Beleidsnotitie bebouwingsconcentraties 22sep09.pdf

BELEIDSNOTITIE VOOR BEBOUWINGSCONCENTRATIES

Beleidsnotitie voor bebouwingsconcentraties

projectgegevens: BEL05-RES00009-01C

Reusel, 22 september 2009 Behoort bij raadsbesluit van 22 september 2009, nummer 09-049 Mij bekend, de griffier,

INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

INLEIDING Aanleiding Doelstelling en status Relatie bestemmingsplan buitengebied Totstandkoming Opzet en leeswijzer

1 1 1 2 2 3

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

BELEIDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES Rijksbeleid bebouwingsconcentraties Provinciaal beleid bebouwingsconcentraties Beleid bebouwingsconcentraties, algemeen Beleid bebouwingsconcentraties, specifiek Ruimtelijke kwaliteit Hardheidsclausule

5 5 5 7 12 17 19

3 3.1 3.2 3.2 3.3 3.3

GEBIEDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRA- TIES Gebiedsvisie algemeen Bebouwingsconcentraties buitengebied Bebouwingsconcentraties buitengebied Gebiedsvisie per bebouwingsconcentratie Gebiedsvisie per bebouwingsconcentratie

21 21 22 23 24 25

4

ZICHT OP UITVOERING

47

Bijlagen: 1 Lijst van afkortingen en begrippen 2 Beleidskaarten

1

INLEIDING

1.1 Aanleiding Het landelijke gebied in Brabant is sterk aan verandering onderhevig. Tot voor kort was de landbouw de drager van het buitengebied, zowel ruimtelijk als economisch. Veel boeren zien tegenwoordig echter geen toekomst meer voor hun bedrijf en besluiten te verbreden of te stoppen. Anderen willen hun bedrijf verplaatsen naar gebieden waar het zich zonder belemmeringen verder kan ontwikkelen. Boerderijen, stallen en schuren verliezen hierdoor vaak hun oorspronkelijke functie. Door deze ontwikkelingen veranderen het aanzien en de leefbaarheid van het buitengebied. In ruimtelijk en functioneel opzicht, maar zeker ook vanuit sociaal economisch oogpunt. Dagelijks ervaren gemeenten de spanning tussen het beleid van de hogere overheid en de ontwikkelingsvragen op lokaal niveau. De provincie Noord-Brabant wil samen met gemeenten de veranderingen in het buitengebied dusdanig sturen dat de bedreigingen worden omgezet in kansen. Door op voormalige agrarische bedrijfslocaties (VAB’s) ruimte te bieden aan nieuwe ontwikkelingen (rood voor rood), kunnen nieuwe economische dragers voor het buitengebied ontstaan. Dat is in het belang van een gezonde sociaal economische plattelandsontwikkeling en kan tevens een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leveren. Het gaat hierbij dus zowel om economische vitaliteit als ruimtelijke kwaliteit.

De provincie heeft via de beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ de eerste stap gezet in het verruimen van de ontwikkelingsmogelijkheden in het buitengebied. De beleidsnota geeft, samen met de partiële herziening van het streekplan (d.d. 29-6-2004), gemeenten de mogelijkheid om voor bepaalde bebouwingsconcentraties in het buitengebied een ruimer ontwikkelingskader op te stellen dan die van het geldende Streekplan. Reusel-De Mierden pakt dit beleid actief op. Daarom is aan Croonen Adviseurs gevraagd om, vooruitlopend op de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied, een beleidsnotitie op te stellen voor verschillende bebouwingsconcentraties binnen de gemeente.

1.2 Doelstelling en status De opstelling van deze beleidsnotitie dient als gemeentelijke uitwerking van genoemd provinciaal beleid. Het omvat een gebiedsgerichte visie, die benut kan worden als ontwikkelingskader voor concrete initiatieven. De daarbij beoogde kwaliteitswinst (onder andere sloop, gewenste beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing) dient de gemeente vast te leggen in ruimtelijke onderbouwingen/projectplannen, partiële bestemmingsplanherzieningen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten. Het doel van deze beleidsnotitie is een ontwikkelingskader en toetsingskader te bieden voor ruimtelijke initiatieven in bebouwingsconcentraties. Voorliggende visie dient als ontwikkelingskader en toetsingskader voor specifieke verzoeken (vergelijkbaar structuurvisie). Het bestemmingsplan buitengebied zal uiteindelijk als toetsingskader gaan dienen voor generieke verzoeken, welke binnenplans kunnen worden afgewikkeld (zie 1.3).

1

Om een totaalkader te bieden voor het beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB’s), Ruimte-voor-Ruimte-woningen (RvR-woningen), BiO-woningen (volgens de provinciale nota Buitengebied in Ontwikkeling) en sloop-bonus- en plant-bonusregelingen dient deze beleidsnotitie ook als kader voor initiatieven in het overig buitengebied. Dit kader zal over het algemeen meer het spoor van het geldende streekplan volgen en dus in mindere mate een verruiming van de bestaande regels kennen.

1.3 Relatie bestemmingsplan buitengebied In deze beleidsnotitie zijn op basis van de provinciale nota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ nader te bepalen/begrenzen bebouwingsconcentraties uitgewerkt. De gemeente legt dit vast in zowel deze notitie als in de herziening van het bestemmingsplan buitengebied. De beleidsnotitie kan tevens als input dienen voor een op te stellen Structuurvisie in het kader van de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro). De nader begrensde bebouwingsconcentraties worden opgenomen op de plankaart. De meer kwantificeerbare zaken (b.v. de mogelijkheden voor hergebruik) worden doorvertaald in de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan buitengebied. Voor zaken als het toevoegen van nieuwe functies en nieuw bouwvolume zullen separate planologische procedures worden gevoerd. Gebiedsvisie BiO strategisch

vaststelling

ontwikkeling

Beleidsnotitie

Via projectplan

Gebiedsvisie BiO kwantificeerbaar Bestemmingsplan Plankaart Voorschriften Toelichting

Via binnenplanse wijzigings- en vrijstellingsbepalingen

1.4 Totstandkoming Deze notitie is een product van de gemeentelijke samenwerking met Croonen Adviseurs. Tevens zijn de klankbordgroep en bewoners van het buitengebied betrokken bij de totstandkoming van de beleidsnotitie. Hierbij is de volgende gefaseerde aanpak benut: Fase 1: Oriëntatie en voorbereiding, Fase 2: Inventarisatie, beschrijving en analyse, Fase 3: Beleidsvorming en Fase 4: Overleg en afronding. De inhoud van dit rapport is in samenspraak met de gemeente tot stand gekomen. De ambtelijke vragen en opmerkingen van gemeentelijke zijde zijn bij de verdere uitwerking meegenomen. Het product ligt tevens voor ter politiek-bestuurlijke beoordeling.

2

1.5 Opzet en leeswijzer Deze beleidsnotitie beschrijft de ontwikkelingsmogelijkheden voor VAB’s en RvR-woningen in bebouwingsconcentraties in het kader van de Beleidsnota Buitengebied in Ontwikkeling. Deze notitie bestaat uit twee delen: een algemene beleidsvisie en een gebiedsvisie. In de beleidsvisie (hoofdstuk 2) zijn de algemene uitgangspunten geschetst die gelden voor de invulling van VAB’s. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen uitgangspunten per functie en uitgangspunten per type locatie. Beide komen samen in een afwegingskader in hoofdlijnen, waarin per locatietype staat aangegeven welke functies, tegen welke randvoorwaarden mogelijk zijn. Dit afwegingskader vormt tegelijkertijd de basis en de onderbouwing voor de hoofdkeuzes die gemaakt zijn in de gebiedsvisie. Waar het onderdeel beleidsvisie een breed karakter kent, spitst de gebiedsvisie (hoofdstuk 3) zich toe op het onderdeel bebouwingsconcentraties. Dit onderdeel is op gemeentelijk niveau ingevuld voor 11 bebouwingsconcentraties. Het hierop volgende hoofdstuk geeft een zicht op de uitvoering en de handhaving van VAB-beleid (hoofdstuk 4). Verder is een lijst van gehanteerde begrippen toegevoegd (bijlage). NB: Achterin het rapport is de legenda toegevoegd van de kaarten van de bebouwingsconcentraties. Deze kan uitgeklapt worden.

3

4

2

BELEIDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES

2.1 Rijksbeleid bebouwingsconcentraties Het ruimtelijk beleid van het rijk inzake VAB’s is vastgelegd in de Nota Ruimte en de Agenda voor een Vitaal Platteland. Uit beide nota’s blijkt dat plattelandsontwikkeling hoog op de politieke beleidsagenda staat. Ze gaan in op de ruimtelijke ordening en het beheer van het landelijk gebied. Verbrede plattelandsontwikkeling, investeren in herstructurering van de agrarische sector, het stimuleren van recreatie en toerisme en ruimere mogelijkheden voor wonen in het buitengebied zijn nauw met elkaar verweven. Een goed, helder beleid inzake VAB’s en Ruimte voor Ruimte (RvR) kan zorgdragen voor (re)vitalisering van het platteland; een buitengebied in ontwikkeling. Zowel de Nota Ruimte als de Agenda voor een Vitaal Platteland vraagt om een nadere provinciale, regionale en/of (inter)lokale uitwerking.

2.2 Provinciaal beleid bebouwingsconcentraties Beleid Interimstructuurvisie en Paraplunota (2008) In het kader van de Wet ruimtelijke ordening zijn per 1 juli 2008 de Interimstructuurvisie Noord-Brabant ‘Brabant in ontwikkeling’ en de Paraplunota ruimtelijke ordening in werking getreden. De Interimstructuurvisie, vastgesteld door Provinciale Staten, geeft een overzicht van de ruimtelijke belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en de hoofdlijnen van het te voeren ruimtelijk beleid. Dit ruimtelijk beleid is uitgewerkt in de Paraplunota. De Paraplunota, vastgesteld door Gedeputeerde Staten, vormt de basis voor het dagelijks handelen van Gedeputeerde Staten en de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening. De Interimstructuurvisie komt inhoudelijk grotendeels overeen met de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant, zoals uiteengezet in het Streekplan Noord-Brabant 2002 ‘Brabant in balans’. Actualiseringen van beleid zijn meegenomen. Op basis van de Interimstructuurvisie/Paraplunota is het op beperkte schaal mogelijk om vrijkomende agrarische bedrijfslocaties te benutten voor niet aan het buitengebied gebonden activiteiten. Het gaat dan om het hergebruik van locaties waarvan de agrarische bestemming niet kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven.

Op deze locaties is het mogelijk de voormalige agrarische bedrijfswoningen te hergebruiken voor burgerbewoning. Bij deze vorm van hergebruik moeten overtollige stallen en andere voormalige bedrijfsgebouwen zoveel als mogelijk is gesloopt worden. Buiten de locaties waarvan de agrarische bestemming kan worden gehandhaafd voor de opvang van te verplaatsen agrarische bedrijven en buiten de locaties waar sloop van bedrijfsgebouwen heeft plaatsgevonden met gebruikmaking van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling is daarnaast, onder bepaalde voorwaarden, vestiging van agrarisch-technische hulpbedrijven en agrarisch aanverwante bedrijven toegestaan.

5

Waar het locaties betreft in bebouwingsconcentraties buiten de groene hoofdstructuur is het toegestaan dat voormalige agrarische bedrijfslocaties benut worden voor niet aan het buitengebied gebonden bedrijvigheid. Denk hierbij aan startende bedrijven. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden: - Hergebruik moet passen in de omgeving, ook vanuit de geurwetgeving. - In opzet en ontwikkelingsperspectief moet het om een kleinschalige activiteit gaan, met in beginsel slechts enkele werknemers. - Als het om een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer gaat, mag het in beginsel slechts een inrichting zijn die behoort tot de categorieën 1 en 2 van de lijst van bedrijfstypen, opgenomen in de uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ (16 april 2007 of latere versie) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. - Detailhandel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit. - Publieksgerichte voorzieningen zijn niet toegestaan. - De bedrijfsgebouwen mogen niet groter zijn dan de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, met een maximaal oppervlak. - Overtollige gebouwen moeten worden gesloopt. - Buitenopslag is niet toegestaan. Beleid beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ Zoals vermeld heeft de provincie via de beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ de eerste stap gezet in het verruimen van de ontwikkelingsmogelijkheden op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties.

Deze verruiming is nadrukkelijk gekoppeld aan het principe ‘ruimtelijke kwaliteit’ en spitst zich vooral toe op VAB’s in bebouwingsconcentraties. Wanneer de gemeente voor een nader begrensde kernrandzone, bebouwingscluster of -lint de mogelijkheid ziet een verbetering in de ruimtelijke kwaliteit te bewerkstelligen kunnen hiervoor mogelijkheden geboden worden. Voorwaarde is dat gemeenten deze ontwikkelingsmogelijkheden beargumenteren en vastleggen in een door Gedeputeerde Staten geaccordeerde ‘beleidsvisie bebouwingsconcentraties’, dan wel als integraal onderdeel van het bestemmingsplan buitengebied. Gemeenten die dit niet doen, kunnen geen gebruik maken van de verruimde mogelijkheden. Voor deze gemeenten blijft het streekplanbeleid als kader dienen. Inhoudelijk gezien geeft de beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ gemeenten een aanzienlijke vrijheid in de keuze welke ontwikkelingsmogelijkheden op VAB’s mogelijk zijn. Zo worden voor veel functies geen maximale bebouwingsoppervlakten voorgeschreven en kunnen gemeenten zelf bebouwingsconcentraties aanwijzen waarin de verruimde hergebruiksmogelijkheden van toepassing zijn.

Het voornaamste verschil tussen het VAB-beleid van het Streekplan en het VAB-beleid van de beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ is gelegen in het feit dat meer maatwerk geboden kan worden ten aanzien van de maximaal toegestane bebouwingsoppervlakten voor verschillende functies. Dit in ruil voor het bereiken van extra ruimtelijke kwaliteit in nader te omschrijven bebouwingsconcentraties. Alle gemeentelijke keuzes dienen zorgvuldig onderbouwd en afgebakend te worden. Binnen deze argumentatie geldt een aantal belangrijke randvoorwaarden. Ontwikkelingen dienen namelijk te passen in en/of een bijdrage te leveren aan: - De leidende principes Streekplan Noord-Brabant 2002 in deze, te weten het tegengaan van verstening en het behoud en/of de versterking van natuur- en landschapswaarden en cultuurhistorische waarden. - De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw. - De doelstellingen van revitalisering. 6

-

De leefbaarheid van het platteland. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de bebouwingsconcentraties door: - prioritaire sanering van niet meer in gebruik zijnde agrarische opstallen, met vergoeding sloopkosten via nieuwe provinciale subsidieverordening (Ruimte-voor-Ruimte-verbreed conform Streekplan); - groenontwikkeling en/of toevoeging bouwvolume (rood voor groen); - juridische borging en daadwerkelijke handhaving; - herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

NB: Het is niet toegestaan om nieuwe bebouwing toe te laten op plaatsen waar met gebruikmaking van de Regeling beëindiging veehouderij (RBV) en de Ruimte-voor-Ruimte-regeling opstallen zijn gesloopt. Naast VAB’s in bebouwingsconcentraties komen ook agrarische bedrijfslocaties vrij in het overige buitengebied. Voor deze gebieden geldt het geldende streekplanbeleid (paragrafen 3.4.12, 3.4.14 en onderdelen van 3.4.9) en de Partiële herziening Streekplan Noord-Brabant 2002 voor zover betrekking hebbend op voornoemde paragrafen van het Streekplan Noord-Brabant 2002. De beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ biedt ten aanzien van het wonen in cultuurhistorische bebouwing, statische opslag, paardenhouderijen, nevenactiviteiten en verbrede landbouw, ook wat ruimere hergebruiksmogelijkheden voor het overig buitengebied. Voor dit gebied moeten gemeenten aansluiten bij het VAB-beleid van het Streekplan.

2.3 Beleid bebouwingsconcentraties, algemeen 2.3.1 Algemeen Voor de afweging van de hergebruikmogelijkheden van voormalige agrarische bedrijfslocaties en de overige ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsconcentraties speelt een groot aantal factoren een rol. Een onderscheid is te maken in functionele en ruimtelijke factoren. Onder de functionele factoren vallen alle aspecten die van belang zijn voor het hergebruik vanuit een bepaalde functie. Zo kan een functie al dan niet samenhangen met de landbouw of het buitengebied. Voor de vestiging van recreatie gelden bijvoorbeeld andere voorwaarden dan vanuit wonen. Onder de ruimtelijke factoren vallen alle aspecten die voortkomen vanuit de locatie. Het gaat dan enerzijds om de ligging en ontsluiting van de locatie en anderzijds om de aanwezigheid van specifieke waarden op het gebied van cultuurhistorie, water, natuur en landschap. Het toevoegen van ontsluiting wordt niet nagestreefd. Functionele en ruimtelijke factoren zijn sterk op elkaar van invloed. Om die reden zullen zij in het afwegingskader uiteindelijk bijeen worden gebracht. Ook kan de StructuurvisiePlus als toetsingskader worden gehanteerd. Voor een beter inzicht in de achtergronden van de gemeentelijke keuzen wat betreft de hergebruikmogelijkheden van VAB’s, is het echter zinvol eerst de functionele en ruimtelijke factoren op hoofdlijnen te beschrijven.

2.3.2 Functionele factoren Nieuwe ontwikkelingen kunnen betrekking hebben op agrarische en agrarisch verwante functies, nevenactiviteiten en verbrede landbouw.

7

Maar er is ook ruimte voor niet agrarische activiteiten, zoals wonen, andere vormen van bedrijvigheid, recreatie, dienstverlening en zorg. Voor alle nieuwe activiteiten geldt dat ze moeten passen in de aard, schaal en het karakter van het landelijke gebied. Landbouwgebonden functies De primaire wens bij het zoeken naar hergebruikmogelijkheden op VAB’s is het behoud van de agrarische functie dan wel het inpassen van een landbouwgerelateerde functie. Hiervoor doen zich kansen voor in de vorm van agrarisch hergebruik, agrarische nevenfuncties en verbrede landbouw. Agrarisch hergebruik De voorkeur gaat in het algemeen uit naar agrarische herbenutting van de vrijkomende agrarische opstallen. Zo kan een gemeente in het kader van de reconstructie extra aandacht besteden aan duurzame locaties voor (intensieve) veehouderijbedrijven. Deze zijn veelal gelegen buiten de aanwezige bebouwingsconcentraties. Verbrede landbouw Een specifieke vorm van nevenfuncties betreft de verbrede landbouw. Verbrede landbouw kan gezien worden als 'agrariërs met iets erbij'. De nevenfuncties zijn direct gerelateerd aan het verder in stand te houden agrarische bedrijf; de activiteit hangt samen met de agrarische bedrijfsvoering of staat ten dienste van het bedrijf.

Agro-toerisme, waaronder minicampings, agrarisch natuurbeheer, bewerking en waardevermeerdering van ter plaatse geproduceerde producten, de verkoop van streekeigen producten en zorgboerderijen zijn voorbeelden van 'verbrede landbouw'. De ontwikkeling van verbrede landbouwactiviteiten is als specifieke nevenfunctie in beginsel op alle bestaande agrarische bouwblokken toelaatbaar mits deze ontwikkeling de ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven niet beperkt. Om die reden wordt de ontwikkeling van geurhindergevoelige nevenfuncties in landbouwontwikkelingsgebieden tegengegaan. Verbrede landbouw moet ook mogelijk zijn indien de verbreding als volwaardige vervolgfunctie niet is toegestaan (denk bijvoorbeeld aan verblijfsrecreatie). Door het mogelijk maken van verbrede landbouw kan de plattelandseconomie versterkt en het behoud van het buitengebied gewaarborgd worden. Landbouw met een neventak (niet-agrarische nevenfunctie) Er is alleen sprake van een nevenfunctie zolang het agrarische bedrijf als hoofdfunctie wordt uitgeoefend. Vanuit de optiek van nevenfunctie is het nodig een bij de nevenfunctie passend maximum aan bebouwing op te nemen. Nevenfuncties zijn volgens de provincie alleen toegestaan als deze als vervolgfunctie kunnen worden toegelaten.

Een (verdere) groei van de nevenfunctie naar hoofdfunctie is mogelijk na wijziging van de bestemming binnen de randvoorwaarden die daartoe zijn gesteld in het streekplan en de beleidsnota ‘Buitengebied in ontwikkeling’. Agrarisch verwante bedrijven en agrarisch-technische hulpbedrijven Naast een agrarische neventak en verbrede landbouw zijn ook nog de categorieën agrarisch verwant bedrijf (onder andere paardenhouderij-manege) en agrarisch technisch hulpbedrijf te onderscheiden. Tot de agrarisch verwante bedrijven horen paardenhouderijen, maneges, dierenasiels, dierenklinieken, groencomposteringsbedrijven, hondenkennels, hoveniersbedrijven, instellingen voor agrarisch praktijkonderwijs, proefbedrijven en volkstuinen.

8

Tot de agrarisch technische hulpbedrijven horen grootveeklinieken, Kistations, mestopslag- en mesthandelsbedrijven, loonwerkbedrijven, verhuurbedrijven voor landbouwwerktuigen, veetransportbedrijven en veehandelsbedrijven. Buitengebiedgebonden functies (onder andere recreatie en toerisme) Recreatie en toerisme worden beschouwd als nevengeschikte activiteiten in het buitengebied, die een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid van het platteland. Naast de ontwikkeling van aan het buitengebied gebonden toerisme en recreatie, is hergebruik van VAB’s toegestaan voor overige recreatieve voorzieningen. Het gaat dan om voorzieningen die bezoekersextensief, kleinschalig en vermengbaar zijn met de overige functies en qua schaal en omvang passen bij de desbetreffende kern of gemeente. Bezoekersintensieve en bovenregionale functies horen primair thuis in de stedelijke regio’s. Deze beleidsnotitie voor bebouwingsconcentraties is afgestemd op het Beleidskader recreatieve poorten, het Toeristisch-recreatief ontwikkelingsplan projectlocatie Reusel Noord en de Regionale beleidsvisie dag- en verblijfsrecreatie De Kempen. Een zeer belangrijk criterium voor de geschiktheid van een locatie betreft de belevingswaarde. Voor recreanten die een bezoek brengen aan het landelijke gebied spelen zaken als rust, ruimte en omgevingskwaliteit een cruciale rol.

Ontwikkelingslocaties nabij natuur- en landschappelijk aantrekkelijke gebieden hebben dan ook de voorkeur. In het kader van de reconstructie zijn deze veelal benoemd als recreatieve poorten dan wel ontwikkelingslocaties voor recreatie en toerisme. In de gemeente zijn 2 recreatieve poorten aangeduid: nabij Hooge Mierde en ten zuiden van de kern Reusel. Ook locaties bij een concentratie van bestaande recreatievoorzieningen zijn vanuit het oogpunt van de recreant interessant. Reusel-De Mierden wil meerdere recreatieve poorten (poortjes) realiseren. Ongeschikte plekken voor de ontwikkeling van recreatie en toerisme op VAB’s betreffen de in het kader van de reconstructie aangewezen landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderijen. Hier belemmert recreatieve ontwikkeling de groei van de landbouwsector. Overige functies: Wonen Wonen in het buitengebied wordt door veel mensen aantrekkelijk bevonden. Naast de rust en ruimte, vormt de mogelijkheid om direct vanuit de woning in het buitengebied te kunnen recreëren een belangrijke drijfveer. Om verdere verstening van het buitengebied tegen te gaan, biedt het beleid weinig mogelijkheden tot toevoeging van burgerwoningen.

Er zijn drie uitzonderingen, zijnde woningbouw in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling (zowel door sloop als door verwerving contingent), realisatie van nieuwe landgoederen (dit valt buiten de scope van deze nota) en de toevoeging van woningen door middel van hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle bedrijfsbebouwing. Reusel-De Mierden wil nader bezien of er ook woningbouw in bijzondere omstandigheden mogelijk is bijvoorbeeld bij de sanering van bedrijven of indien een bijdrage wordt geleverd aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied (zogenaamde BiO-woning). Een bijzondere vorm van woningbouw die in principe buiten het reguliere woningbouwprogramma (migratiesaldo 0) valt, betreft de realisatie van Ruimte-voor-Ruimte-woningen. Het programma voor dit type woningen wordt bepaald door het oppervlak gesloopte stalruimte (met milieurechten voor intensieve veehouderij) in het buitengebied. 9

Voor iedere 1.000 m² gesloopte stalruimte en het inleveren van voldoende milieurechten (3.500 kg fosfaat) mag één woning gebouwd worden op dezelfde locatie of op een betere locatie binnen de bebouwingsconcentratie. Het is niet toegestaan om nieuwe bebouwing toe te laten op plaatsen waar met gebruikmaking van de Regeling beëindiging veehouderij (RBV) en Ruimte-voor-Ruimte-regeling opstallen zijn gesloopt. Iedereen kan een Ruimte-voor-Ruimte-woning verwerven. Het gebruik van deze constructie Ruimte-voor-Ruimte heeft meerdere positieve effecten. Hij leidt tot een toevoeging van woningtypen aan het aanbod, die nadrukkelijk aanvullend zijn aan het bestaande woningaanbod. Hierdoor wordt de doorstroming op de lokale woningmarkt bevorderd. Daarnaast leidt de ontwikkeling bij juiste inzet tot verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op betreffende locatie. De realisatie van Ruimte-voor-Ruimte-woningen is voornamelijk aan de orde aansluitend aan bestaande bebouwing. Het benutten van cultuurhistorisch waardevolle karakteristieke bedrijfsbebouwing voor wonen is mogelijk indien slechts één woonfunctie binnen de bebouwing gerealiseerd wordt. Indien de bebouwing zich qua omvang leent voor splitsing en behoud van de bebouwing anderszins niet haalbaar is, kan worden overwogen tot splitsing van het gebouw ten behoeve van de realisering van maximaal twee woningen.

Dit beleid voor boerderijsplitsing geldt overigens voor het hele buitengebied. De gemeente wil eveneens via maatwerk nader bezien of incidenteel op een onbebouwde locatie een zogenaamde BiO-woning kan worden opgericht. Het toevoegen van een woning door middel van Rood voor Groenconstructies kan een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Er zou dan bijvoorbeeld in ruil voor een tegenprestatie die aanzienlijk bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied van de gemeente of door een storting in bijvoorbeeld een gemeentelijk Groenfonds (minimaal € 150.000,00/€ 180.000,00) op een geschikte locatie in een bebouwingsconcentratie een woning worden gerealiseerd. Dit worden de zogenaamde BiO-woningen genoemd. De gemeente kiest er voor BiO-woningen toe te laten in bebouwingsconcentraties. Het is niet toegestaan om nieuwe bebouwing toe te laten op plaatsen waar met gebruikmaking van de Regeling beëindiging veehouderij (Rbv) en Ruimte-voor-Ruimteregeling reeds opstallen zijn gesloopt. Overige functies: Werken Naast landbouw, wonen en recreatie en toerisme zijn er nog enkele functies die ontwikkelingsmogelijkheden bieden in bebouwingsconcentraties. Het gaat dan om niet-buitengebied gebonden bedrijvigheid/functies, zoals, statische opslag (leidt niet tot een grote verkeersaantrekkende werking), dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid.

Voor deze functies gelden vanuit de gebruiksoptiek minder generieke vestigingsvoorkeuren. Vanwege de invloed die deze functies kunnen hebben op hun omgeving zijn echter wel strenge vestigingsvoorwaarden geformuleerd in het beleid van de provincie. 2.3.3 Ruimtelijke factoren Nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden in bebouwingslinten en -clusters, als ook in beperkte mate in het overige buitengebied. De gemeente kiest er voor geen specifiek beleid op te stellen voor kernrandzones.

10

Bebouwingsclusters en -linten De ontwikkelingsmogelijkheden in bebouwingsclusters en -linten hangt in sterke mate af van de ligging ten opzichte van de kern(en). Daarbij is een onderscheid te maken in solitair gelegen clusters en linten en clusters en linten die tegen een kern aan liggen. Voor beide typen clusters en linten geldt dat behoud en versterking van de karakteristieke historische stedenbouwkundige structuur in relatie tot het buitengebied het meest bepalend is voor de ontwikkelingsmogelijkheden. Voor kernrandzones is een dergelijke afweging veel minder aan de orde. Aspecten als openheid, behoud van groene elementen en geleidelijke/zachte overgangen naar het landschap spelen hierbij een belangrijke rol. Solitair gelegen linten en clusters bieden vanuit dit oogpunt de minst ruime hergebruiksmogelijkheden. De vrije ligging in het landschap vraagt om een zeer zorgvuldige inpassing en herschikking van functies en bebouwing. Dit type bebouwingsconcentraties heeft over het algemeen nog het best haar historische structuur weten te behouden. Voor linten en clusters nabij kernen is dit in veel gevallen minder het geval. Door de ligging in de invloedssfeer van kernen hebben zich vaak gebiedsvreemde ontwikkelingen voorgedaan.

Ontwikkelingen moeten erop gericht zijn deze gebiedsvreemde elementen een logische plek te geven binnen de stedenbouwkundige structuur, zonder dat de karakteristiek van het cluster of lint verder verloren gaat. Sporadisch is verdichting daarbij mogelijk, bijvoorbeeld om financiële armslag te krijgen voor wenselijke herstructurering. Wij achten het zinvol om bij linten en clusters de bereikbaarheid en de ontsluiting, bijvoorbeeld nabij doorgaande wegen expliciet in ogenschouw te nemen. Overig buitengebied (primair buitengebied) De bebouwing die niet valt binnen de selectie van bebouwingsconcentraties, biedt de minste ontwikkelingsmogelijkheden. De mogelijkheden worden in sterke mate bepaald door het provinciale beleid dat insteekt op het tegengaan van verdere verstening van het buitengebied. De aanwezigheid van een groot aantal gebiedskwaliteiten is over het algemeen aanleiding om bebouwingslocaties niet in aanmerking te laten komen voor sterk verruimde hergebruikmogelijkheden. De hergebruiksmogelijkheden van VAB’s in het overige buitengebied zijn daarom iets beperkter.

Binnen het bestaande beleid, zoals verwoord in paragraaf 3.4.12 van het Streekplan, zijn er onder sloop van overtollige bebouwing op een VAB-hergebruiksmogelijkheden van de voormalige agrarische bedrijfswoning voor de functie wonen, is de vestiging van agrarisch verwante en agrarisch-technische hulpbedrijven mogelijk op VAB’s buiten de GHS, mits voor deze locaties geen sloop van bedrijfsgebouwen heeft plaatsgevonden met gebruikmaking van de RBV en regeling ‘Ruimte-voorRuimte’. Gebiedskwaliteiten Het principe van bescherming van gebiedswaarden geldt zowel voor locaties in het ‘overige buitengebied’ als voor geselecteerde kernrandzones, clusters en linten. Gezien de onvervangbaarheid van aanwezige kwaliteiten op het gebied van bodem, water, cultuurhistorie, natuur en landschap, dient de nadere uitwerking van de ontwikkelingsmogelijkheden in de ‘gebiedsvisie’ uit te gaan van bescherming en versterking van deze waarden. Deze worden per bebouwingsconcentratie aangegeven in de deelkaarten.

11

2.4 Beleid bebouwingsconcentraties, specifiek Bij de afweging van ontwikkelingsmogelijkheden is het onderscheid tussen bebouwingsconcentraties (kernrand, cluster en lint) en overig buitengebied van belang. Verder is bij clusters en linten de ligging en ontsluiting van belang. Voor de VAB’s in bebouwingsconcentraties is het type bebouwingsconcentratie en de gebiedsuitwerking bepalend bij de afweging van hergebruikmogelijkheden. Hiervoor geldt het algemene afwegingskader (i.c. de voorwaarden) uit deze paragraaf als uitgangspunt. Wat betreft de termijn van vrijkomen van bedrijfsgebouwen met een agrarische bestemming is gekozen voor het jaar 1990 als referentiejaar. Voor schuren en stallen, die al langere tijd niet meer agrarisch benut worden, kan namelijk dezelfde kwaliteitsverbetering aan de orde zijn als bij recent vrijgekomen bedrijfsgebouwen. Zo worden toekomstige handhavingsprocedures wellicht voorkomen. Op basis van het doel een oplossing te bieden voor vrijkomende agrarische bedrijfslocaties worden bestaande burgerwoningen buiten beschouwing te laten. a Algemene voorwaarden Bij de afweging van initiatieven met betrekking tot VAB’s Ruimte-voorRuimte-woningen en BiO-woningen gelden enkele algemene randvoorwaarden die als eerste zeef bepalen of medewerking verleend kan worden.

Deze randvoorwaarden komen neer op het tegengaan van activiteiten die bedreigend zijn voor landbouw, recreatie, bos, natuur en landschap. Iedere gemeente kan deze algemene criteria verder concretiseren en vastleggen in ruimtelijke onderbouwingen en eventueel privaatrechtelijke overeenkomsten. Algemene criteria: - Nieuwe functies dienen geen aantasting of belemmering op te leveren voor omliggende agrarische bedrijven, archeologische waarden, (potentiele) waterberging, flora en fauna e.d.. - Daarnaast dienen nieuwe functies milieuhygiënisch (geluid, bodem, hinderlijke bedrijvigheid, externe veiligheid) inpasbaar te zijn. - Nieuwe functies worden toegelaten mits zij onderbouwd zijn via een bedrijfsplan. - Functies als industriële bedrijvigheid, transport/distributie, detailhandel (hoofdfunctie), prostitutie, landbouwmechanisatie (exclusief loonwerkbedrijven), garage en autohandel worden niet toegelaten. - Nieuwe functies mogen geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben (groei > 100 motorvoertuigen/dag), parkeren op eigen erf. - Voor wonen geldt dat er geen nieuwe woningen mogen worden opgericht in een hindercontour van een nabijgelegen agrarisch bedrijf. - Voor recreatie en toerisme wordt een recreatieve zonering uitgewerkt in het kader van de (concept) visie Recreatie en Toerisme.

- Detailhandel en horeca dienen ondersteunend en qua oppervlakte ondergeschikt te zijn aan de hoofdfunctie. Een en ander houdt in dat kleine ambachtelijke bedrijvigheid binnen de VNG categorie-indeling (Bedrijven en milieuzonering categorie 1 en 2) wel mogelijk zijn. b Ruimtelijk-functionele voorwaarden Bij de afweging welke activiteiten op welke plek kunnen worden toegelaten is onderstaand schema leidraad. Nabij de kern en nabij zones langs doorgaande wegen zijn er meer hergebruiksmogelijkheden dan in het overige buitengebied. 12

In stedenbouwkundige structuren zijn er veel verschillende soorten kernrandzones, clusters en linten te onderscheiden. De typologie bepaalt in welke gevallen het handhaven van voormalige bebouwing en het op andere wijze benutten daarvan gewenst is. Vanwege de aanwezige kwaliteiten kan in bepaalde gevallen sloop van bebouwing en herstel van bijvoorbeeld het landschap meer voor de hand liggen. In andere gevallen kan juist het toevoegen van bebouwingsvolume, bijvoorbeeld woningen, of hergebruik van bedrijfsruimte in combinatie met groenontwikkelingen tot een verbetering leiden. In deze gebiedsvisie wordt dit maatwerk verzorgd. (NB: lijst is indicatief ) Aangewezen bebouwingsconcentratie Nabij kern of zone langs doorgaande Solitair gelegen weg (Kuilenrode) (Wellenseind, Mispeleind, Hoogstraat/ Smiddsstraat, Vooreind, De Hoef, Kattenbos, de Hoeven, Turnhoutseweg/ de Hoek, omgeving Postelsedijk, Rouwenbogt)

Overig buitengebied (incl. daarin gelegen beb.conc.)

Landbouwgebonden Agrarisch hergebruik/omschakeling (met uitzondering van intensieve vee+ + + houderij en glastuinbouw) Agrarische Neventak/Verbrede Landbouw (verwerking aan huis (zuivel, wijn, + + + paling, meerval), verkoop aan huis 100 m², recreatie, natuur/landschap, zorg) Paardenhouderijen (paardenfokkerij) + + +/Agrarisch verwant bedrijf (dierenasiel/kliniek, hondenkennel, hovenier, prak+ +/tijkonderwijs, volkstuinen, proefbedrijf, groencompostering Agr. verwant paardenhouderij- paar+ +/denpension, stalling Agrarisch verwant (tuincen+ +/trum,manege) Agrarisch-technisch hulpbedrijf (KI-station, veekliniek, mestopslag/-handel, + +/loonwerkbedrijf,veetransport/-handel, verhuur landbouwwerktuigen) Buitengebiedgebonden (onder andere kleinschalige recreatie en toerisme) Kleinschalige dagrecreatie (speelboer+ +/+/derij, fietsen, huifkar, sauna) Kleinschalige verblijfsrecreatie (bed & + + +/breakfast, kampeerboerderij, herberg) Bos, natuur en landschap (bezoekers+ + +/centrum, houtzagerij) Overige functies wonen (onder andere exclusief wonen) Woningen in chw-bebouwing (wonen in + + + cultuurhistorisch waardevolle panden) Wonen/Ruim Wonen (wonen, sloop+ + + herbouw bonusregeling) Aan-huis-gebonden beroepen (atelier, + + + dierenarts, praktijk/kantoor aan huis) Ruimte-voor-Ruimte (min.

1000 m²) + + Overige functies werken (onder andere opslag, kleinschalige dienstverlening en kleinschalige ambachtelijke bedrijvigheid) Statische opslag goederen (caravans, + + + campers, boten en antieke auto’s) Niet-buitengebied gebonden bedrijvigheid (dienstverlening; kinderopvang, + +/zorgboerderij, kliniek, groepspraktijk, adviesbureau, computerbedrijf) Niet-buitengebied gebonden bedrijvig+ +/heid (ambachtelijk; houtbewerking, reparatiebedrijf, aannemer) Er zijn geen bebouwingsconcentraties benoemd/begrensd binnen de GHS-Natuur. De kernrandzone (bebouwingsconcentratie) is benoemd/begrensd als cluster/lint nabij de kern. + in principe wel, +/- nader af te wegen en – in principe niet NB: Voor aan-huis-gebonden beroepen wordt verwezen naar de op te nemen regeling in het bestemmingplan buitengebied. NB: Voor recreatie en toerisme wordt nog een separaat beleid geformuleerd. Nieuwe landgoederen kunnen in de kernrandzone en in zones nabij bos- en natuurgebieden en recreatiegebieden een waardevolle bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit.

13

c Ruimtelijke, landschappelijke en milieutechnische randvoorwaarden Afhankelijk van de specifieke situatie kan aan de medewerking aan initiatieven binnen bebouwingsconcentraties een aantal ruimtelijke, landschappelijke en/of milieutechnische randvoorwaarden gekoppeld worden. In alle gevallen moet men aan de volgende voorwaarden voldoen: - Bij het toelaten van nieuwe functies staat de verbetering/versterking van de ruimtelijke kwaliteit centraal, zowel stedenbouwkundig (beeldkwaliteit) als landschappelijk (landschappelijke inpassing). - Monumentale, cultuurhistorische waardevolle en karakteristieke bebouwing dient als zodanig behouden te blijven. - De totale omvang van bestaande bouwblokken en de oppervlakte/inhoud van bebouwing (i.c. de verstening) in het buitengebied mag niet toenemen. - Voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies dient een substantieel deel van de overtollige bebouwing gesloopt te worden. - Opslag mag alleen inpandig plaatsvinden, dus geen buitenopslag. - Nieuwe functies worden slechts toegelaten op grond van gemeentelijk gehanteerd beleid en/of tot milieucategorie 1 en 2 van de VNG-lijst of zo mogelijk de lijst van de Wet Milieubeheer (vrijstelling tot sommige vormen van categorie 3 voor zover deze overeenkomen met categorie 2 van de VNG-lijst, bijvoorbeeld sommige loonbedrijven, zaaizaad/pootgoed, stalling/opslag, manege).

- Extra woningen mogen niet leiden tot een andere geur-/hindercategorie. In gebiedsvisies in het kader van de Wet geurhinder en veehouderij kunnen met het oog op beoogde ruimtelijke ontwikkelingen afwijkende geurnormen worden gehanteerd. Bij initiatieven voor wat betreft VAB’s, Ruimte-voor-Ruimte- en BiOwoningen is het streven te komen tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit van de locatie en omgeving. Voor wat betreft de versterking van de ruimtelijke kwaliteit kun je denken aan de verbetering van de uitstraling van het erf en van de gebouwen. Denk hierbij aan landschappelijke inpassing, natuur- en landschapsontwikkeling, versterking van de beeldkwaliteit, herstel van de cultuurhistorische kwaliteit, en met name aan de sloop van overtollige gebouwen (schuren en stallen). Voor de mate waarin dit gebeurt, is een onderscheid te hanteren in een ‘basiskwaliteit’ en een ‘extra kwaliteit’). Ieder initiatief dient een basiskwaliteit te realiseren. Waar dit uit bestaat, is hieronder omschreven. Initiatiefnemers die een extra kwaliteit willen realiseren, kunnen in ruil daarvoor rekenen op een extra verruiming van de ontwikkelingsmogelijkheden. De mogelijkheden hiertoe staan eveneens hieronder verwoord.

Landschappelijke inpassing (basiskwaliteit): dit is te regelen via een specifieke groenbestemming in het bestemmingsplan of een verplichting voor een op te stellen beplantingsplan naast een bouwplan. Wij adviseren dit te koppelen aan het principe nieuw groen = verplaatsbaar groen. Bij herbestemming van functies kun je het planologisch vast te leggen groen linken aan een groenbestemming, zodat na de realisatie behoud beter geborgd wordt. De gemeente kan ook het bouwplan toetsen in relatie tot de voorgestelde landschappelijke inpassing. Wij adviseren deze lichtere vorm van regelen (i.c. een vrijstelling onder voorwaarden van adequate inpassing). Versterking van de beeldkwaliteit (basiskwaliteit); dit is te regelen via een aanvulling op het welstandbeleid voor het buitengebied. Dit beleid wordt op deze manier direct gerelateerd te worden aan de toetsing van bouwplannen door welstand.

14

Behoud en herstel van de cultuurhistorische kwaliteit (basiskwaliteit); dit is te regelen via het bestemmingsplan buitengebied door de aanduiding cultuurhistorische waardevolle bebouwing (niet zijnde monumenten) inhoud te geven. d Extra ruimte voor extra ruimtelijke kwaliteit Natuur- en landschapsontwikkeling (extra kwaliteit); dit is te regelen via een specifieke landschapsbestemming en het verstrekken van een bonus voor specifieke natuur- en/of landschapsontwikkeling, met name de realisatie van een volwaardige (officiële) EVZ van 25 m breed. Beleidslijn vergroening (rood voor groen) Reusel-De Mierden is van mening dat 5% van de te realiseren en over te dragen oppervlakte officiële EVZ, of een te verbreden EVZ of een reservaatsgebied of natuurontwikkelingsgebied in de vorm van een plantbonusregeling ingevuld kan worden. Hiervoor krijgt de initiatiefnemer de mogelijkheid extra oppervlakte aan bebouwing op zijn bouwblok te bou3 wen tot een maximum van 900 m voor een woning, 240 m² voor een bijgebouw en/of 600 m² voor een bedrijfsgebouw. De EVZ moet worden afgestemd op het natuurdoeltype en streefbeeld van de overheid. De EVZ wordt hierbij na realisatie in totaliteit overgedragen aan het waterschap/de gemeente.

Voorbeeld: Aan natuur- en landschapsontwikkeling zoals de aanleg van een (100 m lange en 25 m brede) ecologische verbindingszone in de directe omgeving van het bedrijf, kan je een bonus regeling koppelen van 5%. Hierbij kan men dan bij aanleg van bijvoorbeeld 2.500 m² EVZ, het bedrijfsvloeroppervlak met 125 m² uitbreiden (buiten de EVZ). Sloop van overtollige bebouwing i.c.m. verkleining bouwblok (extra kwaliteit); dit kun je regelen door het vastleggen van hoofdlijnen van beleid voor een sloop-bonusregeling in de plantoelichting gekoppeld aan de afsluiting van een privaatrechtelijke overeenkomst ten behoeve van de vastlegging van aanvullende rechten en plichten. Verder geldt het principe: eerst slopen dan pas herbouwen/verbouwen (vgl. met eerst het bedrijfsgebouw realiseren en dan pas de bedrijfswoning). Beleidslijn ontstening (rood voor rood) Reusel-De Mierden is van mening dat 10% van de te slopen oppervlakte bebouwing in de vorm van een sloop-bonusregeling als extra oppervlakte 3 bebouwd kan worden tot een maximum van 900 m voor een woning, 240 m² voor een bijgebouw en/of 600 m² voor een bedrijfsgebouw. Nu geldt er voor een niet-agrarische functie een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 400 m². Deze sloop-bonusregeling is gekoppeld aan een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Deze regeling kun je vergelijken met de sloop-bonusregeling voor woningen (hoofdgebouw/bijgebouwen) en de Ruimte-voor-Ruimte-regeling. Ook de bouw van een extra woning voor de sloop van 1.000 m² stal/schuur (veehouderij met milieurechten) of 2.000 m² overige bebouwing is hier mogelijk. Voorbeeld 1: Voor een stal van 1.600 m² mag je 160 m² bijbouwen, bij3 voorbeeld 40 m² extra hoofdgebouw (100 m ) + 120 m² extra bijgebouw. 3 In totaal kun je dan 850 m woning en 200 m² bijgebouw realiseren. Voorbeeld 2: Zo zou je bij sloop 400 m² toe kunnen kennen en 10% van verder de te slopen oppervlakte. Voor een stal van 1.600 m² mag je dan 400 m² plus 10% van 1.200 is 120 m² terugbouwen (in bestaand gebouw of nieuwbouw). In totaal kun je dan 400 + 120 = 520 m² bvo realiseren.

15

De sloop-bonusregeling voor bijgebouwen tot 240 m² kun je overal in het buitengebied toepassen, dus ook bij legaal opgerichte bebouwing bij voormalige agrarische bedrijven en bij burgerwoningen met oude bijgebouwen. Sanering van ongewenste functie (extra kwaliteit); Een gemeente kan zelfs overwegen om voor de sanering van (legale) ongewenste functies eveneens een soort van sloop-bonusregeling toe te passen. Dit kan zelfs voor het gehele buitengebied. Een en ander verdient nog wel een zorgvuldige nadere uitwerking vanwege de eventuele ongewenste precedentwerking in relatie tot andere wet- en regelgeving. Maatwerk is gewenst en dus zal hiervoor van geval tot geval een beoordeling moeten plaatsvinden. Voor de sanering van ongewenste bedrijvigheid zou Reusel-De Mierden bijvoorbeeld ook enkele reguliere woningen in kunnen zetten. e Bijzondere afweging op gebiedsniveau De hergebruikmogelijkheden voor VAB’s gaan hierin samen met een bredere visie op de ontwikkelingsmogelijkheden binnen het betreffende gebied. Deze ontwikkelingsmogelijkheden bestaan uit bovenvermelde rood-voorrood-constructies en rood-voor-groen-constructies.

Het kan zijn dat er nog een bijzondere afweging op gebiedsniveau plaats moet vinden vanwege specifieke kwaliteiten in/nabij de betreffende bebouwingsconcentratie Duurzame waarden die bij de nadere uitwerking op gebiedsniveau nadrukkelijke bescherming en versterking behoeven, zijn in ieder geval: 1 aardkundig waardevolle gebieden; 2 gebieden met een hoge en zeer hoge archeologische verwachtingswaarde, archeologische monumenten en historisch landschappelijke vlakken met hoge en zeer hoge waarden; 3 cultuurhistorisch waardevolle groenstructuren, stedenbouwkundige structuren en bebouwing en beschermde stads- en dorpsgezichten; 4 gebieden ten behoeve van de opvang van water (onder andere winterbed van de Maas); 5 onderdelen van de Groene- en Ecologische Hoofdstructuur (GHS/EHS); 6 onderdelen van de Agrarische Hoofdstructuurlandschap; 7 vogel-/habitatrichtlijngebieden. Resumé Op basis van de nota ‘Buitengebied in ontwikkeling’ kunnen gemeenten voor nader te bepalen/begrenzen bebouwingsconcentraties beleid uitwerken. Reusel-De Mierden legt dit vast in deze notitie en in de herziening van het bestemmingsplan buitengebied. De gemeente kiest voor een verruimd beleid voor bebouwingsconcentraties op basis van de toevoeging van extra ruimtelijke kwaliteit aan het buitengebied.

Hierbij wordt wat betreft toe te laten functies onderscheid gemaakt in verschillende typen bebouwingsconcentraties. Zo wordt er onderscheid gemaakt tussen kernrandzones, clusters en linten nabij kernen of zones langs doorgaande wegen en cluster en linten, die vrij solitair gelegen zijn. Deze notitie omvat een globaal afwegingskader. Per object dienen te zijner tijd alle relevante bestemmingsplanthema’s nader bezien te worden (onder andere geluid, milieuzonering, geurhinder, archeologie, flora en fauna, etc.). Voor (verruimd) hergebruik van VAB gelden de volgende voorwaarden: 1 Verruimd hergebruik mag uitsluitend plaatsvinden op VAB-locaties in nader begrensde bebouwingsconcentraties of op een beter geschikte locaties in een andere nader begrensde bebouwingsconcentraties. 2 Bedrijfsmatig hergebruik moet passen binnen milieucategorie 1 en 2 (VNG-lijst/lijst Wet Milieubeheer of daarmee gelijk te stellen categorie). 3 Hergebruik mag de bedrijfsvoering en bedrijfsontwikkeling van nabijgelegen agrarische bedrijven niet beperken.

16

4 Hergebruik dient plaats te vinden binnen het voormalige (agrarische) bouwblok (inclusief erf en parkeren). 5 Hergebruik dient gepaard te gaan met een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing. Voor het overige buitengebied geldt het reguliere VAB-beleid uit het Streekplan, onder andere alleen kleinschalige bedrijvigheid, milieucategorie 1 en 2, oppervlakte maximaal 400 m², sloop overtollige gebouwen, geen buitenopslag.

2.5 Ruimtelijke kwaliteit Naast een ‘groene’ kwaliteitsverbetering kan de ruimtelijke kwaliteit mede worden verbeterd door de sloop van bebouwing en het realiseren van een ‘rode’ ontwikkeling door het herschikken danwel toevoegen van bebouwing. Ten aanzien van ‘groene’ kwaliteitsverbetering kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het leveren van een bijdrage aan de ontwikkeling van een ecologische verbindingszone (EVZ), beek- en kreekherstel, waterberging en het versterken van bos- en laanstructuren in het buitengebied van Reusel-De Mierden. De ruimtelijke kwaliteit kan mede worden verbeterd door de sloop van bebouwing en het realiseren van een ‘rode’ ontwikkeling door het herschikken danwel toevoegen van bebouwing. In de ruimtelijke visie wordt hiervoor de aanduiding herstructurering en zoeklocatie voor toevoeging extra bebouwing opgenomen. Beeldkwaliteit Hieronder volgt een toelichting op de hoofdtypen en subtypen en worden beeldkwaliteitsaspecten gekoppeld aan de genoemde typen. De beeldkwaliteitsaspecten dienen als toetsingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Hierbij zal allereerst ingegaan worden op het bouwwerk an sich. Deze criteria zijn van toepassing op alle hierboven geschetste typen. Tot slot wordt er ingegaan op de situering van de nieuwe bouwwerken en de gewenste korrelgrootte van de nieuwe bebouwing.

Onder ruimtelijke kwaliteit wordt verstaan: de kwaliteit van de ruimte (woon-, werk- en leefomgeving) als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte. Deze kwaliteit wordt bepaald door expliciete aandacht voor de ruimtelijk-functionele kwaliteit, de stedenbouwkundige kwaliteit, de beeldkwaliteit, de architectonische kwaliteit, de landschappelijke kwaliteit en de cultuurhistorische kwaliteit van objecten en terreinen, mede in relatie tot het streekeigen karakter van de directe omgeving. Er kan zowel sprake zijn van kwaliteitswinst ter plaatse als kwaliteitswinst per saldo bestaande uit verruimde gebruiks- of bouwmogelijkheden op de ene plaats (in een bebouwingsconcentratie) in combinatie met een tegenprestatie (sloop of groenaanleg) elders in het buitengebied. In de ruimtelijke visie wordt onderscheid gemaakt in twee hoofdtypen ontwikkelingsmogelijkheden: herschikking van bestaande bouwmassa’s (type 1) en het toevoegen van extra bebouwing (type 2). De beeldkwaliteitsaspecten dienen als toetsingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Hierbij zal allereerst ingegaan worden op het bouwwerk op zich. Daarna wordt er ingegaan op de situering van de nieuwe bouwwerken en de gewenste korrelgrootte van de nieuwe bebouwing.

17

Type 1: Herschikking bestaande bouwmassa’s Onder herschikking wordt verstaan de sloop van bebouwing voor de uitbreiding van het hoofdgebouw (de woning) of de bijgebouwen dan wel de bouw van een Ruimte-voor-Ruimte-woning op locatie. Via sloop van overtollige bedrijfsgebouwen mag 10% oppervlakte toegevoegd worden aan de bestaande bouwmassa tot de aangegeven maximale bouwmassa’s. Als er voldoende bedrijfsgebouwen gesloopt worden voor een Ruimte-voorRuimte-woning en de bouwkavel is voldoende groot en er wordt voldaan aan alle overige eisen (onder andere milieu) dan kan er ook een ruimte-voorRuimte-woning op locatie gerealiseerd worden. Ook dan verdwijnt 90% van de bouwmassa ter plaatse. De realisatie van Ruimte-voor-Ruimte-woningen op locatie geschiedt via een wijzigingsprocedure of separate planologische procedure. Hierbij wordt tevens het bouwblok verkleind. Verder dient er eerst gesloopt te worden en dan pas gebouwd. Ook de landschappelijke inpassing dient geregeld te worden. Alleen te slopen bebouwing op eigen perceel, mag worden ingezet voor de uitbreiding van het hoofdgebouw (de woning) of de bijgebouwen. Dit geldt ook voor een Ruimte-voor-Ruimte-woning op locatie. Hierbij geldt het uitgangspunt dat een forse kwaliteitsverbetering dient te worden gerealiseerd, bijvoorbeeld 1.000 m² sloop met milieurechten of 2.500 m² zonder milieurechten.

Het is niet de bedoeling dat elders te slopen bebouwing wordt ingezet voor de realisering van uitbreiding van hoofdgebouw (woning) of bijgebouw) op het betreffende perceel. Ook een bij de provincie te verwerven bouwtitel mag niet worden ingezet in het kader van herschikking. Ten behoeve van het behoud en/of de versterking van de ruimtelijke kwaliteit wordt een frontbreedte van het perceel, waarbinnen de herschikking van bebouwing dient plaats te vinden, minimaal 25 m te bedragen. De afstand van bebouwing tot de perceelsgrens dient minimaal 5 m te bedragen. Type 2: Extra bebouwing Onder extra bebouwing worden de bij de provincie te verwerven Ruimtevoor-Ruimte-woningen danwel BiO-woningen bedoeld dan wel de bouw van een Ruimte-voor-Ruimte-woning door sloop elders in de gemeente buiten de bebouwingsconcentratie of elders in de bebouwingsconcentratie. Voor een bedrag van circa € 155.000,00 kan een bouwrecht verwerven bij de provincie. Voor dit bedrag worden elders in Noord-Brabant stallen en schuren gesloopt. De realisatie van deze Ruimte-voor-Ruimte-woningen geschiedt via een ruimtelijke onderbouwing/projectbesluit. Hierbij dient afstemming plaats te vinden met de verschillende ruimtelijke en milieutechnische (rand)voorwaarden. Zo dient het bouwperceel van type 2 een minimale breedte te hebben van 25 m om het relatief open karakter te houden.

Beeldkwaliteitsaspecten bebouwing bij herschikking en extra bebouwing: - Het nieuwe bouwwerk dient een dorps/landelijk karakter te hebben. - Het bouwwerk heeft een duidelijke hoofdmassa en alle hoofdgebouwen dienen van een kap te worden voorzien. - Het bouwwerk dient georiënteerd te zijn op de straat en kent een eigen tuin. - Het bouwwerk heeft een duidelijke hiërarchie in hoofd- en nevenvolumes. - Het bouwwerk kent een duidelijk concept: architectuur, compositie, materiaalgebruik en detaillering vormen een samenhangend geheel. - Aanbouwen aan de voorzijde dienen ondergeschikt te zijn aan de gevel als geheel. Ze mogen de samenhang niet verstoren en dienen te passen in de architectonische identiteit van de omgeving.

18

Beeldkwaliteitsaspecten situering en korrelgrootte - Rooilijn: de rooilijn van het nieuwe bouwwerk dient overeen te komen met de alom heersende rooilijn van bouwwerken in de directe omgeving, indien deze niet aanwezig is, is de vrijheid voor nieuwe bouwwerken groter. - Bouw- en nokhoogte: indien er een eenduidige nok- en goothoogte waarneembaar is in de directe omgeving van het initiatief dient het nieuwe bouwwerk hierop aan te sluiten. Wanneer de nok- en goothoogten zeer divers zijn, zijn de eisen minder streng. - Oriëntatie: afhankelijk van de veelal toegepaste oriëntatie van bouwwerken in de directe omgeving, kan een bouwwerk haaks op of parallel aan de weg worden gesitueerd. - Zijdelingse perceelsafstand: wanneer in de directe omgeving een grote onderlinge afstand tussen bouwwerken kenmerkend is, dienen nieuwe bouwwerken het zicht op het achterliggende gebied niet te verstoren. Indien een kleine onderlinge afstand beeldbepalend is, dient hierop aansluiting te worden gevonden. - Korrelgrootte: het bouwvolume dient qua maatvoering aan te sluiten op de maatvoering van omliggende bouwwerken.

2.6 Hardheidsclausule B en W zijn bevoegd in uitzonderingssituaties van bovenstaande beleidsregels af te wijken, indien het hierin geformuleerde generieke beleid onredelijke gevolgen met zich brengt voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en mits een dergelijke ontwikkeling past binnen de doelstellingen van deze beleidsnota, zoals een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit (waaronder het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing). Om gebruik te maken van deze hardheidsclausule moet een aanvraag ingediend worden. De aanvraag dient inzichtelijk te maken waarom het de initiatiefnemer voldoet aan de hoofdlijnen van deze beleidsnota, terwijl het voorliggend beleid geen passende oplossing kan bieden.

19

20

3

GEBIEDSVISIE BEBOUWINGSCONCENTRATIES

3.1 Gebiedsvisie algemeen Op basis van de nota ‘Buitengebied in Ontwikkeling’ kunnen gemeenten voor nader te bepalen en nader te begrenzen bebouwingsconcentraties het reguliere VAB-beleid verruimen. De algemene systematiek is in het vorige hoofdstuk verwoord. Deze kunnen te zijner tijd ook als zodanig worden vastgelegd in het bestemmingsplan buitengebied. De typering van de bebouwingsconcentratie en de ligging ten opzichte van de kern en doorgaande wegen is hierbij als insteek gekozen. In dit hoofdstuk geeft de gemeente aan welke gebieden zij aanmerkt als bebouwingsconcentratie en tot welk type deze behoort. Daarnaast kan per bebouwingsconcentratie de systematiek verder verfijnd worden: - Zo kan het verstandig zijn om een onderscheid te maken tussen concentraties, die vooral agrarisch zijn, en die vooral een woonfunctie hebben of die een gemengde functie hebben. - Verder kunnen de functies recreatie en horeca bijvoorbeeld opgehangen worden aan een nader uit te werken recreatieve zonering. Dit kan bijvoorbeeld gekoppeld worden aan de realisatie van zogenaamde recreatieve poorten om zo een (te) grote recreatiedruk te voorkomen. - Tenslotte lijkt het zinvol te bezien in welke landschappelijk waardevolle bebouwingsconcentraties de meeste ruimtelijk kwalitatieve winst te behalen is, zodat de planvorming hier door de gemeente gefaciliteerd kan worden.

Na een algemene indeling en typering vindt uitwerking plaats per bebouwingsconcentratie. Per bebouwingsconcentratie gaat de gemeente in op de belangrijkste gebiedsspecifieke aspecten, mede in relatie tot de mogelijkheden voor versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de betreffende bebouwingsconcentratie. Voor elke bebouwingsconcentratie zijn de volgende onderdelen bezien: - ligging van de bebouwingsconcentratie (kaartbeeld, eventueel luchtfoto); - algemene beschrijving van de bebouwingsconcentratie(toelichting); - typering van de bebouwingsconcentratie; - beschrijving van de karakteristiek en kwaliteit (toelichting); - integrale ruimtelijke en functionele visie op eventuele kwaliteitsverbeteringen en mogelijke nieuwe functies (streefbeeld). NB 1: het beleid zal uit oogpunt van duidelijkheid en rechtsgelijkheid primair gekoppeld worden aan het soort/type bebouwingsconcentratie. De ruimtelijke kwaliteitsverbetering kan per specifieke bebouwingsconcentratie verder worden uitgewerkt en doorwerken richting ruimtelijke en landschappelijke kansen, die zich voor gaan doen.

21

Aangewezen bebouwingsconcentraties Reusel-De Mierden

22

3.2

Bebouwingsconcentraties buitengebied

Op basis van het provinciale, regionale en lokale ruimtelijk beleid, alsmede op basis van de topografische kaart van Reusel-De Mierden is in het buitengebied een aantal bebouwingsconcentraties aan te wijzen. Zie bijlage 2 voor de beleidskaarten. De typering van deze bebouwingsconcentraties heeft plaats gevonden. A B C D E

Bebouwingscluster nabij kern of doorgaande weg Bebouwingslint nabij kern of doorgaande weg Bebouwingscluster solitair gelegen Bebouwingslint solitair gelegen (n.v.t.) Bebouwingszone

In het buitengebied zijn de volgende bebouwingsconcentraties aangetroffen: Nr.

Naam

Type

1 2 3 4

Wellenseind Mispeleind Kuilenrode Hoogstraat/ Smidsstraat Vooreind De Hoef Rouwenbogt Kattenbos De Hoeven Turnhoutseweg/ de Hoek Omgeving Postelsedijk

B (gelet op vlakvormig karakter bebouwing) A (gelet op vlakvormig karakter bebouwing) C (gelet op vlakvormig karakter bebouwing)

5 6 7 8 9 10 11

A A A B A B

(gelet op vlakvormig karakter bebouwing) (gelet op vlakvormig karakter bebouwing) (gelet op vlakvormig karakter bebouwing) (gelet op lintvormig karakter bebouwing) (gelet op vlakvormig karakter bebouwing) (gelet op lintvormig karakter bebouwing)

B (gelet op lintvormig karakter bebouwing) E (gelet op vlakvormig karakter bebouwing)

De ligging van deze bebouwingsconcentraties wordt in nevenstaand figuur aangegeven. De begrenzing is in eerste instantie voldoende ruim genomen, maar deze wordt nader uitgewerkt in de ruimtelijke visie kaartjes. Als ruimtelijk toetsingskader dienen de beeldkwaliteitsaspecten als geschetst in paragraaf 2.5 in acht te worden genomen. Zo dient er in principe een kavelbreedte van 25 m aan te worden gehouden om een relatief open landelijke structuur te handhaven. Door de legenda, die achterin de voorliggende rapportage is opgenomen, wordt duidelijk waar welke van de typen ontwikkelingsmogelijkheden benut kunnen worden. Verder ligt er een aantal kleinere bebouwingsconcentraties verspreid in het buitengebied. Hiervoor geldt het reguliere VAB-beleid uit het Streekplan. In deze notitie zijn deze bebouwingsconcentraties eerst ruimtelijk en functioneel beschreven en geanalyseerd. Zo wordt het type bebouwingsconcentratie aangegeven. Vervolgens wordt er per bebouwingsconcentratie een streefbeeld aangegeven. Dit beeld kan benut worden bij de beoordeling van individuele verzoeken in het licht van de verbetering van de ruimtelijke (lees stedenbouwkundige en landschappelijke) kwaliteit.