250715 - AOK De Bunte Vastgoed anoniem

ANTERIEURE OVEREENKOMST

Elsterstraatweg 51-71

Tussen Gemeente Rhenen en De Bunte Vastgoed B.V.

Ondergetekenden: De gemeente Rhenen, zetelende aan Nieuwe Veenendaalseweg 75, 3911 MG, te Rhenen, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer mr. drs. krachtens het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet, hierna te noemen:" gemeente"; en De Bunte Vastgoed B.V., gevestigd te Ede, kantoorhoudende Amsterdamseweg 34a, 6712 Gl te Ede, ingeschreven in het handeisregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken onder nummer 09102072, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer hierna te noemen: "initiatiefnemer";

De gemeente en de initiatiefnemer hierna gezamenlijk te noemen "partijen",

Overwegende: Dat de initiatiefnemer eigenaar is van de kadastrale percelen gemeente Rhenen, sectie H, nummer(s) 6917, 6919, 7174 en 8532, 8534 en 8536, begrensd zoals gearceerd aangegeven in bijlage 1 bij deze overeenkomst en plaatselijk bekend Elsterstraatweg 51-71, hierna genoemd "het exploitatiegebied"; Dat Damkro B.V. en gemeente op 26 februari 2013 een "intentieovereenkomst" hebben gesloten aangaande de ontwikkeling van woningbouw op onderhavige locatie; •

Dat deze intentieovereenkomst met het vaststellen van een beeldkwaliteitsplan en programma van eisen door de raad inmiddeis is verlopen;

•

Dat Damkro B.V. en gemeente op 17 augustus 2021 een anterieure overeenkomst hebben gesloten aangaande de ontwikkeling van woningbouw op onderhavige locatie;

•

Gemeente met Damkro B.V. een vaststellingsovereenkomst is gesloten waarin afspraken zijn vastgelegd over de ontbinding van de eerder gesloten anterieure overeenkomst;

•

Dat initiatiefnemer voornemens is om de door Damkro B.V. ontwikkelde bouwplan voort te zetten en het daarom wenselijk en noodzakelijk is een nieuwe anterieure overeenkomst te sluiten tussen gemeente en initiatiefnemer;

•

Dat Damkro B.V. in het kader van genoemde intentieovereenkomst met elkaar en met omwonenden en andere belanghebbenden in overleg zijn getreden, en de in dat overleg geuite standpunten zljn meegewogen in de totstandkoming van een gebiedsvisie, beeldkwaliteitsplan en definitief programme van eisen voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied ("Handboek Elsterstraatweg 51-71", bijlage 2);

•

Dat bovengenoemd Handboek op 19 april 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld als toetsingskader voor de planologische ontwikkeling van het exploitatiegebied;

•

Dat Damkro B.V. op basis van dit toetsingskader een nieuw woningbouwplan (28 september 2020) voor de planologische ontwikkeling van het exploitatiegebied heeft laten opstellen;

•

Oat bovengenoemd woningbouwplan afwijkt van het vastgestelde Handboek "Elsterstraatweg 51-71, Elst" voor zover het betreft het aantal woningen en de situering en orientatie van de woningen;

•

Dat de gemeenteraad Rhenen tijdens de raadsvergadering van 23 maart 2021 heeft ingestemd met de afwijking van het vastgestelde Handboek "Elsterstraatweg 51-71, Elst" voor zover het betreft het aantal woningen en de situering en orientatie van de woningen;

•

Dat de stedenbouwkundige ontwikkeling niet mogelijk is op grond van het vigerend tijdelijk omgevingsplan;

•

Dat de gemeente haar planologische medewerking wenst te verlenen aan de ontwikkeling van het exploitatiegebied onder de opschortende voorwaarden dat: a) er voldoende waarborgen zijn voor het verhaal van de daaraan verbonden kosten voor de gemeente, en b) een bij de beoogde bestemming van het exploitatiegebied ("wonen") passend nlveau van sanering van de ondergrond is gerealiseerd, dan wel anderszins is verzekerd, voorafgaand aan de procedure tot wijziging van het tijdelijk omgevingsplan;

•

Dat de gemeente bij het verlenen van planologische medewerking aan de ontwikkeling van het exploitatiegebied is gehouden aan het volgen van haar beleid met betrekking tot woven, zoals neergelegd in haar woonvisie "Kiezen voor Rhenen" van 30 januari 2018, waarin onder meer is vastgelegd dat een percentage van minimaal 25% van nieuw te bouwen woningen dient te vallen binnen de categorie sociale huurwoningen, en minimaal 15% binnen de categorie huurof koopwoningen voor de lage middeninkomens; Dat Damkro B.V. voornemens was een bouwplan met 26 woningen te realiseren, en dat initiatiefnemer nu voornemens 27 woningen te realiseren;

•

Dat hiermee den sociale huurwoning aan het woningbouwprogramma wordt toegevoegd;

•

dat initiatiefnemer voornemens is 27 woningen te bouwen met in achtneming van de bepalingen uit de Doelgroepenverordening Volkshuisvesting gemeente Rhenen 2020 en de Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020; Dat de planontwikkeling op basis van deze overeenkomst valt aan te merken als een "bouwactiviteit" als bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit, en dat daarom de gemeente verplicht is om ten tijde van het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan oak de kosten voor de bouwactiviteiten of de activiteiten met het oog op het gebruik op de nieuw toegedeelde functie verricht te verhalen;

•

Dat door het aangaan van deze geactualiseerde anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal voor de gemeente voldoende verzekerd;

•

Dat de initiatiefnemer heeft verklaard alle benodigde overleggen te zullen voeren met belanghebbenden en betrokkenen en ervan op de hoogte te zijn dat eventuele bezwaarprocedures van omwonenden, belanghebbenden en/of betrokkenen het ontwikkelingstraject kunnen vertragen, of kunnen leiden tot afstel;

•

Dat initiatiefnemer zich ervan bewust is dat de gemeente, als daar aanleiding toe bestaat, een exploitatieplan in procedure kan brengen en vaststellen;

Komen het volgende overeeni Artikel 1. Doel van de overeenkomst Het doel van deze overeenkomst is: De planologische ontwikkeling van het exploitatiegebied; Wederzljdse afspraken vast te leggen waaronder deze planologische ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt; Het vastleggen van de wijze waarop de plankosten en ontwikkelkosten die de gemeente ten behoeve van dit plan maakt zullen worden verhaald, waardoor het opstellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven; Afspraken maken over de inrichting van de door de gemeente over te nemen gronden die als openbaar gebied gebruikt gaan warden; Het regelen van de onderlinge samenwerking, rechten en verplichtingen.

Artikel 2. Definities In deze overeenkomst wordt verstaan onder: anterieure overeenkomst: deze overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer, waarin het kostenverhaal wordt geregeld en waarin de juridische en financiele voorwaarden en uitgangspunten worden omschreven, en die ter voorkoming van de wettelijk verplichte vaststelling van een exploitatieplan, wordt gesloten voor de vaststelling van een planologische maatregel; bouwolan: de bouwactiviteit als bedoeld In bijlage 3, zoals voorzien in artikel 8.13 Omgevingsbesluit waarvoor een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 13.13 Omgevingswet kan worden gesloten; bouwrijp maken: Het geschlkt maken van de grond van het exploitatiegebied voor de inrichting en bebouwing daarvan, omvattende onder meer: het grondwerk, de aanleg van bouwwegen, riolering, kabels en leidingen, alsook het geschikt maken van de grond voor de verdere inrichting daarvan en aansluiting van de infrastructuur op de publieke netwerken binnen of buiten het exploitatiegebied, voor zover nodig ter realisatie van het plan en eventueel daarop in overleg aangebrachte wijzigingen. burgemeester en wethouders: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rhenen; Doelgroenenverordeninq Volkshuisvesting gemeente Rhenen 2020: zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2020.

exploitatiegebied: het gebied (bijlage 1), waarbinnen de ontwikkeling is voorzien; oemeenteraad: de gemeenteraad van de gemeente Rhenen; intentieovereenkomst: de op 26 februari 2013 tussen Damkro B.V. en de gemeente gesloten intentieovereenkomst, aangaande de onderhavige locatie; kostenverhaal: het verhaal van kosten zoals bedoeld in afdeling 13.6 van de Omgevingswet; openbaar aebied: gronden binnen het exploitatiegebied die conform bijlage 4 zijn bestemd als openbaar toegankelijk (waaronder ontsluitingswegen, parkeren en groen) en in aanmerking komen voor overdracht aan de gemeente waarvan binnen deze overeenkomst (Artikel 6) een regeling wordt getroffen, alsook de openbaar toegankelijke grond grenzend aan het exploitatiegebied en openbare gronden die eigendom van een door initiatiefnemer op te richten vve worden. nadeelcompensatie: iemand die schade lijdt door een schadeoorzaak als bedoeld in artikel 15.1 lid 1 Omgevingswet en voor nadeelcompensatie in aanmerking komt, zoals omschreven in afdeling 15.1 van de Omgevingswet.

sociale huur en koonwonincr zoals gedefinieerd in de Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020 (15 december 2020); tijdelijk omgevingsplan: het tijdelijk omgevingsplan "Kern Elst 2012", vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2013; Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020: zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2020; woonriin maken: het inrichten van de grond van het exploitatiegebied met (openbare) voorzieningen, omvattende in leder geval: de aanleg van (openbare) wegen, voet- en/of fietspaden, parkeerplaatsen, straatverlichting, straatmeubilair, groen, speelvoorzieningen, kabel- en leidingwerken. Artikel 3. Planologische procedure 1. Het plangebied is gelegen in het tijdelijk omgevingsplan "Kern Elst 2012", dat is vastgesteld op 28 mei 2013. Op grond van dit tijdelijk omgevingsplan is het door initiatiefnemer beoogde Bouwplan niet mogelijk. De initiatlefnemer heeft de gemeente verzocht over te gaan tot wijziging van het tijdelijk omgevingsplan "Kern Elst 2012". Het is partijen bekend dat voor de genoemde ontwikkeling een wijziging van het tijdelijk omgevingsplan nodig is. 2. De gemeente neemt in het kader van de uitvoering van deze overeenkomst de inspanningsverplichting op zich om de in lid 1 van dit artikel genoemde procedure tot

3.

4.

5.

6.

7.

8.

wijziging van het tijdelijk omgevingsplan in gang te zetten en zo de in lid 1 van dit artikel beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. De initiatiefnemer zal alle noodzakelljke bescheiden, waaronder de wijziging van het tijdelijk omgevingsplan met daarbij de noodzakelijke en bijbehorende onderzoeken en onderbouwing, door en voor haar rekening en risico verzorgen. De initiatiefnemer is ermee bekend dat door inspraakreacties, ingebrachte zienswijzen en ingediend beroep nader onderzoek en/of aanpassingen van de benodigde stukken en onderzoeken noodzakelijk kan zijn, die ook door en voor rekening van initiatiefnemer dienen te worden uitgevoerd. De initiatiefnemer is bekend met het standpunt van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden met betrekking tot de waterstaatkundige situatie ter plaatse zoals aangegeven in de email van 7 maart 2023 die als bijlage 5 aan deze overeenkomst is gevoegd. De gemeente zal zich, met inachtneming van wettelijke procedures en te betrachten zorgvuldigheid jegens derden (bijvoorbeeld bij zienswijzen en in bezwaar- en/of beroepsprocedures, en bij (voor)overleg met Rijksdiensten, Provincie en Waterschap), inspannen om te komen tot het vaststellen van een wijziging van het tijdelijk omgevingsplan met inachtneming van hetgeen is bepaald bij of krachtens de Omgevingswet.

Hiertoe zal de gemeente, zodra zij de beschikking heeft over de noodzakelijke en door haar goedgekeurde bescheiden, de benodigde procedure tot wijziging van het tijdelijk omgevingsplan doorlopen. De gemeente is gerechtigd om de medewerking aan (het vervoig van) de procedure op te schorten als naar haar gemotiveerde mening de stukken niet voldoen aan de kwaliteitseisen. In geval derden bedenkingen mochten inbrengen of rechtsmiddelen aanwenden tegen besluiten die relevant zijn voor deze overeenkomst, zal de gemeente de initiatiefnemer daarvan op de hoogte stellen en zullen partijen overleg plegen omtrent deze gebeurtenissen. De partijen zullen proberen de mogelijke vertraging en/of schade uit bovengenoemde acties te beperken. Iedere aansprakelijkheid van de gemeente bij het niet of niet tijdig uitoefenen van publiekrechtelijke bevoegdheden ten behoeve van deze overeenkomst of de uitoefening van deze bevoegdheden door andere overheden dan wel de beoordeling van deze bevoegdheden door de (bestuurs)rechter Is uitgesloten. Deze overeenkomst verleent geen publiekrechtelijke toestemming voor de ontwikkeling en stelt deze ook niet In het vooruitzicht. Deze overeenkomst laat alle publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente (in het bijzonder de raad) onverlet.

Artikel 4. Verplichtingen initiatiefnemer De initiatiefnemer draagt zorg voor: 1. De realisatie van het volgende woningbouwprogramma:

2.

Sociale huur

6

22%

Sociale koop

3

11%

Vrije sector

18

67%

Totaal

27

100%

Het opnemen van een kettingbeding met een zelfbewoningsplicht bij de verkoop van de sociale koopwoningen met de volgende verplichtingen: a. Koper is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zeif (met zijn eventuele gezinsleden) minimaal 2 jaar te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens het hierna vermelde. b. Het bepaalde In het vorige lid Is niet van toepassing in geval van: 1. verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Vietboek

3.

4.

5.

6.

7.

2. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek); c. Het bepaalde in lid a en b vervalt nadat de koper de woning gedurende twee jaar heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het betreffende adres in het bevolkIngsregister is ingeschreven. d. Burgemeester en Wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van: 1. overlijden van de koper of een van zijn gezinsleden; 2. ontbinding van het huwelijk of van het geregistreerd partnerschap van de koper door echtscheiding of ontbinding van het samenlevingscontract; 3. verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of van een van zijn gezinsleden. e. Na verkoop van deze 2 jaar blijft artikel 6 lid 2 van de " Doelgroepenverordening Volkshuisvesting gemeente Rhenen 2020" van toepassing. Dit betekent dat de woning nog 8 jaar voor de omschreven doelgroep met haar in artikel 3 lid 1 genoemde maximale inkomen beschlkbaar moet zijn. Dit heeft gevolgen voor de maximaal mogelijke koopsom. Verkoper dient hier rekening mee te houden. f. Boete bij verkoop van de woning binnen 2 jaar, of binnen 10 jaar buiten de doelgroep bedraagt 15% van de meest recente WOZ waarde.

De boete komt ten gunste van het vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020. het afkopen van 1,8 woningen middels de Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020; het bedrag van de afkoopsom wordt conform de Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020 geIndexeerd en opgenomen in de exploitatiebijdrage. De inrichting van het openbaar gebied in het exploitatiegebied volgens een vooraf, ten minste voor aanvraag omgevingsvergunning, door de gemeente goed te keuren inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan dient te worden opgesteld op basis van het bouwplan en de ontwerpelsen openbare ruimte van de gemeente welke op moment van aanbieden aan de gemeente gelden; Het voorafgaande aan de omgevingsvergunning ter goedkeuring aanbieden aan de gemeente van bestekken en tekeningen voor de inrichting van het openbaar gebied, zonder welke goedkeuring deze werkzaamheden niet aan zullen vangen, en het zo nodig op eigen kosten doen corrigeren van onvolkomenheden of onjuistheden In de bestekken en tekeningen; De sanering van de bodem en het grondwater van tenminste de gronden die de bestemming 'wonen'krijgen naar bruikbaarheidsniveaus passende bij de bestemming 'wonen'en sanering van de bodem en het grondwater van de andere gronden in het exploitatiegebied als uit onderzoek blijkt dat deze gronden een mogelijk nadelig Invloed hebben op de bestemming 'wonen'.

Deze gronden moeten dan gesaneerd worden naar bruikbaarheidsniveaus passende blj de bestemming 'wonen', conform door het betreffende bevoegde gezag goedgekeurd saneringsplan; Het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied;

Artikel 5. Verplichtingen gemeente De gemeente heeft de verplichting te zorgen voor: 1. Het op voortvarende wijze In behandeling nemen van de procedure tot wijziging van het tijdelijk omgevingsplan en van de aanvraag omgevingsvergunning en uitvoering geven aan de hiermee samenhangende procedures; 2. Het beoordelen van de door de initiatiefnemer te realiseren onderzoeken als benoemd in Artikel 3, lid 3 en van het tijdelijk omgevingsplan en inrichtingsplan (bestekken en tekeningen); 3. Het begeleiden en uitvoeren van de planologische procedure - waaronder het vooroverleg en het beoordelen van publlekrechtelijke reacties (inspraak en zienswijzen) - tot en met een vastgesteld bestemmingsplan; 4. Toezicht houden tijdens het bouw- en woonrijp maken.

Artikel 6. Overdracht van openbaar gebied 1. Nadat de werkzaamheden ten behoeve van de inrichting van het openbaar gebied, zoals opgenomen in bijlage 4 bij deze overeenkomst, zijn afgerond en door de gemeente zijn goedgekeurd, zal de initiatiefnemer deze in eigendom aan de gemeente overdragen; 2. Het eigendom van de in lid 1 genoemde grond dient te worden overgedragen onbezwaard, vrij van huur en pacht en andere zakelijke lasten, vrij van bodem- en grondwaterverontreinigingen en geheel ontdaan van oude bebouwing (Inclusief de daarbij behorende funderingen en kelders), kabels, leidingen en dergelijke met uitzondering van die kabels, rioleringen of leidingen welke zijn of worden aangelegd als onderdeel van het woonrijp en bouwrijp maken van het exploitatiegebied, en vrij van keten, materleel en materiaal behorend bij de bouwinrichting als bedoeld in Artikel 10; 3. De overdracht van het openbaar gebied zal voor een euro (€ 1,-- incl. BTW) plaatsvinden. Alle kosten zoals kadastrale inmeting en de notariskosten voor het opstellen en passeren van de aktes komen direct ten laste van de initiatiefnemer, Deze kosten maken dus geen onderdeel uit van de exploitatiebijdrage als bedoeld in Artikel 7, lid 3, Uitgangspunt is daarbij dat de exploitatie van het onderhavige project voor beide partijen fiscaal zo gunstig mogelijk uitgevoerd zal worden.

Indien nodig zullen partijen hierover overleg voeren. Het passeren van de voor de overdracht van de in lid 1 genoemde grond vereiste akte van 4. eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op een in onderling overleg tussen partijen nader vast te stellen tijdstip nadat de eerste oplevering, als bedoeld in Artikel 10 lid 8 van deze overeenkomst heeft plaatsgevonden, doch uiterlijk binnen een maand na de in Artikel 10 lid 9 genoemde tweede oplevering. Alsdan zal de voor de overdracht bestemde situatietekening worden gemaakt en aan de te passeren akte worden toegevoegd, waarbij het in Artikel 3 lid 1 genoemde bouwplan uitgangspunt is. Initiatiefnemer verleent bij deze aan de gemeente de onherroepelijke volmacht om vanaf het moment van ingebruikneming de eigendomsoverdracht zoals bedoeld in dit artikel te realiseren. 5. De aktes zullen passeren bij een door de gemeente aan te wijzen notaris. Artikel 7. Exploitatiebijdrage 1. De initiatiefnemer betaalt de gemeente een bijdrage in de gemeentelijke projectkosten van in totaal € (zegge: ). Hierin zijn onder meer opgenomen de kosten voor de regie- en beoordelingsrol van de gemeente ten aanzien van het opstellen van tijdelijk omgevingsplan en de daarbij aan te leveren gegevens en onderzoeken, de projectbegeleiding, de planologische procedure en de afkoopsom in het kader van de Verordening Vereveningsfonds gemeente Rhenen 2020.

De specificatie van deze bijdrage is opgenomen in bijlage 6. Niet begrepen zljn hlerin de leges voor de (omgevings)vergunningl, Voor de procedure tot wijziging van het tijdelijk omgevingsplan zijn geen aparte leges verschuldigd. Eventuele meerkosten welke de Omgevingsdienst Regio Utrecht moet maken voor het beoordelen van ruimte►ijke- en/of milieutechnische aspecten/onderzoeken worden vooraf middels een offerte in beeld gebracht. Deze zijn nu geen onderdeel van de projectkosten. 2. De eerste termijn van de betaling van het in lid 11 van dit artikel genoemde bedrag, zijnde € (50% van de toenmalige exploitatiebijdrage) is reeds voldaan door Damkro B.V., en wordt niet teruggevorderd door deze partij. De tweede termijn, zijnde € 0 wordt voldaan wanneer de wljziging van het tljdelijk omgevingsplan wordt aangeboden aan de raad, Hiervoor zal een factuur worden gestuurd vanuit de gemeente aan de initiatiefnemer. De betaling dient plaats te vinden binnen vier (4) weken na verzenden van de factuur door storting op IBAN NL21BNGH0285007122 ten name van de gemeente Rhenen onder vermelding van "betaling anterieure overeenkomst Elsterstraatweg 51-71". 3.

De onder lid 1 vermelde exploitatiebijdrage is gebaseerd op prljspeil 2024 en wordt, indien nodig, jaarlijks verhoogd overeenkomstig de door het Centraal Plan Bureau gepubliceerde CPI index (alle bestedingen), voor het eerst op 1 januari 2025. Als de toepassing van de I Kosten welke de Omgevingsdienst Regio Utrecht moet maken your het beoordelen van rulintellike- en/of milieutechnische aspecten/onderzoeken worden vooraf middels een offerte in beeld gebracht. Deze maken geen deal uit van het in dit lid genaemde bedrag.

4.

5. 6.

7.

8.

9.

10.

index zou leiden tot een verlaging van het bedrag, blijft dat bedrag gelijk en wordt geen indexering toegepast. Als betaling niet heeft plaatsgevonden voor afloop van de in lid 2 genoemde termijn is de initiatiefnemer van rechtswege in verzuim. De initiatiefnemer is in dat geval de wettelijke rente (zoals bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek) verschuldigd over het niet betaalde bedrag vanaf de datum van aanvang van het verzuim tot aan de dag van algehele betaling. De planologische procedure zal niet worden gestart alvorens de betaling van de eerste termljn als bedoeld in lid 2 van dit artikel genoemde bedrag is voldaan. De exploitatiebijdrage is vrij van omzetbelasting. Als echter mocht blijken dat de kosten waarvoor verhaal plaatsvindt toch een met omzetbelasting belaste prestatie betreft, zal de omzetbelasting door de initiatiefnemer op eerste aanzegging van de gemeente alsnog worden voldaan. Het uitgangspunt bij de bepaling van de hoogte van de exploitatiebijdrage is dat er geen grote wijzigingen meer optreden in het bouwplan en projectduur, zuiks ter beoordeling van de gemeente. Als dit op initiatief van de initiatiefnemer of als gevolg van enige andere niet aan de gemeente toe te rekenen oorzaak toch wijzigt en dit extra kosten met zich meebrengt voor de gemeente, dan zal de initiatiefnemer deze extra kosten vergoeden.

Alle andere kosten (gevolg- en vertraging-schade, kosten van juridische bijstand en/of kosten of schaden under welke benaming ook) als gevolg van eventuele (juridische) procedures betreffende de bestemmingsplanwijziging en/of vergunningaanvraag zijn voor rekening en risico van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer verklaart ermee in te stemmen dat de kosten van activiteiten welke zij in het kader van deze overeenkomst en vooruitlopend op de politieke besluitvorming over de ontwikkeling van het plangebied aan de gemeente en derden betaalt, voor haar rekening en risico komen en niet in aanmerking komen voor restitutie wanneer de planologische goedkeuring van de bouwplannen niet blijkt te kunnen warden verleend. Als tussen het moment van aangaan van deze overeenkomst en het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan, het bouwinitiatief van initiatiefnemer om enige reden in het geheel geen doorgang vIndt of kan vinden, dan is initiatiefnemer conform ook hetgeen bepaald is in de eerder gesloten intentieovereenkomst, de exploitatiebijdrage 100% verschuldigd. Als bepaalde activiteiten door het ambtelijke apparaat aantoonbaar niet of niet geheel zijn verricht, dan zal naar redelijkheid verrekening plaatsvinden van de plankosten. Bedoeling van partijen is dat de plankosten van gemeente daarbij te alien tijde gedekt zijn.

Artikel S. Nadeelcompensatie 1. De initiatiefnemer heeft voorafgaand aan het ondertekenen van deze overeenkomst een nadeelcompensatieramIng uitgevoerd. Deze Is bijgevoegd als bijlage 7. 2. De initiatiefnemer verbindt zich om aan de gemeente het totale bedrag te compenseren van de uit te keren nadeelcompensatie als bedoeld in afdeling 15.1 Omgevingswet, die onherroepelijk voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt, en die voortvloeit uit de herziening van het tijdelijk omgevingsplan zoals deze naar aanleidIng van het door de initiatiefnemer ingediende verzoek daartoe wordt vastgesteld respectievelijk verleend door de gemeente en in werking treedt, alsmede als onherroepelijk wordt vastgesteld dat nadeelcompensatie als bedoeld in afdeling 15.1 Omgevingswet voor vergoeding In a anmerking komt (procedureverordening). 3. Aanvragen om nadeelcompensatie die voortvloeien uit het bouwplan van de initiatiefnemer neemt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente in behandeling conform de Verordening nadeelcompensatie gemeente Rhenen 2024. 4.

De gemeente en initiatiefnemer stellen uitdrukkelijk vast dat initiatiefnemer door het sluiten van deze overeenkomst ingevolge artikel 13.3c Omgevingswet belanghebbende is bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grand van artikel 15.1 Omgevingswet ter zake van de vaststelling van de in artikel 3 bedoelde wijziging van het tijdelijk omgevingsplan. De gemeente zal de initiatiefnemer schriftelijk in

5.

6.

kennis stellen van een aanvraag om tegemoetkoming in schade als bedoeld in afdeling 15.1 van de Omgevingswet, die voortvloeit uit de wijziging van het tijdelijk omgevingsplan zoals deze naar aanleiding van het door de initiatiefnemer ingediende verzoek wordt vastgesteld door de gemeente en in werking treedt. De initiatiefnemer verbindt zich om aan de gemeente het totale bedrag te compenseren van de uit te keren nadeelcompensatie als bedoeld in afdeling 15.1 van de Omgevingswet, die onherroepelijk voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komt, en die voortvloeit uit de wijziging van het tijdelijk omgevingsplan zoals deze naar aanleiding van het door de initiatiefnemer ingediende verzoek daartoe wordt vastgesteld respectievelijk verleend door de gemeente en in werking treedt, alsmede als onherroepelijk wordt vastgesteld dat nadeelcompensatie als bedoeld in artikel 15.1 Omgevingswet voor vergoeding in aanmerking komt (procedureverordening). De gemeente zal zo spoedig mogelijk na iedere aparte en onherroepelijke vaststelling van een bedrag ter zake van nadeelcompensatie als bedoeld in artikel 15.1 die voortvloeit uit de in artikel 3 bedoelde wijziging van het tijdelijk omgevingsplan het bedrag schriftelijk aan de initiatiefnemer meedelen.

Ter uitvoering van het in artikel 3 bepaalde verplicht de verzoeker zich het desbetreffend bedrag na iedere mededeling aan de gemeente over te maken binnen vier (4) weken na de verzending van de mededeling door storting op IBAN NL21BNGH0285007122 ten name van de gemeente Rhenen onder vermelding van "nadeelcompensatie Elsterstraatweg 51-71".

Artikel 9. Zekerheidstelling 1. Tot zekerheid van de nakoming van de bepalingen in deze overeenkomst is initiatiefnemer gehouden een onherroepelijke en onvoorwaardelijke bankgarantie of waarborgsom te overleggen, ter grootte van de optelsom (1)+(2)+(3)+(4), waarin: (1) de heift is van de exploitatiebijdrage als genoemd in Artikel 7, lid 1; (2) de kosten voor aanleg van het openbaar gebied betreffen, geraamd op € 8;(3) een onderhoudsverplichting is zoals meet blijken uit een daarvoor bij het inrichtingsplan aan te leveren en door gemeente goed te keuren begroting; en (4) een bedrag ter dekking van de te verwachten nadeelcompensatieclalms op basis van de nadeelcompensatieraming in bijlage 7. 2. Als uit latere berekening door de initiatiefnemer blijkt dat de kosten voor het woonrijp maken lager uitvallen dan het in het eerste lid genoemde bedrag kan In overleg de bankgarantie of waarborgsom naar beneden worden bijgesteld. 3. De bankgarantie of waarborgsom als bedoeid in lid 1 dient te zijn vastgesteld en overgelegd voor het ter vaststelling aanbieden van het voorstel voor de wijziging van het tijdelijk omgevingsplan aan de gemeenteraad. 4. Vermindering van de hoofdsom van de bankgarantie of waarborgsom vindt als volgt plaats: a.

De bankgarantie of waarborgsom wordt verminderd met de betaling van de exploitatiebijdrage, tweede termijn (1), op het moment dat deze door initiatiefnemer is voldaan; b. De bankgarantie of waarborgsom wordt verminderd met de kosten aanleg openbaar gebied (2) nadat de uitvoering en realisatie van het open bare gebied door de gemeente is goedgekeurd. c. De bankgarantie of waarborgsom wordt verminderd met de onderhoudsverplichting (3), nadat de onderhoudstermijn van 12 maanden, zoals genoemd in Artikel 10, lid 9, is verstreken. 5. De bankgarantie of waarborgsom vervalt op het moment dat de definitieve oplevering als bedoeid in Artikel 10 lid 9 heeft plaatsgevonden en vijf jaar zijn verstreken na het onherroepelijk warden van het tijdelijk omgevingsplan en de omgevingsvergunning. Artikel 10. Inrichting, bouwplaats en bouwverkeer 1. De initiatiefnemer en diens aannemer dienen ten aanzien van de wegen in de omgeving van het expioitatiegebied behorende tot het openbare wegennet - zorg te dragen dat de veiligheid en de voortgang (doorstroom) van het verkeer niet worden verstoord. Verkeer

2.

3.

4. 5.

6.

7.

8.

9.

belemmerende maatregelen kunnen pas na toestemming van het bevoegde gezag worden uitgevoerd. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden zijn verbonden. De initiatiefnemer dient voor het plaatsen van keten, opslag van materiaal en materieel en dergelijke, gebruik te maken van het eigen terrein (het exploitatiegebied). Hiervan kan na schriftelijke goedkeuring van de gemeente worden afgeweken. De initiatiefnemer is verantwoordelijk om de hiervoor benodigde vergunningen, als van toepassing, te verkrijgen. Als de initiatiefnemer gebruik wil maken van de openbare ruimte ten behoeve van de (bouw)werkzaamheden en/of de bouwplaatsinrichting, dient initiatiefnemer hiervoor een vergunning aan te vragen. De kosten voor het gebruik van de openbare ruimte zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer is volledig aansprakelijk voor de inrichting en gebruik van haar bouwplaats. De initiatiefnemer dient vier (4) weken voor aanvang van de werkzaamheden een voorstel voor de inrichting van de bouwplaats en bouwroute(s), ter goedkeuring aan de gemeente te overleggen. De werkzaamheden vangen niet eerder aan, dan nadat de gemeente goedkeuring heeft gegeven aan de voorgestelde inrichting en route(s).

De aanleg en/of verplaatsing van kabels, leidingen, buizen en overige nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied geschiedt voor rekening en risico van de initiatiefnemer, ook in het geval de gemeente ter zake els opdrachtgeefster moet fungeren. De initiatiefnemer zal ervoor zorgdragen dat de aanleg van kabels, leidingen, buizen en andere voorzieningen voor de nutsvoorzieningen in het openbaar gebied plaatsvindt. Als dit niet mogelijk is dient de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico zorg te dragen voor de vestiging van de ter zake door de gemeente noodzakelijk geachte erfdienstbaarheden en/of opstalrechten. De werkzaamheden vinden pleats onder directie van initiatiefnemer. Op de uitvoering van de werken en werkzaamheden inzake het bouw- en woonrijp maken zal door de gemeente toezicht worden uitgeoefend. Initlatiefnemer zal ervoor zorgdragen dat de daartoe door de gemeente aangestelde functionarissen hun toezichthoudende taak ter zake op een adequate wijze kunnen ultvoeren. initiatiefnemer is verplicht ervoor zorg te dragen dat het exploitatiegebied woonrijp is gemaakt en is opgeleverd binnen maximaal 50 werkbare dagen nadat alle tot het project behorende woningen gereed zijn gemeld (eerste oplevering). Na oplevering als bedoeld in lid 8 vangt een onderhoudstermijn aan van 12 maanden.

Gedurende die onderhoudstermijn aan de opgeleverde werken en voorzieningen aan de dag tredende gebreken dienen ten genoegen van de gemeente door initiatiefnemer voor zijn rekening en risico te worden hersteld of weggenomen, waarna de tweede en definitieve oplevering zal plaatsvinden.

Artikel 11. Schade 1. De initiatiefnemer verplicht zich tot het voor zijn rekening en risico herstellen van schade, welke mocht ontstaan aan de in en/of aan de exploitatiegebied(en) grenzende gemeenteeigendommen. Deze herstelwerkzaamheden zullen in overleg met en onder goedkeuring van de gemeente moeten worden uitgevoerd. Als de initiatiefnemer deze herstelwerkzaamheden niet binnen een termijn van drie (3) maanden na gereedkomen van de definitieve oplevering als bedoeld in Artikel 10 lid 9 heeft uitgevoerd, dan zullen deze werkzaamheden, na sommatie met een laatste termijn zoals bedoeld in Artikel 16 lid 2, in opdracht van de gemeente voor rekening van de initiatiefnemer worden uitgevoerd. 2. Schade, in welke vorm dan ook, veroorzaakt ten gevolge van de uitvoering van de bouwplannen, toegebracht aan de gemeente en/of derden wordt doorberekend aan de initiatiefnemer. Te denken daarbij valt aan schade ten gevolge van de noodzakelijke afzettingen van wegen, al dan niet ondersteund door een tijdelijke verkeersmaatregel.

Artikel 12. Planning 1. Partijen beogen de realisatie van het gehele bouwplan te laten plaatsvinden binnen een termijn van 3 jaar na ondertekening van deze overeenkomst. Door de initiatiefnemer is een planning opgesteld. Deze is toegevoegd als bijlage 8, 2, Een gedetailleerde tijdsplanning (die een uitwerking is van de planning in lid 1) zal door de initiatiefnemer aan de gemeente worden overgelegd bij de aanvraag omgevingsvergunning. Partijen zullen hun werkzaamheden c.q. handelingen overeenkomstlg de planning verrichten en zullen elkaar op de hoogte houden van eventuele voorzienbare afwijkingen van de planning en met elkaar overleggen over de consequenties. Als partijen voorzien dat de planning niet wordt gehaald, zijn zij verplicht met elkaar in overleg te treden, teneinde een termijnoverschrijding zoveel mogelijk te beperken. Genoemd overleg kan aanleiding geven tot een aanpassing van de planning. Na gereedkomen en goedkeuring van de op te stellen aanpassing, treedt de aangepaste versie in de plaats van de voor die aanpassing geldende planning. 4. Initiatiefnemer informeert de gemeente tenminste ieder halfjaar over de planning en in het bijzonder de voortgang van de bouw en de werkzaamheden in de openbare ruirnte. Artikel 13. Overleg 1.

Partijen onderschrijven de noodzaak van coordinatie, onderlinge afstemming van activiteiten en overleg In het ontwikkelingsproces die deze overeenkomst ten doel heeft, en streven daarin samen naar een optimale waardecreatie voor de leefomgeving door het benutten van kansen om aan te haken blj relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van bouwen en duurzaamheid. 2. Partijen komen geen formele overlegstructuur overeen maar zullen zo vaak als dit noodzakelijk is met elkaar overleggen. Partijen zullen door middel van overleg de uitvoering van deze overeenkomst bewaken en waar nodig proberen geschillen te beslechten. Partijen bepalen, leder voor zich, wie zij naar het overleg afvaardigen. 3. Als partijen op ambtelijk/uitvoerend niveau niet tot overeenstemming kunnen komen, wordt overleg gevoerd op bestuurlijk niveau. Als oak hier geen overeenstemming kan worden bereikt, is er sprake van een geschil. Artikel 14. Communicatie 1. De initiatiefnemer is voor haar rekening en risico verantwoordelijk voor de communicatie ten aanzien van ontwikkeling en realisatie van het bouwplan. De initiatiefnemer stemt haar communicatie vooraf of met de gemeente. Partijen trachten gezamenlijk te komen tot een integrate communicatie ten aanzien van de ontwikkeling als bedoeld in deze overeenkomst. 2.

De gemeente Is verantwoordelijk voor de communicatie ten aanzien van publiekrechtelijke bevoegdheden ten behoeve van de ruimtelijke procedure. 3. Partijen onthouden zich van negatieve publiciteit omtrent elkaar, de ontwikkeling en realisatie van het bouwplan. Artikel 15. Geschillen 1. Alle geschillen, die naar aanleiding van of In verband met deze overeenkomst of van overeenkomsten ter uitvoering van deze overeenkomst tussen partijen mochten ontstaan, van welke aard en omvang dan ook, daaronder mede begrepen die welke slechts door een der partijen als zodanig worden aangemerkt, zullen warden voorgelegd aan de bevoegde rechter, zijnde in eerste instantie de Arrondissementsrechtbank te Midden-Nederland, tenzij partijen ter zake van die geschillen arbitrage overeenkomen. 2. Van een geschil zal oak sprake zijn in alle gevallen waarin de ultvoering van deze overeenkomst aanleiding geeft tot handelingen of besluiten, waarvoor nadere wilsovereenstemming tussen partijen verelst is en deze niet verkregen kan warden. 3. Ongeacht het voorgaande zullen partijen zoveel mogelijk proberen geschillen minnelijk op te lossen door middel van overleg, met respect voor elkaars gerechtvaardigde belangen. 4. Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing.

Wanprestatie Artikel 16. 1. In het geval een van de partijen in gebreke is in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst, is de andere partij gerechtigd deze overeenkomst, voor de niet reeds uitgevoerde gedeelten, eenzijdig en zonder rechtelijke tussenkomst, door middel van een aangetekend schrijven, aan de wederpartij te ontbinden of nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomst te vorderen, 2. Er is geen sprake van in gebreke blijven, dan nadat de ene partij de andere partij door middel van een aangetekend schrijven in gebreke heeft gesteid en een redelijke termijn heeft gegund het verzuim te herstellen. 3, Ingeval van ontbinding van deze overeenkomst, is de wanpresterende partij verplicht, om op eis van de andere partij, aan de totstandkoming van een vaststellingsovereenkomst mee te werken. 4. Een vaststellingsovereenkomst is een overeenkomst waarin, nadat zich een calamiteit in de uitvoering en/of naleving van de overeenkomst dan wel een situatie als beschreven in deze overeenkomst heeft voorgedaan, wordt bepaald of en, zo ja, op welke wijze deze overeenkomst kan warden voortgezet. Als de overeenkomst niet kan worden voortgezet, bepaalt de vaststellingsovereenkomst op welke wijze de financiele afwikkeling tussen partijen alsmede de concrete realisatie van het project verder dienen te geschieden.

5, Onder een voor de gemeente niet-toerekenbare tekortkoming wordt mede verstaan werkstaking, mobilisatie, oorlog en oorlogsgeweld, terrorisme, brand, natuurgeweld, maatregelen van de hogere overheid, alsmede die maatregelen waartoe zij anderszins krachtens het publiekrecht verplicht is of wordt en die zij redelijkerwijs niet had kunnen voorzien. 6. Onder een voor de initiatiefnemer niet-toerekenbare tekortkoming wordt mede verstaan werkstaking, mobilisatie, oorlog en oorlogsgeweld, terrorisme, brand, natuurgeweld, alsmede zodanige overheidsmaatregelen die ertoe leiden dat van de initiatiefnemer in redelijkheid de nakoming van haar verplichtingen niet kan of niet volledig kan worden geeist. 7. Het in de vorige leden bepaalde is van overeenkomstlge toepassing als: a. Initiatiefnemer in staat van faillissement wordt verklaard; b. Initiatiefnemer surseance van betaling aanvraagt. Artikel 17. Boetebeding 1. Ingeval van een toerekenbare niet-nakoming van de in deze overeenkomst vermelde verplichtingen, is initiatiefnemer aan de gemeente een boete verschuldigd van € 500,00 (zegge: vijfhonderd euro) voor iedere dag, waarin hlj na behooriijke ingebrekestelling in gebreke blijft tot een maximumbedrag van € 150.000,00 (zegge: honderdvijftigduizend euro), Deze boete is direct opeisbaar na het verlopen van de in de ingebrekestelling vermelde termijn. 2.

Niet nakoming van de verplichtingen in deze overeenkomst betreft onder andere een overschrijding van de in Artikel 12 lid 1 overeengekomen termijn van 3 jaar. Wanneer initiatiefnemer verwacht de planning voor de realisatie van de werkzaamheden als bedoeld in lid 2 van Artikel 12 niet na te kunnen komen, treden partijen in overleg over een allonge van deze overeenkomst waarin een aangepast planning wordt overeengekomen. Als zo n allonge niet tot stand komt blijft de in lid 1 genoemde boeteclausule van kracht. 3. Ingeval een naar het oordeel van de gemeente onherroepelijke niet-nakoming van de overeenkomst als bedoeld in lid 1, is initiatiefnemer een eenmalige boete verschuldigd van € 150,000,00 (zegge: honderdvijftigduizend euro), onverminderd het recht van de gemeente om nakoming te eisen, te ontbinden, dan wel andere (rechts) maatregelen te treffen en tevens onverminderd het recht van de gemeente om de kosten die worden gemaakt om de in dit artikellid bedoelde maatregelen te nemen, op de initiatiefnemer te verhalen. 4, Ter garantstelling voor deze boetebetaling kan de gemeente ná 1 januari 2028 de volledige dan nog openstaande bankgarantie of waarborgsom (conform Artikel 9, lid 4) aanhouden en zo nodig direct aanwenden.

5,

In het geval dat de boeteclausules uit dit artikel van kracht wordt, stemmen partijen ermee in dat initiatiefnemer het te betalen bedrag kan voldoen door het leveren van niet verkochte bouwrijpe grond a € 50,00 per m2 Vrij Op Naam aan de gemeente.

Artikel 18, Ontbinding 1. Als de door de initiatiefnemer aevraaqde herzieninq van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3 niet wordt vastgesteld of als de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het herziene bestemmingsplan geheel vernietigt, dan wel als er sprake is van verzuim als bedoeld in Artikel 16, wordt deze overeenkomst op verzoek van een van de partijen ontbonden zonder dat de gemeente kan worden aangesproken op vergoeding van gemaakte kosten of geleden schade. Als een van de partijen bedoeld verzoek am ontbinding indient, is de gemeente gerechtigd procedure tot wijziging van het tijdelijk omgevingsplan te staken. 2. De reeds door initiatiefnemer gemaakte kosten, zoals de kosten voor opstelling van het ontwerp wijziging tijdelijk omgevingsplan en de gedane onderzoeken, voor zover deze blijkens onderhavige overeenkomst voor rekening komen van initiatiefnemer, blijven voor 'rekening van initiatiefnemer. 3. Als, om welke reden dan ook, de onderhavige overeenkomst tussentijds wordt beeindigd, zal een verrekening c.q. terugbetaling van de in Artikel 7 lid 1 bedoelde bijdrage plaatsvinden naar rato van de bij de beeindiging van de overeenkomst nog niet uitgevoerde werkzaamheden door de gemeente. 4.

Alvorens tot ontbinding van de overeenkomst kan worden overgegaan, dient een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in Artikel 16 lid 4 te worden opgesteld waarin onder andere de financiele eindafrekening conform lid 3 van dit artikel is geregeld. Artikel 19. Einde van de overeenkomst 1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de periode die nodig is om de ontwikkeling te realiseren met inachtneming van elle relevante wet- en regelgeving. 2. De overeenkomst eindigt als de ontwikkeling is gereedgekomen en alle overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst of naar aanleiding van deze overeenkomst tussen partijen verschuldigde betalingen hebben plaatsgevonden, en uiterlijk op het moment dat de bankgarantie of waarborgsom conform Artikel 9, lid 5 is komen te vervallen. Artikel 20. Overdracht van rechten en plichten 1. Het is de initiatiefnemer niet toegestaan om haar contractpositie op grond van deze overeenkomst, in welke vorm dan ook, over te dragen aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. De gemeente is bevoegd (financiele) voorwaarden te verbinden aan deze contractovername. De gemeente is niet verplicht toestemming te verlenen. 2.

De in lid 1 van dit artikel genoemde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de overdracht van de kavel geschiedt ter uitvoering van een tussen initiatiefnemer en diens wederpartij(en) gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, waarbij de initiatiefnemer zich tegenover diens wederpartij heeft verplicht de in deze overeenkomst genoemde bebouwing te realiseren. De genoemde toestemming geld ook als de overdracht van de bouwkavel (vrije kavel) geschiedt aan een eindgebruiker. 3. Bij overtreding van het bepaalde in lid 1 kan deze overeenkomst met Ingang van een door burgemeester en wethouder te bepalen tijdstip, zonder dat enige rechterlijke tussenkomst en/of ingebrekestelling zal zijn vereist, voor ontbonden worden verklaard, zulks onverminderd het recht van de gemeente tot het vorderen van nakoming, al dan niet met schadevergoeding. Artikel 21.

(Vervallen)

Publicatie en ter inzage legging Artikel 22. De initiatiefnemer is zich ervan bewust dat de gemeente gehouden is op grond van artikel 16.138 van de Omgevingswet binnen twee (2) weken na siuiting van deze overeenkomst kennis to geven van deze overeenkomst op de in artikel 12 van de Bekendmakingswet bepaalde wijze. Artikel 23. Diversen 1. Naast deze overeenkomst bestaan er tussen partijen geen andere bindende afspraken ten aanzien van het exploitatiegebied. 2. Waar in deze overeenkomst enige beslissing of handeling van de gemeente wordt verlangd, is het daartoe aangewezen orgaan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rhenen, tenzij in deze overeenkomst of bij wettelijk voorschrift uitdrukkelijk anders is bepaald. 3. iedere wijziging van deze overeenkomst is uitsluitend bindend tussen partijen als deze door een addendum (een overeenkomst tot wijziging, aanvulling of uitwerking van deze overeenkomst) tot stand is gekomen. 4. De bij deze overeenkomst gevoegde bijlagen, door parafen van partijen gewaarmerkt en genoemd zijnde in de bepaiingen van deze overeenkomst, maken onverbrekeiijk deel uit van deze overeenkomst. Deze bijlagen zijn: Bijlage 1: Situatieschets exploitatiegebied; Bijlage 2: Handboek Elsterstraatweg 51-71, Elst.

Gebiedsvisie, vooriopig beeidkwaliteitspian en programma van eisen; Bijlage 3: Bouwplan Elsterstraatweg 51-71 (2024); Bijlage 4: Kaart openbaar gebied; Bijlage 5: Standpunt waterschap, bericht d.d. 7 maart 2023; Bijlage 6: Specificatie exploitatiekosten; Bijlage 7: nadeeicompensatieraming; Bijlage 8: Globale, vooriopige planning. Ingeval de bepaiingen of aanwijzingen in voormelde bijlagen afwijken van, dan wel strijdig 5. zijn met, hetgeen in deze overeenkomst is bepaald, geidt het bepaalde in deze overeenkomst. Artikel 24. Naam Deze overeenkomst zal worden aangehaald als "anterieure overeenkomst Elsterstraatweg 51-71". Aldus in tweevoud overeengekomen: Plaats; Rhen Datum:

10

1

r

Plaats:

ZsC

Datum: / c-).4;77Z5—

De Gemeente Rhenen

De Bunte Vastgoed B.V.

Namens deze,

Namens deze,

Burgemeester van de gemeente Rhenen:

Initiatiefnemer:

mr. drs.

Bijlage 1: Situatieschets exploitatiegebied In rood het exploitatiegebied. Het plangebied omvat de volgende kadastrale percelen: gemeente Rhenen, sectie H, nummer(s) 6917, 6919, 7174 en 8532, 8534 en 8536.

Bijlage 2: Handbaek Elsterstraatweg 51-71, Elst Gebiedsvisie, voorlopig beeldkwaliteitsplan en programma van eisen

Vastgesteld door de gemeenteraad op 19 april 2016 - amendement van 8 december 2015 verwerkt

Rhenen

Inleiding Voor het gebied ter hoogte van de Elsterstraatweg 51-65 in Elst, ook wel bekend als het Damkro-terrein, is ter vervanging van de bedrijvigheid ter plaatse in 2005 een woningbouwplan ontwikkeld. De gemeente Amerongen, waartoe het plangebied destijds behoorde, heeft in principe medewerking aan de woningbouwontwikkeling verleend. De gemeente Rhenen heeft dit besluit overgenomen, met als voorwaarde dat het plan aan de gemeentelijke stedenbouwkundige randvoorwaarden dient te voldoen. Deze zijn in 2007 vastgesteld en verder uitgewerkt in woningbouwplan met 20 woningen waarvoor tevens eind 2008 een concept bestemmingsplan is gemaakt. Dit plan is, gezien het relatief grote aandeel woningen in de dure prijsklasse en de gewijzigde marktomstandigheden, op verzoek van de initiatiefnemer niet in procedure gebracht.

Luchtfoto situatie 2006 met bechijvigheid

In de Stedenbouwkundige Structuurvisie (2009) van de gemeente Rhenen is de locatie "Elsterstraatweg 51-71" in Elst (Ut.) , aangeduid als een van de mogelijke verdichtingslocaties. Voor deze locaties gaan de gedachten uit naar een invulling met woningbouw. Om de bouwinitiatieven daartoe goed te kunnen regisseren is in de structuurvisie bepaald dat een gebiedsvisie met bijbehorend beeldkwaliteitsplan noodzakelijk is. De planontwikkeling is vervolgens in de loop van 2013 weer opgepakt met het onderzoeken van de mogelijkheden voor het realiseren van betaalbare woningen binnen het

stedenbouwkundig concept zoals ontwikkeld in 2007. Op basis van een daaruit voortgekomen voorlopig ontwerp hebben burgemeester en wethouders op 11-02-2014 wederom besloten in principe medewerking te verlenen aan een woningbouwontwikkeling. Een van de voorwaarden behorende bij de medewerking is het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en een programma van eisen. Voorliggend handboek bevat de uitwerking van deze twee onderdelen. Voor het opstellen van het handboek is een klankbordgroep geraadpleegd bestaande uit direct omwonenden en vertegenwoordigers van belangenorganisaties uit Elst. De in de loop der jaren ontwikkelde bouwplannen zijn tegen het licht gehouden en bediscussieerd. De gemeente heeft, mede op basis hiervan, een gebiedsvisie met basisontwerpkaart en een ontwikkelingsrichting opgesteld die verbeeld is in een stedenbouwkundig model. Deze is gemaakt ter beeldvorming van de gewenste uitwerking en op basis daarvan zijn beeldkwaliteitscriteria voor bebouwing en openbare ruimte opgesteld. Hierna volgt eerst een korte samenvatting van de gebiedsvisie. Vervolgens komt het voorlopig beeldkwaliteitsplan aan de orde en daarna het programma van eisen (pve). Dit pve gnat in op de uit te voeren onderzoeken en de eisen die aan de inrichting van de openbare ruimte warden gesteld.

Elsterstraatweg 51-71

Uitsnede Stedenbouwkundige Structuurvisie

Gebiedsvisie De visie zoekt aansluiting bij de kwaliteiten en bestaande kenmerken van Elst door het creeren van een geleidelijke overgang tussen dorp en landschap. Deze overgang verloopt via lint en tuin. Een verbijzondering in deze overgang vormt het herstel van het voormalige Hoge Huis.

Gebtedsvisie: geleidelijke overgang van dorp naar landschap met verbijzondering Het Hoge Huis

Lintzone De bebouwing in het lint richt zich op de Elsterstraatweg. Van oudsher ligt langs deze weg het accent van de dorpsontwikkeling. Uitgangspunt bij de nieuwbouw is in ieder geval het lint aan te vullen en zo optimaal mogelijk van deze zone gebruik te maken. Het lint langs de Elsterstraatweg heeft een gevarieerd karakter. De hoofdfunctie van de straat is wonen, maar deze wordt op sommige plekken afgewisseld met andere functies zoals kleinschalige bedrijvigheid en winkels. Kenmerkend is de onregelmatige verkaveling, verspringende rooilijnen, wisselende kavelgroottes, individueel gebouwde panden, wisselende kapvormen en een kleine korrel aan de straatzijde. Wat betreft de invulling van de locatie langs de Elsterstraatweg is het wenselijk aan te sluiten bij dit kleinschalige en gevarieerde karakter. Een belangrijk vertrekpunt voor de invulling langs de Elsterstraatweg is het creeren van meer continulteit in het bebouwingslint. Het open

terrein van het onderhavige plangebied vormt nu een grote onderbreking in de huidige bebouwingsstructuur. Daarentegen creeert juist deze openheid een gewaardeerd contact met de rivier binnen het dorp. Naast bebouwing is daarom het behoud van een doorzicht van belang. Het groen van het rivierenlandschap loopt als het ware tussen de bebouwing door. Mede hierdoor leent dit gebied zich voor een ontwikkeling met een accent op duurzaamheid en natuurlijk materiaalgebruik. Het uitgangspunt is het lint deels aan te vullen met een menging van verschillende vrijstaande woningen, tweekappers en incidenteel een kort blokje rijwoningen. De eerste aanzet daarvoor ligt in de aangrenzende westelijk gelegen lintbebouwing (nrs. 45-49). Met deze opzet komt na een relatief ruime dorpsentree ter hoogte van de onderhavige locatie de bebouwing dichter naar de weg toe (vanaf nr. 73- 75) zodra men verder het dorp binnenrijdt. Voor de nieuwe bebouwing is een situering dicht bij de drukke weg niet wenselijk in verband met veiligheid en geluid. Het gemeentelijk beleid is dan ook gericht op het creeren van meer afstand tot de Elsterstraatweg-Rijksstraatweg. De ontsluiting van de lintzone vindt plaats via een of twee insteekwegen die aansluiten op de Elsterstraatweg. Deze insteken ontsluiten de erven van de lintbebouwing, en bieden toegang tot de kavels ten behoeve van parkeren op eigen erf.

Zodoende sluiten geen uitritten van woningen aan op de Elsterstraatweg.

Referentiebeeld gebiedsvisie: geleidelijke overgang van dorp naar landschap

Tuinzone De tuinzone ligt direct achter het lint en vormt de overgang naar het uiterwaardenlandschap van de Nederrijn. Dit begint met de tuinen van de woningen in het lint waar nog bijbehorende bouwwerken (zoals garage en schuur) kunnen komen. De grens tot waar dit kan is nader te bepalen in het nog op te stellen bestemmingsplan. In ieder geval blijft het gebied tussen de bebouwingsgrens (rode contour) en de rivierdijk onbebouwd en vormt een groene overgang naar het rivierlandschap. Het kan zowel particulier-, gemeenschappelijk eigendom of openbaar zijn zolang het maar een open karakter heeft met groene invulling.

Verbijzondering In het plangebied heeft al bebouwing gestaan. Het merendeel daarvan was weinig aansprekende bedrijfsbebouwing, op twee uitzonderingen na. De eerste bebouwing stand in het lint en betrof een blokje arbeiderswoningen haaks op de Elsterstraatweg. De tweede bebouwing was verder van de weg of gesitueerd, richting de rivier. Dit stand bekend in Elst als het Hoge Huis. Een T-boerderij bestaande uit een voorhuis met kenmerkende trapgevel gericht op de rivier en een lagere schuur daarachter. Uitgangspunt is beide historische elementen to herstellen in de ontwikkeling van het plangebied. Het blokje arbeiderswoningen kan binnen het lint warden gerealiseerd. Het Hoge Huis valt daar buiten en is als verbijzondering de enige toegestane hoofdbebouwing achter het lint. Basisontwerpkaart De basisontwerpkaart bevat de algemene uitgangspunten (kernwaarden) die gelden voor de ruimtelijke opzet van het gebied. Deze staan puntsgewijs in onderstaande kaart met daaronder een korte toelichting.

Basisontwerpkaart: 10 kernwaarden

1. Het lint is de bouwzone van het gebied, hien/an zo optimaal mogelijk gebruik maken. Bij elke ontwikkeling is aan deze zone invulling gegeven met hoofdbebouwing aangezien het lint mede het gezicht van Elst gaat bepalen. 2. De tuinzone begint achter het lint met de bij de woningen behorende tuinen, ontsluiting, parkeerplaatsen en bijbehorende bouwwerken. Ontwikkeling van deze zone is niet mogelijk zonder invulling te geven aan het lint (1). Uitsluitend ter hoogte van punt 8 is, zoals hierna toegelicht, een verbijzondering toegestaan. 3. De tuinzone is zoveel mogelijk, en in ieder geval buiten de rode contour, onbebouwd en ingericht als landerijen: voornarnelijk open grasland met een enkele pluk begroeiing en enkele struinpaden. Zo mogelijk uitgeven als tuin bij de woningen en bij gemeenschappelijk/openbaar gebruik benutten als speelruimte. 4. Contact behouden van dorp met rivierlandschap door minstens een doorzicht van minimaal 15 m breed te creeren vanaf de Elsterstraatweg richting de Nederrijn. Dit mag in combinatie met punt 6 en 8, zo mogelijk met een wandel/struinpad als ommetje door het gebied. 5. Creeren van een veilige verkeersituatie met aandacht voor fietsers, voetgangers en kruisingen/oversteken. 6. Maximaal twee aansluitingen op de Elsterstraatweg zijn toegestaan, individuele percelen sluiten niet direct aan op de Elsterstraatweg. 7.

Rekening houden met aangrenzende percelen, niet dichtzetten met bebouwing of insluiten met wegen en parkeren. 8. Herstel de historie van deze plek: in het lint stond voorheen een blokje arbeiderswoningen en lets verder richting de rivier stond het Hoge Huis. Een T-boerderij bestaande uit een voorhuis met kenmerkende trapgevel gericht op de rivier en een lagere schuur daarachter. 9. Rekening houden met de hoogte van de rivierdijk. Vanaf het huidig maaiveld is niet zondermeerzicht mogelijk op de uiterwaarden en de rivier. 10.Voor de nieuwbouw is een dorpse opzet leidend met een Elstse uitstraling en een dichtheid (zowel bebouwing als verharding/parkeren) die afneemt richting de rivier. Dit beeld bepaalt de maximum bouwvolumes, de beschikbare ruimte voor verharding/parkeren en daarmee ook het aantal woningen. Het uiteindelijk aantal is mede afhankelijk van type, breedte en dergelijke. Op basis van het hierna volgende model bedraagt het te realiseren aantal maximaal 20 woningen. ontwikkelingsrichting Voor het opstellen van de modellen is tevens de klankbordgroep geraadpleegd bestaande uit direct omwonenden en vertegenwoordigers van belangenorganisaties uit Elst. Ondanks dat er geen sprake was van een algehele consensus is aan de hand van uitgangspunten van de gebiedsvisie en de basisontwerpkaart een ontwikkelingsrichting ontstaan.

Deze ontwikkelingsrichting wordt kort toegelicht aan de hand van een ruimtelijk model. Ter

illustratie is tevens de hieraan ten grondslag liggende foto opgenomen die gemaakt is tijdens het overleg met de klankbordgroep (18 mei 2015). Ontwikkelingsrichting: compact lint met doorzicht De ontwikkelingsrichting (circa 15-20 woningen) is gericht op het zo optimaal mogelijk gebruik maken van de lintzone en daar de bebouwing to concentreren. Aileen ter hoogte van het voormalig Hoge Huis steekt de nieuwbouw dieper het gebied in. Hier ligt ook een doorzicht richting de rivier. Naast de reguliere typologieen (rij, tweekapper vrijstaand) kunnen er binnen het lint ook bijzondere woningtypen worden toegepast. De gedachten gaan bijvoorbeeld uit naar een woningtype 'in de diepte'met twee woningen gericht op de Elsterstraatweg en twee richting de rivier. De woningen richting de Elsterstraatweg hebben een dakterras en die richting de rivier een tuin. Deze tuinen kunnen doorlopen tot aan de dijk of deels bestaan uit gezamenlijk groen. De ontsluiting en het parkeren gebeurt via een ventweg langs de Elsterstraatweg en met opritten tussen de woningen.

Ruimtelijko opzet onheikkelingsrichting compact lint met doorzicht

Foto ontwikkelingsrichting compact lint met doorzicht tijdens overleg klankordgroep 18 mei 2015

Handboek Elsterstraatweg 51-71, Elst, gemeente Rhenen — vastgesteld 19-04-2016 — amendement 08-12-2015 verwerkt

9

Voorlopig beeldkwaliteitsplan Naast de uitgangspunten in de basisontwerpkaart zijn in de planontwikkeling tevens verschillende suggesties gedaan voor de beoogde beeldkwaliteit. Dit moet nog definitief vorm krijgen. Hieronder volgt, in aanvulling op de basisontwerpkaart, een nadere uitwerking van de to hanteren randvoorwaarden en uitgangspunten voor de volgende onderdelen: Bebouwing: dit betreft de aanvulling van de bestaande lintbebouwing en de bebouwing ter hoogte van het Hoge Huis. Tuinzone en openbare ruimte: de inrichting van de wegen, voetpaden, parkeerplaatsen en het groen. Hier Iigt de nadruk op de uitstraling. Voor wat betreft de maatvoering is het gemeentelijk Handboek ontwerpeisen openbare ruimte van toepassing. Dit komt aan bod in het programma van eisen na het beeldkwaliteitsplan.

Handboek Elsterstraatweg 51-71, Elst, gemeente Rhenen — vastgesteld 19.042016 — amendement 08-12-2015 verwerkt 10

Voor de bebouwing gelden de volgende beeldkwaliteitseisen: Thema Opzet, typologie & architectuur

Criteria — De ruimtelijke opzet voldoet aan de uitgangspunten van de basisontwerpkaart en aan de ontwikkelingsrichting. — Maximaal 20 woningen, uitsluitend grondgebonden. — Traditionele architectuur. Dorpse en landelijke sfeer met natuurlijke en duurzame uitstraling. — Zowel historiserende als eigentijdse interpretaties zijn rnogelijk, waarbij het integreren van duurzame maatregelen (zoals zonnepanelen) en materialen nadrukkelijk de voorkeur heeft.