Bijlage 4 Toelichting en regels bestemmingsplan Achterberg West fase 2

Bestemmingsplan Achterberg West fase 2

Plangegevens Naam: Plantype: IMRO: Status:

Achterberg West fase 2 bestemmingsplan NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01 vastgesteld

Datum: Projectnummer:

22AF025

Opdrachtgever:

Opsteller:

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV Stationsstraat 37 7622 LW BORNE T) 074 – 255 7020 E) info@ad-fontem.nl

Ad Fontem Juridisch Bouwadvies BV | Stationsstraat 37 | 7622 LW Borne | T 074-2557020 | F 074-265967 | E info@ad-fontem.nl

Achterberg West fase 2

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

5 5 5 7 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

10 10 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Utrecht 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 18 21

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur 4.4 Gezondheid 4.5 Bodem 4.6 Geluid 4.7 Luchtkwaliteit 4.8 Trilling 4.9 Niet Gesprongen Explosieven (NGE) 4.10 Externe veiligheid 4.11 Water 4.12 Ecologie 4.13 Archeologie en Cultuurhistorie 4.14 Verkeer / parkeren 4.15 Duurzaamheid

28 28 29 30 33 34 35 37 40 40 41 45 53 55 57 59

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

61 61 61

Hoofdstuk 6

64

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Inspraak 7.3 Zienswijzen

65 65 65 65

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 Aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 2 Geurgebiedsvisie Bijlage 3 Stedenbouwkundig ontwerp Achterberg West Bijlage 4 Landschapsplan Achterberg West Bijlage 5 Beplantingsplan Bijlage 6 Verkennend Bodemonderzoek en Asbestonderzoek Achterberg West Bijlage 7 Akoestisch onderzoek wegverkeer en railverkeer Achterberg West Bijlage 8 Notitie geluidbelasting bestaande woningen Cuneraweg Bijlage 9 Onderzoek trillingniveaus railverkeer Achterberg-West Bijlage 10 Watertoets Achterberg-West Bijlage 11 Notitie Externe Veiligheid Achterberg West Bijlage 12 Quickscan natuurwaardenonderzoek Achterberg West Bijlage 13 Nader ecologisch onderzoek

67 68 86 157 159 211 213 339 494 515 535 563 578 617

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

2

Bijlage 14 Bijlage 15 Bijlage 16 Bijlage 17 Bijlage 18

Stikstofberekening Achterberg-West Archeologisch onderzoek (gebied Nieuwe Erven) Aanvullende verkeersstudie Achterberg-West Participatieverslag Nota van beantwoording zienswijzen

Regels

630 693 742 755 773

823

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

824 824 830

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Groen Verkeer - Verblijfsgebied Water Wonen Waarde - Archeologie - 3

831 831 832 833 835 840

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Algemene regels Anti-dubbeltelbepaling Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Parkeren

842 842 843 844 845 846 847

Hoofdstuk 4 Artikel 14 Artikel 15

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

848 848 849

Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten Bijlage 2 Landschapsplan Bijlage 3 Beplantingsplan

851 852 859 911

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

3

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In Achterberg bestaat er voor de komende jaren behoefte aan nieuwbouwwoningen. Het huidige woningaanbod is beperkt en kan voor de middellange termijn niet in de behoefte voor woningen in de omgeving voorzien. Voor de locatie Achterberg West in Rhenen is daarom een plan ontwikkeld. Aan de rand van de huidige bebouwde kom van de kern Achterberg zijn in de huidige situatie agrarische gronden en een voormalig agrarisch erf aanwezig. De initiatiefnemers willen op deze locatie een woonwijk ontwikkelen. Het totale plangebied betreft 111 woningen. Hiervan gaat het om twee bestaande woningen aan de Cuneraweg 243 en Bovenweg 22. Daarnaast vindt voor één woning vervangende nieuwbouw plaats. Per saldo gaat het derhalve om een toevoeging van 108 woningen. Voor het gebied is in 2015 de structuurvisie de Achterbergse Erven opgesteld. De afgelopen jaren hebben in de omgeving van de projectlocatie op basis van deze visie reeds een aantal ontwikkelingen plaatsgevonden, waaronder de woonzorglocatie De Linde. Het nu voorliggende plan maakt een nieuwbouwplan voor grondgebonden woningbouw mogelijk. Het is daarmee een voorzetting van fase 1. Deze beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Rhenen buitengebied' en de herzieningen daarvan, waardoor een nieuwe herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling in planologisch-juridisch opzicht mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Ligging Het plangebied bestaat uit het gebied ten westen van Achterberg. Achterberg is een dorp ten noordoosten van de kern Rhenen. De volgende kadastrale percelen maken onderdeel uit van het plangebied:

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

5

In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK viewer) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de planlocatie te zien is. Het plangebied wordt globaal begrenst door de ten noorden gelegen Cuneraweg en de ten westen gelegen N233. Het oostelijke gedeelte wordt begrenst door de Middelwijk, de Veldse Eng en de Grote Akker. Zie de digitale verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

6

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het grootste gedeelte van de planlocatie geldt het bestemmingsplan 'Rhenen buitengebied'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Rhenen op 10 november 2011 vastgesteld. In 2013 is er een herziening van het bestemmingsplan vastgesteld. In deze herziening is het bestemmingsplan op een aantal onderdelen vernietigd. Dit heeft voor de planlocatie verder geen gevolgen gehad. De gronden zijn in het bestemmingsplan 'Rhenen buitengebied' voorzien van de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Bedrijf' en 'Verkeer'. Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen en kent het plangebied de gebiedsaanduidingen 'overige zone - hoge verwachtingswaarde' en 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied'. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van het bestemmingsplan 'Rhenen buitengebied' opgenomen.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

7

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Rhenen buitengebied' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Voor het oostelijke gedeelte van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kern Achterberg 2012'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Rhenen op 26 februari 2012 vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de enkelbestemmingen 'Agrarisch' en 'Wonen'. Tevens zijn de gronden bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 3'. Figuur 1.4 toont een fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Kern Achterberg 2012'.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

8

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Kern Achterberg 2012' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Verder geldt voor het plangebied het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeren', vastgesteld door de gemeenteraad van Rhenen op 6 maart 2018. Met dit bestemmingsplan heeft de gemeente Rhenen voor het hele grondgebied haar parkeerbeleid juridisch-planologisch vastgelegd. De geldende bestemmingsplannen bieden geen mogelijkheden om de beoogde ontwikkeling voor een nieuwbouwlocatie inzake woningbouw mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Achterberg West fase 2' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

9

Hoofdstuk 2 2.1

Het plan

Huidige situatie

In de huidige situatie bestaat het plangebied ten westen van Achterberg voornamelijk uit onbebouwde agrarische gronden. In het noordelijke gedeelte van het plangebied bevindt zich aan de Cuneraweg een bedrijfsbestemming. Binnen het plangebied zijn in de huidige situatie drie bestaande woningen aanwezig, waarvan er twee behouden blijven en één gesloopt en herbouwd wordt. Figuur 2.1 en 2.2 geven aanzichten van het huidig plangebied weer.

Figuur 2.1: Plangebied, gezien vanaf de Cuneraweg (bron: Google Maps)

Figuur 2.2: Plangebied, gezien vanaf de Uitweg-Bovenweg (bron: Google Maps) Door het plangebied lopen enkele wegen. De Uitweg-Bovenweg en De Grote Akker. Momenteel is het plangebied te bereiken vanaf de Cuneraweg en Bovenweg. Er zijn geen parkeervoorzieningen in het plangebied. Redelijk recent is ten zuiden van het plangebied een woonzorglocatie ontwikkeld. Aan de

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

10

zuidzijde wordt een deel van het plangebied begrensd door de spoorlijn. Rondom het plangebied bevinden zich woningen, enkel agrarisch bedrijf en een supermarkt. Achterberg bestaat verder voornamelijk uit woningbouw. Daarnaast zijn er bedrijven aanwezig en verschillende voorzieningen. Verder bestaat de omgeving rondom Achterberg uit agrarische gronden en zijn er (agrarische) bedrijven te vinden.

2.2

Toekomstige situatie

Het plangebied ligt ten westen van Achterberg. Hier is een nieuwe woonwijk beoogd: Achterberg West-II. Het betreft een ontwikkeling van per saldo 108 nieuwe woningen. Navolgend worden het programma, stedenbouwkundig en landschapsplan behandeld. Programma Het programma bestaat uit diverse woningtypen, waarvan 25% in de sociale huur en 10% voor de middenhuur. Tevens zal 31% van de woningen als betaalbare woning (conform Woondeal) worden verkocht. Het totaal aan betaalbare woningen komt daarmee op 66%. In de navolgende tabel is het beoogde programma weergegeven. Er worden per saldo 108 woningen gerealiseerd. Het gaat om het volgende programma:

Stedenbouwkundig ontwerp en Landschapsplan De ontwikkeling wordt zowel stedenbouwkundig als landschappelijk ingepast in de omgeving. Om die reden is voor de ontwikkeling een stedenbouwkundig plan (Bijlage 3) en een landschapsplan (Bijlage 4) opgesteld. De invulling van het plangebied bestaat ruwweg uit 3 verschillende deelgebieden. In figuur 2.3 zijn de gebieden aangegeven: gebied 1 is de Nieuwe Erven, nummer 2 is de Binnen Erven en gebied 3 is het Erf van Lienden.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

11

Figuur 2.3: Stedenbouwkundige inrichting Nieuwe Erven De Nieuwe Erven bevindt zich op het meest westelijke gedeelte van het plangebied. Op deze gronden worden 10 rijwoningen, 4 levensloopbestendige twee-onder-een-kapwoningen en 2 vrijstaande woningen gerealiseerd. De woningen zijn verdeeld over 2 erven in een landschappelijke setting. Elk erf heeft een riante villa ('boerderij') en daarbij 2 levensloopbestendige woningen en een blok rijwoningen (schuren). Dit alles in een vormgeving dat doet denken aan een agrarisch boerenerf. Het westelijke erf ontsluit op de Cuneraweg en het oostelijke erf op de Uitweg-Bovenweg. Daarnaast is er ruimte voor waterretentie en natuurontwikkeling. Het groen en de natuurontwikkeling zorgt voor een overgang van Achterberg West naar het buitengebied. Binnenerven In het midden van het plangebied zijn de Binnenerven beoogd. In dit gebied worden 32 rijwoningen, 14 twee-onder-één-kapwoningen, 7 vrijstaande woningen en 17 rijwoningen in de sociale huur setor. De rijwoningen zijn noord-zuid georiënteerd en staan in een groene omlijsting. Deze zijn geschikt voor ouderen en starters. Het parkeren vindt plaats op de opritten van de woningen, parkeerkoffers en aan de achterzijde van kavels op graskeien. De vrijstaande woningen en twee-onder-éénkappers staan op ruime kavels met parkeren op het eigen erf.

De wegprofielen zijn bescheiden en worden maximaal 5 meter breed met voetpad. Langs de Cuneraweg worden 1 vrijstaande en 4 twee-onder-één-kap woningen gerealiseerd.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

12

Erf van Lienden Het Erf van Lienden krijgt het karakter van een compact hof, waarbinnen ruimte is voor verschillende doelgroepen en functies. In een groene gezamenlijke binnentuinsfeer komen (rij)woningen voor starters, zelfstandige woningen voor ouderen en appartementen, allen met mogelijkheid tot zorgondersteuning samen in één deelgebied. Aansluitend aan dit erf bevindt zich een voorziening van Quarijn. In samenwerking met Quarijn kan op deze locatie een leefgemeenschap WoonZorg Nieuwe Stijl worden gesticht. Aan de noordzijde wordt het erf begrensd door rijwoningen en boven-beneden woningen (Bebo's), met daarachter een ruime waterberging. Rondom het hof zijn in een speelse setting mono-volumes en één blok rug-aan-rug-woningen geplaatst. In het midden van het erf staat het 'hoofdgebouw' met een grotere massa in de vorm van een hooischuur. Het hoofdgebouw huisvest appartementen met op de begane grond daarnaast een gemeenschappelijke ruimte die door Quarijn gebruikt zal worden voor maatschappelijke doeleinden Het compacte hof is aan de binnenzijde autovrij. De auto ontsluiting vindt grotendeels plaats aan de westzijde via de Binnenerven en in mindere mate aan de zuidzijde via De Grote Akker. In totaal zijn er 5 rijwoningen, 6 Bebo's, 14 paviljoenwoningen, 8 rug-aan-rug woningen en 6 appartementen. Er zijn 53 parkeerplaatsen gereserveerd in parkeerkoffers in de openbare ruimte.

Als randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het woongebied wordt het herstel en behoud van de bestaande groenstructuren voorgesteld. De bestaande groenstructuren (bosjes, bomen en singels) blijven zoveel als mogelijk behouden. Daarnaast wordt de groenstructuur versterkt door middel van nieuwe bomen, singels, bosjes en heesters in het openbaar gebied. Gekoppeld daaraan wordt bij het waterhuishoudkundig plan ook gekozen om de bestaande kwaliteiten in te zetten bij de ontwikkeling van het woongebied. Om de waterstructuur binnen het plangebied te versterken worden de bestaande sloten en greppels uitgebreid met nieuwe sloten en greppels en wadi's. De wadi's worden aan de oost- en westzijde van het plangebied gerealiseerd. Op figuur 2.5 worden de groen- en waterstructuur weergegeven.

Figuur 2.5: Groen- en waterstructuur (bron: Odin Landschapsontwerpers) Voor deze woningbouwontwikkeling heeft Odin een landschapsplan opgesteld (d.d. 30 oktober 2024), deze is bij de toelichting gevoegd, zie Bijlage 4. Vanuit de kwaliteiten en kansen van het gebied is er een analyse van het gebied verricht en onderzoek gedaan naar versterking van de landschappelijke structuur (groenblauwe) structuur door variantenstudie. In figuur 2.5 zijn deze structuren weergegeven. Dit alles vormde de basis voor het landschapsplan. In figuur 2.6 is het landschapsplan in combinatie met het stedenbouwkundige plan te zien.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

13

Figuur 2.6: Landschapsplan en stedenbouwkundige hoofdstructuur (bron: Odin landschapsontwerpers)

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

14

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een sterk en gezonde regio doordat de kern Achterberg de mogelijkheid verkrijgt om (deels) te voorzien in een lokale woonbehoefte. Het plan is niet in strijd met nationale belangen en past binnen de prioriteiten van de NOVI.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

15

3.1.2 3.1.2.1

Ladder voor duurzame verstedelijking Inleiding

De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan.

Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 3.1.2.2

Het plan

Het plangebied is gelegen nabij de Cuneraweg, aangrenzend aan het dorp Achterberg. Het betreffen grotendeels onbebouwd agrarisch percelen en een voormalig agrarisch erf ten westen van de kern Achterberg. De locatie is daarmee in de huidige situatie grotendeels onbebouwd, behoudens het bestaande erf aan De Grote Akker. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en agrarische gronden en enkele voorzieningen zoals een supermarkt en een woonzorglocatie. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een woningbouwontwikkeling op de gronden. Het plan voorziet in totaal in de toevoeging van 108 woningen. Het gaat om 69 rijwoningen, 18 twee-onder-één-kapwoningen, 9 vrijstaande woningen, 6 appartementen en 6 bebo-woningen. Naast woonkavels wordt binnen het projectgebied infrastructuur, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen aangelegd. Een groot gedeelte van de woonkavels hebben een omvang tot en met 250 m². Het gaat hierbij voornamelijk om de rijwoningen. De twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen beschikken over ruimere kavels met een oppervlakte van ca. 400 m² tot 777 m². De woningen die worden gerealiseerd zijn voor

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

16

verschillende doelgroepen bedoeld, zoals starters, doorstromers en senioren. De te realiseren woningen krijgen overwegend een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 m en 11 m meter. Tot slot bestaat de mogelijkheid om bij de woningen aan- en bijgebouwen te realiseren. Deze kunnen dienst doen als berging/garage bij de woningen of als (extra) woonruimte (bijv. woon-/slaapkamer) in geval van een levensloopbestendige woning. De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met infrastructuur, groen- en water huishoudkundige voorzieningen, waaronder wadi's waarin het overtollige hemelwater zal worden opgevangen. Het gebied wordt voor autoverkeer op twee plekken ontsloten, namelijk op de Cuneraweg en de Bovenweg/De Grote Akker. Een aantal woningen wordt direct ontsloten aan de Cuneraweg. Voor langzaam verkeer (voet- en fietsverkeer) zijn er diverse verbindingen met de omgeving. Het plan zal in één keer worden uitgegeven. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 3015, ECLI:NL:RVS:2015:953).

Gelet op de locatie van het plangebied en de voorziene ontwikkeling is er sprake van een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom is er voor deze ontwikkeling hierna een beschrijving van de behoefte beschreven en gemotiveerd waarom de behoefte al dan niet kan in het bestaand stedelijk gebied. 3.1.2.3

Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder

Het voorliggende plan maakt de realisatie van een woonwijk met per saldo 108 nieuwe woningen mogelijk. Daarmee is de ontwikkeling ladderplichtig en moeten de stappen van de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen worden. Kwantitatieve behoefte Uit het provinciale beleid blijkt dat er een grote behoefte aan nieuwe woningen bestaat. In de provincie Utrecht zijn er 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de behoefte te kunnen voldoen. De planlocatie ligt in de regio Foodvalley. In het Utrechtse gedeelte van deze regio is er in de periode 2019-2040 een behoefte aan 7.900 tot 9.100 woningen. Ook uit de woonvisie van de gemeente Rhenen blijkt dat er een behoefte is aan nieuwe woningen. In de periode tot 2027 is er een verwachte groei van 450 tot 555 huishoudens. Daarna groeit tot 2040 het aantal huishoudens met 600. Gesteld kan worden dat er op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau een behoefte aan nieuwe woningen bestaat. Kwalitatieve behoefte Het is van belang dat de er kwalitatief goede woningen voor de juiste doelgroep(en) worden gebouwd. In de woonvisie van de gemeente Rhenen wordt gesteld dat er vooral grondgebonden koopwoningen en meer aanbod in de vrije sector huur nodig is. Daarnaast is er vanuit de dubbele vergrijzing behoefte aan woningen voor senioren. In de gemeente is er een tekort van 200 sociale huurwoningen.

Het gewenste aandeel aan sociale huur bij nieuwbouwprojecten is 25%. De beoogde ontwikkeling voorziet in ca 50% sociale huur en koop en 50% vrije sector. De diversiteit aan woningtypen is wenselijk in de gemeente Rhenen. Er wordt een groot aandeel gebouwd voor de sociale, goedkope en midden sector. Dit sluit aan op de kwalitatieve behoefte in de gemeente. Bestaand stedelijk gebied Vervolgens dient beoordeeld te worden of, indien er een behoefte aan een stedelijke ontwikkeling is, de beoogde ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied in de betreffende regio kan worden gerealiseerd. Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan: 'het bestaande stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. De planlocatie ligt aan de westzijde van Achterberg en bestaat voornamelijk uit agrarische

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

17

gronden en een voormalig agrarisch erf tussen diverse stedelijke functies zoals een detailhandelslocatie, een woonzorgcomplex en diverse woningen. Momenteel maakt het plangebied nog geen onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt in de kernrandzone. Voor het beoogde plan geldt dat er in totaal per saldo 108 woningen gerealiseerd worden. Voor dit aantal woningen is in het bebouwd gebied van de dorpen en steden van de gemeente Rhenen geen ruimte. In Achterberg zelf is geen alternatieve locatie beschikbaar binnen bestaand stedelijk gebied waarbij een aantal van per saldo 108 (grotendeels grondgebonden) woningen ontwikkeld kan worden. Ook inbreidingslocaties - indien beschikbaar- kunnen niet alleen in de woningbehoefte voorzien. Een uitbreidingslocatie aan de rand van het bestaand stedelijk gebied geeft invulling aan de aanwezige woningbehoefte. Conclusie Er blijkt een grote behoefte aan nieuwe woningen te bestaan. Het plan voorziet in een diversiteit aan woningtypen voor verschillende doelgroepen en sluit direct aan op het bestaand stedelijk gebied. Binnen bestaand stedelijk gebied is geen ruimte om een dergelijke woningbouwontwikkeling te realiseren. Geconcludeerd kan worden dat het beoogde plan invulling geeft aan een duurzame verstedelijking. De uitvoerbaarheid van de plannen wordt daarbij middels onderhavige toelichting kenbaar gemaakt.

3.2

Provinciaal beleid Utrecht

3.2.1

Omgevingsvisie provincie Utrecht

In de Omgevingsvisie legt de provincie Utrecht de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie van de provincie Utrecht bestaat uit de volgende zeven beleidsthema's: Stad en land gezond; Klimaatbestendig en waterrobuust; Duurzame energie; Vitale steden en dorpen; Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; Levend landschap, erfgoed en cultuur; Toekomstbestendige natuur en landbouw. Voor het voorliggende bestemmingsplan is met name de beleidsthema's 1. 'Stad en land gezond' van belang. Thema 4: Vitale steden en dorpen Mensen vinden de provincie Utrecht aantrekkelijk om in te wonen en te werken. De behoefte aan wonen en werken is dan ook fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen. Voor de periode tot 2040 is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. Voor kleinere kernen speelt het vraagstuk hoe deze kernen vitaal te houden. De werkgelegenheid groeit tot 2050 stevig met naar verwachting 100.000 banen en dat is ook nodig voor een goede woon-werkbalans.

Het zoeken naar ruimte voor woningen, werklocaties en voorzieningen hangt samen met het zoeken naar ruimte om onze steden en dorpen gezond, veilig, duurzaam en bereikbaar te maken. Regio Foodvalley De planlocatie ligt in de regio Foodvalley. Stad en land lopen binnen deze regio in elkaar over. Foodvalley is een gewilde plek om te wonen, voor mensen die al in de regio zijn gevestigd, maar ook voor mensen die vanuit de Randstad richting de regio verhuizen. Ook hier overtreft de woningbehoefte het aanbod en laten de prognoses een groei zien. In de periode 2019 tot 2040 moeten er binnen het Utrechtse gedeelte van Foodvalley 7.900 tot 9.100 woningen worden gebouwd om tegemoet te komen aan de geprognotiseerde woningbehoefte. De totale plancapaciteit (hard, zacht en potentieel) omvat 5.200 woningen. Er moet dus nog aanvullende ruimte worden gezocht. De provincie biedt onder andere in Rhenen ruimte voor kleinschalige woningbouwuitbreding om de lokale vitaliteit te behouden.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

18

Naast behoefte in het Utrechtse gedeelte bestaat er ook een grote behoefte in het Gelderse gedeelte. Om deze woningbehoefte op te kunnen vangen is een goede samenwerking tussen de provincies nodig. Toets Voorliggend bestemmingsplan maakt een woonwijk met een toevoeging van in totaal 108 woningen mogelijk. De uitbreiding aan de westzijde van Achterberg met woningbouw sluit aan op de ambities van de provincie Utrecht. Er worden nieuwe woningen gerealiseerd in de regio Foodvalley waar de huidige plancapaciteit nog niet voldoet. Gesteld kan worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht. 3.2.2

Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

De Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevngsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Onderstaand worden de relevante artikelen voor de beoogde ontwikkeling op de planlocatie behandeld. Artikel 9.13 Instuctieregel Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Uitbreiding woningbouw onder voorwaarden mogelijk kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma woningbouw op is opgenomen in de Bijlage 18 Wonen en werken; b. de woningbouw vindt plaats in aansluiting op het stedelijk gebied; c. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; d. de woningbouw wordt in samenhang ontwikkeld met lokale en regionale groenontwikkeling waarbij de omvang van de woningbouw in evenwichtige verhouding staat tot de hoeveelheid te ontwikkelen natuur en recreatie; en e. de realisatie van natuur en recreatie en de duurzame instandhouding daarvan is verzekerd, en f. de woningbouw draagt bij aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone. 2.

Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf maakt onderdeel uit van de onderbouwing. Toets artikel 9.13 a. In bijlage 18 'Wonen en werken' van de Interim Omgevingsverordening wordt Rhenen genoemd met een uitbreidingslocatie van 100 woningen. Op de locatie worden 108 woningen mogelijk gemaakt. Het oostelijke gedeelte van het plangebied ligt binnen de rode contour, waardoor er sprake is van de bouw van 96 woningen buiten stedelijk gebied. Daarmee past deze ontwikkeling binnen het programma Wonen en Werken. Daarnaast kan gesteld worden dat er een grote behoefte is aan nieuwe woningen. Voorliggend plan levert een bijdrage aan deze behoefte. b. Het plangebied ligt ten westen van Achterberg en ten noordoosten van Rhenen en sluit aan op het stedelijk gebied. c. De ontwikkeling veroorzaakt geen extra bodemdaling. d. De nieuwe woonwijk wordt landschappelijk ingepast. De bestaande groen- en waterstructuren blijven behouden en worden versterkt. In paragraaf 2.2 wordt het landschapsplan behandeld. e. Met de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de biodiversteit. Er wordt met het plan nieuw groen en water toegevoegd, waardoor de structuren versterkt worden. Tevens is er aandacht voor duurzaamheid. De nieuwe woningen zullen voldoen aan de BENG-normen.

Daarnaast wordt onderzocht of een bodem-warmte systeem rendabel is. f. Er wordt een nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt, waarbij aansluiting op de bestaande structuren wordt gezocht. Wonen is een passende functie in de kernrandzone. Groen Groeit mee De verstedelijking in de provincie Utrecht neemt de komende jaren flink toe. Daarom hebben veel verschillende overheden en organisaties, waaronder de gemeente Rhenen, op 7 februari 2022 het Groen Groeit Mee pact ondertekend. Hierin staat dat we er samen voor zorgen dat bij alle ruimtelijke plannen en gebiedsontwikkelingen, de groenontwikkeling evenwichtig en

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

19

volwaardig mee wordt genomen. Groen Groeit Mee richt zich met name op het groen en landschap rondom steden en dorpen, de kernrandzones, scheggen en groenblauwe dooradering van bebouwd gebied. Het overig binnenstedelijke/binnendorpse groen valt buiten de scope. In het Groen Groeit Mee Pact staan dertien groene opgaven. Deze opgaven zijn zeer divers van karakter en omvang en niet allemaal relevant voor alle uitleglocaties. De dertien groene opgaven zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

Groen-blauwe doorvoering landbouwgebied Kleine landschapselementen/erfbeplanting Levendige boerensloten Groene contourgebieden Nieuwe natuurkernen Ecologische verbindingen Nieuwe recreatiegebieden Recreatieve verbindingen, groenblauwe linten Snelfietsroutes Recreatieve dooradering landbouwgebied Nieuwe grote infra-kunstwerken Buitenpoorten Ruimte voor wateropgaven.

In de Handreiking Nieuwe Woongebieden heeft de provincie de aspecten die volgens de ambities van Groen Groeit Mee meegenomen moeten worden voor groen in nieuwe woongebieden, verbeeld in wat zij de 'Schijf van vijf van de provincie Utrecht' noemen. Dit is een eigen Utrechtse tool als hulpmiddel voor het ontwikkelen van groen met meervoudige waardecreatie in nieuwe woongebieden binnen de provincie Utrecht. Toets Gemeente Rhenen werkt aan een uitvoeringsagenda voor Groen Groeit Mee waarin een lijst van projecten is opgenomen die passen binnen de 'Schijf van vijf van de provincie Utrecht'. Ontwikkelaar heeft drie projecten op deze lijst gekozen waaraan zij een bijdrage zal gaan leveren, te weten: Project 2: Beleefbare graften Project 6: Toegankelijk rustpunt Binnenveldse hooilanden Project 8: Natuurinclusieve schoolpleinen In het landschapsplan voor de woningbouwontwikkeling is een speciale paragraaf opgenomen voor Groen Groeit Mee. In deze paragraaf wordt uiteengezet en verbeeld wat de bijdrage van de ontwikkelaar inhoud in genoemde projecten buiten het plangebied. Daarnaast heeft ontwikkelaar ook binnen het plangebied en het nabijgelegen grasveld Schoneveld gezocht naar mogelijkheden om de 'Schijf van vijf' toe te passen. In de paragraaf voor Groen Groeit Mee wordt ook uiteengezet hoe hieraan uitvoering wordt gegeven. Het landschapsplan is als bijlage bij de planregels gevoegd.

In de planregels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor Groen Groeit Mee waarmee de realisatie van de tegenprestatie als voorwaarde opgenomen wordt bij de te verlenen omgevingsvergunning. Hiermee wordt geborgd dat bij woningbouw de bijdragen zoals genoemd in de paragraaf voor Groen Groeit Mee in het landschapsplan binnen drie jaar na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan uitgevoerd worden. 3.2.3

Provinciaal programma wonen en werken 2021

Op 4 juli 2023 heeft de provincie Utrecht het tweede Provinciaal Programma Wonen en Werken vatgesteld. Dit programma is het Kader voor de regio's U16, Amersfoort en Foodvalley, waarin is vastgelegd hoeveel woningen en bedrijventerrein er kunnen komen. Gemeenten kunnen bestemmingplannen opstellen voor verstedelijkingslocaties die in dit programma passen. Het programma bevat de uitwerking van de in de Omgevingsvisie opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen. Toets De planlocatie maakt onderdeel uit van de regio Foodvalley. Voor de regio Foodvalley bestaat een groei van de woningbehoefte tot 2030 van 5.555 woningen. De locatie Achterberg West wordt genoemd in het overzicht van uitbreidingslocaties met een woningaantal van 100 woningen. Met het voorliggende plan worden meer woningen (per saldo 108 woningen)

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

20

mogelijk gemaakt. Het aantal woningen is afgestemd met de provincie Utrecht. Daarnaast ligt het oostelijke gedeelte van het plangebied binnen de rode contour. Ook hier worden woningen gerealiseerd. Dit gedeelte van het plangebied kan gezien worden als inbreidingslocatie. Gelet op het vorenstaande kan gesteld worden dat het initiatief aansluit op het Provinciaal programma wonen en werken 2021.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Visie op Rhenen 2035

Op 12 december 2022 heeft de gemeenteraad de Visie op Rhenen vastgesteld. De visie geeft de richting aan voor de komende jaren. Hiermee: Beschrijven we beeldend wat wij, als gemeente en gemeenschap, belangrijk vinden; Weten we waar we extra aandacht aan besteden; dit staat op de voorgrond; Hebben we met elkaar een duidelijk beeld waar we naartoe willen werken; Kan de gemeente in de toekomst de juiste keuzes maken. De gemeente heeft een oppervlakte van bijna 43 km² en bestaat in grote lijn uit drie type gebieden: Dichtbebouwde gebieden, hieronder vallen de kernen Achterberg, Elst, Rhenen, het bedrijventerrein Remmerden en de bedrijvenlocatie Achterberg en woonzorglocatie Heimerstein. De randzones, dit zijn de overgangsgebieden tussen bebouwd en onbebouwd. De nagenoeg onbebouwde gebieden zoals de uiterwaarden, de Utrechtse Heuvelrug en het agrarisch gebied.

Figuur 3.1: Uitsnede De kern Achterberg is de kleinste kern binnen de gemeente, een van oorsprong agrarisch dorp, waar nog boerderijen aanwezig zijn, betrokkenheid bij de kerken en nog enkele winkels aanwezig zijn. In de uitvoeringsparagraaf is opgenomen dat de opgave (gericht op woningbouw) voor de kern zijn:

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

21

ook kleinere woningen voor ouderen bouwen in stijl van de kern; innovatieve woonvormen ontwikkelen, zodat jong en oud bij elkaar woont en voor elkaar kan zorgen. Toets Het beoogde plan voorziet in de realisatie van per saldo 108 woningen. Daarmee wordt een grote bijdrage geleverd aan de behoefte aan nieuwe woningen in de kern Achterberg. Het betreft een gevarieerd woningbouwprogramma voor verschillende doelgroepen, waaronder ook ouderen. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling aansluit op de ambities en strategieën van de Visie op Rhenen 2035. 3.3.2

Woonvisie Kiezen voor Rhenen

Op 30 januari 2018 heeft de raad van de gemeente Rhenen Woonvisie 'Kiezen voor Rhenen' vastgesteld. In 2021 is deze Woonvisie geactualiseerd. Rheden is een aantrekkelijke gemeente met kleinstedelijke en dorpse kwaliteiten. Door de goede woonkwaliteit heeft de gemeente een grote aantrekkingskracht op mensen van buiten. Er is een grote woningbehoefte, maar een beperkte ruimte om te groeien. Dit leidt tot een gespannen woningmarkt met relatief hoge woningprijzen en het risico van verdringing van lagere inkomensgroepen. Daarnaast staat Rhenen voor een aantal andere woonopgaven als wonen met zorg en duurzaamheid. In de Woonvisie formuleert de gemeente haar ambities en strategieën om met de verschillende woonopgaven om te gaan. De Woonvisie heeft een horizon tot 2030 maar is concreet voor de komende vier jaar, via de uitvoeringsagenda. Uit de regionale woonagenda blijkt een huishoudensontwikkeling van circa 50 huishoudens per jaar tot 2027. Dit is de behoefte voor de eigen inwoners, het aantal is gecorrigeerd voor vestiging en vertrek. De bandbreedte bedraagt 450 tot 555 huishoudens in de periode 2017 2027. Er zijn woningbouwplannen voor in totaal 570 woningen, daarna is er geen plancapaciteit meer. De woningbehoefte groeit na 2027 echter door met circa 600 huishoudens in de periode 2027 - 2040.

Dit betekent dat er komende jaren gezocht zal moeten worden naar mogelijkheden om op lange termijn in de woningbehoefte te voorzien. Voor wat betreft de sociale huur bestaat er een tekort in de gemeente. Indien de gemeente volledig wilt inlopen, zouden er tot maximaal 200 sociale huurwoningen nodig zijn. De gemeente gaat voor een aanvullende behoefte van 125 sociale woningen tot 2027. Een ander belangrijk onderwerp in de woonvisie is duurzaamheid. Duurzaamheid is een belangrijke strategie om de betaalbaarheid en leefbaarheid te verbeteren. er wordt ingezet op duurzaamheidsmatergelen die leiden tot stabilisering of daling van woonlasten. Daarnaast wil de gemeente in 2050 energieneutraal zijn. Doelgroepenverordening gemeente Rhenen 2020 Tegelijk met de Verordening Vereveningsfonds heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 ook een doelgroepenverordening ingesteld. Met de doelgroepenverordening kunnen sociale en midden huurwoningen langdurig voor de beoogde doelgroep behouden blijven. In de in 2021 geactualiseerde Woonvisie 'Kiezen voor Rhenen' is bepaald dat het nieuwbouwprogramma moet voorzien in 25% sociale huurwoningen, 10% woningen voor middenhuur en 15% sociale koopwoningen om daarmee te kunnen voorzien in de behoefte.

De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om in het bestemmingsplan te bepalen dat een bepaald percentage woningen in de sociale huur, sociale koop of middenhuur wordt gerealiseerd. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is gedefinieerd wat wordt verstaan onder dit soort woningen, echter onder meer de doelgroep en instandhoudingstermijnen voor deze woningen kan de gemeente zelf bepalen in een doelgroepenverordening. Met de vaststelling van deze doelgroepenverordening ontstaat een wettelijke basis om te borgen dat sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middenhuur woningen worden gebouwd en blijven behouden voor de in deze verordening benoemde doelgroepen zodat er doorstroming op de woningmarkt in Rhenen komt. In de betreffende bestemmingsplannen zal een verwijzing worden opgenomen naar deze doelgroepenverordening voor wat betreft de sociale huurwoningen en woningen voor middenhuur De doelgroepenverordening is van toepassing op alle nieuwbouwplannen in de gemeente

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

22

Rhenen, met uitzondering van de plannen waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening (24 december 2020) al vergaande afspraken zijn gemaakt. Woondeal FoodValley 2022-2030 Met het programma Woningbouw zet de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening nationaal in op de bouw van in totaal 900.000 woningen tot en met 2030. Het streven is dat ten minste tweederde van deze nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Deze regionale woondeal voor Regio FoodValley is een doorvertaling naar gemeenten van de afspraken tussen Rijk en provincies. Voor Rhenen resulteert dit in een opgave van 431 te realiseren woningen in 2030. Hiervan dient 66% betaalbaar te zijn (prijspeil 2024: 390.000 euro voor koopwoningen). Daarnaast moet 30% van de woningen als sociale huurwoning te worden aangeboden. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd, zoals dat ook bij de bedragen uit de Woonvisie het geval is. Toets Het beoogde plan voorziet in de realisatie van per saldo 108 woningen. Daarmee wordt een grote bijdrage geleverd aan de behoefte aan nieuwe woningen. Van deze woningen wordt 26% bestemd als sociale huurwoning en 13% voor middenhuur. Dit sluit aan op de Woonvisie en de doelgroepenverordening. 27% van de woningen zal als betaalbare woning conform de Woondeal worden verkocht. Het totaal aan betaalbare woningen komt daarmee op 66%.

Dit is in overeenstemming met de inspanningsverplichting uit de Woondeal. Omdat voor wat betreft het aandeel betaalbare woningen wordt aangesloten op de doelstelling van de Woondeal FoodValley 2022-2030, worden er in Achterberg West fase 2 meer betaalbare woningen gerealiseerd dan de Woonvisie vereist. In ruil hiervoor wordt de bovengrens uit de Woonvisie voor sociale koopwoningen losgelaten en wordt aansluiting gezocht bij de grens voor betaalbare woningen uit de woondeal. Dit omdat de in de Woonvisie gestelde verkoopwaarde voor goedkope woningen niet meer reëel wordt geacht. De percentages voor sociale huurwoningen en middenhuur zijn vastgelegd in de regels bij dit bestemmingsplan. Door het toevoegen van de woningen in de sociale sector wordt er een bijdrage geleverd aan de behoefte aan sociale woningen die bestaat binnen de gemeente. Voor wat betreft duurzaamheid voorziet het plan in het versterken van de groenstructuur en wordt er voldoende waterberging mogelijk gemaakt. De woningen zullen voldoen aan de BENG-normen. Daarnaast wordt onderzocht of een gezamelijk bodem-warmte systeem rendabel is. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling aansluit op de ambities en strategieën van de Woonvisie en de Woondeal. 3.3.3

Structuurvisie De Achterbergse Erven (oktober 2014)

In 2014 is de 'Structuurvisie De Achterbergse Erven' vastgesteld. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke opzet van het gebied toegelicht. daarnaast wordt inzicht gegeven in de relevante omgevings- en milieuaspecten om de uitvoerbaarheid in beeld te krijgen. Figuur 3.1 toont de stuctuurvisiekaart van De Achterbergse Erven.

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

23

Figuur 3.1: Stuctuurvisiekaart De Achterbergse Erven (bron: Buro SRO/gemeente Rhenen) Toets Een groot gedeelte van het plangebied maakt onderdeel uit van het plangebied van de structuurvisie 'De Achterbergse Erven'. De structuurvisie heeft tot doel om op hoofdlijnen richtingte geven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het gebied ten westen van Achterberg. Beleidskader In de structuurvisie wordt uitgegaan van een Provinciale verordening(PRV) waarin met de rode contour werd gewerkt waarbuiten bebouwing niet werd toegestaan. Het plangebied lag buiten de rode contour zoals vastgelegd in de PRV, vastgesteld op 4 februari 2013 door de Provincie Utrecht, maar de locatie werd hierin wel aangewezen als 'toekomstige woonlocatie'. De provincie voorzag een uitbreiding aan de westzijde van Achterberg met een combinatie van een kleinschalige woonzorgvoorziening met daaraan gekoppelde woningbouw, waarbij in totaal maximaal 75 woningen worden toegestaan. De Provinciale verordening heeft inmiddels plaats gemaakt voor de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht waarin meer woningen mogelijk worden geacht op deze locatie. Een uitgebreide toets aan dit beleidskader komt terug in paragraaf 3.2.2. van dit bestemmingsplan In de structuurvisie wordt verder verwezen naar de ladder van duurzame verstedelijking en naar de woonvisie van de gemeente.

Een toets aan beide beleidskaders is terug te vinden in dit bestemmingsplan 3.1.2.3 Thema's De structuurvisie geeft het belang aan van de volgende vijf thema's: Historie, Water, Natuur, en Landschap, Verkeer en Milieu. Deze thema's hebben in voorliggende ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan allemaal een plek gekregen. Bouwstenen Voor de concrete ontwikkeling van het gebied geeft de structuurvisie vier bouwstenen, te weten Raamwerk, Kleine erven, Grote erven en Binnenerf. Voorliggend plan is opgebouwd uit deze bouwstenen. Raamwerk Aan de basis van het plan ligt een analyse van het landschap waaruit een groen blauw raamwerk is ontstaan. Dit raamwerk is bepalend geweest voor de ligging en vorm van de verschillende erven en de paden- en wegenstructuur die de erven met elkaar en met de

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

24

bestaande openbare ruimte verbindt. Kleine erven De invulling van de 'kleine erven' aan de Cuneraweg en de Bovenweg bestaat zoals beschreven in de visie uit lintbebouwing in de vorm van grondgebonden woningen. De versterking van het dorpslint Cuneraweg tussen de nrs. 237 en 243 bestaat uit een afwisseling van twee onder een kap woningen en vrijstaande woningen. Voor het landlint aan de Bovenweg is een ruimere opzet gewenst en is er daarom uitsluitend voor vrijstaande woningen gekozen. Grote erven Het multifunctioneel centrum aan de Cuneraweg is een vast gegeven. De waterberging ten zuiden van dit complex is in stand gelaten en uitgebreid met waterberging ten behoeve van de woningbouwontwikkeling. Om voldoende waterberging te creëren voor alle erven is daarnaast een grote wadi in het westelijk gedeelte van het plangebied gekomen en wordt gebruik gemaakt van de waterbergende functie van watergangen in de blauw-groene structuur van het raamwerk. Ook het zorgcentrum De Linde is inmiddels een vast gegeven als één van de grote erven. Voor de bestaande boerderij Bovenweg 20 was een herontwikkeling naar wonen en een maatschappelijke functie (zorg) het uitgangspunt. Vanwege de maatschappelijke ontwikkelingen als de toenemende vergrijzing en het tekort aan zorgaanbod is voor dit erf, dat de naam Erf van Lienden, heeft gekregen, een vernieuwd woon-zorgconcept ontwikkeld.

Dit concept is samen met zorgpartij Quarijn uitgewerkt in een 'Visiedocument Erf van Lienden, Achterberg'. De gemeente heeft dit visiedocument omarmd. De nieuwe visie wijkt af van enkele stedenbouwkundige randvoorwaarden genoemd in de structuurvisie 'De Achterbergse Erven'. Vanwege de maatschappelijke behoefte aan meer passende woon-zorgvoorzieningen die de uitdagingen waar we voor staan het hoofd kunnen bieden, is gekozen om mee te werken aan voorliggend plan met een wat andere stedenbouwkundige opzet die voortvloeit uit het nieuwe woon-zorgconcept. Wel is bij de ontwikkeling van de stedenbouwkundige opzet steeds gekeken hoe de hoofdstructuur die in de structuurvisie wordt neergezet in tact kon blijven, met als resultaat dat het gehele plan op hoofdlijnen nog steeds in lijn is met de structuurvisie. Daarnaast is in lijn met de structuurvisie, daar waar de bestaande boerderij niet kon blijven omdat deze niet verenigbaar was met het nieuwe concept, gekozen voor een nieuw beeldbepalend gebouw in het midden van het erf en zijn de zichtlijnen daarop aangepast. Binnen erven Tussen de grote en de kleine erven ligt het binnenerf. Dit bestaat conform visie uit grondgebonden woningen in een compacte opzet aan of rondom een openbare ruimte. Het verschil in ruimtelijke opzet met de lintbebouwing is goed zichtbaar door een hogere bebouwingsdichtheid en meer aaneengebouwde woningen.

Zodoende is de gewenste compacte opzet ontstaan met een ruime rand richting het landschap. Gezien de hogere bebouwingsdichtheid is naast parkeren op eigen erf ook parkeren in de openbare ruimte gesitueerd. De bouwhoogte bedraagt nergens meer dan twee bouwlagen met een kap en is gekozen voor een afwisselend beeld in goot-, en nokhoogte. Ook in beeldkwaliteit onderscheidt het binnenerf zich van de lintbebouwing door een meer projectmatige invulling van bebouwing. Het realiseren van nieuwe woningen op de locatie past binnen de structuurvisie De Achterbergse Erven. Met het plan wordt naast het realiseren van nieuwe woningen ook de groen- en waterstructuur versterkt. 3.3.4

Groenbeleidsplan

Algemeen In november 2022 heeft de gemeente Rhenen het Groenbeleidsplan 2023 – 2028 vastgesteld. In dit beleidsplan beschrijft de gemeente waarom groen belangrijk is, wat zij wil met groen en wat zij gaat doen met groen. Bij het opstellen van het groenbeleidsplan is gebruik gemaakt van de al opgestelde beleidsstukken en bepaalde toekomstkoers die gemeente Rhenen voor ogen heeft. Ook zijn ateliers en enquêtes meegenomen om tot een gedragen koers te komen. Speerpunten Groenbeleidsplan

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

25

De top 3 van belangrijke meerwaarde van groen volgens de inwoners van de gemeente Rhenen is: Openbaar groen verbetert de (uitstraling) van de buurt; Openbaar groen biedt ruimte aan verschillende soorten planten, dieren en insecten; Openbaar groen zorgt voor verkoeling en afwatering. Deze top 3 is vertaald in de 3 speerpunten van dit groenbeleidsplan: leefbaarheid, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Hierna wordt afzonderlijk ingegaan op deze speerpunten. Leefbaarheid Groen in de stad vervult verschillende functies die voor bewoners en gebruikers van belang zijn. Het groen in de stad staat flink in de belangstelling en er wordt veel over gepubliceerd. Thema’s als gezondheid, recreatie, klimaat maar ook economische waarde en concurrentiepositie zijn veelvuldig in de literatuur te vinden. Maar groen heeft in de eerste plaats een grote waarde van zichzelf. Veel mensen genieten van haar schoonheid en voelen zich prettig in een groene omgeving. De kernen in de gemeente hebben ieder een eigen aandachtsveld. Voor de kern Rhenen geldt dat de kern een divers is met een stedelijk karakter. Verschillende delen van Rhenen hebben last van het ‘Urban heat effect’, wat door het aanbrengen van groen kan worden vermindert. Daarnaast hebben delen van de stad onvoldoende beschikbaarheid over nabij groen. Biodiversiteit De natuurlijke waarden van het groen zijn waardevol.

Door een gevarieerd en goed gekozen sortiment ontstaat een grote biodiversiteit. Dit wil de gemeente bereiken door in een drietal pijlers te investeren: Ontwikkelen van ecologische verbindingen: Inventariseren van fauna knelpunten om de ecologische verbindingen te optimaliseren; Toepassen van ecologisch beheer: gericht op verschillende doelsoortenmet een gevarieerd assortiment. Bescherming landschapselementen: Middels de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en Bomenkaart; Gemeentelijke locaties inrichten als voorbeeldlocaties; Particuliere initiatieven ondersteunen. Bestrijding invasieve exoten, woekeraars en plagen: Middels aparte maairondes gericht op plaagbestrijding; Middels het toepassen van een gevarieerd en bewust gekozen sortiment; Maatregelen afgestemd op de omstandigheden en zoveel mogelijk preventief. Het vergroten van de biodiversiteit is niet enkel een op zichzelf staand thema. Er wordt juist ook bij de maatregelen die vanuit klimaat of leefbaarheid worden genomen gezocht naar een meerwaarde voor biodiversiteit (bijvoorbeeld bij de invulling van beleeftuinen voor ontmoeting of de inrichting van wadi’s). Klimaatadaptie Uit de ruimtelijke analyses van gemeente Rhenen blijkt dat er op verschillende locaties sprake is van hittestress, droogte en wateroverlast. De aanwezigheid van groen kan een positieve bijdrage leveren aan een oplossing voor deze knelpunten.

De klimaatadaptatie in de gemeente Rhenen bestaat vanuit groen oogpunt o.a. uit het ‘ontstenen en vergroenen’ van de gebouwde omgeving, oftewel door het vervangen van stenen door verkoelend groen (sportvelden, perkjes, natuurgebieden, plantsoenen, parken en tuinen), waarmee ook nog de biodiversiteit wordt gestimuleerd. Toets Voor het plangebied is een landschapsplan opgesteld door Odin landschapsontwerpers (d.d. 30 oktober 2024). Hierin zijn de kwaliteiten en kansen van het gebied weergegeven. Tevens is er een analyse gemaakt van het gebied en directe omgeving. Op basis van onderzoekend ontwerpen is aangegeven hoe de bestaande groenstructuur kan worden versterkt en dat tevens voor de waterstructuur. Ook is gekeken naar de combinatiemogelijkheden. Dit heeft geresulteerd in het landschapsplan zoals dat in Bijlage 4 is opgenomen. In het voorliggende plan wordt uitvoering gegeven aan de speerpunten door de nieuwe woningen te integreren in groen in combinatie met de wateropvang. Door zoveel mogelijk

bestemmingsplan Achterberg West fase 2 NL.IMRO.0340.BPAchterbergW2-VA01

26

groen in deze woonwijk te realiseren, wordt hittestress zoveel mogelijk tegengegaan. Het groen in dit plan biedt een prettige omgeving voor de nieuwe bewoners om te wonen. Geconcludeerd kan worden dat het plan past binnen het Groenbeleidsplan. 3.3.5

Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie 2022-2027

Het klimaat verandert. De kans op wateroverlast, overstromingen, droogte en hittestress neemt toe. Dit brengt risico’s mee voor de leefomgeving. De gemeente Rhenen heeft de gevolgen van weersextremen ervaren. Wateroverlast, droogte en hitte hebben in de kernen voor materiële en immateriële schade gezorgd. Jaarlijks ziet Rhenen de gevolgen van deze weersextremen terugkomen en toenemen. Door het vergroenen van buurten ontstaat er een gezonde leefomgeving en worden weersextremen zoals hitte, droogte en wateroverlast beperkt. Bovendien spelen bomen en planten een rol in de CO² opslag. In het Beleidsplan Ruimtelijke Adaptie heeft de gemeente Rhenen 9 ambities beschreven op het gebied van ruimtelijke adaptie: Samenwerken met durf; Groen leeft; Ontstenen en vergroenen; Balans Voorbereiden op noodsituatie; Bewust; Rust en verkoeling; Waterberging op de berg; Hergebruik maakt water tot vriend. In voorliggend geval zijn de ambities groen leeft en waterberging op de berg van belang. Hierna wordt ingegaan op deze ambities. Ambitie: Groen Leeft! Een groene leefomgeving zorgt mee voor een vitale en gezonde samenleving. Meer groen in bewoond gebied leidt onder andere tot meer verkoeling en verhoogt het welzijn van mens en dier. Verkoeling is hard nodig tijdens hete dagen. De gemeente Rhenen wenst daarom een groene leefomgeving met vele verkoelingsplekken.