Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 51 - Ijsselstraat 63-65_ontwerp_1_TOELICHTING
Tekst van het document
Bestemm Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 51 - Ijsselstraat 63-65 TOELICHTING
Velp
Rheden
De Steeg
Ellecom
Dieren
Spankeren
Laag-Soeren
Landelijk gebied
Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 51 Ijsselstraat 63-65
2 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Inhoudsopgave TOELICHTING
TOELICHTING
5
Hoofdstuk 1
7
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende planologische situatie Opzet bestemmingsplan en toelichting
Hoofdstuk 2 2.1 2.2
13 13 15 17
Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid
17 18 20 21
Uitvoeringsaspecten
29
Flora en fauna Bodemkwaliteit Cultuurhistorie en archeologie Luchtkwaliteit Parkeren en verkeer Bedrijven en milieuzonering Geluidhinder Externe veiligheid Ontplofbare oorlogsresten Kabels en leidingen Water M.e.r.-beoordeling
29 31 33 35 35 39 41 42 45 47 48 51
Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4
7 7 9 11
Beleidskader
Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12
Beschrijving van de situatie
Huidige situatie Toekomstige situatie
Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4
Inleiding
Juridische planbeschrijving
Inleiding Inleidende regels Bestemmingsregels Algemene regels
53 53 53 54 55 3
Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
5.5
Overgangs- en slotregels
55
Hoofdstuk 6
Economische uitvoerbaarheid
57
Hoofdstuk 7
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
59
7.1 7.2 7.3
Inspraak Vooroverleg Overleg met omwonenden
4 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
59 59 60
TOELICHTING
5 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
6 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1
Aanleiding Het dorp Velp wordt opgedeeld door een spoorlijn die onder het centrum doorloopt. Het zuidelijke deel van het dorp is onder andere bestemd voor woningen. Daarnaast zijn diverse achterterreinen tussen de woningen bestemd voor bedrijven. Een voorbeeld hiervan is een achterterrein dat ligt aan de Sophiastraat en IJsselstraat. De bebouwing aan deze straten omsluit het achterterrein. Een initiatiefnemer heeft plannen ontwikkeld om twee bedrijfswoningen te transformeren en woningbouw te realiseren op het achterterrein. In totaal voorzien de plannen in het transformeren van één bedrijfswoning in een reguliere woning, het transformeren van één bedrijfswoning in twee grondgebonden woningen en het bouwen van twee patiowoningen. Voor het voorliggende plan is reeds een principeverzoek ingediend. Wij hebben dit plan als kansrijk beoordeeld. Het toevoegen van de woning in het bestaande pand aan de Sophiastraat 51 past binnen het vigerende bestemmingsplan. Het realiseren van twee nieuwbouwwoningen past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, daar het niet is toegestaan om woningen te bouwen op grond die bestemd is als bedrijf. Tevens past het realiseren van twee grondgebonden woningen ter plekke van IJsselstraat 63-65 niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Op het perceel bevindt zich één bouwvlak. Het aantal woningen per bouwvlak mag niet meer dan 1 bedragen.
Het realiseren van een twee-onder-één-kapwoning past daarmee niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Op deze locatie is het binnen de huidige bestemming ook mogelijk om dit pand in te vullen met andere functies dan wonen, bijvoorbeeld ten behoeve van detailhandel of een kantoor. Om op dit perceel enkel een reguliere woning toe te staan, dient een nieuw bestemmingsplan op te worden gesteld. Daarom is ook dit perceel opgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Om het realiseren van de woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.
1.2
Ligging en begrenzing plangebied In het zuidelijke deel van het dorp Velp liggen de Sophiastraat en de IJsselstraat. Deze straten liggen in de bebouwde kom. De omgeving kenmerkt zich door een gevarieerd woningaanbod. Er staan vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap en rijtjes woningen. Aan de achterzijde van de woningen aan de Sophiastraat 51 en de IJsselstraat 63-65 ligt een middenterrein. Deze woningen en het middenterrein vormen het plangebied van dit voorgenomen plan. 7
Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
De planlocatie is gelegen op het perceel dat kadastraal bekend staat als gemeente Velp Gelderland, sectie H, percelen 1400, 2876 en 3788. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van 1.216 m2. In de onderstaande figuren is de ligging van het plangebied weergegeven.
Luchtfoto met aanduiding plangebied (bron: Google Maps)
8 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Uitsnede kadastrale kaart (bron: Perceelloep)
1.3
Vigerende planologische situatie Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Velp 2016, Woongebieden-Zuid'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Rheden op 11 december 2019. In het bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemmingen 'Gemengd' en 'Bedrijf' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Daarnaast kent het plangebied de gebiedsaanduidingen 'Overige zone - stedenbouwkundig waardevol' en 'Veiligheidszone - niet-gesprongen explosieven'. De
voor
'Gemengd'
aangewezen
gronden
zijn
bestemd
voor
woningen,
bedrijfsactiviteiten van categorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten gemengd gebied en kamerverhuur aan meer dan twee personen. Kamerverhuur is uitsluitend toegestaan in aanvulling op het gebruik als woning. De onderlinge afstand tussen de kamerverhuurpanden mag niet meer dan 50 meter bedragen. De gronden zijn tevens bestemd voor parkeer- en groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, hemelwaterinfiltratievoorzieningen
en
rioleringswerken,
watergangen
en
waterpartijen, straatmeubiliair en andere bijbehorende voorzieningen, alsmede voor de ontsluiting van direct aangrenzende percelen. Op de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden mogen gebouwen en overige bouwwerken worden gebouwd. Een hoofdgebouw dient binnen een bouwvlak te worden gebouwd. De bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 10 meter, tenzij de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' ter plekke geldt. Dan mag de maximale 9 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
bouwhoogte niet meer bedragen dan de aangegeven goothoogte en bouwhoogte. Indien woningen op de verdieping zijn toegelaten, dan mag het aantal woningen niet meer dan 1 bedragen. Voor bijgebouwen en overkappingen geldt dat er binnen het bouwvlak dan wel ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' dient te worden gebouwd. Het bebouwingspercentage van de bijgebouwen en overkappingen ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag per bouwperceel niet meer dan 40 bedragen. De goot- en bouwhoogte van bijgebouwen mag respectievelijk niet meer dan 3,50 meter en 5,0 meter bedragen. Op de voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor gronden met een middelhoge
archeologische
verwachtingswaarde.
Bij
de
aanvraag
voor
een
omgevingsvergunning voor het oprichten van bouwwerken groter dan 250 m2 en waarbij dieper wordt gegraven dan 30 centimeter, dient de aanvrager een rapport te overleggen waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. Als uit het archeologisch rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden
verstoord,
kunnen
burgemeester
en
wethouders
één
of
meerdere
voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning. Het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld. Op de voor 'Overige zone - stedenbouwkundig waardevol' aangewezen gronden zijn de gronden, naast de andere aangewezen bestemming(en), tevens bestemd voor de instandhouding en bevordering van het open stedenbouwkundige karakter van de gronden en van het representatieve straatbeeld. De gronden worden aldus geacht geen deel uit te maken van het erf bij het hoofdgebouw. Voor het oprichten van bebouwing geldt dat de gronden vrij dienen te blijven van gebouwingen en overkappingen. De bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen mag niet meer dan 1 meter bedragen. In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor op de bepalingen die op grond van andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn. Op de voor 'Veiligheidszone - niet-gesprongen explosieven' de gronden naast de andere aangewezen bestemming(en) tevens bestemd voor de bescherming van het woon-, leef- en verblijfsklimaat in verband met de aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven in de bodem.
Voor het oprichten van bebouwing dient de aanvrager bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk waarbij dieper dan 30 centimeter wordt gegraven, een rapport in de vorm van een risicoanalyse te overleggen. Uit het oordeel van burgemeester en wethouders zal blijken dat het woon-, leef- en verblijfsklimaat in voldoende mate is vastgesteld. In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor op de bepalingen die op grond van andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn. Conclusie Onderhavig
initiatief
is
in
strijd
met
het
bestemmingsplan
'Velp
2016,
Woongebieden-Zuid', omdat regulier wonen niet is toegestaan op de bestemming 'Bedrijf'. Daarnaast is het niet toegestaan om te bouwen buiten het bouwvlak. Daarmee is het niet toegestaan om de twee nieuwbouwwonigen te realiseren op het binnenterrein. Ter plaatse van IJsselstraat 63-65 is één bouwvlak aanwezig. Binnen dit 10 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
bouwvlak mag één woning gerealiseerd worden. De twee-onder-één-kapwoning past daarmee niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Ten behoeve van het realiseren van het voorgenomen plan is een archeologisch onderzoek en een risicoanalyse voor de niet-gesprongen explosieven benodigd.
Uitnsede bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
1.4
Opzet bestemmingsplan en toelichting Het bestemmingsplan 'Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 51 - Ijsselstraat 63-65' bestaat uit de volgende stukken: toelichting; verbeelding; planregels. De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied; in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste 11
Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied; de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven; in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven; Hoofdstuk
6
en
Hoofdstuk
7
behandelen
ten
slotte
de
economische
uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.
12 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Hoofdstuk 2 Beschrijving van de situatie
2.1
Huidige situatie In de huidige situatie staan op het perceel twee panden. Deze panden worden gebruikt als garagebedrijf voor de reparatie en verkoop van auto's. Het pand aan de Sophiastraat 51 wordt gebruikt als bedrijfswoning bij het garagebedrijf. Aan de woning zit de garage van het autobedrijf vast. Het pand aan de Ijsselstraat 63-65 fungeert als showroom. Aan de achterzijde van beide panden is een bijgebouw gebouwd.
Daarnaast
bevindt
zich
aan
de
achterzijde
van
de
panden
een
middenterrein. Het middenterrein is overwegend onbebouwd, maar er staan diverse kleine bijgebouwen, zoals een wasplaats voor de auto's. Tenslotte kunnen op het middenterrein auto's geparkeerd worden welke behoren bij de autobedrijven.
Figuur: Woning aan Sophiastraat 51 (Bron: Google Maps)
13 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Figuur: Voormalig showroow aan IJsselstraat 63-65 (Bron: initiafnemer)
Figuur: middenterrein achter panden (Bron: initiatiefnemer)
Figuur: bijgebouw bij pand Sophiastraat (Bron: initiatiefnemer)
14 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Figuur: bijgebouw bij pand IJsselstraat (Bron: initiatiefnemer)
2.2
Toekomstige situatie In de gewenste situatie blijven de reeds bestaande panden aan de Sophiastraat en de IJsselstraat 63-65 behouden. Alle bijgebouwen aan de achterzijde van deze panden evenals de bijgebouwen op het middenterrein worden gesloopt. In het pand aan de Sophiastraat wordt een reguliere hoekwoning gecreëerd. Na de sloop van van de achterliggende garage krijgt de woning een oppervlakte van maximaal 200 m2. In de voormalige showroom aan de 63-65 worden twee grondgebonden gerealiseerd. Het pand wordt zo gesplitst dat hier een twee-onder-één-kapwoning ontstaat. Met het slopen van de bijgebouwen op het middenterrein wordt ruimte gecreëerd. Deze ruimte is benodigd om twee nieuwe kavels, ieder van ongeveer 300 m2 te realiseren. Hier worden twee patiowoningen mogelijk gemaakt. De patiowoningen zullen bestaan uit een eenlaags en tweelaags gedeelte. De tweelaagse bebouwing functioneert als woning. De eenlaagse bebouwing doet dienst als garage en als woongedeelte. Het voorste gedeelte van de eenlaagse bebouwing wordt gebruikt als garage. Het achterste gedeelte functioneert ten behoeve van de woningen. De patiowoningen krijgen een maximale bouwhoogte van 7 meter en een platdak. De bebouwing wordt hiermee lager dan de bebouwing in de omgeving. Op die manier wordt gepoogd de impact op de omgeving zo klein mogelijk te houden. Op het platdak kunnen zonnepanelen geplaatst worden.
Beide patiowoningen krijgen een garage en een oprit. Parkeren wordt op eigen terrein opgelost. Met het slopen van de bijgebouwen op het middenterrein wordt eveneens ruimte gecreëerd voor een tuin aan de achterzijde van de woningen. Daarmee krijgen alle woningen een tuin aan de achterzijde. De patiowoningen zijn op deze locatie geprojecteerd, omdat de nieuw te bouwen woningen dan zoveel mogelijk in contrast zijn met de omliggende jaren '30 woningen. Tevens zijn de woningen doordat ze deels ook twee lagen hebben goed zichtbaar vanaf de Sophiastraat. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dit is als bijlage Bijlage 1 bijgevoegd. In paragraaf 3.4.3 wordt hier een nadere toelichting op gegeven.
15 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Figuur: Verkaveling gewenste situatie (bron: initiatiefnemer)
Figuur: impressie van patiowoningen (Bron: initiatiefnemer)
16 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Hoofdstuk 3 Beleidskader
In dit hoofdstuk komt het ruimtelijk beleid op hoofdlijnen aan de orde. Het gaat hier om vigerend beleid op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau. Bij de beoordeling van de haalbaarheid in Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op specifiek beleid.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de structuurvisie 'Nationale Omgevingsvisie (NOVI)' vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Conclusie Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI.
3.1.2 Barro en Bro Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Beoordeling ladder duurzame verstedelijking Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 2 extra woningen. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang 17 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Onderhavig initiatief betreft de bouw van twee patiowoningen, het transformeren van een bestaand pand in één woning en de transformatie van een ander bestaand pand in twee grondgebonden woningen. Het doorlopen van de laddertoets is daarom niet noodzakelijk. Conclusie De mogelijkheden die het plan bevat, betreffen geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. In onderhavig bestemmingsplan zijn verder geen onderwerpen aan de orde waar strijdigheid zou kunnen zijn met het Rijksbeleid.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan: energietransitie; klimaatadaptatie; circulaire economie; biodiversiteit; bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat. Woon- en leefklimaat Voor dit bestemmingsplan is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare
voorzieningen,
aansprekende
evenementen,
unieke
cultuurhistorie,
inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp 18 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Conclusie Het voorgenomen plan is niet in strijd met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Het speelt in op de ambities van de provincie om een dynamische, diverse en duurzame woonomgeving te creëren. De te realiseren woningen dragen bij aan een divers aanbod aan woningen. Daarnaast worden de woningen binnen bestaand gebied gerealiseerd
en
worden
bestaande
gebouwen
omgevormd
tot
woningen.
De
nieuwbouwwonignen zijn in lijn met het streven om de provincie te verduurzamen. De patiowoningen worden gasloos. Daarnaast zijn de platte daken van de patiowoningen geschikt om zonnepanelen te plaatsen.
3.2.2 OmgevingsverordeningGelderland In de Omgevingsverordening Gelderland is het ruimtelijke beleid zoals dat in de Omgevingsvisie Gelderland is verwoord, deels verankerd. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De omgevingsverordening wordt regelmatig geactualiseerd. Voor onderhavig plan is gebruik gemaakt van de op 31 maart 2021 vastgestelde versie.
Deze
verordening
bestemmingsplan
is
het
is
bindend
volgende
voor
de
onderwerp
gemeente. uit
de
Voor
onderhavig
Omgevingsverordening:
Glastuinbouw en Water en milieu. Voor de planlocatie gelden de regels voor 'Glastuinbouw' die betrekking hebben op 'overig
gebied
glastuinbouw'.
Dit
is
een
gebied
buiten
de
Glastuinbouwontwikkelingsbieden, de Extensiveringsgebieden glastuinbouw en de Regionaal clusters glastuinbouw'. Het voorgenomen plan heeft echter geen betrekking tot glastuinbouw, waardoor de regels die gelden voor het thema 'glastuinbouw' niet relevant zijn voor dit plan. In de plankaart 'Water en Milieu' wordt de planlocatie aangewezen als 'intrekgebied'. Een intrekgebied is een beschermingsgebied voor grondwater waar het grondwater binnen duizend jaar bij een pompput voor de openbare drinkwatervoorziening kan zijn. Dit in verband met de bescherming van drinkwater. Voor gronden binnen een intrekgebied is de winning van fossiele energie niet mogelijk. Tevens is het verboden in een intrekgebied werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten ten behoeve van de winning van fossiele energie.
19 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Figuur: Uitsnede kaart 'Water en Milieu' met aanduiding plangebied (bron: Ruimtelijke plannen) Conclusie Het voorgenomen plan is niet in strijd met de provinciale omgevingsverordening van de gemeente Gelderland.
3.3
Regionaal beleid
3.3.1 Woonagenda subregio Arnhem e.o. 2021 t/m 2023 In de subregio Arnhem e.o. werken de gemeenten Arnhem, Lingewaard, Overbetuwe, Rheden, Renkum en Rozendaal op een praktische manier samen aan het thema wonen. Dat doen we op basis van vraagstukken die lokaal spelen en vraagstukken die bovenlokaal belangrijk zijn. Maar uiteraard doen we dat ook met het oog op afspraken met de provincie over afstemming van woningbouwplannen. Samen zoeken we meerwaarde op bovengemeentelijk niveau en informeren en inspireren we elkaar op thema's die er toe doen. Criteria vanuit de subregionale woonagenda zijn als volgt: Woningbouwontwikkelingen
moeten
inspelen
op
de
behoefte,
waarbij
de
Regionale Woningmarktanalyse leidend is; Er moet aandacht zijn voor duurzaamheid en levensloopgeschiktheid; Hergebruik van bestaand vastgoed; Herontwikkeling rotte plekken; Versterken verzorgingsstructuur door bijdrage aan een gevarieerde wijkopbouw; Vroegtijdige betrokkenheid van inwoners; Inbreiding gaat voor uitbreiding, tenzij dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van de wijk of kern. 20 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Met de woonagenda geven we verdere invulling aan de Groene Metropoolregio en de Woondeal. Daar zijn immers de belangrijkste opgaven en richtingen benoemd. Toetsing De criteria uit de subregionale woonagenda zijn geen harde eisen. Er wordt gevraagd om hier zoveel mogelijk aan te voldoen. Daarnaast vindt binnen de subregio afstemming
over
de
bestemmingsplannen
plannen of
plaats
voordat
overeenkomsten.
Er
deze
zijn
vastgelegd
diverse
criteria
worden
in
vanuit
de
subregionale woonagenda die ook aansluiten op de woonvisie van de gemeente Rheden en de ladder voor duurzame verstedelijking. Inspelen op de behoefte, met name vanuit de regionale woningmarktanalyse, aandacht voor duurzaamheid en levensloopgeschiktheid. Dit zijn standaard onderdelen van de toetsing van de woonvisie en de ladder. Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling past binnen eisen van het regionaal woonbeleid.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1 StructuurvisieVelp Op 31 oktober 2017 is de Structuurvisie Velp vastgesteld. De structuurvisie is een integrale visie op de gemeente en omvat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid dat de gemeente zal voeren. De structuurvisie Velp heeft enkel betrekking op het dorp Velp en niet de gehele gemeente. Velp is een prettige omgeving om in te wonen. In de nabijheid zijn veel voorzieningen. Het is het streven van de gemeente het woongenot te behouden en waar mogelijk te verbeteren. De gemeente Rheden wil samen met de bewoners van Velp de leefbaarheid goed houden en zal zich daarbij meestal niet leidend opstellen. Initiatieven voor leefbaarheid moeten vanuit de inwoners zelf komen. Een van de thema's die naar voren komt in de structuurvisie is 'Wonen in de juiste woning'. Er is sprake van een blijvende druk op de woningmarkt. Ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk zijn lastig, omdat de ruimte schaars is. Naast woningen dient er ook ruimte te zijn voor verkeer, parkeren, groen en voorzieningen. Daarom is er een visie voor wonen opgenomen in de structuurvisie. De visie houdt in dat Velp continu een kleine hoeveelheid nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor woningen moet krijgen, om stilstand van de woningbouw te voorkomen. De visie is opgedeeld in vier punten: 1.
Nieuwe wonigen moeten gericht zijn op het op gang brengen van een zo lang mogelijke verhuisketen. Dit kan bijvoorbeeld door de juiste woning voor een woningzoekende te realiseren.
2.
Een zo volledig mogelijk Velp waar plekken meer gemêleerd zijn. Dit kan door het opnemen van marktwoningen in grote clusters sociale woningen.
3.
Grip houden op de bouwhoogte door ontwikkelaars op de hoogte te stellen van de bandbreedte. Dit wordt onder andere gedaan door de 'Velpse Bouwmaat', een bouwvorm die de maximale maat van herbouwprojecten stuurt.
4.
Velp dient groen en dorps behouden te worden. Dit poogt de gemeente te doen 21
Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
door op zoek te gaan naar een bouwvorm die het aantrekkelijke dorpse beeld combineert met een verantwoordelijke verdichting. Via het beeldbeleid wil de gemeente ervoor zorgen dat de bouwvorm per buurt zo uitpakt dat het aansluit op de ruimtelijke kwaliteit van die specifieke buurt. Daarnaast streeft de gemeente Rheden ernaar om in de toekomst woningen te verbouwen naar een duurzame woningen. Mogelijkheden liggen hier op het gebied van waterbeging en het afkoppelen van het gasnetwerk. Op termijn zijn alle woningen 'all-electric' door bijvoorbeeld het gebruik van een warmtepomp in plaats van een CV-ketel. Conclusie Het voorgenomen plan is niet in strijd met de gemeentelijke structuurvisie. Het voorgenomen plan voorziet in een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast doet het geen afbreuk aan het dorpse beeld wat de gemeente Rheden wil behouden in Velp. Met het plan worden twee panden welke aan de weg liggen behouden. De woningen op het middenterrein worden op een manier gerealiseerd die inpast in de omgeving. Er is gekozen voor patiowoningen met maximaal twee bouwlagen.
3.4.2 Woonvisie 2020-2026: Samen Wonen in Rheden In 2020 is de Woonvisie 2020-2026 'Samen wonen in Rheden" vastgesteld. Deze visie laat een toekomstbeeld zien hoe inwoners kunnen wonen en leven in de gemeente. Daarnaast staat er in hoe de gemeente dit wil bereiken. De woonvisie bestaat uit 3 pijlers met daarbij subdoelen. De pijlers zijn als volgt: 1.
Leefbare wijken voor alle inwoners We zien in Rheden de zorgelijke ontwikkeling dat verschillen tussen sterke en kwetsbare wijken steeds groter worden. In de kwetsbare wijken wonen steeds meer mensen met hele lage inkomens en inwoners voelen zich minder veilig. Omdat wij een gemeente willen zijn waar al onze inwoners prettig kunnen wonen en leven pakken we de segregatie aan. Waar dat nodig is zorgen we voor meer sociaal economische draagkracht van de wijken. Zo ontstaat er een situatie in wijken en buurten waar het Rhedens model voor zorg en ondersteuning, met name op het punt van samenredzaamheid is versterkt.
2.
Bestaande woningvoorraad duurzaam en toekomstbestendig We staan in Nederland voor de grote opgave van de energietransitie. Het verbruik van energie uit fossiele brandstoffen zal drastisch omlaag moeten en we moeten meer duurzame energie gaan opwekken. Ook moeten we onze woningen en wijken aanpassen om weersextremen op te kunnen vangen en de biodiversiteit te vergroten. We willen circulair bouwen stimuleren, net zoals duurzame mobiliteit. Dit vraagt om een integrale aanpak, waarbij partijen samenwerken en per wijk ook de fysieke en sociale problematiek wordt aangepakt. Dit is een enorme uitdaging, die we samen aan willen gaan. Een toekomstbestendige woningvoorraad betekent ook dat we helpen om de woningvoorraad geschikt te maken voor de groeiende groep ouderen, die zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen.
3.
Toevoegen van de juiste kwaliteit woningen. Er is een groot woningtekort in Nederland. De komende jaren zullen er zo'n 700.000 woningen bij moeten komen. In de regio Arnhem/Nijmegen zijn er de komende 10 jaar 35.000 extra woningen nodig. Wij willen in Rheden graag meebouwen om het tekort terug te dringen.
22 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Voor 2027 wil de gemeente 550 woning realiseren om zo het woningtekort terug te dringen. Er zijn voldoende plannen binnen de dorpen om dit tekort in te lopen. Om ook in de toekomst voldoende plannen hebben om te kunnen voldoen aan de woningvraag is overprogrammering noodzakelijk. Er is dan ook nog ruimte voor nieuwe plannen. In de Woonvisie zijn kwaliteitscriteria opgesteld voor de nieuwe woningen. Plannen moet voldoen aan de volgende kwaliteitscriteria: 70% betaalbaar: sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (NHG grens) (>5 won.). Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond wordt dat een project niet haalbaar blijkt; Alle nieuwbouw levensloopgeschikt (bijlage 5 van de woonvisie); Splitsen van panden toegestaan als: app.>70m2 (GBO), levensloopgeschikt en min. label B; In Velp moeten woningen >70m2 (GBO) zijn, in de overige kernen >60m2 (GBO); Panden ombouwen tot kamers is niet toegestaan; Project moet passen in het woonprofiel per kern (bijlage 1 van de woonvisie); Bij projecten van enige omvang stellen wij het gebruik van een meetinstrument (BREEAM of een vergelijkbaar instrument) om de duurzaamheidsscore inzichtelijk te maken verplicht. In de komende jaren wordt op basis van de eerste ervaringen met meetinstrumenten het gewenste ambitieniveau voor de duurzaamheidsscore bepaald.
Tot die tijd is de ondergrens BREAAM: 'very good' (of een vergelijkbare score van een ander meetinstrument). Toetsing aan gemeentelijk woonbeleid Dat er een behoefte is blijkt uit het regionale woningmarktonderzoek van Companen uit 2019. Hierin staat benoemd dat er tot 2027 550 woningen extra nodig zijn binnen de gemeente Rheden. Tevens wordt voldaan aan de Woonvisie 2020-2026. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan het realiseren van woningen om het woningtekort tegen te gaan. Tevens zullen de woningen voldoen aan de duurzaamheidseisen en kwaliteitseisen van de gemeente. Tenslotte voldoen alle vijf de nieuwe woningen aan de eis van een oppervlakte groter dan 70 m2.
3.4.3 Welstandsnota De gemeente Rheden beschikt over een welstandsnota. Welstand gaat over hoe een bouwplan architectonisch in de omgeving past op basis van vorm, materiaal en kleurstelling. De gemeente Rheden heeft per dorp een overzichtskaart gemaakt waarin de dorpen zijn verdeeld in drie welstandsniveaus: Niveau 1: bijzonder; Niveau 2: regulier; Niveau 3: soepel/vrij. De planlocatie is gelegen in een gebied dat door de welstandsnota bestempeld wordt als 'Historisch dorpsgebied / dorpse bebouwinglinten woongebieden'. Voor het gebied geldt welstandsniveau 2 (regulier). Er gelden voor de planlocatie algemene criteria voor welstand en er is beleid voor het gebied. Er zijn algemene welstandscriteria. De algemene welstandscriteria schrijven voor dat ontwikkelingen op de planlocatie de volgende regels voor: 23 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Relatie tussen vorm, gebruik en contstructie; Relatie tussen bouwwerk en omgeving; Betekenissen van vormen in sociaal-culturele context; Evenwicht tussen helderheid en complexiteit; Schaal en maatverhoudingen; Tevens is er beleid dat specifiek op het gebied waar de planlocatie onderdeel van is. Dit zijn de criteria die gelden voor 'historisch dorpsgebied / dorpse bebouwing'. Deze welstandscriteria fungeren als achtervang wanneer de reguliere toetsingscriteria onvoldoende houvast bieden. De volgende criteria gelden voor de planlocatie: Hoofdaspecten Bebouwing en omgeving: Bij nieuw- en verbouw rekening houden met de gebiedskarakteristiek. Nieuwbouw baseren op de gegroeide kleinschaligheid, openheid en diversiteit. Het bebouwingsbeeld van herkenbare individuele panden in stand houden. Bij nieuwbouw zijn de parcellering, de positie, de oriëntatie en de ritmiek van de oorspronkelijke bebouwing richtinggevend. Verspringingen in de rooilijn dragen bij aan het individuele bebouwingsbeeld. Bedrijfsbebouwing op het achtererf plaatsen. Panden richten naar de openbare ruimte. Deelaspecten Massa en vorm Uitgangspunt voor het bouwplan is toepassing van een kapvorm De bestaande samenhang en afwisseling in de vormgeving van de kappen in de omgeving is richtinggevend. De bouwmassa is compact en opzichzelfstaand. De bouwhoogte is afgestemd op die van de naaste omgeving.
Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen, mogen toevoegingen per pand geen afbreuk doen aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel. En zijn dus ondergeschikt. Afhankelijk van de architectuur van het pand, een bijbehorend bouwwerk voorzien van een hellend of plat afgedekt dak. Gevelcompositie Gevels die zijn gericht naar de openbare ruimte vertonen een open uitstraling. Er is aandacht voor de overhoekse samenhang van gevels. Gevels hebben een hiërarchische opbouw. In de horizontale gevelopbouw worden de begrenzingen van de onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) als belangrijkste elementen behandeld. De compositie van gevelopeningen vertoont samenhang. Bij splitsing van het pand blijft de oorspronkelijke gevelcompositie leidend. 24 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Bij verbouw en renovatie aansluiten bij de richting en de maatverhoudingen van de bestaande gevelopeningen. Bij nieuwbouw rekening houden met de bebouwing in de omgeving voor wat betreft stijlkenmerken en materiaalkeuze. Toevoegingen aan de voorzijde maken deel uit van de gevelcompositie. De plaatsing en behandeling van de hoofdentree krijgt bijzondere aandacht. Detailaspecten Materiaalgebruik, kleurgebruik en detaillering Terugliggende gevelopeningen nastreven. Het materiaal- en kleurgebruik houdt rekening met de gebiedskarakteristiek. Bij verbouwing of renovatie is het oorspronkelijke materiaal- en kleurgebruik uitgangspunt. In hoofdzaak bakstenen voor gevels en keramische dakpannen op daken toepassen. Voor de hoofdmaterialen gedekte kleuren / aardkleuren toepassen. In lichte kleuren geschilderde gevels of stucwerk zijn toegestaan, indien deze kenmerkend
zijn voor
de
omgeving en
in getemperd
kleurniveau worden
toegepast. De detaillering van gevels die zijn gericht naar de openbare ruimte krijgen een hoge mate van aandacht Bij renovatie rekening houden met de kenmerkende ornamentiek als overstekken, dak- en gevellijsten, siermetselwerk en speklagen. Bij renovatie en verbouw blijven de authentieke detaillering zoals overstekken, geaccentueerde lijsten en siermetselwerk behouden. Bij nieuwbouw krijgt de detaillering een hoge mate van aandacht. Conclusie In het voorgenomen plan worden twee bestaande panden getransfomeerd naar woningen. Deze panden blijven behouden en worden inpandig gewijzigd. Eventuele aanpassingen aan de gevels zullen getoetst worden aan de welstandscriteria. De nieuw te bouwen patiowonigen worden getoetst aan de welstandscriteria. Bij het realiseren van deze woningen zullen bovenstaande criteria in acht worden genomen die gelden voor nieuwbouwwoningen. Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan met daarin opgenomen
een
stedenbouwkundig
kader
opgesteld
(Bijlage
1).
In
dit
beeldkwaliteitsplan zijn beeldkwaliteitseisen geformuleerd ten aanzien van onder andere de bebouwing, massa en vorm, gevelcompositie en materiaalgebruik. De welstandsnota is namelijk niet toereikend om in een later stadium de bouwplannen te toetsen
op
redelijke
eisen
van
welstand.
Daarom
wordt
gelijktijdig
met het
bestemmingsplan een herziening van het toetsingskader ten behoeve van de welstandstoets
in
procedure
gebracht.
Het
herziene
toetsingskader
voor
het
binnengebied wordt gevormd door het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan is tevens opgenomen in de regels van dit bestemmingsplan om het plan ook juridisch te borgen. 25 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
3.4.4 Bouwen op achterterreinen in de gemeente Rheden Op 30 maart 2021 is het beleidskader 'Bouwen op achterterreinen in de gemeente Rheden' vastgesteld. In het beleidskader staan criteria waarmee bouwplannen voor maximaal drie woningen op achterterreinen kunnen worden beoordeeld. De nieuwbouwinitiatieven worden getoetst aan algemene uitgangspunten, om ervoor te zorgen dat er geen onverantwoorde situaties ontstaan als gevolg van de inbreiding. In beginsel wordt meegewerkt aan woningbouwinitiatieven wanneer aan de volgende 11 criteria wordt voldaan: 1.
Er is sprake van het toevoegen van enkele woningen. Dit aantal is afhankelijk van de grootte van het terrein en de verdere aanvullende voorwaarden;
2.
De ruimtelijke kwaliteit blijft minimaal gelijk of wordt versterkt (door bijvoorbeeld het toevoegen van groen);
3.
De inbreiding voegt zich op een verantwoorde wijze in de ruimtelijke context door aan te sluiten op de kenmerken van zijn omgeving (onder andere uitstraling, schaal, maatvoering);
4.
Het initiatief past binnen de gemeentelijke woonvisie;
5.
Het initiatief is gepland in een nieuw te bouwen gebouw of in een daarvoor geschikt of geschikt te maken gebouw;
6.
Met het initiatief is een goed woon- en leefklimaat geborgd voor de toe te voegen woning en de aangrenzende percelen. Dit kan bijvoorbeeld door aan te tonen dat nieuwbouw
geen
onevenredige
vermindering
van
privacy
of
afname
van
daglichttoetreding als gevolg van schaduwwerking in aangrezende bebouwing en terreinen met zich meebrengt; 7.
Het voorgenomen initiatief - voor zover gelegen op een terrein ruimtelijk behorend bij een monument, een beeldbepalend pand of in een aangewezen beschermd dorpsgezicht of cultuurhistorisch of stedenbouwkundig waardevolle zone - doet geen
onevenredige
afbreuk
aan
de
aanwezige
cultuurhistorische
en
stedenbouwkundige waarden zoals deze ter plaatse van toepassing zijn en zijn vastgesteld; 8.
Het terrein waarop het initiatief is voorzien is direct ontsloten op en benaderbaar vanaf de openbare weg of een ruimte met een openbaar toegankelijk karakter;
9.
De nieuwe woning/woningen is/zijn vanaf de openbare ruimte als zodanig zichtbaar en herkenbaar waarmee de sociaal maatschappelijke risico's worden beperkt;
10. Op
het
terrein
waarop
het
initiatief
is
voorzien
wordt
voldoende
parkeergelegenheid gerealiseerd om te voldoen aan de parkeerbehoefte die wordt gegenereed als gevolg van het programma. Het geldende parkeerbeleid is hiermee het uitgangspunt; 11. De
situering
hulpdiensten,
van zoals
het
initiatief
adequate
is
benaderbaar
bereikbaarheid
door
door
en
en
toegankelijk
voor
beschikbaarheid
van
bluswatervoorziening voor de brandweer. Wanneer initiatieven voldoen aan de voorgaande criteria, worden de plannen nader getoetst aan het overige geldende beleid en reguliere wettelijke toetsingskaders. Conclusie 26 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Het voorgenomen plan waarbij twee patiowoningen worden gerealiseerd op het achterterrein bij de Sophiastraat en IJsselstraat is getoetst aan bovenstaande criteria. Er worden twee woningen gerealiseerd wat gezien de omvang van het achterterrein wenselijk is. Er is gekeken naar de ruimtelijke context en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt door de ontwikkeling versterkt. Het plan is getoetst aan de gemeentelijke woonvisie. De woningen zijn via de Sophiastraat te bereiken. Daarnaast wordt het plan in het volgende hoofdstuk getoetst aan de aspecten privacy en schaduw, archeologie en parkeren. Daarnaast is het terrein toegankelijk voor hulpdiensten. Het plan voldoet aan bovenstaande criteria.
27 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
28 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten
In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Hierin is aandacht voor de verschillende milieuaspecten zoals flora en fauna en luchtkwaliteit, en is er aandacht voor milieuzonering, verkeer en parkeren en externe veiligheid.
4.1
Flora en fauna
4.1.1 Wettelijk kader Wet natuurbescherming Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied.
Ook
zorgen
de
provincies
vanaf
deze
datum
voor
vergunningen
en
ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer. De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden. Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten. Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden. Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling
of
een
ontheffing
aan
te
vragen.
Voor
onder
andere
reguliere
werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten
op
voorwaarde
dat
gehandeld
wordt
volgens
een
goedgekeurde
gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld. Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen. Zorgplicht Voorts geldt bij uitvoering van werkzaamheden ten allen tijde een de algemene zorgplicht (artikel 1.11 Wet natuurbescherming). Deze schrijft voor dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel als mogelijk voorkomen moeten worden. Dit betekent dat wanneer tijdens uitvoering van de werkzaamheden een algemeen beschermde soort als konijn, veldmuis of gewone pad wordt aangetroffen zij de ruimte en tijd moet krijgen om een veilig heenkomen te zoeken. Indien nodig kunnen 29 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
aangetroffen exemplaren verplaatst worden naar een naastgelegen ruimte waar geen werkzaamheden uitgevoerd worden. Natuurnetwerk Nederland Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000- gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota's en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.
4.1.2 Gebiedsbescherming Het plangebied ligt op circa 1,4 kilometer afstand van het Natura-2000 gebied 'Veluwe'. Het Natura 2000-gebied 'Rijntakken' ligt ook op circa 1,3 kilometer afstand van het plangebied. Het plangebied is geen onderdeel van Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde onderdeel ligt op circa 850 meter afstand. Dit is het gebied nabij landgoed Biljoen. Nabij de planlocatie ligt geen Beschermd Natuurmonument. Er is verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd door Econsultancy (bijlage 2). Hier in wordt geconcludeerd dat er ten aanzien van beschermde gebieden, provinciaal beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland en beschermde houtopstanden met de voorgenomen plannen geen vervolgstappen noodzakelijk zijn. Stikstofdepositie Sinds 2015 was het Programma Aanpak Stikstof (hierna: PAS) van kracht. Het programma bevatte een integrale beoordeling van de bron- en gebiedsgerichte maatregelen voor de aanpak van de stikstofproblematiek. Deze maatregelen werden getroffen in en nabij de Natura 2000-gebieden die onderdeel zijn van het PAS. Als
gevolg
van
de
uitspraak
van
de
Raad
van
State
van
29
mei
2019
(ECLI:NL:RVS:2019:1603) geldt het PAS voor geen enkel Natura 2000-gebied meer. Dit betekent ook dat de collectieve passende beoordeling via het PAS door de uitspraak is komen te vervallen. Met de AERIUS Calculator kunnen de effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op Natura 2000-gebieden worden bepaald. Door de uitspraak is in het kader van dit bestemmingsplan ook gekeken naar de mogelijk te verwachten effecten. Zoals aangegeven liggen de Natura-2000 gebieden 'Veluwe' en 'Rijntakken' op circa 1,3 en 1,4 kilometer van het plangebied. Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie zijn, gezien de afstand (± 1,3 km) tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden in combinatie met de aard van de plannen (sloop en woningbouw) niet te verwachten. Voor de volledigheid heeft de Omgevingsdienst Regio Arnhem op 18 mei 2022 een stikstofdepositieberekening voor de nieuwe gebruiksfase uitgevoerd. Conform het document 'Instructie gegevensinvoer voor AERIUS Calculator 2020' van BIJ12 heeft een gasloze woning een stikstofemissie gelijk aan nul. De verkeerssituatie ten gevolge van het voorgenomen plan is wel meegenomen in de stikstofdepositieberekening. Uit de berekening blijkt dat er in de gebruikersfase geen stikstofdepositie plaatsvindt op Natura 2000-gebied.
De toetsing van de Omgevingsdienst Regio Arnhem en de rekenresultaten van de nieuwe gebruiksfase zijn te vinden in Bijlage 3 en Bijlage 4 van deze toelichting. Per 1 juli 2021 is de wetgeving ten aanzien van de stikstofdepositie afkomstig van emissie bij de bouw veranderd. Hiermee vervalt mogelijke vergunningsplicht voor de aanlegfase
van
een
project.
De
vrijstelling
geldt
voor
bouw-,
aanleg-
en
sloopactiviteiten. Om deze reden zal de Omgevingsdienst Regio Arnhem projecten niet 30 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
meer beoordelen op de hoogte van de depositie in aanlegfase. Stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor het voorgenomen plan.
4.1.3 Soortenbescherming Om de effecten van de voorgenomen wijziging op de aanwezige flora en fauna te bepalen is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd door Econsultancy (bijlage 2). Dit verkennend onderzoek zoomt in op de (mogelijke) schadelijke effecten door de activiteiten en op welke wijze in het kader van de wet gehandeld kan worden. De conclusies luiden als volgt. In de te slopen bouwdelen zijn nesten van jaarrond beschermde broedvogels uitgesloten. In de aangrenzende bebouwing kunnen mogelijk wel nestlocaties van huismussen en gierzwaluwen voorkomen. Met de sloop bestaat het risico dat broedgevallen in aangrenzende bebouwing worden verstoord. Daarom dienen de sloopwerkzaamheden van de aanbouwen buiten het broedseizoen (15 maart – 15 augustus) uitgevoerd te worden. Ten aanzien van algemene broedvogels dient het aanwezige groen buiten het broedseizoen verwijderd te worden. Globaal kan hiervoor de periode 15 maart – 15 augustus aangehouden worden, geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen. Als het groen toch in het broedseizoen verwijderd dient te worden, zal kort voorafgaand aan de werkzaamheden door een terzake kundig ecoloog een inspectie gedaan moeten worden naar de aanwezigheid van een broedgeval in het te verwijderen groen. De te slopen bouwdelen zijn niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen.
De aangrenzende bebouwing is wel geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen als gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Met de voorgenomen sloop en nieuwbouw dient voorkomen te worden dat verblijfplaatsen in de aangrenzende bebouwing niet beschadigd of vernield worden, of dat vleermuizen worden verstoord. Het is daarom ook noodzakelijk om te voorkomen dat er verlichting zoals bouwlampen wordt toegepast die uitstraalt op de gevels van de aangrenzende bebouwing.
4.1.4 Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er vanuit de flora- en faunaregelgeving geen beperkingen worden opgelegd aan onderhavig initiatief.
4.2
Bodemkwaliteit
4.2.1 Wettelijk kader De Wet ruimtelijke ordening (Wro) schrijft voor dat in het kader van een ruimtelijk planologische procedure moet worden aangetoond dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het gewenste nieuwe gebruik. De bodemkwaliteit kan (negatief) van invloed zijn op de gewenste nieuwe ontwikkeling. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Door middel van een dergelijk onderzoek kan in beeld worden gebracht of de bodemkwaliteit en de beoogde functie van het plangebied bij elkaar passen.
31 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
4.2.2 Resultaten onderzoek Voorliggend initiatief voorziet in een functiewijziging van bedrijf naar wonen. Tevens zullen ten aanzien van het initiatief graafwerkzaamheden worden uitgevoerd. De planologisch geldende functie van de locatie betreft een milieugevoelige functie, aangezien er meerdere personen voor langere tijd in de woningen aanwezig kunnen zijn. Op de planlocatie zijn bodemverontreinigingen bekend. Door Furgo is in november 2002 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit bleek onder andere dat de bovengrond ten westen van de wasplaats is sterk verontreinigd is met zink, matig verontreinigd is met PAK en lood en licht verontreinigd is met zware metalen en minerale olie. Ten oosten van de wasplaats is de bovengrond licht verontreinigd met minerale olie. Het grondwater is licht verontreinigd met per. Het verkennend bodemonderzoek uit 2002 adviseert een nader onderzoek uit te voeren. In 2003 blijkt een deel van de verontreinigde grond gesaneerd te zijn. In de werkplaats, werd naast het oliedrukvat voor de hefbrug een sterke verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Ter plaatse van de werkplaats dient een nader onderzoek naar de verontreiniging met minerale olie te worden uitgevoerd. Daarom
is
door
Boluwa
een
verkennend
bodemonderzoek
en
verkennend
bodemonderzoek asbest uitgevoerd. De rapportage is bijgevoegd in Bijlage 5. De resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek geven (moglijk) milieuhygiënische belemmeringen voor de herontwikkeling van de locatie. Op het terrein worden zowel in de boven- als in de ondergrond naast licht verhoogde gehalten zware metalen, PCB's en PAK (10-VROM) eveneens matig (bovengrond rond voormalige opslag KCA en ondergrond overig terrein) tot sterk (boven- en ondergrond overig terrein) verhoogde gehalten zware metalen aangetoond. Op de locatie hoeft geen nader asbestonderzoek te worden uitgevoerd aangezien er geen overschrijding van de interventiewaarde (100 mg/kg.ds.) of de vastgestelde norm voor nader onderzoek van ½ x 100 mg/kg.ds. plaatsvindt (er is geen asbest aangetoond). Tevens is er een asbestinventarisatie uitgevoerd door SGS Search Ingenieursbureau B.V. (bijlage 6). Tijdens de inventarisatie zijn geen asbesthoudende toepassingen aangetroffen. Door
Boluwa
Eco
Systems
BV
in
augustus
2021
aanvullend
verkennend
bodemonderzoek en aanvullend verkennend bodemonderzoek asbest uitgevoerd. Dit naar aanleiding van opmerkingen van de gemeente Rheden waarin wordt aangegeven dat ten oosten van Sophiastraat 51 in het verleden een pad heeft gelopen. Dit gedeelte dient aanvullend onderzocht te worden. De rapportage van dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 7. Uit het aanvullend verkennend bodemonderzoek blijkt dat in de bovengrond licht [>achtergrondwaarde] verhoogde gehalten PCB (som 7), kobalt, molybdeen, cadmium, kwik en PAK (10-VROM) aangetoond. Daarnaast is een matig [>tussenwaarde] verhoogd gehalte nikkel en zijn sterk [>interventiewaarde] verhoogde gehalten koper, zink, lood en minerale olie aangetroffen. kwik, lood en PAK (10-VROM) aangetoond. De resultaten
van
het
uitgevoerde
bodemonderzoek
geven
milieuhygiënische
belemmeringen voor de herontwikkeling van de locatie. Op de deellocatie is sprake van een matig tot sterke verontreiniging met nikkel, koper, zink, lood en minerale olie. Het verontreinigde buitenterrein dient voorafgaand aan de herontwikkeling te worden gesaneerd. Initiatiefnemer is bezig met het op laten stellen van een saneringsplan. Dit saneringsplan wordt te zijner tijd ingediend bij de provincie Gelderland. 32 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
Uit het aanvullend verkennend bodemonderzoek asbest blijkt dat op de locatie geen nader onderzoek hoeft plaats te vinden. Het gehalte asbest bevindt zich niet boven de interventiewaarde en de vastgestelde norm voor nader onderzoek van ½ x 100 mg/kg.ds.
4.2.3 Conclusie Geconcludeerd wordt dat de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Uit het aanvullend verkennend bodemonderzoek zijn verontreinigingen aangetroffen in de bodem welke gesaneerd dienen te worden. Deze verontreinigingen worden gesaneerd op basis van een saneringsplan. Momenteel is nog niet de volledige planlocatie onderzocht. Voordat er gestart wordt met de bouw van de nieuwe woningen, dient ook een bodemonderzoek onder de nu bestaande panden Sophiastraat 51 en IJsselstraat 63-65 uitgevoerd te worden. Indien noodzakelijk worden ook hier maatregelen getroffen om de bodem geschikt te maken voor de gewenste situatie. Daarmee worden maatregelen getroffen om de milieuhygiënische bodemkwaliteit te laten volstaan voor het beoogde gebruik.
4.3
Cultuurhistorie en archeologie
4.3.1 Wettelijk kader Vanaf 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Doelstelling van de wet is de bescherming en het behoud van archeologische en cultuurhistorische waarden. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met het erfgoed van nationaal belang wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarin heeft en hoe het toezicht wordt geregeld. Als gevolg van deze wet wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het erfgoed meegewogen zoals alle andere aspecten die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.
4.3.2 Cultuurhistorie De bestaande
panden aan
aanduiding
rijks-
als
of
de
Sophiastraat en de
gemeentelijk
monument
en
IJsselstraat kennen geen is
niet
aangemerkt
als
beeldbepalend of karakteristiek in het geldende bestemmingsplan. Ook worden de omgeving en het landschap niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. Wel kennen de gronden aan de voorgevel van de woningen de gebiedsaanduiding 'overige zone - stedenbouwkundig waardevol'. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone stedenbouwkundig waardevol' geldt dat die gronden -naast de andere aangewezen bestemming(en)- tevens bestemd zijn voor de instandhouding en bevordering van het open stedenbouwkundige karakter van de gronden en van het representatieve straatbeeld. De gronden worden aldus geacht geen deel uit te maken van het erf bij het hoofdgebouw. Om dit te waarborgen wordt deze gebiedsaanduiding overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Ter plaatse van het perceel IJsselstraat 63 bevond zich in 1832 bouwland. Sinds in ieder geval 1934 staat het huidige pand al op het perceel. Ook toen was het pand een dubbel woonhuis (toentertijd IJsselstraat 65 en 67). In 1956 bevonden zich drie bedrijven op deze locatie. In de huidige showroom waren een bakkerij en koperslagerij gevestigd. Het achterpand van IJsselstraat 63 werd gebruikt ten behoeve van de bakkerij. In de werkplaats aan de Sophiastraat was een tabakswinkel gevestigd. Op het binnenterrein achter deze panden was een kwekerij gevestigd.
Al deze percelen zijn in 1956 gekocht door de eigenaar van autobedrijf dat 33 Velp-Zuid, locatie Sophiastraat 5 1 - Ijsselstraat 6 3 - 6 5 (ontwerp)
zich vestigde op de locatie. In 1969 werd het pand aan IJsselstraat 63 als krot aangemerkt. In 1975 is het pand vervolgens verbouwd tot een autoshowroom en magazijn. In datzelfde jaar voegde de eigenaar van de showroom het perceel IJsselstraat 63 samen met het perceel (en achterterrein) van Sophiastraat 51. Aan dit gehele perceel werd het adres IJsselstraat 63 toegekend. In 1986 volgde nog een verbouwing. Tot op heden wordt het terrein gebruikt als autoshowroom, magazijnruimte en uitbalanceerruimte. Geconcludeerd kan worden dat met de gewenste ontwikkeling geen schade wordt toegebracht aan bestaande cultuurhistorische panden of structuren.
4.3.3 Archeologie Gemeenten zijn verplicht om bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Voorts geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. De planlocatie heeft in het bestemmingsplan 'Velp 2016, Woongebieden-Zuid' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Dit bestemmingsplan schrijft voor dat indien er meer dan 250 m2 gegraven wordt en er wanneer dieper dan 30 centimeter de grond in gegraven wordt, archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De werkzaamheden voor de te realiseren patiowoningen overschrijden de ondergrens die gesteld is voor archeologisch onderzoek. Daarom is door RAAP een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is bijgevoegd in bijlage 8. Op basis van het bureauonderzoek gold een middelhoge archeologische verwachting. Het terrein is in 2003 illegaal gesaneerd en vervolgens opgevuld met een dik pakket grof grind (dikte . 50 cm). De bodem in het plangebied is tot in de C-horizont verstoord. De C-horizont is aangeboord in boringen 1 en 3 op een diepte van 160 cm -mv (12,66 m +NAP) en 120 cm -mv (12,82 m +NAP). Er zijn geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van bodemvorming aangetroffen. Tevens is geen plaggendek aanwezig.