Bestemmingsplan Mariënheem, De Velderhof Toelichting

bestemmingsplan

Mariënheem, woningbouw De Velderhof Raalte

DATUM IMRO IDN

27-9-2023 NL.IMRO.0177.BP20230013-GV01

PROJECT PROJECTLEIDER

Uitbreidingswijk Mariënheem J. Tromp

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Raalte 20230136

AUTEUR STATUS

M. Smalbrugge vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Plangebied

6

1.3

Planologisch-juridische regeling

7

1.4

Strijdigheid

8

1.5

Leeswijzer

8

Huidige en toekomstige situatie

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

10

Hoofdstuk 3

Beleidskader

13

3.1

Rijksbeleid

13

3.2

Provinciaal beleid

17

3.3

Regionaal beleid

24

3.4

Gemeentelijk beleid

26

Milieu- en omgevingsaspecten

30

4.1

Besluit m.e.r.

30

4.2

Archeologie

31

4.3

Cultuurhistorie

32

4.4

Bedrijven en milieuzonering

32

4.5

Geluid

35

4.6

Geur

38

4.7

Bodem

40

4.8

Ecologie

41

4.9

Externe veiligheid

44

4.10

Luchtkwaliteit

46

4.11

Water

47

4.12

Kabels en leidingen

51

4.13

Verkeer en parkeren

52

Hoofdstuk 5

Toelichting op regels

55

Algemeen

55

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

5.1

3/59

5.2

Inleidende regels

55

5.3

Bestemmingsregels

55

5.4

Algemene regels

57

5.5

Overgangs- en slotregels

57

Economische uitvoerbaarheid

58

Financiële haalbaarheid

58

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59

7.1

Participatie

59

7.2

Overleg

59

7.3

Zienswijzen

59

7.4

Vervolg

59

Hoofdstuk 6 6.1

Hoofdstuk 7

4/59

Toelichting

5/59

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Ook in Mariënheem is momenteel een grote vraag naar nieuwe woningen. In het dorp zijn weinig mogelijkheden om woningbouw te realiseren. Herstructurering is niet aan de orde, omdat de bebouwde omgeving in het dorp van voldoende kwaliteit is. Daarnaast is in de bebouwde kom van Mariënheem geen ruimte meer over voor woningbouwontwikkelingen. De gemeente Raalte heeft daarom een geschikte locatie gevonden aan de noordoostkant van Mariënheem. De gemeente heeft op deze locatie circa 3 hectare aangekocht om woningbouw mogelijk te maken. Het plan voorziet in de bouw van 54 woningen bestaande uit verschillende typologieën. Op basis van het geldende bestemmingsplan, zoals omschreven in paragraaf 1.3, is de beoogde uitbreidingswijk niet mogelijk, waardoor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Plangebied

Op dit moment worden de gronden van het plangebied gebruikt voor agrarische activiteiten. Ten westen van het plangebied bevindt zich de bebouwde kom van Mariënheem. Aan de zuidzijde van het plangebied, aan de overkant van de Hellendoornseweg, zijn meerdere bedrijven gevestigd. Aan de noord- en oostzijde zijn landerijen en enkele boerderijen gelegen. Het perceel staat (deels) kadastraal bekend in de kadastrale gemeente Raalte, sectie P, met perceelnummers 2033 en 637. In figuur 1.1 is een luchtfoto opgenomen waarop het plangebied is aangegeven met een rode ster.

6/59

Figuur 1.1 Luchtfoto plangebied (bron: cyclomedia.nl)

1.3

Planologisch-juridische regeling

In het gebied gelden meerdere bestemmingsplannen. De basis hiervan wordt gevormd door het moederplan 'Buitengebied', dat is vastgesteld op 8 juni 2012, inclusief de correctieve herziening (vastgesteld op 30 mei 2013) en de 2e correctieve herziening (vastgesteld op 19 februari 2015). Het paraplubestemmingsplan Parkeren (vastgesteld op 27 september 2018) en het verzamelplan 2020 (vastgesteld op 10 september 2020) zijn eveneens van toepassing op het plangebied. De gronden in het plangebied hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Deze bestemming is bedoeld voor de uitoefening van agrarische activiteiten. Het plangebied valt ook onder de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - verwervingsgebied'. Deze aanduiding geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om het plan te wijzigen en een bouwvlak uit te breiden op gronden met de bestemming 'Agrarisch'. Een deel van het plangebied heeft momenteel een bouwvlak en de functieaanduiding 'intensieve veehouderij'. In figuur 1.2 is een uitsnede opgenomen van het geldende bestemmingsplan.

7/59

Figuur 1.2 Geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Strijdigheid

Binnen de bestemming 'Agarisch met waarden - Landschapswaarden' zijn alleen activiteiten toegestaan ter uitoefening van het agrarisch bedrijf. De voorgenomen woningbouwontwikkeling is niet in overeenstemming met het bestemmingsplan en de daarin voor het plangebied opgenomen bestemmingen. Er is daarom een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan zal het hiervoor aangegeven bestemmingsplan (voor wat betreft het plangebied waar dit bestemmingsplan betrekking op heeft) en de daarin opgenomen bestemmingen komen te vervallen en worden vervangen door nieuwe bestemmingen.

1.5

Leeswijzer

Deze toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 de bestaande ruimtelijke en toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 is het beleidskader geschetst op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 gaat in op de planologische en milieutechnische aspecten die betrekking hebben op dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de planologisch-juridische opzet van het plan behandeld. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan komen aan bod in hoofdstuk 6 en 7.

8/59

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige en toekomstige situatie

Huidige situatie

Het plangebied ligt ten noordoosten van de Mariënheem. Dit dorp kenmerkt zich als compacte woonkern met enkele voorzieningen. Mariënheem heeft circa 1.500 inwoners en ligt in het buitengebied van de gemeente Raalte, hemelsbreed op circa 3,5 kilometer van het centrum van Raalte, zie figuur 1.1. Mariënheem heeft drie toegangswegen welke samen komen in het centrum. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande- en halfvrijstaande woningen. Aan de randen van het dorp bevinden zich meerdere boerderijen. Het plangebied grenst aan de noordoost van het dorp en is gelegen op gronden die in gebruik zijn voor agrarische doeleinden. De zuidzijde van het plangebied wordt gevormd door de Hellendoornseweg. Ten zuiden van deze weg ligt het bedrijventerrein Het Fiester. Dit bedrijventerrein wordt gekenmerkt door een menging van verschillende activiteiten (opslag, productie, overslag, kantoorruimte) en incidenteel bedrijfswoningen. De doelgroepen van dit bedrijventerrein zijn lichte industrie, productie en (groot)handel. Dit betreft bedrijven met een focus op de lokale afzetmarkt, een enkele met een regionale tot bovenregionale afzet. In het plangebied is een veehouderij gevestigd. Op het erf staat de bedrijfswoning ten is inpandig gesplitst ten behoeve van twee huishoudens. Achter op het erf staan drie stallen en verschillende sleufsilo's.

Figuur 2.1 is het plangebied rood omlijnd weergegeven.

Figuur 2.1. Luchtfoto van het plangebied (bron: Pdok.nl)

9/59

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Planconcept In 2020 zijn de laatste kavels in nieuwbouwplan De Wörmink vergeven. Daarna is er een verkenning gestart naar een nieuwe woningbouwlocatie voor het dorp Marienheem. Daaruit bleek dat alleen de locatie aan de Hellendoornseweg in aanmerking kwam. Beëindiging van de geitenhouderij aan de Hellendoornseweg is dan wel noodzakelijk Voor de beoogde ontwikkeling is vervolgens een opgavedocument opgesteld, dit document is opgenomen in bijlage 1. Op basis van de ruimtelijke analyse zijn er een aantal ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd die richtinggevend zijn voor de ontwikkeling op planlocatie. Een belangrijk uitgangspunt van de ontwikkeling is om een goede overgang van dorp naar het buitengebied te realiseren. In bijlage 1 zijn de uitgangspunten per thema opgesomd.

Figuur 2.1 Totaalbeeld stedenbouwkundig ontwerp Woningbouwprogramma Het stedenbouwkundig plan voorziet in 54 woningen en kent een flexibele verkaveling. Het nu voorliggende plan heeft een gevarieerd programma, zie hiervoor tabel 1 Tabel 1: Overzicht woningen met aantallen Soort Woning Aantal Rijwoningen 27 Twee-onder-één-kap 16 Vrijstaande woningen 7 geschakelde woningen 4 Totaal 54

10/59

percentage 50% 29,6% 13% 7,4% 100%

De woningen aan de zuidzijde van de woonwijk hebben een speelse opzet waarbij de hoekwoningen mogelijkheden bieden voor levensloopbestendige woningen. Doordat deze woningen gevarieerder op de kavels staan is het wel van belang dat extra aandacht wordt besteed aan de kopgevels. Over het algemeen is de verkaveling flexibel ingericht. Dat houdt in dat er geschoven kan worden met kavelgrenzen, mits het percentage uitgeefbaar niet wordt aangetast. Hierdoor kan te allen tijde worden voldaan aan de vraag die er op dat moment speelt. 2.2.2 Ruimtelijke inpassing De nieuwe woonwijk kent een groene hoofdstructuur waardoor er voldoende grote bomen ingepast kunnen worden. Bomen zullen zoveel mogelijk in volle grond geplaatst worden conform de ontwerprichtlijnen uit 'Handboek Bomen'. Binnen de groenstructuren is ook voldoende speelruimte te realiseren. Dit is een zichtbaar ingerichte ruimte of ontmoetingsplek. Door deze aan te laten sluiten op groenstructuren van naastgelegen woonwijk de Wörmink worden bestaande zichtlijnen zoveel mogelijk benut. In het stedenbouwkundig plan zijn diverse ruimtelijk structurerende elementen van het gebied beschreven. Aan de hand van de ruimtelijke en cultuurhistorische analyse zijn de uitgangspunten opgesteld en vertaald naar een stedenbouwkundig plan. De situering van de gebouwen en de inrichting van het gebied komt voort uit deze analyse. 2.2.3

Hellendoornseweg 37

Om de uitbreidingswijk mogelijk te maken, was het nodig om de geitenhouderij aan de Hellendoornseweg 37 op te kopen. De gronden waarop de woningen worden gerealiseerd, waren namelijk in eigendom van het bedrijf. Daarnaast heeft het bedrijf een geurhindercontour, waardoor de geurbelasting moet worden verlaagd om een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe bewoners te borgen. De gemeente en het bedrijf zijn overeengekomen dat het bedrijf zijn agrarische activiteiten beëindigt en dat de bestaande opstallen deels gesloopt, in figuur 2.2 zijn de te slopen gebouw(rood) weergeven. De bestaande bedrijfswoning, die in het verleden is gesplitst ten behoeve van twee huishoudens, blijft behouden. Met dit bestemmingsplan wordt aan dit perceel een woonbestemming toegekend. De agrarische bestemming en het bouwvlak komen te vervallen. Op het erf worden naast de twee bestaande woningen geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt.

11/59

Figuur 2.2 te slopen gebouwen Hellendoornseweg 37

12/59

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het Rijksbeleid, provinciale beleid, regionale beleid en gemeentelijk beleid behandeld dat van toepassing is op het plangebied.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft de uitdagingen van de toekomst weer en geeft daarbij aan wat de nationale belangen zijn, welke keuzes op nationaal niveau gemaakt worden en welke richting daarbij wordt gegeven aan decentrale keuzes. Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie om grote opgaven aan te pakken. Bij het maken van alle plannen moet aandacht worden besteed aan de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid. De belangrijkste opgaven van de NOVI zijn: 1. klimaatbestendige inrichting van Nederland met oog voor energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van landelijk gebied. Daarbij gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven op welke wijze medeoverheden en de samenleving uitvoering geven aan de NOVI. Nederland is daarbij verdeeld in vijf landsdelen. Voor regio Zwolle waar de gemeente Raalte onder valt is een uitvoeringsagenda opgesteld.

3.1.2 Nationale Omgevingsvisie Extra (NOVEX) en Mooi Nederland De grote opgaven voor Nederland op het terrein van onder meer de volkshuisvesting, de transitie van het landelijk gebied en de opwek van duurzame energie, worden nu door verschillende ministeries uitgewerkt in nationale programma's. De keuzes die daarin gemaakt worden, zullen in de provincies ruimtelijk gaan landen. De samenhang daarvan wordt door het rijk bewaakt door middel van de programma's NOVEX en Mooi Nederland. NOVEX Het programma NOVEX geeft regie aan het leggen van de ruimtelijke puzzel in samenwerking met provincies, gemeenten en waterschappen. Het zorgt voor samenhang in het ruimtelijke beleid, verbindt de 22 nationale programma's en het versnelt de uitvoering door te sturen op heldere voorwaarden en concrete uitvoeringsafspraken.

13/59

In het kader van het programma zijn het NOVI-gebied Regio Zwolle aangewezen als een van de NOVEX-gebieden. Verstedelijkingsgebied Regio Zwolle Belangrijk vraagstuk in dit gebied is hoe de opgave voor wonen en werken te combineren met de klimaatopgave en het watersysteem in deze regio. Tot 2040 moeten er 49.000 woningen en 20.000 arbeidsplaatsen in de regio Zwolle worden gerealiseerd. De grootste uitdaging voor de regio zit in het “klimaatadaptief verstedelijken”. Door haar ligging in de delta van de IJssel én de Vecht is de regio extra kwetsbaar voor klimaatverandering en waterveiligheid. Mooi Nederland In het programma 'Mooi Nederland' staat ruimtelijke kwaliteit centraal. Het programma werkt aan een gedeeld beeld van de toekomst van ons land en regelt nieuwe concepten voor de inrichting van gebieden. In de regie op de ruimtelijke ordening staan drie perspectieven centraal: 1. landbouw en natuur; 2. netwerken voor energie en onze economie; 3. leefbare steden en regio's. 'Mooi Nederland' schetst voor elk perspectief drie nog uit te werken concepten die op gebiedsniveau toepasbaar zijn. Daarbij wordt gedacht aan het tegengaan van 'verrommeling' door grootschalige bedrijfsvestigingen, samen met andere opgaven, mooi in het landschap op te laten gaan. Of de toepassing van 'groen' tegen hittestress en wateroverlast bij binnenstedelijke verdichting.

Een ander concept in 'Mooi Nederland' is de teelt van 'biobased' bouwmaterialen zoals vezelgewassen. Het versterkt het landschap, het vermindert de CO2-uitstoot en verduurzaamt de woningbouw. 3.1.3 Nationaal Woon- en Bouwagenda In de Nationale Woon- en Bouwagenda worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Daartoe wordt een aanpak in zes programma's uitgewerkt. woningbouw; een thuis voor iedereen (gericht op aandachtgroepen); betaalbaar wonen; leefbaarheid en veiligheid; verduurzaming gebouwde omgeving; wonen en zorg voor ouderen. Programma Woningbouw In het woningbouwprogramma wordt gefocust op een versterking van de regie en samenwerking om gezamenlijk de urgente maatschappelijke opgaven een plek te geven in dit land waar ruimte schaars is. Daar waar de verschillende opgaves kunnen knellen, bijvoorbeeld bij het bouwen in diepe polders, zullen we afwegingen maken om de belangen van zowel de huidige als toekomstige generaties te beschermen. De uitvoering van dit programma richt zich op alle delen van ons land.

14/59

Voor een goede ruimtelijke regie en afstemming van genoemde opgaven, hebben Rijk en regio gezamenlijk verstedelijkingsstrategieën voor zeven regio's met de hoogste woningbouwopgave en verstedelijkingsdruk opgesteld. Binnen deze regio's zijn grootschalige integrale woningbouwgebieden geïdentificeerd waar intensieve betrokkenheid van het Rijk nodig wordt geacht. Tot en met 2030 kunnen in deze zeven regio's 600.000 woningen worden gerealiseerd. Tot 2040 gaat het om 900.000 woningen. De cijfers kennen onzekerheid, aangezien het prognoses betreft. Daarom kent zijn in de prognoses drie varianten uitgewerkt. in de hoge variant zouden er circa 1.022.000 woningen nodig zijn en in de lage variant 759.000 woningen. Ongeacht het scenario zijn er dus fors meer woningen nodig. Uit de prognoses blijkt dat voor de provincie Overijssel een behoefte is tot en met 2030 van 32.000 woningen. Uit de raming blijkt eveneens dat in 2031 een tekort is van 9.800 woningen. Toetsing Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVEX, en het nationaal woon- en bouwagenda kan de conclusie worden getrokken dat het voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met het beleid. 3.1.4 Ladder voor Duurzame verstedelijking De Ladder voor Duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2).

Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het Chw bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

3.1.4.1 Toetsing aan de ladder Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor

15/59

woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 54 woningen. Er is dus sprake van een stedelijkeontwikkeling. Hierna wordt nader op de Ladder ingegaan Beschrijving behoefte aan voorgenomen ontwikkeling Voorliggend plan voorziet in het bouwen van 54 woningen als nieuwe uitbreidingswijk van het dorp Mariënheem. Voor de uitgebreide toetsing aan de behoefte van toevoeging van woningen wordt verwezen naar paragraaf 3.3.1. Hieronder wordt kort ingegaan op de behoefte. De gemeente Raalte heeft een totale plancapaciteit van 774 woningen (waarvan 306 harde plancapaciteit). Tot en met 2030 is er een sterke behoefte om extra woningen te realiseren bovenop de bestaande plancapaciteit (9.000 tot 14.000 in de regio West-Overijssel). Tot en met 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit en het versneld doorontwikkelen van de zachte plancapaciteit. Voor de periode na 2025 wordt nu gestart met onderzoek naar het uitbreiden van de plancapaciteit binnen bestaande en nieuwe woningbouwlocaties om de extra woningen te kunnen realiseren.

Uit het Programma Wonen 2021-2025 blijkt dat de gemeente moet inzetten op starters én ouderen. Hierdoor ontstaat ook doorstroming die alle vragers op de markt ten goede komt. De ambitie is dat inwoners een geschikte koopwoning kunnen vinden binnen de gemeente. Om deze ambitie te kunnen bereiken wil de gemeente onder andere meer goedkope koopwoningen bouwen en de doorstroming verhogen door te zorgen voor een gevarieerd aanbod aan type woningen. Ook uit de Dorpsvisie blijkt dat het streven is altijd voldoende (betaalbaar) aanbod is. Voorliggend plan voorziet in het bouwen van 54 woningen van verschillende woningtypen. Vanuit kwantitatief oogpunt is het voornemen passend binnen de ambitie om extra plancapaciteit te realiseren. Vanuit kwalitatief oogpunt wordt voorzien in verschillende woningtypen. Binnen het plangebied is volop ruimte voor het realiseren van starters- en seniorenwoningen. Daarnaast zorgt het realiseren van extra woningen voor doorstroming voor de woningmarkt in het dorp Mariënheem . Uit deze toetsing blijkt dat het voornemen in overeenstemming is met het genoemde beleid en voorziet in een actuele behoefte aan woningen. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied De ontwikkeling in dit plan bevindt zich naast het dorp Mariënheem. Het plangebied maakt hiermee onderdeel uit van ‘buiten bestaand stedelijk gebied’.

Binnen het bestaand stedelijk gebied van Marienheem is onvoldoende ruimte om te voorzien in de woningbouwopgave. In 2020 zijn de laatste kavels in nieuwbouwplan De Wörmink vergeven. Dit waren de laatste vrije gronden in het dorp. Herstructurering is niet aan de orde, omdat de bebouwde omgeving in het dorp van voldoende kwaliteit is.

16/59

Om toch te voorzien in de woningbouw opgave voor het dorp is er een verkenning gestart naar een nieuwe woningbouwlocatie voor het dorp Marienheem. Daaruit bleek dat alleen de locatie aan de Hellendoornseweg in aanmerking kwam. Conclusie De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik door gebruik te maken van een locatie aansluitend aan bestaand stedelijk gebied om de grote woningbehoefte op te vangen. 3.1.5 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van onderwerpen van nationaal belang, zoals Rijksvaarwegen, kustfundament, de Waddenzee, buisleidingen van nationaal belang en de Ecologische hoofdstructuur. Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het voorliggende bestemmingsplan. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het plangebied. 3.1.6 Conclusies Rijksbeleid De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten zoals gesteld in bovenstaand Rijksbeleid.

3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie- en de daarbij behorende verordening Overijssel. Op 12 april 2017 zijn de nieuwe omgevingsvisie- en verordening door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 mei 2017 in werking getreden. 3.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel komt vooral tot uitdrukking in de door Provinciale Staten vastgestelde Omgevingsvisie Overijssel 2017, Beken kleur en de Omgevingsverordening. De provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening worden actueel gehouden met een jaarlijkse actualisatieronde. Eerder vastgestelde beleidswijzigingen worden dan verwerkt. Provinciale Staten heeft de (Tussentijdse) Actualisatie omgevingsverordening en omgevingsvisie 2020/2021 op 15 december 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. De aanvraag past in dit model. Er is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, hetgeen aansluit op de generieke beleidskeuzes van de provincie. Of - Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase de zogenaamde 'SER-ladder' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande

17/59

bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. Waar - Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent door vertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

18/59

3.2.1.1 Toetsing van het initiatief aan het uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus: 1. Generieke beleidskeuzes (of); 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar); 3. Gebiedskenmerken (hoe). Generieke beleidskeuzes (of); De provinciale beleidskeuzes bepalen onder andere of een initiatief mogelijk is. In de provincie Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema’s en locaties. Dit zijn de volgende: integraliteit toekomstbestendigheid concentratiebeleid (boven)regionale afstemming zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Samen geven deze beleidskeuzes invulling aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Integraliteit De eis van integraliteit houdt in dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar worden afgewogen. Met deze wettelijke eis uit het Besluit ruimtelijke ordening wordt verzekerd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Toetsing In het geval van onderliggend initiatief is een uitgebreid participatietraject opgesteld.

Inwoners zijn op verschillende manieren in de gelegenheid gesteld om mee te denken, en reactie te geven op de invulling van dit gebied. Een uitgebreide beschrijving is opgenomen in paragraaf 7.1 Toekomstbestendigheid De eis dat gekozen oplossingen voor maatschappelijke opgaven toekomstbestendig moeten zijn, houdt in dat een initiatief de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien niet in gevaar mag brengen. Initiatieven moeten bijdragen aan een duurzame benadering van ontwikkelingen die voorzien in de behoefte van de huidige generatie, maar die opties openhoudt om ook te voorzien in behoeften van toekomstige generaties. Het gaat dan om een evenwichtige benadering van het welzijn van mensen, economische welvaart en van het beheer van natuurlijke voorraden. Bij toekomstbestendigheid gaat het ook om de effecten van ingrepen op verschillende schaalniveaus (van directe buren tot ver over de grens) en over de vraag of het project over 20 of 30 jaar nog steeds toegevoegde waarde heeft. Toetsing Het onderliggende initiatief geeft een nieuwe functie aan het plangebied. In de kern Mariënheem zijn namelijk

19/59

geen mogelijkheden om te voorzien in nieuwe woningen. Het plan biedt onder andere ruimte voor starters op de woningmarkt. Daarmee wordt er voorzien in de behoefte van de huidige en toekomstige generatie. Concentratiebeleid Het concentratiebeleid van de provincie Overijssel houdt in dat stedelijke ontwikkelingen (wonen, werken en voorzieningen) zoveel mogelijk geconcentreerd worden in de stedelijke netwerken Twente (Enschede, Hengelo, Almelo, Oldenzaal en Borne), Zwolle-Kampen en Cleantech regio Deventer. Daar mag gebouwd worden voor de (boven)regionale behoefte. De kernen Hardenberg en Steenwijk kunnen bouwen voor de regionale behoefte mits dit past binnen de regionale programmering. Voor de overige kernen geldt dat er voor lokale behoefte en bijzondere doelgroepen gebouwd mag worden. Toetsing Het onderliggende initiatief betreft een stedelijke ontwikkeling. Een bestemmingsplan kan voorzien in woningbouw om te voldoen aan (een deel van) de behoefte van een buurgemeente als dit past binnen de regionale programmering van de betreffende regio. Volgens het concentratiebeleid valt Raalte onder de categorie 'overige kernen'. In deze categorie is het toegestaan om te bouwen voor de lokale behoefte. Het plan voorziet in woningen die aansluiten bij de lokale behoefte en voldoet daarmee aan de eisen van het provinciale concentratiebeleid.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Toetsing Met onderhavig plan wordt een nieuwe stedelijke ontwikkeling gerealiseerd. Het plangebied ligt weliswaar buiten het bestaand stedelijk gebied, maar wel direct tegen het dorp aan. Zoals ook beschreven in paragraaf 3.1.4 voldoet het plan aan de 'ladder van duurzame verstedelijking'en is er geen ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied om te voorzien in de verstedelijkingsopgave.

Ook zijn er geen mogelijkheden door middel van herstructurering en/of transformatie. 2. Ontwikkelingsperspectief

20/59

Het plangebied valt binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelperspectief richt zich op het harmonieus ontwikkelen van verschillende functies in het buitengebied. Aan de ene kant zijn melkveehouderij, akkerbouw en hernieuwbare energieopwekking belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant is er ruimte voor natuur, recreatie, wonen en andere vormen van bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Toetsing Het plangebied grenst aan de bebouwde kom van Mariënheem. Met de nieuwe woonwijk wordt ruimte gebouwen voor een maatschappelijke woonopgave waarbij rekening is gebouwen met de historie, natuur en het landschap. De voorwaarden waaraan de beoogde ontwikkeling moet voldoen is beschreven in het bijgevoegde stedenbouwkundig plan (bijlage 1). Door het plan, wordt gewaarborgd dat het plan de omgevingskwaliteit en hiermee de leefbaarheid versterkt. Hiermee geeft het onderliggende initiatief invulling aan de hierboven beschreven ambities. 3. Gebiedskenmerken De provincie wil nieuwe ruimtelijke opgaven verbinden met bestaande gebiedskenmerken.

De gebiedskenmerken spelen zo een belangrijke rol bij de vraag hoe een initiatief invulling kan krijgen. Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of een gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. De provincie onderscheidt de gebiedskenmerken in vier lagen: 1. Natuurlijke laag; 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap; 3. Stedelijke laag; en 4. Laag van de beleving; 1. De 'Natuurlijke laag' Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de ‘Natuurlijke Laag’ aangeduid met gebiedstype ‘Dekzandvlakte en ruggen’. De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij behorende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Het is een reliëf rijk landschap, gevormd door de wind dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings-)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Toetsing De gronden in het plangebied zijn hoofdzakelijk in cultuur gebracht voor de landbouw.

De van oorsprong voorkomende ‘Natuurlijke laag’ is daarom niet of nauwelijks meer aanwezig. Met het stedenbouwkundig plan

21/59

wordt het, in dit bestemmingsplan besloten, plan op een landschappelijk verantwoorde manier in het landschap gepast. Hierdoor sluit de locatie na uitvoering van het plan goed aan bij de gebiedskenmerken van het omliggende landschap. 2. De ‘laag van het agrarische cultuurlandschap' Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' aangeduid met als ‘Jonge heide- en broekontginningslandschap’. Dit landschap kenmerkt zich door de verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende, oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen Toetsing Het plan is op een zorgvuldige manier in het landschap wordt ingepast. Hierbij is rekening gehouden met het naast gelegen (agrarisch)landschap, maar ook met de bebouwingsstrucuut van Marienheem. De ontwikkeling sluit dan ook aan bij het gebiedskenmerk van de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’. 3.

De 'Stedelijk laag' De Mariënheem is aangewezen als 'woonwijk 1955 - nu' en 'Bedrijventerrein'. Het plangebied zelf is niet aangewezen met een stedelijke laag. Omdat het plangebied onderdeel gaat uitmaken van de bebouwde kom van Mariënheem is de ontwikkeling getoetst aan de stedelijke laag 'Woonwijk 1955 - nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. De tijdsgeest van de bouwperiode is af te lezen in de stedenbouwkundige structuur en architectuur. Eén van de bijbehorende ambities voor de stedelijke laag is: een brede waaier aan woon/werk en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur. Toetsing Het plan past binnen deze ambitie. Het resultaat is een nieuwe uitbreidingswijk die zowel rekening houdt met de omgeving als met moderne ordeningsprincipes. In de wijk wordt een mix van diverse woningtypen en groenvoorzieningen gerealiseerd. Hierdoor sluit de ontwikkeling goed aan bij het karakter van het gebied, dat bekend staat als de 'stedelijke laag'. 4.

De 'Laag van de beleving' In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de

22/59

kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Toetsing Het gebied onderdeel uit van ‘donkerte’. De ambitie is de huidige ‘donkerte’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting en het rustige en onthaaste karakter behouden. Functionele verlichting op het werk-erf wordt ’s avonds uitgeschakeld met een tijd sensor. Met het onderliggende initiatief worden nieuwe stedelijke elementen aan het gebied toegevoegd. Door aan te sluiten op de bestaande bebouwde omgeving wordt negatieve effecten op de 'donkerte' beperkt. Hiermee voldoet het plan aan de Laag van de beleving.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor de onderwerpen waarvoor de provincie hecht aan de juridische borging van de doorwerking van het Omgevingsvisiebeleid. In dit geval zijn bij de afweging onder andere de artikelen 2.1.3 en 2.2.2 van belang. Op de betreffende artikelen wordt hierna nader ingegaan. Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) De ontwikkeling vindt plaats op een uitbreidingslocatie van Mariënheem. In 3.1.4 is reeds aangetoond dat het initiatief voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Het plangebied voorziet in het realiseren van woningbouw in de Mariënheem voor de komende jaren. Het gaat hierbij om 54 grondgebonden woningen. Binnen het bestaand bebouwd gebied van Mariënheem is hiervoor geen ruimte aanwezig. In verband hiermee is dit bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

23/59

Toetsing van het initiatief aan Artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) In paragraaf 3.1.4 is reeds aangetoond dat het initiatief voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.3 en paragraaf 3.4.2 van deze toelichting vindt de toetsing aan het regionale en gemeentelijke woonbeleid plaats. Hierbij wordt ingegaan op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte, waarbij wordt aangetoond dat behoefte is aan de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid De ruimtelijke ontwikkeling in dit bestemmingsplan, is in overeenstemming met het provinciaal beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel en de Omgevingsverordening Overijssel.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in onze regio. De provincie Overijssel en Overijsselse gemeenten voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, maar er moeten ook gezamenlijk manieren gevonden worden om de dynamiek en slaagkansen binnen de bestaande woningvoorraad te vergroten. De druk op de woningmarkt is niet de enige uitdaging: ook de investeringsopgave in bestaande wijken en op transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven een belangrijke sleutelfunctie en heeft een rol als (financieel) drager in deze opgaven.

Vanuit een gezamenlijke agenda willen partijen de kwaliteit van West-Overijssel versterken: een groene en bereikbare regio met sterke steden, vitale kernen en platteland en een koploperspositie als het gaat om duurzaamheid, circulariteit en klimaatbestendigheid. Voor de komende 10 jaren wordt een sterke groei van de regio verwacht. Die verwachting is opgebouwd uit drie elementen: 1. woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; 3. een impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. In de woonagenda worden drie woonstrategieën beschreven, welke de verschillen kenmerken tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Het gaat om: ‘ontspannen wonen’ in het landelijk gebied en kleine kernen; 'centraal wonen’ in kernen met een flinke omvang, een goed voorzieningenniveau; goede bereikbaarheid (OV/treinverbinding), met bovendien ruimte voor grootschalige woningtoevoeging,

24/59

en; ‘stedelijk wonen’ in de steden Deventer en Zwolle. Om het regionale woningbouwprogramma kracht bij te zetten, zijn regionale sleutelprojecten aangewezen. Deze sleutelprojecten hebben de volgende kenmerken: inbreiding (complexiteit); versnelling (start realisatie voor 2025); nabijheid van een mobiliteitsknooppunt; Tabel 3.1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Voor de gemeente Raalte geldt dat er tot 2030 circa 774 aan totale plancapaciteit is.

Tabel 3.1 Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020 Voor de gemeente Raalte geldt een zachte plancapaciteit van 468 woningen tot aan 2030. Onderhavig plan draagt bij aan de realisatie van 54 woningen van de totale zachte plancapaciteit en is hierdoor passend binnen de plancapaciteit. Tabel 3.2 Woningbouwopgave West-Overijssel tot 2030

Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in

25/59

2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen de regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Het betekent dat er de komende tijd jaarlijks gemiddeld 3.500 - 4.000 woningen moeten worden toegevoegd. Dat is de helft meer dan de afgelopen jaren is gedaan (gemiddeld 2.600 woningen per jaar). Dit vraagt om een gezamenlijke inzet. Om het regionale woningbouwprogramma in kwantiteit en kwaliteit kracht bij te zetten zijn regionale sleutelprojecten aangewezen met circa 15.500 woningen op inbreidingslocaties en circa 6.350 op uitbreidingslocaties. De plannen van gemeente Raalte kunnen hieraan bijdragen. Voor de periode na 2025 wordt onderzoek gedaan naar het uitbreiden van plancapaciteit binnen bekende en nieuwe woningbouwlocaties met 9.000 tot 14.000 woningen. Dat doet de regio programmatisch en kwalitatief (via ontwerpend onderzoek). Kapstok voor deze verkenning zijn de ruimtelijke woonstrategieën: versterking en uitbreiden van het aanbod ontspannen wonen, centraal wonen en stedelijk wonen met respectievelijk ca 1.000, 5.000 en 8.000 woningen (eerste aanzet).

Dit onderzoek krijgt vorm in samenhang met de lopende verstedelijkingsstrategie BO MIRT van de regio Zwolle en de ontwikkelperspectieven die voor deze regio worden opgesteld in het kader van de verstedelijkingsstrategie. Toetsing Zoals blijkt uit de woonagenda is er in de West-Overijsselse gemeenten de komende jaren behoefte aan nieuwe woningen om de druk op de woningmarkt en de woningtekorten te verlagen. Het gaat hier niet alleen in kwantitatieve zin om nieuwe woningen maar ook kwalitatief gezien moet gestuurd worden op de lokale behoefte. De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling levert een bijdrage aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de woningtekorten. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan om het gemeentelijke woonbeleid waaruit blijkt dat tevens wordt aangesloten op de kwalitatieve behoefte in de gemeente Raalte (starterswoningen, gezinswoningen, en zorgen voor doorstroom).

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Horizon gemeent Raalte 2040 De Omgevingsvisie geeft richting aan de ontwikklingen in de fysieke leefomgeving in de gemeente Raalte. In de omgevingsvisie komen veel functie en belangen bij elkaar en deze staat soms op gespannen voet met elkaar. Daarom is het nodig om richting te geven en wordt in de visie gezamenlijk spelregels vastgelegd en geeft de gemeente richting op de opgaven die zij zien. De visie focust zich op drie kernopgaven: 1. Vorm geven aan de ontwikkelingen in het buitengebied, zodat het een prettige plek blijft om te wonen, werken, ondernemen en recreëren; 2. Zorgen voor het aantrekkelijk en leefbaar houden van bestaande dorpen en wijken;

26/59

3. Het creëren van optimale randvoorwaarden voor werken, wonen, ondernemen en recreëren in de gemeente Raalte. Voor woningbouw zijn de volgende drie uitgangspunten van toepassing op het planvoornemen: 1. De gemeente kiest voor de inzet van flexibele en collectieve woonconcepten bij nieuwbouw en transformatie. Het woningaanbod in de gemeente Raalte is relatief weinig divers. Een groot aandeel van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen, vaak rijwoningen, twee - onder-een-kap of vrijstaand. Dit zijn relatief grote woningen waar nu en ook op korte termijn vraag naar is, maar die op de lange termijn niet meer passend zijn voor de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens. De gemeente daarom bij nieuwbouw en transformatie voor een meer diverse woningvoorraad die beter aansluit op de toekomstige vraag. Niet alleen voor starters, maar ook voor ouderen. Hierdoor ontstaat doorstroming die alle vragers op de markt ten goede komt. Het plan voorziet in woningen voor zowel ouderen als starters, zodat er diverse doelgroepen bediend worden. Bovendien zijn de toekomstige woningen afgestemd op de wensen van de inwoners van Mariënheem. In een eerder stadium zijn de inwoners namelijk gevraagd welk type woningen zij behoefte aan hebben. Op basis van deze input is het stedenbouwkundig plan opgesteld om zo goed mogelijk aan de behoeften van de lokale gemeenschap te voldoen. 2.

De gemeente kiest voor nieuwbouw en transformatie binnen bestaand bebouwd gebied waarbij woningbouw zo min mogelijk ten koste gaat van waardevol groen, binnen en buiten de kern De gemeente wil spaarzaam omgaan met de natuur; het waardevolle groen binnen en buiten de kern. Ze pleiten daarom voor renovatie en transformatie van bestaand bebouwd gebied, voordat wordt overgaan tot uitbreiding. Denk hierbij aan oude en verwaarloosde panden, leegstaande werklocaties of vrijkomend agrarisch vastgoed. In het huidige bebouwde gebied is er geen ruimte meer beschikbaar voor de realisatie van nieuwe woningen. Bovendien is de bestaande bebouwing van voldoende kwaliteit en daarom is herstructurering niet aan de orde. Bij het uitwerken van het plan is er specifiek rekening gehouden met het behoud van waardevol groen. Hierbij wordt gestreefd naar een harmonieuze integratie van de nieuwe woonwijk met het omliggende groen, zodat de natuurlijke waarde en het landschap behouden blijven 3. De gemeente staan open voor woningbouw voor een bovenlokale behoefte. We houden onze dorpen leefbaar door in elk dorp ruimte te geven voor woningbouw en bedrijvigheid zodat minimaal de autonome groei van bevolking en bedrijvigheid kan worden opgevangen.

De gemeente wil bijdragen aan het oplossen van de woningschaarste in de regio en staan er voor open om meer ontwikkelruimte te bieden dan nodig is om onze autonome groei op te vangen. We vinden het daarbij belangrijk dat in elk dorp ruimte blijft voor woningbouw, om minimaal de autonome bevolkingsgroei in de dorpen op te kunnen vangen. Dit is onder andere belangrijk voor de draagkracht van voorzieningen en daarmee de leefbaarheid.

27/59

Dit plan voorziet in de bouw van woningen die aansluiten bij de autonome bevolkingsgroei in Mariënheem en tegelijkertijd bijdragen aan het verhelpen van de woningschaarste in de regio. Door het realiseren van nieuwe woningen in dit gebied wordt er tegemoetgekomen aan de groeiende behoefte aan huisvesting en wordt er een bijdrage geleverd aan het verminderen van de druk op de woningmarkt. 3.4.2 Programma wonen 2021 - 2025 In het Programma Wonen worden 5 thema's onderscheiden. Per thema worden 3 vragen beantwoord: Welke ontwikkeling zien we op dit thema? Wat willen we bereiken op dit thema? Wat gaan we op dit thema doen om onze ambitie te verwezenlijken Het gaat in het programma om de volgende thema's: Langer Zelfstandig wonen in de gemeente Raalte; Duurzaam wonen in de gemeente Raalte; Huren in de gemeente Raalte; Kopen in de gemeente Raalte; Bouwen in de gemeente Raalte. In het Programma Wonen is het thema 'Bouwen in de gemeente Raalte' relevant voor deze ontwikkeling. De gemeente wil graag een passende woningvoorraad die aansluit op de toekomstige vraag. Nieuwbouw dient primair in de woonbehoefte van de inwoners en realiseren een “plus” om de woningschaarste te verminderen en vestigers van buiten te faciliteren. De gemeente wil inzetten op woningbouwprojectendie de diversiteit van de woningvoorraad vergroten en waar de inwoners nu en in de toekomst trots op zijn.

Er is zowel vraag naar koop- als huurwoningen. Om de behoefte naar sociale huurwoningen op te kunnen vangen en om meer diversiteit in de huurvoorraad en diverse wijken mogelijk te maken wordt in de woningbouwprogrammering ruimte geboden om 25% sociale huurwoningen te realiseren. Deze opgave wordt over de periode 2022 – 2030 vertaald naar concrete bouwlocaties zowel van de gemeente als locaties van projectontwikkelaars. Om de koopvoorraad meer divers te maken vormen nieuwe woonconcepten onderdeel uit van het woningbouwprogramma, eveneens op gemeentelijke locaties als op locaties van projectontwikkelaars. Om de aan de vraag van nu te kunnen voldoen worden ook eengezinswoningen gebouwd. Toevoeging wordt met name gezocht in het goedkope en betaalbare segment om zo ook meer kansen voor starters te realiseren. Ook wordt ingezet op het middeldure segment om de doorstroming te bevorderen en daardoor minder in het dure segment. Binnen het gemeentelijk beleid wordt ook ruimte gegeven aan het realiseren van particuliere verhuur. Bij realisatie van particuliere verhuur wordt realisatie overgelaten aan de markt, gelet op de toenemende vraag naar appartementen, betaalbare rijenbouw, kleine levensloopgeschikte woningen en flexibele concepten. De gemeente blijft zich inzetten voor particulier opdrachtgeverschap, door middel van het uitgeven van kavels aan particulieren.

Bij nieuwbouw is het moment om toekomstbestendig te ontwerpen. De gemeente zet bij het ontwikkelen van nieuwe woongebieden in op zoveel mogelijk duurzaam, klimaatadaptief, waterrobuust en natuurinclusief. De

28/59

duurzaamheidsdoelstellingen worden per project bepaald, waarbij naast de energieprestatie eisen, onder andere gekeken wordt naar duurzaam materiaal gebruik, circulariteit, positionering van de woning op de kavel en duurzame mobiliteit. Om aan de woningvraag van dit moment te voldoen is de bouwopgave versneld en verhoogd. Deze woningen worden gerealiseerd voor de lokale behoefte én het leveren van een bijdrage aan het oplossen van de woningschaarste in de regio. Voor de planperiode van 2022 - 2030 wordt uitgegaan van het realiseren van 1.500 – 2.000 woningen. Bij het realiseren van deze opgave wordt rekening gehouden met de positie van de dorpen binnen de gemeente met betrekking tot het voorzieningenniveau en de goede ontsluiting via weg als spoor. Niet elke kern is hetzelfde, en woningbouw moet passend zijn bij de kern. Elk dorp heeft ruimte voor woningbouw, om aan minimaal de autonome bevolkingsgroei op te kunnen vangen. In de dorpen Heino en Raalte wordt meer gebouwd dan de autonome groei, gezien het voorzieningenniveau en de goede bereikbaarheid. Toetsing De autonome groei in Mariënheem ligt tot 2030 op 40 nieuwe huishoudens. Vanaf 2019 is de woningvoorraad tot 1 jan 2022 met 17 woningen toegenomen. De ontwikkeling van deze woningbouwlocatie is dus noodzakelijk om in ieder geval aan de autonome vraag binnen het dorp te kunnen voldoen.

Om inzage te krijgen in de specifieke vraag is in het dorp een enquête naar de woningbehoefte afgenomen. Deze enquête is ondersteunend aan het bepalen van het uiteindelijke kwalitatieve woningbouwprogramma. Uitgangspunt is dat in ieder geval 50% uitgeefbaar moet zijn en er ruimte gereserveerd moeten worden voor sociale huur en levensloopbestendige woningen. Zoals beschreven in paragraaf 2.2.1 heeft het plan een divers woningbouwprogramma:

Om meer diversiteit in de huurvoorraad en diverse woonwijken mogelijk te maken, worden 25% van de rijwoningen, sociale huurwoningen. Tevens worden er in het gebied levensloopbestendige woningen gerealiseerd en is er ruimte voor initiatieven, CPO en geclusterd wonen.

29/59

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Besluit m.e.r.

4.1.1 Toetsingskader In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten. Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden. 4.1.2 Toetsing Het bestemmingsplan biedt een juridische-planologische regeling voor de realisatie van 54 woningen. De activiteit die mogelijk wordt gemaakt (wonen) valt onder categorie 'D 11.2 uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarden van de betreffende categorie worden niet overschreden of zijn niet van toepassing (oppervlakte van 200 hectare of meer, 2.000 of meer woningen en bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer). Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Door middel van de toetsing aan de verschillende milieu-aspecten in de hierna volgende paragrafen wordt voorzien in deze vormvrije m.e.r.-beoordeling. Tevens is ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan een vormvrije mer opgesteld, zie hiervoor bijlage 9.

Daaruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

30/59

4.2

Archeologie

4.2.1 Toetsingskader Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Doelstelling van het Verdrag van Valletta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. Voor het aspect cultuurhistorie geldt dat de regering in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt. De gemeenteraad van Raalte heeft in april 2010 de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart met bijbehorend beleid vastgesteld.