Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 (versie raad 6 maart 2025)

Water 4. Reclamant merkt op dat in het rapport “Weging van Waterbelangen”, opgesteld door RHDHV, staat dat het grondwaterstand in een groot deel van het gebied erg hoog staat. Mede op basis daarvan uit reclamant zijn twijfels over de in het rapport benoemde randvoorwaardelijke maatregelen ten aanzien van de infiltratie van het hemelwater in het plangebied. Reclamant stelt voorts dat er in het rapport randvoorwaarden ontbreken waarmee wordt voorkomen dat de extra regenwaterafvoer nadelige gevolgen heeft voor percelen rondom de Hooiweg en het achterliggende gebied. Daar waar de grondwaterstand te hoog is wordt het terrein opgehoogd om aan de droogleggingsnorm te voldoen (circa 1 meter boven gemiddeld hoogste grondwaterstand). Dit garandeert ook dat het water altijd kan infiltreren. Als escape krijgen de wadi’s een overstortvoorziening en/of geknepen afvoer waardoor het hemelwater altijd af kan wateren en 24

wateroverlast ter plaatse voorkomen wordt. Afvoer van hemelwater vanuit de wadi’s gebeurt pas als er een bui van meer dan 70 mm valt. Dit is een extreme bui die conform het klimaatscenario in 2050 kan vallen. Het ontwerp is daarmee voldoende klimaat robuust. De afvoer vanuit het plangebied zal nooit hoger worden dan de huidige afvoer (1,5 l/s/ha o.b.v. afvoer landelijk gebied). Er worden geen nadelige gevolgen in de A-watergang verwacht. Aanvullend wordt nog gemeld dat er in de huidige situatie soms sprake is van wateroverlast bij de Hooiweg. Dit komt door een bergingstekort. Afgesproken is om dit bergingstekort mee te nemen in de ontwikkeling van Halvinkhuizen. De wateroverlast ter plaatse van de Hooiweg wordt met deze ontwikkeling dus ook opgelost. Samenvattend wordt gesteld dat door de ontwikkeling de kans op wateroverlast bij de Hooiweg sterk afneemt.

School 5. Reclamant verzoekt de gemeente de locatie van de school duidelijker op te nemen in het TAM – IMRO plan en spreekt daarbij een voorkeur uit voor een locatie nabij de ALDI, die gesitueerd is aan de Van Geenstraat. Verder vraagt reclamant de gemeente te overwegen in het TAM – IMRO plan ook een gezondheidscentrum op te nemen. Ten aanzien van de locatie van de school verwijst het college naar de behandeling van onderdeel 6 van de zienswijze van reclamant 1. Het college deelt het standpunt van reclamant dat er praktische overwegingen bestaan op basis waarvan het logisch lijkt dat de school in fase 2 van Halvinkhuizen gerealiseerd wordt. Anderzijds kiest het college er bewust voor om geen exacte locatie van de school op te nemen in het voorliggende TAM – IMRO plan. Vanuit het standpunt dat daarmee voldoende mate van flexibiliteit blijft bestaan om te kunnen komen tot een optimale stedenbouwkundige invulling van de nieuwbouwwijk. De exacte locatie van de school wordt daarmee vastgelegd in de stedenbouwkundige uitwerking voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. Waarbij het college belangrijk vindt dat dit onderdeel van de zienswijze van reclamant op een juiste manier meegenomen wordt bij de totstandkoming van dit stedenbouwkundige plan. Ten aanzien van het gezondheidscentrum merkt het college op dat het voorliggende TAM – IMRO plan dit in principe toestaat.

In de planregels staat namelijk in artikel 12.2, onder m dat er “ook andere binnen een woongebied veel voorkomende functies” zijn toegestaan. Hiermee geeft het TAM – IMRO plan invulling aan de sturende uitspraak uit de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen dat de nieuwbouwwijk een wijk wordt die meer is dan alleen een plek voor wonen. Dat er dus ook voorzieningen komen die zich goed verhouden tot de functie wonen. Dit zijn voorzieningen die zich bijvoorbeeld richtten op ontmoeting, onderwijs maar ook (eerstelijns-)zorg.

25

Beantwoording zienswijze reclamant 8 Samenvatting en beoordeling zienswijze:

Oude bosgroeiplaatsen 1. In het gebied bevinden zich 2 oude bosgroeiplaatsen. De zuidelijke oude bosgroeiplaats bevindt zich in de geplande bestemming ‘groen’. De noordelijke oude bosgroeiplaats bevindt zich in de geplande bestemming ‘woongebied’. Reclamant stelt dat de oude bosgroeiplaatsen onvoldoende beschermd zijn in het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. De noordelijke oude bosgroeiplaats valt binnen de functie ‘Woongebied’. Reclamant betoogt dat binnen deze functie geen beperkingen zijn opgelegd en dus geen bescherming is geboden. Het college deelt deze opvatting niet. Binnen de functie ‘Woongebied’ zijn de algemene beoordelingsregels bouwen van toepassing. Conform artikel 15.2, onder a en b, kan een omgevingsvergunning voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken alleen worden verleend als is aangetoond dat het bouwplan respectievelijk passend is binnen het stedenbouwkundig kader en het beeldkwaliteitsplan. Hoewel het stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitsplan nog moeten worden opgesteld, vormt de kaart in hoofdstuk 1.1 van de plantoelichting – gebaseerd op de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen – de basis voor deze documenten. Op deze kaart is de noordelijke oude bosgroeiplaats expliciet aangeduid als onderdeel van de groenstructuur.

Dit betekent dat de noordelijke oude bosgroeiplaats in het stedenbouwkundig kader en het beeldkwaliteitsplan als te beschermen groenstructuur zal worden opgenomen. In fase 1 is eveneens een houtwal aanwezig, hoewel deze geen oude bosgroeiplaats betreft. Door het aanbrengen van mantelvegetatie is deze houtwal verder versterkt. Betreding door mensen en honden wordt effectief voorkomen door langs de noordzijde van de houtwal een schapenhek te plaatsen. Dit hek, dat over de gehele lengte van de houtwal loopt, maakt het gebruik van de houtwal als looproute onmogelijk. Soortgelijke beschermings- en versterkingsmaatregelen worden in fase 2 en 3 toegepast op de aanwezige groenstructuren, en in het bijzonder op de oude bosgroeiplaatsen, om hun ecologische en landschappelijke waarde optimaal te waarborgen. Over de precieze maatregelen gaat de gemeente graag in gesprek met de provincie Gelderland. Daarnaast zijn de algemene beoordelingsregels uit artikel 14 van toepassing op de activiteit aanleggen. Artikel 14, onder a stelt dat een omgevingsvergunning voor de activiteit aanleggen pas verleend kan worden indien er geen onevenredige afbreuk plaatsvindt aan de groenstructuren en natuurwaarden. Artikel 14, onder b stelt bovendien dat er geen afbreuk mag worden gedaan aan het stedenbouwkundig kader en het beeldkwaliteitsplan.

Deze regels bieden een extra bescherming voor de noordelijke oude bosgroeiplaats. Wel moet worden opgemerkt dat binnen de functie 'Woongebied' het niet is uitgesloten dat bouwwerken, geen gebouwen zijnde kunnen worden gebouwd op de locatie van de noordelijke oude bosgroeiplaats. Om deze reden wordt de functie ‘Woongebied’ aangepast naar ‘Groen’ voor zover deze betrekking heeft op de noordelijke oude bosgroeiplaats. De zuidelijke oude bosgroeiplaats ligt binnen de functie ‘Groen’. Voor deze functie geldt op grond van artikel 11.3, onder g, dat bouwen alleen is toegestaan als geen onevenredige afbreuk wordt 26

gedaan aan bestaande groenstructuren en natuurwaarden. Bovendien zijn ook hier de algemene beoordelingsregels uit artikel 14 en 15 van toepassing, die bescherming bieden aan groenstructuren en natuurwaarden binnen het plangebied. Opgemerkt wordt dat het aanleggen van parkeervoorzieningen en waterlopen en -partijen en waterbergingsvoorzieningen geen onderdeel uitmaakte van de vergunningplicht aanleggen. Dit is aangepast. Wijziging: De functie 'Woongebied' sluit het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde niet uit op de locatie van de noordelijke oude bosgroeiplaats. Om deze reden wordt de functie ‘Woongebied’ aangepast naar ‘Groen’ voor zover deze betrekking heeft op de noordelijke oude bosgroeiplaats. Deze wijziging wordt doorgevoerd in de plankaart. Voor wat betreft de vergunningplicht aanleggen is het aanleggen van parkeervoorzieningen en waterlopen en -partijen en waterbergingsvoorzieningen toegevoegd. Met het doorvoeren van deze wijzigingen is het college van mening dat de oude bosgroeiplaatsen in het plangebied voldoende worden beschermd.

Landschap 2. Reclamant verzoekt het college om de houtwallen/groenstructuren strakker te bestemmen; eventueel via een nadere aanduiding waarin genoemde opties zijn uitgesloten. Zoals reeds aangegeven in de beantwoording van punt 1, onder ‘Oude bosgroeiplaatsen’, wordt uiteengezet op welke wijze houtwallen en groenstructuren, waaronder oude bosgroeiplaatsen, worden beschermd in het plangebied. Met het doorvoeren van de daar genoemde wijzigingen is het college van mening dat de huidige planregels voldoende bescherming bieden voor de aanwezige houtwallen en groenstructuren in het plangebied.

Verkeer 3. Reclamant verzoekt het college om overleg te laten plaatsvinden tussen de verkeerskundige van de gemeente en de verkeerskundige van de provincie over de effect op de omliggende provinciale wegen van het plangebied. Het college is bereid in gesprek te gaan met de verkeerskundige van de provincie en de afspraak is inmiddels gepland.

27

Doorgevoerde wijzigingen Wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen: Motivering • • •

Kaartje met planfasen in verkeersparagraaf In conclusie paragraaf cultuurhistorie wordt fase 1 genoemd, moet fase 2 en 3 zijn Tekst over oude bosgroeiplaatsen, toegevoegd in paragraaf 4.2.2.

Verbeelding •

•

• •

•

•

Wijziging: naar aanleiding van de zienswijze van de reclamant wordt de plankaart gewijzigd. In fase 3, in de zone grenzend aan de Beitelweg, wordt de maximale bouwhoogte gereduceerd tot 8 meter. Waarmee aangesloten wordt bij de maximale bouwhoogte van een woning, opgenomen in artikel 19.2.2. onder f van de planregels horend bij het onderdeel van het tijdelijke gemeentelijke omgevingsplan: Veegplan Westelijk Buitengebied. Wijziging: naar aanleiding van de zienswijze van reclamant wordt de plankaart gewijzigd. In fase 3 wordt de grens van het bouwvlak 3 meter verwijderd van de plangrens, liggend aan de Beitelweg. Vlak met zone voor hoogbouw gewijzigd zodat deze meer midden in plangebied komen te liggen. Naar aanleiding van de zienswijze van de reclamant wordt de plankaart gewijzigd. De zone met de functie ‘groen’ wordt ter hoogte van de houtwal grenzend aan de percelen van reclamant, gesitueerd aan de Nijkerkerstraat, 4 meter breed. Het kopje boven de regels spreekt echter van ‘Voorwaardelijke verplichting geur 1’. Wat voor verwarring kan zorgen. Wij zullen de aanduiding aanpassen in de regels en op de plankaart om onduidelijkheden te voorkomen. Funtie ‘Woongebied’ gewijzigd naar functie ‘Groen’ op de locatie van de noordelijke oude bosgroeiplaats.

Bijlagen bij toelichting •

Aanpassingen in waterhuishoudkundig plan, aangepast in bijlage bij regels en toelichting

Regels •

•

Het kopje boven de regels spreekt echter van ‘Voorwaardelijke verplichting geur 1’. Wat voor verwarring kan zorgen. Wij zullen de aanduiding aanpassen in de regels en op de plankaart om onduidelijkheden te voorkomen. waterlopen en -partijen en waterbergingsvoorzieningen, parkeervoorzieningen toegevoegd aan aanlegvergunning in art. 13. Zodat deze getoetst worden aan aanwezig natuurwaarden.

28

Ambtshalve wijzigingen Motivering • • • • •

In paragraaf 5.9.2 over bodem verduidelijkt dat het nog uit te voeren vervolgonderzoek ook betrekking kan hebben op asbest in bodemonderzoek (NEN 5707). Milieuzonering: lijst van bedrijven rondom het plangebied toegevoegd en beoordeeld in paragraaf 5.16.2 Teksten over kostenverhaal aangepast Participatie: nota zienswijzen en sfeerverslag participatie toegevoegd Tekst verkeersparagraaf toegevoegd waarbij wordt aangesloten op tracé van zuidelijke ontsluiting inclusief toevoeging van een verduidelijkende kaart.

Bijlagen bij toelichting • • •

Aanpassingen in mer beoordeling, verduidelijkingen en kleine onvolkomenheden opgelost. Aanpassingen in geurrapport, verduidelijkingen en kleine onvolkomenheden opgelost. Aanpassingen in verkeersstudie. Verwijzing naar verkeersstudie bij de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen en uitgebreider ingegaan op OV en fiets.

Regels • • • •

• • • •

Lid 12.6 onder c: ook verwezen naar 12.3.1 onder m voor maximale oppervlakte Begrip 1.21 verwijdert i.v.m. dubbeling Enkele niet juridische tekstuele wijzigingen ter verduidelijking Wijzigingen in definitie voor bijbehorende bouwwerken, bijgebouwen, aanbouwen en overkappingen. Nu alleen het begrip bijbehorende bouwwerken gebruikt en dit in regels en begrippen gewijzigd. Begrip ‘Andere binnen een woongebied veel voorkomende functies’ toegevoegd. 11.3 onder i: beoordelingsregel toegevoegd dat waterzuivering voorziet in behoefte voor Halvinkhuizen. De voorwaardelijke verplichting 12.5.2 en 12.5.3 is aangepast zodat deze enkel van toepassing is op de gebruiksactiviteiten genoemd in artikel 12.2 onder a, b en m. De voorwaardelijke verplichting geluid onder 12.5.5. is gewijzigd zodat deze enkel van toepassing is op het gebruiken van gevoelige functies, en niet het bouwen hiervan.

Kostenverhaalregels •

Het kostenverhaalsgebied is iets aangepast. In het ontwerp was ten onrechte ook de woning aan de Hooiweg 22 opgenomen. Hier wordt geen (ver)bouwmogelijkheid aan toegekend in het omgevingsplan zodat het geen aangewezen (bouw)activiteit is in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit. Het kostenverhaalsgebied is derhalve verkleind door verwijdering van het perceel van deze woning. Het betreft eigendom 12 van de hierna volgende figuur. Hier is in de punt onderaan een rechthoekje verwijderd ten opzichte van Figuur 1 (eigendomssituatie) in Ad artikel 17.8 van de Motivering bij het ontwerp. Bij het perceel van eigenaar 2 is een vergroting doorgevoerd. Bij nadere bestudering bleek dat een deel van een te slopen schuur buiten het kostenverhaalsgebied viel. Het kostenverhaalsgebied is in die zin aangepast dat de hele schuur er in valt. Het plan voorziet namelijk in de sloop van de hele schuur. Het betreft de rechterkant van het grijze vlakje van eigendom 2 in de hierna volgende Figuur 1. Dit alles is aangepast in de Verbeelding. Als gevolg van deze wijzigingen zijn de inbrengwaarden aangepast. Dit is verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. 29

•

Vanwege eigendomswisselingen is de Eigendommenkaart aangepast. De gronden die in de Eigendommenkaart van het ontwerp met nummer 10 waren aangeduid, zijn gekocht door de gemeente. Deze hebben nu nummer 1 gekregen. Van de gronden die met nummer 2 waren aangeduid, is het zuidelijkst gelegen perceel verkocht aan een andere eigenaar. Deze gronden hebben nu nummer 10 gekregen, zie onderstaande figuur.

Figuur 1 eigendomssituatie •

•

Er is alsnog een taxatie inbrengwaarden uitgevoerd door een onafhankelijke deskundige. De uitkomsten ervan zijn opgenomen in een nieuwe bijlage. In totaal zijn de inbrengwaarden op een lager bedrag geraamd als in het ontwerp. Tabel 4 is hierop aangepast. De lagere inbrengwaarden zijn verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. In tabel 4 is de hiervoor genoemde eigendomswisseling verwerkt. In de Motivering Ad artikel 17.8 van het ontwerp is het één en ander opgenomen over de noodzaak van verwerving van gronden en de verwerving van de panden op de gronden die zijn aangeduid met nummer 6 en 7. Daar is gezegd: “Het is ten tijde van de vaststelling van het plan Halvinkhuizen fase 2 en 3 nog niet duidelijk is of de gronden voor de openbare ruimte minnelijk verworven kunnen worden of dat onteigening nodig zal zijn. De inzet van de gemeente is dat de gronden minnelijk worden verworven.” In de Motivering is toegevoegd dat zich op de betreffende gronden (en wel de percelen N1549 en N4616) panden bevinden die zullen moeten wijken voor de beoogde ontwikkeling. Duidelijk is dat deze gronden niet anders kunnen worden verworven dan tegen de volledige schadeloosstelling. Zo nodig zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten. 30

• •

• •

•

•

•

•

•

•

De kostenraming zoals weergegeven in tabel 5 is qua eenheidsprijzen aangepast (verlaagd). De kosten van de ontsluiting van fase 3 zijn hoger geraamd. Voor de ontsluiting van fase 3 was in het ontwerp een bedrag voor plankosten geraamd. Bij nadere bestudering bleek dat in de civieltechnische kostenraming van RHDHV al rekening was gehouden met een bedrag aan begeleidingskosten. Daardoor was het in het ontwerp opgenomen bedrag aan plankosten in feite een dubbeling. Het bedrag ad € 240.000 is nu verwijderd. Met de opname van tabel 5b is een onderbouwing opgenomen van de onderzoekskosten. Voor nadeelcompensatie was in het ontwerp een eigen raming van de gemeente opgenomen. Deze is intussen geraamd door een extern bureau. Het bedrag is daardoor aangepast. Het rapport met de bedoelde raming is als bijlage toegevoegd. Voor de uitkoop van het bedrijf van eigenaar 7 geldt dat deze mede nodig is voor de bouw van een deel van de beoogde woningen in fase 1 van Halvinkhuizen. Het profijt strekt zich derhalve mede uit tot dit deel. Het betreft de woningen in het deel van het bestemmingsplan Halvinkhuizen fase 1 (thans onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan) waarvoor een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen. Vanwege de hindercirkel van het bedoelde bedrijf konden deze woningen niet gebouwd worden en kon er in het bestemmingsplan nog geen bouwtitel voor worden opgenomen.

Het gaat om een wijzigingsbevoegdheid voor (maximaal) 65 woningen. De uitkoop van het bedrijf van eigenaar 7 is nodig voor alle 920 woningen in fase 2 en 3. Dit aantal kan namelijk niet worden gebouwd als dit bedrijf niet verdwijnt. Het betreft het aantal dat voorzien is binnen de betreffende hindercirkel. Er zijn derhalve 985 profiterende woningen. Dat betekent dat 65/985ste deel niet aan het kostenverhaalsgebied kan worden toegerekend. Voor het kostenverhaalsgebied is daarom gerekend met 93,4% van de kosten van de uitkoop van het bedrijf. De wijziging ten opzichte van het ontwerp is dat 93,4 in plaats van 100% is opgenomen in de berekening. Dat is verwerkt in de berekende kostenverhaalsbijdrage. De plankostenscan is opnieuw ingevuld vanwege andere wijzigingen ten opzichte van het ontwerp. Dit leidt tot aan aangepast bedrag aan plankosten. Dit is verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. In de toelichting ad artikel 17.10 en 17.11 was, als discontovoet, rekenrente van 2% opgenomen. Deze rente ligt per 1 januari 2025 op 1,3% en is nu gebaseerd op de gemiddelde financieringslasten op concernniveau waarbij een gewogen rentepercentage is toegepast.

Deze gewogen rente is gebaseerd op de kostprijs van het deel vreemd vermogen en rentepercentage van 0% voor het deel eigen vermogen Voor de berekening van de kostenverhaalsbijdragen is nu ook rekening gehouden met de school. De grondwaarde van de school wordt vergeleken met de gemiddelde waarde van een woning. Het komt er op neer dat de grondwaarde van de school overeenkomt met de gemiddelde grondwaarde van 9 woningen. Als zowel de woningen als de school worden vertaald naar woningequivalenten is er sprake van 929 woningequivalenten. Bij de bedoelde grondwaardes is steeds gerekend met de netto contante waarden. Omdat het totaal van de geraamde kosten is gedaald beneden het niveau van de geraamde grondopbrengsten kunnen alle kosten worden verhaald. In het ontwerp was dit totaalniveau hoger dan de geraamde opbrengsten. Per saldo zijn hierdoor de brutokostenverhaalsbijdragen lager dan in het ontwerp. Er zijn ondergeschikte redactionele wijzigingen doorgevoerd. Het betreft tekstuele verbeteringen en verduidelijkingen.

Verbeelding 31

• • •

Aanpassing van de contour kostenverhaal. De bestaande woningen in het plangebied maken geen onderdeel meer uit van het kostenverhaalsgebied. Geen dubbele bouwhoogte op kaart, om verwarring te voorkomen. Contour voorwaardelijke verplichting geur 2 van de contour van de achtergrondbelasting gewijzigd naar de contour van de voorgrondbelasting.

32