Woonvisie Samen wonen in Rheden actualisatie 2023 (23.73)

Klimaatbestendig Klimaatbestendig wonen is wonen zonder risico op waterschade of wateroverlast bij hevige regenval en beperkte risico’s op hittestress tijdens warme zomerdagen. Klimaatbestendig wonen is wonen in een omgeving waar groen tegen een stootje kan bij droogte en waar regenwater maximaal kan infiltreren in de bodem en zo verdroging tegengaat. In 2023 is het Watertakenplan Olburgen 2023-2027 door de gemeente opgesteld, wij sluiten aan bij de principes uit dit plan in deze woonvisie. Concreet • We streven naar meer groen en minder bestrating in de openbare ruimte en op particulier terrein. Bij herinrichtingen in de openbare ruimte wordt 10% minder verharding toegepast ten opzichte van de situatie voor de herinrichting. • Het streven is om 2/3 van het tuinoppervlak te benutten voor groen • Bij nieuwbouw of herstructurering van wijken ontwerpen we bewust grootschalige aaneengesloten ‘groen-blauwe structuren’ en buffers ten behoeve van waterberging, verkoeling, biodiversiteit en ontmoeting; • We zijn zuinig op de bestaande groene ruimte in wijken, ook bij kleine omvang, en nemen de huidige aanpak ten aanzien van ‘snippergroen’ in heroverweging; • Bij nieuwbouw willen we zo min mogelijk (nieuwe) bestrating in de buitenruimte en dient het hemelwater zoveel mogelijk op eigen perceel in de bodem worden opgevangen. In 2022 is de gemeentelijke hemelwaterverordening gewijzigd.

De waterbergingseis voor nieuwe bouwwerken en verhardingen is verhoogd van 20 tot 60 mm. Dit geldt in de gebieden waar het water in de bodem kan en mag infiltreren. • We streven naar de toepassing van de vuistregel 3-30-300 om gezondheid en welzijn in onze bebouwde omgeving met stadsgroen te bevorderen, 3 bomen, 30% bladerdak, 300 meter tot een groene koelteplek. • Daken en gevels kunnen ‘groen’ gemaakt worden. om een bijdrage te leveren om de woning koel te houden in de zomer. • We nemen hittebestendigheid mee in nieuwbouwplannen (zonwering, dakoverstek, hoeveelheid glas, aard en kleurstelling van gebruik materialen, beplanting, creëren van schaduw etc.). • Nieuwbouw initiatieven houden rekening met water en bodem sturende locaties evenals klimaat adaptief bouwen. Daarvoor is een klimaat atlas voor te raadplegen namelijk; www.weetvanwater.nl • We nemen klimaatbestendigheid mee in de jaarlijkse prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties. • Als richtlijn voor nieuwbouwen projecten geven wij mee, de landelijke maatlat groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving. De maatlat maakt duidelijk hoe klimaatadaptief bouwen eruitziet. Het instrument beschrijft doelen en prestatie-eisen, en geeft richtlijnen voor de thema’s wateroverlast, droogte, hitte, biodiversiteit, bodemdaling en gevolgbeperking overstromingen. De maatlat schrijft geen specifieke maatregelen voor.

Daardoor blijft er lokaal ruimte voor maatwerk en krijgen innovatieve en slimme oplossingen alle ruimte. Circulair en conceptueel bouwen 22

We (ver)bouwen in Rheden met respect voor grondstoffen. Grondstoffen die wereldwijd steeds schaarser worden. We volgen de regionale afspraken uit de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen. De gemeenten in de regio spannen zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel te laten bouwen. En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Ook onderzoeken we de mogelijkheden van conceptbouw. Industrieel kan ook zijn conceptueel, modulair of prefab. Binnen aanbestedingen zetten we in op het verbeteren van de milieuprestatie tot minimaal een Milieuprestatie Gebouwen (MPG-norm) van 0,5.

Duurzame mobiliteit Een van de speerpunten van de gemeente Rheden is een verdere verduurzaming mobiliteit. We reizen alleen als het echt nodig is en als we het doen, zo schoon mogelijk. Bij voorkeur te voet, met de fiets of openbaar vervoer. Daar waar we met de auto gaan doen we dit in de toekomst op basis van groene energie. Bezit is geen vanzelfsprekendheid meer, we stimuleren het delen van mobiliteit. In onze gemeente wordt er nog maar weinig gebruik gemaakt van deel mobiliteit. Daar waar er landelijk al 57 per 100.000 inwoners gebruik maken van deelmobiliteit is dat in onze gemeente pas voor 7 per 100.000 inwoners het geval. Rheden is voor een dorpsgemeente goed per trein te bereiken met maar liefst drie stations in de gemeente, waaronder zelfs een Intercity-halte. In onze gemeente zijn 14 op de 1.000 auto’s een elektrische auto. Bij het ontwikkelen van nieuwe woningen, maar ook waar mogelijk bij verbouw of grootschalige renovaties willen we uitgaan van het STOMP2 principe. Dit wordt nog verankerd in de Omgevingsvisie van de gemeente Rheden. Concreet: • We vragen bouwpartijen en woningcorporaties rekening te houden met oplaadmogelijkheden voor elektrisch rijden. • We vragen bouwpartijen en woningcorporaties rekening te houden met een fietsvriendelijke inrichting van woningen en wijken.

• We vragen bouwpartijen en woningcorporaties rekening te houden met duurzame mobiliteit met als uitgangspunt het STOMP principe. • We vragen aandacht voor toegankelijke en groene routes naar de voorziening in de wijken. Het uitgangspunt voor het duurzaamheidsbeleid is het klimaatbeleid en programma van Rheden, dat begin 2019 is vastgesteld. Er wordt gewerkt aan een duurzaamheidsagenda. Deze agenda is gericht op het burgerakkoord uit 2022.

3.2 Levensloopgeschikt maken van woningen Om de grote groep ouderen in onze gemeente nu en in de toekomst passend te kunnen huisvesten, moeten er heel veel levensloopgeschikte woningen bij komen. Met alleen nieuwbouwwoningen gaan we het tekort niet oplossen, ook veel woningen in de bestaande woningvoorraad moeten worden aangepast. Als gemeente denken we hier graag over mee met inwoners. Een levensloopgeschikte woning is goed toegankelijk, ook met een rollator. In de Woonzorgvisie gemeente Rheden 2023 hebben we de definitie voor een levensloopgeschikte woning aangescherpt, zodat een deel van de nieuwbouwwoningen écht levensloopgeschikt wordt. We noemen dit levensloopgeschikte nultredenwoningen. 2 STOMP staat voor Stappen, Trappen, OV, MaaS (deelmobiliteit) en Privé-auto. Bij het STOMP-principe geven we de S de meeste prioriteit,

gevolgd door de T, de O, de M en dan pas de P.

23

Tot 2030 is er een tekort van ca. 2.000 levensloopgeschikte woningen. In de Woonzorgvisie is beschreven hoe we dit tekort willen terugdringen.

Nieuwbouw Van de nieuwbouw is 13% een geclusterde woonvorm, ook voor mensen met beginnende dementieklachten (4%). Bij voorkeur zijn dit levensloopgeschikte nultredenwoningen. Dit betekent dat we in alle kernen inzetten op het toevoegen van levensloopgeschikte nultreden appartementen of levensloopgeschikte grondgebonden woningen.

Aanpassen woningen particuliere eigenaren Als doorstroming niet mogelijk of wenselijk is, stimuleren wij oudere particuliere eigenaren om hun woningen vroegtijdig aan te passen. Vrijwilligers van Stichting Stoer maken een inventarisatie van mogelijke aanpassingen. Hierbij kan gedacht worden aan het verlagen van drempels, beugels bij toilet en douche, een verhoogde toiletpot, het aanleggen van een intercom etc. Op dit moment wordt de huidige Toekomstbestendig wonen lening onder de loep genomen en afhankelijk van wat de raad besluit komt er mogelijk in 2024 een nieuwe lening waar ook ouderen gebruik van kunnen maken. Hiermee kunnen zij makkelijker en goedkoper geld lenen om aanpassingen in hun woning te bekostigen.

Aanpassen sociale huurwoningen Samen met Vivare en Veluwonen zetten we in op het vergroten van het aanbod levensloopgeschikte sociale huurwoningen. Om overzicht te krijgen hebben we vraag en aanbod in beeld gebracht en bepaald hoeveel woningen aangepast of toegevoegd moeten worden. Dit is terug te vinden in de woonzorgvisie gemeente Rheden 2023. Ook kijken we naar de toegankelijkheid van appartementencomplexen en de ruimte voor scootmobielen. Omdat we niet willen dat aanpassingen bij vertrek van een huurder ongebruikt blijven of eruit gesloopt worden, hebben we afspraken gemaakt met Vivare hoe we hier goed mee om kunnen gaan. Ouderen met een verhuisindicatie voor een levensloopgeschikte sociale huurwoning kunnen soms moeilijk een passende woning vinden. Samen met Vivare onderzoeken we hoe dit komt en nemen we maatregelen om dit te verbeteren.

3.3 Integrale wijkvernieuwing In de meest kwetsbare wijken in onze gemeente zetten we in op integrale wijkvernieuwing. Samen met bewoners en andere stakeholders maken we plannen voor zowel fysieke als sociale maatregelen. Zo worden de wijken duurzaam en veilig, een prettige plek om te wonen, een thuis voor velen.

Afronden wijkvernieuwing Velp Zuid Met Vivare zijn meerjarige afspraken gemaakt over de herstructurering van Velp Zuid. Door de herstructurering zijn er minder kleine goedkope woningen in de wijk gekomen en meer grotere, wat duurdere sociale huurwoningen. Er is een flinke kwaliteitsslag gemaakt. Woningen worden bij deze aanpak ook zo goed mogelijk verduurzaamd. Door meer differentiatie in woningtypen en prijsklassen, vergroening en verduurzaming, ontstaat een toekomstbestendige wijk. Op sociaal vlak willen we nog onderzoeken wat er al gebeurd in de wijk en hoe de leefbaarheid in de wijk Velp Zuid verbeterd kan worden.

24

Integrale wijkvernieuwing Rheden en Dieren Gemeente, Vivare en HVR zijn gezamenlijk en aangevuld met andere stakeholders in gesprek over een toekomstvisie op de wijken waar Vivare bezit heeft. Deze toekomstvisie moet leiden tot een integrale wijkaanpak. Hierbij wordt niet alleen naar verbetering van de woningen en openbare ruimte gekeken, maar ook naar verbetering van de sociale cohesie in een wijk, de zelfredzaamheid, de samenredzaamheid en de leefbaarheid. Per wijk onderzoeken we wat de drager moet zijn voor de integrale wijkaanpak, afhankelijk van de drijfveren van de bewoners. Waar mogelijk willen we dit combineren met de aanpak Blijfwijken/ zorgzame buurten. In de Woondeal3 is afgesproken dat de gemeente Rheden zal deelnemen aan de samenwerkingstafel met Arnhem en Nijmegen over stadsvernieuwing 3.0. Dit is een pilot in Arnhem om op een vernieuwende manier te komen tot een integrale wijkaanpak in Arnhem Oost. Deze kennis gebruiken we om de komende jaren ook een goede integrale wijkaanpak in Rheden en Dieren van de grond te krijgen.

Aandacht voor ruimtelijke kwaliteit Een goede ruimtelijke kwaliteit is belangrijk voor een gezondere leefomgeving om gezond in te wonen met een prettig binnenklimaat en vrij van schadelijke stoffen. Dit thema is nauw verbonden met andere de thema’s van de ‘woningvoorraad duurzaam en toekomstbestendig’. Een groene omgeving in of nabij een wijk draagt bij aan het welzijn en ‘positieve gezond’ van mensen. Mensen voelen zich gezonder, hebben aantoonbaar minder stress en komen minder vaak bij de huisarts. Niet alleen vanwege frisse lucht, maar ook door de positieve werking van natuur. Extreme, langdurige hitte vermindert het functioneren van mensen en kan schadelijk zijn voor de gezondheid. Behoud van cultureel erfgoed draagt ook bij aan een goede omgevingskwaliteit. Bij wijkvernieuwing vinden wij het belangrijk dat het borgen van de ruimtelijke kwaliteit (waaronder cultureel erfgoed en openbare ruimte) wordt meegenomen door alle betrokken partijen in hun projectplannen.

3.4 Bestaande woningvoorraad betaalbaar De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Huur- en koopprijzen zijn hoog en de energiekosten nemen toe. De betaalbaarheid van het wonen in Rheden volgt de landelijke trend. De woonquote blijft de afgelopen jaren vrij stabiel, zowel voor huishoudens in corporatiewoningen als voor huurders van particuliere huurwoningen. We streven ernaar dat de woonquote niet toeneemt. De woonquote geeft aan welk deel van het netto besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan de netto woonlasten. De netto woonlasten bestaan uit kale huur, water, energie en heffingen.

Woonquote huurders in Rheden 2018 Rheden

Nederland

2019 Rheden

32,1% 32,3% corporatiewoningen particuliere 37% 37% huurwoningen Bron: Lokale Monitor Wonen (sept 2023).

2020

Nederland

32,1%

32,3% -

Rheden

2021

Nederland

30,1%

30,5%

36,7%

37,2%

Rheden 33,7%

3 De Woondeal bestaat uit afspraken tussen het rijk, de provincie en de regio Arnhem-Nijmegen om de woningmarkt in de regio Arnhem-

Nijmegen structureel te verbeteren, maart 2020.

25

Nederland 31,9%

Corporatiewoningen In 2022 zijn de woonlasten van veel huurders flink gestegen vanwege de oplopende energiekosten. Omdat corporaties de woonquotes het liefst niet zien toenemen, hebben ze de afgelopen jaren een inflatievolgende huurverhoging doorgevoerd. Gezien de uitzonderlijk hoge inflatie is de jaarlijkse huurverhoging niet langer gekoppeld aan de inflatie. Voor de periode 2023, 2024 en 2025 kent de huursom, conform de Nationale Prestatieafspraken, een maximale stijging die gelijk is aan de CAO-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt. Hiermee dragen de woningcorporaties bij aan de koopkracht voor onze inwoners. De lokale heffingen voor huurders: afvalstoffenheffing en rioolheffing zijn in Rheden iets hoger (€ 374 prijspeil 2020) dan het gemiddelde in Nederland (€ 363 prijspeil 2020)4. Ook de kosten voor energie en water zijn voor huurders van corporatiewoningen in Rheden (€ 127 p. mnd.) hoger dan gemiddeld in Nederland (€ 118 p. mnd)5. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de oudere woningvoorraad in Rheden. Ook zullen huishoudens, die veel gas verbruiken meer belasting gaan betalen dan huishoudens die voornamelijk elektriciteit gebruiken. Als we de woonquote tenminste gelijk willen houden zullen we dus in ieder geval moeten streven naar minder energieverbruik. Hier zetten we samen met de corporaties op in.

Daarnaast zien we in Rheden bovengemiddeld veel mensen met een betaalrisico. Een huishouden heeft een betaalrisico indien het netto besteedbaar huishoudinkomen niet voldoende is om de basisuitgaven volgens het Nibud te kunnen betalen. Bijna de helft van de Nederlandse huishoudens wordt als financieel kwetsbaar gezien met een risico om op termijn betalingsachterstanden op te lopen. Om mensen te helpen geen schulden op te bouwen, hebben Vivare, Veluwonen, nutsvoorzieningen, zorgverzekeraars en Gemeente in 2019 een convenant Vroegsignalering ondertekend. We zetten de komende jaren in op het signaleren van betalingsachterstanden in een vroeg stadium, waardoor er snel afspraken kunnen worden gemaakt en schulden niet verder oplopen.

Particuliere huurwoningen Huurders van particuliere huurwoningen betalen gemiddeld 36,5% van hun inkomen aan woonlasten. Zij hebben gemiddeld genomen hogere inkomens dan huishoudens in de corporatiesector, maar de huren in de particuliere huursector zijn gemiddeld genomen fors hoger: ca. €200 euro meer per maand. Ook betalen zij gemiddeld iets meer voor water en energie. De lokale heffingen zijn vergelijkbaar (LMW). Particuliere huurwoningen zijn er zowel in het sociale huursegment (tot de liberalisatiegrens) als in het vrije sector segment (vanaf de liberalisatiegrens). Als woningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens hebben wordt de maximale huur bepaald door het Woning Waarderingsstelsel (WWS). Ook wordt er een maximum gesteld aan de jaarlijkse huurverhoging. Is de huurprijs boven de liberalisatiegrens dan zijn particuliere verhuurders niet gebonden aan landelijke regelgeving over maximale huurprijzen of huurverhogingen. Deze worden in overleg tussen huurder en verhuurder vastgelegd in het huurcontract. In Rheden heeft 51% van de particuliere huursector een huur in het sociale huursegment, 25% van de woningen wordt verhuurd in de vrije sector en van 24% is het onbekend in welke prijsklasse de woningen worden verhuurd (LMW).

In de particuliere huursector is minder kans op een betaalrisico, omdat verhuurders vaak forse eisen stellen aan het inkomen van de nieuwe huurder. Het inkomen moet gemiddeld genomen 4x de bruto maandhuur zijn. Dat betekent bij een huur van € 800 euro per maand, 4 Onderzoek Eigen Huis 2020. 5

Lokale Monitor Wonen 2019 (LMW).

26

een inkomen van € 3.200 per maand. Dit ligt boven het modale inkomen in Nederland van € 3.000 (prijspeil 2020). De meerderheid van de Nederlandse huishoudens komt dus niet in aanmerking voor een particuliere huurwoning boven de liberalisatiegrens. Verhuurders vragen dit inkomen, zodat ze meer zekerheid hebben dat de huur wordt betaald. Ondanks de hogere woonquote, houden mensen door hun hogere inkomens meer geld over voor andere uitgaven. Hierdoor is het betaalrisico kleiner dan in de sociale huursector. Om de woonquote ook in de particuliere huursector niet te laten stijgen, is het van belang dat verhuurders investeren in maatregelen voor energiebesparing. Hier zetten we als gemeente op in. We onderzoeken welke instrumenten we hiervoor het beste in kunnen zetten. Het project Vroegsignalering richt zich overigens ook op huishoudens in de particuliere huursector en de koopsector. Mochten zij betalingsachterstanden hebben, dan worden ook zij geholpen. Per 2024 gaat het woningwaarderingsstelsel ook gelden voor huurwoningen met een maximale huur tot € 1.100,-. Het voornemen is dat de regulering vanaf 1 januari 2024 ingaat (Wet Betaalbare huur).

Koopwoningen De woningmarkt is grillig. Voor een gemiddelde woning werd in 2022 ruim € 400.000,betaald. Dit is veel geld, zeker voor starters. In 2023 is het mogelijk bij woningen met een aankoopbedrag van maximaal € 405.000,- gebruik te kunnen maken van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wil je ook nog energiebesparende maatregelen treffen kun je zelfs lenen tot € 429.300,-. Met de NHG krijg je korting op de hypotheek en loop je minder financiële risico’s. De woonquote van huishoudens in koopwoningen ligt gemiddeld genomen lager dan bij huurwoningen. Dat de woonquote voor koopwoningen de afgelopen jaren is afgenomen heeft te maken met de lage rentestand en het feit dat er steeds meer wordt afgelost op de hypotheek. De lokale heffingen voor kopers zijn ozb, afvalstoffenheffing en rioolheffing. Gemiddeld genomen zijn deze heffingen in Rheden voor kopers vrij laag ten opzichte van het gemiddelde in Nederland. Kopers hebben er natuurlijk ook financieel voordeel van als zij op energie besparen of het zelf opwekken. Dit stimuleren wij als gemeente. Mochten kopers toch betalingsproblemen krijgen dan is het project Vroegsignalering er ook voor hen.

3.5 Samenvatting bestaande woningvoorraad duurzaam en toekomstbestendig Verduurzamen van de woningvoorraad • We zetten maximaal in op energiebesparing en –opwekking door isoleren van woningen en het plaatsen van zonnepanelen op daken te stimuleren. En we starten met het aardgasvrij maken van wijken. • We zetten bij nieuwbouw en verbouw in op natuurinclusief bouwen voor meer biodiversiteit. • Bij nieuwbouw en in de prestatieafspraken met corporaties vragen we aandacht voor het klimaatbestendig maken van woningen en woonomgeving tegen de negatieve effecten van klimaatverandering (te nat, te warm, te droog). • We zetten in op meer circulair en conceptueel bouwen: herbruikbaarheid van materialen en grondstoffen wordt dan ook een sleutelbegrip bij alle bouwplannen en aanbestedingen. • We vragen bouwpartijen en woningcorporaties rekening te houden met duurzame mobiliteit: gebruik van fiets, openbaar vervoer en elektrische auto’s. Levensloopgeschikt maken van woningen 27

• • • •

33% van de nieuwbouw moet een levensloopgeschikte nultredenwoning worden (zie Woonzorgvisie 2023 gemeente Rheden). We maken afspraken met de woningcorporaties om voldoende aanbod te creëren van levensloopgeschikte woningen. Als senioren niet willen of kunnen doorstromen naar een passende woning, helpen we particuliere eigenaren om hun woning levensloopgeschikt te maken. In afspraken met Vivare leggen we vast hoe we omgaan met aangepaste woningen.

Integrale wijkvernieuwing en ruimtelijke kwaliteit • Samen met Vivare gaan we verder met de wijkvernieuwing van Velp Zuid, waarbij verduurzaming voorop staat. • We maken plannen voor integrale wijkvernieuwing in Rheden en Dieren, waarbij fysieke maatregelen worden gekoppeld aan sociale maatregelen. • Bij wijkvernieuwing vinden wij het belangrijk dat het borgen van de ruimtelijke kwaliteit wordt meegenomen door alle betrokken partijen in hun projectplannen. Bestaande woningvoorraad betaalbaar • In de sociale huursector zetten we samen met woningcorporaties in op het gelijk houden van de woonquote. • Ook bij de particuliere huursector en koopsector stimuleren we eigenaren om woningen te verduurzamen waardoor de energielasten omlaag gaan. • Om schulden te voorkomen zetten we in op het signaleren van betaalachterstanden in een vroeg stadium.

28

4. Toevoegen van de juiste kwaliteit woningen Er is een groot woningtekort in Nederland. Wij willen in Rheden graag meebouwen om het tekort terug te dringen. Uit het regionale woningmarktonderzoek komt een bouwopgave van 1675 woningen tot 2030 waaraan we als college zoveel mogelijk invulling willen geven. De ondergrens blijft 810, zoals in de woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen, maar we zetten in op de aantallen conform woningbehoefte, met inachtneming van leefbaarheid in de wijken. Ook daarna is er nog een flinke opgave. Daarbij letten we niet alleen op de aantallen, maar zeker ook op de kwaliteit die we toevoegen. We zetten daarbij ook in op vernieuwende woonvormen en verbinding tussen werk en wonen. We moeten wel voor ogen houden dat we kunnen sturen op de nieuwbouw, maar dat het om vrij kleine aantallen gaat. Het effect op de totale Rhedense woningmarkt is daardoor niet zo groot. Het bouwen in tijden van crisis (anticyclisch bouwen) heeft een positief effect op de economische situatie in Nederland en bij het terugdringen van het woningtekort.

4.1 Nieuwbouwopgave Op onze planningslijst staan voldoende woningen om te voldoen aan de afspraken uit de woondeal tot 2030, maar er is nog ruimte voor nieuwe initiatieven en projecten (ook na 2030). De ervaring leert dat overcapaciteit noodzakelijk is om uiteindelijk het gewenste aantal woningen te realiseren. Er moet wel een goede balans zijn tussen het aantal “harde” plannen waarvoor het bestemmingsplan reeds is vastgesteld en het aantal “zachte” plannen waarvoor de planvorming nog plaatsvindt. Dit geeft flexibiliteit om bij te kunnen sturen als het nodig is. Met de regionale woningmarktmonitor brengen we jaarlijks vraag en aanbod in beeld, zodat snel duidelijk wordt of er bijgestuurd moet worden. Om versnelling van de woningbouw voor elkaar te krijgen richten de regio en de provincie een Versnellingstafel op, die gefaciliteerd wordt door het Rijk. Het versnellen van de woningbouw, de versnellingslocaties en het bespreken van de plancapaciteit zijn een vast onderdeel van de agenda. Aan de versnellingstafel bespreken overheden, corporaties en marktpartijen obstakels die versnelling in de weg staan met als doel deze weg te nemen.

Woningbouwstrategie Lokaal hebben wij een uitvoeringsstrategie woningbouw opgesteld. Specifiek voor de gemeente Rheden geldt, dat wij de afgelopen jaren niet voldoende woningen hebben toegevoegd, waardoor het woningtekort is opgelopen. Deze opgave vraagt om keuzes. Gaan we als gemeente deze volledige opgave bouwen of gaan we voor kwalitatief goede woningen (of is beide mogelijk). Tot 2030 hebben we de ambitie om 1675 woningen te bouwen. In de periode 2031 tot en met 2040 gaat het woningmarktonderzoek uit van een opgave van 1400 woningen. Maar er zijn ook andere ruimtevragen waar rekening mee gehouden moet worden (denk hierbij aan mobiliteit, openbare ruimte of noodzakelijke installaties). Het toevoegen van woningen is van belang, mede om een bijdrage te leveren aan de nationale doelstelling om, tot en met 2030, 900.000 woningen te realiseren.

Flexwoningen Door het toevoegen van flexwoningen kan op een snelle manier voorzien worden in de woningbehoefte. Flexwoningen kunnen in principe minimaal 10 jaar op een locatie blijven staan. Voor flexwoningen zijn de procedures iets soepeler en ze hebben een kortere exploitatietermijn waardoor we op korte termijn woonruimte kunnen toevoegen. Denk hierbij aan één tot twee jaar. In de reguliere bouw duurt dat traject gemiddeld zeker vijf tot tien jaar.

29

We zijn aan het onderzoeken waar we flexwoningen in onze gemeente kunnen realiseren. Indien er voldoende grond beschikbaar is en alles financieel haalbaar is kan de gemeente hiermee sneller woningen toevoegen. Ook bieden flexwoningen voor de toekomst meer ruimte om te aan te sluiten op de behoefte. Als laatste zijn er mogelijkheden om bij flexwoningen nieuwe bouwconcepten te gebruiken. Het eerste onderzoek is erop gericht om minimaal 30 flexwoningen toe te voegen in de sociale huur voor spoedzoekers, starters op de woningmarkt en statushouders. Mochten er tijdens het onderzoek meer geschikte locaties gevonden worden dan wordt het aantal van minimaal 30 uitgebreid. Bij het onderzoek van de te realiseren flexwoningen betrekken wij de stakeholders en woningcorporaties. Ook maken wij gebruik van de mogelijkheden die de Stimuleringsaanpak Flexwonen die het Rijk biedt, waaronder deelname aan de versnellingskamers en garantstelling voor investeringen (Garantiefonds). Omdat het woningen betreft op tijdelijke locaties stelt het Rijk een herplaatsingsgarantie beschikbaar mocht er in de toekomst binnen de gemeente geen herplaatsing mogelijk zijn.

4.2 Betaalbare woningen toevoegen Om de zorgelijke ontwikkeling van steeds grotere verschillen tussen wijken tegen te gaan, zetten we in op toevoeging van woningen in het midden- en duurdere segment in de kwetsbare wijken. Omdat we onze huidige sociale huurvoorraad niet willen verkleinen, zetten we in meer draagkrachtige wijken in op toevoeging van sociale huurwoningen, naast het midden- en duurdere segment. Zo voorkomen we dat er wijken ontstaan waar mensen niet graag willen wonen. Sociale huur Rheden heeft ten opzichte van vergelijkbare dorpsgemeenten een grote sociale huurvoorraad (29%). Er zijn diverse woningcorporaties actief, maar bijna 95% van de sociale huurwoningen wordt door Vivare verhuurd. Het laatste regionale woningmarktonderzoek 2022 geeft een behoefte van ongeveer 30% sociale huurwoningen weer voor de gemeente Rheden. In de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen is afgesproken om per gemeente in te zetten op 30% sociale huur verdeeld over de totale nieuwbouwopgave. In het onderzoek komt ook naar voren dat het huidige aanbod van sociale huurwoningen niet klopt met de vraag. Er zijn teveel eengezinswoningen en te weinig appartementen. Dit heeft te maken met de veranderende doelgroep in de sociale huursector. Er komen steeds meer 1- en 2-persoonshuishoudens (veelal ouderen). Daarnaast willen we meer differentiatie in eenzijdige wijken.

Dit kunnen we bereiken door een koppeling te maken tussen nieuwe sociale huurwoningen in wijken met weinig sociale huur en meer differentiatie in sociale huurwijken. Mogelijke oplossingen voor meer differentiatie zijn: liberaliseren van sociale huurwoningen, sloop met terugbouw in het duurdere segment of maatwerk bij toewijzing. Het verkopen van sociale huurwoningen is niet gewenst als dat leidt tot versnipperd bezit of nieuwe eigenaren, die de verduurzaming van hun woning niet kunnen bekostigen. We zoeken samen met woningcorporaties en banken naar financiële constructies, waardoor er bij verkoop de garantie is dat de nieuwe eigenaar de woning kan verduurzamen. We zetten in op 30% sociale huur over alle nieuwbouwplannen. De sociale huurwoningen komen met name in draagkrachtige buurten, gekoppeld aan de afname van sociale huurwoningen in kwetsbare buurten.

Middenhuur en dure huur In de doelgroepenverordening Woningbouw actualisatie 2023 liggen de prijzen voor 30

middenhuur vast. De aanvangsprijs voor middeldure huurwoningen ligt op of hoger dan de liberalisatiegrens en bedraagt maximaal de huurprijsgrens voor zelfstandige woningen behorende bij 186 punten WWS (€ 808,06 prijspeil 1-1-2023). Het huidige aanbod aan middenhuur ligt in Rheden op 16% (Stec 2019). Slechts 1% van de woningvoorraad bestaat uit dure huurwoningen (> 1.000 euro). De vraag naar middenhuur is bij het laatste onderzoek veel lager uitgevallen dan bij het vorige onderzoek. Middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen zijn uitruilbaar. Starters en senioren zijn vaak op zoek naar een appartement of levensloopgeschikte woning. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en willen of kunnen (in de huidige markt) geen koopwoning kopen. Omdat de woning die zij het liefst willen (betaalbare koop) niet beschikbaar is, nemen ze genoegen met een middeldure huurwoning. De doelgroepenverordening Woningbouw ligt voor aan de raad voor actualisatie in 2023. Hierin staat waar betaalbare huurwoningen (sociaal en middelduur) aan moeten voldoen. Hiermee kan de gemeente door middel van het bestemmingsplan en omgevingsplannen sturen op de realisatie van woningen in de middenhuur. Ook maken we afspraken met Vivare om hun mogelijkheden om vrije sector woningen te verhuren optimaal te benutten.

Alleen ligt de kerntaak van een toegelaten instellingen wel primair bij sociale (DAEB) activiteiten. Woningcorporaties zijn sinds het boekjaar 2018 wettelijk verplicht hun (DAEB) administratief te hebben gescheiden of juridisch te hebben gesplitst van hun niet-DAEBactiviteiten. Koop Meer dan de helft van de woningen in Rheden is een koopwoning. Hiervan valt ongeveer 32% in het goedkope koopsegment (<250.000 euro), tussen de 26 en 30% in het middeldure segment (250.000 – 355.000 euro) en tussen de 28 en 32% in het dure segment (>355.000 euro) (Woningbehoefteonderzoek 2022-2040 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, factsheet Rheden). Volgens de regionale woningmarktanalyse zouden we moeten bijbouwen in alle prijssegmenten. Hier plaatsen wij een kanttekening bij: doordat de koopprijzen zo zijn gestegen is het goedkope koopsegment kleiner geworden en het duurdere segment groter. Mensen kunnen deze dure koopwoningen niet meer betalen en dus moeten we bijbouwen in het goedkope koopsegment. Echter, zodra de woningprijzen weer gaan dalen, vallen er weer meer woningen in het goedkope koopsegment en hebben we een minder groot tekort. Ook kunnen we een deel van de vraag opvangen met woningen in de middenhuur. We hebben een goedkope koopvoorraad van 32%. In de regio Arnhem-Nijmegen is dit gemiddeld 30%.

Als we in Rheden dus een evenwichtige woningvoorraad willen, is het belangrijk om naast goedkope koop, ook middeldure en dure koop toe te voegen. In nieuwbouwprojecten streven we naar een evenwichtige mix van koopwoningen in verschillende prijsklassen. Om de nieuwbouwwoningen in de goedkope koop ook in dit segment te behouden, is er een 2022 het raadsvoorstel zelfbewoningsplicht aangenomen. Via een antispeculatiebeding worden in contracten met ontwikkelaars voorwaarden opgenomen voor een zelfbewoningsplicht.

4.3 Kwaliteitscriteria voor woningbouw De woningen die in Rheden toegevoegd worden, zowel bij nieuwbouw als bij transformatie moeten passend zijn, duurzaam en van de juiste kwaliteit. Een woningbouwproject wordt daarom getoetst aan kwaliteitscriteria. We maken een integrale afweging, waarbij niet alleen wonen, maar ook stedenbouw, welstand, milieu, duurzaamheid, verkeer, economie, ruimtelijke ordening, erfgoed (bij monumenten) en zorg (bij zorginitiatieven) betrokken worden. In dit hoofdstuk benoemen we de toetsingscriteria.

Volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria Nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan gemeentelijke kwaliteitscriteria en criteria uit de woondeal. Wij benoemen hier de volkshuisvestelijke toetsingscriteria. 31

Volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria woningbouw • Plannen vanaf 30 woningen: min. 30% sociale huur door een toegelaten instelling en 37% middeldure huur en/of betaalbare koop en 30% duur. • Plannen vanaf 10 t/m 29 woningen 70% betaalbaar: sociale huur, middeldure huur, betaalbare koop en 30% duur. Door middel van een ruimtelijke en planeconomische toets wordt het minimale aantal woningen bepaald. • Plannen vanaf 5 t/m 9 woningen 70% betaalbaar: sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop. Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond kan worden dat een project niet haalbaar blijkt. • Plannen met minder dan 5 woningen geen criteria op betaalbaarheid. Door middel van een ruimtelijke en planeconomische toets wordt het minimale aantal woningen bepaald. • Alle nieuwbouwappartementen levensloopgeschikt nultreden (woonzorgvisie gemeente Rheden 2023). Over alle nieuwbouwprojecten dient minimaal 30% van de woningen een levensloopgeschikte nultreden woning te zijn. Uitzondering zijn bovenen benedenwoningen (maximaal 2 lagen). • 13% van de nieuwbouw moet een geclusterde woonvorm voor senioren zijn, van deze 13% moet 4% geschikt zijn voor mensen met een zwaardere zorgvraag. Dit mag een gemengde woonvorm zijn (woonzorgvisie gemeente Rheden 2023). • Woningen zijn minimaal 45 m2 (GO) en hebben min. 1 aparte slaapkamer.

• Project moet passen in het woonprofiel per kern (bijlage 1) • Inspanningsverplichting om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen conceptueel te bouwen (modulair). En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. • Het toevoegen van goedkope koopwoningen (vanaf 10 woningen, koopprijs max. € 250.000,-) is erg wenselijk. Daarbij is het mogelijk om in iets ruimere mate af te wijken van andere volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria. Dit is nog onderdeel van nadere studie. • Splitsen van panden toegestaan: woningen zijn zelfstandig, minimaal 45m2 (GO), hebben 1 aparte slaapkamer en min. label B (afwijking label B mogelijk bij monumentale woning dan 1 labelsprong). Afwijken van de kwaliteitscriteria woningbouw is op kleine schaal mogelijk. Financiële en/ of maatschappelijke aspecten worden hierin afgewogen. Met het ondertekenen van de Woondeal hebben we afgesproken dat we van de zachte plancapaciteit 2/3 realiseren in het betaalbare segment (conform landelijke definities). De 30% sociale huur die is vastgelegd in de woondeal moet gelden over alle plannen van de gemeente Rheden in 2025. Aangezien er niet in alle plannen sociale huurwoningen worden toegevoegd zullen er maatregelen worden genomen om de 30% overall te waarborgen.

Daarbij zijn de mogelijkheden: - Plannen met meer dan 30% tot wel 100% sociale huur in de minder kwetsbare wijken; - Een vereveningsfonds opzetten zodat plannen met sociale huur financieel gecompenseerd kunnen worden. Plannen zonder sociale huur of minder dan 30% sociale huur doen daarbij een door de gemeente vastgestelde bijdrage in het vereveningsfonds om projecten met meer sociale huur financieel te compenseren. Het kernteam woningbouwversnelling neemt in de plannen bovenstaande opties in overweging en zorgt voor de 30% sociale huurwoningen over alle woningbouwplannen in 2025. 32

Woningen splitsen willen we stimuleren in onze gemeente. Hiermee willen we bereiken dat we meer studenten, alleenstaande minderjarige vreemdelingen (amv-ers) en spoedzoekers kunnen huisvesten. Groei van legale huisvesting voor arbeidsmigranten is mogelijk, een goede spreiding is wel noodzakelijk. Woning splitsen of optoppen ➢ Onderzoeken hoe we woning delen en splitsen nog meer kunnen stimuleren als dat leidt tot meer woonruimten en niet de leefbaarheid van wijken verminderd. ➢ We gaan onderzoeken of we kunnen optoppen bij bijvoorbeeld wooncomplexen en of bedrijfscomplexen (winkelcentra’s, kantoor gebouwen e.d.). Niet elke kern kent dezelfde bevolkingsopbouw, woningvoorraad, verhuisdynamiek en aantrekkingskracht. Vandaar dat we per kern aangeven welke woningen toegevoegd zouden moeten worden om een goede balans en differentiatie op de woningmarkt te krijgen. Een overzicht van de profielen per kern is terug te vinden in bijlage 1. Toekomstige initiatieven zullen worden getoetst aan dit kader.

Overige beleidskaders Bij nieuwbouwinitiatieven toetsen we aan het volkshuisvestingsbeleid, maar ook aan andere beleidskaders. Een project moet qua ruimtelijke ordening passen op die locatie en moet geschikt zijn voor de beoogde doelgroep. Ook vragen we inspanning op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast maakt elk relevant vakgebied op basis van wet- en regelgeving en beleidsstukken zijn afweging, waarna een integraal advies wordt uitgebracht. Bij nieuwbouwinitiatieven met een maatschappelijke meerwaarde die niet passen binnen een bestemmingplan kan er worden afgeweken middel een buitenplanse omgevingsplanactiviteit afgekort BOPA. Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het Omgevingsplan en niet vergunningsvrij voor het bouwen is. Voor deze procedure moet er wordt voldaan wordt aan evenwichtige toedeling van functies aan locaties en instructies / instructieregels van Rijk en provincie.

Duurzaamheid Duurzaamheid hebben we hoog in het vaandel staan en we volgen hierin het regionale beleid vanuit de woondeal 2.0 Arnhem-Nijmegen Rheden spant zich in om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% van het aantal woningen industrieel/ conceptueel te laten bouwen (modulair). En om in 2025 minimaal 25% en in 2030 minimaal 50% minder primaire grondstoffen in projecten te gebruiken. Deze verschuiving leidt onder meer tot een betere betaalbaarheid, kortere bouwtijd, minder stikstofuitstoot op de bouwplaats en een betere milieuprestatie.

Mobiliteit/parkeernormen Waar we woonruimten toevoegen moeten we ook rekening houden met parkeermogelijkheden. Dit voor voertuigen, maar ook voor fietsen. Voor gebouwen met de hoofdfunctie wonen zijn er parkeernormen vastgesteld. Deze normen geven ontwikkelaars een enorme uitdaging bij het toevoegen van woningen in onze gemeente. Bij de projecten waar het gaat om verdichting in het stedelijk gebeid zijn deze parkeernormen vaak moeilijk haalbaar in de openbare ruimte. Om wel aan deze parkeernormen te voldoen kunnen er oplossingen zoals verdiepte of half verdiept parkeerplaats realiseren bij de woningbouw een oplossing bieden. Deze oplossingen zorgen 33

wel dat de betaalbaarheid van de projecten onder druk komen te staan. Onderzoek naar duurzame manieren van mobiliteit kunnen daarin bijdragen aan een oplossing. We verkennen daarom de mogelijkheid van verlaging van parkeernormen op locaties waar dat kan om zo de mogelijkheden voor verdichting in de stedelijke gebieden te vergroten. Daarbij houden we rekening met de woonvorm, locatie, doelgroep, ligging ten opzichte van werklocaties, nabijheid van openbaar vervoer en de potentie van deelmobiliteit. Provincie Gelderland heeft voor de Gelderse gemeenten hierover binnen haar Actieplan Wonen ook een Handreiking Parkeren geschreven die we gebruiken.

4.4 Vernieuwende woonvormen Vernieuwende woonvormen zijn een niche in de woningmarkt, toch zouden we graag zien dat er een aantal kleinschalige initiatieven van de grond komt. Vernieuwende woonvormen voor ouderen of een mix van jong en oud hebben onze voorkeur. Ook conceptueel bouwen is hierbij een mogelijkheid. Steeds vaker krijgen wij vragen van inwoners over vernieuwende woonvormen. Vooral Tiny Houses zijn hierin een veelgehoord begrip. Het zijn kleine, volwaardige en vrijstaande woningen met een vloeroppervlak van maximaal 50 m2, met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. In Tiny Houses wordt permanent gewoond en deze zijn dus niet bedoeld als recreatiewoning. Daarnaast hebben vernieuwende woonvormen voor ouderen, waarbij het samenleven centraal staat onze aandacht. Andere vernieuwende woonconcepten zijn bijvoorbeeld: 3D geprinte huizen, verticale boswoningen en woningen van gerecyclede materialen. Dit lijstje is natuurlijk niet uitputtend, maar er is veel meer mogelijk dan de standaard rijtjeswoning. Om de komst van bijzondere woonvormen te stimuleren willen we initiatiefnemers actief begeleiden en informeren. Ook proberen we grondeigenaren en ontwikkelaars te verbinden met potentiële bewoners van bijzondere woonvormen. Hierbij kan herbestemming van monumentaal vastgoed, waardoor het monument behouden blijft, ook een rol spelen.

Waar het gaat om vernieuwende woonvormen voor senioren geven wij specifieke aandacht aan woonvormen voor wonen en zorg in de nieuwe woonzorgvisie gemeente Rheden 2023.

4.5 Koppeling wonen en werken Het zou mooi zijn als we beroepsgroepen waar een tekort aan is, zouden kunnen aantrekken door de juiste woningen beschikbaar te hebben. Ook zetten we in op het vasthouden van studenten, die afgestudeerd zijn, door voldoende aanbod van betaalbare woningen in het middensegment. Bij de woningbouwopgave wordt ook gekeken naar locaties die geschikt zijn om wonen en werken te combineren.

4.5.1 Vasthouden afgestudeerde studenten Graag zouden we als gemeente afgestudeerde studenten de kans bieden om in onze gemeente te blijven wonen. Het vasthouden van een hoog opgeleide beroepsbevolking is namelijk van belang voor de lokale economie. Een belangrijke factor om wel of niet te blijven is de lokale woningmarktsituatie. Kunnen jonge hoogopgeleiden hun woonwensen realiseren? De inkomens van net afgestudeerden zijn vaak nog relatief laag, velen hebben geen vast contract en ze hebben meestal een studieschuld. Gevolg is dat het kopen van een woning voor deze groep in het algemeen lastig is. Hbo studenten verdienen gemiddeld zo’n € 2.300 per maand als startsalaris, dit is € 27.600 per jaar.6 Afhankelijk van het totale huishoudensinkomen kunnen ze in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of een

6 Studie en Werk 2019, SEO Economisch onderzoek. Data zijn uit 2016.

34

huurwoning in het middensegment. Een aantrekkelijke sociale huurvoorraad en een toegankelijk middenhuursegment vergroot de kans op het vinden van een woning voor recent afgestudeerden. We zetten met name in op doorstroming op de woningmarkt, waardoor er meer woningen voor starters vrijkomen. Incidenteel kunnen er woningen specifiek voor starters gebouwd worden, bijvoorbeeld in een project waar een mix van jong en oud gewenst is.

4.6

Samenvatting toevoeging van de juiste kwaliteit

Woningbouwopgave ➢ De opgave voor Rheden is om ruim 810 woningen te realiseren tot 2030 (woondeal 2.0 regio Arnhem- Nijmegen) en zoveel meer als mogelijk. Ook daarna is er nog een flinke opgave. Om woningbouw sneller van de grond te krijgen, doen we mee aan de Versnellingstafel van regio, provincie en Rijk. Grootste toevoeging in het middensegment gewenst ➢ Ons doel is 30% sociale huur in de woningvoorraad. Om dit te bereiken zetten we in op 30% sociale huur over alle nieuwbouwplannen van de gemeente Rheden. ➢ Meer differentiatie in wijken door toevoeging van ca. 100 sociale huurwoningen in wijken met weinig sociale huurwoningen gekoppeld aan afname van ca. 100 sociale huurwoningen in eenzijdige sociale huurwijken. ➢ Bij nieuwbouw is 70% van de woningen betaalbaar, waarvan 30% sociale huur en 40 middenhuur of betaalbare koop. ➢ We gaan het gesprek aan met Vivare om hun mogelijkheden om vrije sector woningen te verhuren optimaal te benutten. ➢ Bij nieuwbouwplannen zetten we in op een aandeel koopwoningen met een evenwichtige mix in de verschillende prijsklassen (goedkope, middeldure en dure koop). Volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria voor woningbouw ➢ We hebben volkshuisvestelijke kwaliteitscriteria voor woningbouwprojecten (vanuit gemeente, regio en rijk) en een woonprofiel per kern.

➢ Een woningbouwproject moet passend zijn op een bepaalde locatie en voor de beoogde doelgroep. Een project wordt dus niet alleen volkshuisvestelijk, maar breed getoetst aan wet- en regelgeving en beleidsstukken van de verschillende vakgebieden. Vernieuwende woonvormen ➢ Wij streven naar een paar kleinschalige initiatieven met vernieuwende woonvormen. ➢ We streven naar toevoegen van minimaal 30 flexibele woningen. Mocht meer mogelijk zijn dan gaan we daarvoor. Koppeling wonen en werk ➢ Wij zetten ons in om pas afgestudeerden te behouden voor Rheden.

35

Bijlage 1

Woonprofiel per dorp

Nieuwbouwwoningen moeten passend zijn binnen de volkshuisvestelijke beleidskaders, zowel subregionaal als gemeentelijk. Zoals in paragraaf 4.3 wordt aangegeven worden nieuwbouwinitiatieven ook getoetst aan duurzaamheidseisen, stedenbouwkundige aspecten, welstand, verkeer, economie e.a. Elk dorp en elke wijk heeft zijn eigen karakteristiek en dynamiek. De nieuwbouw moet hier een goede aanvulling op zijn. We hebben daarom een profiel per dorp (of wijk) opgesteld. Bij toekomstige nieuwbouwontwikkelingen, zullen we volkshuisvestelijk toetsen aan dit profiel, naast de kwaliteitscriteria.

De 11 wijken waar we in Rheden vanuit gaan zijn op deze kaart aangegeven met nummers: Dieren-Zuid beneden spoorlijn Dieren-Noord boven spoorlijn Dieren-West boven spoorlijn Spankeren Ellecom Laag-Soeren De Steeg Rheden Velp-Zuid beneden spoorlijn Velp-Noord

0000 0001 0002 0003 0004 0005 0103 0100 0201 0200

36

De bovenstaande opdeling in wijken is vrij statisch. Wij beseffen ons dat binnen de bestaande wijken die het CBS heeft gedefinieerd verschillen kunnen bestaan. Zo kunnen binnen een wijk buurten verschillende bebouwing kennen. Wij houden hier rekening mee bij onze toetsing. Deze profielen per wijk geven ons houvast, maar de toetsing blijft altijd maatwerk.

Dieren-Zuid Dieren-Zuid is de oude dorpskern van het dorp Dieren. In 2011 is deze wijk vanwege haar cultuurhistorische waarden aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Deze van rijkswege toegekende status heeft als doel de karakteristieke, historische structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen en versterken bij toekomstige ontwikkelingen. Dit is in deze wijk een kader om rekening mee te houden. Er staan ca. 1.000 woningen. De grootste categorie woningen zijn vrijstaande- of 2onder-1-kap-woningen en dit percentage ligt een stuk hoger dan in de rest van Dieren. Daarnaast zien we een relatief groot aandeel appartementen (26%). Met 17% is er weinig corporatiebezit in vergelijking met de rest van Dieren. Vanwege het karakter van de wijk en het hoge niveau appartementen, willen we hier inzetten een duurzame mix aan woningen die het karakter van DierenZuid behouden. Vrijstaande grotere woningen, maar ook middeldure huur (appartement of grondgebonden) en sociale huur.

Dieren-Noord/Oost Dieren-Noord/Oost is het gebied boven de spoorlijn en ten oosten van de Harderwijkerweg. Er staan een kleine 3.600 woningen. Dit gebied kenmerkt zich door het brede scala aan woonmilieus. Van een typische jaren ’30 buurt naar vooroorlogse tuindorp complexen en naoorlogse tuinwijktypologie. Ook de laatste grootschalige dorpsuitbreiding valt in dit deelgebied met de jaren ’70 en ’80 uitbreidingen boven de Imboslaan, ook wel bekend om zijn bloemkoolstructuur. Een hoog percentage van de woningen in dit dorpsdeel zijn in bezit van woningcorporatie Vivare. Het Winkelcentrum Dieren bevindt zich ook in deze wijk. De gemiddelde woningwaarde ligt hier met € 160.000 vrij laag. Qua leeftijdsopbouw is de wijk redelijk in evenwicht. De groep 65+ is ongeveer even groot als de groep van 25-44 jaar. Vanuit differentiatieoogpunt willen we hier graag koopwoningen in alle prijsklassen en middenhuur toevoegen. In de sociale huur zouden we graag een oplossing zien voor de mismatch tussen vraag en aanbod. Vivare heeft veel eengezinswoningen, maar de huurders zijn steeds vaker 1persoonshuishoudens. Met het oog op de toenemende vergrijzing zetten we hier ook in op het toevoegen van levensloopgeschikte appartementen.

Dieren-West De wijk Dieren-West is het gebied ten westen van de Harderwijkerweg. Het gebied varieert van rijwoningen in blokverkavelingen met hier en daar een portiekflatje naar wat meer parkachtige woonbuurtjes van vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen. De Akker, Da Costa en het markante ronde gebouw aan het Johan Wagenaarplein zijn voorbeelden van meer recente inbreidingen. Er staan een kleine 1.900 woningen. De wijken Dieren-West en Dieren-Noord lijken vrij veel op elkaar. Deze wijk kent net als Dieren-Noord een vrij hoog percentage aan corporatiewoningen. Ook zijn de meerderheid van de woningen rij- of hoekwoningen. In Dieren-West is het percentage 65+-ers met 32% wel een stuk hoger dan in Dieren-Noord, waar het aantal 65+-ers 22% bedraagt. Hier zetten we in op een mix aan koopwoningen in alle prijsklassen en woningen in de middenhuur. Omdat er zo weinig appartementen zijn hebben levensloopgeschikte appartementen onze voorkeur.

Spankeren Spankeren is een rustig dorp met een open karakter. Het dorp wordt gekenmerkt door een eenvoudige ruimtelijke opbouw en sterke relatie met het omliggende agrarisch gebied. Wij zetten in op het behoud van het rustige, groene en open karakter. Verdichting en schaalvergroting willen we hier ontmoedigen. De ca. 340 woningen liggen verspreid. Het corporatiebezit is met 33% ongeveer hetzelfde als in het aangrenzende Dieren-Noord. Het dorp kent een redelijke diversiteit aan type woningen, in verschillende prijsklassen, in zowel de koop- als huursector. In vergelijking met andere kleine kernen heeft Spankeren relatief veel huurwoningen. In Spankeren zijn er echter weinig appartementen te vinden, hetgeen met het oog op de vergrijzing wel eens tot problemen zou kunnen leiden. Wij willen hier dan ook inzetten op het toevoegen van levensloopgeschikte appartementen in alle prijsklassen.

37

Ellecom Ellecom is een klein dorp met 800 inwoners en zo’n 350 huishoudens. Ellecom kenmerkt zich als een parkachtig dorp als gevolg van de vele groene voortuinen, prominente bomenlanen en de vele hoge, oude bomen. De bebouwing in het dorp is kleinschalig van aard en kent veel historische karakteristieken. In het dorp staan veel vrijstaande- en 2-onder-1-kap-woningen. Het aandeel van dit type woningen in Ellecom is bijna 70%. Veel van de woningen in Ellecom zijn koopwoningen. Het corporatiebezit is maar 6%. De gemiddelde woningwaarde ligt met € 296.000 vrij hoog vergeleken met andere CBS-buurten in de gemeente. Wij zetten in op het behoud van het karakter van Ellecom. 62% van de inwoners van Ellecom is 45+ en 28% 65+, waarmee we kunnen stellen dat het dorp sterk vergrijst. Uit het oogpunt van differentiatie en vergrijzing willen wij hier inzetten op levensloopgeschikte koop- en huurappartementen in alle prijsklassen.

Laag-Soeren Laag-Soeren is een kleinschalig dorp dat ‘Veluwe’ ademt. Het dorp kenmerkt zich hoofdzakelijk met lintbebouwing langs oude routes (zoals de Harderwijkerweg) en heeft enkele dorpse uitbreidingen, waarvan het recent opgeleverde Hof van Soeren een aansprekend voorbeeld is. In totaal wonen er 800 mensen in Laag-Soeren in 350 woningen. Opvallend is het hoge percentage rijwoningen in de sociale huursector. Deze woningen worden verhuurd door woningcorporatie Veluwonen. Wij willen in Laag-Soeren vooral inzetten op het toevoegen van levensloopgeschikte appartementen en levensloopgeschikte grondgebonden woningen in alle prijsklassen.

De Steeg De Steeg is een klein dorp met zo’n 1000 inwoners. In het kleine dorp is de invloed van de historische landgoederen als Middachten en Rhederoord –waar het haar oorsprong aan te danken heeft- vrijwel overal voelbaar. Het verleden van een toevluchtsoord voor vakantiegangers en welgestelden die tijdelijk of permanent ‘buiten’ wilde wonen is nog te zien aan de van oorsprong vele hotels en pensions aan de Hoofdstraat en de Buitenplaatsen en villa’s in het dorp. De 470 woningen hebben een gemiddeld woningoppervlak van 151m2 en zijn daarmee relatief groot. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen het open en traditioneel bebouwingkarakter van het dorp. Het aandeel inwoners van middelbare- of oudere leeftijd is relatief groot. 35% van de inwoners in De Steeg is 45-64 jaar oud en nog eens 26% is 65+. Ondanks de forse vergrijzing zijn er weinig levensloopgeschikte woningen in De Steeg. Hier willen we dan ook op inzetten. Ook woningen in de huur zijn er relatief weinig, we zetten met name in op (middel)dure huurwoningen.

Rheden Rheden is een centraal gelegen dorp in de gemeente en heeft zo’n 7500 inwoners. Het van oorsprong agrarische dorp met een organische groei langs wegen en paden, veranderde in het begin van de 20ste eeuw tot een industriedorp met daar aan gekoppeld complexmatige bouw van arbeiderswoningen. In de wederopbouwperiode na de oorlog is het dorp relatief grootschalig uitgebreid met veelal rijwoningen (Rheden-West). De 3400 woningen in het dorp Rheden bestaan voor ongeveer de helft uit rij- en hoekwoningen. 32 procent van de woningen in Rheden is een vrijstaande of 2-onder-1-kap-woning. Nog eens 10 procent bestaat uit appartementen. Ongeveer één op de drie woningen is in het bezit van de woningcorporaties. Het grootste deel van de inwoners in Rheden is tussen de 45 en 64 jaar oud. De groepen 65+ en 25-44 zijn ongeveer gelijk qua grootte. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Rheden is €190.000. In Rheden willen wij vooral appartementen toevoegen, zowel in de koop- als in de (midden)huur. Daarnaast zouden we in de wijken met veel corporatiebezit meer differentiatie aan willen brengen in type woningen en prijsklasse.

Velp-Zuid Velp-Zuid kenmerkt zich, naast de historische structuren aan de noordzijde van dit dorpsdeel, als een patchwork van voor- en naoorlogse woonbuurtjes en wijken. De woonmilieus variëren van kleinschalige tuindorpen met smalle straatjes en kleine woningen tot de grootschalig verkavelde tuinwijken van rijwoningen en portiekflatjes in blok- en stempelverkaveling. Rondom de zuidelijke dorpsentree (President Kennedylaan nabij het Velperbroekcircuit) bepaalt een stedelijke uitstraling met hoogbouw het beeld. Het grootste gedeelte van de woningen in Velp-Zuid bestaat uit rij- en hoekwoningen, waarvan 70 procent in de huur. Met 47 procent corporatiebezit is een groot deel van de woningen in handen van een woningcorporatie, voornamelijk Vivare. Sinds een aantal jaar is in het

38

oude gedeelte van Velp-Zuid een wijkvernieuwingsopgave met grootschalige herstructurering aan de gang, waarbij de woningen een kwaliteitsimpuls krijgen. Velp-Zuid kent een relatief jongere bevolking dan Velp-Noord. In Velp-Zuid zetten wij in op een mix van verschillende woningtypen, waarbij een aantal categorieën extra belangrijk zijn. Speciale aandacht gaat uit naar woningen in de middenhuur en koopwoningen in alle prijsklassen. In Velp zetten we in op levensloopgeschikte nultreden appartementen (met minimaal 1 aparte slaapkamer). De minimale maat van 100m2 voor nieuwe woningen, zoals genoemd in de structuurvisie Velp is niet meer van toepassing.

Velp-Noord Velp-Noord (het gedeelte van Velp ten noorden van de spoorlijn) kent veel tegenstellingen met VelpZuid (het gedeelte van Velp ten zuiden van de spoorlijn). Velp-Noord is het dorpsdeel met een vrij verdicht centrum met vele historische villa’s langs de oude postroute tussen Arnhem en Zutphen en de parkachtige woongebieden die in noordelijke richting de flanken van de Veluwe opkruipen. Het villapark Overbeek is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Velp-Noord kenmerkt zich door verschillende woonbuurten met een groot aandeel vrijstaande- en 2-onder-1-kap-woningen, zo’n 48 procent. 32 procent van de woningen zijn appartementen. Dit zijn appartementencomplexen, maar ook grote vrijstaande woningen die omgebouwd zijn tot appartementen, zowel in de huur als de koop. Een relatief klein gedeelte (12 procent) van de woningvoorraad in Velp-Noord zijn rij- of hoekwoningen. Velp-Noord is sterk vergrijsd, met bijna 30 procent van haar inwoners boven de 65 jaar. De leeftijdscategorie daar net onder is ook groot. Levensloopgeschikte appartementen of grondgebonden levensloopgeschikte woningen zijn daarom gewenst in alle prijsklassen. In Velp zetten we in op levensloopgeschikte nultreden appartementen (met minimaal 1 aparte slaapkamer). De minimale maat van 100m2 voor nieuwe woningen, zoals genoemd in de structuurvisie Velp is niet meer van toepassing.

Buitengebied Naast de 7 kernen kent de gemeente Rheden een groot buitengebied. Voor het buitengebied is de Omgevingsvisie Buitengebied opgesteld. Uit ons beleid volgt dat wij het buitengebied niet zien als een locatie voor nieuwbouw. Een uitzondering hierop kan zijn dat er sprake is van een functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing of herbouw van historische bebouwingselementen

39

Bijlage 2

Beleidskaders

De Woonvisie staat niet op zichzelf, maar heeft te maken met allerlei beleidskaders. De kaders worden in deze bijlage beschreven.

Nationaal Het nationale woonbeleid ligt vast in de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dit beleid is door de Rijksoverheid opgesteld samen met diverse betrokkenen. Deze betrokkenen komen tot de gezamenlijke ambities om zich in te zetten voor een beter werkende woningmarkt. Belangrijke speerpunten uit dit beleid zijn: Meer woningen bouwen. 900.000 woningen tot 2030 waarvan 2/3 betaalbaar. Het betaalbaar houden van wonen. Betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen. Kwalitatieve woningen. Voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. De Nationale Woonagenda zet de landelijke ontwikkelingen en ambities centraal. Ook Rheden heeft met deze ontwikkelingen te maken. De voornemens uit de Nationale Woon- en Bouwagenda worden vertaald in het gemeentelijk beleid. ● ●

Omgevingswet Met de invoering van de Omgevingswet wordt het stelsel van ruimtelijke regels voor het beheer en de ontwikkeling van de leefomgeving volledig herzien. Het is één wet die alle wetten voor de leefomgeving bundelt en moderniseert. De Omgevingswet kent zes kerninstrumenten: omgevingsvisie, programma, Omgevingsplan, algemene rijksregels, omgevingsvergunning en projectbesluit. Delen van de woonvisie kunnen straks een plek krijgen in de Omgevingsvisie of in een Programma. De gemeenteraad zal in een later stadium van het invoeringsproces van de Omgevingswet nog een besluit moeten nemen over de inzet en reikwijdte van beide instrumenten.

Provinciaal/Regionaal De provincie Gelderland is een belangrijke speler in het regionale woonbeleid. Zij zet voor een deel de lijnen uit waarbinnen de gemeenten functioneren. Haar speerpunten zijn samen met partners vastgelegd in het Actieplan Wonen 2020-2025. Dit beleid is in lijn met de Nationale Woon- en Bouwagenda. Zo wordt ook hier ruimschoots stilgestaan bij de krapte op de woningmarkt. Daarnaast wordt hier veel aandacht besteed aan duurzaamheid. De bestaande woningvoorraad moet worden aangepast, zowel vanuit de duurzaamheidgedachte als om in te spelen op de vergrijzing. Deze aanpassing van de woningvoorraad is ook in Rheden erg belangrijk. In maart 2023 is de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen ondertekend door het Rijk, de Provincie en de Regio Arnhem-Nijmegen. Hierin staan actiepunten op het gebied van versnelling en verduurzaming. Ook zijn er samenwerkingsafspraken op thema’s als betaalbaarheid en leefbaarheid gemaakt. Deze afspraken zijn verwerkt in de Woonvisie.

Lokaal Coalitieakkoord De coalitie in Rheden heeft haar speerpunten in het coalitieakkoord ‘Groener, socialer, dichterbij’ staan. Het coalitieakkoord is in 2022 vastgesteld voor een periode van 4 jaar. De coalitie heeft voor het woonbeleid een vijftal speerpunten opgenomen:

40

● Groener: wij willen onze samenleving verder verduurzamen met aandacht voor klimaat en natuur. ● Socialer: wij willen het welzijn van onze inwoners vergroten en geven ondersteuning aan mensen die het niet op eigen kracht kunnen. ●

Dichterbij: het realiseren van onze ambities doen wij samen met onze inwoners.

Structuurvisies/omgevingsvisie Voor de kernen in de gemeente zijn Structuurvisies vastgesteld. Hierin wordt een integrale ruimtelijke visie gegeven op het betreffende gebied. Deze Woonvisie sluit aan bij hetgeen is vastgelegd in de Structuurvisies, waar dit niet het geval is geldt de Woonvisie. Voor verdere informatie over de Structuurvisies verwijzen wij u dan ook naar de betreffende beleidskaders. Aansluitend bij de Structuurvisies is ook de Welstandsnota van belang. Hierin is op concreter niveau vastgelegd hoe een bouwwerk architectonisch in de omgeving moet passen. Voor het buitengebied is de Omgevingsvisie Buitengebied op 29 oktober 2019 vastgesteld door de raad als strategisch beleidskader voor het buitengebied. Daarin is opgenomen dat we het buitengebied niet zien als locatie voor nieuwe woningbouw, behalve als er sprake is van bijvoorbeeld een functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing of herbouw van historische bebouwingselementen. Voor die gevallen geeft de omgevingsvisie Buitengebied de ruimtelijke randvoorwaarden weer. Voor verdere informatie over het buitengebied in Rheden verwijzen wij u dan ook naar de betreffende visie. Duurzaamheidsbeleid Begin 2019 heeft de gemeenteraad het Klimaatbeleid vastgesteld. Hierin staat hoe wij een bijdrage gaan leveren aan energiebesparing, energieopwekking en klimaatadaptatie, circulariteit en biodiversiteit.