202406027 Rapportage Verkenningsfase Transformatie bedrijventerrein Ambachtstraat Putten (PUBLIEKSVERSIE)

Omgevingsvisie Dordrecht als richtinggevend kader. Programma StadsAs Dordt als overkoepelend programma. Doelstelling is woongebied met voorzieningen, geen werken toegestaan. Beperkt gemeentelijke grond vooraf, enkele oude verwervingen en gemeentelijk woningbezit. Om regie en doorzettingsmacht te krijgen verwerving gehele plangebied door gemeente, via Voorkeursrecht. Actieve rol voor de gemeente, wel samenwerking met zelfrealisatoren. Omgevingseffectrapportage en stedenbouwkundig masterplan vastgesteld door gemeente. Integraal bestemmingsplan voor gehele plangebied, globaal karakter. Exploitatieopzet en dragen onrendabele top door gemeente, uitgesteld exploitatieplan. Spelregelkaarten geven richting voor zelfrealisatoren Vaststelling bestemmingsplan afhankelijk van publiek-publieke bestuursovereenkomst

Afbeelding – situatie, en stedenbouwkundig masterplan Maasterras (bron: gemeente Dordrecht) 26

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Leerpunten Behalve de voorgestelde inzet van instrumenten in de voorgaande paragraaf, zijn de volgende leerpunten uit referentieprojecten van Arcadis van belang voor de transformatie van de Ambachtstraat: • • • • • • • • • • •

27

Onderzoek uitvoeren naar actueel gebruikte milieuruimte, optimalisatiemogelijkheden milieuruimte zoeken. Mogelijkheid onderzoeken voor het afwaarderen van de milieuklasse in plaats van het uitplaatsen van bedrijven. ‘Postzegelbestemmingsplannen’ zijn niet mogelijk vanwege versnippering grondeigendom. Verschillende mogelijkheden voor omgang met milieucirkels onder de Omgevingswet: Vaststellen van een Omgevingsplan met milieuregels die hinder terugbrengen tot een acceptabel niveau. Omgevingsplan met voorwaarden vaststellen voor de bouw van woningen op belaste locatie. Omgevingsplan met voorwaarden voor de bouw van woningen mits de bestaande bedrijfsactiviteiten niet beperkt worden, aan initiatiefnemers om dan met bedrijven te onderhandelen over ‘verkoop’ milieuruimte. Overgangsfase: tijdelijke afwijking voor maximale geluidsniveaus (experiment art 23.3 Omgevingswet. Mogelijkheid onderzoeken met bedrijven en/of eigenaren privaatrechtelijk overeen te komen de milieugebruiksruimte niet (geheel) te benutten, zodat er dichterbij woningen kunnen worden gebouwd. Inzet bedrijvencoördinator voor verplaatsingen en vraag- en aanbodmatch nieuwbouw. Sturen op behoud werkgelegenheid door faciliteren van bedrijven.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

4 4.1

Verkenning Inhoudelijk Inleiding

Verkenningsfase: kansen en risico’s In de volgende paragrafen worden de resultaten van de uitgevoerde verkenning samengevat, geordend naar thema (kerndisciplines bij gebiedsontwikkeling). • • • • •

Milieu en planologisch-juridisch Businesscase en middelen Proces en samenwerking Planontwerp en kwaliteit Omgevingsparticipatie en communicatie

4.2

Milieu en planologisch-juridisch

Plangebied Het plangebied ‘bedrijventerrein Ambachtstraat’ wordt voorlopig afgebakend als het bebouwde gebied tussen Halvinkhuizerweg, Lage Engweg, Kerkstraat en Kerkwegje (zie afbeelding, rode contour). De totale omvang van dit plangebied bedraagt circa 6,7ha (bruto plangebied)

Afbeelding – voorlopige afbakening plangebied en huidige bestemmingen (bronnen: Arcadis, plankaart)

Bestemming Het vigerende bestemmingsplan is Kom Zuid (2009). Zoals zichtbaar in bovenstaande afbeelding (rechts, bestemmingsplan) bestaat het hart van het plangebied uit de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ (paars), omgeven door de bestemming ‘woondoeleinden’ (geel). In het midden van het plangebied zijn twee daarvan afwijkende bestemmingen aanwezig, te weten ‘horeca’ (rood) en ‘detailhandel, grootschalig’ (roze). Verder is aangeduid dat er een LPG-zone (gearceerde cirkel) aanwezig is, alsmede aan de noordrand daarvan een verkooppunt voor motorbrandstoffen (ster-symbool). Er zijn aanduidingen opgenomen voor een bouwhoogte variërend van 5 tot 9 meter. 28

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Milieucirkels Gezien de huidige bestemming als bedrijventerrein zijn er vele milieucirkels aanwezig in het gebied. De toegestane milieucategorie is volgens de plankaart B2, maar er zijn bestaande bedrijven in een hogere categorie (3.1, 3.2 en 4.1). Milieucategorie 2 bedrijven hebben over het algemeen een milieucirkel van 30 meter. Voor milieucategorie 3.1 geldt een richtafstand van 50 meter, voor 3.2 van 100 meter. De locatie die gemarkeerd is als LPG-zone betreft een gasopslag (Guliker’s Gas), welke valt onder milieucategorie 4.1, met een bijbehorende milieucirkel van 200 meter. In de bijlage van het bestemmingsplan is de gewone bedrijvenlijst opgenomen, en niet de lijst van bedrijven in een gemengd gebied waarvoor andere (lagere) richtafstanden zouden gelden tot woningen. In de analyse van Stadkwadraat (2017) lijkt een redelijke inschatting van alle cirkels te zijn gemaakt uitgaande van een gemengd gebied, zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding – milieucirkels Guliker brandstofverkoop / LPG-opslag ODV (2024), inschatting gemengd gebied (Stadkwadraat, 2017)

In de analyse van de Omgevingsdienst Veluwe (2024) is dat al gebeurd, zodat rekening is gehouden met een milieucirkel rond de LPG-opslag van 100 meter. Bedrijven met milieucategorie 2 hebben dan een cirkel van 10 meter, 3.1 van 30 meter, 3.2 van 50 meter. Zolang niet duidelijk is welke bedrijven er precies zitten, met welke bedrijfsactiviteiten en bijbehorende milieucategorie, kunnen de milieucirkels niet met zekerheid worden bepaald. Op basis van de huidige informatie zijn er drie bedrijven waarvan de milieucirkels moeten worden aangepast of bedrijven moeten verplaatsen om überhaupt wonen op de voormalige Gemeentewerf en breder in het plangebied mogelijk te maken, zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding – belemmerende milieucirkels van bedrijven

Dit betreft de volgende bedrijven: • Guliker’s Gas, brandstofverkooppunt (milieucategorie 3.1, 30 meter) en LPG-opslag (4.1, 100 meter) 29

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Poeliersbedrijf Ep de Graaf, (pluimvee)slachterij (milieucategorie 3.2, 50 meter) • Van de Weitgraven Transport (milieucategorie 3.1, 30 meter), op het perceel van de familie Vierwind. De milieucirkel van Guliker’s Gas (Ambachtstraat 16), in het bijzonder die behorend bij de LPG-opslag, legt een milieucirkel over vrijwel het gehele plangebied van de Ambachtstraat, zodat een woonfunctie nu vrijwel nergens mogelijk is. Zichtbaar is dat de milieucirkels van de LPG-opslag (100 meter, gevaar) en in mindere mate het brandstofverkooppunt (30 meter, gevaar) zorgen voor een belemmering voor transformatie naar woonfuncties op het grootste deel van het bedrijventerrein. Slechts enkele bedrijfsfuncties aan de noord- en oostzijde van het plangebied kunnen transformeren naar woonfuncties, mits ook daar de bedrijfsfuncties komen te vervallen. De milieucirkel van Poeliersbedrijf Ep de Graaf, gevestigd aan de Halvinkhuizerweg (15/15a), waarvoor milieucategorie 3.2 geldt (50 meter, geluid), belemmert veel woningbouwmogelijkheden aan de noordoostzijde van het plangebied. Vermeldenswaardigs is dat de Omgevingsdienst Veluwe, naast meerdere klachten over geur- en geluidsoverlast, ook een handhavingstraject meldt inzake de vergunning. Vanuit de media is tevens bekend geworden dat er beslaglegging heeft plaatsgevonden door het Openbaar Ministerie.

Het perceel Ambachtsstraat 7, 7A en 7D is in eigendom van de familie Vierwind. Daarop zijn respectievelijk gevestigd de bedrijven Art of the Flower (detailhandel, milieucategorie 1), Loud Motorcycles (milieucategorie 2) en Van de Weitgraven Transport (milieucategorie 3.1). De laatste heeft een milieucirkel van 30 meter (geluid) welke voor een groot deel de locatie van de centraal gelegen voormalige Gemeentewerf (grondpositie gemeente) en directe omgeving overlapt. Mede daardoor wordt woningbouw daar voor een groot deel belemmerd. Op de milieucirkel van de Gemeentewerf heeft de gemeente als eigenaar zelf invloed.

Externe veiligheid Indien het bedrijventerrein wordt getransformeerd naar een gebied met bestemmingen zoals wonen, kantoor, sport, recreëren, horeca en maatschappelijk, moet er rekening worden gebouwen met risicovolle activiteiten in de omgeving van het terrein. De Omgevingsdienst Veluwe (2024) heeft geanalyseerd dat de risicovolle activiteiten echter op voldoende afstand liggen, waardoor het terrein niet in een plaatsgebonden risicocontour of aandachtsgebied ligt.

Bodemkwaliteit en asbestdaken De Omgevingsdienst Veluwe (2024) heeft geanalyseerd dat de bodemkwaliteit van het plangebied onvoldoende bekend is. Er zijn een groot aantal verdachte locaties die nog niet door middel van bodemonderzoek in beeld zijn gebracht. Op basis van ervaringsaannames is het onderstaande beeld te geven. Op de asbestdakenkaart van de provincie Gelderland zijn in het plangebied gebouwen met een asbesthoudend dak bekend, welke met paars in onderstaande afbeelding zijn weergegeven.

Afbeelding – inventarisatie bodemkwaliteit en asbestdaken (ODV, 2024)

30

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Conclusies Vanuit de verkenning vloeien de volgende conclusies voort: • Nagenoeg alle bestaande woningen in het plangebied (en een aanzienlijk aantal woningen daarbuiten) bevinden zich binnen de milieucirkels van bestaande bedrijven. • Het is duidelijk zichtbaar dat het reduceren van de milieucategorieën naar een lagere klasse of naar een andere functie zoals wonen, een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de leefomgeving in en buiten het plangebied. • De huidige milieucirkels gelden voor een regulier bedrijventerrein. De richtafstanden kunnen met één stap worden terug gebracht indien het gebied wordt aangemerkt als gemengd gebied. Wonen wordt echter nog niet mogelijk. • Het reduceren van de milieucirkel van Guliker’s Gas is randvoorwaardelijk voor woningbouw in het gehele plangebied. Reductie van de milieucirkel van de LPG-opslag (100 meter) is een minimale vereiste voor enige transformatie, in mindere mate het brandstofverkooppunt (30 meter). • De andere milieucirkel die woningbouw grotendeels belemmerd op de voormalige Gemeentewerf en directe omgeving is van Van de Weitgraven Transport (50 meter).

Risico’s Vanuit de verkenning worden de volgende risico’s gesignaleerd: • LPG-opslag als obstakel | belangrijkste voorwaarde voor de haalbaarheid is of er realistische oplossingen voorhanden zijn om de milieucirkels te reduceren van primair de LPG-opslag (100 meter). Van secundair belang is het brandstofverkooppunt (30 meter). Daarvoor is nader onderzoek nodig. Gedacht kan worden aan vermindering van opslaghoeveelheden en opslagwijzen, (gefaseerde) verplaatsing naar een alternatieve locatie of bedrijfsbeëindiging. Deze zouden (ook financieel) verkend moeten worden waarbij het gesprek met de eigenaar moet worden aangegaan. Dit zal ook zicht geven op de haalbaarheid van gehele of gedeeltelijke transformatie, al dan niet gefaseerd. • Milieucirkels onzeker | zolang echter niet duidelijk is welke bedrijven er precies op het bedrijventerrein zitten, met welke bedrijfsactiviteiten en bijbehorende milieucategorie, kan niet met zekerheid worden bepaald welke milieucirkels van toepassing zijn. In het bijzonder worden genoemd de bedrijven met gekoppelde bedrijfswoningen. Nader onderzoek is daarom nodig. Daarvoor is het ook nodig de milieuvergunningen van de bedrijven na te gaan. • Bodemkwaliteit onzeker | het onzekerheidsprofiel wat betreft de bodemkwaliteit kan een groot effect hebben op de financiële haalbaarheid van transformatie.

Daarvoor moeten de risico’s worden voorzien van voldoende budget, Het is niet per definitie aan de gemeente om in de haalbaarheidsfase een integraal bodemonderzoek te laten uitvoeren, dit moet aan de orde komen bij eventuele verwerving of zelfrealisatie. Maar vanwege de risico’s voor de financiële haalbaarheid van de transformatie is dat het overwegen waard, in lijn met het advies van de Omgevingsdienst Veluwe (volledig vooronderzoek conform de NEN 5725)

Kansen Vanuit de verkenning kunnen de volgende kansen worden gesignaleerd: • Wijzigingsbevoegdheid naar wonen | Het college kan binnen het bestemmingsplan de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ wijzigen in ‘woondoeleinden’ als het bestaande bedrijf is of wordt beëindigd. Daarmee is geen langdurige bestemmingsplanwijziging nodig. • Bedrijventerrein Henslare | Als er uitplaatsing moet plaatsvinden mag dit alleen als elders in Putten een nieuw bedrijventerrein wordt ontwikkeld voor de uit te plaatsen bedrijven, wat met het nieuwe bedrijventerrein Henslare het geval is, waar circa 3ha eerst aangeboden wordt aan bedrijven op de Ambachtstraat. • Milieucirkel Gemeentewerf | De gemeente heeft als grondeigenaar de mogelijkheid om de milieucirkel van de voormalige Gemeentewerf in te trekken en daarop in principe een woonbestemming mogelijk te maken. Daarmee kan zij zelf de gewenste transformatie inzetten en vervolginitiatieven uitlokken en ook mogelijk maken. • Poeliersbedrijf Ep de Graaf | De gemeente heeft de mogelijkheid strategisch positie te verkrijgen die de haalbaarheid dichterbij kan brengen. • Alternatieven LPG-opslag | De gemeente heeft met haar ruimtelijke regierol de mogelijkheid om oplossingen te bewerkstelligen voor primair de LPG-opslag van Guliker’s Gas, en secundair het brandstofverkooppunt, binnen of buiten het plangebied. Daarmee kan zij de haalbaarheid dichterbij brengen.

31

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

4.3

Businesscase en middelen

Eigendomssituatie Het plangebied Ambachtstraat (ronde contour in onderstaande afbeelding omvat een gebied van totaal circa 6,7ha (bruto plangebied).

Afbeelding – inventarisatie eigendommen (Arcadis, 2024)

Centraal in het plangebied ligt de voormalige Gemeentewerf, eigendom van de gemeente, met een oppervlakte van circa 0,4ha. Ook de openbare wegen van totaal circa 0,4ha in het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. Ingesloten in gemeentelijk eigendom ligt een perceel van 0,1ha met twee woningen van Woningstichting Putten. Daarin ligt ook een klein perceel van Shere Masten BV waarop een zendmast is geplaatst. Een groot deel van de woningen die aan de randen van het plangebied zijn gelegen betreffen bedrijfswoningen, die zijn gekoppeld aan de achterliggende bedrijven. Deze kunnen bij transformatie niet los van elkaar worden gezien.

Transformatiescenario’s Ten behoeve van verkenning van de businesscase kunnen verkennende scenario’s worden geschetst voor hoe de transformatie naar woningbouw eruit zou kunnen komen te zien.

Afbeelding – scenario 0 (randvoorwaarden) en scenario 1 (eerste peiling bereidwilligheid en kansrijkheid)

32

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

In bovenstaande afbeelding is met ‘scenario 0’ wederom weergegeven van welke bedrijven het randvoorwaardelijk is dat de milieucirkel wordt aangepast om transformatie naar wonen mogelijk te maken. Guliker’s Gas voor het gehele plangebied, Poeliersbedrijf Ep de Graaf voor het noordoostelijk deel van het plangebied en Vierwind voor de Gemeentewerf en directe omgeving. Met ‘scenario 1’ is weergegeven welke percelen dan zouden kunnen worden ontwikkeld op basis van een eerste peiling van bereidwilligheid (zie paragraaf 3.4) tot bedrijfsverplaatsing (groen). Ook is aangegeven welk perceel kansrijk zou zijn, mede gelet op de eerder gecreëerde randvoorwaardelijkheden (rood).

Afbeelding – scenario 2 (logische vervolgstap) en scenario 3 (doorgezette transformatie)

Met scenario 2 in bovenstaande afbeelding is weergegeven wat het transformatiegebied zou kunnen zijn als ook de rode, randvoorwaardelijke, bedrijven hun bedrijfsfunctie opgeven. Met scenario 3 is weergegeven wat het eindbeeld van de transformatie zou kunnen zijn als aansluitende bedrijven hun functie opgeven. Daarbij is zichtbaar dat niet alle percelen met woningen getransformeerd zijn.

Businesscase Om een indicatief beeld te krijgen van wat de financiële businesscase zou kunnen zijn op basis van de mogelijke scenario’s voor de transformatie naar wonen, heeft Stadkwadraat (2017) een financiële verkenning uitgevoerd. Deze is door Arcadis (2024) geüpdatet naar een actuele peildatum.

Afbeelding – uitgangspunt transformatiescenario en proefverkaveling, Stadkwadraat (2017)

Zichtbaar is dat het transformatiescenario dat Stadkwadraat heeft gehanteerd een redelijk doorgezette transformatie betreft, gelegen tussen scenario 3 en 4 zoals hiervoor zijn geschetst.

33

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Daarbij is door Stadkwadraat als uitgangspunt gehanteerd dat ‘goed functionerende bedrijven’ met een lage milieuklasse gehandhaafd kunnen blijven, omdat zij niet belemmerend zijn voor woningbouw. Dit houdt in dat er gerekend is aan ambitieniveau 1b. (gedeeltelijke transformatie naar wonen, gemengd gebied), zoals in paragraaf 2.1. aangeduid. Ook is als uitgangspunt genomen dat er een passende alternatieve locatie buiten het plangebied is gevonden voor de verplaatsing van Guliker’s Gas, zowel het brandstofverkooppunt als de LPG-opslag. Ook is uitgegaan van een proefverkaveling van voornamelijk grondgebonden woningen, welke gefaseerd zouden kunnen worden ontwikkeld. Andere relevante uitgangspunten zijn: • • • • •

Alle gronden en opstallen in huidige staat worden tegen marktwaarde gecompenseerd bij inbreng. 36% sociale huur/goedkope koop, rest middelduur (niet conform Woonvisie of Woondeal) Totaal ca.100 woningen (35 woningen / ha) Inbrengwaarde Gemeentewerf €0,5mln. (prijspeil 2024) Bovenwijkse bijdragen, sanering en planschade als PM-post opgenomen en dienen nader onderzocht te worden.

Bovenstaande gehanteerde uitgangspunten van Stadkwadraat zijn in de geüpdatet financiële verkenning door Arcadis overgenomen, waar nodig geactualiseerd naar prijspeil 2024. Dit resulteert in een gebiedstransformatie met een onrendabele top voor de gebiedstransformatie van circa €10mln. (prijspeil 2024), welke als volgt nader verklaard kan worden: • • • • •

Er is beperkte opbrengstpotentie en optimalisatiemogelijkheid door de vorm en omvang van het plangebied. De verplaatsingskosten zijn hoog door het uitplaatsen van functionerende bedrijven en de zendmast. De kosten voor planschade, sanering en bovenwijks staan op PM. Voor ontwikkeling van het gehele gebied moeten ook andere hindercirkels worden weggenomen. Er zijn relatief veel functionerende panden (13.000 m2bvo) en daardoor hoge verwervings-/ inbrengkosten.

Wanneer de gemeente bereid zou zijn de onrendabele top van de gebiedstransformatie te dragen, lijkt het niet aannemelijk dat zij al haar kosten via publiekrechtelijke weg kan verhalen op initiatiefnemers.

Conclusies Vanuit de verkenning vloeien de volgende conclusies voort: • Er is sprake van een groot aantal eigenaren met verschillende soorten bedrijven. Deze hebben vanwege de vorm van de percelen en insluiting tussen woningbouw aan de randen beperkte mogelijkheden om autonoom tot een haalbaar woningbouwplan te komen. • De gemeente heeft een relatief grote en centrale grondpositie in het plangebied, waarbij zij tevens de ontsluitingsmogelijkheden in handen heeft met het oog op toekomstige transformatie. • Op voorwaarde van het überhaupt tot stand komen van de aanpassing van de milieucirkel van Guliker’s Gas, Van de Weitgraven Transport (perceel familie Vierwind) en Poeliersbedrijf Ep de Graaf en een eerste peiling van bereidwilligheid tot bedrijfsverplaatsing, is een scenario 1 denkbaar. Dit omvat slechts een beperkte transformatie. • Wil er sprake zijn van een substantiële transformatie, moet er een forse bereidwilligheid tot medewerking zijn zodat doorontwikkeling kan plaatsvinden. In het meest doorgezette scenario (4) is er sprake van ambitieniveau 1b (gedeeltelijke transformatie naar wonen, gemengd gebied), zoals in paragraaf 2.2 aangeduid. • De gebiedstransformatie laat in een verkenning een onrendabele top zien van circa €10mln. (prijspeil 2024), zonder publieke dekking van dat tekort is geen zicht op een haalbare ontwikkeling.

Risico’s Vanuit de verkenning worden de volgende risico’s gesignaleerd: • Het versnipperde grondeigendom | de vorm en ingeklemde ligging van de percelen maakt het voor eigenaren complex om via zelfrealisatie tot woningbouwtransformatie te komen. Er is een vorm van regie en samenwerking nodig om daadwerkelijke transformatie op gang te brengen, wat tot op heden niet is gebeurd, ondanks dat de mogelijkheden er met de wijzigingsbevoegdheid naar wonen en Henslare als vervangende locatie al geruime tijd liggen.

34

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Bedrijfsbeëindiging Guliker’s Gas | als uitgangspunt genomen dat er een passende alternatieve locatie is gevonden voor de verplaatsing, zowel het brandstofverkooppunt als de LPG-opslag. Mocht er geen alternatieve locatie worden gevonden kan (gedeeltelijke) bedrijfsbeëindiging aan de orde zijn. Hiermee zijn extra kosten gemoeid die niet zijn voorzien in de verkenning. • De kosten voor planschade, sanering en bovenwijks | deze staan op PM en kunnen het resultaat, de onrendabele top verder vergroten. Verwezen wordt naar het risico ‘bodemkwaliteit’ bij milieu en planologisch-juridisch. Hiervoor zouden in de haalbaarheidsfase nader uitwerkingen moeten gezocht (planschaderisicoanalyse, ervaringscijfers saneringskosten en stedenbouwkundige impactanalyse). • Evidente bedreiging voor de transformatieambities | dit is natuurlijk het tot stand komen van de randvoorwaarden, de aanpassing van de milieucirkel van Guliker’s Gas, Van de Weitgraven Transport (perceel familie Vierwind) en Poeliersbedrijf Ep de Graaf. • Afhankelijk maken van randvoorwaarden | het risico van het tot stand komen van de randvoorwaarden is evident, maar de gemeente zou zich vanuit haar rol als hoeder van het algemeen belang niet afhankelijk moeten maken van individuele (bedrijfs)belangen waarvoor alternatieve oplossingen aanwezig zijn.

Kansen Vanuit de verkenning worden de volgende kansen gesignaleerd: • Strategische grondpositie gemeente | de relatief grote en centrale grondpositie die ontsluitingsmogelijkheden geeft de gemeente een strategisch sterke positie om vanuit een goede samenwerking met bedrijven en omgeving tot voortgang te komen. • Samenwerkingsafspraken | Er is bereidwilligheid geïnventariseerd bij enkele grondeigenaren aansluitend aan gemeentelijk eigendom. Dit geeft perspectief op doorontwikkeling als de randvoorwaarden ook zouden zijn gerealiseerd. Deze bereidwilligheid vraagt om het onverwijld doorpakken op dit momentum en het vastleggen daarvan door middel van het inzetten van samenwerking. • Zendmast en corporatie meebewegen | De gemeente is in positie om vanuit een bestaande samenwerking met Woningstichting Putten en Shere Masten BV medewerking tot stand te brengen. • Optimalisatie businesscase | er liggen mogelijkheden tot optimalisatie van de financiële haalbaarheid, door bijvoorbeeld het aantal woningen te vergroten, de differentiatie te wijzigen en de inbrengwaarde te verlagen etc. Dat vraagt wel om nader onderzoek en een andere opvatting over de mate van verstedelijking en verdichting in het plangebied.

4.4

Proces en samenwerking

Verkenning stakeholders Door gemeente heeft in 2021 een uitgebreide inventarisatie uitgevoerd van de shareholders in het plangebied. Met shareholders wordt bedoeld de actoren met een ‘aandeel’: eigendom, bedrijfsactiviteiten of een woning in het plangebied. Een stakeholder is een persoon of organisatie die wel een belang heeft, maar geen ‘aandeel’. In aanvulling op de inventarisatie van 2021 zijn zes aanvullende gesprekken gevoerd met bedrijven en grondeigenaren

Conclusies Vanuit de verkenning vloeien de volgende conclusies voort: • Met de bedrijven waarvan aanpassing van de milieucirkel randvoorwaardelijk is, is gesproken. • Er staan een drietal andere bedrijven open voor verplaatsing naar Henslare, waardoor een ontwikkelperspectief ontstaat als de randvoorwaarden zouden zijn gecreëerd. • Met andere bedrijven of bewoners is nog niet gesproken, waardoor niet kan worden beoordeeld of de inventarisatie uit 2021 actueel is.

Risico’s Vanuit de verkenning worden de volgende risico’s gesignaleerd: • Verkoop randvoorwaardelijke bedrijven | Guliker’s Gas en Poeliersbedrijf Ep de Graaf (beide milieucategorie 3.2), waarvan aanpassing van de milieucirkel randvoorwaardelijk is, zouden kunnen besluiten het bedrijf te verkopen terwijl zij met de gemeente in gesprek zijn over alternatieve locaties. Het gevolg daarvan kan zijn dat de ongewenste milieucategorie voor langere tijd in stand zal blijven. Daarom is het voor de gemeente van belang strategisch positie te nemen en deze ‘achterdeur’ dicht te houden. 35

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Handhaving | De gemeente zou moeten handhaven bij bedrijven die de maximaal toegestane milieucategorie 2 overschrijden, en actief publiekrechtelijk instrumentarium kunnen inzetten voor haar strategische positie. • Niet tijdig beschikbaar zijn van Henslare | Het tijdspad en de haalbaarheid van Henslare blijft onduidelijk, totdat het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht wordt. Start bouw wordt voorzien tussen Q2 2026 en Q4 2027: over minimaal 2 tot 3 jaar.

Kansen Vanuit de verkenning worden de volgende kansen gesignaleerd: • Onderzoeken alternatieve locaties | om zicht te kunnen krijgen op de aanwezigheid van passende alternatieve locaties kan een onderzoekstraject worden ingezet met Guliker’s Gas (Guliker Beheer Putten BV), Aannemersbedrijf Vierwind BV en misschien ook Poeliersbedrijf Ep de Graaf. • Maken van samenwerkingsafspraken | Er is bereidwilligheid geïnventariseerd bij enkele grondeigenaren aansluitend aan gemeentelijk eigendom. Dit geeft perspectief op doorontwikkeling als de randvoorwaarden ook zouden zijn gerealiseerd. Deze bereidwilligheid vraagt om het onverwijld doorpakken op dit momentum en het vastleggen daarvan door middel van het inzetten van samenwerking. • Wellicht aanvullende verplaatsingswensen | Om een volledig zicht te krijgen op de verplaatsingsbereidheid, zou de inventarisatie uit 2021 geheel moeten worden geactualiseerd.

4.5

Planontwerp en kwaliteit

Woningbouwprogramma en proefverkaveling Door Stadkwadraat is ten behoeve van de financiële verkenning (2017) een proefverkaveling gemaakt (zie onderstaande afbeelding), waarbij de uitgangspunten voor het woningbouwprogramma als volgt zijn: • 36% sociale huur/goedkope koop • 63% middelduur (niet conform de toen geldende Woonvisie), waarvan 46% middeldure rijwoningen en 18% tweeonder-een-kapwoningen • Totaal ca.100 woningen (35 woningen / ha) Dit is omwille van de vergelijkbaarheid ook aangehouden bij de update van de financiële verkenning (Arcadis, 2024). Om de afwijkingen te kunnen beoordelen van het woningbouwprogramma dat nu als uitgangspunt zou gelden voor de financiële verkenning is onderstaand streefprogramma weergegeven, waarin 85% in het betaalbare segment valt: • • • • • • •

36

30% sociale huur (maandhuur < Wet op huurtoeslag, liberalisatiegrens) 5% middenhuur (tot maximaal €1.050/mnd.) 15% sociale koop (<€270k VON) 15% betaalbare koop (<€350k VON) 20% middeldure koop (<€450k VON) 15% dure koop (>€450k VON) Totaal ca. 100-200 woningen (35 woningen / ha), optimum nader te verkennen.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Afbeelding – uitgangspunten woningbouwprogramma financiële verkenning en proefverkaveling, Stadkwadraat (2017)

Vanuit de Woondeel Noord-Veluwe geldt voor Putten dat 2/3 van het woningbouwprogramma dient te bestaan uit woningen in het betaalbare segment: • 28% sociale huur • 4% middenhuur • 41% betaalbare koop

Conclusies Vanuit de verkenning vloeien de volgende conclusies voort: • Het voor de financiële verkenning gehanteerde programma (2017) was destijds niet conform de toen geldende Woonvisie en viel voor 100% in betaalbare segment. • De afwijking ten opzichte van het nu geldende streefprogramma (op basis van de geïndexeerde Woonvisie 20202025) is vooral gelegen in het betaalbare segment, dat momenteel 85% betreft. • De Woondeal Noord-Veluwe gaat uit van 67% in het betaalbare segment.

Risico’s Vanuit de verkenning worden de volgende risico’s gesignaleerd: • Beslisinformatie | Het beslissen over wel of niet starten van de haalbaarheidsfase zou zich niet moeten focussen op het verkende bedrag van de onrendabele top, om de simpele reden dat er nog geen serieuze aanzet is gemaakt voor een ruimtelijk ontwikkelperspectief voor het gehele plangebied. De proefverkaveling betreft slechts een illustratie die laat zien hoe aan de norm van 35 woningen/ha kan worden voldaan (telmodel). • Dekking onrendabele top | De in de Woondeal Noord-Veluwe vermelde mogelijke Rijksbijdrage in de onrendabele top van gebiedsontwikkelingen (op basis van 50% cofinanciering) is met de zesde en voorlopig laatste tranche van de WBI-subsidieregeling vooralsnog komen te vervallen. De gemeente zal de onrendabele top voor 100% moeten dragen, tenzij er een vergelijkbare regeling in het leven wordt geroepen.

Kansen Vanuit de verkenning worden de volgende kansen gesignaleerd: • Aandeel betaalbaar | ten opzichte van de normen van de Woondeal Noord-Veluwe is er ruimte om het aandeel betaalbaar terug te brengen van 100% naar 67%, wat resulteert in een optimalisatie van de businesscase. 37

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Programma lokaal bepalen | de prikkel van het vervallen van de WBI-regeling en daarmee subsidiemogelijkheid is niet langer aanwezig, waardoor de gemeente zonder sanctie binnen haar grenzen kan kijken waar welk programma het best kan landen. • Doorstroming | er is ruimte om binnen de beleidslijnen van de Woonvisie te onderzoeken wat de doorstroming op de woningmarkt het beste kan helpen, wat voor de doelgroepen dan passend zijn (bv. senioren, woonexperimenten of opvang bijzondere doelgroepen). • Optimalisatiemogelijkheden | Voor een op te stellen ruimtelijk ontwikkelperspectief komen vanuit een omgevingsanalyse optimalisatieafwegingen aan de orde, bijvoorbeeld of er ruimte is voor hogere bebouwing, waar nu aangesloten wordt op de bestaande laagbouw-omgeving. Ook moet dan worden afgewogen of de bestaande woningen passen in het ontwikkelperspectief, waarbij gedifferentieerd kan worden per omliggende straat en in woningdichtheid.

4.6

Omgevingsparticipatie en communicatie

Communicatie Bij de start van de verkenningsfase heeft de gemeente een informatiebrief verstuurd aan de raad (raadsinformatiebrief) en aan de bewoners, gebruikers en eigenaren in en rond het plangebied. Daarmee zijn zij geïnformeerd over de procesaanpak van de verkenningsfase en de beoogde afronding daarvan in mei/juni 2024.

Conclusies Vanuit de verkenning vloeien de volgende conclusies voort: • De gemeente heeft al vanaf de start van de verkenningsfase transparant gecommuniceerd. In het bijzonder is met bedrijven afzonderlijk gesproken over hun situatie (zie paragraaf 3.4). Meer kan gezien de fase van het project nog niet worden verwacht. • Er heeft nog geen omgevingsparticipatie plaatsgevonden in de verkenningsfase. Gezien het feit dat er eerst een richtinggevend besluit gewenst is over het überhaupt en met welke ambitie starten van de haalbaarheidsfase, zou dit prematuur kunnen zijn geweest.

Risico’s Vanuit de verkenning worden de volgende risico’s gesignaleerd: • Verwachtingen waarmaken | zowel de raad als de bewoners, gebruikers en eigenaren in en rond het plangebied verwachten een terugkoppeling van het eindresultaat, en/of een besluit dat daarop volgt. Dat geldt in het bijzonder ook voor de in verplaatsing geïnteresseerde bedrijven. Het is van belang de terugkoppeling ook te geven in juni 2024. • Arbeidsintensieve haalbaarheidsfase | indien de terugkoppeling wordt gegeven dat de haalbaarheidsfase wordt gestart, zal er een groot beroep worden gedaan op het gemeentelijk projectteam voor individuele en collectieve communicatie en omgevingsmanagement vanwege de vele share- en stakeholders. Er zal veel collectief moeten worden gesproken over ontwikkelstrategie en individueel moeten worden onderhandeld over verwerving, aanpassing milieucirkels of verplaatsing. Daarbij zal handen en voeten zal moeten worden gegeven aan een verplaatsingsregeling naar Henslare.

Kansen Vanuit de verkenning worden de volgende kansen gesignaleerd: • Snelle startbijeenkomst | ter voorbereiding op de terugkoppeling is het van belang om een participatieaanpak voor te bereiden, waarbij kan worden begonnen met het plannen van een startbijeenkomst. Daarin kan eenieder verder worden geïnformeerd over de besluiten en de vervolgaanpak. • Digitaal informatieplatform | met als voorbeeld de website over de ontwikkeling van Henslare kan ook voor de Ambachtstraat een informatieplatform worden opgezet dat de gemeente veel inzet kan besparen.

38

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Colofon RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE TRANSFORMATIE BEDRIJVENTERREIN AMBACHTSTRAAT PUTTEN

KLANT Gemeente Putten AUTEUR J. (Jaco) van Vliet BBE Msc. mcd PROJECTNUMMER 30155346.07.01 ONZE REFERENTIE 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 DATUM 27 juni 2024 GECONTROLEERD DOOR

VRIJGEGEVEN DOOR

ir. R.J. (Rob) Huisman MRE Hoofd Adviesgroep Business Advisory

ir. R.J. (Rob) Huisman MRE Hoofd Adviesgroep Business Advisory

39

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Over Arcadis Arcadis is de leidende wereldwijd opererende datagedreven duurzame ontwerp-, advies- en consultancyorganisatie op het gebied van de natuurlijke en gebouwde omgeving. Wij zijn met 36.000 architecten, data-analisten, ingenieurs, projectplanners, water- en duurzaamheidexperts. Onze gedeelde passie is: Improving quality of life. Toewijding aan de strategie ‘accelerating a planet positive future’ onderschrijft onze wereldwijde samenwerking met klanten en hoe we hen helpen met duurzame projectkeuzes. We combineren digitale met mensgerichte innovaties en omarmen toekomstgerichte vaardigheden op het gebied van milieu, energie, water, gebouwen, transport en infrastructuur. We werken vanuit meer dan dertig landen en rapporteerden in 2023 een bruto omzet van 5 miljard euro. www.arcadis.com www.arcadis.com

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland T +31 (0)88 4261 261

Arcadis. Improving quality of life

Volg ons op 40

Arcadis

arcadis_nl

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

ArcadisNetherlands