2. Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning Beekhuizen
Tekst van het document
Velp | Rheden | De Steeg | Ellecom Dieren | Spankeren | Laag-Soeren
xxxxxxxxx xxxxxxxxx xxxxxxxxx
zaaknummer
uw brief/kenmerk
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
-
behandeld door
doorkiesnummer
bijlage(n)
xxxxxxxxx
(026) 49 76 955
div.
onderwerp
Concept omgevingsvergunning Beste xxxxxxxxx, Op 31 maart 2023 ontvingen wij uw aanvraag om een omgevingsvergunning voor het realiseren van een hoofdgebouw met restaurant, 3 bijgebouwen, het legaliseren van parkeerplaatsen en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van permanente, recreatieve verblijfsaccommodaties op het perceel Bovenallee 1, 6881AJ Velp. Het besluit op uw aanvraag (hierna: omgevingsvergunning) ontvangt u bij deze brief. In de omgevingsvergunning met bijlage leest u onze motivering en nadere voorschriften. Aanvullende informatie en start werkzaamheden U moet het einde van de beroepstermijn afwachten voor u gebruik mag maken van de vergunning. Daarnaast moet u nog enkele gegevens aanleveren voordat u mag starten. In de aankomende 6 weken kan iemand beroep instellen tegen de verleende vergunning. Dit kan van invloed zijn op uw vergunning. U meldt aan ons dat u start met de werkzaamheden Voordat u start met de werkzaamheden moet u dat aan ons melden. U doet dit uiterlijk 2 werkdagen van te voren! Dit kan eenvoudig met een email naar bouwtoezicht@rheden.nl. In die email zet u het zaaknummer van de vergunning en de startdatum van de werkzaamheden. Wij houden toezicht op de werkzaamheden. U meldt ons als u klaar bent met de werkzaamheden Op uiterlijk de eerste werkdag na beëindiging van de werkzaamheden moet u ons informeren.
In de voorwaarden bij de Omgevingsvergunning leest u hoe u dit moet doen. Voorschriften Aan deze omgevingsvergunning zijn voorschriften verbonden. U leest deze terug in de bijlage behorende bij de omgevingsvergunning. Het is belangrijk dat u zich houdt aan deze voorschriften. Wanneer u dit niet doet dan riskeert u een stillegging van de activiteiten: A. Het bouwen van een bouwwerk B. Handelen in strijd met regels RO C. Het uitvoeren van werk of werkzaamheden(aanleg) Voor plaatsing van container of kraan in openbaar gebied is toestemming nodig Heeft u een container of kraan nodig voor de werkzaamheden en wilt u deze in openbaar gebied plaatsen? Dan heeft u hiervoor een objectvergunning nodig. Via deze link leest u meer hierover. Een objectvergunning vraagt u minimaal 3 weken van tevoren aan. Let op bij sloopwerkzaamheden Panden gebouwd of verbouwd vóór 1994 bevatten mogelijk asbest. U bent meldingsplichtig als u asbest wilt verwijderen. Voor meer informatie over slopen en/of asbest kijkt u op onze website Slopen en asbest verwijderen - gemeente Rheden.
Gemeentehuis Hoofdstraat 3 | 6994 AB De Steeg| postbus 9110 | 6994 ZJ De Steeg T (026) 49 76 911 | F (026) 49 76 518 | E gemeente@rheden.nl | www.rheden.nl
datum
Informeer eventuele belanghebbenden U heeft nu een vergunning voor het realiseren van een hoofdgebouw met restaurant, 3 bijgebouwen, het legaliseren van parkeerplaatsen en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van permanente, recreatieve verblijfsaccommodaties. Heeft u uw buren nog niet geïnformeerd, dan is het verstandig om dit alsnog te doen voordat u start. Daarnaast adviseren wij u om andere partijen die mogelijk een recht van overpad hebben over het perceel te informeren over uw plannen. Masterplan Veluwezoom De gemeenten Rheden en Rozendaal en Natuurmonumenten werken samen aan het Masterplan Veluwezoom. Onderdeel van dat Masterplan zijn tevens geplande aanpassingen aan de openbare parkeerplaats P Beekhuizen. Wij adviseren u om uw werkzaamheden af te stemmen met de gemeentelijk projectleider om te voorkomen dat de gemeentelijke werkzaamheden of uw werkzaamheden hinder van elkaar ondervinden. Leges Bij deze brief ontvangt u ook de factuur voor de vergunning. Deze moet u binnen 30 dagen betalen. Vragen? Heeft u nog vragen neem dan contact op met xxxxxxxxx via telefoonnummer (026) 49 76 955 of per e-mailadres xxxxxxxxx. Uw aanvraag is geregistreerd onder nummer Z202300000044. Wilt u bij vragen, overleg of correspondentie dit nummer vermelden? Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Rheden, namens hen,
xxxxxxxxx, Casemanager, team Omgevingsrecht. Datum van verzending: XX-XX-2026
pagina
datum
zaaknummer
2
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
OMGEVINGSVERGUNNING Op 31 maart 2023 ontvingen wij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het realiseren van een hoofdgebouw met restaurant, 3 bijgebouwen, het legaliseren van parkeerplaatsen en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van permanente, recreatieve verblijfsaccommodaties op het perceel Bovenallee 1, 6881AJ Velp. De aanvraag is geregistreerd onder nummer Z2023-00000044. Het betreft een aanvraag voor de activiteit: A. Het bouwen van een bouwwerk B. Handelen in strijd met regels RO C. Het uitvoeren van werk of werkzaamheden (aanleg) Van toepassing zijnde wetgeving Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat de aanvraag die heeft geleid tot het besluit is ingediend voor 1 januari 2024, blijft het oude recht van toepassing, te weten de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit volgt uit artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet. Besluit Wij verlenen een omgevingsvergunning voor het realiseren van een hoofdgebouw met restaurant, 3 bijgebouwen, het legaliseren van parkeerplaatsen en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van permanente, recreatieve verblijfsaccommodaties op het perceel Bovenallee 1, 6881AJ Velp, kadastraal bekend als gemeente Velp, sectie A, nummer 778.
Wij verlenen deze vergunning op grond van onderstaande artikelen van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo): A. 2.1 lid 1 onder a in combinatie met 2.10 Wabo B. 2.1 lid 1 onder c in combinatie met 2.12 Wabo C. 2.1 lid 1 onder b in combinatie met 2.11 Wabo De bijlage behorende bij deze omgevingsvergunning en bijgevoegde gewaarmerkte documenten met zaaknummer Z2023-00000044 zijn ingelast bij deze omgevingsvergunning en maken hier onderdeel van uit. In de bijlage kunt u ook meer lezen over de mogelijkheid tot het indienen van een beroepschrift en het aanvragen van een voorlopige voorziening. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Rheden, namens hen,
xxxxxxxxx, Senior Casemanager, team Omgevingsrecht. Datum van verzending: xx-xx-2026
pagina
datum
zaaknummer
3
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
BIJLAGE BEHORENDE BIJ OMGEVINGSVERGUNNING Procedure Op de voorbereiding van deze omgevingsvergunning is paragraaf 3.3 van de Wabo van toepassing, de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van toepassing. Inleiding Al eerder zijn op deze locatie vergunningen verleend voor het realiseren van verschillende onderdelen die gewenst waren onder de huidige bedrijfsvoering. Er is onderzocht door de exploitant op welke wijze de exploitatie van het terrein (in de stukken ook Buitenplaats of Buitenplaats Beekhuizen genoemd) succesvol kan zijn nu en naar de toekomst. Voor de exploitant betekende dit dat ze de overstap hebben gemaakt van mobiele kampeermiddelen naar vaste kampeermiddelen gezien daar meer vraag naar was. Vanuit de exploitant is hier een selectie aan recreatieve verblijfsaccommodaties uitgekomen met een bepaalde diversiteit die is afgestemd op de markt. Daarnaast is er de wens om een centraal receptiegebouw te kunnen gebruiken waarin ook de mogelijkheid van een restaurant bestaat. Nu duidelijk is geworden op welke wijze de exploitatie toekomstbestendig door de exploitant kan worden voortgezet is een vergunningaanvraag gedaan om dit permanent mogelijk te maken.
Hiermee ontstaat er een permanente, duurzame, transformatie van een recreatieterrein met mobiele kampeermiddelen naar een recreatieterrein met vaste kampeermiddelen inclusief een centraal hoofdgebouw. Om deze transformatie mogelijk te maken is deze vergunningaanvraag ingediend. Het betreft een aanvraag voor een drietal activiteiten, ‘Het bouwen van een bouwwerk’ A, ‘Handelen in strijd met regels RO’ B en ‘Het uitvoeren van werk of werkzaamheden’ C (aanleg). A. De aanvraag betreft het realiseren van een hoofdgebouw met restaurant, 3 bijgebouwen, het legaliseren van parkeerplaatsen en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van permanente, recreatieve verblijfsaccommodaties. B. Op basis van het geldende bestemmingsplan is het permanent toestaan van (de nu tijdelijk vergunde) verblijfsaccommodaties, het gebruik van horeca (restaurant voor derden), het bouwen van het hoofdgebouw en bijgebouwen (housekeeping gebouw, fietsenschuur en mini-sauna) qua gebruik en bouw, niet toegestaan. Zie de verdere toelichting bij motivering vanaf pagina 6. C. Er is tevens een landschappelijke inpassing gemaakt. Binnen het bestemmingsplan is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Voor de nieuwe landschappelijke inpassing is een aanlegvergunning vereist voor de aanleg van bijvoorbeeld beplanting, kabels en leidingen en paden/parkeerplaatsen.
pagina
datum
zaaknummer
4
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
In te trekken besluiten Voorafgaand aan dit besluit zijn er een aantal eerdere aanvragen ingediend die bij het onherroepelijk worden van dit besluit en na het indienen van de startmelding bouw worden ingetrokken. Het gaat om de volgende besluiten: 1. Op 1 februari 2016 hebben wij een aanvraag ontvangen het houden van staanplaatsen voor kortdurend recreatief nachtverblijf t.b.v. bedrijfsmatige exploitatie voor de duur van 10 jaar op het perceel Bovenallee 1 te Velp. Activiteit, Planologisch strijdig gebruik. Deze aanvraag is vergund met besluitdatum 18 april 2016 met zaaknummer 350734. 2. Op 25 februari 2016 hebben wij een aanvraag ontvangen voor het plaatsen van een pop-up restaurant op een camping voor een periode van 10 jaar op het perceel Bovenallee 1 te Velp. Activiteit, Bouwen. Deze aanvraag is vergund met besluitdatum 2 mei 2016 met zaaknummer 355907. 3. Op 22 maart 2021 hebben wij een aanvraag ontvangen voor het houden van staanplaatsen voor kortdurend recreatief nachtverblijf t.b.v. bedrijfsmatige exploitatie voor de duur van 10 jaar op het perceel Bovenallee 1 te Velp. Activiteit, Planologisch strijdig gebruik. Deze aanvraag is vergund met besluitdatum 1 juli 2021 met zaaknummer 782451. Het intrekken van deze besluiten is opgenomen onder de voorschriften van dit besluit.
pagina
datum
zaaknummer
5
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
A. Activiteit bouwen De activiteit ‘bouwen’ is getoetst aan: 1. de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); 2. het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor); 3. de Woningwet; 4. het Bouwbesluit; 5. de bouwverordening; 6. het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ inclusief ‘1e algehele herziening’; 7. het geldende bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie Rheden 2013 en aanpassing regeling Buitenplaatsen’; 8. het geldende bestemmingsplan ‘Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten en bijzondere woonvormen’; 9. de Welstandsnota, Gemeente Rheden; 10. het Mandaatbesluit Rheden 2020. Motivering Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ toetsen wij aan de weigeringsgronden uit artikel 2.10 van de Wabo. Wij kunnen en moeten de vergunning verlenen als er geen weigeringsgrond is. Hierna gaan wij nader in op de afzonderlijke weigeringsgronden: Bouwbesluit Wij hebben het project getoetst aan het Bouwbesluit. Aannemelijk is dat de hoofdopzet van het project voldoet, de nadere stukken dient u voor de start van de werkzaamheden nog te overleggen. Wat wij hiervoor nog nodig hebben leest u terug onder de voorschriften. Bouwverordening In dit geval is de Bouwverordening niet van toepassing aangezien een groot deel van de regels is komen te vervallen.
Redelijke eisen van welstand/cultuurhistorie Het uiterlijk of de plaatsing van het project is, zowel op zichzelf beschouwd als in relatie tot de omgeving, niet in strijd met redelijke eisen van welstand. De Commissie ruimtelijke kwaliteit (voorheen welstandscommissie / commissie cultuurhistorie) toetste uw aanvraag aan de bepalingen van de Welstandsnota van de gemeente Rheden. Het advies van de Commissie ruimtelijke kwaliteit was op 18 december 2024 positief waarbij de landschappelijke inrichting conform de ruimtelijke onderbouwing inclusief bijlagen ‘Omgevingsvergunning Buitenplaats Beekhuizen’ met datum 8 januari 2026, wordt uitgevoerd en alle gebouwen conform de voorschriften bij dit besluit verwijderd worden. Deze vereisten zijn overgenomen en opgenomen als voorschrift bij dit besluit. Wij nemen dit advies over. Het advies van de Commissie ruimtelijke kwaliteit is ingelast bij deze omgevingsvergunning en maakt hier onderdeel van uit. Geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ inclusief ‘1e algehele herziening’ Het project is gelegen in het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ inclusief ‘1e algehele herziening’. Binnen het “Bestemmingsplan Landelijk gebied” is het plangebied gelegen op gronden met als bestemmingen “verblijfsrecreatie” en voor een klein deel op de bestemming “dagrecreatie”.
Uw aanvraag voldoet niet aan de van toepassing zijnde bestemmingsplanregels, in het bijzonder artikel 2.8. Op basis van het geldende bestemmingsplan is het permanent toestaan van (de nu tijdelijk vergunde) verblijfsaccommodaties, het gebruik als horeca (als restaurant voor derden), het bouwen van het hoofdgebouw en bijgebouwen (housekeeping gebouw, fietsenschuur en mini-sauna) qua gebruik en bouw, niet toegestaan. Zie de verdere toelichting hieronder. Volgens artikel 2.8, onder A, lid 1 is binnen deze bestemming toegestaan: vakantiecentra en kampeerterreinen met de daarbij behorende verblijfsrecreatieve voorzieningen die zijn weergegeven in bijlage 4. In bijlage 4 is voor de Bovenallee 1 te Velp aangegeven dat hier toegestaan zijn kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken) onder SBI code 552. pagina
datum
zaaknummer
6
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
• •
•
Een kampeerterrein is volgens de definitie (art. 1.1 onder 35) een terrein met daarbij behorende voorzieningen, zonder jaarstandplaatsen, ter beschikking gesteld voor het houden van recreatief nachtverblijf in mobiele kampeermiddelen. Onder vakantiecentra wordt volgens de definitie (art. 1.1 onder 60) verstaan terreinen met recreatiewoningen en/of seizoen- en/of jaarstandplaatsen voor kampeermiddelen, met daarbij behorende voorzieningen, welk terrein als een groep bij elkaar behorende recreatieve voorzieningen bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, waaronder niet wordt verstaan een collectiviteit van individuele eigenaren van binnen eenzelfde bestemmingsvlak aanwezige recreatiewoningen. Mobiele kampeermiddelen zijn volgens de definitie (art. 1.1 onder 44) een tent, kampeerauto of een caravan (geen stacaravan).
Het plaatsen van vaste kampeermiddelen moet worden gezien als een bouwactiviteit. De aangevraagde kampeermiddelen hebben een permanent karakter en voldoen niet meer aan de definitie van een mobiel kampeermiddel. De gebouwen zijn in strijd met het bestemmingsplan. Specifiek met artikel 2.8. Een keuken is binnen de genoemde SBI code 552 toegestaan als onderdeel van de camping. Een restaurant valt hier niet binnen en is in strijd met de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan, specifiek artikel 2.8. De gebruiksbestemming van een klein deel van het perceel gelegen in de punt van het eerste veld is bestemd als dagrecreatie. Binnen deze bestemming zijn activiteiten ten behoeve van verblijfsrecreatie niet toegestaan. Het gebruik van dit deel van het perceel voor recreatief nachtverblijf is in strijd met de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan, specifiek artikel 2.7. Bestemmmingsplan “Parapluplan Archeologie Rheden” Volgens artikel 4 (waarde-archeologie 2) en artikel 5 (waarde-archeologie 3) van de voorschriften is het verboden om voor het ‘uitvoeren van een werk’ ter plaatse van de aangewezen gronden zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende vergunning onder andere de volgende werken en werkzaamheden groter dan 250 m² (waarde-archeologie 2) en 2500 m² (waarde-archeologie 3) en waarbij dieper wordt gegraven dan 30 cm, uit te (laten) voeren.
Op basis van het bestemmingsplan 'Parapluplan Archeologie Rheden 2013' is een archeologisch onderzoek nodig als werken en werkzaamheden groter zijn dan de bovengenoemde grenswaarde. Voor het realiseren van het project worden voornamelijk werkzaamheden uitgevoerd binnen de aanduiding ‘waarde archeologie 2’. De grenswaarde van 250m2 wordt door de werkzaamheden overschreden. Een archeologisch onderzoek is daarom een vereiste. Er heeft een archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Zie hiervoor het kopje archeologie verderop in dit besluit. Het onderdeel archeologie vormt geen belemmering voor de realisatie van dit project. Geldende bestemmingsplannen Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten en bijzondere woonvormen Het project is tevens gelegen in het geldende bestemmingsplan “Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten en bijzondere woonvormen”. Dit bestemmingsplan heeft geen relevante planregels voor dit project. Het project betreft namelijk geen activiteiten die verbonden zijn aan huisvesting voor arbeidsmigranten of andere bijzondere woonvormen. Uw aanvraag voldoet aan de van toepassing zijnde bestemmingsplanregels, in het bijzonder de artikelen 2 en 3. Conclusie activiteit bouwen Voldoende aannemelijk is gemaakt dat de bouw aan de Bouwbesluit regels voldoet. Met inachtneming van de voorschriften behorende bij dit besluit.
Vanuit ruimtelijke oogpunt achten wij het project aanvaardbaar en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De nadere onderbouwing hiervoor is opgenomen onder het onderdeel B, activiteit planologisch strijdig gebruik.
pagina
datum
zaaknummer
7
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Strijdig gebruik Wanneer de aanvraag voor een activiteit ‘bouwen’ in strijd is met het bestemmingsplan. Dan wordt de aanvraag op basis van artikel 2.10 lid 2 van de Wabo ook gezien als een aanvraag om een vergunning voor ‘planologisch strijdig gebruik’ als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo. Een dergelijke vergunning wordt slechts geweigerd wanneer vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 van de Wabo niet mogelijk is. Daar wordt hierna verder op ingegaan.
pagina
datum
zaaknummer
8
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
B. Activiteit planologisch strijdig gebruik De activiteiten planologisch strijdig gebruik is getoetst aan: 1. de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); 2. het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor); 3. het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ inclusief ‘1e algehele herziening’; 4. het geldende bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie Rheden 2013 en aanpassing regeling Buitenplaatsen’; 5. het geldende bestemmingsplan ‘Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten en bijzondere woonvormen’; 6. de Welstandsnota, Gemeente Rheden; 7. het Mandaatbesluit Rheden 2020. Motivering Wij kunnen afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a, onder 3° van de Wabo. Om een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’ te kunnen verlenen moet er worden voldaan aan een goede ruimtelijke motivering. Om hieraan te voldoen wegen we verschillende aspecten af. Op deze aspecten gaan we hieronder nader in. Daarnaast is een ruimtelijke onderbouwing opgenomen in het document ‘Omgevingsvergunning Buitenplaats Beekhuizen’ met datum 8 januari 2026. In de Ruimtelijke Onderbouwing wordt ingegaan op alle omgevingsaspecten. Deze Ruimtelijke Onderbouwing is door ons beoordeeld en akkoord bevonden.
Deze ruimtelijke onderbouwing is opgenomen als bijlage bij dit besluit en maakt integraal onderdeel uit van dit besluit. Landschap en stedenbouw Op 1 februari 2024 is een planaanpassingsverzoek gedaan. Op basis van dit planaanpassingsverzoek is een aangepast plan ingediend waarbij rekening is gehouden met de ruimtelijke kaders zoals die zijn geformuleerd in het aanpassingsverzoek. Hiermee is tegemoet gekomen aan de gemeentelijk gestelde eisen. Onder andere zijn het hoofdgebouw en het housekeeping gebouw verkleind. Het hoofdgebouw komt meer los van het landschap door het gebruik van palen. En er is meer aandacht voor biodiversiteit. Vanuit landschap en stedenbouw zien wij geen belemmeringen om medewerking te verlenen aan de plannen. Masterplan Veluwezoom Samen met de gemeente Rozendaal en Natuurmonumenten werkt de gemeente Rheden aan het Masterplan Veluwezoom. Binnen het masterplan wordt gewerkt aan een goed evenwicht tussen natuur, recreatie en leefbaarheid in Nationaal Park Veluwezoom. Vanuit het Masterplan wordt de Posbank gedeeltelijk afgesloten. En verdwijnen parkeerlocaties in het Nationaal Park. In plaats daarvan worden bezoekers naar parkeerruimtes aan de rand van het park geleid.
Parkeerplaats P Beekhuizen gelegen naast de Buitenplaats zal ook een van de locaties zijn waar bezoekers aan het Nationaal Park kunnen parkeren om van daar uit verder het Nationaal Park in te gaan. Zowel te voet als met de eigen fiets. Hier zal ook een Parkeer reizigers informatiesysteem voor worden ingericht die met bebording de bezoekers kan informeren over de beschikbare parkeerruimte. Mocht de parkeerruimte vol zijn dan worden bezoekers hier over geinformeerd middels de bebording waarmee onnodige verkeersbewegingen worden vermeden. De ontwikkelingen bij de Buitenplaats hebben geen onevenredig negatieve invloed op de functie van P Beekhuizen binnen het Masterplan.
pagina
datum
zaaknummer
9
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Economie en toerisme De economie in Rheden draait vooral om het midden- en kleinbedrijf en recreatie en toerisme. Daarnaast kent de gemeente een aantal bedrijventerreinen met grote bedrijven, zorginstellingen en onderwijs. Recreatie en toerisme zijn belangrijke pijlers voor de Gemeente Rheden. Zij zorgen ook voor 6% van de werkgelegenheid voor inwoners van de gemeente en regionaal. Bouwsteenvisie ‘Van leefbaarheid tot bloeiende vrijetijdsector’ Vanuit de bouwsteen(visie) voor de Omgevingsvisie (Omgevingsvisie gemeente Rheden – ontwerp gepubliceerd op 24-09-2025), “Van leefbaarheid tot bloeiende vrijetijdsector” (vastgesteld in maart 2024) spreken we van een sector die een grote impact heeft op het leefklimaat van onze inwoners en bezoekers. De voorgestelde activiteiten op de Bovenallee 1 te Velp zijn vanuit dat kader beoordeeld. De conclusie hieruit is dat de ambitie in deze plannen recht doet aan deze bouwsteen. De visie voor recreatie en toerisme gaat namelijk uit van ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven, in relatie tot de natuur. In de visie wordt gesproken over het stimuleren van overnachtingsmogelijkheden voor verblijfsgasten, die, zoals men weet, behoorlijke uitgaven spenderen in de lokale economie.
Coalitieakkoord 2022–2026: Groener, socialer, dichterbij Vanuit het coalitieakkoord spreekt men eveneens van een versterking van een duurzame toerisme en recreatie-branche. Het is een belangrijke economische pijler van de gemeente Rheden. Omgevingsvisie gemeente Rheden (ontwerp) In de Omgevingsvisie gemeente Rheden (ontwerp gepubliceerd op 24-09-2025) is onder 3.3.5.5 het volgende opgenomen; “In recreatie en toerisme zijn er kansen en uitdagingen. De natuur trekt veel bezoekers, maar het aanbod van overnachtingsplekken is beperkt. Er is behoefte aan meer en gevarieerdere verblijfsrecreatie, zoals campings of kleinschalige logeerplekken.” Ondernemers moeten hun bedrijf overeind kunnen houden door in te spelen op trends en ontwikkelingen voor het behoud van werkgelegenheid en de spin-off naar lokale leveranciers. Het aangeboden aanbod is uniek in opzet ten opzichte van het overige aanbod aan verblijfsrecreatie binnen onze gemeente. In dat opzicht zorgen de plannen voor een meer gevarieerd aanbod. Recreatiezoneringsplan Veluwe – mei 2022 De Veluwe is een prachtig natuurgebied, met haar rijke natuur en variatie aan landschappen. Het gebied is populair bij recreanten die er graag komen om van die prachtige natuur te genieten. Om een betere balans tussen natuur en recreatie te kunnen bepalen is in 2022 door de provincie het ‘Recreatiezoneringsplan Veluwe’ opgesteld.
In het ‘Recreatiezoneringsplan Veluwe’ is het Natura 2000-gebied Veluwe opgedeeld in vier zones (A, B, C, D) die in grote lijnen weergeven op welke plek de nadruk meer ligt op recreatie of op natuur. De toegestane recreatieve activiteiten en aanwezige faciliteiten nemen af van zone A naar zone D*. Hiermee wordt gestuurd op bezoekersaantallen, de mate van verstoring die door bezoekers ondernomen activiteiten met zich meebrengen en de te verwachten ontwikkeling daarin. De Buitenplaats is gelegen in zone A, de zone met het meest intensieve recreatieve medegebruik. Zone A wordt gekenmerkt als de poorten van de Veluwe. Deze liggen dichtbij woonkernen, recreatieve hotspots en verblijfsrecreatie. Er zijn veel recreatieve voorzieningen als horeca, speelterreinen en bezoekerscentra. De gebieden zijn het startpunt van routes voor korte en lange wandelingen, fietstochten en ruitertochten. Er zijn picknickplaatsen en parkeergelegenheid. Zones A liggen bij belangrijke toegangen tot de Veluwe op de plekken waar relatief veel recreanten de Veluwe op komen en hun bezoek aan het natuurgebied starten. In het recreatiezoneringsplan van de Provincie Gelderland is de zone zo benoemd; juist omdat hiervan oudsher meerdere faciliteiten op het gebied van verblijfsrecreatie (hotel en pagina
datum
zaaknummer
10
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
camping), dagrecreatie (scouting) en sport (tennis en voetbalvelden) samen gesitueerd zijn. Er is hier geen sprake van verspreidende bezoekers aan het gebied. Voor wat betreft het voorliggend plan zien wij dat; 1. De plannen passen binnen het coalitieakkoord waar gesproken wordt over het versterken van de recreatie-branche. 2. De plannen passen binnen de Omgevingsvisie die uitgaat van het versterken van gevarieerdere verblijfsrecreatie. 3. Er door de provinciale recreatiezonering is bepaald dat dit bedrijf binnen ‘Zone A Intensief recreatief gebruik’ valt. Dat de plannen passen binnen de karakteristieken van de provinciale recreatiezonering voor zone A. 4. Er ook duidelijk een behoefte is aan dit type aanbod van verblijfsrecreatie. Vanuit recreatie en toerisme zien wij geen belemmeringen om medewerking te verlenen aan de plannen. Parkeergelegenheden Voor dit project is er ook gekeken naar Hotel Beekhuizen dat op loopafstand aan de overzijde van de weg is gelegen. Bezoekers van Hotel Beekhuizen beschikken over een eigen parkeerplaats bij het hotel en zorgen niet voor extra parkeerbelasting bij P Beekhuizen. De gasten van de Buitenplaats hebben de beschikking over eigen parkeerplaatsen op het perceel.
Daarnaast zijn er gasten voor het restaurant van de Buitenplaats die voor een deel ook het bezoek combineren met een bezoek aan het Nationaal Park of de overige in het gebied gelegen recreatieve functies. Deze restaurantgasten hebben de beschikking over de naastgelegen openbare parkeerplaats ‘P Beekhuizen’ en de verderop gelegen openbare parkeerplaatsen. Deze centrale parkeerplaats ‘P Beekhuizen’ op het overgangsgebied gelegen tussen de grens van de bebouwde kom van Velp en daar waar het bosgebied met gedeeltelijke afsluiting begint (net voorbij hotel Beekhuizen) zorgt ervoor dat er gelegenheid is om hier de auto achter te laten en lopend of met de fiets verder het bos in te trekken. P Beekhuizen wordt als onderdeel van het Masterplan Veluwezoom opnieuw ingericht. In de huidige situatie zijn hier 48 legale bruikbare (rekening houdend met de CROW vereisten voor afmetingen en rijbaanbreedte) parkeerplaatsen beschikbaar. In de nieuwe situatie zullen hier straks 60 parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Verkeerverwijssysteem De gemeente is volop in voorbereiding om rondom het Nationaal Park een verkeerverwijssysteem te installeren. Dit systeem geeft bezoekers direct inzicht in de beschikbaarheid van parkeerplaatsen op P Beekhuizen.
Hierdoor kunnen zij bij een volle parkeerplaats uitwijken naar alternatieve locaties rondom het Nationaal Park zonder onnodig via de woonwijk naar P Beekhuizen te rijden. Dit vermindert de overlast van zoekverkeer en het onnodig naar het parkeerterrein rijden en dus minder hinder voor omwonenden. Wanneer mensen zien dat er maar weinig parkeerplaatsen beschikbaar zijn kan dit hen aanzetten om eerder de fiets te pakken. Dit is ook een reden om het parkeerterrein niet uit te breiden, meer parkeerplaatsen betekent namelijk ook dat mensen eerder met de auto zullen komen. Het heringerichte P Beekhuizen blijft binnen de grenzen van de aanduiding ‘parkeerterrein’ op de bestemmingsplankaart. Beleidsuitgangspunten parkeren In de Nota Parkeernormen Rheden 2015 zijn de beleidsuitgangspunten beschreven. Een van die uitgangpunten is dat bij een toename van de parkeervraag hierin op eigen terrein moet worden voorzien. Voor de Buitenplaats zou dit betekenen dat er meer parkeerplaatsen op het perceel moeten worden aangelegd wat meer verhardingen en verkeersbewegingen als resultaat zou hebben. Echter is het zo dat de openbare parkeerplaats P Beekhuizen al sinds jaar en dag wordt gebruikt in combinatie met de Buitenplaats. In dit geval is daarom ook verdedigbaar dat dit dubbelgebruik ook in de toekomst doorgang vindt. Daarnaast heeft het dubbelgebruik ook een basis in het gemeentelijk beleid.
In dit geval zou dit dubbelgebruik kunnen zijn voor bezoekers aan het Nationaal Park overdag en bezoekers voor het restaurant in de avond. Verder is in de nota aangegeven dat; ‘Bij verbouwplannen, waaronder ook uitbreidingsplannen worden pagina
datum
zaaknummer
11
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
begrepen, en bij gedeeltelijke functiewijzigingen wordt bij de berekening van de parkeereis ervan uitgegaan dat de huidige parkeersituatie een feit is. Een reeds aanwezig tekort komt niet voor rekening van de initiatiefnemer.’ Parkeervraag restaurant en aanwezigheidspercentages Volgens de parkeerbalansberekening zal de parkeervraag voor het restaurant in de toekomstige situatie, met het gebruik van de reductiefactor, 16,6 bedragen. Afgerond betekent dit dat er 17 parkeerplaatsen nodig zijn voor het restaurant. De 12 bestaande parkeerplaatsen worden hiervan afgetrokken zodat er een vraag overblijft van 5 parkeerplaatsen. Aanwezigheidspercentages De aanwezigheidspercentages zijn opgenomen in de gemeentelijke Nota Parkeernormen Rheden 2015. Een deel van de theoretische parkeervraag wordt bepaald door de aanwezigheidspercentages. Volgens deze aanwezigheidspercentages is voor een restaurant het maatgevende (drukste) moment de zaterdagavond. Echter is na zonsondergang het Nationaal Park gesloten voor bezoekers. Tevens is de doorgaande weg over de Posbank afgesloten in de weekenden, op feestdagen en in de maanden juli en augustus. Hiermee valt de theoretische parkeervraag op de openbare parkeerplaatsen op het piekmoment, de zaterdagavond (100% aanwezigheidspercentage), deels weg. Zaterdagavond is hiermee niet meer het maatgevende moment. Het piekmoment zal hierdoor verschuiven.
En daardoor ontstaat er op de zaterdagavond ruimte voor deze ontwikkeling. Daarna is de zaterdagmiddag het volgende maatgevend moment (75% aanwezigheidspercentage). Op basis van de zaterdagmiddag is het volgende onderbouwd. Veel mensen zullen in het weekend het Nationaal Park bezoeken. Op de zaterdagmiddag is het aanwezigheidspercentage voor het restaurant 75%, wat een parkeervraag oplevert van (0,75 x 17) = 12,75 parkeerplaatsen. Op de zaterdagmiddag is er dus een parkeervraag van 13 parkeerplaatsen uitgaande van de gehele nieuwe ontwikkeling of 4 parkeerplaatsen als je uitgaat van alleen de toename van de parkeervraag. Rekening houden met de aanwezigheidspercentages en reeds aanwezige tekorten is de parkeerbehoefte 4 parkeerplaatsen. Parkeerterrein Beekhuizen wordt met 12 parkeerplaatsen uitgebreid. De parkeertoename van 4 parkeerplaatsen kan opgevangen worden in de uitbreiding van bestaande parkeerplaats. Hiermee voldoet het plan ruimschoots. Daarnaast zal het geplande verkeerverwijssysteem eventuele overlast van ‘zoekverkeer’ zo goed mogelijk kunnen voorkomen. Verkeersgeneratie In opdracht van de gemeente zijn er in het kader van de gedeeltelijke afsluiting van de doorgaande weg over de Posbank verkeerstellingen uitgevoerd. Op de Beekhuizenseweg is ter hoogte van de tennisvereniging voor- en na de afsluiting geteld.
Hier zijn op een gemiddelde weekenddag in augustus circa 620 motorvoertuigen per etmaal geteld. Vóór de afsluiting bedroeg de gemiddelde weekenddag in mei circa 950 motorvoertuigen. Het maximaal acceptabele aantal motorvoertuigen voor verblijfsgebied, zoals de wijk Beekhuizen, is vanuit Duurzaam Veilig bepaald op circa 3000 tot 4000 motorvoertuigen per etmaal. Als uitgangspunt gaan we uit van een maximale bezetting voor het restaurant per dag, waarbij een tafel van het restaurant 5 maal wordt bezet (dit zullen niet in alle gevallen bezoekers zijn met een motorvoertuig). Dan wordt gerekend met een verkeerstoename van 1 auto per tafel en afgerond naar boven op ongeveer 200 motorvoertuig bewegingen per etmaal. Ook met deze toename blijven de verkeersbewegingen bij alle toegangswegen richting de locatie binnen de uitgangspunten die vanuit Duurzaam Veilig zijn bepaald. Er is geen sprake van een onevenredige aantasting van de verkeersintensiteit van de omgeving. Externe veiligheid Bereikbaarheid Het bos gelegen rondom het perceel van de Buitenplaats is in beheer bij de gemeente. Vanuit de veiligheidsregio zijn aanbevelingen gedaan voor wat betreft de bereikbaarheid van het perceel. De uitgang van veld 4 naar de openbare weg is een toegang die als pagina
datum
zaaknummer
12
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
ontvluchtingsroute en toegang voor de brandweer gebruikt wordt. Deze route heeft in 2025 onderhoud gehad en is weer goed toegankelijk gemaakt. Opladen elektrische voertuigen Voor het opladen van elektrische voertuigen is een voorschrift opgenomen. Natuurbrandrisico’s Bij het ontwerp en latere onderhoud van de groene daken is het advies om rekening te houden met de brandbaarheid. Mede doordat het terrein in een natuurbrandrisico gebied ligt. Denk bij het onderhoud onder andere aan verwijderen van dood planten materiaal en het voorkomen van uitdroging van de beplanting. Zie hiervoor tevens het natuurbrandpreventie advies. Opkomsttijd In de Wet veiligheidsregio’s worden eisen gesteld aan de opkomsttijden voor de brandweer. Deze zijn als streefwaarden vastgelegd in het bijbehorende Besluit. De opkomsttijd is de totale tijd die verstrijkt vanaf het moment dat de brandweer gealarmeerd wordt tot het moment dat de brandweer bij het betreffende adres arriveert. De maximale opkomsttijd is gerelateerd aan de gebruiksfunctie. De opkomstnorm voor een bijeenkomst/kantoorfunctie is maximaal 10 minuten. De werkelijke opkomsttijd voor Bovenallee 1 Velp overschrijdt de normtijd. Deze bedraagt ongeveer 12 minuten. De werkelijke opkomsttijd van de brandweer valt in dit geval buiten de norm zoals die in het Besluit veiligheidsregio’s is vastgelegd.
Ondanks de overschrijding wordt er vanuit de veiligheidsregio niet noodzakelijk geacht om aanvullende voorwaarden op te leggen. Bluswatervoorziening Voor een adequate brandbestrijding dient de brandweer tijdig over voldoende bluswater te kunnen beschikken. Ook hiervoor zijn voorwaarden gesteld. Voor dit plan betekent dat, dat het brandweervoertuig de hoofdtoegang tot maximaal 40 meter moet kunnen naderen (opstelplaats). Vervolgens dient de brandweer binnen een afstand van maximaal 100 meter vanaf de opstelplaats over een primaire bluswatervoorziening (brandkraan) met een capaciteit van minimaal 30 m3 per uur te kunnen beschikken. In dit plan bevindt de dichtstbijzijnde primaire bluswatervoorziening, in de vorm van een ondergrondse brandkraan met een capaciteit van 30 m3 per uur, zich op een afstand van minder dan 100 meter. De primaire bluswatervoorziening voldoet aan de voorwaarden zoals opgenomen in de handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid. Om die reden zijn er geen aanvullende voorwaarden nodig. Bodem 1. Er is bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de nieuwbouw. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgestelde functies. 2. Er is geen sprake van verdacht gebied voor de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten. 3. En er zal geen gebruik gemaakt worden van een bodemenergiesysteem.
Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor het ontwikkelen van deze plannen. Archeologie Onder het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Archeologie’ artikel 4, waarde archeologie 2 en artikel 5, waarde archeologie 3 staat dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 250 m² (artikel 4) of groter dan 2500 m² (artikel 5) en waarbij dieper wordt gegraven dan 30 cm, de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
pagina
datum
zaaknummer
13
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Op basis van de resultaten van het uitgevoerde archeologische bureauonderzoek en het aansluitende verkennende booronderzoek wordt de kans dat bij de voorgenomen bodemingrepen archeologische waarden worden verstoord of aangetroffen, klein geacht. Hiertoe wordt aan het plangebied (beide locaties) een lage archeologisch verwachting toegeschreven. Op basis van het onderzoek is de planlocatie voor het onderdeel archeologie vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Mocht er tijdens de werkzaamheden toch een archeologische vondst worden gedaan, dan moet dit gemeld worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Dit is opgenomen onder de voorschriften onder dit besluit. De archeologische waarden zijn hierdoor voldoende geborgd. Waterhuishouding In de gemeentelijke verordening ‘Verordening afvoer hemelwater en grondwater Rheden’ is een vereiste opnomen om hemelwater op eigen terrein te verwerken. De eigenaar is vrij om te kiezen welke voorzieningen daarvoor worden gebruikt zolang deze voorziening maar minimaal 60 mm per m2 nieuw bouwwerk en nieuw verhard oppervlak kan vasthouden of bergen. Op het perceel is een wadi voorgesteld die is berekend met een bergingscapaciteit van 85 mm per m2. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de minimale bergingscapaciteit. De locatie ligt binnen het kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied Velp-Rheden.
De beschreven werkzaamheden vallen niet onder meldingplichtige activiteiten. Zie de onderbouwing hiervoor hieronder. 1. De vetafscheider GreaseShield wordt toegepast, valt niet onder een rondwaterbedreigende activiteit zoals opgenomen in de omgevingsverordening provincie Gelderland. De vetafscheider valt onder voedingsbereiding, niet onder voedingsmiddelenindustrie. Daarom valt hij niet onder het Besluit activiteiten leefomgeving, maar onder de regelgeving uit het omgevingsplan. 2. Verder zijn voor activiteiten binnen een kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied geen regels opgenomen voor het gebruik, vervoeren of opslaan van schadelijke stoffen. 3. De aansluiting op het riool valt ook niet binnen de meldingplicht. Het is namelijk geen systeem voor individuele behandeling afvalwater (artikel 4.38, lid 1, onder h). 4. Toiletvoorziening: Omdat binnen een kwetsbaar drinkwaterreserveringsgebied geen regels zijn opgenomen voor het gebruik, vervoeren of opslaan van schadelijke stoffen gelden geen voorwaarden aan riolering of toiletvoorzieningen. Er is dus geen melding nodig. 5. Boor- en graafwerkzaamheden: Voor het roeren van de bodem dieper dan 10 meter onder maaiveld dient een melding gedaan te worden (artikel 4.38, lid 1, onder e). De graafwerkzaamheden komen tot een diepte van ongeveer 3,5 m. Een melding is niet nodig. 6.
Lozen afstromend hemelwater: De meldingsplicht voor het op of in de bodem brengen van afstromend water geldt alleen bij zonneparken groter dan 1 hectare, rijks- of provinciale wegen, parkeerplaatsen voor meer dan 100 motorvoertuigen en bedrijventerreinen met milieubelastende activiteiten die op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving vergunningplichtig of meldingplichtig zijn. Deze criteria zijn hier niet van toepassing. Een melding is niet nodig. Ecologie soortenbescherming In het projectgebied is geschikt leefgebied voor hazelworm aanwezig in de vorm van bosranden, takkenhopen en rommelhoekjes, zoals de opslag achter het huidige linnenhok. Omdat er alleen sprake is van verlies van suboptimaal leefgebied van hazelworm en in 2022 meerdere waarnemingen van hazelworm zijn gedaan – en daardoor duidelijk is dat de soort voorkomt op het terrein – wordt aanvullend onderzoek niet noodzakelijk geacht. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming bij de provincie Gelderland is alleen noodzakelijk voor de hazelworm. Het ontwerpbesluit heeft op 12 juni 2024 voor zes weken ter inzage gelegen. Voor de overige beschermde reptielen worden negatieve effecten uitgesloten. Het nemen van vervolgstappen voor is niet aan de orde. Het project is daarmee uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming. pagina
datum
zaaknummer
14
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Ecologie gebiedsbescherming Het projectgebied ligt binnen Natura 2000-gebied Veluwe en op ongeveer 2,5 kilometer afstand van Natura 2000-gebied Rijntakken. Voor de beoogde ontwikkeling is een Passende Beoordeling opgesteld waarin de gevolgen voor de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebieden in kaart gebracht zijn en beoordeeld. Negatieve gevolgen op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied Rijntakken zijn - met uitzondering van gevolgen door stikstofdepositie waarvoor een afzonderlijke beoordeling is uitgevoerd uitgesloten vanwege de aard en omvang van het project en de afstand van het Natura2000 gebied tot het projectgebied. De Passende Beoordeling is ingelast bij deze omgevingsvergunning en maakt hier onderdeel van uit. Verlichting De gemeente Rheden heeft op 24 oktober 2025 samen met vijftien andere organisaties een intentieverklaring getekend voor een donkere Veluwe. Een donkere nacht draagt op een positieve manier bij aan balans in het bioritme van de mens en een kwalitatieve leefomgeving voor flora en fauna. De vergunningaanvraag is ingediend op 31 maart 2023. Ruimschoots voordat de intentieverklaring is ondertekend. Voor de Buitenplaats is duisternis ook een kernkwaliteit. Verlichting wordt daarom spaarzaam toegepast. Het terrein beschikt ter oriëntatie langs de entreeweg over lage lichtpunten. De verlichting hiervan is minimaal en naar beneden georienteerd.
De gasten krijgen een zaklamp om hun weg te vinden, die ook als schemerlamp dient voor bij de accommodatie. De noodzaak voor basisverlichting is daardoor minimaal. De verlichting bij accommodaties gaat om 22.00 uur uit. De basisverlichting die noodzakelijk is in de vorm van verlichting die de hele nacht aan moet zijn omwille van de veiligheid (zoals bijvoorbeeld verlichting bij brandblussers of EHBO-koffers) zijn naar beneden gericht om de impact hiervan zo minimaal mogelijk te laten zijn. De aanvraag is daarmee niet in strijd met de intentieverklaring voor een donkere Veluwe. Groene ontwikkelingszone en Gelders Natuurnetwerk (GO en GNN) Gelderland heeft veel natuurgebieden, samen vormen zij het Gelders Natuurnetwerk (GNN). De Groene ontwikkelingszone (GO) is het gebied dat tussen en rondom natuurgebieden ligt. Hierin liggen onder andere de ecologische verbindingszones, de verbindende schakels tussen de natuurgebieden. Voor deze gebieden gelden -bovenop of naast de landschapsregels- aparte regels, Omgevingsverordening Gelderland, 14 november 2025 (art. 5.5 resp. 5.20 met de bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone) met bijbehorende kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen voor diverse deelgebieden. Artikel 5.20 (beschermen Groene ontwikkelingszone) 1.
Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op locaties binnen de Groene Ontwikkelingszone, laat het een nieuwe activiteit of ontwikkeling alleen toe als uit onderzoek blijkt dat: a. de kernkwaliteiten of ontwikkelingsdoelen, genoemd in bijlage Kernkwaliteiten Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, per saldo en naar rato van de ingreep worden versterkt; en b. de samenhang niet verloren gaat. Voor het project is een versterkingsplan opgesteld. Het versterkingsplan is ingelast bij deze omgevingsvergunning en maakt hier onderdeel van uit. Dit versterkingsplan is voor advies voorgelegd aan de Provincie Gelderland. En door de provincie akkoord bevonden. Zie voorschrift onder deze vergunning.
pagina
datum
zaaknummer
15
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Stikstof bouwfase en gebruiksfase Voor het project is een rapportage opgesteld die de gevolgen van de aanlegfase en gebruiksfase van de Buitenplaats inzichtelijk maken. Voor de effecten door stikstofdepositie is berekend dat er op geen enkel hexagoon ter plaatse van een kwalificerend habitattype/leefgebied sprake is van een toename van stikstofdepositie binnen Natura 2000-gebieden. Wel is het nodig dat hiervoor intern gesaldeerd moet worden als mitigerende maatregel. Een natuurvergunning in het kader van de Wet natuurbescherming is noodzakelijk. Op 1 februari 2023 heeft de provincie een vergunningaanvraag ontvangen voor een omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit op grond van artikel 5.1 lid 1, aanhef en onder e van de Omgevingswet voor de locatie Bovenallee 1, 6881 AJ Velp, Gemeente Rheden. De provincie heeft het ontwerpbesluit, met daarin het voornemen om de aanvraag te vergunnen, met datum 23 januari 2026 gepubliceerd op www.overheid.nl. Het project is daarmee uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming. Voor de overige effecten blijkt uit de effectbeoordeling dat – na toepassing van intern salderen als mitigerende maatregel – er geen sprake is van (significant) negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied Veluwe.
Stikstof voorbereidingsbesluit stikstof-emissiearme zone Door de provincie Gelderland zijn de ‘Voorbeschermingsregels beperkingengebied stikstofemissie Gelderland’ vastgesteld, geldend vanaf 23 april 2025. Binnen dit voorbereidingsbesluit is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning binnen het beperkingengebied stikstofemissie een nieuwe activiteit met stikstofdepositie op de stikstofgevoelige natuur binnen de aangegeven Natura 2000-gebieden te verrichten of een bestaande activiteit met stikstofdepositie op de stikstofgevoelige natuur binnen de aangegeven Natura 2000-gebieden uit te breiden. De Buitenplaats is gelegen binnen de zone zoals gesteld in het beperkingengebied stikstofemissie. Voor zover een activiteit met stikstofdepositie op de stikstofgevoelige natuur binnen één of meer van de aangegeven Natura 2000-gebieden wordt of kan worden verricht op grond van een omgevingsvergunning is dit verbod niet van toepassing, als vóór de datum van inwerkingtreding een ontvankelijke aanvraag om omgevingsvergunning bij het bevoegde gezag is ingediend. De vergunningaanvraag Wet Natuurbescherming is ingediend op 1 februari 2023. De aanvraag valt daarmee onder Artikel 4a.6 (overgangsrecht) lid 1 van het ‘Voorbeschermingsregels beperkingengebied stikstofemissie Gelderland’. De verbodbepalingen zijn niet van toepassing. De aanvraag is niet in strijd met het voorbereidingsbesluit.
M.e.r.-beoordeling Voor het plan geldt een beoordelingsplicht op basis van het Besluit milieuef-fectrapportage. In het Besluit milieueffectrapportage is in onderdeel D 10 van de bijlage de volgende categorie opgenomen: De aanleg, wijziging of uitbreiding van: a. skihellingen, skiliften, kabelspoorwegen en bijbehorende voorzieningen; b. jachthavens. c. vakantiedorpen en hotelcomplexen buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen, d. permanente kampeer- en caravanterreinen, of e. themaparken. De beoogde ontwikkeling valt onder c. een wijziging van een vakantiedorp buiten stedelijke zones met bijbehorende voorzieningen. Hiervoor geldt een mer-beoordelingsplicht in de volgende gevallen: 1. 250.000 bezoekers of meer per jaar, 2. een oppervlakte van 25 hectare of meer, pagina
datum
zaaknummer
16
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
3. 100 ligplaatsen of meer of 4. een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied. Het plan zal in de beoogde situatie maximaal circa 12.000 bezoekers ontvangen en blijft hiermee ruim onder de grenswaarde van 250.000 bezoekers per jaar. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 2,5 hectare en blijft daarmee onder de drempelwaarde van 25 hectare. Het terrein heeft geen ligplaatsen. Het projectgebied bevindt zich in een gevoelig gebied (onder andere Natura 2000) echter blijft het onder de drempelwaarde van 10 hectare. Hierdoor is een m.e.r.-beoordeling niet vereist. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat. Hiervoor is een ‘Vormvrije mer-beoordeling Buitenplaats Beekhuizen’ opgesteld met datum 8 januari 2026. Bezonning en privacy van aangrenzende gronden Het perceel wordt al ruim 70 jaar gebruikt voor recreatieve doeleinden. De transformatie van de oude camping naar de huidige ‘nieuwe stijl’ heeft qua wijzigingen maar een minimale invloed op de privacy en bezonning van aangrenzende gronden. Ook de locatie welke is gelegen aan de rand van de bebouwde kom waar relatieve grote afstanden bestaan tussen de naastgelegen percelen maakt dat de invloedsfeer van het projectminimaal is. Er is geen sprake van een onevenredige aantasting van de bezonning en privacy van aangrenzende gronden.
Conclusie activiteit planologisch strijdig gebruik Instemmen met het project levert een planologische situatie op, welke wij vanuit een ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar achten en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij hebben wij tevens de belangen van de betrokkenen in de omliggende omgeving in ogenschouw genomen. Realiseren van het project levert geen onaanvaardbare aantasting op voor de leefomgeving.
pagina
datum
zaaknummer
17
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
C. Activiteit aanleg De activiteit ‘aanleg (uitvoeren werk of werkzaamheid)’ is getoetst aan: 1. de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); 2. het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ inclusief ‘1e algehele herziening’; 3. het geldende bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie Rheden 2013 en aanpassing regeling Buitenplaatsen’; 4. de Welstandsnota, Gemeente Rheden; 5. het Mandaatbesluit Rheden 2020. Motivering Een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘aanleg’ toetsen wij aan de weigeringsgronden uit artikel 2.11 van de Wabo. Wij kunnen en moeten de vergunning verlenen als er geen weigeringsgrond is. Hierna gaan wij nader in op de afzonderlijke weigeringsgronden: Bestemmmingsplan “Landelijk gebied” en “Landelijk gebied, 1e herziening” Het project is gelegen in het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’ inclusief ‘1e algehele herziening’. Binnen het “Bestemmingsplan Landelijk gebied” is het plangebied gelegen op gronden met als bestemmingen “verblijfsrecreatie” en “dagrecreatie”. Volgens artikel 2.8 van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” zijn de op de plankaart aangegeven gronden onder andere bestemd voor Verblijfsrecreatie. Volgens artikel 2.8 onder E van het bestemmingsplan is op deze gronden voor het aanleggen van werken en werkzaamheden het bepaalde in artikel 3.3, het Aanlegvergunningenstelsel van toepassing.
Voor de bestemming ‘dagrecreatie’ en de aanduidingen op de waardenkaarten ‘natuur- en milieubeschermingsgebieden’ met de aanduiding ‘Vogel en habitatrichtlijngebied Natura 2000’, waardenkaart ‘landschap’ met de aanduiding ‘Veluwe’ van het bestemmingsplan landelijk gebied is het aanlegvergunningenstelsel niet van toepassing. De archeologische waarden zoals aangeduid op de waardenkaart ‘cultuurhistorie’ zijn niet meer van toepassing. De van toepassing zijnde bestemmingsplanregels inzake archeologie zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie Rheden’. Zie hiervoor verderop in dit onderdeel. Volgens artikel 3.3 lid 1, sub c, en de daarbij behorende tabel is het verboden om zonder een vergunning in de bestemmingen “Verblijfsrecreatie” de nader aangegeven werken en werkzaamheden uit te voeren: a. het vellen, rooien en beschadigen van houtgewassen anders dan bij wijze van verzorging van de aanwezige houtopstand en het beheer als hakhoutbos; Artikel 3.3 lid 3 van de voorschriften geeft aan dat de vergunning niet wordt verleend: a.
dan nadat de aanvrager de noodzaak van het uitvoeren van de werken en/of werkzaamheden aantoont op basis van een onderzoek door een terzake deskundige partij waarbij tevens de mogelijke nadelige gevolgen voor de cultuurhistorische – en/of archeologische, aardwetenschappelijke, landschappelijke, natuurwaarden en de waterhuishoudkundige kwaliteiten in beeld zijn gebracht; b. indien werken of werkzaamheden geen verband houden met het toegestane gebruik in de gegeven bestemming; c. indien hierdoor, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen, de landschappelijke-, natuur-, cultuurhistorische- dan wel monumentale waarden en kwaliteiten onevenredig worden of kunnen worden aangetast; d. dan nadat een deskundig advies van de initiatiefnemer is ontvangen voorzover de gronden zijn gelegen in het Archeologisch aandachtsgebied en Archeologisch onderzoeksgebied; e. dan nadat de initiatiefnemer een positief advies heeft verkregen bij de rivierbeheerder en/of het verantwoordelijk waterschap voorzover de gronden zijn gelegen in Waterstaatsdoeleinden;
pagina
datum
zaaknummer
18
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
f. g.
dan nadat de initiatiefnemer een positief advies heeft verkregen van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland voorzover de gronden zijn gelegen in het Grondwaterbeschermingsgebied; dan nadat de initiatiefnemer een positief advies heeft verkregen van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland voorzover de gronden zijn gelegen in Natura 2000gebied.
Er wordt voldaan aan de punten gesteld in artikel 3.3 lid 3, zoals hieronder gemotiveerd beschreven: Binnen het project worden meerdere ingrepen genomen om het project landschappelijk en ecologisch in te passen. Voorwaarde is dat eventuele schade aan omliggende bomen beperkt wordt en in kaart wordt gebracht middels een bomeneffectenanalyse (enkel van het deel van het perceel dat relevant is vanwege de beoogde werkzaamheden). De afweging of er ook daadwerkelijk gebouwd kan worden volgt uit een goedgekeurde bomeneffectenanalyse. Derhalve is dit als voorschrift toegevoegd aan dit besluit. Bestemmmingsplan “Parapluplan Archeologie Rheden” Zie tevens het onderdeel archeologie onder onderdeel B activiteit planologisch strijdig gebruik. De onderbouwing hiervan is hieronder herhaald. Onder het bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Archeologie’ artikel 4, waarde archeologie 2 en artikel 5, waarde archeologie 3 staat dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 250 m² (artikel 4) of groter dan 2500 m² (artikel 5) en waarbij dieper wordt gegraven dan 30 cm, de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld.
Op basis van de resultaten van het uitgevoerde archeologische bureauonderzoek en het aansluitende verkennende booronderzoek wordt de kans dat bij de voorgenomen bodemingrepen archeologische waarden worden verstoord of aangetroffen, klein geacht. Hiertoe wordt aan het plangebied (beide locaties) een lage archeologisch verwachting toegeschreven. Op basis van het onderzoek is de planlocatie voor het onderdeel archeologie vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Mocht er tijdens de werkzaamheden toch een archeologische vondst worden gedaan. Dan moet dit gemeld worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Dit is opgenomen onder de voorschriften onder dit besluit. De archeologische waarden zijn hierdoor voldoende geborgd. Conclusie activiteit aanleg Instemmen met het project levert een planologische situatie op, welke wij vanuit een ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar achten en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij hebben wij tevens de belangen van de betrokkenen in de omliggende omgeving in ogenschouw genomen. Realiseren van het project levert geen onaanvaardbare aantasting op voor de leefomgeving.
pagina
datum
zaaknummer
19
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Conclusie activiteiten bouwenA, planologisch strijdig gebruikB en aanlegC Gelet hierop verlenen wij een omgevingsvergunning voor het realiseren van een hoofdgebouw met restaurant, 3 bijgebouwen, het legaliseren van parkeerplaatsen en het wijzigen van het gebruik van het perceel ten behoeve van permanente, recreatieve verblijfsaccommodaties voor de activiteiten: A. Het bouwen van een bouwwerk B. Handelen in strijd met regels RO C. Het uitvoeren van werk of werkzaamheden(aanleg) Verklaring van geen bedenkingen Op grond van artikel 2.27, eerste lid van de Wabo in combinatie met artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn wij verplicht om een aanvraag welke betrekking heeft op de activiteit ‘planologisch strijdig gebruik’ ex artikel 2.1, eerste lid onder c van de Wabo en waarvoor een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid onder 3° van de Wabo wordt verleend, voor te leggen aan de gemeenteraad. De gemeenteraad dient aan te geven of zij geen bedenkingen tegen het project heeft. De gemeenteraad heeft op DATUM INVULLEN ingestemd met het door ons voorgelegde ontwerp van de verklaring van geen bedenkingen. De gemeenteraad heeft daarbij tevens kennis genomen van de bijbehorende stukken. Op DATUM INVULLEN heeft de gemeenteraad besloten om de definitieve verklaring van geen bedenkingen af te geven.
Zienswijzen Het ontwerpbesluit, waarin wij kenbaar hebben gemaakt voornemens te zijn om de gevraagde vergunning te verlenen, is gepubliceerd in de Regiobode van woensdag 1 april 2026. Het ontwerpbesluit heeft zes weken ter inzage gelegen vanaf donderdag 2 april 2026 tot en met woensdag 13 mei 2026. Gedurende deze periode konden belanghebbenden zienswijzen indienen. Van deze mogelijkheid is wel/geen gebruik gemaakt. Voor de inhoudelijke zienswijzen en de weerlegging hiervan verwijzen wij naar het bijgevoegde zienswijzenverslag, welke hier als ingelast en herhaald dient te worden beschouwd.
pagina
datum
zaaknummer
20
X XXXXXX 2026
Z2023-00000044
Voorschriften U moet zich aan de volgende voorschriften houden: Algemeen 1. U mag voor het einde van de beroepstermijn –van zes weken na bekendmaking van dit besluit– geen gebruik maken van de vergunning. Deze vergunning treedt namelijk pas in werking op de dag na afloop van de termijn voor het indienen van een beroepsschrift (artikel 6.1 lid 2 onder a van de Wabo); 2. Indien gedurende de onder 1 genoemde beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend bij de rechtbank Gelderland, mag u –zolang niet op het verzoek is beslist- geen gebruik maken van deze vergunning; 3. De houder van de vergunning moet ervoor zorgen dat de vergunning te allen tijde op het werk aanwezig is en op eerste verzoek aan een medewerker Team Omgevingsrecht ter inzage wordt gegeven; Nog in te dienen 4. Voordat u mag starten met de vergunde (bouw)activiteit(en), moet u eerst nog constructiegegevens ter goedkeuring aan ons toesturen. Dat doet u tenminste 3 weken voor de start van de uitvoering van de desbetreffende handeling. Deze gegevens kunt u sturen naar bouwtoezicht@rheden.nl ovv het zaaknummer van de vergunning. a. Funderingsadvies (inclusief schroefpalen en fundering fietsenstalling) nader in te dienen. b. Berekening aangegeven noodoverlaten. c. Sneeuw ophopen op platte daken doorrekenen. d.
Berekening en tekening van alle in het werk te storten onderdelen en prefab onderdelen nader in te dienen; o.a. stalen dakplaten (kipsteun, schijfwerking), detail berekeningen en tekeningen staalconstructie, systeemvloeren (schijfwerking), beton- staal lateien, gelamineerde houten liggers, betonkolommen etc. e. Berekening en tekening van grondkerende constructies nader in te dienen. Versterkingsplan 5. Voor het project is een versterkingsplan opgesteld. Het versterkingsplan is ingelast bij deze omgevingsvergunning en maakt hier onderdeel van uit. ‘GNN- en GO-toets Buitenplaats Beekhuizen’ met datum 15 december 2025, welke als bijlage ook onderdeel uitmaakt van de ruimtelijke onderbouwing. De versterkingsmaatregelen zoals opgenomen in dit versterkingsplan dienen binnen één jaar na afronding van de werkzaamheden te zijn uitgevoerd conform het versterkingsplan en dienen duurzaam in stand te worden gehouden. Afwijken van het versterkingsplan is alleen mogelijk met positief advies van de Provincie of gemeente.