Document · PDF

Motivering Bopa Munstersestraat 3a

Raadsvergadering 16 april 2026, gemeente RaalteBij agendapunt: Vaststellen Bindend advies gemeenteraad en omgevingsvergunning nieuwbouw 15 appartementen Munstersestraat 3a, Raalte, hamerstuk25.159 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Ruimtelijke motivering

Raalte, Munstersestraat 3a

Januari 2026

Definitief

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

BOPA Raalte, Munstersestraat 3a

Plannaam: Plantype: Status: Datum:

Raalte, Munstersestraat 3a Ruimtelijke motivering Definitief Januari 2026

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ................................................................................................................... 4 HET OMGEVINGSPLAN .................................................................................................................................. 4 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 6

HOOFDSTUK 2 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE ....................................................... 7 HOOFDSTUK 3 VOORGENOMEN ONTWIKKELING/PLANBESCHRIJVING ............................. 9 3.1 3.2

HOOFDSTUK 4 BELEID EN REGELGEVING ............................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 11 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 15 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 21 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 23 BELEID WATERSCHAP ................................................................................................................................. 25

HOOFDSTUK 5 ASPECTEN VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING ......................................... 27 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14

GELUID DOOR ACTIVITEITEN ......................................................................................................................... 27 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 30 OMGEVINGSVEILIGHEID............................................................................................................................... 31 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 33 GEUR ...................................................................................................................................................... 35 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 36 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 39 TRILLINGSHINDER.......................................................................................................................................

40 WATERASPECTEN....................................................................................................................................... 41 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 42 GEZONDHEID ............................................................................................................................................ 43 M.E.R.-BEOORDELING ................................................................................................................................ 44 DUURZAAMHEID EN KLIMAATADAPTATIE ........................................................................................................ 45

HOOFDSTUK 6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 46 6.1 6.2 6.3

ALGEMEEN ............................................................................................................................................... 46 KOSTENVERHAAL ....................................................................................................................................... 46 SITUATIE PROJECTGEBIED............................................................................................................................. 46

HOOFDSTUK 7 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ............................................ 47 7.1 7.2

PARTICIPATIE ............................................................................................................................................ 47 VOOROVERLEG INSTANTIES .......................................................................................................................... 47

BIJLAGEN BIJ DE RUIMTELIJKE MOTIVERING .............................................................. 48 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4

STEDENBOUWKUNDIG PLAN ................................................................................................................. 48 BOMENEFFECTEN ANALYSE .................................................................................................................. 49 VERKENNEND EN NADER BODEMONDERZOEK ........................................................................................... 50 AERIUS-BEREKENING .......................................................................................................................... 51

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10 BIJLAGE 11

NATUURWAARDENONDERZOEK ECOLOGIE............................................................................................... 52 NADER ONDERZOEK ECOLOGIE (VLEERMUIZEN EN HUISMUS)....................................................................... 53 ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK............................................................................................................... 54 ARCHEOLOGISCH PROEFSLEUVENONDERZOEK (PVE) ................................................................................. 55 WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 56 VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ......................................................................................................... 57 PARTICIPATIE .................................................................................................................................... 58

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggende motivering heeft betrekking op de herontwikkeling van een perceel aan de Munstersestraat 3a in het centrum van Raalte. Op het perceel staat een solitair landhuis die omgeven is door bomen en groen. De oude karakteristieke woning is in slechte staat en voldoet niet aan de duurzaamheidseisen van deze tijd. Concreet ziet het voornemen toe op de sloop van de huidige bebouwing en het realiseren van 15 levensloopbestendige appartementen met een deels verdiepte parkeerkelder. Het voornemen is in strijd met het tijdelijke deel van omgevingsplan gemeente Raalte, in dit geval het tijdelijke deel van het omgevingsplan, voorheen vervat in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Raalte geconsolideerd 2020’. Om het voornemen mogelijk te maken, kan een omgevingsvergunning worden verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hiervoor dient op basis van artikel 8.0 lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) te worden aangetoond dat de BOPA in overeenstemming is met ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. Voorliggende ruimtelijke motivering voorziet hierin.

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied ligt in de kern van Raalte en staat kadastraal bekend als Gemeente Raalte, Sectie L, kavelnummer 6448 en heeft een oppervlakte van 3.679 m². In afbeelding 1.1 is met een rode ster en rode omlijning de ligging van het projectgebied en de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1

Ligging omgeving en begrenzing project (bron OpenStreetMap)

1.3

Het omgevingsplan

1.3.1

Omgevingsplan

Het projectgebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Raalte. Ter plaatse van het projectgebied is sprake van het tijdelijke omgevingsplan zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024. Het tijdelijke omgevingsplan bestaat uit de volgende documenten: •

Bestemmingsplan “Buitengebied Raalte geconsolideerd 2020” (vastgesteld op 2 juni 2021);

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering • •

Bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Parkeren” (vastgesteld op 27 september 2018); Bestemmingsplan “bestemmingsplan Raalte Kern” (vastgesteld op 28 januari 2010).

Voor de duiding van het planologisch regime is met name het “bestemmingsplan Raalte Kern” (vastgesteld 28 januari 2010) van belang. Het omgevingsplan van de gemeente Raalte bestaat momenteel namelijk uitsluitend uit de regels van de bruidsschat. Het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Parkeren” voorziet in de planologische verankering van het parkeerbeleid van de gemeente Raalte. Afbeelding 1.2 bevat een uitsnede van de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan “bestemmingsplan Raalte Kern”. Op basis hiervan zijn de gronden voorzien van bestemming ‘Tuin’ en ‘Wonen’ met een bouwvlak, een bouwaanduiding ‘vrijstaand’ en maatvoeringen ten aanzien van de maximale goot- en bouwhoogte. Daarnaast is de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aanwezig. Hierin is het projectgebied met de rode omlijning aangegeven.

Afbeelding 1.2

1.3.2

Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt)

Strijdigheid

Het projectvoornemen is in strijd met het tijdelijke deel van het omgevingsplan van de gemeente Raalte. Dit aangezien ter plaatse van het beoogde appartementencomplex geen bouwvlak is opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw gerealiseerd moet worden. Daarnaast moet er afgeweken worden van de maximale bouw- en goothoogte aangezien dit met het plan zal worden overschreden. Tot slot wordt ook het maximaal aantal toegestane wooneenheden overschreden. Deze gebruiks- en bouwactiviteiten zijn in strijd met vorenstaande regels en worden daarmee bestempeld als buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA).

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering Het projectvoornemen is in strijd met het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Raalte. Om te voldoen aan de gestelde eisen voor een BOPA dient er door middel van een ruimtelijke motivering te worden aangetoond dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 allereerst ingegaan op de huidige situatie. In hoofdstuk 3 wordt de gewenste situatie in het projectgebied toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op alle relevante milieu- en omgevingsaspecten in de fysieke leefomgeving. Hoofdstuk 6 staat in het teken van de economische uitvoerbaarheid. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid met de uitkomsten van het vooroverleg, participatie en formele procedure.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

HOOFDSTUK 2

BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE

Het voornemen heeft betrekking op het perceel aan de Munstersestraat 3a te Raalte. Het projectgebied ligt nabij het centrum van Raalte. De omgeving wordt gekenmerkt door woningen en centrumvoorzieningen. In het noorden vormt de Munstersestraat de begrenzing van het projectgebied. Ten oosten en westen vormen woonpercelen de begrenzing. En ten zuiden van het projectgebied ligt een groenstrook/parkeerterrein. Op het projectgebied staat een oud landhuis met een bouwhoogte van 11 meter met bijgebouwen, enkele bomen en andere groene inpassingen behorende bij de tuin. Het landhuis betreft de karakteristieke oude woning. De huidige woning voldoet niet meer aan de wensen en eisen van een moderne woning waarbij het onderhoud en energieverbruik een hoge kostenpost vormen. Aan de Munstersestraat ten noordoosten is de in- en uitrit gevestigd. In afbeelding 2.1 is met een luchtfoto de huidige situatie weergegeven. In afbeelding 2.2 zijn straatbeeldfoto’s van de huidige situatie weergeven. De bovenste twee foto’s zijn vanaf de Munsterseweg gemaakt en de onderste afbeelding vanaf het parkeerterrein aan de zuidzijde van het projectgebied.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie projectgebied (Bron: PDOK)

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

Afbeelding 2.2

Straatbeeldfoto’s huidige situatie van het projectgebied (Bron: Google.Streetview)

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

HOOFDSTUK 3 3.1

VOORGENOMEN ONTWIKKELING/PLANBESCHRIJVING

Algemeen

Om het voornemen mogelijk te maken zal de bestaande bebouwing gesloopt worden en zal er een nieuw appartementencomplex gerealiseerd worden met 3 bouwlagen. Het appartementencomplex biedt ruimte voor 15 levensloopbestendige woningen met een deels verdiepte parkeerkelder en bergingen. In afbeelding 3.1 is de situering van het appartementencomplex en parkeerplaatsen en de kwaliteit van de bestaande bomen weergegeven. Voor de verdere plattegronden en impressies wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze motivering. Het appartementencomplex wordt levensloopbestendig gerealiseerd en beschikt over een lift en parkeerkelder. De bouwhoogte van het complex bedraagt circa 11,5 meter (afgerond 12 meter). In de parkeerkelder worden 21 parkeerplaatsen en de bergingen gerealiseerd en op het maaiveld worden 9 parkeerplaatsen gerealiseerd. De appartementen variëren in grootte en kunnen verdeeld worden in 12 appartementen van circa 80-95 m² (midden segment) en 3 appartementen van circa 155-178 m² (hoog segment). De begane grond en eerste verdiepingen bieden ruimte voor ieder zes appartementen. In de nok worden de drie penthouses gerealiseerd. Alle appartementen krijgen een eigen buitenruimte/balkon bereikbaar vanuit het appartement. De woningen worden allen duurzaam en gasloos gebouwd, met gebruikmaking van goede materialen.

Zo worden de woning optimaal geïsoleerd en voorzien van een luchtwarmtepomp (met de optie ook te koelen) en een WTW (warmte-terug-win) ventilatie systeem.

3.2

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing

Zoals reeds vermeld is met veel aandacht naar de groene uitstraling van het perceel gekeken. Er is met de situering van het appartementencomplex goed gekeken naar de bestaande bomen. Er is uiteindelijk voor voorliggend plan gekozen om het voorerf vrij te houden van bebouwing, bestaande bomen te behouden en voldoende afstand te houden van de bestaande erfafscheidingen. Zodoende is landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch gekeken naar het voornemen op de locatie. Met de vormgeving, kleur en materiaalgebruik is gekeken en rekening gehouden met het bestaande karakteristieke landhuis. Gekozen is voor de relatief dure variant van een deels verdiepte parkeerkelder om het projectgebied zoveel mogelijk onverhard te laten. Zodoende blijft de huidige groene uitstraling van het projectgebied behouden en is er meer ruimte de tuin groen in te richten. De bestaande in- en uitrit blijft behouden. Zoals reeds beschreven is het plan op basis hiervan verder ontwikkeld. De bestaande bomen zijn in een vroeg stadium geïnventariseerd. Dit is verwoord in de boom effect analyse, opgesteld door Pius Floris Boomverzorging Deventer (zie bijlage 2). Uit het onderzoek blijkt dat er in totaal (plan november 2025) 7 bomen moeten worden gerooid en 4 moeten worden herplant. De te rooien bomen betreffen boom 6 tot en met 11 en boom 22. Hiervan is zijn de condities: -

1 dode boom (boom 22); 1 slechte boom (boom 11); 1 matige boom (boom 6); 4 goede bomen (bomen 7-10).

Om tijdens de bouwfase de te behouden bomen voldoende te beschermen wordt er daarnaast gewerkt conform Handboek Bomen (Hfst 2 Werken rondom Bomen van de gemeente Raalte). Daarbij is tussen initiatiefnemer en gemeente middels een anterieure overeenkomst het kostenverhaal afgerond. De gemaakte afspraken worden bij voorliggende BOPA toegevoegd.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

Afbeelding 3.1

Plattegrond beoogde ontwikkeling en kwaliteit bestaande bomen (Bron: vab architecten & adviseurs)

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering

HOOFDSTUK 4

BELEID EN REGELGEVING

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. •

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. •

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. •

Sterke en gezonde steden en regio’s

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. •

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen wordt ingezet op

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: a.

4.1.2

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Instructieregels Rijks (Amvb’s)

Artikel 8.0b, eerste lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat bij een aanvraag om een buitenplanse omgevingsvergunning de instructieregels in hoofdstuk 5 van het Bkl, de provinciale instructieregels en eventuele instructies het beoordelingskader vormen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Uit het tweede lid van artikel 8.0b van het Bkl volgt dat de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geweigerd wordt als: 1. 2. 3.

de activiteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van instructie(regel)s; de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door provincie of Rijk, belemmert.

Hieronder zijn de hoofdonderwerpen opgesomd waarvoor het Bkl instructieregels bevat: • • • • • •

•

waarborgen van veiligheid (paragraaf 5.1.2) beschermen van waterbelangen (paragraaf 5.1.3) beschermen van gezondheid en milieu (paragraaf 5.1.4), waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit; beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (paragraaf 5.1.5), waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking; het behoud van ruimte voor toekomstige functies (paragraaf 5.1.6) voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden; het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten (paragraaf 5.1.7), waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën; het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (paragraaf 5.1.8).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Zie stap 11f van hoofdstuk 3.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering In de motivering moet worden ingegaan op de bovengenoemde onderwerpen, wanneer deze relevant zijn voor de betreffende ontwikkeling. Per onderwerp dient een toetsing plaats te vinden. Hierna is een uitwerking gegeven inzake de Ladder voor duurzame verstedelijking, omdat deze in de praktijk veel voorkomt. Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De Ladder voor duurzame verstedelijking is geïntroduceerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI). Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen en vervolgens beleidsneutraal overgezet naar het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit geldt ook voor de reeds opgebouwde jurisprudentie. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’, ‘stedelijke ontwikkeling’ en nieuwe ‘stedelijke ontwikkeling’.

bestaand stedelijk gebied betreft het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een stedelijke ontwikkeling is de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Er is een overzichtsuitspraak ( ECLI:NL:RVS:2017:1724) over de Ladder. De Afdeling geeft hierin geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid

Toetsing aan de NOVI Voorliggende kwestie betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Toetsing Instructieregels Rijks (Amvb’s) In hoofdstuk 5 wordt aangetoond dat bij dit planvoornomen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing ‘Ladder duurzame verstedelijking’ Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering a. b.

11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Het voorliggende buitenplanse omgevingsplanactiviteit gaat uit van het toevoegen van 14 extra woningen. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij de toetsing aan de ladder worden beide onderdelen van de Ladder meegenomen: • •

de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling; als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Voordat de behoefte in beeld kan worden gebracht, moet ten eerste duidelijk zijn wat het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de ontwikkeling betreft. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de voorliggende ontwikkeling is primair lokaal. De woningen worden gerealiseerd voor de lokale woonbehoefte. Ten aanzien van het verzorgingsgebied wordt daarom uitgegaan van de gemeente Raalte en met name de kern Raalte. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling De gemeente Raalte heeft een totale plancapaciteit van 774 woningen zoals is verwoord in paragraaf 4.3.1 (waarvan 306 harde plancapaciteit). Tot en met 2030 is er een sterke behoefte om extra woningen te realiseren bovenop de bestaande plancapaciteit (9.000 tot 14.000 in de regio West-Overijssel). Tot en met 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit en het versneld doorontwikkelen van de zachte plancapaciteit. Voor de periode na 2025 wordt nu gestart met onderzoek naar het uitbreiden van de plancapaciteit binnen bestaande en nieuwe woningbouwlocaties om de extra woningen te kunnen realiseren.

Uit het Programma Wonen 2021-2025 blijkt dat de gemeente moet inzetten op starters én ouderen. Hierdoor ontstaat ook doorstroming die alle vragers op de markt ten goede komt. De ambitie is dat inwoners een geschikte koopwoning kunnen vinden binnen de gemeente. Om deze ambitie te kunnen bereiken wil de gemeente onder andere meer goedkope koopwoningen bouwen en de doorstroming verhogen door te zorgen voor een gevarieerd aanbod aan type woningen. Ook uit de Dorpsvisie blijkt dat het streven is altijd voldoende (betaalbaar) aanbod is. Voorliggend plan voorziet in de sloop van het solitaire landhuis en de realisatie van een wooncomplex met 15 appartementen en een parkeerkelder. De 15 levensloopbestendige appartementen variëren in formaat waarvan er twaalf behoren tot het middensegment en drie tot het dure segment. Vanuit kwantitatief oogpunt is het voornemen passend binnen de ambitie om extra plancapaciteit te realiseren. Met name voor de doelgroep ouderen. Binnen het projectgebied is volop ruimte voor het realiseren van seniorenwoningen. Daarnaast zorgt het realiseren van extra woningen voor doorstroming voor de woningmarkt in de kern Raalte wat ten goede komt voor starters. Uit deze toetsing blijkt dat het voornemen in overeenstemming is met het genoemde beleid en voorziet in een actuele behoefte aan woningen.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? In voorliggend geval wordt een appartementencomplex gerealiseerd op een perceel waar een bestaand solitair landhuis gevestigd is in het centrum van de gemeente Raalte. Na de herontwikkeling van het terrein worden BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering 15 levensloopbestendige appartementen toegevoegd nabij de centrumvoorzieningen van de kern Raalte. Er is in voorliggend geval sprake van een toevoeging van duurzame woningen binnen de kern gesitueerd nabij voorzieningen. Hiermee wordt ingespeeld op de kwalitatieve behoefte. De gemeente wil namelijk meer bouwen om jongeren in de gemeente te houden, of in latere fase terug te laten keren en vestigers van buiten te kunnen faciliteren. Daarnaast zijn de levensloopbestendige appartementen uitermate geschikt voor meerdere doelgroepen zoals senioren en starters maar zijn de dure segment appartement beschikbaar voor mensen die groter willen wonen. Conclusie ladder van duurzame verstedelijking Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ en hiermee voldoet aan de instructieregel zoals opgenomen in artikel 5.129g van het Bkl.

4.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste plannen zijn de Omgevingsvisie Overijssel en de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Leidende thema’s voor de Omgevingsvisie zijn: 1. 2.

Duurzaamheid; Ruimtelijke kwaliteit.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: • • •

•

4.2.2

door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Afbeelding 4.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Hieronder worden de generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken nader toegelicht. 4.2.3.1 Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel).

Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3 Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden.

Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Toetsing van het initiatief aan het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel geeft globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij toetsing aan de generieke beleidskeuzes zijn artikel 4.4, 4.9 en artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel van belang, te weten ‘principe van concentratie’, ‘ruimtelijke kwaliteit’ en ‘woonafspraken’. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering In voorliggend geval gaat het om een herontwikkeling van een bestaand woonperceel in de kern van Raalte. Het betreft zodoende binnenstedelijk gebied. Het voornemen maakt de realisatie van in totaal 15 woonappartementen mogelijk voor de lokale behoefte. Er wordt daarmee tevens geen beslag gelegd op de groene omgeving. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 4.4 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 4.9

Onderbouwing Ruimtelijke kwaliteit

Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin: • • •

het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast; wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.9 van de Omgevingsverordening Overijssel Het voorliggende draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Een voormalig solitair landhuis, waarvan de bestaande bebouwing verouderd is en zodoende qua toekomstwaarde afneemt, maakt plaats voor nieuwbouw. Hierbij wordt opgemerkt dat zorgvuldig gekeken is naar de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van de nieuw te bouwen appartementen, waar voor verdere beschrijving verwezen wordt naar paragraaf 3.2. Tevens wordt voldaan aan het ontwikkelingsperspectief en de vierlagenbenadering, zoals zal blijken uit het vervolg van deze paragraaf. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 4.9 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 4.14

Woningbouw (woonafspraken)

Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.14 Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van 15 appartementen binnen de kern Raalte. De appartementen voldoen aan de kwalitatieve behoefte in de markt en wordt gebouwd voor de lokale (eigen) behoefte. In de toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 4.1.2 en het woonbeleid in paragraaf 4.3.1 en 4.4.2 wordt hier nader op ingegaan. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Waar – ontwikkelingsperspectieven ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ Het projectgebied bevindt zich in het gebied dat door de provincie Overijssel is gemarkeerd met het ontwikkelperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ (zie afbeelding 4.2) . De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd.

Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Afbeelding 4.2

Uitsnede ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de ´Ontwikkelingsperspectief´ Binnen het geldende ontwikkelingsperspectief wordt ruimte geboden voor het realiseren van woonfuncties. De voorgenomen ontwikkeling is vanuit ruimtelijk- en functioneel oogpunt passend op de locatie, want er wordt gebouwd in de kern, waarmee wordt voorzien in een passende functie. De omgeving kenmerkt zich ook door woningen. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief. 4.2.4.3 Hoe – Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘natuurlijke laag’, ‘laag van agrarisch cultuurlandschap’ en ‘laag van beleving’ zijn hierbij niet van toepassing aangezien er uit deze laag op de locatie van het projectgebied geen specifieke herkenbare gebiedskenmerken (meer) aanwezig zijn. 1.

De ‘Stedelijke laag’

Het projectgebied is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955- nu’ en ‘Bebouwingsschil 1900 - 1955’ (zie afbeelding 4.3). In de ‘Stedelijke laag’ ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het projectgebied is op gebiedskenmerkenkaart in de ‘Stedelijke laag’ aangeduid met het gebiedstype ‘Woonwijken 1955 – nu’ en ‘Bebouwingsschil 1900 - 1955’.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering ‘Woonwijken 1955 – nu’ De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. De tijdsgeest van de bouwperiode is af te lezen in de stedenbouwkundige structuur en architectuur. De wederopbouwwijken worden bijvoorbeeld vaak gekenmerkt door een repeterende stempelstructuur in de bouwblokken, de ruime opzet van de groene ruimte en aandacht voor details zoals deuromlijstingen pergola’s boven de entrees, siermetselwerk e.d. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. ‘Bebouwingsschil 1900 - 1955’ De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken.

Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. De wijken worden van elkaar gescheiden door doorgaande lanen, singels en stadsstraten. Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaats vinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

Afbeelding 4.3

Uitsnede ‘Stedelijke laag’ (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de ‘Stedelijke laag’ Met het realiseren van de appartementen wordt rekening gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. De nabije omgeving kenmerkt zich namelijk onder meer ook door woonfuncties. Het te realiseren appartementencomplex sluit qua ontwerp aan bij de karakteristieke eigenschappen van het voormalige solitaire landhuis ter plaatse. Zodoende is het voornemen kenmerkend in eigen karakter en uitstraling in de omgeving. Er is daarnaast goed gekeken dat het gebouw architectonisch bij de omgeving BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering aansluit. De invulling van het projectgebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de ‘Stedelijke laag’. 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciale beleid

Geconcludeerd wordt dat de in deze ruimtelijke motivering besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Woonagenda West-Overijssel 2021-2025

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, Overijsselse gemeenten en partners werken samen aan een balans op de woningmarkt. Periodiek maken ze meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Voor 2021-2025 zijn er twee regionale Woonagenda's: een voor West-Overijssel en een voor Twente. Voor voorliggende ontwikkeling is de regionale woonagenda voor West-Overijssel van toepassing. De Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 schetst de gezamenlijke inzet van gemeenten en provincie, met input van woningcorporaties, marktpartijen en andere partners. Deze agenda dient als kader en kompas op de woningmarkt, waarbij wordt bepaald waar naartoe wordt gewerkt en hoe dit gezamenlijk wordt gedaan. Er is een inventarisatie gedaan naar de harde en zachte plancapaciteit van de West-Overijsselse gemeente. Hieruit blijkt dat in Raalte behoefte is aan in totaal 774 woningen tot 2030 (zie afbeelding 4.4). Voorliggend plan voorziet in 14 extra woningen en past hiermee binnen de behoefte van de gemeente Raalte.

Afbeelding 4.4

Inventarisatie plancapaciteit (Bron: Woonagenda West-Overijssel)

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering 4.3.1.2 Visie op het wonen Een toekomstbestendige woningmarkt betekent in West-Overijssel: • • •

een inclusieve woningmarkt: wonen voor iedereen; een toekomstbestendige leefomgeving: sterke steden en vitale kernen en buitengebied; een duurzaam en circulair woningbestand.

Een inclusieve woningmarkt: wonen voor iedereen West-Overijssel is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben. Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau. Centraal wonen in de grote kernen met als unieke kwaliteit dat je er relatief rustig kunt wonen met een goed voorzieningenniveau en een goede bereikbaarheid. Het gaat allereerst om kernen met een goede OV/treinverbinding zoals Kampen, met een flinke omvang en ruimte voor grootschalige toevoegingen, en om Steenwijk, Dalfsen, Ommen, Hardenberg, Olst, Wijhe, Heino en Raalte. Ook andere kernen zonder treinverbinding bieden een vergelijkbare kwaliteit van wonen, zoals Dedemsvaart, Genemuiden, Hasselt, Bathmen en Nieuwleusen. Zij bieden een breed aanbod van dorpse, groenstedelijke en suburbane woonmilieus. De behoefte aan dergelijke woonmilieus is groot.

Deze kernen vervullen daarom een belangrijke rol in de verstedelijkingsopgave van de Cleantech Regio en de regio Zwolle. We zien kansen in deze kernen woningen en milieus toe te voegen om daarmee hun vitaliteit en economie kracht bij te zetten. Een toekomstbestendige leefomgeving De uitdaging van een toekomstbestendige leefomgeving gaat verder dan stenen; het doel is om te voldoen aan groeiende woningbehoeften met behoud van kwaliteit, menselijke maat en duurzaamheid. Het regionale woningbouwprogramma wil de positie van steden versterken, met aandacht voor groei in Deventer en Zwolle. Integratie van woningbouw met werklocaties en stationsomgevingen, samen met vergroening, staat centraal. De balans tussen stedelijk en landelijk in Overijssel wordt behouden, met ruimte voor lokale behoeften en toevoeging van woningen in grote kernen, waarbij ruimtelijke kwaliteit en landschapsbehoud voorop staan. Nieuwe woonmilieus in het buitengebied dienen als visitekaartje voor West-Overijssel en belichamen zowel de regiokarakteristiek als innovatiekracht. Landelijke gemeenten dragen bij aan regionale positionering en bovenlokale woonbehoeften, versterkend voor dorpen en platteland. Een duurzaam en circulair woningbestand Naast aardgasloze nieuwbouw staat de uitdaging centraal om de bestaande woningvoorraad te verduurzamen voor de energietransitie.

Een regionale aanpak biedt kansen, waarbij circulair bouwen als drijvende kracht fungeert voor innovatie. Circulair bouwen, met focus op biobased materialen en nieuwe samenwerkingsvormen, bevordert duurzaamheid en economisch voordeel. De Woonagenda sluit aan op het programma Circulaire Economie en het Programma Nieuwe Energie, waarbij Overijssel streeft naar een energieneutraal 2050 en specifieke doelen voor 2023. In 2040 moeten steden, dorpen en het landelijk gebied duurzaam en klimaatbestendig zijn. Gemeenten, verenigd in de Alliantie Nieuwe Energie Overijssel, hebben de taak om deze doelen te realiseren, met de Woonagenda gericht op het uitvoeringscluster 'Gebouwde Omgeving'. 4.3.1.3 Toetsing aan de regionale woonvisie Voorliggende ontwikkeling wordt een bestaand oud landhuis gesloopt waarna op de gronden een levensloop appartementencomplex wordt gerealiseerd. Met de architectonische en stedenbouwkundige opzet blijven de karakteristieke waarden van het gebouw en haar omgeving intact. Er worden in totaal 15 appartementen gerealiseerd waarvan 12 appartementen in het midden segment en 3 in het dure segment. De realisatie van de appartementen zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. Tevens kan worden geconcludeerd dat hier BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering sprake is van centraal wonen, omdat appartementen worden toegevoegd in de kern van Raalte. Dit zorgt voor een toename van de vitaliteit en economie van de kern. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in lijn is met de doelstellingen uit de regionale woonvisie.

4.4

Gemeentelijk beleid

Het gemeente beleid is verwoord in tal van beleidsplannen het gebied van wonen, gezondheid, veiligheid, goede omgevingskwaliteit en duurzaamheid als centrale thema’s gekoppeld aan maatschappelijke doelen uit artikel 1.3 van de Omgevingswet. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgevingsvisie en andere voor voorliggend initiatief relevante beleidsstukken. 4.4.1

Omgevingsvisie ‘Horizon’ gemeente Raalte

4.4.1.1 Algemeen De omgevingsvisie is een strategisch document. Het geeft richting aan de ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving van de gemeente Raalte. Een belangrijk onderdeel van de omgevingsvisie zijn de kernopgaven. Hierin is een driedeling gemaakt in kernopgaven voor het buitengebied, toekomstbestendige wijken en dorpen en de identiteit en regio. 4.4.1.2 Toekomstbestendige wijken en dorpen Ambitie: Raalte geeft ruimte aan eigenzinnig samenleven De gemeente omarmt de verduurzamingsopgave van de wijken en dorpen en de demografische veranderingen die hier plaatsvinden. De gemeente ziet de noodzaak en kans om samen te werken aan een verbouwing van onze wijken en dorpen tot duurzame, gezonde, klimaat- en levensloopbestendige leefomgevingen. Transformatie is een kans om ruimte te geven aan nieuwe woonvormen. Gemeente Raalte als proeftuin waarin gemeente, bewoners en bedrijven samen invulling geven aan eigentijds wonen. In de gemeente Raalte kunnen jong én oud, arm en rijk, een passende woning vinden doordat vol wordt ingezet op diversiteit; er is ruimte voor flexibel ontwikkelen en renoveren en nieuwe manieren van collectief wonen. Er is voor ieder wat wils. Nieuwbouw in de dorpen heeft een voorbeeldfunctie, daar zijn mogelijkheden om te laten zien dat het anders kan en dat inwoners de ruimte krijgen om anders, flexibel en samen invulling te geven aan de opgaven.

Ontwikkelingsrichtingen De ambitie vraagt om een gemeente die de samenleving de ruimte geeft om duurzame en nieuwe woonvormen te ontwikkelen, maar ook richtinggevend en regisserend is bij ingrijpende veranderingen. Hiervoor zijn vijf ontwikkelrichtingen opgesteld. 1. 2. 3. 4. 5.

Toekomstbestendige dorpen en wijken: energieneutraal, klimaat adaptief, gezond, veilig en levensloopbestendig; Flexibele en collectieve woonconcepten bij nieuwbouw en transformatie; Samenwerken aan voldoende ontmoetingsplekken in elk dorp en een goede bereikbaarheid van voorzieningen wanneer die op strategische plekken geclusterd zijn; Nieuwbouw en transformatie binnen bestaand bebouwd gebied waarbij woningbouw zo min mogelijk ten koste gaat van waardevol groen, binnen en buiten de kern; Woningbouw voor een bovenlokale behoefte. Dorpen leefbaar houden door in elk dorp ruimte te geven voor woningbouw en bedrijvigheid zodat minimaal de autonome groei van bevolking en bedrijvigheid kan worden opgevangen.

BJZ.nu Gemeente Raalte

Raalte, Munstersestraat 3a Motivering 4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de ‘Omgevingsvisie Horizon gemeente Raalte 2040’ Het voornemen voorziet in inbreiding binnen de kern Raalte. De 15 appartementen worden levensloopbestendig uitgevoerd en zijn gesitueerd nabij voorzieningen. Hierdoor kan een brede doelgroep worden bediend en in het bijzonder kleinere huishoudens (tweegezinshuishoudens en senioren). Dit zorgt voor een versterking van het woningaanbod in Raalte. Verder worden de appartementen niet aangesloten op het gasnetwerk en nemen geen waardevol groen weg uit de dorpskern. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling is overeenstemming is met de ‘Omgevingsvisie Horizon gemeente Raalte 2040’. 4.4.2

Programma Wonen 2021-2025 gemeente Raalte (woonvisie)

4.4.2.1 Algemeen In het Programma Wonen 2021-2025 geeft gemeente Raalte aan hoe ze de komende jaren willen werken aan het wonen in de gemeente. Het woonbeleid kent een aantal accentverschuivingen ten opzichte van het huidige woonbeleid. Er is de laatste jaren een toenemende woningkrapte te zien in zowel de koop- als de huursector en steeds maar stijgende koopprijzen. Tegelijkertijd zal het aantal huishoudens de komende jaren nog groeien. Dit komt enerzijds door de autonome ontwikkeling van gezinsverdunning en anderzijds door het vestigingsoverschot zoals de gemeente die de afgelopen jaren ook kende. De inwoners van de gemeente wonen graag in Raalte en onder gezinnen is Raalte een aantrekkelijke gemeente om naar toe te verhuizen. Landelijk is sprake van woningnood en de regio en provincie hebben een forse groeiambitie die de grote steden niet kunnen oplossen zonder overige gemeenten in de regio. De gemeente Raalte wil graag haar bijdrage leveren aan deze groeiambitie en ziet dit als een kans. De ambitie van de gemeente Raalte op wonen is dat jong en oud, arm en rijk, een passende woningen kunnen vinden in een toekomstbestendige woonomgeving, waarbij de ruimte wordt gegeven aan eigenzinnig wonen voor huidige en nieuwe inwoners. De gemeente heeft in zijn woonvisie dan ook 5 thema’s beschreven, te weten: • • • • •

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Raalte&id=ac309d68-7bb2-4a87-a18a-44a5760565b3