Beleidsnotitie bebouwingsconcentraties 22sep09.pdf

23

Huidige situatie en analyse Wellenseind

Ruimtelijke visie Wellenseind

24

3.3 Gebiedsvisie per bebouwingsconcentratie 3.3.1 Bebouwingsconcentratie Wellenseind a Huidige situatie en analyse Wellenseind - Streekplan: AHS-landschap en GHS-landbouw; tevens zoekgebied regionale waterberging. - Uitwerkingsplan: landschapsbeheer en beekdalsysteem. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: waterberging. De bebouwingsconcentratie Wellenseind ligt ten noorden van de kern Lage Mierde ter hoogte van de Wellenseindsche Heide. Het westelijke deel van de bebouwingsconcentratie is gelegen in het beekdal van de Reusel. Hier is een plan ontwikkeld voor beekherstel. Vanuit de bebouwingsconcentratie, in westelijke richting is hiermee een aanzet gegeven voor het creëren van een overgang naar het ten westen van Wellenseind gelegen bosgebied. In de omgeving van de bebouwingsconcentratie is sprake van recreatief medegebruik en intensieve recreatie (camping). Ten oosten ligt het beekdal van de Raamsloop. Tussen beide gebieden bestaat een ruimtelijke relatie die in het noorden van het cluster, nabij de entree, tot uiting komt. Aan de noordkant wordt de bebouwingsconcentratie begrensd door Landgoed Wellenseind. Dit gebied bestaat uit zowel inheemse als uitheemse beplanting die is aangelegd in de periode 1890 – 1920.

De bebouwing in het cluster is gesitueerd aan de provinciale weg (N269) Wellenseind en Elzenstraat. Wellenseind is de belangrijkste ontsluitingsweg richting Tilburg. Wellenseind is een ruim opgezette weg met aan weerszijden vrijliggende fietspaden en bermgroen met laanbeplanting. Deze weg vormt een barrière. Vanaf Wellenseind is richting het westen zicht op het beekdal. De Elzenstraat is een zijstraat van het Wellenseind, maar vormt een structuur op zich. De driehoekige ruimte tussen Wellenseind en Elzenstraat is opgevuld met opgaand groen. Hierdoor wordt de bebouwing aan de Elzenstraat visueel afgeschermd. Vanaf de Elzenstraat is richting het oosten zicht op het beekdal van de Raamsloop. In het zuiden van het cluster sluit de bebouwing niet aan op de kernrandzone van Lage Mierde. b Ruimtelijke visie Wellenseind De bebouwingsconcentratie Wellenseind kan als lintstructuur versterkt worden. Om het lint te versterken wordt met name ingezet op herschikking. Slechts op één locatie is extra bebouwing toegestaan. Door in beperkte mate nieuwbouw toe te staan blijven waardevolle zichtlijnen richting de beekdalen aan weerszijden van de weg behouden. De groene driehoekige ruimte tussen Wellenseind en Elzenstraat blijft behouden, zodat de bebouwing aan de Elzenstraat blijft afgeschermd van het Wellenseind.

Door aan de zuidzijde geen nieuwe bebouwing toe te staan, blijft enige afstand gewaarborgd tussen de kernrandzone en het lint, waardoor de structuren gescheiden blijven. Ten aanzien van groene ontwikkeling kan worden bijgedragen aan (verder) beekherstel in de beekdalen van de Reusel en de Raamsloop.

25

Huidige situatie en analyse Mispeleind

Ruimtelijke visie Mispeleind

26

3.3.2 Bebouwingsconcentratie Mispeleind a Huidige situatie en analyse Mispeleind - Streekplan: GHS-landbouw (tevens zoekgebied regionale waterberging) en AHS-overig. - Uitwerkingsplan: landschapsbeheer, beekdalsysteem en samenhangende kreekoverstromingsvlakte. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig en verwevingsgebied - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, leefgebied struweelvogels, waterloop, beekdal, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: Bebouwingsconcentratie Mispeleind ligt ten oosten van de kern Lage Mierde, ten oosten van de provinciale weg Kempenbaan op de rand van het beekdal van de Raamsloop. De oostelijke entree van de bebouwingsconcentratie is gelegen ter hoogte van de weg Waterlaten. Ten oosten van de oostelijke entree staat kleinschalige bebouwing. Dit gebied wordt bepaald door de verschillende bijgebouwen aan de zuidzijde van de Neterselsedijk en het waardevolle zicht op het noordelijk gelegen open landschap. De Neterselsedijk is een cultuurhistorisch waardevol lint. Het zicht richting het noorden, richting Landgoed De Utrecht is als waardevol te karakteriseren. Het gebied ten zuiden van de Neterselsedijk ten noorden van Mispeleind heeft een wat rommelige uitstraling en vraagt om ruimtelijke kwaliteitsverbetering.

b Ruimtelijke visie Mispeleind De westelijke entree van de bebouwingsconcentratie kan worden versterkt door herschikking van de bebouwing. Dit kan daarnaast worden versterkt door het bieden van nieuwe bebouwingsmogelijkheden ter plaatse, aan de noord- en zuidzijde van de Neterselsedijk. Hierbij dient rekening te worden gehouden met het waardevolle beekdal. Om het waardevolle zicht op de open akkers ten noorden van bebouwingsconcentratie te behouden wordt er aan deze zijde geen nieuwe bebouwingsmogelijkheden geboden. Aan de zuidzijde van de Neterselsedijk is sporadische verdichting toegestaan door nieuwe percelen toe te staan en reeds bestaande, bebouwde percelen te herschikken. De nieuwe bebouwing dient relatief dicht op de weg te worden geplaatst zodat deze meer continu en beter wordt begeleid. Wanneer er sprake is van waardevolle zichtrelaties, is nieuwe bebouwing niet toegestaan. Ook het zicht richting de Raamsloop aan de westzijde van het plangebied dient zoveel mogelijk behouden te blijven. Om het centrale gebied tussen de Neterselsedijk en Mispeleind ruimtelijk te verbeteren dient dit gebied duidelijker te worden afgebakend. Dit kan door het versterken van de beplantingsstructuur rond het gebied en het toevoegen van bebouwing.

Het toevoegen van nieuwe lintbebouwing en grotere bouwmassa’s aansluitend en dicht bij de bestaande infrastructuur draagt ook bij aan de opwaardering van dit gebied. Dit dient natuurlijk met zorg te worden afgestemd op de reeds aanwezige bebouwing in de omgeving en de eventuele ontwikkelingsmogelijkheden langs de Neterselsedijk. Er kan bijgedragen worden aan beekherstel en realisatie van de ecologische verbindingszone in het beekdal van de Raamsloop.

27

Huidige situatie en analyse Kuilenrode

Ruimtelijke visie Kuilenrode

28

3.3.3 Bebouwingsconcentratie Kuilenrode a Huidige situatie en analyse Kuilenrode - Streekplan: GHS-landbouw (tevens zoekgebied regionale waterberging) en AHS-overig. - Uitwerkingsplan: landschapsbeheer. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig en verwevingsgebied. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: ontwikkelingsgebied nieuw landgoed. De bebouwingsconcentratie Kuilenrode ligt tussen de kernen Hooge Mierde en Lage Mierde ter hoogte van de weg die deze 2 kernen verbindt, ten westen van het beekdal van de Reusel. Het driehoekige gebied tussen de wegen De Wildert-Poppelsedijk-Koestraat-Kuilenrode is karakteristiek voor deze bebouwingsconcentratie en waardevol vanwege zijn stedenbouwkundige context. Het beeld van het gebied is rommelig door de laanbeplanting die niet continue is en de inconsequente oriëntatie van bouwmassa’s en verspringende rooilijnen. De wegen zijn aangeduid als cultuurhistorisch waardevol lint. Het bosje ten oosten van deze bebouwingsconcentratie dateert uit circa 1850. De noordwestelijke entree aan de Poppelsedijk is onaantrekkelijk door het zicht op bedrijfsruimten. Er is hier een intensieve veehouderij aanwezig. De zichtlijnen vanuit het meest oostelijke deel van de bebouwingsconcentratie richting het zuiden, het beekdal van de Reusel zijn waardevol.

Dit gebied vormt een bufferzone is daarom is de begrenzing langs de weg gelegd. De zichtrelaties aan de westzijde van de bebouwingsconcentratie zijn niet waardevol. Vaak eindigen deze op achterpercelen of op bedrijfsruimten. Aan de noordzijde ter hoogte van de driehoekige ruimte is sprake van een verstoorde zichtrelatie richting het noorden. Het landschap rond de bebouwingsconcentratie heeft met name aan de noordzijde een meer kleinschalig karakter. Aan de zuidzijde is het landschap grootschaliger van karakter, mede door het beekdal van de Reusel. b Ruimtelijke visie Kuilenrode Met name rond de driehoekige ruimte, centraal in de bebouwingsconcentratie liggen mogelijkheden voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Hier wordt daarom ook het accent gelegd binnen deze bebouwingsconcentratie. De historische structuur kan worden versterkt door het realiseren van een eenduidige consequente groenstructuur rond deze ruimte en het toevoegen en herschikken van bebouwing. De nieuwe bebouwing dient een directe relatie te hebben met deze historische structuur door de rooilijnen dicht op de weg te situeren en door de oriëntatie van de woningen. De noordwestelijke entree dient visueel aantrekkelijker te worden gemaakt door nieuwe beplanting en een nieuwe bouwmassa. Het zicht richting het noorden blijft hierbij wel behouden.

De verstoorde zichtrelatie ter hoogte van de driehoekige ruimte, richting het noorden kan worden opgeheven door het toevoegen van bebouwing. Deze nieuwe bebouwing draagt ook bij aan de betere begeleiding van De Wildert. Door in het meest oostelijke deel, langs de Koestraat geen nieuwe bebouwing toe te voegen en dichtbij de driehoekige ruimte sporadisch nieuwe bebouwingsmogelijkheden te bieden, wordt er geleidelijk naar het accent toegewerkt. Eventuele verdichting dient op korte afstand van de weg plaats te vinden, ter begeleiding van de Koestraat. Het beekdal van de Reusel biedt mogelijkheden voor (verder) beekherstel.

29

Huidige situatie en analyse Hoogstraat/Smidsstraat

Ruimtelijke visie Hoogstraat/Smidsstraat 30

3.3.4 Bebouwingsconcentratie Hoogstraat/Smidsstraat a -

Huidige situatie en analyse Hoogstraat/Smidsstraat Streekplan: AHS-overig. Uitwerkingsplan: stedelijk gebied; beheer en intensivering. Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig. StructuurvisiePlus: structuurkaart: bebouwingskern met wonen, bedrijvigheid en sport; ruimtelijk model:

Deze bebouwingsconcentratie ligt ten westen van kom Hooge Mierde ter hoogte van twee uitvalswegen van deze kern: Smidsstraat en Hoogstraat. Ten westen van de bebouwingsconcentratie ligt de Turnhoutsche Heide. Over het algemeen is sprake van een aantrekkelijke woonomgeving. De dorpse straten worden begeleid door boerderijachtige, individuele woningen. Deze woningen worden gekenmerkt door de kleine korrelgrootte en maken deel uit van het straatprofiel door de korte afstand tot de weg. Het straatprofiel is over het algemeen constant. Aan de Smidsstraat ligt een karakteristieke open ruimte tussen de panden met huisnummer 16 en 18. Deze ruimte wordt aan twee zijden omgeven door groen en bebouwing. Vanuit de bebouwingsconcentratie is soms sprake van verrassende doorzichten richting het noorden en zuiden. Deze zichtrelaties versterken het dorpse karakter en geven de bebouwingsconcentratie een luchtig karakter. In sommige gevallen is sprake van een verstoorde zichtrelatie door de aanwezigheid van relatief grootschalige bedrijfsbebouwing. Soms staan deze meer grootschalige bedrijfsgebouwen op redelijke afstand van de bebouwingsconcentratie. De oostelijke entree van de bebouwingsconcentratie word al in de kern Hooge Mierde op een dorpse manier ingezet door de kleine korrel van de bebouwing. Deze kleine korrel zorgt voor een vriendelijke, menselijke maat.

De eveneens vriendelijke entree aan de westzijde, aan de Hoogstraat wordt gemarkeerd door een karakteristieke langgevelboerderij. Vanuit de bebouwingsconcentratie bestaat er een fraai zicht op de westelijk gelegen bossen van de Turnhoutsche Heide. b Ruimtelijke visie Hoogstraat/Smidsstraat Deze bebouwingsconcentratie is over het algemeen als gaaf en vriendelijk te karakteriseren. Door het bieden van herschikkingsmogelijkheden aan alle bestaande bebouwing, kan deze karakteristiek worden versterkt. Op enkele plaatsen binnen het westelijke deel van de bebouwingsconcentratie worden nieuwe bebouwingsmogelijkheden geboden. Deze verdichting van de bestaande structuur dient grenzend aan reeds bebouwde percelen plaats te vinden. Op deze manier wordt voorkomen dat de diverse bestaande waardevolle zichten richting open gebieden worden aangetast. De toe te voegen bebouwing dient het dorpse, vriendelijke karakter van de bebouwingsconcentratie te versterken. In het meest oostelijke deel van de bebouwingsconcentratie, tegen de kom van Hooge Mierde aan, wordt geen verdichting nagestreefd omdat dit deel al gaaf en aantrekkelijk is. De zichtrelatie vanaf de Hoogstraat richting de bossen van Turnhoutsche Heide dient in elk geval te worden behouden. Mede in relatie tot versterking van de westelijke entree.

Ten noorden van de bebouwingsconcentratie zou de realisatie van nieuwe natuur en/of bos een geleidelijke overgang kunnen creëren vanuit de bebouwing in het dorp en de bebouwingsconcentratie naar het ten noorden en westen gelegen bos- en natuurgebied.

31

Huidige situatie en analyse Vooreind

Ruimtelijke visie Vooreind

32

3.3.5 Bebouwingsconcentratie Vooreind a Huidige situatie en analyse Vooreind - Streekplan: AHS-overig, GHS-landbouw en EVZ; tevens zoekgebied regionale waterberging. - Uitwerkingsplan: landschapsbeheer en beekdalsysteem. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig, extensiveringsgebiednatuur en verwevingsgebied. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: beekdal, leefgebied struweelvogels, half gesloten agrarisch landschap; ruimtelijk model: ecologische verbindingszone ter plaatse van beekdal. De bebouwingsconcentratie Vooreind ligt ten westen van de kern Hulsel aan de weg van Hulsel richting Hooge Mierde. Het cluster is geheel gelegen in het beekdal van de Raamsloop. Ten noorden van het cluster is een nieuwe bedding van deze beek aangelegd om de beek meer te laten meanderen. De bebouwing in de concentratie is gesitueerd aan de wegen Vooreind en Kruisdijk. Vanaf het Vooreind zijn richting het noorden en het zuiden waardevolle zichtlijnen naar het beekdal en het open landschap. Door deze doorkijken bestaan er positieve ruimtelijke zichtrelaties tussen deze verschillende open landschappen. Hier en daar worden de zichtlijnen echter, zowel in noordelijke als zuidelijke richting, verstoord en onderbroken door kassen. Het Vooreind wordt (niet geheel) begeleid door laanbeplanting. Het betreft onder meer karakteristieke laanbeplanting bestaande uit Amerikaanse eiken uit circa 1850.

Aan de weg Kruisdijk is minder bebouwing gesitueerd dan aan het Vooreind. De Kruisdijk heeft dan ook een sterk landschappelijk karakter. b Ruimtelijke visie Vooreind Op plaatsen waar het nodig is om de structuur van het bebouwingslint te versterken, wordt toevoeging van nieuwe woonpercelen toegestaan. Door meer bebouwingsmassa op strategische plaatsen toe te staan wordt de bebouwingsconcentratie versterkt en kan deze als zodanig functioneren. Dit alles gaat gepaard met het behoud van de bestaande waardevolle zichtrelaties. Het feit dat de concentratie zich nagenoeg geheel in het beekdal bevindt, zorgt voor minimale mogelijkheden voor nieuwe bebouwing. De noordelijke entree van de bebouwingsconcentratie wordt versterkt middels nieuwe bebouwing. De T-splitsing Kruisdijk-Vooreind kan door herschikkingsmogelijkheden visueel worden geaccentueerd. Bij de westelijke entree aan de Kruisdijk worden, in tegenstelling tot de noordelijke entree, geen harde randen/dichte lintbebouwing gerealiseerd. Zo blijven de bestaande zichtlijnen ter plaatse in stand. Door ontstening van de bebouwingsconcentratie schuift. het landschappelijke karakter verder op naar het westen. In verband met de gevoelige ligging in het beekdal van de Raamsloop, wordt nieuwe bebouwing aan deze zijde niet wenselijk geacht.

De verstoorde zichtrelaties vanaf het Vooreind richting het noorden en het zuiden worden met behulp van groen afgeschermd. Daarnaast wordt de laanbeplanting aan het Vooreind aangevuld op de plaatsen waar deze ontbreekt. Zo wordt de laanstructuur versterkt en afgerond. Het beekdal van de Raamsloop biedt mogelijkheden voor (verder) beekherstel en verdere ontwikkeling van de ecologische verbindingszone.

33

Glastuinbouw

Huidige situatie en analyse De Hoef

Ruimtelijke visie De Hoef

34

3.3.6 Bebouwingsconcentratie De Hoef a -

Huidige situatie en analyse De Hoef Streekplan: AHS-overig. Uitwerkingsplan: landschapsbeheer. Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig en verwevingsgebied. StructuurvisiePlus: structuurkaart: beekdal.

Ten zuiden van de kern Hulsel ligt de bebouwingsconcentratie De Hoef. De bebouwingsconcentratie ligt aan de weg De Hoef richting Reusel. Ten westen van de concentratie ligt het beekdal van de Raamsloop. Vanaf De Hoef zijn op diverse plaatsen waardevolle doorzichten te ontdekken richting de open gebieden aan weerszijden van de weg. In het midden van de bebouwingsconcentratie vinden twee van deze doorkijken elkaar. Zo ontstaat ter plaatse een sterke en positieve relatie tussen de landschappen aan beide zijden van de weg. In het noorden vindt een verstoring van het zicht plaats. Op deze plaats is een grote kas gesitueerd. De splitsing van de wegen De Hoef en Steenhoven wordt gekenmerkt door een erg groene omgeving. Ter plaatste van de splitsing is ook mooi zicht op het beekdal van de Raamsloop. Een groot gedeelte van de Hoef wordt begeleid door laanbeplanting. Deze dateert deels van omstreeks 1945. Bosgebieden ten zuiden van deze bebouwingsconcentratie, onder meer aan de Steenovenweg dateren overwegend van omstreeks 1900. b Ruimtelijke visie De Hoef De noordelijke entree van de bebouwingsconcentratie wordt versterkt door de toevoeging en herschikking van bebouwing. Aan de oostzijde wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt in verband met de ligging nabij het landbouwontwikkelingsgebied ten oosten van de bebouwinsconcentratie.

Het behoud van de waardevolle zichtlijnen vanaf De Hoef richting het beekdal en het open landschap, zorgen ervoor dat er aan de westzijde geen nieuwe bebouwingsmogelijkheden worden geboden (met uitzondering van de bebouwingsmogelijkheid ter hoogte van de noordelijke entree). De open zichtrelatie tussen de open landschappen aan weerszijden van de weg in het midden van de bebouwingsconcentratie dient behouden te worden. De kas in het noorden van de bebouwingsconcentratie verstoord het zicht vanaf De Hoef. Landschappelijke inpassing zou wenselijk zijn. Daar waar de laanbeplanting langs De Hoef ontbreekt wordt deze aangevuld met opgaand groen. De ‘groene‘ omgeving ter hoogte van de splitsing De Hoef-Steenhoven blijft in de ruimtelijke visie behouden. Het beekdal van de Raamsloop biedt mogelijkheden voor (verder) beekherstel en verdere ontwikkeling van de ecologische verbindingszone.

35

Huidige situatie en analyse Rouwenbogt

Ruimtelijke visie Rouwenbogt

36

3.3.7 Bebouwingsconcentratie Rouwenbogt a -

Huidige situatie en analyse Rouwenbogt Streekplan: bebouwing en AHS-overig. Uitwerkingsplan: landschapsbeheer. Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig, verwevingsgebied en projectlocaties recreatie. StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, en historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: landschappelijk aandachtsgebied en ontwikkelingsgebied recreatie en toerisme.

Bebouwingsconcentratie Rouwenbogt bevindt zich ten noordoosten van de kern Reusel. Het bebouwingslint wordt middels de Randweg-Oost, die in zuidelijke richting overgaat in de Denestraat, gescheiden van de genoemde kern. De noordwestelijke grens wordt gevormd door bebossing. Ten zuidoosten loopt de Rouwenbogtloop. Aan deze zijde is door openheid in de bebouwingsstructuur, de relatie met deze waterloop en haar beekdal voelbaar. Vanuit de Rouwenbogt wordt door de open lintstructuur afwisselend het ‘gesloten’ bos en het ‘open’ beekdal ervaren. Hierdoor ontstaat er een aangenaam contrast. Het bos ten noorden van deze bebouwingsconcentratie dateert van omstreeks 1900, maar is deels ook nog ouder. De laanbeplanting is niet overal continu waardoor de Rouwenbogt niet eenduidig met groen wordt begeleid. Doordat aan de noordwestelijke entree slechts aan één zijde bebouwing is gesitueerd, is het vanaf deze zijde niet meteen duidelijk wanneer de bebouwingsconcentratie, en in het verlengde daarvan de kern Reusel, wordt benaderd. b Ruimtelijke visie Rouwenbogt De visie zet in op het behoud van het contrast tussen de ‘open’ en ‘gesloten’ landschapsstructuren aan weerszijden van de Rouwenbogt. Deze karakteristiek kan worden versterkt door aan de gesloten, beboste zijde, sporadisch nieuwe bebouwingsmogelijkheden toe te staan.

Het waardevolle zicht op de Rouwenbogtloop en haar beekdal, dient te allen tijde behouden te blijven. Aan deze zijde worden dan ook geen extra bebouwingsmogelijkheden geboden, behalve tussen de bestaande bebouwing aan de Randweg-Oost en de Rouwenbogt. De bebouwingsconcentratie kan worden benut om de kern Reusel beter in te wijden. Door aan de noordoostkant de Rouwenbogt aan beide zijden te begeleiden met bebouwing, wordt de entreefunctie versterkt. Meer eenheid kan worden verworven door het continueren van de laanbeplanting. Het beekdal van de Raamsloop ten oosten van deze bebouwingsconcentratie biedt mogelijkheden voor (verder) beekherstel. Aan de noordzijde van deze bebouwingsconcentratie kunnen ecologische verbindingszones (verder) worden gerealiseerd.

.

37

Huidige situatie en analyse Kattenbos

Ruimtelijke visie Kattenbos

38

3.3.8

Bebouwingsconcentratie Kattenbos

a Huidige situatie en analyse Kattenbos - Streekplan: AHS-overig. - Uitwerkingsplan: zoekgebied verstedelijking (transformatie afweegbaar), te ontwikkelen woongebied, landschapsbeheer, beekdalsysteem en samenhangende kreekoverstromingsvlakte. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig en verwevingsgebied. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, beekdal, waterloop, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: ecologische verbindingszone ter plaatse van beekdal. De bebouwingsconcentratie Kattenbos is gelegen in de kernrand ten noordwesten van Reusel en wordt voornamelijk gevormd door een gedeelte van het Kattenbos en ’t Holland. Aan de noordzijde sluit het cluster aan op de rotonde Hooge Mierdseweg/Randweg-Oost en Zeegstraat/Kempenbaan. Dit kleine cluster kenmerkt zich door een vermenging van de functies agrarisch en wonen. In het gebied direct ten westen van het cluster zijn enkele grote agrarische bedrijven aanwezig. Woningbouw is in verband met de milieutechnische belemmering hier niet mogelijk zolang deze bedrijven actief zijn. In het cluster liggen enkele akkers. De zichtlijnen die in het cluster aanwezig zijn, zijn vanaf de weg intern gericht op een open gebied. Waardevolle zichtrelaties met het omliggende landschap zijn er niet.

Wel bestaat er een verstoorde zichtrelatie vanaf de Kattenbos richting het zuidoosten en vanwege de aanblik van een groot bedrijfsgebouw. De laanbeplanting in het gebied is niet continu, waardoor de echte samenhang in de linten ontbreekt. b Ruimtelijke visie Kattenbos Deze bebouwingsconcentratie grenst aan kom Reusel en de noordelijke entree van Reusel. De bebouwingsconcentratie wordt gekenmerkt door de ligging tegen de kern Reusel. De entree van Reusel kan worden versterkt door ten westen van de Zeegstraat bebouwing toe te voegen en te herschikken. Hier dient wel rekening te worden gehouden met de rotonde KempenbaanHooge Mierdseweg-Zeegstraat-Randweg-Oost Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zou hogere bebouwing hier toelaatbaar zijn om de entree van het dorp te benadrukken. Langs de Kattenbos is het sporadisch toevoegen van bebouwing toelaatbaar, om zo het naderen van kom Reusel te benadrukken. Zo ontstaat een geleidelijke overgang van een landelijk lint naar een stedelijk lint. Ook het toevoegen van laanbeplanting draagt hieraan bij. Om het contact met het buitengebied te behouden dienen de open zicht relaties binnen de driehoek Holland–Kattenbos behouden te blijven. Door bebouwing toe te voegen langs de Zeegstraat (buiten het plangebied van het bestemmingsplan buitengebied, binnen kom Reusel) kan het stedelijke karakter van Reusel worden versterkt.

Het beekdal van de Reusel biedt mogelijkheden voor (verder) beekherstel en verdere ontwikkeling van de ecologische verbindingszone. Ook in het Beekdal van de Belevensche Loop ten westen van deze bebouwingsconcentratie kan (verder) beekherstel worden uitgevoerd. De mogelijk komst van de rondweg door dit gebied zal de mogelijkheden in deze bebouwingsconcentratie kunnen beperken.

39

Huidige situatie en analyse de Hoeven

Ruimtelijke visie de Hoeven

40

3.3.9 Bebouwingsconcentratie de Hoeven a Huidige situatie en analyse de Hoeven - Streekplan: AHS-overig. - Uitwerkingsplan: landschapsbeheer, beekdalsysteem en samenhangende kreekoverstromingsvlakte. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig en verwevingsgebied. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: ecologische verbindingszone ter plaatse van beekdal. Deze bebouwingsconcentratie ligt ten oosten van de kern Reusel direct ten noorden van het te ontwikkelen bedrijventerrein Kleine Hoeven ten zuiden van de Hoeven tussen Bladel en Reusel. Bij ontwikkelingen in de bebouwingsconcentratie dient rekening gehouden te worden met de zonering van dit bedrijventerrein. De laanbeplanting langs de Hoeven wordt op verschillende plaatsen onderbroken. Vanuit de bebouwingsconcentratie is op verschillende plaatsen sprake van een doorzicht richting het meer noordelijke buitengebied. De entree aan het Buspad is karakteristiek. b Ruimtelijke visie de Hoeven De visie voor deze bebouwingsconcentratie richt zich op de versterking van de laanbeplanting langs de Hoeven. Aan de noordzijde van de Hoeven is op een enkele locatie nieuwe bebouwing toegestaan.

In de gehele bebouwingsconcentratie worden herschikkingsmogelijkheden voor bestaande bebouwing geboden Dit draagt bij aan een betere begeleiding van de Hoeven en een meer duidelijke entree van de kom van Reusel. Het zicht richting het buitengebied ten noorden van de bebouwingsconcentratie blijft hierbij zoveel mogelijk behouden. De beekdalen van de Rouwenbogtloop en de Raamsloop bieden mogelijkheden voor (verder) beekherstel. Ook de ecologische verbindingszone nabij onder andere de Hoevensche Akkers kan (verder) worden ontwikkeld.

41

Huidige situatie en analyse Turnhoutseweg/de Hoek

Ruimtelijke visie Turnhoutseweg/de Hoek

Nieuwe rondweg

Ruimtelijke visie Turnhoutseweg/de Hoek

42

3.3.10 Bebouwingsconcentratie Turnhoutseweg/de Hoek a Huidige situatie en analyse Turnhoutseweg/de Hoek - Streekplan: AHS-overig. - Uitwerkingsplan: zoekgebied verstedelijking (transformatie afweegbaar), te ontwikkelen woongebied, landschapsbeheer, beekdalsysteem en samenhangende kreekoverstromingsvlakte. - Reconstructieplan: extensiveringsgebied-overig en verwevingsgebied. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, beekdal, waterloop, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: ecologische verbindingszone ter plaatse van beekdal. Bebouwingsconcentratie Turnhoutseweg/de Hoek ligt ten zuidwesten van Reusel en beslaat de bebouwing aan weerszijden van een deel van de Turnhoutseweg (N284) en deels van de Pikoreistraat. Dit is een historisch lint. Het lint krult zich als het ware rond het centraal gelegen sportpark Den Hoek. De oostelijke entree van het cluster bevindt zich ter hoogte van de kruising van de Turnhoutseweg en de beek, net voor de kruising met de Ziekbleek. Vanaf dit punt bestaat er richting het noorden een waardevolle zichtrelatie met het open beekdal (Ecologische verbindingszone) en de kernrand van Reusel. Vanuit het noorden komt men het cluster binnen via de Hoek met een karakteristieke, bosachtige entree. De zuidelijke entree via de Pikoreistraat bevindt zich ter hoogte van het sportpark.

Richting het zuiden bestaat hier een visueel aantrekkelijke zichtrelatie met het open landschap. Richting het noorden wordt deze relatie verstoord door een rommelige aanblik op de aanwezige percelen en hun bebouwing. Binnen het cluster bevinden zich verder geen waardevolle zichtrelaties met het achterliggende landschap, anders dan het aantrekkelijke zicht vanaf de Turnhoutseweg op het sportpark met zijn houtwallen en laanbeplantingen. De meeste zichtrelaties worden verstoord door bebouwing. Onder andere door het vervallen gebouw aan de Turnhoutseweg 14 dat nu dienst doet als textielwinkel. Door het ontbreken van laanbeplanting wordt zijn aanwezigheid in het straatbeeld versterkt. Aan de Turnhoutseweg is ook een karakteristieke monumentale sigarenfabriek gelegen. De splitsing Turnhoutseweg/Pikoreistraat is een stedenbouwkundig interessant punt. b Ruimtelijke visie Turnhoutseweg/de Hoek De ruimtelijke visie voor bebouwingsconcentratie Turnhoutseweg/de Hoek concentreert zich op het creëren van eenheid tussen de bebouwing, het behouden en versterken van waardevolle zichtrelaties en het verbeteren van minder interessante zichtrelaties. De open zichtrelatie met het beekdal bij de oostelijke entree van het cluster wordt behouden.

Verdichting van de bebouwing aan de Turnhoutseweg is slechts mogelijk in de directe nabijheid van bestaande bebouwing en waar geen zichtrelaties zijn (onder andere noordelijke entree bij de Ziekbleek). Het contrast tussen het open beekdal en de bebouwingsconcentratie wordt hiermee versterkt. Het is gewenst om het vervallen gebouw met de textielwinkel te slopen en te vervangen, en de laanbeplanting aan de Turnhoutseweg, daar waar onderbroken, voort te zetten. De karakteristieke splitsing Turnhoutseweg/Pikoreistraat verdient extra aandacht. Met begeleidende en architectonisch interessante bebouwing wordt meer eenheid gecreëerd. Aan de Pikoreistraat en bij de zuidelijke entree is meer lintbebouwing gewenst om de rommelige aanblik te verbeteren en de clusterbegrenzing duidelijker neer te zetten. Het zicht richting, het zuidelijk gelegen landschap wordt behouden en/of versterkt. De beekdalen van het Hoevensche Loopje en de Belevensche Loop bieden mogelijkheden voor (verder) beekherstel.De mogelijk komst van de rondweg door dit gebied zal de mogelijkheden in deze bebouwingsconcentratie kunnen beperken.

43

Huidige situatie en analyse omgeving Postelsedijk

Ruimtelijke visie omgeving Postelsedijk

44

3.3.11 Bebouwingsconcentratie omgeving Postelsedijk a Huidige situatie en analyse omgeving Postelsedijk - Streekplan: AHS-overig. - Uitwerkingsplan: zoekgebied verstedelijking (transformatie afweegbaar), landschapsbeheer. - Reconstructieplan: verwevingsgebied. - StructuurvisiePlus: structuurkaart: half gesloten agrarisch landschap, beekdal, waterloop, historisch bebouwingslint; ruimtelijk model: ecologische verbindingszone ter plaatse van beekdal. Ten zuiden van Reusel ligt de bebouwingsconcentratie omgeving Postelsedijk. Vanuit Het Heike zijn aan weerszijden belangrijke zichtrelaties naar het buitengebied aanwezig. Aan de zuidoost kant wordt de concentratie begrensd door het bos- en heidegebied Peelsche Heide. Het driehoekvormige cluster wordt aan de buitenkant gevormd door de wegen Voorste Heikant, Sleutelstraat, Lange Dijk, Burg. Willekeslaan, Peel, Buizerd en Herdersdreef. In het oostelijke gedeelte van het cluster, ten oosten van de Postelsedijk, komen veel waardevolle houtwallen en laanbeplantingen voor. De laanbeplanting aan de noord- en zuidkant van het oostelijk deel is niet continu. Vanaf de Peel zijn waardevolle doorzichten te ontwaren met het omliggende open gebied. Ten westen van de Postelsedijk ligt het beekdal van het Hoevense Loopje (ecologische verbindingszone).

Naast de waardevolle zichtlijnen vanaf de Voorste Heikant bevinden zich in dit deel van het cluster vooral verstoorde zichtrelaties door bebouwing en rommelige percelen met een verscheidenheid aan functies. Ten noorden van de Voorste Heikant bevindt zich een erg rommelig groen perceel. Het cluster heeft geen duidelijke entree. Bij de kruising van de Postelsedijk en de Peel/Buizerd komen wel alle sferen uit het cluster samen; bos, openheid en bebouwing. b Ruimtelijke visie omgeving Postelsedijk De visie zet in op het behoud van de gescheiden structuren gevormd door enerzijds de kern Reusel en anderzijds het cluster. Het is dan ook niet wenselijk aan Het Heike extra bebouwingsmogelijkheden te bieden. Over het algemeen beoogt de ruimtelijke visie voor omgeving Postelsedijk het verdichten van bestaande percelen en sporadische nieuwbouw van lintbebouwing op plaatsen waar de zichtrelaties niet bijzonder waardevol zijn. Verdichting van de bebouwing vindt vooral plaats aan weerszijden van de Sleutelstraat en de Voorste Heikant. Door deze ‘haag’ van bebouwing worden de verstoorde zichtrelaties op de rommelige achterzijdes van de percelen opgeheven. Ook bij de kruising Postelsedijk met Sleutelstraat/Voorste Heikant is verdichting gewenst om het kruispunt en het cluster te accentueren.

Vanwege de vele grote agrarische bedrijven aan ’t Hof is verdichting in verband met de milieutechnische belemmering niet mogelijk zolang deze bedrijven actief zijn. Het rommelige groene perceel aan de Voorste Heikant ligt in de nabijheid van de te realiseren ecologische verbindingszone. Echter het perceel heeft een negatieve invloed op het straatbeeld, en daarom is bebouwing op het perceel vanuit visueel-ruimtelijk oogpunt gewenst. De belangrijke oost-west verbindingen in het cluster worden versterkt met continue laanbeplanting. Dit betekent ook, dat daar waar de laanbeplanting nu wordt onderbroken er nieuwe bomen kunnen worden aangeplant. Ter hoogte van de entree wordt aan de noordzijde van de Voorste Heikant bebouwing zodanig toegestaan, dat de waardevolle doorzichten naar de noordelijk gelegen bossen niet verstoord worden. De beekdalen van het Hoevensche Loopje en de Rouwenbogtloop bieden mogelijkheden voor (verder) beekherstel. Ook de ecologische verbindingszone bij het Hoevensche Loopje kan (verder) worden ontwikkeld.

45

46

4

ZICHT OP UITVOERING

Het zicht op uitvoering wordt enerzijds bepaald door de beperkte (on)mogelijkheden om de gewenste kwaliteitsverbetering publiekrechtelijk en privaatrechtelijk te borgen en anderzijds door een actieve handhaving van het ruimtelijk beleid in het buitengebied. Daar waar handhaving achterwege blijft zullen bedrijven weinig animo hebben om te investeren in extra kwaliteit. Dit kost namelijk geld. De te boeken kwaliteitswinst zal de gemeente vast moeten leggen in ruimtelijke onderbouwingen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten, mede in relatie tot de vereiste sloop, de gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing. Publiekrechtelijke borging Publiekrechtelijk dient het VAB-beleid separaat te worden vastgesteld door de gemeenteraad, zo mogelijk in het kader van de herziening van het bestemmingsplan buitengebied (via de toelichting, de bestemmingen en de bijbehorende voorschriften). Ook het welstandbeleid, de monumentenverordening, de bouwverordening en zelfs de algemene plaatselijke verordening en de wegenverordening kunnen waardevolle aanvullende instrumenten zijn. Een wijzigingsbevoegdheid of partiële bestemmingsplanherziening verdienen procedureel de voorkeur, omdat dan de gewenste kwaliteitsverbetering ook positief bestemd kan worden.

Privaatrechtelijke borging Privaatrechtelijk is het wenselijk om aanvullende afspraken over extra rechten en plichten vast te leggen in een privaatrechtelijke overeenkomst. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de realisatie (inrichting en beheer en onderhoud) van natuur- en landschapselementen. Deze overeenkomst mag niet in strijd zijn met de wet en niet in strijd zijn met het beginsel van behoorlijk bestuur. Een (model)overeenkomst dient op juridische houdbaarheid getoetst te worden door gespecialiseerde juristen. Handhaving Het spreekt voor zich dat het opstellen van beleid zinloos is als handhaving achterwege blijft. Het draagvlak voor het realiseren van extra kwaliteit door burgers en bedrijven zal gering zijn als er tientallen gevallen in de gemeente aanwezig zijn waar dezelfde functie zonder veel problemen zonder kwaliteitsverbetering aan de orde zijn. Aansluiting op het traject van professionalisering van de handhaving lijkt alleszins zinvol. De gemeente zal ter ondersteuning van haar VAB-beleid periodiek een handhavingsprogramma opstellen voor de controle en handhaving van VAB’s in het buitengebied. Zo combineer je stimuleringsbeleid met reguleringsbeleid. Voorgesteld wordt bij de handhaving de peildatum van 1 januari 1990 te hanteren.

Reusel, september 2009 47

Bijlage 1

LIJST VAN AFKORTINGEN EN BEGRIPPEN In deze beleidsvisie worden diverse afkortingen en begrippen gehanteerd. Deze zijn hieronder verklaard. a

Afkortingen

AHS: BIO: EVZ: GHS: LOG: NED: RBV: RVR: VAB: VNG: ZDW: ZPP:

b

Agrarische HoofdStructuur Buitengebied in Ontwikkeling Ecologische VerbindingsZone Groene HoofdStructuur Landbouw OntwikkelingsGebied Nieuwe Economische Dragers Regeling Beëindiging Veehouderij Ruimte-voor-Ruimteregeling Voormalige Agrarische Bedrijfslocaties Vereniging Nederlandse Gemeenten Zone langs Doorgaande Wegen Zelfstandige Project Procedure

Begrippen

agrarische opvanglocaties locaties waarvan de agrarische bestemming kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische (intensieve veehouderij) bedrijven; dit zijn locaties in landbouwontwikkelingsgebied; agrarisch technisch hulpbedrijf een bedrijf dat is gericht op het verlenen van diensten aan agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren, of de toepassing van andere landbouwkundige methoden, met uitzondering van mestbewerking; hiertoe behoren in ieder geval: grootveeklinieken, KI-stations, mestopslag- en mesthandelsbedrijven, loonwerkbedrijven, verhuurbedrijven voor landbouwwerktuigen, veetransportbedrijven, veehandelsbedrijven; agrarisch-verwant bedrijf een bedrijf of instelling gericht op het verlenen van diensten aan particulieren of niet-agrarische bedrijven door middel van het telen van gewassen, het houden van dieren of de toepassing van andere landbouwkundige methoden; hiertoe behoren in ieder geval: dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, hondenkennels, hoveniersbedrijven, stalhouderijen, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven, volkstuinen; bebouwingscluster een vlakvormige verzameling van gebouwen in het buitengebied; bebouwingsconcentratie een kernrandzone, bebouwingslint of bebouwingscluster;

1

bebouwingslint een lijnvormige verzameling van gebouwen langs een weg in het buitengebied, doorgaans dubbelzijdig aanwezig, met geringe afstanden tussen bouwkavels, veelal met een historisch gegroeide menging van kleinschalige niet-buitengebiedfuncties; bebouwingszone een vlakvormige verzameling van gebouwen enigszins verspreid in het buitengebied; kernrandzone een overgangszone tussen bebouwde kom en het buitengebied, met daarin relatief veel bebouwing op korte afstand van elkaar met een ondergeschikt en/of afnemende agrarische functie; landschapscamping maximaal 60 kampeerplaatsen met beperkte dichtheid, op aan de landbouw te onttrekken grond en aansluitend bij bestaande of voormalige agrarische bouwblokken; gemiddelde grootte standplaats: min.

300 m² (bruto); verhoogde natuur- en landschapswaarden door een passende, robuuste en duurzame beplanting op en rond het kampeerterrein; oppervlakte natuur ten minste 3x zo groot te zijn als de oppervlakte voor standplaatsen; voormalige agrarische bedrijfslocatie (VAB) een agrarisch of niet-agrarisch bouwblok waarop in het verleden een agrarisch bedrijf werd uitgeoefend, en waarvan de bedrijfsgebouwen nog geheel of gedeeltelijk bestaan; nevenfuncties/-activiteiten het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwblok die niet rechtstreeks de uitoefening van de agrarische bedrijfsvoering betreffen; naast aanwezige agrarische bedrijfsvoering als hoofdfunctie; niet-buitengebiedgebonden bedrijvigheid een bedrijf of functie geen agrarisch bedrijf, agrarisch-technisch hulpbedrijf, agrarisch-verwant bedrijf of buitengebeid gebonden recreatie ren toerisme zijnde; nlcwm-waarden en/of –belangen waarden en/of belangen in verband met natuur (n), landschap (l), cultuurhistorie (c), water- en bodem (w) en milieuhygiëne (m); ruimtelijke kwaliteit het behoud en de versterking van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorisch waardevolle kwaliteiten, alsmede een verbetering van de kwaliteit van de bebouwde omgeving; recreatie en toerisme, buitengebied gebonden buiten- en bewegingsrecreatie -zoals wandelen, fietsen, picknicken, natuurgerichte recreatie, kanoën, paardrijden- en

daarmee direct samenhangende diensten en voorzieningen; kleinschalige en bezoekersextensieve binnen- en/of buiten (dag)recreatie; kleinschalig kamperen en andere kleinschalige verblijfsrecreatie zoals kamphuizen en groepsaccommodaties;

2

statische opslag/goederen (binnen)opslag van goederen die geen regelmatige verplaatsing behoeven, niet bestemd zijn voor handel en niet worden opgeslagen voor een elders gevestigd niet-agrarisch bedrijf; hieronder worden onder andere verstaan (seizoens)stalling van (antieke) auto’s, boten, caravans, campers e.d.; verbrede landbouw het ontplooien van activiteiten op een agrarisch bouwblok, die ruimtelijk inpasbaar zijn en verbonden zijn aan de aanwezige en te behouden agrarische bedrijfsvoering als hoofdfunctie ; hiertoe behoren in ieder geval: kleinschalig kamperen, agrarisch natuurbeheer, bewerking, waardevermeerdering en/of verkoop van ter plaatse geproduceerde agrarische producten, streekeigen producten, zorgboerderijen met zorgverlening die direct verbonden is met de agrarische bedrijfsvoering;

3

Bijlage 2

BELEIDSKAARTEN - Streekplankaart Noord Brabant1 - Streekplankaart Noord Brabant 2 - Reconstructieplankaart Beerze Reusel 1 - Reconstructieplankaart Beerze Reusel 2 - Uitwerkingsplan Regionaal Structuurplan Zuidoost-Brabant - Cultuurhistorische Waardenkaart Noord Brabant