Bijlage 4 De Woonstandaard 3.1
Tekst van het document
DE WOONSTANDAARD Leidraad voor het conceptueel uitvragen aan conceptaanbieders middels product-marktcombinaties Versie 3.1 maart 2024
Netwerk Conceptueel Bouwen - in samenwerking met Aedes
Inhoudsopgave
DE WOONSTANDAARD
DEEL 1
4
Leeswijzer
5
Inleiding
5
Waarom De Woonstandaard
6
Waarvoor dient De Woonstandaard
6
Wie gebruikt De Woonstandaard
6
Hoe is De Woonstandaard opgezet?
8
Processchema inkoopproces
12
Start hier: Stappenplan voor afnemers in de initiatieffase
14
Uitwerking proceskwaliteit
16
Modelovereenkomst conceptueel bouwen
18
Wet kwaliteitsborging
19
DEEL 2
20
Basis prestatie-eisen per PMC
21
PMC 1 t/m 10
22
PMC 11 t/m 14
26
PMC LLB 6, 7 en LLB 16
32
DEEL 3
37
Aanvullende prestatie-eisen
38
DEEL 4
43
Bijlage 1 - Gebruiksmatjes bij basis-prestatieeisen
44
Bijlage 2 - Financiële toetsingskaders
48
Bijlage 3 - Garanties en waarborgregeling
52
Bijlage 4 - Het Verhaal van de Plek
53
Colofon
55
Versie 3.1 maart 2024
2
3
Deel 1
de woonstandaard Hoe gebruik je het?
Leeswijzer
Inleiding
Voor eerdere gebruikers
Conceptueel ontwikkelen en conceptueel bouwen
Wie bekend is met conceptueel ontwikkelen en
begint inmiddels volwassen vormen aan te nemen
conceptueel bouwen kan in deze nieuwe editie
in Nederland. Conceptueel bouwen biedt integrale,
van De Woonstandaard doelgericht zoeken naar
flexibele, innovatieve, herhaalbare, door de producent
product-marktcombinaties (PMC’s). Of u gebruikt De
ontwikkelde en ontworpen woningconcepten.
Woonstandaard als naslagwerk van alle onderdelen Dit alles vraagt om basis-standaardisatie. Want zo
van de PMC’s.
kan de vraag gebundeld worden en de productie
Voor nieuwe lezers
doelgerichter en grootschaliger plaatsvinden,
Degene die zich oriënteert op deze innovatieve manier
waardoor er sneller woningen met een optimale
van bouwen raden we aan om De Woonstandaard in
prijs-kwaliteitverhouding worden gebouwd. De
zijn geheel te lezen. Het Netwerk Conceptueel Bouwen
Woonstandaard is een initiatief van het Netwerk
(NCB) hoopt u positief te verrassen met de voordelen
Conceptueel Bouwen in samenwerking met Aedes, en
die zijn te behalen voor opdrachtgevers, gemeenten,
is tot stand gekomen met inzet van de leden van het
toeleverende industrie én conceptuele bouwers. Samen
Netwerk Conceptueel Bouwen, Vrienden van NCB en
sneller, slimmer en schoner bouwen met een optimale
externe adviseurs.
prijs-kwaliteitverhouding! Nadrukkelijk schrijft het NCB geen vast protocol We begrijpen dat een dergelijke nieuwe manier van
voor. De Woonstandaard is een hulpmiddel dat
ontwikkelen en inkopen van woningconcepten ook
vragers ondersteunt in het proces van inkopen
een nieuwe aanpak en andere competenties vragen
van woningconcepten en dat conceptaanbieders
binnen uw organisatie. Ook daarbij ondersteunt het
en de toeleverende industrie ondersteunt bij het
NCB partijen in de bouwketen. Kijk voor het actuele
ontwikkelen en engineeren van woningconcepten. De
trainingsaanbod van de NCB Academy op
Woonstandaard biedt een gemeenschappelijke taal om
www.conceptueelbouwen.nl/ncb-academy.
vraag en aanbod bij elkaar te brengen.
Op www.conceptueelbouwen.nl/dewoonstandaard vind u een revisielijst met de wijzigingen tussen versie 3.0 en versie 3.1.
Ontdek de kracht van de NCB Academy; dé voortrekker in conceptueel bouwen! In een tijd waarin de vraag naar nieuwe woningen met de dag groeit, staan wij klaar om de bouwsector te transformeren. Conceptueel bouwen begint bij NCB Academy. Vind het aanbod hier:
4
5
Waarom de
Wie gebruikt De
woonstandaard?
Woonstandaard?
De Woonstandaard omschrijft een basiskwaliteit van
De volgende partijen kunnen De Woonstandaard
woningen, in de vorm van product-marktcombinaties
gebruiken om vraag en aanbod beter op elkaar af te
(PMC’s). Met deze handleiding kunnen afnemers
stemmen:
hun vraag en conceptaanbieders het aanbod
•
Corporatie en beleggers formuleren de
‘gestandaardiseerd’ op elkaar afstemmen. Het is
portefeuillestrategie op basis van de PMC’s in De
mogelijk om concepten project- en locatiespecifiek te
Woonstandaard.
maken met aanvullende prestatie-eisen en/of door het
•
Corporaties, beleggers en projectontwikkelaars
aanbieden van extra woningconceptopties door de
gebruiken De Woonstandaard om hun uitvraag
conceptaanbieder.
van nieuwbouwwoningen te formuleren in prestatie-eisen.
Waarvoor dient De
•
Woonstandaard?
Conceptaanbieders baseren het door hen (door) ontwikkelde aanbod op de specificaties van de verschillende PMC’s. Voor conceptaanbieders biedt
De Woonstandaard is een praktisch hulpmiddel
De Woonstandaard inzicht in de grootste gemene
om veelgevraagde prestatie-eisen voor nieuwe
deler van de vraag.
woningen in kaart te brengen. Zowel de afnemers •
die prestatie-eisen formuleren, als aanbieders die hun
De toeleverende industrie krijgt inzicht in de gevraagde prestaties en kan daar (innovatieve)
bouwconcepten baseren op veelgevraagde prestatie-
oplossingen voor ontwikkelen.
eisen kunnen De Woonstandaard gebruiken. De •
Woonstandaard ordent de vraag én het aanbod. Aan
Gemeenten en corporaties kunnen De Woonstandaard gebruiken bij het maken van
beide kanten deze prestatie-eisen gebruiken is de eerste
prestatieafspraken en stedenbouwkundige
stap in bundeling van de vraag. Een eerste stap om tot
programmering: aan welk type woningen voor
een voorspelbare en continue bouwstroom te komen.
welke doelgroep(en) is behoefte. Ook kunnen zij
En daarmee meer en sneller nieuwbouwwoningen te
De Woonstandaard gebruiken bij de inkoop van
realiseren met een optimale prijs-kwaliteitverhouding.
woningconcepten per project of bouwstroom.
•
Gemeenten kunnen zich oriënteren op het aanbod van woningconcepten en de prestaties die de verschillende concepten leveren. Zij kunnen De Woonstandaard gebruiken bij het vaststellen van de kaders en randvoorwaarden bij gebiedsontwikkeling. De Woonstandaard helpt bij het formuleren van ‘Het Verhaal van de Plek’, het samenhangend en gedragen geheel van prestatie-eisen van de locatie. Naast de ruimtelijke variatiemogelijkheden is ook de bouwof realisatiesnelheid van het woningconcept van belang bij het afstemmen met stakeholders
Naast dit kader is het ook van belang om bij de start
zoals nutsbedrijven, omwonenden en andere
van gebiedsontwikkeling ook samen afspraken te
belanghebbenden. En bij de planning van bouw-
maken over circulair bouwen, mobiliteit, sociaal
en woonrijp maken.
maatschappelijke eisen, flora en fauna, et cetera. Zie bijlage ‘Het Verhaal van de Plek’.
Voor overheden (regio’s en gemeenten) Vraag en aanbod van woningen op elkaar laten
Voor afnemers (professioneel opdrachtgevers)
aansluiten begint in het overleg per regio en per
Als afnemer kunt u de basisprestatie-eisen in De
gemeente. Gemeenten en corporaties leggen het
Woonstandaard gebruiken voor uw kwaliteits- en
woningbouwprogramma vast in de prestatieafspraken.
voorraadbeleid en voor uw portefeuillestrategie. Boven
Hoe die prestatieafspraken worden vormgegeven tot
op de basiseisen kunt u eigen aanvullende prestatie-
producten wordt in de basis door de conceptaanbieders
eisen toevoegen gebaseerd op beleid, of ook per project.
(in combinatie met de toeleverde industrie)
Bijvoorbeeld om te voldoen aan prestatieafspraken die
gefaciliteerd. Zij kunnen dit nu gerichter doen op basis
u heeft gemaakt met gemeenten en huurders. Stelt u
van PMC’s en de prestatie-eisen uit De Woonstandaard.
hogere eisen dan de basiseisen? Geef dan ook aan bij
Het voordeel is dat de afspraken op elkaar gaan
de conceptaanbieder hoeveel extra budget daarvoor
aansluiten, van regionaal tot op operationeel niveau.
is. Zo ontwikkelt u een bedrijfseigen Woonstandaard
Daardoor kunnen regio’s en gemeenten sterker sturen
op basis waarvan u beleid per wijk en de inkoop van
op de gewenste resultaten.
projecten kunt vormgeven.
De Woonstandaard: Voor professionele
Een middel om de gewenste stedenbouwkundige
opdrachtgevers én conceptaanbieders,
en architectonische kaders vast te stellen is het
toeleverende industrie en
Beeldkwaliteitsplan.
overheidsinstanties
6
7
Hoe is de Woonstandaard
gevraagd dan de geadviseerde vierkante meter in De
leeftijd (jongeren, senioren), positie op de woningmarkt
opgezet?
Woonstandaard dan wordt een extra controle op de
(starters, statushouders), maatschappelijke status
Woningwaarderingstelsel (WWS)
huurprijsklasse volgens het Woningwaarderingstelsel
(hoger of lager opgeleiden), wooncultuur (traditioneel,
Aan de hand van het WWS kunnen
(WWS) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en
avantgarde) en nog meer. Dit soort kenmerken zijn
verhuurders punten toekennen aan de kwaliteit
Koninkrijksrelaties noodzakelijk geacht.
een toevoeging op de bovenstaande indeling. Verdere
van een woning. Het aantal punten dat een
onderverdelingen hebben we bewust achterwege
woning volgens het WWS oplevert, is gekoppeld
NOOT: Omdat de vierkante meter GO slechts een
gelaten om vraag en aanbod eenvoudiger op elkaar af
aan een maximale huurprijs die je voor een
onderdeel is van het WWS zijn de geadviseerde m2 en
te stemmen.
sociale huurwoning mag vragen. Het systeem
Wat zijn PMC’s? Vraag en aanbod zijn in deze Woonstandaard geordend in huurprijsklassen en woningtypes. De combinatie huurprijsklasse (doelgroep/woningbezetting) en type woning is een product-marktcombinatie (PMC). De
berekent de punten onder andere op basis van:
beukmaten nadrukkelijk een veilige aanname. Deze
indeling in PMC’s is de eerste stap in de standaardisatie
waardering van het Rijk is voortdurend onderhevig
en in de vraagbundeling: het formuleren van de prestatie-eisen per product dat ingekocht wordt. Voor elke PMC is de kwaliteit beschreven in prestatie-eisen.
aan wijzigingen en verschuivingen en gekoppeld aan
•
woonoppervlakte
WOZ waarden en Energieprestatie.
•
aantal verwarmde ruimtes
•
aanwezige voorzieningen (keuken, badkamer etc.) en de afwerking hiervan
Indeling in woningtypen
Wat zijn basis prestatie-eisen De basiseisen zijn omschreven in de vorm van prestatie-eisen per PMC. Dat geeft aanbieders van woningconcepten een grote vrijheid om geschikte oplossingen te ontwikkelen en aan te bieden. Deze
Er is gekozen voor 4 basistypen:
•
aanwezigheid van een buitenruimte
•
Grondgebonden woningen
•
energiezuinigheid van de woning
•
Gestapelde woningen (appartementen)
•
WOZ-waarde
•
Tijdelijke woningen (Flexibele woningen die eenvoudig van functie kunnen veranderen of die
basisprestatie-eisen omschrijven de minimale kwaliteit
verplaatsbaar zijn)
voor goede en duurzame woningen. •
Hoe zijn de PMC’s ingedeeld?
Levensloopbestendige woningen
Indeling in huurprijsklasse
product markt combinaties (PMC)
De huurklassen sluiten aan op de indeling die
Bij het opstellen van de product-marktcombinaties is
Grondgebonden
het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
uitgegaan van een zo eenvoudig mogelijke indeling
Gestapeld
Volkshuisvesting en het Woning Waarderingsstelsel
in woningtypen en huurprijsklassen (doelgroepen/
hanteert:
woningbezetting). Elke corporatie of opdrachtgever heeft zijn eigen beleid. Het is ook zinvol het eigen beleid te toetsen aan de basisnorm in De Woonstandaard.
Deze Woonstandaard adviseert per PMC een
•
De kwaliteitskortingsgrens
•
De eerste aftoppingsgrens
•
De tweede aftoppingsgrens
•
De liberalisatiegrens
•
Vrije sector (niet-DAEB)
Kwaliteitskortingsgrens
PMC 6
PMC 1
PMC 6 LLB
Tijdelijk
PMC 11 PMC 16
PMC 7
Eerste aftoppingsgrens
PMC 2
Tweede aftoppingsgrens
PMC 3
PMC 8
PMC 13
Liberalisatiegrens
PMC 4
PMC 9
PMC 14
Vrije sector
PMC 5
PMC 10
PMC 15
PMC 7 LLB
PMC 12
Op de website van NCB en Aedes zijn de actuele
huurprijsklasse met een bandbreedte in vierkante
absolute bedragen per huurklasse terug te vinden.
meters gebruiksoppervlakte en beukmaat. ‘Hier mag natuurlijk van worden afgeweken mits dit in de
Overwegingen: In de praktijk onderscheiden we
uitvraag vooraf duidelijk wordt aangegeven.’ Worden
doelgroepen naar leefstijl, of delen we ze in naar
er in een uitvraag meer gebruiksoppervlakte
8
Grondgebonden levensloopbestendig
9
De eisen per PMC - drie niveaus
Drie niveaus in de vraag De inkoop van elk project start met het kiezen van de PMC(’s) die passen bij uw opgave. U kunt uw
Om te komen tot een locatiespecifieke uitvraag
Hierbij biedt Conceptenboulevard.nl een overzicht van
maakt de afnemer keuzes voor bedrijfsspecifieke
welke woningconcepten voldoen aan de vraag. Zo kan
en locatiespecifieke, aanvullende prestatie-eisen.
een longlist gemaakt worden.
uitvraag per project of bouwstroom eenvoudig opstellen met behulp van drie niveaus in de prestatieeisen:
1.
Basisprestatie-eisen per PMC Terug te vinden in deel 2 van deze Woonstandaard
De afnemer heeft vaak specifieke wensen op het gebied van duurzaamheid, architectuur, gezondheid
In de uitvraag worden alle prestatie-eisen duidelijk
en veiligheid, onderhoud en exploitatie. Daarnaast
omschreven, en worden waarderingen toegekend
kan een gemeente locatiespecifieke eisen stellen
aan de verschillende prestatie-eisen zodat de
(bijvoorbeeld verplichte stadsverwarming) of stelt
conceptaanbieder een goede aanbieding kan maken.
Welstand prestatie-eisen aan de stedenbouwkundige
Hoe beter en specifieker de uitvraag, hoe beter het
oplossing en de architectuur. Deze eisen zijn
aanbod van de conceptaanbieder. De afnemer moet de
vaak onderscheidend bij het aanbod van de
extra eisen duidelijk voor de uitvraag kenbaar maken
conceptaanbieder. Het is van belang dat bij het kiezen
aan de conceptaanbieder.
2.
Aanvullende prestatie-eisen op het gebied van het eigen beleid van de afnemer en
3.
Locatiespecifieke eisen. Specifiek te maken voor: •
Gebruikskwaliteit
•
Milieu
•
Gezondheid en comfortabel
•
Technische en esthetische kwaliteit
•
Proces
Allen terug te vinden in deel 3 van deze Woonstandaard
van de geschikte conceptaanbieders getoetst wordt of de aanbieder is staat is te voldoen aan de prestatie-eisen
Vervolgens gaat de afnemer zijn vraag toetsen
die de afnemer stelt.
aan de markt: voldoet het woningconcept aan de verwachtingen?
3 2 1
Locatiespecifieke eisen
Aanvullende prestatie-eisen
Basis prestatie-eisen o.b.v. Besluit Bouwwerken en Leefomgeving
OPTIONEEL Locatiespecifieke eisen, afgestemd met omgeving bijvoorbeeld eisen stedenbouw en Welstand. OPTIONEEL Kwaliteitsbeleid per afnemer (basistool voorraadbeleid) en mogelijk extra budget. De Woonstandaard biedt inzicht in veelgevraagde meerwaarde. De Woonstandaard Basis prestatie-eisen, afgestemd met de leden van NCB, Aedes, institutioneel beleggers en ontwikkelaars.
Drie niveaus in het aanbod
TIP: Het boekje Ruimtelijke Kwaliteit bij Fabrieksmatige Woningbouw kan helpen bij de bepaling en omschrijving van de ruimtelijke kwaliteit en
Frits Palmboom januari 2023, uitgegeven NAI
belangrijke architectuur/beeldkwaliteitseisen
10
3 2 1
Specifieke selling points
OPTIONEEL Woningconcept onderscheidt zich van concurrent
Optiepakketten
OPTIONEEL Woningconcept kent opties/meerwaarden die aansluiten op aanvullende prestatie-eisen
Basiswoningconcept
Woningconcept voldoet ten minste aan de basisprestatie-eisen
11
Processchema Inkoopproces Stap voor stap grip houden op conceptueel bouwen Bent u gewend om huurwoningen traditioneel te ontwikkelen en wilt u conceptueel gaan werken? Met dit processchema voor het inkoopproces houdt u grip op het gewenste resultaat. Het bevat voor elke fase aanwijzingen hoe u de regie kunt voeren tijdens het inkoopproces. Op de site van Netwerk Conceptueel Bouwen (www.conceptueelbouwen.nl/toolbox) vindt u documenten om iedere fase te doorlopen.
0. initiatieFfase
1. CONTACTFASE (SELECTIEFASE)
2.1 CONTRACT FASE 1 (GUNNINGSFASE)
2.2 CONTRACT FASE 2 (TURNKEY-FASE)
0.1 Doelgroep bepaling 0.2 PMC keuze oriëntatie 0.3 Locatie kaders (externe randvoorwaarden) 0.4 Gemeentelijke eisen afstemmen: (beeldkwaliteit plan / kavelpaspoort) en uitvoeringsafspraken, anterieur, realisatie overeenkomsten 0.5 Oriëntatie op Conceptenboulevard.nl 0.6 Aanvullende eisen per PMC 0.7 Proceskwaliteit (checklist invullen) 0.8 Model Stichtingskosten opstellen (max investeringsbudget) 0.9 Akkoord (totale investering) RvC aanvragen
1.1 Keuze Openbaar / of selectie onderhandse uitvraag (3 tot 5 partijen) 1.2 Database samenstellen uit fase O. NB: neutraal proces inrichten 1.3 Proces voor marktconsultatie 1.4 Beoordeling team samenstellen 1.5 Longlist voor selectiefase 1.6 Checklist geschiktheidseisen / knock out & selectie criteria omschrijven 1.7 Uitgangspunten uitvraag selectiefase met weegfactoren 1.8 Concept inschrijfformulier selectiefase 1.9 Shortlist voor gunningsfase uitvragen
2.1.1 Selectiefase uitvoeren (met dialoog ronde) 2.1.2 Objectieve beoordelingscommissie komt tot 1 geselecteerde partij 2.1.3 Modelovereenkomst 1e fase ondertekenen 2.1.4 Concept aanbieding controleren (prestatie, garanties en financieel) 2.1.5 Afstemmen met externe partijen en controle met gemeenten en al liggende overeenkomsten 2.1.6 Planning overeenkomen
2.2.1 Omgevingsplan aanvragen o.b.v. geselecteerd producten/concepten en alle externe factoren. 2.2.2 Vaststelling planning (uiterlijke oplevering) 2.2.3 Afstemming met beoogde garantieverklaringen overeenkomst (uit 1e fase ) 2.2.4 Verificatie document (indien gewenst) 2.2.5 Concept turnkey overeenkomst 2e fase
• • • • •
• • •
• • • •
• •
Context project definitie Projectkenmerken Gekozen PMC’s Akkoord RvC / investeringsbudget Akkoord fasedocument
Beoordeling selectiefase Shortlist gunningsfase Akkoord Management
12
Beoordeling gunningsfase Geselecteerd inschrijvers Akkoord fasedocument & Budget Getekende overeenkomst 1
Getekende overeenkomst 2 Akkoord fasedocument (afwijking gemeld aan RvC)
3. Realisatie en EVALUATIE/ GEBRUIKSFASE 3.1 Omgevingsplan onherroepelijk 3.2 Bouwrijpe status en woonrijpe status vastgelegd (afnemer en gemeente) 3.3 Realisatie met tussentijdse bezoeken (en gewenste toetsingsmomenten) 3.4 Moment van oplevering 3.5 Onderhoudstermijn en eventueel aanvullende garanties
•
Akkoord decharge fasedocument
13
4. Eventueel onderhoudsContract voor 15 - 25 jaar
Start hier
Het Verhaal van de Plek
Stappenplan voor afnemers in de initiatieffase
Iedere gemeente heeft haar eigen woningbeleid. Het is dus van belang om het gewenste woonprogramma voor een locatie in een vroeg status met de gemeente af te stemmen en overeen te komen.
Stap voor stap in eigen tempo, gecontroleerd uitvragen. Als u deze stappen hieronder goed opvolgt beheerst u het aanbestedingsrisico optimaal!
Daarnaast gelden plot- of gebiedsgebonden randvoorwaarden, ingegeven door de directe omgeving. Deze externe randvoorwaarden worden vaak aangeleverd door de gemeente of moeten worden
Bepaal het woonprogramma en de doelgroepen
omschreven in een omgevingsplan. Als die kaders er niet zijn of een omgevingsplan moet worden
Bepaal als eerste binnen uw organisatie het gewenste woonprogramma en de doelgroepen waarvoor u
aangepast, dan moet ook hier eerst op hoofdlijnen overeenstemming zijn over de nieuw op te stellen
de uitvraag wilt formuleren. Dat kan bijvoorbeeld in exacte aantallen verdeeld over verschillende PMC’s.
planologisch kaders. Deze kaders zijn immers direct van invloed op de prestatie-eisen die aan de schil
Als er binnen de stedenbouwkundige opzet enige flexibiliteit is, kunt u de uitvraag ook formuleren in
van de woningconcepten worden gesteld, bijvoorbeeld:
percentages van een minimum en maximum aantal woningen. Zo kan de conceptaanbieder het voor hem meest optimale woningconcept aanbieden dat binnen een bepaald stedenbouwkundig kader past. Die keuzevrijheid prikkelt marktpartijen om met innovatieve oplossingen te komen die vaak goedkoper
•
Maximale bouw- of nokhoogte
•
Rooilijnen, bouwvlakken en type
•
Parkeeroplossingen (in de openbare ruimte)
erfafscheiding
•
Kabels en leidingen
•
Geluidsbelasting op de gevels
•
Beeldkwaliteitsplan
•
Externe veiligheid
•
Flora en fauna, klimaatadaptatie etc.
zijn of voor hetzelfde geld meer kwaliteit en wooncomfort bieden.
Deze eisen bepalen of de conceptaanbieder met zijn concept aan de externe randvoorwaarden
Koppel PMC’s en extra wensen Als het woonprogramma en de daaraan verbonden PMC’s zijn bepaald, kunt u als afnemer extra eisen naast de basisprestatie-eisen van de PMC’s onderzoeken en omschrijven. De basiseisen voldoen altijd
kan voldoen. De bewijsvoering van deze technische eisen ligt bij de conceptaanbieder. Deze moet garanderen dat het concept aan de eisen voldoet en de bewijsvoering bij selectie ter inzage geven bij een omgevingsplan. Het vastleggen van de (bouwrijpe) locatie met de externe randvoorwaarden gebeurt vaak in de vorm van een kavelpaspoort, een beeldkwaliteitsplan en omgevingsplan.
aan de laatste bouwregelgeving. Extra eisen zijn de specifieke, woninggebonden prestaties die verder gaan dan de basisprestaties. Bijvoorbeeld extra wensen op het gebied van duurzaamheid, milieu-eisen, energieprestatie-eisen etc. Of specifieke gebruikseisen die verder gaan dan de omschreven basisprestatieeisen. Deel 3 van deze Woonstandaard helpt bij het maken van deze extra keuzes.
TIP: Leg alle externe randvoorwaarden (in overleg met de gemeente) goed vast en stuur deze mee met de uitvraag. NB Het boekje Ruimtelijke Kwaliteit bij Fabrieksmatige Woningbouw kan helpen bij de bepaling en omschrijving van de ruimtelijke kwaliteit en belangrijke architectuur/ beeldkwaliteits eisen, zie tip pagina 10
TIP: Formuleer en motiveer als afnemer deze extra prestatie-eisen goed in de uitvraag. Zo kan de conceptaanbieder de waarde goed inschatten en weet deze hoe de wegings- en criteriafactoren worden beoordeeld. Met deze motivatie kan de conceptaanbieder beter en innovatiever inspelen op de uitvraag.
Het laatste uitgangspunt vind je op de volgende pagina.
14
15
Hanteer goede en objectieve beoordelingscriteria om tot de juiste keuze te komen Als het kavelpaspoort, de beeldkwaliteit en het woonprogramma met PMC’s zijn geformuleerd, kunt u als afnemer aanbieders selecteren en uitnodigen. Zorg dat alle data volledig zijn en dat iedere conceptaanbieder gelijkwaardig beoordeeld wordt op vooraf helder gecommuniceerde, objectieve selectiecriteria. Geef daarbij ook aan wat de (bouwrijpe) status is en welke woonrijpe status wordt geëist. Als er concepten van anterieure of realisatie-overeenkomsten zijn, stuur deze dan mee in de selectieuitvraag. Hoe beter alles vooraf is vastgelegd, des te scherper de aanbieding. Bij twijfel kan het NCB of aanbestedingsbureau u helpen om een objectief selectieproces op te zetten.
Inspiratievoorbeeld checklist
afnemer
i.s.m. gemeente
Doelgroepen definiëren
X
X
Keuzen PMC’s
X
X
Aanvullende eisen: (duurzaamheid / circulariteit /etc)
X
X
Bepalen maximaal investering (STIKO)
X
Stedenbouwkundige kaders
X
X
Beeldkwaliteits kaders
X
X
RO. planologisch / externe kader (bv geluidbelasting, externe veiligheid)
X
X
Grondmechanisch onderzoek/advies
X
X
Infra (ondergronds)
X
X
Infra bovengrond /woonrijp
X
X
Conceptaanbieder
Initiatief / ontwikkel fase
Kosten demarcatie opstellen
TIP: Kijk bij de tools die het
TIP: Opleiding vindt u in de NCB Academy op
NCB te bieden heeft ter ondersteuning
www.conceptueelbouwen.nl/ncb-academy
www.conceptueelbouwen.nl/toolbox
Uitwerking proceskwaliteit
inclusief legeskosten en/of aansluitkosten op de nutsvoorzieningen zijn. Op Conceptenboulevard.nl
Sommige conceptaanbieders hanteren prijzen die
16
X
X
X
Toezicht / Toetsingsmomenten op de bouw
X
X
Keuzes kwaliteitsborging Wkb *
X
X
Selectie fase (model overeenkomst) Opstellen contract afnemer - aanbieder op basis van 2-fasen Modelovereenkomst conceptueel bouwen
X
X
Technische controle indieningen
X
X
Beeldbepalende afstemming
X
X
Akkoord over planning
X
X
X
Akkoord over levering van woningen
X
X
X
Akkoord op alle aangeleverde technische omschrijvingen en prestaties
X
X
X
Akkoord op private kwaliteitsborger*
X
X Trekkersrol / dossier verantwoordelijk X Consulterende partij / mede ondertekenaar * Aandachtspunten bij keuze kwaliteitsborger: • gevolgen Wkb in TwurnKey overeenkomst meenemen • uitleggen scope werkzaamheden kwaliteitsborger aan opdachtgever • omschrijven gevolgen van wijzigingen • overleg indien opdrachtgever zelf suggesties heeft voor instrument en/of kwaliteitsborger • afspraken te verstrekken informatie • afspraken inhoud dossier van oplevering
laten adviseren of faciliteren door de conceptaanbieder.
X
Vragen & dialoog ronde (en kennismaking)
Legenda
van de aanbieder. De afnemer kan zich op onderdelen
X
Opstellen uitvoeringscontracten bouw- en woonrijp maken / juridische ondersteuning, kosten verhaal
X
Wordt een project op een locatie van de afnemer
afnemer de conceptwoning inclusief grond afneemt
Car / verzekeringen
Procesinrichting en uitvraag
proces gemaakt.
het leveren van bouwrijpe grond. Dit geldt niet als de
X
X
transactieproces een scheiding in kostenallocatie en
gerealiseerd, dan is de afnemer verantwoordelijk voor
X
X
Opstellen technische data room (ontwikkelfase)
Rondom de nutsvoorzieningen is voor het conceptuele
inspiratie.
X
Afkoop prijststijgingen
verkoopprijs. Dit verschilt per conceptaanbieder.
en opstalontwikkeling en realisatie anderzijds.
eigen inzicht. Het onderstaande voorbeeld dient ter
X
X
het omgevingsplan met activiteit bouwen enerzijds
Vul deze checklist per project gezamenlijk in, naar
X
Precario
X
X
gemaakt tussen bouwrijp maken, en het regelen van
niet gebonden aan een PMC, maar projectafhankelijk.
Opstellen omgevingsplan met ruimtelijk onderbouwing
X
X
Opstellen weegfactoren
In het proces- en projectmanagement is onderscheid
afnemer en de conceptaanbieder hebben. Deze zijn
X
Opstellen transparant selectie criteria
Toelichting:
activiteiten, taken en verantwoordelijkheden die de
X
Omgevingsplan (met ruimtelijke onderbouwing)
is vermeld welke kosten zijn inbegrepen in de
Hiernaast getoonde voorbeeld van een checklist proceskwaliteit omvat een opsomming van alle
Architect (gevel ontwerp) + locatie specifiek maken
X
X
Gunningsfase & contractfase (model overeenkomst)
X
Akkoord juridische turnkey opdracht
X
Akkoord op uitvoerings-realisatie overeenkomst coördinatie NUTS
X
X
X
Akkoord aanvraag randvoorwaarden en het omgevingsplan
X
X
X
Productie, realisatie en evaluatie fase
X X
Aanvraag omgevingsplan met activiteit bouwen
X
Indienen melding bouwactiviteit* Aanvraag peilbrieven en nuts Ondertekening van uitvoerings /realisatie overeenkomsten
X
Oplever- en toetsingsmomenten
X
X
X X
X
X
X X
X
Inrichten dossier bevoegd gezag*
X
Indienen gereedmelding bouwactiviteit*
X
Dossier van oplevering opdrachtgever*
17
Modelovereenkomst conceptueel bouwen
Wet Kwaliteitsborging De leeswijzer en de
Twee-fasen-overeenkomst
modelovereenkomst zijn te
Het NCB heeft in samenwerking met haar leden,
downloaden via www.conceptueelbouwen.nl/toolbox.
Dirkzwager en brancheorganisaties Aedes en Bouwend Nederland een model twee-fasen-overeenkomst
Omgevingswetproof
opgesteld voor het conceptueel bouwen van woningen.
Door veranderende terminologie en systematiek van de
Dit contract biedt een basis voor de transactie tussen
omgevingswet zijn er beperkte aanpassingen gedaan in
afnemer en aanbieder van woningconcepten. Het
het modelcontract en de leeswijzer (denk daarbij aan de
model draagt bij aan het vereenvoudigen van het
term “omgevingsplan”). Daarmee sluit de nieuwe versie
vastleggen van de afspraken tussen partijen. De
van de modelovereenkomst en de leeswijzer aan bij de
werkgroep heeft een gedragen en evenwichtig contract
tekst van de nieuwe wet.
opgesteld.
Wet kwaliteitsborging Het model bestaat uit twee fasen:
De vorige versie van de modelovereenkomst verwees nog
1.
Het uitwerken van het woningconcept van de
naar een nog in werking te treden Wet kwaliteitsborging.
aanbieder naar een uitgewerkt locatiegebonden
Inmiddels is de Wet kwaliteitsborging per 1 januari 2024
woningconcept. Dit gebeurt op basis van de uitvraag
(weliswaar gefaseerd) in werking getreden. Hierop zijn
voor een specifieke locatie, de welstandseisen en het
de modelovereenkomst en de bijbehorende leeswijzer
budget van de afnemer.
aangepast.
2.
Wij kunnen u helpen De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)
consument tegen verborgen gebreken.
is definitief ingetreden vanaf 1 januari 2024. De
3.
wet beoogt een betere bouwkwaliteit te bereiken
zelf kwaliteit te borgen.
door onder andere strenger toezicht en een betere aansprakelijkheidsregeling.
Conform de wet dient de vergunninghouder zorg te dragen voor het aanstellen van een kwaliteitsborger.
De Wet Kwaliteitsborging gaat ervoor zorgen dat
Kwaliteitsborgers moeten onafhankelijk zijn (wettelijke
de opdrachtgever aantoonbaar geleverd krijgt wat
eis), dat wil zeggen: niet betrokken bij ontwerp, bouw
zij heeft gekocht en waarvoor zij heeft betaald. De
en financiering van het bouwwerk waarvoor zij de
bouwer krijgt meer verantwoordelijkheid voor de
borging doen. Daarbij worden uitvoerende partijen
kwaliteit van het bouwproces, zowel voor, als tijdens,
geacht de geleverde kwaliteit volgens interne controle
als na de bouw.
vast te leggen. Dit vergt een strakke procesbeheersing. Conceptuele bouwers werken al conform een
Lees meer op onze website:
gestructureerd proces, en hebben hier dus een voordeel.
NCB ontwikkelde de Scan voor Kwaliteitsborging voor Conceptuele Bouw, waarmee conceptaanbieders
De turnkey realisatie van het uitgewerkte woningconcept.
Tussen beide fasen zit een duidelijke knip: met de opdracht voor fase 1 heeft de aanbieder nog geen zekerheid over de opdracht voor fase 2.
Bij de modelovereenkomst zit een Leeswijzer. Deze
kunnen toetsen in hoeverre zij voldoen aan de Wkb.
Onderhoudstermijn en
Met de komst van de Wkb worden bouwers,
De scan voor Kwaliteitsborging voor Conceptuele
garanties bij oplevering
geconfronteerd met risico’s en aansprakelijkheden
Bouw geeft aan waar je staat en wat nog moet
Iedere conceptaanbieder heeft eigen regelingen
bij het niet voldoen aan de technische regelgeving en
gebeuren om Wkb Proof te zijn. Op basis van deze
voor afbouw-, oplever- en onderhoudstermijnen
bouwfouten die na oplevering worden geconstateerd.
toets, helpen we de organisatie verder op weg om
met garantieperioden op onderdelen. Veel van
Het NCB implementatieteam ondersteunt en adviseert
Wkb Proof te worden, waarmee conceptaanbieders
deze garanties volgen dezelfde richtlijnen zoals
bouwers, zodat zij Wkb Proof zijn.
zich aantoonbaar onderscheiden van de traditionele
die zijn omschreven in SWK en Woningborg
leeswijzer bevat een toelichting op het model. Lees deze goed door voordat u het model invult en gebruikt. De leeswijzer bevat onder meer een uitleg over het proces
aannemer én daarbij besparen op de kosten van de
garantieregelingen. In deel 4 van deze Woonstandaard
Hoe minder taken voor de kwaliteitsborger, hoe lager
vindt u in speciale bijlage 3 de garantiebepalingen
de Wkb kosten.
kwaliteitsborger. Heb je nog geen proefproject gedaan?
van SWK, Woningborg en BouwGarant. Vraag
van conceptueel bouwen, een algemene toelichting en noten bij de artikelen van de modelovereenkomst.
Wij helpen je op weg met advies en
uw conceptaanbieder welke garantieregeling van
De Wkb heeft drie hoofddoelen:
procesmanagement.
toepassing is en loop er samen gedetailleerd doorheen.
1.
Doe direct de scan:
Onafhankelijke kwaliteitsborging bij bouwers in plaats van bouwtoezicht door gemeenten.
2.
18
Een prikkel voor de uitvoerende bouw geven om
Betere bescherming van opdrachtgever en
19
Deel 2
PMC 1 t/m 10 Voldoen aan de volgende basiskwaliteit:
Alle Basis Prestatie-Eisen per PMC
•
Energieprestatie: BENG*
•
Comfort, gebruiks-, (brand)veiligheids- en milieu-eisen voldoen altijd aan het Bouwbesluit dat geldt in het jaar waarin het omgevingsplan is ingediend.
•
De conceptaanbieder is verantwoordelijk voor de realisatie. Hierbij geldt: •
Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking
•
Wanden behangklaar
•
Plafond afgewerkt
•
Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik en NPR 5310. Minimaal eenvoudige uitvoering
•
Wasmachine aansluiting
•
Ventilatiesysteem
•
Verwarmingssysteem
•
Waterinstallatie
•
Aansluitkosten nutsvoorzieningen (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool)
Verder wordt uitgegaan van: •
10 m heipalen
•
Terreininrichting: geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/ of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
* Energieprestatie-indicatoren BENG De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van drie individueel te behalen eisen: De maximale energiebehoefte in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m².jr) Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m².jr) Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)
20
21
Grondgebonden Woningen BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
vrije sector
PMC 1
PMC 2
PMC 3
PMC 4
PMC 5
studio concept
2 tot 3 kamer concept
3 tot 4 kamer concept
4 tot 5 kamer concept
4 tot 6 kamer concept
Huurniveau
Kwaliteitskortingsgrens
Eerste aftoppingsgrens
Tweede aftoppingsgrens
Tot de liberalisatiegrens
Vrije sector
Gebouwtype
Grondgebonden
Grondgebonden
Grondgebonden
Grondgebonden
Grondgebonden
• • • • • • •
• • • • •
Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Keuken / pantry (niet als “matje” gedefineerd) Eethoek voor één- of tweepersoonshuishouden Hoofdslaapkamer Slaapkamer (alleen bij maximale variant boven de 63 m2) • Badkamer • Toilet (kan in combinatie met de badkamer) • Wasmachine aansluiting
• • • • •
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) (3e slaapkamer alleen bij maximale variant boven ca. 70 m2 GO) • Badkamer • Toilet (2x) (2e toilet i.c.m. badkamer) • Wasmachine aansluiting
• • • • • • • •
• • • • • • • •
24 - 55 (m2)
55 – 65 (m2)
65 – 90 (m2)
88 – 115 (m2)
> 115 (m2)
3,0 -4,2
3,6 -4,5
4,5 - 5,1
4,8 - 5,4
5,4 - 6,3
1 laag met plat dak, of 1 laag met schuine kap. (GO beperkt)
1 laag of 2 lagen met platdak of 1 laag met schuine kap. (GO vanaf 1,5 meter vrije hoogte)
2 lagen + kap (of 3e laag met terug-liggende gevel en met plat dak)
2 lagen met kap, of 3e laag platdak
2 lagen met kap, of 3e laag platdak
BENG
BENG
BENG
BENG
BENG
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Uitstraling
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Uitrusting
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Keukenblok aangesloten en afgestemd op pantry opstelling volgens leverancier. • Aansluitkosten nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Keukenblok aangesloten en afgestemd op pantry opstelling volgens leverancier. • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Berging • 10m heipalen • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus aan de achterzijde een terras van minimaal 4 m² conform Bouwbesluit
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Grondgebonden Woningen (EGW)
Productkwaliteiten Gebruikskwaliteit
Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)
Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus) Geadviseerde beuk /of bouwsysteem maat Geadviseerde lagen / kap
Zithoek voor eenpersoonshuishouden Pantry (niet als “matje” gedefineerd) Eethoek voor eenpersoonshuishouden Slaapkamer Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek (>2 pers) Keuken Eethoek gezin (3> pers) Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) eventueel in combi met badkamer Wasmachine aansluiting
Zithoek (>2 pers) Keuken Eethoek gezin (3> pers) Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) niet in combi met badkamer Wasmachine aansluiting
Milieu Energie Gezondheid en comfort Comfort Technische en esthetische kwaliteit Basis
Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder Bewonerscommunicatie
22
23
Gestapelde Woningbouw BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
Gestapelde Woningbouw (MGW)
PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
vrije sector
PMC 6
PMC 7
PMC 8
PMC 9
PMC 10
studio concept
2 kamer concept
3 kamer concept
4 kamer concept
4 en meer kamer concepten
Huurniveau
Kwaliteitskortingsgrens
Eerste aftoppingsgrens
Tweede aftoppingsgrens
Liberalisatiegrens
Vrije sector
Gebouwtype
Gestapeld
Gestapeld
Gestapeld
Gestapeld
Gestapeld
• • • • • • •
• • • • • • • •
• • • • • • • •
• • • • • • • •
• • • • • • • •
Productkwaliteiten Gebruikskwaliteit
Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)
Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus) Geadviseerde beuk /of bouwsysteem maat
Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Pantry Eethoek voor éénpersoonshuishouden Slaapkamer Badkamer Toilet (in combinatie met de badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek voor één- of tweepersoonshuishouden Keuken / Pantry Eethoek voor één- of tweepersoonshuishouden Hoofdslaapkamer Slaapkamer Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) (2e i.c.m. badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) (2e eventueel i.c.m. badkamer) Wasmachine aansluiting
Zithoek gezin Keuken Eethoek gezin Hoofdslaapkamer Slaapkamer (2x) Badkamer Toilet (2x) (2e eventueel i.c.m. badkamer) Wasmachine aansluiting
24 -50 (m2)
50 – 65 (m2)
65 – 80 (m2)
80 – 95 (m2)
> 95 (m2)
3,2 – 5,0
4,0 - 6
6,8 – 7,6
6,8 – 7,8
5,4 - 8
BENG
BENG
BENG
BENG
BENG
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit.
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Vigerend Bouwbesluit
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Keukenblok aangesloten en afgestemd op pantry opstelling volgens leverancier. • De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het geldende Bouwbesluit • Bergingsruimte (evt geclusterd in aparte bergingsruimte / bergings verdieping volgens bouwbesluit) • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Keukenblok aangesloten en afgestemd op pantry opstelling volgens leverancier. • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Bergingsruimte (evt geclusterd in aparte bergingsruimte / bergings verdieping volgens bouwbesluit) • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Bergingsruimte (evt geclusterd in aparte bergingsruimte / bergings verdieping volgens bouwbesluit) • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Bergingsruimte (evt geclusterd in aparte bergingsruimte / bergings verdieping volgens bouwbesluit) • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een keukenblok, inductiekookplaat, geïntegreerde koelvriescombinatie, combi-oven en vaatwasser (minimaal 3 boven en 5 onderkastjes • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Bergingsruimte (evt geclusterd in aparte bergingsruimte / bergings verdieping volgens bouwbesluit) • 10m heipalen • Terreininrichting (geen parkeren op eigen grond) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten (indien van toepassing)
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Milieu Energie Gezondheid en comfort Comfort Technische en esthetische kwaliteit Basis Uitstraling
Uitrusting
Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder) Bewonerscommunicatie
24
25
Algemene prestatie-eisen, tijdelijke huisvesting
PMC 11 t/m 14 Voldoen aan de volgende basiskwaliteit: •
Energieprestatie: BENG*
•
Comfort, gebruiks-, (brand)veiligheids- en milieu-eisen voldoen altijd aan het Bouwbesluit dat geldt in het jaar
Milieu & duurzaamheid (generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14) Water
Warmte- en warmwatervoorziening all-electric
Hout
Alleen hout met FSC of PEFC certificering
Hergebruik en hernieuwbaar
Materialen zijn aantoonbaar aan het einde van de exploitatie minimaal voor 75% herbruikbaar / recyclebaar.
waarin het omgevingsplan is ingediend. •
De conceptaanbieder is verantwoordelijk voor de realisatie. Hierbij geldt: •
Veiligheid (generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14)
Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking
•
Wanden behangklaar
•
Plafond afgewerkt
•
Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik
•
Wasmachine aansluiting
•
Ventilatiesysteem
•
Verwarmingssysteem
•
Waterinstallatie
•
Aansluitkosten nutsvoorzieningen (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool)
Brandveiligheid
Het gebouw en de woningen voldoen aan de vereisten volgens het geldende Bouwbesluit. Alle doorvoeringen bij brandscheidende wanden en/of compartimenten zijn brand- en rookwerend afgewerkt conform NEN 6069, 6076 en 6077
Inbraakveiligheid
Het gebouw en de woningen voldoen op zowel hang en sluitwerk als ook verlichting aan het keurmerk PKVW nieuwbouw (Politie Keurmerk Veilig Wonen)
Doorvalveiligheid
NEN-EN 3569 “Vlakglas voor gebouwen – Risicobeperking van lichamelijk letsel door brekend en vallend glas” is van toepassing
Kwaliteit gebouw en woning (generieke vereisten voor tijdelijke pmc 11 t/m 14) De wettelijke eisen en de daaruit voortvloeiende normen en voorschriften zijn onverkort van kracht. Hieronder vallen: • Bouwbesluit Tijdelijke bouw • Eisen Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente • Wet Milieubeheer • Arbeidsomstandighedenwet • Voorschriften van de nutssectoren
Verder wordt uitgegaan van: •
Fundering op staal of plaatfundering
•
Geen aanleg van parkeervakken
•
Tegelpaden voor juiste ontsluiting van woningen aan voor en/of achterzijde
Algemeen
De tijdelijke woningen dienen zodanig gestapeld te kunnen worden dat het een complex van 3 verdiepingen kan vormen; • Lengte van het gebouw, diepte van woningen en lengte van armen in U-vorm zijn vrij ter invulling/ontwerp van de onderneming om zoveel mogelijk aan te sluiten op bestaande concepten • Diepte en breedte van woningen mogen variëren door het gebouw, vereist wordt om de ontsluitingsvrije gevel(s) in één vlak/rooilijn uit te voeren • De verschillende vleugels in de U-vorm en corridor woningen hoeven niet met elkaar in verbinding te zijn door een overdekte ontsluiting • De diepte in de corridor woningen mogen verschillen aan de kant van de ontsluiting. De gevel zonder ontsluiting dient in één vlak/rooilijn uitgevoerd te worden • De gebouwconfiguratie en ontsluiting moet voldoen aan wetgeving (Bouwbesluit), waaronder brandveiligheid
Technische en esthetische kwaliteit (generieke vereisten voor Tijdelijke PMC (11 t/m 14) Gemeenschappelijke verkeersruimte
Installaties
* Energieprestatie-indicatoren BENG De energieprestatie bij BENG wordt bepaald aan de hand van drie individueel te behalen eisen: De maximale energiebehoefte in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m².jr) Het maximale primair fossiel energiegebruik, eveneens in kWh per m² gebruiksoppervlak per jaar (kWh/m².jr) Het minimale aandeel hernieuwbare energie in procenten (%)
26
De woningen dienen te worden ontsloten door een gemeenschappelijke verkeersruimte (galerij, trappenhuis) conform Bouwbesluit • Installaties zijn begrijpelijk en gebruiksvriendelijk voor huurders • Installaties moeten zo zijn ingericht dat ze per wooneenheid individueel gebruikt en afgerekend kunnen worden • Elektrische installaties conform NEN 1010 en blad 51 NPR 5310 - eenvoudig, afgemonteerd en klaar voor gebruik • Noodverlichting aanbrengen conform vigerende wet- en regelgeving • Woningen maken gebruik van reguliere huisaansluiting (3x25A) • Ventilatiesysteem afgemonteerd, ingeregeld en klaar voor gebruik (voorzien van automatische stand en handmatige schakelaar om (tijdelijk) te verhogen) • Verwarmingssysteem afgemonteerd, ingeregeld en klaar voor gebruik (temperatuur kan aangepast worden op centraal punt door huurder) • Comfort: Richtwaarden ISSO 53 voor winter minimaal bij -10,0 °C buiten temperatuureis verblijfsruimten 20,0 °C en badkamer 22,0 °C • De regeling van de verwarming geschiedt per ruimte (temperatuur te beïnvloeden, maar ook compleet uit te schakelen) • Waterinstallatie afgemonteerd en klaar voor gebruik, drinkwater voorzieningen voldoen aan KIWA keurmerk en incl.
legionella beheersplan • Het vuilwater- en het hemelwaterafvoerstelsel dienen gescheiden te worden uitgevoerd • Installaties zijn volledig demontabel en bereikbaar tijdens exploitatiefase • Alle materialen voldoen aan KEMA Keur
27
TIJDELIJKE HUISVESTING (Grondgebonden / gestapeld) BASIS PRESTATIE-EISEN PER PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 11
PMC
HET SOCIALE SEGMENT (DAEB) (zelfstandig)
PMC 12
PMC 13
PMC 14
Huurniveau
Kwaliteitskortingsgrens
Eerste aftoppingsgrens
Tweede aftoppingsgrens
Liberalisatiegrens
Gebouwtype
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Grondgebonden en/of gestapeld tot 3 lagen
Functionaliteit woning (matjes, verkeersruimte kunnen worden gecombineerd)
• Woon / Slaapkamer voor één en twee persoonshuishouden • Pantry • Badkamer • Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
• Woon / Slaapkamer voor één en twee persoonshuishouden • Pantry • Badkamer • Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
• • • • •
• • • • •
Geadviseerde bandbreedte GO in m2 (i.v.m. huurniveaus)
15 - 28 (m2)
25 – 42 (m2)
43 – 55 (m2)
56 – 65 (m2)
3,2 – 5,0
3,5 - 5,0
3,6 - 7,6
4,8 - 7,8
BENG
BENG
BENG
BENG
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen volgens het Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing.
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Bouwbesluit Tijdelijke Bebouwing
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
Variatie in gevelbeeld en stedenbouwkundige opzet
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Keukenblok aangesloten en afgestemd op pantry opstelling volgens leverancier. • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Keukenblok aangesloten en afgestemd op pantry opstelling volgens leverancier. • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
• Overal vlakke vloeren, geschikt voor afwerking met vloerbedekking • Wanden behangklaar • Plafond afgewerkt • Elektrische installatie conform NEN 1010 klaar voor gebruik • Mogelijkheid voor plaatsing wasmachine en aansluitingen hiervoor • Ventilatiesysteem • Verwarmingssysteem • Waterinstallatie • Volledig ingericht sanitair, natte cellen, met vloer en wand afwerking • Woning voorzien van een standaard keukenblok, opstelplaats fornuis en koelkast (minimaal 3 boven- en 3 onderkastjes) • Werkende aansluitingen nuts (warmtenet indien van toepassing, water, elektra, riool) • Standaard op staal gefundeerd
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Specificaties t.b.v. grondgebonden of gestapelde concepten: • Centrale berging (indien van toepassing) • Terreininrichting: Geen parkeren op eigen grond. Tegelpad naar voordeur en van achterdeur naar schuur en/of achterpad plus terras/balkon van minimaal 4 m² (indien van toepassing) • Centrale entree met het bellentableau met videofoon en brievenbusfronten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Inzicht in onderhoudsbehoefte en -kosten
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Conceptaanbieders verantwoordelijk voor ontwerp, engineering, realisatie en vergunningen
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Door opdrachtgever
Productkwaliteiten
(Grondgebonden / gestapeld)
TIJDELIJKE HUISVESTING
Gebruikskwaliteit
Geadviseerde beuk /of bouwsysteem maat
Woonkamer voor een gezin Slaapkamer (2x) Keuken Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
Woonkamer voor een gezin Slaapkamer (2x) Keuken Badkamer Toilet (kan in combinatie met de badkamer)
Milieu Energie Energie en comfort Comfort Technische en esthetische kwaliteit Basis Uitstraling
Uitrusting
Onderhoud in eerste 15 jaar Proceskwaliteiten Ontzorgen (zie taakverdelingslijst hieronder) Bewonerscommunicatie
28
29
aanvullende prestatie-eisen afwerkingsniveau (bij tijdelijke huisvesting) Indien gewenst kunnen bij tijdelijke huisvesting verschillende afwerkingniveaus gekozen worden.
Afwerkingsniveau 2
Afwerkingsniveau 3
Afwerkingsniveau 4
Casco +
Gestoffeerd
Gemeubileerd
Overal vlakke vloeren (vlakheidsclassificatie tenminste 4), geschikt voor verdere afwerking door huurder of eigenaar
Vloer die bestendig is tegen veelvuldig gebruik en gemakkelijk schoon te houden is (bijv. PVC vloeren). Aansluitnaden volledig gesloten.
Vloer die bestendig is tegen veelvuldig gebruik en gemakkelijk schoon te houden is (bijv. PVC vloeren). Aansluitnaden volledig gesloten.
Geen raambekleding
Raambekleding (passend voor het type vertrek)
Raambekleding (passend voor het type vertrek)
Wanden klaar om afgewerkt te worden
Wanden afgewerkt in lichte basis kleuren (bijv. behangen, geschilderd of gelakt - afhankelijk van concept bouwers)
Wanden afgewerkt in lichte basis kleuren (bijv. behangen, geschilderd of gelakt - afhankelijk van concept bouwers)
Centraaldozen in het plafond + deksel - bediening via aan/uit lichtschakelaar
Centraaldozen in het plafond + deksel - bediening via aan/uit lichtschakelaar
LED Plafondverlichting in alle vertrekken te bedienen met aan/uit lichtschakelaar
Keuken
Afhankelijk van de vereisten per PMC wordt de woning opgeleverd met keuken waarin de volgende zaken zijn geïntegreerd (incl. aansluitingen): • 6x keukenkastjes (kunnen zowel boven als beneden kastjes zijn) • Gootsteen met warm en koud water (enkele bak) incl. mengkraan • Inductiekookplaat • Inbouwkoelkast • Recirculatieafzuigkap • Combi-oven • Vaatwasser bij PMC 12, 13, 14
Afhankelijk van de vereisten per PMC wordt de woning opgeleverd met keuken waarin de volgende zaken zijn geïntegreerd (incl. aansluitingen): • 6x keukenkastjes (kunnen zowel boven als beneden kastjes zijn) • Gootsteen met warm en koud water (enkele bak) incl. mengkraan • Inductiekookplaat • Inbouwkoelkast • Recirculatieafzuigkap • Combi-oven • Vaatwasser bij PMC 12, 13, 14