BIJLAGE A2_Stec Groep - Onderzoek Werken in de Verstedelijkingsopgave Raalte

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkingsopgave 12 oktober 2023

2

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

5.

Inleiding

3

1.1 1.2

3 3

Aanleiding Leeswijzer

Trends en ontwikkelingen

4

2.1 2.2 2.3 2.4

4 6 7 7

Van een lineaire- naar een circulaire economie Impact van energie- en klimaatvraagstukken Digitalisering van maatschappij en bedrijfsprocessen Landbouwtransitie

Economische foto

9

3.1 3.2 3.3 3.4

9 10 11 15

Bedrijventerreinen Inwoners en beroepsbevolking Arbeidspendel Innovatief vermogen

Autonome vraag

17

4.1 4.2 4.3

17 17 20

Top-down vraag: 10 tot 20 hectare vraag t/m 2040 Bottom-up vraag: 6 tot 11 hectare concreet in beeld Kwalitatieve ruimtevraag

Additionele vraag

23

5.1 5.2 5.3

23 28 30

Economische groei als gevolg van woningbouwambities De positie van Raalte in de regio Groei van innovatieve bedrijven in Raalte

6.

Conclusies

33

7.

Adviezen

37

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

De gemeente Raalte wil een rol gaan spelen bij het accommoderen van de regionale vraag op het gebied van woningbouw en economie. Voor de gemeente voelt dit als een logische stap, kijkend naar de verleden ontwikkeling van de gemeente en de uitdagingen waar de regio voor staat. In de economisch agenda 1 tekende de gemeente Raalte bijvoorbeeld al op dat zij in de afgelopen jaren economisch sterker en zelfbewuster is geworden, een belangrijkere rol is gaan spelen in de regionale economie en een sterk vestigings- en ondernemersklimaat kent. Bovendien is de gemeente in het samenwerkingsverband Regio Zwolle in gesprek over de grote woon- en werkopgave in de regio en ziet zij dat het een puzzel is om in de regio voldoende ruimte te vinden. Daarvoor zoeken de gemeenten in de regio zowel individueel als gezamenlijk naar oplossingen. Voorgenoemde situatie is voor de gemeente aanleiding om de mogelijkheid en de kansen voor de rol van de gemeente in de regionale werkopgave te onderzoeken. Specifiek heeft de gemeente ons gevraagd te onderzoeken wat de benodigde ruimte is voor economie vanuit vier perspectieven: (1) autonome groei, (2) het invullen van een extra woningbouwopgave, (3) de mogelijke overloop van bedrijven van buiten de gemeente en (4) de ontwikkeling van start-ups binnen de gemeentegrenzen.

In dit rapport brengen we de kansen en de potentiële ruimtevraag als gevolg van deze ontwikkelingen in kaart.

1.2

Leeswijzer

In het hoofdstuk 2 beschrijven we de belangrijkste huidige en toekomstige trends en ontwikkelingen die invloed hebben op de bedrijfsruimtemarkt in Raalte. In hoofdstuk 3 zoomen we in op een aantal economische kerncijfers en -analyses van de bedrijventerreinen en de algehele economie in Raalte. Dit vormt een belangrijke basis voor de vraagraming in de volgende hoofdstukken. In hoofdstuk 4 gaan we in op de autonome groei van de bedrijventerreinmarkt van Raalte. In hoofdstuk zeven 5 we dit aan door in te gaan op drie afzonderlijke, potentiële drijvers achter de groei van de economie in Raalte. Het gaat om de volgende drijvers: 1 De mogelijke omvang van de economische impuls als gevolg van het realiseren van de woningbouwambities. 2 De mogelijke overloop van bedrijven vanuit buurgemeenten en de rest van de regio. 3 De potentiële doorgroei vanuit start-ups en innovatieve bedrijven in Raalte. In hoofdstuk 6 vatten we de belangrijkste conclusies uit het voorliggende rapport samen. In hoofdstuk 7, tot slot, adviseren we hoe de gemeente Raalte om kan gaan met haar resterende ruimtevraag, onder andere in relatie tot haar positie in de regio en het innovatieve milieu in de gemeente.

1

https://www.raalte.nl/economische-agenda

3

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

2. Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk belichten we de belangrijkste trends en ontwikkelingen die effect hebben op de omvang en aard van de ruimtevraag van bedrijven. Deze trends en ontwikkelingen schetsen wat op grote lijnen de kansen en opgaven zijn in het ruimtelijk-economisch domein, en bieden inzicht op wat meer en minder belangrijk wordt bij het behouden, aantrekken en huisvesten van bedrijven.

Drie economische en maatschappelijke megatrends hebben de komende jaren een aanzienlijk effect op de omvang en aard van de ruimtevraag van bedrijven: • De transitie naar van een lineairenaar een circulaire economie. • De toenemende impact van energieen klimaatvraagstukken. • De digitalisering van maatschappij en bedrijfsprocessen. Hieronder zetten we deze ontwikkelingen uiteen en bieden we een doorkijk naar de effecten op de economie van Raalte. Daarnaast gaan we in op de landbouwtransitie, omdat we voorzien dat deze transitie in het bijzonder voor Raalte zal leiden tot nieuwe kansen en opgaven binnen haar ruimtelijk-economisch beleid.

2.1

Figuur 1: Drie next economy-megatrends met sterke samenhang en impact op bedrijventerreinen

Bron: Stec Groep, 2023. Zie ons whitepaper.

Van een lineaire- naar een circulaire economie

Nederland wil in 2050 een volledig circulaire economie hebben en in 2030 moet het gebruik van primaire abiotische grondstoffenstromen (mineralen, metalen en fossiel) al met 50% zijn gereduceerd. Dat heeft een forse impact op bedrijven: we zien bedrijfsactiviteiten veranderen, ‘oude’ bedrijven verdwijnen en nieuwe bedrijfsmodellen opkomen. Immers, de circulaire economie leidt tot nieuwe behoefte en vraagt een compleet andere manier van omgaan met energie, water en grondstoffen. De komende jaren moet de transitie in een stroomversnelling komen. Het gaat veel te traag, constateerde het PBL eerder dit jaar in haar tweejaarlijkse monitoringsrapportage. De urgentie van de grondstoffenproblematiek is toegenomen, constateert het PBL, en de transitie moet flink worden versneld, beleidsmatige aandacht moet worden omgezet in beleidsmatige inzet, en beleidsinzet moet meer ‘drang en dwang’ gaan bevatten. Naast de huidige wetgeving (o.a. Milieu Prestatie Gebouwen en bijbehorende Levens Cyclus Analyse) en wetgeving in de pijplijn (o.a.

4

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

CSRD-richtlijnen 2, CO2-beprijzing), kunnen ondernemers steeds strengere wetgeving, verdergaande marktstructurering en/of stimuleringsmaatregelen verwachten. De transitie naar een circulaire economie zal overal in het ruimtelijk-economisch domein effect hebben; op bedrijventerreinen, informele werkmilieus en in het buitengebied. Het grootste effect wordt op de bedrijventerreinen verwacht. Ten eerste omdat 60% van het Nederlandse grondstoffengebruik zich concentreert op de bedrijventerreinen. Ten tweede omdat bedrijventerreinen een relatief grote hoeveelheid afval (of: ‘nieuwe grondstoffen’) produceren. Ten derde omdat op de bedrijventerreinen de innovatiekracht aanwezig is om de transitie succesvol te maken. Ten vierde omdat bedrijventerreinen vanwege hun zonering bij uitstek de gebieden zijn waar bedrijven gericht op het terugwinnen, verwaarden en vermarkten van grondstoffen zich kunnen vestigen en groeien. We zien de volgende kansen en opgaven voor het ruimtelijk-economisch domein. Deze kansen vragen bij uitstek om een integrale ruimtelijke visie op waar bedrijven zich op de lange termijn in de gemeente (en regio) duurzaam kunnen vestigen en groeien: • Groei, krimp en transformatie van bestaande bedrijven. Bedrijven gericht op reparatie en (het gereed maken voor) hergebruik van grondstoffen en materialen hebben groeiperspectief.

Datzelfde geldt voor de logistieke dienstverlening en bedrijven die hun producten ‘as a service’ aanbieden. De maakindustrie zal transformeren op het vlak van inkoop en energiebron; bedrijven gericht op fossiele energie en het produceren van niet-duurzame producten krimpen. • Groei van vestigingen van nieuwe bedrijfsactiviteiten gericht op het circulair verwerken van afvalstromen in de regio, zoals een hoogwaardig recyclingbedrijf. Daarnaast zien we circulaire ambachtscentra opkomen en groeien. Dit is een fysieke locatie of netwerk waarbij partijen samenwerken aan het verminderen van afvalstromen en het realiseren van hoogwaardig product- en materiaalhergebruik, vaak in combinatie met een grote maatschappelijke zichtbaarheid. • Groei van nieuwe bedrijfsactiviteiten die volledig ontstaan rondom de circulaire economie. Zoals bedrijven die nieuwe producten maken van gebruikte materialen, circulaire woningbouwfabrieken, bedrijven met een businessmodel rondom de eiwittransitie en innovatieve start-ups.

Kijkend naar de huidige economische structuur van de gemeente Raalte, verwachten we dat er zich een grote opgave voordoet in de bouw, maakindustrie en logistiek: hoe blijven zij concurrerend in veranderende marktomstandigheden? Die interne ontwikkeling gaat mogelijk gepaard met een toename van de benodigde opslagruimte voor ‘urban mining’, de vestiging van prefabbouwfabrieken, nieuwe productielijnen en -methoden in de maakindustrie, en groei van Value Added Services, Value Added Logistics en retourlogistiek. Ketensamenwerking en lokale samenwerking tussen bedrijven vindt in toenemende mate plaats om innovatie te bevorderen en schaalvoordelen te realiseren voor inzameling, verwerking en kennisontwikkeling, wat leidt tot een toenemende meerwaarde van fysieke clustering van gelijkgestemde bedrijven. Daarbij mag het regionale component niet over het hoofd worden gezien. Gemeenten kunnen meer of minder aantrekkelijker worden voor bedrijven van buiten de gemeente als gevolg van aanwezige ontwikkelruimte, concentratie van kennis en/of schaalvoordelen die samenhangen met collectieve inzameling, verwerking of kennisontwikkeling. Voor enkele grotere circulaire ruimtelijke opgaven is het effect op de gemeente minder evident.

Het aantal vestigingsverzoeken van grote bouwbedrijven voor terugwin- en hublocaties voor grondstoffen groeit, maar concentreert zich op locaties met een excellente vaarverbinding. Daarnaast zien we een vraag ontstaan vanuit nieuwe, vaak grote verwerkingsbedrijven die op 2

Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) is een Europese richtlijn die bedrijven vanaf 2024 verplicht te rapporteren over hun impact op mens en milieu.

5

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

zoek zijn naar locaties met een uitstekende bereikbaarheid, hogere milieucategorisering en een sterke basis voor regionale specialisatie. De huisvesting van dergelijke initiatieven is een vraagstuk waar regionaal beleid veel impact op heeft.

2.2

Impact van energie- en klimaatvraagstukken

We staan in Nederland voor een grote opgave in de transitie naar groene energiebronnen, bijhorende infrastructurele uitdagingen, het vergroenen van de economie en het klimaatadaptief maken van het stedelijk gebied. De urgentie is groot en inmiddels breed gedragen: door menselijke activiteit warmt de aarde op, verslechtert de lucht- en bodemkwaliteit en biodiversiteit. We moeten onze impact verkleinen en ons aanpassen aan een nieuwe, deels inmiddels onvermijdelijke werkelijkheid. Wet- en regelgeving (o.a. energiebesparingsplicht, EU Taxonomie), stimuleringsmaatregelen (o.a. SDE) en reguliere marktwerking (o.a. veranderende consumentenvoorkeuren, risico-oplagen van financiers voor niet-toekomstbestendige locaties) bepalen de richting waarin de veranderingen bij bedrijven zich zullen begeven. We voorzien binnen deze veranderende omstandigheden de volgende kansen en opgaven voor het ruimtelijk-economisch domein: • Verduurzaming van de bebouwde, stedelijke omgeving wordt steeds belangrijker voor een goed vestigingsklimaat: een plek waar bedrijven veilig kunnen ondernemen en waar mensen willen werken. Dat vraagt om maatregelen met betrekking tot het omgaan met piekbuien, hitte en langdurige droogte, het realiseren van groen, goede fiets- en wandelinfrastructuur, behoud van biodiversiteit, opwek en tijdelijke opslag van groene energie en duurzaamheid van het vastgoed.

• De locatiefactor ‘energie en klimaat’ wordt steeds belangrijker bij investerings- en locatiebeslissingen van bedrijven, ontwikkelaars, beleggers en financiers. Een toekomstbestendige, duurzame omgeving draagt bij aan de kracht van ondernemingen. Bijvoorbeeld omdat het helpt bij het aantrekken en behouden van mensen of omdat vastgoed, vaak het pensioen van de mkb-ondernemer, door die investeringen zijn waarde behoudt. Door het beleid van financierders van mkb-vastgoed ontstaat er bovendien druk op de markt. Dit omdat er in toenemende mate geen leningen meer worden verstrekt voor vastgoed die qua locatie, inrichting en/of energiezuinigheid niet meer als toekomstbestendig worden gezien. • Groei in zowel ruimte als bemensing bij bedrijven die werk halen uit energie- en klimaatdoelstellingen. Zo groeien bestaande en nieuwe installatiebedrijven die zich richten op zonnepanelen, windturbines, warmtepompen, isolatie, airco’s en laadpalen. De nabijheid van arbeidskrachten wordt daarbij een locatiebepalende factor. • Huidige beperkingen in de netcapaciteit hebben (tijdelijk) effect hebben op de uitbreidingsvraag en de verduurzamingsmogelijkheden van bedrijven en bedrijventerreinen. Voor zowel afname als invoeding van elektriciteit is in de gemeente Raalte op dit moment zeer beperkt tot geen transportcapaciteit beschikbaar.

Ongeacht infrastructurele maatregelen zal netcongestiemanagement bij de bedrijven in de regio een gebruikelijk thema worden, bijvoorbeeld door meer te produceren in de daluren en door het plaatsen van opslagbatterijen voor overtollig opgewekte groene energie. Lokale energiecoöperaties kunnen het vestigingsklimaat voor bedrijven versterken. Op hoofdlijnen zien we dat voorgenoemde thema’s voor de gemeente Raalte minstens zo belangrijk zijn als elders in het land. Daarbovenop geeft de RES West-Overijssel een nadrukkelijke opgave aan. In de RES is aangegeven dat de regio in 2030 1,8 TWh aan wind- en zonne-energie gerealiseerd moet hebben, waarvan de gemeente Raalte 100 GWh voor haar rekening wil nemen. Dat betekent dat de elektriciteitsvraag van de gebouwde omgeving in gemeente Raalte in 2030 nagenoeg 100% duurzaam wordt opgewekt. Daar spelen met name de werklocaties met hun grootverbruik, grote dakoppervlakten en relatief grote afstand tot woningen een potentieel belangrijke rol in.

6

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

2.3

Digitalisering van maatschappij en bedrijfsprocessen

Robotisering en automatisering neemt sterk toe in de bouw, industrie en logistiek. Daarnaast zien we in alle bedrijven dat digitalisering helpt in het kunnen bieden van een betere klantervaring en bredere mogelijkheden tot samenwerking. Denk bijvoorbeeld aan het inmiddels volledig ingeburgerde digitaal vergaderen. Binnen productieprocessen helpt digitalisering bedrijven naar een betere workflow, meer efficiëntie, betere producten en uiteindelijk meer concurrentievermogen. De digitaal nog altijd steeds actievere consument draagt via zijn behoeften aan bij aan de urgentie van bedrijven om te digitaliseren. De naar verwachting lang aanblijvende krapte op de arbeidsmarkt, geeft bovendien een extra incentive voor bedrijven om hierin te investeren. We voorzien als gevolg van deze ontwikkeling de volgende kansen en opgaven voor het ruimtelijk-economisch domein: • Verschuiving van de arbeidsvraag in de bouw en industrie van ‘handjes’ naar technisch onderlegd personeel en ICT-experts. Als gevolg van digitalisering kunnen bedrijven met minder ‘handjes’ dezelfde productie realiseren. Daartegenover staat een vraag aan bekwaam personeel dat met de nieuwe technologieën om kan gaan, kan programmeren en onderhoud kan plegen. • Nieuwe, gerobotiseerde productielijnen nemen in ieder geval in de ontwikkelingsfase meer ruimte in ten opzichte van de traditionele productielijnen.

Dat laat een eerder onderzoek 3 van ons zien. Dat heeft ermee te maken dat mensen niet direct één-op-één vervangen worden op de productievloer. In de ontwikkelingsfase van automatisering en robotisering werken mensen en robots veelal nog naast elkaar. Bovendien nemen geautomatiseerde lijnen vaak veel ruimte in beslag. • In het verlengde van de verschuiving van de arbeidsvraag groeit het ondergeschikte aandeel ‘kantoor’ bij bedrijfsactiviteiten. Over het gehele spectrum gezien worden bedrijfsactiviteiten meer digitaal, maar dat laat onverlet dat ‘digitaliseringsproducten’ als prefabbouwfabrieken, moderne industrieën en moderne warehouses nog altijd een flinke impact hebben op de directe leefomgeving. Digitaliseren betekent niet vanzelfsprekend minder geluid- en verkeershinder, vaak gaat het om bedrijven die een aanzienlijke omvang hebben. • Toenemend belang van een excellente digitale bereikbaarheid op de werklocaties. Uitstekend internet is een randvoorwaarde voor een moderne bedrijfsvoering, en een excellente internetverbinding is noodzakelijk voor de meest gedigitaliseerde productielocaties en warehouses, waar de nieuwst smart industry-toepassingen worden toegepast. Denk bijvoorbeeld aan 5G-toepassingen. • Beperkte netcapaciteit vergroot het belang van de ontwikkeling van energy-hubs als belangrijke vestigingseis.

Door samenwerking binnen bedrijventerreinen kan er lokaal meer ruimte op het net worden gevonden. Voorwaarde hiervoor is het inzichtelijk maken en afstemmen van energiestromen van individuele bedrijven. Bedrijven vormen dan samen een energy-hub. Clustering van bedrijven en samenwerking op het gebied van energiemanagement gaat in toenemende mate belangrijk zijn voor het vestigingsklimaat.

2.4

Landbouwtransitie

De landbouw staat voor een grote transitieopgave, waarvan de uitkomsten een aanzienlijke impact kunnen hebben op de economie als geheel. De te hoge stikstofdepositie van de intensieve landbouw heeft een negatief effect op de biodiversiteit. Daarnaast leidt onze landbouw tot een te hoge uitstoot van broeikasgassen. Door vee zelf en doordat verlaagde grondwaterstanden leiden tot het ontsnappen van broeikasgassen uit veen. Uitspoeling van voedingsstoffen en bestrijdingsmiddelen door de landbouw draagt bij aan een derde probleem: we voldoen in

3

Q&A lange termijn ruimtebehoefte industrie (Stec Groep, 2018).

7

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Nederland niet aan Europese eisen voor waterkwaliteit. Het perspectief dat agrariërs hierbinnen hebben is zowel maatschappelijk als politiek al enige tijd hét grote thema. Het gaat voorbij de scope van dit onderzoek om uitgebreid in te gaan op de transitie in het landelijk gebied. Wel zien we een aantal ontwikkelingen ontstaan die direct verband houden met de ruimtelijk-economische afwegingen die de gemeente maakt voor haar werklocaties. In het bijzonder in de gemeente Raalte, vanwege het grote landelijk gebied en agrarische bedrijven binnen de gemeentegrenzen: • Mogelijk zal een deel van de agrarische bedrijven stoppen, gedwongen (als gevolg van mogelijk klimaatbeleid) of vrijwillig (via de wettelijke uitkoopregelingen en/of omdat er geen bedrijfsopvolger beschikbaar is). Dat biedt mogelijkheden voor een nieuwe invulling van deze locaties: denk aan natuur, kleine bedrijvigheid of woongebieden. • Al enkele jaren zien we dat in en bij agrarische bedrijven ruimte wordt geboden voor nevenactiviteiten, zoals toerisme en recreatie, startende bedrijfjes, zorg(gerelateerde) functies en andere vormen van niet-agrarische bedrijvigheid. Mogelijk neemt het belang van dergelijke nevenactiviteiten toe in de zoektocht naar nieuwe verdienmodellen in de agrarische sector. • De eiwittransitie leidt tot een toename van start-ups omtrent dit thema en tot een veranderende voedingsindustrie.

Deze relatief jonge sector heeft haar kennis en industrie nog niet geclusterd in het land, maar zal dat richting volwassenwording wel gaan doen. In de gemeente Raalte ligt onder meer in innovatiecentrum The Green East een basis voor verdere groei. • Het telen van nieuwe gewassen als alternatief verdienmodel van agrarische bebouwing kan leiden tot een nieuwe stroom aan start-ups en stuwing van de bouwindustrie en -logistiek. Op dit moment wordt er in Nederland geëxperimenteerd met onder andere de toepassing van olifantsgras en hennep als CO2-neutrale bouwmaterialen van de toekomst.

8

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

3. Economische foto In dit hoofdstuk vatten we op basis van vier thema’s samen hoe de economie in de gemeente Raalte zich kenmerkt. Daarbij kijken we naar de economische structuur van de gemeente, in welke sectoren de economische kracht ligt, welke aspecten belangrijk zijn voor bedrijven die zich op een vestigingslocatie oriënteren, en naar aspecten die bij kunnen dragen aan de groei van bedrijven en het kunnen binden van deze bedrijven aan Raalte. We beargumenteren deze bevindingen telkens op basis van een aantal economische analyses van de gemeente en de regio.

3.1

Bedrijventerreinen

Werkgelegenheid op de Raalter bedrijventerreinen heeft een traditioneel profiel Een derde van de banen in de gemeente bevinden zich op één van de bedrijventerreinen. Bijna driekwart van de banen op de bedrijventerreinen in de gemeente Raalte bevindt zich in de drie traditionele bedrijventerreinsectoren; logistiek en groothandel, bouw, handel en reparatie en industrie. Van de circa 1.280 banen op bedrijventerreinen in de sector industrie, bevindt ruim de helft zich in de sector High Tech Systemen en Materialen (HTSM). In vergelijking met de regio tekent zich in de gemeente Raalte een lichte specialisatie af richting de voedingsmiddelenindustrie, bouw en handel en reparatie. Vergeleken met de bedrijventerreinen in de regiogemeenten in West-Overijssel zien we dat de gemeente Raalte in de hiervoor genoemde sectoren relatief veel werkgelegenheid hebben op de bedrijventerreinen. Voor de overige sectoren ligt de verhouding tussen bedrijventerreinen en niet-bedrijventerreinen in lijn met de rest van de regio. De bedrijventerreinen hebben dan ook veelal een traditioneel sectorprofiel. Industrieel profiel op de bedrijventerreinen sinds 2013 toegenomen In de afgelopen tien jaar bevonden zeven van de tien banen op de bedrijventerreinen in de gemeente Raalte zich in één van deze traditionele bedrijventerreinsectoren: logistiek en groothandel, bouw, handel en reparatie en industrie).

De onderlinge verdeling tussen deze drie sectoren is wel veranderd. Het aantal banen op de bedrijventerreinen in de sector logistiek en groothandel is sinds 2013 met circa 5% afgenomen, terwijl in de sector bouw, handel en reparatie een toename van circa 15% zichtbaar is. Ook het aantal banen in de industriële sector op de bedrijventerreinen is sinds 2013 toegenomen, met circa 30%. Deze toename zit met name in de industriële sectoren HTSM en de voederingsmiddelenindustrie (VGM). Daarmee is een langzame verschuiving zichtbaar in het sectorprofiel van de gemeente Raalte. Die ontwikkeling is interessant, want industriële branches brengen innovatief vermogen met zich mee en hebben een relatief hoge spin-off richting regionale logistieke dienstverleners en zakelijk dienstverleners. Het aantrekken van industrie levert doorgaans economische kansen elders op, bijvoorbeeld in de logistiek en dienstverlening, of in het sluiten van grondstof- en materiaalketens. Bedrijventerreinen scoren gemiddeld in de mate van toekomstvastheid In 2020 heeft de provincie Overijssel de toekomstvastheid van de bedrijventerreinen onderzocht 4. In dat onderzoek worden toekomstvaste bedrijventerreinen aangeduid als terreinen waar bedrijven, overheden en beheerders samenwerken aan het oppakken van kansen en het oplossen 4

Toekomstvaste bedrijventerreinen Overijssel (Bureau Buiten, 2020).

9

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

van knelpunten op het gebied van economie, duurzame energie, klimaat, gezondheid en ecologie. Deze brede opgaven zijn in het onderzoek vertaald in drie pijlers: sociaaleconomisch, fysiekruimtelijk en duurzaam en gezond. De toekomstvastheid van de bedrijventerreinen is onderdeel van het vestigingsklimaat voor- en de aantrekkingskracht op bedrijven. De bedrijventerreinen in de gemeente Raalte scoren in het onderzoek om en nabij het regionale gemiddelde: gemiddeld een 3,1 (op een schaal van 1 tot 5). Binnen de pijlers sociaaleconomisch en duurzaam en gezond scoren de bedrijventerreinen in Raalte gemiddeld. Binnen de pijler fysiek-ruimtelijk scoren de terreinen iets positiever ten opzichte van het regionale gemiddelde. Voornamelijk de openbare ruimte en digitale bereikbaarheid wordt bovengemiddeld beoordeeld. Daarentegen wordt de bereikbaarheid voor vrachtverkeer lager beoordeeld. Al met al zijn er geen kwaliteiten waarin de bedrijventerreinen in Raalte in opvallen ten opzichte van de andere bedrijventerreinen in de regio. De bedrijventerreinen zelf hebben daarmee in het algemeen geen bovenlokale of zelfs regionale aantrekkingskracht.

3.2

Inwoners en beroepsbevolking

Inwonersaantal van de gemeente Raalte gaat de komende tien jaar toenemen De komende jaren komen er meer mensen wonen in de gemeente Raalte. De recent voor de gemeente Raalte opgestelde huishoudensprognose 5 voorziet een grote toename van het aantal huishoudens in Raalte tot 2040. Deze toename komt grotendeels voort vanuit de vergrijzing, de inhaalvraag vanuit jongeren die nu op hogere leeftijd en ongewenst thuis wonen en de huisvesting van migrantengroepen. Aanvullend op de autonome groei heeft de gemeente Raalte in het kader van de verstedelijksopgave de ambitie uitgesproken om extra woningen te bouwen voor het aantrekken van gezinnen van buiten de gemeente. In totaal – dus de autonome groei én de ambitie samen – gaat het om 3.000 woningen in de komende tien jaar. Deze inwonersgroei heeft invloed op de omvang van het arbeidspotentieel in de gemeente Raalte. Deze analyse werken we in hoofdstuk 5.1 uit. Mismatch tussen opleidingsniveau van inwoners en aanwezige werkgelegenheid Vergelijken we het opleidingsniveau van de bevolking van de gemeente Raalte met het gevraagde opleidingsniveau van de werkgelegenheid in de gemeente, dan zien we een mismatch. Onderstaande figuur geeft het opleidingsniveau van de inwoners van de gemeente Raalte en een inschatting van het gevraagd opleidingsniveau op basis van de banen in de gemeente weer.

Daarbij hanteren we de ISCO-niveaus: de internationale classificatie van beroepen op grond van overeenkomst qua niveau en specialisatie van de benodigde vaardigheden om het beroep uit te oefenen. De ISCO wordt gebruikt in (internationaal vergelijkend) onderzoek in statistieken over beroep. Deze niveaus relateren we aan Nederlandse opleidingsachtergronden: (1) voortgezet onderwijs en mbo 1 t/m 3 (ISCO-1 & 2): (2) mbo 4 en hbo (ISCO-3) en (3) hbo+ en wo (ISCO-4). De gemeente huisvest voornamelijk banen die een vo, mbo op hbo opleidingsachtergrond vragen. Dat past ook bij het sectorprofiel van de gemeente, waarin de sectoren (groot)handel, logistiek, industrie en de bouwnijverheid boventoon voeren. Het zijn de sectoren waar goede doeners en praktische denkers de boventoon voeren. Een mismatch zien we echter ontstaan in de details. De gemeente Raalte huisvest veel meer mensen met een mbo 4- of hbo-opleidingsachtergrond dan dat er banen voor beschikbaar zijn. Het gros van de banen zien we terug in het vo- tot mbo 1 t/m 3-segment. In het segment hbo+ en wo zijn arbeidsvraag- en aanbod beter in evenwicht. Deze mismatch houdt verband met 5

Woningmarktonderzoek Raalte (Companen, 2023).

10

11

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

arbeidspendel en de inzet van arbeidsmigranten in de gemeente. Het vo- en mbo 1 t/m 3-werk worden bij gebrek aan beschikbaarheid voor een deel in buitenlandse krachten gezocht, terwijl een deel van de mensen uit Raalte naar Deventer en Zwolle gaat om het werk uit te voeren dat beter bij hun opleidingsachtergrond aansluit. Dat tekent de opgave in de gemeente. De komende jaren is het logisch dat het gevraagde opleidingsniveau in de logistiek, industrie en bouw om meer capaciteiten vraagt. Tegelijkertijd kan hiermee rekening gehouden worden bij het aantrekken van bedrijven (en de keuze over welke bedrijven wel/niet gefaciliteerd worden) en mensen. De werkenopgave houdt direct verband met de woningbouw- en mobiliteitsopgave in de regio.

Figuur 1: Beroepsbevolking naar opleidingsniveau

Opleidingsachtergrond inwoners

28%

Gevraagde opleidingsachtergrond werkgelegenheid

49%

59%

0%

24%

17%

25%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

vo, mbo 1 tm/ 3

mbo 4, hbo

hbo+, wo

Bron: CBS (2022); bewerking Stec Groep (2023)

Aanwezigheid van mbo-onderwijs gericht op de agrosector In de gemeente Raalte is één beroepsonderwijsinstelling gevestigd, namelijk het Landstede MBO. Binnen deze vestiging worden opleidingen aangeboden in de richting van de agrosector, ICT, retail en zorg. Daarbij is er met name voor de agrosector een breed scala aan opleidingen aanwezig. Dat levert mogelijkheden op in het aantrekken en behouden van talent voor de gemeente, bijvoorbeeld voor gezamenlijke (innovatie)projecten. Voor het daadwerkelijke onderzoek en toegepaste onderzoek zal een samenwerking met- of zelfs dependance van de regionale hbo-instellingen en/of universiteiten nodig zijn.

3.3

Arbeidspendel

Negatieve arbeidspendel: er gaan in de ochtendspits meer mensen uit dan in om te werken De afgelopen jaren is zowel de inkomende en uitgaande arbeidspendel als het arbeidspendelsaldo van de gemeente Raalte redelijk stabiel geweest. In het meest recente peiljaar (2020) had de gemeente Raalte een negatief pendelsaldo -/- 4.400. Dat betekent dat er iedere ochtend meer mensen de gemeente Raalte verlaten om elders naar hun werk te gaan, dan dat er mensen van elders naar de gemeente Raalte komen om te werken. NB: Onderstaande cijfers geven geen zicht op de effecten van de coronacrisis op de woonwerkbewegingen in de gemeente. In de afgelopen jaren zijn landelijke gemeenten zoals Raalte meer in trek gekomen voor mensen die 'remote' kunnen werken. In dat geval is onze verwachting dat het pendelsaldo eerder negatiever dan positiever is geworden. Actuele cijfers van na de coronacrisis zijn nog niet beschikbaar.

12

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Figuur 2: Arbeidspendel gemeente Raalte (2014 t/m 2020) 8.000 6.000 4.000

5.500

5.400

5.300

5.500

6.500

6.400

6.500

2.000 0 -2.000 -4.000

-4.100

-4.600

-5.100

-6.000 -8.000

-9.600

-10.000 -12.000

2014

-4.000

-5.100

-10.000

-10.400

-10.600

-10.500

2015

2016

2017

2018

Inkomende pendel

Uitgaande pendel

-4.600

-4.400

-11.000

-10.900

2019

2020

Saldo

Bron: CBS (2023), bewerking Stec Groep (2023)

Figuur 3: Pendelstromen van en naar de gemeente Raalte (2020)*

Bron: CBS (2020), bewerking Stec Groep (2023) * Pendelstromen met meer dan 500 personen

13

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Arbeidsrelatie voornamelijk met de gemeenten Deventer en Zwolle In bovenstaande afbeelding zijn de dagelijkse arbeidspendelstromen weergegeven. Deze geven inzicht in de Daily Urban Systems van mensen en daarmee logische samenwerkingsverbanden tussen gemeente op het gebied van wonen, werken en mobiliteit. Vanuit de gemeente Raalte zien we de grootste stroom woon-werkverkeer dagelijks richting de stedelijke gemeenten Deventer, Zwolle en in mindere mate Almelo. Dat ligt voor de hand, omdat het de dichtstbijzijnde steden zijn vanwege de treinverbinding en de A/N35. De grootste inkomende pendelstromen naar de gemeente Raalte komen uit de gemeenten Hellendoorn, Dalfsen, Deventer, Olst-Wijhe en Zwolle. Ook daarbij zien we een logische oorzaak. Het betreft namelijk de buurgemeenten en de dichtstbijzijnde grote steden.

Figuur 4: In hoeverre zijn onderstaande stellingen van toepassing op de binding van uw bedrijf met uw huidige vestigingslocatie en de gemeente Raalte?

Het lokale vestigingsklimaat is voor mij een belangrijke kwaliteit

53

De bereikbaarheid van mijn huidige locatie(s) is een belangrijke kwaliteit

66

De lokale arbeidsmentaliteit is voor mij een belangrijke kwaliteit

65

Mijn bedrijf heeft een rijke historie/traditie in de gemeente Raalte

36

De identiteit van mijn bedrijf is sterk aan de huidige plek (en/of de gemeente Raalte) verbonden

58

Ik heb een sterke maatschappelijk binding met het lokale dorp en het verenigingsleven

81

De bestaande samenwerkingen (bijvoorbeeld The Green East) zijn voor mij een belangrijke kwaliteit

16

Ik woon in hetzelfde dorp als waar mijn bedrijf gevestigd is

80

Ik heb veel geïnvesteerd in mijn bedrijfsvestiging(en) op de huidige plek

67

Mijn leveranciers en afnemers komen voornamelijk uit de gemeente Raalte

29

Mijn werknemers komen voornamelijk uit de gemeente Raalte

45 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100%

Weinig Bron: Ondernemersenquête gemeente Raalte (2023)

Neutraal

Veel

14

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Raalter ondernemers geven aan veel lokale binding met hun dorp en de gemeente te hebben In mei en juni 2023 zijn de Raalter ondernemers onder andere bevraagd over hun huidige situatie, verhuis- en/of uitbreidingswensen. In paragraaf 4.2 en 4.3 gaan we verder in op de enquête en de bijbehorende uitkomsten. Figuur 4 geeft de uitkomsten van één van de vragen weer. Deze vraag geeft inzicht in de sociale cohesie en maatschappelijke betrokkenheid van ondernemers. Daaruit ontstaat een gemoedelijk beeld. Zo geeft een groot deel van de respondenten aan veel binding te hebben met bijvoorbeeld het lokale dorp of het verenigingsleven, en dat de ondernemer woont in dezelfde kern als waar hij/zij onderneemt. Daarnaast worden de bereikbaarheid en arbeidsmentaliteit genoemd als onderscheidende kwaliteiten. Lokale samenwerking en lokale ketens (afnemers, toeleveranciers) worden daarentegen minder frequent genoemd als oorzaken van de lokale binding. Lokale binding vinden we dus vooral terug in zachte, menselijke aspecten en minder in harde economische ratio.

Meerderheid van de bedrijfsverplaatsingen op de bedrijventerreinen blijven binnen de gemeente Ongeveer twee derde (67%) van de bedrijfsverplaatsingen (circa 45 verhuizingen) die op één van de bedrijventerreinen in de gemeente Raalte terecht komt, komt uit de eigen gemeente (circa 30 bedrijven vanaf 2 arbeidsplaatsen sinds 2011 tot augustus 2023). De andere helft van de bedrijfsverplaatsingen komt uit regiogemeenten. Vijf bedrijven hebben zich sinds 2011 vanuit de gemeente Deventer op een Raalter bedrijventerrein gevestigd. Twee bedrijven kwamen uit de gemeente Zwolle naar een bedrijventerrein in Raalte. De meeste verhuizingen hebben plaatsgevonden op bedrijventerrein De Zegge. Begrijpelijk, want dit is het meest recent ontwikkelde bedrijventerrein. Van de uitgaande verhuizingen (ruim 40 verhuizingen) vanaf de bedrijventerreinen in de gemeente Raalte bleef circa twee derde (66%) binnen de gemeente gevestigd (vanaf twee arbeidsplaatsen sinds 2011 tot augustus 2023). De relatie met de gemeente Deventer is het sterkst, maar we zien meer inkomende dan uitgaande verhuisbewegingen vanuit deze gemeente . Slechts één bedrijf (vanaf 2 arbeidsplaatsen) verplaatste sinds 2011 van een terrein in de gemeente Raalte naar de gemeente Deventer. Daarbij speelt waarschijnlijk mee dat het bedrijventerreinenaanbod in de gemeente Deventer in de afgelopen tien jaar steeds schaarser is geworden.

Het algehele beeld laat een bovenlokale bedrijventerreinenmarkt zien. De bedrijventerreinen in de gemeente Raalte zijn zowel interessant voor Raalter ondernemers als voor ondernemers uit nabijgelegen gemeenten.

Tabel 1: Bedrijfsverplaatsingen op de bedrijventerreinen in de gemeente Raalte sinds 2011*

Herkomst gemeente

Inkomende verhuizingen

Uitgaande verhuizingen

Raalte

30

27

Deventer

5

1

Hellendoorn

2

2

Olst-Wijhe

2

1

Zwolle

2

2

Almelo

1

1

Bron: Vastgoeddata (2023), bewerking Stec Groep (2023) * Gemeenten met meer dan 1 inkomende of uitgaande verhuizing, periode januari 2011 t/m augustus 2023

15

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Raalte bereikbaar via zowel N-wegen als via openbaar vervoer De gemeente Raalte ligt aan diverse N-wegen tussen Nijverdal, Deventer en Zwolle. Waarbij de A/N35 een belangrijke en drukke route is van Zwolle naar Twente. Zo staan er ter hoogte van het knooppunt met de N348 regelmatig files. Een goede bereikbaarheid over de weg is nog steeds een belangrijke vestigingseis voor bedrijven. Om (met name jonge) arbeidskrachten aan te trekken van buiten de gemeente is zowel een goede bereikbaarheid over de weg als een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer van groot belang. De gemeente Raalte beschikt over twee treinstations (Raalte en Heino) met directe verbindingen naar Zwolle en de Twentse steden.

3.4

Innovatief vermogen

Voornamelijk innovatiekracht in sectoren agrifood en bouw In de gemeente Raalte zijn tientallen bedrijven actief die door onze datapartner Innovatiespotter 6 als ‘innovatief’ worden aangemerkt. Daarbij onderscheiden we verschillende innovatiethema’s, zie onderstaande figuur, waarbij opvalt dat de thema’s agrifood en bouw het beeld in de gemeente Raalte domineren. Er zijn circa 60 bedrijven in de gemeente Raalte gevestigd die actief innoveren in één van deze twee sectoren. Samen zijn deze bedrijven goed voor zo’n 900 banen. Dat duidt op een aanzienlijke kennisbasis in deze beide sectoren.

Figuur 5: Innovatieve bedrijven naar sector gemeente Raalte (links: aantal bedrijven, rechts: werkgelegenheid)

139

20

33

373

149

8

93

13 26 25

11

57 504

15 Agrifood

Bouw

Circulair

ICT

Logistiek

Overig

Energie

Agrifood

Bouw

Circulair

ICT

Logistiek

Overig

Energie

Bron: Innovatiespotter (2023), bewerking Stec Groep (2023)

Een voorbeeld van een innovatief bedrijf dat actief is in de agrifood sector is Bouwhuis Enthoven BV, gevestigd op De Zegge. Dit bedrijf produceert ei-producten en heeft tientallen werknemers, waarvan een deel op het laboratorium werkt. Installatiegroep Loohuis is een voorbeeld van een innovatief bedrijf dat opereert in de bouwsector. Dit bedrijf met vestigingen in onder andere Heeten en Raalte houdt zich via onderdeel Loohuis Modulair onder andere bezig met modulair bouwen 7. Dit bedrijf is wederom goed voor tientallen banen, waarbij een onbekend deel belast is met de daadwerkelijke innovatie.

6 7

Zie voor meer informatie: https://www.innovatiespotter.nl/

Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij gebouwen worden opgebouwd uit verschillende, vooraf gefabriceerde modules. Deze modules worden op locatie gemonteerd tot één geheel, waardoor het bouwproces efficiënter en sneller kan verlopen.

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Innovatie concentreert zich op de bedrijventerreinen en in geringe mate op The Green East Ruimtelijk zien we dat de innovatieve bedrijven in de gemeente zich concentreren op de bedrijventerreinen. Van de circa 125 innovatieve bedrijven in de gemeente Raalte bevinden er zich circa 70 op een bedrijventerrein. Innovatiecentrum The Green East zien we terug als plek waar innovatieve bedrijven zich concentreren, hoewel de absolute omvang hier nog beperkt is met een vijftal bedrijven. The Green East is een innovatiehub en verzamelplek waar bedrijven die zich bezig houden met onder andere de eiwittransitie zich kunnen vestigen. De bedrijven kunnen vanuit deze uitvalsbasis gebruik maken van gedeelde faciliteiten, zoals kweekruimtes, klimaatkamers, proefvelden, etc. Daarnaast zien we in de in de gemeente activiteiten terug van FutureTech Salland en Innovatiehub Salland, maar deze hebben (nog) geen ruimtelijke impact.

16

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

4. Autonome vraag In dit hoofdstuk gaan we in op de verwachte autonome vraag naar bedrijventerreinen. Dit is de vraag die uitgaat van de huidige regionale positionering van Raalte, en dat mogelijke toekomstige beleidsingrepen en ambities buiten beschouwing laat. De autonome behoefte vormt de ‘basisbehoefte’ in dit rapport. In het volgende hoofdstuk gaan we in op additionele vraagscenario’s. De additionele vraagscenario’s hebben betrekking op de extra vraag, bijvoorbeeld als gevolg van het realiseren van de woningbouwambities.

In dit hoofdstuk kijken we op twee manieren naar de autonome vraag, die samen een robuust beeld vormen. Als eerste het top-down perspectief, dat we baseren op de nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen en de regionale programmeringsafspraken. Daarna een bottom-up perspectief, op basis van een enquête die in mei en juni 2023 onder ondernemers in de gemeente is verspreid.

4.1

Top-down vraag: 10 tot 20 hectare vraag t/m 2040

Begin 2023 is de nieuwe provinciale behoefteraming bedrijventerreinen opgeleverd. Hierin wordt een behoefte geraamd voor de regio West-Overijssel als totaal, waar de gemeente Raalte onderdeel van uitmaakt. De uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen wordt van 2023 t/m 2040 in het lage scenario geraamd op 286 hectare en in het hoge scenario op 511 hectare. Daarbovenop is potentieel nog sprake van een vervangingsvraag (als gevolg van transformatie van het aanbod) of een additionele vraag (als gevolg van vestiging van zeer incidentele, bovenregionale en vaak grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen). Deze twee vragen worden in de prognose niet gekwantificeerd. In de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen wordt geconstateerd dat er in de regio te weinig aanbod aan bedrijfskavels is om in de vraag te voorzien. Deze constatering levert op hoofdlijnen drie beleidsopties op, die al dan niet gecombineerd kunnen worden: 1 Er worden nieuwe uitbreidingsplannen gemaakt; 2 Er wordt ingezet op intensivering van de bestaande bedrijventerreinen; 3 Een deel van de groei wordt weloverwogen niet gefaciliteerd. In de regionale programmeringsafspraken wordt door alle gemeenten en de provincie gezamenlijk afgestemd hoe met voorgenoemde opgave om te gaan. Deze afspraken worden ieder half jaar tegen het licht gehouden en geactualiseerd met de nieuwste ontwikkelingen.

In deze afspraken is een indicatieve ruimtevraag per gemeente opgenomen. Indicatief, omdat deze vraag is geraamd op basis van regionale kengetallen en beleidskeuzes buiten beschouwing laat. Daarmee geeft deze indicatieve raming vooral in de orde van grootte van de vraag (in plaats van exacte cijfers). Voor de gemeente Raalte wordt deze indicatieve uitbreidingsvraag geraamd op 10 tot 20 hectare tot en met 2040.

4.2

Bottom-up vraag: 6 tot 11 hectare concreet in beeld

Om een beter lokaal beeld te krijgen van de lokale ruimtevraag, is er in mei en juni 2023 een enquête uitgevoerd onder ondernemers in de gemeente Raalte. In deze en volgende paragraaf vatten we de uitkomsten van deze enquête samen. De enquête heeft een respons vanuit 112 deelnemers opgeleverd. Bijna de helft van de respondenten is (onder andere) in de kern Raalte

17

18

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

gevestigd, daarnaast is bijna de helft van de respondenten op een bedrijventerrein gevestigd. De resultaten van de enquête zijn gedurende het traject besproken met- en geverifieerd door vertegenwoordigers van de verschillende ondernemersverenigingen in de gemeente Raalte.

Ruimtevraag op basis van de enquête brengt de vraag op korte termijn in beeld In de enquête is aan iedere respondent gevraagd of zij uitbreidings- en/of verhuisplannen hebben, wat de huidige omvang van het bedrijf is, wat de beoogde omvang van het bedrijf is, hoe concreet deze plannen zijn en op welke termijn deze plannen zich naar verwachting vertalen in een concrete vraag. Op basis van deze informatie is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag die voor de komende jaren al in beeld is. Deze informatie geeft daarmee een concretisering van de ruimtevraag op korte termijn. Het geeft voornamelijk inzicht in het deel van de ruimtevraag dat nu al concreet in beeld is en waar zonder al te grote risico’s plannen voor ontwikkeld kunnen worden.

Figuur 6: Vestigingskern (links) en -locatie (rechts) respondenten Raalte

Op een bedrijventerrein

Heino 2

7

Luttenberg

1

3

Heeten

5

In de bebouwde kom, maar niet op een bedrijventerrein

13

Broekland

10

56

17

Nieuw-Heeten

52

22

In het buitengebied

Mariënheem 18

Laag Zuthem

25

Anders, namelijk: Zwolle Lierderholthuis

Aan huis

Bron: Ondernemersenquête gemeente Raalte (2023), bewerking Stec Groep (2023)

De enquête heeft veel ondernemers uit de industriële, bouw en handelssector bereikt De meeste respondenten zijn actief in de industriële of productionele sector en de bouwnijverheid, het gaat om circa 30% van de respondenten. Ook veel bedrijven actief in de ICT, zakelijke en financiële dienstverlening vulden de enquête in (circa 19%). Als laatste hebben relatief veel handelsbedrijven (detailhandel, groothandel en overige handel, reparatie en/of onderhoud) de enquête ingevuld (circa 30%). Meeste respons kwam vanuit ondernemers gevestigd in Raalte (dorp), Luttenberg en Heino Er is respons binnengekomen vanuit acht dorpen in de gemeente. De meeste respondenten (bijna de helft) zijn gevestigd of onder andere gevestigd in de kern Raalte. Bijna één op de zeven respondenten is gevestigd in (onder andere) Heino en/of Luttenberg. Ook gaven respondenten aan gevestigd te zijn in de kernen Heeten (8%), Broekland (6%), Nieuw-Heeten (4%), Mariënheem (3%) en Laag Zuthem (2%). Wanneer we deze aandelen naast het totale aantal bedrijven in de kernen zetten, valt vooral op dat de kern Luttenberg is oververtegenwoordigd en Heino is

19

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

ondervertegenwoordigd. Dat er relatief weinig ondernemers uit de kern Heino gereageerd hebben, komt naar verwachting door het feit dat hier recentelijk een nieuw bedrijventerrein is gerealiseerd en dat daarmee de urgentie voor het thema is afgenomen. Kwantitatieve ruimtevraag concreet in beeld: circa 6 tot 11 hectare op korte termijn Aan de hand van een online enquête, concretiseren we de lokale behoefte aan bedrijfskavels op korte termijn. Dit is dus (a) geen perspectief tot 2035 of 2040 en (b) houdt geen rekening met ‘extra’ vraag als gevolg van beleidsingrepen en ambities. Van de 112 respondenten van de enquête geven 60 ondernemers aan een verhuis- of uitbreidingswens te hebben. De resultaten van de enquête geven met name informatie over de omvang van de ruimtevraag die nu al in beeld is en geeft veel kwalitatieve input over de overwegingen, aard en omvang van uitbreidingsen/of verhuisplannen en voorkeurslocaties van bedrijven. De resultaten van deze analyse presenteren we in drie perspectieven, die samen een compleet beeld geven van de omvang van de marktvraag voor de komende jaren. Hieronder een toelichting op de drie perspectieven: 1. Volledig nieuwbouw Dit perspectief geeft een beeld van de volledige omvang van de ruimtevraag die op basis van de enquête nu in beeld is.

Daarvoor rekenen we fictief met het de aanname dat alle ruimtevraag die zich voordoet op een nieuwbouwkavel wordt gefaciliteerd. Bestaand, vrijkomend vastgoed wordt niet opnieuw ingevuld en iedereen krijgt alle ruimte. Dat maakt dit perspectief direct niet realistisch. In de praktijk wil niet ieder bedrijf nieuw bouwen en is het vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) niet wenselijk en mogelijk dat iedereen gaat nieuw bouwen. 2. Maximaal benutten van vrijkomende bebouwing In dit perspectief gaan we ervan uit dat vrijkomende bebouwing, mits kwalitatief passend (omvang, kern), opnieuw wordt ingevuld. Alleen dat deel van de bedrijven die kwalitatief geen geschikte ruimte kan vinden, worden gefaciliteerd op een nieuwbouwkavel. Dit perspectief is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) het meest wenselijk en geeft de meest realistische weergave van de benodigde ruimte om de initiatieven te kunnen faciliteren die op dit moment concreet zijn. 3. Netto ontwikkeling In dit perspectief kijken we alleen naar de netto groei van bedrijven, ofwel de ruimte die zij meer nodig hebben dan in de bestaande situatie. In dit perspectief wordt ervan uitgegaan dat vrijkomend vastgoed maximaal wordt ingevuld én/of geherstructureerd om tot een passende invulling te komen: volledig efficiënt ruimtegebruik dus.

Van de drie perspectieven zijn de cijfers uit dit perspectief het beste één-op-één te vergelijken met de ‘uitbreidingsvraag’ die in de vorige paragraaf modelmatig is berekend.

Figuur 7: Overzicht kwantitatieve ruimtevraag op basis van de enquête

Gemeente Raalte

1. Volledig nieuwbouw

2. Maximaal benutten

3. Netto ontwikkeling

Min.

Max.

Min.

Max.

Min.

Max.

6,0

11,8

5,6

11,0

5,1

9,5

Bron: Ondernemersenquête gemeente Raalte (2023), bewerking Stec Groep (2023)

20

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

We zien dus een redelijk actieve ruimtevraag in de markt. Ten opzichte van de 10 à 20 hectare ruimtevraag die t/m 2040 wordt verwacht in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen, doet een kwart tot de helft zich op basis van de enquête al de komende jaren voor. De drie verschillende perspectieven uit bovenstaande tabel zijn als volgt te interpreteren: • Perspectief 1: Ondernemers met een verhuis- en/of uitbreidingswens hebben in totaal na verhuizing/uitbreiding een netto kavelomvang van 6 tot 11,8 hectare nodig (dit perspectief houdt geen rekening met het al dan niet in gebruik blijven van de huidige kavel van de respondent). • Perspectief 2: Wanneer we ervan uitgaan dat alle vrijkomende bebouwing, mits passend bij omvang en kernvoorkeur, opnieuw wordt ingevuld, hebben ondernemers met een verhuisen/of uitbreidingswens in totaal een netto ruimtevraag circa 5,6 tot 11 hectare. Met andere woorden, de ‘schuifpuzzel’ levert ten opzichte van het eerste perspectief betrekkelijk weinig ruimtewinst op. • Perspectief 3: Wanneer we kijken naar de netto groei van bedrijven, ofwel de ruimte die zij meer nodig hebben dan in de bestaande situatie, hebben ondernemers met een verhuis- en/of uitbreidingswens in totaal een netto groei van circa 5,1 tot 9,5 hectare.

4.3

Kwalitatieve ruimtevraag

In deze paragraaf richten we ons op de achterliggende overwegingen en locatiewensen van de ondernemers. Uitbreiden dichtbij de huidige locatie heeft vaak voorkeur Ruim 30% van de ondernemers met een verhuis- of uitbreidingswens geeft aan een sterke voorkeur te hebben voor het uitbreiden op de huidige locatie. Ook is nieuwbouw in het dorp waar de huidige vestiging zich bevindt een optie waar relatief veel ondernemers (sterke) voorkeur voor hebben. Bijna de helft van de ondernemers geeft hier de voorkeur aan. Nieuwbouw buiten de gemeente wordt door veel ondernemers uitgesloten (zo’n 50%). Maar 5% heeft hier een voorkeur voor.

Figuur 8: Welke locaties overweegt u bij verhuizing/uitbreiding van uw bedrijf?

Nieuwbouw buiten de gemeente Nieuwbouw elders in de gemeente Raalte Nieuwbouw in het dorp waar ik nu gevestigd ben Verhuizen naar een bestaand pand buiten de gemeente Verhuizen naar een bestaand pand elders in de gemeente Raalte Verhuizen naar een bestaand pand in het dorp waar ik nu gevestigd ben Uitbreiden op huidige locatie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100% Uitgesloten

Liever niet

Neutraal

Voorkeur

Bron: Ondernemersenquête gemeente Raalte (2023), bewerking Stec Groep (2023)

Sterke voorkeur

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Kwalitatieve mismatch locatie en gewenste situatie vaak genoemd als reden voor verhuiswens De voornaamste reden (65%) voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg de groei van de bedrijfsactiviteiten en/of het aantal medewerkers. Ook wordt het toevoegen van een nieuwe bedrijfsactiviteit relatief vaak (38%) als reden genoemd om uit te breiden of te verhuizen. Overige redenen voor verhuizing zijn de wens voor een representatievere locatie (28%), een aantrekkelijkere werkomgeving (23%), een duurzamer pand (20%), vanuit een strategische overweging (20%) of een pand/kavel dat meer aansluit op de bedrijfsactiviteiten (20%).

Figuur 9: Wat zijn de belangrijkste redenen voor uitbreiding/verplaatsing van uw bedrijf? Groei van bestaande bedrijfsactiviteiten en/of aantal medewerkers Toevoeging van nieuwe bedrijfsactiviteiten Behoefte aan een representatiever pand en/of omgeving Behoefte aan een aantrekkelijkere werkomgeving voor mijn personeel Behoefte aan een duurzamer bedrijfspand Strategische overwegingen (bijv. concentratie/samenvoeging van activiteiten of reshoring van productie) Mijn huidige bedrijfspand en/of -kavel sluit(en) niet meer aan bij mijn bedrijfsactiviteiten Anders, namelijk:

Behoefte aan een zichtlocatie Behoefte aan een betere bereikbaarheid (bijvoorbeeld nabij de N35) en/of ontsluiting huidige locatie Behoefte aan meer hinderruimte (bijv. geluid, geur en stof) Conflict met omgeving (bijvoorbeeld verkeer, overlast woningen, woningbouwplannen) Toevoeging van (groene) energieopwek en/of opslag

Ja

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100% Nee

Bron: Ondernemersenquête gemeente Raalte (2023), bewerking Stec Groep (2023)

Het valt op dat de respondenten gemiddeld genomen vaker een kwalitatieve reden noemen als belangrijkste verhuis- of uitbreidingsreden. Voor 35% van de bedrijven met een bouw- en/of verhuiswens, is groei blijkbaar niet de doorslaggevende reden. In vergelijkbare gemeenten zien

21

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

we dat de groei van de bedrijfsactiviteiten en/of het aantal medewerkers doorgaans vaker wordt genoemd (door 80 tot 90% van de respondenten). Dat brengt ons op een belangrijke kanttekening. Verplaatsing van deze 35% van de bedrijven lost het onderliggende probleem niet op. Namelijk het pand dat niet representatief of duurzaam genoeg is of de omgeving die onvoldoende aantrekkelijk of toekomstbestendig is. Op basis van de resultaten kunnen we deze tendens niet toewijzen aan één locatie, bedrijventerrein of in een bepaalde kern. Er ligt dus in zijn algemeenheid een duidelijke opgave om de werklocaties van de gemeente Raalte toekomstbestendig te maken en te houden. Daarmee investeert de gemeente in het vestigingsklimaat. Bovendien, soms helpt een kleine intensivering of herstructurering ook om enige benodigde ruimte voor groei te realiseren. Aan de slag met de bestaande terreinen is dus op alle fronten een relevante opgave. Ondernemers geven hun vestigingsplek in de gemeente Raalte gemiddeld een 7,6 De ondernemers beoordelen hun huidige vestigingslocatie ruim voldoende met een gemiddeld rapportcijfer van 7,6. Een enkele ondernemer gaf diens locatie een onvoldoende, bijvoorbeeld omdat de locatie te versteend is. De meeste ondernemers geven hun locatie een zeven, acht of negen.

Veel genoemde redenen voor deze rapportcijfers zijn goede ontsluiting/bereikbaarheid, zichtlocatie, kleine afstand tot klanten en leveranciers. Dit ruim voldoende rapportcijfer in combinatie met bovenstaande figuur doet vermoeden dat de meeste ondernemers met een ruimtevraag op dit moment al tevreden zijn over hun locatie. Ze vinden de huidige locatie goed, maar zoeken nog iets beters. Voornamelijk bedrijfshallen (met of zonder kantoorruimte) gewenst De ondernemers die hebben aangegeven een verhuis- of uitbreidingswens te hebben, geven voornamelijk aan dat ze geïnteresseerd zijn in een bedrijfshal met kantoorruimte. Dit is het type vastgoed dat men in de regel op een bedrijventerrein terugvindt. Ook heeft een deel behoefte aan showroomruimte of kantoorruimte. Dit zijn type ontwikkelingen (en activiteiten) die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein thuis horen, maar tevens in de bebouwde kom of solitair aan één van de hoofdwegen op een zichtlocatie mogelijk zijn. Ofwel, op locaties die beter aansluiten op de ontwikkeling van het dorp als geheel.

Figuur 10: Wat voor type vastgoed heeft uw bedrijf vooral nodig? Bedrijfshal zonder kantoorruimte

2

Bedrijfshal met kantoorruimte

7

9

Bedrijfsverzamelgebouw

2

Kantoorpand 2 2

Showroom 23

7

Winkelruimte Buitenopslag

6

In/aan huis Anders

Bron: Ondernemersenquête gemeente Raalte (2023), bewerking Stec Groep (2023)

22

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

5. Additionele vraag In dit hoofdstuk analyseren we de additionele vraagscenario’s. Het gaat om drie scenario’s die zouden kunnen leiden tot een aanvullende vraag, bovenop de autonome behoefte die we in het vorige hoofdstuk uiteenzetten. Additionele vraag komt onder meer voort uit het realiseren van de woningbouwambities, eventuele overloop van buurgemeenten of door een sterkere positie voor start-ups. De additionele vraagscenario’s geven inzicht in de economische potentie van de gemeente Raalte passend bij haar ambities om een meer regionale verzorgende functie te gaan vervullen.

5.1 Economische groei als gevolg van woningbouwambities Het eerste perspectief dat we analyseren, is een extra groei van de economie die samenhangt met de woningbouwambities van de gemeente Raalte. De gemeente heeft de ambitie om de komende tien jaar 3.000 woningen te realiseren, voor zowel de lokale als de regionale woningbehoefte. Dat levert kansen op voor de ontwikkeling van de economische structuur. Een groei van het aantal inwoners betekent een grotere vraag naar voorzieningen, en kan zelfs van belang zijn om de voorzieningen in kleinere kernen in stand te houden. Daarnaast wordt bij de groei van het aantal inwoners het lokale arbeidsaanbod groter. Uiteraard is het geen gegeven dat alle mensen ook in de gemeente werken of komen werken, maar een deel zal dat uiteindelijk overwegen. Andersom is het voor bedrijven interessant om zich te vestigen op locaties waar het arbeidsaanbod toeneemt. Via onderstaande analyse taxeren we het effect van de woningbouwplannen op de economie van de gemeente Raalte en de eventuele ruimtevraag op de bedrijventerreinen die daaruit volgt. Deze analyse beschrijven we stap-voor-stap.

Woningbouw uitgewerkt in drie scenario’s In deze analyse volgen we de drie woningbouwscenario’s uit het recente woningbehoefteonderzoek van de gemeente 8, namelijk: Scenario 1 Dit scenario gaat uit van de verwachte huishoudensgroei volgens Primos 2022 aangevuld met een extra woningbehoefte die onvoldoende is doorgerekend in de huishoudensprognose van Primos. Het gaat dan specifiek over het inhalen van de opgelopen woningtekorten voor lang thuiswonende jongvolwassenen, over de structurele woningbehoefte van een groeiende groep arbeidsmigranten, over de effecten van de migratiepiek van statushouders en van de vluchtelingenstroom uit Oekraïne, en over de structurele woningbehoefte die een deel van deze groep zal hebben wanneer zij besluiten in Nederland te blijven. In dit scenario is een sterke toename zichtbaar van het aantal alleenstaanden en stellen ouder dan 65 jaar door vergrijzing van de bevolking. Het aantal gezinnen neemt in dit scenario af.

8

Companen (2023). Woningmarktonderzoek Raalte.

23

Ontwikkelperspectief ‘werken’ in de verstedelijkings-opgave

Scenario 2 Dit scenario gaat uit van de bruto woningbehoefte. Hier wordt naast de netto woonbehoefte (zie scenario 1) rekening gehouden met de kwalitatieve tekorten op de woningmarkt in de gemeente Raalte, op basis van de geuite woonwensen en het verhuisgedrag, trends en knelpunten op de huidige woningmarkt en de (verwachte) samenstelling van het woningaanbod. De tekorten bestaan vooral in de betaalbare koop- en huursegmenten. In de koopsector vooral vanwege de scheefgegroeide markt en de opgelopen tekorten aan woningaanbod voor koopstarters. In de sociale huursector is er vooral een kwantitatief tekort aan appartementen en levensloopgeschikte woningen. Scenario 3 Daar waar scenario 1 en scenario 2 gaan over de lokale woningbehoefte, gaat het derde scenario uit van een aanvullende ambitie van de gemeente Raalte om extra huishoudens van buitenaf te trekken. Daarmee zou de gemeente Raalte een meer regionale rol op zich nemen in de verstedelijkingsstrategie van de regio Zwolle. Hier wordt dus voor zowel de lokale alsmede (voor een deel van de) regionale vraag gebouwd. Dit scenario is nadrukkelijk een ambitie en is hoger qua aantallen dan de cijfers gepresenteerd in het woningmarktonderzoek van Companen. Belangrijke kanttekening bij dit scenario is de aanname dat de ontwikkeling van het aantal banen de ontwikkeling van het aantal woningen direct in de tijd opvolgt.

Wanneer de bestuurlijke ambitie om binnen tien jaar 3.000 woningen te realiseren betekent dat niet vanzelfsprekend dat (alle) bedrijven ook binnen die tijdspanne komen. Samenvattend rekenen we met de volgende woningbehoefte tot 2040, zie hieronder. Daarbij moet worden aangetekend dat het de bestuurlijke ambitie is om de 3.000 te bouwen woningen al in de komende tien jaar te realiseren. Dat zou betekenen dit dat de urgentie voor de werkenopgave ook naar een kortere termijn verschuift.