Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 (versie raad 6 maart 2025)

Zaaknummer: 1821671 Documentnummer: 1827564

Zienswijzennota TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

5 maart 2025

1

Inhoud Inleiding ................................................................................................................................................... 3 Beantwoording zienswijze reclamant 1 .................................................................................................. 4 Beantwoording zienswijze reclamant 2 .................................................................................................. 8 Beantwoording zienswijze reclamant 3 ................................................................................................ 10 Beantwoording zienswijze reclamant 4 ................................................................................................ 12 Beantwoording zienswijze reclamant 5 ................................................................................................ 15 Beantwoording zienswijze reclamant 6 ................................................................................................ 16 Beantwoording zienswijze reclamant 7 ................................................................................................ 23 Beantwoording zienswijze reclamant 8 ................................................................................................

26 Doorgevoerde wijzigingen ..................................................................................................................... 28

2

Inleiding De gemeente Putten treft voorbereidingen voor de ontwikkeling van de wijk Halvinkhuizen. Halvinkhuizen is gelegen aan de zuidkant van de dorpskern van Putten. Het gebied is omsloten door de Nijkerkerstraat en de Van Geenstraat aan de noordzijde, de Roosendaalseweg aan de oostzijde, de Hooiweg aan de zuidzijde en de Beitelweg aan de westzijde. Met deze nieuwe woonwijk wordt tegemoetgekomen aan de vraag naar woningen. De totale wijk voorziet in de realisatie van circa 1.400 woningen. De wijk wordt in 4 fases ontwikkeld. Voor fase 1 heeft de gemeenteraad op 23 november 2023 een bestemmingsplan vastgesteld. Het TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen voor fase 2 en 3 heeft van 5 december 2024 tot en met 15 januari 2025 ter inzage gelegen. Het plan is bekend onder plan-identificatienummer NL.IMRO.0273.TAM004-ON01 Tijdens de ter-inzage-periode zijn er 8 zienswijzen naar voren gebracht. Deze zijn allen binnen de daarvoor wettelijke geldende termijn ingediend. Het college verklaart de ingediende zienswijzen ontvankelijk. In deze zienswijzenota wordt ingegaan op de ingediende zienswijze en de ambtshalve wijzigingen.

3

Beantwoording zienswijze reclamant 1 Samenvatting en beoordeling zienswijze: De ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 3 verstoort het woonplezier van reclamant. 1. Reclamant stelt dat door de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 3 haar woonplezier zeer nadelig wordt beïnvloed. Dit komt met name omdat de ontwikkeling de rust en het uitzicht verstoord. Reclamant stelt bovendien dat de waarde van haar woning zal verminderen door de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 3. Het voorliggende TAM – IMRO plan maakt de ontwikkeling van een (groot) deel van Halvinkhuizen mogelijk. Deze nieuwbouwwijk voorziet in een grote maatschappelijke behoefte naar meer woningen in Putten. Het college weegt in beginsel het voorzien in dit maatschappelijke belang zwaarder, dan het persoonlijke belang dat u aandraagt in uw zienswijze. Bovendien kunnen er geen rechten worden ontleed aan een bepaald uitzicht. Het staat reclamant echter vrij om een aanvraag voor schadevergoeding (nadeelcompensatie) in te dienen. Deze aanvraag zal worden behandeld conform het bepaalde in onze Verordening Nadeelcompensatie Putten 2024. Wanneer er (geheel- of gedeeltelijk) positief wordt besloten op uw aanvraag, wordt u (geheel- of gedeeltelijk) gecompenseerd in de geleden schade, ontstaan door de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 3.

Reclamant verzoekt om in het TAM – IMRO plan te borgen dat de randen van het plangebied beter aansluiten op (de belangen van direct omwonenden) de omgeving. 2. Zo verzoekt reclamant de gemeente om het uitzicht zoveel mogelijk te behouden. Bijvoorbeeld door de aanleg van een brede strook struiken/ bomen (houtwal) en de nieuw te bouwen huizen. Als ook dat de hoogte van de woningen in de rand van het plangebied wordt beperkt (3 m goot, 7 m nok), hetgeen beter aansluit bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Tot slot verzoekt reclamant de gemeente om grote (brede- en diepe) achtertuinen te hanteren als uitgangspunt voor de realisatie van Halvinkhuizen (fase 3). Waardoor volgens haar het beeld rustig wordt. Er is begrip voor het standpunt van de reclamant om het uitzicht zoveel mogelijk te kunnen behouden. Toch kan niet (direct) tegemoet worden gekomen aan alle de door reclamant aangedragen uitgangspunten. Op dit moment ontbreekt er bovendien ook nog een nadere stedenbouwkundige uitwerking van de ontwikkeling dat het voorliggende TAM – IMRO plan mogelijk wil maken, zijnde Halvinkhuizen fase 2 en 3. Waardoor het op voorhand niet voldoende duidelijk is wat de gevolgen zijn van het opnemen van een bredere groenstrook, grenzend aan de Beitelweg, op de totale ontwikkeling. Dit betekent overigens niet dat een groenstrook aan de Beitelweg uitgesloten is.

Binnen de functie: Woongebied is conform planregel 12.2 onder d immers ook openbaar groen (waartoe de gevraagde groenstrook kan behoren) toegestaan. Het ontbreken van een nadere stedenbouwkundige uitwerking vormt tevens de grondslag waarop het college oordeelt dat het nu niet gedeeltelijk, dan wel volledig tegemoet kan komen aan het uitgangspunt van reclamant om grote en diepe achtertuinen te plannen (in de nabijheid van de bestaande woning van reclamant). Bovendien zal de beoogde ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3 voorzien in een brede mix aan woningcategorieën, conform het streefwoningbouwprogramma 4

dat geldt op het moment dat dit deel van de nieuwbouwwijk ontwikkeld wordt. Niet bij al deze verschillende woningtypen in verschillende prijs- en eigendomsklassen is het haalbaar en realistisch om brede en diepe achtertuinen te plannen. Het college neemt daarom het standpunt in dat ook dit uitgangspunt van reclamant niet direct leidt tot een wijziging van het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. Bij de totstandkoming van de nadere stedenbouwkundige uitwerking, zal moeten blijken in hoeverre hieraan tegemoetgekomen kan worden. Waar het college wel aan tegemoet kan komen is het uitgangspunt ten aanzien van toegestane bouwhoogtes. In de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen is het uitgangspunt opgenomen dat aan de randen van de nieuwe woonwijk een passende bouwhoogte krijgt. Daarmee heeft dit een sturende werking op de totstandkoming van de nadere planuitwerking. Vandaar dat er in fase 3 in het TAM – IMRO plan, in de zone grenzend aan de Beitelweg, een gewijzigde maximale bouwhoogte wordt opgenomen die beter aansluit op de bestaande omgeving. Wijziging: naar aanleiding van de zienswijze van de reclamant wordt de plankaart gewijzigd. In fase 3, in de zone grenzend aan de Beitelweg, wordt de maximale bouwhoogte gereduceerd tot 8 meter. Waarmee aangesloten wordt bij de maximale bouwhoogte van een woning, opgenomen in artikel 19.2.2.

onder f van de planregels horend bij het onderdeel van het tijdelijke gemeentelijke omgevingsplan: Veegplan Westelijk Buitengebied.

Aantasting van de privacy. 3. Volgens reclamant zal de bouw van woningen, conform de toegestane goot- en nokhoogte, leiden tot een onevenredige aantasting van haar privacy. Met de wijziging van het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3, zoals beschreven bij het voorgaande onderdeel van uw zienswijze, wordt al voor een groot deel tegemoetgekomen aan uw standpunt. Naast de bouwhoogte wordt een tweede wijziging op de plankaart aangebracht die tegemoet komt aan de zorg ten aanzien van privacy. In fase 3 wordt de grens van het bouwvlak 3 meter verwijderd van de plangrens, liggend aan de Beitelweg. Wijziging: naar aanleiding van de zienswijze van reclamant wordt de plankaart gewijzigd. In fase 3 wordt de grens van het bouwvlak 3 meter verwijderd van de plangrens, liggend aan de Beitelweg.

Waterhuishouding van het plangebied. 4. Reclamant maakt zich zorgen over de waterhuishouding van het plangebied. Welke mogelijk kunnen leiden tot wateroverlast (en eventueel bijbehorende schade) ten aanzien van haar grasland, tuin, kruipruimte en kelder. Bovendien stelt reclamant dat haar inziens de omliggende woningen ook opgenomen hadden moeten worden in de beoordeling van de waterhoogten/ afwatering (i.p.v. alleen de nieuwbouw). De wijk Halvinkhuizen is een gesloten systeem en wordt waterneutraal uitgevoerd, waarbij alle afwaterende oppervlakken worden geborgen in een WADI systeem die voldoet aan de huidige normen (70mm berging). Waar nodig wordt het plan opgehoogd om aan de droogleggingseisen te voldoen. Deze ontwikkeling zal niet leiden tot extra wateroverlast. Momenteel is er wel wateroverlast vastgesteld aan de Hooiweg (bergingstekort) a.g.v. de huidige situatie. Binnen het plangebied wordt, in overleg met het Waterschap, extra berging gerealiseerd om ook deze wateroverlast aan te pakken. Tevens wordt dit meegenomen in de verdere uitwerking van het 5

stedenbouwkundig plan. Hiermee verbetert de huidige waterhuishouding zowel in het plangebied als voor de directe omgeving.

Ontsluiting van het plangebied op de Nijkerkerstraat. 5. Reclamant stelt dat het momenteel al lastig is om de Nijkerkerstraat op te rijden, vanaf de Beitelweg. Met veel fietsers erbij vanuit het plangebied wordt dit niet alleen lastiger, maar ook gevaarlijker. Ontsluiten van de Beitelweg naar de Nijkerkerstraat is dan niet wenselijk zeker als dat de enige mogelijkheid is als er gekozen wordt voor een doodlopende Beitelweg. Uit het verkeerskundig onderzoek Halvinkhuizen blijkt dat er voor fase 3 een extra verkeersontsluiting nodig is aan de zuidzijde van het plangebied. Het voorgenomen tracé tussen de rotonde op de Nijkerkerstraat en fase 3 Halvinkhuizen sluit aan bij het voorkeurstracé van de Zuidelijke ontsluitingsweg. In het komende circa anderhalf jaar wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de meest optimale ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg. Het is niet uitgesloten dat de voorgestelde ligging van de verkeersontsluiting van fase 3 wordt aangepast naar aanleiding van de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek van de Zuidelijke ontsluiting. Pas wanneer de exacte ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg definitief is vastgesteld, wordt de verkeersontsluiting van fase 3 nader uitgewerkt. Om die reden is het op dit moment nog niet duidelijk op welke wijze de Beitelweg wordt omgegaan.

Wanneer het onderzoek naar de zuidelijke ontsluitingsweg is afgerond wordt de ligging van de ontsluiting van fase 3 van Halvinkhuizen verder uitgewerkt en nader onderzocht hoe het onderliggende wegennet (Beitelweg en Hooiweg) het beste kan worden ontsloten. Bovendien is in de Verkeersstudie behorend bij het omgevingsplan Halvinkhuizen onderzoek gedaan naar de verkeerseffecten als gevolg van de ontwikkeling van fase 2, 3 en 4 van Halvinkhuizen. De ontwikkeling Halvinkhuizen leidt niet tot zwaardere belasting van de Beitelweg door autoverkeer doordat het autoverkeer van fase 3 wordt ontsloten via de nieuwe ontsluitingsweg fase 3. Mogelijk wordt de Beitelweg in lichte mate drukker met fietsverkeer maar met het beoogde fietspad naar de rotonde Henslare zal dit slechts beperkt zijn. Wanneer de ontsluiting fase 3 verder wordt uitgewerkt zal hierbij ook de kruising op de Nijkerkstraat worden betrokken vanuit zowel autoverkeer als fietsverkeer. Het is onduidelijk waar de school komt. 6. Tot slot merkt reclamant in haar zienswijze terecht op dat het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 ruim is gedefinieerd. Reclamant stelt dat daarmee ook niet duidelijk is waar de school komt te staan. Het is daarmee niet uitgesloten dat deze langs/ nabij de Beitelweg komt te staan. Reclamant stelt dat een dergelijke ontwikkeling haar belangen schaadt.

Het college neemt, op basis van het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2025 – 2040, het standpunt in dat vanuit praktische overwegingen het meest waarschijnlijk is dat de school in fase 2 van de nieuwbouwwijk Halvinkhuizen gerealiseerd gaat worden. Hierin is het uitgangspunt geformuleerd dat er een bestaande Puttense onderwijsinstelling (de Pelikaan), verhuist naar Halvinkhuizen. Daarmee ontstaat de uitdaging om deze school zo te positioneren dat deze ook zo optimaal mogelijk bereikbaar blijft voor leerlingen uit het bestaande dorp. Vanuit dit uitgangspunt bezien is het meer logisch dat de school gebouwd gaat worden in fase 2, omdat deze fase dichter bij het bestaande bebouwde kom komt te liggen. 6

Bij de stedenbouwkundige uitwerking van fase 2 en 3 wordt ook bepaald welke locatie exact het meest geschikt is voor een school en mogelijk andere voorzieningen. Het college neemt het standpunt in dat dit niet leidt tot een wijziging van het voorliggende TAM – IMRO plan.

7

Beantwoording zienswijze reclamant 2 Samenvatting en beoordeling zienswijze: Dichtheid en de hoogte van de bebouwing 1. Reclamant stelt dat, ondanks dat er begrip is voor de grote behoefte aan woningbouw in Putten, de bebouwingsdichtheid en de hoogte van de bebouwing niet passend zijn ten aanzien van de omgeving, die zich kenmerkt door een dorps karakter. Reclamant stelt voor om de hoogbouw zoveel mogelijk in het centrum van het plangebied te centreren, zodat de impact op de bestaande woningen in de omgeving minimaal blijft. In de Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen is een belangrijk uitgangspunt dat de nieuwe wijk een dorps karakter moet krijgen. Dit is onder andere vertaald in de wijze waarop is omgegaan met bebouwingsdichtheid en bouwhoogte. In Halvinkhuizen wordt een bebouwingsdichtheid gehanteerd die dorps is. Aan de randen van de wijk zal de bebouwingsdichtheid veelal wat lager zijn, aansluitend bij de korrelgrootte en typologie van de daar al aanwezige bebouwing. Meer centraal in gebied is ruimte voor gevarieerde mix aan woontypologieën (vormen van gestapelde bouw en verschillende typen grondgebonden woningen). Hetzelfde geldt voor de bebouwinghoogte. In de randen lager en meer naar het centrum de mogelijkheid voor hogere bouwvormen. In de plankaart is dit verwerkt door zones op te nemen waarin de maximaal de toegestane bebouwingshoogtes zijn vastgelegd.

Ruimte voor natuur en zelfvoorzienendheid 2. Reclamant vindt dat er meer ruimte voor groen en natuur geïntegreerd moet worden in het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. Zodat de bewoner op een duurzame manier kunnen bijdragen aan hun eigen levensonderhoud en tegelijkertijd het milieu niet onder druk komt te staan. De raad heeft op 10 maart 2022 de Ontwikkelingsvisie voor de woonwijk Halvinkhuizen vastgesteld. In deze Ontwikkelingsvisie zijn een aantal identiteitsdragers voor de nieuwbouwwijk opgenomen. De allereerste betreft het hebben van een Groene dorpse uitstraling. Daarmee wordt bedoeld dat Halvinkhuizen gekenmerkt wordt door veel groen. Een wijk waar biodiversiteit gestimuleerd wordt en flora en fauna de ruimte krijgen. In de ontwikkelingsvisie wordt hier nader invulling aangegeven, waarbij het groen ook een prominente plek heeft gekregen in de beoogde hoofdstructuur van Halvinkhuizen. Het voorliggende TAM – IMRO-plan sluit aan op de ontwikkelingsvisie, en borgt specifiek de hoofdgroenstructuur voor fase 2 en 3 van de nieuwbouwwijk. Daarnaast zal de wijk, conform de kaders van de ontwikkelingsvisie, ook een nadere groene/natuurlijke invulling krijgen. Voornamelijk in de openbare ruimte. Op welke manier dit groen- en de natuur precies wordt ingepast in de planontwikkeling, is op dit moment nog niet duidelijk.

Dit wordt verder uitgewerkt aan de hand van onder meer een stedenbouwkundig uitwerkingskader en een beeldkwaliteitsplan. Deze zijn in de planregels geborgd als een aanvullend toetsend kader voor de daadwerkelijke ontwikkeling van fase 2 en 3. Het college is daarmee van mening dat het voorliggende TAM – IMRO-plan voldoende borgt dat ook fase 2 en 3 van Halvinkhuizen het beoogde groene- en natuurlijke karakter krijgen.

8

Waterbeheer en klimaatadaptatie 3. Reclamant benadrukt dat er bij de ontwikkeling van de woningen in Halvinkhuizen fase 2 en 3 rekening gehouden moet worden met het waterbeheer. Zeker door de effecten van klimaatverandering. Ruimte voor waterafvoer- en opslag moet serieus worden genomen om toekomstige problemen met wateroverlast te voorkomen.

Het college onderschrijft het belang van een goede waterhuishouding voor de nieuwbouwwijk Halvinkhuizen, fase 2 en 3. Daarom is er ter onderbouwing van het voorliggende TAM – IMRO plan ook een rapport opgesteld door Royal Haskoning DHV, waarin wordt beschreven hoe er rekening gehouden wordt met de gevolgen van het watersysteem. Dit heet ook wel de weging van het Waterbelang. Het TAM – IMRO-plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 heef een globaal karakter. Een nog op te stellen stedenbouwkundig kader alsook een beeldkwaliteitsplan zullen nadere inrichting geven aan de stedenbouwkundige opzet van dit deel van de wijk. Ten aanzien van deze nadere invulling heeft het rapport van RDHV een kaderstellend karakter. Zo benoemt het rapport dat de woningen kruipruimteloos gebouwd moeten worden om de benodigde ontwateringsdiepte te beperken. Daarnaast stelt het rapport dat het plangebied uiteindelijk zo moet worden ingericht dat er geen probleemlocaties ontstaan bij intensieve regenval. Dit wordt ondermeer gewaarborgd door het hemelwater af te voeren naar een wadistructuur (waarmee het hemelwater wordt opgevangen in de openbare ruimte). De doorvertaling van het waterhuishoudkundig plan in het stedenbouwkundig plan waarborgt een duurzame en robuuste waterhuishouding die klimaatbestendig is.

Ontsluiting en verkeersdruk 4. Reclamant uit tot slot haar zorgen over de ontsluiting van fase 3. Zo stelt zij dat bijvoorbeeld de Hooiweg ongeschikt zijn om ter ontsluiting te dienen, mede gezien de bestaande aanzienlijke verkeersdruk op deze weg. Reclamant stelt daarom ook voor om het verkeer vanuit fase 3 richting de Nijkerkerstraat te leiden, waarbij de rotonde bij de Herstelde Hervormde Kerk als geschikte ontsluiting kan dienen. Ter onderbouwing van de ontsluiting van Halvinkhuizen fase 2 en 3 is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Dit rapport is als bijlage toegevoegd bij de motivering van dit plan. In dit rapport is de beoogde ontsluiting van beide fasen in beeld gebracht. Ten grondslag aan dit rapport ligt ondermeer het kader over de verkeerstructuur van Halvinkhuizen, zoals dit is vastgelegd in de op 10 maart 2022 door de gemeenteraad vastgestelde “Ontwikkelingsvisie Halvinkhuizen”. Geen van de plandelen zal ontsloten worden via de Hooiweg. Fase 2 wordt ontsloten via de Van Geenstraat. Voor fase 3 stelt de ontwikkelingsvisie dat een ontsluiting aan de zuidzijde noodzakelijk is omdat de bestaande wegen in de omgeving van het plan niet in staat zijn (veel) extra verkeer te verwerken. In voorliggend plan is voor de ontsluiting van fase 3 een nieuwe verbinding aangegeven zodat fase 3 via een nieuwe weg die aansluit op de rotonde Henslare.

Het tracé van deze ontsluitingsweg wordt aangesloten op het voorkeurstracé van de Zuidelijke Ontsluitingsweg, waarmee de raad op 28 november 2024 heeft ingestemd.

9

Beantwoording zienswijze reclamant 3 Samenvatting en beoordeling zienswijze: Grenzen van het plan Halvinkhuizen 1. Reclamant spreekt de uitdrukkelijke wens uit om de houtwal van circa 3.5 meter breed grenzend aan de percelen in bezit van reclamant te handhaven, zo niet te verbreden. Zodat de privacy gewaarborgd blijft. Het college deelt het uitgangspunt dat de door de reclamant bedoelde houtwal gehandhaafd moet worden. Ook op het moment dat Halvinkhuizen fase 2 wordt ontwikkeld. Dit is overigens het uitgangspunt van het TAM – IMRO plan. Dit blijkt uit de zone met de functie “groen”, die o.a. ter hoogte van de door de reclamant aangemerkte houtwal opgenomen is in de plankaart horende bij het ontwerp TAM – IMRO plan. Naar aanleiding van de zienswijze is echter geconstateerd dat deze zone 2 meter breed is, en daarmee te smal in de ontwerp plankaart is opgenomen. Hierdoor is onvoldoende geborgd dat de houtwal in stand gehouden wordt. Wijziging: naar aanleiding van de zienswijze van de reclamant wordt de plankaart gewijzigd. De zone met de functie ‘groen’ wordt ter hoogte van de houtwal grenzend aan de percelen van reclamant, gesitueerd aan de Nijkerkerstraat, 4 meter breed.

Invulling stedenbouwkundige uitwerking 2. Reclamant verzoekt om in de stedenbouwkundige uitwerking op te nemen dat er geen achtertuinen van de te realiseren woningen c.q. opstallen te situeren tegen de houtwal die grenst aan de percelen in eigendom van reclamant. Eveneens verzoekt reclamant dat de afstand van de erfgrens horende bij de bedoelde percelen en de toekomstige bouwblokken minimaal 25 meter bedraagt. Als ook dat de toekomstige bebouwing tot maximaal 12 meter (max 2 bouwlagen en een kap) hoog zal zijn. Tot slot verzoekt reclamant om een aparte planologische procedure te mogen doorlopen voor een principeverzoek ten aanzien van het realiseren van extra woningen aan de Nijkerkerstraat. Op dit moment is nog niet aan te geven of er voor- of achtertuinen zullen grenzen aan de houtwal en op welke afstand tot de houtwal de bebouwing komt te staan. Bij de stedenbouwkundige uitwerking wordt de oriëntatie en precieze ligging van de woningen bepaald. Zoals gebruikelijk worden omwonenden betrokken bij de planuitwerking. Het voorliggende TAM – IMRO plan borgt de maximale bebouwingshoogte in het plangebied. In de directe nabijheid van de percelen in eigendom van reclamant is aangesloten bij de gangbare goot- en hoogtematen van Halvinkhuizen fase 1 (goothoogte maximaal 6,5 meter, bouwhoogte maximaal 11 meter).

Deze ruimtelijke maten staan onder andere de door de reclamant aangedragen woningen met “twee lagen en een kap” toe. Het college ziet dan ook geen aanleiding om de maximale bouwhoogte in het voorliggende TAM – IMRO plan aan te passen naar aanleiding van uw zienswijze. Ten aanzien van uw verzoek om een aparte planologische procedure te mogen doorlopen voor uw principeverzoek, verwijst het college naar de brief die de projectgroep Halvinkhuizen op 26 maart 2024 aan u heeft verzonden. In deze brief wordt aan u duidelijk gemaakt dat uw principeverzoek 10

ambtelijk wordt getoetst op ruimtelijke- en milieukundige aspecten, op het moment dat het onderhavige TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 verder is uitgewerkt.

Ontsluiting 3. Reclamant geeft aan het niet eens te zijn met de ontsluiting van Halvinkhuizen fase 2 en 3. Reclamant geeft aan dat er toekomstige ontwikkelingen zijn die de onderbouwing van het verkeersonderzoek van Goudappel (dat ter onderbouwing van het TAM – IMRO-plan geldt t.a.v. het omgevingsaspect verkeer) ondermijnen. Reclamant verzoekt daarom de plannen van de ontsluiting voor Halvinkhuizen te wijzigen. Ter onderbouwing van de ontsluiting van Halvinkhuizen fase 2 en 3 is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. De effecten van het plan op de verkeersafwikkeling van nieuwe en bestaande wegen zijn met behulp van een verkeersmodel onderzocht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen in Putten en in de regio. Daarnaast is rekening gehouden met andere factoren, zoals bijvoorbeeld economische groei. In Nederland is het werken met een verkeersmodel voor dit soort studies een algemeen geaccepteerde manier van werken. Het verkeersrapport is als bijlage toegevoegd.

Planschaderegeling 4. Reclamant verzoekt de gemeente om duidelijk te maken of er planschaderegeling wordt gehanteerd- en in hoeverre deze voor de percelen in bezit van reclamant van toepassing zal zijn. Het onderhavige TAM – IMRO-plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 is opgesteld binnen de kaders van de Omgevingswet. Met de inwerkingtreding van deze wet is het begrip ‘planschade’ vervangen voor het begrip Nadeelcompensatie. De basisregeling voor nadeelcompensatie staat in titel 4.5 van de Algemene Wet bestuursrecht (Awb). In titel 4.5 Awb staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over de toekenning van nadeelcompensatie. De regels over nadeelcompensatie in afdeling 15.1 van de Omgevingswet zijn een aanvulling op deze algemene regeling uit de Awb. De regels over nadeelcompensatie in de Omgevingswet hebben voorrang op de regels in de AWB. Reclamant kan op basis van deze regeling een aanvraag om schadevergoeding doen. Het college wil reclamant erop attenderen dat deze aanvraag behandeld zal worden volgens de Verordening nadeelcompensatie Putten 2024. Daarbij is het aan de reclamant zelf om de afweging te maken deze aanvraag voor te bereiden in samenwerking met een professionele deskundige op het gebied van nadeelcompensatie.

11

Beantwoording zienswijze reclamant 4 Samenvatting en beoordeling zienswijze: Toegankelijkheid percelen 1. Reclamant vraagt zich af hoe de percelen bereikbaar blijven die aan de andere kant van de Zuidelijke Ontsluitingsweg komen te liggen? Ter onderbouwing van de ontsluiting van Halvinkhuizen fase 2 en 3 is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Dit rapport is als bijlage toegevoegd bij de motivering van dit plan. In dit rapport is de beoogde ontsluiting van beide fasen in beeld gebracht. Daarnaast is onderzoek uitgevoerd naar de Zuidelijke Ontsluiting. OP 28 november 2024 heeft de gemeenteraad besloten nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid van het voorkeurstracé van de Zuidelijke ontsluitingsweg. Uit het verkeerskundig onderzoek Halvinkhuizen blijkt dat er voor fase 3 een extra verkeersontsluiting nodig is aan de zuidzijde van het plangebied. Het voorgenomen tracé tussen de rotonde op de Nijkerkerstraat en fase 3 Halvinkhuizen sluit aan bij het voorkeurstracé van de Zuidelijke ontsluitingsweg. In het komende circa anderhalf jaar wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de meest optimale ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg. Het is niet uitgesloten dat de voorgestelde ligging van de verkeersontsluiting van fase 3 wordt aangepast naar aanleiding van de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek van de Zuidelijke ontsluiting.

Pas wanneer de exacte ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg definitief is vastgesteld, wordt de verkeersontsluiting van fase 3 nader uitgewerkt. Daarom is het op dit moment nog niet duidelijk op welke wijze de omliggende percelen bereikbaar blijven. Dit wordt nader uitgewerkt na de besluitvorming over de Zuidelijke ontsluitingsweg. Bij dit proces worden de bewoners van de Beitelweg en Hooiweg te zijner tijd betrokken. (Zie ook antwoord punt 5 reclamant 1).

Ontsluiting van het bedrijf 2. Reclamant constateert dat door het tracé van de ontsluitingsweg voor Halvinkhuizen het gevolg is dat zijn bedrijf enkel nog door de Beitelweg ontsloten wordt. Reclamant stelt dat dit zeer gevaarlijke verkeerssituaties voor medeweggebruikers met zich meebrengt. Gezien het feit dat vanuit het bedrijf van reclamant wordt gereden met groot agrarisch materieel, als ook dat de Beitelweg een smalle weg is waarin een paar hele scherpe en gevaarlijke bochten zitten. Tot slot stelt reclamant dat als de Nijkerkerstraat nog drukker wordt, verkeer vanuit zijn bedrijf niet meer die weg op komt. Zie reactie onder 1. Het is op dit moment nog niet vastgelegd op welke wijze de Beitelweg ontsloten wordt. Wanneer het onderzoek naar de zuidelijke ontsluitingsweg is afgerond kan de ligging van ontsluiting van fase 3 Halvinkhuizen worden uitgewerkt. Dan worden pas keuzes gemaakt die de Beitelweg beïnvloeden. Bij dit proces worden de bewoners van de Beitelweg te zijner tijd betrokken.

12

Ruimtebeslag van de ontsluitingsweg 3. Reclamant stelt dat het tracé van de ontsluitingsweg als gevolg heeft dat reclamant de bedrijfsvoering niet kan continueren, omdat er te weinig grond over blijft op het huisperceel om biologische zeugen te weiden. Het tracé van de ontsluitingsweg tussen de rotonde aan de Nijkerkerstraat en fase 3, zorgt ervoor dat fase 3 van Halvinkhuizen op een goede wijze kan worden ontsloten. In het komende anderhalf jaar wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de meest optimale ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg. Het is niet uitgesloten dat de voorgestelde ligging van de ontsluitingsweg wordt aangepast naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek. Pas wanneer de exacte ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg definitief is vastgesteld, wordt de verkeersontsluiting van fase 3 nader uitgewerkt en wordt duidelijk wat de consequenties zijn voor de bedrijfsvoering.

Aantasting van het woongenot 4. Reclamant stelt dat de ontsluitingsweg Halvinkhuizen fase 3 voor geluidsoverlast zal zorgen. Waarmee het woongenot van reclamant ernstig wordt geschaad. Ten behoeve van de ruimtelijke procedure is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betreft een onderzoek naar de effecten van de locatie op zowel nieuwe woningen als bestaande woningen. Omdat de exacte ligging van ontsluiting voor fase 3 nog niet bekend is, en mede afhankelijk van de zuidelijke ontsluitingsweg, is zoveel als mogelijk aangesloten bij het voorkeurstracé van de Zuidelijke Ontsluitingsweg, waarmee de raad op 28 november 2024 heeft ingestemd. Bij de nadere uitwerking van deze ontsluiting is nog een formele toetsing noodzakelijk. Bij de woning van reclamant wordt een overschrijding berekend voor de standaardwaarde van 53 dB, te weten een waarde van 54 dB. Ondanks dat de overschrijding beperkt is dient de toepassing van geluidsreducerende maatregelen te worden overwogen. Geluidsreducerend asfalt lijkt vanwege deze enkele woning waarvoor overschrijding geldt niet doelmatig. Bij de vaststelling van het definitieve tracé van de ontsluiting voor fase 3 dient er rekening gehouden te worden met de geluidssituatie. De afstand van de woningen tot de weg vergroten reduceert de geluidsbelasting.

Wanneer dat niet mogelijk is kan geluidbelasting beperkt worden door toepassing van geluidbeperkende maatregelen. Het staat reclamant bovendien vrij om een aanvraag voor schadevergoeding (nadeelcompensatie) in te dienen. Deze aanvraag zal worden behandeld conform het bepaalde in onze Verordening Nadeelcompensatie Putten 2024. Wanneer er (geheel- of gedeeltelijk) positief wordt besloten op uw aanvraag, wordt u (geheel- of gedeeltelijk) gecompenseerd in de geleden schade, ontstaan door de aanleg van de ontsluitingsweg ten behoeve van de ontsluiting van Halvinkhuizen fase 3.

Onduidelijkheid 5. Reclamant stelt dat onder andere de ontsluitingsweg voor Halvinkhuizen fase 3 voor onzekerheid zorgt. Daardoor stelt reclamant keuzes om investeringen uit te voeren uit, waarmee de gecreëerde onzekerheid de bedrijfsvoering on hold zet. Reclamant vraagt de gemeente dan ook om duidelijkheid te scheppen. Het college begrijpt dat de voorgestelde ontsluitingsweg fase 3 onzekerheid veroorzaakt. Het tracé van de ontsluitingsweg tussen de rotonde aan de Nijkerkerstraat en fase 3, zorgt ervoor dat fase 3 13

van Halvinkhuizen op een goede wijze kan worden ontsloten. In het komende anderhalf jaar wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de meest optimale ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg. Het is niet uitgesloten dat de voorgestelde ligging van de ontsluitingsweg wordt aangepast naar aanleiding van de uitkomsten van dit onderzoek. Pas wanneer de exacte ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg definitief is vastgesteld, wordt de verkeersontsluiting van fase 3 nader uitgewerkt en ontstaat inzicht in consequenties. Indien dit aantoonbaar invloed heeft op de bedrijfsvoering van reclamant, dan zal reclamant hiervoor passend gecompenseerd dienen te worden, rekening houdend met (recent) gedane investeringen.

14

Beantwoording zienswijze reclamant 5 Samenvatting en beoordeling zienswijze: Weging van Waterbelangen 1. Reclamant stelt dat de gemeente het waterschap tijdig heeft betrokken bij het opstellen van het waterhuishoudkundig plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. Dit plan is gevat in het rapport “Rapport Halvinkhuizen - Weging van Waterbelang Fase 2&3, 14 oktober 2024” dat als bijlage is toegevoegd aan het TAM – IMRO-plan. In dit rapport zijn de waterbelangen goed meegewogen en het plan voorziet in een robuuste groene wadi’s om hemelwater vast te houden en zo te anticiperen op klimaatverandering. Wel heeft reclamant nog enkele opmerkingen geplaatst, waarbij de gemeente wordt verzocht deze te verwerken in het huishoudkundig plan. We zullen de opmerkingen verwerken in een update van het waterhuishoudkundig plan. Met betrekking tot de stelling hoe om te gaan met de waterbergingsberekening en (half) open verharding is ons uitgangspunt dat deze als volledig onverhard wordt beschouwd. (half) open verharding zal hoofdzakelijk de parkeervakken betreffen die worden uitgevoerd met (half) open verharding. Om afstroming van hemelwater bij hevige buien te voorkomen worden de randen van deze parkeervakken iets opgelicht of wordt er een barrière van enkele centimeters aangebracht.

Hierdoor zal hemelwater, als de neerslagintensiteit groter is dan de infiltratiecapaciteit, oppervlakkig worden vastgehouden en daarna lokaal infiltreren. Hemelwater dat op de parkeervakken valt zal daarmee nooit afstromen naar de waterberging en hoeft niet te worden meegenomen in de bergingsberekening voor het centrale wadisysteem. Daarnaast wordt een opmerking gemaakt over hoe om te gaan met berging op eigen perceel. Uitgangspunt was dat 25% van de verharding (o.b.v. 50% verharde tuin en daarvan 50% bergen op eigen terrein) op eigen terrein wordt verwerkt. Naar aanleiding van de gemaakte opmerking streven wij ernaar 50% van het gehele tuinoppervlak (gehele voorziene verharding van de tuin) te bergen in een openbare voorziening. 2. Reclamant wil benadrukken dat het Waterschap graag betrokken wil blijven bij de verdere uitwerking van het waterhuishoudkundig plan. Dit plan is immers randvoorwaardelijk opgezet, er mist nog een concrete uitwerking van de toekomstige waterhuishouding. Het college doet de toezegging dat het Waterschap Vallei en Veluwe betrokken blijft bij de verdere uitwerking van het waterhuishoudkundig plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. Dit is ook bij de ontwikkeling van Rimpeler gebeurd. Zo wordt het gezamenlijk doel, een passende toekomstige waterhouding horend bij het plangebied, geborgd.

15

Beantwoording zienswijze reclamant 6 Samenvatting en beoordeling zienswijze: Beoogde ontwikkeling niet uitvoerbaar zonder medewerking van cliënten 1. Er is een discrepantie in de voorwaardelijke verplichting er wordt gesproken over ‘geur’ en ‘geur – 1’. Juridisch klopt de aanduiding. Op de plankaart staat de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen voorwaardelijke verplichting geur’ en in de regeltekst staat ook precies deze aanduiding. Het kopje boven de regels spreekt echter van ‘Voorwaardelijke verplichting geur 1’. Wat voor verwarring kan zorgen. Wij zullen de aanduiding aanpassen in de regels en op de plankaart om onduidelijkheden te voorkomen. 2. Gronden met ‘voorwaardelijke verplichting geur’ kunnen pas in gebruik worden genomen als bedrijf van reclamant weg is, en dat kan alleen met medewerking van reclamant. Gemeente Putten heeft geruime tijd overleg gevoerd met reclamant over de mogelijk aankoop van de gronden. Tot op heden heeft dit niet tot overeenstemming geleid. Met de vaststelling van het voorliggende plan is het mogelijk een onteigeningsprocedure te starten.

3. Gronden met de aanduiding ‘voorwaardelijke verplichting geur – 2’ zijn niet uitvoerbaar omdat er nog geen definitieve afspraken zijn gemaakt met de bedrijven die deze geurcontour veroorzaken. De delen met de voorwaardelijke verplichting geur – 2 zijn relatief kleine gebieden. Deze gebieden wil de gemeente graag gebruiken voor woningbouw. Daarom is de gemeente in overleg met de naastgelegen bedrijven. Mocht de gemeente er echter niet uitkomen met deze bedrijven, is het mogelijk om aan deze gebieden een invulling te geven zonder gevoelige functies. Bijvoorbeeld groen, waterberging of nutsvoorzieningen.

Stikstof 4. De appellant geeft aan dat het toetsingskader in het vergunningenspoor (projectspoor) verandert is met de recente uitspraken van de Raad van State in de hoger beroepszaken van 18-12-2024 inzake de Amercentrale en Rendac. Voor projecten waarbij intern salderen nodig is of was om significante effecten op Natura 2000gebieden uit te kunnen sluiten, geldt dat nu een passende beoordeling moet worden opgesteld en een natuurvergunning moet worden aangevraagd, waarbij ook moet worden aangetoond dat voldaan wordt aan het additionaliteitsvereiste. Voor het stikstofdepositie-onderzoek voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 is dit echter niet aan de orde. Het onderzoek is namelijk uitgevoerd met als doel het plan te kunnen vaststellen. De uitspraken van de Raad van State van 18 december hebben alleen betrekking op het projectspoor (vergunningenspoor) en niet op het planspoor. Tot het moment dat hierover zekerheid wordt geboden in de jurisprudentie, kan voor een plan het gebruik worden gemaakt van intern salderen zonder een passende beoordeling en zonder toepassing van het

16

additionaliteitsvereiste. Het TAM-IMRO plan Halvinkhuizen fase 2 en 3 kan daarmee worden vastgesteld.

M.E.R beoordeling 5. In rapport wordt geconcludeerd dat er geen nadelige effecten zijn, dit wordt echter gegeven zonder dat het plan helemaal uitgewerkt is. Ten aanzien van stikstof blijkt daarbij dat gezien de recente uitspraak dit niet uit te sluiten is. Voorliggend plan heeft - vanwege lange doorlooptijd en gewenste flexibiliteit - een globaal karakter. Op basis van de aanwezige informatie de gestelde kaders in het plan is beoordeeld dat er geen nadelige effecten zijn ten aanzien van diverse aspecten en dat woningbouw mogelijk is.

Ontwikkeling in strijd met gemeentelijk beleid 6. Reclamant geeft aan dat om verschillende redenen de beoogde ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3 in strijd is met het gemeentelijk beleid. Daarbij wordt verwezen naar de Omgevingsvisie Putten 2040. Reclamant geeft aan dat in de Omgevingsvisie Putten 2040 is aangegeven dat er (ontwikkel)ruimte is en blijft voor bestaande agrarische bedrijven. De reclamant stelt verder dat onvoldoende is gemotiveerd waarom de beoogde locatie is gekozen voor woningbouwontwikkeling. In de Omgevingsvisie Putten 2040 is de beoogde locatie voor de uitbreiding van Halvinkhuizen expliciet aangeduid als “Halvinkhuizen uitbreidingslocatie wonen”. Dit betekent dat de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3 in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Putten 2040, die voorziet in ruimte voor woningbouw in dit gebied. De verwijzing naar bestaande agrarische bedrijven en hun belang wordt echter ook expliciet erkend in de Omgevingsvisie Putten 2040. Alhoewel de Omgevingsvisie Putten 2040 bindend is voor het vaststellend bestuursorgaan zelf, kan hiervan, mits deugdelijk gemotiveerd, worden afgeweken. In dit geval acht het college het belang van het toevoegen van een substantieel aantal woningen zwaarder dan het belang van het agrarisch bedrijf van reclamant.

Deze keuze is al eerder gemaakt in beleid en visies voor Halvinkhuizen en diverse malen bekrachtigd met het verder uitvoering geven aan deze beleidskeuzes. In de Structuurvisie Putten 2030 is de beoogde locatie aangewezen als zoekgebied wonen. De beoogde locatie sluit goed aan op de bestaande ruimtelijke structuur van het dorp.

17

Verkeer 7. Reclamant geeft aan dat de verkeerseffecten in strijd zijn met het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Reclamant geeft verder aan dat de Beitelweg zwaarder belast zal worden wanneer Halvinkhuizen gerealiseerd wordt en de nieuwe ontsluiting voor fase 3 nog niet is gerealiseerd. De effecten van verkeer zijn door middel van het verkeersmodel van de gemeente Putten in beeld gebracht. Voor de relevante wegvakken en kruispunten is getoetst of vorm, functie en gebruik van de weg in evenwicht is. Dit is in het rapport toegelicht en beoordeeld. Fase 1, 2 en 4 sluiten niet aan op de Beitelweg en de nieuwe ontsluiting die voor fase 3 is opgenomen is een voorwaardelijke verplichting; fase 3 wordt alleen gerealiseerd als er een nieuwe ontsluiting wordt gerealiseerd. Hierdoor ontstaat geen risico op verkeerstoename op de Beitelweg.

Cultuurhistorie 8. Er staat niet aangegeven hoe de historische boerderij behouden blijft als de functie wordt wegbestemd. De boerderij heeft geen monumentale status, maar de locatie als woonfunctie heeft wel een cultuurhistorische waarde. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zal rekening worden gehouden met deze cultuurhistorische locatie. Daarmee blijft de woonfunctie op deze locatie dus behouden.

Kostenverhaal 9. Onafhankelijke taxaties inbrengwaarden en opbrengsten Een onafhankelijke taxatie van grondopbrengsten en inbrengwaarden ontbreekt. Er is in bijlage 10 (invulling plankostenscan) wel een bedrag opgenomen voor taxatie van inbrengwaarden. Voor opbrengsten is geen onafhankelijke taxatie vereist; de grondprijzen zijn door de gemeente zelf bepaald. Voor inbrengwaarden is dat wel vereist. Een onafhankelijke taxatie was nog niet beschikbaar ten tijde van het ontwerp. In dat stadium is gerekend met eigen gemeentelijke ramingen. Een onafhankelijke taxatie is alsnog uitgevoerd. De uitkomsten ervan zijn opgenomen in een bijlage. Ze zijn verwerkt in de berekening en in de berekende kostenverhaalsbijdragen. Het bedrag dat voor de taxatie is opgenomen in bijlage 10 (invulling plankostenscan) is daarmee terecht. In deze taxatie is rekening gehouden met een volledige schadeloosstelling voor de kadastrale percelen N1549 (van eigenaar 6) en N4616 (eigenaar 7), zoals genoemd in tabel 3. De reden hiervoor is dat op deze percelen zich panden bevinden die zullen moeten wijken voor de beoogde ontwikkeling en duidelijk is dat deze niet anders verworven kunnen worden dan tegen de volledige schadeloosstelling.

9.1 Raming grondopbrengsten Ramingen lijken gebaseerd op getallen uit De Woonvisie Putten 2020-2025, vastgesteld op 20 mei 2020. Uit par. 4.4.2 van de toelichting volgt echter dat de koopprijzen van de woningen op 6 18

december 2022 voor het laatst zijn getaxeerd. De ramingen lopen dus ruim twee jaar achter, terwijl in die periode sprake is geweest van een sterke woningmarktstijging. Onduidelijk is waarom daarmee geen rekening is gehouden. In werkelijkheid zal de opbrengst dus hoger zijn dan is geraamd. Dit klemt temeer daar in de tabellen bij de artikelen 17.7 en 17.8 voor de grondopbrengsten en inbrengwaarden wordt uitgegaan van bedragen per prijspeil 1-1-2025, exclusief BTW. Dit klopt niet met elkaar. Reclamant zegt dat de geraamde opbrengsten gebaseerd lijken op getallen uit De Woonvisie Putten 2020-2025. De gemeentelijke Woonvisie presenteert niet het gemeentelijk grondprijsbeleid en is gericht op het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. De stelling dat de ramingen twee jaar achterlopen is niet juist, zie ook de reactie hierna in punt 9.2. Deze stelling van reclamant klopt niet met de Motivering Ad artikel 17.7, want daar is opgemerkt dat de grondopbrengsten zijn gecalculeerd op marktconforme wijze en met toepassing van een residuele en comparatieve methode.

9.2 Residuele en comparatieve bepaling grondopbrengsten In paragraaf 6.3.5 onder 'Ad artikel 17.7 Opbrengsten' van de toelichting wordt gesteld dat de grondwaarden residueel en comparatief zijn bepaald. In de eerste plaats is dit niet na te gaan, nu elke onderbouwing ontbreekt. Maar bovenal blijkt het tegendeel als wordt gekeken naar tabel 1 b. Uit deze tabel blijkt dat slechts een grondquote is toegepast, die niet is ontstaan door een residuele berekening, althans waarvan een eventuele residuele berekening als onderbouwing ontbreekt. In de tabel onder tabel 1 b wordt voorts een, overigens slecht leesbare, onderbouwing van de grondopbrengsten gegeven. Daaruit blijkt dat enkel de vrij op naamprijs wordt vermenigvuldigd met de grondquote. Dit leidt tot een geraamde opbrengst. Het is onnavolgbaar hoe de gemeente hieraan kamt. Gelet op het voorgaande moet in ieder geval worden geconstateerd dat de geraamde opbrengst aldus slechts grofmazig is ingeschat, weinig betrouwbaar is en bovendien onvoldoende is onderbouwd. De grondprijzen zijn niet bepaald aan de hand van een grondquotebenadering. Zoals toegelicht geldt de residuele en comparatieve methode voor de bepaling van markconforme grondopbrengsten. a. De genoemde grondquota zoals ze waren opgenomen in tabel 1b (nu tabel 3) vormen de resultante van de residuele en comparatieve methode en zijn geen inputvariabelen.

De gemeente kan de uitspraak van de reclamant dat de onderbouwing van de grondopbrengsten in de kostenverhaalsregels mager is onderbouwd wel begrijpen. Om die reden is een bijlage toegevoegd waarbij per woningtype de opbrengsten zijn onderbouwd. Voor de goede orde zijn de kolommen ‘grondquote’ en ‘kavel-oppervlakte’ uit de tabel verwijderd.

9.3 Onderschatting grondopbrengsten Dit alles leidt tot een significante onderschatting van de opbrengsten. Zo blijkt bijvoorbeeld dat bepaalde vrije kavels volgens de gemeente € 316.000,- waard zijn. Ook daar wordt weer een grondquote gehanteerd. En met die grondquote wordt de grondwaarde dan gecorrigeerd, waardoor deze kunstmatig laag wordt gehouden. Exclusief BTW leidt dit alles tot een onderschatting van € 40.000,- per kavel. Uitgaande van 46 kavels leidt dit alleen al tot een onderschatting van € 1.840.000,- in de opbrengsten.

19

Zoals gezegd zijn geen grondquotes gehanteerd voor het bepalen van de grondopbrengsten. Een nadere onderbouwing is gegeven in een bijlage. Reclamant geeft niet aan waarom de gehanteerde grondopbrengsten een significante onderschatting inhouden en waarom dit € 40.000 per kavel zou bedragen.

9.4 Toepassing PPT-beginselen Ten aanzien van de toerekening van kosten constateren cliënten dat de PPT beginselen (Proportionaliteit, Profijt en Toerekenbaarheid} niet juist zijn toegepast. Een aanzienlijke aantal bovenwijkse voorzieningen worden voor 100% omgeslagen over fase 2 en 3 en niet over fase 1 en 4, terwijl een deel van de daarmee gemoeide kosten zonder meer ook toerekenbaar zijn aan de fasen 1 en 4, daar die van de voorzieningen evenzeer profijt hebben. Ter illustratie wordt gewezen op de ontsluitingsweg, waarbij staat "100% toerekenbaar aan exploitatiegebied'' in tabel 4 onder ad 17.9 "overige kosten waaronder buitenplanse kosten". Reclamant spreekt van een aanzienlijk aantal bovenwijkse voorzieningen, maar geeft niet aan welke voorzieningen volgens hem bovenwijks zijn, met uitzondering van de ontsluitingsweg. Ten aanzien van die weg constateert de gemeente dat alleen de 584 woningen in fase 3 profijt hebben van deze ontsluitingsweg. De bestaande woningen aan de Hooiweg en fase 1 en 2 van Halvinkhuizen kennen een ontsluiting via de bestaande infrastructuur. Om die reden is aantoonbaar dat de kosten van de ontsluiting voor 100% aan het kostenverhaalsgebied kunnen worden toegerekend. Van de overige openbare voorzieningen is de gemeente van mening dat deze alleen profijt hebben voor het kostenverhaalsgebied en daaraan 100% toerekenbaar zijn.

Van een andere investering geldt dat deze voor minder dan 100% wordt toegerekend. Dat is bij de ‘ambtshalve wijzigingen’ aangegeven.

9.5 Raming kosten bouw- en woonrijp maken Als bijlage 3 bij de regels is een raming van Royal Haskoning gevoegd voor de kosten van het bouwen woonrijp maken. Uit Pagina 4 van 15 blijkt dat dat er nog niet veel bekend is. Er wordt gewerkt met een standaard opslag op alle prijzen van 15% voor 'nader te detailleren' en 20% voor 'objectonvoorziene bouwkosten'. Alles bij elkaar een onzekerheidstoeslag van 38% (1,15 * 1,20 = 1,38). Een raming met dergelijke onzekerheden kan niet als grondslag dienen voor het verhalen van kosten op initiatiefnemers. Ook uit pagina 3 van 15 blijkt dat het gaat om zeer globale ramingen. Het gebruik van de genoemde standaardopslagen heeft te maken met zowel het vroegtijdige moment waarop de kostenverhaalsregels worden vastgesteld als met het dynamische karakter van het grondexploitatieproces. In de Motivering van de kostenverhaalsregels ad artikel 17.6 is daarover onder andere het volgende opgemerkt: ‘Met de aanduiding 'eerste besluit' wordt gedoeld op de mogelijkheid dat de gemeente de kostenverhaalsregel kan herzien door een besluit tot wijziging van het omgevingsplan op dit punt. Het grondexploitatieproces is een dynamisch geheel. De raming van kosten kan veranderen (bijvoorbeeld door stijging of daling van arbeidsloon of prijzen van grondstoffen). Ook de periode kan veranderen. In bepaalde opzichten zijn de kostenverhaalsregels globaal van karakter.

Er is namelijk geen concretisering van het grondgebruik ten opzichte van de Verbeelding. Er is geen nadere projectie van 20

de inrichting van de openbare ruimte, er is geen verkaveling van de woningtypen en prijscategorieën. Er is wel een verdeling van het bouwprogramma. Voor de raming van kosten van bouw- en woonrijp maken is een civiele kostenraming opgesteld op basis van onderzoek van een kostendeskundige.’ Hieraan is in de Motivering ter verduidelijking toegevoegd dat de kostenverhaalsregels een globaal karakter hebben vanwege het vroege stadium waarin de gebiedsontwikkeling zich bevindt. Vanwege dat vroege stadium is het nodig te rekenen met een opslag voor ‘nader te detailleren’ en voor ‘objectonvoorziene bouwkosten’. Na verloop van tijd zal er, vanwege het genoemde dynamische karakter van het grondexploitatieproces, meer duidelijkheid ontstaan. Dan gaan de ramingen minder onzekerheden bevatten en kunnen genoemde percentages verlaagd worden bijgesteld. Dat wil overigens niet zeggen dat de geraamde bedragen zelf dan lager zullen zijn.

Daarnaast zijn cliënten van mening dat de kosten voor het bouw- en woonrijp maken erg hoog worden ingeschat voor een locatie in Putten. Voor fase 3 zijn die kosten geschat op maar liefst € 107,per m2. Dat is ruim boven de kengetallen. De civiele kostenraming van RHDHV resulteerde in het ontwerpt in een gemiddelde kostenpost van € 104,- per m2 plangebied. Onduidelijk is hoe de reclamant op een hoger bedrag komt. Wel geldt dat in vergelijking met andere locaties sprake is van bovengemiddelde civiele kosten maar dat is vanuit een aantal specifieke redenen verklaarbaar. Zo is voor deze locatie sprake van een noodzaak tot bodemverbetering waardoor onderdeel van de kosten ophoging van het terrein is. Daarnaast geldt dat de openbare ruimte relatief een grote omvang heeft (ca. 60 tot 62% van het plangebied) waardoor een bovengemiddeld hoeveelheid aan ruimte binnen het plangebied ingericht dient te worden. Een derde reden betreft de waterhuishouding in het gebied wat vraagt om specifieke maatregelen en voorzieningen voor waterafvoer en wateropvang. Een laatste aspect dat leidt tot bovengemiddelde civiele kosten is het beoogde kwaliteitsniveau. De gemeente voorziet een hoogwaardige inrichting waarbij groenstructuren en inrichtingselementen in de openbare ruimte een relatief hoge kostprijs kennen.

Verder valt op dat de inbrengwaarde van de gronden van mijn cliënten (in de tabel in de Toelichting eigenaar 7) is geraamd op € 12.463.000,-. De inbrengwaarden voor de naastgelegen woningen van mijn cliënten (in de toelichting eigenaren 8 en 9) ontbreekt evenwel. Onduidelijk is waarom dat het geval is. Deze woningen liggen immers midden in het plangebied. Onduidelijk is ook hoe deze woningen gehandhaafd zouden kunnen worden, en op welke wijze deze woningen ontsloten zouden worden. Het ontwerp wijzigingsplan geeft hierover in ieder geen enkel inzicht. Deze woningen zijn niet opgenomen in het kostenverhaalsgebied omdat er met de wijziging van het omgevingsplan geen bouwmogelijkheden worden geboden in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit (geen aangewezen bouwactiviteiten). Om die reden zijn er geen inbrengwaarden voor opgenomen in de kostenverhaalsregels. De woningen zullen worden ontsloten door de nieuwe interne wegenstructuur van Halvinkhuizen fase 2 en 3.

Uitgaande van een marktconforme waardering van de woningen van mijn cliënten, geldt dat de door de gemeente thans gehanteerde inbrengwaarde al hoger is dan het aanbod dat mijn cliënten bij brieven van 10 december jl. van het college ontvangen hebben als volledige schadeloosstelling ter voorkoming van onteigening. Dit onderstreept naar het oordeel van cliënten dat van enige redelijke poging tot minnelijke verwerving van het bedrijf van cliënten door de gemeente geen sprake is geweest, zie hiervoor ook hoofdstuk 1. 21

De door de gemeente zelf ingeschatte inbrengwaarde is juist weer lager dan de laatstelijk (per medio 2023) door de onafhankelijke deskundige die door de gemeente is aangesteld, is ingeschat, namelijk 15,8 miljoen en waarvan Sluysmans van mening was dat die (per ultimo 2024) omhoog bijgesteld zou moeten worden. Een actie waar de gemeente geen opdracht voor heeft willen geven en in weerwil van die onafhankelijke en deskundige adviezen nu zelf - en zonder enige grondslag - een veel lagere inbrengwaarde voorstelt. Er is een taxatie van een externe onafhankelijke deskundige uitgevoerd. Deze taxatie is gedaan in het kader van de kostenverhaalsregels en staat los van de lopende onderhandelingen en financiële proposities als onderdeel van de minnelijke verwerving.

De conclusie uit het voorgaande is dat de kostenverhaalsregels uit het ontwerp geen stand kunnen houden en dat de gemeente ten onrechte concludeert dat het kostenverhaal is verzekerd en afgedekt. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee niet aangetoond. De gemeente is op onderdelen van mening dat de zienswijze terecht is en heeft daar aanpassingen voor doorgevoerd. Op andere delen acht de gemeente de zienswijze niet terecht.

Geurnorm in strijd met evenwichtige toedeling van functies aan locaties 10. Zienswijze van fase 1 inzake de geurnorm is nog steeds van toepassing op fase 2 en 3.: ‘’ De Wet geurhinder en veehouderij staat onder discussie naar aanleiding van ingediende moties en jurisprudentie.’’ Reclamant verwijst naar zijn zienswijze op fase 1 van Halvinkhuizen wat betreft het aspect geur. Halvinkhuizen fase 1 werd vastgesteld onder het regime van de Wet Geurhinder en Veehouderij. Deze wetgeving is vrijwel ongewijzigd opgenomen in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving. De regelgeving voor beide plannen voor het onderdeel geur is daarmee vrijwel hetzelfde gebleven. Onze beantwoording op de zienswijze van reclamant voor fase 1 willen we daarom hier ook herhalen: ‘’Het debat in de Tweede kamer heeft nog niet geleid tot andere normstelling of wijziging van de concentratiegebieden. Tevens wordt de Wet geurhinder en veehouderijen (nog) niet aangepast op basis van het gevoerde debat (toevoeging, ook het BKL is nog niet aangepast). De genoemde jurisprudentie heeft geleid tot het hierboven genoemde debat. Vanuit de jurisprudentie is tevens op te maken dat het met name van belang is om bij de beoordeling van de geurbelasting ook de cumulatieve geurbelasting mee te wegen. In onderliggend plan is gekeken naar de cumulatieve geurbelasting.

Ook is voor het beoordelen van het woon- en leefklimaat aangesloten bij de geurvisie van de gemeente Putten. Bij het opstellen van de geurvisie is ook gekeken naar de cumulatie van geur.’’

22

Beantwoording zienswijze reclamant 7 Samenvatting en beoordeling zienswijze: Ontsluiting van de wijk 1. Reclamant verzoekt de voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de ontsluiting van fase 3 aan te scherpen. Reclamant stelt namelijk dat de voorwaardelijke verplichting niet van toepassing is op het bouwverkeer dat betrokken is bij het bouwrijp maken van Halvinkhuizen fase 3 en het uitvoeren van de hierop volgende bouwwerkzaamheden Reclamant vraagt daarom de voorwaardelijke verplichting aan te passen waardoor het ook de uitspraak bevat dat bovengenoemde werkzaamheden pas mogen starten nadat de ontsluitingsweg is aangelegd. Op dit moment is nog niet duidelijk op welke wijze fase 3 van Halvinkhuizen wordt ontsloten voor bouwverkeer. Dit is namelijk van meerdere factoren afhankelijk die nog niet zijn te overzien. Denk daarbij aan besluitvorming over de zuidelijke ontsluitingsweg, de nog op te stellen verkaveling voor fase 2 en 3 of het tempo en de fasering van de bouw. Als hierover meer duidelijkheid is zal worden nagegaan hoe om te gaan met het bouwverkeer. Bouwverkeer hoeft niet perse gebruik te maken van het tracé van de ontsluitingsweg van fase 3. Vooralsnog zijn hiervoor meerdere mogelijkheden. bijvoorbeeld door de aanleg van een tijdelijke bouwweg langs de rand van fase 2 of fase 4, of over het nog vast te stellen tracé van de ontsluitingsweg fase 3.

De ontsluitingsweg is nog te vaag 2. Reclamant merkt op dat in de motivering horende bij het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 een kaart is opgenomen waarbij fase 3 en 4 zijn omgedraaid. Dit is verwarrend. Reclamant verzoekt de gemeente bovendien de ontsluitingsweg voor fase 3 direct op te nemen in het TAM – IMRO plan. Dit schept duidelijkheid. In de motivering wordt de afbeelding opgenomen met de juiste fasering. Ten aanzien van het direct opnemen van de ontsluitingsweg fase 3 in het voorliggende TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 volgt het college de zienswijze van de reclamant niet. De ontsluitingsweg van fase 3 is namelijk zoveel mogelijk afgestemd op het voorkeurstracé van de Zuidelijke Ontsluitingsweg. Dit voorkeurstracé, waarmee de gemeenteraad op 28-11-2024 heeft ingestemd, vormt het vertrekpunt op basis waarvan er de komende anderhalf jaar nader onderzoek gedaan wordt naar de meest optimale ligging van de zuidelijke ontsluitingsweg. Het is niet uitgesloten dat de uitkomsten van dit onderzoek consequenties heeft voor de exacte ligging van de ontsluitingsweg van fase 3. Om deze reden is de ontsluitingsweg fase 3 niet op de plankaart aangegeven, maar opgenomen als een voorwaardelijke verplichting in de planregels. Wijziging: In de motivering wordt de afbeelding opgenomen met de juiste fasering.

Verkeer 3. Volgens de reclamant is de verkeerstoename op de Nijkerkerstraat als gevolg van de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3 onvoldoende meegenomen in het verkeerskundig 23

onderzoek dat door Goudappel is uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 opgenomen bij de motivering, horend bij het TAM – IMRO plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3. Reclamant stelt bovendien dat het rapport onjuiste uitspraken doet over zijwegen en oversteeklocaties, die een belangrijke functie vervullen voor lokaal (fiets-) verkeer. Reclamant verzoekt de gemeente tot slot om ook in het TAM – IMRO plan voor onderhavige ontwikkeling voorwaardelijke uitspraken over te nemen om de verslechtering van de verkeersveiligheid op de Nijkerkerstraat tegen te gaan. Ter onderbouwing van de ontsluiting van Halvinkhuizen fase 2 en 3 is door Goudappel, een adviesbureau dat zich specialiseert omtrent mobiliteit, een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Dit rapport is als bijlage toegevoegd bij de motivering van dit plan. De effecten van het plan op de verkeersafwikkeling van nieuwe en bestaande wegen zijn met behulp van een verkeersmodel onderzocht. Er is gebruik gemaakt van het vigerende, door de gemeente Putten geaccordeerde verkeersmodel. Hierbij wordt rekening gehouden met toekomstige ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen in Putten maar ook in een grotere regio en met andere factoren zoals economische groei. Om de planeffecten te kunnen toetsen is het verkeersmodel projectspecifiek gemaakt.

Dit betekent dat er alle beoogde ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen voor het toekomstjaar zijn opgenomen, behalve Halvinkhuizen (fase 2, 3 en 4). In de planvariant is Halvinkhuizen toegevoegd waardoor de planeffecten inzichtelijk zijn. De Nijkerkstraat is in de referentiesituatie al een belangrijke weg. Het is een provinciale 80 km/u weg buiten de bebouwde kom. Dit is ook terug te zien in de intensiteiten in de huidige/referentiesituatie. De etmaalintensiteiten in zowel de referentie- als de plansituatie zijn passend bij deze weg. Het zal op drukke momenten af en toe lastig zijn om de straat op te rijden met de auto. Oversteken door fietsers gebeurt op dit soort wegen in principe ter hoogte van kruispunten/rotondes of in een enkel geval op speciaal daarvoor aangelegde oversteeklocaties. Fietsers moeten op deze weg dan ook gebruik maken van deze locaties om veilig over te kunnen steken. De etmaalintensiteit is passend bij een gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom. Voor de kruispunten op de Nijkerkerstraat (Henslare en Van Geenstraat) is onderzocht in hoeverre deze de toename van verkeer kunnen verwerken. De rotondes zijn in staat de verandering in de verkeersstroom te verwerken.