Document · PDF

Instrumentarium woningmarkt

Informatievoorziening raad 1 juni 2023, gemeente RaalteBij agendapunt: Informatienotitie raad Instrumentarium woningmarkt16.220 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Nadelen/aandachtspunten • Ontwikkelen van CPO vraagt om kennis, expertise en doorzettingsvermogen van de kopers. Het kost daarom veel tijd en energie om een CPO-project te starten en uit te werken. In het voortraject kunnen kopers afhaken. • Kopers hebben eigen geld nodig om het project te financieren. • Kopers moeten samenwerken / compromissen sluiten en dit kan tot conflicten leiden.

4 Inzet instrumenten per gemeente In dit hoofdstuk gaan we nader in op de huidige inzet van de instrumenten die de verschillende gemeenten inzetten om te sturen op de woningmarkt. Daarnaast geven we per gemeente weer welke ervaringen men heeft met de inzet van de verschillende instrumenten en welke instrumenten kunnen worden ingezet in de komende jaren.

4.1 Gemeente Olst-Wijhe Huidige manier van sturen De gemeente Olst-Wijhe stuurt op dit moment door in alle sturingsprincipes instrumenten in te zetten. De ‘grondhouding’ van de gemeente Olst-Wijhe is dat zij stuurt door vooraf heldere kaders mee te geven aan ontwikkelende partijen en in samenwerking tot realisatie komt. Dit beeld wordt ook bevestigd door ontwikkelaars. Sturingsprincipe Richting geven

Reguleren

Verbinden Stimuleren

Huidige inzet instrumenten Woonvisie Prestatieafspraken Implementatie NWBA* Anterieure overeenkomst Anti-speculatie Zelfbewoningsplicht Voorrang eigen inwoners Marktconsultatie Starterslening Sociale grondprijs huur Sociale grondprijs koop Stimuleren CPO Woningsplitsing

Inzet Ja Ja Uitwerking Woondeal Ja Voor sociale huur en koop 10 jaar Ja, 2 jaar (voornemens uit te breiden naar 5 jaar) Ja, bij sociale huur Ja Ja Ja Ja Ja Ja, bij karakteristieke panden (> 750 m3)

* Nationale Woon- en Bouwagenda

Sturingsprincipe richting geven • De gemeente Olst-Wijhe heeft in 2022 een nieuwe woonvisie vastgesteld en deze visie geeft de belangrijkste kaders voor het woonbeleid van de gemeente. In de woonvisie zet de gemeente sterk in op het toevoegen van een goede mix van verschillende soorten woningen voor verschillende doelgroepen. Specifieke aandachtsgroepen zijn starters, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. De gemeente heeft de ambitie om in de komende 10 jaar te groeien met 1.000 tot 1.200 woningen. Daarnaast zijn duurzaamheid en het bevorderen van ontmoeting twee belangrijke speerpunten in het gemeentelijk woonbeleid. • De gemeente Olst-Wijhe maakt prestatieafspraken met Salland Wonen, Huurdersvereniging Salland en Huurdersbelang Salland. Het streven is tweejaarlijks nieuwe prestatieafspraken, maar door nieuw beleid van de minister in relatie tot verhuurderheffing zijn ook in 2022 aanvullende prestatieafspraken gemaakt. • De gemeente Olst-Wijhe heeft in regionaal verband een woondeal gesloten met de provincie en het rijk. In deze woondeal is afgesproken om 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen te realiseren. De implementatie hiervan heeft gevolgen voor de businesscase en

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

exploitatie van nieuwbouw. De vraag is in welke mate de woonvisie moet worden aangepast. Bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma wordt die vraag de komende maanden uitgewerkt. Het uitgangspunt is alleen het hoogst noodzakelijke bijstellen. Sturingsprincipe reguleren • Bij het ontwikkelingen van nieuwbouw worden er anterieure afspraken gemaakt met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten worden vooral afspraken gemaakt over de te realiseren woningen. De ervaring leert in de anterieure overeenkomsten niet altijd consequente afspraken worden vastgelegd over het aantal en net soort woningen. Daarvoor wil de gemeente een meer bestendige lijn gaan uitwikkelen. • Voor sociale huur en koop geldt een anti-speculatiebeding van 10 jaar. (grondprijzenbrief 2023) • Momenteel wordt bij nieuwbouw de zelfbewoningsplicht toegepast van 2 jaar. Het voornemen is om dit uit te breiden naar 5 jaar. Zelfbewoningsplicht is met name van toepassing bij kavelverkoop via actief grondbeleid. • De mogelijkheid om eigen inwoners voorrang te geven wordt al benut bij sociale huur (door Salland Wonen). Bij nieuwbouwprojecten adverteren ontwikkelaars vaak lokaal. Sturingsprincipe verbinden • Olst-Wijhe gaat regelmatig met stakeholders in gesprek, onder andere bij het opstellen en uitwerken van het woonbeleid.

Sturingsprincipe stimuleren • De gemeente Olst-Wijhe stelt al langere tijd Startersleningen beschikbaar. Dit wordt ervaren als een relatief eenvoudige manier om een kleine groep (lokale) starters te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Makelaars en ontwikkelende partijen zijn positief over de inzet van de Starterslening. • De gemeente Olst-Wijhe hanteert al lagere kavelprijzen bij de uitgifte van sociale koopwoningen en sociale huurwoningen. • Ontwikkeling van nieuwbouw door middel van CPO wordt gestimuleerd. Op dit moment heeft de gemeente nog niet veel ervaring met CPO, maar de verwachting is dat dit effectief is in het bedienen van de lokale woningvraag. En daarnaast een bijdrage kan leveren aan het realiseren van betaalbaar aanbod. In de kern Boskamp wordt momenteel een CPO project ontwikkeld. • Momenteel is het toegestaan om in het buitengebied karakteristieke panden van minstens 750 m3 te splitsen. Verzoeken voor splitsing binnen de bebouwde kom komt minder vaak voor. Per casus wordt op basis van ruimtelijke overwegingen beoordeeld of splitsing wenselijk is, daarvoor is momenteel geen algemeen beleid.

In te zetten instrumenten Doelgroepenverordening De inzet van een doelgroepenverordening kan helpen om grip te houden op de realisatie van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Daarnaast helpt het om een eenduidigheid (en duidelijkheid) te creëren in de ontwikkeling van nieuwbouwplannen. Aandachtspunt is wel de grens van sociale koop. In de doelgroepenverordening is het mogelijk om deze te relateren aan de NHG-grens van € 355.000 (prijspeil 2022). De gemeente Olst-Wijhe heeft in de grondprijzenbrief (2023) de grens van een sociale koopwoningen gerelateerd aan de NHG-grens (v.o.n. prijs). Deze grens ligt in 2023 op € 405.000 (bron Grondprijzenbrief 2023) en ligt daarmee hoger dan de grens in de doelgroepenverordening. Lokale stakeholders gaven ook aan positief te zijn over de inzet van de doelgroepenverordening.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Salland Wonen is de preferente partner voor het realiseren van sociale huurwoningen. Wanneer een ontwikkelende partij een deel van het programma sociale woningbouw moet realiseren verwijst de gemeente hen door naar Salland Wonen. In de praktijk ervaart Salland Wonen dat de gevraagde prijzen hoger liggen dan financieel verantwoord is en zij er niet altijd financieel uitkomen. De inzet van de doelgroepenverordening helpt niet bij het afdwingen van een ‘eerlijke prijs’, maar helpt wel bij de afbakening van de definitie van sociale huur. En is tevens een stok achter de deur om sociale woningbouw te realiseren. Voor de gemeente Olst-Wijhe kan de inzet van een doelgroepenverordening interessant zijn om in te zetten op locaties waarbij het de verwachting is dat het lastig is om een minimaal aandeel betaalbare woningen (huur of koop) te realiseren. Hierbij kan per bestemmingsplan worden bepaald om of de doelgroepenverordening van toepassing is. Het advies is wel om bij eventuele invoering van een doelgroepenverordening afstemming te zoeken met buurgemeenten. Daarnaast moet de doelgroepenverordening voor de invoering van de Omgevingswet (1 januari 2024) zijn vastgesteld. Opkoopbescherming via Huisvestingsverordening De voorgenomen aanpassing van de Huisvestingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om opkoopbescherming in te voeren op basis van een vergunningstelsel.

Er zijn op dit moment geen signalen dat er veel woningen worden opgekocht in de gemeente Olst-Wijhe. Daar speelt mee dat dit een relatief zwaar juridisch instrument is voor een beperkt effect. Ook is het noodzakelijk om een Huisvestingsverordening op te stellen. Woningsplitsing en omzetting via Huisvestingsverordening Woningsplitsing kan een positieve bijdrage leveren aan het realiseren van betaalbare woningen en beter benutten van de bestaande voorraad. Voor de gemeente Olst-Wijhe is het advies om woningsplitsing en omzetting niet te regelen via een Huisvestingsverordening (en een bijbehorend vergunningst elsel) maar dit te doen op basis van ruimtelijke uitgangspunten. Mogelijk kan dit actiever worden gepromoot. Belangrijk aandachtspunt is wel dat kwaliteit en brandveiligheid belangrijke basisvoorwaarden zijn bij de uitvoering. Voorrang eigen inwoners (Wijziging Huisvestingswet) Zoals aangegeven moet de wet waarbij eigen inwoners voorrang krijgen op de koopmarkt nog worden geïmplementeerd. Het is vooralsnog onduidelijk of en op welke wijze de wet eruit komt te zien. De gemeente voorziet veel praktische problemen bij de uitvoering van deze wet. Mogelijk dat het wel kansen biedt voor de gemeente om toe te passen bij nieuwbouw.

Bij de beoordeling van de effectiviteit is het wel belangrijk om inzicht te krijgen in het aantal (en type) woningen dat verkocht wordt aan lokaal woningzoekenden. Anterieure overeenkomst Dit past bij de manier van samenwerkingen tussen de gemeente Olst-Wijhe en de ontwikkelende partijen. Aandachtspunt is wel de handhaving van de afspraken. Het komt voor dat woningen uiteindelijk in een ander prijssegment worden gebouwd dan oorspronkelijk beoogd. Dit heeft ook te maken met de prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding Momenteel wordt bij nieuwbouw de zelfbewoningsplicht toegepast van twee jaar en strekt tot de aanbeveling om deze door te zetten. De huidige termijn van twee jaar is relatief kort en zou eventueel

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

verhoogd kunnen worden naar vijf jaar. Daarnaast is er een anti-speculatiebeding van 10 jaar voor sociale huur en koop. Erfpacht en verkoopregelingen De invoering van erfpacht is niet wenselijk vanwege de hoge administratieve lasten. Nieuwbouwwoningen aanbieden via verkoopregelingen lijkt meer kansrijk. Maar hiervoor is de gemeente afhankelijk van andere partijen. Makelaars en hypotheekverstrekkers geven aan dat de markt hier wel om vraagt. Voor veel starters is het lastig om een woning te kopen en dit zou een deel van deze groep kunnen helpen. Aandachtspunt is wel dat banken niet altijd alle verkoopregelingen financieren. Het advies is om open te staan voor de mogelijkheden van verkoopregelingen door ontwikkelende partijen. Daarbij is het van belang om te beoordelen of de regeling eenvoudig te begrijpen is voor de consument, dat deze geen ‘verborgen’ kosten met zich meebrengt en dat het aansluit bij de vraag vanuit de markt. Een constructie als Koopstart zou mogelijk een interessante regeling kunnen zijn. De Starterslening werkt goed en marktpartijen en hypotheekverstrekkers geven aan dat het belangrijk is om hiermee door te gaan. Het idee dat het een prijsopdrijvend effect kan hebben wordt niet gedeeld bij de marktkenners. Modulair bouwen / kleiner bouwen Ontwikkelende partijen zien kansen in modulair bouwen om kosten te kunnen besparen.

Daarnaast helpt het ook om (in beperkte mate) kleinere woningen te realiseren voor starters. Woningen met een kleiner oppervlakte zorgt eerder voor natuurlijke doorstroom en vanwege het lagere oppervlakte blijven deze betaalbaar voor de doelgroep.

4.2 Gemeente Raalte Huidige manier van sturen Door het uitgeven van kavels en het aankopen van gronden voor woningbouwontwikkeling stuurt de gemeente op het gewenste woningbouwprogramma. Op locaties waar de grond in handen is van derden heeft de gemeente via een anterieure overeenkomst invloed op het woningbouwprogramma. Sturingsprincipe Richting geven

Reguleren

Verbinden Stimuleren

Huidige inzet instrumenten Woonvisie Prestatieafspraken Implementatie NWBA Anterieure overeenkomst Zelfbewoningsplicht Voorrang lokaal woningzoekenden Marktconsultatie Starterslening Sociale grondprijs huur Sociale grondprijs koop Stimuleren CPO Woningsplitsing

Inzet Ja Ja Ja, uitwerking Woondeal Ja Ja, 2 jaar Ja, bij sociale huur Ja Ja Ja Nee Ja Nee

Sturingsprincipe richting geven • Voor de gemeente Raalte gold de Woonvisie voor de periode 2016 tot en met 2020. De opvolger van de Woonvisie is het programma Wonen (2021-2025). In dit programma ligt de focus op voldoende

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

• •

huisvesting voor starters, ouderen en middeninkomens. Voor de periode tot 2030 gaat de gemeente uit van het realiseren van 1.500-2.000 woningen. In het coalitieakkoord is de ambitie gesteld op het toevoegen van 3.000 woningen. Verder zijn duurzaamheid en het vaker en langer zelfstandig wonen van ouderen en kwetsbare inwoners centrale thema’s. Jaarlijks sluit de gemeente Raalte prestatieafspraken met Salland Wonen, Huurdersvereniging Salland en Huurdersbelang Salland. De gemeente Raalte heeft in regionaal verband een woondeal gesloten met de provincie en het rijk. In deze woondeal is afgesproken om 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen te realiseren. In het programma Wonen is 25% sociale huur opgenomen.

Sturingsprincipe reguleren • Bij het ontwikkelingen van nieuwbouw worden er anterieure afspraken gemaakt met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten worden vooral afspraken gemaakt over de te realiseren woningen. De ervaring is dat het afsluiten van anterieure overeenkomsten er sprake kan zijn van verschillen inhoud, afhankelijk van het project en de situatie. • Momenteel wordt bij nieuwbouw de zelfbewoningsplicht toegepast. • De mogelijkheid om eigen inwoners voorrang te geven wordt al benut bij sociale huur (door Salland Wonen). Sturingsprincipe verbinden • Raalte gaat regelmatig met stakeholders in gesprek, onder andere bij het opstellen en uitwerken van het woonbeleid. Sturingsprincipe stimuleren • De gemeente Raalte stelt al langere tijd de Starterslening beschikbaar. Dit wordt ervaren als een relatief eenvoudige manier om een kleine groep (lokale) starters te ondersteunen bij de aankoop van een woning. • De gemeente Raalte hanteert al lagere kavelprijzen bij de uitgifte van sociale huurwoningen. • Ontwikkeling van nieuwbouw door middel van CPO wordt gestimuleerd. De ervaring is dat effectief is in het bedienen van de lokale woningvraag en een bijdrage kan leveren aan het realiseren van betaalbaar aanbod. • Op dit moment is er geen uitgewerkt kader om woningsplitsing mogelijk te maken. Momenteel worden splitsingsaanvragen vaak afgewezen vanwege parkeerdruk.

In te zetten instrumenten Doelgroepenverordening Een doelgroepenverordening kan helpen om ontwikkelende partijen (niet zijnde corporaties) te verplichten om sociale huur en of sociale koop te realiseren en geldt aanvullend op het bestemmingsplan. De doelgroepenverordening biedt de mogelijkheid om in bestemmingsplannen (en bijbehorend exploitatieplan) te eisen dat een bepaald percentage sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap op te nemen. In de verordening staan de definities, prijzen, bijbehorende doelgroepen en instandhoudingstermijnen genoemd. Bij het definiëren van sociale huur is het advies om differentiatie in prijssegmenten op te nemen. Dit om te voorkomen dat alleen sociale huurwoningen met een huurprijs net onder de sociale huurgrens worden gerealiseerd (€ 808,06). Salland Wonen ervaart in de praktijk dat zij er niet altijd met

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

ontwikkelaars uitkomen. Ontwikkelaars vragen soms een te hoge prijs waardoor het financieel niet uit kan voor de corporatie. De inzet van de doelgroepenverordening helpt niet bij het afdwingen van een ‘eerlijke prijs’, maar helpt wel bij de afbakening van de definitie van sociale huur. En is tevens een stok achter de deur om sociale woningbouw te realiseren. Voor de gemeente Raalte kan de inzet van een doelgroepenverordening interessant zijn om in te zetten op locaties waarbij het de verwachting is dat het lastig is om een minimaal aandeel betaalbare woningen (huur of koop) te realiseren. Hierbij kan per bestemmingsplan worden bepaald om of de doelgroepenverordening van toepassing is. Het advies is wel om bij eventuele invoering van een doelgroepenverordening afstemming te zoeken met buurgemeenten. Daarnaast moet de doelgroepenverordening voor de invoering van de Omgevingswet (1 januari 2024) zijn vastgesteld. Opkoopbescherming via Huisvestingsverordening De voorgenomen aanpassing van de Huisvestingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om opkoopbescherming in te voeren op basis van een vergunningstelsel. Er zijn op dit moment geen signalen dat er veel woningen worden opgekocht in de gemeente Raalte. De inzet van dit instrument lijk t daarom niet effectief. Daar speelt mee dat dit een relatief zwaar juridisch instrument is voor een beperkt effect.

Ook is het noodzakelijk om een Huisvestingsverordening op te stellen. Woningsplitsing en omzetting via Huisvestingsverordening Woningsplitsing kan een positieve bijdrage leveren aan het realiseren van betaalbare woningen en beter benutten van de bestaande voorraad. Voor de gemeente Raalte is het advies om woningsplitsing en omzetting niet te regelen via een Huisvestingsverordening (en een bijbehorend vergunningstelsel) maar op basis van ruimtelijke uitgangspunten en dit is dus via het bestemmingsplan te regelen. Hiervoor zouden de kaders verder uitgewerkt moeten worden. In het buitengebied is dit momenteel wel mogelijk. Voorrang eigen inwoners (Wijziging Huisvestingswet) Zoals aangegeven moet de wet waarbij eigen inwoners voorrang krijgen op de koopmarkt nog worden geïmplementeerd. Het is vooralsnog onduidelijk of en op welke wijze de wet eruit komt te zien. De gemeente voorziet veel praktische problemen bij de uitvoering van deze wet. Mogelijk dat het wel kansen biedt voor de gemeente om toe te passen bij nieuwbouw. Bij de beoordeling van de effectiviteit is het belangrijk om inzicht te krijgen in het aantal (en type) woningen dat verkocht wordt aan lokaal woningzoekenden. Conclusies over de inzet en effectiviteit van deze wet kunnen pas worden beoordeeld op het moment dat er meer duidelijkheid komt over de inzet en uitvoerbaarheid ervan.

Anterieure overeenkomst De gemeente Raalte sluit in principe altijd anterieure overeenkomsten als het grond van derden betreft. In de praktijk heeft de gemeente hier goede ervaringen mee. Aandachtspunt is dat een anterieure overeenkomst valt onder privaatrecht. De inzet van een doelgroepenverordening kan een stevigere basis bieden bij handhaven. Dit past bij de manier van samenwerkingen tussen de gemeente Raalte en de ontwikkelende partijen. Aandachtspunt is wel de handhaving van de afspraken. Het komt voor dat woningen uiteindelijk in een ander prijssegment worden gebouwd dan oorspronkelijk beoogd. Dit heeft ook te maken met de prijsstijgingen van de afgelopen jaren.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding De gemeente hanteert nu een zelfbewoningsplicht van twee jaar. Hier is voor gekozen om te voorkomen dat particuliere beleggers woningen opkopen. Starters kunnen de woning wel verkopen als ze doorverhuizen. De ervaring met het huidige systeem is goed. Na twee jaar kan de woning worden doorverkocht. De huidige termijn van twee jaar is relatief kort en zou eventueel verhoogd kunnen worden naar vijf jaar. De gemeente hanteert geen anti-speculatiebeding en geen kettingbeding. Het advies is om ieder geval de zelfbewoningsplicht voor te zetten. Ter overweging kan er over worden nagedacht om de zelfbewoningsplicht te verlengen van 2 naar 5 jaar. Erfpacht en verkoopregelingen De gemeente Raalte biedt de Starterslening aan dit lijkt een effectief instrument te zijn. Er lijkt geen voorkeur te zijn voor de inzet van erfpacht in de gemeente. De vraag is wel: hoe houd je woningen betaalbaar voor langere termijn? Salland Wonen heeft in het verleden woningen met KoopGarant verkocht maar is hiermee gestopt. Vanwege de terugkoopplicht staan deze woningen namelijk op de balans van de corporatie en dit gaat ten koste van de investeringscapaciteit. Om verkoopregelingen in te zetten is de gemeente afhankelijk van andere partijen. Het advies is om open te staan voor de mogelijkheden van verkoopregelingen door ontwikkelende partijen.

Daarbij is het van belang om te beoordelen of de regeling eenvoudig te begrijpen is voor de consument en dat deze geen ‘verborgen’ kosten met zich meebrengt. En te beoordelen of het aansluit bij de vraag vanuit de markt. Met name een constructie als Koopstart zou mogelijk interessant kunnen zijn. Daarbij geldt dat de mogelijke inzet van verkoopregelingen een kleine groep starters kan helpen. Modulair bouwen / kleiner bouwen Ontwikkelende partijen zien kansen in modulair bouwen om kosten te kunnen besparen. Daarnaast helpt het ook om (in beperkte mate) kleinere woningen te realiseren voor starters. Woningen met een kleiner oppervlakte zorgt eerder voor natuurlijke doorstroom en vanwege het lagere oppervlakte blijven deze betaalbaar voor de doelgroep. Dit past de gemeente Raalte op verschillende plekken al toe, zoals bijvoorbeeld de rug-aan-rug woningen die in Luttenberg worden gerealiseerd en de CPO-locaties in Heino die kleiner bouwen stimuleren.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

4.3 Gemeente Dalfsen Huidige manier van sturen Een belangrijk verschil met veel andere gemeenten is dat de gemeente Dalfsen een actief grondbeleid voert en daarmee veel woningen op eigen grond realiseert. Naar schatting twee derde van de woningen wordt op gemeentegrond gerealiseerd. Hierdoor is het voor de gemeente eenvoudiger om het gewenste programma te realiseren. Sturingsprincipe Richting geven

Reguleren

Verbinden Stimuleren

Inzet Ja Ja Ja, uitwerking Woondeal Ja Ja, d.m.v. 7 jaar vervreemdingsbeperking Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja

Sturingsprincipe richting geven • De huidige woonvisie van de gemeente Dalfsen dateert uit 2019. Voorzien in de lokale woningbehoefte en het bevorderen van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat zijn de twee centrale doelstellingen. De gemeente wil in de periode 2020-2024 600 woningen toevoegen (50% sociale sector en 50% vrije sector; 50% appartementen en 50% eengezinswoningen). Er wordt sterk ingezet op voldoende huisvesting voor ouderen en starters. • Jaarlijks sluit de gemeente Dalfsen prestatieafspraken met Vechthorst, Vechtdal Wonen, TOEK en HOV. • De gemeente Dalfsen heeft in regionaal verband een woondeal gesloten met de provincie en het rijk. In deze woondeal is afgesproken om 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen te realiseren. Sturingsprincipe reguleren • Bij het ontwikkelingen van nieuwbouw worden er anterieure afspraken gemaakt met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten worden vooral afspraken gemaakt over de te realiseren woningen. De ervaring is dat het goed werkt om dat beide partijen komen tot een overeenstemming. • In Dalfsen is in 2022 bij nieuwbouw de zelfbewoningsplicht vervangen door een juridisch vergelijkbare vervreemdingsbeperking. Deze geldt voor een periode van 7 jaar. In die periode mag de koper zijn woning niet aan een derde verhuren, verpachten of op een andere wijze in gebruik geven.

Daarnaast mag een koper van een nieuwbouwwoning pas na 10 jaar weer inschrijven voor nieuwe uitgifterondes van nieuwbouw. Sturingsprincipe verbinden • Dalfsen gaat regelmatig met stakeholders in gesprek, onder andere bij het opstellen en uitwerken van het woonbeleid.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Sturingsprincipe stimuleren • De gemeente Dalfsen stelt al langere tijd de Starterslening beschikbaar. Dit wordt ervaren als een relatief eenvoudige manier om een kleine groep (lokale) starters te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Per 1-1-2023 is de maximale koopsom verhoogd naar € 405.000, gelijk aan de NHGgrens. • De gemeente Dalfsen hanteert al lagere kavelprijzen bij de uitgifte van sociale koopwoningen en sociale huurwoningen. De grondprijzen zijn per 2023 niet geïndexeerd of verhoogd. • Ontwikkeling van nieuwbouw door middel van CPO wordt gestimuleerd. • De gemeente Dalfsen kent verschillende mogelijkheden om het splitsen van een woning mogelijk te maken. Bij inwoonsituaties, bij grote woningen van minstens 900 m3 en bij monumentale of karakteristieke woningen. Daarnaast is in specifieke gevallen maatwerk mogelijk.

In te zetten instrumenten Doelgroepenverordening Omdat de gemeente Dalfsen relatief veel woningen bouwt op eigen grond kan zij op dit moment goed sturen op het gewenste programma. De inzet van een doelgroepenverordening is in dit geval minder noodzakelijk. Om beter te kunnen sturen op locaties van derden kan de inzet van een doelgroepenverordening helpen. Maar dit kan straks ook in het Omgevingsplan als de Omgevingswet wordt ingevoerd. Een vraagstuk bij de uitwerking van een doelgroepenverordening is wel de wijze waarop de huurprijsstijging wordt vastgelegd. Doe je dit op basis van de inflatie of bijvoorbeeld de loonind ex? De wettelijke kaders (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde overeenkomsten) geven aan dat de huren jaarlijks op basis van de consumentenprijsindexcijfers van het CBS (CPI inflatie) plus 1% mogen stijgen. Indien de loonontwikkeling lager is dan het inflatiepercentage op basis van CPI, mag de huur maximaal verhoogd worden met het lagere loonontwikkelingspercentage + 1%. Dit is in 2023 het geval. Opkoopbescherming via Huisvestingsverordening De voorgenomen aanpassing van de Huisvestingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om opkoopbescherming in te voeren op basis van een vergunningstelsel. Er zijn op dit moment geen signalen dat er veel woningen worden opgekocht in de gemeente Dalfsen. De inzet van dit instrument lijkt daarom niet effectief.

Daar speelt mee dat dit een relatief zwaar juridisch instrument is voor een beperkt effect. Ook is het noodzakelijk om een Huisvestingsverordening op te stellen. Woningsplitsing en omzetting via Huisvestingsverordening Voor de gemeente Dalfsen is het advies om woningsplitsing en omzetting niet te regelen via een Huisvestingsverordening (en een bijbehorend vergunningstelsel) maar op de wijze waarop het nu gebeurt. Namelijk op basis van ruimtelijke uitgangspunten. Voorrang eigen inwoners (Wijziging Huisvestingswet) Het is vooralsnog onduidelijk of en op welke wijze de wet eruit komt te zien. Bij de beoordeling van de effectiviteit is het belangrijk om inzicht te krijgen in het aantal (en type) woningen dat verkocht wordt aan lokaal woningzoekenden. Daarnaast is het ook belangrijk om de principiële vraag te beantwoorden: wil je het principe van vrije vestiging inperken? Daar speelt mee dat in tijden waarin het minder goed gaat op de koopmarkt het niet wenselijk is om ‘barrières’ op te werpen.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding De ervaring is dat de inzet van de vervreemdingsbeperking goed functioneert en dat dit moet worden doorgezet. Erfpacht en verkoopregelingen Er zijn op dit moment geen ervaringen met verkoopregelingen en het is niet duidelijk of er vraag is vanuit de markt en of er aanbieders zijn die deze producten willen aanbieden.

4.4 Gemeente Ommen Huidige manier van sturen De gemeente Ommen stuurt op haar woningbouwprogramma op basis van de woonvisie en de uitgangspunten van het collegeprogramma. Sturing op de woningmarkt vindt sterk plaats vanuit de regierol. Sturingsprincipe Richting geven

Reguleren

Verbinden Stimuleren

Inzet Ja Ja Ja, uitwerking Woondeal Ja Ja, 2 jaar Nee Ja Ja Ja Nee Nee Ja

Sturingsprincipe richting geven • De Woonvisie Ommen is vastgesteld voor de periode van 2015 tot en met 2025. Deze visie richt zich op het zorgen voor voldoende woningen die passen bij de wensen en financiën van inwoners, het samen met de corporatie zorgen voor passende woningen voor kwetsbare doelgroepen (huishoudens met lage inkomens, starters, en huishoudens met een lager middeninkomen) en het vergroten van het woningaanbod voor ouderen (door zowel nieuwbouw toe te voegen als bestaande woningen levensloopgeschikt te maken). • Jaarlijks sluit de gemeente Ommen prestatieafspraken met Vechtdal Wonen. • De gemeente Ommen heeft in regionaal verband een woondeal gesloten met de provincie en het rijk. In deze woondeal is afgesproken om 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen te realiseren. Sturingsprincipe reguleren • Bij het ontwikkelingen van nieuwbouw worden er anterieure afspraken gemaakt met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten worden vooral afspraken gemaakt over de te realiseren woningen. De ervaring is dat het goed werkt om dat beide partijen komen tot een overeenstemming. Nadeel is wel de wijze van handhaving. Er zijn voorbeelden van projecten waarbij het uiteindelijke prijsniveau fors hoger lag dan de oorspronkelijke bedragen. • Momenteel wordt bij nieuwbouw een zelfbewoningsplicht toegepast van 2 jaar.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Sturingsprincipe verbinden • Ommen gaat regelmatig met stakeholders in gesprek, onder andere bij het opstellen en uitwerken van het woonbeleid. Sturingsprincipe stimuleren • De gemeente Ommen stelt al langere tijd de Starterslening beschikbaar. Dit wordt ervaren als een relatief eenvoudige manier om een kleine groep (lokale) starters te ondersteunen bij de aankoop van een woning. • De gemeente Ommen hanteert al lagere kavelprijzen bij de uitgifte van sociale huurwoningen.

In te zetten instrumenten Doelgroepenverordening De gemeente Ommen realiseert relatief veel woningbouw op eigen grondposities. In de komende tien jaar zal naar schatting 75% van het programma op gemeentegrond gerealiseerd worden. Dit biedt de gemeente voldoende mogelijkheden om te sturen op het gewenste woningbouwprogramma. De inzet van een doelgroepenverordening lijkt voor de gemeente Ommen dan ook minder noodzakelijk. Daarnaast biedt de invoering van de Omgevingswet de gemeente straks de mogelijkheid om te sturen via het Omgevingsplan. Opkoopbescherming via Huisvestingsverordening De voorgenomen aanpassing van de Huisvestingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om opkoopbescherming in te voeren op basis van een vergunningstelsel. Er zijn op dit moment geen signalen dat er veel woningen worden opgekocht in de gemeente Ommen. De inzet van dit instrument lijkt daarom niet effectief. Daar speelt mee dat dit een relatief zwaar juridisch instrument is voor een beperkt effect. Ook is het noodzakelijk om een Huisvestingsverordening op te stellen. Woningsplitsing en omzetting via Huisvestingsverordening Op dit moment wordt woningsplitsing in principe niet toegestaan in de gemeente Ommen en het strekt tot de aanbeveling om de mogelijkheden te verkennen om dit toe te staan. Hiervoor moeten eerst de kaders voor worden uitgewerkt.

Het advies is om woningsplitsing en omzetting niet te regelen via een Huisvestingsverordening (en een bijbehorend vergunningstelsel) maar op basis van ruimtelijke kaders. Voorrang eigen inwoners (Wijziging Huisvestingswet) Het is vooralsnog onduidelijk of en op welke wijze de wet eruit komt te zien. Daarnaast zijn er veel praktische problemen die moeten worden opgelost bij de uitvoering van deze wet. Mogelijk dat het wel kansen biedt voor de gemeente om toe te passen bij nieuwbouw. Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding De ervaring is dat de inzet van de zelfbewoningsplicht op dit moment goed werkt en dat dit moet worden doorgezet. Er wordt geen korting gegeven op kavels voor koopwoningen, daarom is een anti speculatiebeding niet noodzakelijk. Erfpacht en verkoopregelingen Er zijn op dit moment geen ervaringen met verkoopregelingen en het is niet duidelijk of er aanbieders zijn die deze producten willen aanbieden.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

4.5 Gemeente Hardenberg Huidige manier van sturen De gemeente Hardenberg stuurt sterk op het versnellen van woningbouw en inspelen op de lokale woningbehoefte in de (kleine) kernen. Door het uitgeven kavels en het aankopen van gronden voor woningbouwontwikkeling stuurt de gemeente op het gewenste woningbouwprogramma. Sturingsprincipe Richting geven

Reguleren

Verbinden Stimuleren

Inzet Ja Ja Ja, uitwerking Woondeal Ja Ja, 2 jaar Nee Ja Ja Ja Nee Nee Ja

Sturingsprincipe richting geven • De huidige woonvisie van de gemeente Hardenberg dateert uit 2019. In de woonvisie zet de gemeente sterk in op voldoende woonmogelijkheden aan de eigen inwoners, waarbij de aandacht vooral uitgaat naar jongeren, hulpbehoevenden en mensen met een laag inkomen. Verder is een belangrijk speerpunt om een landelijk groene gemeente te blijven waar het duurzaam en veilig wonen is. • Jaarlijks sluit de gemeente Hardenberg prestatieafspraken met Vechtdal Wonen en Huurdersorganisatie Vechtdal. • De gemeente Hardenberg heeft in regionaal verband een woondeal gesloten met de provincie en het rijk. In deze woondeal is afgesproken om 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen te realiseren. Sturingsprincipe reguleren • Bij het ontwikkelingen van nieuwbouw worden er anterieure afspraken gemaakt met ontwikkelaars. In deze anterieure overeenkomsten worden vooral afspraken gemaakt over de te realiseren woningen. De ervaring is dat het goed werkt om dat beide partijen komen tot een overeenstemming. Nadeel is wel de wijze van handhaving. Er zijn voorbeelden van projecten waarbij het uiteindelijke prijsniveau fors hoger lag dan de oorspronkelijke bedragen. • Momenteel wordt bij nieuwbouw een zelfbewoningsplicht toegepast van 2 jaar.

In te zetten instrumenten Doelgroepenverordening De inzet van een doelgroepenverordening geeft meer duidelijkheid richting ontwikkelende partijen en daarnaast kan geeft het mogelijkheden om meer te sturen op locaties van derden. Het is wel belangrijk om enige flexibiliteit te behouden bij de inzet van dit instrument. Bijvoorbeeld door af te spreken dat geld wordt gestort in een compensatiefonds als wordt afgeweken van de opgave. Voor de gemeente

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Hardenberg geldt dat een groot deel van de opgave van 950 sociale huurwoningen tot en met 2030 is opgenomen in de bestaande locaties. Daarnaast worden er in de basis geen problemen verwacht bij de ontwikkeling van sociale koopwoningen. Op basis hiervan lijkt de ontwikkeling van voldoende sociale huur en betaalbare koop geborgd en de inzet van een doelgroepenverordening niet noodzakelijk. Daarbij geldt dat de gemeente met de inwerkingtreding van de Omgevingswet de mogelijkheid heeft om te sturen op sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop via het Omgevingsplan. Opkoopbescherming via Huisvestingsverordening Uit data van het Kadaster blijkt dat het aantal woningen dat in de gemeente Hardenberg wordt opgekocht door particuliere investeerders zeer beperkt is. Het is daarom niet nodig om opkoopbescherming in te voeren. Daarnaast zal schaarste lastig te onderbouwen zijn en is het alleen mogelijk om de opkoopbescherming in specifiek gebieden in te voeren. Het is wel belangrijk om de ontwikkeling van het aantal koopwoningen dat wordt opgekocht door investeerders in de gaten te houden. Woningsplitsing en omzetting via Huisvestingsverordening Er wordt geen meerwaarde gezien in de inzet van dit instrument ten opzichte van de huidige situatie.

Maar er leeft wel de gedachte om na te denken over het versoepelen van de mogelijkheden van splitsing om meer betaalbare woningen te realiseren. Daarnaast constateert de gemeente een toename van het aantal aanvragen voor splitsing om arbeidsmigranten te huisvesten. De gemeente is daar terughoudend in. Splitsing om meergeneratiewoningen te realiseren zou kansrijker zijn. Voorrang eigen inwoners (Wijziging Huisvestingswet) Een groot deel van de koopwoningen in de gemeente worden toegewezen aan lokaal woningzoekenden. De inzet van dit instrument lijkt daarom geen meerwaarde te hebben. Het is belangrijker om voldoende (en de juiste) woningen te realiseren, ook in de kleine kernen. Daarnaast is het vooralsnog onduidelijk of en op welke wijze de wet eruit komt te zien. Mogelijk dat het wel kansen biedt voor de gemeente om toe te passen bij nieuwbouw. Anterieure overeenkomst De gemeente Hardenberg werkt bij veel woningbouwontwikkelingen met het opstellen van anterieure overeenkomsten en heeft hier goede ervaringen mee. Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding en kettingbeding Bij afspraken rondom projecten wordt er nu al op aangedrongen op drie jaar zelfbewoningsplicht. Dat zou uitgebreid kunnen worden om recht te trekken met de termijnen die gebruikelijk zijn in den lande bijvoorbeeld vijf jaar. En het toevoegen van een anti-speculatiebeding.

Erfpacht en verkoopregelingen Voor de inzet van verkoopregelen op basis van een erfpachtconstructie ben je als gemeente st erk afhankelijk van een externe partij. Er zijn op dit moment geen ervaringen met verkoopregelingen en het is onbekend in welke mate woonconsumenten in Hardenberg geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning via een dergelijke constructie.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

5 Advies voor de inzet van instrumenten Op basis van de beschrijving van de mogelijke instrumenten, voor- en nadelen en de doelstelling die de gemeenten voor ogen hebben komen we tot het volgende advies over de inzet van instrumenten ten aanzien van betaalbare koopwoningen. Hierbij categoriseren we het advies aan de hand van vier doelstellingen met betrekking tot betaalbare koop- en huurwoningen: • Borg dat betaalbare koop- en huurwoningen gebouwd worden. • Borg dat de woningen goedkoop en/of betaalbaar zijn. • Borg dat de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. • Borg dat de woningen op langere termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep.

Borg dat koopwoningen gebouwd worden De belangrijkste opgave is dat er in de komende tijd voldoende wordt gebouwd en dat er voldoende locaties beschikbaar zijn om nieuwbouw te kunnen realiseren. Realisatie van betaalbare nieuwbouwkoopwoningen speelt in op de directe vraag van starters en middeninkomens. Daarnaast kan duurdere nieuwbouw de doorstroming op gang brengen waardoor goedkopere koopwoningen in de bestaande voorraad beschikbaar komen. Op 23 december 2022 hebben de gemeenten de Woondeal West-Overijssel ‘Wonen met kwaliteit’ ondertekend. Voor alle nieuwe woningbouwplannen (plannen waarvan de ruimtelijke procedure op het moment van het sluiten van deze Woondeal nog moet starten) streven de gemeenten naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen. Dit is een belangrijk sturingsinstrument om betaalbare koopwoningen te realiseren. Het geeft ontwikkelende partijen duidelijke kaders mee voor het verwachte ontwikkelprogramma. Vervolgens kunnen de gemeenten in bestemmingsplannen (en straks het omgevingsplan) en anterieure overeenkomsten juridisch vastleggen welke differentiatie qua woningbouw gewenst is, daar waar het gaat om goedkope en betaalbare koopwoning.

Om eenduidige afspraken te kunnen maken met ontwikkelende partijen kan het voor gemeenten waar veel woningbouw op gronden van derden wordt ontwikkeld helpen om een doelgroepenverordening op te stellen. In deze doelgroepenverordening kunnen regels worden gesteld t.a.v.: • de minimale instandhoudingstermijn • maximale aanvangshuren • de indexering van huurprijzen • minimale prijsoppervlakten en prijsdifferentiatie Deze doelgroepenverordening schept ontwikkelende partijen duidelijkheid en eenduidigheid, ook als het geen gemeentelijke grond betreft. Onder de Omgevingswet hoeft er overigens geen aparte doelgroepenverordening meer te worden vastgesteld, maar kunnen regels over de te realiseren categorieën woningen worden opgenomen in het omgevingsplan. Het duurt echter enige jaren voordat het omgevingsplan volledig is ingeregeld. Daarnaast is, zoals bekend, de Omgevingswet meerdere keren uitgesteld. Een doelgroepenverordening, die voor inwerkingtreding van de Omgevingswet is vastgesteld, blijft van kracht als de Omgevingswet in werking treedt. Belangrijk is dus dat de doelgroepenverordening wordt vastgesteld voordat de Omgevingswet inwerking treedt (huidige voornemen 1 januari 2024). Voor gemeenten die veel ontwikkelen op gemeentegrond lijkt de inzet van een doelgroepenverordening minder effectief. Dit omdat de gemeente meer sturingsmogelijkheden heeft op het gewenste programma.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Borg dat ze goedkoop en/of betaalbaar zijn Het bouwen van goedkope en betaalbare woningen staat door stijgende bouw- en grondstofkosten steeds verder onder druk. Om de financiële haalbaarheid van de bouw van goedkope en betaalbare woningen te vergroten zijn meerdere instrumenten mogelijk. Zo kan de gemeente (waar mogelijk) een lagere grondprijs hanteren zoals de gemeenten momenteel al doen. Daarnaast kunnen via bijzondere koop/erfpachtconstructies woningen worden gebouwd die voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangeboden. Ook een Starterslening leidt er toe dat woningen eerder bereikbaar worden voor een potentiële koper. Om tot een goedkope/betaalbare (en toch marktconforme) woning te komen zijn kleine woonvormen (met weinig tot geen uitbreidingsmogelijkheden) een steeds vaker toegepast middel (zoals woningen met maximaal 2 slaapkamers, rug-aan-rugwoningen, boven- en benedenwoningen). Hetzelfde geldt voor modulair bouwen. Slimmer en efficiënter bouwen kan zorgen voor een kostenbesparing en versnelling van de bouwproductie. Ook vanuit de markt lijkt hier vraag naar.

Borg dat ze bij de juiste doelgroep terecht komen Als het lukt om goedkope/betaalbare woningen te bouwen, is het doorgaans wenselijk dat deze woningen ook terecht komen bij de mensen die deze woningen het hardst nodig hebben; starters en middeninkomens. Bij de bouw van goedkope/betaalbare koop kan het wenselijk zijn om nadere maatregelen te nemen om te zorgen dat deze koopwoningen niet direct na aankoop door de koper worden doorverhuurd. De gemeenten hanteren al een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw en het strekt daarom tot de aanbeveling om deze te continueren. Controle is overigens niet eenvoudig, maar kan worden georganiseerd door actieve controle (bijvoorbeeld o.b.v. gemeentelijke basisregistratie en de inzet van handhavers) of als bijvoorbeeld melding van derden wordt gedaan. In de praktijk betekent dit dat jaarlijks een lijst van nieuwbouwwoningen moet worden gecontroleerd in de gemeentelijke basisregistratie en dat bij twijfel of aanwijzingen nader onderzoek moet worden uitgevoerd. Een min of meer vergelijkbaar instrument is sinds 1 januari 2022 ook mogelijk voor bestaande goedkope/betaalbare koopwoningen. Deze Opkoopbescherming is echter een dusdanig zwaar juridisch instrument dat we dit voor de gemeenten op dit moment niet adviseren. Daar speelt mee dat er geen signalen dat er veel woningen worden opgekocht voor investeerders.

Wel is het van belang om dit te blijven monitoren. Het (nog in te voeren) wetsvoorstel om voorrang te verlenen aan eigen inwoners biedt mogelijkheden om de positie van lokale starters en middeninkomens te vergroten. Op dit moment is echter onvoldoende bekend in welke mate er sprake is van verdringing. En daarnaast zijn er veel praktische bezwaren bij de invoering van de wet bij bestaande koopwoningen. Als deze wet wordt ingevoerd zal nader moeten worden bekeken of invoering wenselijk is. Realisatie van woningbouw door middel van CPO lijkt met name in de kleine kernen een positieve bijdrage te leveren voor het realiseren van woningen voor lokaal woningzoekenden. De ervaring is dat met CPO ingespeeld wordt op de directe (lokale) vraag en dat er specifieke groepen mee kunnen worden bediend. Denk aan starters of senioren.

Borg dat de woningen op langere termijn beschikbaar blijven voor de doelgroep In een overspannen woningmarkt stijgen de prijzen van koopwoningen (en dus ook goedkope/ betaalbare koopwoningen) snel. Hierdoor kan het gebeuren dat woningen die als goedkope/ betaalbare

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

koopwoningen in de markt zijn gezet na de eerste verkoop al uit het goedkope/betaalbare segment gestegen zijn. Enkele maatregelen die ook al eerder genoemd zijn, kunnen op dit vlak voor enige sturing/prijsdemping zorgen. Dit geldt bijvoorbeeld voor kleine bouwvormen met geen of beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Hiermee kan enigszins (maar nooit helemaal) worden voorkomen dat woningen worden uitgebouwd en een aanzienlijke waardevermeerdering ontstaat. Ook koop-/erfpachtconstructies kunnen ervoor zorgen dat woningverkopers niet de totale woningwaarde aan de volgende koper kunnen doorberekenen (waardoor woningen betaalbaarder blijven).

Conclusie: meest kansrijke instrumenten Al met al adviseert Companen dat de doelstellingen van de vijf gemeenten het beste worden geborgd door een combinatie van verschillende instrumenten, te weten: • Overweeg het opstellen van een doelgroepenverordening wanneer je als gemeente beperkte grondposities hebt en (meer) wil sturen op gronden van derden. • Anterieure overeenkomsten sluiten met ontwikkelaars over de bouw van betaalbare koop. • Bij nieuwbouwprojecten voortzetten van de zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding. • Actief op zoek gaan naar mogelijkheden om binnen bestaande ontwikkellocaties nieuwe passende, kleinere bouwvormen (met beperkte uitbreidingsmogelijkheden) te realiseren. • Op dit moment geen Opkoopbescherming invoeren; wel in de komende jaren blijven monitoren. • Invoeren of doorzetten van de Starterslening. Dit instrument wordt relatief snel en eenvoudig ingezet en de gemeente is niet afhankelijk is van andere partijen. • Ontwikkelende partijen uit te dagen om koopconstructies te gebruiken. Met name constructies als KoopStart, Slimmer Kopen en Kopen naar Wens kunnen mogelijk interessant zijn voor ontwikkelaars. Zeker voor (lokale) ontwikkelaars met een duurzame relatie met de regio. De implementatie is relatief eenvoudig, het helpt de koper bij de aanschaf van de woning en er is geen terugkoopplicht.

De ontwikkelaar heeft te maken met een ‘uitgesteld’ rendement en kan profiteren van stijgende woningprijzen. Daarnaast vallen deze regelingen financieel gunstiger uit voor kopers dan andere regelingen (zoals bijvoorbeeld DuoKoop).

Aandachtspunt in algemene zin: gevolgen van (te) veel instrumentarium Het is belangrijk om het toepassen van instrumenten zorgvuldig af te wegen; bij welke projecten ligt instrumentarium wel (of juist niet) voor de hand? Daarnaast kan een (te) grote inzet van instrumentarium ook contraproductief worden. Beperkende regels die gemeenten willen hanteren rondom de grootte of het prijsniveau van woningen kunnen een negatief effect hebben op de businesscase van de marktpartij. Door steeds ingrijpender regulering, stapeling van ambities, hoge grondprijzen en dito bouwkosten bestaat het risico dat ontwikkelaars uit het goedkope koopsegment worden gedreven. Via een open gesprek tussen de betrokken partijen moet gezocht worden naar een balans tussen de wensen op lokaal niveau en de mogelijkheden voor partijen om, op korte en lange termijn, aan die wensen te kunnen voldoen. Bij al deze afwegingen moet ook nagedacht worden over de mogelijke effecten op andere segmenten van de woningmarkt. Als voorbeeld: ontwikkelende partijen moeten het bouwen van goedkopere woningen in een plan vaak ‘compenseren’ door de bouw van duurdere woningen. Goedkopere woningen brengen simpelweg minder op. Stevig inzetten op goedkope woningen kan dus leiden tot compensatie met veel dure koopwoningen. Daardoor dreigt het realiseren van het middensegment in het gedrang te komen.

De balans vinden tussen het realiseren van deze verschillende segmenten blijft bij elk plan (en op gemeenteniveau) een belangrijk aandachtspunt.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Bijlage I: Schematisch overzicht instrumenten In onderstaand schema zijn alle mogelijke instrumenten om sturing te geven aan de bouw en/of behoud van betaalbare woningen weergegeven. De effecten per instrument (zorgt het voor de bouw en/of behoud van betaalbare koopwoningen, effect op ambtelijke inzet) is gebaseerd op de (landelijk geldende) wettelijke mogelijkheden en landelijke ervaringen ten aanzien van de benodigde capaciteit van de ambtelijke organisatie. Zorgt

Type Externe partij nodig?

Zorgt

instrument

instrumen

voor lang-

t voor de

durige

bouw van

beschikbaar‐

goedkope

heid

woningen

goedkope

Implementatie

woningen?

instrument

Benodigde capaciteitsvraag gemeentelijke organisatie Uitvoering

Instrument

instrument

Woonvisie

Beleid

✓

Wettelijke taak

Matig

Bestemmingsplan: percentage

Juridisch

✓

Wettelijke taak

Matig

betaalbare woningbouw / omgevingsplan Prestatieafspraken

Corporaties,

✓

Zwaar

Matig

✓

Matig

Zwaar

✓

Zwaar

✓

Zwaar

Licht

Matig

Zwaar

huurdersvereniging Doelgroepenverordening

Juridisch

Opkoopbescherming

Juridisch

Woningsplitsing- en omzetting

Juridisch

Wijziging huisvestingswet:

Juridisch

✓

voorrang eigen inwoners Anterieure overeenkomst

Juridisch

Ontwikkelaars

Zelfbewoningsplicht, anti-

Juridisch

Ontwikkelaars

speculatiebeding en

✓ ✓

(indien geen

kettingbeding

gemeentegrond)

Starterslening

Financieel

✓

Matig

Erfpacht

Juridisch

✓

Zwaar

KoopGarant

Financieel

✓

Matig

Licht

✓

Matig

Licht

✓

Matig

Licht

✓

Matig

Licht

✓

Matig

Licht

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

KoopStart

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Slimmer Kopen

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Kopen naar wens

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Koop Goedkoop

Financieel

Woningcorporaties, Ontwikkelaars

Betaalbare koop Zaanstad

Financieel

Duokoop

Financieel

✓ Woningcorporaties,

Zwaar

✓

Matig

Licht

Ontwikkelaars Koopsmarter

Financieel

✓

Matig

Licht

Modulair bouwen

Overig

Ontwikkelaars

✓

Matig

Licht

Kleinere bouwvormen

Overig

Woningcorporaties,

✓

Matig

Licht

✓

Ontwikkelaars

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Bijlage II: Overzicht terug‐ en verkoopregelingen Aanbieders Corp./Ontw./Gem.

Terugkoopregeling Ja, plicht

Verrekening Fair-Value

Slimmer Kopen

Corp./Ontw.

Ja, recht

Fair-Value

Kopen naar wens

Corp./Ontw.

Nee

Indexering vastgoedwaarde

Nieuwbouw + bestaand

KOOPstart

Ontw./Corp.

Nee

Fair-Value

Nieuwbouw

Koop Goedkoop

Corp./Gem.

Ja, recht

Canon, grondafkoop (ingroei)

Nieuwbouw + bestaand

Betaalbare koop Zaanstad Duokoop

Gem.

Nee

Canon

Ontw./Gem.

Keuze van koper

Canon

Nieuwbouw + bestaand Nieuwbouw + bestaand

Koopsmarter

Gemeente kan initiëren

Mogelijk

Canon

Koopgarant

Type woning Nieuwbouw + bestaand Nieuwbouw + bestaand

Nieuwbouw + bestaand

Onderscheidendheid Terugkoop (lange termijn inzetbaar) Ook inzetbaar voor bestaande huurwoningen Hoge korting mogelijk, geen balansverplichting Specifiek voor nieuwbouw Ingroeiregeling, uitgestelde inkomsten (geen waarde-deling) Flexibel erfpachtdeel (inkomensafhankelijk) Grondaankoop later mogelijk, commercieel Financiering via BNG, flexibel in te passen door gemeenten

Koopgarant Corporaties en ontwikkelaars kunnen zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen verkopen met Koopgarant. Hierdoor zijn meer mensen in staat een woning te kopen. Dit betekent dat zij een woning aanbieden voor een lagere prijs dan de marktwaarde én hierbij een terugkoopgarantie bieden aan de koper. Op het moment van terugkoop deelt de corporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling met de koper volgens een vaste formule. Koopgarant is toe te passen bij zowel bestaande- als nieuwbouwwoningen. Koopgarant is juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde koperskorting veiliggesteld. Het erfpachtrecht bij Koopgarant maakt dat de koper feitelijk economisch volledig eigenaar is. Het erfpachtrecht wordt namelijk eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer te betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering.

KOOPstart/Slimmer Kopen/Kopen naar Wens Met constructies als KOOPstart, Slimmer Kopen en Kopen naar Wens worden starterswoningen verkocht met een koperskorting op de getaxeerde marktwaarde. Op termijn, wanneer de woning wordt doorverkocht, ontvangt de initiatiefnemer de eerder verstrekte koperskorting én een deel van de waardeontwikkeling van de eigenaar. Het grote verschil tussen Koopgarant en deze laatste constructies is dat laatstgenoemde gericht zijn op een eenmalige transactie. Koopgarant is juist bedoeld om een woning voor een langere termijn goedkoop aan te kunnen bieden.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Koop Goedkoop/Betaalbare koop Zaanstad/Duokoop/Koopsmarter Constructies als Koop Goedkoop, Betaalbare koop Zaanstad, Duokoop en Koopsmarter zijn zogenaamde erfpachtconstructies met canonverplichtingen waarbij het beheer door derden wordt gefaciliteerd. De opstal wordt gekocht en de koper betaald erfpacht voor de grond.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Raalte&id=fd18b99a-ea23-4590-8e44-5b1bd12ccaf2