Bijlage 3: Motivatie wijziging Omgevingsplan Rhenen - ontwikkellocatie Damkro Elsterstraatweg;

Damkro Elsterstraatweg Motivering wijzigingsbesluit omgevingsplan Gemeente Rhenen Vastgesteld

Damkro Elsterstraatweg Motivering wijzigingsbesluit omgevingsplan

Gemeente Rhenen

Datum:

3 juni 2026

Projectnummer: Documentnummer: Status:

CA210095 R01v1.1-Motivering Vastgesteld

+31 88 130 06 00 info@geonius.nl Postbus 1097 6160 BB Geleen

Geonius.nl

Functie

Naam

Adviseur ruimtelijke ontwikkeling

A. al Kaabi

Collegiale toets

J. van Schie

Damkro Elsterstraatweg

2 van 62

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4

2 2.1 2.2

3 3.1 3.2

Inleiding .........................................................................5 Aanleiding en doel Het wijzigingsbesluit Grens wijzigingsbesluit Leeswijzer

5 5 6 6

Bestaande situatie ......................................................7 Historische ontwikkeling Het plangebied en omgeving

7 7

Planvoornemen........................................................... 9 Het plan Beschrijving strijdigheid Omgevingsplan

9 12

4

Toetsing aan beleid en regelgeving .................... 14

4.1 4.1.1

Rijk 14 Nationale omgevingsvisie (NOVI) .................................................................................................. 14

4.1.2 4.1.3

Instructieregels Rijk (AMvB’s) ......................................................................................................... 16 Ladder voor duurzame verstedelijking ......................................................................................... 16

4.2 4.2.1

Provinciaal beleid 17 Omgevingsvisie provincie Utrecht ................................................................................................ 17

4.2.2 4.3

Omgevingsverordening Utrecht ..................................................................................................... 19 Gemeentelijk beleid 22

4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6

Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 ....................................................................................... 22 Stedenbouwkundige structuurvisie ............................................................................................. 22 Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen ..................................... 23 Groenbeleidsplan Rhenen 2023-2028........................................................................................... 24 Water Riool Plan gemeente Rhenen 2023-2027 ........................................................................ 25 Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie 2022-2027 .......................................................................... 25

4.3.7

Welstandsnota gemeente Rhenen 2013 ....................................................................................... 27

5

Fysieke leefomgeving ............................................. 29

5.1 5.2 5.3 5.4

Geluid Bedrijfshinder Luchtkwaliteit Bodem

29 32 36 38

5.5 5.6

Geur Omgevingsveiligheid

39 39

5.7 5.8

Archeologie Natuur

47 48

5.8.1 5.8.2

Gebiedsbescherming ......................................................................................................................... 48 Soortenbescherming.......................................................................................................................... 50

Damkro Elsterstraatweg

3 van 62

5.9 5.10 5.10.1 5.10.2 5.11 5.12 5.13 5.14

Trillingen 51 Water 52 Beleidskaders ....................................................................................................................................... 52 Watertoets.............................................................................................................................................. 54 Verkeer en parkeren Ontplofbare oorlogsresten Gezonde fysieke leefomgeving Mer-beoordeling

56 57 58 59

6

Economische uitvoerbaarheid............................. 60

6.1 6.2 6.2.1 6.2.2

Economische uitvoerbaarheid 60 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 60 Participatietraject ............................................................................................................................... 60 Zienswijzen ............................................................................................................................................ 61

7

Afweging ..................................................................... 62

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2

Stedenbouwkundigplan Beeldkwaliteitplan

Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8

Akoestisch onderzoek Verkennend bodemonderzoek Onderzoek externe veiligheid Archeologisch onderzoek Stikstofonderzoek Quickscan Natuurwetgeving

Bijlage 9 Bijlage 10

Nader soortenonderzoek Overstromingsrobuust bouwen

Bijlage 11 Bijlage 12

Infiltratieonderzoek Participatieverslag

Bijlage 13

Nota van zienswijzen

Damkro Elsterstraatweg

4 van 62

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Aan de Elsterstraatweg te Elst bevindt zich een voormalige bedrijfslocatie, welke sinds de sloop van de bedrijfsbebouwing alweer enkele jaren braak ligt. Gelet op de grote woningbouwopgave die de gemeente Rhenen heeft voor de komende jaren bestaat voor deze locatie het voornemen om woningen te realiseren. De ontwikkeling betreft de realisatie van 27 grondgebonden woning met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen. Het geldende omgevingsplan van rechtswege biedt geen mogelijkheid dit project te realiseren. De gronden in het besluitgebied zijn op basis van het tijdelijke omgevingsplan aangewezen voor de functie 'Agrarisch'. Realisatie van woningbouw is binnen deze functie niet toegestaan. Met dit wijzigingsbesluit wordt het tijdelijk deel van het omgevingsplan Rhenen gewijzigd. De wijziging heeft betrekking op het wijzigen van de functie ‘Agrarisch' naar de functies 'Wonen', ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Deze motivering gaat in op de achtergronden van dit wijzigingsbesluit en de relatie met het wettelijk kader. Naast de motivering is er een toelichting op het omgevingsplan. Deze gaat in op de technische kenmerken van het plan en bevat ook de juridische plantoelichting. Die toelichting is in het wijzigingsbesluit te vinden.

1.2 Het wijzigingsbesluit Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet zorgt voor veranderingen in de wet- en regelgeving rondom ruimtelijke ordening, bouwen, milieu en andere thema’s die samenhangen met de fysieke leefomgeving. Een gevolg van de Omgevingswet is dat het instrument ‘bestemmingsplan’ komt te vervallen. Hiervoor in de plaats is het gemeente brede omgevingsplan gekomen. Het gemeentelijke omgevingsplan bevat, net als het bestemmingsplan, regels over ruimtelijke ordening, bouwen, aanleggen en slopen. Maar de reikwijdte van het omgevingsplan is breder: ook regels uit gemeentelijke verordeningen, die gaan over de fysieke leefomgeving, komen terecht in het omgevingsplan. Daarnaast bevat het omgevingsplan regels over milieu. Het gaat daarbij vaak om regels die voorheen vanuit de Rijksoverheid werden gesteld, zoals waarden voor geluid. Zulke oude rijksregels worden aangeduid als de ‘bruidsschat’. Het planvoornemen wordt getoetst aan deze bruidsschat regels in hoofdstuk 5. Het omzetten van het oude naar het nieuwe stelsel kost tijd. Het omgevingsplan komt stapsgewijs tot stand. De voorheen geldende bestemmingsplannen zijn van rechtswege omgezet naar een tijdelijk omgevingsplan. Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om dit om te zetten naar een gemeentedekkend omgevingsplan waarin alle rijksregels zijn verwerkt.

De komende jaren zal het tijdelijke deel van het omgevingsplan van Rhenen stapsgewijs worden vervangen door nieuwe regels in het omgevingsplan. Dat gebeurt met wijzigingsbesluiten. Ook met dit wijzigingsplan worden er regels in het tijdelijk deel van het omgevingsplan vervangen door nieuwe regels, die nodig zijn om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Damkro Elsterstraatweg

5 van 62

1.3 Grens wijzigingsbesluit Dit wijzigingsbesluit heeft betrekking op de kadastrale percelen H 6917, 6919, 7174, 8532, 8534 en 8536 aan de zuidzijde van de Elsterstraatweg te Elst in de gemeente Rhenen. Op de onderstaande afbeelding is een kaart met de globale begrenzing van het plangebied van het wijzigingsbesluit opgenomen. De exacte begrenzing van het wijzigingsbesluit blijkt uit de werkingsgebieden van deze wijziging van het omgevingsplan.

Ligging plangebied (Atlas Leefomgeving)

1.4 Leeswijzer De voorliggende motivering toetst of het planvoornemen voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Onderdeel hiervan is enerzijds de toetsing aan geldend beleid en anderzijds omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie beschreven waarna in hoofdstuk 3 vervolgens de voorgenomen ontwikkeling en het doel van het wijzigingsbesluit nader wordt besproken. Hoofdstuk 4 bevat de toetsing van het planvoornemen aan de planologische beleidskaders, waarbij in opvolgende paragrafen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid wordt behandeld. Hoofdstuk 5 behandelt de voor het plangebied relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 getoetst aan de evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Damkro Elsterstraatweg

6 van 62

2 Bestaande situatie In dit hoofdstuk wordt de historische ontwikkeling en het plangebied in de huidige situatie beschreven.

2.1 Historische ontwikkeling Elst is van oudsher een agrarische kern liggend op de gradiënt van de heuvelrug naar het rivierengebied. Het heeft zich ontwikkeld als een lijnvormige structuur evenwijdig aan de steilrand tussen de uiterwaarden en de hogere gronden. De Elsterstraatweg/Rijksstraatweg en Franseweg/ Zwijnbergen vormen samen deze structuur waarlangs Elst is ontstaan en waarlangs het zich verder heeft ontwikkeld. De bebouwing stond van oorsprong verspreid langs de wegen. In de loop van de tussenliggende decennia heeft de bebouwing zich verdicht en zijn lintvormige bebouwingspatronen ontstaan. In de recente decennia heeft stedelijke inbreiding geleid tot een steeds dorpser karakter. In de huidige structuur van Elst zijn de historische wegen nog steeds herkenbaar.

2.2 Het plangebied en omgeving Het plangebied is gelegen aan de Elsterstraatweg binnen de kern Elst. Het plangebied is momenteel onbebouwd, maar kende voorheen een bedrijfsbestemming waarbij de locatie deels bebouwd en verhard was. Rond 2020 is de laatste bebouwing gesloopt, zijn de verhardingen verwijderd en heeft het terrein de huidige onbebouwde inrichting gekregen. De Elsterstraatweg maakt onderdeel uit van de doorgaande oost-west verbinding langs de Nederrijn. De weg heeft daarmee een functie voor zowel doorgaand als bestemmingsverkeer en is ook als zodanig ingericht. Het westelijk deel van de Elsterstraatweg is een 50 km/u weg. Ter hoogte van het plangebied kent de weg een overgang naar 30 km/u richting het centrum van Elst. De rijweg bestaat hierbij uit asfalt met buiten de bebouwde kom aan beide zijde een (vrijliggend) fietspad en binnen de bebouwde kom aanliggende fietssuggestiestroken. Binnen de bebouwde kom is tevens aan weerszijde een trottoir aanwezig. In de omgeving van het plangebied staat de bebouwing (woningen en bedrijfsbebouwing) op redelijke afstand van de weg met ruime voortuinen/voorruimte, waardoor het dorpse karakter wordt benadrukt en een relatief breed straatbeeld ontstaat. De gronden binnen het plangebied liggen momenteel braak. Ten oosten en westen van de locatie zijn 2 onder 1 kapwoningen gelegen.

Ten noorden van het gebied zijn enkele woningen, een autobedrijf, restaurant en een doe-het-zelfwinkel aanwezig. In het zuiden grenst het plangebied aan de Nederrijn met een groen, landschappelijk uitzicht. De omgeving kenmerkt zicht door het dorps karakter. De bebouwing bestaand voornamelijk uit vrijstaande woningen en enkele geschakelde en rijwoningen.

Uitzicht vanaf de Nederrijn richting het plangebied in het noorden (bron: Streetsmart.com).

Damkro Elsterstraatweg

7 van 62

Elsterstraatweg richting het centrum ter hoogte van het plangebied (rechts op de foto) (bron: Streetsmart.com).

Uitzicht Elsterstraatweg vanuit het oosten richting westen (bron: Streetsmart.com).

Het plangebied vanaf de Elsterstraatweg richting het zuiden/ Nederrijn (bron: Streetsmart.com).

Damkro Elsterstraatweg

8 van 62

3 Planvoornemen In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en wordt invulling gegeven aan een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing.

3.1 Het plan Ter plekke van het plangebied worden 27 grondgebonden woningen gerealiseerd. Daarbij wordt het terrein waterrobuust ontwikkeld door het terrein te verhogen tot circa 9,90 m +NAP. Ten behoeve van de autoontsluiting voorziet het plan in een nieuwe woonstraat parallel aan de Elsterstraatweg. Deze weg zal op één of twee locaties aansluiten op de Elsterstraatweg. Langs deze nieuwe woonstraat zijn ook de parkeervoorzieningen gesitueerd. In het westelijk deel van het plangebied is een dubbele strook met woningen voorzien waarbij de noordelijke woningen aan de nieuwe woonstraat zijn gelegen en de zuidelijke woningen gesitueerd zijn aan de achterzijde. Deze zijn te bereiken via een nieuw te realiseren woonpad. Deze zuidelijke woningen kijken uit over de Nederrijn. In het oostelijk deel van het plangebied is een groene wig (groenzone) haaks op de Elsterstraatweg aanwezig. Deze groene wig zorgt voor een zichtlijn vanaf de Elsterstraatweg naar de rivier. Langs deze groene wig zijn aan weerszijde rijwoningen gesitueerd, met in de zuidoosthoek nog twee geschakelde woningen waarbij de bebouwing refereert naar het op deze plek ooit aanwezige ‘Hoge Huis’. Het plan bevat in totaal vijf type woningen, variërend in formaat en hoogte, met aansprekende architectuur die aansluiting vindt bij het dorpskarakter van Elst. De bouwhoogte varieert tussen de 7,5 en 11,5 meter.

Het woningbouwprogramma bestaat uit 18 vrije sector woningen waarvan 6 levensloopbestendige, 3 betaalbare koopwoningen, 4 sociale huur- en 2 middeldure huurwoningen. De woningen zijn daarmee mede geschikt voor senioren en starters. Voor de ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Om de ruimtelijke kwaliteit van de uiteindelijke inrichting van het plangebied te borgen is daarnaast een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan voorziet in kaders voor onder andere de positionering en oriëntatie van bebouwing en kleur- en materiaalgebruik voor de woningen. Het beeldkwaliteitsplan is na vaststelling door de gemeenteraad het welstandskader voor het gebied en als beleidsregel gekoppeld aan het omgevingsplan. Het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan zijn als bijlage 1 en 2 bij deze motivering gevoegd. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van de beoogde ontwikkeling.

Vogelvlucht vanuit het noordoosten

Damkro Elsterstraatweg

9 van 62

Stedenbouwkundig plan (bron Blauw)

Aanzicht vanuit het westen

Damkro Elsterstraatweg

10 van 62

Vogelvlucht vanuit het zuidoosten

Vogelvlucht vanuit het noorden

Damkro Elsterstraatweg

11 van 62

3.2 Beschrijving strijdigheid Omgevingsplan Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het tijdelijke omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit bestaande ruimtelijke besluiten, waaronder plaatselijke verordeningen en de bestemmingsplannen die onder de Wet ruimtelijke ordening zijn vastgesteld. Daarnaast bestaat het tijdelijk omgevingsplan uit de Bruidsschatregels. Dit zijn de voormalige Rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet over zijn gegaan naar decentrale overheden. Bestaande toegestane bouw- en gebruiksactiviteiten De bestaande bouw- en gebruiksactiviteiten die voor het projectgebied gelden zijn opgenomen in onderstaande bestemmingsplannen (die opgenomen zijn in het tijdelijk deel van het omgevingsplan): Bestemmingsplan

Vastgesteld

Status

Paraplubestemmingsplan parkeren

06-03-2018

Onherroepelijk

Kern Elst 2012

09-08-2013

Onherroepelijk

Uitsnede bestemminsplankaart ‘Kern Elst 2012’ (bron:Ruimtelijkeplannen.nl

Bestemmingen Het plangebied heeft op basis van het bestemmingsplan ‘Kern Elst 2012’ de enkelbestemming 'Agrarisch' . Agrarisch De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: •

de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf;

Damkro Elsterstraatweg

12 van 62

• • •

extensief recreatief medegebruik; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; groenvoorzieningen, met de daarbij behorende:

• • • •

erfbeplanting; wegen en paden; erven en terreinen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen ’Waarde- Archeologie -3‘ en kent een klein deel van het plangebied aan de zuidzijde de dubbelbestemming ’Waterstaat – Waterkering’. Strijdigheid De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van 27 grondgebonden woning met bijbehorende infrastructuur en voorzieningen in het plangebied. De geplande woningbouw past niet binnen het huidige ruimtelijke kader, dat nu op een agrarische functie is gericht. Hiervoor moet het planologisch regime gewijzigd worden, dan wel hierop worden afgeweken. Er is gekozen voor een realisatie via een wijziging van het omgevingsplan. De dubbelbestemmingen ’Waarde- Archeologie -3‘ en ’Waterstaat – Waterkering’ worden in stand gehouden op het perceel via de van toepassingverklaring in de planregels in afdeling 21.1. Paraplubestemmingsplan parkeren Ter plekke van het plangebied geldt tevens het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren’ van de gemeente Rhenen, zoals vastgesteld op 6 maart 2018 en als onderdeel van het tijdelijk deel van het Omgevingsplan van de gemeente Rhenen. Het doel van dit paraplubestemmingsplan is het zorgen voor een toetsingskader om te bepalen of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouwplannen, verbouwplannen en functiewijzigingen. Het toetsingskader ten aanzien van parkeergelegenheden wordt verankerd in de regels bij voorliggend plan.

De beoogde planontwikkeling moet hieraan voldoen.

Damkro Elsterstraatweg

13 van 62

4 Toetsing aan beleid en regelgeving Bij het wijzigen van het omgevingsplan gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Een omgevingsplan kan alleen worden gewijzigd als er sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. De volgende beoordelingsregels uit het Bkl zijn gelden: • De instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl; • De instructieregels van de provincie (Omgevingsverordening provincie Utrecht); • Eventuele instructiebesluiten van Rijk en provincie; • De regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een maatwerkregel. Een nadere uiteenzetting van de instructieregels volgt hierna. Daarnaast hebben de gemeente en het waterschap ook beleidsregels opgesteld. Dit komt in de volgende paragrafen aan de orde.

4.1 Rijk Dit hoofdstuk beschrijft het relevante omgevingsbeleid van rijk, provincie en gemeente en een toetsing van het plan aan die kaders. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze ruimtelijke motivering afgewogen.

4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. Deze visie beschrijft nationale ruimtelijke opgaven zoals de bouw van 1 miljoen woningen, duurzaam energie opwekken, klimaatverandering en de overgang naar een circulaire economie. Deze opgaven vragen meer ruimte dan er beschikbaar is in Nederland. In de NOVI zijn er daarom keuzes gemaakt. Het is daarom belangrijk goede keuzes te maken ten aanzien van ruimtebeslag. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) richt zich op onderstaande vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe de fysieke leefomgeving wordt ingericht. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie • Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen. • We maken de energie-infrastructuur geschikt voor duurzame energiebronnen en reserveren daarvoor ruimte. • We passen duurzame energie in met oog voor de kwaliteit van de omgeving en combineren deze zo veel mogelijk met andere functies, zoals zonnepanelen op daken en clustering van windmolens. Voor de inpassing van duurzame energie op land worden regionale energiestrategieën opgesteld.

2.

Duurzaam economisch groeipotentieel • De Nederlandse economie verandert van karakter en is in 2050 geheel circulair en de broeikasgasemissies zijn dan met 95% gereduceerd, met 55% reductie als beoogd tussendoel in 2030.

Damkro Elsterstraatweg

14 van 62

• •

3.

We zetten in op optimale (inter)nationale bereikbaarheid van steden en economische kerngebieden in het Stedelijk Netwerk Nederland. Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's en bevorderen een aantrekkelijk vestigingsklimaat.

Sterke en gezonde steden en regio's • We versterken het Stedelijk Netwerk Nederland door de ontwikkeling van de stedelijke regio's te ondersteunen en te zorgen voor goede onderlinge en externe verbindingen. Verstedelijking koppelen we aan de ontwikkeling van de (ov-) infrastructuur en vindt plaats in de regio's waar er vraag is. •

•

Het Rijk hanteert een integrale verstedelijkingsstrategie. Dit is een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Zo kunnen steden zich duurzaam ontwikkelen. Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio. Toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op efficiënte wijze ingepast met oog voor beschikbare ruimte en mobiliteit. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen

•

woningen, woonmilieus en prijsklasse. We richten de leefomgeving zo in dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. We verbeteren de luchtkwaliteit, zodat in 2030 wordt voldaan aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie.

•

• •

•

We versterken het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad en verbeteren de aansluiting op het groene gebied buiten de stad. Een natuurinclusieve ontwikkeling van de stedelijke regio's en natuurinclusief bouwen zijn het uitgangspunt. We richten steden en regio's klimaatbestendig in. Het stedelijke mobiliteitssysteem levert een goede bereikbaarheid op. De auto, het ov, fietsen en lopen zijn onderling verknoopt. Het systeem draagt zo bij aan een gezonde leefomgeving en een gezonde leefstijl. Voor gebieden buiten het Stedelijk Netwerk Nederland, die liggen aan de grens van het land en/of waar vraagstukken rond bevolkingsdaling spelen, ontwikkelen de overheden gezamenlijk een integrale gebiedsgerichte aanpak.

4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied •

Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapinclusief

Voorliggend plan: Het voorliggend project voorziet in de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie binnen de kern Elst ten behoeve van nieuwbouwwoningen, waarmee het besluitgebied wordt voorzien in een toekomstbestendige invulling. Daarbij wordt aangesloten op de omliggende ruimtelijke en bebouwingsstructuren. De woningen zullen voldoen aan de nieuwste BENG-normen en worden gasloos ontwikkeld. Het project sluit hiermee aan op de kwaliteiten van de locatie en de ambities uit de NOVI.

Damkro Elsterstraatweg

15 van 62

4.1.2 Instructieregels Rijk (AMvB’s) Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor het omgevingsplan. Deze komen voort uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo’n instructieregel geeft het rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels: 1. Regels die in acht moeten worden genomen; 2. Regels waar rekening mee moet worden gehouden; 3. Regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat onder meer regels ten aanzien van onderzoeksinspanningen die voor specifieke voorgenomen activiteiten verricht dienen te worden. Voorliggend plan: De betreffende onderzoeken worden in hoofdstuk 5 van deze ruimtelijke motivering aangehaald.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Het doorlopen van de ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de ladder) is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder is opgenomen paragraaf 5.1.5.4 van het Bkl. De volgende stappen dienen doorlopen te worden: 1. Uitgangspunten vaststellen: Wat zal met deze wijziging omgevingsplan mogelijk gemaakt worden. Is er 2. 3.

sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Afweging locatiekeuze: valt het projectgebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied? Beschrijving van de behoefte: voorzien de functies die het project mogelijk maakt in een behoefte?

Voorliggend plan: Stedelijke ontwikkeling Of er bij voorliggend plan sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Artikel 5.129g uit het Bkl geeft weliswaar aan dat er sprake dient te zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is, maar geeft hierbij geen grens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Op grond van jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) kan worden geconcludeerd dat voor woningbouwlocaties sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf een toevoeging van 12 woningen. Onderhavig plan betreft de realisatie van 27 woningen. Derhalve is er sprake van een stedelijke ontwikkeling en dient rekening te worden gehouden met de Ladder voor duurzame verstedelijking zoals vastgelegd in artikel 5.129g uit het Bkl. Behoefte: In 2022 is het woningbouwprogramma voor de regio Foodvalley opgenomen in de Woondeal Foodvalley. De Woondeal bevat concrete afspraken over het aantal te bouwen en transformeren woningen per regio. De regionale programmering maakt onderdeel uit van de cyclus van regionale programmering, waar ook het Provinciaal Programma Wonen en Werken is vastgesteld in 2025.

Via het Provinciale Programma Wonen en Werken worden de uitkomsten van de derde ronde regionale programmering verankerd in het provinciale beleid van de provincie Utrecht. Uit het Programma blijkt dat de druk op de Utrechtse woningmarkt hoog is. Om aan

Damkro Elsterstraatweg

16 van 62

de behoefte te voldoen is het nodig om tot 2040 ongeveer 137.000 woningen te bouwen. Navolgende tabel toont een detaillering van het programma en de behoefte. Regio Amersfoort

Regio Foodvalley

Regio U10

Provincie Utrecht

Bandbreedte 2023 t/m 2030 (8 jaar)

14.300- 17.400

4.800- 5.300

41.300- 59.300

60.050- 82.000

Bandbreedte 2023 t/m 2040 (18 jaar)

28.800- 31.800

10.400- 10.900

76.400- 94.300

115.600- 137.100

De gemeente Rhenen ligt binnen de regio Foodvalley. In de periode tot 2040 moeten er binnen het Utrechtse gedeelte van Foodvalley 10.400 tot 10.900 woningen worden gebouwd om tegemoet te komen aan de geprognotiseerde woningbehoefte. De totale plancapaciteit (hard, zacht en potentieel) omvat 7.805 woningen. Er is daarmee nog ruimte om extra woningen te realiseren in deze regio om aan de woningbehoefte te voldoen. Voorliggend plan draagt met 27 woningen bij aan de invulling van de woningbehoefte. Bestaand stedelijk gebied Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied maakt duidelijk onderdeel uit van het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Daarbij maakt het gehele plangebied onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Kern Elst 2012’. De locatie aan de Elsterstraatweg is daarmee gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Elst. Daarbij betreft de locatie een voormalig bedrijfslocatie welke momenteel onbebouwd is. Hierdoor vormt de locatie momenteel een onderbreking binnen de bebouwingsstructuur langs de Elsterstraatweg.

De beoogde ontwikkeling van de locatie zorgt dan ook een logische invulling van de bebouwingsstructuur. Het plan sluit stedenbouwkundige goed aan bij de omgeving, waarbij de nieuwe woonbebouwing zich voegt binnen een bestaand lint. Door de Elsterstraatweg kent de locatie daarbij een de goede ontsluiting. De locatie vormt daarmee een logische afronding van de kern. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 5.129g uit het Bkl.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie provincie Utrecht is vastgesteld door de Provinciale Staten op 10 maart 2021. In de Omgevingsvisie provincie Utrecht beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050. In de omgevingsvisie zijn de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen van de fysieke leefomgeving vastgesteld. Het beleid is onderverdeeld in 7 thema’s 1. Stad en land gezond 2. Klimaatbestendig en waterrobuust 3. Duurzame energie 4. Vitale steden en dorpen 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar 6.

Levend landschap, erfgoed en cultuur

Damkro Elsterstraatweg

17 van 62

7.

Toekomstbestendig natuur en landbouw

De provincie Utrecht is verdeel in 3 regio’s; U16, Amersfoort & Foodvalley. Het opgestelde beleid wordt binnen de regio’s uitgewerkt. Het voorgenomen plangebied is gelegen in Foodvalley. De regio bestaat uit acht gemeenten vier uit Utrecht en vier uit Gelderland. Er is spraken van een grensoverschrijdende samenwerking binnen de regio.

Samenstelling Regio Foodvalley (Bron: regiofoodvalley.nl)

De provincie Utrecht kent een grote diversiteit aan steden, dorpen en kernen en een grote diversiteit aan woonen vestigingsmilieus. Prognoses wijzen uit dat de bevolking van de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. Dit wordt zo veel mogelijk binnenstedelijk/ binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten. Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd. In de periode 2019 tot 2040 moeten er binnen het Utrechtse gedeelte van Foodvalley 7.000 tot 8.000 woningen worden gebouwd om tegemoet te komen aan de geprognotiseerde woningbehoefte. De aanvullende behoefte aan werklocaties binnen het Utrechtse gedeelte van Foodvalley tot 2030 is 6 tot 9 hectare. De inzet van de provincie is vooral gericht op herstructurering, verduurzaming en efficiënter ruimtegebruik van bestaande bedrijventerreinen.

Bij ontwikkelingen in het landelijk gebied in de regio Foodvalley speelt onder meer het belang van de bodemdaling in het Binnenveld, het militair erfgoed van de Grebbelinie, (nieuwe) natuur en innovaties op het gebied van circulaire landbouw, voedselproductie en gezondheid. Voorliggend plan: Het beoogde plan heeft enkele raakvlakken met de omgevingsvisie zoals opgesteld door de provincie Utrecht. De relevante raakvlakken worden hieronder per kaart besproken. Kaart 8 'Klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het overstroombaar gebied en van de zone aantrekkelijke en toekomstbestendige dijk. Binnen het overstroombaar gebied werken gemeenten, waterbeheerders en de veiligheidsregio Utrecht samen om gevolgen van mogelijke

Damkro Elsterstraatweg

18 van 62

overstromingen zo veel mogelijk te beperken. Het plangebied is gelegen in de uiterwaarden van de Neder-Rijn, beschermd door een overige waterkering met een kruinhoogte van 9,6 m. + NAP. Uit de overstromingsrisicokaarten blijkt dat in extreme hoogwatersituaties rekening dient te worden gehouden met overstromingsrisico ter plaatse van de projectlocatie. Om het overstromingsrisico te beperken wordt het plangebied opgehoogd tot circa 9,90 m +NAP. Daarmee resteert er conform formele hydraulische waterveiligheidsanalyses een kans van minder dan 1:1000 op maximaal 30 cm inundatie (0,01%, een veelgebruikte acceptabele kans voor beperkte wateroverlast). Op deze wijze is het overstromingsrisico bij het plan tot een toelaatbaar niveau teruggebracht. Zie ook paragraaf 5.10. Daarbij vindt de planontwikkeling plaats binnen de kern waarbij de woonbebouwing zich voegt binnen een bestaand lint waarbij binnen het plan tevens een zichtlijn is opgenomen op het lager gelegen gebied van de Nederrijn. Daarmee vindt het plan aansluiting bij de uitgangspunten van een aantrekkelijke en toekomstbestendige dijk. Kaart 11 'Vitale steden en dorpen' geeft aan dat het plangebied deel uitmaakt van het huidige stedelijk gebied. Hierbij is het basisprincipe voor verstedelijking vanuit de provincie dat er zo veel mogelijk gebouwd wordt binnen stedelijk gebied en bij knooppunten.

Als dit niet mogelijk is wordt er binnen het stedelijk gebied in het algemeen gebouwd voordat er gekeken wordt om buiten de bestaande grenzen te bouwen. Het beoogde plan wordt binnenstedelijk in nabijheid van een bestaand winkelgebied gerealiseerd. Het beoogde plan gaat derhalve mee in de wensen van de provincie. Geconcludeerd wordt dat het beoogde plan in lijn is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht.

4.2.2 Omgevingsverordening Utrecht Per 1 januari 2024 is met de ingang van de Omgevingswet ook de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht van kracht geworden. De omgevingsverordening bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor een kaderstellende doorvertaling van de Omgevingsvisie. De omgevingsverordening vormt een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Utrechtse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. In de verordening staan regels voor: 1. Burgers en bedrijven. Dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo’n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. 2.

Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de Provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Uitwerking voor het voorliggend plan Uit het specificeren van het beleid voor de locatie van het plangebied aan de omgevingsverordening blijkt dat de volgende thema’s relevant zijn voor onderhavig planvoornemen: • Cultuurhistorie en landschap; •

Wonen, werken en recreëren.

Hierbij horen drie verschillende gebiedsaanwijzingen en bijbehorende instructieregels: • Cultuurhistorische hoofdstructuur – Instructieregel artikel 7.9 •

Landschap Rivierenland – Instructieregel artikel 7.11

Damkro Elsterstraatweg

19 van 62

•

Stedelijk gebied – instructieregel artikel 9.17

Artikel 7.9 Instructieregel beschermen en benutten van de cultuurhistorische hoofdstructuur 1. In een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen de Cultuurhistorische hoofdstructuur

2. 3.

wordt rekening gehouden met de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur en worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden. De waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur zijn per gebied vastgelegd in de bijlage 15 Cultuurhistorie bij de verordening. De motivering van een omgevingsplan bevat: a. een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden; en

b. een beschrijving en motivering van de wijze waarop rekening is gehouden met deze waarden. Artikel 7.9 stelt dat, ter plekke van de cultuurhistorische hoofdstructuur, mogelijk aanwezige archeologische waarden voldoende beschermd dan wel uitgesloten dienen te worden. Middels archeologisch onderzoek kan worden aangetoond of er waarden in de bodem te verwachten zijn. Het plangebied maakt onderdeel uit van de cultuurhistorische hoofdstructuur. Het is gelegen binnen de Archeologisch waardevolle zone. Hiertoe is archeologisch onderzoek uitgevoerd. In paragraaf 5.7 wordt hier nader op ingegaan. De Elsterstraatweg vormt een onderdeel van de historische infrastructuur. Het planvoornemen heeft echter geen wezenlijk effect op het beeld van en aan de Elsterstraatweg. Op de locatie waar op een eerder moment een bedrijf heeft gestaan worden nu woningen gebouwd. Deze nieuwe woningen voegen zich qua schaal en ritme binnen de bebouwingskarakteristiek van de Elsterstraatweg. Artikel 7.11 Instructieregel landschap 1. Landschap bestaat uit: a. Het Landschap Eemland; b. Het Landschap Gelderse Vallei; c. Het Landschap Groene Hart; d. Het Landschap Rivierengebied en 2.

e. Het landschap Utrechtse Heuvelrug. De kernkwaliteiten zijn per gebied vastgelegd in de bijlage Bijlage 16 Kernkwaliteiten Landschap bij deze

3.

verordening. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties gelegen in Landschap bevat:

4.

a. regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten; en b. geen regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. De motivering van een omgevingsplan bevat: a. een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten; en b. de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.

Voor het landschap Utrechtse Rivierengebied wil de provincie Utrecht de volgende kernkwaliteiten behouden: • schaalcontrast van zeer open naar besloten; • •

samenhangend stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom; samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal – rivier;

•

de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van het Utrechtse Rivierengebied verschillende accenten. Het plangebied is gelegen binnen het deelgebied ‘Flank’, op de overgang met het deelgebieden

Damkro Elsterstraatweg

20 van 62

‘Nederrijn/Lek’. Ter versterking van de identiteit van deze deelgebieden die relevant zijn voor het plangebied zijn de volgende ambities benoemd: Deelgebied Flank: • • •

Het beschermen en actief ontwikkelen van zichtlijnen en vergezichten vanuit de ruggengraat richting de rivier. Het versterken van het beplante profiel en doorgaande zicht over de provinciale weg. Een duidelijke afwisseling van losse kernen en ruime groengebieden rond de ruggengraat.

Deelgebied Nederrijn/Lek: • •

Het zichtbaar blijven van de Nederrijn/Lek vanaf de dijk als doorgaande stroomdraad. Een betere beleefbaarheid van kenmerkende elementen van de beheersing van de rivier, zoals dijken, vergravingen en grootse civiele werken.

De planontwikkeling sluit aan bij ambities voor de deelgebieden. Zo vindt de uitbreiding plaats op een onbebouwde plek binnen de kern. Op deze wijze blijft de afwisseling van kern en ruime groengebieden gewaarborgd. De ontwikkeling vindt plaats binnen het lint waarbij de woonbebouwing zich richt op de Elsterstraatweg (ruggegraad). Daarbij is binnen het plangebied een groene wig is opgenomen haaks op de Elsterstraatweg. Met deze groene wig ontstaat een zichtlijn vanaf de Elsterstraatweg (ruggegraad) op de rivier de Nederrijn. Tenslotte blijft met het plan de aanwezige zomerdijk als afzonderlijk element herkenbaar. Door de zorgvuldige inpassing van het plan in de stedelijke omgeving worden geen van de kernkwaliteiten aangetast. Het plan sluit aan bij de kernkwaliteiten en de daarbij benoemde ambities ter versterking van de identiteit van de deelgebieden. Het planvoornemen is dan ook niet in strijd met artikel 7.11 uit de omgevingsverordening. Artikel 9.17 Instructieregel verstedelijking 1. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan regels bevatten voor verstedelijking. 2.

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;

b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 3. Een motivering van een omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. In paragraaf 4.1.3 van deze toelichting is reeds aangetoond dat het planvoornemen passend is binnen de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast past een binnenstedelijke ontwikkeling zoals voorliggend plan bij het vastgestelde programma Wonen en Werken. Het projectgebied ligt in een door de provincie aangewezen ‘Aandachtsgebied stiltegebied’. In de verordening is opgenomen dat een Aandachtsgebied stiltegebied een zone is van 1500 meter rondom een stiltegebied. Binnen een stiltegebied is het algemene uitgangspunt dat het toelaatbare of gewenste geluidsniveau van nietgebiedseigen geluiden 40 dB (A) is. Om te voorkomen dat geluidsbronnen buiten het stiltegebied een ongewenste aantasting van de akoestische kwaliteit in het stiltegebied veroorzaken, zijn instructieregels dat deze niet meer dan 35 dB (A) veroorzaken. Woningen binnen de bebouwde kom worden beschouwd als bronnen met gebiedseigen geluid. Daarmee is het voorgenomen initiatief passend binnen het Aandachtsgebied stiltegebied.

Damkro Elsterstraatweg

21 van 62

Voorliggend plan: De beoogde ontwikkeling wordt binnen de contouren van Elst gerealiseerd op een toereikende afstand van het centrum. De ontwikkeling draagt zowel bij aan de woonbehoefte als divers aanbod voor zowel senioren als starters op de markt. De levensloopbestendige woningen creëren een flexibel woonaanbod voor de twee doelgroepen. Door de ligging is het gebied goed bereikbaar voor werkenden buiten het dorp, en de faciliteiten voor de senioren liggen op een bereikbaar afstand. Er worden dan ook geen belemmeringen voorzien met betrekken tot de omgevingsverordening Utrecht.

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1 Omgevingsvisie: Visie op Rhenen 2035 Sinds 1 januari 2024 heeft de Omgevingsvisie de voormalige structuurvisie vervangen als onderdeel van de Omgevingswet. Het plangebied is gelegen in de kern Elst. Deze kern kent een geschiedenis van tabaksteelt. Verschillende voormalige tabaksschuren zijn bewaard gebleven. Elst heeft een kleine dorpskern met een aantal winkels. Een veerpont zorgt voor verbinding met de overkant van de Neder-Rijn. Vanuit de Omgevingsvisie zijn de volgende opgaven voor de kern Elst geformuleerd: • • • • • •

Ruimte maken om (extreem) hevige regenbuien op te vangen en zo wateroverlast te voorkomen; Meer bomen planten en ander groen toevoegen; Voorzieningen behouden voor ouderen en zo mogelijk uitbreiden; Voorzieningen behouden voor de jeugd ( > 12 jaar) en zo mogelijk uitbreiden; In vrije tussenruimtes duurzame woningen bouwen in de stijl van de kern, waaronder kleinere woningen naar wens voor oudere inwoners van Elst; Oude gebouwen ombouwen naar woningen.

Voorliggend plan: Het plan sluit aan bij de opgaven voor de kern Elst. Met de herontwikkeling van het perceel wordt een binnenstedelijke locatie geschikt gemaakt voor duurzame woningen, welke (middels de kaders van het beeldkwaliteitsplan) aansluiten op de bestaande bouwstijl in de kern. Binnen het plan is voorzien in de waterberging ten behoeve van de afkoppeling van het hemelwater. Verder voorziet het plan in de toevoeging van groen in de vorm van een groene berm met bomen langs de Elsterstraatweg en in de centraal gelegen robuuste groenzone. Tenslotte leidt het plan niet tot inperking van voorzieningen voor ouderen of jeugd. Het plan is daarmee in lijn met de Omgevingsvisie van de gemeente Rhenen.

4.3.2 Stedenbouwkundige structuurvisie Gemeente Rhenen heeft een structuurvisiekaart opgesteld voor de stedenbouwkundige aanpak van Elst. Op de kaart zijn een aantal bouwlocaties weergeven en aantal indicatieve horeca en informatie locaties. De zwarte cirkel weergeeft de kern van Elst. De weergeven locaties met een oranje kader zijn gemarkeerd als verdichtingslocaties. De locaties zijn bestemd voor een beter woon- en leefklimaat voor ouderen en starters. De verdichtingslocaties zijn geschikt voor ouderen i.v.m. de nabijheid van voorzieningen. De locaties aan de rand van het dorp zijn geschikt voor starters door de bereikbaarheid. Door een variatie van woningen aan te bieden ontstaat er een betere aansluiting op de markt en hoeft men minder snel uit te wijken naar andere dorpen en steden.

Damkro Elsterstraatweg

22 van 62

Plangebied

Visualisatie structuurvisie voor de kern Elst (bron: structuurvisie Gemeente Rhenen)

Voorliggend plan: De projectlocatie aan de Elsterstraatweg is gelegen binnen een verdichtingslocatie. De voorgenomen ontwikkeling is gericht op ouderen en starters. De bebouwing varieert in formaat en architectuur waardoor de gewenste afwisseling ontstaat. De bestaande zichtlijnen richting de Nederrijn wordt gehandhaafd. Dit sluit aan bij de gewenste structuurvisie van gemeente Rhenen.

4.3.3 Koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen De gemeente Rhenen heeft het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen vastgesteld op 27 mei 2025. In het koersdocument zijn de opgaven uitgewerkt voor het woonbeleid waar de gemeente Rhenen de komende jaren voor staat. In dit koersdocument zijn de belangrijkste opgaven, ambities en prioriteiten voor de komende jaren op het gebied van wonen, en wonen, welzijn en zorg uitgewerkt. Daarnaast bevat het een aanzet voor de uitvoering. Het koersdocument vormt de basis voor de uitwerking van het uitvoeringsprogramma. Het koersdocument en het uitvoeringsprogramma worden samengevoegd tot het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen. In het koersdocument zijn de volgende prioritaire opgaven ten aanzien van wonen en de woonomgeving benoemd: • Versnelling aanbrengen in het woningbouwprogramma en plancapaciteit in lijn brengen met het groeiscenario; • Meer variatie aanbrengen in de woningvoorraad (klein, nultreden, geclusterd, zorggeschikt betaalbaar); • Strak blijven sturen op betaalbaarheid van nieuwbouw (sociale huur en betaalbare koop); extra aandacht mogelijkheden realiseren middenhuur; • Zorgen dat woningen gebouwd voor 1990 in goede staat blijven; • Op enkele plekken werken aan leefbaarheid en vitaliteit; •

Woonomgeving en woningen toekomstbestendig maken;

Damkro Elsterstraatweg

23 van 62

•

Toegankelijke en dementievriendelijk woonomgeving.

Als beleidsrichting voor de woningbehoefte wordt daarbij aangestuurd op het toevoegen van 800 – 1.100 woningen (netto) tot en met 2023. Daarbij wordt het accent in de programmering primair gelegd op de lokale vraag van starters, mensen met een lager inkomen en ouderen en secundair op de regionale vraag om vestigers zoals jonge gezinnen naar de gemeente te trekken. Bij nieuwe plannen wordt strak gestuurd op: 30% sociaal en 36% middelduur. Die laatste categorie bestaat uit 15% middeldure huur/goedkope koop en 21% betaalbare koop. Voorliggend plan Bij voorliggende ontwikkeling wordt een gevarieerd aanbod van tweekappers en rijwoningen gerealiseerd. Het betreft daarbij koop- en huurwoningen in zowel de vrije sector als het sociale segment. Het woonprogramma is mede geschikt voor senioren en starters en sluit aan bij de woonbehoefte van Elst. Het woonprogramma voor dit plan is afgestemd met de gemeente Rhenen. Dit woonprogramma en de ten behoeve van het plan noodzakelijke storting in het vereveningsfonds zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst die in het kader van het plan met de initiatiefnemer is gesloten. Het woonprogramma voor het plan, zoals vastgelegd in de anterieure overeenkomst, is gebaseerd op het woonbeleid uit de Woonvisie uit 2021 dat ten tijde van de planontwikkeling vigerend was.

Door de recentelijke actualisatie van het woonbeleid is het woonprogramma niet volledig in lijn met de geactualiseerde woonvisie, echter gezien de doorlooptijd van het plan en de reeds eerder gemaakte afspraken rondom het te hanteren woonprogramma kan worden afgeweken van het woonbeleid zoals vastgelegd in het koersdocument voor het Volkshuisvestingsprogramma Rhenen.

4.3.4 Groenbeleidsplan Rhenen 2023-2028 Het nieuwe groenbeleidsplan van de gemeente Rhenen is in november 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Het plan bouwt voort op het voorgaande groenbeleidsplan; de focus ligt op beheer volgens het te actualiseren beeldkwaliteitsplan en vastleggen hiervan in een groenbeheersysteem. Ook is aan inwoners van gemeente Rhenen gevraagd wat voor hen de grootste meerwaarden van openbaar groen zijn. Op basis hiervan is het groenbeleidsplan uitgewerkt in 3 speerpunten: • •

Leefbaarheid; Biodiversiteit;

•

Klimaatadaptatie.

Het openbaar groen vervult in de kern een belangrijke functie voor het welbevinden van de bewoners (een prettige woonomgeving), draagt bij aan de biodiversiteit en heeft en positief effect op gevolgen van klimaatverandering, waaronder hittestress. Voorliggend plan Het planvoornemen voorziet in de transformatie van een binnenstedelijk perceel. Het betreft een voormalig bedrijfsperceel dat in de huidige situatie braak ligt. Qua groene inrichting kent het plangebied op dit moment weinig kwaliteit; het groen dat aanwezig is bestaat vooral uit grassen en kruiden. Voor de toekomstige situatie is een inrichtingsplan opgesteld voor de locatie waarin ook het groen is opgenomen. Het plan voorziet in een groene berm met bomen langs de Elsterstraatweg. In het oostelijk deel van het plangebied is een groene wig (groenzone) haaks op de Elsterstraatweg aanwezig. Deze groene wig zorgt voor een zichtlijn vanaf de Elsterstraatweg naar de rivier. In deze groene wig zijn diverse bomen en plantvakken

Damkro Elsterstraatweg

24 van 62

opgenomen. Met toevoeging van het groen zoals weergegeven in het inrichtingsplan wordt een impuls gegeven aan het groen in het plangebied.

4.3.5 Water Riool Plan gemeente Rhenen 2023-2027 Het nieuwe water en rioolplan van de gemeente Rhenen volgt op het vGRP+ (verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Plus) van 2015-2019. In het nieuwe plan legt de gemeente nog nadrukkelijker de relatie met klimaatadaptatie en daarmee ook met het beleidsplan ruimtelijke adaptatie. Het streven onder het nieuwe WRP is het bereiken van een waterrobuust systeem. Volgens het landelijke Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie is dat een systeem dat een bui van 74 mm per uur kan verwerken, zonder dat er wateroverlast ontstaat in woningen en bedrijven. Voor de planperiode van het WRP volgt de gemeente Rhenen voor riolering en stedelijk water dezelfde doelen als in de afgelopen periode onder het vGRP+: • •

Zorgen voor inzameling van stedelijk afvalwater; Zorgen voor transport van stedelijk afvalwater;

• • •

Zorgen voor inzameling van hemelwater (voor zover dit niet door de particulier wordt gedaan); Zorgen voor verwerking van ingezameld hemelwater; Zorgen dat (voor zover mogelijk) het grondwater de bestemming van een gebied niet structureel belemmert.

Voorliggend plan Voor het planvoornemen is met name de eis ten aanzien van waterberging relevant. Bij voorliggend plan is bij de dimensionering van de infiltratievoorzieningen uitgegaan van de bergingseis van 74 mm berging per m2. In hoofdstuk 5.10 is de weging van het waterbelang nader beschouwd. Het planvoornemen is niet in strijd met het gemeentelijke Water en Rioolplan 2023-2027.

4.3.6 Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie 2022-2027 Het klimaat verandert. De kans op wateroverlast, overstromingen, droogte en hittestress neemt toe. Dit brengt risico’s mee voor onze leefomgeving. Om Nederland hierop voor te bereiden heeft het Rijk het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie opgesteld (DPRA). Afgesproken is om sneller en gerichter aan de slag te gaan om Nederland klimaatbestendig in te richten. De gemeente Rhenen heeft de gevolgen van weersextremen ervaren. Wateroverlast, droogte en hitte hebben in al onze kernen voor materiële en immateriële schade gezorgd. Jaarlijks ziet Rhenen de gevolgen van deze weersextremen terugkomen en toenemen. Om bij nieuwe ontwikkelingen in te kunnen spelen op de effecten van klimaatverandering en het aanpassen van de ruimte hierop, heeft de gemeente beleid vastgelegd in het Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie. Het beleidsplan bestaat uit 9 onderwerpen: • • • • • •

Samenwerken met durf; Groen Leeft!; Ontstenen en vergroenen; Balans; Voorbereid op noodsituatie; Bewust;

Damkro Elsterstraatweg

25 van 62

• • •

Rust en Verkoeling; Waterberging op de berg; Hergebruik maakt water tot vriend.

In voorliggend geval zijn de ambities groen leeft, bewust en waterberging op de berg van belang. Hierna wordt ingegaan op deze ambities. Groen Leeft! Een groene leefomgeving zorgt mee voor een vitale en gezonde samenleving. Meer groen in bewoond gebied leidt onder andere tot meer verkoeling en verhoogt het welzijn van mens en dier. Verkoeling is hard nodig tijdens hete dagen. De gemeente Rhenen wenst daarom een groene leefomgeving met vele verkoelingsplekken. Bewust Het bewustzijn en de weerbaarheid in relatie tot de gevolgen van weersextremen is hoog als inwoners van de gemeente Rhenen er kennis van hebben wat deze gevolgen kunnen betekenen voor hun omgeving. Inwoners hebben naast kennis ook handelingsperspectief en nemen zelf het initiatief om groenblauwe maatregelen toe te passen rondom hun eigen huis. Waterberging op de berg Een waterrobuustsysteem is een systeem dat een bui van 74 mm per uur kan verwerken zonder dat er wateroverlast ontstaat in woningen en bedrijfspanden op of onderaan de berg. Overtollig hemelwater wordt eerst benut, voordat het wordt afgevoerd. Het systeem onder de grond, alsook boven de grond, is hierop berekend. Er is sprake van het volledig benutten van de berg om regenwater vast te houden, als alle mogelijkheden worden gebruikt om regenwater te infiltreren, te bergen en vast te houden. Dit geldt voor zowel openbaar terrein als particulier terrein.

Voorliggend plan Binnen het plan is voldoende aandacht voor ruimtelijke adaptie. De planontwikkeling betreft een nieuw woongebied met een aanzienlijke hoeveelheid groen. Deze robuuste groenstructuur is verankerd in het inrichtingsplan. Het plan voorziet in een groene berm met bomen langs de Elsterstraatweg. In het oostelijk deel van het plangebied is een groene wig (groenzone met bomen en plantvakken) haaks op de Elsterstraatweg aanwezig. Ter beperking van het overstromingsrisico van de planlocatie voorziet het plan in de ophoging van het plangebied. Toch blijft er bij extreme hoogwatersituaties een klein risico op overstroming. De daarbij te verwachte waterstanden binnen het plangebied zijn zo laag dat van een noodsituatie geen sprake zal zijn. Wel worden bij de planontwikkeling de toekomstige kopers/bewoners geïnformeerd over de mogelijke gevolgen van deze weersextremen voor hun woonomgeving. Bij de ontwikkeling is er sprake van een toename aan oppervlakteverharding. Waar mogelijk wordt verharding die noodzakelijk is voor infrastructuur of parkeren uitgevoerd in halfverharding of waterdoorlatende verharding (o.a. grastegels). Verder worden in de groene wig wadi’s gerealiseerd voor het opnemen van hemelwater bij piekbuien. Het planvoornemen is niet in strijd met het Beleidsplan Ruimtelijke Adaptatie 2022-2027.

Damkro Elsterstraatweg

26 van 62

4.3.7 Welstandsnota gemeente Rhenen 2013 De gemeenteraad heeft op 23 april 2013 de Welstandsnota 2013 vastgesteld. In de nota wordt het welstandsbeleid van de gemeente Rhenen beschreven en een toetsingskader gesteld voor welstandstoetsing ten behoeve van het verlenen van omgevingsvergunningen voor bouwen. Het plangebied ligt in de zone ‘Elst lintbebouwingen’. Voor deze zone schrijft de Welstandsnota de volgende gebiedscriteria voor: Ontwikkelingen en beleid De bebouwingslinten laten een zeer gedifferentieerd beeld aan bebouwing zien. Enerzijds staan er historische boerderijen en villa’s, anderzijds staan er eenvoudige naoorlogse rijtjeswoningen. Sommige oudere bouwwerken zijn aangeduid als monument, zoals aan de Franseweg, Rijksstraatweg en de Houweg. Deze diversiteit en de bouw van vele aan- en uitbouwen aan de voorkanten en zijkanten geven de linten een gedifferentieerd en bescheiden karakter. Grootschalige ontwikkelingen ten aanzien van dit deelgebied zijn niet te verwachten. Het beleid van de gemeente is gericht op het toestaan van normale ontwikkelingen. Dit betekent dat er beperkte ruimte geboden moet worden voor verandering en uitbreiding van bestaande functies. Een probleem hierbij is dat de huidige situatie in detail vaak zeer grillig is, zodat ook kleine veranderingen tot minder gewenste situaties kunnen leiden.

Er wordt gestreefd naar ruime bouwstroken waarbij gevarieerde mogelijkheden voor vernieuwing en uitbreiding van de bestaande bebouwing bestaan, en zelfs mogelijkheden voor invulling van gaten waar dat in ruimtelijk opzicht geen bezwaren oplevert. Dit houdt ook in dat op sommige plaatsen een grillige plaatsing op de kavel toegestaan is, enerzijds om een eigen karakter van de situatie te kunnen behouden, anderzijds om te verhinderen dat nieuwe bebouwing op storende wijze het uitzicht vanuit of de toegankelijkheid van de omringende woningen beïnvloedt. Welstandscriteria Algemeen • De bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing •

De hoofdgevel of representatieve zijde is op de belangrijkste openbare ruimte gericht. Hiermee wordt de straat of een openbare groene ruimte bedoeld.

Massa en vorm • • • •

De hoofdvorm past binnen de oorspronkelijke parcellering; De gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig; Nieuwe invullingen kunnen modern zijn, mits in samenhang met omliggende kwaliteiten; Aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik •

Bestaande ornamentiek en (versierende) detailleringen worde bij (ver)bouw gerespecteerd;

Damkro Elsterstraatweg

27 van 62

• •

Er wordt gebruik gemaakt van ingetogen kleuren. Hiermee worden tinten bedoeld als bruin, donkerrood, groen, e.d.; Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen zoals baksteen, hout en pleisterwerk.

Voorliggend plan Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de uitstraling en vormgeving van de toekomstige woningen. Dit beeldkwaliteitsplan is in samenhang met het stedenbouwkundig ontwerp besproken met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van Rhenen. De commissie heeft positief gereageerd op het beeldkwaliteitplan. De in het plan opgenomen bepalingen met betrekking tot de inrichting van het terrein, het groen en de voorgestelde architectuur, bieden een goede basis en toetsingskader voor de verdere uitwerking van de bouwkundig ontwerpen voor de betreffende woningbouw. Het beeldkwaliteitsplan is na vaststelling door de gemeenteraad het welstandskader voor het gebied en als beleidsregel gekoppeld aan het omgevingsplan.

Damkro Elsterstraatweg

28 van 62

5 Fysieke leefomgeving In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met diverse aspecten van de fysieke leefomgeving en de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De aspecten sluiten aan op en dekken de onderdelen zoals genoemd in artikel 1.2 Omgevingswet.

5.1 Geluid Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. Ze maken geluid of ze worden eraan blootgesteld. De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken. Ook zijn direct werkende regels in de bruidsschat opgenomen. Dit zijn de regels voor het bepalen en beoordelen van geluid door een toegelaten activiteit. In de bruidsschat is het onderdeel geluid geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten: • activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS); • geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS); • geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).