Document · PDF

Bijlage 14 Toelichting Taxatierapport Halvinkhuizen (versie raad 6 maart 2025)

Gemeenteraad 6 maart 2025, gemeente PuttenBij agendapunt: Vaststelling TAM-omgevingsplan en grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 318.525 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Na plan

€ 325.000

0-500

€

650,00

325,00

€ 162.500

500-1.000

€

325,00

€

162,50

€

81.250

1.000-1.500

€

162,50

1.000

€

81,25

€

81.250

1.500-2.500

1.000

€

81,25

€

81.250

2.500-3.500

1.000

€

40,63

€

40.625

2.500-3.500

1.000

40,63

€

40.625

> 3.500

2.190

€

20,31

€

44.484

> 3.500

2.190

20,31

€ 44.484

5.690

€

129,19

€ 735.109

39,60

€ 166.359

Van Geenstraat 85 en 85A

Voor plan

0-500

500

€

650,00

500-1.000

500

€

1.000-1.500

500

1.500-2.500

4.201

€

Voorgaande resulteert in een waarde voor het tuinperceel van circa € 166.359, ofwel circa € 40,00 per m².

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 10.

Toepassing van de complexwaarde leidt tot het volgende: 4.201 m² à € 80/ m² = € 336.080, afgerond: € 340.000. Dit impliceert, op basis van complexwaarde, een inbrengwaarde van: Partij 2 B1. Werkelijke waarde

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

4.201

340.000

B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering Inbrengwaarde

n.v.t. 340.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 3

3.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Putten

Blad 11.

Sectie

Nummer

1551

Totaal

Grootte 02.51.60 ha

Te taxeren gedeelte 02.51.60 ha 02.51.60 ha

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

3.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan de Beitelweg ongenummerd te Putten. Het gehele perceel is opgenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’. Het perceel is ontsloten aan de openbare weg.

Perceel vanaf de Beitelweg

Perceel

2140.3-T1d1 – bijlage 1

3.3.

Blad 12.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel belast met het volgende zakelijke recht: - Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel door Liander N.V. ten behoeve van een gastransportleiding (Hyp4 4422/64).

3.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

Blijkens informatie van het Kadaster en het omgevingsloket is op de onroerende zaak een beperking bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie, namelijk een aantekening Wet voorkeursrecht; besluit aanwijzing gronden ten behoeve van de gemeente Putten (datum vestiging 15-10-2020).

3.5.

Overige rechten

Op het perceel rust: een recht van gebruik van de heer Jan van den Brink, geboren op 24-07-1970, wonende aan Huinerkerkpad 4 te Putten. Het recht eindigt door opzegging door “eigenaar 3” op het moment dat de bestemming van het perceel, geheel dan wel gedeeltelijk, onherroepelijk is gewijzigd in bouwgrond.

3.6.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Agrarisch” en een klein deel tot “Natuur”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

3.7.

Toelichting waardebepaling

Wij stellen, op basis van complexwaarde, een inbrengwaarde vast van: Partij 3 B1. Werkelijke waarde

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

25.160

2.010.000

B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering Inbrengwaarde

n.v.t. 2.010.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 4

4.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Blad 13.

Sectie

Nummer

Putten

5359

02.08.84 ha

Te taxeren gedeelte 02.08.84 ha

Putten

1370

00.79.90 ha

Totaal

Grootte

02.88.74 ha

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

4.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan de Beitelweg ongenummerd te Putten. Het gehele perceel is opgenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’. Het perceel bestaat uit grasland en is ontsloten aan de openbare weg.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Perceel Putten N 5359

4.3.

Blad 14.

Perceel Putten N 1370

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummer 5359 belast met het volgende zakelijke recht: - Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel door Liander N.V. ten behoeve van een gastransportleiding (Hyp4 4422/64).

4.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

4.5.

Planologie van de onroerende zaak

4.6.

Toelichting waardebepaling

Wij stellen, op basis van complexwaarde, een inbrengwaarde vast van: Partij 4 B1. Werkelijke waarde

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

28.874

2.310.000

B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering

n.v.t.

Inbrengwaarde

2.310.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 5

5.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Putten

Blad 15.

Sectie

Nummer

5360

Totaal

Grootte 00.08.56 ha

Te taxeren gedeelte 00.08.56 ha 00.08.56 ha

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

5.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan de Beitelweg ongenummerd te Putten. Het gehele perceel is opgenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’. Het perceel bestaat uit een deel grasland, een deel erf en een deel natuur (houtwal).

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Uitzicht deel natuur/houtwal

5.3.

Blad 16.

Deel erf en grasland

Zakelijke rechten

5.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

5.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Agrarisch” en “Natuur”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

5.6.

Toelichting waardebepaling

Wij stellen, op basis van complexwaarde, een inbrengwaarde vast van: Partij 5 B1. Werkelijke waarde B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

856

70.000 n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering

n.v.t.

Inbrengwaarde

70.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 6

6.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Blad 17.

Sectie

Nummer

Putten

2496

00.32.20 ha

Te taxeren gedeelte 00.32.20 ha

Putten

1549

00.09.80 m²

00.09.80 ha

Totaal

Grootte

00.42.00 ha

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

6.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan de Beitelweg, tegenover nummer 4, 3882 MT te Putten. Beide percelen zijn geheel opgenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’. De percelen zijn ontsloten aan de Beitelweg. Het perceel gemeente Putten, sectie N, nummer 2496 bestaat uit grasland en het perceel gemeente Putten, sectie N, nummer 1549 is geheel verhard. Er staat een oude varkensstal op welke nu (deels) als opslagloods wordt gebruikt. De opslagloods bestaat uit steense muren, betonnen vloer en asbestcement golfplaten. Het erf is verhard middels stelconplaten en klinkers. Een gedeelte van het perceel is onderkelderd. Het terrein is in hoofdzaak in gebruik als verharde buitenruimte ten behoeve van de opslag/reparatie en handel in (voer) silo’s.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Opstal Bouwjaar Oppervlakte

Blad 18.

: varkensstal/ opslagloods : 1970 : circa 675 m²

Voorzijde, aanzicht vanaf de Beitelweg

Erfverharding

Achterzijde

Zijaanzicht

Perceel Putten N 2496

2140.3-T1d1 – bijlage 1

6.3.

Blad 19.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster zijn beide percelen belast met het volgende zakelijke recht: - Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel door Liander N.V. ten behoeve van een gastransportleiding (Hyp4 4422/64).

6.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

6.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Agrarisch”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

6.6.

Toelichting waardebepaling

In de basis wenst de gemeente deze gronden te verwerven op basis van minnelijk overleg. Indien er geen zicht meer is op minnelijke overeenstemming dan zal tot onteigening worden overgegaan. Er is in onderhavig geval gerekend met de totale schadeloosstelling op basis van onteigening. Van eigenaar is geen toestemming verkregen voor een inpandige opname, wel is door eigenaar te kennen gegeven dat de opstallen thans niet meer worden aangewend voor de veehouderij c.q. voor het stallen van vee. Er is derhalve sprake van een buitenopslag met vermoedelijk een hieraan gerelateerde geringe inpandige functie (opslag materialen, gereedschap en onderdelen). Voor het bepalen van de volledige schadeloosstelling zijn verder nog de volgende uitgangspunten van belang: - Naar de aard van het bedrijf is sprake van een vorm van bedrijvigheid die niet noodzakelijkerwijs is gebonden aan het agrarisch buitengebied; Hierbij geldt dat taxateurs als uitgangspunt hebben genomen dat alle voor het thans benodigde gebruik noodzakelijk vergunningen aanwezig zijn.

- Gezien de geschatte omvang van de onderneming en de leeftijd van de ondernemer ligt reconstructie het meest in de rede; - Binnen de gemeente Putten bedraagt de grondprijs voor een kavel op bedrijventerrein naar verwachting € 330/m² voor kavels met een gangbaar bebouwingspercentage (65%-85%) en in onderhavige situatie, waarbij slechts een relatief gering bebouwingspercentage (20%-25%), is het dan ook alleszins denkbaar dat een redelijk handelend koper zich zal richten op een meer passende kavel met een dito uitgifteprijs. Gezien de geringe bouwmogelijkheden ramen taxateurs de afslag op de uitgifteprijs daarvan op circa 25%, wat neerkomt op € 247,50/m²; - Bij reconstructie zal een loods gebouwd worden ter grootte van 500 m² en op basis van het Bouwkostenkompas bedragen de bouwkosten hiervan circa € 311/m²; - Voor het gedeelte van de herinvestering dat niet kan worden betaald uit de vermogensschade, bedraagt het rentepercentage 5,5%; - Gegeven het feit dat er in de huidige situatie sprake is van een voormalig stalgebouw, achten taxateurs een correctie van ‘nieuw voor oud’ à 15% alleszins redelijk; - De afstand van de woning tot de beoogde hervestigingslocatie (Henslare) bedraagt retour maximaal 5 km en bij een gemiddelde snelheid van 50 km/uur.

Verwachting is dat het gemiddeld aantal jaarlijkse ritten 230 bedraagt met een uurtarief van € 60/uur; - Voor de overige schadeposten wordt verwezen naar onderstaande raming van de schadeloosstelling. Ten aanzien van het gedeelte cultuurgrond ter grootte van circa 2.200 m² is het uitgangspunt dat hiervan geen reconstructie plaatsvindt en de inkomensschade vergoed dient te worden. Uitgaande van een mogelijke huursom van € 500/jaar, bedraagt de inkomensschade hiervan € 5.000,00.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

6.7.

Blad 20.

Toelichting waardebepaling

Al het voorgaande in acht nemende komen taxateurs tot een schadeloosstelling van € 600.000,00. Dat is hoger dan de complexwaarde van € 340.000,00 (4.200 m² * € 80) en daarmee leidend. Daarnaast rekenen taxateurs € 50,00 per m² aan sloopkosten over circa 675 m² aan bebouwing. Dit is mede gebaseerd op een raming van RHDHV. Taxateurs stellen, op basis van totale schadeloosstelling plus sloopkosten, een inbrengwaarde vast van: Partij 6 B1. Werkelijke waarde B2. Vrijmaken persoonlijke rechten B3. Sloopkosten B4. Bodemsanering Inbrengwaarde

M² terrein

€ / totaal

Inbrengwaarde (afgerond)

4.200

600.000

600.000 n.v.t. 30.000 n.v.t. 630.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 7

7.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Blad 21.

Sectie

Nummer

Putten

4616

10.86.80 ha

Te taxeren gedeelte 10.86.80 ha

Putten

3925

00.52.00 ha

Putten

737

00.05.20 ha

Putten

215

01.02.30 ha

Totaal

Grootte

12.46.30 ha

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

7.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan Beitelweg nummers 7 en 7A, 3882 MT te Putten. De twee woningen worden niet meegenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’, maar de bedrijfsgebouwen, het erf en grasland wel. Het erf is ontsloten middels een geasfalteerde weg over eigen grond aan de Beitelweg. Aan de achterzijde is nog een ontsluiting over een semi-verharde weg over gronden van derden. Op het erf bevinden zich diverse agrarische bedrijfsgebouwen, ruwvoeropslag en een weegbrug. Daarnaast is er aan de voorzijde ook nog grasland voor hobbymatig houden van dieren. Aan de zuidzijde bevindt zicht nog een deel cultuurgrond, welk gebruikt wordt voor de teelt van maïs.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 22.

Toerit Beitelweg middels geasfalteerde weg met eigen weegbrug en weeghuisje

Erf; voor de helft verhard met betontegels en voor de helft verhard met stelconplaten

Cultuurgrond t.b.v. maïsteelt

Weide voor hobbymatig houden van dieren

Bedrijfsgebouw 1 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

: voormalige pluimveestal, opslag : 1985 : circa 500 m² : stalen spanten met zadeldak : voor de helft metalen dakpanplaat en de helft asbestcement golfplaten : voormalige pluimveestal met oud watersysteem en voersysteem, betonnen vloer en is aan een zijde afgetimmerd/gepotdekseld

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 23.

Voorzijde voormalige pluimveestal

Bedrijfsgebouw 2 en 3 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Muren Specificatie

Dakpanplaat

: pluimveestallen met hygiëneruimte : 1998 : circa 3075 m² : zadeldak : asbestvrije golfplaten : steens buitenmuren en holle metselstenen (binnen) met daartussen glaswol : beide stallen hebben een capaciteit voor 33.000 vleeskuikens met betonnen vloer, twee warmtewisselaars uit 2014, automatisch drinkwatersysteem, automatisch ronde voerpannen en luzerne. Verder heeft de stal twee voorraadbunkers van elk 1.000 kg en drie voersilo’s van elk 40 m³. Aan de voor- en zijkanten bevinden zich luchtinlaten/ ventilatie.

Pluimveestal 2 en 3 met hygiënesluis

Pluimveestal binnen

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 24.

Hygiënesluis met kantine/kantoorruimte, toilet en douche

Bedrijfsgebouw 4 en 5 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Muren Specificatie

Installaties stal

: pluimveestallen : 1999 : circa 3200 m² : zadeldak : asbestvrije golfplaten : steens buitenmuren en holle metselstenen (binnen) met daartussen glaswol : beide stallen hebben een capaciteit voor 35.000 vleeskuikens met betonnen vloer, twee warmtewisselaars uit 2014, automatisch drinkwatersysteem, automatisch ronde voerpannen en luzerne. Verder heeft de stal twee voorraadbunkers van elk 1.000 kg en drie voersilo’s van elk 40 m³. Aan de voor- en zijkanten bevinden zich luchtinlaten/ ventilatie.

Pluimveestal 4 en 5

Pluimveestal binnen

Bedrijfsgebouw 6 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Muren Specificatie

: geïsoleerde loods : 2009 : circa 315 m² : zadeldak : asbestvrije golfplaten : isolatieplaten : bevat een noodstroom aggregaat, ontijzeringsinstallatie en eigen netaansluiting.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 25.

Opslag

Bedrijfsgebouw 7 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Muren Specificatie

Loods

Bedrijfsgebouw 8 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

: loods : 1992 : circa 450 m² : zadeldak : asbestcement golfplaten : kalkzandsteen : met roldeur, extra verdieping, houtloods en zaagbank; niet geïsoleerd.

Vide/ extra verdieping

: veestal : 1992 : circa 360 m² : zadeldak : asbestcement golfplaten : groepshuisvesting met plaats voor circa 120 kalveren

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Kalverstal 1

Bedrijfsgebouw 9 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Kalverstal 2

Bedrijfsgebouw 10 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Blad 26.

Groepshuisvesting

: veestal : 2010 : circa 500 m² : zadeldak : asbestcement golfplaten : groepshuisvesting met plaats voor circa 230 kalveren

Groepshuisvesting

: veestal (voormalige varkensstal) : 1989 : circa 900 m² : zadeldak : asbestcement golfplaten : geïsoleerd, groepshuisvesting met plaats voor circa 220 kalveren

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Kalverstal 3

Bedrijfsgebouw 11 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Kalverstal 4

Blad 27.

Groepshuisvesting

: veestal (voormalige varkensstal) : 2006 : circa 580 m² : asymmetrisch zadeldak : asbestcement golfplaten : geïsoleerd, groepshuisvesting met plaats voor circa 350 kalveren

Groepshuisvesting

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Bedrijfsgebouw 12 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Blad 28.

: veestal (voormalige schaapskooi) : 1989 : circa 120 m² : zadeldak : asbestcement golfplaten : niet geïsoleerd, groepshuisvesting met plaats voor circa 60 kalveren

Kalverstal 5

Geen dakisolatie

Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. De onderhoudstoestand van het dak is vanaf de begane grond waargenomen.

7.3.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummer 4616 belast met het volgende zakelijke recht: - Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op een gedeelte van het perceel door Liander N.V. ten behoeve van een gastransportleiding (Hyp4 4422/64).

7.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

7.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Agrarisch” met functieaanduiding “specifieke vorm van agrarisch – groot agrarisch bedrijf” en een klein deel tot “Natuur”. Ook heeft een gedeelte van het object de bestemming “veiligheidszone – bevi”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

7.6.

Blad 29.

Vergunningen

NB-wet vergunning Op 21 januari 2014 hebben GS besloten dat: Aanvrager: “een vergunning conform de beschrijving in de aanvraag te verlenen onder de volgende voorschriften: o 1 Deze vergunning dient op het bedrijf aanwezig te zijn. o 2 Indien de inrichting binnen 3 jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden niet volledig is voltooid en in werking gebracht conform de aanvraag, vervalt de vergunning voor die onderdelen welke binnen die termijn niet zijn benut.” Voornoemde aanvraag zag toe op:

Taxateurs hebben geconcludeerd dat de inrichting voor de uitbreiding c.q. aangevraagde vergunning niet (binnen 3 jaar) is voltooid. Milieuvergunning: Het College van B&W van de gemeente Putten heeft op 16 mei 2011 besloten: Aan aanvrager: “de vergunning te verlenen voor een vleeskuikens- en vleeskalverenhouderij gelegen aan Beitelweg 5, 7 en 7a te Putten….” Dit besluit zag toe op de aanvraag met betrekking tot:

7.7.

Referentietransacties pluimveebedrijven

Deskundigen hebben onderzoek gedaan naar referentietransacties van pluimveebedrijven, inclusief bedrijfswoningen, die in meer of mindere mate vergelijkbaar zijn met het pluimveebedrijf van de familie Van Deuveren. Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen afkomstig uit Realworks.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Datum

plaatselijk bekend

30-08-2022

Blad 30.

oppervlakte (ha)

Transactieprijs (€)

Omschrijving

Dickenesweg 4, Bennekom

7.06.05 ha

€ 4.750.000

Modern/luxe bedrijf. Twee bedrijfswoningen. Biedt ruimte voor 60.000 grootouderdieren.

08-09-2023

Beekhoekweg 10, Lunteren

2.46.80 ha

€ 4.200.000

Biedt ruimte voor 210.000 vleeskuikens middels twee verdiepingen.

21-11-2023

Rijksweg 103, Terschuur

1.18.20 ha

€ 1.275.000

Biedt ruimte voor 31.700 ouderdieren. Is verkocht aan ontwikkelaar, welke de opstallen gaat verwijderen en er 3 bouwkavels van gaat maken.

17-10-2024

Damakkerweg 10-12, Otterlo

0.74.00 ha

€ 1.350.000

Biedt ruimte voor 15.000 vleeskuiken en 1.100 vleesvarkens. 1 oude varkensstal is buiten gebruik. Door middel van intern salderen is in 2022 de volgende veebezetting aangevraagd en goedgekeurd: 1.072 vleesvarkens en 19.950 vleeskuikens.

Dickenesweg 4, Bennekom Het eerste object betreft een pluimveebedrijf in Bennekom met ruimte voor 500 (groot)ouderdieren van vleeskuikens in opfok en 55.800 (groot)ouderdieren van vleeskuikens. Het bouwblok is circa 1,5 ha en beschikt over twee bedrijfswoningen met bijgebouwen en bedrijfsgebouwen. Op deze locatie zijn de benodigde vergunningen aanwezig, waaronder een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming.

De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: - twee bedrijfswoningen met 75 m² ondergrond per woning; - bijgebouwen/voertuigstalling; - vier stallen inclusief drinksysteem, voersysteem, ventilatie etc.; - de stallen voor (groot)ouderdieren van vleeskuikens voorzien van zonnepanelen (1.320 stuks); - bouwvlak van ruim 1,8 ha; - ruim erf, grotendeels voorzien van klinkerbestrating en stelconplaten; - overige voorzieningen (noodstroomaggregraat, silo’s, etc.).

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 31.

Beekhoekweg 10, Lunteren Het betreft een vleeskuikenbedrijf in Lunteren met een capaciteit van 210.000 vleeskuikens, gelegen op 2,47 hectare grond. Het bedrijf heeft twee verdiepingstallen en een totale vloeroppervlakte van 9.463 m². Er zijn een bedrijfswoning en twee pluimveestallen aanwezig, evenals een milieuvergunning voor 254.997 vleeskuikens en een NB-vergunning voor 82.500 ouderdieren.

De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: - een bedrijfswoning uit 1930, in 2002 gerenoveerd; - pluimveestal 1 komt uit 2002 met een afmeting van 90 m x 24,6 m, betreft een 2-verdiepingsstal, heeft een capaciteit van 95.000 vleeskuikens en is inclusief inclusief drinksysteem, voersysteem, ventilatie etc.; - pluimveestal 2 komt uit 2005 met een afmeting van 86 m x 32 m, betreft een 2-verdiepingsstal, heeft een capaciteit van 115.000 vleeskuikens en is inclusief inclusief drinksysteem, voersysteem, ventilatie etc.; - overige voorzieningen: kadaverkoeling, noodstroomaggregaat, 7 krachtvoersilo’s, nevelkoeling, warmtewisselaars. Rijksweg 103, Terschuur Het object betreft een pluimveebedrijf met een capaciteit voor 31.700 vleeskuiken ouderdieren, verdeeld over drie stallen. Het bedrijf is gelegen aan Rijksweg 103 in Terschuur, op ongeveer 10 km afstand van het object van de familie Van Deuveren.

Verder bestaat de onroerende zaak uit de navolgende objecten: - een bedrijfswoning met aanleunwoning met een oppervlakte van 186 m²; - ruim 4.500 m² aan bedrijfsopstallen; - centrale eieren-inpakruimte met inpakker, stapelaar, lader, e.d.; - zonnepanelen (2022) met een capaciteit van ca. 132.840 Wp.; - vijf voersilo’s.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 32.

Damakkerweg 10-12, Otterlo Het object betreft een pluimveebedrijf met een capaciteit voor circa 20.000 vleeskuikens en 1.100 vleesvarkens. Het bedrijf is gelegen aan Damakkerweg 10-12 te Otterlo, op ongeveer 17 km afstand van het object van de familie Van Deuveren.

De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: - een bedrijfswoning uit 1958, welke is gerenoveerd en uitgebouwd in 1990 met een garage/kantoorruimte van 136 m²; - de vleeskuikenstal uit 1991 met een oppervlakte van 16,6 x 42,6 m en heeft een capaciteit van 15.000 vleeskuikens; - vleesvarkensstal uit 1970 en in 2003 gerenoveerd met een afmeting van 22,5 x 55,7 m. en heeft een capaciteit van 1.100 vleesvarkens, verdeeld over zes afdelingen met zestien hokken per afdeling; - de mestopslag van de vleesvarkensstal bedraagt 600 m³; - een oude varkensstal uit 1980 met een afmeting van 8,5 x 33,0 m is buiten gebruik/staat leeg. Op deze plaats is er de mogelijkheid om een nieuwe stal te realiseren voor 4.950 vleeskuikens; - een loods uit 1991 met een afmeting van 10 x 23 m; - een bergschuur met een oppervlakte van 8 x 11 m; - erf, grotendeels voorzien van klinkerbestrating en asfalt.

7.8.

Referentietransacties kalverbedrijven

Taxateurs hebben onderzoek gedaan naar referentietransacties van kalverbedrijven, inclusief bedrijfswoningen, die in meer of mindere mate vergelijkbaar zijn met het pluimveebedrijf van de familie Van Deuveren. Onderstaande referentietransacties betreffen in het Kadaster geregistreerde transacties met bijbehorende transactieprijzen afkomstig uit Realworks. Datum

Plaatselijk bekend

Oppervlakte (ha)

Transactieprijs (€)

29-11-2024

Aanbod

Omschrijving

Essenerweg 121, Kootwijkerbroek

2.96.27 ha

€ 1.700.000

Biedt plaats voor 340 vleeskalveren. Inclusief grote loods en cultuurgrond.

Buntwal 9B, Nijkerkerveen

1.69.90 ha

€ 1.100.000

Verouderd woonhuis met voormalige varkensstallen.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

28-03-2024

Maatsteeg 20, Rhenen

Blad 33.

7.18.20 ha

€ 1.675.000

Heeft een vergunning voor 1.038 vleeskalveren. Heeft ook een grote schapenstal voor 230 schapen, werktuigenberging en voormalige kaasmakerij

Essenerweg 121, Kootwijkerbroek De eerste referentie betreft een kalvermesterij en bevindt zich op circa 13 kilometer afstand van het object van de familie Van Deuveren. De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: - een woonhuis uit 1925, in 1985 verbouwd; - loods uit 2019 met een oppervlakte van circa 585 m²; - kalverenstallen met bouwjaar 1976, 1978 en 1985, welke een capaciteit hebben van 340 vleeskalveren en hebben een totale vloeroppervlakte van circa 1.090 m². De stallen zijn gedeeltelijk onderkelderd voor circa 300 m²; - werkplaats uit 2007 met een oppervlakte van circa 260 m²; - garage van 80 m², met twee elektrische roldeuren en een keukenblok. De transactieprijs is onderverdeeld in: - de koopprijs voor het privé-gedeelte met woning en overige privé-opstallen met ondergrond, erf en tuin is zevenhonderdvijfenvijftigduizend euro (€ 755.000,00); - de koopprijs voor het bedrijfsgedeelte bestaande uit schuren en stallen met ondergrond en erf is zeshonderdvierennegentigduizend zevenhonderdvierentwintig euro (€ 694.724,00); - de koopprijs voor de cultuurgrond is tweehonderdvijftigduizend tweehonderdzesenzeventig euro (€ 250.276,00). Buntwal 9B, Nijkerkerveen De tweede referentie betreft een vrijstaande woning met voormalige varkensstallen, welke kunnen worden omgevormd tot stallen voor ander vee.

De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: - een woonhuis uit 1971 met een woonoppervlakte van 102 m²; - een kapschuur met een oppervlakte van circa 256 m²; - drie voormalige varkensstallen met elk een oppervlakte van circa 172 m² en waarvan bij alle drie de stallen de stalinrichtig is verwijderd. Maatsteeg 20, Rhenen De derde referentie betreft een vleeskalverenbedrijf met ontwikkelingsmogelijkheden gelegen in het buitengebied van Rhenen. De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: - een bedrijfswoning uit 1941, welke is onderverdeeld in drie wooneenheden met een totale oppervlakte van circa 320 m²; - vleeskalverenstal 1 uit 1985, welke is verbouwd in 1999 met een totale oppervlakte van 900 m² en heeft een capaciteit van 362 vleeskalveren; - vleeskalverenstal 2 uit 1993 heeft een oppervlakte van 155 m² en heeft een capaciteit van 61 vleeskalveren. Verder is aan de stal 120 m² aangebouwd met daarin een voerkeuken, hygiënesluis en ontijzeringsinstallatie; - voormalige rundveestal met een oppervlakte van 695 m², welke in gebruik is als schapenstal; - een voormalige kaasmakerij met een oppervlakte van 375 m²; - cultuurgrond deels horend bij het huiskavel en een veldkavel; - overige voorzieningen als drie kuilplaten, mestplaat, sleufsilo;

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 34.

er is een milieuvergunning afgegeven voor het houden van 1.038 vleeskalveren en 250 schapen en het in werking hebben van een autoschadeherstelbedrijf.

7.9.

Verzoening waarde pluimee- en kalverbedrijven

Voorgaande referenties laten een gevarieerd prijsbeeld zien. Dit wordt ingegeven door verschillen in bouwjaren, vergunning en stalcapaciteit. Voor de pluimveebedrijven geldt daarbij dat deze eveneens variëren qua soort/type pluimveebedrijf. Tevens geldt voor de weergegeven referenties van de pluimveebedrijven dat deze een bandbreedte per dierplaats indiceren van € 90 - € 20. Dit betreft de prijs/dierplaats inclusief de woning en met dien verstande dat er sprake is van diverse bedrijfstypen waardoor deze bandbreedte, zonder correctie niet toe te passen is. Het weergegeven vleeskuikenbedrijf kent een prijs/dierplaats van € 20 en indien het in de markt beschikbare aanbod daarbij wordt betrokken (Broekakkers 8 te Elst, 128.000 vleeskuikens, vraagprijs € 3.775.00 met 4.12.75 ha) bedraagt de bandbreedte € 20 - € 28/ dierplaats. De weergegeven referenties van kalverbedrijven zijn dermate divers dat een bruikbare bandbreedte moeilijk weer te geven is. De transactie te Elst (Ut) indiceert een prijs per kalverplaats van € 1.613 en hierbij was sprake van circa 7 ha cultuurgrond en sterk verouderde gebouwen.

Het algehele prijsbeeld indiceert een bandbreedte van € 1.100.000 en € 1.700.000 en taxateurs merken hierbij op dat deze objecten in bedrijfstechnische zin in negatieve zin afwijken van het getaxeerde waardoor een vervangende locatie, mede gezien de krapte op de markt, een veelal hogere koopsom (per vleeskalverplaats) tot gevolg zal hebben. Op basis van de weergegeven referenties wordt de verwerving van het te reconstrueren pluimvee- en kalverbedrijf geraamd op respectievelijk € 4.200.000 en 2.800.000 (beide inclusief circa 5 ha cultuurgrond).

7.10.

Toelichting waardebepaling

In de basis wenst de gemeente deze gronden te verwerven op basis van minnelijk overleg. Indien er geen zicht meer is op minnelijke overeenstemming dan zal tot onteigening worden over gegaan. Er is in onderhavig geval gerekend met de totale schadeloosstelling op basis van onteigening. Hierbij zijn de (bedrijfs)woningen buiten de plangrenzen gelegen. Deze maken derhalve geen onderdeel uit van deze raming. Ten behoeve van de raming van de volledige schadeloosstelling zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Bij het bepalen van de vermogensschade dient allereerst beoordeeld te worden of er sprake is van één of meer economische eenheden te meer nu hier sprake is van een tweetal agrarische bedrijven die in de basis niet perse grondgebonden zijn. Een redelijk handelend koper zou, bij aankoop van louter de cultuurgronden inprijzen dat er een agrarische onderneming met hindercirkel aanwezig is die een belemmerende werking heeft op de ontwikkeling van de omliggende percelen. Voor een redelijk handelend koper van louter de bedrijfsgebouwen geldt dat deze een relatief hoge investering vergen waarbij de ontwikkelingsmogelijkheden qua oppervlakte beperkt zijn in relatie tot de koopsom.

Een splitsing in twee economische eenheden is op basis van voorgaande niet denkbaar waardoor bepaling van de vermogensschade op basis waardering van het geheel, tegen de complexwaarde, het meest reëel is; - Gezien de omvang van de ondernemingen, het feit dat het twee bedrijfstakken betreft die niet supplementair aan elkaar zijn en er sprake is van twee ondernemers die ieder hun ‘eigen’ bedrijfstak hebben achten taxateurs voor de reconstructie het meest voor de hand liggend dat er twee afzonderlijke locaties worden verworven. Dit sluit tevens beter aan de op de (in het verleden op de markt) beschikbare bedrijven; - Op basis van de in het rapport weergegeven referenties wordt de verwerving van het te reconstrueren pluimvee- en kalverbedrijf geraamd op respectievelijk € 4.200.000 en € 2.800.000 (beide inclusief circa 5 ha cultuurgrond) en aangezien deze bedragen in totaal (tezamen met de verwachte verbouw- en aanpassingskosten) lager zijn dan de vermogensschade die ingezet kan worden voor deze herinvestering, is van investeringsschade geen sprake; - Ten aanzien van de bijkomende schade/aankoopkosten wordt verwezen naar aangehechte bijlage;

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 35.

Gezien de krapte qua aanbod en het feit dat een redelijk handelend ondernemer er alles aan gelegen is om zijn bedrijfsvoering ononderbroken voort te zetten is het alleszins denkbaar en redelijk dat voor de verwerving een post uit handen wordt opgenomen en deze is voor beide reconstructies geraamd op 5% van de koopsom; Aangezien het met name ten aanzien van het pluimveebedrijf realistisch is dat er sprake is van de aankoop van een bedrijf dat niet zonder meer 1-op-1 passend is als ‘vervanging’ van de huidige onderneming en het feit dat de bedrijven en/of bedrijfslocaties in de regio tevens worden verworven door ontwikkelaars ten behoeve van herontwikkeling naar een woonfunctie, zal sprake zijn van een onrendabele top bij aankoop en in de aanpassingskosten ter grootte van respectievelijk € 250.000 en € 68.090. Tevens zullen vergunningen aangepast moeten worden en alle hiermee gepaard gaande kosten (onderzoek, aanvraag, leges) ter grootte van totaal € 135.000 dienen tezamen met voorgaande integraal te worden vergoed.

Ten aanzien van het te reconstrueren kalverbedrijf geldt tevens dat een vervangend bedrijf niet zonder meer 1-op-1 passend is als ‘vervanging’ van de huidige onderneming en het feit dat de bedrijven en/of bedrijfslocaties in de regio tevens worden verworven door ontwikkelaars ten behoeve van herontwikkeling naar een woonfunctie, zal sprake zijn van een onrendabele top bij aankoop en in de aanpassingskosten ter grootte van respectievelijk € 50.000 en € 56.925. Tevens zullen vergunningen aangepast moeten worden, dit mede vanwege het verkrijgen van de planologische toestemming voor de realisatie van een mantelzorgwoning die op de huidige locatie eveneens aanwezig is. Alle hiermee gepaard gaande kosten (onderzoek, aanvraag, leges) ter grootte van totaal € 72.500 dienen tezamen met voorgaande integraal te worden vergoed.

Verwachting is dat bij de verwerving van vervangende cultuurgronden, enige aanpassingskosten gemaakt moeten worden en deze worden geraamd op € 2.500/ha; Ten aanzien van de mantelzorgwoning geldt dat de investering hiervoor zich niet direct als geheel zal vertalen in een objectieve meerwaarde en deels als onrendabel moet worden aangemerkt, hetgeen neerkomt op een schadepost van € 75.000; De vergoeding van de kosten voor deskundige bijstand worden, mede gezien de lange aanloop, de complexiteit en het feit dat er volgens opgaaf van opdrachtgever al geruime tijd sprake is van bijstand door een advocaat en rentmeester/taxateur, geraamd op totaal € 200.000; Voor de overige schadeposten wordt verwezen naar onderstaande raming van de schadeloosstelling;

7.11.

Toelichting waardebepaling

Al het voorgaande in acht nemende komen taxateurs tot een schadeloosstelling van € 12.000.000,00. Dat is hoger dan de complexwaarde van € 9.970.000,00 (124.630 m² * € 80) en daarmee leidend. Daarnaast rekenen taxateurs € 70,00 per m² aan sloopkosten over circa 10.000 m² aan bebouwing. Dit is mede gebaseerd op een raming van RHDHV. Taxateurs stellen, op basis van totale schadeloosstelling plus sloopkosten, een inbrengwaarde vast van: Partij 7 B1. Werkelijke waarde B2. Vrijmaken persoonlijke rechten B3. Sloopkosten B4. Bodemsanering Inbrengwaarde

M² terrein

€ / totaal

Inbrengwaarde (afgerond)

124.630

12.000.000

12.000.000 n.v.t. 700.000 n.v.t. 12.700.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 8

Wordt niet verworven.

Blad 36.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 9

Wordt niet verworven.

Blad 37.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

10.

EIGENAAR 10

10.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Putten

Blad 38.

Sectie

Nummer

539

Totaal

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

Grootte 00.58.50 ha

Te taxeren gedeelte 00.16.73 ha 00.16.73 ha

2140.3-T1d1 – bijlage 1

10.2.

Blad 39.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan Van Geenstraat nummers 85 en 85A, 3882 BJ te Putten. Een deel van het perceel is opgenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’. Het perceel is ontsloten middels een semi-verharde weg over eigen grond richting de Van Geenstraat. Aan de achterzijde is nog een ontsluiting over een semi-verharde weg over gronden van derden.

Toerit Van Geenstraat middels onverharde weg

Perceel grasland

10.3.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

10.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

10.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Agrarisch”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

10.6.

Blad 40.

Toelichting waardebepaling

Dit impliceert, op basis van complexwaarde, een inbrengwaarde van: Partij 10 B1. Werkelijke waarde

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

1.673

130.000

B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering Inbrengwaarde

n.v.t. 130.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

11.

EIGENAAR 11

11.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Blad 41.

Sectie

Nummer

Putten (12)

1858

00.36.90 ha

Te taxeren gedeelte 00.17.95 ha

Putten (12)

3939

00.33.70 ha

00.18.70 ha

Putten (11)

4733

00.80.00 ha

Putten (11)

4737

00.17.90 ha

Putten (11)

5205

00.01.78 ha

Putten (11)

5656

00.17.05 ha

Totaal

Uitsnede kadastrale kaart, nummer11 (bron: www.kadaster.nl)

Grootte

00.17.05 ha 01.53.38 ha

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 42.

Uitsnede kadastrale kaart, nummer 12 (bron: www.kadaster.nl)

11.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen achter de Hooiweg nummers 22 en 24 te Putten. Alle percelen zijn opgenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’. De opstallen zijn alleen vanaf de straat en vanuit luchtfoto’s bezichtigd, maar deze lijken sober en slooprijp.

Aanzicht vanaf de Hooiweg

Nertsenkooien

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Zijaanzicht (west) van perceel

11.3.

Blad 43.

Zijaanzicht (oost) van het perceel

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster zijn de percelen niet belast met zakelijke rechten.

11.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

11.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Agrarisch” en een deel van de percelen kadastraal bekend gemeente Putten, sectie N, nummers 4733, 4737 en 5205, zijn bestemd tot “Wonen”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

11.6.

Toelichting waardebepaling

Taxateurs stellen, op basis van complexwaarde, de inbrengwaarde voor 11 en 12 samen op: Partij 11 en 12 B1. Werkelijke waarde

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

15.338

1.220.000

B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering

n.v.t.

Inbrengwaarde

1.220..000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

12.

EIGENAAR 12

Maakt onderdeel uit van 11.

Blad 44.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 45.

13.

EIGENAREN O-1 TOT EN MET O-8

13.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Putten (O-1)

4730

00.39.08 ha

Te taxeren gedeelte 00.05.59 ha

Putten (O-1)

199

00.34.00 ha

00.02.05 ha

Putten (O-1)

5458

01.84.97 ha

00.03.00 ha

Putten (O-2)

5848

04.05.25 ha

00.48.95 ha

Putten (O-3)

5847

00.75.00 ha

00.00.08 ha

Putten (O-4)

460

02.37.10 ha

00.00.10 ha

Putten (O-5)

5956

06.66.76 ha

00.54.86 ha

Putten (O-6)

1952

00.67.15 ha

00.08.53 ha

Putten (O-7)

1645

02.22.20 ha

00.29.53 ha

Putten (O-7)

1795

02.98.20 ha

00.26.81 ha

Putten (O-7)

204

01.85.40 ha

00.31.00 ha

Putten (O-7)

205

01.76.50 ha

00.23.85 ha

Putten (O-8)

3629

01.21.05 ha

00.34.60 ha

Totaal

Grootte

02.68.95 ha

2140.3-T1d1 – bijlage 1

13.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak bestaat uit een strook agrarische grond met een agrarische bestemming.

Blad 46.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

13.3.

Blad 47.

Toelichting waardebepaling

Taxateurs stellen, op basis van complexwaarde, de inbrengwaarde voor de eigenaren O1 tot en met O8 samen op: Partijen O-1 tot en met O-8

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

B1. Werkelijke waarde per eigenaar O-1

1.064

85.000

O-2

4.895

392.000

O-3.

1.000

O-4.

1.000

O-5

5.486

439.000

O-6

853

68.000

O-7

11.119

889.000

O-8

3.460

277.000

B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering

n.v.t.

Inbrengwaarde

2.152.000

BIJLAGE 2

Waarde overzicht m² terrein Inbrengwaarde Plangebied Eigenaar 1

52.275

4.190.000

Eignaar 2

4.201

340.000

Eigenaar 3

25.160

2.010.000

Eigenaar 4

28.874

2.310.000

Eigenaar 5

856

70.000

Eigenaar 6

4.200

630.000

Eigenaar 7

124.630

12.700.000

Eigenaar 10

1.673

130.000

Eigenaar 11

11.673

930.000

Eigenaar 12

3.665

290.000

257.207

23.600.000

Totaal Plangebied Ontsluitingsweg Eigenaar O-1

1.064

85.000

Eigenaar O-2

4.895

392.000

Eigenaar O-3

1.000

Eigenaar O-4

1.000

Eigenaar O-5

5.486

439.000

Eigenaar O-6

853

68.000

Eigenaar O-7

11.119

889.000

Eigenaar O-8

3.460

277.000

Totaal Ontsluitingsweg

26.895

2.152.000

Totaal Generaal

284.102

25.752.000

Inbrengwaarden Plangebied Eigendom

Kadastraal nr.

Kadaster

Gaat mee

Tot. (m²

Sloop (m²

Tot. Schade B1. Gebruiks

geheel (m²)

(m² ter.)

ter.)

gbo)

waarde

B1. Complex

B2.

B3. Sloop

B4.

Inbrengwaar

waarde Vrijmaken

kosten

Saneren

Pers.Rt. 80 Eigenaar 1 1a 1a 1a 1a 1a

52.275 N-3768 N-2122 N-2123 N-3849 N-3820

30.349 759 505 70 71

28.832 645 505 70 71

N5206 N-5655 N-5187

10.187 12.075 1.390

8.687 12.075 1.390

N-1392

5.690

4.201

Eigenaar 3 3 N-1551 Eigenaar 4

25.160

4 N-1370 4 N-5359 Eigenaar 5 5 N-5360 Eigenaar 6

7.990 20.884

856

6 N-2496 6 N-1549 Eigenaar 7 7 N-215 7 N-3925 7 N-4616 7 N-737 Eigenaar 8 8 N-4617 Eigenaar 9 9 N-4618 Eigenaar 10 10 N-539 Eigenaar 11

3.220 980

1b 1c 1c Eignaar 2 2a

1.430

4.201 1.500 25.160

4.200

600.000 676

124.630

10.282

wordt niet meegenomen wordt niet meegenomen 1.673 5.850

1.673 11.673

11 11

N-5656 N-5205

1.705 178

11 11

N-4733 N-4737

8.000 1.790

Eigenaar 12 12 N-3939 12 N-1858 TOTAAL

3.370 3.690 269.399

1.870 1.795 257.207

223 3.665 2.093 257.207

n.v.t. n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

970.000 110.000

n.v.t. n.v.t.

340.000 340.000

n.v.t.

n.v.t. n.v.t.

4.190.000

340.000 2.010.000 2.310.000

70.000

n.v.t. n.v.t.

9.970.000

12.000.000

n.v.t. n.v.t.

640.000 1.670.000 70.000 70.000 340.000 260.000 80.000

856

10.230 5.200 108.680 520

n.v.t. n.v.t.

2.010.000 2.010.000 2.310.000

28.874

10.230 5.200 108.680 520

4.190.000 2.310.000 50.000 40.000 10.000 10.000 690.000

n.v.t.

30.000 30.000

630.000 n.v.t. n.v.t.

700.000

12.700.000

820.000 420.000

n.v.t. n.v.t.

8.690.000 40.000 n.v.t.

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

n.v.t.

n.v.t. 130.000 130.000 930.000

n.v.t.

140.000 10.000

n.v.t. n.v.t.

640.000 140.000

n.v.t. n.v.t.

290.000 150.000 140.000

n.v.t. n.v.t.

700.000

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. 130.000 930.000

290.000

23.600.000

Inbrengwaarden Wegontsluiting Eigendom

Kadastraal nr.

Kadaster

Gaat mee

Tot. (m²

geheel (m²)

(m² ter.)

ter.)

Eigenaar O-1

1.064

Tot. Schade

B1.

B2.

B3. Sloop

B4.

Inbreng-

Gebruiks

Complex

Vrijmaken

kosten

Saneren

waarde

waarde 80 85.000

Pers.Rt. 10%

O-1

N 4730

3.908

559

45.000

O-1

N 199

3.400

205

16.000

O-1

N 5458

18.497

300

24.000

40.525

4.895

7.500

Eigenaar O-2 O-2

N 5848

4.895

Eigenaar O-3 O-3

N 5847

O-4

N 460

23.710

O-5

N 5956

66.676

O-6

L 1952

1.000

5.486

439.000

853

Eigenaar O-7

68.000

11.119

889.000

21.120

2.953

236.000

O-7

L 1795

29.820

2.681

214.000

O-7

N 204

18.540

3.100

248.000

O-7

N 205

17.650

2.385

191.000

12.105

3.460

270.166

26.895

TOTAAL

N 3629

439.000 68.000

68.000

L 1645

O-8

1.000

439.000

O-7

Eigenaar O-8

1.000

853 6.715

1.000

5.486

Eigenaar O-6

392.000

1.000

Eigenaar O-5

85.000

392.000 8

Eigenaar O-4

392.000

n.t.b.

3.460

277.000

889.000

277.000

277.000 26.895

2.150.000

Berekening schadeloosstelling Eigenaar 6 Gehele aankoop bij reconstructie Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Status: 1.

Gemeente Putten Havinkhuizen 2140.3/ Beitelweg bij 4 28 februari 2025 Concept

Vermogenschade

Werkelijke waarde Grond - locatie nabij Beitelweg 4 Subtotaal Totaal

Hoeveelheid

Eenheid

0.42.00 ha

Prijs per eenheid

Bedrag

336.000

0.42.00 ha

Subtotaal

336.000

Totaal vermogenschade

Totaal

336.000

2a. Investeringsschade

Reconstructie

Aankoop vervangende locatie Uitgifteprijs 2.000 m2 Aanpassingen Bouw loods Subtotaal Totale investering Af: Onrendabele top (over nieuwbouw) Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren Jaarlijks nadeel Resteert meer te investeren Af: economische voordelen "nieuw voor oud"

Hoeveelheid

0.20.00 500 m²

Prijs per eenheid

Bedrag

248

495.000

311

155.500

Subtotaal

5,50% 15,00%

Totaal

650.500 650.500 336.000 314.500

Resteert jaarlijks nadeel

Totale investeringsschade (o.b.v. kapitalisatiefactor e

Eenheid

314.500 17.298

17.298 2.595 14.703

147.029

2b Inkomensschade 3.

Inkomensschade Omrijschade Vrachtwagen aantal ritten aantal km om gem. snelheid reistijd per rit uurtarief Totale kosten per jaar Resterend vrijkomend kapitaal Af: rentevoordeel over resterend vrijkomend kapitaal

Hoeveelheid

€

Eenheid

230 ritten 5 km 50 km/uur 0,10 uur 60,00 uur

Prijs per eenheid

Totaal

1.380

nvt

1.380 500

Subtotaal

retour

Resteert jaarlijks nadeel Gemiste huurinkomsten Totale inkomensschade (o.b.v. kap. factor eigendom

Bedrag

1.880

18.800

*indien meer te investeren bedrag negatief is, dan de rente hieruit aanwenden als voordeel voor de onteigende. Deze inkomensten in minder 4.

Bijkomende schaden

Aankoopkosten Overdrachtsbelasting bouwvlak met opstallen Opstellen/inschrijven leveringsakte Royementskosten Bemiddelingskosten bij aankoop vervangend object (incl b Subtotaal Ruimtelijke plannen en vergunningen legeskosten bouw Subtotaal Financieringskosten Opstellen/inschrijven hypotheekakte Taxatiekosten financiering Advieskosten bij afsluiten financiering

Hoeveelheid

Eenheid

10,50% 1 post 1 post 1,00% post

Prijs per eenheid

Bedrag

495.000 2.000 150 650.500

51.975

Overige posten Kosten architect Verplaatsingskosten bedrijf Aanloop- en stagnatieschade Extra accountantskosten Belastingschade Deskundigenkosten (incl. btw) Subtotaal Totaal overige schaden Kostenposten P.M. Recapitulatie

1 Vermogensschade 2 Investeringsschade incl. pachtschade 3 Inkomensschade 4 Bijkomende schaden

Totaal schadeloosstelling Afgerond

Totaal

2.000 150 6.505 60.630

1 post

10.000

1 post 1 post 1 post

2.000 1.250 2.000

Subtotaal

10.000

5.250

1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post

10.000 10.000 1.000 -

10.000 10.000 P.M. 1.000 P.M. P.M. 21.000 96.880 + P.M.

Totaal bedra 336.000 147.029 18.800 96.880 + P.M. 598.709 600.000 + P.M.

Berekening schadeloosstelling Eigenaar 7 Gehele aankoop bij reconstructie Opdrachtgever: Project: Dossier: Datum: Status:

Gemeente Putten Havinkhuizen 2140.3 28 februari 2025 Concept

Vermogenschade complexprijs (zonder woningen)

Werkelijke waarde

Hoeveelheid

Grond

12.46.30 ha

Subtotaal

12.46.30 ha

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

9.970.400

Subtotaal

Totaal

9.970.400

Totaal

9.970.400

Totaal vermogenschade

9.970.400

2a. Investeringsschade pluimvee

Reconstructie

Aankoop vervangende locatie pluimvee Bouwblok met opstallen cultuurgrond Verbouw bedrijfswoning Aanpassen opstallen/ installaties Aanpassen opstallen/ installaties Onvoorzien Subtotaal

Hoeveelheid

Eenheid

Prijs per eenheid

5.00.00

500 m² BVO 66.000 st 70.000 st 10%

150 4 4

Bedrag

Subtotaal

Totaal

3.500.000 700.000

75.000 264.000 280.000 61.900

680.900

4.880.900

Totale investering 2b. Investeringsschade kalverbedrijf

Reconstructie

Aankoop vervangende locatie kalveren Bouwblok met opstallen cultuurgrond Verbouw bedrijfswoning Aanpassen opstallen/ installaties bouwkosten mantelzorgwoning Aanpassen opstallen/ installaties Onvoorzien Subtotaal

Hoeveelheid

5.00.00

450 m³ 1.000 st 1 st 1.000 st 10%

Eenheid

Prijs per eenheid

Bedrag

67.500 150.000 250.000 50.000 51.750

569.250

3.369.250

Totale investering -

Investering pluimveebedrijf Investering kalverbedrijf

Totaal

2.100.000 700.000

150 150 250.000 50

Subtotaal

4.880.900 3.369.250

8.250.150

Af: vrijkomend kapitaal Resteert meer te investeren

Totale inkomensschade (o.b.v. kap. factor eigendom

9.970.400 -

4a. Bijkomende schaden pluimvee

Aankoopkosten Overdrachtsbelasting cultuurgrond (vrijstelling art. 15, lid 1 W Overdrachtsbelasting bedrijfswoning met tuin en ondergrond Overdrachtsbelasting bouwvlak met opstallen Opstellen/inschrijven leveringsakte Royementskosten Bemiddelingskosten bij aankoop vervangend object (incl btw

Hoeveelheid

Eenheid

0,00% 2,50% 10,40% 1 post 1 post 1,00% post

Prijs per eenheid 650.000 2.850.000 2.000 150 4.200.000

Bedrag

Ruimtelijke plannen en vergunningen opstellen bestemmingsplan vergunningaanvraag en advies/ NB legeskosten aanpassingen diverse onderzoeken (oa archeologie, geluid, flora en fauna

356.800

1 post 1 post 1 post 1 post

15.000 75.000 20.000 25.000

Subtotaal

Overige posten Premie uit handen breken Onrendabele top Aanpassingskosten vervangende cultuurgronden (per ha.) Verhuis- en wederinrichtingskosten (privé) aanpassingen bedrijf architect Bijkomende bouwkosten Verplaatsingskosten bedrijf Aanloop- en stagnatieschade Extra accountantskosten Tuin- en erfinrichting Belastingschade Deskundigenkosten (incl. btw)

Totaal

16.250 296.400 2.000 150 42.000

Subtotaal

135.000

5,00% post 1 post 5.00.00 ha 1 post 1 post 10% 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post

3.500.000 250.000 2.500 35.000 25.000 680.900 40.000 15.000 25.000 -

175.000 250.000 12.500 35.000 25.000 68.090 40.000 P.M. 15.000 25.000 P.M. 100.000

Subtotaal

745.590

Totaal overige schaden Kostenposten P.M.

1.237.390 + P.M.

4b. Bijkomende schaden kalverhouderij

Hoeveelheid 0,00% 2,50% 10,40% 1 post 1 post 1,00% post

Eenheid

Prijs per eenheid 650.000 1.450.000 2.000 150 2.800.000

Bedrag

16.250 150.800 2.000 150 28.000

Subtotaal

Ruimtelijke plannen en vergunningen Mantelzorgwoning vergunning en advies vergunningaanvraag en advies/ NB legeskosten aanpassingen

197.200

1 post 1 post 1 post 1 post

2.500 50.000 20.000 -

Subtotaal

Overige posten Premie uit handen breken Onrendabele top Aanpassingskosten vervangende cultuurgronden (per ha.)

Subtotaal

72.500

5,00% post 1 post 5.00.00 ha

2.100.000 50.000 2.500

75.000 50.000 12.500

Totaal

Verhuis- en wederinrichtingskosten (privé) 2x Bijkomende bouwkosten aanpassingen bedrijf architect 2e bedrijfswoning bouwkosten/ onrendabel 2e bedrijfswoning architect Verplaatsingskosten bedrijf Aanloop- en stagnatieschade Extra accountantskosten Tuin- en erfinrichting Belastingschade Deskundigenkosten (incl. btw) Subtotaal Totaal overige schaden Kostenposten P.M. Recapitulatie

1 Vermogensschade 2 Investeringsschade incl. pachtschade 3 Inkomensschade 4a Bijkomende schaden pluimveebedrijf 4b Bijkomende schaden kalverbedrijf Totaal schadeloosstelling Afgerond

1 post 10% 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post 1 post

40.000 569.250 15.000 75.000 15.000 40.000 15.000 25.000 -

40.000 56.925 15.000 75.000 15.000 40.000 P.M. 15.000 25.000 P.M. 100.000 519.425 789.125 + P.M. Totaal bedra 9.970.400 1.237.390 789.125 11.996.915 12.000.000 + P.M.

BIJLAGE 3

COMPLEXWAARDEBEREKENING HALVINKHUIZEN Projectnaam: Halvinkhuizen Deelgebied: Fase 2&3

Datum: 2-3-2025 Auteur(s): CvdB Status: CONCEPT

OPBRENGSTEN

Opbrengsten elementen

OPBRENGST UIT GRONDUITGIFTE KWADRANT 2 KWADRANT 3

Opbrengst per eenheid

Gerealiseerde opbrengsten

336 won. 584 won.

67.426 65.236

920 won.

66.036

Prognose Totaal (alle bedragen zijn exclusief BTW) 60.753.000

TOTALE NOMINALE OPBRENGSTEN TOTALE REËLE OPBRENGSTEN

22.655.000 38.098.000 60.753.000 69.419.000

KOSTEN

Kosten elementen

Kosten per eenheid

Gerealiseerde kosten

53.948 m² INBRENGWAARDE GEMEENTE INBRENGWAARDE GRONDEN & OPSTALLEN DERDEN 203.259 m² SLOOP OPSTALLEN HINDERCIRKELS EN NATUURCOMPENSATIE

€ 0 per m² € 0 per m²

736.000 1.159.000

CIVIELE WERKEN BOUWRIJP MAKEN WOONRIJP MAKEN

257.207 m² 257.207 m² 154.131 m²

€ 104 per m² € 39 per m² € 108 per m²

10.076.000 16.716.000

PLANONTWIKKELINGSKOSTEN (POK) VOORBEREIDING EN TOEZICHT UITVOERING (VTU) TIJDELIJKE BEHEER NADEELCOMPENSATIE BIJDRAGE NOTA BOVENWIJKS ONTSLUITINGSWEG

920 won. 920 won.

4.013 4.189

18 won. 920 won. 26.895 m²

32.778 € 163 per m²

1.001.000 -

2.691.000 3.854.000 450.000 590.000 4.381.000

257.207 m²

TOTALE NOMINALE KOSTEN TOTALE REËLE KOSTEN

Prognose Totaal (alle bedragen zijn exclusief BTW) 736.000 1.159.000 26.792.000

162 per m² expoitatiegebied

3.692.000 3.854.000 450.000 590.000 4.381.000 41.654.000 47.096.000

SALDI GRONDEXPLOITATIE

TOTALE NOMINALE OPBRENGSTEN TOTALE NOMINALE KOSTEN NOMINAAL SALDO (GROND)OPBRENGSTENSTIJGING (GROND)KOSTENSTIJGING RENTEOPBRENGSTEN (over positieve kasstroom) RENTEKOSTEN (over negatieve kasstroom) EINDWAARDE SALDO SALDO CONTANTE WAARDE SALDO CONTANTE WAARDE

per m plangebied

GX03_v05 20250203 - 1749-2025 Putten Zuid_Fase2&3 (complexwaarde)

1 van 2

op prijspeildatum:

1-1-2025

op datum:

31-12-2035

60.753.000 41.654.000 19.099.000 8.666.000 5.442.000472.00021.851.000

op datum:

1-1-2025

15.769.000

257.207 m²

61,3

3-3-2025

COMPLEXWAARDEBEREKENING HALVINKHUIZEN Projectnaam: Halvinkhuizen Deelgebied: Fase 2&3

Datum: 2-3-2025 Auteur(s): CvdB Status: CONCEPT

RUIMTEGEBRUIK EN PROGRAMMA

Ruimtegebruik Totaal plangebied Te handhaven Totaal ontwikkelgebied Uitgeefbaar Verharding Groen/water

100,0% 0,0% 100,0% 40,1% 27,0% 32,9%

257.207 m² 0 m² 257.207 m² 103.076 m² 69.570 m² 84.561 m²

Programma Woningbouw Sociale huur (< € 900,- p.m.)

30% 5% 15% 15% 20% 10% 5%

Middenhuur (> € 900,- tot € 1.180,- p.m.) Goedkope koop (< € 270.000,- v.o.n.) Betaalbare koop (€ 270.000,- tot € 350.000,- v.o.n.) Middeldure koop (€ 350.000,- tot € 450.000,- v.o.n.) Dure koop (> € 450.000,- v.o.n.) Vrije kavels (PO)

Planeigenschappen (ontwikkelgebied) Woningdichtheid Totaal ontwikkelvolume - Waarvan wonen - Waarvan voorzieningen Floor Space Index (FSI)

35,8 won./ha. 105.091 m² bvo 102.314 m² bvo 2.778 m² bvo 0,41

Bestaande woningen (te behouden)

33%

0 stks

Overige functies School

100,0%

Programma woningbouw

Figuur 3.2: Ruimtegebruik

10%

30% 15%

Verharding

2.778 m² bvo 2.778 m² bvo

20%

40%

15% 5%

27%

Uitgeefbaar

920 stks 276 stks 46 stks 138 stks 138 stks 184 stks 92 stks 46 stks

Sociale huur (< € 900,- p.m.) Goedkope koop (< € 270.000,- v.o.n.) Middeldure koop (€ 350.000,- tot € 450.000,- v.o.n.)

Groen/water

Middenhuur (> € 900,- tot € 1.180,- p.m.) Betaalbare koop (€ 270.000,- tot € 350.000,- v.o.n.) Dure koop (> € 450.000,- v.o.n.)

PARAMETERS & SALDI

Data exploitatie Nominale prijspeildatum: Startdatum exploitatie: Contante waarde datum: Einddatum exploitatie:

1-1-2025 1-1-2025 1-1-2025 31-12-2035

Saldi Totale nominale opbrengsten Vastgoedopbrengsten Overige opbrengsten Totale nominale kosten Inbreng/verwervingskosten Grondproductiekosten Nominaal saldo

Inflatie parameters VON-prijsstijging / marktw. stijging Stichtingskostenstijging (Grond)opbrengstenstijging: (Grond)kostenstijging:

Jaar 1 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Jaar 2 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Jaar >2 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Renteparameters Rente over positieve kasstroom: Rente over negatieve kasstroom:

Jaar 1 0,00% 5,00%

Jaar 2 0,00% 5,00%

Jaar >2 0,00% 5,00%

(Grond)opbrengstenstijging Kostenstijging Renteopbrengsten (over positieve kasstroom) Rentekosten (over negatieve kasstroom) Eindwaarde saldo Saldo contante waarde

5,00%

Internal Rate of Return (IRR)

Rente contant maken (discontovoet):

GX03_v05 20250203 - 1749-2025 Putten Zuid_Fase2&3 (complexwaarde)

2 van 2

1-1-2025

60.753.000 60.753.000 41.654.00041.654.00019.099.000

31-12-2035 1-1-2025

8.666.000 5.442.000472.00021.851.000 15.769.000 5,00%

3-3-2025

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15152561/2