20260416 Programma Haveland Concept volledige conceptversie

Bron: ODRA. BAG = brandaandachtsgebied, GAG = gaswolkaandachtsgebied, EAG = explosieaandachtsgebied, PR=plaatsgebonden risico. 22

Voor de planontwikkeling van deelgebied 1 en 2 is het dan nodig dat de mogelijkheid voor een lpg-tank wordt opgeheven (of verplaatst). Ook de aftakking van de hogedruk aardgasleiding naar Haveland zal mogelijk voor planontwikkeling verwijderd moeten worden. Voor de hele gemeente zullen, vanwege het opstellen van het omgevingsplan gelet op de Omgevingswet, keuzes gemaakt moeten worden hoe om te gaan met aandachtsgebieden voor omgevingsveiligheid. Hierbij zullen ook consequenties voor dit project betrokken moeten worden. In het kader van de aandachtsgebieden zal daarbij rekening moeten worden gehouden met het groepsrisico. Dit is een verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag, hier de gemeente, waarin deze het restrisico beschouwt, en dan accepteert of maatregelen voor treft. •

• •

Beoogd resultaat: inzicht in de milieutechnische haalbaarheid en omgevingsveiligheid, dat zorgt voor een goed woon- en leefmilieu waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van zowel bewoners als bedrijven. Wie voert uit: initiatiefnemers. Doorlooptijd: de onderzoeken vinden plaats ten tijde van uitwerking van het desbetreffende deelgebied.

3.5 Programmalijn participatie en communicatie 3.5.1. Algemeen De transformatie van Haveland heeft een lange doorlooptijd, verwachting minimaal 15 jaar, en vereist een nauwe samenwerking tussen de verschillende stakeholders, zoals: grondeigenaren, overheden en andere betrokkenen. Er wordt een stapsgewijze aanpak gevolgd per deelgebied en in projecten. Communicatie en de participatie rond projecten en deelgebieden zijn in principe de verantwoordelijkheid voor initiatiefnemers. Om de transformatie van Haveland als geheel voldoende in beeld te houden neemt de gemeente het voortouw in de communicatie en de organisatie van participatie voor het plangebied als geheel. De gemeente onderneemt daarin al de benodigde activiteiten. We brengen daar lijn in met een communicatieplan en een participatieplan.

3.5.2 Communicatieplan In het communicatieplan worden de aanpak, rollen en communicatiemiddelen bepaald waarmee de gemeente ervoor zorgt dat alle betrokkenen en omwonenden goed geïnformeerd blijven en de voortgang en het belang van de transitie van Haveland onder de aandacht blijft. Er wordt een communicatieplan voor de periode 2026–2030 opgesteld. De communicatie is gericht op verschillende doelgroepen, namelijk de vastgoedeigenaren (private partijen), de ondernemers, de bewoners en omgeving, en de verschillende overheden (provincie Gelderland, regio en het Rijk). In de communicatie wordt steeds uitgegaan van het principe: de juiste informatie, via het juiste kanaal, op het juiste moment. Het doel van de communicatie binnen het omgevingsprogramma is om de eigenaren van panden en gronden in het gebied te enthousiasmeren en de participatie van eigenaren en initiatiefnemers aan de transformatie te ondersteunen. Bewoners, omwonenden en toekomstige gebruikers van het gebied worden goed geïnformeerd over en voorbereid op de veranderingen. De gemeente heeft: • • •

Een actieve rol in de communicatie over de transformatie van het gebied als geheel. Een actieve rol in de communicatie richting bedrijven en omwonenden Een actieve rol in de communicatie met grondeigenaren en overheden.

Elke boodschap of activiteit moet bijdragen aan een duidelijke gedragsverandering of houding bij stakeholders, zoals, eigenaren activeren tot meedenken/meedoen, samenwerking versterken met overheden, bewoners en ondernemers informeren en voorbereiden op veranderingen. Daarnaast wordt gewerkt aan een heldere en consistente kernboodschap ter ondersteuning van de communicatie over het programma.

23

•

• •

Beoogd resultaat: een communicatieplan dat inzicht geeft in de planmatige aanpak van communicatie-activiteiten en de keuze voor het passende niveau van communicatie, zodanig dat deze bijdragen aan het draagvlak en de realisatie van de beoogde ontwikkeling van het gebied. Wie voert uit: gemeente Rheden. Looptijd/planning: communicatieplan 2026, communicatieactiviteiten zijn verder doorlopend.

3.5.3 Participatieplan Voor de organisatie van de participatie stelt de gemeente een participatieplan op en bepalen we het participatieniveau. In ons participatiebeleid wordt erkend dat elke participatie anders is; daarom stemt de gemeente de aanpak af op de specifieke situatie. In het participatieplan houden we rekening met de kenmerken van het gebied Haveland met de drie deelgebieden. We houden rekening met eigenaren die een verschillende mate van betrokkenheid hebben bij de gewenste transformatie van Haveland en met bewoners en omwonenden van het bestaande gebied. De gemeente ziet het als een uitdaging om ook toekomstige gebruikers en bewoners van het gebied te betrekken en nieuwe initiatiefnemers te interesseren. Het niveau van participatie en de gekozen aanpak stemmen we af op het gebied en op de ambitie die met de ontwikkeling wordt nagestreefd. In de stappen die tot nog toe zijn gezet, zoals het opstellen van het masterplan en onderzoeken die lopen naar verdere invulling van het mogelijke bouwprogramma op het gebied van wonen en werken, hanteren we de participatieniveaus informeren en raadplegen. In de verdere uitwerking van de participatie maken we onderscheid tussen het gehele plangebied Haveland, de drie deelgebieden en projectniveau. Voor het plangebied Haveland als geheel, neemt de gemeente het initiatief in het organiseren van een vorm van participatie.

Voor de deelgebieden en voor het projectniveau is de initiatiefnemer verantwoordelijk voor de participatie, waarbij de gemeente kiest voor een controlerende en stimulerende rol. •

• •

Beoogd resultaat: een participatieplan dat inzicht geeft in de planmatige aanpak van participatie-activiteiten en de keuze voor het passende niveau van participatie, zodanig dat deze bijdragen aan het draagvlak en de realisatie van de beoogde ontwikkeling van het gebied. Wie voert uit: gemeente Rheden. Looptijd/planning: participatieplan gereed 2026. Inrichting participatie structuren vierde kwartaal 2026. Activiteiten doorlopend, of wanneer van toepassing.

3.6 Gebiedsspecifieke maatregelen 3.6.1 Algemeen Voor dit omgevingsprogramma worden drie deelgebieden onderscheiden op basis van de gebiedskaart van het Masterplan Haveland. Deze indeling is richtinggevend voor de fasering van de ontwikkeling, waarbij de deelgebieden afzonderlijk tot ontwikkeling kunnen komen en elk een zelfstandig functionerend geheel moeten vormen. De maatregelen per deelgebied geven uitwerkende maatregelen ter aanvulling van de gebiedsbrede programmalijnen. In sommige gevallen zijn maatregelen op gebiedsniveau afhankelijk van de (voortgang van) gebiedsbrede maatregelen. Het afsluiten van de SOK is bijvoorbeeld afhankelijk van de aanpak van het kostenverhaal en de uitkomst van de HOK. Onderstaande afbeelding, figuur 4 is een indicatie van wat er per deelgebied nodig is. Wanneer de ontwikkeling daadwerkelijk gaat plaatsvinden is nog onzeker. Moment van start ontwikkeling is daarom in figuur 4 een moment gekozen welke kan veranderen en daarom indicatief is. Deelgebied 1 ligt grotendeels braak en is het verst in planvorming; hier wordt hoofdzakelijk ingezet op woningbouw, aangevuld met voorzieningen en werkgelegenheid, waardoor dit gebied naar verwachting als eerste in ontwikkeling kan worden gebracht.

Deelgebied 2 betreft het bestaande industrieterrein met gevestigde bedrijven, terwijl deelgebied 3 grotendeels in gebruik en eigendom is van betoncentrale De Meteoor. De fasering en planning van 24

de transformatie van deze deelgebieden is sterk afhankelijk van gesprekken en mogelijkheden die besproken worden met deze eigenaren.

Figuur 4 Indicatie van fasering en planning per deelgebied (voor zover mogelijk)

3.6.2 Cultuurhistorisch onderzoek De gemeente vraagt van initiatiefnemers te onderzoeken hoe het industriële erfgoed kan bijdragen aan het unieke en onderscheidende karakter van het gebied. Van objecten waarvan de cultuurhistorische waardes nog niet bekend zijn is aanvullend onderzoek nodig. Er is in 2024 een cultuurhistorische verkenning gedaan om inzicht te krijgen in de cultuurhistorische waarde van de gebouwen in het plangebied, binnen de stedenbouwkundige en landschappelijke context. In het masterplan zijn de belangrijkste opgaven en aanknopingspunten uit deze verkenning verwerkt. We gaan op de volgende manier om met cultuurhistorische gebouwen in het plangebied: •

objecten met een hoge cultuurhistorische waarde is het uitgangspunt conserverend behoud; objecten met een positieve cultuurhistorische waarde is het uitgangspunt behoud/ behoud door transformatie; objecten met een indifferente waarde, is ruimte is voor sloop/nieuwbouw, tenzij ze een beeldbepalend karakter hebben, deze objecten zijn eveneens opgenomen in het Masterplan en dienen als uitgangspunt te dienen bij verdere uitwerking.

• •

In het onderzoek zijn ook objecten aangegeven waar nader onderzoek plaats moet vinden naar de cultuurhistorische waarden. Over het algemeen betreft het gebouwen waar een bouwhistorisch onderzoek op locatie in combinatie met archiefonderzoek uitsluitsel moet geven over de architectuurhistorische waarde, de gaafheid en zeldzaamheid, en daarmee het belang. Dit wordt per deelgebied wwar nodig opgepakt. •

• •

Beoogd resultaat: inzicht in de architectuurhistorische waarde, gaafheid en zeldzaamheid van gebouwen, om uitsluitsel te geven over het cultuurhistorisch belang binnen de gebiedsontwikkeling. Wie voert uit: initiatiefnemers. Doorlooptijd: afhankelijk per deelgebied. In 2024 is reeds een culturele verkenning afgerond; aanvullend onderzoek vindt plaats per deelgebied.

25

3.6.3 Stedenbouwkundig plan Wanneer er zicht is op de gewenste transformatie van het deelgebied is voor de ontwikkeling van een initiatief een stedenbouwkundige uitwerking nodig. Initiatiefnemer stelt in samenspraak met de gemeente een stedenbouwkundig plan op. Binnen de kaders van het beleid en het Masterplan en het algemene beeldkwaliteitsplan voor Haveland wordt in de stedenbouwkundige uitwerking gevraagd om de volgende onderdelen: • • •

Uitgangspunten bepalen vanuit de context* Stedenbouwkundig- en landschapsplan Beeldkwaliteitsplan

* relatie met het dorp, met het landschap en de onderlinge relatie tussen de deelgebieden: wegenstructuur, waterstructuur, groenstructuur, verkavelingsstructuur, bebouwingstypologie, vorm en hoogte bebouwing etc. Deze stedenbouwkundige uitwerking wordt gedaan wanneer grondeigenaar een andere functie wil voor zijn/haar gronden. Hierbij wordt transformatie ingestoken vanuit een totaalplan per deelgebied en in relatie met de context. Hierbinnen is een fasering mogelijk bij de uitvoering van verschillende deelfases binnen dat deelgebied.

•

• •

Beoogd resultaat: een samenhangend en uitvoerbaar totaalplan waarin context, inrichting, bebouwing en fasering integraal worden uitgewerkt voor de transformatie of functiewijziging van een deelgebied. Wie voert uit: initiatiefnemers. Doorlooptijd: afhankelijk per deelgebied. Voor deelgebied 1 verwachting doorlooptijd 2026-2027.

3.6.4 Specifiek beeldkwaliteitsplan (per deelgebied) Per deelgebied wordt een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de gewenste ruimtelijke uitstraling en identiteit nader worden uitgewerkt. Hierin worden de uitgangspunten vastgelegd voor onder andere de architectuur, materiaalgebruik, massaopbouw, inrichting van de openbare ruimte en de samenhang tussen bebouwing en buitenruimte. Ook de groenstructuren maken hier integraal onderdeel van uit, zodat bomen, groenstroken, waterstructuren en verblijfsplekken niet alleen functioneel, maar ook als dragers van kwaliteit en samenhang worden ontworpen. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen en borgt dat per deelgebied een herkenbare en hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd. •

• •

Beoogd resultaat: inzicht in het ruimtelijk raamwerk en de beeldkwaliteit, dat als toetsingskader dient voor de kwalitatieve borging van groenstructuren, bebouwing en klimaatadaptatie per deelgebied. Wie voert uit: initiatiefnemer in samenspraak met gemeente Rheden. Doorlooptijd: afhankelijk per deelgebied. Voor deelgebied 1 verwachting doorlooptijd 2026-2027.

•

3.6.5 Inrichtingsplannen Per deelgebied wordt, na vaststelling van het stedenbouwkundig plan, een inrichtingsplan opgesteld waarin de ruimtelijke hoofdstructuur verder wordt uitgewerkt op uitvoeringsniveau. Het stedenbouwkundig plan legt de positionering van functies, bouwvlakken en hoofdstructuren vast; het inrichtingsplan vertaalt deze kaders concreet naar de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij worden onder meer de situering en maatvoering van wegen en paden, parkeervoorzieningen, groen- en waterstructuren, verblijfsplekken en technische voorzieningen uitgewerkt. Het inrichtingsplan vormt daarmee de praktische en technische basis voor realisatie per deelgebied en zorgt voor een samenhangende en uitvoerbare inrichting.

26

• • •

Beoogd resultaat: uitvoeringsgericht ontwerp voor de inrichting van de (openbare) ruimte, binnen de kaders en ambities die in het masterplan zijn vastgelegd. Wie voert uit: initiatiefnemers. Doorlooptijd: afhankelijk per deelgebied. Voor deelgebied 1 verwachting doorlooptijd 2026-2027.

3.6.6 Opstellen wijziging omgevingsplan (inclusief onderzoeken) Het wijzigen van het omgevingsplan voor de transformatie van deelgebied vormt de juridische stap waarmee de eerder vastgestelde stedenbouwkundige, inrichtings- en beeldkwaliteitkaders worden verankerd. Hiermee wordt voor ieder deelgebied vastgelegd welke functies, bouw- en gebruiksmogelijkheden en kwaliteitsrichtlijnen gelden, zodat initiatieven aansluiten op de gemeentelijke doelen. Om een voldoende woon- en leefmilieu te waarborgen, kan het nodig zijn om nadere regels te stellen voor een aansluitend deel van een ander deelgebied. De onderzoeken die bij planontwikkeling moeten worden gedaan richten zich op in ieder geval: • • • • • • • • • • • •

Milieuzonering; Geluid; Trillinghinder; Geur; Luchtkwaliteit; Omgevingsveiligheid; Bodemkwaliteit; Archeologie; Cultuurhistorie; Ecologie; Ontplofbare oorlogsresten; Klimaatadaptatie. • • •

Beoogd resultaat: gewijzigd omgevingsplan waarin (per deelgebied) wordt vastgesteld welke functies, bouw- en gebruikersmogelijkheden en kwaliteitsrichtlijnen gelden. Wie voert uit: gemeente Rheden. Looptijd/planning: indicatie, een jaar doorlooptijd inclusief voorbereiding, start wanneer dit (deel)gebied gaat transformeren.

3.6.7 HOK en SOK (per deelgebied) Per deelgebied wordt, op basis van het eigendom en de initiatiefrichting, een haalbaarheidsovereenkomst (HOK) en vervolgens – bij een positieve uitkomst van de haalbaarheidsfase – een samenwerkingsovereenkomst (SOK) opgesteld. In de HOK worden de plannen van de initiatiefnemer samen met de gemeente getoetst op ruimtelijke, technische, financiële en juridische haalbaarheid. Hierbij worden kaders uit het Masterplan Haveland en het Omgevingsprogramma Haveland expliciet meegenomen, zodat het initiatief past binnen de strategische en kwalitatieve doelstellingen voor het gebied. Als op basis van de HOK blijkt dat het plan uitvoerbaar is, wordt een SOK gesloten waarin de concrete afspraken voor de realisatie worden vastgelegd, waaronder taakverdeling, verantwoordelijkheden, fasering, kostenverhaal en financiële bijdragen. • • •

Beoogd resultaat: juridisch borgen van afspraken over onderzoeken haalbaarheid en afspraken over realisatie. Wie voert uit: gemeente Rheden en initiatiefnemers. Doorlooptijd: afhankelijk per deelgebied. Voor deelgebied 1 verwachting doorlooptijd 2026-2027.

3.6.8 Mobiliteitsplan (per deelgebied) Per deelgebied wordt een mobiliteitsplan opgesteld. Op basis van een maximaal ontwikkelscenario voor Haveland is in 2025 een eerste verkeerskundig onderzoek verricht. Hieruit blijkt dat met aanpassingen aan de bestaande wegenstructuur de nieuwe woningen en bedrijvigheid ingepast kan worden. De (bestaande) wegen gaan uiteraard intensiever gebruikt worden, maar met 27

aanpassingen lijkt het inpasbaar. Deze aanpassingen zijn waarschijnlijk nodig ter hoogte van de aansluiting Laakweg-Oranjeweg-A348 en de aansluiting Havelandseweg-Arnhemsestraatweg. Ook het wegprofiel van de Havelandseweg, Pinkelseweg en de Schaarweg moet worden aangepast. Verder moet tijdens de transitie van het gebied, het verkeerssysteem, voortdurend worden gemonitord. Aanvullend verkeersmodelonderzoek is uiteindelijk nog wel noodzakelijk. Moment van aanpassing van de knelpunten moet hier per ontwikkeling bezien worden, zodat de noodzakelijk aanpassing op het juiste moment gerealiseerd wordt. Het is aan de initiatiefnemer om voor haar plannen inzicht te geven in de mobiliteitsbewegingen die haar plan geeft. Hiervoor levert initiatiefnemer bij opstellen stedenbouwkundig plannen ook mobiliteitsplan op om hier inzicht in te geven. •

• •

• •

Beoogd resultaat: inzicht in de mobiliteitsbewegingen en verkeerskundige effecten van de plannen van de initiatiefnemers, zodat tijdige en passende infrastructurele maatregelen kunnen worden getroffen. Wie voert uit: initiatiefnemers. Doorlooptijd: afhankelijk per deelgebied. Voor deelgebied 1 verwachting doorlooptijd 2026-2027.

Wie voert uit: Gemeente Rheden Doorlooptijd: Afhankelijk per deelgebied. Voor deelgebied 1 verwachting doorlooptijd 2026-2027.

28

Hoofdstuk 4: Realisatiestrategie 4.1 Algemeen

De gemeente heeft een uitgesproken ambitie om Haveland te ontwikkelen van een in hoofdzaak monofunctioneel bedrijventerrein naar een levendig, groen en gemengd gebied met ruimte voor wonen, werken en recreatie. De gemeente doet al veel om te komen tot een ontwikkeling van Haveland. Het is op dit moment een industriegebied waar bedrijven zijn gevestigd met slechts enkele woningen. De gemeenteraad heeft met het vaststellen van de omgevingsvisie en het Masterplan Haveland een duidelijke andere richting gekozen die ze op wil met het gebied. Dit is een uitnodiging en een wenkend perspectief voor eigenaren en huidige gebruikers in het gebied. De realisatie hiervan gaat uiteraard niet vanzelf. Vergelijkbare gebiedsontwikkelingen elders in het land laten zien dat dit gemoeid gaat met een forse inspanning van de gemeente en financiële investeringen van private partijen en de gemeente om gezamenlijk tot transformatie te komen. Dit omgevingsprogramma bevat maatregelen en acties waarmee de gemeente laat zien de ambities voor Haveland serieus te nemen en aanspreekbaar te zijn voor eigenaren en initiatiefnemers die aan de slag willen. In dit hoofdstuk wordt de realisatiestrategie en de inzet van publiekrechtelijke instrumenten, de instrumenten van het grondbeleid en kostenverhaal nader benoemd.

4.2 Realisatiestrategie 4.2.1 Algemeen De gemeente faciliteert de gewenste ontwikkeling van Haveland en zet waar mogelijk de eerste voorbereidende stappen om die ontwikkeling mogelijk te maken. Het realiseren van herinrichting en herontwikkeling van delen van het gebied laat de gemeente bij voorkeur aan eigenaren en initiatiefnemers. Dat kunnen huidige eigenaren van gronden en gebouwen zijn of partijen van buiten die in willen stappen. Voor de realisatie van deze ambities zoekt de gemeente actief naar samenwerking met de gebiedspartners (eigenaren en gebruikers), met initiatiefnemers (ontwikkelaars), met omwonenden en met lokale belangenorganisaties. De gemeente is van hen afhankelijk voor de gewenste ontwikkeling. Er liggen volop kansen om vormen van bedrijvigheid voort te zetten in een nieuwe situatie en om vorm te geven aan de herontwikkeling van (delen van) het gebied. Het gaat dan om bedrijfsactiviteiten die zich laten mengen met wonen. Voor enkele bedrijven ziet de gemeente de uitdaging om de activiteiten op hun locaties in het plangebied te reorganiseren of, indien mogelijk, uiteindelijk elders te ontplooien. Voor de uiteindelijke volledige ontwikkeling van Haveland is dit een kwestie van lange adem.

In de realisatiestrategie hanteert de gemeente in principe de volgende vormen van rolneming: • Relatie opbouwen met en stimuleren van eigenaren en initiatiefnemers • Verkenningen uitvoeren voor en opstellen van heldere randvoorwaarden voor ontwikkeling, inclusief bestuurlijke afspraken met andere overheden en ontwikkelovereenkomsten met eigenaren en/of initiatiefnemers • Voorbereiding van en uitvoering van de aanpassing van ontsluiting, weginrichting en openbaar groen • Verkenning en opbouwen van draagvlak voor aanpassing van milieugebruiksruimte (dezonering geluidsruimte en optimalisatie vergunde activiteiten passend bij de omgeving) Daarnaast is er de mogelijke inzet van de instrumenten van het grondbeleid (voorkeursrecht, aankoop of onteigening). De instrumenten van grondbeleid zijn uitsluitend ondersteunend aan andere instrumenten en vormen van rolneming door de gemeente. De instrumenten van het grondbeleid worden daarom alleen in combinatie met andere rollen ingezet.

4.2.2 Stimuleren initiatief, ondersteunen met publiekrechtelijke instrumenten De gemeente investeert in de relatie met eigenaren en mogelijke initiatiefnemers om inzicht op te bouwen in hun wensen en belangen. De gemeente stimuleert hen initiatief te nemen voor de 29

gewenste ontwikkeling van Haveland. De gemeente ondersteunt dit door te investeren in de relatie met andere belanghebbenden en betrekt omwonenden en lokale belangenorganisaties. De gemeente neemt het voortouw in de participatie op het niveau van het gebied Haveland als geheel en zoekt daarin de passende rolverdeling met participatie door initiatiefnemers op projectniveau en/of deelgebiedsniveau. Met een goede inzet van communicatie worden partijen verbonden met het project en vergroot de gemeente de kans dat de gewenste ontwikkeling tot stand komt. Het gaat hier om communicatie met de private partijen (eigenaren en initiatiefnemers), met publieke partijen zoals de provincie en met (toekomstige) bewoners. De gemeente stuurt op de gewenste ontwikkeling en het gewenste kwaliteitsniveau met publiekrechtelijke instrumenten, in het bijzonder met het borgen van functiewijziging in het omgevingsplan. Als tussenstap in de herontwikkeling van deelgebieden bepaalt de gemeente randvoorwaarden voor stedenbouwkundig plan, inclusief groenstructuren. De gemeente neemt hierin het voortouw met verkenningen en onderzoek. In samenspraak met initiatiefnemers wordt een stedenbouwkundig plan opgesteld. In het plangebied is sprake van belemmeringen die de gewenste ontwikkeling van een multifunctioneel gebied met werken en wonen gecompliceerd maken.

Dit geldt voor de regels die tussen de regiogemeenten en de provincie zijn vastgelegd voor de regionale programmering werklocaties (RPW). De gemeente neemt het initiatief om met de medeoverheden te komen tot gewijzigde afspraken in de RPW om de belemmeringen voor de herontwikkeling van Haveland weg te nemen. Daarvoor onderzoekt de gemeente welke bedrijfsmatige functies een plek kunnen krijgen binnen Haveland en hoe dit kan leiden tot meer banen. De provincie doet onderzoek naar watergebonden bedrijfslocaties om meer sturing te geven op de beschikbaarheid ervan in Gelderland. Met heldere kaders en het wegnemen van belemmeringen laat gemeente aan eigenaren en initiatiefnemers zien te doen wat nodig is om de gewenste ontwikkeling te realiseren. Waar nodig en waar mogelijk neemt de gemeente herinrichting van de ontsluiting in een vroegtijdig stadium ter hand, zodat dit goed aansluit op de realisatie van gebiedsontwikkeling door eigenaren of initiatiefnemers.

4.2.3 Dezoneren geluidsruimte en optimale afstemming milieuruimte vergunde activiteiten Om de transformatie van Haveland van bedrijventerrein naar multifunctioneel gebied te geleiden worden regels voor de milieugebruiksruimte gewijzigd. De gemeente verkent de mogelijkheden voor het dezoneren van de geluidsruimte en de milieugebruiksruimte voor vergunde activiteiten. Het dezoneren kan alleen door wijziging van het omgevingsplan door ‘grote lawaaimakers’ (>= mil. Cat. 4.2, voor geluid) planologisch uit te sluiten in het omgevingsplan. Dit is een bevoegdheid van de gemeente. De gemeente heeft bevoegdheid om de regels voor de leefomgeving (voorheen het planologisch kader) te wijzigen. Op basis van de Omgevingswet en jurisprudentie moet wijziging van regels bijdragen aan een evenwichtige toedeling van functies en rekening houden met gevestigde belangen van de bedrijven. Het doel is om een optimale balans mogelijk te maken tussen wonen en werken, beschermen en benutten. De gemeente wil dat bedrijvigheid en de woon- en leefomgeving zo goed mogelijk samengaan. Grote lawaaimakers zijn gevestigd in deelgebied 2 en deelgebied 3: Thomassen energie, resp. Meteoor beton. De gemeente verkent de mogelijkheden in nauwe samenspraak met de belanghebbende bedrijven.

Om de ontwikkeling van plannen mogelijk te maken gaat het niet alleen om de werkelijke geluidsproductie, maar ook om gebruiksruimte in de geluidszonering zoals die in het huidige omgevingsplan bestaat. Deze regels zijn een belemmering voor woningbouw ontwikkeling in Haveland, ook in deelgebied 1. De gemeente gaat uit van de intentie van de eigenaar en lawaaimaker zelf en van de bereidheid om tot onderlinge overeenstemming te komen tussen initiatiefnemer en de grondeigenaar en de grote lawaaimakers. Ook over de grenzen van deelgebieden heen bevordert de gemeente dat een initiatiefnemer afspraken maakt met zijn “buurman” om te bezien of de veroorzaker van lawaai een

30

deel van de vergunde milieugebruiksruimte wil opgeven. Als het de initiatiefnemer lukt om deze afspraken te maken is het aan gemeente om in omgevingsplan dit vervolgens vast te leggen. Het valt niet uit te sluiten dat bedrijven zich niet kunnen vinden in de gewenste transformatie van Haveland of dat bedrijven niet inpasbaar blijken te zijn binnen de gewenste mix tussen wonen en werken. In overleg met de bedrijven en andere stakeholders, zoals de provincie, zal er dan naar andere oplossingen en middelen gezocht worden.

4.2.4 Situationeel grondbeleid De realisatie van Haveland als een hoogwaardig en multifunctioneel onderdeel van de kern Rheden is niet eenvoudig en vergt forse private en publieke investeringen. Het is belangrijk dat eigenaren en initiatiefnemers weten welke heldere randvoorwaarden en welk ambitieniveau de gemeente hanteert. Dit gaat grondspeculatie tegen en maakt het minder noodzakelijk voor de gemeente om zelf via grondeigendom of een gemeentelijke grondexploitatie te sturen. De gemeente heeft zeer beperkt grond in eigendom in het plangebied. Het gemeentelijk grondeigendom betreft alleen de wegen met smalle grondstroken. De instrumenten van het grondbeleid (voorkeursrecht, strategische aankoop, faciliterende aankoop en/of onteigening) worden uitsluitend ondersteunend ingezet. Met de Nota Grondbeleid 2025 kiest de gemeente voor een verschuiving van faciliterend naar situationeel grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente per project kijkt welke rol zij aanneemt. Daarmee kan ze indien nodig meer sturing geven op de transformatie om daarmee sneller haar doeleinden (waaronder de woningbouwversnelling) te bereiken. Voor de gewenste ontwikkeling van Haveland kiest de gemeente voor het strategisch inzetten van het voorkeursrecht en vraagt het college de mogelijkheid van de gemeenteraad om strategische grondaankopen te doen.

Het voorkeursrecht wordt terughoudend ingezet om welwillende eigenaren en particuliere initiatiefnemers niet onnodig te belemmeren om tot de gewenste ontwikkeling te komen. De gemeente vestigt het voorkeursrecht voor grondaankoop op die delen van Haveland om regie te krijgen over grond, speculatie te voorkomen en publieke doelen sneller en samenhangender te realiseren. Het kan nodig zijn om voorkeursrecht te leggen op gronden om tot de gewenste ontwikkeling te komen. Ter ondersteuning van het voorkeursrecht en voor het benutten van kansen op het verwerven van strategisch gelegen panden of percelen, vraagt het college ruimte van de gemeenteraad om strategische grondaankopen te doen. De gemeente zet grondposities in beginsel in ten behoeve van de realisatie door de particuliere initiatiefnemers of voor het realiseren van publieke voorzieningen (bijvoorbeeld energiehubs) en openbare ruimte (wegen en groen). Voor dergelijke strategische aankopen is het noodzakelijk dat de gemeente snel daarvoor kan handelen. Conform de financiële verordening is geen budgetverlening nodig door de raad bij nieuwe uitgaven met een eenmalig karakter van maximaal € 100.000,-. Strategische aankopen zullen dit bedrag veelal overstijgen. Het college gaat daarom de gemeenteraad vragen ruimte tot € 1 miljoen voor grondaankopen, met een plafond van € 3 miljoen voor het gehele plangebied.

De kosten voor aankoop panden en/of percelen zullen achteraf door middel van een aparte begrotingswijziging of via een begrotingswijziging in de bestuursrapportage in de begroting worden verwerkt. Verantwoording vindt plaats in de jaarstukken.

4.3 Gebiedsexploitatie voor financiering en kostenverhaal

De gemeente neemt het voortouw in het stimuleren en faciliteren van de gewenste ontwikkeling van Haveland. Dit vergt zogeheten “voorinvesteringen”. Deze kosten kunnen (later) deels worden verhaald op gebiedsontwikkeling in de deelgebieden. Voorinvesteringen en eventuele grondaankopen brengen ook financiële risico’s met zich mee. Een volledig financieel overzicht en expliciete afwegingen zijn hierbij essentieel, ook voor de verantwoording aan de gemeenteraad. De gemeente treedt niet zelf op als ontwikkelaar en voert in beginsel geen gemeentelijke grondexploitatie. Het is voor de gemeente bij deze transformatie van belang om de verschillende

31

kasstromen met kosten en opbrengsten inzichtelijk te hebben. Daarom wordt voor het plangebied van Haveland als geheel een gebiedsexploitatie gevoerd. De gebiedsexploitatie is de financiële administratie en sturingssystematiek van een gebiedsontwikkeling, waarin de gemeente haar eigen investeringen en kosten vastlegt én bepaalt welke daarvan, conform de Omgevingswet, kunnen worden verhaald op private partijen in het gebied. De gebiedsexploitatie van Haveland omvat de volgende elementen: • Gemeentelijke investeringen en voorinvesteringen om de ambities voor de ontwikkeling van het gebied waar te maken. Dit betreft alle kosten die de gemeente maakt voor voorbereiding, planvorming, infrastructuur, openbare ruimte en groenstructuur en overige voorzieningen. • De budgetvraag, met een overzicht van de dekking uit de gemeentelijke begroting, uit eventuele bestemmingsreserve(s), uit subsidies en uit het kostenverhaal op private ontwikkelaars. De gebiedsexploitatie voor het plangebied wordt meerjarig doorgerekend rekening houdend met de benodigde dekking vanuit dit werkbudget. • De methodiek waarmee kosten worden toegerekend aan (deel)ontwikkelingen, bouwplannen of initiatiefnemers, op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid zoals bedoeld in de Omgevingswet. • Het overzicht van de toerekenbare kosten in het kader van kostenverhaal (Omgevingswet).

De kosten die (geheel of gedeeltelijk) op grond van de regels voor kostenverhaal onder de Omgevingswet kunnen worden verhaald op particuliere initiatiefnemers en ontwikkelaars binnen het gebied. • Fasering en tijdsdimensie van de gemeentelijke kasstromen. De planning van uitgaven en inkomsten in de tijd, inclusief voorfinanciering door de gemeente en latere verrekening via kostenverhaal, grondopbrengsten of bijdragen. • Risico- en resultaatbewaking. Het inzichtelijk maken en monitoren van financiële risico’s, onzekerheden en het verwachte exploitatieresultaat van de gebiedsontwikkeling. De gemeente neemt de plankosten voor eigen rekening die van algemeen belang zijn voor de transformatie van Haveland. Dit betreft verkenningen, onderzoeken en de (interne) proceskosten. Voor de niet-verhaalbare kosten die de gemeente maakt is structureel een werkbudget beschikbaar gesteld in de programmabegroting ten aanzien van de woningbouwversnelling. Plankosten die de gemeente maakt bij verdere planontwikkeling (dus niet voor de transformatie als geheel) worden verhaald bij de initiatiefnemer. Ook gemeentelijke kosten die voortkomen uit nadeelcompensatie worden verhaald op de initiatiefnemer. De gemeente maakt ook kosten die niet een bepaald deelgebied betreffen maar deels wel zijn toe te rekenen aan een deelgebied. Het gaat hier om kosten ten aanzien van bovenwijkse voorzieningen.

Uit eerste onderzoeken blijken bovenwijkse kosten worden gemaakt bij twee kruispunten (Laakweg-Oranjeweg en Havelandseweg-Arnhemsestraatweg) en herinrichting van de Pinkelseweg en Havelandseweg. Mogelijk zal de gemeente ook andere kosten maken: bijvoorbeeld in het kader van de energietransitie, netcongestie of parkeeroplossingen. De gemeente zal deze voorziene kosten inzichtelijk maken en deze kosten op basis van toerekenbaarheid en proportionaliteit verhalen op initiatiefnemers. Berekeningen laten zien dat de volledige herontwikkeling van Haveland met het gewenste kwaliteitsniveau, samenstelling van het woonprogramma en gebouwde parkeer- en bereikbaarheidsvoorzieningen niet mogelijk zijn zonder subsidies. Subsidies van Rijk, provincie en andere bronnen worden aangevraagd en opgenomen in de dekking. Voor eventuele grondaankopen en risico’s worden corresponderende balansposten en (indien nodig) voorzieningen aangehouden en zichtbaar gemaakt in de reguliere P&C documenten. Voor investeringen worden voorstellen gedaan in de programmabegroting, waarbij wordt aangegeven in welke mate dit verhaalbare kosten zijn en wat de dekking is uit het jaarlijkse programmabudget.

4.4 Realisatiestrategie per deelgebied 32

4.4.1 Algemeen De realisatiestrategie kent een verbijzondering per deelgebied, vanwege de fasering van de uitvoering en vanwege verschil in kenmerken, grondeigendom en huidig grondgebruik.

4.4.2 Deelgebied 1 De gemeente is in nauw overleg met de eigenaren van gronden en gebouwen binnen deelgebied 1. Een groot deel van het gebied is momenteel onbebouwd of braakliggend. Vanwege de versnipperde eigendomsstructuur en het verschil in ontwikkeltempo van eigenaren vormt het opstellen van één integraal stedenbouwkundig plan een uitdaging. Om die reden wordt ingezet op één integrale stedenbouwkundige opzet die gefaseerd wordt uitgewerkt. De herontwikkeling van deelgebied 1 zal in ieder geval gefaseerd moeten kunnen worden uitgevoerd. Voor een groot deel van deelgebied 1 wordt door een initiatiefnemer, in nauwe samenspraak met de gemeente, gewerkt aan een stedenbouwkundig plan voor een eerste ontwikkelfase. Om deze samenwerking te structureren wordt een Haalbaarheids- en Ontwikkelovereenkomst (HOK) gesloten. Hierin worden afspraken gemaakt over de planuitwerking, benodigde onderzoeken en het verdere proces. Na afronding van het stedenbouwkundig plan voor de eerste fase van deelgebied 1 kan de samenwerking worden vastgelegd in een Samenwerkingsovereenkomst (SOK), waarin onder meer afspraken worden gemaakt over kostenverhaal, fasering en de realisatie van publieke voorzieningen. Op een groot deel van de percelen in deelgebied 1 heeft de gemeente een voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Dit betreft circa 80–90% van het deelgebied.

De gemeente onderhoudt contact met eigenaren en gebruikers van gronden en volgt de ontwikkelingen in het gebied.

4.4.3 Deelgebied 2 De gemeente investeert in een constructieve relatie met de beleggende grondeigenaar. Onderzocht wordt of met deels behoud van de bestaande bedrijfspanden in deelgebied 2 een gedeeltelijke herontwikkeling mogelijk is. Als dat zich positief ontwikkelt, kan de gemeente het proces van de initiatiefnemer faciliteren als deze een stedenbouwkundig plan wil opstellen. Met een HOK en de SOK worden afspraken vastgelegd over de gewenste ontwikkeling.

4.4.4 Deelgebied 3 De gemeente is in gesprek met de sleutelfiguur in dit deelgebied, De Meteoor. Er is een intentieovereenkomst gesloten om te onderzoeken of er alternatieve locaties zijn waar De Meteoor haar bedrijfsvoering voort kan zetten om transformatie mogelijk te maken. De samenwerking met regiogemeenten en de provincie voor de regionale programmering van werklocaties en watergebonden bedrijvigheid hoort hierbij. De Steegse haven is integraal onderdeel van de herontwikkeling van deelgebied 3. Wanneer blijkt dat een verplaatsing van De Meteoor haalbaar lijkt moet ook met andere eigenaren en omwonenden gesproken worden over verdere ontwikkeling.

33

Hoofdstuk 5 Organisatie, fasering en monitoring 5.1 Algemeen

De uitvoering van het gebiedsgerichte omgevingsprogramma voor Haveland is een uitdagend traject voor de gemeente Rheden. De uitvoering vraagt extern nauwe samenwerking met eigenaren en initiatiefnemers in het gebied en intern binnen de gemeente samenwerking met experts uit diverse teams. Hiervoor is een programmateam ingericht.

5.2 Interne organisatie

Voor de ontwikkeling van Haveland is een programmateam ingesteld. Het programmateam kent een programmaleider, teamleden met directe inzet in het programma (maatregelen en projecten) en teamleden die vanuit andere teams een specifieke bijdrage leveren aan het programma (bijvoorbeeld voor communicatie en participatie). Het programmateam is onder andere verantwoordelijk voor: -

De uitvoering van een deel van de maatregelen en projecten

-

De aansturing van de overige maatregelen en projecten

-

Het bewaken van de voortgang van het omgevingsprogramma Haveland

-

Afstemming binnen de gemeente met verschillende vakgroepen

-

Afstemming met andere publieke partijen waaronder provincie en regio

-

Afstemming met private partijen

-

Afstemming met de verantwoordelijke wethouder en het college van B&W en voorbereiding van gemeentelijke besluitvorming

-

De financiering en bewaken van het gemeentelijke budget

-

Monitoring, voortgangsrapportage en evaluatie

Het programmateam is te bereiken onder het e-mailadres haveland@rheden.nl.

5.3 Fasering

De transformatie van Haveland van een monofunctioneel bedrijventerrein naar een levendig, groen en gemengd gebied met ruimte voor wonen, werken en recreatie is een proces met een lange termijn. Deze ambitie heeft een tijdshorizon voor 2040. Om uitvoeringsgericht te werken aan de realisatie van deze ambitie hanteren we een logische en praktisch hanteerbare fasering. De looptijd voor het eerste Omgevingsprogramma Haveland is vier jaar (2026-2030). Voor de maatregelen en projecten in het omgevingsprogramma hanteren we een tijdsindicatie van de korte termijn (2026-2027), de middellange termijn (tot 2030) en de lange termijn (2040). De eerste programmaperiode is dus gericht op realisatie van de korte en middellange termijn. Met de inzichten en resultaten van die eerste programmaperiode wordt het omgevingsprogramma waar nodig en wenselijk herzien voor de uitvoering van maatregelen en projecten in de volgende vier jaar. Gedurende de looptijd van vier jaar kan het omgevingsprogramma tussentijds geactualiseerd worden. Dit betreft bijvoorbeeld wijzigingen die voortkomen uit nadere uitwerking van beleidskaders en het verwerken van inzichten uit onderzoek of beleidsprocessen waarmee het omgevingsprogramma actueel blijft in het DSO. We houden rekening met een tussentijdse actualisatie op onderdelen na twee jaar.

34

5.4 Monitoring

We zorgen voor 2 keer per jaar voortgangsrapportage aan het College van B&W en de gemeenteraad. Dit zal plaatsvinden met de factsheets waarmee de het college de gemeenteraad informeert over de voortgang van de projecten en programma’s.

35