[24.23018] Ter vaststelling - Toelichting regels en bijlage bij de regels bestemmingsplan Zwartven

Hoofdstuk 5

74

mo

5.3 Bestemmingen Voorliggend bestemmingsplan bestaat uit de volgende bestemmingen. Groen De gronden gelegen tussen de woningen hebben de bestemming ‘Groen’ gekregen. Binnen deze be­ stemming zijn uitsluitend eenvoudige voorzieningen in de vorm van bouwwerken, geen gebouw zijnde, voor extensief recreatief medegebruik, zoals informatieborden, picknickplekken, banken en afvalbak­ ken toegestaan, mits geen onevenredige schade wordt aangericht aan de aanwezige waarden en de hoogte maximaal 3 m bedraagt. Ter borging van de landschappelijke inrichtingsprincipes is een regel opgenomen dat bij inrichting van de gronden moet worden voldaan aan de bijgevoegde bijlage van de regels. Natuur De gronden gelegen ten zuiden van het plan hebben de bestemming ‘Natuur’ gekregen. Zoals binnen de bestemming ‘Groen’ mogen hier geen bouwwerken worden gerealiseerd, met uitzondering van ge­ bouwen voor bos- en natuurbeheer en extensief recreatief medegebruik, alsmede eenvoudige voor­ zieningen in de vorm van bouwwerken, geen gebouw zijnde, voor extensief recreatief medegebruik, zoals informatieborden, picknickplekken, banken en afvalbakken. Ter borging van de landschappelijke inrichtingsprincipes is een regel opgenomen dat bij inrichting van de gronden moet worden voldaan aan de bijgevoegde bijlage van de regels. Verkeer De ontsluiting binnen het plangebied heeft de bestemming ‘Verkeer’.

Deze gronden zijn onder andere bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf en de daarbij behorende voorzieningen. Op deze gronden zijn uitsluitend nutsgebouwen toegestaan en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Wonen De bestaande bedrijfswoning krijgt binnen dit bestemmingsplan de bestemming ‘Wonen’. In het bestemmingsvlak is maximaal 1 woning toegestaan. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt maxi­ maal 600 m3. Bijbehorende bouwwerken zijn eveneens toegestaan mits voldaan wordt aan de ge­ stelde maatvoeringen. Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3 Voor de verschillende woningen wordt een onderscheid gemaakt. Binnen alle bestemmingen is wonen toegestaan alsmede aan huis verbonden beroepen of bedrijven. In de verschillende woonbestemmin­ gen zijn verschillende regelingen opgenomen. Wonen - 1 Binnen deze bestemming zijn maximaal 70 vrijstaande woningen toegestaan met een footprint van maximaal 150 m2. De goothoogte en bouwhoogte bedraagt respectievelijk niet meer dan 3,5 en 8 me­ ter. Onder voorwaarden is het mogelijk om een hogere goothoogte toe te staan mits dit niet meer be­ draagt dan 6 meter. Voor de bestaande recreatiewoning (Park Zwartven 41,42 en 43) geldt voor de bestaande bebouwing een afwijkende maatvoering voor de inhoud van het hoofdgebouw voor de bestaande situatie (waarbij

Hoofdstuk 5

75

mo

sprake is van omzetting naar één woning) en bij eventuele verbouw. Bij sloop-nieuwbouw dient de nieuwe woning te voldoen aan de bouwregels van ‘Wonen - 1 Wonen - 2 Binnen deze bestemming zijn maximaal 15 vrijstaande woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte voor woningen met kap bedraagt respectievelijk niet meer dan 4,5 en 11 meter. De goot- en bouwhoogte voor woningen met een plat dak bedraagt niet meer dan 6 meter. Wonen - 3 Deze bestemming is opgenomen ten behoeve van de realisatie van 15 wooneenheden in een bijzon­ dere woonvorm, deze zijn middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Hier zijn vrijstaande, twee-aaneengebouwde alsmede aaneengebouwde woningen toegestaan. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk niet meer dan 6 meter. De gezamenlijke oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen deze bestemming bedraagt maximaal 1.500 m2. Voor de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 is opgenomen dat vergunningsvrije bouwwerken in de vorm van bijbehorende bouwwerken (incl. gevel- en kozijnwijzigingen van bijbehorende bouwwer­ ken) en erf- en perceelafscheidingen niet vergunningsvrij zijn toegestaan. Dit is gedaan door de gron­ den achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw niet als ‘erf’ te bestempelen conform bijlage II Bor. Hiermee worden deze vergunningsvrije bouwwerken uitgesloten.

Dit is gedaan voor het versterken en behoud van de kenmerkende landschapstypen en ter waarborging van de bebouwingstype. Hierbij is er van uitgegaan dat na inwerkingtreding van de Omgevingswet deze bepalingen voorrang hebben op het betreffende onderdeel van de bruidsschat voor vergunningvrij bouwen. In de regels is voor zowel Wonen - 2 als voor Wonen - 3 een bepaling opgenomen dat bij de start van de bouw van de 1e woning, pas mag plaatsvinden als de start van de aanleg van natuur- en land­ schapselementen is aangevangen. Omtrent de aanleg van de natuur- en landschapselementen wor­ den contractuele afspraken gemaakt. Binnen 2 jaar na de 1e ingebruikname van de woning, dienen de natuur- en landschapselementen zoals opgenomen in Bijlage 2 van de regels te zijn aangelegd en vervolgens duurzaam in stand worden gehouden. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de zonering, situering, positionering en metrages indicatief zijn. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting op­ genomen voor de sloop van verschillende opstallen, gekoppeld aan het realiseren van meer dan 11 binnen ‘Wonen - 2’. Wel dient rekening te worden gehouden met het maximum aantal woningen bin­ nen ‘Wonen - 2’. Tevens dient bij de aanvraag omgevingsvergunning bepaalde aspecten ten behoeve van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving te worden onderbouwd en gemotiveerd te worden.

Waarde - Archeologie 4 en 5 Tevens is de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4 en 5 opgenomen conform de gemeentelijke archeologische beleidskaart. Er geldt een onderzoeksverplichting in geval van (bouw)werkzaamheden met een diepte van minimaal 0,4 meter onder peil en een oppervlakte van 500 m2 en groter (bij arche­ ologie 4) en 2.500 m2 en groter (bij archeologie 5).

Hoofdstuk 5

76

mo

6.

UITVOERBAARHEID In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat een bestemmingsplan verge­ zeld gaat van een toelichting waarin de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan zijn neerge­ legd. Dit hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid, waarbij eerst de economische uitvoerbaarheid aan bod komt en vervolgens de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initia­ tiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. De ontwikke­ ling is hiermee financieel uitvoerbaar. Er wordt met de ontwikkelende partij een overeenkomst gesloten, waarin een en ander met betrekking tot het wettelijk verplichte kosten verhaal is vastgelegd. De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee in voldoende mate aangetoond.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Er zijn wettelijke eisen met betrekking tot de voorbereiding en totstandkoming van een bestemmings­ plan. Artikel 3.8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan de in afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geregelde uniforme openbare voorbereidingsprocedure (uov) van toepassing is. Dit houdt in dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien is het nood­ zakelijk dat belanghebbenden de gelegenheid hebben om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dientengevolge zijn de volgende stappen te onderscheiden: » Omgevingsdialoog; » Vooroverleg; » Vaststellingsprocedure. Omgevingsdialoog Initiatiefnemer heeft voorafgaand aan het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan een omgevingsdialoog gehouden. De omgeving is op diverse wijzen geïnformeerd over de voorgenomen plan­ nen. Klankbordgroep In 2020, 2021 en 2022 is er op meerdere momenten afgestemd met een samengevoegd klankbord­ groep, waarin door de initiatiefnemer toelichting is gegeven op de stand van zaken van de voorgeno­ men plannen.

In de klankbordgroep waren de volgende partijen vertegenwoordigd: de gemeente Reu­ sel- de Mierden, afvaardiging van de huidige bewoners van het park (recreatiewoningen + campinggedeelte), dorpsraad Hooge Mierde, verhuurpartij United Homes, initiatiefnemer JFG Real Estate en (be­ heer van) het park Zwartven. In september 2022 heeft de laatste bijeenkomst plaatsgevonden.

Hoofdstuk 6

77

mo

Door de veranderende rol van de gemeente bij het in behandeling nemen van het bestemmingsplan, van een faciliterende naar een toetsende rol, is de klankbordgroep opgeheven. Na elke bijeenkomst (online) van de klankbordgroep is er een nieuwsbericht opgesteld en deze is op de website van de ge­ meente Reusel- de Mierden geplaatst. Daarnaast is deze ook gedeeld op de website www.zwartvenhoogemierde.nl (website op initiatief van de initiatiefnemer). Informatiebijeenkomsten particuliere eigenaren op het park Op het park zijn er diverse recreatiewoningen en bijbehorende percelen in particulier eigendom. Ge­ zien de voorgenomen ontwikkelingen op het park zijn deze bewoners meermaals middels een infor­ matiebijeenkomst geïnformeerd met de plannen en de stand van zaken hieromtrent. De bewoners zijn daarnaast ook betrokken in de vormgeving en visievorming rondom de inrichting van het openbare ge­ bied. In samenspraak met stedenbouwkundigbureau Wissing zijn de bewoners hierin meegenomen en hebben bewoners kunnen participeren. Na elke bijeenkomst is er een gespreksverslag gemaakt en is verspreid onder de bewoners. Presentatie dorpsraad Op uitnodiging van de dorpsraad heeft initiatiefnemer in mei 2023 tijdens een inwonersavond in de Schakel te Hooge Mierde een presentatie gegeven met toelichting van de stand van zaken van het planvoornemen.

In de voorgaande jaren heeft dat op verzoek van de dorpsraad meermaals plaatsge­ vonden en zijn geïnteresseerde inwoners van de gemeente Reusel-De Mierden uitvoerig geïnfor­ meerd over de plannen en de stand van zaken op dat moment. Website Op de website www.zwartven-hoogemierde.nl zijn eerdere nieuwsberichten van de klankbordgroep gedeeld en wordt er ingegaan op de planning en stand van zaken van het project. Daarnaast zijn con­ tactgegevens van de initiatiefnemer gedeeld, zodat daar waar gewenst rechtstreeks contact kan wor­ den gelegd.

De locatie van voormalig recreatiepark Zwartven te Hooge M«rde zal worden herontwAkctd naar een natuunnclusieve woonomgeving. De bestaande recreatiewoningen zullen een permanente woonbestemming verkrijgen enkele bestaande opstallen/ bebeerderswoningen worden ge- upgrade rrvot vervangen Er worden 11 volstaande duurzame woningen en IS ‘bijzondere woonvormen [collectieve woonvormen en/of tmv houses} toegevoegd Het campinggedeeite verdwijnt en maakt plaats voor een openbaar natuurgebied welke doorloopt tot aan en tussen de woningen Alle woningen komen te liggen tn het natuurgebied

teer over Zwartven

Initiatiefnemer zal ook gedurende het verdere verloop in het proces de omgeving blijven informeren. In het kader van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft een nieuw informatiemoment plaatsgevonden.

Hoofdstuk 6

78

mo

Vooroverleg Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbe­ reiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en water­ schappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Er zijn twee reacties binnen gekomen van het waterschap en de provincie. Hieronder wordt dit kort toegelicht. Waterschap de Dommel Het waterschap heeft aangegeven in grote lijnen in te stemmen met dit plan. Er is een afname van het totaal verhard oppervlak door deze herinrichting. Vuilwater wordt geloosd op bestaand riool. Hemelwa­ ter wordt lokaal verwerkt, o.a. in nieuwe vennen. Hiertoe is al een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Het plan maakt veel ruimte voor natuurontwikkeling. Aandacht is gevraagd voor de volgende punten: » Nieuwe vennen: Gevraagd is om nadere studie naar de effecten van de aanleg van nieuwe vennen/ laagten op de waterhuishouding. Het plan voor de nieuwe natuur is nog in ontwikkeling.

Ter borging van een gezonde waterhuishouding is in de planregels een omgevingsvergunningstelsel opgeno­ men waar bij de aanvraag middels onderzoek de effecten in beeld moeten worden gebracht en worden afgewogen. Er zijn een beperkt aantal locaties binnen het plangebied die lager liggen dan de omliggende gronden waar wellicht wel oppervlaktewater kan worden gerealiseerd. In nader over­ leg met het waterschap zal het ontwerp tot stand komen. In de Klimaatonderlegger welke als bijlage is toegevoegd is hier een voorzet voor gedaan. » Gescheiden rioolstelsel: Hemelwater van de meeste panden zijn niet aangesloten op een rioolstel­ sel. Alleen de hoofdgebouwen en inrit zijn voorzien van een HWA-stelsel dat hemelwater afvoert naar een nabijgelegen slootje. Het afvalwater van de panden wordt separaat verzameld en verwerkt. Bij de nieuwbouw zal hemelwater ook zoveel mogelijk oppervlakkig verwerkt worden in de directe omgeving en middels maaiveldglooiing zuidelijk in het groengebied terecht komen. Dit is verduide­ lijkt in de waterparagraaf. » Waterbergingseis: Hoewel deze er formeel niet is, is hier wel aandacht voor mede in verband met klimaatrobuustheid van het plan. » Peilhoogte: Het is niet bekend of alle bestaande gebouwen 20-30 cm hoger liggen maar deze liggen in ieder geval hoger dan het omliggend maaiveld.

Water stroomt in de bestaande situatie over maai­ veld af en komt plaatselijk in verlagingen terecht waar het infiltreert. Noodoverloop vindt plaats naar de lager gelegen terreindelen centraal/ zuidelijk binnen het gebied. Bij de bouw van de nieuwe wo­ ningen zal rekening worden gehouden met de verschillende hoogten in het plangebied. » Gemaal Zwartven: In de waterparagraaf is de werking van de pomp verduidelijkt. Provincie Noord-Brabant Vanuit de provincie zijn de volgende aandachtspunten meegegeven: » Haalbaarheidsonderzoek. Er wordt in de toelichting summier beschreven dat er een haalbaar­ heidsonderzoek is gedaan dat een vakantiepark hier niet meer levensvatbaar is. Dat onderzoek toevoegen aan de toelichting als onderbouwing: In de toelichting is verduidelijkt hoe de keuze voor herontwikkeling naar wonen en natuur tot stand is gekomen. En het haalbaarheidsonderzoek is als bijlage opgenomen n.a.v. zienswijze van de provincie. » Collectieve woonvorm. Dit is niet voldoende helder geregeld in de planregels en moet worden ver­ duidelijkt. Naar aanleiding van de vooroverlegreactie is het toevoegen van wooneenheden in een bijzondere (collectieve) woonvorm middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Hierbij

Hoofdstuk 6

79

mo

»

»

»

»

dient tevens aantoonbaar voldaan te worden aan het bereiken van voldoende omgevingskwaliteit zoals bedoeld in artikel 3.80 IOV. Ook zijn er bouwregels gekoppeld aan de afwijkingsbevoegdheid, waarmee het maximale ruimtebeslag is beperkt en geborgd. Verblijfsruimte. Uitgangspunt voor de blijvende recreatiewoningen was ‘houd het kleinschalig’. Nu is opgenomen dat ze 600m3 mogen worden met een oppervlakte van 150m2. De provincie vraagt zich af of deze maatvoering passend is. De bedoeling is om een ‘upgrading’ van de bestaande woningen mogelijk te maken. Dit kan door verbouwing of door sloop-nieuwbouw bewerkstelligd worden. De kaders voor deze transformatie zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsprincipes en ook geborgd in de planregels. De maatvoering wordt in combinatie met de be­ oogde beeldkwaliteit als courant beschouwd. Fysieke tegenprestatie omgevingskwaliteit. Er is wat onduidelijkheid over de totstandkoming van de berekening.

Hiervan kan worden gesteld dat in de berekening geen tegenprestatie in de vorm van een ruimte-voor-ruimte titel wordt gevraagd voor het inwisselen van enkele recreatiewoningen en bedrijfswoningen naar nieuwe vrijstaande woningen, maar wel wordt het areaal voor ‘Wonen’, dat door deze ‘inwisseling’ wordt vergroot, meegenomen is in de kwaliteitsbalans en hierover vindt voor 200Zo van de waardevermeerdering die hierdoor ontstaat, kwaliteitsverbetering plaats. Borging van de uitvoering natuur. Er zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen voor de juridi­ sche borging van de uitvoering en instandhouding van de landschapsmaatregelen. Er lopen op dit moment nog gesprekken tussen stakeholders wie de uitvoering en het beheer op zich zal nemen. Dit zal richting vaststelling van het bestemmingsplan nader worden verduidelijkt. Bebouwd gebied: de provincie onderkent het verzoek tot herbegrenzing van een deel van het park naar ‘Bebouwd gebied’. Op de verbeelding is deze zone aangeduid en in de regels opgenomen.

Vaststellingsprocedure De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt plaats volgens artikel 3.8 van de Wet ruim­ telijke ordening. Als onderdeel van deze procedure heeft het ontwerpbestemmingsplan, vanaf 27 de­ cember 2023 gedurende een termijn van 6 weken ter inzage gelegen voor zienswijzen. Gedurende de termijn van de ter visie legging kon eenieder een zienswijze indienen. Er zijn 7 zienswijzen ingediend. Voor de beantwoording van de zienswijzen en de ambtshalve wijzigingen wordt verwezen naar de Nota van Zienswijzen, opgenomen als bijlage 17. Naar aanleiding van de zienswijzen is het plan op enkele onderdelen aangepast en is gewijzigd ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Beroep bestemmingsplan Na vaststelling van het bestemmingsplan door de raad, wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal voor een periode van zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belangheb­ benden beroep instellen tegen het bestemmingsplan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien binnen de beroepstermijn geen beroep wordt ingesteld, is het bestemmingsplan na het verstrijken van de beroepstermijn onherroepelijk. Belanghebbenden kunnen eventueel ook een voorlopige voorziening vragen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6

80

mo

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 2: Regiekaart Bijlage 3: Kwaliteitsberekening Bijlage 4: Quickscan flora en fauna Bijlage 5: Aerius berekening Bijlage 6: Vervolgonderzoek flora en fauna Bijlage 7: Vooronderzoek bodem Bijlage 8: Indicatief onderzoek kwaliteit verhardingen Bijlage 9: Asbestinventarisatieonderzoek Bijlage 10: Waterparagraaf Bijlage 11: Archeologisch onderzoek Bijlage 12: Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r. Bijlage 13: Klimaatonderlegger Zwartven Bijlage 14: Beeldkwaliteit en inrichtingsprincipes Bijlage 15: Haalbaarheidsonderzoek Bijlage 16: Quickscan marktonderzoek Bijlage 17: Nota van Zienswijzen

Regels

Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

4

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

4 12

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

13

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Groen Natuur Verkeer Wonen Wonen - 1 Wonen - 2 Wonen - 3 Waarde - Archeologie 4 Waarde - Archeologie 5

13 16 19 20 22 24 28 32 35

Hoofdstuk 3

Algemene regels

38

Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14 Artikel 15 Artikel 16 Artikel 17

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

38 39 40 41 43 44

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

45

Artikel 18 Artikel 19

Overgangsrecht Slotregel

45 46

2

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

Regels

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan:

het bestemmingsplan 'Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde' met identificatienummer NL.IMRO.1667.BPBZWartven0093-TV01 van de gemeente Reusel-De Mierden; 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.3

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduidingsvlak; 1.5

aan-huis-verbonden bedrijf:

het door een bewoner van de woning bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, uitgezonderd detailhandel, zoals weergegeven in Bijlage 1; 1.6

aan-huis-verbonden beroep:

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en de bijbehorende bouwwerken met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend, uitgezonderd detailhandel, zoals weergegeven in Bijlage 1; 1.7

aardkundige waarden en kenmerken:

waarden en kenmerken van een gebied die vanwege geologische, geomorfologische, bodemkundige en (geo)hydrologische verschijnselen en processen en vanwege de natuurlijke ontstaansgeschiedenis van de bodem van belang zijn; 1.8

archeologische waarden:

cultuurhistorische waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigd;

4

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

1.9

bebouwing:

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouw zijnde; 1.10

bed Ä breakfast:

een nevenactiviteit met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, namelijk één tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed & breakfast wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid; 1.11

bedrijf:

een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen; 1.12

bedrijfsactiviteiten:

handelingen en werkzaamheden die plaatsvinden in het kader van de uitoefening van een bedrijf; 1.13

begane grond:

de bouwlaag van een gebouw, die rechtstreeks ontsloten wordt vanaf het straatniveau danwel waarvan de bovenkant van de vloer maximaal 1,50 m. boven peil is gelegen; 1.14

bestaand:

t.a.v. bebouwing: bebouwing, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan, dan wel die mag worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde en vervolgens verleende vergunning; t.a.v. gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals legaal aanwezig op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan. 1.15

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak; 1.16

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.17

bevoegd gezag:

bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

5

1.18

bijbehorend bouwwerk:

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; 1.19

bos:

elk terrein waarop bosbouw wordt uitgeoefend, zijnde het geheel van bedrijfsmatig handelen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen voor (een of meerdere van de functies) natuur, houtproductie, landschap, milieu (waaronder begrepen waterhuishouding) en recreatie; 1.20

bosbouw:

het geheel van bedrijfsmatig handelen en activiteiten gericht op de duurzame instandhouding en ontwikkeling van bestaande en nieuwe bossen voor (een of meerdere van de functies) natuur, houtproductie, landschap en recreatie; 1.21

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.22

bouwvlak:

de grens van een bouwvlak; 1.23

bouwlaag:

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw/kelder en zolder; 1.24

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.25

bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel; 1.26

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.27

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

6

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

1.28

collectieve woonvorm;

een cluster woningen waarbij: » » »

meerdere zelfstandige huishoudens samenwonen; in gezamenlijkheid medezeggenschap is over (het beheer van) de woningen, omliggende gronden en de kavels; in meer of mindere mate (woon- en tuin)voorzieningen met elkaar worden gedeeld, variërend van een gemeenschappelijke tuin tot een gezamenlijk huishouden;

1.29

dak:

een gesloten bovenbeëindiging van een gebouw, c.q. bouwwerk; 1.30

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; webwinkels vallen niet onder het begrip detailhandel, tenzij er sprake is van uitstalling en levering van producten ter plaatse; 1.31

diepploegen:

een kerende grondbewerking door middel van een ploeg, die dieper gaat dan de teeltlaag; 1.32

diepwoelen:

een grondbewerking, gericht op het losbreken van storende lagen in de ondergrond, tot maximaal 90 cm; 1.33

ecologische waarden en kenmerken:

aanwezige en potentiële waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, waterhuishouding, kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, mate van stilte, donkerte, openheid, landschapsstructuur en belevingswaarde; 1.34

erfbeplanting:

een visueel afschermende, maskerende en/of het landschapsbeeld versterkende en overwegend opgaande (rand)beplanting binnen of direct aansluitend op het bestemmingsvlak of bouwperceel van een bedrijf, een woning of een terrein met een andere functie; 1.35

erfbeplantingsplan:

plan voor de aanleg en het beheer van erfbeplanting;

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

7

1.36

escortbedrijf:

de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een ander plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend zoals escortservices en bemiddelingsbureaus; 1.37

extensief recreatief medegebruik:

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming waarbinnen dit recreatieve gebruik is toegestaan en waarbij het gebruik weinig invloed heeft op de doeleinden binnen de bestemming; 1.38

functie:

doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan; 1.39

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.40

hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel, door zijn constructie, bouwmassa, ruimtelijke uitstraling en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk is aan te merken; 1.41

houtteelt:

de bedrijfsmatige uitoefening van uitsluitend de functie houtproductie op gronden die in principe hiervoor tijdelijk worden gebruikt en waarvoor daartoe ontheffing is verleend van de melding- en herplantplicht ex artikel 2 en 3 van de Boswet; 1.42

huishouden:

persoon of groep personen die één huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; 1.43

hydrologische waarden:

waarden in verband met een specifieke waterhuishoudkundige situatie voor daaraan gebonden organismen (planten en dieren), leefgemeenschappen en potenties voor de ontwikkeling daarvan, met daarbij behorende kwantitatieve aspecten (zoals hoge waterstand, stabiel waterpeil) en/of kwalitatieve aspecten (voedselarm, onvervuild), zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang; 1.44

kelder:

een geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen ruimte, die grotendeels is gesitueerd onder een bijbehorende bovengronds bouwwerk;

8

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

1.45

kleinschalig logeren:

kleinschalige recreatieve activiteiten in de vorm van logies en ontbijt, waarbij maximaal 5 kamers/logeereenheden (10 bedden) aan de orde zijn tot een maximum van 150 m2, bijvoorbeeld logeren bij de boer, Bed à Breakfast; 1.46

landschappelijke inpassing:

een zodanige vormgeving en inpassing dat deze optimaal is afgestemd op bestaande dan wel nog te ontwikkelen landschappelijke (ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische) landschapskwaliteiten. Dit kan door middel van: architectuur (vormgeving, situering bebouwing, materiaalgebruik), aanleg van landschappelijke en/of natuurlijke elementen al dan niet in combinatie met sloop; 1.47

landschapselementen:

groenelementen met landschappelijke waarden die bepalend zijn voor het omliggende landschap en in hoofdzaak bestaan uit met name inheemse beplanting in de vorm van struiken, bomen en kruidenlaag. 1.48

landschapswaarden/landschappelijke waarden:

bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object in de zin van aantrekkelijkheid, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit bestaande uit aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang; 1.49

maaiveld:

gemiddelde hoogte waarop het omliggende terrein aansluit op de woning; 1.50

nutsvoorzieningen:

gebouwde voorzieningen van openbaar nut voor water, elektriciteit, gas e.d.; 1.51

onderkomens:

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, alsook tenten; 1.52

overkapping:

een dakconstructie die aan maximaal drie zijden begrensd is door de gevels van belendende gebouwen. Als de overkapping niet gesitueerd wordt tussen belendende gebouwen mag deze maximaal voorzien worden van 2 gevels; 1.53

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

9

1.54

raamprostitutie:

een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf de openbare weg of een andere voor het publiek toegankelijke plaats, zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verlenen van seksuele diensten aan anderen (prostitutie); 1.55

ruimtelijke kwaliteit:

de kwaliteit van de ruimte (woon-, werk- en leefomgeving) als bepaald door de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van die ruimte, deze wordt bepaald door expliciete aandacht voor de ruimtelijk-functionele kwaliteit, stedenbouwkundige kwaliteit, beeldkwaliteit, architectonische kwaliteit, landschappelijke - en cultuurhistorische kwaliteit van objecten en terreinen, mede in relatie tot het streekeigen karakter van de directe omgeving; 1.56

seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.57

sociale huurwoning:

huurwoning zoals omschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 1.1.1., lid d van het Besluit ruimtelijke ordening, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste twintig jaar na ingebruikname is verzekerd; 1.58

sociale koopwoning:

koopwoning zoals omschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, artikel 1.1.1., lid e van het Besluit ruimtelijke ordening, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste vijf jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd; 1.59

straatprostitutie:

het door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze passanten tot prostitutie bewegen, uitnodigen dan wel aanlokken; 1.60

tuin:

de gronden van een (bouw)perceel behorende bij een woning; 1.61

veilige en gezonde fysieke leefomgeving:

bij een veilige en gezonde fysieke leefomgeving gaat het om aspecten van leefomgeving met betrekking tot de fysieke veiligheid en gezondheid voor de mens. Bij fysieke veiligheid betreft het aspecten zoals externe veiligheid, veiligheid tegen overstromingen, brandveiligheid en constructieve veiligheid. Bij gezondheid van de mens gaat het om bescherming van de bevolking tegen invloeden vanuit het milieu, zoals geluid en luchtkwaliteit;

10

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

1.62

voorgevellijn:

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen; 1.63

waterhuishoudkundige voorzieningen:

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc. 1.64

werk:

een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde; 1.65

wonen:

het bewonen van een zelfstandige woning of als zodanig bestemd gebouw voor zelfstandige woningen; 1.66

woning:

een verblijfsobject dat wordt ontsloten via een eigen toegang vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde verkeersruimte dat bestemd is voor de huisvesting van één huishouden. of een groep van maximaal vijf personen die geen gezamenlijk huishouden vormt.

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

11

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten: 2.1

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.3

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; bij toepassing van een dakkapel of dakopbouw met een breedte van meer dan 50oZo van het dakvlak wordt de bovenzijde daarvan als dakvlak aangemerkt; 2.4

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.5

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6

peil:

de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse vanwaar het gebouw voornamelijk toegankelijk is dan wel de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte bouwperceel; 2.7

toepassing van maten:

de in deze regels gegeven bepalingen omtrent plaatsing, afstanden en maten zijn niet van toepassing op goot- en kroonlijsten, schoorstenen, gasafvoer- en ontluchtingskanalen, antennes, balkons, galerijen, noodtrappen, luifels, liftkokers, ventilatiekanalen, afvoerpijpen van hemelwater, zonnepanelen, gevellijsten, pilasters, plinten, stoeptreden, kozijnen, dorpels en dergelijke bouwonderdelen.

12

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h.

behoud, herstel en/of ontwikkeling van het groen/landschapselementen en de bijbehorende groeiplaats; paden; in- en uiritten ten dienste van de aangrenzende bestemmingen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; extensief recreatief medegebruik; behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke waarden en natuurwaarden; behoud, herstel en/of ontwikkeling van de hydrologische waarden en de hydrologische betekenis; behoud van de archeologische waarden en behoud en/of herstel van de cultuurhistorische waarden;

één en ander met bijbehorende voorzieningen zoals nutsvoorzieningen, straatmeubilair en kabels en leidingen. 3.2

Bouwregels

Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en/of bouwwerken worden gebouwd, behoudens eenvoudige voorzieningen in de vorm van bouwwerken, geen gebouw zijnde, voor extensief recreatief medegebruik, zoals informatieborden, picknickplekken, banken, afvalbakken en speelvoorzieningen, alsmede nutsvoorzieningen en straatmeubilair, mits geen onevenredige schade wordt aangericht aan de aanwezige waarden en de hoogte maximaal 3 m bedraagt, met dien verstande dat de hoogte voor verlichtingsarmaturen maximaal 5 m bedraagt. 3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1

Inrichtingsprincipe groen- en natuurgebied

Bij de inrichting van de gronden binnen deze bestemming dient aan de volgende voorwaarden te worden voldaan: a.

b. c.

het uitvoeren van werken en werkzaamheden in verband met de aanleg van de inrichting van de gronden is pas toegestaan wanneer een landschaps-, natuur- en beheerplan is opgesteld, waarbij rekening is gehouden met: 1. de opgenomen landschappelijke inrichtingsprincipes en maatregelen zoals in Bijlage 2 en Bijlage 4, waarbij de opgenomen begrenzingen, situering van landschapsmaatregelen en metrages indicatief zijn; 2. het landschaps-, natuur- en beheerplan dient te voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in sub b en c; het in sub a bedoelde landschaps-, natuur- en beheerplan dient door het bevoegd gezag te worden geaccordeerd, met inachtneming en afweging van de adviezen zoals bedoeld in sub c; het in sub a bedoelde landschaps-, natuur- en beheerplan dient voor advies voorgelegd te worden aan: 1. het waterschap; en, 2. één of meerdere door het bevoegd gezag aangewezen natuurontwikkel- en/of beheerorganisatie(s)

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

13

3.4

Afwijken van de gebruiksregels

3.4.1

Gebruik van gronden als tuin

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.1 voor het gebruik van gronden binnen deze bestemming als tuin, mits wordt voldaan aan de volgende bepalingen: a. b. c. d.

het gebruik en de inrichting zijn passend binnen de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur; het gebruik en de inrichting doen geen onevenredige afbreuk aan de in 3.1 genoemde waarden; het woon- en leefmilieu wordt niet onevenredig geschaad; bouwwerken, anders dan reeds toegestaan volgens 3.2, zijn niet toegestaan.

3.4.2

Park eervoorzieningen

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.1 voor het gebruik van gronden binnen deze bestemming voor parkeervoorzieningen, mits wordt voldaan aan de volgende bepalingen: a. b. c. d.

het gebruik en de inrichting zijn passend binnen de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur; het gebruik en de inrichting doen geen onevenredige afbreuk aan de in 3.1 genoemde waarden; het woon- en leefmilieu wordt niet onevenredig geschaad; er dient tevens te worden voldaan aan het bepaalde in 3.5 en 17.1.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.5.1

Omgevingsvergunningplicht

Het is verboden op de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden) de onderstaande omgevingsvergunningplichtige werken en werkzaamheden uit te (doen) voeren: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

het verzetten of vergraven van grond waarbij het maaiveld over meer dan 100 m2 per perceel of met meer dan 0,40 m wordt gewijzigd of waarbij maaiveldniveaus (steilranden) worden gewijzigd; Het omzetten van grond of uitvoeren van bodemingrepen dieper dan 0,40 m onder maaiveld; het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen in de bodem; het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; het verlagen van de waterstand anders dan door sloten/greppels of drainage m.u.v. grondwateronttrekkingen; het vellen of rooien van bos en/of het verwijderen van houtopstanden; het verwijderen van natuur- en landschapselementen die ten tijde van het van kracht worden van het plan aanwezig waren; het beplanten van gronden met bos, hoger dan 2,5 m, opgaand houtgewas in verband met boomteelt of houtteelt; het verwijderen van perceelsindelingen, paden en onverharde wegen; het aanleggen en/of (half)verharden van wegen of paden, dan wel aanbrengen van andere niet omkeerbare oppervlakteverhardingen.

3.5.2

Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht

Het onder 3.5.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden: a. waarvoor ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan omgevingsvergunning voor

14

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

b. c. d.

werken en werkzaamheden is verleend; welke ten tijde van het van kracht worden van het bestemmingsplan legaal in uitvoering waren; welke betreffen het normale onderhoud en/of landschapsbeheer; die worden verricht in het kader van vruchtwisseling.

3.5.3

Voorwaarden

De in 3.5.1 bedoelde vergunning wordt slechts verleend indien na een belangenafweging blijkt dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de aanwezige waarden als opgenomen in 3.1.

Bestemmingsplan "Herontwikkeling park Zwartven Hooge Mierde" (vastgesteld)

15