TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3 MOTIVERING (versie raad 6 maart 2025)

Hier ontstaan in de referentiesituatie al langere wachttijden en wachtrijen. Deze nemen in de plansituatie verder toe. De wachtrij op de Voorthuizerstraat kan in een aantal gevallen in de avondspits langer worden dan de lengte van de busbaan, maar zorgt niet voor terugslag op voorliggende kruispunten.

5.17.3

Conclusie

Bij het bouwen van de woningen moet getoetst worden aan de dan geldende parkeernormen. Dit is geborgd in de regels van dit omgevingsplan. Om die reden vormt het aspect parkeren geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. De verkeersbewegingen nemen met onderhavig initiatief toe, maar het wonen in fase 3 van deze nieuwe woonwijk is pas mogelijk als de nieuwe ontsluiting is gerealiseerd, waardoor er ook vanuit het aspect verkeer geen belemmering is voor de ontwikkeling van fase 2 en 3 van Halvinkhuizen.

5.18 Kabels en leidingen Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd: gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen; aardgasleidingen afhankelijk van druk; defensiebrandstoffen; warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch. Uit het geldende Omgevingsplan gemeente Putten en uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan: het bestemmingsplan 'Westelijk Buitengebied' is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn. Voor de verdere realisatie van het plan zal indien nodig een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

ruimte voor ontwikkeling

53

5.19 Milieueffectrapportage 5.19.1

Wettelijk kader

De wet- en regelgeving omtrent de m.e.r. is geen puur nationale aangelegenheid. De verplichting om in bepaalde gevallen een soort m.e.r. op te stellen volgt uit het Europese recht, te weten de m.e.r.-richtlijn en de Europese richtlijn voor Strategische Milieubeoordeling (SMB-richtlijn). De m.e.r.-regelgeving wordt onder de Omgevingswet geïmplementeerd in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en hoofdstuk 11 en bijlage V van het Omgevingsbesluit. Aangezien de regelgeving moet blijven voldoen aan de Europese richtlijnen verandert er relatief weinig met de inwerkingtreding van de Omgevingswet. In bijlage V bij het Omgevingsbesluit in 1 lijst zijn zowel de mer-plichtige als de mer-beoordelingsplichtige gevallen opgenomen en de daarvoor benodigde besluiten.

5.19.2

Beoordeling

Voorliggende ontwikkeling kan gezien worden als een 'stedelijk ontwikkelingsproject' (J.11 uit bijlage V Ob), waardoor beoordeeld moet worden of er sprake zal zijn van aanzienlijke milieueffecten. Bij deze beoordeling is rekening gehouden met de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn (de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect). Om dit te beoordeling is door Antea een Mer-beoordeling gedaan Bijlage 9. Deze aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling is opgesteld om mogelijk belangrijke nadelige milieueffecten in beeld te brengen voor de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 & 3, zodat het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit kan nemen. Als onderbouwing bij deze m.e.r.-beoordeling zijn milieuonderzoeken uitgevoerd. De voorgenomen ontwikkeling (fase 2 & 3) maakt onderdeel uit van de ontwikkeling Halvinkhuizen, bestaande uit circa 1.400 woningen. In deze aanmeldnotitie is uitgebreid ingegaan op cumulatieve effecten die kunnen optreden bij fase 2 & 3. Fase 2 & 3 Voor de voorgenomen activiteit geldt dat, wanneer wordt voldaan aan de gestelde eisen en maatregelen uit de onderzoeken en de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, naar verwachting geen belangrijk nadelige milieugevolgen optreden. De conclusie is dat het doorlopen van een m.e.r.-procedure voor de ontwikkeling van fase 2 & 3 niet noodzakelijk is.

Halvinkhuizen De ontwikkeling Halvinkhuizen moet nog in meer detail uitgewerkt worden om te kunnen stellen dat negatieve effecten op de omgeving helemaal uit te sluiten zijn. Er moet bijvoorbeeld nog nader onderzoek gedaan worden naar de aspecten van verkeer, geluid, ecologie, bodem en geur. Op voorhand is echter de verwachting dat er voldoende mogelijkheden zijn om keuzes te maken en maatregelen te treffen zonder dat dit nadelige milieueffecten heeft. Onderstaand zijn per thema de conclusies beschreven.

54

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

5.19.3

Conclusie

Voor onderhavig plan geldt dat, wanneer wordt voldaan aan de gestelde eisen en maatregelen uit de onderzoeken en de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, naar verwachting geen belangrijk nadelige milieugevolgen optreden. De conclusie is dat het doorlopen van een m.e.r.-procedure voor de ontwikkeling van fase 2 & 3 niet noodzakelijk is.

ruimte voor ontwikkeling

55

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische aspecten

Algemeen

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van voorliggend TAM-omgevingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

6.2

Opbouw regels

6.2.1 Algemeen Voorliggend plan betreft een TAM-omgevingsplan. TAM-IMRO is bedoeld voor gemeenten die nog geen gebruik kunnen maken van het planvormingsdeel van het DSO. Bijvoorbeeld doordat de plansoftware nog niet alle daarvoor benodigde functies biedt. Het kan ook zijn dat de gemeente te weinig tijd rest om het planproces goed te beproeven. Of dat er nog onvolkomenheden zijn in de landelijke voorziening. Met TAM-IMRO kunnen gemeenten toch hun omgevingsplannen wijzigen. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. De TAM-IMRO vraagt niet om alternatieve software. Het gaat meer om langduriger gebruik van de bestaande systemen en koppelingen. De regels en verbeelding van voorliggend TAM-omgevingsplan zijn dan ook opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van een bestemmingsplan. Dit TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven.

Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in zes hoofdstukken: Algemene bepalingen Regels voor functies en activiteiten Algemene regels voor aanleggen Algemene regels voor bouwen Financiële bepalingen Overgangsrecht

6.2.2 Preambule voor hoofdstuk artikelnummering De IMRO-standaarden maken het niet mogelijk om een regeling te beginnen met een ander hoofdstuk dan hoofdstuk 1. De naamgeving van het hoofdstuk kan worden gewijzigd, maar hoofdstuk 1 blijft altijd zichtbaar. De IMRO-standaarden bieden ook geen mogelijkheid tot het gebruik van paragrafen. Ook voor de artikelen geldt dat deze in IMRO automatisch worden genummerd en dat de nummering dus bij ‘artikel 1’ begint. Voor het TAM-IMRO omgevingsplan is de IMRO hoofdstuk- en artikelnummering onhoudbaar, omdat het omgevingsplan van rechtswege al een hoofdstuk 1 en een artikel 1 kent. Deze nummers zijn dus al bezet. Om duidelijk te maken hoe een TAM-IMRO omgevingsplan zich verhoudt tot de rest van het

56

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

omgevingsplan, stelt de VNG voor om na het object Regels en voor het toevoegen van het object Hoofdstuk een preambule op te nemen. De preambule geeft aan hoe het TAM-IMRO omgevingsplan in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moeten worden. Als het TAM-IMRO omgevingsplan wordt geraadpleegd, is de preambule direct zichtbaar boven de regels.

6.3

Verantwoording van de regels

Een TAM-Omgevingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit TAM-omgevingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen functies in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld. Voor onderhavig TAM-omgevingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan voor fase 1 van de woonwijk Halvinkhuizen. Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet.

6.3.1 Algemene bepalingen Paragraaf 1 van de regels bevat de algemene bepalingen. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Begripsbepalingen In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het TAM-omgevingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Meet- en rekenbepalingen Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'meet- en rekenbepalingen' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte e.d. van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven. Algemene verbodsbepaling gebruik In dit artikel staat beschreven welk gebruik van gronden en bouwwerken in elk geval strijdig is met het TAM-omgevingsplan. Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen.

Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Toepassingsbereik Het voor een bepaalde locatie vaststellen van nieuwe regels in een TAM-IMRO omgevingsplan zorgt er niet voor dat de oude regels op die locatie automatisch vervallen. Met andere woorden: het is niet mogelijk om in een TAM-IMRO omgevingsplan te ‘ponsen’. Om te voorkomen dat op een bepaalde locatie zowel nieuwe als oude regels gelden, is in dit TAM-omgevingsplan een toepassingsbereikbepaling opgenomen in artikel 5 van de algemene bepalingen. Aanvraagvereisten Doelen Oogmerken Maatwerkvoorschriften

ruimte voor ontwikkeling

57

Specifieke zorgplicht

6.3.2 Regels voor functies en activiteiten In de paragraaf met regels voor functies en activiteiten is opgenomen welke activiteiten waar zijn toegestaan. Voor fase 2 en 3 in Halvinhkhuizen gelden er twee hoofdactiviteiten: Groen De voor groen aangewezen gronden zijn bedoeld voor de structuurbepalend groen samen met de bestaande houtwallen en water. Met deze bestemming wordt de groen- en waterstructuur geborgd. Binnen de groenbestemming kunnen ook de fiets en wandelpaden worden aangelegd. Woongebied Het grootste deel van het plangebied heeft de globale functieaanduiding 'Woongebied'. Binnen dit gebied mogen alle binnen een woonwijk normaal voorkomende voorzieningen gebouwd of aangelegd worden. Op de verbeelding is niet aangegeven waar de woningen, de buurtwegen, groenvoorzieningen en andere binnen een woongebied behorende functies en voorzieningen moeten komen. In het woongebied zijn zowel grondgebonden als gestapelde woningen toegestaan. De gestapelde woningbouw is wel alleen in het middengebied van de woonwijk Halvinkhuizen toegestaan. Daarvoor geldt een maximum van zes bouwlagen (18 meter). Daarnaast is binnen het woongebied een school en een kinderdagverblijf toegestaan.

6.3.3 Algemene regels voor aanleggen Voor het gehele plangebied zal nog een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Om die reden is er naast de vergunningplicht voor bouwen, ook een vergunningplicht voor aanleggen opgenomen. Daarnaast kan met deze vergunningplicht ook getoetst worden of de aan te leggen voorzieningen passend zijn binnen het stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteitsplan. Dit is als beoordelingsregel op genomen.

6.3.4 Algemene regels voor bouwen Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen, moet getoetst worden aan de specifieke beoordelingsregels die zijn gesteld onder de regels voor bouwen in de functie 'Groen' en bouwen in de functie 'Woongebied'. Daarnaast zijn er beoordelingsregels die altijd gelden, ongeacht binnen welke functie wordt gebouwd. Deze paragraaf bevat deze algemene beoordelingsregels.

6.3.5 Financiëlebepalingen Artikel 17 Kostenverhaalsregels Algemeen Bij wijzigingen van het omgevingsplan waarbij kostenverhaalsplichtige activiteiten mogelijk worden gemaakt is de gemeente verplicht de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen voor het aanleggen van openbare voorzieningen naar evenredigheid te verhalen op initiatiefnemers van kostenverhaalsplichtige activiteiten die profijt hebben hiervan. Kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn gedefinieerd in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. Het betreft: a.

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;

b.

de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;

c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;

58

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt. Op grond van artikel 13.12 Omgevingswet is het verboden een kostenverhaalsplichtige activiteit uit te voeren voordat de kostenverhaalsbijdrage betaald is. Betaling vindt plaats op grond van een kostenverhaalsbeschikking, welke aangevraagd moet worden door degene die een bouwactiviteit wil starten. Als het kostenverhaal voor het betreffende kostenverhaalsgebied niet verzekerd is door gemeentelijke gronduitgifte of door anterieure overeenkomsten met private partijen die zeggenschap hebben over de grond (hierna: eigenaren), dient de gemeente in het omgevingsplan het kostenverhaalsgebied aan te wijzen en daar kostenverhaalsregels aan te verbinden. Deze kostenverhaalsregels leiden tot een berekening van kostenverhaalsbijdragen voor eigenaren in het betreffende gebied door die bijdrage bruto te bepalen.

Als een eigenaar de bouwactiviteit wil starten moet hij, zoals gezegd, een kostenverhaalsbeschikking vragen. De gemeente bepaalt de bijdrage dan netto. (zie verder de toelichting op artikel 17.2 ad c). Ad artikel 17.1 Kostenverhaalgebied Voor de ontwikkeling van Halvinkhuizen fase 2 en 3 zijn kostenverhaalregels opgesteld. Deze regels zijn gekoppeld aan het kostenverhaalsgebied 'overige zone – kostenverhaalgebied Halvinkhuizen fase 2 en 3', zoals opgenomen in het omgevingsplan. De hierna bij artikel 17.6 opgenomen figuur 1 over de eigendomssituatie geeft het kostenverhaalsgebied weer met de kleurenaanduidingen van de eigendommen in het gebied. Het grijsgekleurde eigendom 2 valt er buiten. Het kostenverhaalsgebied volgt de afbakening van het gebied waarvoor het omgevingsplan wordt gewijzigd. Het omvat alle gronden waar bouwactiviteiten mogelijk worden gemaakt en alle gronden waar openbare ruimte wordt aangelegd of aangepast. Enkele delen van het gebied waarvoor het omgevingsplan wordt gewijzigd zijn daarvan uitgezonderd. Op deze delen is geen sprake van aangewezen bouwactiviteiten in de zin van artikel 8.13 Omgevingsbesluit.

Ad artikel 17.2 Aanvraag kostenverhaalsbeschikking Degene die wil bouwen op een plek die in de kostenverhaalsregel van het betreffende kostenverhaalsgebied is aangewezen als een kostenverhaalsplichtige activiteit, dient voordat wordt gestart met de uitvoering de kostenverhaalsbijdrage (anders gezegd: de verschuldigde geldsom) betaald te hebben aan de gemeente. Daartoe moet, volgens artikel 13.18 lid 1 Omgevingswet, een kostenverhaalsbeschikking aanvragen, als geen kostenverhaalsovereenkomst met de gemeente is afgesloten. Om die beschikkingsaanvraag te kunnen behandelen heeft de gemeente tenminste de gegevens nodig die genoemd zijn in het artikel aanvraag kostenverhaalsbeschikking: 1. Ad a: een lijst met soort en aantal van de kostenverhaalsplichtige activiteiten is nodig opdat de gemeente kan bijhouden hoeveel van de aantallen er benut zijn die het omgevingsplan mogelijk maakt. Dit is voor de gemeente nodig om te kunnen nagaan of de kostenverhaalsregel voor het betreffende kostenverhaalsgebied nog actueel is. 2. Ad b: de gemeente moet weten voor hoeveel activiteiten (in dit geval: hoeveel woningen) de beschikking wordt aangevraagd en welke locatie (welk eigendom) het betreft. Op grond van het artikel 'Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten' (artikel 17.13) wordt er een kostenverhaalsbijdrage per woningequivalent berekend.

Zoals in de Motivering op artikel 17.13 duidelijk wordt gemaakt wordt gerekend met 1 woningequivalent per woning en 9 woningequivalenten voor de school. Bij een aanvraag voor woningbouw moet de gemeente dus

ruimte voor ontwikkeling

59

weten voor hoeveel woningen de beschikking wordt aangevraagd. Bij een herziening van de kostenverhaalsregels kan er een verkaveling worden vastgesteld en kan artikel 17.13 zo worden veranderd dat de kostenverhaalsbijdrage wordt berekend door uit te gaan van de concrete prijscategorie die de gemeente toedeelt aan de kavels voor het bouwen. Dan is het nodig te weten voor welke kavels de aanvraag voor de beschikking wordt ingediend. 3. Ad c: op grond van artikel 13.18 lid 2 sub b Omgevingswet berekent de gemeente een bruto-kostenverhaalsbijdrage. Vervolgens wordt een netto-kostenverhaalsbijdrage berekend. Ten eerste worden de inbrengwaarden in aftrek gebracht. Ten tweede worden de kosten in mindering gebracht die de aanvrager van de kostenverhaalsbeschikking heeft gemaakt. Het gaat om de kosten die zijn gemaakt tot het moment van de aanvraag van de beschikking. En het kan alleen gaan om kosten voor werkzaamheden die de aanvrager zelf heeft verricht in aansluiting met de werken, werkzaamheden en maatregelen die in de kostenverhaalsregel van het betreffende kostenverhaalsgebied zijn opgenomen voor de raming van de kosten. Het bedrag dat in mindering wordt gebracht kan niet hoger zijn dan de bedoelde raming ervan.

Om te bepalen of dat het geval is, en om te bepalen of er niet teveel kosten in mindering worden gebracht, dient de aanvrager de facturen ervan te overleggen bij de aanvraag. Om die facturen te kunnen controleren moeten de opgevoerde kosten passen bij de elementen van de Kostenraming bouw- en woonrijp maken, Bijlage 3 bij de Regels.

Ad artikel 17.3 Aanspraak op vergoeding kosten werken, werkzaamheden en maatregelen Kosten die een aanvrager zelf heeft gemaakt voor de voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen worden afgetrokken van de bruto-kostenverhaalsbijdrage. Veelal zullen dat kosten die gemaakt zijn om de uitgeefbare gebieden, anders gezegd de kavel(s) waarvoor de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd bouwrijp te maken. Dat wil nog niet zeggen dat in alle gevallen op die kavel(s) dan alle kosten steeds al gemaakt zullen zijn op het moment dat de kostenverhaalsbeschikking wordt aangevraagd. Het is denkbaar dat dit (voor een deel) na dat aanvraagmoment plaatsvindt. De kosten zijn evenwel wel verdisconteerd in de raming van de kostenverhaalsregel en daarmee verdisconteerd in de kostenverhaalsbijdrage. Als dit latere deel niet wordt gecorrigeerd met een aftrek van de bruto-kostenverhaalsbijdrage, dient er later nog een correctie plaats te vinden. Dat kan op basis van deze vergoedingsregeling. Het is ook mogelijk dat een aanvrager, behalve kosten op de eigen bouwkavel(s), ook kosten maakt voor de inrichting van (delen van) de openbare ruimte De praktijk laat zien dat het inrichten van de openbare ruimte meestal plaatsvindt nadat de kavels bouwrijp zijn gemaakt en bebouwd worden. Op dat moment bestaat er geen recht meer op aftrek van de bruto-kostenverhaalsbijdrage.

Want die beschikking is dan al verleend. Ook hiervan geldt dat de kosten van de inrichting van de openbare ruimte wel zijn geraamd in de kostenverhaalsregel en daarmee verdisconteerd in de kostenverhaalsbijdrage. Als er geen mogelijkheid van vergoeding zou worden geboden, zou de aanvrager de bedoelde kosten van bouwrijp van de eigen bouwkavel(s) en/of van de inrichting van de openbare ruimte tweemaal betalen, eenmaal via de kostenverhaalsbijdrage en eenmaal als opdrachtgever. Dat is niet de bedoeling. Daarom is in dit artikel een regeling opgenomen voor vergoeding van die kosten. Om dezelfde reden dienen de kosten waarvoor het verzoek om vergoeding wordt gedaan, te passen bij de elementen van de Kostenraming bouw- en woonrijp maken, Bijlage 3 bij de Regels.

Ad artikel 17.4 Behandeltermijn en tijdstip indiening verzoek om eindafrekening Op grond van artikel 13.20 lid 4 van de Omgevingswet kan een belanghebbende de gemeente verzoeken om een eindafrekening als er minstens vijf jaren zijn verstreken na betaling van de verschuldigde geldsom (het bedrag van de kostenverhaalsbeschikking). Dit wordt ook wel tussentijdse afrekening genoemd. Voor de betreffende belanghebbende geldt dit alsdan als eindafrekening. De betekenis van dit artikel is dat, als de gemeente verzoeken om een tussentijdse afrekening verspreid over een kalenderjaar ontvangt, zij niet steeds per verzoek de herberekeningen hoeft te maken. De gemeente bundelt deze verzoeken en behandelt ze op één gezamenlijk moment in het jaar. Om dat goed te kunnen doen is vereist dat de verzoeken binnen 8 weken voor dat behandelmoment zijn ingediend. Worden ze later ingediend dan schuift

60

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

de behandeling ervan dus door naar het volgende jaar. Ad artikel 17.5 Eindafrekening en indieningsvereisten verzoek om eindafrekening In lid 1 wordt de termijn bepaald waarop de gemeente de eindafrekening vaststelt. Dit betreft een andere kwestie dan de behandeling van verzoeken om tussentijdse afrekening zoals hiervoor beschreven. In dit artikel gaat het om een ambtshalve eindafrekening, dus niet op een (tussentijds) verzoek van de houders van kostenverhaalsbeschikkingen. Omdat zij reeds een eindafrekenbesluit (op hun verzoek) hebben gekregen, wordt voor hen niet opnieuw een eindafrekenbesluit genomen. Het opstellen van een eindafrekening is bedoeld om vast te stellen of de ontvanger van een kostenverhaalsbeschikking niet teveel heeft betaald. Hij betaalt in een stadium dat niet alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd en de kosten dus nog een raming betreffen. Als de werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd kan zich de situatie voordoen dat sommige ervan goedkoper blijken te zijn uitgevallen en andere duurder. De Omgevingswet bepaalt dat, als het saldo van de totale werkelijk kosten lager is, de ontvanger van de kostenverhaalsbeschikking recht op terugbetaling als het herberekende bedrag meer dan 5% lager blijkt te zijn dan het betaalde bedrag. Dan krijgt de ontvangen het meerdere boven die 5%-meevaller terugbetaald met rente.

De in dit artikel genoemde rente betreft de gemeentelijke rekenrente, zoals opgenomen als discontovoet in tabel 5 van artikel 17.12. Met andere woorden: als er in totaalopzicht een meevaller is komt die met een marge van 5% ten gunste van de gemeente. Blijken de werkelijke kosten hoger te zijn dan hoeft, ook volgens de Omgevingswet, de houder van de kostenverhaalsbeschikking geen bedrag bij te betalen. Om een herberekening te kunnen maken vanuit de werkelijke kosten kiest de gemeente ervoor om de eindafrekening op te stellen als alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn voltooid. Vervolgens is rekening gehouden met een bepaalde periode voor ontvangst en verzameling van de facturen. De situatie kan zich voordoen dat weliswaar alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn voltooid, maar dat nog niet voor alle bouwactiviteiten kostenverhaalsbeschikkingen zijn aangevraagd. Dan doet zich de vraag voor hoe kan worden omgegaan met een eindafrekening voor degenen die na het moment van eindafrekening een kostenverhaalsbeschikking vragen. Omdat de gemeente er met lid 1 van dit artikel van uit gaat dat deze eindafrekening plaatsvindt als alle voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen voltooid zijn, worden de werkelijke kosten dan geacht bekend te zijn. Dat betekent dat er geen verschil meer kan zijn tussen geraamde en werkelijke kosten.

De kostenverhaalsbeschikkingen van degenen die deze aanvragen na de eindafrekening gaan per definitie uit van de werkelijke kosten. Omdat er geen verschil kan zijn, kan een recht op terugbetaling ook niet aan de orde zijn. Om die reden is in lid 2 op voorhand duidelijk gemaakt dat er geen sprake kan zijn van zo'n terugbetaling Ad artikel 17.6 Tijdvak voor het kostenverhaal Voor het kostenverhaalsgebied gaat de gemeente, ten tijde van het eerste besluit tot vaststelling van de kostenverhaalsregel in het omgevingsplan voor het kostenverhaalsgebied uit van een periode van 13 jaren tot afronding. De gemeente is reeds enige tijd bezig geweest met de voorbereiding van deze bouwontwikkeling. Deze jaren zijn niet meegerekend bij de vaststelling van het tijdvak van de ontwikkeling. Gerekend is met een peildatum die is vastgesteld op 1 januari van het jaar waarin het besluit is genomen tot wijziging van het omgevingsplan met het oog op dit kostenverhaalsgebied. Daarmee wordt gedoeld op het eerste besluit tot wijziging van het omgevingsplan waardoor een kostenverhaalsregel voor dit kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan is opgenomen. Met de aanduiding 'eerste besluit' wordt gedoeld op de mogelijkheid dat de gemeente de kostenverhaalsregel kan herzien door een besluit tot wijziging van het omgevingsplan op dit punt. Het grondexploitatieproces is een dynamisch geheel.

De raming van kosten kan veranderen (bijvoorbeeld door stijging of daling van arbeidsloon of prijzen van grondstoffen). Ook de periode kan veranderen. Veranderingen in de markt kunnen ertoe leiden dat de ontwikkeling sneller of juist langzamer verloopt. Het is daarom denkbaar dat het tijdvak onderhevig is aan aanpassing. Om een meetmoment te hebben moet duidelijk zijn wanneer de gemeente voor het eerst heeft besloten voor dit gebied een kostenverhaalsregel

ruimte voor ontwikkeling

61

in het omgevingsplan op te nemen. Het werken met een prijspeildatum werkt door in de hoogte van de kostenverhaalsbijdrage. De reden daarvan is dat de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet en er over die tijd rekening wordt gehouden met rente (over kosten en opbrengsten die al gerealiseerde zijn) en indexeringen (over kosten en opbrengsten waarvan de realisering nog verwacht wordt). Door de prijspeildatum te koppelen aan het jaar waarin dat eerste besluit wordt genomen ontstaat er een meetmoment dat doorwerkt in de eindafrekening. In bepaalde opzichten zijn de kostenverhaalsregels globaal van karakter. Er is namelijk geen concretisering van het grondgebruik ten opzichte van de Verbeelding. Er is geen nadere projectie van de inrichting van de openbare ruimte. Ook is er geen vastgestelde verkaveling met woningtypen en prijscategorieën. Er is wel een verdeling van het bouwprogramma. Voor de woningen is een procentuele verdeling van 13 woningtypen gehanteerd in 6 verschillende prijscategorieën. Naast woningbouw is een maatschappelijke voorziening (school) voorzien in het kostenverhaalsgebied Het grondgebruik betreft een extrapolatie van het grondgebruik zoals dat in fase 1 van Halvinkhuizen is gehanteerd en dat past binnen de gebiedsvisie Halvinkhuizen.

Voor de raming van kosten van bouw- en woonrijp maken is een civiele kostenraming opgesteld op basis van onderzoek van een kostendeskundige. Omdat er geen verkaveling is van de woningtypen en prijscategorieën is er – voor de uitgeefbare delen van het kostenverhaalsgebied – geen differentiatie van de grondopbrengsten per eigendom. Om te komen tot de berekening van een kostenverhaalsbijdrage is daarom aan de grond onder elke woning een gemiddelde grondwaarde toegekend. Hoe dat is gedaan is bij artikel 17.13 toegelicht. De gemeente gaat ervan uit dat in een later stadium, als er meer bekend is over de invulling van het kostenverhaalsgebied, er een verkaveling wordt opgesteld (door middel van een kaart) en als bijlage aan de Motivering van het dan te nemen besluit tot wijziging van het omgevingsplan wordt gevoegd. Zodra dat het geval is, kunnen de kostenverhaalsbijdragen concreter worden bepaald. In een verkavelingskaart wordt dan per kavel aangeduid van welke prijscategorie wordt uitgegaan (en hoeveel van de betreffende categorie). Omdat er dan een differentiatie zal zijn van die prijscategorieën, verdeeld over de kavels, kan in de kostenverhaalsregels gerekend worden met verschillen in potentiële grondopbrengst. Dat betekent dat de kostenverhaalsbijdrage voor elke kavel dan verschillend zal zijn.

Ad artikel 17.7 Opbrengsten De grondopbrengsten voor de uitgeefbare kavels ten behoeve van de woningbouw en de school zijn gecalculeerd en onderstaande tabel geeft een overzicht van de gemiddelde opbrengst per eenheid per (woning)categorie tabel 1: Grondopbrengsten per prijscategorie (prijspeil 1-1-2025 en excl. btw)

62

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

tabel 2 Totale grondopbrengsten (prijspeil 1-1-2025 en excl. btw)

De grondwaarden zijn gecalculeerd op marktconforme wijze en met de toepassing van zowel een residuele als comparatieve methode. Dit sluit aan op het gemeentelijk grondprijsbeleid. Voor de sociale huurwoningen en de school geldt dat een vaste grondprijs is toegepast conform het gemeentelijk grondprijsbeleid. De onderbouwing van de grondopbrengsten is opgenomen in Bijlage 13. Een weergave van de woningtypen en grondwaarde per type is opgenomen in tabel 3. tabel 3 Grondopbrengsten per woningtype (prijspeil 1-1-2025 en excl. btw)

ruimte voor ontwikkeling

63

Ad artikel 17.8 Inbrengwaarden inclusief waarden van gronden en te slopen opstallen In de Begripsbepalingen is het begrip inbrengwaarde gedefinieerd. Deze is voor dit kostenverhaalsgebied geraamd door middel van schatting, namelijk door toepassing van de comparatieve methode (transacties van vergelijkingsobjecten, mede ontleend aan fase 1 van Halvinkhuizen ermee rekening houdend met het tijdsverloop sinds het aangaan van die transacties). In artikel 8.17 Omgevingsbesluit worden onder inbrengwaarden verstaan de onderdelen B1 tot en met B4 van bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Deze zijn in dit artikel kort aangeduid met de termen

a.

Waarde van gronden en te slopen opstallen;

b.

Kosten vrijmaken van rechten, etc

c.

Kosten van sloop en verwijdering/verplaatsing opstallen, obstakels;

d.

Saneringskosten en kosten van grondwerk

De inbrengwaarden voor de onderdelen a en b zijn getaxeerd door de heer E. van Halteren, taxateur bij bureau Gloudemans. Het rapport van de taxatie is opgenomen als Bijlage 14.

64

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

tabel 4 Inbrengwaarden gronden en opstallen (netto vergoeding op prijspeil 1-1-2025)

* Incl. correctie voor toerekenbaarheid aan kostenverhaalsgebied

De onderdelen c en d als bedoeld in de definitie van inbrengwaarden, zijn verdisconteerd in de raming zoals opgenomen in artikel 17.9. De eigendommen zijn in de linkerkolom weergegeven. Ten aanzien van de toerekenbaarheid geldt dat, afgezien van eigendom 7, alle inbrengwaarden volledig toerekenbaar aan het kostenverhaalsgebied. Met betrekking tot de eigendomssituatie is op eigendom 7 sprake van een bedrijf met een grote hindercirkel. Als gevolg hiervan kunnen de woningen in fase 2 en 3 van Halvinkhuizen niet worden gebouwd. Deze hinder dient daarom weggenomen te worden. Dit geldt evenzeer voor 65 woningen in fase 1 van Halvinkhuizen. In het bestemmingsplan voor Halvinkhuizen fase 1 is om die reden destijds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door het verwijderen van de hindercirkel, in de vorm van het verwerven van de gronden en opstallen van het hinderveroorzakende bedrijf ontstaan dus niet alleen bouwmogelijkheden voor fase 2 en 3 maar ook voor de genoemde 65 woningen van fase 1.

ruimte voor ontwikkeling

65

Dat betekent dat geen 100% van deze verwervingskosten aan het kostenverhaalsgebied kan worden toegerekend, maar 920/985e deel. Dat is 93,4%. Het resterende deel van de kosten voor het verwijderen van de hindercirkel van eigendom 7 (€ 788.200) wordt ten laste gebracht van Halvinkhuizen fase 1. Hieronder is dit schematisch weergegeven met de bedragen. Totale inbrengwaarde eigendom 7 (marktwaarde en schadeloosstelling) Toerekenbaar aan fase 2 en 3 (920/ 985ste deel) Toerekenbare inbrengwaarde eigendom kostenverhaalsgebied Toerekenbare inbrengwaarde eigendom Halvinkhuizen fase 1

€ 11,94 mln. 93,4% € 11,16 mln. € 0,79 mln.

Verwerving De eigendomssituatie is weergegeven met onderstaande figuur:

Figuur 1: eigendomssituatie

Alleen de gronden die met nummer 1 zijn aangeduid zijn eigendom van de gemeente. Wanneer deze eigendomssituatie wordt vergeleken met de functies die in het omgevingsplan aan de locaties worden toegedeeld blijkens de Verbeelding, zullen de functies die als openbare voorziening zijn toegedeeld niet integraal kunnen worden gerealiseerd als de gemeente de realisatie niet op zich neemt. Die gronden zullen door de gemeente verworven moeten worden. Ook is verwerving nodig van de bedrijven op de gronden die zijn aangeduid met nummer 6 en 7. Deze bedrijven kunnen niet worden voortgezet nu er woonfuncties aan de locaties worden toegedeeld. Bovendien veroorzaken ze hinder die de realisatie van een deel van de beoogde woningbouw verhindert. Om tot woningbouw te komen zullen deze gronden door de gemeente moeten worden verworven. Het is ten tijde van vaststelling van het plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 duidelijk dat de panden op de percelen N1549 en N4616 (op eigendom 6 respectievelijk eigendom 7) zullen moeten wijken voor de beoogde ontwikkeling. Duidelijk is dat deze gronden niet anders verworven kunnen worden dan tegen de

66

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

volledige schadeloosstelling. Zo nodig zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten. In de inbrengwaarde is rekening gehouden met de een vergoeding voor schadeloosstelling van deze eigendommen op basis van reconstructie (zie ook tabel 4). Ad artikel 17.9 Overige kosten waaronder buitenplanse kosten Tabel 5 van dit artikel geeft het overzicht van alle geraamde kosten. De onderbouwing van de civiele kosten raming is opgenomen in de Kostenraming, Bijlage 3 bij de Regels van het omgevingsplan. Ook de raming voor de aanleg van de ontsluitingsweg is opgenomen. Beide kostenramingen zijn opgesteld door het civiel deskundig bureau RHDHV. Tabel 5 Overige kosten inclusief buitenplanse kosten (excl. btw en prijspeil 1-1-2025)

Tabel 5a geeft een uitsplitsing van het bedrag dat in tabel 5 is opgenomen voor de inbreng van gronden voor de ontsluitingsweg. Met inbreng worden hier de verwervingskosten bedoeld. tabel 5a Verwervingskosten ontsluitingsweg (excl. btw en prijspeil 1-1-2025)

ruimte voor ontwikkeling

67

De raming van de onderzoekskosten is gebaseerd op een gemeentelijk raming waarbij gerealiseerde onderzoeken, bestaande offerte en nog te uit te voeren onderzoeken op basis van nog te verwachte kosten zijn gecalculeerd. Tabel 5b hieronder geeft een overzicht.

tabel 5b Onderzoekskosten en producten (excl. btw en prijspeil 1-1-2025)

Voor bodemsanering zijn nog geen kosten geraamd; onbekend is of en zo ja welke verontreinigingen

68

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

aanwezig zijn. Het bedrag voor nadeelcompensatie betreft een raming voor 18 adressen á € 513.920. .Dit bedrag is bepaald door een risicoanalyse van de mogelijke nadeelcompensatie, uitgevoerd door Kubiek. Wat de plankosten betreft, het totaal van de raming ervan is opgenomen in de tabel van dit artikel (plankosten en voorbereiding, toezicht op de uitvoering). De onderbouwing ervan is opgenomen in Bijlage 10, Bijlage 11 en Bijlage 12. Invulling plankostenscan bij de Motivering van de Regels van het Omgevingsplan. Deze bijlage betreft de toepassing van de regeling plankosten zoals opgenomen in de Omgevingsregeling, bijlage XIV. De raming is bepaald door invulling van de zogenaamde plankostenscan, die als hulpmiddel is geboden bij bijlage XIV van de Omgevingsregeling. De plankosten voor het nieuw aan te leggen ontsluiting Fase 3 buiten het kostenverhaalsgebied zijn geen onderdeel van de regeling plankosten en vormen dus geen onderdeel van de ingevulde plankostenscan.. De raming van deze plankosten, begeleidingskosten en onderzoeken is onderdeel van de kostenraming van de ontsluiting zoals opgesteld door RHDHV. . In tabel 4 worden de diverse werken, werkzaamheden en maatregelen voor 100% toegerekend aan het kostenverhaalsgebied. Deze werken, werkzaamheden en maatregelen worden alleen ten behoeve van het kostenverhaalsgebied verricht en leveren geen profijt op voor andere gebieden.

Uitzondering is, zoals gezegd in de toelichting ad artikel 17.8, de kosten met betrekking tot het opheffen van de hindercirkel van het bedrijf op eigendom 4. Deze kosten worden voor 93,4% toegerekend. De ontsluiting buiten het kostenverhaalsgebied wordt alleen aangelegd voor het kostenverhaalsgebied; gronden daarbuiten worden er niet (beter) door ontsloten. Eventuele toekomstige woningbouwontwikkeling aan de zuidelijke rand van het plangebied wordt via de bestaande Hooiweg ontsloten en voor fase 1 geldt dat de ontsluiting via de Roosendaalseweg is voorzien. De situering van de nieuw aan te leggen ontsluiting en de eigendomssituatie is weergegeven met onderstaande figuur (met aanduiding van de kadastrale percelen). Tabel 5a geeft de oppervlakten en inbrengwaarde van deze gronden. Figuur 2 Situering nieuwe ontsluiting

ruimte voor ontwikkeling

69

De eigendomssituatie is aangegeven met de hierna volgende figuur. Figuur 3 Eigendomssituatie gronden voor nieuwe ontsluiting

70

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

Ad artikel 17.10 en 17.11 Rekenparameters, fasering en contante kosten en opbrengsten Om rekening te houden met invloeden van rente en kosten- en opbrengstenstijgingen (indexering) zijn de kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Er is gedurende de tijdsduur van het gekozen tijdvak rekening gehouden met rente (over kosten en opbrengsten die al gerealiseerd zijn) en indexeringen (over kosten en opbrengsten waarvan de realisering nog verwacht wordt). De parameters voor rente en indexering zijn opgenomen in de planregels en hieronder weergeven in tabel 6. Door rekening te houden met invloeden van rente en indexering ontstaan geraamde bedragen op eindwaarde. Aan de hand van de aangehouden disconteringsvoet zijn deze bedragen teruggerekend naar een waarde op de prijspeildatum (de netto contante waarde). De hoogte van de discontovoet is gebaseerd op de gemeentelijke rekenrente. Deze rente ligt per 1 januari 2025 op 1,3% en is gebaseerd op de gemiddelde financieringslasten op concernniveau waarbij een gewogen rentepercentage is toegepast. Deze gewogen rente is gebaseerd op de kostprijs van het deel vreemd vermogen en rentepercentage van 0% voor het deel eigen vermogen. De parameters voor inflatie en discontovoet zijn opgenomen in tabel 6.

tabel 6 Parameters

Uitgangspunt bij de toerekening van inflatie is dat de jaarlijkse voorziene inkomsten en uitgaven gemiddeld in het midden van de betreffende periode (jaren) worden gerealiseerd. Voor de berekening van de netto contante waarde geldt dat de kosten en opbrengsten vanaf het einde van de betreffende periode (jaren) contant worden gemaakt naar 1-1-2025. De contante waarden van de kosten en opbrengsten worden vervolgens bepaald door toepassing van deze parameters. Bij de fasering van kosten en opbrengsten, en dus de berekening van rente, inflatie en het contant maken van de kastroom. is uitgegaan van de hierna aangegeven indicatieve planning: Figuur 4 Indicatieve planning

De kostenverhaalsbijdrage wordt berekend aan de hand van de contant gemaakte kosten en opbrengsten zoals opgenomen in de volgende tabellen.

ruimte voor ontwikkeling

71

tabel 7 Contante kosten

* Bedragen afgerond op duizendtallen

tabel 8 Contante opbrengsten per woningcategorie

* Bedragen afgerond op duizendtallen Ad artikel 17.12 Verhaalbare kosten en te verhalen kosten na macro-aftopping Dit artikel is ervoor bedoeld om duidelijk te maken wat het totaal aan geraamde verhaalbare kosten is. Artikel 13.14 lid 2 van de Omgevingswet verwoordt daartoe het zogenaamde principe van macro-aftopping: “Als de te verhalen kosten, verminderd met de door het bestuursorgaan ontvangen of te ontvangen bijdragen en subsidies van derden, hoger zijn dan de opbrengsten van de gronden binnen het kostenverhaalsgebied, kan het bestuursorgaan die kosten slechts verhalen tot ten hoogste het bedrag van de opbrengsten.”

72

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

Om te kunnen bepalen of alle kosten opwegen tegen de opbrengsten moeten ze met elkaar in verband worden gebracht. Voor dat doel is het totaal weergegeven van de geraamde (contant gemaakte) kosten die in principe verhaalbaar zijn. tabel 9 Verhaalbare kosten

Dit betekent dat alle geraamde kosten volledig verhaalbaar zijn. Ad artikel 17.13 Verdeling van de verhaalbare kosten over de activiteiten Bij de omslag van de kosten over de woningen en de school is gerekend met woningequivalenten. Door de grondwaarde van niet-woonfuncties te vergelijken met de grondwaarde van woningen wordt gewerkt met woningequivalenten. De school is in dit verband gelijkgesteld met de gemiddelde grondwaarde van 9 woningen. Dit sluit aan bij de grondwaarde van de school (NCW) in relatie tot de gemiddelde grondwaarde (NCW)van een woning binnen het kostenverhaalsgebied. Hierbij is rekening gehouden met een gemiddelde van de grondwaarden van de prijscategorieën van de woningen, rekening houdend met de volgende procentuele verdeling met de volgende aantallen: 1. Sociale huur beneden-bovenwoning 5% met 46 stuks 2. Sociale huur appartementen 20% met 184 stuks 3. Sociale huur rijwoning 5% met 46 stuks 4. Middenhuur appartementen 5% met 46 stuks 5. Goedkope koop 15% met 138 stuks 6. Betaalbare koop appartementen 5% met 46 stuks 7. Betaalbare koop beneden-bovenwoning 5% met 46 stuks 8. Betaalbare koop rug-aan-rugwoningen 5% met 46 stuks 9. Middeldure koop appartementen 5% met 46 stuks 10. Middeldure koop rijwoning 15% met 138 stuks 11. Dure koop geschakelde woning 5% met 46 stuks 12. Dure koop twee-onder-een-kap 5% met 46 stuks 13.

Dure koop vrije kavel 5% met 46 stuks

Het betreffen hier totaal 920 woningen en dus 920 woningequivalenten. Met de grondwaarde van de school erbij komt het totaal op 929 woningequivalenten waarbij de opbrengstpotentie van de school nagenoeg gelijk staat aan de gemiddelde opbrengstwaarde van 9 woningen in het kostenverhaalsgebied. Het verhaalbare bedrag van € 62.371.000 gedeeld door 929 komt daarmee (afgerond op hele euro's) op € 67138 per woningequivalent. Dat betekent dat per woning een bruto-kostenverhaalbijdrage van € 67.138 wordt berekend en voor de school een bruto-kostenverhaalsbijdrage van € 604.238.In de Motivering bij artikel 17.2 ad c is aangegeven dat, bij een aanvraag om een kostenverhaalsbeschikking, een berekening wordt gemaakt om van de bruto-kostenverhaalsbijdrage tot de netto-kostenverhaalsbijdrage te komen.

ruimte voor ontwikkeling

73

Het bedrag van deze bijdrage wordt, tot de datum van verlening van de kostenverhaalbeschikking, vermeerderd met de disconteringsvoet zoals genoemd in de tabel van artikel 17.10.

6.3.6 Overgangsrecht In paragraaf 6 van de regels staan de overgangsregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met deze wijziging van het omgevingsplan.

74

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3

Hoofdstuk 7 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1

Economische uitvoerbaarheid

Met deze planmotivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en de toegedachte functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan in het verlengde daarvan aangenomen worden dat realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegedachte functies om financiële redenen op langere termijn niet zullen worden gerealiseerd. De Memorie van motivering geeft aan dat het voldoende is om, waar nodig met onderzoek, vast te stellen dat op voorhand aannemelijk is dat de functie binnen een redelijke termijn kan worden gerealiseerd. Alleen als evident is dat een functie binnen een redelijke termijn onuitvoerbaar is, moet het toedelen daarvan achterwege blijven. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, behoort de functie niet mogelijk te worden gemaakt. Als bij een project op voor hand onzekerheid bestaat over bovenstaande dan is het advies nader onderzoek te doen naar de economische uitvoerbaarheid en de resultaten daarvan op te nemen in deze planmotivering. Kostenverhaal Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten.

Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna "een aangewezen bouwactiviteit"). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte dan wel, of in combinatie met, een anterieure overeenkomst, cofinanciering, subsidies, gemeentelijk krediet de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit. In artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Beoordeling De gemeente Putten is slechts deels eigenaar van de gronden in het besluitgebied waar de ontwikkeling Halvinkhuizen fase 2 en 3 is voorzien. Tevens konden niet met alle partijen anterieure afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal. De gemeente heeft daarom in de planregels van dit plan de kosten publiekrechtelijk geregeld. Hierdoor is het kostenverhaal verzekerd en afgedekt. De economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsbesluit kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Participatie Na de terinzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan, zal een informatieavond georganiseerd worden. Een verslag hiervan, alsmede andere activiteiten in het kader van het participatietraject horende bij dit onderhavige planvoornemen, worden toegevoegd aan het voorliggende TAM - IMRO plan.

ruimte voor ontwikkeling

75

Ook de verschillende overlegpartners van de gemeente zoals o.a. Provincie Gelderland en het waterschap kunnen tijdens deze periode middels een zienswijze regeageren op het plan. Bij de ontwikkeling van Halvinkhuizen regelmatig gecommuniceerd met omwonenen. Voor de fase 2 en 3 zijn omwonenden eerst uitgenodigd om aandachtspunten en wensen aan te geven. Vervolgens plannen verder uitgewerkt en is in november een spreekuur georganiseerd voor omwonenden om kennis te nemen van de plannen en een reactie te geven. Op 18 december is een algemene informatieavond georganiseerd waarin dit ontwerp omgevingsplan is toegelicht, zie Bijlage 15 voor een sfeerverslag van de avond.

7.2.2 Procedure Het ontwerp TAM-omgevingsplan en de bijbehorende stukken hebben voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze zes weken vanaf het moment van terinzagelegging van het ontwerp-omgevingsplan kan een ieder zienswijzen inbrengen. In deze periode zijn 8 zienswijzen binnen gekomen.

76

TAM-omgevingsplan Halvinkhuizen fase 2 en 3