21.13885 t_NL.IMRO.1667.BPBheik0082-ON01.PDF
Tekst van het document
Crijns Rentmeesters BV Witvrouwenbergweg 12 5711 CN Someren
BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED HERZIENING ’T HEIKE 11 EN POSTELSEDIJK ONG. GEMEENTE REUSEL-DE MIERDEN TOELICHTING
Crijns Rentmeesters bv Juni 2021
T: 0493 – 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
2
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
INHOUD 1.
INLEIDING .............................................................................................................................. 7
1.1
Aanleiding ............................................................................................................................... 7
1.2
Plangebied .............................................................................................................................. 7
1.3
Doel......................................................................................................................................... 8
1.4
Leeswijzer ............................................................................................................................... 8
2.
HUIDIGE SITUATIE ............................................................................................................... 9
3.
BEOOGDE SITUATIE .......................................................................................................... 13
3.1
Beoogde ontwikkeling ........................................................................................................... 13
3.2
Beoogde inrichting plangebied ............................................................................................. 14
3.3
Beeldkwaliteit ........................................................................................................................ 15
3.4
Landschappelijke inpassing .................................................................................................. 17
3.5
Beoogde planologische situatie ............................................................................................ 18
3.6
Verkeer ................................................................................................................................. 19
4.
BELEIDSKADER ................................................................................................................. 20
4.1
Rijksbeleid ............................................................................................................................ 20
4.2
4.3
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte..................................................................... 20
4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking ...................................................................... 20
Provinciaal beleid .................................................................................................................. 21 4.2.1
Brabantse Omgevingsvisie ....................................................................................... 21
4.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ......................................................... 21
Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 29 4.3.1
Omgevingsvisie ......................................................................................................... 29
4.3.2
Beleidsnotitie voor bebouwingsconcentraties ........................................................... 30
4.4
Woonvisie 2018-2023 ........................................................................................................... 32
5.
MILIEUHYGIËNISCHE PLANOLOGISCHE ASPECTEN ................................................... 33
5.1
Bodemkwaliteit ...................................................................................................................... 33
5.2
Geluid ................................................................................................................................... 34
5.3
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 37
5.4
5.5
5.3.1
Inleiding ..................................................................................................................... 37
5.3.2
Uitstoot van schadelijke stoffen ................................................................................ 37
5.3.3
Blootstelling aan verontreiniging ............................................................................... 37
Externe veiligheid ................................................................................................................. 39 5.4.1
Inleiding ..................................................................................................................... 39
5.4.2
Risico’s ...................................................................................................................... 40
5.4.3
Beleidskader ............................................................................................................. 40
5.4.4
Beoordeling van het plangebied ............................................................................... 41
Agrarische bedrijvigheid ....................................................................................................... 42 5.5.1 Inleiding ..................................................................................................................... 42 5.5.2
Woon- en leefklimaat ................................................................................................ 45
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
3
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
5.5.3 5.6
5.7
5.8
5.9
Belangenafweging..................................................................................................... 48
Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................. 48 5.6.1
Inleiding ..................................................................................................................... 48
5.6.2
Omliggende bedrijven ............................................................................................... 49
5.6.3
Beoordeling beoogde herontwikkeling ...................................................................... 50
5.6.4
Conclusie .................................................................................................................. 50
Ecologie ................................................................................................................................ 50 5.7.1
Inleiding ..................................................................................................................... 50
5.7.2
Gebiedsbescherming ................................................................................................ 50
5.7.3
Soortenbescherming ................................................................................................. 51
Archeologie ........................................................................................................................... 53 5.8.1
Wet op de archeologische monumentenzorg ........................................................... 53
5.8.2
Archeologiebeleid gemeente Reusel-De Mierden .................................................... 53
Water .................................................................................................................................... 54 5.9.1
Inleiding ..................................................................................................................... 54
5.9.2
Relevant waterschapsbeleid ..................................................................................... 54
5.9.3
Bodemsamenstelling en geohydrologische situatie .................................................. 58
5.9.4
Kwaliteit van te lozen en infiltreren hemelwater ........................................................ 58
5.9.5
Gemeentelijke beleid................................................................................................. 59
5.9.6
Afvalwaterafvoer na herontwikkeling ........................................................................ 59
5.10 M.e.r.-beoordeling................................................................................................................. 59 5.10.1 Inleiding ..................................................................................................................... 59 5.10.2 Vormvrije M.e.r.-beoordeling ..................................................................................... 60 5.11 Volksgezondheid in relatie tot veehouderijbedrijven ............................................................ 60 5.11.1 Inleiding ..................................................................................................................... 60 5.11.2 Toets van de ontwikkeling aan Handreiking ............................................................. 60 5.11.3 Geitenhouderijen ....................................................................................................... 61 5.12 Spuitzones gewasbeschermingsmiddelen ........................................................................... 62 6.
JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING .................................................................................. 63
6.1
Inleiding ................................................................................................................................ 63
6.2
Algemene toelichting verbeelding ......................................................................................... 63
6.3
Algemene toelichting regels ................................................................................................. 63
6.4
Toelichting bestemmingen .................................................................................................... 64 6.4.1
Agrarisch met waarden - Landschaps- en Natuurwaarden 1 ................................... 64
6.4.2
Bedrijf ........................................................................................................................ 64
6.4.3
Groen-Landschappelijke inpassing ........................................................................... 64
6.4.4
Wonen ....................................................................................................................... 64
6.4.5
Waarde – Archeologie 4.2 ........................................................................................ 64
7.
UITVOERBAARHEID ........................................................................................................... 65
7.1
Economische uitvoerbaarheid .............................................................................................. 65
7.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................ 65
8.
OVERLEG, INSPRAAK, ZIENSWIJZEN EN PROCEDURE ............................................... 66
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
4
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
8.1
Overleg ex artikel 3.1.1. Bro ................................................................................................. 66
8.2
Inspraak ................................................................................................................................ 66
8.3
Procedure ............................................................................................................................. 66
Bijlagen: Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Ruimtelijke visie ’t Heike 11 Reusel d.d. 18 september 2019 Bijlage 4: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 5: Quickscan Flora en fauna
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
5
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
6
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Onderhavig bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van de herontwikkeling van de locaties ‘t Heike 11 en Postelsedijk ongenummerd (ong.) te Reusel. Op de locatie ‘t Heike 11 is een intensieve veehouderij met akkerbouwtak aanwezig. Ter plaatse worden varkens gehouden. De locatie Postelsedijk ong. is in gebruik als cultuurgrond. Beoogd wordt de intensieve veehouderij te saneren, daarbij de bedrijfswoning en de nabijgelegen opstallen om te zetten in een niet-agrarisch bedrijf in categorie 1 en 2 en tevens drie woningen te ontwikkelen in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Twee kavels worden gerealiseerd ter plaatse van het huidige agrarisch bouwvlak aan ’t Heike 11 en één woning aan Postelsedijk ong. Het college van burgemeester en wethouders heeft in haar vergadering van 3 oktober 2019 besloten in principe bereid te zijn planologische medewerking te verlenen aan de beoogde herontwikkeling. Om de beoogde herontwikkeling daadwerkelijk mogelijk te maken, dient het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ te worden herzien. Derhalve is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ bestaat uit deze toelichting, regels, een verbeelding en bijlagen.
1.2
Plangebied
Het plangebied is gelegen aan ‘t Heike en de Postelsedijk, ten zuiden van de kern Reusel. Het plangebied kent een totale oppervlakte van 18.902 m² en omvat de percelen kadastraal bekend als gemeente Reusel, sectie G, nummer E, nummer 818 (het huidige agrarische bouwvlak) en het perceel gemeente Reusel, sectie G, nummer 658 (gedeeltelijk). Navolgende figuur betreft een luchtfoto van de omgeving van het plangebied, waarbij het plangebied is uitgelicht.
Figuur 1: Luchtfoto van het plangebied en de omgeving
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
7
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Navolgende figuur geeft een kadastraal overzicht van het plangebied, waarbij het plangebied met een stippellijn is aangeduid.
818
658
Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied
1.3
Doel
Het bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ heeft de herontwikkeling van het plangebied en het opstellen van een eenduidige en uniforme planologisch-juridische regeling voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing binnen het plangebied tot doel.
1.4
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 van onderhavige toelichting geeft een beeld van de huidige situatie binnen het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op de beoogde situatie binnen het plangebied. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de relevante beleidskaders met betrekking tot de beoogde herontwikkeling. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. Hoofdstuk 6 bevat de juridische vormgeving van dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. Tenslotte wordt in hoofdstuk 8 het overleg, de inspraak en procedure toegelicht.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
8
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
2.
HUIDIGE SITUATIE
Op de locatie ‘t Heike 11 is een varkensbedrijf met akkerbouwtak gevestigd. Het agrarisch bedrijf is gesitueerd in de oksel van de wegen ‘t Heike en Sleutelstraat. Navolgend wordt de huidige planologische situatie ter plaatse van het plangebied weergegeven.
Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’
Het plangebied is bestemd als ‘Bedrijf – Agrarisch’ met de dubbelbestemming ‘Archeologische verwachtingswaarde’ en de aanduidingen ‘bebouwingsconcentratie’, ‘verwevingsgebied’ en ‘intensieve veehouderij (iv). Ter plaatse is derhalve een intensieve veehouderij toegestaan. Binnen het agrarische bouwvlak is sprake van een bedrijfswoning met enkele bedrijfsgebouwen die in gebruik zijn voor de akkerbouw en voor de varkenshouderij. Het agrarische bedrijf is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘omgeving Postelsedijk’. Navolgend is de vigerende vergunning van het bedrijf weergegeven.
Figuur 4: Actueel vergunde situatie ‘t Heike 11 (BVB-Brabant)
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
9
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
De bebouwing op de locatie ‘t Heike 11 bestaat uit een bedrijfswoning met bijgebouwen en stallen. Ter plaatse is 3.204 m² aan opstallen aanwezig, waarvan 1.754 m² in gebruik is voor de varkenshouderij, 800 m² voor (statische) opslag en 650 m² ten behoeve van de akkerbouwtak en als bijgebouw bij de bedrijfswoning. Navolgende figuur betreft een luchtfoto waarop de functies zijn aangeduid.
Werktuigenloods Opslag
Varkenshouderij
Akkerbouwtak
Figuur 5: Luchtfoto 't Heike 11
De locatie Postelsedijk ongenummerd is in gebruik als cultuurgrond en is onbebouwd. Navolgende figuur geeft een beeld van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied.
Figuur 6: Zicht op de locatie ‘t Heike 11, gezien vanaf de Postelsedijk
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
10
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Figuur 7: Indicatie huidige situatie van het plangebied aan ’t Heike 11, met een gedeelte van de te saneren bedrijfsbebouwing aan de linkerzijde en aan de rechterzijde de woning met een bedrijfsgebouw dat gehandhaafd blijft.
Figuur 8: plangebied met aan de linkerzijde op de foto het bedrijfsgebouw dat tijdelijk behouden blijft en ingezet wordt voor statische opslag.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
11
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Figuur 9: Beoogde Ruimte voor Ruimte locatie Postelsedijk ongenummerd
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
12
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
3.
BEOOGDE SITUATIE
3.1
Beoogde ontwikkeling
De beoogde herontwikkeling voorziet in het saneren van de varkenshouderij en het realiseren van drie woningen in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Een van de woningen wordt daarbij beoogt ter plaatse van een stal die in gebruik is voor statische opslag. Deze stal is vrij recent gebouwd maar is niet meer in gebruik voor de varkenshouderij. Het dak is geheel voorzien van zonnepanelen. Initiatiefnemer is om voorgenoemde reden voornemens deze stal pas op termijn te saneren. Met een tijdelijke vergunning voor het afwijken van het gebruik wordt deze loods voor een periode van maximaal 10 jaar behouden. Na 10 jaar wordt de loods gesaneerd en kan de woning daadwerkelijk worden gerealiseerd. De agrarische bedrijfswoning blijft behouden en wordt herbestemd naar een reguliere bedrijfswoning. Het saneren van de varkenshouderij zal leiden tot een aanzienlijke kwaliteitsverbetering. De bestaande bedrijfsbebouwing, in gebruik voor de intensieve veehouderij en voor opslag, met een totale oppervlakte van 2.554 m2, wordt in 2 fases gesloopt. Eén bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 800 m2 (in gebruik voor opslag) zal tijdelijk behouden blijven. Ook de veldschuur in het noordoostelijke deel van het plangebied blijft behouden, deze zal als bijgebouw fungeren voor één van de Ruimte voor Ruimte woningen.
Navolgende tabel geeft een beeld van de te slopen, de te behouden en de te realiseren bebouwing ten behoeve van het bedrijf in milieucategorie 1 en 2. Het te exploiteren bedrijf betreft een ambachtelijk bedrijf en inpandige statische opslag. Te slopen bebouwing Bedrijfsbebouwing varkenshouderij direct Bedrijfsbebouwing opslag na maximaal 10 jaar
1.754 m2 800 m2
Te behouden bebouwing Woonhuis met bijgebouwen en bedrijfsgebouwen een niet-
650 m2
agrarisch bedrijf (milieucategorie 1 en 2) Te realiseren bebouwing Drie Ruimte voor Ruimte-woningen met bijgebouwen Tabel : Te slopen en te behouden bebouwing ter plaatse van ‘t Heike 11 en Postelsedijk ongenummerd
Beoogd wordt om twee nieuwe woningen te situeren aan ’t Heike 11 en één aan de Postelsedijk ong.. De twee woningen aan ’t Heike 11 worden gesitueerd op de plek waar in de huidige situatie de bedrijfsgebouwen aanwezig zijn. De beoogde bouwkavels zijn royaal opgezet en worden landschappelijk ingepast. Het bouwvlak zal worden verkleind tot circa 3.430 m² en biedt plaats aan de bedrijfswoning en de te behouden bedrijfsgebouwen ten behoeve van het ambachtelijk bedrijf en statische opslag (maximaal milieucategorie 1 en 2). In navolgende paragraaf wordt de beoogde inrichting van het plangebied nader toegelicht.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
13
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
3.2
Beoogde inrichting plangebied
Door Buro Hofsteden is in opdracht van de gemeente Reusel-De Mierden een ruimtelijke visie (ruimtelijke visie ’t Heike 11 Reusel d.d. 18 september 2019) opgesteld voor de omgeving Postelsedijk-Heike. Aangesloten wordt bij deze visie. Deze visie is als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Nieuwe bebouwing dient op een goede wijze landschappelijk ingepast te worden in de bestaande landschaps- en bebouwingsstructuur. De Ruimte voor Ruimte woningen zullen middels streekeigen beplanting ingepast worden in de omgeving. Ook de bedrijfswoning gelegen aan ’t Heike 11 met bedrijfsgebouwen wordt landschappelijk ingepast. De bestaande veldschuur aan de noordzijde van de locatie is in het ontwerp ingepast. In navolgende figuur is een indicatieve schets weergeven met de beoogde stedenbouwkundige situatie. Hierin is reeds rekening gehouden met de aanpassing van het wegtracé van de Postelsedijk, waardoor de woning aan Postelsedijk 1 wordt verplaatst naar de Sleutelstraat. Ten behoeve van deze verplaatsing wordt een separate procedure doorlopen.
Figuur 10: beoogde situatie na herontwikkeling (woning 4 is niet betrokken bij onderhavige herziening)
De bedrijfswoning aan ‘t Heike 11 met bijgebouwen en bedrijfsgebouwen (650 m²) blijft behouden. Ter plaatse waar woning 1 is gesitueerd blijft voor een maximum termijn van 10 jaar een bestaand bedrijfsgebouw van 800 m² behouden. Reden hiertoe is dat de loods is gedekt met zonnepanelen en gebruikt wordt voor statische opslag. Voor het behoud en gebruik van dit gebouw wordt een omgevingsvergunning aangevraagd voor het afwijken van het bestemmingsplan. Na deze termijn van 10 jaar zal de loods worden gesaneerd. Wel worden, ten behoeve van drie Ruimte voor Ruimte woningen, reeds drie separate woonbestemmingen opgenomen. Bij woning 1 blijft een bestaande veldschuur van 160 m² als bijgebouw behouden.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
14
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Ten behoeve van deze woningen gelden (zoals beschreven in de Ruimtelijke visie ’t Heike 11 Reusel d.d. 18 september 2019) navolgende randvoorwaarden: -
Er is sprake van ruime woonpercelen;
-
De bestaande veldschuur wordt als bijgebouw bij woning 1 behouden;
-
Parkeren vindt plaats op eigen terrein;
Ten zuiden van het perceel Postelsedijk 1 gelden de volgende voorwaarden: -
De ontwikkeling dient direct ten zuiden van en aansluitend op het perceel Postelsedijk 1 te worden gerealiseerd.
-
De frontbreedte van deze ontwikkeling is maximaal 27 meter.
-
De lengte van de totale ontwikkeling is maximaal 81,5 meter lang.
-
De maximale diepte van het intensief te gebruiken en in te richten deel is 36,5 meter lang.
-
Het achterste deel van het kavel dient groen en landelijk te worden ingericht, bijvoorbeeld in de vorm van een dierenweitje met enkele solitaire bomen (geen siertuin).
-
Parkeren vindt plaats op eigen terrein.
-
En wordt voldaan aan de hierna opgenomen voorwaarden voor beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing.
3.3
Beeldkwaliteit
Navolgend worden de voorwaarden zoals benoemd in de Ruimtelijke visie ’t Heike 11 Reusel d.d. 18 september 2019 ten aanzien van de gewenste beeldkwaliteit van de nieuw toe te voegen woningen. Woningtypologie: -
Vrijstaande woningen.
Situering en oriëntatie: -
De woningen zijn georiënteerd op de weg;
-
De afstand van de voorgevel van de woningen tot de voorste perceelsgrens bedraagt minimaal 7 meter; (*behoudens woning 3, die vanwege wegverkeerslawaai is gesitueerd op 18 meter)
-
De afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter;
-
Er is sprake van een (licht) verspringende voorgevellijn;
Massaopbouw: -
De woningen bestaan uit 1 à 1,5 bouwlagen met zadeldak (eventueel met wolfseind);
-
Nokrichting van de woningen is evenwijdig aan de gevellijn, behoudens woning 3, waarvan de nokrichting haaks op gevellijn staat;
-
De hoofdvorm van de woningen is eenvoudig;
-
Geschakelde bouwmassa’s zijn niet toegestaan;
-
Toevoegingen, zoals erkers, dakkapellen, aan- /uit- en bijbouwen, zijn altijd ondergeschikt aan de hoofdmassa.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
15
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Karakteristiek: -
De architectuur van de woningen is landelijk, doch eigentijds. Het traditioneel-landelijke onderdeel wordt gevormd door het materiaalgebruik: dit bestaat in hoofdzaak uit traditionele materialen (baksteen, gebakken dakpannen, hout etc.) De vormgeving is echter eigentijds. Ook mogen eigentijdse materialen worden toegevoegd als accenten en voor ondergeschikte onderdelen. Zuiver ‘historiserende’ architectuur is niet toegestaan;
-
Voor de gevels en daken dienen natuurlijke materialen, zoals bakstenen, gebakken pannen en/of hout te worden toegepast. Voor accenten en ondergeschikte onderdelen mogen juist eigentijdse materialen te worden toegepast. Het aantal toe te passen materialen dient beperkt te blijven. Een te grote verscheidenheid aan materialen is niet toegestaan;
-
Voor gevels en daken dienen natuurlijke (aardse) tinten te worden toegepast;
-
Vanwege de afwijkende kleurstelling ten opzichte van de omgeving is de kleur wit voor de gevels alleen toegestaan voor ondergeschikte onderdelen van de gevel (subvolumes). Het toepassen van witte gevelonderdelen is alleen toegestaan indien er sprake is van een hoge architectonische kwaliteit. Het aandeel wit dient in alle gevallen minder dan 30% van de gevel te betreffen. Bovendien mag het wit in de gevels alleen worden gevormd door wit stucwerk of door het wit ‘keimen’ van metselstenen. Witte bakstenen (metselstenen) zijn niet toegestaan.
Navolgende figuren betreffen referentiebeelden om richting te geven aan het wenselijke beeld.
Figuur 11: Referentiebeelden
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
16
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
3.4
Landschappelijke inpassing
De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een landschappelijke inpassing van de locatie. Navolgend wordt deze landschappelijke inpassing nader toegelicht. Specifiek voor woning 1 en 2: -
Het bestaand opgaand groen aan de oostzijde blijft behouden;
-
De zijdelingse perceelgrenzen worden ingericht met houtwallen;
-
De houtwallen hebben een minimale breedte van 6,5 meter;
-
De houtwal bestaat uit inheemse heesters in combinatie met boomvormers.
Specifiek voor woning 3: -
De landschappelijke inpassing bestaat uit een houtwal aan de zuid- en oostzijde en een semitransparante bomenrij of bomenscherm aan de noordzijde;
-
De houtwal heeft een minimale breedte van 6,5 meter;
-
De houtwal bestaat uit inheemse heesters in combinatie met boomvormers;
-
De te reserveren strook grond ten behoeve van de bomenrij aan de noordzijde dient minimaal 4 meter breed te zijn.
-
De grond tussen de voorste perceelsgrens en de voorgevel mag een summiere landschappelijke inpassing krijgen. Het zicht op de woning vanaf de openbare weg dient behouden te blijven.
Navolgende figuur geeft een weergave van de toe te voegen landschappelijke inpassing. Het complete beplantingsplan is als bijlage bij deze toelichting gevoegd.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
17
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Figuur 12: Landschappelijke inpassing van het plangebied
3.5
Beoogde planologische situatie
In de beoogde situatie wordt het agrarisch bouwvlak verkleind. Een gedeelte van het bestemmingsvlak
wordt
herbestemd
naar
‘Wonen’
ten
behoeve
van
twee
separate
woonbestemmingen. Ten behoeve van een groene perceel afscherming wordt de bestemming ‘Groen - Landschappelijke inpassing’ opgenomen. De overige grond krijgt, overeenkomstig de omliggende gronden de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschaps- en Natuurwaarden 1’. Ter plaatse zijn geen gebouwen toegestaan. Ten behoeve van de meest zuidelijk georiënteerde woning wordt de vigerende bestemming gewijzigd naar ‘Wonen’. Tevens wordt een gedeelte van de gronden bestemd als ‘Groen - Landschappelijke inpassing’. De voor ‘Wonen’ aangewezen zijn bestemd voor een Ruimte voor Ruimte woning met een inhoud van maximaal 1.000 m³. De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor een bedrijf in milieucategorie 1 en 2 met daarbij één bedrijfswoning. Conform het gemeentelijk erfgoedbeleid wordt deels de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4.2’ opgenomen. Tevens geldt binnen het plangebied de gebiedsaanduiding ‘overige zone - bebouwingsconcentratie’ en ter plaatse van de meest zuidelijk gesitueerde woning de bouwaanduiding ‘afwijkende nokrichting’.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
18
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Navolgende figuur geeft de toekomstige planologische situatie ter plaatse van het plangebied weer. Een verbeelding op schaal maakt onderdeel uit van onderhavig bestemmingsplan.
Figuur 13: Toekomstige planologische situatie
3.6
Verkeer
De nieuw te realiseren woningen worden via een eigen inrit ontsloten aan ‘t Heike dan wel de Postelsedijk. Parkeren dient op eigen terrein plaats te vinden. Bij de woningen zullen per woning minimaal twee parkeerplaatsen (exclusief garage) op eigen terrein worden gerealiseerd. Het plangebied biedt daartoe voldoende ruimte. Bij het verlaten van het terrein gaan de vervoersbewegingen direct op in het heersende verkeersbeeld. Ten aanzien van het agrarische bedrijf blijft de ontsluiting ongewijzigd. Het aantal vervoersbewegingen zal echter aanzienlijk afnemen omdat de veehouderijtak wordt beëindigd. Ter plaatse wordt momenteel een intensieve veehouderij gevoerd. De vervoerbewegingen voor het afvoeren en vervoeren van mest, bulkgoederen, dieren en andere bedrijfsstoffen komen te vervallen. Na herontwikkeling wordt een ambachtelijk bedrijf toegestaan met inpandig statische opslag. Het aantal verkeersbewegingen van met name zwaar verkeer zal aanzienlijk verminderen. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
19
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
4.
BELEIDSKADER
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is door de minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. Deze structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Het hoofdthema van de SVIR is: “Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig”. De structuurvisie geeft een visie voor Nederland tot het jaar 2040. Er zijn in de structuurvisie drie hoofddoelen opgenomen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028). Deze doelen zijn: -
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
-
Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
-
Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, is een nieuwe aanpak in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid geformuleerd. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies (‘decentraal, tenzij…’) en werkt aan eenvoudigere regelgeving. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De beoogde herontwikkeling heeft geen betrekking op de geformuleerde nationale belangen. Deze decentralisering past binnen de doelstellingen zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.
4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Sinds 1 oktober 2012 is het op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro, verplicht om in het geval dat een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Per 1 juli 2017 is een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking’ in werking getreden. Het doel van deze wijziging is het vereenvoudigen van regeling. Waar de ‘Ladder’ voorheen bestond uit drie treden waaraan getoetst diende te worden, is de kern van de gewijzigde ‘Ladder’ nu terug gebracht tot navolgende tekst: ‘De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
20
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’ Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Middels de beoogde herontwikkeling wordt een agrarisch bouwvlak herbestemd ten behoeve van een bedrijf in milieucategorie 1 en 2. Het bestemmingsvlak wordt daarbij verkleind en de bouwmogelijkheden nemen af. Tevens worden drie woningen toegevoegd in het kader van de regeling Ruimte voor Ruimte. Op basis van jurisprudentie blijkt dat het toevoegen één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling. Derhalve is toetsing van onderhavige ontwikkeling aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.
4.2
Provinciaal beleid
4.2.1
Brabantse Omgevingsvisie
Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Met de hoofdopgaven in de Brabantse Omgevingsvisie sluit de provincie aan bij Rijksbeleid, Europese en mondiale doelstellingen. De Provincie Noord-Brabant streeft er op zijn beurt naar dat deze visie, hoewel formeel alleen zelfbindend, Brabant samenbindt. Wanneer de Omgevingswet in 2021 in werking zal treden, is deze nader uitgewerkt in de Omgevingsverordening. Tot dat moment wordt de juridische basis nog gevormd door de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant wordt hierna besproken.
4.2.2
Interim omgevingsverordening Noord-Brabant
4.2.2.1
Inleiding
De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, hierna ook de Interim omgevingsverordening genoemd, is een (planologische) verordening waarin eisen gesteld worden aan de door de gemeente op te stellen ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. In de Interim omgevingsverordening zijn regels opgenomen waarvan de provincie het belangrijk vindt dat die door iedere gemeente worden toegepast bij ruimtelijke besluiten. De onderwerpen die in de Interim omgevingsverordening staan, vinden hun basis in de in december 2018 vastgestelde Brabantse omgevingsvisie. De omgevingsvisie formuleert een vijftal hoofdopgaven en ambities voor 2050 gericht op het bereiken van een gezond en veilig Brabant met een goede omgevingskwaliteit. Hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoegen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
21
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
In navolgende sub-paragrafen wordt ingegaan op de aanduidingen van de planlocatie in de Interim omgevingsverordening en wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de regels van de Interim omgevingsverordening. 4.2.2.2
Aanduidingen plangebied
Navolgende figuur geeft een overzicht van de aanduiding van het plangebied in de Interim omgevingsverordening.
Figuur 14: Uitsnede Interim omgevingsverordening kaart 6 (plangebied is aangeduid met een bolletjeslijn)
Het plangebied is aangeduid als gelegen in ‘Gemengd landelijk gebied’, met de aanduiding ‘Stalderingsgebied’ en deels de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’. Het plangebied kent tevens de aanduidingen 'diep grondwaterlichaam', 'Geen attentiezone waterhuishouding, 'norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied'. Voor onderhavige ontwikkelingen zijn deze aanduidingen niet relevant. 4.2.2.3
Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik
Het doel van de provincie is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende- of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
22
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Ter plaatse van het plangebied wordt het bestaande agrarische bouwvlak herbestemd naar een bedrijfsbestemming. Het bestemmingsvlak wordt aanzienlijk verkleind en bebouwing wordt gesaneerd. De ontwikkeling voldoet daarmee aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik zoals gesteld in artikel 3.6 van de Interim omgevingsverordening. 4.2.2.4
Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap
Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een ruimtelijke ontwikkeling binnen het Landelijk gebied gepaard dient te gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing, het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land, het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen, het wegnemen van verharding, het slopen van bebouwing, de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones en het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling'. Hiervoor is in 2011 een handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld, waarin verschillende methodieken zijn uitgewerkt.
In aanvulling hierop is door de regio Kempen een toepassingsregeling opgesteld: de ‘Landschapsinvesteringsregeling De Kempen’ van 24 augustus 2012’. Rekening houdend met deze impact op de omgeving worden categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden:
-
Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen.
-
Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het
-
Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor
landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing. kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen) Omzetting van een agrarisch bouwvlak naar een niet-agrarische bedrijfsbestemming betreft een categorie 3 ontwikkeling. Het agrarisch bouwvlak wordt herbestemd naar ‘Bedrijf’ voor een bedrijf in milieucategorie 1 en 2. Het bestemmingsvlak wordt fors verkleind en een gedeelte van het bestemmingsvlak wordt ingezet voor de ontwikkeling van twee Ruimte voor Ruimte kavels (een derde kavel wordt buiten het huidige bouwvlak gerealiseerd). Ten behoeve van landschappelijke inpassing wordt de bestemming ‘Groen – Landschappelijke inpassing’ opgenomen. De Ruimte voor Ruimte regeling levert per saldo een landschappelijke kwaliteitswinst voor het buitengebied. Derhalve gelden hiervoor niet de voorwaarden uit artikel 3.9 van de Interim Omgevingsverordening. Er hoeven geen investeringen in de kwaliteitsverbetering van het ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
23
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
landschap te worden gedaan. Wel moeten de Ruimte voor Ruimte woningen landschappelijk worden ingepast. Ten aanzien van het omzetten van het agrarisch bedrijf naar een niet-agrarisch bedrijf dient wel geïnvesteerd te worden in het landschap. De herziening leidt tot de volgende waardeverandering.
Figuur 15: Uitwerking Landschapsinvesteringsregeling De Kempen
Met de herontwikkeling wordt een bestemmingsplanwinst behaald van € 39.185,00,-. Derhalve bedraagt de minimale inspanning voor kwaliteitsverbetering van het landschap € 7.837,00,-. Met de sanering van de overtollige agrarische bedrijfsgebouwen (800 m² à € 25,- per m²) vindt reeds voldoende kwaliteitsverbetering plaats (€ 20.000,-). De agrarische bedrijfsgebouwen welke worden ingezet voor de Ruimte voor Ruimte regeling worden buiten beschouwing gelaten. Daarnaast wordt overtollige erfverharding gesaneerd en wordt het plangebied landschappelijk ingepast. Met het saneren van bebouwing, erfverharding, vloerplaten en het onderhouden en het versterken van de landschappelijke inpassing ter plaatse wordt een kwaliteitsverbetering geleverd welke ruimschoots voldoende kwaliteitswinst oplevert. 4.2.2.5
Afdeling 3.6 Vitaal platteland
In afdeling 3.6 Vitaal platteland zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten over voorgenoemd thema. Op het plangebied ligt binnen de structuur ‘Landelijk gebied’, waarvoor in artikel 3.68 en verder regels zijn gesteld. 4.2.2.6
Artikel 3.68 en 3.69 Wonen in Landelijk gebied
Binnen het Landelijk gebied worden in principe enkel bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen toegestaan. Zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen wordt in artikel 3.68 uitgesloten. In artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening geeft een aantal uitzonderingen op het uitgangspunt dat ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
24
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan. Het gaat daarbij om vervangende bouw binnen het bouwperceel als overtollige bebouwing wordt gesloopt en de bestaande woning feitelijk en juridisch wordt opgeheven, de vestiging of splitsing van een of meer woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en om bestemmingswijziging van een voormalige bedrijfswoning naar burgerwoning. Vestiging van of splitsing in meerdere wooneenheden binnen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt toegestaan indien dit is gericht op het behoud of herstel van deze waardevolle bebouwing. Bij omzetting van voormalige bedrijfswoning naar reguliere burgerwoning dient overtollige bebouwing te worden gesloopt. Overtollige bebouwing betreft volgens de Interim omgevingsverordening dat er geen concrete gebruiksfunctie voor de bebouwing aanwezig is die gerelateerd is aan de woonfunctie. In het geval er tevens sprake is van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is het beleid gericht op behoud van de bebouwing en is sloop niet gewenst. De woning aan ’t Heike 11 blijft in gebruik als bedrijfswoning. De woning wordt niet gesplitst in meerdere wooneenheden en overtollige bebouwing wordt gesloopt. Omzetting van de agrarische bedrijfswoning naar reguliere bedrijfswoning is daarmee passend binnen de regels van de Interim omgevingsverordening.
Artikel 3.73 vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied Artikel 3.73 van de Interim omgevingsverordening stelt dat binnen het Landelijk gebied onder voorwaarden kan worden voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel. Hierna wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan deze regels. Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; c.
overtollige bebouwing wordt gesloopt;
d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. De veehouderijtak van het agrarisch bedrijf wordt gesaneerd, waarna een bedrijf in maximaal milieucategorie 1 en 2 resteert. Het betreft hierbij een ambachtelijk bedrijf en inpandige statische ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
25
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
opslag. Een dergelijke functie is passend binnen de bebouwingsconcentratie ter plaatse van het plangebied, waar reeds sprake is van een sterke functiemening. De ontwikkeling draagt bij aan een verbetering van het woon- en leefklimaat. Door middel van de herontwikkeling vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel. Na herontwikkeling is slechts sprake van één bedrijf. De veehouderijactiviteiten worden gestaakt, de bebouwing in gebruik voor de veehouderij wordt gesaneerd. Er is geen sprake van overtollige bebouwing. De ontwikkeling voorziet niet in een baliefunctie, lawaaisport of mestverwerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c.
dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;
d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang. De agrarische bedrijfsbestemming wordt herbestemd naar een reguliere bedrijfsbestemming ten behoeve van een ambachtelijk bedrijf in categorie 1 en 2 en statische opslag. De ontwikkeling past ook op de langere termijn binnen het plangebied. Een verdere intensivering van bedrijfsactiviteiten wordt niet beoogd. De herontwikkeling leidt niet tot een publiek aantrekkende werking. In de regels behorende tot onderhavig bestemmingsplan zijn regels op genomen met betrekking tot voldoende parkeergelegenheid alsmede gebruiksregels. Buitenopslag is niet toegestaan. Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c.
een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.
De beoogde functie is passend binnen het gemengd landelijk gebied. Bijgedragen wordt aan een gevarieerde plattelandseconomie. Binnen het lint Postelsedijk - ‘t Heike is reeds sprake van verschillende functies. Vestiging op een bedrijventerrein is niet aan de orde. Detailhandel wordt niet beoogd. Het bouwvlak wordt aanzienlijk verkleind.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
26
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Artikel 3.80 Ruimte voor Ruimte In de Interim omgevingsverordening is aangegeven dat nieuwbouw van woningen plaats dient te vinden binnen het ‘Stedelijke gebied’. Voor de bouw van Ruimte voor Ruimte woningen wordt een uitzondering
op
deze
regels
mogelijk
gemaakt.
In
artikel
3.80
van
de
Interim
omgevingsverordening zijn regels opgenomen voor de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen binnen het ‘Landelijk gebied’. Hierna wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan deze regels. Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in één of meerdere Ruimte voor Ruimtekavels, ieder ten behoeve van de bouw van één woning, indien: a. er sprake is van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit; Voor elke bouwtitel Ruimte voor Ruimte is zeker gesteld dat er sprake is van ruimtelijke milieu- en kwaliteitswinst. Voor de ontwikkeling van een Ruimte voor Ruimte woning is 1.000 m² aan stallen gesloopt en is een omvang van 3.500 kg aan fosfaatrechten uit de markt gehaald. Het veehouderijbedrijf aan ’t Heike 11 wordt gesaneerd. Het saneren van de varkenshouderij zal leiden tot een aanzienlijke kwaliteitsverbetering. De bestaande bedrijfsbebouwing, in gebruik voor de intensieve veehouderij en voor opslag, met een totale oppervlakte van 2.554 m 2, wordt in 2 fases gesloopt. Daarbij wordt 1.243 kg ammoniak uit de markt gehaald. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast met streekeigen beplanting. Daarmee is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit. b.
de Ruimte voor Ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie ‘omgeving Postelsedijk’. Deze bebouwingsconcentratie is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan. c.
een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woning is verzekerd;
Het plangebied wordt duurzaam landschappelijk ingepast met streekeigen beplanting. Het beplantingsplan is als bijlage bij de regels van dit bestemmingsplan. d. er geen sprake is van (een aanzet voor) een stedelijke ontwikkeling behoudens in geval de locatie ligt binnen Verstedelijking afweegbaar. Met de beoogde herontwikkeling is geen sprake van een aanzet tot stedelijke ontwikkeling maar van een duurzame inpassing van
drie Ruimte voor
Ruimte woningen binnen een
bebouwingsconcentratie. Lid 2 Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als per Ruimte voor Ruimtekavel is aangetoond dat is voldaan aan de volgende voorwaarden: ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
27
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
a. een of meer veehouderijen gericht op het houden van varkens of pluimvee zijn in het geheel beëindigd waarbij alle bedrijfsgebouwen ten dienste van deze veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt; b. de onder a. bedoelde veehouderijen zijn direct voorafgaand aan de beëindiging gedurende een periode van drie jaar onafgebroken in bedrijf geweest; c.
de onder a. bedoelde veehouderijen zijn gevestigd binnen Beperkingen Veehouderij of op een locatie die vanwege omliggende waarden en functies niet geschikt is voor de uitoefening van een veehouderij;
d. er tenminste 1000 m² bedrijfsgebouwen ten dienste van de onder a. bedoelde veehouderij, niet zijnde de bedrijfswoning, zijn gesloopt met een minimum van 200 m² op iedere beëindigingslocatie veehouderij; e. de ten behoeve van de onder a. bedoelde veehouderijen geregistreerde rechten betreffende de fosfaatproductie in een gezamenlijke omvang van tenminste 3.500 kg uit de markt zijn genomen door doorhaling van de bij de Dienst Regelingen geregistreerde rechten, waarbij per beëindigingslocatie een minimum van 700 kg aan rechten betreffende de productie van fosfaat aanwezig is; f.
de rechten, bedoeld onder e. moeten vanaf het moment van beëindiging van de bedrijfsvoering tot aan het moment van uit de markt nemen geregistreerd staan op naam van de veehouderij die beëindigd;
g. de omgevingsvergunning milieu voor de onder a. bedoelde veehouderij op iedere beëindigingslocatie veehouderij is ingetrokken; h. een passende herbestemming is gelegd op de locatie als onder a. bedoeld die in ieder geval het houden van vee en het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen uitsluit; i.
in redelijkheid niet op andere wijze is voorzien in de beëindiging van de onder a. bedoelde veehouderij.
De bouwtitels voor de te realiseren Ruimte voor Ruimte woningen worden geaccordeerd door de provincie Noord-Brabant. Daarmee is zeker gesteld dat wordt voldaan aan boven gestelde voorwaarden. Lid 3 In afwijking van het tweede lid kan een bestemmingsplan voorzien in een Ruimte voor Ruimtekavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Niet van toepassing Lid 4 Het derde lid vervalt indien uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat er
in
totaal
3500
ruimte
voor
ruimte
kavels
door
of
vanwege
de
Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte zijn ontwikkeld. Deze omvang is nog niet behaald. ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
28
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Omgevingsvisie
Op 22 mei 2018 is de ‘Omgevingsvisie’ door de gemeenteraad vastgesteld. De ‘Omgevingsvisie’ borduurt voort op de in 2013 vastgestelde toekomstvisie. Gezamenlijk, grenzeloos en groen is en blijft het uitgangspunt. De ‘Omgevingsvisie’ geeft verder richting aan de ingezette koers, in ruimtelijke zin en schetst een panorama voor de toekomst. De ‘Omgevingsvisie’ bevat een kwaliteitenkaart, een knelpuntenkaart, een visiekaart en een strategiekaart: -
Kwaliteitenkaart: Op de kwaliteitenkaart is het plangebied aangewezen als gelegen in een ‘Oud agrarisch cultuurlandschap met afwisselend open kamers, laanbeplanting, houtwallen, bosrestanten en linten’.
-
Knelpuntenkaart: Op de knelpuntenkaart is het plangebied gelegen in een gebied ten oosten van ‘onderbenutte ecologische, recreatieve en waterhuishoudkundige potentie beekdalen’ in een ‘matige herkenbaarheid (verschillen tussen) landschapstypen’ en de ‘aanwezigheid van een groot aantal agrarische bedrijfslocaties in het landschap’.
-
Visiekaart: Op de visiekaart is het plangebied aangewezen als gelegen binnen een ‘versterking kleinschalig agrarisch cultuurlandschap’.
In de visie op het grondgebied van de gemeente Reusel-De Mierden is aangegeven dat binnen de oude agrarische cultuurlandschappen het accent ligt op een aantrekkelijk woon-, werk en recreatiemilieu en het versterken van de relatie met de kernen. Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB) in deze zone wordt omgezet (via sloop en nieuwbouw) naar nieuwe erven voor wonen, werken en recreatie. -
Strategiekaart: Op de strategiekaart is het plangebied aangewezen als gelegen binnen een gebied met het ‘primaat landschap’. De strategie binnen dit gebied is het versterken van het Kempisch karakter in landschappelijke en cultuurhistorische zin met een passende korrelgrootte van de bebouwing en kleinschalige functies die passen bij de fysieke onderlegger en stimuleren van een gezonde leefomgeving met ruimte voor groen en ontmoeting. Deze strategie geldt voor de agrarische cultuurlandschappen die nu te veel te lijden hebben onder de schaalvergroting en de intensivering van de landbouw, de bedrijventerreinen bij Hooge en Lage Mierde, de openbare ruimte in de centra van Reusel, Hooge en Lage Mierde en Hulsel.
De totale visie zoals opgenomen in de ‘Omgevingsvisie’ is samen te vatten in 10 keuzes. Eén van deze keuzes is dat de gemeente Reusel-De Mierden geen nieuwe uitbreidingslocaties voor wonen en werken aanwijst, maar gebruik maakt van al in gang gezette uitbreidingslocaties en van ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
29
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
herontwikkeling van vrijkomende of leegstaande (inbreidings)locaties, van buurtschappen en linten en van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Een andere keuze is dat de gemeente Reusel-De Mierden initiatieven die passen binnen de strategieën welwillend behandelt, vooral toekomstbestendige oplossingen voor locaties die nu een knelpunt vormen of die in de nabije toekomst een knelpunt gaan vormen voor de volksgezondheid. De beoogde herontwikkeling voorziet in het saneren van een intensieve veehouderijtak en waar drie Ruimte voor Ruimte woningen worden ingepast in het landschap. Er is sprake van een duurzame herontwikkeling waarbij het plangebied landschappelijk wordt ingepast. Ten behoeve van de herontwikkeling wordt alle overtollige bebouwing, ten behoeve van de veehouderij, gesloopt. De ontwikkeling heeft een positief effect op het landschap (door de sloop van oude opstallen en de landschappelijke inpassing). De beoogde ontwikkeling geeft invulling aan de gemeentelijk visie ter plaatse van het plangebied zoals opgenomen in de ‘Omgevingsvisie’.
4.3.2
Beleidsnotitie voor bebouwingsconcentraties
Op 24 juni 2010 heeft de gemeenteraad de ‘Beleidsnotitie voor bebouwingsconcentraties’ vastgesteld. Het plangebied is gelegen in de bebouwingsconcentratie ‘omgeving Postelsedijk’. De visie op dit gebied is gericht op het behoud van de gescheiden structuren die zijn gevormd door de kern Reusel en het bebouwingscluster. De visie zet in op het verdichten van bestaande percelen en sporadische nieuwbouw van lintbebouwing op plaatsen waar de zichtrelaties niet bijzonder waardevol zijn. Navolgende figuren geeft een beeld van de ligging van het plangebied binnen de bebouwingsconcentratie ‘omgeving Postelsedijk’, waarbij de huidige situatie en de ruimtelijke visie zijn weergeven. Het plangebied is op beide figuren indicatief aangeduid met een gele cirkel.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
30
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
Figuur 16: Huidige situatie en analyse omgeving Postelsedijk
Figuur 17: Ruimtelijke visie omgeving Postelsedijk
Bij dit initiatief is sprake van sloop van bestaande bebouwing waardoor ruimte ontstaat voor de ontwikkeling van drie Ruimte voor Ruimte kavels. Doormiddel van de landschappelijke inpassing van deze kavels kunnen de kwaliteiten van het landschap worden versterkt. Ten zuiden van de kavel aan de Postelsedijk blijft een doorzicht naar het achtergelegen landschap behouden. Het initiatief
past
dan
ook
binnen
de
uitgangspunten
van
de
Beleidsnotitie
voor
Bebouwingsconcentraties.
ONTWERP Crijns Rentmeesters bv
31
Bestemmingsplan ‘Buitengebied, herziening 't Heike 11 en Postelsedijk ong.’ – Toelichting
4.4
Woonvisie 2018-2023
De gemeente Reusel-De Mierden heeft de Woonvisie 2018-2023 opgesteld en deze visie in december 2017 vastgesteld. Binnen deze visie zijn vijf thema's opgenomen: 1. Prioriteiten stellen voor nieuwbouw; 2. Voldoende betaalbare huur; 3. Investeren in de bestaande voorraad; 4. Wonen en zorg; 5. Passende huisvesting voor arbeidsmigranten Één van deze vijf thema's is het thema: 'Prioriteiten stellen voor nieuwbouw’. De verwachting is dat het aantal huishoudens in de gemeente Reusel-de Mierden de komende jaren verder zal toenemen. De verwachte woningbehoefte voor de periode 2018-2028 ligt op ongeveer 550 woningen (ongeveer 55 woningen per jaar). Vanaf 2035 zal de huishoudengroei in Reusel-De Mierden zich langzaam maar zeker stabiliseren. Er blijft dan nog wel enige ruimte voor nieuwbouw, maar aanzienlijk beperkter dan nu het geval is. Op 22 mei 2018 heeft de gemeenteraad de beleidsregels beoordeling woningbouwinitiatieven vastgesteld. Deze beleidsregels geven de wijze van beoordeling en toetsingskader voor woningbouwinitiatieven aan, welke niet passen binnen het bestemmingsplan. Plannen die goed passen binnen de beleidsambities, kwalitatief aansluiten bij de woningbehoefte in Reusel-De Mierden en positief beoordeeld worden op volkshuisvestelijke en ruimtelijke aspecten kunnen doorgang vinden. Met deze ontwikkeling wordt tegemoetgekomen aan de vraag naar nieuwe woningen.