Bijlage 1A Huisvestingsverordening gemeente Rhenen 2025 -2028

Artikelgewijze toelichting Begripsbepalingen In artikel 1 van de huisvestingsverordening zijn alle relevante begrippen uit de huisvestingsverordening voorzien van een definitie. De huisvestingsvergunningsplicht De in de huisvestingsverordening aangewezen woonruimte mag niet voor bewoning in gebruik genomen of gegeven worden zonder een huisvestingsvergunning. De vergunningplicht – het verbod op het zonder huisvestingsvergunning voor bewoning in gebruik geven en nemen van woonruimte – is opgenomen in artikel 8 van de wet. Gelet op artikel 2 van de huisvestingsverordening geldt huisvestingsvergunningplicht voor – kort gezegd – woonruimte van corporaties, met een huurprijs van ten hoogste de huurtoeslaggrens. In lid 2 van dit artikel zijn uitzonderingen op de vergunningsplicht benoemd. Nieuw in deze verordening is dat het segment ‘betaalbare koop nieuwbouw’ is toegevoegd. Hiervoor geldt dat verkopers via deze verordening verplicht worden om – binnen de grenzen van de wet – voorrang te gevean aan woningzoekenden met lokale binding bij de (eerste) verkoop van deze woningen. Artikel 3 van de huisvestingsverordening bevat een aantal criteria (inkomen, leeftijd, inschrijving) die aan woningzoekenden worden gesteld voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

Aanbieding van woonruimte Artikel 4 omschrijft op welke wijze verhuurders vraag en aanbod mogen ‘matchen’ (aanbodmodel, loting of directe bemiddeling). Directe bemiddeling kan bijvoorbeeld worden ingezet bij de huisvesting van urgenten of bij woningruil. Ook in hele specifieke situaties (bijvoorbeeld toewijzing rekening houdend met nauwelijks te automatiseren omstandigheden, zoals ‘prikkelarm’) kan directe bemiddeling een uitkomst zijn. Daarnaast is in artikel 4 een bepaling opgenomen die ervoor zorgt dat woningen waarin veel WMO-gelden zijn geinvesteerd, allereerst worden aangeboden aan woningzoekenden die zo’n woning hard nodig hebben. In de artikelen 5 en 6 zijn bepalingen opgenomen t.a.v. de wijze waarop het woningaanbod bekend gemaakt dient te worden respectievelijk de eisen die worden gesteld aan het inschrijfsysteem van woningcorporaties. Aanvragen, verlenen en weigeren van de huisvestingsvergunning Artikel 7 beschrijft aan welke eisen woningzoekenden moeten voldoen bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning, in artikel 8 is opgenomen hoe een dergelijke aanvraag wordt beoordeeld. De huisvestingsvergunning is een beschikking als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. De huisvestingsvergunning wordt verleend of geweigerd door het college van burgemeester en wethouders en aangevraagd door de woningzoekende.

In de praktijk hebben de colleges van burgemeester en wethouders aan woningcorporaties machtiging en mandaat verleend voor de behandeling van en het beslissen op aanvragen. De

23

corporaties beoordelen dus aan de hand van de Huisvestingswet 2014 en de huisvestingsverordening welke van de woningzoekenden die op een te huur aangeboden woning reageren, de huisvestingsvergunning zou kunnen krijgen én aan wie zij de woning – gelet op hun wettelijke taak op grond van de Woningwet en hun verhuurbeleid – zouden kunnen verhuren. De woningzoekende die door beide ‘selecties’ komt, krijgt bij het sluiten van de huurovereenkomst ook een huisvestingsvergunning. De andere, tevens op de aangeboden woning reagerende, woningzoekenden, ontvangen een weigeringsbeschikking, zie het zesde lid van artikel 8. Artikel 9 is een artikel dat een vangnet biedt voor verhuurders, in het geval er gedurende een langere periode geen woningzoekenden interesse tonen in het geadverteerde aanbod. In de huidige gespannen woningmarkt zal van dit artikel zelden gebruik worden gemaakt. De artikelen 10, 11 en 12 regelen hoe de rangorde van woningzoekenden moet worden bepaald. Urgenten gaan voor op voorrangsgroepen, die weer voor gaan op regulier woningzoekenden. Binnen deze groepen zijn er ook weer bepalingen opgenomen die voorschrijven hoe tot een ‘rangordelijst’ gekomen dient te worden. In artikel 13 is in een tabel inzichtelijk gemaakt welke groepen voorrang kunnen (verhuurder bepaalt of hiervan gebruik wordt gemaakt en meldt dit bij de advertentie) krijgen bij welk type woningen.

Passendheid en doorstroming zijn de voornaamste doelen van de opgenomen voorrangsbepalingen. Artikel 14 verwijst naar de wettelijke (Huisvestingswet) mogelijkheid om voorrang te verlenen aan regionaal en/of lokaal woningzoekenden. De huisvestingsvestingsverordening geeft verhuurders hiertoe de maximaal toegestane ruimte. Deze ruimte is per 1 januari 2024 in de Huisvestingswet en nu ook in deze verordening gewijzigd: tot 50% van de huisvestingsvergunningen mag met voorrang aan woningzoekenden met lokale binding worden verleend. Dit was 25%. Onder economische binding moet op grond van de Huisvestingswet worden verstaan dat men een redelijk belang heeft zich in de regio, gemeente of kern te vestigen, en van maatschappelijke binding is sprake als een woningzoekende: 1.een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2.ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. De urgentieverklaring De artikelen 15 t/m 18 beschrijven de wijze waarop urgentie dient te worden aangevraagd , hoe deze aanvraag wordt beoordeeld en wat de werking is van de urgentieverklaring nadat deze is verleend.

In artikel 15 kan het in aanvulling op de genoemde bewijsstukken ook bijvoorbeeld gaat om een bewijs van inkomen. Bij het aanvragen van een urgentieverklaring worden in ieder geval de volgende bewijsstukken ingediend: • •

een motivering met daarin de reden van de aanvraag en de inspanningen die aanvrager heeft geleverd om zelf in woonruimte te voorzien; Inschrijfnummer op het digitale platform, zijnde de website www.huiswaarts.nu;

24

• •

Een inkomensverklaring van de belastingdienst in combinatie met een kopie van een recente loonstrook en; Een kopie van een identiteitsbewijs van aanvrager (paspoort of identiteitskaart).

Burgemeester en wethouders bepaalt uiteindelijk welke bewijsstukken essentieel zijn om tot een zorgvuldig besluit te komen en vraagt met het oog daarop zo nodig aanvullende stukken aan de aanvrager. Wanneer de aanvrager hieraan niet voldoet zal de aanvraag niet in behandeling worden genomen. Een urgentieverklaring is een door het college van burgemeester en wethouders afgegeven beschikking waarmee een urgentwoningzoekende in een bepaalde urgentiecategorie wordt ingedeeld. Naast de aan specifieke urgentiecategorieën gekoppelde voorwaarden zijn er ook voorwaarden die voor alle urgentiecategorieën gelden (zie artikel 16). De rode draad bij deze ‘algemene voorwaarden’ is, dat het huisvestingsprobleem niet aan aanvrager zelf te wijten is, dat aanvrager niet zelf in staat is om het huisvestingsprobleem op te lossen, de aanvrager zich heeft zich ingespannen om het probleem zelf op te lossen én dat het huisvestingsprobleem niet beter of sneller op een andere manier (dan via een urgentieverklaring) opgelost kan worden. De clustering van al deze voorwaarden wordt noodzakelijk gevonden gelet op de schaarse vrijkomende sociale huurwoningen. Urgentwoningzoekenden zijn – kort gezegd – woningzoekenden met een urgent huisvestingsprobleem.

In de huisvestingsverordening wordt wel gesproken over ‘noodsituatie waarin het voor aanvrager noodzakelijk is om binnen een half jaar te verhuizen’ en ‘woonprobleem’ (zie artikel 16, tweede lid). Het hoofduitgangspunt is dat een urgentieverklaring alleen wordt toegekend indien sprake is van een onverwacht optredende noodsituatie. Er zijn diverse situaties denkbaar waarbij er sprake is van voorzienbaarheid of een eigen verantwoordelijkheid zoals: terugkeer uit het buitenland, terugkeer uit detentie, ruimtegebrek/gezinsuitbreiding, burenruzie/overlast, generatieconflicten (ouders-kinderen), het vrijwillige verlaten van de woning, onregelmatige werktijden, beëindiging tijdelijk huurcontract/inwoning/illegale bewoning etc. Als een urgentiewoningzoekende met een urgentieverklaring ingedeeld is in een urgentiecategorie, heeft de urgentwoningzoekenden bij het verlenen van huisvestingsvergunningen (vaak) voorrang op andere woningzoekenden (zie artikel 10). Artikel 18 regelt dat urgent woningzoekenden zelf – op basis van een zoekprofiel - een woning kunnen zoeken, tenzij de verhuurder ervoor kiest om de urgent woningzoekende via directe bemiddeling aan een woning te helpen. Dat laatste is o.a.

relevant voor urgent woningzoekenden die niet goed in staat zijn om zelf te reageren op woningaanbod en/of stadsvernieuwingsurgenten, die als eerste de mogelijkheid krijgen om naar de nieuwbouw terug te keren (met behulp van directe bemiddeling). Urgentiecategorieën De urgentiecategorieën (zie artikel 20 tot en met 28 van de verordeningstekst) houden verband met de oorzaak van het huisvestingsprobleem. Per urgentiecategorie is aangegeven, aan welke voorwaarden een urgentwoningzoekende moet voldoen om in de urgentiecategorie ingedeeld te worden. Artikelen 20 (uitstroom uit instellingen i.v.m. huiselijk geweld) en 21 (mantelzorg) bevatten de wettelijk verplichte urgentiecategorieën. Artikelen 22 en 23 voorzien in taakstellingen t.a.v. vergunninghouders en andere uitstromers uit maatschappelijke instellingen. Artikelen 24, 25 en 26 zijn gericht op respectievelijk medisch urgenten, sociaal urgenten of relatiebeëindiging urgenten. Beëindiging van een samenwoningvorm is op zichzelf geen reden voor een woonurgentie. Als het huisvestingsprobleem primair is ontstaan door het beëindigen van een samenwoningvorm, is het in

25

de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de woningzoekende om zelf in andere huisvesting te voorzien. De aanvrager van een woonurgentie moet al het mogelijke hebben gedaan om het woonrecht in de oude woning te behouden, tenzij dit aantoonbaar op juridische- en/of financiële gronden niet haalbaar is gebleken. Iemand die zelf vrijwillig met de kinderen de woning verlaat, kan de ontstane huisvestingsproblematiek niet afwentelen op de gemeente/toegelaten instelling. Nadrukkelijk moet er eerst sprake zijn van een onhoudbare situatie en daarna wordt pas beoordeeld of er wordt voldaan aan de aanvullende bepalingen. Onder ‘minderjarig’ wordt in artikel 26 jonger dan 18 jaar bedoeld. Artikel 27 voorziet in een urgentiecategorie voor woningzoekenden waarvan de woning wordt gesloopt. Bij sloop krijgen huurders als eerste de mogelijkheid om terug te keren in de nieuwbouw op de sloop/nieuwbouw locatie. Dit wordt geeffectueerd middels directe bemiddeling door de betreffende woningcorporatie. Artikel 28 – een nieuwe categorie t.o.v. de vorige verordeningstekst – geeft woningzoekenden die wonen in een aangepaste woning maar geen beperking (meer) ervaren die past bij de betreffende woning, de mogelijkheid om met urgentie te verhuizen naar een andere woning, teneinde de aangepaste woning beschikbaar te maken voor iemand met een beperking.

Woonwagens en standplaatsen De artikelen 29 tot en met 36 bevatten specifieke regels t.a.v. de vergunningverlening rondom de verhuur van woonwagens en standplaatsen. In artikel 36 is bepaald dat het college nadere regels opstelt over de volgordebepaling en bij toewijzing van een standplaats aan een standplaatszoekende. Deze regels zullen nadat deze verordening is vastgesteld worden voorgelegd aan het college. Slotbepalingen In de artikelen 37 t/m 41 zijn enkele slotbepalingen opgenomen. Artikel 37 regelt dat – onder voorwaarden – op experimentbasis mag worden afgeweken van de regel in de verordeningstekst. Artikel 38 geeft het college van B&W de mogelijkheid om een boete op te leggen aan verhuurders of woningzoekenden die in strijd met de huisvestingsverordening handelen. Artikel 39 (de hardheidsclausule) geeft het College van B&W de mogelijkheid om ten gunste van de woningzoekende af te wijken van de regel in de verordening. De artikelen 40 en 41 regelen de intrekking van de oude verordening, de overgang en de inwerkingtreding van de nieuwe verordening.

26

Bijlage 2: Zorgwoningen Verwijderen:en woongroepen Artikel 1. Reikwijdte De volgende woonruimten zijn aangewezen als bedoeld in artikel 2, tweede lid, onder d: a. zorgwoningen als bedoeld in artikel 2 van deze bijlage; b. Verwijderen: woonruimte bewoond door een in artikel 3 van deze bijlage genoemde woongroep. Artikel 2. Zorgwoningen Uitgezonderd van de in artikel 8 van de wet genoemde vergunningplicht zijn woonruimten die uitsluitend verhuurd worden aan huishoudens waarvan één of meer leden zorg ontvangen, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. de onder a bedoelde zorg wordt verleend op basis van een tussen de zorgontvanger en een zorgverlener gesloten overeenkomst; b. de huurovereenkomst en onder a. bedoelde overeenkomst vormen één overeenkomst of zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden; en, c. de zorgverlener is door de gemeente aangewezen voor het verlenen van de onder a. bedoelde zorg. Verwijderen: Artikel 3. Woongroepen Uitgezonderd van de in artikel 8 van de wet genoemde vergunningplicht zijn woonruimten die verhuurd worden aan de volgende woongroepen:

Bijlage 3: Aanvullende bepalingen voor urgentie in verband met relatiebeëindiging.

27

Artikel 1. Toepassingsbereik Bijlage 3 Deze bijlage is alleen van toepassing op aanvragen om een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 26.

Artikel 2. Bewijsstukken die in ieder geval ingediend worden 1. Bij het aanvragen van een urgentieverklaring worden in ieder geval de volgende bewijsstukken ingediend: a. een ouderschapsplan; b. een afschrift van één van de volgende documenten: i. de beschikking van de rechtbank waarmee het huwelijk of het geregistreerde partnerschap is beëindigd of, indien de rechtbank de beschikking nog niet heeft gegeven, het bij de rechtbank ingediende verzoek tot ontbinding van het huwelijk of het geregistreerde partnerschap; ii. het echtscheidingsconvenant, indien het huwelijk beëindigd is zonder beschikking van rechtbank; iii. de overeenkomst tot ontbinding van het geregistreerd partnerschap, indien van toepassing; iv. de inschrijving van de ontbinding van het geregistreerd partnerschap in de basisregistratie personen; v. de overeenkomst tot beëindiging van de samenlevingsovereenkomst, indien van toepassing of, indien overeenstemming over de beëindiging ontbreekt, de eenzijdige opzeggen van de samenlevingsovereenkomst; vi. de vaststellingsovereenkomst waarmee de samenwoonrelatie is beëindigd, indien geen sprake was van een huwelijk of een samenwoonrelatie die met één van de hiervoor onder i tot en met v bedoelde documenten eindigde. 2.

De in het eerste lid bedoelde vaststellingsovereenkomst is door beide voormalige partners ondertekend, is gelegaliseerd door een notaris en bevat tenminste het volgende: a. de aanvangsdatum van de samenlevingsrelatie. Deze datum dient overeen te stemmen met de in de basisregistratie personen vastgelegde gegevens; b. de datum van beëindiging van de samenlevingsrelatie; c. de regeling over de hoofdverblijfplaats van de kinderen, als dit niet in het ouderschapsplan is vastgelegd.

Artikel 3. Bewijsstukken die ingediend worden als aanvrager een woning verlaat 1. Indien aanvrager een huurwoning verlaat, worden bij het aanvragen van een urgentieverklaring de volgende bewijsstukken ingediend: a. de beschikking van de rechtbank waaruit blijkt, wie van de voormalige partners het gebruik van voormalige gemeenschappelijke woning verkrijgt; b. een kopie van de huurovereenkomst van de voormalige gemeenschappelijke woning; c. een kopie van het bankafschrift met daarop de betaling van de huur van de voormalige gemeenschappelijke woning, niet ouder dan twee maanden; d. actuele en volledige opgave van het inkomen van aanvrager, in ieder geval door indiening van een kopie van een salarisspecificatie.

28

2. Indien aanvrager een koopwoning verlaat, worden bij het aanvragen van een urgentieverklaring de volgende bewijsstukken ingediend: a. de beschikking van de rechtbank waaruit blijkt, wie van de voormalige partners het gebruik van voormalige gemeenschappelijke woning verkrijgt; b. de volgende informatie over de verkoop van de voormalige gemeenschappelijke woning of de overname daarvoor door de voormalige partner van aanvrager: i. de in verband met de verkoop of overname gesloten overeenkomst of overeenkomsten; ii. stukken waaruit de financiële gevolgen voor de aanvrager van de verkoop of overname blijken.

29