Ruimtelijke_onderbouwing dd. sep. 2023 incl. parkeeronderzoek en parkeeranalyse

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

SPORTSCHOOL VRIESWIJK RAALTE

COLOFON RUIMTELIJKE ONDERBOUWING SPORTSCHOOL VRIESWIJK RAALTE SPORTSCHOOL

IBAN: NL84 RABO 0308 1446 51 Btw-nr.: NL001665107B28 KvK nr. : 65329732 P/A Korenbloemstraat 30 8012 XS Zwolle

Opdrachtgever Opdrachtnemer

ProFit Gym Ommen B.V. Bureau voor Planvorming & Advies | Zwolle

Opgesteld door Datum Versie

T. Melenhorst september 2023 definitief_herzien

Inhoud 1. Inleiding ................................................................ 4 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 4 1.2 Procedure ...................................................................................................................................... 4 1.3 Leeswijzer ...................................................................................................................................... 4 2. Huidige situatie projectgebied ............................... 5 2.1 Ligging projectgebied .................................................................................................................... 5 2.2 Geldende planologische situatie ................................................................................................... 5 2.3 Toets aan het bestemmingsplan ................................................................................................... 6 3. Beschrijving van het project ................................... 8 3.1 Ruimtelijke inpassing ..................................................................................................................... 8 3.2 Toelichting op het programma ......................................................................................................

9 3.3 Verschijningsvorm ....................................................................................................................... 10 3.4 Buitenruimte ............................................................................................................................... 11 4. Beleidskader........................................................ 12 4.1 Algemeen..................................................................................................................................... 12 4.2 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 12 4.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte .............................................................................. 12 4.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ........................................................................................ 12 4.3 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 13 4.3.1 Omgevingsvisie Overijssel .................................................................................................... 13 4.3.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel.......................................................................

14 4.4 Gemeentelijk beleid .................................................................................................................... 23 4.4.1 Omgevingsvisie Horizon gemeente Raalte ........................................................................... 23 4.4.2 Groenbeleidsplan 2004 - Nota Groenhoofdstructuur 2010 ................................................. 23 4.4.3 Parkeernormen Raalte 2015 ................................................................................................ 24 4.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 24 5. Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten . 25 5.1 Algemeen..................................................................................................................................... 25 5.2 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................................................... 25 5.2.1 Archeologie........................................................................................................................... 25 5.2.2 Monumentenzorg.................................................................................................................

25 5.3 Flora en fauna.............................................................................................................................. 26 5.4 Bodem ......................................................................................................................................... 27 2

5.5 Geluid .......................................................................................................................................... 28 5.6 Water ........................................................................................................................................... 29 5.7 Bedrijven en milieuzonering........................................................................................................ 29 5.8 Externe veiligheid ........................................................................................................................ 30 5.9 Luchtkwaliteit .............................................................................................................................. 32 5.10 Verkeer en parkeren.................................................................................................................. 33 5.11 Mer-beoordeling ....................................................................................................................... 40 6. Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid42 6.1 Algemeen..................................................................................................................................... 42 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................................

42 6.3 Economische uitvoerbaarheid..................................................................................................... 42 Bijlagen ................................................................... 43 Bijlage 1. AERIUS-berekening ............................................................................................................ 43 Bijlage 2. Verkennend bodemonderzoek .......................................................................................... 44 Bijlage 3. Watertoets ......................................................................................................................... 45 Bijlage 4. Notitie externe veiligheid .................................................................................................. 46 Bijlage 5. Parkeersituatie Vrieswijk ................................................................................................... 47 Bijlage 6. Raalte parkeeronderzoek omgeving Vrieswijk .................................................................. 48

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding ProFit Gym is een in 2008 opgerichte regionale fitnessketen met vestigingen in Ommen, Hardenberg, Dalfsen, Zwolle, Emmen en Assen met in totaal 160 werknemers, verdeeld over 8 locaties. Door de combinatie van een zeer breed aanbod in fitness- en groepslessen, trekt ProFit Gym een zeer brede doelgroep aan. Met de focus op regionaal kleinere steden en dorpen is Raalte-Noord een passende aanvulling op de bestaande vestigingen. Raalte Noord is nog niet voorzien van een goede fitnessaccommodatie, terwijl hier in een wijk met circa 7.000 inwoners voldoende ruimte voor is in de markt. ProFit Gym vult dit gat in de markt op met de bouw van een fitnessaccommodatie op een onbebouwd perceel aan Vrieswijk in Raalte, onderdeel van bedrijventerrein Sallandse Poort. Het projectgebied ligt tegen de woonbebouwing van Raalte Noord aan.

1.2 Procedure Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan ‘Salland I’ van de gemeente Raalte, zoals deze is vastgesteld op 20 juni 2013. Binnen dit bestemmingsplan kent het projectgebied de bestemming ‘Kantoor’. Binnen deze bestemming is het realiseren van een fitnessaccommodatie niet mogelijk. Om het bouwplan mogelijk te kunnen maken dient daarom afgeweken te worden van het bestemmingsplan. De gemeente wenst medewerking te verlenen aan het bouwplan door gebruik te maken van een procedure artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3o (Wabo). Indien gebruik wordt gemaakt van deze regeling dient de aanvraag Omgevingsvergunning voorzien te zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing vormt de bijlage van de aanvraag Omgevingsvergunning, waarin op basis van ruimtelijke, stedenbouwkundige, beleidsmatige en milieukundige overwegingen wordt onderbouwd en aangetoond dat het project niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De onderbouwing geeft een duidelijk beeld van het plan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten en moet in combinatie worden gezien met de aanvraag Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingezoomd op het projectgebied. Hierbij wordt ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele kenmerken van het projectgebied. Tevens wordt de geldende planologische situatie in beeld gebracht en wordt aangegeven op welke onderdelen wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plan gegeven. Hoofdstuk 4 vormt een overzicht van het relevante beleidskader. De ruimtelijke en milieukundige aspecten die ten grondslag liggen aan het plan worden in hoofdstuk 5 toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan toegelicht.

4

2. Huidige situatie projectgebied 2.1 Ligging projectgebied Het projectgebied waar de fitnessaccommodatie is voorzien bevindt zich op het onbebouwde perceel aan het Vrieswijk op bedrijventerrein ‘Sallandse Poort’. Op onderstaande afbeelding is de ligging van het perceel weergegeven.

Woningbouw Raalte Noord

Kantoor Kantoor Kantoor Kantoor

Sociaal/medische functies

N35 Fysiotherapie

Ligging projectgebied.

Het projectgebied ligt tussen de provinciale N35 en de woonwijk Raalte Noord. Hier bevindt zich een strook met kantoorbestemmingen waar de afgelopen jaren gefaseerd, in enkele gevallen in afwijking van het bestemmingsplan, verschillende bedrijven en sociaal-medische functies zijn gevestigd. Het projectgebied zelf is een onbebouwde kavel. Tussen de stroken met bedrijven bevindt zich een strook waar zich circa 100 openbare parkeerplaatsen bevinden die door de verschillende bedrijven worden gebruikt.

2.2 Geldende planologische situatie Voor het projectgebied zijn het bestemmingsplan ‘Salland I’ (2013) en het ‘Paraplubestemmingsplan Parkeren’ (2018) van toepassing. Bestemmingsplan ‘Salland I’ Binnen bestemmingsplan ‘Salland I’ heeft het projectgebied de volgende bestemmingen: -

enkelbestemming ‘Kantoor’ dubbelbestemming ‘Archeologische verwachtingswaarde laag’

5

Op de volgende afbeelding is een uitsnede uit het bestemmingsplan weergegeven, met daarbinnen het projectgebied.

Uitsnede bestemmingsplan ‘Salland I’ met daarbinnen met de rode stippellijn globaal weergegeven de ligging van het projectgebied.

Enkelbestemming ‘Kantoor’ De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren met de daarbij behorende tuinen, erven en terreinen, met daaraan ondergeschikt nutsvoorzieningen, wegen, straten en paden, (infiltratie)groenvoorzieningen, water en parkeervoorzieningen. Dubbelbestemming ‘Archeologische verwachtingswaarde laag’ De voor 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde laag' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen (basisbestemmingen), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden. Daarnaast de hiervoor benoemde bestemmingen kent het bestemmingsplan ook een bouwvlak, een maximale bouwhoogte van 15 meter en een minimale bouwhoogte van 12 meter. Op de volgende afbeelding is een uitsnede uit de verbeelding van het bestemmingsplan ‘Salland I’ weergegeven. Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ Het Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ voorziet in de planologische verankering van het parkeerbeleid van de gemeente Raalte. Met dit paraplubestemmingsplan worden alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Raalte (waaronder bestemmingsplan ‘Salland I’) aangevuld met de nieuwe parkeerregeling zoals opgenomen in het parkeerbeleidsplan ‘Parkeernormen Raalte 2015’. In hoofdstuk vijf wordt de parkeeropgave nader beschouwd.

2.3 Toets aan het bestemmingsplan Het project voorziet in het realiseren van een fitnessaccommodatie met bijbehorende parkeervoorzieningen. Het project wijkt op een drietal onderdelen af van het bestemmingsplan:

6

1. Het gebruik van de voorziene bebouwing ten behoeve van een fitnessaccommodatie past niet binnen de regels van de bestemming ‘Kantoor’. 2. Het bouwvlak ter plaatse van het projectgebied ligt verdraaid ten opzichte van de weg. Het voorziene gebouw wordt, in navolging van de belendende bebouwing, parallel aan de weg gerealiseerd. Het gebouw komt hierdoor gedeeltelijk buiten het bouwvlak te liggen. 3. De hoogte van het gebouw voldoet met een hoogte van circa 10 meter niet aan de minimale bouwhoogte van 12 meter. Zoals in paragraaf 1.2 is aangegeven wordt middels artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3o (Wabo) afgeweken van het bestemmingsplan. In de volgende hoofdstukken wordt het project nader toegelicht en getoetst aan beleidsmatige, ruimtelijke en milieukundige aspecten. Hiermee wordt aangetoond dat er ondanks de hiervoor benoemde afwijkingen van het bestemmingsplan, sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat omliggende functies niet in het meest doelmatige gebruik worden beperkt ten gevolge van het project.

7

3. Beschrijving van het project 3.1 Ruimtelijke inpassing Het project voorziet in het realiseren van een fitnessaccommodatie met bijbehorende voorzieningen voor ProFit Gym, op het onbebouwde perceel gelegen tussen Vrieswijk 3a en Vrieswijk 5. De nieuwe fitnessaccommodatie biedt ruimte aan 200 tot 250 bezoekers per dag. Zoals in paragraaf 2.1 is beschreven, maakt het projectgebied onderdeel uit van een strook percelen met een kantoorbestemming, gelegen tussen de N35 en de Burgemeester Zuidwijklaan. De strook waar voorliggend projectgebied onderdeel van uit maakt is de afgelopen jaren gefaseerd tot ontwikkeling gekomen. Hierbij is tweemaal afgeweken van het bestemmingsplan. In beide gevallen is de bebouwing in afwijking van het bestaande bouwvlak in de lengterichting van het aanwezige parkeerterrein en de N35 gerealiseerd. Ook is de bebouwing lager uitgevoerd dan op basis van het bestemmingsplan toegestaan is en zijn afwijkende functies gerealiseerd. In de oorspronkelijke opzet van het bedrijventerrein waren torens in het talud van de verdiepte N35 het uitgangspunt. Dit beeld werd versterkt door de torens niet evenwijdig aan de weg te plaatsen maar over een hoek van 30 graden te draaien. Dit was ook als zodanig in het bestemmingsplan vertaald.

Nu de N35 niet meer verdiept wordt aangelegd heeft de gemeente in afwijking van de oorspronkelijke verkaveling en stedenbouwkundige inpassing nieuwe randvoorwaarden bepaald: -

torens zijn niet meer het uitgangspunt nu de N35 niet verdiept wordt aangelegd een verdraaiing ten opzichte van de weg is niet meer van toegevoegde waarde het nieuw bouwvlak wordt evenwijdig aan N35 en de bestaande bouwstrook Burgemeester Zuidwijklaan gepositioneerd de diepte van het bouwvlak is 25 meter het gebouw wordt gerealiseerd op 1,0 meter afstand van perceelsgrens aan zijde N35 (alle gebouwen in de strook komen op deze manier in één rooilijn aan de N35) het gebouw dient op minimaal 1,0 meter afstand van perceelsgrens gerealiseerd te worden het gebouw ligt op minimaal 3,0 afstand van de zijdelingse erfgrens de maximale bouwhoogte is 12 meter (maximaal drie bouwlagen) de minimale bouwhoogte langs de N35 is 7 meter (minimaal twee bouwlagen). Dit geldt over een diepte van 15 meter van de diepte van het bouwvlak parkeren op eigen terrein minimaal 75%, opvang resterende parkeerbehoefte in het openbaar gebied.

Op basis van deze uitgangspunten is een stedenbouwkundige invulling van de kavel gemaakt waarbij met vrijwel alle randvoorwaarden rekening is gehouden. Het project wijkt ten aanzien van de randvoorwaarden m.b.t. parkeren op eigen terrein af van de randvoorwaarden. In hoofdstuk vijf wordt onderbouwd waarom hier van af wordt geweken en wordt aangetoond dat dit niet leidt tot een beperking in het gebruik van omliggende gronden. Ook ten aanzien van de minimale bouwhoogte van 7 meter wordt afgeweken. Er is sprake van een bouwhoogte van 6,84 meter. Omdat dit slechts 16 centimeter verschil is (vrijwel niet zichtbaar) en wél in twee lagen wordt gebouwd, wordt geen afbreuk gedaan aan het gewenste stedenbouwkundige beeld richting de N35.

8

Op de volgende afbeelding is de indeling van het projectgebied weergegeven.

Inpassing bebouwing o p het perceel.

3.2 Toelichting op het programma Het gebouw wordt uitgevoerd in twee lagen met daarboven een dakopbouw die als (gedeeltelijke) derde laag kan worden gezien. Deze opbouw bevindt zich aan de zijde van Vrieswijk. De hoogte van het gebouw is nagenoeg 10 meter, waarmee wordt voldaan aan de maximale bouwhoogte van 12 meter. Op de volgende afbeelding is een doorsnede van het gebouw weergegeven.

9

De eerste laag (kelder) wordt gedeeltelijk onder maaiveld aangelegd. Op deze laag bevinden zich kleedkamers, toiletgroepen en fitnessruimten. Het oppervlak van de kelder is circa 500 m². De eerste laag boven de kelder bevindt zich de entree van het gebouw. In feite is dit de (verhoogde) begane grond. Hier zijn naast fitnessruimten ook toiletgroepen, kleedkamers en kantoorruimte aanwezig. Ook deze verdieping heeft een oppervlakte van circa 500 m². Via deze verdieping zijn de overige verdiepingen van het gebouw te bereiken. Op het dak bevindt zich een extra opbouw waar zich de personeelskantine bevindt en waar ruimte is voor opslag.

3.3 Verschijningsvorm Het gebouw wordt uitgevoerd in strakke heldere lijnen en heeft een stoer karakter. De gevels worden opgetrokken uit baksteen. Met name aan de zuidwestzijde van het gebouw (zijde N35) bestaat de gevel voor een belangrijk deel uit ramen. Hierdoor wordt door de sporters als het ware ‘contact’ gemaakt met buiten en is er sprake van veel daglichttoetreding. De gevels van de dakopbouw bestaan uit golfplaten. Op de volgende afbeeldingen is een impressie van het gebouw weergegeven.

Impressies bebouwing.

10

3.4 Buitenruimte Omdat de eerste laag (de kelder) deels onder maaiveld wordt gerealiseerd, wordt het terrein direct rondom het gebouw opgehoogd. Hierdoor lijkt het of het gebouw op een soort terp ligt en wordt de eerste bouwlaag (begane grond) toegankelijk via een trap en een rijbaan voor minder valide bezoekers. Rondom het gebouw worden 38 parkeerplaatsen aangelegd en worden fietsenstallingen geplaatst. Rondom het gebouw wordt groen aangeplant. Dit groen gaat hittestress tegen, draagt bij aan de biodiversiteit en draagt bij aan de opname van hemelwater in de grond. Daarnaast draagt de aanleg van groen in positieve zin bij aan de uitstraling van het projectgebied.

11

4. Beleidskader 4.1 Algemeen In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden ruimtelijke ingrepen of initiatieven in meer of mindere mate getoetst aan rijks-, provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk vindt deze toetsing voor zover relevant plaats.

4.2 Rijksbeleid 4.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het beleid van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit van Nederland tot 2040 is neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen acht het Rijk zich verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) vormt het juridisch kader om het rijksbeleid te borgen. Het rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): -

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur; het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De 13 nationale belangen waarvoor het rijk zich verantwoordelijk acht, vloeien voort uit de hier voor genoemde 3 doelen. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In het SVIR is een eerste integrale afweging van deze belangen gemaakt. De benoemde rijksbelangen hebben echter geen betrekking op de ontwikkelingen die binnen het voorliggende projectgebied zijn voorgenomen.

4.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), zoals die geldt vanaf 1 juli 2017, bevat de verplichting om in de vergunning dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving te geven van de behoefte aan die ontwikkeling. Daarnaast, indien de vergunning die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient een motivering te worden gegeven waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In artikel 1.1.1 van het Bro is omschreven wat verstaan moet worden onder een stedelijke ontwikkeling. Namelijk een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Handreiking Ladder voor duurzame verstedelijking van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) vallen onder het begrip 'andere stedelijke voorzieningen' onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. Hier onder ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking in relatie tot voorliggend bouwplan.

12

Relatie met initiatief Bij de toetsing aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking is de eerste vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van voorgaande kan gesteld worden dat dit in de vorm van de ontwikkeling van een bedrijventerrein het geval is. de volgende vraag is, of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien in voorliggend project hier kleiner wordt gebouwd dan het huidige bestemmingsplan mogelijk maakt, kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is planologisch reeds een stedelijke ontwikkeling mogelijk die omvangrijker is dan voorliggend plan. OP basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de Ladder voor Duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

4.3 Provinciaal beleid 4.3.1 Omgevingsvisie Overijssel Op 12 april 2017 heeft Overijssel haar nieuwe Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. Duurzaamheid De provincie hanteert de volgende definitie van duurzaamheid: ‘duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.’ De provincie heeft 4 duurzame kwaliteitsambities geformuleerd: 1. Een klimaatbestendig Overijssel Dit betekent dat de provincie er voor wil zorgen dat we – nu en in de toekomst – beschermd zijn tegen overstromingen, droge voeten houden en, ook in perioden van droogte, over voldoende en schoon (drink)water beschikken voor bewoners, natuur en (landbouw)bedrijven. En de provincie wil er voor zorgen dat de stad, zelfs bij extreem heet weer, een fijne en gezonde plek blijft om te wonen. Met andere woorden: dat bijvoorbeeld ook hittestress in de steden wordt beperkt. 2. Een duurzame energiehuishouding We ambiëren in Overijssel een duurzame energiehuishouding: hernieuwbare energie voor iedereen beschikbaar en betaalbaar.

We zetten in op het vergroten van het aandeel energie uit bronnen als zon, wind, biomassa en ondergrond. 3. Kringlopen sluiten, ofwel: toegroeien naar een circulaire economie De provincie streeft naar een economie die spaarzaam omgaat met grondstoffen, waar winning, gebruik en hergebruik dicht bij elkaar plaatsvinden en waarin reststoffen maximaal worden hergebruikt. Het sluiten van kringlopen staat hierbij centraal. Dit draagt ook bij aan het borgen van een gezonde leefomgeving door het beperken van schadelijke emissies. 4. Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur De provincie heeft de ambitie om bestaande ruimte, bebouwing en infrastructuur beter en slimmer te benutten. Denk aan multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel boven- als

13

ondergronds), hergebruik en herbestemming van vrijkomend vastgoed (in stedelijk en landelijk gebied) en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten. Toets aan initiatief Voorliggend project sluit aan op de hiervoor genoemde ambities. Een reeds voor bebouwing bestemde locatie wordt benut ten behoeve van een toekomstbestendige functie en voorziet daarmee in een behoefte. Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit wordt door de provincie vooral gezien als functioneel, mooi en toekomstbestendig. Dit is een optelsom van: -

gebruikswaarde: functionaliteit, bereikbaarheid, toegankelijkheid, nut en noodzaak van een initiatief dat ontwikkeld wordt belevingswaarde: beeldkwaliteit, het ‘mooie’, de identiteit van een gebied, het gevoel van (toekomstige) gebruikers en bewoners toekomstwaarde: het vermogen om ruimtelijke gevolgen van veranderende omstandigheden op te vangen (flexibiliteit, beheerbaarheid)

Toets aan initiatief Voorliggend project sluit aan op voorgaande waarden. De wijze waarop de locatie een nieuwe invulling krijgt is ruimtelijk en functioneel afgestemd op de omgeving. De bereikbaarheid is goed, de buitenruimte wordt duurzaam ingericht en de architectonische uitstraling en het bouwvolume sluiten aan op de omgeving. De toekomstwaarde van de nieuwe bebouwing is groot. De wijze van bouwen maakt het gebouw op termijn ook geschikt voor hergebruik voor andere functies. Sociale kwaliteit Sociale kwaliteit gaat over het welzijn of ‘goed voelen’ van de mens. Daarbij spelen zaken als gezondheid en vitaliteit een belangrijke rol, maar ook arbeidsparticipatie (mede in relatie tot onderwijs), sociale uitsluiting en armoede. Sociale kwaliteit gaat ook over leefbaarheid in bredere zin, over binding met de buurt en betrokkenheid bij de eigen leefomgeving. Toets aan initiatief Voorliggend project brengt arbeidsplaatsen met zich mee. Tevens wordt invulling gegeven aan een behoefte voor een fitnessaccommodatie in Raalte Noord. Het voorzieningenaanbod wordt uitgebreid, wat bijdraagt aan de leefbaarheid van dit deel van Raalte. Conclusie Voorliggend project sluit aan op de ambities in de Omgevingsvisie.

Een locatie met een kantoorbestemming waar jarenlang geen invulling aan is gegeven, wordt getransformeerd naar een toekomstbestendige en duurzame bestemming op basis van functionaliteit, behoefte en ruimtelijke kwaliteit, passend in de omgeving.

4.3.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en de stedelijke omgeving.

14

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: -

generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. In de Omgevingsverordening Overijssel is een verbod op nieuwe kantoorlocaties opgenomen. Uit de toelichting op dat beleid blijkt dat dit is om te voorkomen dat overaanbod van kantoren wordt vergroot. Met voorliggend plan wordt voor een andere invulling dan voor een kantoorbestemming gekozen, waarmee wordt bijgedragen aan de provinciale ambitie om overaanbod op de kantorenmarkt terug te dringen.

Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en Leisure laag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. 15

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2017 (Bron: Provincie Overijssel) .

Toets aan uitvoeringsmodel Generieke beleidskeuzes Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door provinciale generieke beleidskeuzes. In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

integraliteit toekomstbestendigheid concentratiebeleid (boven)regionale afstemming zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. 1. Integraliteit De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

16

Toets aan initiatief Ten aanzien van voorliggend project is een integrale afweging gemaakt ten aanzien van beleid, ruimtelijke kwaliteit, omgeving en behoefte. Dit vertaalt zich in voorliggend plan. De keuze voor een fitnessaccommodatie sluit aan op de behoefte die hier naar is in Raalte Noord. De wijze waarop hier invulling aan wordt gegeven is afgestemd op en met de omgeving. 2. Toekomstbestendigheid De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft. Toets aan initiatief Bij voorliggend plan is sprake van nieuwbouw. De bebouwing is daarmee duurzaam van aard.

Het gebouw wordt zodanig gebouwd, dat bij een afname van de specifieke behoefte aan een fitnessaccommodatie een transformatie naar een andere functie plaats kan vinden binnen het voorziene bouwvolume. Hierdoor is sprake van toekomstbestendigheid. 3. Concentratiebeleid Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Clean Tech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering. Toets aan initiatief Voorliggend project is dusdanig klein van omvang dat met name in een plaatselijke behoefte wordt voorzien. Een regionale behoefte is geen sprake. De ervaring leert dat bezoekers van een fitnessaccommodatie overwegend uit de plaats afkomstig zijn waar de accommodatie zich bevindt. 4. Bovenregionale Afstemming De verplichting tot (boven)regionale afstemming is erop gericht om gemeenten gezamenlijk verantwoordelijkheid te laten nemen voor de regionale programmering van woningbouw, werklocaties en stedelijke voorzieningen.

Ook wanneer een gemeente alleen voorziet in haar eigen (lokale) behoefte is onderlinge afstemming gewenst, omdat het aanbod in een gemeente aan woningen, werklocaties en voorzieningen onderdeel uitmaakt van een regionale markt. Toets aan initiatief Voorliggend project is dusdanig klein van omvang dat met name in een plaatselijke behoefte wordt voorzien. Een bovenregionale afstemming is daarom niet noodzakelijk. De ervaring leert dat bezoekers

17

van een fitnessaccommodatie overwegend uit de plaats afkomstig zijn waar de accommodatie zich bevindt, wat maakt dat de gemeente zelfstandig keuzes kan maken ten aanzien van de vestiging van dergelijke functies. 5. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik De eis van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is erop gericht om onnodig nieuw ruimtebeslag – zowel ondergronds als bovengronds – te voorkomen. De provincie wil het onderscheid tussen het bestaande bebouwde gebied en de onbebouwde groene omgeving scherp houden. Toets aan initiatief Ter plaatse van de voorziene fitnessaccommodatie geldt een kantoorbestemming. Aan deze bestemming wordt al jarenlang geen invulling gegeven. Met voorliggend plan wordt afgeweken van deze kantoorbestemming en wordt de bestemming op basis van een behoefte benut. Hiermee wordt zuinig en zorgvuldig met reeds bestemde maar onbenutte ruimte omgegaan. Ontwikkelingsperspectieven Binnen de Omgevingsvisie zijn zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de Groene en Stedelijke omgeving. Met dit spectrum wordt ruimte gegeven voor het realiseren van de beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelperspectieven geven richting wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Hieronder is de kaart weergegeven die geldt voor het ontwikkelperspectief. Er is sprake van ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’.

Voor dit gebied geldt dat het behouden en versterken van de leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied kaderstellend is. Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie ‘voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen’ voorop. Gebiedskenmerken De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een

18

gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen: 1. 2. 3. 4.

de natuurlijke laag de stedelijke laag de laag van de beleving de laag van het agrarisch cultuurlandschap

De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van deze gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke inpassing, infrastructuur, milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor voorliggend project zijn de volgende kenmerken van belang. 1. Laag van de beleving De laag van beleving wordt ook wel de laag van lust- en leisure genoemd. Hierna worden ze door elkaar gebruikt. Aan de (relatieve) autonomie van de natuurlijke processen in de natuurlijke laag, het ‘nut’ van het cultuurlandschap en de sociale en functionele dynamiek van de stedelijke laag voegt de laag van de beleving de dimensie van het welbehagen, het plezier, de trots en de beleving toe. Deze laag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. De belevingslaag voegt eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Op basis van deze kaartlaag geldt dat het projectgebied geen belangrijke aanduiding heeft.

In deze kaart valt het gebied in de ‘IJssellinie inundatieveld’. De IJssellinie was een militaire verdedigingslinie die tussen 1951 en 1954 langs de IJssel gebouwd werd om Nederland door middel van inundatie (het onder water zetten van land) te beschermen tegen een landinvasie. In de gebiedskenmerken is dit gebied een van de bakens in de tijd en geldt er een cultuurhistorische ambitie. Het creëren van verbindingen en verbanden tussen bestaande bakens die onderdeel van een groter geheel zijn, maar nu verloren of geïsoleerd in het landschap liggen is een onderdeel van die ambitie. Ook is het mogelijk bakens van deze tijd toe te voegen. Cultuurhistorische waarden dienen behouden

19

te worden door ze bewust in te zetten in gebiedsopgaves. Op de plaats van de gewenste nieuwbouw zijn geen cultuurhistorische waarden, waardoor de aanduiding geen invloed heeft op het plan. 2. Stedelijke laag De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. Het projectgebied valt binnen de aanduiding ‘bedrijventerrein’.

Elke stad, elk dorp bouwt voort op zijn karakteristieke structuur en ligging in en aan het landschap. Als er ontwikkelingen plaatsvinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen die bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerrein, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie. De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven. Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een ‘no nonsense’ karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. Actieve kwaliteitsborging via beheer van bebouwing, uitgegeven (parkeer- en opslag-) terreinen en openbare ruimte. De gewenste nieuwbouw past goed in het karakter van dit gebied.

Door toevoeging van de fitnessaccommodatie wordt voortgebouwd op de structuur en ligging in en aan het landschap. De ontwikkelingen draagt bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van dit

20

‘bedrijventerrein’. Het draagt bij aan versterking van de kwaliteit van het terrein en aan het verbinden van het terrein met de omgeving. 3. Laag van de agrarische cultuurlandschappen In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Het aanzien van ruim twee derde van het oppervlak van Overijssel wordt bepaald door het agrarisch gebruik. Ter plaatse is sprake van een agrarisch cultuurlandschap met dekzandgebied ‘oude hoevenlandschap’.

Kenmerkend voor het oude hoevenlandschap is dat het landschappen zijn met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Ambitie De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen.

Sturing De essen en esjes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf.

21

Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: -

de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.

De laag van de agrarische cultuurlandschappen verzet zich niet tegen de voorgenomen ontwikkeling. De openheid van het gebied wordt niet aangetast. Het gebied biedt ruimte voor werken, de toevoeging van een fitnessaccommodatie bouwt voort op de kenmerkende structuur van het landschap. De landschapsbeplanting rondom kan blijven bestaan. 4. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is ontstaan doordat abiotische processen, zoals ijs-, wind- en waterstromen, erosie en sedimentatie en biotische processen, zoals vestiging van planten diersoorten, die inwerken op de ondergrond van bodem en geologie. Op basis van de kaart ‘natuurlijke laag’ geldt het volgende.

Ter plaatse is sprake van de natuurlijke laag ‘dekzandvlakten en ruggen’. De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk, door de wind gevormd, zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. Als ontwikkelingen plaatsvinden, dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beide zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. De voorgenomen bebouwing heeft niet veel invloed op het karakter van het landschap, hiervoor is de oppervlakte te gering. De strekkingsrichting van het landschap is al gevormd. Het watersysteem is aangelegd en wijzigt niet door de oprichting van het voorziene gebouw. Er kan worden aangesloten op het bestaande watersysteem en het past binnen de al eerder gevormde landschapsstructuur. De natuurlijke laag verzet zich niet tegen voorgenomen ontwikkeling. 22

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1 Omgevingsvisie Horizon gemeente Raalte De omgevingsvisie is een strategisch document. Het geeft richting aan de ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. De leefomgeving is de omgeving waarin (menselijk) leven en het (menselijk) bestaan mogelijk is en plaatsvindt. Denk hierbij onder andere aan de natuur, de bodem, de lucht, het water, de infrastructuur en de gebouwen. De leefomgeving is belangrijk voor iedereen die in Raalte woont, werkt, onderneemt of zijn vrije tijd doorbrengt. De ambitie van de gemeente Raalte is: Raalte geeft ruimte aan een eigenzinnige samenleving. Deze ambitie vraagt om een gemeente die de samenleving de ruimte geeft om duurzame en nieuwe woonvormen te ontwikkelen, maar ook richtinggevend en regisserend is bij ingrijpende veranderingen. Daarbij houdt de gemeente vast aan vijf ontwikkelrichtingen, waarbij er een min of meer relevant is voor voorliggend plan: Wij kiezen voor samenwerken aan voldoende ontmoetingsplekken in elk dorp en een goede bereikbaarheid van voorzieningen wanneer die op strategische plekken geclusterd zijn, zoals in het centrum van Raalte en Heino. Raalte is een vitale en levendige gemeente met tal van evenementen. Men heeft in Raalte samen de energie en het lef dingen te organiseren. Van essentieel belang voor die vitaliteit zijn voorzieningen en de onderlinge ontmoetingen die daar vaak uit voortkomen.

Voorliggend plan in de vorm van een sportschool draagt hier aan bij.

4.4.2 Groenbeleidsplan 2004 - Nota Groenhoofdstructuur 2010 Doel van het groenbeleidsplan is het versterken en handhaven van het groene karakter van de gemeente Raalte. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt getoetst aan bepaalde criteria, zoals cultuurhistorisch inpasbaarheid en ecologisch waardevol. Daarnaast is in het groenbeleidsplan een groenhoofdstructuur aangegeven. Het beleid is gericht op het handhaven, het versterken, het beter ontsluiten en onderling verbinden van de onderdelen van de groenhoofdstructuur. Van belang is dat de groenhoofdstructuur een netwerk of structuur blijft vormen en niet wordt versnipperd. De groenhoofdstructuur is weergegeven op een kaart. Op de kaart wordt onderscheid gemaakt tussen de bomenstructuur en de schaalbepalende groenelementen. De bomenstructuur bestaat uit een bomenhoofdstructuur, een bomensubstructuur en puntelementen. De puntelementen betreft de in de groenstructuurvisie opgenomen monumentale bomen. Monumentale bomen zijn speciaal door hun hoge leeftijd, schoonheid of zeldzaamheid. Sinds 1990 bestaat het landelijk register van monumentale bomen. Hierin zijn de belangrijkste bomen en boomgroepen van ons land opgenomen. Er is echter geen landelijke wetgeving en zelfs geen nationaal beleid voor de bescherming van bomen.

De schaalbepalende groenelementen bestaan uit multifunctioneel groen (inclusief bomen), multifunctioneel groen dat in eigendom is van derden en groene verbindingszones. Met betrekking tot zogenaamde 'open plekken' kan vermeld worden dat het uitgangspunt van de gemeente is om verdere verstening van de bebouwde kom te voorkomen. Het zeldzame groen in de kernen moet worden behouden. In het Groenbeleidsplan wordt dit beleid onderschreven. Per situatie zal een nauwkeurige stedenbouwkundige afweging plaatsvinden, waarbij de leefbaarheid en kwaliteit worden betrokken. 23

Het groene karakter van de kern Raalte wordt gevormd door de ruime aanwezigheid van privé- en openbaar groen. Voor behoud van dit groene karakter is het noodzakelijk de open ruimten die vanaf de weg zichtbaar zijn te vrijwaren van bebouwing. De gebieden die op de bij het Groenbeleidsplan behorende kaart zijn aangeduid als 'multifunctioneel groen' en van voldoende formaat zijn, zijn bestemd tot 'Groen' en worden zo beschermd. Het gewenste initiatief sluit aan op dit beleid. Het bestaande groen wordt gerespecteerd. Onderdeel van het plan is een (gedeeltelijk) groene inrichting van het buitenterrein.

4.4.3 Parkeernormen Raalte 2015 Het Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’ voorziet in de planologische verankering van het parkeerbeleid van de gemeente Raalte. Met dit paraplubestemmingsplan worden alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Raalte (waaronder bestemmingsplan ‘Salland I’) aangevuld met de nieuwe parkeerregeling zoals opgenomen in het parkeerbeleidsplan ‘Parkeernormen Raalte 2015’. De wijze hoe in voorgaand project wordt omgegaan met de parkeeropgave wordt in hoofdstuk 5 onderbouwd.

4.5 Conclusie Met voorliggend project wordt afgeweken van de geldende bestemming ‘Kantoor’ en wordt een fitnessaccommodatie mogelijk gemaakt. Hiermee wordt op een duurzame en toekomstbestendige manier invulling gegeven aan een behoefte op een locatie die reeds voor bebouwing bestemd is. Dit is in lijn met zowel landelijk, provinciaal als gemeentelijk beleid dat voorziet in een duurzame, toekomstbestendige benutting van de ruimte. In het volgende hoofdstuk wordt het project getoetst aan relevante ruimtelijke en milieukundige aspecten.

24

5. Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten 5.1 Algemeen Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de afwijking van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend project relevant zijn.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie 5.2.1 Archeologie Kader In de Erfgoedwet stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Daarnaast dient aangetoond te worden dat het voorziene plan geen afbreuk doet aan bestaande cultuurhistorische waarden. Analyse In het geldende bestemmingsplan hebben de gronden een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde laag’ hetgeen betekent dat nader onderzoek naar archeologie nodig is bij een (bodemkundige) ruimtelijke ingreep die groter is dan 5 ha én dieper dan 0,5 meter onder maaiveld (over een oppervlakte van 5 hectare of meer). Het plan komt niet aan deze oppervlakte toe, zodat nader onderzoek naar archeologie niet nodig is.

5.2.2 Monumentenzorg In de toelichting van ruimtelijke plannen moet naast een toets aan archeologie ook een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en/of monumenten rekening is gehouden. Analyse Het plangebied kent geen beschermd dorpsgezicht, ook kent het geen rijks- en gemeentelijke monumenten. Uit de cultuurhistorische atlas van de provincie Overijssel blijkt dat er ook geen andere cultuurhistorische waarden binnen het plangebied aanwezig zijn. Conclusie Het project is op basis van de aspecten ‘archeologie’ en ‘cultuurhistorie’ uitvoerbaar.

25

5.3 Flora en fauna Kader In ruimtelijke plannen moet worden aangetoond hoe de ontwikkelingen die hierin mogelijk worden gemaakt zich verhouden met de wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is de bescherming van gebieden, soorten en houtopstanden geregeld in de Wet natuurbescherming. Op het gebied van gebiedsbescherming regelt de wet de bescherming van zes verschillende soorten natuurgebieden: het natuurnetwerk Nederland, bijzondere provinciale natuurgebieden, bijzondere provinciale landschappen, nationale parken, bijzondere nationale natuurgebieden en Natura 2000-gebieden. Bij activiteiten of ontwikkelingen die kunnen leiden tot negatieve effecten op instandhoudingsdoelen voor een van deze gebieden moet een vergunning worden aangevraagd. Analyse Voorafgaand aan de uitvoering van de plannen dient te worden onderzocht of binnen en in de nabijheid van het plangebied streng beschermde plant- en diersoorten en/of natuurgebieden aanwezig zijn en of deze worden aangetast. Het perceel waar voorliggend project betrekking op heeft is onderdeel van een kantoorlocatie die intensief in gebruik is. Er is daardoor sprake van verstoring. Op het perceel zelf is sprake van verstoring.

Het perceel waar voorliggend project betrekking op heeft wordt en is regelmatig gemaaid en ten behoeve van bouwactiviteiten van naastgelegen percelen is het projectgebied aangetast. Op de volgende afbeelding is dat weergegeven.

Intensief gebruik projectgebied, 2020.

26

Op basis van het gebruik en de ligging van de locatie is daarom redelijkerwijs aan te nemen dat het projectgebied niet geschikt is voor de aanwezigheid van beschermde flora en fauna. Dit beeld wordt versterkt door uitgevoerd ecologisch onderzoek. Ten behoeve van twee naastgelegen percelen, die wat betreft ligging en beplanting als gelijkwaardig aan voorliggend projectgebied kunnen worden beschouwd, heeft een ecologische quickscan plaatsgevonden in mei 2018. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat zich op de locatie waar gebouwd wordt door de geplande ingrepen geen negatieve effecten verwacht worden op beschermde soorten of aanwezige functies. Het is daarom niet aannemelijk dat er beschermde soorten aanwezig zijn binnen het projectgebied. Gebiedsbescherming In de aangehaalde onderzoeken uit 2018 is eveneens de impact op beschermde natuurgebieden in de omgeving van het projectgebied in beeld gebracht. Uit dat onderzoek blijkt dat het gezien de lokale aard van de geplande ingrepen en de situering van het plangebied ten opzichte van N2000-gebied, onwaarschijnlijk wordt geacht dat de geplande ingrepen leiden tot negatieve effecten op kwalificerende Habitattypen. Redelijkerwijs kan gezien de aard van het project en de ligging van het projectgebied voor voorliggend project dezelfde conclusie worden getrokken.

Afwijkend ten opzichte van de situatie in 2018 is dat in het kader van ruimtelijke ingrepen onderzoek uitgevoerd dient te worden naar stikstofdepositie in natuurgebieden ten gevolge van de ingreep. Daarom heeft in het kader van voorliggend project een stikstofonderzoek in de vorm van een AERIUSberekening plaatsgevonden. De resultaten van dit onderzoek zijn als bijlage 1 van deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen. Uit het onderzoek blijkt dat zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase geen sprake is van een toename van stikstofdepositie op omliggende natuurgebieden. Conclusie Het project is op basis van de aspecten ‘flora en fauna’ uitvoerbaar.

5.4 Bodem Kader Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan en/of bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Voor een bestemming zoals wonen, gelden andere normen dan voor bijvoorbeeld de bestemming bedrijven. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Analyse In het kader van de ontwikkeling van een deel van bedrijventerrein ‘Sallandse Poort’ heeft in 2017 verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Ook voorliggend projectgebied is in het kader van dat onderzoek onderzocht. Het bodemonderzoek is als bijlage 2 van deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen. Uit het onderzoek blijkt het volgende.

27

Zintuiglijk zijn in de vaste bodem geen noemenswaardige bijmengingen aan bodemvreemde materialen waargenomen. In boring 2 is een puinfundatie aangetroffen. Zintuiglijk is geen asbestverdacht materiaal op en/of in de bodem aangetroffen. In de bovengrond zijn geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden. In de ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond welke naar verwachting veroorzaakt wordt door nature bodeminvloeden (humusachtige verbindingen). In het grondwater zijn na herbemonstering maximaal licht verhoogde gehalten aan zware metalen aangetoond. De aangetoonde gehalten vormen geen aanleiding tot nader onderzoek. Op basis van de onderzoeksresultaten is de actuele bodemkwaliteit afdoende vastgelegd en bestaan, milieutechnisch gezien, geen bezwaren voor de voorgenomen nieuwbouw. Conclusie Het project is op basis van het aspect ‘bodemkwaliteit’ uitvoerbaar.

5.5 Geluid Kader Geluidsoverlast kan worden veroorzaakt door industrielawaai, railverkeerslawaai, wegverkeerslawaai en luchtverkeerslawaai. De Wet geluidhinder en de Luchtvaartwet kennen grenswaarden voor geluid. Bepaalde geluidgevoelige objecten mogen alleen worden toegelaten als zij geen ontoelaatbare geluidsbelasting ondervinden. Daartoe moeten op grond van artikel 3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening zones in het bestemmingsplan worden opgenomen rond geluidbronnen. Het bestemmingsplan moet de ligging en de afmetingen van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen gelegen binnen de zone van een weg, spoorweg of industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder aangeven. Als een bepaalde bestemming en/of een bepaalde geluidsbron niet in de Wet geluidhinder of Luchtvaartwet is geregeld, moet in het kader van de goede ruimtelijke ordening toch een akoestische afweging gemaakt worden. Analyse Ten aanzien van voorliggend project dient getoetst te worden in hoeverre het project akoestische effecten heeft voor de omgeving en in hoeverre omgevingsfactoren akoestisch effect veroorzaken op de voorziene functie.

Effect op functie Wegverkeerslawaai Wat betreft geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op gevels van woningen en daarmee gelijk te stellen geluidgevoelige objecten. Voorliggend project maakt in de vorm van een fitnessaccommodatie geen geluidgevoelig object mogelijk. Geconcludeerd kan worden dat onderzoek in verband met wegverkeerslawaai niet nodig is. Spoorweglawaai De breedte van de zone langs een spoorweg is vastgelegd in de regeling zonekaart spoorwegen. De breedte van de zone behorend bij het traject Zwolle-Almelo is 100 meter ter weerszijden van de spoorlijn gemeten vanuit buitenste spoorstaaf. Het projectgebied bevindt zich buiten de zone van 100 meter van de spoorweg. Spoorweglawaai is derhalve niet relevant.

28

Industrielawaai Op basis van de Wet geluidhinder geldt een verplichte zonering voor industrieterreinen, waarop inrichtingen zijn gevestigd of kunnen worden gevestigd, die in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken. Het projectgebied bevindt zich niet op of binnen de invloedssfeer van een industrieterrein met een verplichte geluidzonering. Industrielawaai is derhalve niet relevant. Effect vanuit functie Voorliggend project voorziet in de realisatie van een fitnessaccommodatie. Op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009) is een afstand tot milieugevoelige functies van 30 meter opgenomen. In gemengd gebied betreft dit 10 meter. De geluidgevoelige functies die het dichtst in de buurt van het projectgebied liggen zijn de woningen aan de Burgemeester Zuidwijklaan. Deze woningen liggen op meer dan de norm van 30 meter en ondervinden derhalve geen hinder van het project. Conclusie Het project is op basis van het aspect ‘geluid’ uitvoerbaar.