Document · PDF

[25.19578] Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37-39 (23-09-2025)

Gemeenteraad 11 november 2025, gemeente Reusel-De MierdenBij agendapunt: Aanvraag omgevingsvergunning voor de herontwikkeling van de varkenshouderij naar een woningbouwlocatie aan de Zeegstraat 37-39 in Reusel.22.003 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

RENTMEESTERS

Crijns Rentmeesters BV Koningsplein 20 5721 GJ Asten

RUIMTELIJKE MOTIVERING ZEEGSTRAAT 37-39 GEMEENTE REUSEL - DE MIERDEN

Crijns Rentmeesters bv Rapportnummer U221624 September 2025

T: 0493 - 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

PLANGEGEVENS Besluitlocatie:

Zeegstraat 37 en 39 Reusel

Versie

September 2025

Opgesteld door

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING________________________________________________________ 7 1.1

Aanleiding _____________________________________________________________ 7

1.2

Ligging_________________________________________________________________7

1.3

Begrenzing_____________________________________________________________ 8

1.4

Omgevingsplan gemeente Reusel-De Mierden______________________________ 9

1.4.1

Omgevingsplan gemeente Reusel-De Mierden___________________________________ 9

1.4.2

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2023'_________________________________________ 9

1.5

Leeswijzer______________________________________________________________ 9

2. PLANBESCHRIJVING______________________________________________ 10 2.1

Huidige situatie_______________________________________________________ 10

2.1.1

Lint Zeegstraat____________________________________________________________10

2.1.2

Invulling besluitgebied______________________________________________________11

2.2

Beoogde situatie______________________________________________________ 13

2.2.1

Inleiding_________________________________________________________________13

2.2.2

Ruimte visie______________________________________________________________13

2.2.3

Verkaveling______________________________________________________________14

2.2.4 Beeldkwaliteit_____________________________________________________________15 2.2.4.1 Algemeen________________________________________________________________15 2.2.4.2

Hoofdwoning____________________________________________________________ 15

2.2.4.3

Rijwoningen_____________________________________________________________ 17

2.2.4.4

Vrijstaande woning_______________________________________________________ 18

2.2.5

Sloop___________________________________________________________________20

2.2.6

Planologische situatie_____________________________________________________ 21

2.2.7

Landschappelijke inrichting_________________________________________________ 21

2.2.8

Verkeer en parkeren______________________________________________________ 22

3. WETTELIJK KADER_______________________________________________ 24 3.1 3.1.1

Rijksbeleid____________________________________________________________24 Nationale Omgevingsvisie__________________________________________________ 24

3.1.2 Instructieregels Rijk_______________________________________________________ 24 3.1.2.1 Wettelijk kader__________________________________________________________ 24 3.1.3

3.2 3.2.1

Ladder voor duurzame verstedelijking_________________________________________ 26

Provinciaal beleid_____________________________________________________ 27 Brabantse omgevingsvisie__________________________________________________ 27

3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant________________________________________ 27 3.2.2.1 Wettelijk kader__________________________________________________________ 27

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Nota Impuls sociale woningbouw 3.3.1.1 Wettelijk kader

3.3.2 Kempische visie op wonen 2024-2028 3.3.2.1 Beleidskader

3.3.3 Beleidsregel beoordeling woningbouwinitiatieven 3.3.3.1 Beleidskader

3.3.3.2 3.3.4

Toets

Omgevingsvisie

ASPECTEN VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING 4.1

35 36

Bodemkwaliteit

4.1.1

Wettelijk kader

4.1.2

Toets

4.2

Water

4.2.1 Wettelijk kader 4.2.1.3 Waterschapsverordening De Dommel

40 40

4.2.1.4

Waterbeheerprogramma 2022 - 2027

4.2.1.5

Programma Water en Riolering Reusel-De Mierden, 2024 - 2028

4.2.2 Toets 4.2.2.4 Hoogte perceel 4.2.2.6

4.3

42 43

Omgang met hemelwater

Cultureel erfgoed

Wettelijk kader

4.3.2 Archeologie 4.3.2.1 Algemeen

4.3.1

4.3.2.2

Besluitgebied

4.3.2.3

Bureauonderzoek

4.3.2.4

Verkennend booronderzoek

4.3.3

4.4

Cultuurhistorie

Natuur

4.4.1

Wettelijk kader

4.4.2 Toets 4.4.2.2 Stikstof 4.4.2.3

4.5

48 49 50

Houtkap

Geluid

4.5.1

Wettelijk kader

4.5.2

Toets

4.6

Geur

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

4.6.1

Wettelijk kader

4.6.2 Toets 4.6.2.2 Woon- en leefklimaat

4.7

Gezondheid

53 53 54

4.7.1

Endotoxinen

4.7.2

Geitenhouderijen

4.7.3 Gewasbeschermingsmiddelen 4.7.3.1 Wettelijk kader

4.7.3.2

Toets

4.7.4 Hoogspanningsverbindingen 4.7.4.1 Wettelijk kader

4.7.5 Positieve gezondheid 4.7.5.1 Wettelijk kader

4.7.5.2

4.8

Toets

4.7.6 Luchtkwaliteit 4.7.6.1 Wettelijk kader 4.7.6.2

58 58 58

Toets

Bedriiviaheid

4.8.1

Wettelijk kader

4.8.2

Toets

4.9

Omqevinqsveiliqheid

4.9.1

Wettelijk kader

4.9.2

Toets

4.10

Duurzaamheid en klimaat

4.10.1 Duurzaamheid 4.10.1.1 Wettelijk kader 4.10.1.2

4.11

Wettelijk kader

4.11.2 Toets 4.11.2.1 Toets bijlage V 4.11.2.2

64 64 64 64

Toets

Toetsing m.e.r.-beoordeling

4.11.1

Wettelijk kader

4.10.2 Klimaat 4.10.2.1 Wettelijk kader 4.10.2.2

65 65 65 65

Toets m.e.r.-beoordeling

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING

5.1

Eén omgevingsplan

5.2

Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA)

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

UITVOERBAARHEID_______________________________________________68 6.1

Algemeen_____________________________________________________________ 68

6.2

Omgevingsdialoog_____________________________________________________ 68

6.3

Financiële uitvoerbaarheid_______________________________________________ 68

6.4

Nadeelcompensatie_____________________________________________________ 69

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Aanvullend bodem- en asbestonderzoek, Zeegstraat 37/39 te Reusel Aeriusberekening Quickscan flora en fauna Archeologisch bureauonderzoek Plan van aanpak verkennend archeologisch booronderzoek Landschappelijk inrichtingsplan Onderzoek wegverkeerslawaai Rekenmodule Maatwerk omgevingskwaliteit Verklaring bouwpeil en waterberging

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Deze ruimtelijke motivering is opgesteld voor de herontwikkeling van de locatie Zeegstraat 37-39 te Reusel, hierna het besluitgebied genoemd. Het besluitgebied was tot voorkort in gebruik ten behoeve van de intensieve veehouderij in de vorm van een varkenshouderij. De aangrenzende grond is in gebruik als cultuurgrond. Initiatiefnemer heeft de varkenshouderij gesaneerd middels de Saneringsregeling Var kenshouderij en is voornemens het agrarisch bedrijf te herontwikkelen naar een woningbouwlocatie. De beoogde herontwikkeling voorziet in het saneren van de varkenshouderij, het omzetten van de be drijfswoning naar een burgerwoning. De bedrijfswoning wordt herbouwd als dubbele woonboerderij. Op het achtererf worden 12 woningen in de vorm van een erfmodel gebouwd. De beoogde herontwikkeling is binnen de regels van het vigerende omgevingsplan niet rechtstreeks mogelijk. Voor de besluitlocatie is het Omgevingsplan gemeente Reusel - De Mierden per 1 januari 2024 van rechtswege geldend. Dit plan wordt door de gemeente nog nader ingevuld. Deze aanvraag omgevingsvergunning voor een BOPA voorziet in de benodigde motivering om af te wijken van het Omgevingsplan. De benodigde omgevingsvergunning kan worden verleend als het pas send is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl).

Daarnaast dient te worden voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Deze regels komen overeen met de regels voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

1.2

Ligging

Het besluitgebied is gelegen aan Zeegstraat 37-39 te Reusel, direct ten westen van de kern. Navol gende figuur geeft de ligging van het besluitgebied weer op topografische kaart ten opzichte van de directe omgeving.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Besluitgebied

N769İ

Reusel Kaiīetĥr Kaītenbo

'ąppļŞMP; Reuśel'^iJ

►JélangeVorei

lik?

Pįpňqę'rijeŕŢ

Figuur 1: Topografische kaart met de ligging van het besluitgebied in de omgeving

1.3

Begrenzing

Het besluitgebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend als gemeente: Reusel, sectie E, nummer 1195 en (deels) 1388 en kent een oppervlakte van 7.852 m2. Navolgende figuur betreft een kadastraal overzicht van het besluitgebied, geprojecteerd op luchtfoto.

Figuur 2: Kadastraal situatie van het besluitgebied

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

1.4

Omgevingsplan gemeente Reusel-De Mierden

1.4.1

Omgevingsplan gemeente Reusel-De Mierden

Voor het besluitgebied is het Omgevingsplan gemeente Reusel-De Mierden per 1 januari 2024 van rechtswege het geldende planregime. Dit Omgevingsplan wordt door de gemeente Reusel-De Mierden nog nader ingevuld. Het besluitgebied is eerder in diverse bestemmingsplannen bestemd, die van rechtswege gelden als planregime als onderdeel van het Omgevingsplan van rechtswege. Deze plan nen worden hierna toegelicht.

1.4.2

Bestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’

Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’ is vastgesteld in de raadsvergadering van 24 september 2024 (nu onderdeel van het Omgevingsplan van rechtswege). En kei bestemming

n Agrarisch

Enkelbestemmlng

n Agrarisch met waarden - Landschap Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4

Bouwvlak

i—i i—j

Functieaanduiding intensieve veehouderij

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’

Het besluitgebied is bestemd als ‘Agrarisch’ en ‘Agrarisch met waarden - Landschap’. Ter plaatse is grotendeels een bouwvlak opgenomen ten behoeve van de uitoefening van een intensieve veehouderij.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze motivering is de planbeschrijving opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het wettelijk kader wordt getoetst. In hoofdstuk 4 wordt de ontwikkeling getoetst aan de aspecten van de fysieke leefomgeving. In hoofdstuk 5 vindt de juridische planbeschrijving plaats en in hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid toegelicht.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

2. PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.1.1

Lint Zeegstraat

De Zeegstraat is een oud bebouwingslint dat reeds rond 1900 bebouwing kende. De bebouwingsdichtheid was in die periode echter beperkt. Ter hoogte van Zeegstraat 37 was indertijd al bebouwing zicht baar. In die periode was er nog sprake van een sterke (zicht)relatie tussen het lint en de ‘daarachter’ liggende beek. De kavelgrenzen liepen loodrecht op de straat. Het patroon van de kavelgrenzen werd versterkt door opgaande beplanting. Vanaf 1900 heeft er verdichting van het lint plaats gevonden. Het dorp rukte ook op waardoor de Zeegstraat het karakter van een randweg kreeg. Thans is het lint aan zienlijk verdicht. De relatie met het beekdal van de Reusel is op de besluitlocatie tussen de bebouwing door waarneembaar. Op onderstaande topografische kaart uit ca. 1900 is de bovenloop van de Reusel te zien en de toen nog schaarse bebouwing aan de Zeegstraat. De Reusel was, ter hoogte van het besluitgebied, toen al recht getrokken.

Figuur 4: Historische kaart Zeegstraat (omstreeks 1900)

In de loop der tijd heeft een verdichting van het lint plaats gevonden. Deze verdichting heeft in het zuidelijke deel ter hoogte van de aansluiting met de Wilhelminalaan de grootste impact gehad. De Zeeg straat maakt hier thans onderdeel uit van het centrum gebied. Het noordelijk gelegen deel van de Zeegstraat ter hoogte van het besluitgebied is te kenschetsen als een ‘landelijk-dorps bebouwingslint’. In dit deel zijn waardevolle zichtrelaties richting de Reusel aanwe zig. Navolgende figuur, ontleent aan de ruimtelijke visie Zeegstraat, geeft een overzicht van de zichtlocaties tussen het lint en de Reusel.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Figuur 5: Uitsnede Ruimtelijke visie Zeegstraat

2.1.2 Invulling besluitgebied Aan de Zeegstraat 37 te Reusel was tot voorkort sprake van een agrarisch bedrijf met varkenshouderij en akkerbouw als neventak. Binnen het agrarische bouwvlak was tot sanering sprake van een bedrijfswoning en 2.600 m2 bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn voor de varkenshouderij en in beperkte mate voor de akkerbouw. Het agrarische bedrijf is gelegen aangrenzend aan de kern en aangrenzend

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

aan de bovenloop van de beek. De gronden ten zuiden en westen van het bouwvlak zijn in gebruik voor de akkerbouw. Navolgende figuren geven een beeld van het besluitgebied in de huidige situatie.

Figuur 6: Bedrijfswoning

Figuur 7: Andere zijde bedrijfswoning

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Figuur 8: Luchtfoto tijdens sloop varkensstallen (2021)

2.2

Beoogde situatie

2.2.1

Inleiding

De beoogde herontwikkeling voorziet in het saneren van de varkenshouderij, het omzetten van de be drijfswoning naar een burgerwoning voor twee wooneenheden en het toevoegen van in totaal 12 wo ningen (waarvan 11 in de vorm van een erfmodel). Navolgend wordt een en ander nader toegelicht. Een deel van de navolgende teksten is gebaseerd of ontleend aan de ruimtelijke visie Zeegstraat.

2.2.2

Ruimte visie

In opdracht van de gemeente Reusel-De Mierden is een ruimtelijke visie voor de Zeegstraat in relatie met de beekloop van de Reusel opgesteld. De onderstaande figuur is aan deze visie ontleend. Kenmer kend voor het noordelijke deel van de Zeegstraat zijn de doorzichten naar het achtergelegen beekdal. Vanaf de Kattenbos is een brede zone aan weerszijden van de Reusel vrij van bebouwing waardoor er ruimte is voor natuur- en landschapsontwikkeling. In onderstaande figuur (Bron: Buro Hofsteden) is een invulling gegeven van woningbouw op enkele erven aan de Zeegstraat. Op het erf aan de Zeegstraat 37 wordt een sanering van de varkenshouderij en daar in de plaats een invulling met woningbouw voor gesteld.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Figuur 9: Tekening beoogde situatie met verkaveling en hermeandering van de bovenloop van de Reusel (Bron: Buro Hofstede)

2.2.3 Verkaveling Het agrarisch bedrijf Zeegstraat 37-39 wordt gesaneerd. Hiervoor in de plaats komt een woonerf met 12 nieuwe woningen. Het bouwplan omvat een vrijstaande woning, een blok van zes woningen en een blok van vijf woningen. De woningen zijn georiënteerd op een gezamenlijk erf. De woonboerderij wordt herbouwd als gesplitst woonboerderij. De aaneengebouwde (rij)woningen liggen binnen ‘Stedelijk Ge bied’, de vrijstaande woning liggen buiten dit gebied. Ten zuiden van het agrarische erf Zeegstraat 37 wordt een nieuwe toegangsweg gerealiseerd. Dit is een smalle weg van maximaal 5 meter breed, dat het karakter heeft van een lange erftoegangsweg. Deze weg dient niet te zwaar te worden beplant met weg-begeleidende beplanting. Rondom het nieuwe ‘erf’ staan twee blokken met geschakelde woningen. Het is de bedoeling dat deze volumes verwijzen naar een oorspronkelijk agrarisch erf. De volumes dienen dan ook te worden uitge werkt als zogenaamde schuurtypen. Hierin kunnen zowel woningtypen voor starters als voor senioren worden geprojecteerd. Het parkeren wordt voor het grootste deel opgelost in een parkeerkoffer, die uit het zicht ligt. Aan de westelijke zijde van het erf ligt één vrijstaande woning. Deze landelijke vrijstaande woning aan het einde van het erf verzorgt een passende overgang naar het landschap van het Reuseldal.

Navolgende figuur geeft een beeld van de beoogde situatie na herontwikkeling.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Figuur 10: Invulling besluitgebied na herontwikkeling

2.2.4

Beeldkwaliteit

2.2.4.1 Algemeen De stedenbouwkundige inrichting van de ruimtelijke visie gaat uit van het creëren van zogenaamde ‘nieuwe erven’. Hierbij is het de bedoeling dat de bebouwing wordt vormgegeven als verwijzing naar een oorspronkelijk agrarisch erf. Dit wordt gecreëerd door de ‘hoofdwoning’ aan het historische lint van de Zeegstraat. Deze hoofdwoning wordt vormgegeven door de herbouw van de oorspronkelijke (woon)boerderij. Achter de hoofdwoningen bevindt zich een ensemble woningen rondom het erf, welke verwijzen naar de oorspronkelijke bijgebouwen in de vorm van schuren en stallen. Evenals de steden bouwkundige inrichting is ook de architectonische inrichting geïnspireerd op het ensemble van boerderij (hoofdwoning) met bijgebouwen. Binnen de inrichting wordt een variatie gecreëerd in situering, bouw volume, materialen en kleuren passend bij de verschillende woningtypen binnen het plan. 2.2.4.2

Hoofdwoning

De hoofdwoning van het ‘nieuwe erf’’ bevindt zich parallel aan de Zeegstraat. Het volume wordt geken merkt door zijn positionering aan dit lint. De hoofdwoning wordt opnieuw vormgegeven door de herbouw van de oorspronkelijke woonboerderij, waarbij de boerderij wordt gesplitst in twee wooneenheden. De herbouw van de woonboerderij dient zowel in stedenbouwkundig als architectonisch opzicht gelijkenis sen te vertonen met de oorspronkelijk typologie op de locatie, gekenmerkt door type langgevelboerderij.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Hoofdvorm: -

bouwmassa: Eenduidige hoofdmassa vormgegeven als één bouwvolume, met mogelijkheid tot een versprin ging voor het verder aanzetten van het voormalige woon- en schuurgedeelte.

Kapvorm: Eenduidig zadeldak zonder overstek, met de mogelijkheid tot het aanbrengen van een schild aan de zijde van het ‘schuurgedeelte’.

Kaprichting: De nokrichting is parallel georiënteerd aan de Zeegstraat.

Gevelaanzicht: -

Gevelgeleding: Vormgegeven als een samenhangend geheel, met herkenbaarheid van het voormalige woonen schuurgedeelte.

Gevelopbouw: Vormgegeven als een samenhangend geheel, met verwijzingen naar de een traditionele gevelopbouw met onderscheid in woon- en schuurgedeelte.

Materialisering: -

Materiaalkeuze: Gevel: een- of tweedeling in gevelbekleding, baksteen (keimwerk, (licht)grijs tint), hout (gepotdekseld, antraciet) Dak: dakpannen (blauw gesmoord, antraciet) Kozijnen: vrij, passend bij het type langgevelboerderij Accenten: beton, hout

Detaillering: -

Details: Ingetogen, eenvoudige details passend bij het type langboerderij.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Navolgende figuren geven referentiebeelden van de beoogde beeldkwaliteit:

Beoogde vormgeving voor de herbouw van de hoofdwoning aan de Zeegstraat 37-39

2.2.4.3

Rijwoningen

De woningen achter de hoofdwoning, rond het erf dienen, evenals de stedenbouwkundige inrichting, ook in architectonische verschijningsvorm te verwijzen naar agrarische bijgebouwen op het erf. Zowel in vorm, kleur als materiaalgebruik dient de invulling geïnspireerd te worden op deze bijgebouwen in de vorm van schuurwoningen. In het geval van de rijwoningen zal dit ertoe lijden dat de rijwoningen deel uitmaken van één gebouw per bouwblok. Hoofdvorm: -

Bouwmassa: Eenduidigheid in hoofdmassa/kap, vormgegeven als één bouwvolume per bouwblok. Het uit gangspunt is één bouwlaag met kap. Het volume wordt gekenmerkt door een langgerekt grond plan. Kapvorm: Dominant dakvlak vormgegeven als zadeldak, geen samengestelde kappen of dwarskappen. Het dakvlak is aan de voorzijde gesloten. Een dakkapel aan de voorzijde is niet toegestaan. Het dakvlak wordt voorzien van een eenvoudige vormgegeven goot, bijvoorbeeld een mastgoot. Overstekken zijn denkbaar indien eenvoudig van karakter en passend geïntegreerd. Kaprichting: De nokrichting is parallel georiënteerd aan de aanliggende straat (langszijde).

Gevelaanzicht: -

Gevelgeleding: Individuele woningen maken deel uit van een rij die als één geheel wordt vormgegeven per bouwblok. Dit komt in materialisatie tot uiting in de vormgeving bestaande uit 1 hoofdmateriaal.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Binnen het geheel is mogelijkheid tot het aanbrengen van eventuele verspringingen. Hierbij is de mogelijkheid om binnen het gekozen hoofdmateriaal onderschikte accenten aan te brengen. Gevelopbouw: Vormgegeven als een samenhangende geheel. Materiaalkeuze: Gevel: één hoofdmateriaal Baksteen: - mangaan of donkere grijs -bruin tinten of Houten gevelbekleding vergrijsd, zwart of donkere bruin- grijs tinten Dak: Dakpannen - blauw gesmoord, antraciet of rood genuanceerd Kozijnen: Vrij - donkere kleurtint Accenten: beton, hout - natuurlijke materiaalkleur Detaillering: -

Details: Ingetogen, eenvoudige details passend bij de verwijzing van schuurtype.

Navolgende figuren geven referentiebeelden van de beoogde beeldkwaliteit van de rijwoningen:

Figuur 11: Beoogde beeldkwaliteit rijwoningen

2.2.4.4

Vrijstaande woning

Evenals de rijwoningen dient de vrijstaande woning vormgegeven te worden met een verwijzing naar agrarische bijgebouwen in de vorm van schuurwoningen. De vrijstaande woning vormt in stedenbouw kundig opzicht een open overgang naar het landschap van het Reuseldal. Ten opzichten van de rijwo ningen biedt de vrijstaande woning door de individuele opzet mogelijkheid tot grotere variatie. Navol gend worden hiervoor de voorwaarden beschreven:

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Hoofdvorm: -

Bouwmassa: Eenduidigheid in hoofdmassa/kap, de verhouding kap in het totaal is overheersend ten opzich ten van de gevel.

Kapvorm: Dominant dakvlak, geen samengestelde kappen of dwarskappen. Verspringen en/of inkepingen in het dakvlak zijn mogelijk.

Kaprichting: De nokrichting van de kap dient parallel te lopen met de lange zijde van het bouwvolume.

Gevelaanzicht: -

Gevelgeleding:

Gevelopbouw:

De woningen worden individueel vormgegeven, waarbij verspringen mogelijk zijn. De gevelopbouw wordt individueel per woning vormgegeven met een speels, variërend ka rakter. Richting het landschap overheerst een open karakter van de gevelopeningen. Materiaalkeuze: -

Gevel: Vrij, combinatie van materialen mogelijk Baksteen - mangaan of donkergrijs- bruin tinten Houten gevelbekleding vergrijsd, zwart of donkere bruin- grijs tinten Zink of Aluminium - grijstinten

Dak: Dakpannen - blauw gesmoord - antraciet Zink of Aluminium - grijstinten

Kozijnen: Vrij

Accenten: beton, hout, aluminium,zink - natuurlijke materiaalkleur

Details: -

Ingetogen, eenvoudige details passend bij de verwijzing van schuurtype.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Figuur 12: Beeldkwaliteit vrijstaande woning

2.2.5 Sloop Ter plaatse van het besluitgebied was tot voorheen sprake van 2.736 m2 aan bedrijfsbebouwing, waar van circa 2.600 m2 in gebruik voor de intensieve veehouderij. Alle stallen in gebruik voor de veehouderij zijn reeds gesloopt.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

2.2.6 Planologische situatie Het varkensbedrijf Zeegstraat 37-39 wordt gesaneerd. Hiervoor in de plaats komt een woonerf met 12 woningen. Het woonerf bevat één vrijstaande woning, een blok van vijf woningen en een blok van zes woningen. De woningen zijn (behoudens de vrijstaande) georiënteerd op een gezamenlijk erf. De hui dige bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere burgerwoning en deze wordt herbouwd als een dubbele woonboerderij. Bij het zuidelijk deel wordt beoogd 260 m2 bijgebouwen te behouden of te her bouwen. Aan de noordwestzijde wordt een aanduiding toegevoegd voor het realiseren van een bed Ã breakfast, kantoor aan huis of mantelzorgwoning. Ten zuiden van het agrarische erf Zeegstraat 37 wordt een nieuwe toegangsweg gerealiseerd. Legenda ín Besluitgebied

Functies Groen - Landschappelijke inpassing Verkeer Wonen ĘwmTĴĮ Waarde - Archeologie 4 1 Waarde-Archeologie 5.1 Waarde -Archeologie 6

Aanduidingen [ŕ^rŕ) specifieke vorm van wonen - bed and breakfast Ķļļ^Į specifieke vorm van wonen - woonboerderij Įjae] i Aaneengesloten bouwv ak E

maximum aantal wooneenheden maximum bijgebouwen

Figuur 13: Uitsnede plankaart

2.2.7 Landschappelijke inrichting Om te waarborgen dat de buitenruimte na herontwikkeling een uniforme en aantrekkelijke uitstraling kent is er een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Er wordt ingestoken op een erf dat zowel vanuit de omgeving als vanuit de openbare ruimte op het erf een groene en landelijke uitstraling heeft. Vanaf de Zeegstraat kom je via een boerderijpad, begeleidt door een rij lindenbomen die in een brede haag staan, op een ruim opgezet landelijkerf met een groot bloemrijk speelveld. Dit speelveld, waar het hemelwater van de rijbaan en de voorzijde van de woningen op afwateren, ligt niet strak tussen de hoge trottoirbanden maar krijgt een natuurlijke overgang van straat naar bloemrijk speelveld. Voor de woningen zorgt een lage beukenhaag voor een rustige omkadering en een groene overgang naar de voortuinen. Verder worden de kavels van de rijwoningen naar keuze voorzien van een hoge haag(liefst beukenhaag) of een begroeid hekwerk. De parkeerko er wordt ingepast

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

door een plantvak met Hedera en enkele heesters/bomen. De grote tuin bij kavel 12 wordt ingepast met een struweelhaag van ca. 3 meter breed voor een robuuste overgang naar het landschap van het Reuseldal. Landschappelijk inrichtingsplan Zeegstraat 37-39, Reusel

Legenda Bomen/Heesters. Txe Tillīa x europaea Ag Alnus glutinosa Pa Prunus avium Pt Populustremula Sn Sambucus nigra Sv Seringa vulgaris Struweelhaag. Meidoorn, zwarte els, vuilboom en Gelderse Groenvakken. Hedera helix 'Simone' Bloemrijk speelveld. (tb.v. hemelwater inñltratie rijbaan 4- voorziji woning) (Wadi rondom beplanting vormen) Haag/begroeid hekwerk 1,80 m hoog. (voordevoorgevelrooilíjn max. 1m hoog) Beukenhaag 0,80 m hoog. Gewone weg met betonstraatstenen. (met natuurlijke overgang naar het bloemrijk grasland)

Figuur 14: Landschappelijk inrichtingsplan Zeegstraat 37-39, Reusel (Elings)

2.2.8 Verkeer en parkeren De woningen worden allen middels een centrale in- uitrit ontsloten aan de Zeegstraat. De woning aan Zeegstraat 37 wordt middels de eigen, bestaande, uitrit ontsloten. De landelijk gehanteerde parkeernormen uit de CROW-publicatie 744 zijn leidend voor de gemeente Reusel-De Mierden. De gemeente hanteert het gemiddelde van de bandbreedte van de landelijke richt lijnen. Daarmee kan onderbouwd worden aangegeven welke parkeernorm is gebruikt en wat de ver wachte parkeervraag is. CROW-publicatie 744 beschrijft ook hoeveel verkeersbewegingen bepaalde ontwikkelingen tot gevolg hebben en is de basis voor het beoordelen van verkeerseffecten van ruimte lijke ontwikkelingen. Afgaande op de CROW publicatie kan worden gesteld dat het besluitgebied is ge legen binnen het gebied ‘weinig stedelijk, rest bebouwde kom’. Na herontwikkeling is sprake van een toevoeging van 13 wooneenheden. Het betreft één vrijstaande woning, één toevoeging in de woonboerderij en 11 tussen- of hoekwoningen (waarvan 4 sociale huur woningen en 4 betaalbare woningen). Voor een vrijstaande woning geldt een parkeernorm van 2,3 (af gerond 3) parkeerplaatsen op eigen perceel. Hiervoor is voldoende ruimte. Voor de tussen- en hoekwo ningen geldt een parkeernorm van 2,0 parkeerplaatsen per woning (totaal 14). Voor de sociale huur geldt een parkeernorm van 1,1 per woning.

In totaal zijn er derhalve 23 parkeerplaatsen benodigd.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

H-rmidipd 1 vfir v.'Dľ. ng

Ajnljl

Norn

KÚU|J. hui, vi ijïLddnü

Tfitul 13....

Köop, hins, tusserVhoek

Huuiį huil.. ioeíjjI

1,5

ó.i

Tota-ïi benodigd

Í2

22,7

Het parkeren wordt deels opgelost op eigen terrein en deels middels een parkeerkoffer en met langsparkeervakken. Ter plaatse dient ruimte gevonden te worden voor ten minste 23 parkeerplaatsen. In de verkaveling is hiermee rekening gehouden. De parkeerkoffer biedt ruimte voor 18 parkeerplaatsen en drie plaatsen voor langsparkeren. Drie parkeerplaatsen worden opgelost op eigen terrein bij de boerderijwoning.

TvpepirķeerpIdítE Enkçlņ ņpnţ Ūubbclc oprit

AŭflUl 2 1

Norm 0.3 U

Totaal

Park eerplaats

1,0

Tūtaal benodigd

Î44

Figuur 15: Invulling parkeren

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3. WETTELIJK KADER 3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

3.1.1.1

Wettelijk kader

Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leef omgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De op gaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: -

klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;

duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel;

stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze vier prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen, die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingspro ces richting te geven worden drie afwegingsprincipes gehanteerd. Deze zijn: 1.

combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.

Afwentelen wordt voorkomen.

3.1.1.2

Toets

De beoogde functiewijziging heeft geen betrekking op nationale belangen of een direct effect op de afwegingsprincipes. Daarvoor is het plan te kleinschalig van aard. Op microniveau past deze ontwikke ling binnen de integrale prioriteit ‘landelijk gebied’. De ontwikkeling komt tegemoet aan behoud van een toekomst bestendig duurzaam buitengebied. Een niet op de toekomst gericht agrarisch bedrijf wordt gesaneerd. De bestaande woning wordt hergebruikt en krijgt een toekomstbestendige functie.

3.1.2

Instructieregels Rijk

3.1.2.1 3.1.2.1.1

Wettelijk kader Inleiding

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur: het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwer ken leefomgeving (Bll). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de Omgevingswet.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.1.2.1.2

Omgevingsbesluit

Het Omgevingsbesluit richt zich tot alle partijen die in de fysieke leefomgeving actief zijn: burgers, be drijven en de overheid. Het Omgevingsbesluit regelt in aanvulling op de wet onder meer welk bestuurs orgaan het bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen en welke procedures gelden. Ook regelt dit besluit wat de betrokkenheid is van andere bestuursorganen bij de besluitvorming en een aantal op zichzelf staande onderwerpen, zoals de milieueffectrapportage en financiële bepalingen. 3.1.2.1.3

Besluit activiteiten leefomgeving

Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) bevat, samen met het Besluit bouwwerken leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers, bedrijven en overheden zich moeten houden als ze bepaalde acti viteiten uitvoeren in de fysieke leefomgeving. Ook bepaalt het besluit voor welke van deze activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Dit besluit bevat regels om het milieu, waterstaatwerken, wegen en spoorwegen, zwemmers en cultureel erfgoed te beschermen. De regels ter bescherming van het spoor en de zwemmers met het Invoeringsbesluit Omgevingswet ingevoegd. 3.1.2.1.4

Besluit bouwwerken leefomgeving

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) bevat, samen met het Besluit activiteiten leefomgeving, de algemene regels waaraan burgers en bedrijven zich moeten houden als ze bepaalde activiteiten uitvoe ren in de fysieke leefomgeving. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. 3.1.2.1.5

Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving bevat regels ter bescherming van de nationale belangen instructieregels, waaronder : -

waarborgen van veiligheid;

beschermen van waterbelangen;

beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buiten lucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit;

beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaron der de ladder voor duurzame verstedelijking;

het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recre atiegebieden;

het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, Rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën.

3.1.2.2

Toets

Het plan wordt in hoofdstuk 5 van deze motivering getoetst aan de regels van de sectorale aspecten die voorvloeien uit het Omgevingsbesluit, het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit deze toets blijkt dat de ontwikkeling past binnen de kaders uit deze AMvB’s.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.3.1

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leef omgeving (Bkl). De Ladder voor duurzame stedelijk ontwikkeling is opgenomen als een instructieregel voor het Omgevingsplan, specifiek gericht op het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkun dige waarden en cultureel erfgoed. De ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, van kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een Omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het Omgevingsplan rekening gehouden met: a.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en

als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied, de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwik keling, in relatie tot de omgeving. Bij het bepalen of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet beoordeeld worden in hoeverre er sprake is van een nieuw of groter planologisch ruimtebeslag en/of een functiewijziging. Het beoogde en huidige planologische regime moeten daarbij met elkaar vergeleken worden. De kwantitatieve én kwalitatieve behoefte van de ontwikkeling moet worden be paald op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. 3.1.3.2

Toets

Bij woningbouw is vanaf 12 woningen (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) sprake van een stedelijke ontwikkeling. Daarmee is in onderhavig plan sprake van een stedelijke ontwikkeling want er worden 13 woningen toegevoegd. Op basis van de verwachte bevolkingsgroei prognose wordt voor de gemeente Reusel-De Mierden een bevolkingsgroei verwacht. De verwachting is dat tot 2040 de bevol king toeneemt met meer dan 600 personen. Daar geldt ook dat vanwege de krapte op de woningmarkt in de brainportregio er een toenemende vraag is voor woningen aansluitend aan de regio Eindho ven/Veldhoven. De gemeente Reusel-De Mierden ligt op relatief korte afstand en is met de auto goed bereikbaar. De gemeente Reusel-De Mierden kan mede in voorzien in de woningbouwbehoefte voor de Brainport regio. Er wordt binnen het besluitgebied voorzien in een gevarieerd aanbod van woningen waarmee zowel starters als doorstromers kunnen worden bediend. Een gedeelte van het plan omvat sociale huurwoningen (4 stuks/ 3007o) Daarmee wordt voorzien in de vraag en wordt er gebouwd naar de behoefte.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Brabantse omgevingsvisie

3.2.1.1 Wettelijk kader De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omge vingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor vijf hoofdop gaven: 1.

de basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant.

Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder ener gie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt.

Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen.

Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in tem peratuur en neerslag. Hier moet mee worden omgegaan

Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt.

3.2.1.2 Toets Dit plan betreft de wijziging van de functie van een agrarische bedrijfslocatie naar een reguliere woon functie. Dit plan is hiermee relatief kleinschalig. Er is echter grote behoefte aan woningen. Het toeken nen van een woonfunctie aan de bestaande bedrijfswoning past binnen de hoofdopgave ‘De basis op orde’. Een agrarische functie die niet toekomstbestendig is krijgt een andere passende functie. Uit de sanering van het eigen bedrijf wordt een meerwaarde gecreëerd. De Brabantse Omgevingsvisie wordt uitgewerkt in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. In deze omgevingsverordening Noord-Brabant vindt een vertaalslag van de hoofdopgaven in concreet bindende regels plaats. De ontwikkeling wordt in navolgende paragraaf getoetst aan deze omgevingsverordening.

3.2.2

Omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Wettelijk kader

Provinciale Staten kunnen in een omgevingsverordening (instructie)regels stellen over de uitoefening van taken of bevoegdheden aan de gemeente. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in dit kader de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verschillende provinciale verordenin gen voor de fysieke leefomgeving zijn hierin samengevoegd. De provinciale omgevingsverordening bevat direct werkende algemene regels en instructieregels voor het buitengebied. Soms bevatten de instructieregels afwegingscriteria en soms concrete voorwaarden. De instructieregels voor het Omgevingsplan in hoofdstuk 5 van de Omgevingsverordening Noord-Bra bant hebben tot doel dat de gemeenteraad, of in een voorkomend geval het college van burgemeester

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

en wethouders, de inhoud van de regels betrekt bij de vaststelling of afwijken van een Omgevingsplan. De instructieregels richten zich op een evenwichtige toedeling van functies. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving. De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met realisatie van een veilige en gezonde leefomgeving. 3.2.2.2

Toets

3.2.2.2.1

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Een Omgevingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling aan een vei lige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Voor het realiseren hiervan wordt toe passing gegeven aan: het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, de lagenbenadering en de meerwaardecreatie. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat een ontwikkeling plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag en dat de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag en meervoudig ruimtegebruik zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling. Alleen wanneer uit een zorgvuldige afweging blijkt dat een ontwikkeling niet binnen bestaand ruimtebeslag mogelijk is, is uitbreiding van ruimtebeslag mogelijk. Binnen het besluitgebied vindt hergebruik van een bestaand bouwperceel plaats voor een passende functie (wonen). De kavels worden begrenst tot een passende omvang. Overtollige bebouwing wordt gesaneerd. Daarmee is sprake van zuinig ruimtegebruik. 3.2.2.2.2

De waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering en een meerwaardecreatie

Een ontwikkeling dient plaats te vinden met toepassing van de lagenbenadering. De lagenbenadering omvat de effecten op: -

de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige- en archeologische waarden;

de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; en

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de func tie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, mi lieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving.

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: -

de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;

de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn;

waarbij de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, deel uit kan maken van de meerwaardecreatie.

Met dit plan wordt een agrarische bedrijfsfunctie gesaneerd en wordt de bestaande bedrijfswoning her gebruikt als woonfunctie. Dit plan leidt tot extensivering van het gebruik. Bovendien is er een forse afname van stikstofemissie en de geursituatie verbetert sterk in en rondom de kern Reusel. Dit plan leidt niet tot aantasting van waarden. Dit wordt dit per aspect toegelicht in hoofdstuk 5 van deze motivering.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.2.2.2.3

Gebiedstypering

Het besluitgebied is deels gelegen binnen het Stedelijk gebied en deels binnen het Landelijk gebied. De omgeving is aangeduid als een omgeving waar geen ruimte is voor grootschalige logistiek. Navolgende figuur betreft Kaart 5: Basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant waarop het besluitgebied is weergegeven. Kaart 5: Basiskaart Stedelīĵk gebied. Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant

Landelijk gebied Thema: other: landgebruik, landschap, other: energie en natuurlijke hulpbronnen Natuur Netwerk Brabant Thema: natuur Stedelijk gebied Thema: other: landgebruik Beperking grootschalige logistiek Thema: verstedelijking

Figuur 16: Uitsnede van de basiskaart Stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant met de omgeving van het besluitgebied (indicatief in rood aangeduid)

3.2.2.2.4

Artikel 5.11 Kwaliteitsverbetering van het landschap

In artikel 5.11 van de Omgevingsverordening Noord-Brabant is opgenomen dat activiteiten/ontwikkelin gen in het Landelijk gebied gepaard gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. De fysieke verbetering moet worden onderbouwd en geborgd in het plan. Het verbeteren kan aan de hand van de volgende aspecten: -

door landschappelijke inpassing;

door het toevoegen, versterken, herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan

door het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken;

door het wegnemen van verharding;

door het slopen van bebouwing;

door het realiseren van NNB of een ecologische verbindingszone;

door aanleggen extensieve recreatieve mogelijkheden.

de landschapsstructuur of de relatie tussen stad en land;

Dit plan ziet toe op wijziging van een agrarische bedrijfsfunctie naar een woonlocatie. Per saldo neemt het verhard oppervlak af en er is tevens sprake van een verbetering van de geursituatie en een afname van stikstofdepositie. De impact voor de omgeving is zeer beperkt en alleen maar als positief te kwalifi ceren. Dit plan is een kwaliteitsverbetering op zichzelf.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.2.2.2.5

Artikel 5.55 Regels voor stedelijke ontwikkeling

Lid 1 Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of voorzienin gen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samen werken ; en

het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling. Er worden 13 wooneenheden toege voegd, hoofdzakelijk binnen het stedelijk gebied. Daarmee betreft het een passende ontwikkeling. Voor de kern Reusel geldt voor de periode 2023-2030 een minimale opgave voor de bouw van 440 woningen. De toevoeging van de extra woningen past binnen de regionale afspraken, er wordt gebouwd voor doel groepen. Er is sprake van een optimale invulling voor het gebruik van duurzame energie, het plan houdt rekening met klimaatverandering en het hemelwater wordt verwerkt op eigen terrein. Dit plan betreft een optimale invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit en het plan draagt bij aan een duurzame, con currerende economie. Daarmee is het een duurzame stedelijke ontwikkeling. Lid 2 Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a.

een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving ;

toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van ver ouderde stedelijke gebieden;

optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duur zame energie;

rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;

de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en

wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

De beoogde ontwikkeling voorziet in het saneren van de varkenshouderij, het omzetten van de bedrijfs woning naar een burgerwoning voor dubbele bewoning en het toevoegen van 12 woningen (in totaal worden 13 wooneenheden toegevoegd). De sanering van de varkenshouderij draagt bij aan de verbe tering van de omgevingskwaliteit ter plaatse van het besluitgebied en de nabije omgeving. Een varkens bedrijf direct tegen de kern van Reusel is gesaneerd. Dit heeft een positieve uitwerking op omgevings kwaliteit door afname van bebouwing, geuremissie, endotoxinen alsmede vervoersbewegingen van bij voorbeeld veetransport. De woningen worden geheel gesitueerd binnen het (voormalig) agrarisch bouwvlak. De woningen wor den deels geclusterd en ook het parkeren wordt opgelost op eigen terrein. De ontwikkeling van de woningen mag gekwalificeerd worden als zuinig ruimtegebruik. De woningen dienen te voldoen aan de eisen omtrent duurzaamheid en kennen daarom beperkte ener gievraag. Het toevoegen van zonnepanelen geldt als duurzame energiebron. Het saneren van het agra risch bedrijf heeft een positieve uitwerking op het klimaat, afname van hittestress. Ook het toevoegen van groen draagt bij aan het verminderen van hittestress. Dit plan draagt niet rechtstreeks bij aan duurzame mobiliteit maar doet hier ook geen afbreuk aan. Dat zelfde geldt voor het aspect duurzame, concurrerende economie.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

Lid 3 Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein , stelt het omgevingsplan regels over: a.

een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang; en

het tegengaan van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, zoals: 1.

bedrijfswoningen;

bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden, tenzij die bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden;

voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrum gebieden, tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden.

Lid 3 is niet van toepassing. 3.2.2.2.6

Artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit

Het toevoegen van de woning buiten het Stedelijk gebied wordt mogelijk gemaakt met toepassing van artikel 5.14 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit. Op grond van deze maatwerkbepaling, die nader is uitgewerkt is in de ‘Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant’, vormt de sanering van de varkens houderij de basis voor het toevoegen van de betreffende woning. Lid 1 Een omgevingsplan kan voor een concreet initiatief een bouw- of gebruiksactiviteit mogelijk maken als: a.

dat aantoonbaar bijdraagt aan het fysiek versterken van omgevingskwaliteit, zoals de sloop van bebouwing, de aanleg van natuur en bos, groenblauwe dooradering, het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden en kenmerken, het terugdringen van emissie van milieuhinderlijke stoffen of de verbetering van het woon- en leefklimaat, doordat die bouw- of gebruiksactiviteit daarvoor de middelen genereert;

de realisering van de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd;

de onder a. bedoelde versterking van omgevingskwaliteit bijdraagt aan algemene belangen en juridisch is geborgd;

de bouw- of gebruiksactiviteit door meerwaardecreatie bijdraagt aan algemene belangen zoals energietransitie, klimaat, circulariteit en verduurzaming;

zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ont wikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 5.12;

is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, vanuit duurzaamheid en eco nomisch oogpunt;

zowel de activiteit als de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en

bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevings kwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is.

De sloop van het veehouderijbedrijf draagt bij aan een substantiële verbetering van het woon- en leef klimaat. Sprake is van een forse afname van geuremissie en milieuhinder. De stallen zijn reeds

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

gesaneerd. Met de transitie wordt een positieve bijdrage geleverd aan de aspecten energietransitie, klimaat, circulariteit en verduurzaming. Het woningbouwplan dat wordt gerealiseerd is conform de visie Zeegstraat, waarmee de ontwikkeling in lijn is met de ontwikkelvisie van het gebied. Lid 2 In het geval dat de fysieke versterking van omgevingskwaliteit is gericht op sanering van een milieube lastende activiteit, omvat de juridische borging in ieder geval dat alle voor die activiteit op de locatie rustende rechten en toestemmingen, waaronder verleende vergunningen, zijn ingetrokken. De vergunning voor het houden van dieren is ingetrokken. De stallen zijn gesloopt. De sanering is niet omkeerbaar. Lid 3 In aanvulling op het eerste lid worden bij de hierna genoemde gevallen tenminste de volgende aspecten in acht genomen: a.

als de activiteit de toevoeging van een woning betreft: 1.

wordt de woning gerealiseerd op een passende locatie;

staat de omvang van de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omge

is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of

vingskwaliteit in verhouding tot de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; Er wordt met toepassing van de regeling één woning toegevoegd. De woning is gelegen in de kernrand en vormt het sluitstuk van een woningbouwontwikkeling conform de visie Zeegstraat. De woning is daar mee gelegen op een passende locatie. De tegenprestatie die wordt geleverd is in verhouding met een bouwtitel Ruimte voor Ruimte. De rekenmodule is als bijlage bij deze motivering gevoegd. b.

als de activiteit de ontwikkeling van een nieuw landgoed betreft: 1.

heeft het landgoed ten minste een omvang van 10 hectare;

is de fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit gericht op de ont wikkeling van natuur die bijdraagt aan de samenhang en kwaliteit van het Natuur Net werk Brabant;

bestaat 50% van het gerealiseerde landgoed uit aangelegde natuur binnen het Natuur Netwerk Brabant;

wordt bebouwing buiten het Natuur Netwerk Brabant gesitueerd en zo veel mogelijk geconcentreerd opgericht;

is de bebouwing van allure en qua omvang passend bij de uitstraling van het landgoed;

zijn naast landgoedwoningen ook andere bij een landgoed passende gebruiksactiviteiten mogelijk, waaronder zorg; en

is de openbaarheid van het landgoed verzekerd;

n.v.t. c.

als de ontwikkeling is gericht op het behoud van een bestaand landgoed is de toevoeging van een woning of andere gebruiksactiviteit mogelijk op het bestaande landgoed als:

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

het landgoed niet is aangewezen als cultuurhistorisch waardevol complex; en

waar mogelijk toepassing wordt gegeven aan het bepaalde onder b;

n.v.t. d.

als de ontwikkeling tot doel heeft om de cultuurhistorische waarden en kenmerken te behouden of te herstellen van een rijks- of gemeentelijk monument of een cultuurhistorisch waardevol complex, zoals beschreven op de Cultuurhistorische waardenkaart, is de fysieke tegenprestatie in het versterken van omgevingskwaliteit gericht op het behoud of herstel van de aanwezige waarden en kenmerken.

n.v.t. Lid 4 Er is sprake van een passende locatie voor de toevoeging van een woning als: a.

de ontwikkeling in een bebouwingsconcentratie ligt;

de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied, Bebouwd gebied of een be

de woning inpandig wordt gerealiseerd binnen karakteristieke bebouwing.

bouwingsconcentratie; of

De woning geeft een logistische afronding van het stedelijk gebied en vormt het sluitstuk van de wo ningbouw ontwikkeling. Daarmee is sprake van een passende locatie. Lid 5 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a.

Artikel 5.8, eerste lid, onder a en e;

Artikel 5.11.

De ontwikkeling is in lijn met het provinciaal beleidskader.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Nota Impuls sociale woningbouw

3.3.1.1

Wettelijk kader

De gemeente heeft als doel gesteld om betaalbaar wonen in de gemeente Reusel-De Mierden te be houden en te stimuleren. De gemeente stimuleert alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om ge middeld 4007o sociaal te bouwen. In dit geval gaat het om een verzoek om het bestemmen van 13 extra wooneenheden, waarvan 11 starters woningen. De andere twee extra woningen betreffen één maatwerkwoning en één extra woning binnen de boerderijwoning. Na herontwikkeling zijn er derhalve in totaal 14 wooneenheden toegestaan en aanwezig. De verkoopprijs van de woningen wordt gebaseerd op de prijsrange voor sociale koop woningen op het moment van indienen van de omgevingsvergunning.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

In totaliteit worden vier betaalbare koopwoningen gerealiseerd en vier sociale huurwoningen. Daarnaast wordt er één levensloopbestendige woning en 3 hoekwoningen gerealiseerd in het vrije sector koopsegment. Verder geldt dat sprake is van het oplossen van een knelpunt. Ter plaatse wordt een ruimtelijke kwali teitswinst behaald en er wordt specifiek voor doelgroepen gebouwd. Op basis van de hiervoor ge noemde uitgangspunten past het initiatief binnen de uitgangspunten van de Nota Impuls sociale wo ningbouw.

3.3.2

Kempische visie op wonen 2024-2028

3.3.2.1

Beleidskader

Op 2 juli 2024 heeft is de Kempische visie op wonen 2024-2028 vastgesteld. Door middel van het uitvoeringsprogramma wordt onder andere invulling gegeven aan de ambities uit de woonvisie. Daarbij worden vijf thema’s uitgewerkt: -

Thema 1: De (schaal)sprong vooruit;

Thema 2: Toegroeien naar een betaalbaardere woningvoorraad

Thema 3: Wonen met zorg of ondersteuning

Thema 4: Werken aan vitaliteit in de kernen

Thema 5: Op weg naar een duurzame toekomst

In deze woonvisie ligt de focus op bouwen van woningen voor de autonome groei en het naar voren halen in de planning van meer woningen gelet op de grote regionale vraag en ter voorkoming van ver dere verdringing. Daarbij zetten we sterk in op betaalbaarheid: bij nieuwbouw minimaal 3007o sociale huurwoningen en 3707o betaalbare koop en/of midden huurwoningen. Gestuurd wordt op het aanbrengen van diversiteit en in het woonprogramma wordt gewerkt aan de leefbaarheid en vitaliteit van onze ker nen. De Kempengemeenten kiezen er voor om zoveel mogelijk gezamenlijk op te trekken om voldoende en kwalitatief goede huisvesting te regelen voor aandachtsgroepen. Het besluitgebied is gelegen in de kern Reusel. In de koopsector gaat de vraag vooral uit naar betaal bare rijwoningen. Voor de kern Reusel geldt voor de periode 2023-2030 een minimale opgave van 440 woningen. 3.3.2.2

Toets

Middels dit plan wordt voorzien op een inbreidingslocatie (grotendeels) binnen het bestaand stedelijk gebied. Er wordt voorzien in 13 extra wooneenheden. Binnen het plan is tevens aanbod van starterswoningen en sociale woningen. Slecht één van de toe te voegen woningen betreft een dure vrijstaande woning. Daarmee wordt er bijdragen aan een betaalbaar en passend woningaanbod. In het plan wordt rekening gehouden met de duurzaamheidsaspecten. Daarmee is het plan passend binnen de ‘Kempische visie op wonen 2024-2028’.

Crijns Rentmeesters bv

Ruimtelijke motivering Zeegstraat 37 en 39

3.3.3

Beleidsregel beoordeling woningbouwinitiatieven

3.3.3.1

Beleidskader

De gemeente Reusel-De Mierden heeft haar beleid ten aanzien van woningbouwinitiatieven vastgelegd in de “Beleidsregels beoordeling woningbouwinitiatieven”. De gemeenteraad heeft deze beleidsregels vastgesteld op 22 mei 2018. Op 15 december 2020 heeft de raad deze voor het laatst gewijzigd. In het beleid van de gemeente gelden verschillende eisen waar woningbouwinitiatieven aan moeten voldoen. Het initiatief moet passen binnen de uitgangspunten en randvoorwaarden van provinciale en gemeentelijke kader stellende documenten. Deze beleidsregels gelden voor alle initiatieven om woon ruimte toe te voegen, niet passend binnen het geldende bestemmingsplan, zoals nieuwbouw, transfor matie (functieverandering naar woningbouw) en woningsplitsing. Initiatiefnemers worden gestimuleerd om kwalitatief goede plannen te ontwikkelen met een toekomstbestendig woningaanbod of sociale woningbouw. De volgende plannen hebben hierbij de voorkeur: -

Plannen die een aantoonbare maatschappelijke meerwaarde bevatten krijgen de voorkeur bo ven andere plannen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om plannen die een oplossing bieden voor ongewenste situaties (ruimtelijk, milieutechnisch, verkeerstechnisch etc.).

Plannen gericht op het toevoegen van duurzame woningen krijgen de prioriteit boven andere plannen. Het kan hierbij gaan om: o

woningen die voldoen aan nul-op-de-meter;

het toepassen van duurzame en/of innovatieve energieopwekkende c.q.-besparende maatregelen, zoals zonnepanelen en aardwarmte.

Plannen die de ontwikkeling van levensloopbestendige woningen (of wonen met zorg) beogen, krijgen de voorkeur boven andere plannen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=ReuselDeMierden&id=1a61ca4f-d6d6-41f5-98f0-cf2ca594717a