23.13179 Ontwerpbestemmingsplan "Stedelijk gebied, herziening Ekkershof Reusel" Toelichting
Tekst van het document
Ontwerpbestemmingsplan Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel Gemeente Reusel-De Mierden
Ontwerpbestemmingsplan Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel Gemeente Reusel-De Mierden
Toelichting Bijlagen Regels Verbeelding
Datum: Mei 2023 Projectgegevens: TOE02-SNL043-01C REG02- SNL043-01C TEK02- SNL043-01C Identificatienummer: NL.IMRO.1667.BPRekker1026-ONTW
Tweede Donk 8 5233 HR 's‐Hertogenbosch T. 06.49027136 E. tomsbr@urbitom.nl
Toelichting
UrbiTom
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
UrbiTom
Gemeente Reusel-De Mierden
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Inhoud 1
2
3
4
Inleiding
1
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
1 1 1 2 2
Bestaande situatie
3
2.1 2.2
3 4
6
7
Ruimtelijke aspecten Functionele aspecten
Planbeschrijving
7
3.1 3.2
7 9
Ruimtelijk Functioneel
Beleid 4.1 4.2 4.3 4.4
5
Aanleiding Situering plangebied Geldend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer
11 Nationaal beleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Conclusie
11 13 16 21
Milieuhygiënische en planologische aspecten
23
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15
23 24 25 26 32 33 35 37 39 40 41 43 44 45 46
Bodem Archeologie Cultuurhistorie Water Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Flora en fauna Stikstofdepositie Hinderlijke bedrijvigheid Gezondheid Geurhinder Spuitzones Milieueffectrapportage en vormvrije m.e.r.-beoordeling Kabels en leidingen
Uitvoerbaarheid
47
6.1 6.2
47 47
Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De bestemmingen
49
7.1 7.2
49 49
Het juridische plan Beschrijving van de bestemmingen
UrbiTom
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Bijlagen 1. Verkennend bodemonderzoek Kruisstraat Reusel, Lankelma Geotechniek, 17 maart 2022. 2. Reusel, Kruisstraat 59. Sporen uit de bronstijd en de ijzertijd en een nederzetting uit de Romeinse tijd, BAAC rapport A-08.0301, augustus 2011. 3. Rapportage Quickscanonderzoek Ecologische Waarden Kruisstraat (ong., te Reusel), Ecolybrium, 10 maart 2022. 4. Voortoets stikstofdepositie – Plangebied achter Kruisstraat 59 – 5541 RE – Reusel, Van Empel Milieuadvies, 23 november 2022. 5. Verslag Omgevingsdialoog, Van Steensel Consultants, 2 juni 2022. 6. Beeldkwaliteitplan, UrbiTom, 25 juli 2022. 7. Besluit Milieueffectrapportage (vormvrije mer-beoordeling), Kempengemeenten, 31 mei 2022.
REUSEL
Plangebied Ligging en begrenzing plangebied (Bron: Google Maps 2022 en www.kadastralekaart.com)
UrbiTom
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
Gemeente Reusel-De Mierden
Achter de Kruisstraat 59 te Reusel ligt een binnengebied, dat via dit perceel toegankelijk is. Het gebied zal worden bestemd voor de bouw van 14 patiowoningen. De gemeente heeft in haar principebesluit van 21 december 2021 besloten om medewerking te verlenen aan het schetsvoorstel, zoals dat is opgenomen in voorliggend bestemmingsplan onder voorwaarde dat: a. De initiatiefnemer een financiële afdracht doet aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw; b. Loting het leidende principe is bij de verkoop van de woningen; c. de initiatiefnemer zorg draagt voor een beeldkwaliteitsplan; d. de initiatiefnemer voldoet aan de groennorm van 75 m2 groen per woning; e. De initiatiefnemer zelf verantwoordelijk is voor de planologische procedure en hiervoor een ruimtelijke onderbouwing laat opstellen en aanlevert, waarin hij aantoont dat het plan voorziet in een goede ruimtelijke ordening en het plan vanuit milieuhygiënisch oogpunt mogelijk is. f. De initiatiefnemer in het kader van het wettelijk kostenverhaal voorafgaand aan het ter inzage leggen van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst met de gemeente sluit; g. De initiatiefnemer een omgevingsdialoog voert. De nieuwe woningen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk Gebied 2018’. Daarom is voorliggende bestemmingsplanherziening opgesteld.
1.2
Situering plangebied Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend gemeente Reusel sectie C, nummers 3433, 4405, 4853, 4855 en 4852 gedeeltelijk met een gezamenlijke oppervlakte van circa 4.270 m2.
1.3
Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied 2018’ (NL.IMRO.1667.BPGsted5010-VAST). Dit bestemmingsplan is op 18 december 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Voor het plangebied gelden de enkelbestemmingen ‘Wonen’, ‘Tuin’ en ‘Groen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4.2’. Achter de, op de verbeelding aangegeven, gevelrooilijn is bebouwing mogelijk met een maximale goothoogte van 4,5 m en een maximale bouwhoogte van 8,5 m. Op een groot deel van het gebied rust een wijzigingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders om de geldende bestemmingen onder voorwaarden te wijzigen in de bestemming wonen.
UrbiTom
1
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Omdat een deel van het plangebied niet binnen deze wijzigingsbevoegdheid valt en omdat daar parkeren is voorzien, is besloten om geen wijzigingsplan, maar een bestemmingsplan op te stellen als juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkeling van de woningbouwlocatie.
Fragment uit geldend bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied 2018’ met daarin blauwomlijnd aangegeven de begrenzing van het plangebied.
1.4
Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit 3 onderdelen; te weten: Verbeelding. Op deze kaart is aangegeven welke bestemmingen het plangebied krijgt en aangeduid, waar de woningen gebouwd kunnen worden. Ook zijn hier de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Regels. In de regels zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen van de op de verbeelding aangegeven bestemming. Toelichting. In dit deel is het plan beschreven, gemotiveerd en verantwoord. Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan wordt gevormd door de verbeelding samen met de regels. Het voorliggende deel is de toelichting.
1.5
Leeswijzer Na deze inleiding volgt een hoofdstuk waarin de huidige situatie beschreven staat. In hoofdstuk 3 wordt de planbeschrijving gegeven. In hoofdstuk 4 wordt het initiatief getoetst aan relevant gemeentelijk en provinciaal beleid. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de milieuhygiënische en planologische aspecten met betrekking tot de ontwikkeling. In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Ten slotte wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de juridische aspecten van het bestemmingsplan.
UrbiTom
2
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
2
Gemeente Reusel-De Mierden
Bestaande situatie Om aan te tonen dat de nieuwe situatie goed past in de huidige ruimtelijke structuur is het van belang de huidige situatie te beschrijven. In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie beschreven, onderverdeeld in ruimtelijke aspecten en functionele aspecten.
2.1
Ruimtelijke aspecten De Kruisstraat is een oude landbouwweg, die pas in de jaren ’50 van de vorige eeuw bebouwd begon te raken. De straat ligt min of meer in het verlengde van de Kerkstraat en de Mierdseweg, die vroeger de hoofdweg vormden van Reusel naar het noorden. De Kruisstraat is echter nooit de primaire route naar het zuiden (Postel) geweest. Die route liep via Lensheuvel.
Topografische kaart 1950
Topografische kaart 1970
Topografische kaart 2022
De Kruisstraat is thans een echte woonstraat, die relatief verkeersluw is. De aansluiting van de Kruisstraat op de Wilhelminalaan loopt met een bocht via een pleinruimte waardoor je vanaf de Wilhelminalaan niet rechtstreeks de straat inkijkt. Hierdoor is er ook geen uitnodiging voor verkeer om van deze straat gebruik te maken, hoewel het feitelijk een lange rechte straat is die naar buiten voert. Aan weerszijden van de Kruisstraat zijn vanaf de jaren ’60 van de vorige eeuw dorpsuitbreidingen ontstaan. De dorpsuitbreiding, waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, is in de jaren ’80 ontstaan. De bebouwing aan de Kruisstraat is overwegend vrijstaand, soms halfvrijstaand. In de woonuitbreiding, waar het plangebied in ligt, is dit eveneens het geval op een enkel blokje met duplexwoningen en een boerderij, die is verbouwd tot blokje met aaneengebouwde woningen, na. De woningen in het gebied zijn bijna allemaal (afgezien van het blokje met duplexwoningen) opgetrokken in 1 bouwlaag met kap.
UrbiTom
3
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Plangebied, gezien vanaf de Kruisstraat vanuit zuidwestelijke richting
Plangebied, gezien vanaf de Kruisstraat vanuit zuidwestelijke richting
Het binnenterrein waar de woonontwikkeling geprojecteerd is, gezien vanuit het zuidoosten
2.2
Functionele aspecten Het gebied rond de Kruisstraat is vooral een woongebied. De enige niet-woonfunctie betreft een schildersbedrijf, dat vlak bij het plangebied aan de overzijde van de Kruisstraat gevestigd is.
UrbiTom
4
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Het dorpscentrum van Reusel met een diversiteit aan voorzieningen ligt op korte afstand van het plangebied (ca. 600 m).
De langzaamverkeersverbinding vanaf de Wegekker met het plangebied
UrbiTom
5
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
UrbiTom
6
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
3
Gemeente Reusel-De Mierden
Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt aandacht geschonken aan de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. Het initiatief wordt beschreven, inclusief de inpassing in de directe omgeving.
3.1
Ruimtelijk Het nieuwbouwplan voorziet in 14 levensloopbestendige patiowoningen in het plangebied. Het gaat om een invulling op een binnenterrein tussen bestaande woonpercelen. Het is door de ligging op het binnenterrein een gebied dat afzijdig ligt van de doorgaande straten. Langs deze straten is de bebouwing overwegend opgetrokken met kap. De afzijdige ligging geeft de mogelijkheid om hier te voorzien in een afwijkend woningtype zonder dat dit invloed heeft op het bestaande traditionele beeld van de omliggende straten van woningen met een kap. Door te bouwen met plat dak blijft de bouwhoogte zoveel mogelijk beperkt (inclusief dakopbouw max. 6.5 m, terwijl dat bij woningen in 1 laag met kap al gauw enkele meters hoger is). Hierdoor blijft de invloed op bezonning en privacy van omliggende percelen ook zoveel mogelijk beperkt. Het omsloten binnenterrein maakt uitvoering van de woonontwikkeling in een hof-achtige opzet voor de hand liggend (bouwen rondom een ruimte tegen de achterkanten van de omringende woonpercelen, zodat de achterkanten aan het beeld worden onttrokken). De patiowoningen worden uitgevoerd in plat dak met een goothoogte van maximaal 3,5 m. Er is de mogelijkheid om de eerste bouwlaag te voorzien van een dakopbouw, die modulair in twee verschillende varianten wordt aangeboden: een grotere en een wat kleinere.
Dakopbouwen worden terugliggend ten opzichte van de voorgevel gesitueerd en beslaan maximaal 50 m2. De opbouwmodules worden uitgevoerd in een ander materiaal dan de eerste bouwlaag. De kleur van de modules zal meer in overeenstemming zijn met de kleur van de lucht (bijv. door toepassing van zink). Aan de achterzijde zijn in de opbouwen alleen smalle ramen voorzien op enige afstand van de perceelgrens en met een flinke borstwering om de privacy van de omliggende achtertuinen zo veel mogelijk te garanderen. Voor de patiowoningen en de erfafscheidingen is een beeldkwaliteitplan opgesteld, dat als toetsingsinstrument kan worden gebruikt door welstand. Het beeldkwaliteitplan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De woningen worden gesitueerd rond een hofje met groen in het midden. Vanaf de toegangsweg bezien is de eerste woning aan het hof anders vormgegeven. De voorgevel is een kwartslag gedraaid en wordt voorzien van grote gevelopeningen zodat deze zich meer als een voorgevel presenteert naar de entree van het hof. De woningen worden opgetrokken in 1 bouwlaag met de optie voor een dakopbouw. Dakopbouwen worden aan de voorzijde van de woning gesitueerd, zodat deze op afstand van de aangrenzende bestaande woonpercelen liggen. Lichttoetreding aan de achterzijde van de dakopbouwen geschiedt met ramen, die aan de bovenzijde zijn aangebracht, zodat er
UrbiTom
7
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
geen zicht vanuit de dakopbouw op aangrenzende bestaande achtertuinen is. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat de privacy van bestaande woningen gerespecteerd wordt. De opbouw in 1 laag met optionele dakopbouw aan de voorzijde, dus op afstand van de belendende bestaande woonpercelen, zorgt ervoor dat er geen invloed is op de bezonning van deze percelen. Behalve parkeren op eigen terrein zal worden voorzien in parkeren in openbaar gebied. Dit is met name voorzien aan de westzijde van het plangebied rond de entree vanaf de Kruisstraat. Het parkeren wordt in een groene omranding gebracht met bomen en hagen, zodat de entree een groen aanzien krijgt. De oppervlakte van openbaar groen (ca. 645 m2), voortuinen (ca. 220 m2) en sedumdaken (ca. 335 m2) bedraagt ca. 1200 m2. Voor 14 woningen derhalve 85,7 m2 per woning. Hiermee wordt ruimschoots aan de norm van 75 m2 groen per woning voldaan. In de regels bij dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarin het minimaal aantal m2 groen dak wordt geborgd om de groennorm van 75 m2 per woning te bereiken.
Schetsplan woongebied Ekkershof (Bron: Buro Sengers Architecten)
UrbiTom
8
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
3.2
Gemeente Reusel-De Mierden
Functioneel Bebouwing De nieuwe bebouwing bestaat uit 14 grondgebonden levensloopbestendige patiowoningen. Het betreft koopwoningen. Ontsluiting Het plangebied wordt ontsloten op de Kruisstraat, een zijstraat van de Wilhelminalaan in Reusel. De Wilhelminalaan maakt deel uit van de provinciale weg N284 die Reusel naar andere bestemmingen ontsluit. Aan de andere zijde van het plangebied is er een verbinding voor langzaam verkeer naar de Wegekker. Deze verbinding is 4 m breed en kan ook gebruikt worden als alternatieve ontsluiting in geval van calamiteit (minimaal vereiste breedte hiervoor is 3,5 m). Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het dorpscentrum (minder dan 600 m). Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de richtcijfers voor parkeernormering die door de gemeente Reusel-De Mierden gehanteerd worden. Dit betreft de richtcijfers volgens het CROW. Deze zijn vervat in brochure nr. 381 van het CROW: ‘Toekomstbestendig parkeren’. Reusel wordt door het CSB aangemerkt als weinig stedelijk gebied (verstedelijkingsklasse 4). Het plangebied ligt in een zone die niet in het dorpscentrum of de schil van het dorpscentrum ligt. Het betreft hier de ‘rest van de bebouwde kom’.
In de brochure 'toekomstbestendig parkeren’ worden voor ‘weinig stedelijk gebied/rest van de bebouwde kom’ de volgende richtlijnen aangegeven: - voor halfvrijstaande en vrijstaand geschakelde woningen: 1.8 – 2.6 = gemiddeld 2.2 parkeerplaatsen per woning. De 14 patiowoningen zijn vrijstaand geschakelde woningen. Bij ontwikkeling van 14 woningen resulteert dat derhalve in een parkeerbehoefte van (2.2 x 14 =) 30.8 parkeerplaatsen. In de openbare ruimte, die in het plangebied nieuw wordt gerealiseerd, is voorzien in 17 parkeerplaatsen. De woningen hebben elk een carport met een opstelplaats voor een auto, die is aangelegd vóór een garage. Ingevolge de hiervoor door het CROW aangegeven omrekenfactoren, kan een opstelplaats voor een garage als 1 parkeerplaats worden gerekend. Het betreft derhalve totaal 14 parkeerplaatsen op eigen terrein. Totaal wordt derhalve voorzien in 31 parkeerplaatsen in het plangebied, waarmee voldaan wordt aan de parkeereis.
UrbiTom
9
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
UrbiTom
10
Gemeente Reusel-De Mierden
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
4
Gemeente Reusel-De Mierden
Beleid De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied moet passen binnen het vigerend beleid op zowel nationaal, provinciaal, regionaal als gemeentelijk niveau. Voor de ontwikkeling en het plangebied zijn verschillende beleidsstukken relevant. Hierna zijn de belangrijkste bevindingen uit het beleid beschreven en wordt aangegeven hoe de ontwikkeling van het plangebied hierop inspeelt.
4.1
Nationaal beleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Welke op 11 september 2020 is vastgesteld door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur.
UrbiTom
11
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Conclusie De NOVI heeft, gezien de aard en de beperkte omvang van het project, geen specifieke betekenis voor dit bestemmingsplan. Het project speelt zich af op lokaal niveau en er zijn geen nationale belangen in het geding. 4.1.2
Ladder duurzame verstedelijking Op 1 oktober 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ als motiveringseis opgenomen. Doel van deze stapsgewijze motivering van een initiatief is het bereiken van een goede ruimtelijke ordening door optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Sinds 1 juli 2017 is de ‘nieuwe’ ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden. De traditionele drie opeenvolgende treden van ‘de ladder’ zijn hierbij komen te vervallen. De belangrijkste wijzigingen van de voorgaande regeling betreffen: De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt. De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht. Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen. De Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan. De huidige definities worden niet gewijzigd. De uitgezette lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand.
Deze wijziging heeft als doel de regeling te vereenvoudigen, waarbij de effectiviteit van het instrument behouden moet blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien vereist. Trede 1: bepalen actuele behoefte De voorgenomen planlocatie is gevestigd in de gemeente Reusel en dus in de regio Zuidoost-Brabant. De regionale woningbouwafspraken voor Zuidoost-Brabant zijn vastgelegd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). In het RRO-gebied Zuidoost Brabant zijn er 4 subregio’s: Stedelijk Gebied, Peel, Kempen en de A2-gemeenten. Reusel behoort tot de subregio Kempen. Voor de woningbouwafspraken in de subregio Kempen is onder meer vastgelegd dat de woningbouwbehoefte en -afspraken per gemeente worden gebaseerd op de woningbouwprognose van de provincie Noord-Brabant. In 2020 heeft de provincie haar bevolkings- en
UrbiTom
12
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
woningbehoefteprognose geactualiseerd. Op basis van deze prognose dient de gemeente Reusel-De Mierden 320 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot 2025 en 565 woningen tot 2030. De 14 patiowoningen maken onderdeel uit van de harde planvoorraad die bestemd is om deze regionale behoefte op te vangen. Trede 2: bouwen binnen bestaand stedelijk gebied Ekkershof ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar om de 14 patiowoningen te realiseren. Conclusie De invulling van Ekkershof past binnen de motiveringseis van de ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat het aspect ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.
4.2
Provinciaal beleid
4.2.1
Omgevingsvisie De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. Daarom is in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat een overheidslaag zich aan haar eigen visie moet houden. Een overheid kan de keuzes uit de Omgevingsvisie vastleggen in regels, de Omgevingsverordening. Aan die regels moeten overheden, bedrijven en burgers zich houden.
4.2.2
Structuurvisie Op 1 oktober 2010 hebben de Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening Ruimte zijn de kaderstellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaat-
UrbiTom
13
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
bestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten. Binnen de stedelijke structuur worden twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden: stedelijk concentratiegebied (stedelijke regio’s): in het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan; overig stedelijk gebied (landelijke regio’s): het overig stedelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Grootschalige verstedelijking is ongewenst en voor woningbouw geldt het principe ‘bouwen voor migratiesaldo-nul’.
Bij de opvang van de verstedelijkingsbehoefte wordt het accent sterker verlegd van nieuwe uitleg naar het bestaand stedelijk gebied, door in te zetten op herstructurering en onderhoud. Beheer en (her)ontwikkeling van de bestaande voorraad vragen specifieke aandacht. Er wordt ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik door de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de gebiedskenmerken en kwaliteiten van de omgeving. Gemeenten en de provincie voeren in regionaal verband overleg om te komen tot een goede afstemming van de stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) binnen de regio. De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening is nader uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant. Dit is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie NoordBrabant om bovenstaande doelen te realiseren. In de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant zijn kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid vertaald in regels die van toepassing zijn op gemeentelijke bestemmingsplannen. De Interim Omgevingsverordening wordt hierna besproken. Conclusie Op de structuurvisiekaart ligt het plangebied in een gebied aangemerkt als ‘stedelijk gebied’ en voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Het past binnen het beleid, zoals verwoord in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. 4.2.3
Interim Omgevingsverordening Noord Brabant In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. Tot voor kort was dit voor de provincie Noord-Brabant de Verordening ruimte Noord Brabant.
UrbiTom
14
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Op 25 oktober 2019 is de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant vastgesteld. Deze Interim Omgevingsverordening loopt vooruit op het van kracht worden van de Omgevingswet. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. In de definitieve verordening worden, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De provincie streeft naar de vaststelling van de ontwerp omgevingsverordening door Gedeputeerde Staten in februari 2021. Daarna is er een inspraakprocedure van zes weken in maart en april 2021. Vervolgens worden Provinciale Staten gevraagd de Brabantse Omgevingsverordening vast te stellen. Dat gebeurt naar verwachting in oktober 2021. Bedoeling is dat de omgevingsverordening gelijk met de Omgevingswet in werking treedt (voorziene datum inwerkingtreding 1 januari 2023). Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening diverse provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening water, Verordening wegen en ook de Verordening ruimte.
De regels van de Interim Omgevingsverordening zijn er, in lijn met het beleid van de SVRO (die op termijn vervangen zal worden door de Omgevingsvisie), op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied. De begrenzingen van de stedelijke en landelijke regio’s zijn vastgelegd in de kaarten behorende bij de Interim Omgevingsverordening. In de verordening zijn ook het bestaand stedelijk gebied, de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling en de ecologische hoofdstructuur begrensd. Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is kaart 3 (stedelijke ontwikkeling) behorende bij de Interim Omgevingsverordening aangeduid als stedelijk gebied. Het gebied is ook aangeduid als stalderingsgebied. Dit is voor het plangebied niet relevant, omdat hier geen stallen voorkomen. Voorts is aangegeven welke normen er gelden ten aanzien van wateroverlast in binnenstedelijk gebied. Hiermee is in de waterparagraaf van dit bestemmingsplan rekening gehouden. Conclusie Het voornemen tot ontwikkeling van 14 woningen is in lijn met het beleid uit de Interim Omgevingsverordening Noord Brabant.
Het is gesitueerd in stedelijk gebied en voldoet daarmee aan het beleid dat stedelijke ontwikkeling als hoofdregel alleen mogelijk is binnen vastgesteld bestaand stedelijk gebied en zodoende zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen. De woningbouw in het plan is opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma, zoals ook in de paragraaf over de woonvisie in dit hoofdstuk wordt verduidelijkt. 4.2.4
Brabantse Agenda Wonen De Brabantse Agenda Wonen van de provincie Noord-Brabant bestaat uit een koers voor verdere regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Belangrijke doelstellingen van deze agenda zijn: de verduurzaming en vernieuwing van de bestaande
UrbiTom
15
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
woningvoorraad, het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen en de versnelling van de woningbouwproductie. Vanuit deze doelstellingen en ambities is het van provinciaal belang dat woningmarkten op regionale schaal goed functioneren. Daarnaast is het van belang dat het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. De provincie heeft 4 regio’s beschreven die samen moeten werken: West-Brabant, MiddenBrabant, Noordoost-Brabant en Zuidoost-Brabant. De voorgenomen planlocatie is gevestigd in de gemeente Reusel-De Mierden en dus in de regio Zuidoost-Brabant. De regionale woningbouwafspraken voor Zuidoost-Brabant zijn vastgelegd in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). In het RRO-gebied Zuidoost Brabant zijn er 4 subregio’s: Stedelijk Gebied, Peel, Kempen en de A2-gemeenten. Reusel-De Mierden behoort tot de subregio Kempen. Voor de woningbouwafspraken in de subregio Kempen is onder meer vastgelegd dat de woningbouwbehoefte en -afspraken per gemeente worden gebaseerd op de woningbouwprognose van de provincie Noord-Brabant. In 2020 heeft de provincie haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Op basis van deze prognose dient de gemeente Reusel-De Mierden 320 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad tot 2025 en 565 woningen tot 2030. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van 14 woningen mogelijk.
De toevoeging van deze woningen past binnen de prognosecijfers van de provincie. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de hierboven genoemde beleidsdocumenten.
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Omgevingsvisie gemeente Reusel‐De Mierden Op 22 mei 2018 is de 'Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden' door de raad vastgesteld. Deze omgevingsvisie is de opvolger van de StructuurvisiePlus. Het thema van de, in september 2013 vastgestelde toekomstvisie voor de gemeente ReuselDe Mierden ‘Gezamenlijk, grenzeloos en groen’ is ook in de omgevingsvisie bepalend. Op 22 mei 2018 is de 'Omgevingsvisie gemeente Reusel-De Mierden' door de raad vastgesteld. Deze omgevingsvisie is de opvolger van de StructuurvisiePlus. Het thema van de, in september 2013 vastgestelde toekomstvisie voor de gemeente ReuselDe Mierden ‘Gezamenlijk, grenzeloos en groen’ is ook in de omgevingsvisie bepalend. In de Omgevingsvisie staat over Reusel het volgende aangegeven: Het nieuwe hart voor Reusel is gebaseerd op een thematische keuze van boodschappenplein aan de Markt en evenementenplein aan het Kerkplein. Door de afwaardering van de Wilhelminalaan is het mogelijk om de 'nieuwe Markt' over de Wilhelminalaan te leggen waardoor de zuidzijde van de Wilhelminalaan wordt verbonden met de noordzijde. Met voldoende aantrekkingskracht aan de zuidzijde ontstaat een dynamisch plein met winkels en branches die zich kunnen versterken en verder tot ontwikkeling kunnen komen. Het
UrbiTom
16
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Kerkplein wordt een verblijfsgebied met passende maatschappelijke-, culturele- en commerciële functies. De nieuwe groene inrichting moet bijdragen aan een plezierige omgeving waar het mogelijk is om met regelmaat evenementen of activiteiten te organiseren. De perifere detailhandel aan de Schoolstraat en de food- en fashion square aan de Brinck en de Kerkstraat worden via goede en veilige oversteekplaatsen en de herinrichting van het openbaar gebied met elkaar verbonden. De bestaande clustering van grootschalige horecavoorzieningen voor de jeugd aan de Wilhelminalaan kan gehandhaafd blijven. Op grotere afstand van het centrumgebied zijn geclusterd nog enkele locaties voor voorzieningen met een wijkfunctie (school, sport, zorg, gezondheid) gebundeld in brede-schoolconcepten of zorgconcepten. De clusteringsopgave voor de voorzieningen heeft al grotendeels plaatsgevonden. Het sportpark functioneert goed maar ontbeert een verkeersveilige langzaam verkeersroute met de dorpskern.
Kaart Omgevingsvisie voor Reusel
Op diverse plaatsen ontstaan in de kern Reusel mogelijkheden voor transformatie en inbreiding. Het gaat daarbij onder meer om vrijkomende bedrijfskavels langs de linten, aan de randen van het bedrijventerrein De Lange Voren alsmede om cultuurhistorisch waardevolle gebouwen die voorzien kunnen worden van een nieuwe functie. De woningbouwopgave voor de kern Reusel kan opgevangen worden op deze inbreidingslocaties en in de nog in
UrbiTom
17
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
ontwikkeling zijnde woonwijk Molen Akkers. Het plangebied betreft een van deze inbreidingslocaties. Conclusie: Het plangebied voorziet in een inbreidingslocatie, die in de Omgevingsvisie worden geduid als plek om de woningbouwopgave van Reusel op te vangen. 4.3.2
Kempische visie op wonen 2019 ‐ 2023 In maart 2019 is door de samenwerkende kempengemeenten Eersel, Bladel, Bergeijk en Reusel-De Mierden de Kempische Visie op wonen 2019-2023 vastgesteld. Door Reusel-De Mierden is dit op 12 maart gebeurd. Deze vervangt de individuele woonvisie van de gemeente Reusel-De Mierden die tot dan het geldend beleidskader vormde. De provincie vraagt van iedere subregio in haar Brabantse Agenda Wonen (2020) van iedere subregio een regionaal perspectief op de woningmarkt. Met deze Kempische visie op wonen wordt dit subregionaal perspectief gegeven. De afgelopen jaren heeft de woningmarkt grote veranderingen doorgemaakt. Van de crisis waarin de huizenmarkt zich vijf jaar geleden in bevond, is al lang geen sprake meer. Woningprijzen stijgen en nieuwbouwprojecten raken snel verkocht. De vraag naar woningen is zeer groot. Zelfs zodanig dat het woningaanbod in de bestaande voorraad sterk is afgenomen. De sterke economische groei die Eindhoven Brainport doormaakt, heeft dus zowel positieve- als negatieve kanten voor de woningmarkt. Doordat de woningen in de Kempen relatief groot zijn, ligt de gemiddelde prijs van een koopwoning ook hoog. Het aanbod in het betaalbare prijssegment is beperkt. Hierdoor zijn de doorstroommogelijkheden, bijvoorbeeld vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning, beperkt.
De Kempengemeenten willen de mogelijkheden benutten om het woningaanbod in het middensegment te vergroten. Dat kan via betaalbare koop- of particuliere huurwoningen, maar ook door ruimte te bieden aan (bewoners)initiatieven voor vernieuwende woonvormen. De verwachting is dat vooral de komende tien jaar nog woningen moeten worden toegevoegd. Na die periode neemt de huishoudensgroei (en daarmee de woningbehoefte) langzaam maar zeker af. Het is daarom zaak om zorgvuldig met het ruimtegebruik (wonen, werken, recreëren, groen) om te gaan. Daarnaast betekenen deze trends dat de kempengemeenten hun focus steeds meer moeten verleggen van nieuwbouw naar het investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Speerpunten Voor de komende jaren zien de 4 kempengemeenten vijf speerpunten voor de regionale woningmarkt: 1. Versnellen van de bouwproductie, op een zorgvuldige manier. Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Maar daarbij willen de 4 kempengemeenten zorgvuldig omgaan met hun groene, dorpse
UrbiTom
18
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
woonmilieu. Daarom wordt primair ingezet op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied: De 4 kempengemeenten willen ruimte bieden om invulling te geven aan de vraag naar ongeveer 2.440 extra woningen voor de Kempen in de komende tien jaar. Daarmee is de Provinciale woningbehoefteprognose (2017) richtinggevend voor de toekomstige woningbehoefte in de Kempen. Gestreefd wordt naar één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven worden daarmee voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld. In het na te streven afwegingskader wordt rekening gehouden met de geuite kwalitatieve woningbehoefte conform het woningbehoefteonderzoek in de Metropoolregio Eindhoven en de accenten per gemeente. Dat betekent dat sterk wordt ingezet op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. De kempengemeenten streven naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Onder voorwaarden blijft het wel mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen, bijvoorbeeld als een kern niet over inbreidingslocaties beschikt of om beeldbepalend openbaar groen in de bebouwde kom te beschermen. 2. Behoud voor betaalbaar wonen.
De sterke economische groei in Brainport Eindhoven leidt tot sterke prijsstijgingen in de koopsector, ook in de Kempen. Daarom willen de kempengemeenten de komende jaren extra aandacht voor het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen: -
-
-
Minimaal 40% van de totale woningbouwopgave wordt in het sociale segment (huur en koop) gerealiseerd. Bij substantiële nieuwbouwprojecten (> 10 woningen) minimaal 20% sociale huur (exclusief Ruimte voor Ruimte). We maken bij voorkeur regionale prestatieafspraken met daarbij concrete maatregelen om de doorstroming naar de particuliere sector te vergroten. Monitoren van de doorstroming in de sociale huur en zo nodig maken van aanvullende nieuwbouwafspraken voor de sociale huur als de doorstroming niet / onvoldoende op gang komt. Regionaal wordt de grondprijs voor sociale huur afgestemd die realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk maakt (in samenhang onderzoeken met mogelijkheden om tot tweehurenbeleid over te gaan). Onderzoeken mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten / tijdelijke woonvormen Onderzoeken mogelijkheden en behoefte voor de ontwikkeling van Tiny Houses en vastleggen van kwalitatieve kaders Gemeenten gaan samen met woningcorporaties in gesprek over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio. Particuliere investeerders worden door de regio gefaciliteerd om komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren. Met woningcorporaties worden bij voorkeur regionale prestatieafspraken gemaakt over het huisvesten van vergunninghouders. Uitgangspunt is dat de gemeentelijke
UrbiTom
19
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dat niet mogelijk is, gaan de gemeenten op zoek naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad. 3. Zorg voor elkaar faciliteren. Onze inwoners zijn betrokken bij elkaar en helpen waar dat nodig is. Daardoor zijn er in de basis goede voorwaarden om het langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. De komende jaren willen de 4 kempengemeenten sterker inzetten op het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen, zowel in de nieuwbouw als bestaande voorraad: -
-
-
-
-
Nieuwe woningen dienen minimaal te voldoen aan het Basispakket WoonKeur en voor de vijf grote kernen (Bladel, Eersel, Bergeijk, Reusel en Hapert) geldt het Pluspakket als uitgangspunt. Initiatieven die zich aantoonbaar richten op het betaalbare starterssegment krijgen hierbij een uitzonderingspositie. We streven naar meer bewustwording onder ouderen (vanaf 65 jaar) in de Kempenregio, door ze te adviseren over levensloopgeschikte maatregelen, ze wegwijs te maken over de mogelijkheden met betrekking tot de financiering van aanpassingen aan de woning en het informeren over de mogelijkheden en gevolgen (financieel) bij het verhuizen naar een meer passende (kleiner, levensloopgeschikter) woning. Met zorgpartijen worden mogelijkheden bekeken om initiatieven om de sociale en fysieke woonomgeving beter in te richten op het langer zelfstandig wonen breder over de regio uit te rollen. We gaan afspraken maken over de samenwerking in ‘DOOR’ samen met zorginstanties en corporaties, om zo belemmeringen tussen de overgang van beschermd wonen en zelfstandig wonen te verminderen. We willen eventuele belemmeringen bij het ontwikkelen van mantelzorgwoningen wegnemen en de mogelijkheden voor deze woonvorm meer onder de aandacht brengen.
4. Wij zijn klaar voor de toekomst. Onze regionale Klimaatvisie geeft het al aan; wij zijn ambitieus als het gaat om het verduurzamen van onze woonomgeving. In 2025 willen de 4 kempengemeenten energieneutraal zijn. Om dat te halen moet de komende jaren een stapje extra gezet worden. Met elkaar willen we concrete ambities voor het verduurzamen van onze huur- en koopwoningvoorraad komen: We gaan met energieleveranciers in gesprek om te kijken of de benodigde randvoorwaarden om deze duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren, aanwezig zijn. Gezamenlijke, regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van belang en mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken en bewust met energie verbruik om te gaan Opstellen Warmtevisie voor het aardgasloos maken van bestaande wijken Onderzoeken aanpak bestaande huurvoorraad o Met concrete aanpak, meetbare doelen en instrumenten per buurt o Bewustwording energiegedrag in de woning o In overleg met commerciële verhuurders over verduurzaming particuliere huurvoorraad
UrbiTom
20
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
5. Werken én wonen. De regio Eindhoven is de economische koploper van Nederland. Nergens is de economische groei zo groot als hier. Daarmee worden ook veel buitenlandse werknemers aangetrokken die op zoek zijn naar een woning in de brede regio; zowel in het goedkope- als dure prijssegment. De 4 kempengemeenten willen de woonmogelijkheden voor deze werknemers vergroten, zodat mogelijke ‘lasten’ afnemen en de ‘lusten’ toenemen: Er wordt een regionaal afwegingskader opgesteld voor huisvesting van arbeidsmigranten op. Daarin nemen worden kwaliteitscriteria opgenomen waaraan nieuwe initiatieven worden getoetst. Onwenselijke huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten worden in kaart gebracht. Met werkgevers gaan we in gesprek over het sluiten van deze locaties. We maken afspraken met Brainport over het intensiveren van de informatie-uitwisseling over de woningbehoefte van kenniswerkers in die werken in de regio Eindhoven Brainport. Toetsing Het gemeentebestuur heeft aangegeven de benodigde woningen beschikbaar te stellen uit het gemeentelijk woningbouwprogramma. Het gaat met 14 woningen om een kleine toevoeging aan het woningbouwprogramma van de gemeente Reusel-De Mierden om te voorzien in de, in de Kempische visie op wonen aangegeven, behoefte voor Reusel-De Mierden tot 2030 van 565 woningen.
Het betreft 14 nieuwe levensloopbestendige patiowoningen, waarmee voorzien wordt in de behoefte aan woningen voor de doelgroep senioren. Het plangebied, gelegen in een omgeving met vrijstaande woningen, en de opzet ervan (hofje met patio's) vraagt om een type woningen dat, gelet op vereiste kwaliteit en programma, niet te realiseren is in de sociale koop sector. Daarom wordt overeenkomstig de nota Impuls Sociale Woningbouw van de gemeente Reusel-de Mierden een bijdrage gedaan in het zogenaamd Vereveningsfonds Sociale Woningbouw van waaruit de gemeente bijdragen kan verstrekken aan sociale woningbouw initiatieven elders in de gemeente. Op deze wijze wordt voldaan aan een voorwaarde in het principebesluit. Conclusie Het plan is passend binnen de Kempische visie op wonen 2019 – 2023.
4.4
Conclusie De provincie stelt in haar beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling van Reusel-De Mierden dat het bestaand stedelijk gebied een belangrijke rol vervult voor het accommoderen van de stedelijke ruimtevraag. Stedelijke herstructurerings- en intensiveringprocessen zijn in principe overal binnen het bestaand stedelijk gebied mogelijk. De voorgestane herontwikkeling van het plangebied past derhalve binnen het provinciaal beleid. Het betreft 14 nieuwe levensloopbestendige patiowoningen, waarmee voorzien wordt in de behoefte aan woningen voor de doelgroep senioren. Het betreft geen sociale woningbouw. Daarom zal een afdracht worden gedaan aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.
UrbiTom
21
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Op deze wijze wordt voldaan aan een voorwaarde in het principebesluit. Het initiatief past binnen het gemeentelijk beleid. Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom is voorzien in voorliggende bestemmingsplanherziening.
UrbiTom
22
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
5
Gemeente Reusel-De Mierden
Milieuhygiënische en planologische aspecten Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.
5.1
Bodem Lankelma Geotechniek Zuid B.V. heeft in februari en maart 2022 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. De aanleiding voor het laten uitvoeren van een bodemonderzoek is de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van de onderzoekslocatie. Als gevolg hiervan dient de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater vastgelegd te worden. Daarnaast dient door middel van dit onderzoek beoordeeld te worden of aanvullende procedures noodzakelijk zijn in het kader van de Wet bodembescherming (Wbb). De rapportage is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. De bevindingen uit de rapportage zijn hieronder weergegeven. Algemeen De bodem op de locatie bestaat tot de verkende diepte van 4,5 m-mv overwegend uit matig fijn, matig siltig zand. Met name de bovengrond is humushoudend. Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden is geen aanvullende informatie naar voren gekomen welke tot een aanpassing van de boorstrategie heeft geleid. In de uitkomende grond zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op de mogelijke aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de bodem. Grond In de grondmengmonsters MM01, MM02 (bovengrond) en MM03 (ondergrond) zijn analytisch geen van de onderzochte parameters in verhoogde mate aangetoond. Allen liggen onder de achtergrondwaarden.
Op basis van het Besluit bodemkwaliteit kan de milieuhygiënische kwaliteit van deze bodemlaag indicatief als klasse AW2000 beschouwd worden. Grondwater In het grondwater uit peilbuis PB01 is analytisch een licht verhoogde concentratie aan koper, zink, cadmium, en barium aangetoond. Deze overschrijden de streefwaarden doch niet de interventiewaarden. Asbest in grond In het kader van dit onderzoek is geen specifiek onderzoek (conform NEN5707) verricht naar het voorkomen van asbest in de grond en op het maaiveld. Wel heeft een indicatieve inspectie van het terrein plaatsgevonden. In de vrijkomende grond en op het maaiveld zijn geen asbestverdachte (plaat)materialen aangetroffen. Het voorliggende onderzoek doet
UrbiTom
23
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
echter geen bindende uitspraak over de aan- of afwezigheid van asbest in de bodem binnen de onderzoekslocatie. Toetsing hypothese De hypothese ‘onverdacht’ kan op basis van de resultaten, slechts licht verhoogde gehalten in het grondwater, formeel worden aanvaard. Nader bodemonderzoek Op basis van voornoemde samenvatting en conclusies is nader bodemonderzoek vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien niet aan de orde. Conclusie Middels het verkennend bodemonderzoek is de milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater vastgelegd. In het kader van de Wet bodembescherming zijn geen aanvullende procedures noodzakelijk. Op basis van de bevindingen uit onderhavig bodemonderzoek zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt derhalve geen belemmeringen c.q. beperkingen voor de voorgenomen nieuwbouw/verbouwing op deze locatie. Wanneer men (graaf)werkzaamheden en/of wijzigingen uit gaat voeren, dient men rekening te houden met de volgende zaken: wanneer men grond van de locatie wil afvoeren dient men rekening te houden met afzetkosten. Een acceptant van de grond kan een aanvullend onderzoek eisen (lees partijkeuring). Op basis van dit onderzoek is de boven -en ondergrond indicatief bestempeld als klasse AW2000; het verlenen van een omgevingsvergunning is ter competentie aan het bevoegd gezag.
5.2
Archeologie Na een archeologische opgraving in 2008 is het gebied vrijgegeven. Het rapport over de opgraving is opgenomen in de bijlage bij deze toelichting. Het plangebied is dan ook als verstoorde locatie opgenomen op de archeologische beleidskaart van 2021. Alleen ter plaatse van de voorziene langzaamverkeersverbinding geldt nog een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4.2’, waar onderzoek nodig is bij projecten met een oppervlakte van meer dan 500 m2 waar dieper dan 50 cm wordt gegraven. Het plandeel met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4.2’ betreft echter een beperkt oppervlak (ca. 150 m2) waar ook niet diep gegraven hoeft te worden. Conclusie Archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling Ekkershof. Mochten er tijdens toekomstige grondwerkzaamheden toch onverwacht archeologische vondsten en structuren worden aangetroffen, dan dient men dit zo spoedig mogelijk bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de gemeente Reusel-De Mierden te melden (Erfgoedwet 2016, artikel 5.10 en 5.11).
UrbiTom
24
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
Uitsnede archeologische beleidskaart 2021 van de gemeente Reusel-De Mierden met in het midden van de kaart het plangebied.
5.3
Cultuurhistorie Blijkens de cultuurhistorische waardenkaart (zie navolgende afbeelding) is er geen sprake van cultuurhistorische waarden in het plangebied, waarmee moet worden rekening gehouden. De Kruisstraat zelf is aangemerkt als cultuurhistorisch zeer waardevolle klinkerweg. De Kruisstraat bevindt zich buiten de ontwikkeling en blijft als klinkerstraat ongemoeid.
Uitsnede Cultuurhistorische waardenkaart ODZOB (2021)
UrbiTom
25
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
5.4
Gemeente Reusel-De Mierden
Water Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.
5.4.1
Beleid en regelgeving Waterschap de Dommel Algemeen In Europa wordt de Europese regelgeving van de Kader Richtlijn Water (KRW) gehanteerd. Het doel van de KRW is dat uiterlijk in 2027 alle maatregelen zijn uitgevoerd om het water in Europa schoon en gezond te krijgen en te houden. De KRW heeft drie planperiodes: 20092015, 2016-2021 en 2022-2027. Deze richtlijn vertaalt zich naar Nederland in beleidsplannen op drie niveaus: het Nationaal Water Programma op rijksniveau, de Regionale Water Programma’s op provinciaal niveau en de waterbeheerprogramma’s van de waterschappen. De richtlijn vanuit Europa en de beleidsplannen van het Rijk en de provincie NoordBrabant geven de kaders voor het Waterbeheerprogramma van De Dommel. De keuzes in dit WBP zijn in lijn met die kaders. Waterbeheerplan 2022‐2027 ‘Water als basis voor een toekomstbestendige leefomge‐ ving’ Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem.
De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden. Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de ‘watertransitie’; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in het hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van
UrbiTom
26
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. Het Waterschap De Dommel hanteert drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie: Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan Wat schoon is moet schoon blijven We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken.
Meer dan voorheen gaat het waterschap daarbij: van beekdalgericht naar gebiedsgericht; onze aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied. van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maken we keuzes over meerdere opgaven in een gebied. van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen. Op onderstaande uitsnede van de Keurkaart is het plangebied aangeduid. Duidelijk is dat er geen speciale waterschapsbelangen in het geding zijn.
UrbiTom
27
Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied, woningbouwlocatie Ekkershof Reusel’
Gemeente Reusel-De Mierden
In de Keur is opgenomen dat het in beginsel verboden is om zonder vergunning neerslag door toename van de verharde oppervlakte of door afkoppelen van de bestaande oppervlakte, tot afvoer naar een oppervlaktewaterlichaam te laten komen. Dit verbod is van toepassing tenzij: Het afkoppelen van het verhard oppervlak maximaal 10.000 m2 is, of; de toename van het verhard oppervlak maximaal 500 m2 is, of; de toename van het verhard oppervlak bestaat uit een groen dak; de toename van het verhard oppervlak tussen 500 m2 en 10.000 m2 is en compenserende maatregelen zijn getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan, in de vorm van een voorziening met een minimale retentiecapaciteit conform de rekenregel. Benodigde retentiecapaciteit (in m3) = toename verhard oppervlak (in m2) x gevoelig‐ heidsfactor x 0,06. Bij alle in- en uitbreidingsplannen adviseert en toetst het Waterschap op hydrologische effecten, waarbij het hydrologisch neutraal ontwikkelen het uitgangspunt is. Kortom, het initiatief mag niet leiden tot een verandering in de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en in de directe omgeving. Daarnaast is het streven om het schone en het verontreinigde water zoveel mogelijk te scheiden. Voor nieuwbouw geldt dat het “schone” regenwater van het “vuile” huishoudelijke afvalwater gescheiden opgevangen en verwerkt dient te worden.
Het huishoudelijke afvalwater dient in overleg met de gemeente aangesloten te worden op een bestaand rioolstelsel in de omgeving van de planontwikkeling. Voor de afvoer van hemelwater geldt het uitgangspunt ‘hydrologisch neutraal ontwikkelen’. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor behandeling van dit water geldt de trits hergebruik-vasthouden-afvoeren, nader gespecificeerd in een vijftal opties, waarbij optie 1 het meest wenselijk en optie 5 het minst wenselijk is: 1. hergebruik; 2. vasthouden / infiltreren; 3. bergen; 4. afvoeren naar oppervlaktewater; 5. afvoeren naar de riolering. -