[21.04171] - toelichting bij bestemmingsplan versie 8 maart 2021

Voor het gehele plangebied wordt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ opgenomen, ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden. Indien er dieper dan 80 centimeter diep wordt gegraven in het kader van het oprichten van gebouwen dan wel bouwwerken geen gebouw zijnde zal ter plaatse van de gele gebieden in figuur 5-6 alsnog een proefsleuven onderzoek moeten worden uitgevoerd. Er word geen onderscheid gemaakt in reeds verstoorde gebieden op de verbeelding omdat hiermee de dubbelbestemming archeologie te versnipperd wordt, hetgeen niet bijdraagt aan de leesbaarheid van de plankaart. Met de algemene regeling in de planregels in combinatie met de dubbelbestemming is het behoud van mogelijke archeologische waarden (dieper dan 80 cm onder maaiveld) voldoende geborgd. Proefsleuven onderzoek is, onder voorwaarde dat de bodem niet dieper dan 80cm wordt verstoord, niet noodzakelijk. Door het niet verstoren van de gronden blijven eventuele archeologische vondsten het beste geconserveerd.

48 

1 maart 2021

Figuur 5-6 Kaart archeologisch onderzoek met daarbij aangegeven vrijgegeven en niet vrijgegeven locaties

1 maart 2021

 49

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

5.10 CULTUURHISTORIE Op de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) van de provincie zijn de cultuurhistorische (landschaps)waarden van bovenlokaal belang aangegeven. Het plangebied aan de Kuilenrode is gelegen in de regio Kempen. De bewoningsgeschiedenis en de inrichting van deze regio zijn in hoge mate bepaald door de natuurlijke terreingesteldheid. De indeling in agrarische gebruikseenheden (akkers, graslanden en woeste gronden) is op veel plaatsen nog goed herkenbaar. Vooral de beekdalen zijn hier en daar buitengewoon goed bewaard gebleven. In combinatie met de dorpen en buurtschappen en de plaatselijk aanwezige kleinschaligheid verleent dit het gebied een grote landschappelijke en cultuurhistorische waarde. Het plangebied is tevens gelegen in het cultuurhistorisch landschap Kempenland. Dit landschap omvat een groot deel van het relatief hoog gelegen zandlandschap ten zuidwesten van Eindhoven. Het landschap wordt doorsneden door verschillende beken en zijbeken. In het westen zijn dat de Reusel en de Groote en Kleine Beerze die in noordelijke richting afwateren. In het oostelijke deel liggen de Ekkersrijt, de Gender en de Run, die in noordoostelijke richting uitmonden in het riviertje de Dommel. Tussen de beekdalen liggen verschillende licht glooiende dekzandruggen die (vooral) langs de beekdalen bedekt zijn met uitgebreide complexen van oude bouwlanden.

Verder komen reliëfrijkere zones voor met stuifduinen uit de late middeleeuwen. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwingsconcentratie Kuilenrode. Binnen deze bebouwingsconcentratie zijn een aantal wegen aangemerkt als cultuurhistorisch van belang. Dit betreft de klinkerwegen binnen de bebouwingsconcentratie. De Ruimte voor Ruimte woning en de boerderijsplitsing worden gerealiseerd aan de Kuilenrode. Dit betreft geen klinkerverharding. Op de erfgoedwiki van De kempen is meer informatie te vinden over de cultuurhistorische waarde van het gehucht Kuilenrode. Hierover wordt bijvoorbeeld geschreven: “Culitsrode of Keldersooi. In 1830 een klein gehucht met een twintigtal boerderijen en een pastorie. De boerderijen liggen wat verspreid in een cluster bij de grote pachthoeve van Kuilenrode”. In figuur 5-7 is een uitsnede opgenomen van de kaart van het gehucht met centraal daarin de pastorie met bijbehorende agrarische gronden uit 1665. Figuur 5-7 Uitsnede kaart 1665 (Bron: www.erfgoedgeowiki.nl)

Behoud van deze langgevelboerderij grenzend aan de brink in het centrum van het gehucht Kuilenrode draagt bij aan de instandhouding van dit cultuurhistorisch waardevolle ensemble van vrijstaande langgevelboerderijen verspreid rond de centrale brink. De verwijdering van de intensieve bestemming op de brink gronden en het omzetten naar een woon- bestemming draagt bij aan een duurzame instandhouding van deze cultuurhistorisch waardevolle bebouwingsconcentratie.

50 

1 maart 2021

Voor het ensemble als geheel is ter plaatse van de enkelbestemmingen wonen, tuin en groen de dubbelbestemming 'Waarde – Cultuurhistorisch ensemble' opgenomen. Met deze beschermende regeling worden de ter plaatse bestaande cultuurhistorisch waardevolle elementen (bebouwing) en patronen (beplantingspatronen) behouden.

6

JURIDISCHE PLANBESCHRIJVING 6.1

INLEIDING

Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente, een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologischjuridische regeling gegeven voor de ten behoeve van woningbouw te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden is een relatief gedetailleerde woonbestemming opgenomen, waarbij aansluiting is gezocht bij de vigerende bebouwingsvoorschriften in het buitengebied. De planregels zijn verder afgestemd op de Standaard Vergelijkbare Bestemming Plannen 2012 (SVBP2012), d.d. 18 april 2012. 6.2

ALGEMENE TOELICHTING VERBEELDING De verbeelding heeft een belangrijke rol bij het bepalen van de gebruiksmogelijkheden en de bebouwingsmogelijkheden in het plangebied. Daartoe zijn op de verbeelding onder meer bestemmings-, bouwvlakken, gebiedsaanduidingen en functieaanduidingen opgenomen.

6.3

NADERE TOELICHTING OP DE REGELS De SVBP2012 geeft een verplichte indeling van de hoofdstukken van de regels uit oogpunt van leesbaarheid en raadpleegbaarheid:  Hoofdstuk 1 Inleidende regels (begrippen en wijze van meten).  Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (bestemmingen).  Hoofdstuk 3 Algemene regels (anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels).  Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (overgangsrecht en slotregel). 6.3.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

ARTIKEL 1: BEGRIPPEN Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009, inclusief herziening fase 1a’ zijn integraal overgenomen. Begrippen die niet in de overige artikelen voorkomen zijn geschrapt. Er zijn daarnaast twee wijzigingen doorgevoerd in de regels:  Het begrip karakteristiek is opgenomen om de karakteristiek van de te beschermen waarden van het plangebied beter te borgen.

1 maart 2021

 51

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

 Het begrip water- en waterhuishoudkundige voorzieningen is aangepast op basis van de huidige begripsomschrijving zoals deze wordt gehanteerd door Waterschap De Dommel.

ARTIKEL 2: WIJZE VAN METEN Ter adstructie van de in de regels aangegeven afmetingen is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. 6.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels In deze subparagraaf zullen we de bestemmingsregels nader omschrijven, voor zover deze afwijken van het bestemmingsplan Buitengebied 2009, inclusief fase 1a.

ARTIKEL 3: Agrarisch met waarden ‐ landschapswaarden 1 Deze regels zijn integraal overgenomen van het bestemmingsplan Buitengebied 2009, fase 1a. Er is in de bestemmingsomschrijving de link gelegd met twee bestaande bouwwerken, geen gebouw zijnde. Dit betreft een vaste mest opslag en een paardenbak. Deze elementen lagen reeds buiten het bouwvlak en blijven hier ook liggen. Door deze elementen te voorzien van een functieaanduiding op de verbeelding in combinatie met een specifieke bestemmingsomschrijving wordt het gebruik hiervan positief bestemd in dit plan.

ARTIKEL 4: Groen – Landschapselement Dit artikel is opgenomen om de aanleg en de instandhouding van de landschappelijke inpassing en kwaliteitsverbetering planologisch-juridisch te borgen. Het betreft een 6 meter breed element over bijna de volledige breedte van het plangebied. In de bestemmingsomschrijving wordt een directe link gelegd met het landschappelijk inpassingsplan dat als bijlage 1 bij de regels wordt opgenomen.

ARTIKEL 5: Tuin De bestemming tuin is overgenomen uit binnenstedelijke bestemmingsplannen van de gemeente Reusel. Deze bestemming is neergelegd op de gemeentelijke gronden ter hoogte van de brink voor aan de weg. Doel hiervan is het gebruik als ‘openbaar groen’ te borgen, alsmede de bestaande inritten.

ARTIKEL 6: Wonen De bestemming van het agrarische bedrijf wordt omgezet naar wonen. Dit is dan ook de kern van het bestemmingsplan en hierop zijn enkele specifieke wijzigingen doorgevoerd ten aanzien van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 inclusief fase 1a. Doel van deze wijzigingen is het borgen van de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied na de bestemmingswijziging conform het door de gemeente gemaakte stedenbouwkundige plan. Zodanig dat de bestemmingswijziging ook zal leiden tot een aanzienlijke kwaliteitsverbetering. Onderdeel hiervan zijn specifieke functieaanduidingen om de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden in te kaderen. De volgende functieaanduidingen ten aanzien van bouwen zijn opgenomen:  Specifieke maximale goot- en nokhoogten van de Ruimte-voor-Ruimte woning en de te splitsen langgevelboerderij per bouwvlak;

52 

1 maart 2021

Doel hiervan is om de karakteristieke kwaliteit van de langgevelboerderij te borgen, alsmede het onderscheid tussen hoofdgebouw (langgevelboerderij) als de Ruimte-voor-Ruimte woning.  Een bebouwingspercentage van max 62,5% in het bouwvlak van de Ruimte-voor-Ruimte woning; Doel hiervan is om de toekomstige gebruikers van het bouwvlak de ruimte te geven om in beperkte mate binnen het bouwvlak de positie van de woning nader te bepalen.  Een maatvoeringsteken [2] in het bouwvlak van de langgevelboerderij maximaal 2 wooneenheden aanwezig mogen zijn; Doel hiervan is te borgen dat niet meer dan 2 afzonderlijke huishoudens in dit gebouw een woning realiseren.  Een functieaanduiding ‘bijgebouwen’ op een vlak rondom de woningen waarbinnen bijgebouwen mogen worden opgericht; Alleen binnen deze zone op de verbeelding mogen de 100 m2 aan toegestane bijgebouwen bij de woningen worden gerealiseerd. Doel hiervan is om toepassing te geven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik door te voorkomen dat bijgebouwen te ver van de hoofdgebouwen (woningen) worden gerealiseerd. De volgende functieaanduidingen ten aanzien van het toegestane gebruik zijn opgenomen:  Een functieaanduiding ‘karakteristiek’ op het bouwvlak van de langgevelboerderij; Doel hiervan is de karakteristieke waarde van de te splitsen langgevelboerderij voor de toekomst te borgen.

 Een functieaanduiding ‘paardenstal’ ter plaatse van de te verbouwen paardenstal; Binnen deze functieaanduiding mag een bijgebouw worden opgericht en behoeve van hobbymatig gebruik als paardenstal. Hierin mogen paarden worden gehouden en bijbehorende zaken worden opgeslagen zoals hooi- en stro.  Een functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen ‘ruimte voor ruimte’ in het bouwvlak van de Ruimte-voor-Ruimte woning’; Doel hiervan is dat het ook voor omwonenden en andere belanghebbenden duidelijk wordt waarom hier een extra woning wordt gerealiseerd in het plangebied. Een specifieke aanduiding verduidelijkt het proces dat hier aan voorafgegaan is in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling.

1 maart 2021

 53

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

ARTIKEL 7: Waarde ‐ Archeologie Deze dubbelbestemming ‘waarde – archeologie’ is opgenomen om de aangetroffen archeologische waarden van de onderliggende gronden te borgen. Uit het uitgevoerde verkennend archeologisch onderzoek is gebleken dat voor de niet verstoorde delen (lees: niet reeds bebouwde delen), niet bij voorbaat kan worden uitgesloten dat zich hier archeologische waarden bevinden. Uit het uitgevoerde booronderzoek blijkt dat er op een diepte van meer dan 80 centimeter onder het maaiveld, mogelijk archeologische resten bevinden. Er is daarom een plansystematiek opgenomen dat indien er in het kader van bouwwerkzaamheden de bodem dieper dan 80 centimeter wordt verstoord, er een zogenaamd proefsleuven onderzoek dient te worden uitgevoerd. Er wordt in de planregels een directe link gelegd met een kaart met daarop aangegeven de posities van de reeds verstoorde gronden. Deze kaart wordt opgenomen in bijlage 2 bij de regels zodat het voor toekomstige vergunningverleners inzichtelijk is voor welk bouwplan wel of niet een proefsleuvenonderzoek zal moeten worden uitgevoerd.

ARTIKEL 8: Waarde – Cultuurhistorisch ensemble Deze dubbelbestemming ‘waarde – Cultuurhistorisch ensemble’ is opgenomen om de te beschermen cultuurhistorische waarde van het ensemble te borgen. Er zijn verbodsbepalingen opgenomen voor het wijzigingen van de stedenbouwkundige/landschappelijke structuur, het aanplanten en rooien van beplanting en het uitvoeren van werken. 6.3.3

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat bij opeenvolgende aanvragen om omgevingsvergunning waarbij een bepaalde oppervlakte aan grond als voorwaarde is geformuleerd, dezelfde grond opnieuw bij de afweging omtrent vergunningverlening wordt betrokken. De antidubbeltelregel wordt conform art. 3.2.4 Bro overgenomen in het bestemmingsplan. Daarnaast zijn ook algemene gebruiks- en afwijkingsregels opgesteld. Er is in de regels geen aparte gebruiksbepaling met gebruiksverbod opgenomen. De Wet algemene bepaling omgevingsrecht voorziet daarin (art. 2.1 lid 1 Wabo). 6.3.4

Hoofdstuk 4 Overgangsrecht en slotregel

In het bestemmingsplan is het overgangsrecht conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. In de slotregel is aangegeven onder welke benaming het bestemmingsplan wordt aangehaald.

54 

1 maart 2021

7 7.1

UITVOERBAARHEID

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Op 1 juli 2008 is samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de Grondexploitatiewet (Grexwet) in werking getreden. In deze Grexwet is bepaald dat een gemeente bij het vaststellen van een planologische maatregel, die mogelijkheden biedt voor de bouw van één of meer hoofdgebouwen, verplicht is maatregelen te nemen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Voor de ontwikkeling van dit plan is er sprake van een particulier initiatief. De gemeente Reusel-De Mierden zal in het kader van het bepaalde in de Grexwet daarom alle door de gemeente te maken kosten verhalen op de initiatiefnemer. De initiatiefnemer zal derhalve met de gemeente Reusel-De Mierden een anterieure overeenkomst sluiten. In deze overeenkomst zijn onder andere de verplichtingen van de initiatiefnemer met betrekking tot het planschadeverhaal opgenomen. Ook de kwaliteitsverbetering zal worden opgenomen in deze overeenkomst. De economische uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond. Derhalve is het opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde. De ingebrachte agrarische grond zal door de herontwikkeling in waarde toenemen. De waardestijging van de ingebrachte grond compenseert de kosten voor de beëindiging en sloop van de intensieve veehouderij.

7.2

MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID Het bestemmingsplan zal conform de wettelijke vereisten kenbaar worden gemaakt.

1 maart 2021

 55

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

8 8.2

PROCEDURE

OVERLEG EX ARTIKEL 3.1.1. BRO Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleggen met het bestuur van het bij het plan betrokken waterschap. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Conform artikel 3.1.1 Bro worden de provincie Noord-Brabant en Waterschap De Dommel in het kader van dit bestemmingsplan betrokken in het vooroverleg. De provincie Noord-Brabant heeft op 3 april 2019 in het kader van vooroverleg gereageerd met enkele bestemmingsplan-technische opmerkingen en verbeteringen. Deze zijn doorgevoerd in het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast heeft de provincie Noord-Brabant aangegeven dat er een definitieve Ruimte-voor-Ruimte titel moet zijn op het moment dat het bestemmingsplan zal worden vastgesteld. Hierbij is tevens aangegeven dat de bestaande opstallen gesloopt moeten worden voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan om te voorkomen dat medewerking wordt verleend aan een nieuwe woning zonder dat is verzekerd dat de bestaande stallen zijn gesloopt.

Het Waterschap De Dommel heeft op 5 maart 2019 ingestemd met het voorontwerp, hierbij zijn twee kleine tekstuele opmerkingen gegeven. Deze zijn verwerkt in het ontwerp.

8.3

ZIENSWIJZEN Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen vanaf 11 juni 2019 tot en met 23 juli 2019. In deze termijn is er één zienswijze binnengekomen van de provincie Noord-Brabant. De provincie Noord-Brabant heeft in de zienswijze, in aansluiting op het vooroverleg, herhaald dat de Ruimte voor Ruimte titel ontbreekt bij het bestemmingsplan. Wel is gelijktijdig aan de terinzage legging van het ontwerp een voortoets in het kader van de Ruimte voor Ruimte uitgevoerd bij de provincie. Hierop is een positief besluit genomen. De provincie Noord-Brabant heeft in de zienswijze aangegeven dat deze titel aanwezig moet zijn op het moment van vaststelling. Hier is gevolg aan gegeven. De stallen zijn gesloopt, de milieuvergunning is ingetrokken, de productiegerechten zijn doorgehaald. De bewijsstukken zijn verzameld en ingeleverd bij de provincie Noord-Brabant. Hierop is een positief Ruimte-voor-Ruimte besluit genomen, getuige het toetsingsformulier zoals opgenomen in bijlage 10 bij deze toelichting. Hiermee is positief gevolg gegeven aan de zienswijze van de provincie NoordBrabant. Er is bij de gemeente een informele reactie binnengekomen op het ontwerp van het Waterschap De Dommel dat ingestemd kan worden met het ontwerpbestemmingsplan.

56 

1 maart 2021

BIJLAGEN

1 maart 2021

 57

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

BIJLAGE 1: HUIDIGE SITUATIE

BIJLAGE 2: LANDSCHAPPELIJKE INPASSING

1 maart 2021

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

BIJLAGE 3: KWALITEITSVERBETERING

BIJLAGE 4: BEELDKWALITEITSPLAN

1 maart 2021

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

BIJLAGE 5: GEURONDERZOEK

Bijlage 5a Voorgrondberekening

1 maart 2021

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

Bijlage 5b Achtergrondberekeningen

BIJLAGE 6: AKOESTISCH ONDERZOEK

1 maart 2021

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

BIJLAGE 7: VERKENNEND BODEMONDERZOEK

BIJLAGE 8: QUICKSCAN FLORA EN FAUNA

1 maart 2021

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

Bijlage 8a Quick scan ecologie

Bijlage 8b Vervolgonderzoek vleermuizen en huismussen

1 maart 2021

Buitengebied 2009, herziening Kuilenrode 8

BIJLAGE 9: ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK

BIJLAGE 10: RUIMTE VOOR RUIMTE TITEL

1 maart 2021