[25.15674] Ruimtelijke onderbouwing Buitenplanse omgevingsplanactiviteit transformatie El Sombrero, Wilhelminalaan 67, 69 en 71 in Reusel naar 19 woonappartementen

DUN ADVIES partner in het buitengebied

Ruimtelijke onderbouwing Buitenplanse omgevingsplanactiviteit

Wilheminalaan 67, 69, en 71 te Reusel

e o

Colofon

Projectlocatie:

Wilhelminalaan 67, 69 en 71, 5541 CZ Reusel

Datum:

02 april 2025

Opgesteld door:

Van Dun Advies BV Raadhuisstraat 32 5126CJ Gilze T. 013 519 94 58 Postel 8 5711ET Someren T. 0493 745 015 Heijtmorgen 10 5375AN Reek T. 0486 450 160 E. info@vandunadvies.nl I. www.vandunadvies.nl

Kenmerk:

AvH/924052.004/

Pagina 2 van 47

Inhoudsopgave 1. Inleiding.............................................................................................................5 1.1.

Inleiding ŭ aanduiding projectgebied............................................................................ 5

1.2.

Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa)........................ 5

1.3.

Leeswijzer.........................................................................................................................6

2. Huidige en toekomstige situatie.......................................................................7 2.1.

Huidige situatie - ruimtelijk en functioneel...................................................................7

2.2.

Toekomstige situatie....................................................................................................... 8

2.2.1. 2.2.2. 2.3.

Functionele ontwikkeling en programma..............................................................8 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in omgeving.................................................9 Participatie......................................................................................................................11

2.3.1. 2.3.2.

Omgevingstafel..................................................................................................... 12 Bestuurlijk overleg .................................................................................................12

2.3.3.

Participatie omgeving............................................................................................12

3. Visie en beleid op locatie..................................................................................14 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2.

Provinciaal beleid........................................................................................................... 14 Omgevingsvisie Noord-Brabant........................................................................... 14 Omgevingsverordening Noord-Brabant.............................................................. 15 Gemeentelijk beleid...................................................................................................... 18

3.2.1.

Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden...................................................18

3.2.2. 3.2.3.

Kempische visie op wonen 2024-2028 - Volkshuisvestingsprogramma........ 20 Beleidsplan Openbaar Groen 2022-2031............................................................22

4. Toetsing aan het omgevingsplan.................................................................... 24 5. Aspecten fysieke leefomgeving en milieu....................................................... 25 5.1.

M.e.r.-beoordeling.........................................................................................................25

5.2.

Ladder voor duurzame verstedelijking ........................................................................25

5.3.

Volksgezondheid............................................................................................................ 25

5.3.1. 5.3.2.

Luchtkwaliteit........................................................................................................ 26 Veehouderijen ....................................................................................................... 26

5.3.3.

Akkerbouw/kwekerijen......................................................................................... 27

5.3.4.

Geur........................................................................................................................ 27

5.3.5. 5.3.6.

Geluid ŭ trillingen................................................................................................. 27 Bodemkwaliteit...................................................................................................... 27

5.3.7.

Elektromagnetische velden.................................................................................. 28

5.3.8.

Klimaat, groen ŭ water........................................................................................ 28

5.4.

Verkeersgeneratie, - afwikkeling ŭ parkeren............................................................. 28

5.4.1.

Verkeer................................................................................................................... 28

5.4.2.

Parkeren .................................................................................................................29

5.5.

Natuur .............................................................................................................................30

Pagina 3 van 47

5.5.1.

Gebiedsbescherming.............................................................................................30

5.5.2.

Soortenbescherming.............................................................................................31

5.6.

Luchtkwaliteit.................................................................................................................32

5.6.1.

Toetsing normen luchtkwaliteit........................................................................... 32

5.7.

Geluid..............................................................................................................................33

5.8.

Geur................................................................................................................................ 34

5.8.1. 5.8.2. 5.9.

Belemmering bedrijvigheid.................................................................................. 35 Woon- en leefklimaat............................................................................................35 Omgevingsveiligheid..................................................................................................... 35

5.9.1.

Beleid..................................................................................................................... 36

5.9.2.

Toetsing aan beleid .............................................................................................. 36

5.10.

Archeologie, cultuurhistorie en landschap.................................................................37

5.10.1.

Archeologie............................................................................................................ 37

5.10.2.

Cultuurhistorie en landschap................................................................................38

5.11.

Bodem.............................................................................................................................39

5.12.

Weging van waterbelang..............................................................................................40

5.12.1.

Waterrelevant beleid.............................................................................................40

5.12.2.

Bestaande waterhuishoudkundige situatie......................................................... 42

5.12.3.

Beoogde waterhuishoudkundige situatie............................................................42

5.13.

Technische infrastructuur.............................................................................................43

5.13.1. 5.13.2.

Ondergrondse leidingen.......................................................................................43 Hoogspanningslijnen.............................................................................................43

5.13.3.

Radarverstoringsgebied........................................................................................ 43

6. Financiële haalbaarheid...................................................................................44 7. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties........................................... 45 8. Bijlagen............................................................................................................ 46 Bijlage 1 Tekeningen beoogde situatie

..........................................................................46

Bijlage 2 Groenplan .................................................................................................................... 46 Bijlage 3 Maatregelen gebouwbewonende diersoorten.......................................................... 46 Bijlage 4 Omgevingsdialoog ...................................................................................................... 46 Bijlage 5 Toelichting Ladder voor Duurzame Verstedelijking ................................................. 46 Bijlage 6 Notitie invoergegevens............................................................................................... 46 Bijlage 7 Aeriusberekening bouwfase.......................................................................................46 Bijlage 8 QuickScan Flora en fauna.......................................................................................... 46

Pagina 4 van 47

1. Inleiding In dit hoofdstuk komen de inleiding, de aanleiding voor het opstellen van een Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit en de procedure aan bod. Daarnaast is in dit hoofdstuk een leeswijzer opgenomen.

1.1. Inleiding ä aanduiding projectgebied De aanvrager is voornemens om de horecagelegenheid, voormalige discotheek 'El Sombrero' te transformeren naar 19 (woon)appartementen. De projectlocatie is gelegen aan Wilhelminalaan 67, 69 en 71 te Reusel en is kadastraal bekends als gemeente Reusel, sectie A, perceelnummers 5320, 5444, 5446 en 5450. De projectlocatie is gelegen in het stedelijk gebied van Reusel. In de directe omgeving bevinden zich overwegend woonfuncties, detailhandel, kantoor en horecafuncties. De locatie wordt ten noorden, ten oosten en ten wensten begrenst door woonfuncties. In navolgende afbeelding is de projectlocatie weergegeven (rood omlijnd) en de directe omgeving.

Afbeelding 1: weergave projectlocatie (bron: kadastralekaart.com)

Het transformeren van een horecagelegenheid naar een woonfunctie is niet passend binnen de regels van het 'Omgevingsplan Reusel-De Mierden'. Daarom is op 27 juni 2024 een principeverzoek ingestuurd (zaaknummer Z24002205/23225) om de haalbaarheid van het project te toetsten. Naar aanleiding van het principebesluit (d.d. 28 december 2024) is in overleg met de gemeente Reusel-De Mierden, gekozen om middels Buitenplanse omgevingsplan activiteit (Bopa) af te wijken van het omgevingsplan.

1.2. Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) Voor het gewenste initiatief wordt een Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) aangevraagd op grond van artikel 5.1 van de Omgevingswet. Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit die niet voldoet aan de (afwijkings)regels van het omgevingsplan. Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl);

Pagina 5 van 47

b.

als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

Voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) geldt een uitgebreide procedure. De beslistermijn voor de uitgebreide procedure is maximaal 26 weken met een mogelijkheid van verlenging met 6 weken (artikel 16.64 Omgevingswet). Het ontwerpbesluit op deze aanvraag wordt door het bevoegd gezag bekend gemaakt. Nadat het ontwerpbesluit bekend is gemaakt kan er gedurende 6 weken zienswijze op het ontwerpbesluit bij de kenbaar gemaakt worden. Na deze periode wordt een definitief besluit genomen en bekendgemaakt. Tegen dit besluit kan beroep worden ingediend bij de Rechtbank. Indien nodig, is daarna nog hoger beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als er geen beroep wordt ingesteld, dan is het besluit na afloop van de beroepsperiode onherroepelijk

1.3. Leeswijzer In deze ruimtelijke onderbouwing is in het eerste hoofdstuk een inleiding op het initiatief gegeven, waarin de aanleiding van de omgevingsplanactiviteit is beschreven. Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als functionele aspecten aan de orde komen. Vervolgens wordt de functionele ontwikkeling, ruimtelijke uitstraling en inpassing van de toekomstige situatie beschreven. Tot slot wordt ingegaan op de resultaten van de omgevingstafel, het vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 3 wordt het geldende beleid uiteengezet waarbij gemotiveerd wordt op welke wijze de ontwikkeling past binnen de geldende kaders en visie/doelen voor het gebied. Daarna wordt in hoofdstuk 4 het voorgenomen plan getoetst aan het geldende omgevingsplan en worden de strijdigheden met het omgevingsplan in beeld gebracht. In hoofdstuk 5 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. Hiermee wordt de evenwichtige toedeling van functies aan locaties getoetst. Hoofdstuk 6 bevat de financiële haalbaarheid van het initiatief waarna in hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de planologische afweging van het initiatief.

Pagina 6 van 47

2. Huidige en toekomstige situatie In dit hoofdstuk worden de bestaande en beoogde situatie beschreven. Hierin komt naar voren welke veranderingen er plaatsvinden binnen de projectlocatie.

2.1. Huidige situatie - ruimtelijk en functioneel De projectlocatie bevindt zich in het stedelijke gebied van Reusel, de grootste kern binnen de gemeente Reusel-De Mierden. De omgeving kenmerkt zich door een gemengde functie van woongebieden, detailhandel, kantoren en horecagelegenheden. Van oudsher liggen winkels en horecagelegenheden

voornamelijk langs de oude linten, maar vanaf de jaren '60 is er een ontwikkeling gestart om een centraal dorpscentrum te creëren. Het gebied rond de Markt en het Kerkplein werd als kerngebied voor detailhandel en bestuur geconcentreerd. Aan de Wilhelminalaan ontwikkelde zich een concentratie van grootschalige horeca, met een focus op jeugd. Door marktwerking, de opkomst van internet en de grotere actieradius van consumenten is de functie en kwaliteit van deze horecagelegenheden echter onder druk komen te staan. Op onderstaande afbeelding is de projectlocatie en de huidige omgeving weergegeven.

Afbeelding 2: weergave luchtfoto projectlocatie (bagviewer.nl)

Het straatbeeld aan de Wilhelminalaan wordt gekenmerkt door een mix van woningen, appartementen, detailhandel en horecagelegenheden. De Wilhelminalaan zelf is een belangrijke verkeersader binnen Reusel, met veel verkeer door het dorp, en biedt ontsluiting naar omliggende kernen en infrastructuur., De focus ligt hier voornamelijk op stedelijke en gemengde functies. De stedelijke invulling is gevarieerd, met een duidelijk functionele verdeling van woningen, commercieel gebruik en recreatieve faciliteiten. De projectlocatie ligt aan Wilhelminalaan 67, 69 en 71 in Reusel en wordt begrensd door woonfuncties aan de noord-, oost- en westzijde. In de directe omgeving bevinden zich ook detailhandel, kantoren en horecagelegenheden, wat zorgt voor een gemengde en dynamische omgeving. De locatie is goed bereikbaar via de Wilhelminalaan, die een belangrijke verkeersader vormt binnen Reusel. Kadastraal is de projectlocatie bekend als gemeente Reusel, sectie A, perceelnummers 5320, 5444, 5446 en 5450. Op de projectlocatie werd voorheen een horecagelegenheid geëxploiteerd in de vorm van discotheek 'eI Sombrero'. De bebouwing is gesitueerd aan de Wilhelminalaan en maakt deel uit van een stedelijke omgeving met een combinatie van functies. Het pand is gebouwd omstreeks 1997 en is volledig verhard.

Het heeft een oppervlakte van ongeveer 900 m2 voor de horecagelegenheid en 108 m2 voor de bedrijfswoning. De bestaande horecagelegenheid staat nu enkele jaren leeg.

Pagina 7 van 47

Op de onderstaande afbeeldingen is de bebouwing ter plaatse van de projectlocatie weergegeven, gezien vanaf de Wilhelminalaan.

Afbeelding 3: weergave huidige bebouwing binnen projectlocatie (bron: googie.streetview)

Afbeelding 4: weergave geveltekening bestaande situatie

2.2. Toekomstige situatie De beoogde ontwikkeling voorzien in het transformeren van een horecagelegenheid naar een woonfunctie in de vorm van 19 (woon)appartementen.

2.2.1. Functionele ontwikkeling en programma Het voornemen is om de bestaande horecagelegenheid 'El Sombrero' om te vormen tot (woon)appartementen. De ontwikkeling betreft dus de transformatie van een horecagelegenheid naar een woonfunctie. De projectlocatie, die zich binnen de kern van Reusel bevindt, sluit aan bij de algemene tendens binnen de gemeente om woonfuncties te realiseren in stedelijke gebieden, waar voorzieningen zoals detailhandel en horeca reeds aanwezig zijn. In navolgende afbeelding is de geveltekening van de beoogde situatie weergegeven.

Afbeelding 5: weergave geveltekening beoogde situatie

Pagina 8 van 47

Het huidige pand blijft bestaan en wordt getransformeerd om 19 (woon)appartementen te huisvesten. De bestaande bedrijfswoning komt te vervallen en wordt volledig geïntegreerd in de nieuwe appartementen. De discotheek wordt verbouwd en ingericht voor deze nieuwe functie. Van de 19 appartementen bevinden er zich 9 op de begane grond, variërend in oppervlakte van 51 tot 79 m2. Op de eerste verdieping worden eveneens 9 appartementen gerealiseerd, variërend van 40 m2 tot 122 m2, en 4 van deze appartementen hebben een verdiepingsvloer op de tweede verdieping en hebben de mogelijkheid tot een tweede slaapkamer. Één appartement is volledig gelegen op de tweede verdieping en heeft de mogelijkheid tot een tweede slaapkamer. Aan de achterzijde van het pand wordt een privéparkeerterrein met 24 parkeerplaatsen gerealiseerd, bereikbaar via de Vlassert. Aan de Wilhelminalaan zijn geen privéparkeerplaatsen voorzien. Voor fietsers komt er een centrale fietsenstalling met plek voor 38 fietsen. Daarnaast worden er vijf bergingen geplaatst voor de toekomstige bewoners.In bijlage 1 zijn de geveltekeningen en de plattegrondtekeningen van de beoogde situatie weergegeven. Hierop is tevens de beoogde indeling van de appartementen op weergegeven. De 19 (woon)appartementen bieden een gevarieerde mix van sociale huur, betaalbare koop en duurdere appartementen.

Ze zijn bedoeld voor diverse doelgroepen, waaronder starters, tweepersoonshuishoudens en ouderen. Binnen deze opzet wordt voorzien in zowel sociale huur als midden- en duurdere koopwoningen. Dit zorgt voor een evenwichtige samenstelling van woningtypes die aansluiten bij de behoeften van verschillende inkomensgroepen, met een sterke focus op efficiënt ruimtegebruik en wooncomfort. In navolgende afbeeldingen zijn de geveltekeningen weergegeven van de beoogde situatie

Afbeelding 6: geveltekeningen beoogde situatie

2.2.2. Ruimtelijke uitstraling en inpassing in omgeving De transformatie van de horecagelegenheid 'El Sombrero' naar een woonfunctie wordt zorgvuldig ingepast in de bestaande omgeving (zie bijlage 2). Bij de herontwikkeling staan stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten centraal, waarbij gestreefd wordt naar een aantrekkelijke en leefbare woonomgeving die past binnen de structuur van de kern van Reusel. Het bestaande gebouw blijft behouden, maar krijgt een nieuwe invulling die beter aansluit bij de omliggende woonfuncties. De gevels worden aangepast om een harmonieuzer straatbeeld te creëren en het geheel wordt verrijkt met groenstructuren, zoals bomen en vakbeplanting, om de versteende uitstraling te verminderen. Daarnaast worden op de perceelgrenzen van de privé-tuinen beukenhagen aangebracht om meer uniformiteit te realiseren en het groene karakter van de omgeving te versterken. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van het groenplan, waarin de geplande groenstructuren zijn ingetekend. Daarnaast zijn op deze uitsnede ook het beoogde parkeerterrein, de gemeenschappelijke tuin en de privétuinen van de begane grondappartementen weergegeven.

Pagina 9 van 47

Afbeelding 7: uitsnede groenplan

De ontsluiting van de nieuwe woningen wordt zorgvuldig vormgegeven. De appartementen worden toegankelijk via een hoofdingang aan de Wilhelminalaan en via entrees aan de achterzijde. Het parkeerterrein en de fietsenstalling zijn bereikbaar vanaf de Vlassert, waardoor de verkeersstromen efficiënt worden verdeeld. In totaal worden er 24 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarbij een deel wordt verhard met grastegels. Dit draagt bij aan de waterdoorlatendheid en geeft het terrein een groenere uitstraling. Voor fietsers wordt een centrale fietsenstalling ingericht met ruimte voor 38 fietsen. In deze ruimte wordt een meerstammige boom geïntegreerd, waardoor de fietsenstalling op een natuurlijke manier opgaat in het geheel. De afvalinzameling wordt opgelost door middel van ondergrondse containers, waardoor het straatbeeld opgeruimd en verzorgd blijft. Naast de functionele aanpassingen wordt veel aandacht besteed aan de vergroening en de kwaliteit van de buitenruimte. Aan de Wilhelminalaan wordt een gezamenlijke tuin aangelegd in de vorm van een klein parkje met gras, bomen en zitgelegenheden. Dit biedt bewoners en bezoekers een prettige en toegankelijke ontmoetingsplek. Waar mogelijk worden plantvakken gerealiseerd en gevels voorzien van klimplanten, zodat het geheel een groene en verzorgde uitstraling krijgt.

Beukenhagen van 1,2 meter hoog omringen het parkje en de privé-tuinen, waardoor er een duidelijke, maar subtiele afbakening ontstaat die tegelijkertijd bijdraagt aan de ruimtelijke samenhang. Met de aanplant van diverse boomsoorten, beplanting en hagen ontstaat een leefgebied voor insecten, vogels en kleine zoogdieren. Soorten zoals iep en kornoelje, gecombineerd met extensief grasland en veldbloemen, vergroten de biodiversiteit. Op navolgende afbeelding zijn de diverse gevelaanzichten weergegeven van het beoogde appartementencomplex. Hierop is ook een deel van de groene inpassing van het pand weergegeven.

Pagina 10 van 47

Afbeelding 8: weergave gevelaanzichten beoogde situatie

Naast de groene inpassing van het pand wordt ook natuurinclusief (ver)bouwen toegepast. Er worden maatregelen genomen om verblijfplaatsen te creëren voor gebouwbewonende diersoorten, zoals vleermuizen, huismussen en huiszwaluwen. Dit gebeurt onder andere door het plaatsen van nestkasten en het integreren van schuilplekken in gevels en daken. In bijlage 2 staan de specifieke maatregelen beschreven. Door deze aanpak wordt de herontwikkeling van 'El Sombrero' op een zorgvuldige manier ingepast in de omgeving, met oog voor mobiliteit, vergroening en leefbaarheid. Dit zorgt ervoor dat de nieuwe woonfunctie niet alleen een verrijking is voor de locatie zelf, maar ook voor de bredere omgeving binnen de kern van Reusel.

2.3. Participatie Voorafgaand aan het indienen van onderhavige ruimtelijke onderbouwing is overleg gevoerd met de gemeente Reusel-De Mierden. Onderhavig initiatief is in eerste instantie beknopt beschreven waarna de gemeente een positief standpunt heeft ingenomen op onderhavige ontwikkeling. PM

Pagina 11 van 47

2.3.1. PM

Omgevingstafei

2.3.2. Bestuurlijk overieg Er is overleg gevoerd over de beoogde ontwikkeling met de gebruikelijke overlegpartners, Waterschap De Dommel, provincie Noord-Brabant en de Veiligheidsregio. Naar aanleiding van dit overleg hebben de overlegpartners geen/de volgende opmerkingen gemaakt. PM. 2.3.3. Participatie omgeving In de Omgevingswet is opgenomen dat participatie een belangrijk onderdeel is van projecten in de fysieke woon- en leefomgeving. De gemeente Reusel-De Mierden vindt het belangrijk dat inwoners optimaal betrokken worden bij plannen en projecten. Het is namelijk de taak van de gemeente om bij initiatieven te beoordelen hoe de omgeving is betrokken. Door participatie wordt ervoor gezorgd dat alle belangen, meningen, kennis en creativiteit direct op tafel komen. Door bezwaren, maar juist ook goede ideeën met elkaar te bespreken, kan het initiatief beter worden gemaakt en is er meer kans op betrokkenheid. Het participatiebeleid van de gemeente Reusel-De Mierdenstaat beschreven in de 'Omgevingsdialoog'. Conform het participatiebeleid bestaat het participatieproces uit 4 stappen: 1. Omgeving bepalen 2. Betrokkenen informeren 3. Voer de omgevingsdialoog 4. Maak een verslag 5. Stuur het verslag naar de omgeving

flyer

Voor onderhavige ontwikkeling zijn bovenstaande stappen doorlopen om te bepalen hoe er invulling wordt gegeven aan participatie. Voor onderhavige ontwikkeling wordt gedeeltelijk aangesloten bij de nota. Voor de omwonenden van de locatie dient er wel geparticipeerd te worden, er wordt in de directe omgeving een woning toegevoegd. De mogelijke participanten voor onderhavige ontwikkeling zijn derhalve de omwonenden van de locatie aan Wilhelminalaat 67-74 te Reusel. In totaal zijn er 58 adressen aangeschreven. De adressenlijst bevindt zich in bijlage 3 Omgevingsdialoog. Dit betreft de bewoners/eigenaren van de omliggende woningen aan de Wilhelminalaan, Bakkerstraat, Vlassert en aan de Molenstraat. De participatie van deze personen heeft meerwaarde gezien deze personen aangemerkt kunnen worden als belanghebbende en derhalve een bezwaar op de vergunning kunnen indienen. Het is verstandiger om deze personen in een eerder stadium te betrekken bij de ontwikkeling om te voorkomen dat er later alsnog aanpassingen dienen te komen. Gezien de ontwikkeling, de transformatie van een discotheek naar 19 woonappartementen, is voor onderhavige ontwikkeling een omgevingsdialoog gehouden door de aanvragers in de vorm van een brief en de bewoners informeren over de ontwikkeling. Daarnaast is er een persoonlijk dialoog gevoerd met de Vereniging van eigenaren van De Vlashof (zie bijlage 3).

Uit de gesprekken met de betrokken partijen zijn verschillende belangrijke afspraken en conclusies naar voren gekomen. Allereerst is het van belang dat de doorgang vanaf de parkeerplaats naar de straat (Vlassert-Wilhelminalaan) uitsluitend toegankelijk zal zijn voor bewoners. Passanten zullen geen doorgang hebben tussen de Vlassert en de Wilhelminalaan, hetgeen is toegezegd. De tuinen aan de rechterzijde blijven exclusief toegankelijk voor de eigenaren. Daarnaast is besloten dat de deur aan de linkerzijde van het pand, grenzend aan Wilhelminalaan 65, zal worden voorzien van een deurdranger om geluidsoverlast te beperken. Ook wordt het hekwerk tussen de panden (El Sombrero en VvE de Vlashof) begroeid met bijvoorbeeld Hedera, mits de gemeente hiermee instemt. Dit wordt vastgelegd in de koopovereenkomst voor de nieuwe eigenaren. De elektrische poort naar de parkeerplaatsen zal worden verwijderd of ongebruikt blijven.

Pagina 12 van 47

Tijdens de bouw zal parkeren uitsluitend toegestaan zijn op de parkeerplaats bij El Sombrero, zodat de weg niet wordt geblokkeerd. De VvE de Vlashof zal een voorkeur kenbaar maken voor de kleur van de gevels en kozijnen. Wat betreft de parkeerdruk is er geen probleem, aangezien voldaan wordt aan de parkeereisen volgens de CROW 317 richtlijnen. Er zijn zorgen geuit over de inkijk in de tuinen vanaf de appartementen. Gezien de afstand en de hoek van de ramen wordt de verwachte inkijk als minimaal beschouwd. Wat betreft de gevraagde financiële vergoeding is duidelijk gemaakt dat planschade kan worden geclaimd bij de gemeente voor waardeverlies als gevolg van de bestemmingswijziging, en dat deze schade door Clearstone Vastgoed aan de gemeente vergoed zal worden. Ook is er een voorstel gepresenteerd om de ingang naar de parkeerplaatsen aan de voorkant van het pand te creëren, via de strook aan de rechterzijde. Om te voldoen aan de groenrichtlijnen en tegelijkertijd zoveel mogelijk privé buitenruimte te waarborgen, is ervoor gekozen om tuinen aan de rechterzijde van het pand aan te leggen. Hierdoor blijft de bestaande entree naar de parkeerplaatsen behouden.

Samenvattend: er zijn concrete afspraken gemaakt over de toegankelijkheid van de straat, tuinen en parkeerplaatsen, maatregelen genomen om geluidsoverlast te beperken, en de nodige stappen ondernomen met betrekking tot de bescherming van de waarde van de panden. De zorgen van de betrokkenen zijn serieus genomen en er is duidelijkheid verschaft over de juridische en praktische aspecten van de bouw en de gevolgen voor de omgeving.

Pagina 13 van 47

3. Visie en beleid op locatie In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het initiatief toegelicht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds beleid van hogere overheden waar lagere overheden rekening mee moeten houden, doch gemotiveerd van kunnen afwijken en anderzijds instructieregels van hogere overheden in omgevingsverordeningen en het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Het initiatief wordt getoetst aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Gezien het initiatief dusdanig klein van aard is dat het geen invloed heeft op nationaal beleid, wordt dit beleidskader niet beschreven.

3.1. Provinciaal beleid Het geldende ruimtelijke beleid van de provincie Noord-Brabant is omschreven in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.1.1. Omgevingsvisie Noord-Brabant De provincie Noord-Brabant heeft op 14 december 2018 de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De omgevingsvisie vindt zijn legitimatie in de Omgevingswet. Vanzelfsprekend staan de achterliggende doelen van de Omgevingswet dan ook centraal in de positiebepaling van de Brabantse Omgevingsvisie. Onder het motto 'eenvoudig beter', doelt de Omgevingswet op meer inzichtelijkheid, en een grotere voorspelbaarheid en gebruiksgemak van het Omgevingsrecht. Ook beoogt de wet meer bestuurlijke afwegingsruimte en een meer samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in beleid, besluitvorming en regelgeving. Het doel van de omgevingsvisie is om de kwaliteit van de leefomgeving voor alle Brabanders te verbeteren. In de visie is voor verschillende programma's de ambitie geformuleerd hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit moet zien. Daarbij zijn mobiliserende tussendoelen gesteld voor 2030 om het einddoel te kunnen bereiken. De uitwerking in programma's is een opgave die de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Het belangrijkste programma dat hier een rol speelt is berken aan de slimme netwerkstad'.

Het Brabantse doel voor 2050 in dit programma is: 'Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert ais één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen ais onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zích door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur.' Het tussendoel voor 2030 in dit programma is: 'Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zích verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving.' Brabant doet het goed. Om top kennis- en innovatieregio te blijven en deze positie te versterken is het nodig dat Brabant zich sterker inzet voor een toekomstbestendig woon-, leef- en vestigingsklimaat met een robuust mobiliteitssysteem. Binnen het netwerk zullen de verschillen toenemen.

In en rond de grote steden is er een relatief hoge dynamiek: de economie en de bevolking van de stedelijke regio's groeit. Andere delen van Brabant, met name de grensregio's, krijgen te maken met krimp. De verschillen vragen om maatwerk: enerzijds zorgdragen voor de vitaliteit van krimpgebieden en de aanhaking hiervan op het centrale stedelijke netwerk en anderzijds het ondersteunen en versterken van het centrale stedelijke netwerk. Daarnaast is het van belang de laagdynamische gebieden die rust, ruimte, cultuurhistorie en natuur bieden te koesteren. Om de doelen te bereiken wordt ingezet op een samenhangende ruimtelijke koers waarin stad, land en mobiliteit met elkaar worden verbonden. Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De

Pagina 14 van 47

komende 10 jaar ligt er namelijk nog een forse woningbouwopgave, maar daarna loopt deze in omvang af. Dit betekent dat er de komende 10 jaar interessante kansen liggen om de kwaliteit van het stedelijk gebied op orde te brengen en de leegstand aan te pakken. Zowel op nationaal niveau als op provinciaal niveau is er op dit moment sprake van een woningtekort. De bevolkings- en woningbehoefteprognose geeft daarbij richting aan de gewenste toename van de woningvoorraad tot 2040. Volgens de provinciale prognosecijfers wordt er in de gemeente Reusel-De Mierden een toename van 630 woningen gewenst geacht. Met de beoogde ontwikkeling worden er 19 wooneenheden gerealiseerd. De ontwikkeling is daarom wenselijk vanuit een concrete marktvraag.

3.1.2. Omgevingsverordening Noord-Brabant De Omgevingsverordening (Ov) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Ov is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het systeem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Ov zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Regels waar gemeenten bij vaststelling van een omgevingsplan rekening mee moeten houden zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Deze regels zijn in de vorm van instructieregels opgenomen waarbij de verschillende niveaus zijn opgedeeld in meerdere afdelingen. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zoals deze zijn opgenomen in paragraaf 5.1.2. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waarin de projectlocatie ligt. In dit geval ligt de projectlocatie in de werkingsgebieden 'Grootschalige logistiek, 'Stedelijk gebied' en 'Stalderingsgebied', zie navolgende afbeelding.

Afbeelding 9: uitsnede Omgevingsverordening Noord-Brabant hoofdstuk 5

De voorwaarden behorende bij deze aanduidingen zijn opgenomen in de volgende artikelen: " 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling 5.56a Grootschalige logistiek " 5.66 Aanvullende regels stalderen

Pagina 15 van 47

In artikel 5.65 zijn de afwijkende regels ten aanzien van de aanduiding ' grootschalige logistiek'. Deze regels hebben betrekking op een stedelijke ontwikkeling in het landelijk gebied. Aangezien deze locatie niet in het landelijk gebied is gelegen en geen betrekking heeft op grootschalige logistiek is dit artikel niet relevant. Ditzelfde geldt voor artikel 5.66 Deze regels beperken de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijen. Het initiatief heeft betrekking op de transformatie van een horecagelegenheid naar en woonfunctie. Het artikel is derhalve niet van toepassing op het initiatief. Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Ov getoetst. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 5.1.2) Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: " zorgvuldig ruimtegebruik; - toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Ov nader uitgewerkt in de artikel 5.8 t/m 5.10. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 5.11). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 5.8) Conform artikel 5.8 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag ligt binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied' of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 5.129g, onder 2 van het Bkl (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en ander permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van 19 (woon)appartementen binnen de kern van Reusel, waarbij bestaande bedrijfswoning komt te vervallen en volledig wordt geïntegreerd in de nieuwe appartementen. De projectlocatie ligt binnen het werkingsgebied 'Stedelijk gebied'. De ontwikkeling is aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Om deze reden dient er een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking plaats te vinden. Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is toegevoegd als separate bijlage 4. Uit deze toetsing blijkt dat de beoogde ontwikkeling vanuit de doelstellingen en kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking positief wordt beoordeeld. De effecten zijn per saldo positief. De ontwikkeling zorgt voor een impuls aan de leefbaarheid en behoud van voorzieningen.

Alle woningen inclusief bijgebouwen worden geconcentreerd binnen het beoogde bouwperceel. Toepassing van de lagenbenadering (artikel 5.9) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: " de ondergrond - de netwerklaag - de bovenste laag Met het effect op de ondergrond worden o.a. de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen.

Pagina 16 van 47

Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 5 van deze toelichting. Meerwaardecreatie (artikel 5.10) Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. In deze Bopa wordt meerwaarde gecreëerd door de transformatie van een discotheek met bedrijfswoning, naar een woonfunctie met maximaal 19 appartementen. Hiermee wordt op kleinschalige wijze bijgedragen aan het verminderen van het woningtekort binnen het bestaande ruimtelijke kader. Er is bewust gekozen voor een gevarieerd woningaanbod, zodat verschillende doelgroepen worden bediend.

Duurzame stedelijke ontwikkeling (artikel 5.55) In artikel 5.55 wordt in eerste instantie gesteld dat de een ontwikkeling welke een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen in stedelijk gebied moet plaatsvinden en een onderbouwing moet bevatten dat wordt voldaan aan de regionale afspraken. Daarbij dient de beoogde ontwikkeling te voorzien in een duurzame stedelijke voorziening. Onderstaand wordt hierop ingegaan.

Lid 2: Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen ais: a. een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; De locatie is gelegen in het stedelijk gebied, waar reeds sprake is van een gezonde leefomgeving. Met de beoogde ontwikkeling wordt een leegstaande discotheek getransformeerd naar 19 woonappartementen in het centrum van Reusel. In de huidige situatie staat de discotheek al enkele jaren leeg en raakt in verval. De transformatie van dit bestaande gebouw is een positieve ontwikkeling die bijdraagt aan een verbeterde omgevingskwaliteit. De mix van sociale huur, betaalbare koop en één duurder appartement zorgt voor een diverse bewonersgroep, van starters tot ouderen, wat de sociale verbondenheid in de wijk versterkt. Daarnaast draagt het landschappelijk inpassingsplan met stedelijk groen, zoals beschreven in paragraaf 2.2.2, bij aan de leefkwaliteit. Doordat de ontwikkeling binnen de bestaande stedelijke contouren plaatsvindt, zonder verlies van landschap of ruimtelijke kwaliteiten, wordt voorzien in zorgvuldig ruimtegebruik. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, waar een leegstaande en discotheek wordt getransformeerd naar 19 (woon)appartementen.

Dit draagt bij aan het efficiënter benutten van de beschikbare ruimte zonder verdere uitbreiding in het buitengebied. Daarnaast is de locatie in het centrum van Reusel, een gebied met veel voorzieningen, waardoor inbreiding wenselijk is. Door deze transformatie wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en krijgt een bestaand gebouw een nieuwe functie, wat aansluit bij het principe van duurzaam ruimtegebruik. Zoals eerder in deze onderbouwing is toegelicht en getoetst aan artikel 5.8 zorgvuldig ruimtegebruik, wordt hiermee voldaan aan de gestelde criteria. b

optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; De beoogde ontwikkeling draagt bij aan duurzaamheid, voornamelijk door het hergebruik van bestaand vastgoed. De verwarming van het pand zal elektrisch plaatsvinden via een aircosysteem, dat geen NOxemissies veroorzaakt, waardoor het pand gasloos wordt uitgevoerd. Het hergebruik van de discotheek naar 19 woonappartementen voorkomt de milieubelasting van sloop en nieuwbouw, en benut de energie die al in de oorspronkelijke bouw is gestoken. c.

Pagina 17 van 47

Daarnaast biedt de stedelijke locatie mogelijkheden voor aansluiting op bestaande energieinfrastructuur, wat het energiegebruik efficiënter maakt. Door energiezuinige installaties en goed geïsoleerde bouwmaterialen te gebruiken, wordt de energievraag van de appartementen verder beperkt. Deze aanpak zorgt ervoor dat de ontwikkeling bijdraagt aan duurzaamheid, zowel op het gebied van energieverbruik als op het gebied van materiaalgebruik.

rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Bij het uitwerken van het stedenbouwkundige plan is rekening gehouden met het tegengaan van hittestress en het bieden van voldoende ruimte voor de opvang van water. Door de transformatie van bestaand vastgoed naar 19 woonappartementen wordt er geen extra verharding toegevoegd op de locatie. In de beoogde situatie worden grastegels toegepast voor een deel van de parkeerplaatsen, wat bijdraagt aan de waterdoorlatendheid van het terrein. Met de uitvoering van dit project neemt de verharding binnen de projectlocatie af. Dit helpt bij het tegengaan van hittestress en zorgt voor een groenere uitstraling van de locatie. Daarnaast zal de landschappelijke inpassing worden vormgegeven met aandacht voor het bevorderen van de waterdoorlatendheid en het creëren van schaduwrijke plekken. Deze maatregelen dragen bij aan een betere waterhuishouding. In hoofdstuk 5 wordt verder ingegaan op de beoogde waterhuishoudkundige situatie. d.

e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en De locatie is gelegen in het centrum van Reusel, waarbij de meeste voorzieningen op loop- en fietsafstand liggen. De bushalte bevindt zich op slechts 50 meter en de Markt is 100 meter verwijderd. Supermarkten, kledingwinkels en andere detailhandel zijn eveneens nabij, evenals het Kerkplein met de multifunctionele accommodatie MFA de Kei. Door de centrale ligging en de goede bereikbaarheid van deze voorzieningen, is het realiseren van een additionele duurzame mobiliteitsvoorziening geen significante toevoeging aan het mobiliteitsnetwerk. Het faciliteren van een laadpaal zonder inzicht in het daadwerkelijke gebruik van elektrische voertuigen door bewoners, wordt niet als een duurzame oplossing beschouwd. Duurzame mobiliteit wordt voornamelijk bevorderd door de nabijheid van voorzieningen die gemakkelijk te voet of per fiets bereikbaar zijn. f. wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Er wordt steeds meer nadruk gelegd op het verduurzamen van de economie om klimaatverandering tegen te gaan en de toenemende schaarste aan grondstoffen aan te pakken. Dit betekent dat er voldaan moet worden aan de behoeften van de huidige generatie, zonder die van toekomstige generaties in gevaar te brengen.

De beoogde ontwikkeling voegt 19 woonappartementen toe in het centrum van Reusel, waarmee wordt voorzien in de woningbehoefte van de huidige generatie. De woningen worden duurzaam gerealiseerd, met zorgvuldige keuze van materialen en het beperken van reststromen. Door gebruik te maken van bestaand vastgoed, in plaats van nieuwbouw, wordt er minder druk op grondstoffen uitgeoefend en is er geen extra verstening of uitbreiding van het stedelijk gebied nodig. Dit draagt bij aan een verantwoorde omgang met de beschikbare ruimte en ondersteunt de circulaire economie, wat bijdraagt aan een duurzame, concurrerende economie.

Conclusie In deze paragraaf is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels zoals gesteld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Zoals blijkt uit deze toelichting kan worden voldaan aan de voorwaarden die gelden voor de beoogde ontwikkeling

3.2. Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is omschreven in de gemeentelijke Omgevingsvisie, Kempische visie op wonen 2024-2028 en Beleidsplan Openbaar Groen 2022-2031.

3.2.1. Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden De 'Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden' werd op 22 mei 2018 vastgesteld door de gemeenteraad en schetst de gemeente, formuleert ambities en biedt flexibiliteit voor toekomstige ontwikkelingen.

Pagina 18 van 47

Een aantal ontwikkelingen vereist gemeentelijk beleid. Sommige daarvan zijn de afgelopen jaren al

vastgelegd in beleidsnota's, terwijl andere directe gevolgen hebben voor het fysieke domein en daarmee voor de Omgevingsvisie. De volgende thema's spelen hierin een belangrijke rol: - Klimaat, energie en duurzaamheid - Wonen, vooral huisvesting voor arbeidsmigranten en sociale woningbouw Samen Doen, gericht op een prettige leefomgeving Recreatie Cultuurhistorie Verkeersveiligheid en -circulatie De ontwikkeling van de gemeente en het gebied volgens de Omgevingsvisie richt zich op het behouden van de identiteit en het verbeteren van voorzieningen en ruimtelijke kwaliteit. De projectlocatie is gelegen in de kern van Reusel zie onderstaande afbeelding.

Kempisch karakter sterker maken in dorpen

Afbeelding 10: uitsnede visiekaart Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierde

Voor de kern Reusel is het Centrumplan recent vastgesteld, met als doel een nieuw hart voor het dorp te creëren. De Markt wordt een boodschappenplein en het Kerkplein wordt een evenementenplein met ruimte voor maatschappelijke, culturele en commerciële functies. Door de Wilhelminalaan af te waarderen van een 50 km/u weg naar een 30 km/u weg, kan de ’nieuwe Markt' verbonden worden met de zuidzijde, wat een dynamisch plein oplevert met winkels en aanvullende functies. Dit moet het centrum aantrekkelijker maken en de winkelgebieden versterken. De aan de rand gelegen detailhandel, zoals aan de Schoolstraat en de Brinck, wordt verbonden door veilige oversteekplaatsen en herinrichting van de openbare ruimte. De grootschalige horeca aan de Wilhelminalaan blijft bestaan. Op grotere afstand van het centrum zijn voorzieningen zoals scholen, sportcomplexen en zorginstellingen geclusterd in brede-schoolconcepten. Het sportpark is goed functionerend, maar er is behoefte aan een verkeersveilige route voor langzaam verkeer naar het centrum. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor transformatie en herinrichting van vrijkomende bedrijfskavels langs de linten en bij het bedrijventerrein De Lange Voren. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen een nieuwe functie krijgen. Woningbouw zal vooral worden gerealiseerd op deze inbreidingslocaties en de nieuwe wijk Molen Akkers.

Pagina 19 van 47

Ten slotte, om wateroverlast bij hevige regenval te voorkomen, wordt het beekdal van de Reusel gebruikt voor waterberging. Dit vereist voldoende ruimte in het beekdal en verbeterde waterinfrastructuur binnen het bebouwde gebied. In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de visiekaart van Reusel weergegeven, waarbij de projectlocatie is gemarkeerd met een gele ster.

Afbeelding 11: Uitsnede visiekaart centrum Reuse!

Het transformeren van de discotheek naar appartementen aan de Wilhelminalaan sluit goed aan bij de visie van de omgevingsvisie voor Reusel, die de vernieuwing en verbetering van de dorpskern benadrukt. De visie streeft ernaar om de kern van Reusel dynamischer en levendiger te maken door herinrichting en de transformatie van bestaande panden. Het omzetten van de discotheek naar appartementen is een concreet voorbeeld van herontwikkeling, waarbij een leegstaand pand een nieuwe functie krijgt die bijdraagt aan de leefbaarheid van de wijk. Dit draagt bij aan de wens om het gebied rond de Wilhelminalaan aantrekkelijker te maken en beter te verbinden met andere delen van het centrum. Bovendien komt de transformatie tegemoet aan de woningbouwopgave voor Reusel, door extra woonruimte te bieden in een centraal gelegen gebied. Dit ondersteunt de ambitie om het voorzieningenniveau in de dorpskern te behouden en uit te breiden. Bij de transformatie wordt ook aandacht besteed aan de vergroening van de projectlocatie en het straatbeeld, wat de kwaliteit van de leefomgeving versterkt en bijdraagt aan de integratie van de nieuwe woningen in de omliggende omgeving.

3.2.2. Kempische visie op wonen 2024-2028 - Vo/kshuisvestingsprogramma De Kempische Visie op Wonen 2024-2028 speelt in op het groeiende woningtekort in de Brainportregio en de toenemende druk op de woningmarkt. De behoefte aan betaalbare woningen voor diverse doelgroepen - zoals starters, ouderen en kwetsbare bewoners - is groter dan ooit. Daarom wordt er ingezet op versnelde woningbouw en transities naar betaalbaardere woonvormen. Ook is er aandacht voor ouderen, met woningen die beter aansluiten op hun zorg- en ondersteuningsbehoefte. Voor gemeente Reusel-De Mierden betekent dit een minimale woningbouwopgave van 440 nieuwe woningen in de periode 2023-2030. Dit sluit aan bij de bredere regionale opgave van 2.600 extra woningen in de Kempen vóór 2030 en nog eens 2.350 tussen 2030 en 2040. De focus ligt op sociale huur en betaalbare koopwoningen, omdat het aanbod in deze categorieën beperkt is en veel woningzoekenden moeite hebben een geschikte woning te vinden. Dit geldt met name voor jongeren

Pagina 20 van 47

en middeninkomens, die vaak tussen wal en schip vallen. In de navolgende afbeelding is de lokale woningbehoefte van de Kempische gemeenten weergegeven. Hieruit blijkt dat in de gemeente ReuselDe Mierden, waar Reusel onder valt, vooral behoefte is aan sociale huurappartementen, appartementen in de vrije sector en koopappartementen tot E305.000. Het uitbreiden van dit woningaanbod is essentieel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en te zorgen dat verschillende doelgroepen een passende woonruimte kunnen vinden. Bergeijk Sociale huur

Vrije sector huur

Koop

Grondaeboden (niet levensloopqeschikt) Appartement 1 levensloopqeschikt Grondaebonden (niet levensloopqeschikt) Appartement/ levensloopqeschikt Rii-/ hoekwoninq < f305.000 Rii-/ hoekwoninq f305.000 f370.000 Rii 1 hoekwoninq > f370.000+ 2-1 kao 1 vrijstaand « f450.000

1

Bladel

Eersel

Reusel-De Mierden

:

f45Ó~00ĆH Appartement 1 levensloopqeschikt « f305.000 Appartement 1 levensloopqeschikt > f305.000

Afbeelding 12: weergave lokale woningbehoefte kempische gemeente

Daarnaast is de regio als geheel sterk in ontwikkeling. Met de economische groei van de Brainportregio

- waaronder de uitbreiding van ASML en de verwachte toename van tienduizenden banen in de toeleveringsketen, zorg en onderwijs - zal de vraag naar woningen verder toenemen. Dit maakt de groene Kempische dorpen aantrekkelijk voor woningzoekenden uit een brede regio, met gemeente Reusel-De Mierden als belangrijke woonlocatie binnen dit groeiende netwerk. Door strategische woningbouw en herontwikkeling in de dorpskernen kan de leefbaarheid behouden én versterkt worden. Het bouwen van meer sociale huurappartementen en betaalbare koopwoningen draagt bij aan een toekomstbestendige en vitale gemeente, waar jong en oud een passende woonplek kan vinden.

De transformatie van horecagelegenheid 'El Sombrero' naar 19 woonappartementen sluit goed aan bij de Kempische Visie op Wonen 2024-2028 en de woningopgave in de regio. De visie benadrukt de noodzaak van meer betaalbare woningen, vooral voor starters en sociale huurders, wat direct aansluit bij dit project. Reusel-De Mierden heeft een specifieke behoefte aan sociale huurappartementen en betaalbare koopwoningen, en deze ontwikkeling draagt bij aan het realiseren van die opgave. Daarnaast past het project binnen de bredere regionale woningbouwambitie, waarbij de Kempengemeenten moeten bijdragen aan de groei van de Brainportregio en de vraag naar woningen in nabijgelegen stedelijke gebieden (zie bijlage 5). Door binnen de dorpskern van Reusel te bouwen, wordt de bestaande infrastructuur optimaal benut, met voorzieningen zoals detailhandel en horeca in de directe omgeving. Dit voorkomt verdere verspreiding van bebouwing in het buitengebied en draagt bij aan een leefbare dorpskern.

Pagina 21 van 47

De functieverandering van een discotheek naar woonruimte is ook een voorbeeld van efficiënt ruimtegebruik en herontwikkeling, zoals de visie aanbeveelt. De mix van sociale huur, betaalbare koop en één duurder appartement zorgt ervoor dat verschillende doelgroepen, waaronder starters en middeninkomens, een passende woning kunnen vinden. Hiermee draagt het project niet alleen bij aan de woningbouwopgave van Reusel-De Mierden, maar ook aan de bredere volkshuisvestelijke doelen in de Kempen.

3.2.3. Beleidsplan Openbaar Groen 2022-2031 Het Beleidsplan Openbaar Groen 2022-2031 van de gemeente Reusel-De Mierden, vastgesteld op 16 november 2021, richt zich op het versterken van het groen in het stedelijk gebied. Dit beleidsplan biedt richtlijnen voor de inrichting, het gebruik en het beheer van het gemeentelijk openbaar groen. De gemeente streeft naar een uitbreiding van het groenareaal met een richtlijn van 75 m2 groen per woning en 0,6 boom per inwoner, om een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving te waarborgen. Dit sluit aan bij de bredere visie van de gemeente zoals beschreven in de Toekomstvisie 2030, waarbij het behoud en de versterking van het groene karakter centraal staan. Voor de beoogde ontwikkeling is een groenplan opgesteld (bijlage 2), waarin de toekomstige inrichting van het groen op het perceel wordt beschreven. In de huidige situatie zijn er geen groenvoorzieningen binnen de projectlocatie aanwezig. Dit groenplan zorgt daarom voor een aanzienlijke verbetering van de groenstructuren in het centrum van Reusel. De belangrijkste thema's uit de groenvisie die een rol spelen in deze ontwikkeling zijn: Groenvisie en structuren Het groenplan omvat de aanplant van (meerstammige) bomen en vakbeplanting om de versteende uitstraling van het gebied te verminderen.

Op perceelgrenzen van privé-tuinen worden beukenhagen aangebracht, wat bijdraagt aan de ruimtelijke samenhang en uniformiteit in het straatbeeld. Waar mogelijk worden plantvakken gerealiseerd en gevels voorzien van klimplanten om een groene en verzorgde uitstraling te creëren. Biodiversiteit Door de variatie aan boomsoorten, beplanting en het gebruik van hagen wordt een habitat gecreëerd voor insecten, vogels en kleine zoogdieren. Specifieke soorten zoals Iep, kornoelje en een gedeeltelijk extensief grasland met veldbloemen, zorgen voor een grotere diversiteit aan flora en fauna. Daarnaast wordt er nadruk gelegd op natuurinclusief (ver)bouwen, waarbij bij de herontwikkeling specifieke maatregelen worden genomen om verblijfplaatsen voor gebouwbewonende diersoorten, zoals vleermuizen, huismussen en huiszwaluwen, te integreren. Dit wordt bijvoorbeeld gerealiseerd door het plaatsen van nestkasten en het creëren van geschikte schuilplekken in de gevels en daken van de nieuwe gebouwen. In bijlage 2 worden de diverse maatregelen beschreven. Duurzaamheid en klimaat De verharding van het parkeerterrein wordt verminderd door de aanleg van grastegels, waardoor de waterdoorlatendheid toeneemt en wateroverlast wordt beperkt. De inpassing van een fietsenhok met bomen en klimplanten op gevels draagt bij aan een betere luchtkwaliteit en zorgt voor extra verkoeling in de zomer.

De vergroening van de gebouwen versterkt bovendien de duurzame en ecologische uitstraling van de ontwikkeling. Samen doen in het groen Er wordt een gezamenlijke tuin aangelegd aan de Wilhelminalaan in de vorm van een klein parkje met gras, bomen en zitgelegenheden. Dit biedt bewoners en bezoekers een prettige ontmoetingsplek en stimuleert sociale cohesie. De gezamenlijke tuin draagt bij aan de verbetering van de groene uitstraling van de Wilhelminalaan en maakt het gebied aantrekkelijker en leefbaarder. Groen, bos, natuur en landschapsbeheer Door de toevoeging van groen op de projectlocatie wordt aangesloten bij de bredere landschappelijke visie van de gemeente. Waar mogelijk worden plantvakken gerealiseerd en gevels voorzien van klimplanten om een groene en verzorgde uitstraling te creëren.

Pagina 22 van 47

Ondanks dat de richtlijnen voor het groenareaal niet volledig worden behaald, draagt de ontwikkeling aanzienlijk bij aan de vergroening van het woongebied. Door de toevoeging van bomen, beplanting en natuurvriendelijke maatregelen ontstaat een duurzamer en aantrekkelijker leefklimaat. Waar voorheen geen groenvoorzieningen aanwezig waren, ontstaat nu een aantrekkelijker en duurzamer woon- en leefklimaat. Dit project sluit aan bij de gemeentelijke doelen voor biodiversiteit, klimaatadaptatie en landschapsbeheer. Door de combinatie van vergroening, natuurinclusief (ver)bouwen en klimaatbestendige maatregelen wordt niet alleen de leefomgeving verbeterd, maar ook de ecologische waarde van het gebied versterkt.

Pagina 23 van 47

4. Toetsing aan het omgevingsplan Het omgevingsplan van de gemeente Reusel-De Mierden bestaat uit de geldende bestemmingsplannen, de verordeningen en de bruidsschat. In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan dit omgevingsplan en worden de strijdigheden beschreven. Voor de projectlocatie het omgevingsplan 'Stedelijk gebied 2018' geldend. Hier zijn de volgende aanduidingen opgenomen: ^ Bestemmingsvlak: Waarde - Archeologie 4.1 ^ Bestemmingsvlak: Wonen ^ Bestemmingsvlak: Horeca ^ Bestemmingsvlak: Waarde - Archeologie 2 ^ Bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding - open/halfopen ^ Bouwvlak • Functieaanduiding: bedrijfswoning • Functieaanduiding: specifieke vorm van horeca- horeca van categorie E • Functieaanduiding: specifieke vorm van horeca - horeca van categorie D ^ Maatvoering: Maximum goothoogte (m): 6 ^ Maatvoering: Maximum goothoogte (m): 7 ^ Maatvoering: Maximum bouwhoogte (m): 10 ^ Maatvoering: Maximum bouwhoogte (m): 11