[24.23018] Ter vaststelling - Toelichting regels en bijlage bij de regels bestemmingsplan Zwartven

Bestemmingsplan Herontwikkeling Park Zwartven Hooge Mierde Gemeente Reusel-De Mierden Vastgesteld

BRO

a movares company

Bestemmingsplan Herontwikkeling Park Zwartven Hooge Mierde Gemeente Reusel-De Mierden Vastgesteld

Rapportnummer:

P04324

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.1667.BPBZwartven0093-TV01

Datum:

december 2024

Opdrachtgever:

LXRE Invest

Projectteam BRO:

JRi, MvD, JvdA

Concept:

juli 2022, oktober 2023

Voorontwerp: Ontwerp:

december 2023

Vaststelling:

februari 2025

Bron foto kaft:

BRO, Abstract 1

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan voor het mogelijk maken van de transformatie van het voormalige recreatiepark Zwartven aan de Eendengoor 1A Hooge Mierde

BRO Hoofdvestiging Willemsplein 2 5211 AK ‘s-Hertogenbosch T +31 (0)73 208 91 55 E info@bro.nl

"D 13

ļ a movares I company

Toelichting

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 6 8 10

2.BELEIDSKADER 2.1 Rijksbeleid

11 11

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 2.1.3 Landelijke Actieagenda Vakantieparken 2021 - 2022 2.1.4 Kamerbrief over vervolgaanpak vakantieparken 2.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 2.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 2.2.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant 2.3 Regionaal beleid

11 12 12 13 13 16 16 17 24 27

2.3.1 Kempische Visie Wonen 2019-2023 2.3.2 Brabantse Agenda Wonen 2.3.3 Brabantse Aanpak Leegstand (2016) 2.4 Gemeentelijk beleid

27 28 28 29

2.4.1 Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden 2.4.2 Nota Impuls sociale woningbouw gemeente Reusel-De Mierden 2.4.3 Nota Ruimtelijke Kwaliteit - deel Buitengebied, gemeente Reusel-De Mierden

29 31 32

3.PLANBESCHRIJVING 3.1 Huidige situatie 3.2 Toekomstige situatie 3.3 Kwaliteitsverbetering

34 34 34 41

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren 4.2 Geluid (wegverkeerslawaai) 4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie

44 44 46 46 46 47

Inhoudsopgave

1

B il O

4.3 Luchtkwaliteit

47

4.3.1 Toetsingskader 4.3.2 Onderzoek 4.3.3 Conclusie 4.4 Bedrijven en milieuzonering

47 47 48 49

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5 Geur agrarisch

49 49 50 50

4.5.1 Onderzoek en conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

50 51 51

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

51 52 53 53

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek Quickscan Flora en Fauna 4.8.3 Soort specifiek onderzoek en ontheffingsaanvraag 4.8.4 Conclusie 4.9 Bodem

53 54 57 57 58

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

58 58 60 60

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.11 Archeologie

60 61 64

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

64 65 66 67

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Volksgezondheid

67 67 70 70

4.13.1 Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen 4.13.2 Hoogspanningslijnen 4.13.3 Spuitzones 4.14 M.e.r.-plicht

70 71 71 71

4.14.1 Toetsingskader en onderzoek 4.14.2 Conclusie

Inhoudsopgave

71 72

2

B il O

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Inleiding 5.2 Plansystematiek 5.3 Bestemmingen

73 73 73 75

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

77 77 77

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 2: Regiekaart Bijlage 3: Kwaliteitsberekening Bijlage 4: Quickscan flora en fauna Bijlage 5: Aerius berekening Bijlage 6: Vervolgonderzoek flora en fauna Bijlage 7: Vooronderzoek bodem Bijlage 8: Indicatief onderzoek kwaliteit verhardingen Bijlage 9: Asbestinventarisatieonderzoek Bijlage 10: Waterparagraaf Bijlage 11: Archeologisch onderzoek Bijlage 12: Aanmeldingsnotitie en vormvrije m.e.r. Bijlage 13: Klimaatonderlegger Zwartven Bijlage 14: Beeldkwaliteit en inrichtingsprincipes Bijlage 15: Haalbaarheidsonderzoek Bijlage 16: Quickscan marktonderzoek Bijlage 17: Nota van Zienswijzen

Inhoudsopgave

3

B il O

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het voormalig recreatiepark Zwartven te Hooge Mierden is gelegen aan de Eendengoor 1A, nabij het Natuurreservaat Zwartven - Hooge Mierde in de gemeente Reusel - De Mierden. Het park beslaat ruim 40 hectare. Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ van gemeente Reusel-De Mierden, zoals vastgesteld op 22 september 2009. Op basis van dit vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Recreatie-4’ en is mogelijk de bedrijfsmatige exploitatie van een recreatiebedrijf met daarbij behorende voorzieningen. Het recreatiepark is verouderd en in slechte staat en voldoet niet aan de huidige en toekomstige vereisten die de huidige vrijetijdsmarkt stelt. Sinds 2019 zijn initiatiefnemer inhoudelijk in afstemming met gemeente en provincie om te komen tot een acceptabele, haalbare en toekomstbestendige inrichting van recreatiepark Zwartven. Voor de ge­ meente Reusel- de Mierden is park Zwartven aangewezen als pilotpark in het kader van de Brabantse aanpak Vitale Vakantieparken als onderdeel van de landelijke aanpak ‘Landelijke Actieagenda Vakan­ tieparken 2021-2022’. Uit de evaluatie Pilot Vitale Vakantieparken van de provincie Noord-Brabant (oktober 2022) is de conclusie getrokken dat een nieuwe recreatieve invulling voor het Zwartven niet levensvatbaar is.

Hierdoor is er gekeken naar andere invullingen zoals bijvoorbeeld huisvesting ar­ beidsmigranten, wonen, terug naar natuur etc. Na diverse haalbaarheidsstudie, overleggen en verken­ ningen is gebleken dat een invulling van een combinatie van natuur en (bijzonder) wonen in de natuur goed inpasbaar is in het gebied en recht doet aan het versterken van de in omgeving aanwezige waarden. Er is een globaal programma opgezet waarbij de bestaande recreatiewoningen permanent bewoond kunnen worden alsmede er 11 vrijstaande woningen en tot max. 15 wooneenheden in een bijzondere woonvorm toegevoegd worden binnen het park. Het toevoegen van de 15 wooneenheden in een bij­ zondere woonvorm is middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. De opzet van het plan is daarmee het recreatiepark om te zetten naar een (ecologisch) woongebied, waarbij ca. 7507o van het terrein wordt omgevormd tot nieuwe natuur. Het plan is in eerder stadium ge­ presenteerd aan de het college en heeft geleid tot een positief principebesluit. Dit bestemmingsplan vormt een nadere uitwerking en de juridisch-planologische verankering van het initiatief. Het planvoornemen bestaat concreet uit de volgende onderdelen: Sloop » De bebouwing van de bestaande/voormalige voorzieningen van het recreatiepark (o.a. restau­ rant/winkel, maar ook chalets en stacaravans) wordt gesloopt.

» De boerderij wordt gesloopt en niet vervangen door een nieuwe woning. » Alle verhardingen welke geen onderdeel uitmaken van het nieuwe planvoornemen worden verwij­ derd.

Hoofdstuk 1

4

mo

Omzetten bestaande reactiewoningen naar woningen » De bestaande recreatiewoningen (69) worden omgezet naar reguliere woningen. » Aanvullend worden 3 recreatiewoningen op het adres Park Zwartven 41,42 en 43 verbouwd naar 1 woning behorende tot het gebied waar de bestaande recreatiewoningen zich bevinden. De te verbouwen woning krijgt het adres Park Zwartven 41. De 2 overige woningen worden elders her­ bouwd als nieuwe vrijstaande woning (zie kopje ‘toevoegen nieuwe vrijstaande woningen’). » In totaal worden er 72 reactiewoningen omgezet naar 70 reguliere woningen. Toevoegen nieuwe vrijstaande woningen » Er worden maximaal 11 vrijstaande woningen toegevoegd. » In het zuidoosten is op het adres Eendengoor 2 sprake van een beheerderswoning. Deze zal ge­ sloopt worden en vervangen door 1 nieuwe (burger)woning, die elders als nieuwe vrijstaande wo­ ning op het park wordt teruggebouwd. » De twee woningen Park Zwartven 42 en 43 worden vervangen door 2 nieuwe vrijstaande wonin­ gen. » De chaletwoning met het adres Park Zwartven 44 wordt gesloopt en vervangen door 1 nieuwe vrij­ staande woning. » Totaal toe te voegen vrijstaande woningen en te vervangen woningen komt daarmee op 15. Toevoegen nieuwe bijzondere woonvormen (via afwijkingsbevoegdheid) » Er worden maximaal 15 wooneenheden in de vorm van een bijzondere woonvorm toegevoegd.

Omzetten bestaande beheerderswoning naar burgerwoning » In het zuidoosten is op het adres Eendengoor 1b sprake van een beheerderswoning. Deze krijgt een reguliere woonbestemming. Ontwikkelen nieuwe natuur » Circa 750Zo van het terrein wordt omgezet naar natuur. Het aantal woningen met een uniek adres conform BAG register blijft hiermee dan ook gelijk aan het huidige aantal (buiten de toevoegingen van de 15 bijzondere woonvormen en 11 vrijstaande wonin­ gen). Om het plan mogelijk te maken moet afgeweken worden van het huidige bestemmingsplan. Voorlig­ gend bestemmingsplan biedt de planologische grondslag voor de ontwikkeling van Park Zwartven. Op deze manier zal de ontwikkeling juridisch-planologisch verankerd worden. Het buitengebied van Reusel de Mierden is opgenomen in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis­ en Herstelwet. Wanneer een gebied is opgenomen is het mogelijk om te experimenteren met een bre­ dere reikwijdte van het bestemmingsplan. Daarmee krijgt een bestemmingsplan het karakter van een omgevingsplan. Zo kan worden geëxperimenteerd op de in de toekomstige Omgevingswet beoogde verbreding van het bestemmingsplan tot een omgevingsplan. Zolang de Omgevingswet niet is vastge­ steld en in werking is getreden, geldt een experimenteel omgevingsplan als een buitenwettelijk en vormvrij plan. Met artikel 7c wordt aan deze plannen een wettelijke grondslag gegeven.

In aanvulling op de Wro kunnen nadere regels gesteld worden voor het bereiken en in stand houden van een vei­ lige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit.

Hoofdstuk 1

5

mo

1.2 Plangebied Het plangebied ligt aan de Eendengoor 1A in het buitengebied ten zuidwesten van de kern Hooge Mierde en ten westen van de kern Reusel, tegen de Belgische grens. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van ruim 40 hectare. Luchtfoto’s met de ligging en de grenzen van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.1.

Hoofdstuk 1

6

mo

Hooge Mierde

O Reusel

Figuur 1.1: Ligging en (indicatieve) begrenzing plangebied

Hoofdstuk 1

7

mo

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor onderhavig plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’, zoals vastgesteld door de gemeente Reusel-De Mierden op 22 september 2009, in combinatie met het bestemmingsplan ‘Bui­ tengebied 2009, herziening fase 1A’ (vastgesteld op 9 juli 2023) het geldende planologisch-juridisch kader. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Recreatie-4’ en ‘Wa­ ter’. Tevens zijn de aanduidingen ‘recreatiewoningen (rw)’; ‘kamperen (ka)’ en ‘centrale voorzieningen (cv)’ opgenomen. Binnen de bestemming ‘Recreatie-4’ is (bedrijfsmatige) verblijfsrecreatie mogelijk met de daarbij behorende (centrale) voorzieningen en bedrijfswoningen. Voor het gehele plangebied gelden de gebiedsaanduidingen ‘Extensiveringsgebied’ en ‘Regionale na­ tuur- en landschapseenheid’. Gedeeltelijk is in het zuidoosten van het plangebied opgenomen de dubbelbestemming ‘Archeologische verwachtingswaarde’. Ook zijn er in het zuidoosten van het plange­ bied verschillende vlakken opgenomen met de gebiedsaanduiding ‘Ecologische hoofdstructuur’. Een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. »* V

X-Ķ'T 4 4

4 4 4

4 *

Figuur 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 1

8

mo

Tevens is het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’ op 3 juli 2023 als ontwerp ter inzage gegaan. Ook binnen dit ontwerpbestemmingsplan zijn de bestemmingen ‘Recreatie-4’ en ‘Water’ opgenomen. Daarnaast is gedeeltelijk de bestemming ‘Bos’ opgenomen. Ter plaatse van NNB is de dubbelbestemming ‘Waarde - Attentiegebied waterhuishouding’ en de gebiedsaanduiding ‘ove­ rige zone - Natuur Netwerk Brabant’ opgenomen. Ook is voor gedeelten van het plangebied de dub­ belbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ opgenomen. Een uitsnede van dit ontwerpbestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3: Uitsnede ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

In dit ontwerp is op de verbeelding ook de aanduiding ‘ruimte voor gebiedsontwikkeling’ opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het beleid gericht op het bieden van ruimte aan niet belastende ‘rode’ functies onder harde voorwaarden, waaronder tegelijkertijd aanleg van bos en/of natuur en een goede, landschappelijke inpassing. Dit bestemmingsplan is nog niet vastgesteld en niet vigerend. Maar deze aanduiding laat zien dat de gemeente Reusel-De Mierden open staat voor gebiedsontwikkeling ter plaatse de planlocatie.

Hoofdstuk 1

9

mo

De gewenste herontwikkeling past niet binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplan. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken, dient er derhalve een nieuw bestemmingsplan te worden opge­ steld. Om het plan juridisch-planologisch mogelijk te maken is daarom onderhavig bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaar­ heid aan de orde.

Hoofdstuk 1

10

mo

2.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hier­ aan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

2.1

Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2024, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld, welke op 11 september 2020 naar de Tweede Kamer gestuurd is. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opga­ ven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aan­ pak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende priori­ teiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: » ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; » duurzaam economisch groeipotentieel; » sterke en gezonde steden en regio’s; » toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleids­ keuzes. Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn: » Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. » Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. » Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leef­ omgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. Doorwerking plangebied

De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen. Hierdoor kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Het onderhavige plan omvat geen ontwikkelingen die in strijd zijn met de nationale belangen en waar de NOVI op van invloed is.

Hoofdstuk 2

11

mo

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestem­ mingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In de NOVI wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Doorwerking plangebied

De voorgenomen ontwikkeling speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen relatie met het ruimtelijkeordeningsbeleid op nationaal niveau. Zoals al in voorgaande paragraaf bij de NOVI is aangegeven, is er geen sprake van nationale belangen in het plangebied. Het Barro bevat daarom ook geen kader­ stellende uitspraken voor het plangebied. 2.1.3 Landelijke Actieagenda Vakantieparken 2021 - 2022 In 2018 is de Landelijke Actieagenda Vakantieparken mede door provincie Noord-Brabant onderte­ kend. Hiermee is een stevig fundament gelegd voor de integrale aanpak van vakantieparken. In de daaropvolgende actieagenda 2021-2022 wordt voortgebouwd op eerder behaalde successen en les­ sen uit de vorige actieagenda. Ook in de uitvoering van deze actieagenda heeft provincie Noord-Bra­ bant een actief aandeel en is actiehouder van de volgende acties: » 6 pilotgemeenten aanpak vitale vakantieparken 'Één park één plan'; » opstellen dilemmakaarten bestuurlijke integriteit, om de weerbaarheid van het lokaal bestuur te versterken en de kennis en ervaring over dilemma's te delen; » versterken intergemeentelijke informatie-uitwisseling, om de informatiepositie van gemeenten te versterken en te voorkomen dat malafide investeerders/ondernemers in andere gemeenten wel aan de slag kunnen.

Daarnaast levert de provincie een actieve bijdrage aan de volgende acties: » Bevorderen Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG). Provincie informeert en enthousi­ asmeert gemeenten door het delen van ervaringen en kennis, met als doel het versnellen van de BAG registratie op vakantieparken door gemeenten. » Het rijk ondersteunt provincies met data-analyse om beter zicht te krijgen in de ondermijningsproblematiek. Hiervoor wordt onder meer CBS-data gebruikt. Doel is om een compleet landelijk beeld te krijgen. Doorwerking plangebied

Reusel-De Mierden is één van de specifiek aangewezen pilotgemeenten, waarbij het park Zwartven ook is opgenomen in de Actieagenda 2021-2022. Voor recreatiepark Zwartven is uiteindelijk de con­ clusie getrokken dat recreatie op deze plek niet meer mogelijk is. Diverse opties zijn onderzocht voor het park waarbij er een combinatie komt van natuur en (bijzonder) wonen in de natuur. Het voorlig­ gende plan betreft een uitwerking van de ontwikkelrichting zoals deze in de Actieagenda is opgeno­ men en is daarmee in lijn met de landelijke aanpak.

Hoofdstuk 2

12

mo

2.1.4 Kamerbrief over vervolgaanpak vakantieparken Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge heeft een langjarige aanpak voor vakantieparken aangekondigd. Het transformeren van vakantieparken naar woonwijken is onder­ deel van deze aanpak. Hiermee wordt een vervolg gegeven aan de Actie-agenda Vakantieparken, die loopt sinds 2018, zie paragraaf 2.1.3. Bovendien wordt de samenwerking met andere ministeries, me­ deoverheden, de samenwerkende vakantieparken en maatschappelijke partijen voorgezet. In de aanpak is aangegeven dat het transformeren van vakantieparken naar woonwijken uitkomst kan bieden voor parken die geen economisch perspectief meer hebben en door gemeenten gezien wor­ den als welkome aanvulling op de bestaande woningvoorraad. Op sommige parken verblijven mensen nu al permanent en wordt dit door gemeenten, vaak langdurig, gedoogd. Het legaliseren van perma­ nente bewoning levert een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in Nederland. Huidige be­ woners krijgen hierdoor zekerheid over hun woonsituatie. Soms laten zij een ‘eerste woning’ achter, wanneer zij permanent in hun recreatiewoning kunnen wonen. Ook kunnen kwetsbare personen op parken beter zorg en ondersteuning krijgen die nodig is. Op dit moment hebben de provincies onge­ veer 60 vakantieparken in kaart gebracht waar transformatie naar wonen kansrijk is.

De verwachting is dat dit aantal nog stijgt wanneer het zicht op parken toeneemt. Doorwerking plangebied

Zoals in de landelijke aanpak is beschreven is de continuering van het gebruik als vakantie niet meer opportuun, waardoor er een andere bestemming moet worden gezocht voor deze parken. Gezien de krapte op de woningmarkt is transformatie naar wonen een aantrekkelijke optie; dit is echter altijd maatwerk. Voor niet-vitale parken zoals Zwartven is de transformatie naar wonen de meest logische en haalbare bestemming. Voor Zwartven geldt ook dat het hierbij gaat om het (deels) legaliseren van situaties waar nu al permanent gewoond wordt. Daarnaast wordt er een woningbouwprogramma toe­ gevoegd wat een bijdrage kan leveren voor de krappe woningmarkt in de brede regio. Het voorlig­ gende plan zorgt voor een invulling van de landelijke aanpak en visie op transformatie van recreatie­ parken naar wonen. 2.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstede­ lijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvul­ dige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De lad­ der is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzienin­ gen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder terugge­ bracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stede­ lijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan 1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 2

13

mo

die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied

In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Besluit ruimtelijke ordening ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Voor woningen geldt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een ste­ delijke ontwikkeling. Het initiatief om netto maximaal 98 woningen (waarvan 75 bestaande recreatiedan wel beheerderswoningen betreft) kan om die reden worden gekwalificeerd als een ‘nieuwe stede­ lijke ontwikkeling’. Hierbij wordt opgemerkt dat het plangebied nu reeds een recreatieve bestemming heeft en in gebruik is als recreatiepark, wat qua gebruik, functie en effecten op de omgeving vergelijk­ baar is met een woonfunctie. In de huidige situatie is er deels al sprake van permanente bewoning, daarbij heeft er langdurig huisvesting van arbeidsmigranten plaatsgevonden op het park. Feitelijk ge­ zien is er in de huidige situatie reeds sprake van permanent wonen.

Door de omzetting van het recre­ atiepark zullen de recreatiewoningen worden omgezet naar reguliere woningen en worden er nieuwe woningen toegestaan. Het recreatieve gebruik zal in de nieuwe situatie komen te vervallen. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een be­ hoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gede­ finieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In het behoefteonderzoek gaat het om gemeente Reusel-De Mierden als primair verzorgingsgebied en om de regio Zuidoost Brabant (ook wel Metropoolregio Eindhoven genoemd) als secundair verzorgingsgebied. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige Ladder voor duurzame ver­ stedelijking is opgenomen als bijlage 1 van deze plantoelichting. Kwantitatieve behoefte Geconcludeerd kan worden dat het initiatief ‘Zwartven’ in de gemeente Reusel-De Mierden voorziet in een kwantitatieve behoefte: » Er is in de gemeente een behoefte van 845 woningen tot 2040 6.050 woningen in 2040. Ook in de regio Zuidoost-Brabant is sprake van een aanzienlijke groei in de woningbehoefte van 61.015 ex­ tra woningen tot 2040.

» In gemeente Reusel-De Mierden omvat het woningbouwprogramma ruim 750 woningen, waarvan circa 300 woningen met een harde plancapaciteit. Waarvan naar verwachting niet alle woningen uiteindelijk zullen worden gerealiseerd (planvertraging, uitval, etc.) en kan niet voorzien in de be­ hoefte tot 2040. Dit betekent dat met de toevoeging van per saldo 98 woningen het initiatief op ge­ meentelijk niveau voorziet in een kwantitatieve behoefte. » Op regionaal niveau kan worden gesteld dat de harde plancapaciteit ook niet kan voorzien in de woningbehoefte. De harde plancapaciteit van 47.965 woningen kan bij lange na niet voorzien in de behoefte en er is sprake van een restbehoefte van 32.210 woningen (behoefte tot 2040 minus

Hoofdstuk 2

14

mo

»

gerealiseerde woningen minus harde plancapaciteit). Dit betekent dat met de toevoeging van per saldo 98 woningen, het initiatief op regionaal niveau voorziet in een kwantitatieve behoefte. Er is met name op korte tot middellange termijn behoefte aan extra woningen. Daarna vlakt de be­ hoefte af. Onderhavig planinitiatief bestaat voor ca. 75Zo uit de herontwikkeling van bestaande be­ bouwing. De woningen worden bovendien in de huidige situatie (deels) ook al bewoond. Daarmee voorziet het initiatief op korte termijn in een behoefte zonder de toevoeging van veel nieuwbouw. In het kader van duurzaam ruimtegebruik is dit een gewenste ontwikkeling.

Kwalitatieve behoefte Geconcludeerd kan worden dat het initiatief ‘Zwartven’ in de gemeente Reusel-De Mierden voorziet in een kwalitatieve behoefte: » In de provincie Noord-Brabant heeft circa 35Zo van de recreatieparken weinig kwaliteit en toe­ komstperspectief. Het recreatiepark Zwartven is hier één van. Deze parken vormen een bedrei­ ging voor het bredere toeristische product van de provincie. Daarnaast vindt er regelmatig onei­ genlijk gebruik plaats van de parken. Vanuit de provincie is er daardoor behoefte aan herbestem­ ming van deze parken. Onderhavig planinitiatief voorziet in deze behoefte. » In de huidige situatie is meer dan driekwart van de woningvoorraad in gemeente Reusel-De Mier­ den koopwoningen. Het overgrote deel van de woningen zijn vrijstaande en 2-onder-1 kap wonin­ gen in de prijsklasse C195.000 - 335.000. In de toekomst zal het aandeel ouderen ^75 jaar) in gemeente Reusel-De Mierden stijgen. Het aandeel inwoners onder de 55 jaar zal nagenoeg gelijk blijven. Hieruit kan worden afgeleid dat, ondanks de stijging van het aantal ouderen, er een be­ hoefte blijft aan eengezinswoningen in de toekomst. » In het behoefteonderzoek is naar voren gekomen dat er een behoefte is aan meer eengezinswo­ ningen. Het initiatief voorziet in een behoefte naar eengezinswoningen.

De 72 recreatiewoningen die een herbestemming krijgen tot reguliere woningen, staan er in de huidige situatie al. Als ge­ volg hiervan hebben deze een vaste afmeting (tussen de ca. 150 - 200 m2 BVO). Er wordt uitge­ gaan van een verkoopprijs van ca. C3.500,- per m2, waarmee de woningen in het dure segment komen te vallen. Gezien de stijging van de woningwaarde sinds het behoefteonderzoek in 2018, kan worden verondersteld dat deze woningen voorzien in een kwalitatieve behoefte. Het volledig voorzien in de behoefte zoals geschetst in de Kempische Visie op Wonen is niet realistisch gezien de huidige markt. » In het behoefteonderzoek werd ook geconstateerd dat er een behoefte is aan meer woningen in het goedkope segment. Van de nieuw te realiseren woningen (dus niet de transformatie van de bestaande recreatiewoningen), krijgt 570Z0 een bijzondere woonvorm en zullen in het sociale seg­ ment worden gerealiseerd. Hiermee wordt meer dan de gemeentelijke norm van 40Z sociale huur behaald en voorziet het initiatief in een kwalitatieve behoefte. Gesitueerd binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd.

Als bestaand stedelijk gebied wordt aange­ merkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverle­ ning, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal cultu­ rele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Rust op gronden een niet-agrarische bestem­ ming (niet alleen 'rode' stedelijke functies maar bijvoorbeeld ook functies voor sport, recreatie of stede­ lijk groen) dan is er sprake van bestaand stedelijk gebied ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing.

Hoofdstuk 2

15

mo

»

»

»

»

Hoewel de locatie volgens de provinciale Omgevingsverordening niet binnen het stedelijk gebied gelegen is (de locatie wordt aangeduid als ‘landelijk gebied’), kan toch gesteld worden dat sprake is van ‘bestaand stedelijk gebied’, als bedoeld in art. 1.1.1. van het Bro. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: ‘Recreatie - 4’. Op basis van het vige­ rende bestemmingsplan is (bedrijfsmatige) verblijfsrecreatie mogelijk met de daarbij behorende (centrale) voorzieningen en bedrijfswoningen. Dit betekent dat het plangebied in de huidige situa­ tie een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving zijn geen stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de enkelbestemmingen ‘Bos’, ‘Natuur’ en ‘Agrarisch met waarden’ vigerend. In de iets bredere omgeving zijn daarnaast de enkelbestemmingen ‘Bedrijf’ en ‘Wonen’ gesitueerd. Hoewel de planlocatie slechts beperkt omringd wordt door bestaande stedelijke functies, heeft de planlocatie officieel een bestaande stedelijke functie. Gelet op deze huidige stedelijke functie, de bebouwing in de omgeving van het plangebied en de kans om een vervallen recreatieterrein te herbestemmen, wordt geconcludeerd dat er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

Dit sluit aan bij de specifieke ambitie van de gemeente Reusel-De Mierden om de planlocatie te moderniseren, zoals gesteld in de Omgevingsvisie Reusel-De Mierden 2018. Ook in het ontwerp van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’ (30 juni 2023) staat de initiatieflocatie aangeduid als ‘ruimte voor gebiedsontwikkeling’. Ter plaatse van deze aanduiding is het beleid gericht op het bieden van ruimte aan niet belastende ‘rode’ functies onder harde voorwaarden, waaronder tege­ lijkertijd aanleg van bos en/of natuur en een goede, landschappelijke inpassing. Het initiatief vormt circa 750Zo van het terrein om naar een natuurbestemming. Dit bestemmingsplan is nog niet vast­ gesteld en niet vigerend. Maar deze aanduiding laat zien dat de gemeente Reusel-De Mierden open staat voor gebiedsontwikkeling ter plaatse de planlocatie.

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formu­ leert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provin­ cie wil daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van pro­ gramma’s. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikke­ ling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaatproof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurrerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvul­ dig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses.

Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma’s) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

Hoofdstuk 2

16

mo

Doorwerking plangebied

De beoogde ontwikkeling betreft voornamelijk een herontwikkeling van een bestaand recreatiepark. In 2018 is er een landelijk actieplan tegen de verloedering van vakantieparken vastgesteld. Dit actieplan moet ervoor zorgen dat vakantieparken weer worden gebruikt waarvoor deze bedoeld zijn: vakantie vieren. Het plan voldoet aan de provinciale omgevingsvisie van zorgvuldig ruimtegebruik, gezien het een her­ structurering van een bestaand recreatiepark naar een ecologisch woondorp betreft en er dus geen sprake is van nieuw ruimtegebruik. De ontwikkeling heeft geen grote invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leef­ omgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspec­ ten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconclu­ deerd worden dat deze omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. Nadere regels van de provincie Noord-Brabant voor ruimtelijke projecten zijn opgenomen in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op deze verordening.

2.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld, deze is in april 2022 geactuali­ seerd en in augustus 2023 voor de laatste keer geconsolideerd. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De Interim Om­ gevingsverordening betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Dit betekent dat de regels betrekking hebben op milieu, na­ tuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De Interim Omgevingsverordening is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de op handen zijnde Omgevingswet moet worden vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld vanuit een doelgroepenbenadering. Dit is ook het sys­ teem dat de Omgevingswet, en de daaronder liggende wetgeving, hanteert. Dit betekent dat de regels in de Interim Omgevingsverordening zijn gegroepeerd in hoofdstukken waarbij de doelgroep van de regel, de zogenaamde normadressaat, leidend is. Binnen een hoofdstuk is een verdeling gemaakt naar relevante beleidsthema’s waarbij per hoofdstuk zoveel mogelijk eenzelfde volgorde is gekozen. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is met name hoofdstuk 3 van belang.

Hierin zijn namelijk de instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen bij de uitvoering van hun bevoegdheden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2 van de Interim Omgevingsverordening. Voor het overige dient getoetst te worden aan de regels die van toepassing zijn op het werkingsgebied waar een plangebied in is gelegen. Doorwerking plangebied

Het plangebied is gelegen in het werkingsgebied ‘landelijk gebied’ en ‘groenblauwe mantel’, zie figuur 2.1. Daarnaast ligt het plangebied binnen de gebiedsaanduidingen: (gedeeltelijk) ‘attentiezone stiltegebied’ en ‘verbod uitbreiding veehouderij’ en ‘stalderingsgebied’. De bepalingen uit de aanduidingen

Hoofdstuk 2

17

mo

‘verbod uitbreiding veehouderij’ en ‘stalderingsgebieď zijn niet van toepassing, aangezien er geen ont­ wikkelingen plaatsvinden die te maken hebben met veehouderijen of hokdierhouderijen. Gedeeltelijk ligt het plangebied ook binnen het Natuur Netwerk Brabant (zie figuur 2.1).

Figuur 2.1 Uitsnede Interim Omgevingsverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Links: Landelijk gebied met groenblauwe mantel Rechts: NNB en Attentiezone Stiltegebied

Achtergrondinformatie Vanuit het Rijk, Provincie en gemeenten is een enorme bereidwilligheid om recreatieparken kansen te bieden om te vitaliseren. Naar aanleiding van de Bestuursopdracht ‘Ondertussen in het buitengebied’ heeft de provincie Noord-Brabant onderzoek laten doen naar de vitaliteit van de Brabantse recreatie­ parken om meer inzicht in de stand van de zaken van de Brabantse recreatieparken te krijgen. De vitaliteitscan verblijfsrecreatie Noord-Brabant (ZKA) geeft aan dat zo’n 340Zo van de recreatieparken on­ der druk staat en weinig perspectief hebben. Vanuit de landelijke actieagenda zijn er (extra) middelen beschikbaar gesteld door het ministerie van BZK voor zowel 6 pilotgemeenten, waarvan Reusel De Mierden er één is, als voor de provincie. Elke vitaliseringsopgave kent zijn eigen problematiek en kansen. Voor elk park is er dan ook een andere oplossingsrichting nodig en uitgewerkt om weer tot een vitale plek met een gebiedspassende functie te komen door de diversiteit. Ruimte voor transformatie naar een andere bestemming zoals wonen is hierbij niet ondenkbaar, maar er moet wel duidelijk rekening gehouden worden met draagvlak, natuur­ lijke inpassing, leefbaarheid en maatschappelijke relevantie.

Op basis van de relevante artikelen van de IOV voor het werkingsgebied ‘landelijk gebied’ is de voor­ gestane ontwikkelingsrichting voor Zwartven met een transformatie naar natuur met (deels bijzonder vormen van) wonen niet direct toegestaan. Het beleid in het landelijk gebied is erop gericht dat alleen bestaande woningen zijn toegestaan. Het toevoegen van permanente woningen in het buitengebied van provincie Noord-Brabant is hierbij niet zondermeer toegestaan. Voor het vakantiepark Zwartven zijn haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd om te bekijken of van dit park weer opnieuw een vitaal vakantiepark gecreëerd kan worden. In de hoop dat te kunnen bereiken, heeft de gemeente het toegestaan om huisvesting van tijdelijke werknemers hier te realiseren. Dit is gedaan omdat de recreatieve vraag vrijwel volledig was weggevallen. De hoop was dat hiermee vol-

Hoofdstuk 2

18

mo

doende middelen gegenereerd konden worden om weer een vitaal park te worden. Uit diverse haal­ baarheidsonderzoeken is inmiddels gebleken dat dat niet meer realistisch is. De haalbaarheidsonder­ zoeken vormen de basis waaruit de noodzaak van de gewenste transitie blijkt, zie bijlagen 15 en 16. In bijlage 15 bij deze plantoelichting is het haalbaarheidsonderzoek Vitaliteitsscan Zwartven’ opgeno­ men, hierin is onderzoek gedaan naar de vitaliteit van het vakantiepark Zwartven. De vitaliteit van va­ kantiepark Zwartven is weergegeven volgens het vitaliteitsmodel van Noord-Brabant, zie figuur 2.2. Zwartven scoort matig op de aspecten kwaliteit en perspectief.

Figuur 2.2 Positie Zwartven in Vitaliteitsclusters verblijfsrecreatie Noord-Brabant

Kwaliteit De uitstraling van het park is onverzorgd, gedateerd, en deels niet schoon. De algemene staat van de recreatiewoningen is gemiddeld en van enkele chalets/stacaravans is slecht. Voor een centrale be­ drijfsmatige exploitatie zijn er onvoldoende kwalitatief goede voorzieningen aanwezig. Het park is niet gericht op toerisme. Er is geen website en er zijn dan ook geen scores op online reviewsites. Perspectief Het park ligt toeristisch gezien op een matig aantrekkelijke locatie vanuit regionaal oogpunt gezien. De schaal van het park is groot. Er zijn geen additionele inkomstenbronnen aanwezig. Alternatieve verblijfsvormen (bv. permanent of deeltijd wonen of huisvesting zakelijke gasten) zijn aan­ wezig. Twee derde van de recreatiewoningen wordt door arbeidsmigranten bewoond. Het geven van een andere invulling van de locatie vormt daarmee de volgende logische stap. Bij het Zwartven is sprake van een bestaande ruimtelijke situatie waarbij in behoorlijke mate bebou­ wing aanwezig is en er conform de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan nog substantieel uitbreiding van bebouwing kan plaatsvinden. Er zijn voorzieningen aanwezig in de vorm van infrastruc­ tuur en oorspronkelijk zijn er ca. 480 campingplaatsen. Alle activiteiten in de bestaande ruimtelijke si­ tuatie zijn gericht op de hoofdfunctie ‘verblijven’.

De verblijfsduur en het verblijfsmotief van mensen in het gebied zal door dit plan wijzigen en in plaats van een tijdelijke (enkele dagen tot enkele maanden) verblijfsduur gericht op recreëren, zal er straks sprake zijn van permanent verblijf gericht op ‘wonen’. Uit een inventarisatie van het park, blijkt dat recreatief verblijf steeds minder voorkomt. In de huidige situatie is al sprake van permanent verblijf door mensen op het park in de bestaande recreatiewonin­ gen. Ook wordt het inmiddels voor meerdere jaren toegestaan dat er huisvesting plaatsvindt voor tijde­ lijke werknemers.

Hoofdstuk 2

19

mo

In de huidige situatie is er al sprake van permanente bewoning van recreatiewoningen. Er zijn ca. 6 persoonsgebonden gedoogbeschikkingen op het park, deze mensen mogen dus legaal permanent wonen op het park. Daarnaast wonen er arbeidsmigranten in 43 woningen. Ook zijn er nog ca. 30 campingbewoners en worden er 2 woningen verhuurd als permanente woningen. Herbegrenzing naar Bebouwd gebied Er is in de Omgevingsverordening Noord-Brabant ten opzichte van de Interim omgevingsverordening een nieuw werkingsgebied 'Bebouwd gebied' opgenomen. Het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ is opgenomen voor grote bebouwingsconcentraties in het landelijk gebied, zoals grootschalige bovenre­ gionale recreatievoorzieningen, bedrijvenclusters in het landelijk gebied en clusters met 50 woningen of meer. Gemeenten zijn gevraagd om hiervoor gebieden aan te dragen. Vanuit provinciaal belang is verdichting binnen deze gebieden, met maatwerk, mogelijk. Ontwikkelingen binnen Bebouwd gebied zijn gekoppeld aan het versterken van omgevingskwaliteit en het betrekken van deskundigen op dat gebied, onder wie een provinciaal medewerker.

Doordat sprake is van bijzondere omstandigheden staat de provincie positief ten opzichte van de in dit ruimtelijk plan voorgenomen ontwikkeling: het omzetten van recreatiewoningen naar permanent wo­ nen, het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen alsmede het toevoegen van woningen (11 reguliere woningen en 15 wooneenheden voor bijzondere doelgroepen) en het verplaatsen van recreatiewoningen, in samenhang met de omvorming van circa 750Zo van het areaal recreatiepark aan de natuur. Omdat er in de toekomstige situatie sprake zal zijn van een clustering van ‘stedelijke voor­ zieningen’ in de vorm van wonen in een parkachtige setting, ligt het in de rede het planologische re­ gime hier op af te stemmen. De huidige zonering in werkingsgebieden vanuit de IOV zal dan ook deels aangepast worden om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Hierbij zal het Zwartven, voor wat betreft het naar ‘wonen’ te transformeren gedeelte, aangewezen worden als ‘Bebouwd Ge­ bied’. Per 1 januari 2024 treedt naar verwachting de Omgevingswet inwerking. Daarmee treedt ook de pro­ vinciale Omgevingsverordening in werking. In deze Omgevingsverordening is een nieuw werkingsge­ bied ‘Bebouwd gebied’ opgenomen.

Dit nieuwe werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ kan worden opge­ nomen voor grote bebouwingsconcentraties in het landelijk gebied, zoals grootschalige bovenregio­ nale recreatievoorzieningen, bedrijvenclusters in het landelijk gebied en clusters met 50 woningen of meer. Belangrijke criteria zijn: » past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied; » draagt bij aan het versterken van de omgevingskwaliteit van het gebied, waaronder sloop van be­ bouwing, ontwikkeling van landschapskwaliteit of behoud van cultuurhistorische waarden; » de fysieke tegenprestatie voor versterken van omgevingskwaliteit gelijk is aan RvR; » passende rood-groenverhouding in of om het gebied wordt bereikt en geborgd; » bij een stedelijke ontwikkeling in of aansluitend op Bebouwd gebied rekening houden met Natuur Netwerk Brabant of Aardkundige-, cultuurhistorische- en groenblauwe waarden. Gedeputeerde Staten (GS) is bevoegd om op basis van artikel 5.3 lid 4 IOV de werkingsgebieden aan te passen door grenzen te wijzigen. Hierdoor kan GS ‘bebouwd gebied’ aan een gebied toekennen. In een dergelijk geval geldt de procedure zoals opgenomen in artikel 6.2 Procedure grenswijziging werkingsgebied op verzoek.

Wanneer een gedeelte van het plangebied wordt aangewezen als ‘be­ bouwd gebied’ moet dit gedeelte van het plangebied voldoen aan de verschillende voorwaarden uit de IOV; hier wordt in paragraaf 2.3.3 nader op ingegaan.

Hoofdstuk 2

20

mo

Artikel 3.32 (IOV) Landschappelijke waarden in de groenblauwe mantel Een bestemmingsplan van toepassing op de Groenblauwe mantel: a. strekt tot behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de daarmee samen­ hangende ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden; b. stelt regels ter bescherming van de ecologische, landschappelijke en hydrologische waarden en kenmerken van het gebied; c. borgt dat een ontwikkeling gepaard gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ont­ wikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden. De toelichting bij een bestemmingsplan bevat een beschrijving van de aanwezige ecologische waar­ den en kenmerken en landschappelijke waarden. Bij de beoogde ontwikkeling wordt circa 750Zo van het park ingericht ten behoeve van natuur. Er wordt substantieel nieuwe natuur toegevoegd welke past binnen de natuurdoeltypen die in de omgeving voorkomen. Er worden nieuwe vennen aangelegd, welke tevens kunnen dienen voor de berging van hemelwater. Hiermee draagt de beoogde ontwikkeling bij aan de versterking van de ecologische, land­ schappelijke en hydrologische waarden. Ten behoeve van het beschermen en ontwikkelen van de ecologische waarden en kenmerken en de landschappelijke waarden en kenmerken wordt een land­ schapsplan opgesteld.

Aangezien het plangebied reeds een vakantiepark betreft is het niet de ver­ wachting dat de herontwikkeling van het park tot gemengd woongebied zal leiden tot onevenredig ne­ gatieve effecten op het watersysteem. De IOV stelt regels voor het bestemmingsplan. In paragraaf 4.10 wordt het aspect water en hoe wordt omgegaan met de watersystemen nader beschreven, hier worden op voorhand geen belemmeringen verwacht. Natuur Netwerk Brabant Figuur 2.3 toont de ligging van het Natuur Netwerk Brabant. Een deel van het park is aangewezen als NNB. In het oostelijke puntje van het plangebied, ter plaatse van de rode cursor, is het NNB gedeelte­ lijk gelegen over een particulier perceel met een bestaande woning. De woning is in 1970 gereali­ seerd, bij de realisatie van het vakantiepark. Circa 1.268 m2 aan NNB is binnen het perceel gelegen. Het NNB is ook geheel over de footprint van de hoofdmassa (woning) gelegen. Er is hier momenteel sprake van een foutieve begrenzing van het NNB. Het NNB is beleidsmatig beschermd in de IOV van de provincie Noord-Brabant. Op grond van artikel 3.15 IOV dient in bestemmingsplannen een regeling te zijn opgenomen welke strekken tot het behoud, herstel of de duurzame instandhouding van de ecologische waarden en kenmerken van het NNB. Hiervoor gelden de natuurbeheertypen zoals vastgelegd op de beheertypenkaart en de ambitiekaart van het natuurbeheerplan.

Het beheertype ter plaatse betreft ’’N16.03 Droog bos met productie”.

Hoofdstuk 2

21

mo

Natuur Netwerk Brabant Thema: natuur Gebiedsbegrenzing: exact vwwijring 1

Vwwlkmg* Attentiezone stiltegebied Thema: milieu Gebiedsbegrenzing: exact

Figuur 2.3 Uitsnede kaart natuur en stiltegebied IOV (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Bebouwd gebied, toevoeging: (bestemmingsplan-)procedures Thema: landschap. bouwwerken Gebiedsbegrenzing: exact Verwijzing 1 Vent/ijzing 2

Natuur Netwerk Brabant verwijdering: (bestemmings')planprocedures Thema: natuur Gebiedsbegrenzing: exact Verwijzing l Verwijzing 2

Figuur 2.4 Uitsnede kaart TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant - kaartaanpassingen 2024 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Hoofdstuk 2

22

mo

In de huidige situatie is het perceel in gebruik als tuin van de bedrijfswoning. Het perceel bestaat met name uit gazon. Middels liguster en een hekwerk is de achtertuin afgeschermd van rondom gelegen paden en boselementen. Het perceel bevat in de huidige situatie niet de ecologische waarden en kenmerken die behoren bij het natuurbeheertype ’’N16.03 Droog bos met productie”. De woning stamt uit 1970 en het gebruik van omliggend perceel als tuin is ook al langer aanwezig. De Ecologische Hoofdstructuur, voorloper van het NNB, is pas sinds 1990 in het leven geroepen. De functie van (tenminste een groot deel van het perceel) als woning en bijbehorende tuin is daarmee voorlopend aanwezig geweest aan de aanwijzing als NNB. Gezien het NNB in de huidige situatie geen waarden en kenmerken behorende bij het natuurbeheertype en omdat de al langer aanwezig is dan de aanwijzing als NNB. Kan hier aangenomen worden dat het NNB ter plaatse van de woning foutief begrensd is. Bij de wijziging van de bestemming zou het aan de orde zijn om de begrenzing van het NNB recht te trekken met de feitelijke situatie en daarmee het NNB binnen het betreffende perceel te schrappen. Inmiddels is de verwijdering van het NNB ge­ wijzigd in de Omgevingsverordening, in figuur 2.4 is deze verwijdering van het NNB aangeduid.

Com­ pensatie is hierbij niet aan de orde, aangezien het een foutieve begrenzing betreft en er feitelijk geen wijzigingen plaatsvinden. Daarnaast wordt er met het plan circa 30 hectare aan natuur gecreëerd, waarbij de mogelijkheid bestaat om tot aanwijzing tot NNB over te gaan. Er is een maatwerkbestemming ‘Wonen’ opgenomen voor deze locatie waarbij een bouwvlak van 1.000 m2 is aangewezen voor ‘Wonen’. Hierbinnen mag een hoofdgebouw (vrijstaande woning) en bijgebouwen opgericht worden. De overige gronden behorende bij deze voormalige bedrijfswoning worden herbestemd tot natuur. Attentiezone Stiltegebied (paragraaf 2.4.2) Het plangebied is gedeeltelijk gelegen in een ‘Attentiezone stiltegebied’, zie figuur 2.3. Het stiltegebied ligt in het noorden/noordwesten van het plangebied. Het werkingsgebied ‘Landelijk gebied’ wordt herbegrensd en ter plaatse van de woningbouw wordt het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ opgenomen. Een attentiezone stiltegebied binnen het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ is niet logisch. Met de herbegrenzing zal de attentiezone stiltegebied naar verwachting verdwijnen. Bovendien heeft het plan in de huidige situatie een recreatieve bestemming en is het in gebruik als recreatiepark, waarbij er 1) deels al sprake is van permanente bewoning en 2) er langdurig huisvesting heeft plaatsgevonden van arbeidsmigranten.

De activiteiten zijn qua milieucategorie en- belasting in de bestaande planologische en toekomstige situatie min of meer gelijk aan elkaar. Verzoek tot herbegrenzen werkingsgebieden Gedeputeerde Staten (GS) is bevoegd om op basis van artikel 5.3 lid 4 IOV de werkingsgebieden aan te passen door grenzen te wijzigen. Zoals bovenstaand beschreven en gemotiveerd, voorziet voorlig­ gend plan in een herbergrenzingsverzoek voor de volgende werkingsgebieden: » Natuur Netwerk Brabant; » Bebouwd gebied. In de IOV is bepaald dat de inspraak op de voorgenomen herbegrenzing verloopt via de procedure van het ontwerpbestemmingsplan. De gemeente verwerkt in het kaartmateriaal van het ontwerpplarï gebiedsaanduidingen die inzicht geven in de benodigde wijzigingen. Reacties op de voorgenomen wijziging van de IOV kunnen net als de zienswijzen tegen het ontwerpplan ingediend worden bij de ge meente. Wanneer de gemeente na de terinzagelegging overgaat tot het doen van een aanvraag om1 herbegrenzing worden deze reacties meegestuurd naar Gedeputeerde Staten. Na een oordeel ovei de aanvraag en de reacties nemen Gedeputeerde Staten een besluit over de herbegrenzing. Er is

Hoofdstuk 2

23

mo

door Gedeputeerde Staten een herbegrenzingbesluit genomen. Het deel waar de transformatie van recreatiewoningen naar reguliere woningen en waar de toevoeging van de nieuwe woningen is voor­ zien, is aangeduid als ‘bebouwd gebied’ in de Omgevingsverordening (per 17 september 2024). Dit besluit is verwerkt in het vastgestelde bestemmingsplan, zie figuur 2.4. Figuur 2.5 toont een impressie van de toekomstige inrichting van Zwartven. De rode lijn doorheen het plangebied in figuur 2.5 geeft een voorlopige/indicatieve grens aan tussen het woon- en natuurgedeelte.

2.2.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Daarmee is ook de provinciale Omgevingsveror­ dening in werking getreden. Met deze provinciale Omgevingsverordening verdwijnt het werkingsge­ bied ‘Verstedelijking afweegbaar’. In de Omgevingsverordening is een nieuw werkingsgebied ‘Be­ bouwd gebied’ opgenomen. Dit nieuwe werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ kan worden opgenomen voor grote bebouwingsconcentraties in het landelijk gebied, zoals grootschalige bovenregionale recre­ atievoorzieningen, bedrijvenclusters in het landelijk gebied en clusters met 50 woningen of meer. Be­ langrijke criteria zijn: » past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied; » draagt bij aan het versterken van de omgevingskwaliteit van het gebied, waaronder sloop van be­ bouwing, ontwikkeling van landschapskwaliteit of behoud van cultuurhistorische waarden; » de fysieke tegenprestatie voor versterken van omgevingskwaliteit gelijk is aan RvR; » passende rood-groenverhouding in of om het gebied wordt bereikt en geborgd;

Hoofdstuk 2

24

mo

»

bij een stedelijke ontwikkeling in of aansluitend op Bebouwd gebied rekening houden met Natuur Netwerk Brabant of Aardkundige-, cultuurhistorische- en groenblauwe waarden. Zwartven wordt opgenomen binnen ‘Bebouwd gebied'. Hiervoor is een verzoek ingediend bij Gedepu­ teerde Staten. De gemeente Reusel De Mierden heeft o.a. het Recreatiepark Zwartven aangedragen. Vanuit provinciaal belang is verdichting binnen deze gebieden, met maatwerk, mogelijk. Daarbij moet invulling worden gegeven aan voornoemde criteria. Overigens wordt momenteel nog nagedacht over maatwerk met betrekking tot de tegenprestatie gelijk aan Ruimte-voor-Ruimte (bij vakantieparken). Het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ is nieuw in de Omgevingsverordening. Dit zijn gebieden die in het Landelijk gebied liggen en waar al een grote hoeveelheid bebouwing aanwezig is. ‘Bebouwd ge­ bied’ is een specifiek werkingsgebied dat samen kan gaan met andere werkingsgebieden, zoals het Natuur Netwerk Brabant of andere gebieden met een waarde-aanduiding. Bij het mogelijk maken van ontwikkelingen binnen ‘Bebouwd gebied’ geldt uiteraard dat rekening gehouden wordt met de aanwe­ zige waarden. Het is mogelijk dat het werkingsgebied ‘Bebouwd gebied’ op basis van een concrete ontwikkeling op een gebied wordt gelegd. Hiervoor is dan een wijziging van de omgevingsverordening nodig.

Het is gewenst dat voorafgaand aan een verzoek overleg plaatsvindt met medewerkers van de provincie. Voor het opnemen als Bebouwd gebied gelden een aantal uitgangspunten: » Het gaat om een groot aaneengesloten cluster van bebouwing met overwegend stedelijke func­ ties. » In beginsel is geen stedelijke ontwikkeling voorzien in of aansluitend op het gebied. » Er is sprake van een menging van functies waardoor een aanduiding Stedelijk gebied geen recht doet aan de situatie of belemmerend werkt voor de ontwikkeling van de aanwezige functies. Met de beoogde ontwikkeling is er sprake van een groot aaneengesloten cluster met in totaal 101 per­ manente woningen (waaronder de bestaande woning die momenteel binnen NNB ligt). Er is geen ste­ delijke ontwikkeling voorzien aansluitend op het plangebied. Er wordt een ecologisch woonpark gecreeerd en circa 750Zo van het bestaande recreatiepark wordt herbestemd naar natuur.

Artikel 5.57 (Omgevingsverordening) Maatwerk In Bebouwd gebied Een plan van toepassing op Bebouwd gebied kan een nieuwe gebruiks- of bouwactiviteit toedelen als: a) dit past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 5.12, en de omliggende functies; b) dat aantoonbaar bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit van het gebied, waaron­ der sloop van bebouwing, ontwikkeling van landschapskwaliteit of behoud van cultuurhistorische waarden; c) de fysieke tegenprestatie gericht op het versterken van omgevingskwaliteit bij de toedeling van een nieuwe woonfunctie qua omvang gelijk is aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; d) met de ontwikkeling een passende rood-groenverhouding in of om het gebied wordt bereikt en ge­ borgd; e) bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwali­ teit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is; f) bij een stedelijke ontwikkeling in of aansluitend op Bebouwd gebied toepassing wordt gegeven aan artikel 5.56; en g) voor zover van toepassing is voldaan aan de bepalingen uit paragraaf 5.2.5 Natuur Netwerk Bra­ bant of paragraaf 5.2.6 Aardkundige-, cultuurhistorische- en groenblauwe waarden.

Hoofdstuk 2

25

mo

Artikel 5.56 (Omgevingsverordening) Afwijkende regels stedelijke ontwikkeling In afwijking van artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, aanhef, kan een omgevings­ plan voorzien in een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen, binnen Landelijk gebied als: a) binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschik­ baar is; b) transformatie van cultuurhistorisch waardevol of ander geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c) dit past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 5.12; d) de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 7.2 Regionaal samenwer­ ken; e) de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting is afgestemd op de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving, waaronder de met deze verordening te bescher­ men en te ontwikkelen waarden; en f) de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met een duurzame afron­ ding van het Stedelijk gebied. De ontwikkeling draagt bij aan het versterken van de omgevingskwaliteit. In paragraaf 3.3 wordt nader ingegaan op de kwaliteitsverbetering die met de beoogde ontwikkeling wordt bereikt. De noodzakelijke kwaliteitsverbetering die met dit plan wordt beoogd bestaat uit de ontwikkeling van natuur.