Instrumentarium woningmarkt

Instrumentarium woningmarkt

Gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen en Hardenberg 21 maart 2023 Definitief

DATUM

21 maart 2023

TITEL

Instrumentarium woningmarkt

OPDRACHTGEVER

Gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen en Hardenberg

AUTEUR(S)

Jeroen Wissink Tara Koster

PROJECTNUMMER

1773.105

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1

Inleiding

4

2 2.1 2.2

Sturen op woningbouw Noodzaak om te sturen op de woningmarkt Sturingsprincipes

5 5 5

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Overzicht in te zetten instrumenten Beleid en visievorming Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten Koop- en financieringsconstructies Overige instrumenten

8 8 9 18 21

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Inzet instrumenten per gemeente Gemeente Olst-Wijhe Gemeente Raalte Gemeente Dalfsen Gemeente Ommen Gemeente Hardenberg

24 24 27 31 33 35

5

Advies voor de inzet van instrumenten

37

Bijlage I: Schematisch overzicht instrumenten

40

Bijlage II: Overzicht terug- en verkoopregelingen

41

1 Inleiding Aanleiding De druk op de woningmarkt is de afgelopen jaren sterk opgelopen. De vraag naar huur- en koopwoningen is sterk gestegen en het woningtekort is toegenomen. Door de stijging van de koopprijzen wordt de koopmarkt voor een toenemende groep onbereikbaar. Dit heeft met name gevolgen voor de positie van starters en middeninkomens op zowel de huur- als de koopmarkt. Zij hebben doorgaans geen, of minder vermogen, en kunnen daarom steeds lastiger concurreren met doorstromers op de woningmarkt. Gemeenten hebben diverse instrumenten ter beschikking om betaalbaar woningaanbod te realiseren en te behouden – bijvoorbeeld om starters en middeninkomens te huisvesten. Denk aan instrumenten zoals zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming of verschillende financieringsconstructies. Daarnaast zijn er verschillende methoden om sneller, slimmer en voordeliger te bouwen.

Centrale vraagstelling De gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen en Hardenberg maken zich zorgen over het gebrek aan betaalbaar woningaanbod. De gemeenten willen daarom in beeld brengen welke maatregelen effectief zijn voor de aanpak van het urgente woningtekort voor bijvoorbeeld starters en middeninkomens uit de gemeenten. Het gaat hierbij om maatregelen die ervoor zorgen om de betaalbaarheid van starters te verbeteren en hun kansen op de woningmarkt te vergroten. Daarnaast is het ook van belang om inzicht te krijgen in mogelijkheden om woningen toe te kunnen wijzen aan de doelgroep én tegelijkertijd beschikbaar te houden voor de doelgroep. We vatten de centrale vragen van de analyse als volgt samen: 1. Welk instrumentarium is beschikbaar, wat is het beoogde doel, effectiviteit en ervaring met de inzet van de verschillende instrumenten? 2. Wat is een verstandige keuze voor de verschillende gemeenten ten aanzien van het in te zetten instrumentarium: op basis van effectiviteit en doelmatigheid, maar ook organisatorische impact? Deze notitie geeft een beschrijving van de werking van verschillende instrumenten. Per gemeente is er een ambtelijke bijeenkomst geweest om de voor- en nadelen van deze instrumenten te bespreken en te beoordelen in welke mate het wenselijk is om de instrumenten in te zetten.

Aanvullend is in de gemeente Olst-Wijhe een sessie georganiseerd met stakeholders en marktpartijen. De resultaten hiervan zijn verwerkt in deze notitie. Op basis hiervan is een advies geformuleerd ten aanzien van de inzetbaarheid van de instrumenten.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

4

2 Sturen op woningbouw 2.1 Noodzaak om te sturen op de woningmarkt Sturen om doelstellingen te bereiken Het belangrijkste doel van sturen op de woningmarkt is om de gestelde (woon)doelen te bereiken. In het algemeen geldt dat sturing op de woningmarkt er doorgaans op is gericht om schaarste op de woningmarkt te beïnvloeden of een bepaalde mate van kwaliteit te realiseren. Bijvoorbeeld omdat er een tekort is aan woningen voor bepaalde doelgroepen of een tekort aan bepaalde woningtypen of prijsklassen. Daarnaast kan sturen noodzakelijk zijn om een divers woonprogramma te realiseren of een minimale woonkwaliteit te ontwikkelen. De gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen en Hardenberg hebben als doel gesteld om betaalbaar woningaanbod te realiseren en te behouden – bijvoorbeeld om starters en middeninkomens te huisvesten – zowel nu als in de toekomst. Om te kunnen sturen op de woningmarkt hebben gemeenten diverse instrumenten tot hun beschikking. De effectiviteit van deze sturingsinstrumenten is echter afhankelijk van de uitgangssituatie, de doelen en de organisatorische impact.

Keuze voor (meer) regie De inzet van sturen op de woningmarkt betekent ook het maken van een keuze voor de mate waarin een gemeente regie wil nemen op de woningmarkt. Het gaat hierbij om de verhouding tussen sturen (en opleggen) en de markt haar werk laten doen. Naast de keuze voor de mate van sturing is het belangrijk om de gewenste doelstelling voor ogen te houden. Hierbij is het zaak om een goede balans te vinden tussen voorschrijven van eisen en voorwaarden en overlaten aan de markt. Zonder actieve sturing op het woonprogramma zou de markt vrij zijn om alleen te bouwen voor producten waar vraag naar is én waarmee het meeste rendement is te behalen. Dit kan bijvoorbeeld ten koste gaan van de gewenste productie van betaalbare woningen. Tegelijkertijd kan te stringent sturen op betaalbaarheid of kwaliteit leiden tot een onhaalbare businesscase. Met als gevolg dat een ontwikkeling niet tot realisatie komt. Bij sturen op de woningmarkt is het zoeken naar een balans tussen het realiseren van de gestelde beleidsdoelen en tegelijkertijd voortgang boeken in de realisatie van woningbouw. Afhankelijk van de druk op de woningmarkt en de marktomstandigheden kan een gemeente kiezen voor een passend instrument.

2.2 Sturingsprincipes Om sturing op de woningmarkt nader te duiden gaan we in op de verschillende sturingsprincipes. Hiervoor baseren we ons op het onderstaande model 1. In dit model wordt voor gebiedsontwikkeling onderscheid gemaakt in vier sturingsprincipes, die ook toe te passen zijn op het sturen en realiseren van een woningbouwprogramma. Elk sturingsprincipe (kwadrant) heeft haar eigen instrumenten. Afhankelijk van de situatie (periode, planproces, positie gemeente) en de gekozen manier van sturen / rol (faciliterend / regisserend) kan de gemeente gebruik maken van deze instrumenten. Het model is opgebouwd langs twee assen: de mate van afstand enerzijds en de mate van hardheid anderzijds.

1

Het sturingsmodel is ontwikkeld door Verheul, Daamen, Heurkens, Hobma & Vriends, 2017

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

5

Figuur 2.1: Sturingsinstrumenten

Bron: Verheul, Daamen, Heurkens, Hobma & Vriends, 2017

In het sturingsmodel wordt onderscheid gemaakt in vier kwadranten: • In het kwadrant ‘Richting geven’ gaat het om het formuleren van de juiste visie en ambitie voor de ontwikkeling. Hieraan liggen visievormende documenten aan ten grondslag. Denk aan een woonvisie, omgevingsvisie, structuurvisie of een ambitiedocument. Deze documenten vormen de kapstok voor het maken en / of afdwingen van eisen en voorwaarden die de gemeente stelt. Voor de effectiviteit hiervan is het van belang dat er een heldere, haalbare en coherente visie is. Daarnaast is het van belang dat deze visie consistent is en niet conflicteert met andere visies. Rekening houdend met zowel het gemeentelijke, provinciale als landelijke beleid. • Het kwadrant ‘Verbinden’ is sterk gericht op het organiseren van de samenwerking. Het gaat hierbij niet alleen om de samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelende partijen. Maar ook de bredere samenwerking tussen publieke, private en maatschappelijke partijen. De instrumenten in dit kwadrant zijn minder juridisch van aard en meer gericht op het contact, de samenwerking, het bij elkaar brengen van de partijen en het creëren van draagvlak. • ‘Reguleren’ is een vorm van ‘harde sturing’ waarbij de gemeentelijke overheid bindende, juridische instrumenten inzet om de richting te bepalen.

Denk hierbij aan het bestemmingsplan, omgevingsplan, normeringen ten aanzien van parkeren of verordeningen ten aanzien van woningbouw. Bijvoorbeeld de inzet van een doelgroepen- en huisvestingsverordening. • Tot slot is het kwadrant ‘Stimuleren’ er juist op gericht om een ontwikkeling van de grond te krijgen door kosten of risico’s voor partijen te verlagen. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van investeringsfondsen, subsidies of onderhandeling. Hieronder valt o.i. het hele onderhandelingsproces om als gemeente met grondeigenaren/ontwikkelaars te komen tot werkbare contracten (anterieure

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

6

overeenkomsten). Die overeenkomsten zijn dan weer juridisch bindend en vallen in een ander kwadrant.

Vertaling naar de instrumenten In de onderstaande tabel zijn per kwadrant de beschikbare sturingsinstrumenten weergegeven. In het volgende hoofdstuk gaan we nader in op de werking en inzet van deze instrumenten. Tabel 2.1: Beschikbare sturingsinstrumenten per kwadrant Richting geven Reguleren • Woonvisie • Bestemmingsplan / omgevingsplan • Omgevingsvisie • Doelgroepenverordening • Prestatieafspraken • Huisvestingsverordening - Opkoopbescherming • Inpassen Rijks-, provinciaal en regionaal beleid - Splitsingsbeleid • Grond(prijs)beleid - Voorrang eigen inwoners • Anterieure overeenkomst - Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding en kettingbeding Verbinden Stimuleren • Samenwerkingstafels • Investeringssubsidies • Netwerkbijeenkomsten • Provinciale regelingen (versnellingsgelden) • Starterslening • Inzet van erfpacht (inclusief het Zaans model) • Koop- en financieringsconstructies

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

7

3 Overzicht in te zetten instrumenten Elk instrument heeft zijn voor- en nadelen. In de praktijk vragen veel instrumenten om extra inzet vanuit de ambtelijke organisatie. Bijvoorbeeld om nieuwe plannen te toetsen op het voldoen aan de gestelde voorwaarden, maar vaak ook een vorm van handhaving achteraf. Uiteraard primeert de volkshuisvestelijke opgave; welke instrumenten helpen bij het bouwen en daarnaast ook bij het behouden van woningen voor de juiste doelgroepen? Andere organisatorische en budgettaire randvoorwaarden zijn daaraan gekoppeld. Tegelijkertijd kunnen de ogen niet worden gesloten voor de realiteit c.q. beschikbare capaciteit en de praktische uitvoerbaarheid van maatregelen, waaronder handhaving. De inzet op het vlak van uitvoering en handhaving verschilt per instrument. Daarom zal per instrument ook worden bekeken op welke wijze tot een passende vorm van handhaving kan worden gekomen.

3.1 Beleid en visievorming In het kwadrant ‘richting geven’ zijn instrumenten opgenomen die bestaan uit beleid en visievorming. Dit type instrumenten geeft een richting aan de opgaven en ambities die gerealiseerd moeten worden. Het begint immers met de ontwikkeling van een eigen visie van de gemeente. Hierbij is het waardevol om deze visie goed bij ontwikkelende partijen en stakeholders voor het voetlicht te brengen. Vanuit beleid ontstaat ook een scherper beeld van wat voor juridische instrumenten de gemeente wil/moet inzetten om haar doelen te bereiken.

I. Woonvisie In de woonvisie geeft de gemeente haar visie en doelstellingen op het (brede) terrein van wonen weer. Hierin komen verschillende aspecten van het wonen aan bod. Denk bijvoorbeeld aan de kwantitatieve (hoeveel woningen) en de kwalitatieve bouwopgave (welke woningen). Maar ook op welke locaties en voor welke doelgroepen de komende jaren de focus ligt. Daarnaast wordt in een woonvisie vaak de relatie gelegd met aanpalende beleidsterreinen als duurzaamheid, wonen en zorg en leefbaarheid. Het opstellen van een woonvisie is van belang omdat corporaties naar redelijkheid een bod moeten uitbrengen op het gemeentelijke woonbeleid. De woonvisie vormt daarmee ook de basis voor prestatieafspraken met corporaties en huurdersverenigingen. Daarnaast biedt het marktpartijen inzicht in de opgaven en ambities van de gemeente. In het afgelopen jaar is de status van de woonvisie veranderd. Sinds 1 januari 2022 zijn gemeenten op basis van de Woningwet namelijk verplicht een actuele woonvisie vast te stellen en deze mag maximaal vijf jaar beslaan. De inhoud van de woonvisie dient als ‘kapstok’ voor het verdere woonbeleid. Daarbij is het van belang dat uitwerkingen in verordeningen moeten aansluiten op de visie en doelstellingen uit de woonvisie, omdat er anders bezwaren ingediend kunnen worden.

II. Omgevingsvisie Als de Omgevingswet wordt ingevoerd (voornemen op 1 januari 2024) dan zijn gemeenten verplicht om een omgevingsvisie op te stellen. Deze omgevingsvisie is een langetermijnvisie voor de gemeente over de fysieke leefomgeving en het grondgebied. Hierin wordt, naast andere thema’s, op strategisch niveau de gewenste ontwikkeling van het woonprogramma in een gemeente beschreven.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

8

De omgevingsvisie kan worden uitgewerkt in verschillende omgevingsprogramma’s. Hierbij geldt dat de omgevingsvisie kaderstellend is en een lange tijdshorizon heeft en het omgevingsprogramma uitvoeringsgericht is en een korte tijdshorizon. Het omgevingsprogramma is daarmee vergelijkbaar met de huidige woonvisie.

III. Nationale Woon- en Bouwagenda (Rijksbeleid) Met de Nationale Woon- en Bouwagenda wil de rijksoverheid meer regie voeren op de woningbouwopgave. In deze agenda stelt het rijk drie belangrijke kerndoelen: 1. 900.000 woningen realiseren in de periode tot en met 2030 waarvan twee derde betaalbaar. 2. Betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen. 3. Voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare gebieden en duurzame huisvesting voor iedereen bereikbaar. 30% sociale voorraad Het eerste kerndoel zoals hierboven beschreven, bevat het realiseren van 900.000 woningen tot 2030. Hiervan is het streven om 250.000 sociale huurwoningen te bouwen, met oog voor de behoefte aan passende woningen voor mensen met een laag inkomen, waaronder aandachtsgroepen als dak - en thuisloze mensen en statushouders. Er wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van sociale huurwoningen over alle gemeenten. Gemeenten moeten daarom streven naar 30% sociale huurwoningen. Wanneer dit aandeel lager ligt, moet de betreffende gemeente bij nieuwbouw “bijdragen naar het streven”. De sociale huurvoorraad ligt in gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen, Ommen en Hardenberg momenteel lager dan 30% (CBS Statline, 2022). Vooral Dalfsen, Ommen en Hardenberg – respectievelijk 17%, 18% en 21% sociale huur – ligt er wat dat betreft een opgave.

In Olst-Wijhe en Raalte is respectievelijk 23% en 23% van de voorraad sociale huur. Op het moment dat er niet voldoende gedaan wordt om naar de 30% te groeien kan de provincie ingrijpen.

IV. Prestatieafspraken Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties maken met elkaar prestatieafspraken over de wijze waarop corporaties een bijdrage leveren aan het gemeentelijke woonbeleid. In de prestatieafspraken worden afspraken gemaakt over onderwerpen als nieuwbouw en aankoop van woningen, liberalisatie en verkoop van sociale huurwoningen, huisvesting van specifieke doelgroepen, kwaliteit en beschikbaarheid van woningen, etc. De prestatieafspraken spelen een belangrijke rol in de uitvoering van het gemeentelijke woonbeleid en de samenwerking tussen de gemeente en de corporatie(s).

3.2 Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten Publiekrechtelijke instrumenten vallen onder het kwadrant ‘reguleren’. Deze instrumenten zijn gebaseerd op wetgeving die de relatie tussen overheid en private partijen vastlegt: de gemeente treedt op als overheid. Dit zijn met name instrumenten die betrekking hebben op ruimtelijke ordening, maar ook instrumenten die uitvloeien uit de Huisvestingswet. Ook privaatrechtelijke instrumenten, zoals anterieure overeenkomsten, vallen onder het kwadrant ‘reguleren’.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

9

I. Bestemmingsplan/omgevingsplan Via het bestemmingsplan kan de gemeente verschillende percentages woningcategorieën opnemen “ten behoeve van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen” (art. 3.1 Wro). Dat betekent dat in het bestemmingsplan kan worden vastgelegd welk aandeel van te bouwen woningen in een bepaald segment moeten vallen. Werking In een bestemmingsplan kan de gemeente percentages van een aantal specifieke woningbouwcategorieën opnemen. De categorieën die de gemeente mag hanteren zijn: • • •

Sociale huur: jaarlijks wordt de grens voor sociale huur bepaald. In 2022 is dat € 763,47. Sociale koop: dit zijn woningen tot maximaal de NHG-grens. In 2022 is dat € 355.000 2. Middenhuur: sinds 2017 kunnen ook geliberaliseerde huurwoningen voor middenhuur in het bestemmingsplan worden opgenomen. De bovengrens voor middenhuur kan de gemeente zelf vaststellen. Deze grens moet wel jaarlijks geïndexeerd worden. In een bestemmingsplan (en straks omgevingsplan) is het mogelijk een minimale oppervlakte voor woningen voor te schrijven. Voorwaarde is dat die minimale oppervlakte gemotiveerd wordt en kan worden vanuit het perspectief van de ‘ruimtelijke relevantie’. Bijvoorbeeld door de koppeling te leggen met doelgroepen, zoals starters, doorstromers, gezinnen en / of middeninkomens. De bestemmingsplanmogelijkheden blijven vooralsnog onveranderd met de komst van het omgevingsplan op basis van de Omgevingswet. De gemeente kan in het bestemmingsplan vastleggen dat een vergunning nodig is voor aan- of opbouwen aan woningen. Omdat het wijzigen van een bestemmingsplan veel tijd kost, is het mogelijk om in de aanloop naar de aanpassing van het bestemmingsplan de si tuatie ‘te bevriezen’ (voorbereidingsbesluit). Dit betekent dat in aanloop naar de aanpassing van het bestemmingsplan geen vergunningen worden afgegeven. De Omgevingswet vervangt overigens het voorbereidingsbesluit in de Wro.

Het voorbereidingsbesluit is onder de Omgevingswet geen besluit met regels die zelfstandig werken. Het voorbereidingsbesluit voegt de voorbeschermingsregels namelijk toe aan het omgevingsplan of de omgevingsverordening. De doelgroepenverordening (vanaf 2024 op te nemen in het Omgevingsplan) geeft mogelijkheden om de woningen in de sociale huur, sociale koop en middenhuur voor een langere termijn in die categorieën te bestendigen. Dat kan niet ‘los’ in een bestemmingsplan. We leggen de doelgroepenverordening verderop uit. Betrokkenheid externe partijen Het opnemen van percentages betaalbare woningen in het bestemmingsplan is het meest gemakkelijk op grond die in eigendom is van de gemeente, of grond waarop de bestemming moet worden gewijzigd om woningbouw mogelijk te maken. Effectiviteit Het opnemen van percentages betaalbare woningbouw kan helpen om zowel meer sociale huur, sociale koop en middenhuur toe te voegen in bouwplannen. Bestemmingsplannen zijn juridisch bindend: om

Het Rijk heeft bekend gemaakt dat in de Omgevingswet de maximumgrens voor een sociale koopwoning in een bestemmingsplan wordt verlegd naar de NHG-kostengrens. Nu gebeurt dat via een experiment – bij invoering van de Omgevingswet wordt dit regel. Via de Woondeals kunnen al 95 gemeenten gebruik maken van de extra beleidsruimte. Ook individuele gemeenten kunnen zich aanmelden voor het experiment, net als gemeenten die in de toekomst aansluiten bij de Woondeals. 2

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

10

opgelegde eisen te veranderen, moet een bestemmingsplan gewijzigd worden. Daarmee is het een juridisch sterke manier om wensen ten opzichte van betaalbare woningbouw vast te leggen. Overigens kunnen eventuele bezwaarprocedures leiden tot een aanzienlijke vertraging in het vaststellen van een bestemmingsplan. Voor- en nadelen Voordelen

Nadelen

•

•

Juridisch afdwingbaar instrument om in nieuwbouw betaalbare woningen toe te voegen.

Langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium (doelgroepenverordening).

II. Doelgroepenverordening Met een doelgroepenverordening regelt de gemeente dat in de nieuwbouw bepaalde woningcategorieën voor een specifieke periode worden ‘vastgehouden’. Binnen de gestelde periode mogen die woningen dus niet voor een andere doelgroep worden ingezet dan in de doelgroepenverordening is vastgelegd. Om de verordening toe te passen bij woningbouw moet dit uiteindelijk in het betreffende bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan worden vastgelegd. Werking De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen en bij transformatie van bestaande bouw. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Om voor deze categorieën ook doelgroepen aan te wijzen en vast te leggen voor welke periode de categorieën woningen in de vastgelegde prijssegmenten moeten blijven, is aanvullend op het bestemmingsplan een doelgroepenverordening nodig. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. Binnen het in de doelgroepenverordening bepaalde tijdvak dienen de bestemde woningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven.

Daarnaast mogen gemeenten zelf kiezen om bepaalde zaken op te nemen, zoals: •

• • • •

Een maximale koopprijs. In het Bro staat een maximum van € 200.000 VON voor de op te leveren woning, maar een lagere prijs is mogelijk. Deze maximale prijs gaat met de invoering van de Omgevingswet verhoogd worden naar de NHG-grens (€ 355.000 in 2022); op experimentele basis geldt voor gemeenten die deel uitmaken van één van de woningdealgebieden nu al 3. De doelgroepeisen. De doelgroep kan worden gedefinieerd naar (maximum) huishoudinkomen, (maximum) leeftijd, of woonsituatie (bijvoorbeeld starters, koopstarters). De tijdsduur. De periode dat de gemeente de prijs onder een bepaald niveau wil houden (minimaal tien jaar bij sociale huur en middenhuur, minimaal één jaar en maximaal tien jaar bij sociale koop). Eisen aan de woningen: bijvoorbeeld over het type of de grootte. Eisen over het aanbrengen van voorzieningen. Aangeven of het wel of niet wenselijk is dat er zaken veranderd worden aan de woning en in welke mate dat is toegestaan. Dit draagt bij aan de woon kwaliteit, woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst.

Art 7ad Besluit uitvoering Chw biedt gemeenten die deel uitmaken van één van de woningdealgebieden de mogelijkheid om de vaste verkoopprijs van ten hoogste € 200.000 los te laten. In dat geval is ook eerder al mogelijk om het limiet te verleggen naar de NHG-grens. 3

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

11

•

De wijze van handhaving en controle. Door uitspraken op te nemen over de handhaving en de controle nadat de sleutel is overhandigd, kan voorkómen worden dat de eerste koper de spreek woordelijke spekkoper wordt als deze na een paar jaar verhuist. Een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht.

•

De doelgroepenverordening kan ook worden toegepast op de sociale huursector en de middenhuur. De gemeente legt in dit geval eisen vast voor de doelgroep voor deze woningcategorie, de aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen en de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen. Ook regelt de verordening dat de middeldure en sociale huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Veranderingen onder de Omgevingswet Met het ingaan van de Omgevingswet (voornemen op 1 januari 2024) wordt het omgevingsplan de nieuwe standaard in plaats van het bestemmingsplan. In het omgevingsplan hoeft er geen losse doelgroepenverordening meer worden opgesteld: hierin kunnen woningcategorieën, doelgroepen en instandhoudingstermijnen integraal worden opgenomen. Onder de Omgevingswet wordt daarnaast naar alle waarschijnlijkheid de grens voor sociale koopwoningen (nu is dat € 200.000) opgerekt naar de NHG-grens (€ 355.000, prijspeil 2022). Daarmee worden de mogelijkheden voor gemeenten verruimd om prijscategorieën op te nemen in bijvoorbeeld het omgevingsplan.

Benodigde inzet gemeente Om een doelgroepenverordening te laten werken, moet deze worden opgenomen in bestemmings - en exploitatieplannen. Naast de alertheid hierop vergt het monitoren en eventueel handhaven van de verkoop/verhuur van woningen binnen de instandhoudingstermijnen aandacht. Controle op de naleving van de regels in de doelgroepenverordening kan bijvoorbeeld via de WOZ-aanslag van geregistreerde woningen die na de invoer van de verordening gerealiseerd worden. Betrokkenheid externe partijen De verantwoordelijkheid voor het verkopen van woningen volgens de regels van de doelgroepenverordening ligt primair bij de verkopende partij. Wel hebben notarissen en makelaars de verantwoordelijkheid om kopende (en verkopende) partijen te wijzen (en eventueel controleren) op de naleving van regels uit de doelgroepenverordening. Effectiviteit Het voordeel van de inzet van de doelgroepenverordening in combinatie met woningcategorieën in een bestemmingsplan, is dat het voor een stevige wettelijke basis zorgt. Daarnaast borgt deze inzet de beschikbaarheid van goedkopere woningen voor een langere termijn. Nadelen zijn het feit dat deze maatregel alleen van toepassing is op nieuwbouw, de administratieve last (controle en handhaving), en het feit dat beperkende regels negatieve invloed kunnen hebben op de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten.

Als de grens van sociale koopwoningen opschuift naar de NHG-grens (dit is nagenoeg zeker, onder de Omgevingswet), wordt de financiële haalbaarheid waarschijnlijk groter. Voor- en nadelen Voordelen

Nadelen

• • •

• •

Een stevige wettelijke basis. In principe overal toepasbaar (eigen grond of niet). Zorgt voor daadwerkelijke beschikbaarheid voor middellange termijn.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

•

Administratieve last: controle, handhaving. Beperkende regels kunnen negatieve invloed hebben op de haalbaarheid van plannen. Termijnen zijn desalniettemin gelimiteerd.

12

III. Opkoopbescherming via Huisvestingsverordening Een gemeente kan er vanaf 1 januari 2022 voor kiezen een stelsel van opkoopbescherming in te voeren. Dit om woningzoekenden, waaronder koopstarters en middeninkomens, meer kansen op de woningmarkt te bieden. Een opkoopbescherming biedt gemeenten meer houvast om in te kunnen spelen op investeerders die woningen aankopen om ze te verhuren voor hoge bedragen. Werking Voor het inzetten van de opkoopbescherming is een huisvestingsverordening nodig. In de huisvestingsverordening kan de gemeente categorieën van woningen en gebieden aanwijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Voor verhuur aan arbeidsmigranten wordt een uitzondering gemaakt: voor deze huisvesting kan de opkoopbescherming voor de gehele gemeente gelden. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen verhuurders niet zomaar een woning opkopen en verhuren. Zij kunnen dit enkel doen in de uitzonderingsgevallen waarvoor zij een verhuurvergunning kunnen aanvragen. Wanneer een verhuurder een gekochte woning middels een vergunning mag verhuren, moet die zich houden aan door de gemeente gestelde voorwaarden inzake goed verhuurderschap. Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening een leefbaarheidstoets opnemen die als voorwaarde geldt voor een positief besluit over een vergunningaanvraag.

Gemeenten kunnen vervolgens in de huisvestingsverordening regels stellen omtrent het in gebruik geven van de aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Op die manier blijven meer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. Er zijn drie uitzonderingen wanneer deze opkoopbescherming niet geldt: 1. Woningen die aan familie worden verhuurd 2. Woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand 3. Woningen die tijdelijk worden verhuurd: voorwaarde is dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond, en dat het niet om toeristische verhuur gaat Overigens kunnen gemeenten zelf extra uitzonderinggevallen vaststellen die bij de problematiek en samenstelling van de buurt passen. Benodigde inzet gemeente De opkoopbescherming is alleen mogelijk met een huisvestingsverordening. Deze moet de gemeente dus hebben. Daarnaast vereist het instellen van de opkoopbescherming het instellen van een extra vergunningstelsel voor verhuurdervergunningen. Ook moet de gemeente gebieden aanwijzen waar de opkoopbescherming voor geldt, en regels stellen omtrent het in gebruik geven van de aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Betrokkenheid externe partijen Verhuurders moeten bij de inzet van dit instrument een verhuurvergunning aanvragen om woningen daadwerkelijk te mogen verhuren.

Effectiviteit De opkoopbescherming biedt volgens advocaten een betere wettelijke basis om te sturen op het tegengaan van speculatie met woningen dan instrumenten als het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. De reden daarvoor is dat de opkoopbescherming wordt geregeld via de Huisvestingswet. Het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht moeten worden geregeld via privaatrechtelijke overeenkomsten tussen partijen. De opkoopbescherming is een instrument dat de gemeente direct kan inzetten om te sturen op het beschikbaar houden van woningen voor de reguliere woningmarkt.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

13

De opkoopbescherming is vooral effectief als het opkopen en verhuren van woningen veel gebeurt. Gelet op onderzoek in omliggende gemeenten lijkt de omvang van het opkopen van woningen in de vijf gemeenten beperkt. Voor- en nadelen Voordelen • Kan zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw gelden. • Extra argument “leefbaarheid van de woonomgeving” voor het instellen van een Huisvestingsverordening. Gemakkelijker om een opkoopbescherming of vergunningplicht op te nemen. • Breed bereik, ook voor middeldure koop (gemeente bepaalt grens). • Meer betaalbare woningen beschikbaar voor starters en lage middeninkomens. • Overbewoning en leefbaarheidsproblemen kunnen worden tegengegaan. • Stevige wettelijke basis t.o.v. andere instrumenten.

Nadelen • Vergunningplicht: grotere administratieve last. • Moeilijker om particuliere (gesplitste of verkamerde) huurwoningen toe te voegen aan woningvoorraad. • Tijdelijke wetgeving (vooralsnog 5 jaar, waarna evaluatie plaatsvindt). • Zwaar juridisch instrument voor beperkt effect. Er zal ook een Huisvestingsverordening moeten worden opgesteld.

IV. Woningsplitsing en -omzetting via Huisvestingsverordening In een Huisvestingsverordening kunnen wijzigingen ten aanzien van de woningvoorraadsamenstelling (zoals het splitsen, omzetten, samenvoegen van woningen) vergunningsplichtig gemaakt worden. Bij woningsplitsing wordt een zelfstandige woning in meerdere zelfstandige eenheden opgedeeld. Bij omzetting wordt een zelfstandige woning in meerdere onzelfstandige eenheden (vaak kamers) opgedeeld. Een vergunningplicht voor woningsplitsing en -omzetting kan soms een bijdrage leveren aan het vergroten van het aanbod aan betaalbare koopwoningen, soms juist een belemmering. Als er in de bestaande woningvoorraad veel grote (met name vrijstaande) woningen op grote kavels zitten, kan woningsplitsing juist er toe bijdragen dat een dure, grote woning wordt aangepast naar meerdere kleinere, betaalbare woningen. Voordelen • Uitbreiding van de goedkope koopvoorraad vindt plaats zonder al te veel fysieke ingrepen (verbouw, maar geen woningbouw). • Biedt mogelijkheden om zeer grote woningen (bijvoorbeeld boerderijen in het buitengebied) aantrekkelijk te maken voor kleinere huishoudens.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Nadelen/aandachtspunten • Administratieve last: handhaving, controle, vergunningverlening. • Gemeente kan voorwaarden scheppen voor meer splitsing/omzetting, maar ontwikkelaars en beleggers moeten hier wel markt in zien. • Kan een nadelig effect hebben op de leefbaarheid in buurten (onder andere parkeerproblematiek). • Weinig mogelijkheden om bij splitsing of omzetting een specifieke doelgroep aan te wijzen voor wie de woonruimte bedoeld is. Dit kan leiden tot ongewenste effecten. • Zonder goede voorwaarden kan splitsing/omzetting leiden tot een afname van zelfstandige betaalbare koopwoningen. Dit wanneer kleinere wooneenheden verkamerd/gesplitst worden.

14

V. Wijziging Huisvestingswet: Voorrang voor eigen inwoners Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil dat gemeenten meer mogelijkheden krijgen om eigen inwoners die een huis willen huren of kopen in hun gemeenten voorrang te g even ten opzichte van mensen van buiten de gemeente. Ook moeten gemeenten de ruimte krijgen om woningen toe te wijzen aan mensen met een cruciaal beroep, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten. Door een wijziging van de Huisvestingswet, die naar de Tweede Kamer is gestuurd, moet dit naar verwachting per 1 juli 2023 mogelijk zijn. Werking Gemeenten konden eerder al 50% van de beschikbare huurwoningen toewijzen op basis van de economische of maatschappelijke binding. Dit kan alleen met de inzet van een Huisvestingsverordening. Binnen die 50% mocht maximaal 25% worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Volgens de nieuwe Huisvestingswet mogen gemeenten voor de gehele 50% bepalen hoe zij deze ruimte verdelen tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. Ze mogen dus ook de gehele 50% toewijzen aan inwoners van de eigen gemeente. Ook mogen gemeenten specifieke beroepen aanmerken als cruciaal (zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten), zodat zij die beroepen kunnen helpen bij het vinden van een woning.

Daarnaast mogen gemeenten naast huurwoningen nu ook koopwoningen tot de NHG-grens (€ 355.000 in 2022) gaan toewijzen op deze grond. Uitvoerbaarheid Over de praktische uitvoerbaarheid is nog veel onduidelijk, vooral als het gaat om de bestaande koopwoningen. Dat de gemeente bijvoorbeeld bepaalt wie de woning mag kopen is ingrijpen in het eigendomsrecht. Effectiviteit De vraag is of gemeenten de toewijzing aan mensen met een lokale binding breed willen inzetten of alleen voor bepaalde doelgroepen (zoals starters). Ook is de toewijzing vooral een principiële en politieke keuze. Deze maatregel is gericht op het ‘beschermen’ van woningen voor de lokale markt. Als het huidige beleid van een gemeente gericht is op het aantrekken van huishoudens van elders en de gemeente te positioneren als aantrekkelijke woongemeente, dan kan toewijzing aan mensen met een lokale binding minder passend zijn. Voordelen • Vergroot de kansen van lokale woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. • Mogelijk om woningen toe te wijzen aan mensen met een cruciaal beroep.

Nadelen/aandachtspunten • Administratieve last: handhaving, controle. • Het geeft geen garantie dat er meer goedkope/betaalbare woningen gebouwd worden. • Zwaar juridisch instrument met (mogelijk) beperkt effect; hoeveel goedkope en middeldure woningen worden gekocht door mensen van buiten de gemeente?

VI. Anterieure overeenkomst Via anterieure overeenkomsten is het mogelijk om te sturen op betaalbare woningen in nieuwbouwprojecten, wanneer de gemeente de betreffende grond niet in eigendom heeft. Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een (wijziging van het) bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Er is wel een stok achter de deur: als de gemeente en ontwikkelende partijen niet tot elkaar kunnen komen,

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

15

moet de gemeente een exploitatieplan opstellen. Daarin kunnen alsnog eisen worden opgenomen over betaalbare woningen. Werking In de basis is een anterieure overeenkomst het vastleggen van afspraken tussen een gemeente en particuliere partijen over het ontwikkelen van een perceel. In een anterieure overeenkomst wordt vastgelegd wat de bijdrage is aan bijvoorbeeld de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, de kosten voor aanpassing van het bestemmingsplan, et cetera. Daarnaast kunnen er afspraken worden gemaakt over de te bouwen woningen: bijvoorbeeld het type woningen (segment, prijs, grootte) en de manier waarop de woningen worden bestemd en behouden. Vervolgens past de gemeente het bestemmingsplan conform de anterieure overeenkomst aan, zodat kan worden begonnen met de bouw. Als partijen bijvoorbeeld meer middenhuurwoningen willen realiseren, kunnen zij op basis van vrijwilligheid onderling (privaatrechtelijke) afspraken maken en zo tot lokaal maatwerk komen. Met beleggers, ontwikkelaars of grootgrondeigenaren kan de gemeente, los van concrete bouwplannen, maatwerkafspraken maken. Deze zijn vergelijkbaar met de prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties, maar dan toegespitst op de realisatie van middenhuurwoningen.

In de wet is vastgelegd dat gemeenten geen verdergaande voorschriften mogen stellen dan waarin de publiekrechtelijke kaders voorzien. Om die reden mogen afspraken over een aantal thema’s niet privaatrechtelijk worden gemaakt: • •

Woningkwaliteit (Bouwbesluit 2012). Wel over de woninggrootte/-type. Vergunningverlening (Wabo). Er kan niet privaatrechtelijk worden afgesproken dat de gemeente de vergunning verleent of dat de gemeente andere termijnen of criteria hanteert dan zijn vastgelegd in de Wabo. Woningtoewijzing (Huisvestingswet). Er kan privaatrechtelijk geen afspraak gemaakt worden over toewijzing aan personen uit de beoogde doelgroep (is publiekrechtelijk).

•

Inzet gemeente Het maken van anterieure afspraken is een intensieve zaak voor de gemeente. Het vraagt goede kennis en onderhandelingsvaardigheden. Ook is het (vooraf) investeren in een goede relatie en/of het creëren van begrip voor elkaars positie en belangen van invloed op het eindresultaat. Betrokkenheid externe partijen Ontwikkelaars (en ontwikkelende corporaties) zijn uiteraard van grote invloed op het proces. Effectiviteit Na het maken van anterieure afspraken is het van belang dat de afspraken worden nageleefd. Ook hiervoor kunnen afspraken worden gemaakt. Afspraken met de ontwikkelaar moeten meestal ook doorwerken in de koop- en huurcontracten met de toekomstige bewoners. Zonder aanvullend instrumentarium als een doelgroepenverordening is de bestendigheid van de beschikbaarheid of afspraken voor opvolgende kopers niet geborgd. Voor- en nadelen Voordelen

Nadelen

• •

•

Sturing op bouw gewenste segmenten. Op basis van vroegtijdige overeenstemming met maatwerk, in plaats van dwang.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Langdurige beschikbaarheid van woningen voor doelgroep niet gegarandeerd zonder aanvullend instrumentarium.

16

VII. Zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding en kettingbeding Door de inzet van een anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht kan worden voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen worden opgekocht door een belegger die de woning wil verhuren (buyto-let) of deze binnen korte tijd weer met winst wil verkopen. Een kettingbeding zorgt er voor dat bepalingen in het initiële koopcontract overgaan op een opvolgende koper. De zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding of boeteclausules kunnen zo overgaan op een nieuwe koper. Werking Bij een zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd dat de koper de woning voor een bepaalde termijn (vaak 5 of 10 jaar) verplicht is zelf te bewonen. Voor onbepaalde tijd is ook mogelijk en geldt dan via een kettingbeding ook voor de volgende koper. Bij een anti-speculatiebeding legt de gemeente vast dat een woning in een periode van vaak 5 tot 10 jaar niet verkocht mag worden. Mocht de bewoner de woning toch willen verkopen binnen die periode, dan moet toestemming worden gevraagd aan de gemeente, die dan ook een deel van de winst ontvangt. De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding kunnen worden vastgelegd in de voorwaarden bij de gronduitgifte-overeenkomst (als de grond van de gemeente is) of in een anterieure overeenkomst (als de grond niet van de gemeente is).

De initiatiefnemer is dan verplicht een clausule (met bijvoorbeeld een boeteoplegging) op te leggen in alle uitzonderlijke verkoopovereenkomsten. Vaak wordt ook een hardheidsclausule opgesteld, waardoor het in bijzondere gevallen, bijvoorbeeld in het geval van overlijden van de partner of ziekte, toch mogelijk is om de woning te verkopen. In de voorwaarden voor de zelfbewoningsplicht kan daarnaast worden opgenomen dat dit niet geldt in het geval van bloedverwantschap. Zo kunnen ouders een huis kopen voor hun kind. Een zelfbewoningsplicht of anti-speculatiebeding kan worden toegepast op specifieke wijken of segmenten van de markt. Beide instrumenten kunnen tot nu toe echter wel alleen worden toegepast op nieuwbouw. Onder de omgevingswet is het nog steeds mogelijk om anterieure afspraken te maken en kunnen het antispeculatiebeding en de zelfbewoningsplicht blijven worden ingezet. Inzet gemeente Aangezien de instrumenten worden opgenomen in het koopcontract gaan ze in principe uit van zelfregulering en dat verkopers, makelaars en notarissen zich aan het contract houden. De werking op lange termijn vraagt om goede controle en handhaving. Controle en handhaving bij verhuur is in de praktijk overigens niet eenvoudig. Dit kan bijvoorbeeld op basis van inschrijvingen uit de gemeentelijke basisregistratie en daarnaast controle door handhavers.

Ook de behandeling van alle verzoeken op basis van een hardheidsclausule vraagt om administratieve behandeling en afweging. Ook de behandeling van alle verzoeken op basis van een hardheidsclausule vraagt om administratieve behandeling en afweging. Betrokkenheid externe partijen De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding kunnen worden vastgelegd in de voorwaarden bij de gronduitgifte-overeenkomst of in een anterieure overeenkomst. Dat eerste kan op grond die in eigendom is van de gemeente. Op grond die niet in eigendom is van de gemeente moet het via een anterieure overeenkomst vastgelegd worden. De ontwikkelende partij is verplicht deze op te nemen in de koopcontracten van woningen. De notaris heeft de plicht het te verkopen registergoed te controleren op bezwarende bepalingen (kettingbeding) en de plicht daarop te wijzen voordat een nieuwe koopovereenkomst kan worden gesloten. De verkoper en verkopend makelaar hebben de plicht om toekomstige koper te informeren over bepalingen. Bij naleving en inwerkingtreding is verkoper hoofdaansprakelijk, maar dragen makelaar en notaris ook verantwoordelijkheid.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

17

Effectiviteit Een zelfbewoningsplicht of anti-speculatiebeding is een manier om het opkopen van woningen (om deze met winst te verkopen, of te verhuren) te voorkomen. De gemeente is in dit geval wel afhankelijk van medewerking van ontwikkelende partijen – het is niet afdwingbaar zoals de nieuwe opkoopbescherming wordt. Wel zijn deze instrumenten waardevol om koopwoningen voor een langere termijn in hetzelfde segment te behouden. De controle en handhaving zijn een essentieel onderdeel van een effectief resultaat. Het opnemen van een boeteclausule draagt bij aan de naleving. Voor- en nadelen Voordelen

Nadelen

•

•

•

•

Manier om betaalbare woningen voor langere termijn in segment te behouden, en buy-to-let tegen te gaan. Zorgt ervoor dat de woning daadwerkelijk terecht komt bij de doelgroep waarvoor deze ontwikkeld is (bij kopers). Extra controlemechanisme bij naleving door een derde partij.

• • •

Op grond van derden minder gemakkelijk ‘op te leggen’ aan ontwikkelende partijen. Uitgaan van zelfregulering van de markt na inzet instrumenten. Geldt alleen voor nieuwbouw. Een anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht alleen geven nog geen garantie dat betaalbare woningen ook gebouwd worden.

3.3 Koop- en financieringsconstructies Koop- en financieringsconstructies vallen onder het ‘kwadrant stimuleren’.

I. Starterslening Met de Starterslening wordt het verschil overbrugd tussen de prijs van de woning en het maximale bedrag dat geleend kan worden. Dit volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Hierdoor kan tegen gunstige voorwaarden een woning gekocht worden die anders onbereikbaar is. Volgens het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) krijgen kopers hiermee maximaal 20% meer bestedingsruimte, bovenop de hypotheek (gemiddeld rond de € 30.000). Voor de Starterslening worden de eerste drie jaar geen maandlasten betaald. Daarna wordt periodiek bekeken of de rente en aflossing over de Starterslening betaald kunnen worden. Belangrijke voorwaarden: • De aanvrager is nog niet eerder in het bezit geweest van een koopwoning. • De koopsom van bestaande en nieuwbouwwoningen ligt op maximaal de NHG-grens (€ 405.000 prijspeil 2023) inclusief verbeterkosten en meerwerk. • De aanvrager gaat zelf in de woning wonen. De gemeenten Olst-Wijhe, Raalte, Dalfsen en Ommen werken al met startersleningen om vooral jongeren beter aan een eigen woning te kunnen helpen. Gemeente Hardenberg doet onderzoek naar herinvoering van de starterslening. Voordelen • Vergroot betaalbaarheid koopwoning voor bepaalde doelgroepen: steun in de rug om goedkopere/middeldure koopwoningen bereikbaar te maken voor starters. • Mogelijkheid om sturing te geven en gericht in te zetten voor specifieke doelgroepen.

• Snel en eenvoudig inzetbaar door de gemeente.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Nadelen/aandachtspunten • Relatief hoge rente. • Gevoel heerst dat dit een prijsverhogend effect op de woningmarkt kan hebben (dit wordt overigens bestreden in recent onderzoek door SVn).

18

II. Koop-/erfpachtconstructies In Nederland werken meerdere gemeenten met erfpacht. Motieven voor de traditionele erfpacht regelingen waren destijds vooral het voorkomen van speculatie en voor het kunnen beheersen van de bestemming (in een tijd dat er nog weinig andere publiekrechtelijke instrumenten waren om dat te beheersen). Erfpacht had vaak een wat negatief imago, maar in het huidige tijdsgewricht lijkt erfpacht bezig met een opleving. Ditmaal vooral om woningbouw betaalbaar en financierbaar te maken voor beoogde doelgroep. Een gemeente kan via het grondbeleid eigen erfpachtvoorwaarden opstellen (inclusief canonvoorwaarden). Hoe gunstiger de erfpachtvoorwaarden zijn, hoe gemakkelijker financiers geneigd zijn om hypotheken te verschaffen voor kopers. Hierin ligt de mogelijkheid voor gemeenten om te sturen op lagere financieringsbehoefte en betaalbaarheid van de woonlasten voor de beoogde doelgroep. Er zijn naast de platte erfpacht ook andere ‘moderne’ constructies die beogen kopen haalbaar en betaalbaar te maken. Deze bestaan inmiddels ook al weer geruime tijd en worden traditioneel vooral (maar niet uitsluitend) door corporaties ingezet. Bekende Verkoop-onder-Voorwaarden-concepten zijn Koopgarant of Slimmer Kopen; nieuwere varianten zijn Kopen naar Wens en KOOPstart. Alle afspraken over de prijs, de terugbetaling en waardedeling staan beschreven in de koopovereenkomst.

Om de afspraken juridisch goed vast te leggen wordt gebruik gemaakt van erfpacht. Daarnaast zijn er erfpachtconstructies (met canonverplichtingen) waarbij het beheer door derden wordt gefaciliteerd (DUOkoop, Koop Goedkoop en sinds 2022 Koopsmarter). Werking Het principe van de meeste koopconstructies is hetzelfde: er wordt gewerkt met een erfpachtconstructie met een eeuwigdurende afgekochte erfpachtbepaling. In plaats daarvan wordt gewerkt met een waardedelingsregeling. Bij aankoop krijgt de koper een korting op de marktwaarde (tot 25%, soms tot 30%). Bij verkoop wordt winst of verlies gedeeld. Het belangrijkste verschil tussen de constructies betreft in hoofdlijnen wel of geen terugkoopplicht door de verkopende partij. Bij Koopgarant is die wel aanwezig (bestendige koop), bij producten als Slimmer Kopen, Kopen naar Wens en KOOPstart geldt alleen een terugkooprecht 4. Bij DUOkoop, Koop Goedkoop en Koopsmarter wordt de woningprijs lager doordat alleen de opstal wordt verkocht en de grond eigendom wordt van een stichting (of corporatie) die canon vraagt als vergoeding. DUOkoop is daarbij al actief en kent redelijk commerciële voorwaarden; de kosten zijn relatief hoog voor de koper. Koopsmarter heeft geen winstoogmerk en wordt ontwikkeld voor gemeenten (met financieringen via BNG en garantstellingen van de deelnemende gemeente).

Een ander verschil is dat met Koopsmarter de toepassing voor doelgroepen en woningen kan worden georganiseerd door de gemeente. Daarnaast kan er bij dit instrument eventueel ook worden gewerkt met een terugkoopregeling (behoud betaalbare koopwoning). Koop Goedkoop is een constructie die wordt gehanteerd door o.a. corporatie Dudok Wonen. Inzet KoopFonds Het rijk stort 40 miljoen euro in een op te richten Nationaal Koop Fonds Betaalbare Koopwoningen. Het doel van het Koopfonds is om meer nieuwbouwwoningen bereikbaar en betaalbaar te maken voor starters op de koopmarkt met een middeninkomen. Het Koopfonds richt zich primair op koopstarters met een middeninkomen tussen € 40.000 en € 65.000. Voor deze doelgroep is een koopwoning bereikbaar 4

Zie voor specifieke productvoorwaarden de websites van de aanbieders: www.opmaat.nl (Koopgarant en KOOPstart), www.kooplab.nl (Slimmer Kopen, Kopen naar Wens).

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

19

met een maximale koopprijs van ca. € 280.000 (oktober 2022). Deze starters kunnen via de KoopStartregeling een korting krijgen op de koopsom van een nieuwbouwwoning. Per woning wordt maximaal een koperskorting van € 75.000 verstrekt. Wanneer de koper de woning doorverkoopt rekent de bewoner af met het Koopfonds. Het Koopfonds ontvangt de koperskorting terug plus een deel van de waardeontwikkeling. Inzet van gemeenten en externe partijen De praktijk leert dat ontwikkelaars met name mogelijkheden zien voor producten waarbij er geen terugkoopplicht is. De initiële korting wordt dan vooral ingezet om bereikbaarder voor de (starters)markt te worden. De verrekening en de winstdeling is dan een vorm van uitgesteld rendement. Ondanks dat bij producten zonder terugkoopplicht de betaalbaarheid, c.q. het beschikbaar blijven voor de doelgroep, op lange termijn niet wordt geregeld, kan de inzet ervan toch een belangrijke bijdrage spelen in het vraagstuk rond de realisatie van betaalbare koop in de huidige gespannen woningmarkt. Als corporaties willen en kunnen (met het oog op andere sociale opgaven), kunnen zij met het inzetten van constructies als Koopgarant een actieve en bestendige rol spelen om betaalbare koop op de markt te zetten.

De rol van corporaties op het gebied van koopconstructies is in de laatste jaren kleiner geworden door verscherpte regels rond hun rol op de sociale en vrije woningmarkt (DAEB en niet -DAEB). Corporaties mochten zich nog maar zeer beperkt toeleggen op de bouw van koopwoningen (niet-DAEB). Hierin is vanaf 2021 weer meer ruimte ontstaan met het versoepelen van de markttoets, die eerder voorschreef dat de gemeente moest toetsen of marktpartijen de bouw van betaalbare koop (en middenhuur) niet zelf ter hand wilden nemen. De inzet van de gemeenten kan er op gericht zijn om met corporaties en ontwikkelaars in gesprek te komen en afspraken te maken over de inzet van koopconstructies. Met corporaties kunnen hier eventueel ook afspraken worden vastgelegd in de prestatieafspraken. Het voordeel voor gemeenten is dat die geen vastgoedeigenaar wordt en tóch laagdrempelig iets voor koopstarters doet. Bij gronduitgifte of via maatwerkafspraken kan de ontwikkelende markt verleid worden zich meer in te spannen voor het hanteren van een koopproduct. Dit geldt in het bijzonder wanneer het gemeentegrond betreft. Daarnaast zijn er voorbeelden van grote (landelijke) ontwikkelaars die koopconstructies aanbieden om een bredere doelgroep te kunnen bedienen. Een fenomeen waar een aantal gemeenten mee experimenteren is dat gemeenten zelf gaan werken met nieuwe koop-/erfpachtconstructies.

Dit gebeurt vooral als de gemeente ziet dat andere partijen (ontwikkelaars en corporaties) die taak onvoldoende oppakken. De gemeente kan bijvoorbeeld zelf een Koopgarantfonds opzetten, waarmee zij de korting op de verkooptransacties met de kopers financiert. Bij terugkoop wordt de initiële korting terugbetaald onder verrekening van de waardestijging (of -daling). In dit geval krijgt de gemeente een eigen vastgoedpositie op de balans en wordt het (in juridische zin, niet economische zin) eigenaar van de grond onder de woning. Deze mogelijkheid kan de gemeente overigens ook inzetten in het geval het niet zelf de eigenaar is van de te ontwikkelen grond. In dit geval zullen dan eerst afspraken gemaakt moeten worden met de ontwikkelaar over de verkoop met de constructie. Bij verkoop door de ontwikkelaar aan een particulier wordt de gemeente via een leveringsconstructie dan eigenaar van de grond onder de nieuwbouwwoning. Het zelf voeren van bijvoorbeeld een Koopgarantfonds vergt voor een gemeente echter wel een behoorlijke organisatorische verandering (contractbeheer, verkoop-/taxatieproces en financiële administratie).

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

20

Voorbeeld: Regeling betaalbaar wonen gemeente Zaanstad Er zijn ook gemeenten die zelf een eigen koopconstructie in het leven hebben geroepen om betaalbare woningen te kunnen bieden. Zo heeft de gemeente Zaanstad de regeling Betaalbare woningen Zaanstad. Daarmee wordt het mogelijk om voor mensen met een laag inkomen toch een woning te kopen. De koper moet minimaal 70% van de koopprijs inbrengen en de rest brengt de gemeente in. Dit gemeentedeel moet de koper in stappen terugbetalen, zodra het inkomen en/of vermogen op een bepaald niveau is. Daarnaast betaalt de koper een erfpachtcanon. De hoogte van de canonkwijtschelding wordt bepaald door het inkomen. Naarmate het inkomen stijgt dient de koper een groter deel te kopen van de gemeente. Van te voren toetst de gemeente het inkomen (er geldt een minimale inkomenseis en een maximale vermogenslimiet).

Voor- en nadelen Voordelen • Invloedrijk instrumentarium op prijs- en doelgroepbediening. • Via afspraken met corporaties en/of ontwikkelaars goed te organiseren. • Kan in geval van een terugkoopplicht (KoopGarant) een bijdrage leveren aan het betaalbaar houden van een deel van de voorraad. • Ook zelf in te zetten door gemeente (met eigen grond of via doorleverconstructie met projecten van ontwikkelaars).

Nadelen • Afhankelijkheid van bereidheid van corporatie en ontwikkelende partijen voor inzet. • Vraagt bij eigen inzet om financiële middelen van gemeente (fonds/voorziening op de balans). • Vergt bij zelf voeren van een fonds/constructie (bijvoorbeeld Koopgarant of regeling Zaanstad) de nodige organisatorische veranderingen/inzet. • Rendementsrisico aanwezig bij waardedaling van het vastgoed voor de aanbieder. • Veel gehoorde klacht is dat een waardevermeerdering door verbouwingen en woningverbeteringen niet volledig wordt meegenomen. Daarnaast is er risico op discussie over het bepalen van de koopprijs op basis van een taxatie. • Erfpachtregelingen kunnen erg complex zijn voor de koper. Voor geldverstrekkers is het daarom lastig om de risico’s te bepalen. • Bij waardedaling is de vraag wie het risico draagt.

3.4 Overige instrumenten I. Modulair bouwen / flexibel bouwen Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij een woning bestaat uit verschillende modules, die in een fabriek worden geproduceerd. Meestal worden de modules met reeds gemonteerde elektriciteits aansluitingen, riolering, sanitaire voorzieningen, verwarming en afwerking op de locatie afgeleverd en hoeven ze alleen nog maar te worden geïnstalleerd. Omdat de modules in massa geproduceerd worden, is modulair bouwen goedkoper en sneller dan traditionele bouw. Dankzij de bouw in beschermende fabrieksomstandigheden, lopen modulaire woningen ook nauwelijks risico op vertraging in de bouwtermijn. Hoewel modulair bouwen soms nog met een imagoprobleem kampt, groeit de interesse voor deze projecten, vooral onder mensen met lagere inkomens. Een modulaire woning is overigens eenvoudig uit te breiden door het plaatsen van nieuwe modules. Dit biedt minder garantie op het op termijn beschik baar blijven van de woning voor de betreffende doelgroepen. Ontwikkelaars sturen in de praktijk om meer modulair te bouwen. Daarbij geldt dat modulair bouwen niet gekoppeld is aan tijdelijkheid, zoals bij tijdelijke bouwvergunningen wel het geval is. Marktkenners hebben een positief beeld van modulair bouwen: de productie kan op deze manier worden verhoogd met een goede prijs/kwaliteitverhouding voor de doelgroep.

Belangrijk is wel dat er grond beschikbaar moet

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

21

zijn. Daarnaast blijft het, ondanks dat het sneller gaat dan reguliere woningbouw, een langetermijn oplossing. Ook bij modulair bouwen zullen de vereiste procedures moeten worden doorlopen. Voordelen • Kan leiden tot goedkopere bouw, en daarmee de bouw van koopwoningen die voor lagere- en middeninkomens bereikbaar zijn. • Een modulaire woning kan relatief snel geplaatst worden.

Nadelen/aandachtspunten • Bij uitbreiding/aanpassing van de woning door eigenaar kan de woning in waarde stijgen en niet meer bereikbaar zijn voor de doelgroep. • Bouwgrond moet beschikbaar zijn. • Blijft een oplossing voor de iets langere termijn. I.v.m. doorlopen RO-procedures.

II. Kleinere bouwvormen Door kleinere woningen te bouwen is het mogelijk om een marktconforme woning tegen een lagere prijs te bieden. Dit zijn woningen met minder m² woonoppervlak, vaak in combinatie met een aangepaste indeling (1 à 2 slaapkamers in plaats van 3 of 4), lagere bouwhoogte en een kleiner kaveloppervlak (zodat uitbouwmogelijkheden automatisch beperkt worden). Deze kleinere bouwvormen zijn specifiek gericht op kleine huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden. Voorbeelden van kleiner bouwen met een marktconforme prijs-/kwaliteitsverhouding zijn: grondgebonden rug-aan-rugwoningen, gestapelde beneden-bovenwoningen en appartementen en piramidewoningen. Dit soort woningtypen zijn goede alternatieven voor goedkope woningen met als voordeel dat ze vaak niet of lastig uit te breiden zijn. Dit biedt meer garantie op het ook op termijn beschikbaar blijven van dit woningsegment voor de betreffende doelgroepen. Overigens betekent een kleine, lastig uit te breiden woning niet dat woningen helemaal geen waardeontwikkeling door zullen maken. Maar deze woonvorm zet wel een zekere rem op de waardeontwikkeling. Tenslotte zal de bouw van kleinere woningen in veel gevallen leiden tot meer woningen op dezelfde oppervlakte. Dit betekent dat ook gekeken zal moeten worden naar de gevolgen voor de openbare ruimte en parkeerdruk (bijvoorbeeld het verlagen van de parkeernorm).

Voordelen • Marktconform prijs-/kwaliteitsverhouding. • In geval woning niet uitbreidbaar is: het biedt een zekere garantie op behoud voor doelgroep op langere termijn. • Speelt in op demografische transitie (toename aantal kleine huishoudens). • Zorgt voor grotere diversiteit aan woonvormen.

1773.105 | Instrumentarium woningmarkt

Nadelen/aandachtspunten • Meningen verschillen over ‘kwaliteit’ en passendheid in lokale woningmarkt (te kleine woningen/kavels?). • Bij uitbreiding/aanpassing van de woning door eigenaar kan de woning in waarde stijgen en niet meer bereikbaar zijn voor de doelgroep. • Goed nadenken over eventuele nadelige effecten op de openbare ruimte.

22

III. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Bij CPO bouw - of verbouw - je samen met een groep kopers je eigen woning. Vaak koopt de groep een stuk grond waarop in gezamenlijkheid nieuwbouw wordt gerealiseerd. Het voordeel hiervan is dat de kopers de woning naar eigen wens kunnen ontwikkelen. Omdat de groep kopers veel zelf doet en samenwerkt kan de kostprijs van de woning uiteindelijk lager liggen dan bij reguliere woningbouw. Bij een CPO-project kiest de groep vaak een bouwbegeleider, een architect en een aannemer die het plan uitwerkt. De praktijk leert dat ontwikkelen via CPO vraagt om geduld en doorzettingsvermogen. Het vraagt van de kopers kennis en expertise en een goede samenwerking met de andere kopers. Veel gemeenten hebben of doen ervaring op met het ontwikkelen van nieuwbouw via CPO. Dit lijkt met name aan te sluiten op de vraag vanuit kleinere kernen. Voordelen • Kopers hebben invloed op het ontwerp en de ontwikkeling. (Naar eigen wens ontwerpen) • Omdat de kopers de woningen zelf realiseren kunnen zij op onderdelen kosten besparen. • Samenwerk levert schaalvoordeel op. • CPO speelt sterk in op de vraag van lokale woningzoekenden. • CPO kan inspelen op de vraag van zowel starters als ouderen. • Het intensieve contact kan de saamhorigheid in de buurt versterken.