Bijlage 3: Motivatie wijziging Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg;

De wet is gericht op het voorkomen dan wel beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste, de bescherming en verbetering van kwaliteit van watersystemen en de vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen. Niet in de laatste plaats levert de Waterwet een belangrijke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals: vermindering van regels, vereenvoudiging van vergunningstelsels en vermindering van administratieve lasten. Totdat de Omgevingswet in werking treedt blijft de Waterwet van kracht. Nationaal Bestuursakkoord Water Het Nationaal Bestuursakkoord Water is opgesteld door het Rijk, de provincies, de gemeenten en de Unie van Waterschappen [3]. Het akkoord is afgesloten in juli 2003 en geactualiseerd in 2008. In het akkoord zijn afspraken vastgelegd voor een duurzame en klimaatbestendige waterhuishouding in Nederland. Doel van het Bestuursakkoord Water is om het watersysteem op orde te hebben en te houden zodat problemen met wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit zoveel mogelijk voorkomen worden In het Nationaal Bestuursakkoord Water-actueel (2008) is opnieuw afgesproken om het watertoetsproces te doorlopen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten van rijk, provincies en gemeenten. Met de introductie van de Omgevingswet veranderd de term ‘watertoets’ in: weging van het waterbelang.

Nationaal Waterprogramma Het Nationaal Water Programma (NWP) 2022–2027 [4] geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Gewerkt wordt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. Het NWP beschrijft de nationale beleids- en beheerdoelen op het gebied van:

Damkro Elsterstraatweg

52 van 62

• • • • • •

klimaatadaptatie; waterveiligheid; zoetwater en waterverdeling; waterkwaliteit en natuur; scheepvaart; de functies van de rijkswateren.

Belangrijke onderdelen van het NWP zijn • de stroomgebiedbeheerplannen; • het overstromingsrisicobeheerplan; • het Programma Noordzee. Hoogheemraadschap Elke zes jaar leggen waterschappen vast welke aanpak en welke maatregelen nodig zijn om de watertaken goed te kunnen uitvoeren. Het algemeen bestuur van Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft op 22 december 2021 het waterbeheerprogramma ‘Waterkoers 2022 – 2027’ vastgesteld. De Koers is ‘Stroomopwaarts samen voor de toekomst’. Het waterschap wil transparant, doelmatig en effectief bijdragen aan gezond leven in een toekomstbestendig gebied. Klimaatadaptatie, de energietransitie, circulariteit, bodemdaling, droogte en biodiversiteit hebben allemaal een watercomponent en vragen de betrokkenheid van het waterschap. Hierbij volgt het waterschap twee lijnen: - Stroomopwaarts samen voor het gebied. - Zuiver en duurzaam voor de toekomst. Het waterschap wil bij de start van ruimtelijke ontwikkelingen water een meer sturende rol geven voor een toekomstbestendige leefomgeving. Hiervoor heeft het waterschap een set aan regels en instrumentarium die hen daarbij ondersteund. Waterschapsverordening Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden Vanaf 1 januari 2024 is de Waterschapsverordening Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden officieel in werking getreden.

In de Waterschapsverordening staan regels die het waterschap hanteert om beken, dijken, waterwerken en grondwater te beschermen. Het is een belangrijk document voor iedereen die bij, of met water, activiteiten onderneemt. In de waterschapsverordening zijn o.a. de normen opgenomen waaraan de verwerking van (hemel)water aan dient te voldoen. Legger De Waterschapsverordening verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Waterschapsverordening vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven. Gemeentelijk beleid De gemeente Rhenen heeft haar waterbeleid vastgelegd in een verbreed gemeentelijk rioleringsplan plus (20152019). In het vGRP+ is ook het waterplan “een berg mooi water” van de gemeente Rhenen geëvalueerd en opgenomen. In het vGRP+ streeft de gemeente naar: • Bescherming van de volksgezondheid; • Een goede leef- en werkomgeving; • Bescherming van het milieu.

Damkro Elsterstraatweg

53 van 62

Dit doet de gemeente door te voldoen aan haar wettelijke zorgplichten ten aanzien van het opvangen en afvoeren van afvalwater, het opvangen en bergen van afvloeiend hemelwater en het nemen van maatregelen indien sprake is van wateroverlast.

5.10.2 Watertoets De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen: • de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en • de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Advies Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden Het ontwerp van maart 2021 is voorgelegd aan de waterbeheerder (Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden) voor een wateradvies. HDSR heeft aangegeven dat de buitendijkse ligging aanleiding geeft voor een negatief advies over woningbouw op deze locatie, conform de richtlijn “Water en bodem sturend”. Water en bodem sturend In 2022 heeft toenmalig minister Harbers de Kamerbrief Water en Bodem Sturend gepubliceerd, met daarin diverse keuzes en maatregelen waarmee in de ruimtelijke ordening beter rekening kan worden gehouden met het water- en bodemsysteem.

In deze kamerbrief van maart 2021 maakte het kabinet 33 structurerende keuzes die richting geven aan beleid om het water- en bodemsysteem meer sturend te maken. Middels de kamerbrief van 22 oktober 2024 lichten de ministers Madlener (Infrastructuur en Waterstaat) en Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) de veranderde beleidsformulering rond ‘water en bodem sturend’ toe. In plaats van het beleidsprincipe 'water en bodem sturend', kiest het kabinet nu voor het uitgangspunt 'rekening houden met water en bodem'. Het kabinet wil zo waken voor een belemmerende werking van het beleidsprincipe op de ruimtelijke inrichting en de woningbouwopgave. Het water- en bodemsysteem wordt gezien als een belangrijke randvoorwaarde die provincies moeten meenemen in hun plannen, maar niet als een dwingend en overkoepelend principe voor alle ruimtelijke beslissingen. Beperking overstromingsrisico Ten aanzien van het ontwerp van maart 2021 heeft HDSR een negatief advies uitgebracht vanwege de buitendijkse ligging van het terrein. De gemeente Rhenen acht het toch mogelijk om op deze locatie op een verantwoorde manier nieuwe woningen te bouwen. De gemeente wordt in dit standpunt gesterkt door het feit dat in de directe omgeving van het plangebied al diverse woningen aanwezig zijn, zonder dat acute maatregelen nodig zijn om de overstromingsrisico's te beperken.

Woningbouwontwikkeling wordt mogelijk geacht mits maatregelen worden genomen m.b.t. overstromingsrobuust bouwen, zodat risico’s en schade bij hoge waterstanden worden beperkt. Aanpassing projectontwerp In het kader van overstromingsrobuust bouwen is onderzocht op welke manier het projectontwerp kon worden aangepast zodat de risico's van hoge waterstanden tot een aanvaardbaar niveau kunnen worden teruggebracht. Daartoe is door Geonius de memo ‘Maatregelen m.b.t. overstromingsrobuust bouwen’ opgesteld, aangevuld met een ‘expertnotitie’ (zie bijlage 10).

Damkro Elsterstraatweg

54 van 62

Het plangebied is gelegen in de uiterwaarden van de Neder-Rijn, beschermd door een overige waterkering met een kruinhoogte van 9,6 m. + NAP. Uit de overstromingsrisicokaarten blijkt dat in extreme hoogwatersituaties rekening dient te worden gehouden met overstromingsrisico ter plaatse van de projectlocatie. Om binnen het project optimaal invulling te kunnen geven aan overstromingsrobuust bouwen, zodat risico’s en schade bij hoge waterstanden worden beperkt (dan wel uitgesloten) wordt het plangebied opgehoogd tot circa 9,90 m +NAP. Daarmee resteert er conform formele hydraulische waterveiligheidsanalyses een kans van minder dan 1:1000 op maximaal 30 cm inundatie (0,01%, een veelgebruikte acceptabele kans voor beperkte wateroverlast). Mocht dit ooit voorkomen is dat te ondervangen door kleine maatregelen op vastgoedniveau en/of te adviseren op bewonersniveau, zoals een tegelvloer. Op basis van bovenstaande bevindingen is het planontwerp voor de woningbouwontwikkeling aangepast waarbij voor de nieuwe woningen een bouwpeil is aangehouden van 9.90 m. + NAP. Op deze wijze is de kans op wateroverlast (minder dan 1:1000) en de impact ervan (maximaal 30 cm.) tot een aanvaardbaar niveau teruggebracht. Hemelwater Advies afvoer hemelwater

In het waterbeleid is afvoer van overtollig hemelwater door middel van infiltratie in de bodem het uitgangspunt. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi’s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Toename verharding

In de toekomstige situatie is sprake van een toename aan verhard oppervlak binnen het plangebied. Het gaat daarbij om de (dak)verharding van de bebouwing, de openbare wegen, paden en parkeervoorzieningen en de verhardingen in de tuinen van de woningen. In onderstaande tabel is het verhard oppervlak weergegeven. Onderdeel

Verhard opp. in m2

Bebouwing (hoofdgebouw + berging)

1.910 m2

Tuin (terras, paden)

1.650 m2

Wegen, paden en parkeren

2.290 m2

Infiltratiecapaciteit Om de infiltratiecapaciteit van de bodem te bepalen heeft Geonius Geotechniek BV een infiltratieonderzoek uitgevoerd. Uit de gemeten doorlatendheden en grondwaterstand blijkt dat infiltratie van hemelwater tot de mogelijkheden behoort. De doorlatendheid van de ondergrond is goed tot zeer goed. De rapportage van het infiltratieonderzoek is opgenomen in bijlage 10. Bergingsopgave en infiltratievoorziening

Damkro Elsterstraatweg

55 van 62

Op basis van de toename aan verhard oppervlak en de bergingseis bedraagt de waterbergingsopgave voor het plangebied in totaal circa 433 m³ (5.850 m² * 0,074). Gezien de doorlatendheid van de ondergrond zal de berging en infiltratie van de wateropgave geen problemen opleveren bij de verdere uitwerking. Er zullen passende maatregelen worden getroffen om in deze waterbergingsopgave te voorzien. Dit kan bijvoorbeeld door het plaatsen van infiltratiekratten of grindkoffers bij de nieuwe woningen, het inpassen van een wadi in de groenstrook en/of het toepassen van een infiltratieriool onder de rijweg. Dit zal bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen nader worden uitgewerkt. Afvalwater Het afvalwater als gevolg van onderhavig project zal middels een vuilwaterriool worden aangesloten op de gemeentelijke riolering in de Elsterstraatweg. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het afvoeren van afvalwater via de gemeentelijke riolering vereist en daarmee tevens de beste optie. Conclusie: Gezien de doorlatendheid van de ondergrond zal de berging en infiltratie van de wateropgave geen problemen opleveren bij de verdere uitwerking. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden aangegeven welke passende maatregelen worden getroffen om in deze waterbergingsopgave te voorzien.

5.11 Verkeer en parkeren Parkeren Ten behoeve van borging van parkeernormen in nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen heeft de gemeente Rhenen op 6 maart 2018 het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren’ vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen of uitbreiden van een gebouw en/of veranderen van de functie van een bouwperceel vast dient te staan dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid ter plekke. Voor bestemmingsplannen betekent het dat aangetoond dient te worden dat, ten behoeve van de te realiseren functies/bestemmingen, kan worden voorzien in de benodigde parkeergelegenheid. Op 30 maart 2023 heeft de gemeente Rhenen de nieuwe Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds vastgesteld. Vanaf genoemde datum zijn deze parkeernormen geldend en tevens voor dit bestemmingsplan van toepassing. Voor de Beleidsnota parkeernormen zijn kengetallen uit de CROW-publicaties gebruikt en gebaseerd op de lokale situatie in de gemeente Rhenen. Onderstaand is de parkeerbehoefte conform de gemeentelijke normen opgenomen voor het plan. Ten behoeve van de planontwikkeling dienen minimaal 45 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Woningtype Woningen duur Woningen midden Woningen goedkoop Totaal

Aantal woningen 2 15 10 27

Parkeernormen Min. Max. 2 2,2 1,8 1,9 1,4 1,7

Parkeerbehoefte Min. Max. 4,0 4,4 27,0 28,5 14,0 17,0 45 50

Het parkeren binnen het plan vindt overwegend plaats in de openbare ruimte. Bij de twee-onder-een-kap woningen in het zuiden van het plangebied zijn het parkeren op eigen terrein voorzien. In totaal worden er 45

Damkro Elsterstraatweg

56 van 62

openbare parkeerplekken gerealiseerd en 4 parkeerplaatsen op eigen erf. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte zoals in bovenstaande tabel omschreven. Verkeer Voor de verkeersgeneratie wordt de CROW publicatie Toekomstbestendig parkeren gehanteerd. Het plangebied ligt in de wijk ‘Elst-West’ dit hoort bij de ‘rest bebouwde kom’ en heeft volgens het CBS het kenmerk ‘niet stedelijk’. Met het huidige plan gaan we uit van Er worden in het plan twee verschillende woningtypes gebruikt. Gelet op bovenstaande gelden de volgende verkeerscijfers:

Type woning

Aantal woningen in het programma

Verkeersgeneratie uit CROW

Verwachte verkeersgeneratie

Min.

Max.

Min.

Max.

Twee-ondereen-kap

8

7,4

8,2

59,2

65,2

Rijwoningen

19

7

7,8

133

148,2

Totaal

27

192,2

213,4

Dit betekent dat er voor het te ontwikkelen plan maximaal 213 verkeersbewegingen per etmaal worden verwacht. De N225/Elsterstraatweg die langs het projectgebied loopt is van dermate grootte dat de weg deze verwachte verhoging goed aan kan. Conclusie Geconcludeerd wordt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de aspect ‘verkeer’ en er ter plaatse als gevolg van het voornemen geen sprake zal zijn van belemmeringen ten aanzien van dit aspect. Tevens voldoet het plan aan de parkeernormen.

5.12 Ontplofbare oorlogsresten De Neder-Betuwe vormde tijdens de Tweede Wereldoorlog het toneel van hevige strijd. Ook in de omgeving van Elst hebben oorlogshandelingen plaatsgevonden. Als gevolg van deze oorlogshandelingen kunnen explosieven zijn achtergebleven. Voorliggend plan In 2022 is ook een historisch vooronderzoek uitgevoerd voor de Lek, Neder-Rijn en Pannerdens Kanaal (Saricon rapportkenmerk 21S104-01-VO-05) waarbij ook de locatie van het besluitgebied is beschouwd. De gegevens van dit onderzoek zijn verwerkt in de bodembelastingkaart-OO. Uit de gegevens van dit vooronderzoek blijkt dat het besluitgebied niet is gelegen binnen verdacht gebied. Het uitvoeren van (grond-) werkzaamheden binnen de besluitlocatie kan op reguliere wijze plaatsvinden. Conclusie Het aspect ‘ontplofbare oorlogsresten’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling

Damkro Elsterstraatweg

57 van 62

Uitsnede Bodembelastingkaart-OO ter plaatse van het plangebied (bron: Saricon)

5.13 Gezonde fysieke leefomgeving De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn. In artikel 1.3 van de Omgevingswet staan de maatschappelijke doelen van de wet. Een van die doelen is een gezonde fysieke leefomgeving. Een gezonde leefomgeving ervaren bewoners als prettig, nodigt uit tot gezond gedrag en biedt bescherming tegen negatieve omgevingsinvloeden. In de brede belangenafweging weegt het bevoegd gezag het belang van de gezondheidsbescherming samen met andere belangen af. Omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk doel is van de Omgevingswet bevat het Bkl een aantal instructieregels die specifiek de bescherming van de gezondheid en het milieu tot doel hebben. De instructieregels hebben onder andere betrekking tot de aspecten geluid, geur, trillingen, luchtkwaliteit en bodem. Deze aspecten zijn in voorgaande paragrafen reeds behandeld gemotiveerd. Het is wenselijk om daarnaast aan te geven op welke wijze het gezondheidsaspect bij de motivering van de besluitvorming omtrent verlening van de buitenplanse omgevingsvergunning is meegenomen.

Dit niet alleen omdat het bereiken en in stand houden van een gezonde fysieke leefomgeving een belangrijk maatschappelijk doel is van de Omgevingswet, waar logischerwijs bij het nemen van een besluit op grond van deze wet aandacht voor moet zijn. Ook omwonenden en rondom het project gevestigde bedrijven zijn vaak geïnteresseerd in de gezondheidssituatie die ten gevolge van de activiteit optreedt. Voorliggend plan Voor de beoogde ontwikkeling is onder meer een stedenbouwkundigplan opgesteld. Hierin is aangegeven waar er rond de woningen ruimte komt voor groen en recreatie. Ten opzichte van de huidige situatie zal er meer

Damkro Elsterstraatweg

58 van 62

kwalitatief openbaar groen binnen het plangebied worden gerealiseerd. Daarbij biedt het openbare groen binnen het plan speelruimte voor kinderen. Deze functie draagt bij aan meervoudig gebruik van de openbare ruimte; naast wonen en parkeren is er ook ruimte voor spelen en recreëren. Tot slot is in voorgaande paragrafen onderzocht welke effecten het planvoornemen ondervindt van aspecten met betrekking tot een gezonde leefomgeving, zoals geluid, geur en luchtkwaliteit. Uit de afweging voor deze aspecten blijkt dat geen van deze thema’s zorgt voor een verslechtering van de fysieke leefomgeving. Conclusie Het aspect ‘gezonde fysieke leefomgeving’ vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling

5.14 Mer-beoordeling Onderdeel van de beoordeling of een aanvraag om de wijziging Omgevingsplan volledig is, is een toets aan de regels over een milieueffectrapportage. Dit gebeurt overeenkomstig paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit. Voor plannen en besluiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu (kunnen) hebben, dient een milieueffectrapportage (MER) worden opgesteld. De verplichting een MER op te stellen is van kracht sinds 1 september 1987 en is verankerd in de Omgevingswet (en voorheen in de Wet milieubeheer). Voor sommige plannen of projecten geldt direct de verplichting om een MER op te stellen, maar er zijn ook plannen waarvoor het bevoegd gezag moet beoordelen of zij het nodig vindt om ter voorbereiding van een besluit een MER te laten maken. In het Omgevingsbesluit is opgenomen voor welke activiteiten de m.e.r.-(beoordelings)plicht bestaat. Het gaat dan met name om activiteiten die aanzienlijke nadelige effecten op het milieu kunnen hebben. Voorliggend plan Het plan wordt in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit aangemerkt als stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen (categorie J11). Voor dit project geldt, op basis van kolom 2, geen mer-plicht. Op basis van kolom 3 geldt echter wel een mer-beoordelingsplicht.

In dit geval gaat het om de realisatie van 27 woningen, waarvoor alle relevante effecten zijn onderzocht en/of beschreven in de voorafgaande onderdelen van dit hoofdstuk. Op basis van de conclusies uit de onderzoeken en kwalitatieve beschrijvingen is de conclusie gerechtvaardigd dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden als gevolg van de bouw van de woningen. Een milieueffectrapportage is niet aan de orde Conclusie Vanwege de beperkte omvang van het project acht de gemeente de afweging van de afzonderlijke milieuaspecten (zoals weergegeven in dit hoofdstuk) voldoende en wordt het opstellen van een milieueffectrapportage niet noodzakelijk geacht.

Damkro Elsterstraatweg

59 van 62

6 Economische uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid In deze motivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van één of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat om zogenaamde kostenverhaalsplichtige activiteiten zoals genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit (hierna: ‘een aangewezen bouwactiviteit’). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels onder andere een anterieure overeenkomst de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit. De gemeente heeft een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

De economische uitvoerbaarheid is hiermee aangetoond en het kostenverhaal gedekt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid De procedure voor vaststelling van een wijzigingsbesluit op het Omgevingsplan is geregeld in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het wijzigen van een omgevingsplan geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb.

6.2.1 Participatietraject Met betrekking tot de planontwikkeling op de locatie aan de Elsterstraatweg heeft het nodige overleg plaatsgevonden met de belanghebbenden in de omgeving. Op verschillende momenten is met de gemeente gesproken over de stand van zaken met betrekking tot de planvorming en wijze van communicatie. De bewoners zijn al in een vroeg stadium betrokken bij de planvorming. Al in 1999 was de locatie in beeld voor mogelijke woningbouwontwikkeling. In 2007 heeft de toenmalig ontwikkelaar een informatieavond georganiseerd, waar onder andere gesproken werd over woningbouwontwikkeling aan de Elsterstraatweg. In 2014 stemt de gemeente Rhenen in met het voorlopig ontwerp, wat als basis genomen worden voor het gemeentelijk Programma van eisen en het Beeldkwaliteitsplan. Tijdens een bewonersbijeenkomst wordt het programma van eisen gepresenteerd. In de daarop volgende periode hebben diverse keukensessies plaatsgevonden met omwonenden. In februari 2018 word het aangepaste ontwerp gepresenteerd waarin 2 versies zijn opgenomen. Eén variant heeft duidelijk de voorkeur en vormt de basis voor de verdere uitwerking van het planvoornemen. Middels brieven zijn de omwonenden vervolgens op de hoogte gehouden over ontwikkelingen zoals de overname van het project door De Bunte Vastgoed en over de eerste voorbereidende werkzaamheden.

Via de website van de ontwikkelaar kunnen belangstellende zich inschrijven om op de hoogte te worden gehouden van de ontwikkelingen.

Damkro Elsterstraatweg

60 van 62

Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop omwonenden en belanghebbenden in het voortraject bij het woningbouwproject op het Damkro-terrein zijn betrokken is vastgelegd in het participatieverslag welke is opgenomen in bijlage 12. De communicatie en omgevingsdialoog vormt een integraal onderdeel van het ontwikkelingsproces, waarbij transparantie, betrokkenheid en wederzijds begrip centraal staan. De input van de omwonenden heeft geleid tot concrete aanpassingen in het ontwerp, wat resulteert heeft in het voorliggende bouwplan. Ook tijdens de realisatie loopt de communicatie met de omgeving vanuit de ontwikkelaar dan wel de aannemer door.

6.2.2 Zienswijzen Het ontwerp van dit wijzigingsbesluit wordt op grond van artikel 3:11 van Algemene wet bestuursrecht gedurende zes weken voor iedereen ter inzage gelegd en het wordt tegelijkertijd elektronisch beschikbaar gesteld via de landelijke website (LVBB). Voorafgaand wordt hiervan mededeling gedaan in het Gemeenteblad. Gedurende deze periode kan eenieder een zienswijze over het ontwerpbesluit bij de gemeenteraad naar voren brengen. Het ontwerp wijzigingsbesluit heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen, vanaf 15 december 2025 tot en met 28 januari 2026. Gedurende deze termijn zijn 5 zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen bijgevoegd in Bijlage 13 van deze motivering, zijn de ingekomen zienswijzen samengevat en voorzien van een reactie. Voorliggende motivering is, waar nodig, aangepast naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen.

Damkro Elsterstraatweg

61 van 62

7 Afweging In het kader van de Omgevingswet wordt gestreefd naar een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zijn enkele algemene doelen geformuleerd in artikel 1.3 Omgevingswet. Hierin staat dat de bepalingen in de wet gericht zijn op het volgende: • het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur. • het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. In de voorliggende motivering is de realisatie van 27 grondgebonden woningen aan de Elsterstraatweg te Elst getoetst aan uiteenlopende aspecten en thema’s van de fysieke leefomgeving. Het voorliggend project is niet in strijd met het landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en voorziet in de lokale woningbehoefte. Daarnaast wordt de omgevingskwaliteit binnen het besluitgebied behouden en zelfs verbeterd door het toevoegen van woningen binnen het bebouwingslint en de realisatie van openbare ruimte met een duidelijk groene karakter. Landschappelijke en archeologische waarden worden daarbij niet aangetast. Het voorliggend project voldoet aan de wettelijke kaders van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten.

De nieuwe woonfunctie zal de omliggende functies niet belemmeren en daarnaast vormen de omliggende functies geen belemmeringen voor de nieuwe ontwikkeling. Mede door het ophogen van het terrein is er sprake van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Daarom kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte.

Damkro Elsterstraatweg

62 van 62

Bijlagen

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 1 Stedenbouwkundigplan

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 2 Beeldkwaliteitplan

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 3 Akoestisch onderzoek

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 5 Onderzoek externe veiligheid

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 6 Archeologisch onderzoek

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 7 Stikstofonderzoek

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 8 Quickscan natuurwetgeving

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 9 Nader soortenonderzoek

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 10 Overstromingsrobuust bouwen

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 11 Infiltratieonderzoek

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 12 Participatieverslag

Damkro Elsterstraatweg

Bijlage 13 Nota van zienswijzen

Damkro Elsterstraatweg

77

Elsterstraatweg 51-71 Elst Beeldkwaliteitsplan

12 september 2024

Inhoud pag.

hoofdstuk

3 8 11 16 27 29 36 39

1. Omschrijving plangebied 2. Kenmerken en karakteristieken 3. Invulling bouwmassa 4. Invulling openbaar gebied 5. Ecologie 6. Massa en maatvoering 7. Profielen 8. Conclusie

Object gegevens Woningbouwplan Elsterstraatweg 51-71 3922 GE-GG Elst

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

2

1. Omschrijving plangebied

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

3

Omschrijving plangebied

Afb. 1 - Het plangebied op het minuutplan van 1830 (RCE, 2024)

1.1 Historie van plangebied Elst Het dorp Elst heeft een lange geschiedenis. Al in de vroege middeleeuwen wordt het als buurtschap vermeld. Door de ligging aan een belangrijke doorgangs/handelsroute aan de Rijn werd het gebied populair voor bewoning. Het dorp had lange tijd de vorm van een lintdorp langs de rijn met daaromheen een aantal boerderijen. In zeventiende/achttiende eeuw werd de teelt van tabak in dit gebied populair, dit kende in de negentiende eeuw een hoogtepunt. Nabij Elst werd in 1852 de grote tabaksplantage Willem III opgericht.. Deze tabaksteelt vond plaats op de rand van de Utrechtse heuvelrug ten noorden van Elst. Het gebied ten zuiden van Elst bestaat uit de uiterwaarden van de Rijn. In deze uiterwaarden ontstonden in het hele rivierengebied in de loop van de negentiende en twintigste eeuw tal van steenfabrieken. In Elst was dit bijvoor-

VB Erfgoed & Architectuur

Afb. 2 - Het hoge huis in 1954 (RCE, 2024)

Afb. 3 - Elst ca. 1925 (Topotijdreis, 2024)

beeld steenfabriek Timmermans. Deze fabrieken zorgden voor extra werkgelegenheid in het gebied en daarmee verdere uitbreidingen van het dorp. In de twintigste eeuw verloor het dorp zowel de zowel de tabaks- als de baksteenindustrie en ontwikkelde het dorp zich vooral door de woningbouw. Ook kwam er steeds meer ruimte voor natuur.

Hank” door Van den Oosterkamp. Op een Tiendkaart uit 1582 is ten westen van het latere hoge huis, zo ongeveer ten hoogte van de huidige fabrieksweg, een woontoren zichtbaar. Deze toren lag aan de zogenaamde “Onderweg”de ter hoogte van de huidige rivierdijk moet hebben gelegen. De bewonersgeschiedenis van dit huis en de daaruit voortkomende boerderij het Hoge Huis worden door Van den Oosterkamp beschreven. Het Hoge huis zelf zou in het begin van de zeventiende eeuw gebouwd zijn voor Huijbert Teunisz van Miltenburg en Gerbrecht Quint, die een behoorlijk grondgebied in de omgeving van Elst in gebruik hadden. In de decennia daarna zou het huis onder meer gebruikt zijn al schoolgebouw voor het dorp.

Het hoge huis In het oostelijke deel van het plangebied lag tot halverwege de vorig eeuw “het Hoge huis”. Dit huis was in een T-boerderij, een variant op de hallenhuisboerderij die in het rivierengebied veel voorkomt. Opvallend aan het Hoge Huis is het grote voorhuis, dat een zeventiende eeuws voorkomen heeft, en naar alle waarschijnlijkheid ook in die periode gebouwd is. De geschiedenis van de locatie van dit huis als woonplaats gaat echter nog verder terug. Deze geschiedenis wordt beschreven in dorpskrant “de

Op een kaart uit 1770 laat Van den Oosterkamp inderdaad een eerste silhouet van het Hoge huis zien. De vorm die het huis op die kaart heeft komt in grotere lijnen dat we op latere beelden van het pand krijgen. Ook op het minuutplan van Elst uit 1831 is deze vorm terug te zien, op

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

4

Omschrijving plangebied

een verder nog grotendeels onbebouwd terrein. Het pand was gelegen aan de Onderweg en ook vanaf de grotere weg aan de achterzijde (huidige Elsterstraatweg) toegankelijk. Na in de loop van de eeuwen door diverse families als boerderij te zijn gebruikt komt het in bezit van de familie Klinkenberg. Zij richtten in 1877 een steenfabriek op nabij het huis. In de volgende alinea zal de geschiedenis van deze steenfabriek in relatie tot het Hoge Huis uitgebreider worden toegelicht. Trambaan en steenfabriek In de periode na 1877 kreeg het gebied rondom het Hoge Huis en ons plangebied een meer industriële invulling doordat de steenfabriek steeds verder groeit. Hoewel de steenfabriek en het Hoge Huis dus eenzelfde eigenaar hadden lagen de twee ruimtelijk op enige afstand van elkaar. Het huis kwam steeds meer aan de belangrijker wordende Elsterstraatweg te liggen, terwijl de fabriek zich vanaf de uiterwaarden ontwikkeld. Tussen beide complexen liggen al in het eind van de negentiende eeuw een aantal woningen, en dit worden er in de loop van de tijd steeds meer. Een belangrijke verbinding in het gebied wordt in die periode gevormd door de trambaan van Amerongen naar Rhenen. De tram was in de periode van ca. 1884 tot 1937 het belangrijkste transportmiddel voor de geproduceerde stenen. Ook inwoners van Elst maakten gebruik van de passagierstram op de lijn.

Detrambaan lag langs de Elsterstraatweg en had een aftakking richting de steenfabriek. Iets ten westen van ons plangebied lag een wissel in de tramlijn. Zoals te zien op Afb. 4 bestond het terrein te noorden van het plangebied in de jaren zestig van de 20e eeuw

VB Erfgoed & Architectuur

Afb. 4 - Steenfabriek en trambaan (VB, 2024)

grotendeels uit fabrieksterreinen. Rechts is de trambaan zichtbaar. Het Hoge huis is onderaan net zichtbaar. Het plangebied lijkt echter een meer groen karakter te hebben, mogelijk in de vorm van een boomgaard of een andere vorm van tuinbouw. Dit wordt ook bevestigd door kaarten uit deze periode. Op een andere foto uit de jaren ‘50 (Afb. 2) is te zien dat het huis dan nog grotendeels intact is. Op de achtergrond zijn arbeiderswoningen met een mansardekap zichtbaar. Ook deze zijn op kaartmateri-

aal terug te zien. In de daaropvolgende decennia verdwijnt de groene invulling weer en worden er verschillende bedrijfsgebouwen op het terrein gebouwd. Dit is ook terug te zien in verschillende bouwvergunningen uit de jaren ‘70, ‘80 en ‘90 voor de bouw van loodsen en het inrichten van een showterrein. In deze periode werd het terrein ook opgesplitst in verschillende kavels. Het Hoge Huis en de naastgelegen arbeiderswoningen werden afgebroken.

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

5

tijd al een opvallend gebouw geweest zijn.

Op dit gedeelte van een kaart uit 1770 staat het Hoge Huis vermeld bij de pijl. De smalle weg daarboven is de Onderweg die op deze kaart vermeld staat als Oude Utrechtse Weg.

geschiedenis in en proberen we wat meer duidelijkheid te geven over dit bijzondere gebouw.

Omschrijving plangebied

Oorlogsschade In het archief van het gerechtsbestuur van Amerongen is een memorie van schade van de inwoners van Amerongen, Ginkel en Elst bewaard gebleven. In dit document staat de

Voorganger In 1971 deed de toenmalige Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek een onderzoek naar het Hoge Huis. Zij deden dit op verzoek van mw. C.H. Delfin, een Elsterse inwoonster die jarenlang archeologisch onderzoek deed in Elst en wijde omgeving. De locatie waar het Hoge Huis had gestaan was toen in gebruik als fabrieksterrein en daarom niet te onderzoeken, maar in de nabijheid werd een bodemkundig onderzoek gedaan. Tijdens dit onderzoek werden geen bijzonderheden Op deze Tiendkaart uit 1582 is een woontoren Afb. 5 - Het plangebied in 1582 (Van de Oosterkamp, 2017, Afb. 6 - Het plangebied in 1776 (Van de Oosterkamp, 2017, Afb. 7 - Het plangebied in 1831 (RCE, 2024, bewerking VB, aangetroffen. Wel werd een onderzoeksrapport tebewerking zien ten van de Onderweg. Deze bewerking VB, 2024) VB, noorden 2024) 2024) opgesteld waarin melding werd gemaakt van woontoren lag ten westen van de locatie waar een historische kaart waarop een ouder gebouw In 2005 werden de bedrijventerreinen verkocht en geslohet Hoge Huis stond. Let ook op de vijf huizenHoge huis. Wanneer we deze nieuwe situatie over de ten, met als doel om ruimte te bieden voor woningbouw. historische context leggen (Afb.Waarschijnlijk 5, Afb. 6, Afb. 7), wordt voorkomt. werd een rechtsonder.

Alleen aan de Onderweg was toen Na de sluiting van de steenfabriek in 2008 wordt het echter duidelijkzogenaamde dat het nieuwe “Hoge huis” dichter tiendkaart uitnaar de 16e eeuw bebouwing aanwezig. De weg die inkader het fabrieksterrein verkocht aan Rijkswaterstaat in het de Elsterstraatweg komt te liggen dan het oorspronkelijke bedoeld waarop een woontoren te zien is ten van het programma “ruimte voor de rivieren”. Als gevolg complex. Daarmee lijkt het mogelijk te zijn om eventuele midden naar onderen gaat was de westen van het latere Hoge Huis. De kaart die van de werkzaamheden het kader van dit programma toegangsweg naarin het Elster veer. Dit is nu dearcheologische resten in-situ te behouden. waarschijnlijk bedoeld werd ligt direct achter het plangebied nu de rivierdijk en is van Ook in de vormgeving van de woningen direct voor het stamt uit 1582. Opslag. de steenfabriek alleen een gedeelte van de schoorsteen nieuwe “Hoge Een huis” wordt gerefereerd de arbeidersfragment vanaandeze kaart uit de collectie bewaard gebleven. woningen die hier in het verleden stonden, terwijl in het van het Utrechts Archief, met daarop de middengenbied van het plan het groene karakter meer Ontstaan woontoren, is als afbeelding bij dit artikel Relatiegrondgebied tot de planvorming Veel in Elst was ooit kerkelijk benadrukt wordt. geplaatst. bezit.

Een aanzienlijk deel daarvan kwam In de voorliggende plannen wordt zoveel mogelijk reketijdens de Reformatie in bezit Staten ning gehouden met de geschiedenis van devan plek, de en de e van Utrecht. Midden 17betekenis eeuwkan gingen manier waarop deze richting en geven de aan de toekomst. Tegelijkertijd van belang om Staten over tot verkoopis het vanooklanderijen. mogelijk nog aanwezige archeologische resten van histoHieronder bevond zich ook een omvangrijk rische bebouwing te behouden. In het stedenbouwkundig grondgebied in Elst. Deverbijzondering kopers van grond plan is er voor gekozen om een te maken waren voornamelijk afkomstig uit en die de refereert aan de locatie en vormgeving vanUtrecht het

Het Hoge Huis werd begin vijftiger jaren nog bewoond zoals op deze foto uit die periode te zien is aan de te drogen hangende was.

 

,sKZtĞƌŬŐƌŽĞƉůƐƚΘZĞŵŵĞƌĚĞŶ͘'ĞƉƵďůŝĐĞĞƌĚŝŶŽƌƉƐŬƌĂŶƚĚĞ,ĂŶŬ͕ůƐƚ;hƚƌͿĨĞďƌƵĂƌŝϮϬϭϳ͕ĂƵƚĞƵƌ͗E͘ǀĂŶĚĞŶKŽƐƚĞƌŬĂŵƉ

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

6

Omschrijving plangebied

Afb. 8 - Context Elsterstraatweg (VB, 2024)

Afb. 9 - Context uiterwaarden (VB, 2024)

Afb. 10 - Context bedrijven (VB, 2024)

1.2 Context- bestaande bebouwing

op gezette tijden doorzichten richting de uiterwaarden. Deze zorgen voor een sterke relatie tussen het dorp en haar omgeving

Bedrijven

Elsterstraatweg - Rijksstraatweg: het lint Uiterwaarden Het perceel is gelegen aan het doorgaande lint van Elst, de Elsterstraatweg. De bebouwing in dit lint kent een grote diversiteit en variatie qua bebouwing en verkaveling. Aan de randen van het dorp wisselen vrijstaande woningen en kleinschalige bedrijvigheid elkaar af. In het hart van het dorp ligt de bebouwing dichter op elkaar en op de weg. Ook de typologie en vormgeving van de woningen rondom het perceel is erg divers. Historische boerderijen, arbeiderswoningen en vrijstaande en dubbele woonhuizen uit de jaren ‘80 en ‘90 zorgen voor een gemengd geheel. Een belangrijke overeenkomst van alle bebouwing is echter het kleinschalige karakter en de “dorpse” uitstraling. Binnen het lint zijn, met name aan de randen van het dorp,

VB Erfgoed & Architectuur

Het gebied achter het lint wordt gekenmerkt door een zachte overgang van de bebouwing richting het open landschap van de uiterwaarden. Dit open gebied heeft een veel grootschaliger karakter dan het bebouwingslint van Elst en de omliggende dorpen. De bebouwing in het gebied bestaat uit een aantal op zichzelf liggende herkenningspunten zoals de schoorsteen van de oude steenfabriek, een aantal boerderijen maar ook de zand- en grindoverslag aan de Ingenseveerweg. In de omgeving zijn verschillende veerponden die de rivier kruizen. De overgang tussen beide gebieden bestaat uit tuinen, natuur en een aantal woningen aan de dwarswegen.

Binnen het lint liggen verschillende kleinschalige bedrijven, zoals autobedrijven, een gereedschapshandel en bijvoorbeeld een aantal horeca bedrijven. Deze bedrijvigheid draagt bij aan de diversiteit die kenmerkend is voor het straatbeeld in het lint. Ook op het plangebied was tot de sluiting in 2005 bedrijvigheid in de vorm van een auto- en een caravanhandel. Het verdwijnen van deze bedrijven zorgde onbedoeld voor een nieuw doorzicht vanaf de doorgaande weg naar de uiterwaarden. Tegelijkertijd ontstond er ook een wel erg grote opening in het bebouwingslint, die de bebouwing ten oosten van het plangebied scheidt van de rest van het dorp.

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

7

Omschrijving plangebied

Afb. 11 - Context Elsterstraatweg (VB, 2024)

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

8

Omschrijving plangebied

1.3 Context - landschap Omgeving Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de winterdijk van de Rijn met daarachter de uiterwaarden. Aan de Noordzijde vind de ontsluiting plaats vanaf het doorgaande lint. Aan de oost- en westzijde liggen woningen met tuinen die gedeeltelijk tot aan de dijk strekken, en ter plaatse van een tweetal woningen aan de achterzijde aan het plangebied grenzen. Landschappen Elst is gelegen op een overgang van de Utrechtse heuvelrug naar het rivierengebied. Deze overgang wordt gekenmerkt door de voor Nederland relatief grote hoogteverschillen in het landschap. Het bebouwingslint volgt de grens tussen deze twee landschappen en de bebouwing ligt dus op de overgang tussen hoog en laag. Het landschap van het uiterwaarden gebied ten zuiden van Elst heeft in de afgelopen decennia in het kader van het programma “ruimte voor de rivieren” een transformatie ondergaan. Waar voorheen de baksteenindustrie en landbouw het beeld bepaalden is nu ruimte voor natuur en waterberging gekomen. Ook in het hogergelegen landschap ten noorden van Elst is veel ruimte voor natuur, in de vorm van de bos en heidegebieden.

VB Erfgoed & Architectuur

Afb. 12 - Context - zicht richting de Utrechtse heuvelrug (VB, 2024)

Afb. 13 - Context - dijk en uiterwaarden (VB, 2024)

Afb. 14 - Context - natuur in de uiterwaarden (VB, 2024)

Afb. 15 - Context - het plangebied (VB, 2024)

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

9

2. Kenmerken en karakteristieken

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

10

Kenmerken en karakteristieken

2.1 Landschap en bebouwingsstructuur Overgang van lintbebouwing naar uiterwaarden

Uiterwaarden Dijk Tuinen - groen Tuinen met informele bebouwing

Wanneer we een doorsnede maken van de bebouwing rondom het plangebied zijn hierin een aantal zones te herkennen. Aan beide zijden van het lint wordt een straatwand gevormd door de aanliggende huizen en bedrijven met het omliggende groen. Er is geen sprake van een strikte rooilijn, doordat individuele gevel regelmatig verspringen ten opzicht van elkaar en de straat. Achter dit lint ligt een zone met tuinen, waar in het voorste deel veel informele bebouwing in de vorm van garages, schuren, tuinhuizen en dergelijke is. Ter plaatse van de dwarswegen staan in deze zone enkele woningen. Het achterste deel van de tuinen heeft een meer open en groen karakter, deze zone wordt begrensd door de achtergelegen winterdijk. Langs deze dijk zijn op diverse plaatsen houtwallen, hagen of knotwilgen geplaatst. Aan de andere zijde vormen de uiterwaarden in hun huidige vorm een combinatie van natuur en weidegebied.

Lint met formele bebouwing

Afb. 16 - Bebouwings- en groenstructuur in doorsnede (VB, 2024)

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

11

Toe g

ang

Kenmerken en karakteristieken

Toe g

ang

Tuinen met informele bebouwing

Z ic

htl ijne n

Lint met formele bebouwing

Hoge Huis

Afb. 17 - Bebouwings- en groenstructuur in kaart plangebied (VB, 2024)

2.2 Karakteristieken plangebied Alle voormalige bedrijfspanden, loodsen en bestratingen op het terrein zijn in de afgelopen decennia verwijderd. Hierdoor is een een braakliggend groen gebied ontstaan. In het huidige groene kavel is de structuur van de lintbebouwing zoals die bij de omliggende bebouwing te zien is niet meer goed te herkennen. Maar ook in de historische

VB Erfgoed & Architectuur

Tuinen met informele bebouwing

Tuinen - groen sitatie vormde de boerderij “het Hoge Huis” een verbijzondering binnen het lint. In de voorgenomen plannen zal opnieuw ruimte komen voor verbijzondering in het een oostelijke deel van het plangebied. Nieuwbouw op de plaats van het Hoge huis wordt gecombineerd met een doorzicht naar de uiterwaarden. In het westelijke deel van het plangebied wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing en wordt de lintstructuur doorgezet.

Dijk Uiterwaarden

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

12

3. Invulling bouwmassa

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

13

Invulling bouwmassa

3.1 Verkavelingsstudies Voorgeschiedenis De planvorming voor het plangebied begint in 2005 als het terrein haar functie verliest. Het eerste plan voor het terrein bestond uit woningen in een duurder segment en werd door de economische crisis in 2008 onhaalbaar. In de daaropvolgende jaren zijn verschillende (alternatieve) ontwerpvarianten onderzocht. In 2015/2016 is door de gemeente een handboek opgesteld waarin de ontwikkelrichting werd bepaald: een compact lint met doorzicht richting de uiterwaarden. Voortbouwend op deze ontwikkelrichting zijn opnieuw een aantal ontwerpvarianten onderzocht. De uitkomst van dit proces is een nieuwe voorstel voor de invulling van het gebied, dat door zowel de ontwikkelaar als de gemeenteraad en omwonenden gedragen wordt. In dit beeldskwaliteitsplan worden de uitgangspunten, eisen en wensen voor de uitwerking en realisatie van dit plan vastgelegd.

Variant 1: Vrijstaande woningen in het groen

Variant 2: Schuurwoningen

Variant 3: Grote woningen aan het lint, verbijzondering ter plaatse van het hoge huis

Variant 4: Gekozen variant, betaalbaar en levensloopbestendig wonen aan het lint

Varianten Op basis van de door de gemeente vastgestelde basisontwerpkaart is een variantenstudie uitgevoerd. In deze studie is onderzocht of- en hoe binnen de gestelde kaders een haalbaar en passend project te realiseren is. De eerste uitkomst van dit proces was een model waarin aan het lint een aantal woningtypes in een duurder segment, terwijl in de voorgestelde bouwblokken rondom het doorzicht woningen in het middensegment zouden kunnen komen. In een tweede variant is onderzocht of het mogelijk is in het plan ruimte te maken voor meer betaalbare woningen. Hieruit is een model voortgekomen dat weliswaar meer

VB Erfgoed & Architectuur

Afb. 18 - Ontwerpvarianten (VB erfgoed & architectuur, 2016)

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

14

De basisontwerpkaart bevat de algemene uitgangspunten (kernwaarden) die gelden voor de ruimtelijke opzet van het gebied. Deze staan puntsgewijs in onderstaande kaart met

Invulling bouwmassa

daaronder een korte toelichting.

Basisontwerpkaart: 10 kernwaarden Afb. 19 - Basisontwerpkaart plangebied (Gemeente Rhenen, 2016)

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71 Handboek Elsterstraatweg 51‐71, Elst, gemeente Rhenen – vastgesteld 19‐04‐2016 – amendement 08‐12‐2015 verwerkt 6

15

Invulling bouwmassa

Regels & criteria: groen infra primair infra secundair parkeren

privé openbaar.. privaat privaat vve

Afb. 20 - Ontwerpstudie plangebied (VB, 2021)

Afb. 21 - Ontwerpstudie plangebied (VB, 2021)

woningen heeft maar evengoed aan lijkt te sluiten op de ruimtelijke kaders/karakteristieken van de locatie. Dit model biedt ruimte aan twee doelgroepen voor wie het op dit moment lastig is om een woning in Elst te krijgen, namelijk ouderen en starters.

de tuinzone en de schuren die hierin gelegen zijn. Naast deze woningen parallel aan de doorgaande weg is er een verbijzondering op de plaats waar in het verleden het Hoge Huis heeft gestaan. Op de plaats van deze boerderij komt een tweekapper die qua bouwmassa en vormgeving geïnspireerd is op het Hoge Huis. Naast de plaats van de boerderij komt een doorzicht vanaf het lint richting de uiterwaarden, dit doorzicht wordt omkaderd door een aantal woningen dwars op de doorgaande weg. De woningen worden vormgegeven volgens de typologie van de arbeiderswoningen zoals die ook op andere plaatsen aan het lint voorkomt.

Stedenbouwkundig plan Het stedenbouwkundige plan bestaat in hoofdopzet uit drie delen en is gebaseerd op de basisontwerpkaart zoals deze door de gemeente is vastgesteld en karakteristieken van het plangebied. Het eerste deelgebied bestaat uit de bebouwing die het dichtst aan de Elsterstraatweg ligt. Deze zone met bebouwing sluit aan op het lint van Elst en moet hier dan ook qua karakter en vormgeving bij passen. Achter deze woningen komt een drietal blokjes met woningen dat qua zich qua vormgeving aansluit bij

VB Erfgoed & Architectuur

Opzet, typologie & architectuur - De ruimtelijke opzet voldoet aan de uitgangspunten van de basisontwerpkaart en aan de ontwikkelingsrichting. - Een totaal van 27 woningen, een mix van twee-onder-eenkap en rijwoningen, uitsluitend grondgebonden. - Traditionele architectuur. Dorpse en landelijke sfeer met natuurlijke en duurzame uitstraling. - Zowel historiserende als eigentijdse interpretaties zijn mogelijk, waarbij het integreren van duurzame maatregelen (zoals zonnepanelen) en materialen nadrukkelijk de voorkeur heeft. - De vormgeving en materialisatie van de woningen sluit aan bij de zone waarin deze gelegen zijn, woningen in het lint hebben een meer formeel en traditioneel karakter terwijl de woningen richting tuin/rivier een eenvoudigere en natuurlijkere uitstraling hebben.

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

16

Invulling bouwmassa

Uiterwaarden Dijk Tuinen - groen Tuinen met informele bebouwing

Lint met parallelweg en formele bebouwing

Afb. 22 - Ontwerp bebouwings- en groenstructuur in doorsnede (VB, 2024)

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

17

4. Invulling openbaar gebied

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

18

Invulling openbaar gebied

4.1 Openbaar en uitgeefbaar gebied

VB Erfgoed & Architectuur

Afb. 23 - Op deze kaart zijn binnen de begrenzing van het plangebied de uitgeefbare privé kavels in het groen uitgelicht (B4o, 2024)

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

19

Invulling openbaar gebied

Plankaart

VB Erfgoed & Architectuur

Afb. 24 - De hoofdopzet van het stedenbouwkundig- en landschapsplan kriigt een toelichting op volgende pagina’s (B4o, 2024)

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

20

Invulling openbaar gebied

Regels & criteria Wegen - Wegen uitgevoerd in elementenverharding (bij voorkeur straatbakstenen) in één kleurstelling en formaat. - Verbinding tussen wegen in het doorzicht uitvoeren in halfverharding, bijvoorbeeld grasbeton of split. - De wegen in het gebied als woonerf ontwerpen: nadruk leggen op verblijfsfunctie, geen onderscheid in verkeerssoorten en met landelijk karakter. - De ontsluiting op de provinciale weg is naast de duidelijke verkeersfunctie ook nadrukkelijk bedoeld voor een veilige afwikkeling van het verkeer. De weginrichting heeft een rijbaan van voldoende breedte voor gemengd verkeer in twee richtingen, aanliggende voet- en fietspaden en veilige oversteekvoorzieningen.

Afb. 25 - Ontsluiting plangebied (VB, 2024)

4.2 Ontsluiten Autoverkeer Het gebied zal worden ontsloten door een parallelweg/ ventweg naast de Elsterstraatweg. Deze krijgt een informeel karakter en ingericht als woonerf, en dus gedeeld met fietsverkeer en voetgangers. De bestrating wordt uitgevoerd met een roodbruine straatklinker. Ter plaatse van het doorzicht richting uiterwaarden loopt deze dwarsweg uit in een smalle toerit voor de woningen op de plaats van Hoge Huis. Ook deze krijgt een bestrating met roodbruine straatklinkers. Er zijn vanaf de ventweg twee aansluitingen op de Elsterstraatweg, deze worden vormgegeven door middel van verkeersdrempels die een verkeersremmende werking hebben.

VB Erfgoed & Architectuur

Fietsers en voetgangers In de basis maakt het fietsverkeer van dezelfde routes door het gebied als het autoverkeer. Aandachtspunt zijn de aansluitingen op de Elsterstraatweg. Hier moeten ter plaatse van één of beide uitritten veilige oversteekplaatsen voor fietsers en voetgangers worden gerealiseerd. Naast de doorgaande routes die ook door fiets- en autoverkeer gebruikt zullen worden komen er voor voetgangers verschillende formele en informele routes door het gebied. Tussen de drie woningblokken aan het lint zijn brede doorgangen, waarmee een royale toegang tot de woningen aan de tuinzijde ontstaat. Ter plaatse van het doorzicht naar de uiterwaarden is een groene toegang tot het achtergelegen gebied, met voetpaden in halfverharding.

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

21

Invulling openbaar gebied

4.3 Openbare ruimtes

Afb. 26 - Binnen de openbare ruimtes is er een een verdeling in verschillende zones, met elke eigen richtlijnen t.a.v. de beeldkwaliteit (B4o, 2024)

1.2.1 Gebiedsentree

Toegang achterliggend perceel

1.2.2 tuinen

pad rondom

1.2.3 park

percelen met natuurlijke inrichting

VB Erfgoed & Architectuur

Beeldkwaliteitsplan Elsterstraat 51-71

22