Document · PDF

Bijlage 14 Toelichting Taxatierapport Halvinkhuizen (versie raad 6 maart 2025)

Gemeenteraad 6 maart 2025, gemeente PuttenBij agendapunt: Vaststelling TAM-omgevingsplan en grondexploitatie Halvinkhuizen fase 2 en 318.525 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

TAXATIE INBRENGWAARDE

Object Halvinkhuizen te Putten

Status Definitief

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 2.

Nederland mooier, beter en duurzamer maken, met oog voor economie, mens en natuur. Dat drijft ons. Met onze waardebepalingen en adviezen op maat geven we mede vorm aan een toekomstbestendig Nederland en helpen wij uw ambities waar te maken. Net even dat stapje verder denken en doen, om tot die Gloudemans-oplossing te komen die werkt. Simpel, eenvoudig en met beide benen op de grond. Hoe complex de opgave ook is. Gloudemans voor Het Land van Morgen

Titel

Taxatie inbrengwaarde |Halvinkhuizen te Putten

Opdrachtgever

Gemeente Putten

Kenmerk

2140.3-T1d1/eha/a

Taxateurs

ing. R.A. van Driesten RT drs. E.F. Halter MRICS RT

Status

Definitief

Datum

4 maart 2025

Gloudemans Postbus 5044 5201 GA ’s-Hertogenbosch Dorpstraat 28 5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch 073 641 33 12 www.gloudemans.nl

Versie 18.4

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Disclaimer: Deze taxatie is bestemd voor de in deze taxatie genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 3.

INHOUDSOPGAVE 1.

SAMENVATTING............................................................................................................................................................. 4

OPDRACHT .................................................................................................................................................................... 9

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. 2.15. 2.16. 2.17. 2.18.

Opdrachtgever ......................................................................................................................................... 9 Opdrachtnemer ....................................................................................................................................... 9 Taxateurs .................................................................................................................................................. 9 Opdrachtverstrekking ...........................................................................................................................10 Onafhankelijkheid..................................................................................................................................10 Kostenverhaalsregels ............................................................................................................................11 Type taxatie ............................................................................................................................................11 Te waarderen belang.............................................................................................................................11 Waarderingsgrondslag ..........................................................................................................................12

Stukken....................................................................................................................................................13 Opname en mate van inspectie ...........................................................................................................13 Peildatum ................................................................................................................................................14 Versies .....................................................................................................................................................14 Aansprakelijkheid ..................................................................................................................................14 Conformiteit RICS/EVS/NRVT ................................................................................................................14 Publicatie.................................................................................................................................................14 Van toepassing zijnde tuchtrecht ........................................................................................................14 Algemene voorwaarden ........................................................................................................................14

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN .......................................................................................................... 15

3.1. 3.2.

Algemene uitgangspunten ...................................................................................................................15 Bijzondere uitgangspunten ..................................................................................................................16

OMSCHRIJVING KOSTENVERHAALSGEBIED................................................................................................................. 17

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Omschrijving per eigenaar ...................................................................................................................17 Ligging van het kostenverhaalsgebied ................................................................................................17 Planologie van de onroerende zaak ....................................................................................................17 GREX-berekening gemeente.................................................................................................................20 Complex en ruimtelijk functionele samenhang .................................................................................21

WAARDERING .............................................................................................................................................................. 22

5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.9. 5.10.

Inleiding...................................................................................................................................................22 Marktontwikkelingen .............................................................................................................................22 SWOT-analyse.........................................................................................................................................22 Gebruikte methode ...............................................................................................................................22 Referenties verkochte ruwe bouwgrond in het plangebied.............................................................23 Referenties verkochte ruwe bouwgrond buiten het plangebied ....................................................24 Complexprijs van de grondexploitatie ................................................................................................25 Back-testing ............................................................................................................................................26 Onzekerheden waardering ...................................................................................................................26 Finale waardering

..................................................................................................................................27

BIJLAGEN .................................................................................................................................................................... 28

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 4.

SAMENVATTING

Deze taxatie betreft een raming van de inbrengwaarde van de volgende onroerende zaken, kadastraal gelegen in de gemeente Putten: Eigendom

Kadastraal nr.

Kadaster geheel (m²)

Gaat mee (m²)

Totaal (m²)

N-3768

30.349

28.832

N-2122

759

645

N-2123

505

N-3849

N-3820

142

N-5206

10.187

8.687

N-5187

1.390

N-5655

12.075

52.275

N-1392

5.690

4.201

N-1551

25.160

N-1370

7.990

N-5359

20.884

28.874

N-5360

856

N-2496

3.220

N-1549

980

N-215

10.230

N-3925

5.200

N-4616

108.680

N-737

520

Eigenaar 1

Eigenaar 2 2 Eigenaar 3 3 Eigenaar 4

Eigenaar 5 5 Eigenaar 6

4.200

Eigenaar 7

124.630

Eigenaar 8 8

N-4617

wordt niet meegenomen

Eigenaar 9 9

N-4618

www.gloudemans.nl

wordt niet meegenomen

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 5.

Eigenaar 10 10.

N-539

5.850

1.673

N-5656

1.705

N-5205

178

N-4733

8.000

N-4737

1.790

N-3939

3.370

1.870

N-1858

3.690

1.795

3.665

269.399

257.207

Eigenaar 11

11.673

Eigenaar 12

TOTAAL Ruimtelijk zijn de eigenaren als volgt gelegen:

Plangebied

Daarnaast is de waarde van de ontsluitingsweg meegenomen.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Eigendom

Kadastraal nr.

Blad 6.

Kadaster geheel (m²)

Gaat mee (m² ter.)

Tot. (m² ter.)

Eigenaar O-1 O-1

1.064 N 4730

3.908

559

O-1

N 199

3.400

205

O-1

N 5458

18.497

300

Eigenaar O-2 O-2

4.895 N 5848

40.525

4.895

Eigenaar O-3 O-3

8 N 5847

7.500

Eigenaar O-4 O-4

10 N 460

23.710

Eigenaar O-5 O-5

5.486 N 5956

66.676

5.486

L 1952

6.715

853

Eigenaar O-6 O-6

853

Eigenaar O-7

11.119

O-7

L 1645

21.120

2.953

O-7

L 1795

29.820

2.681

O-7

N 204

18.540

3.100

O-7

N 205

17.650

2.385

Eigenaar O-8 O-8 TOTAAL

www.gloudemans.nl

3.460 N 3629

12.105

3.460

270.166

26.895

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 7.

Ruimtelijk zijn de eigenaren van de ontsluitingsweg als volgt gelegen:

Kadastrale percelen - wegtracé Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met het vaststellen van de inbrengwaarde.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 8.

Met inachtneming van alle in deze taxatie genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde van de onroerende zaak geschat op: € 25.752.000 (zegge: vijfentwintig miljoen zevenhonderdtweeënvijftigduizend euro) De waarde onderverdeling naar percelen is als volgt: m² terrein

Inbrengwaarde

52.275

4.190.000

Plangebied Eigenaar 1 Eigenaar 2

4.201

340.000

Eigenaar 3

25.160

2.010.000

Eigenaar 4

28.874

2.310.000

Eigenaar 5

856

70.000

Eigenaar 6

4.200

630.000

Eigenaar 7

124.630

12.700.000

Eigenaar 10

1.673

130.000

Eigenaar 11

11.673

930.000

Eigenaar 12

3.665

290.000

257.207

23.600.000

Eigenaar O-1

1.064

85.000

Eigenaar O-2

4.895

392.000

Eigenaar O-3

1.000

Eigenaar O-4

1.000

Eigenaar O-5

5.486

439.000

Eigenaar O-6

853

68.000

Eigenaar O-7

11.119

889.000

Totaal Plangebied Ontsluitingsweg

Eigenaar O-8

3.460

277.000

Totaal Ontsluitingsweg

26.895

2.152.000

Totaal Generaal

284.102

25.752.000

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

OPDRACHT

2.1.

Opdrachtgever

Gemeente Putten

Contactpersoon

Mevrouw A. Hoitinga

Adres

Postbus 400

Postcode

3880 AK

Plaats

PUTTEN

Telefoon

0341 359 611

E-mail

ahoitinga@putten.nl

2.2.

Opdrachtnemer

Gloudemans

Contactpersoon

De heer E.F. Halter

Adres

Postbus 5044

Postcode

5201 GA

Plaats

‘s-HERTOGENBOSCH

Telefoon

073 641 33 12

E-mail

ehalter@gloudemans.nl

2.3.

Blad 9.

Taxateurs

ing. R.A. van Driesten RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur RT178204422 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed), D0474 (LRGD) drs. E.F. Halter MRICS RT, taxateur 1135665 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT729574258 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed) en NVM

De taxateurs verklaren over voldoende kennis en ervaring te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

2.4.

Blad 10.

Opdrachtverstrekking

Op 17 januari 2025 heeft opdrachtgever, middels Christian van der Blonk, per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Opdrachtgever heeft de taxateurs verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van kostenverhaalsregels als bedoeld in artikel 13.14 (met tijdvak) of artikel 13.15 van de Omgevingswet (zonder tijdvak). Deze raming maakt deel uit van de kostenverhaalregels die behoren bij het omgevingsplan Halvinkhuizen, fase 2 en 3. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

2.5.

Onafhankelijkheid

•

Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken.

•

Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, dan wel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

•

Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25% 1 vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

2.6.

Blad 11.

Kostenverhaalsregels

De taxatie heeft betrekking op onderstaand plangebied.

Ontwerp TAM – Omgevingsplan Halvinkhuizen, fase 2 en 3 d.d. 3-12-2024

2.7.

Type taxatie

Dit betreft een raming waarbij deels een gevelopname en deels een interne inspectie heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

2.8.

Te waarderen belang

Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

2.9.

Blad 12.

Waarderingsgrondslag

De raming van de inbrengwaarde, bedoeld in artikel 3.17 Ow, wordt standaard vastgesteld op basis van de inbrengwaarderegels zoals beschreven in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Echter, voor gronden die zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling op basis van afdeling 15.3 Ow. Dit laatste is van toepassing op de gronden van eigenaar 6 en van eigenaar 7. Deze inbrengwaarden worden gebaseerd op totale schadeloosstelling. De jurist van de gemeente hanteert daarbij de volgende overweging: “Deze bedrijven (red. de nummer 6 en 7) kunnen niet worden voortgezet nu er woonfuncties aan de locaties worden toegedeeld. Bovendien veroorzaken ze hinder die de realisatie van een deel van de beoogde woningbouw verhindert. Om tot woningbouw te komen zullen deze gronden door de gemeente moeten worden verworven. Het is ten tijde van vaststelling van het plan voor Halvinkhuizen fase 2 en 3 duidelijk dat de panden op de percelen N1549 en N4616 (op eigendom 6 respectievelijk eigendom 7) zullen moeten wijken voor de beoogde ontwikkeling. Duidelijk is dat deze gronden niet anders verworven kunnen worden dan tegen de volledige schadeloosstelling.

Zo nodig zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten.” Zeker wanneer het minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat leidt, dan zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten. Inbrengwaarde o.b.v. bijlage IV Omgevingsbesluit (Ob) De inbrengwaarde is een optelsom van de in bijlage IV van het Omgevingsbesluit genoemde posten: - B1: de waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en - B2, B3 en B4, genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten. Ad. B1: Deze waarde wordt vastgesteld conform de artikelen 15.21 - 15.24 Ow (werkelijke waarde) of conform artikel 22 lid 1 Wet WOZ. In onderhavige rapportage wordt uitgegaan van de werkelijke waarde. Ad. B2, B3 en B4 Van de kostensoorten in bijlage IV zijn B2 (vrijmaken van persoonlijke rechten e.d.), B3 (sloopkosten) en B4 meegenomen in de waardering. Totale schadeloosstelling o.b.v. afdeling 15.3 e.v.

Omgevingswet (Ow) Dit is een optelsom van: Vermogensschade Deze waarde wordt vastgesteld conform de artikelen 15.21 - 15.24 Ow (werkelijke waarde). Inkomens- en bijkomende schade Een vergoeding voor aanvullende schade die ervoor zorgt dat de onteigende voor- en na onteigening in dezelfde vermogenspositie blijft.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 13.

Hier bovenop komt niet de post vrijmaken van persoonlijke rechten (B2). Deze post zit al in de totale schadeloosstelling. De post sloopkosten wordt wel separaat toegevoegd (B3). Kosten voor bodemsanering (B4) worden normaliter ook toegevoegd, maar deze kosten worden in onderhavige berekening buiten beschouwing gelaten. Werkelijke waarde In dit rapport hanteren taxateurs voor de taxatiebasis het begrip werkelijke waarde. Hierbij is aangesloten bij de regelgeving uit de Omgevingswet, artikel 15.22 OW lid 2. ”Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper.” Het waardebegrip werkelijke waarde kent enkele wettelijk voorgeschreven ficties waardoor er niet een-op-een kan worden aangesloten bij het reguliere begrip marktwaarde, zoals dat bijvoorbeeld is opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 15.22 Ow. De definitie van de werkelijke waarde vertoont grote gelijkenissen met de definitie van de marktwaarde, met uitzondering van de toepassing van de artikelen 15.23 tot en met 15.25 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

2.10.

Stukken

De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a.

kadastrale uittreksels en kaarten

planologie zoals beschreven in § 4.3 van dit rapport

informatie op bagviewer.kadaster.nl

PUT-Halvinkhuizen fase 2 en 3 Eigendomskaart van de Gemeente d.d. 03-03-2025

eigendommenoverzicht in Excel van Gemeente, Putten Zuid Fase 23, GX03_v04 d.d. 30-1-25

complexwaardeberekening gemeente d.d. 03-02-2025, GX03_v05

opgave sloopkosten voor opstallen eigenaren 6 en 7, € 736.138. Opgave RHDHV.

concepttaxatie Hoogstate – Rekenkundige uitkomst van eigenaar 7

gemeentelijke bieding van december 2024 aan eigenaar 7

2.11.

Opname en mate van inspectie

De taxateurs hebben de onroerende zaak op 6 februari 2025 bezocht en opgenomen. De volgende objecten zijn van binnen bezichtigd: - Eigenaar 2 - Eigenaar 6 - Eigenaar 7 Voor één locatie hebben taxateurs schriftelijk aangeboden om intern te inspecteren, maar daar heeft de eigenaar geen gebruikgemaakt van dit aanbod. Het gaat hier om: - Eigenaar 12 De overige terreinen en/of gebouwen zijn middels gevelinspectie in kaart gebracht.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 14.

De taxateurs hebben voor de laatste groep een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De taxateurs merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde.

2.12.

Peildatum

De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor deze taxatie is 10 februari 2025. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in deze taxatie betrokken.

2.13.

Versies

Aantal uitgebrachte versies: 1

2.14.

Aansprakelijkheid

Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

2.15.

Conformiteit RICS/EVS/NRVT

Deze taxatie voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red Book d.d. 31 januari 2022, de praktijkhandreikingen en reglementen van het NRVT, alsmede de IVS/EVS. Bij tegenstrijdigheden tussen de IVS en EVS prevaleert de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaarden.

2.16.

Publicatie

Publicatie van (gedeelten van) deze taxatie is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van deze taxatie concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat de taxatie tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Publicatie in het kader van het exploitatieplan is toegestaan.

2.17.

Van toepassing zijnde tuchtrecht

Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).

2.18.

Algemene voorwaarden

Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van toepassing.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

ALGEMENE EN BIJZONDERE UITGANGSPUNTEN

3.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 15.

Planologische informatie In het kader van deze opdracht is het omgevingsplan geraadpleegd op omgevingswet.overheid.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Gebreken Voor bebouwde objecten wordt opgemerkt dat de opname en taxatie niet gezien kunnen worden als een bouwkundige keuring. In het rapport worden alleen maar gebreken genoemd voor zover deze tijdens de opname zijn geconstateerd. Voor zover niet anders genoemd wordt aangenomen dat alle voorzieningen en installaties naar behoren functioneren. Voor bebouwde objecten wordt altijd aangeraden om een bouwkundig onderzoek te verrichten. De conclusies uit dit onderzoek kunnen van invloed zijn op de getaxeerde waarde.

Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de bagviewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de bagviewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² gbo aangegeven.

Titelonderzoek In artikel 13.17, lid 1 Ow staat aangegeven dat voor zover nodig, de opbrengsten, de waardevermeerdering en de inbrengwaarde van de gronden, worden geraamd op basis van objectief bepaalbare maatstaven. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen.

Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het verplicht treffen van maatregelen. Dit uitgangspunt is verdedigbaar vanuit het overleg dat wij hebben gevoerd met de gemeente Putten. Zij hebben weliswaar geen uitgebreid onderzoek verricht, mede doordat enkele eigenaren hieraan niet wensten mee te werken. De gemeente stelt echter dat er, mede vanuit de historie voor zover die bekend is, geen concrete aanleiding bestaat om significante bodemverontreiniging te verwachten.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 16.

Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.

Valuta en omzetbelasting Alle in de taxatie genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.

Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten.

Energielabels Taxateurs hebben geen energielabels ingezien.

3.2.

Bijzondere uitgangspunten

In het kader van de opdracht zijn behoudens de wettelijke waarderingsficties uit het werkelijke waardebegrip, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavige taxatie rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 17.

OMSCHRIJVING KOSTENVERHAALSGEBIED

4.1.

Omschrijving per eigenaar

In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de planologie en de waarderingsgrondslag.

4.2.

Ligging van het kostenverhaalsgebied

Het kostenverhaalsgebied wordt globaal gezien begrensd door: - Beitelweg aan westkant - Hooiweg aan zuidkant - Roosendaalseweg aan oostkant - Van Geenstraat (N303) aan noordoostkant - Nijkerkerweg (N798) aan noordwestkant

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

4.3.

Uitsnede (bron: www.maps.google.nl)

Planologie van de onroerende zaak

Taxateurs zullen voor het beoordelen van de planologische mogelijkheden kijken naar de regels in het omgevingsplan die voor alle gemeenten in Nederland in werking zijn getreden op 1 januari 2024. Indien er geen specifieke regels aanwezig zijn voor een locatie zullen taxateurs in hetzelfde omgevingsloket kijken naar het vigerende bestemmingsplan.

Vigerend bestemmingsplan d.d. 4 oktober 2018 De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Veegplan Westelijk Buitengebied” van de gemeente Putten, onherroepelijk in werking getreden op 4 oktober 2018.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 18.

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl Het grootste deel van het gebied heeft een agrarische bestemming. De losse woningen (gele vlakken) in het gebied zijn buiten het kostenverhaalsgebied gehouden. Wel zijn enkele tuingronden nog meegenomen. Bouwmogelijkheden zijn er bij: - Eigenaar (1b): enkele stallen behorend bij de woning Hooiweg 24 - Eigenaar 2 (2): enkele stallen behorend bij zijn woning - Eigenaar 6: een loods - Eigenaar 7: enkele pluimvee- en kalverstallen - Eigenaar 12: (voormalig) nertsbedrijf Voor een nadere omschrijving van de algemene regels en aanduidingen van het omgevingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via omgevingswet.overheid.nl. Taxateurs hebben geconstateerd dat het gebruik wel in overeenstemming is met het omgevingsplan.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 19.

Structuurvisie d.d. 2 november 2023 Het plan werd in de structuurvisie van 2 november 2023 aangewezen als ontwikkelgebied, met oranje “woning arcering”.

Bron: Omgevingsvisie Putten 2040 d.d. 2 november 2023, p.82

TAM-Omgevingsplan (Ontwerp bestemmingsplan) Halvinkhuizen fase 2 en 3 d.d. 3 december 2024 Op 3 december 2024 is het ontwerp TAM omgevingsplan Halvinkhuizen gepubliceerd. Hierin krijgt het gebied een wooninvulling.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 20.

Bron: Ruimtelijkeplannen.nl Het eerder genoemde plan voor de aanleg van een ontsluitingsweg is een voorwaardelijke verplichting voor de ontwikkeling van fase 3 van dit woningplan.

4.4.

GREX-berekening gemeente

Taxateurs hebben voor het project Halvinkhuizen fase 2 en 3 de grondexploitatieberekening van de gemeente ontvangen die ten grondslag ligt aan hun complexwaardeberekening. Het gaat om het “Financieel resultaat op hoofdposten” d.d. 4 februari 2025 dat is opgesteld door Stadkwadraat.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

4.5.

Blad 21.

Complex en ruimtelijk functionele samenhang

Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. Uit de bovenstaande planologische geschiedenis van deze locatie en de link met de kostenverhaalsregels blijkt dat er sprake is van een sterke functionele en ruimtelijke samenhang voor het genoemde gebied Halvinkhuizen fase 2 en 3. Ten aanzien van het plan Halvinkhuizen geldt dat er in het plan een voorwaardelijke verplichting is opgenomen die toeziet op de aanleg van een ontsluitingsweg (in een separaat omgevingsplan). Ook is er sprake van een samenhang in tijd. Daarmee vormt de realisatie van deze ontsluitingsweg daarmee een ruimtelijk-functionele eenheid met de beoogde ontwikkeling van Halvinkhuizen.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

WAARDERING

5.1.

Inleiding

Blad 22.

De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

5.2.

Marktontwikkelingen

Het betreft hier een standaard uitbreidingslocatie grenzend aan de bebouwde kom met agrarische percelen en enkele boerderijen en agrarische bedrijvigheid. Er zijn op dit moment veel initiatieven om dit soort locaties om te vormen tot woning-nieuwbouwlocaties. Een en ander wordt gedreven door: - Grote vraag naar woningen - Aantrekkelijkheid van deze locaties als woongebied - Allerlei overheidssubsidies om tekorten op deze ontwikkelingen aan te zuiveren In de praktijk blijkt het wel steeds lastiger om deze ontwikkelingen procedureel van de grond te krijgen.

5.3.

SWOT-analyse

Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een SWOT-analyse 2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse. Strengths • • •

Weaknesses

Putten is gewilde locatie Veel geïnteresseerde ontwikkelaars Mooie woningbouwlocatie

Opportunities •

5.4.

Vraag naar woningbouw bevredigen

• Bereikbaarheid is nu nog beperkt • Snelweg A28 op enige afstand • Hindercirkels op het terrein Threats • Enkele eigenaren tekenen bezwaar aan • Stikstof- en netcongestie

Gebruikte methode

Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode).

2 Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 23.

Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaardekapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten.

Bij de waardering van de onderliggende ruwe bouwgrondprijzen van de onroerende zaken (de zogenaamde complexwaarden) hebben de taxateurs voornamelijk gebruikgemaakt van de comparatieve benadering. Deze waarden zijn grotendeels gebaseerd op verkopen van vergelijkbaar vastgoed. Een en ander is hieronder samengevat in enkele referentie-analyse van respectievelijk: - Verkochte ruwe bouwgrond in het plangebied (§ 5.5) - Verkochte ruwe bouwgrond buiten het plangebied (§ 5.6) Voor de waarden van de bestaande opstallen zijn ook berekeningen opgesteld en referentieverkopen geanalyseerd. Deze analyses zijn terug te vinden in de losse objectrapporten die per eigenaar zijn gemaakt en die als bijlage bij dit rapport zijn gevoegd.

5.5.

Referenties verkochte ruwe bouwgrond in het plangebied

Onderstaande referentietransacties betreffen verkopen binnen het plangebied: Locatie

Akte Hyp 4

Opp. (in m²)

Prijs per m² (€)

Datum

Kwal.

Putten – A

85364/124

50.250

8-11-22

Putten - B

85345/170

10.187

4-11-22

Putten – C

87792/177

6.990

15-12-23

Putten – D

87792/178

38.122

15-12-23

Putten – E

87792/179

22.760

15-12-23

Putten - F

88719/190

13.465

15-5-24

Putten – G

90054/56

5.850

3-12-24

+/ -

De vergelijkbaarheid van de transacties met de te waarderen ruwe bouwgrond binnen het getaxeerde lichten taxateurs hieronder nader toe: Locatie

Kwal.

Putten – A

Minder. Transactie is al verricht voordat structuurvisie is gepresenteerd. Koper: De Bunte. Er wordt € 31 per m² direct betaald en uiterlijk op 1-1-28 de rest (Putten N5280 en 5848). Ook als de bestemming niet rond komt. Althans, daar staat niets over in de akte. Het betreft gronden ten westen van het plangebied, die voorlopig nog buiten de beoogde woning ontwikkeling vallen, maar wel op het geplande wegtracé om gebied te ontsluiten.

Putten – B

Beter. Perceel is verkocht inclusief woning. De woning mag om niet worden gebruikt door de huidige bewoners totdat zij de woning verlaten. De huidige bewoner is een man geboren in 1943. Door de woning is de prijs hoger.

www.gloudemans.nl

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 24.

Putten – C

Minder. Net voor status ontwerp bestemmingsplan. Perceel agrarische grond, direct aan oostzijde grenzend aan plangebied. Genoemde prijs is excl. btw, maar afgenomen incl. 21% btw. Koper: Bemog. Koopovk: 5-12-23.

Putten – D

Putten – E

Minder. Net voor status ontwerp bestemmingsplan. Perceel agrarische grond in plangebied fase 1, direct aan oostzijde grenzend aan plangebied. Genoemde prijs is excl. btw, maar afgenomen incl. 21% btw. Koper: Bollengoed. Koopovk. 11-12-23.

Putten – F

Minder. Aangekochte bouwgrond door de Gemeente Putten kort voordat het ontwerp bestemmingsplan tot stand is gekomen.

Putten – G

+/-

Gelijk. Ontwerp bestemmingsplan is al aanwezig. Een perceel agrarische grond deels binnen het plangebied (van Stoffelsen). Prijs is excl. btw. Uit de akte blijkt een prijs van circa € 26 per m². Volgens de gemeente is dit alleen een nabetaling. Inclusief nabetaling is de betaalde prijs hier circa € 85.

De locaties C, D, E, F en G zijn goede referenties. Deze verkopen hebben betrekking op grote percelen en deze zijn geëffectueerd toen het ontwerp bestemmingsplan al bijna was goedgekeurd. Deze transacties liggen (niet geïndexeerd 3) op een prijsniveau van ongeveer € 72 per m². Ook locatie A zit, met € 67 per m², op dit niveau, terwijl de planologische status hier nog zeer onzeker was. Dit blijkt ook uit het feit dat deze locatie is gekocht op de plek van de beoogde ontsluitingsweg. Gezien het feit dat de locatie nu planologisch nog zekerder is geworden, de grondprijzen in het algemeen zijn gestegen en omdat de woningmarkt verder is aangetrokken lijkt een waarde van rond de € 80 per m² reëel.

5.6.

Referenties verkochte ruwe bouwgrond buiten het plangebied

Onderstaande referentietransacties betreffen verkopen buiten het plangebied: Locatie

Akte Hyp 4

Opp. (in m²)

Prijs per m² (€)

Datum

Kwal.

Barneveld

86605/25

25.000

55+35

30-05-23

+/-

Ede

88082/103

11.994

100

31-01-24

+/-

3 Aangezien er geen geschikte index bestaat voor referentietransacties van ruwe bouwgrond, hebben de taxateurs deze hier zonder index weergegeven.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 25.

De vergelijkbaarheid van de transacties met de te waarderen ruwe bouwgrond binnen het getaxeerde lichten taxateurs hieronder nader toe: Locatie

Kwal.

Toelichting kwaliteit (in relatie tot het getaxeerde)

Barneveld

Vergelijkbaar, indien nabetalingen worden meegenomen is € 90,00 per m² terrein betaald. In aanvulling op basis koopsom van € 55,00 een nabetaling van € 20,00 per m² indien het verkochte onherroepelijk valt binnen zoekgebied voor woningbouw. Daarnaast nog € 15,00 per m² bij onherroepelijke bestemming Wonen. De nabetalingsverplichting vervalt na 15 jaar. De genoemde koopprijs en nabetaling zijn gebaseerd op de realisatie van 25 grondgebonden woningen per hectare. Kleine correctie bij minder woningen (€ 3,60 per woning per hectare). Ten tijde van de verkrijging was de vigerende bestemming “Agrarisch”.

Ede

Vergelijkbaar, ook verkoop bij beperkt risico. In 2022 is een exploitatieplan in werking getreden waardoor er een zeer beperkt planologisch risico aanwezig is voor de kopende partij.

Bovenstaande transacties in Barneveld en Ede zijn de best vergelijkbare referenties buiten het plangebied. Hier wordt in Barneveld € 90 per m² terrein betaald voor een onherroepelijk goedgekeurde bestemming wonen. In Ede is de akte niet helemaal duidelijk maar hieruit lijkt opgemaakt te kunnen worden dat er € 100 per m² terrein betaald wordt voor gronden waarvoor al 1,5 jaar voor de transportdatum een exploitatieplan in werking is getreden. Ook hier lijkt het procedurerisico daarom gering. Dit sluit aan op de eerder vastgestelde (binnenplanse) € 80 per m² terrein waar nog wel enig procedurerisico aanwezig is.

5.7.

Complexprijs van de grondexploitatie

Een redelijk handelende koper zal naast bovengenoemde referentietransacties en de verhaalbare kosten op basis van de grondexploitatie eveneens een berekening maken op basis van zelfrealisatie, waarbij hij rekening houdt met zijn eigen inschattingen. Deze eigen inschattingen kunnen afwijken van de gegevens zoals zijn opgenomen in de kostenverhaalsregels. Deze inschattingen kunnen onder andere betrekking hebben op de verwachte verkoopopbrengst van de grond (die mag afwijken van het gemeentelijk beleid), de verwachte afzetsnelheid, alsmede de opbrengsten van de opstalexploitatie. Vanuit de gemeente hebben taxateurs een complexwaarde-berekening uit de kostenverhaalsregels ontvangen. Hierbij wordt per 1-1-2025 een netto contante grondwaarde berekend van circa € 61,30 per m². Dit is gebaseerd op een redelijk marktconforme rekenrente van 5%. Hierin zijn de inbrengkosten nog niet meegenomen met uitzondering van de inbrengkosten van de ontsluitingsweg. De relatief lage waarde is te verklaren vanuit enkele aantal locatie-specifieke aspecten voor Halvinkhuizen fase 2 & 3. De aanleg van een aparte ontsluitingsroute is daarvan de belangrijkste reden met € 4,9 mln. aan kosten. Daarnaast geldt ook dat een aantal technische aspecten kostenverhogend werken.

Dit betreffen kosten voor natuurcompensatie elders buiten het plangebied (€ 0,8 mln.) en relatief hoge civiele kosten voor bouwrijp maken als gevolg van de waterhuishouding en bodemverbetering met ophoging. Deze complexwaarde-berekening vanuit de kostenverhaalsregels komt daarmee lager uit dan de waarde voor ruwe bouwgronden die in onderhavig rapport zijn berekend op circa € 80,00 per m² terrein. De ervaring leert dat afhankelijk van de bouwclaim een deficit van € 10,00 tot € 20,00 per m² terrein wordt genomen door marktpartijen. Uitgaande van de residuele grondwaarde van € 60,00 - € 65,00 zouden marktpartijen dan ook in de orde van grootte van € 75,00 tot € 80,00 willen betalen. Dergelijke bedragen liggen in lijn met de gevonden transacties, die daarmee ook vanuit de residuele benadering nog verklaarbaar zijn.

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 26.

Bij de waardering van ruwe bouwgrond voor woningbouw krijgt doorgaans de comparatieve methode de voorkeur boven de residuele grondwaardemethode. De residuele waardemethode is een zogenaamde topdownbenadering, waarbij de prijs van de (ruwe) bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast.

5.8.

Back-testing

Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft geen back-testing plaatsgevonden.

5.9.

Onzekerheden waardering

Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan onder andere het gevolg zijn van: •

•

• •

Onzekere marktomstandigheden. De marktomstandigheden zijn op dit moment voor veel mensen en bedrijven onzeker. Enerzijds is er een hoge inflatie, die door de ECB wordt bestreden middels renteverhogingen. Hierdoor is het lenen van geld een stuk duurder geworden en is de leencapaciteit afgenomen. Deze inflatie en mogelijke recessie zorgen ervoor dat behoudzaam wordt geïnvesteerd. Op korte termijn worden hier dan ook geen veranderingen in voorzien zodat de omstandheden onzeker blijven. Naast deze algemene marktomstandigheden is de woningmarkt ook aan sterke veranderingen onderhevig. Als gevolg van de wijzigingen in wet- en regelgeving is het voor beleggers veel minder interressant om te investeren in huurwoningen. Kleinere beleggers verkopen hun woningen en grote beleggers bouwen geen nieuwe woningen meer. Voor nieuwbouw-koopwoningen geldt dat de bouwkosten aanzienlijk harder zijn gestegen dan de opbrengsten, waardoor naast de verkoopbaarheid ook de haalbaarheid van ontwikkelingen onder druk staat. Zowel de kopers als ontwikkelaars zijn hierdoor terughoudend; Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact vergelijkbare referentietransacties; Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.

Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat in de rechtspraak 4 in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht. Deze marge komt ook naar voren in de literatuur 5. Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard 6.

Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362 Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon. 6 Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Een ieder die met taxaties te maken heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn. 4 5

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

Blad 27.

Voor de onderhavige portefeuille wordt door de taxateurs opgemerkt dat de schattingsonzekerheid als gevolg van het grote aantal variabelen groter is dan de regulier gehanteerde 10% voor courant vastgoed.

5.10.

Finale waardering

Met inachtneming van alle in deze taxatie genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd:

€ 25.752.000 (zegge: vijfentwintig miljoen zevenhonderdtweeënvijftigduizend euro)

Nuland, 4 maart 2025

De taxateurs,

R.A. van Driesten

www.gloudemans.nl

E.F. Halter

2140.3-T1d1/eha/a

Gemeente Putten |Halvinkhuizen te Putten

6. 1. 2. 3.

Blad 28.

BIJLAGEN Toelichting per eigenaar Waarde-overzicht Complexwaardeberekening Gemeente Putten

www.gloudemans.nl

2140.3-T1d1/eha/a

BIJLAGE 1

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 1.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

TOELICHTING PER PERCEEL 1.

EIGENAAR 1

1.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Sectie

Nummer

Putten

3768

03.03.49 ha

Te taxeren gedeelte 02.88.32 ha

Putten

2122

00.07.59 ha

00.06.45 ha

Putten

2123

00.05.05 ha

Putten

3849

00.00.70 ha

Putten

3820

00.00.71 ha

Putten

5206

01.01.87 ha

00.86.87 ha

Putten

5187

00.13.90 ha

Putten

5655

01.20.75 ha

Totaal

Grootte

05.22.75 ha

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 2.

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

1.2.

Feitelijke omschrijving

Het noordperceel (1a) heeft betrekking op een volkstuincomplex. Hierop staan, los van enkele eenvoudige, vergunningsvrije schuurtjes en kassen, geen opstallen van enige betekenis. De onroerende zaak is gelegen aan Nijkerkerstraat 27-29. De zuidkant bestaat uit de percelen ter linker- en rechterzijde van het perceel Hooiweg 24 (1b). Hierop staan enkele verouderde, sterk verouderde opstallen. Daarnaast gaat het om het perceel in de zuidwesthoek (1c). Dit is weiland rondom het woonhuis aan Beitelweg 9.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 3.

Volkstuinen (noord perceel 1a)

Ingang volkstuinen

Ingang aan Hooiweg (zuid perceel 1b)

Opstallen aan Hooiweg (1b)

Zuidwestperceel (voormalig eigenaar: G. Knoppert, 1c)

Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is goed. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. De onderhoudstoestand van het dak is vanaf de begane grond waargenomen.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

1.3.

Blad 4.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

1.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

Blijkens informatie van het Kadaster en het omgevingsloket is op de onroerende zaak een beperking bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie, namelijk een aantekening Wet voorkeursrecht; besluit aanwijzing gronden ten behoeve van de gemeente Putten (datum vestiging 02-07-2020). Op perceel N 5206 rust sinds een kwalitatieve verplichting.

1.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Volkstuin (1a)” en agrarisch (1b en 1c). Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

1.6.

Toelichting waardebepaling

De waarde wordt gebaseerd op een complexwaarde van € 80,00 per m² terrein. Dit impliceert de volgende inbrengwaarde: Partij 1 B1. Werkelijke waarde B2. Vrijmaken persoonlijke rechten

M² terrein

€ / m²

Inbrengwaarde (afgerond)

52.275

4.190.000 n.v.t.

B3. Sloopkosten

n.v.t.

B4. Bodemsanering

n.v.t.

Inbrengwaarde

4.190.000

2140.3-T1d1 – bijlage 1

EIGENAAR 2

2.1.

Kadastrale aanduiding Gemeente

Putten

Blad 5.

Sectie

Nummer

1392

Totaal

Grootte 00.56.90 ha

Te taxeren gedeelte 00.42.01 ha 00.42.01 ha

Uitsnede kadastrale kaart (bron: www.kadaster.nl)

2.2.

Feitelijke omschrijving

De onroerende zaak is gelegen aan de Van Geenstraat nummers 85 en 85A, 3882 BJ te Putten. De twee woningen worden niet meegenomen binnen het plan ‘Halvinkhuizen’ en de opstallen, erf en grasland aan de zuidzijde van de woningen wel. Het erf is ontsloten middels een semi-verharde weg over eigen grond richting de Van Geenstraat. Aan de achterzijde is nog een ontsluiting over een semi-verharde weg over gronden van derden. Op het erf bevinden zich diverse agrarische opstallen, ruwvoeropslag en mestopslag.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Toerit Van Geenstraat middels onverharde weg

Opstal 1 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Blad 6.

Erf; half semi-verhard en half verhard met klinkers

: veestal met garage : 1990 : circa 100 m² : houten spanten met zadeldak : asbestcement golfplaten : twee aluminium garagedeuren

Voorzijde

Garagedeuren

Stalindeling

Achterzijde

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Opstal 2 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

: veestal met opslag : 1990 : circa 80 m² : houten spanten met zadeldak : asbestcement golfplaten : houten kozijnen met enkel glas en golfplaten dakkapel

Opslag

Opstal 3 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Achterzijde

: houten wagenloods : 1990 : circa 40 m² : houten spanten met asymmetrisch zadeldak : asbestcement golfplaten : houten kozijnen met enkel glas en golfplaten dakkapel

Toerit vanaf de Van Geenstraat

Opstal 3 Bouwjaar Oppervlakte Kapconstructie Dakbedekking Specificatie

Blad 7.

Onverharde oprit met houten opstal

: veestal : : circa 25 m² : houten spanten met asymmetrisch zadeldak : pan gedekt : houten staldeuren

2140.3-T1d1 – bijlage 1

Blad 8.

Veestal

Overig grasland

Het globale beeld van de onderhoudsstaat en bouwkundige toestand van het object als geheel is slecht. Deze beoordeling gebeurt op basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. De onderhoudstoestand van het dak is vanaf de begane grond waargenomen.

2.3.

Zakelijke rechten

Blijkens informatie van het Kadaster is het perceel niet belast met zakelijke rechten.

2.4.

Publiekrechtelijke beperkingen

2.5.

Planologie van de onroerende zaak

De onroerende zaak is gesitueerd in het tijdelijk deel van het veegplan “Westelijk Buitengebied”, zoals door de raad van de gemeente Putten vastgesteld op 4 oktober 2018. Hierin is de onroerende zaak bestemd tot: “Wonen” en “Agrarisch”. Daarnaast ligt het object binnen het besluitvlak van het voorbereidingsbesluit “Halvinkhuizen” dat op 22 november 2023 is vastgesteld door de raad van de gemeente.

2140.3-T1d1 – bijlage 1

2.6.

Blad 9.

Toelichting waardebepaling

In onderhavige situatie dient naar de opinie van taxateurs de complexwaarde gehanteerd te worden. Hierbij is in overweging genomen dat als gevolg van de ligging van de betreffende percelen, namelijk zijnde ondergrond en erf behorende bij de nabijgelegen woning (die buiten de plangrens is gelegen) Van Geenstraat 85 en 85A sprake zou kunnen zijn van een hogere gebruikswaarde. Om dit nader te bepalen is gebruikgemaakt van de zogeheten staffelmethode. Om kavels van verschillende grootte onderling vergelijkbaar te maken kan gebruikgemaakt worden van de staffelmethode. De toepassing van een staffel kan worden ingezet als hulpmiddel bij het vergelijkbaar maken van verschillende kavelgroottes met dezelfde woningen en bij de afstemming van aan de grondcomponenten toe gerekende waarden. Indien bij referentieobjecten of bij afstemming van toegerekende waarden sprake is van gelijksoortige opstallen op verschillende kavelgroottes, dan is bij een veronderstelde grondwaardecomponent van een kavel van bijvoorbeeld 1 de waarde bij een kavel van dubbele grootte geen 2, maar bijvoorbeeld 1,5. De oppervlakte van de kernkavel wordt doorgaans gelijkgesteld aan de oppervlakte die minimaal noodzakelijk is voor normaal gebruik van de woning en de daarbij behorende buitenruimte.

In deze situatie gaan taxateurs uit van de volgende staffeling: 0 tot 500 m² 500 tot 1.000 m² 1.000 tot 1.500 m² 1.500 tot 2.500 m² 2.500 tot 5.000 m²

tegen 100% grondwaarde; tegen 50% grondwaarde; tegen 25% grondwaarde tegen 12,5% grondwaarde; tegen 6,25% grondwaarde.

Gevonden referenties van o.a. bouwkavels indiceren een bandbreedte voor de ondergrond (erf en tuin) van woningen van € 450 - € 750/m² en op basis van o.a. de ligging nabij het centrum van Putten en de situering van de kavel ten opzichte van de openbare weg, zijn taxateurs van mening dat de grondprijs in de eerste staffel € 650/m² bedraagt. Hierbij is overigens wel in acht genomen dat een redelijk handelend koper aan de gebouwen, gezien de staat van onderhoud, gebruikte materialen en gebruiksmogelijkheden, geen/amper waarde zal toekennen. De oppervlakte ondergrond en erf van de woning(en) bedraagt op peildatum 5.690 m² en hiervan is 4.201 m² binnen de plangrenzen van Halvinkhuizen gelegen waardoor er circa 1.489 m² resteert voor de woningkavel. Toepassing van het voorgaande leidt tot het volgende: Van Geenstraat 85 en 85A

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15152561/2