Document · PDF

202406027 Rapportage Verkenningsfase Transformatie bedrijventerrein Ambachtstraat Putten (PUBLIEKSVERSIE)

Gemeenteraad 16 oktober 2025, gemeente PuttenBij agendapunt: Ontwikkelstrategie Ambachtstraat12.583 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Rapportage Verkenningsfase Transformatie Bedrijventerrein Ambachtstraat Putten Gemeente Putten 27 juni 2024 - Publieksversie

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Contactpersoon J. (JACO) VAN VLIET BBE MSC. MCD

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

Inleiding

1.1

Aanleiding

1.2

Projectopdracht

1.3

Leeswijzer

Handelingsperspectief

2.1

Conclusies verkenning ontwikkelstrategie

2.2

Conclusies verkenning inhoudelijk

2.3

Principebereidheid

2.4

Geadviseerde beslissingen

2.5

Routekaart

Verkenning Ontwikkelstrategie

3.1

Beleidsuitgangspunten

3.2

Ambitieniveau

3.3

Grondbeleidsscenario

3.4

Werkwijze

3.5

Instrumenten

3.6

Referenties

Verkenning Inhoudelijk

4.1

Inleiding

4.2

Milieu en planologisch-juridisch

4.3

Businesscase en middelen

4.4

Proces en samenwerking

4.5

Planontwerp en kwaliteit

4.6

Omgevingsparticipatie en communicatie

Colofon 3

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Managementsamenvatting Keuze voor een ambitieniveau Een transformatie van de Ambachtstraat biedt een uitgelegen kans om in het centrum van Putten een kwaliteitsimpuls te bewerkstelligen en tegelijkertijd tegemoet te komen aan de woningbouwopgave in de gemeente. Voor de gewenste transformatie van de Ambachtstraat zijn twee ambitieniveaus denkbaar: gehele transformatie óf gedeeltelijke transformatie (gemengd gebied) van werken naar wonen. Het ambitieniveau is afhankelijk van de wens van de gemeente Putten zelf, waarbij het vermogen om de kosten te dragen mede bepalend is.

Samenwerkende en stimulerende rolopvatting Voor beide ambitieniveaus gelden drie relevante rolnemingen die de gemeente bij transformatie kan aannemen: actief & stimulerend, samenwerkend & stimulerend en faciliterend & stimulerend. Gebaseerd op de kenmerken, kansen en risico’s van deze rolnemingen, vraagt de transformatie van de Ambachtstraat om een in principe samenwerkende rolopvatting van de gemeente, waarbij zij actief optreedt waar dat moet en faciliterend waar dat mogelijk is. Deze ropneming is in lijn met het vigerend grondbeleid van de gemeente, met effectiviteit en realisme passend bij de opgave als uitgangspunt. Een stimulerende rol vanuit de gemeente wordt gezien als basisvoorwaarde om de randvoorwaarden voor de transformatie te bieden.

Organische transformatie Voornamelijk vanwege het grote aantal betrokken partijen en belangen in het plangebied vraagt de ‘binnendorpse’ transformatie van de Ambachtstraat om een organische werkwijze. Hierbij zijn diverse instrumenten van toegevoegde waarde om de transformatie van de grond te krijgen. Het inzetten van proactief publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet, handhaving van milieuregelgeving en samenwerking met dominante grondeigenaren voor gezamenlijke planvorming zijn hiervan enkele voorname voorbeelden.

Principebereidheid Afgaande op de conclusies uit de verkenningsfase is het doorlopen van de volgende fase (haalbaarheidsfase) enkel zinvol als de gemeente Putten in principe bereid is om de volgende stappen te zetten: • Een samenwerkende/stimulerende grondbeleidsrol in te nemen, actief waar nodig in de eerste fase (randvoorwaarden creëren en katalyseren) en faciliterend waar mogelijk in vervolgfasen. • Vroegtijdig (direct) risicodragende investeringen te doen in het kader van grondverwerving, bedrijfsverplaatsing en aanpassing milieucategorieën. • Het inzetten van proactief publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet om speculatie en ongewenste vervreemding te voorkomen. • Elders in de gemeente ruimte te bieden aan de voor gehele transformatie noodzakelijkerwijs te verplaatsen LPGopslag (en bij voorkeur ook het brandstofverkooppunt) en indien dit niet mogelijk is publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet in te zetten. • Bij een later Kaderbesluit de financiële consequenties van de onrendabele top te dragen, welke in dit stadium nog is omgeven door vele onzekerheden. • De kans te aanvaarden dat bedrijven geen verplaatsing en nieuwbouw kunnen financieren waardoor werkgelegenheid kan komen te verdwijnen (uitplaatsing).

• Als eindresultaat een gemengd gebied te aanvaarden, wanneer de ambitie van een gehele transformatie niet door de gemeente kan worden gedragen.

Richtinggevende beslissingen Daarvoor wordt geadviseerd de volgende richtinggevende beslissingen te nemen om de haalbaarheid van de transformatie dichterbij te brengen: • Het starten van de haalbaarheidsfase (definitie), uitmondend in een college- en raadsvoorstel Kaderbesluit. • Onderzoeken van een alternatieve locatie buiten het plangebied voor de LPG-opslag en bij voorkeur ook het brandstofverkooppunt van Guliker’s Gas, alsmede onderzoek naar alternatief (afwaardering). • Het onderzoeken van de actueel gebruikte milieuruimte (in samenwerking met de Omgevingsdienst), optimalisatiemogelijkheden zoeken. Daarbij onderscheid maken in bedrijven gevestigd vóór en ná vaststelling van het vigerend bestemmingsplan, in verband met maximaal toegestane milieucategorieën. • Opstellen van integraal flexibel integraal ruimtelijk ontwikkelperspectief en spelregelkaart (uitnodigingsplanologie).

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Het daarbij geven van optimalisatieruimte in verdichting, aanpassing woningdifferentiatie en onderzoek naar werkelijke inbrengwaarden, met mogelijk positief effect op de onrendabele top. • Vorm en inhoud geven aan omgevingsparticipatie en communicatie ten behoeve van lokaal draagvlak, inzetten bij de totstandkoming van het ontwikkelperspectief. • Het aangaan van samenwerking met shareholders in het plangebied middels intentieovereenkomsten. • Het inzetten van proactief publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet om de huidige situatie te bevriezen zodat maximale milieugebruiksruimte niet wordt benut. • Onderzoeken van verschillende mogelijkheden voor omgang met milieucirkels onder de Omgevingswet: • Uitvoeren van voorbereidende onderzoeken voor een nieuw Omgevingsplan met een globaal karakter. • Opstellen van een bedrijfsverplaatsingsregeling naar Henslare (of andere locaties). • Onderzoeken van de financiële businesscase (schaduw-exploitatieplan) met dekkingsmogelijkheden. • Overige haalbaarheidsonderzoeken uitvoeren (geïnventariseerde risico’s en kansen).

Uitvoeren no-regrets Naast het uitvoeren van bovenstaande activiteiten, wordt tevens een beslissing gevraagd om onderstaande ‘noregret’ instrumenten in te zetten, waarvan inzet in dit stadium noodzakelijk wordt geacht: • Het aangaan van gesprekken over samenwerking met grondeigenaar/ondernemer Guliker’s Gas, waarvan het perceel in aanmerking komt voor actief grondbeleid vanuit de gemeente. Doel van het gesprek is het sluiten van een intentieovereenkomst met afspraken over de verplaatsingsopgave. • Handhaving van milieuregelgeving daar waar de maximaal toegestane milieucategorie (milieucategorie 2) door bedrijven, die zich na vaststelling van het vigerend bestemmingsplan in 2009 aan de Ambachtstraat hebben gevestigd, wordt overschreden.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

1 1.1

Inleiding Aanleiding

Knelpunten Het plangebied Ambachtsstraat, het bebouwde gebied tussen Halvinkhuizerweg, Lage Engweg, Kerkstraat en Kerkwegje, is een verouderd bedrijventerrein. Bedrijfsgebouwen zijn veelal bouw- en installatietechnisch verouderd of functioneel ongeschikt. De combinatie van woonfuncties op en rondom het bedrijventerrein met de bedrijvigheid levert knelpunten op met de milieuwetgeving en de kwaliteit van de leefomgeving. Dit en de ingeklemde ligging belemmert de bedrijven in hun functioneren en renovatie- of uitbreidingsmogelijkheden. Daarom is revitalisering en/of transformatie van het bedrijventerrein gewenst.

Afbeelding – luchtfoto en straatbeeld bedrijventerrein Ambachtstraat (bron: gemeente Putten)

Bedrijven Sinds de oriënterende fase van de Ambachtstraat rond 2018 zijn ook de bedrijven actief aan het nadenken wat voor mogelijkheden er liggen. Over de jaren heen is er aan de gemeente om verduidelijking gevraagd van de situatie.

Woningbouwambitie Daarnaast is er ook een gemeentelijke woningbouwopgave waarin de Ambachtstraat een rol kan spelen. In het coalitieakkoord 2022-2026 is opgenomen dat de focus ligt op drie woningbouwlocaties, waaronder Ambachtsstraat. Mocht er genoeg ruimte gecreëerd worden dan moet men denk aan 100+ woningen die in dit gebied gerealiseerd kunnen worden. Daaromheen is er ruimte om te kijken naar multifunctionele inpassing of gemengde inpassing.

Handhaving Daarnaast heeft de gemeente te maken met de handhaving na milieuovertredingen rondom de Ambachtstraat. Hierdoor is het voordelig, voor het milieu en de rol van de gemeente als handhaver, als er verandering komt in het gebied.

Kans De Ambachtstraat biedt tevens een uitgelegen kans om in het centrum van Putten een kwaliteitsimpuls te bewerkstelligen. Daarnaast biedt het een plaats om de woningbouwopgave verder te brengen.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Henslare In het bestemmingsplan van het toekomstige bedrijventerrein Henslare is een uitgiftebeleid opgenomen dat ca. 3 hectare eerst aangeboden wordt aan bedrijven op de Ambachtstraat. Met de fase waarin bedrijventerrein Henslare zich bevindt is er nu momentum om door te pakken. Hierdoor is het gehele proces erbij gebaat dat de gemeente het maken van ontwikkelstrategie en een ruimtelijke verkenning oppakt. De gemeente wil op het nieuwe bedrijventerrein lichte milieucategorieën 1 en 2 toestaan, en daarnaast ook milieucategorie 3.1 en 3.2, mits dit geen onaanvaardbare overlast voor de omgeving veroorzaakt.

1.2

Projectopdracht

Behoefte Vanuit de hiervoor geschetste aanleidingen heeft de gemeente Putten als doel de transformatie van de Ambachtstraat op gang te brengen. Zij heeft behoefte aan inzicht in ontwikkelingsmogelijkheden en welke (vervolg)stappen haar nu verder helpen bij de beoogde transformatie.

Opdracht Vanuit deze behoefte vloeit de projectopdracht voort: ‘voer een inhoudelijke verkenning (op hoofdlijnen) uit voor deze opgave, en verken daarbij ook de ontwikkelstrategie en kom daarbij tot een advies voor vervolg’. Onderdeel van de verkenning van de ontwikkelstrategie is een routekaart met tijdspad, als basis voor te nemen beslissingen. Als onderdeel van het eindresultaat formuleert de gemeente de intenties wat te doen met het plangebied.

Projectteam Een integraal gemeentelijk projectteam voert deze opdracht uit als project. Zij wordt daarbij geadviseerd door Arcadis (Team Stedelijke Gebiedsontwikkeling). Nadat de gemeente Putten het Versnellingsteam Gelderland een hulpvraag om expertise heeft gesteld, heeft Arcadis de gemeente een (proces)voorstel gedaan waarvoor zij vanuit het Versnellingsteam Gelderland opdracht heeft ontvangen.

Projectfase Het project bevindt zich vanuit de optiek van projectmatig werken in de initiatieffase, ook wel verkenningsfase genoemd. De verkenningsfase is bedoeld om te onderzoeken of de gebiedsontwikkeling gewenst is, welke partijen betrokken willen/kunnen worden en of het initiatief kans van slagen heeft. Inhoud van de verkenningsfase is een interne en externe verkenning van de inhoudelijke kansen en risico’s van de voorgenomen transformatie van bedrijventerrein Ambachtstraat. Ook wordt de ontwikkelstrategie verkend.

Afbeelding – Fasen in gebiedsontwikkeling (bron: Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, Ministerie van BZK)

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Op basis van de resultaten van de verkenningsfase kan een besluit worden genomen over het starten van de volgende fase, de haalbaarheidsfase (definitie), waarin het ‘kunnen’ centraal staat. De haalbaarheidsfase is een intensieve en complexe fase die uiteenvalt in drie subfasen, elk met eigen deelresultaten. Wat betreft publieke besluitvorming over de haalbaarheid en de kaders is de definitiefase van centraal belang, welke afgesloten wordt met een Kaderbesluit door college en raad. Deze fase heeft als eindproduct de beleidsmatige, planologische en andere publiekrechtelijke randvoorwaarden van generieke aard. Daarna kan de ontwerp- en voorbereidingsfase worden gestart.

1.3

Leeswijzer

De resultaten van de verkenningsfase zijn in de navolgende hoofdstukken weergegeven: • Hoofdstuk 2 – Handelingsperspectief • Hoofdstuk 3 – Verkenning Ontwikkelstrategie • Hoofdstuk 4 – Verkenning Inhoudelijk

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

2 2.1

Handelingsperspectief Conclusies verkenning ontwikkelstrategie

De conclusies van de verkenning van de ontwikkelstrategie (hoofdstuk 3) zijn als volgt:

Ambitieniveau Vanuit de vraagstelling en opdracht zijn de volgende ambitieniveaus, mogelijke eindsituaties (het ‘wat’), voor de Ambachtsstraat denkbaar: 1a. Gehele transformatie van werken naar wonen, kwaliteitsimpuls 1b. Gedeeltelijke transformatie van werken naar wonen (gemengd gebied), kwaliteitsimpuls Het zal eenvoudiger, sneller en goedkoper zijn om een gemengd gebied tot stand te brengen, omdat niet alle bedrijven behoeven te worden verplaatst. Het is afhankelijk van de ambitie van de gemeente zelf, het vermogen de kosten te dragen dat bepalend is.

Grondbeleidsscenario Vanuit het grondbeleid van Putten zijn de volgende mogelijke rolnemingen van de gemeente (het ‘hoe’) als scenario’s verkend. Daarbinnen is qua rolneming een stimulerende houding als vertrekpunt gekozen. 1. Actief & stimulerend 2. Samenwerkend & stimulerend 3. Faciliterend & stimulerend In haar grondbeleid voor projecten kiest de gemeente Putten steeds vaker voor een faciliterende rol in gebiedsontwikkelingsprojecten. Het uitgangspunt is dat de gemeente haar rolneming per situatie bekijkt en een rol inneemt die het meest effectief is, maar vooral ook realistisch, in verband met de inzet en investeringen die dit van de gemeente vraagt. Gebaseerd op de kenmerken, kansen en risico’s van bovenstaande mogelijke rolnemingen, vraagt de transformatie die de gemeente voor ogen heeft om een in principe samenwerkende rolopvatting van de gemeente, waarbij zij actief optreedt waar dat moet en faciliterend waar dat mogelijk is. Dit is conform het vigerend grondbeleid van de gemeente, waarbij effectiviteit en realisme het uitgangspunt is. Ongeacht het grondbeleidsscenario is een stimulerende rol vanuit de gemeente een basisvoorwaarde om de randvoorwaarden voor de transformatie te bieden (dragen onrendabele top en verplaatsing LPG-opslag, verplaatsingsregeling bedrijven naar Henslare). Deze rolopvatting geldt voor beide ambitieniveaus.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Afbeelding – kaart huidige bestemmingen (plankaart) en grondbeleidsscenario’s (bron: Arcadis)

Er wordt vanuit gegaan dat de percelen aan de randen van het plangebied, met bestemming ‘woondoeleinden’ (geel), (in eerste instantie) gehandhaafd blijven gezien het kwaliteitsniveau van deze woningen en het feit dat de bestemming reeds past bij de transformatie naar wonen. Bij percelen met een woonbestemming en/of percelen die deels woonbestemming en deels bedrijfsbestemming kennen, is een faciliterende rolneming als gemeente passend indien deze grondeigenaren willen herontwikkelen. Afhankelijk van de keuze voor ambitieniveau 1a of 1b, kan de bedrijfsbestemming niet, deels of geheel in stand worden gehouden. Uitgezet in tijd kan de gevraagde rolopvatting van de gemeente voor de transformatie op hoofdlijnen als volgt worden weergegeven:

Afbeelding –gevraagde rolopvatting gemeente en grondbeleidsscenario’s uitgezet in tijd (bron: Arcadis)

Werkwijze Voornamelijk vanwege het grote aantal betrokken partijen en belangen vraagt transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen zoals de Ambachtsstraat om de volgende organische werkwijze: • • • • • • •

Aanpak | Integraal, flexibel en uitnodigend ruimtelijk ontwikkelperspectief, maar faseerbaar in uitvoering. Schaal van ontwikkeling | Kleinschalige transformatie met samenwerking van meerdere ontwikkelende partijen. Wijze van organiseren | Geen lineair proces in de tijd, maar procesmatig zoeken naar ruimte, richting en resultaat. Plan | Geen gefixeerd eindbeeld maar een strategisch en perspectief. Type ontwikkelaar | Kleine en lokale grondeigenaren, gebruikers en ontwikkelaars Rol gemeente | Samenwerkend en stimulerend, actief als het moet en faciliterend waar dit kan. Ontwikkeling & beheer | Bestaand en nieuw gebruik, planvorming en realisatie door elkaar in fasen.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Instrumenten Instrumenten die van toegevoegde waarde zijn voor de transformatie van de Ambachtstraat zijn: • Het inzetten van proactief publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet om speculatie en vervreemding te voorkomen en de huidige situatie te bevriezen zodat maximale milieugebruiksruimte niet wordt benut. • Handhaving van milieuregelgeving, daar waar de maximaal toegestane milieucategorie (milieucategorie 2) door bedrijven, die zich na vaststelling van het vigerend bestemmingsplan in 2009 aan de Ambachtstraat hebben gevestigd, wordt overschreden.. • Samenwerking zoeken met dominante grondeigenaren voor gezamenlijke planvorming. • Richtinggevend ruimtelijk ontwikkelperspectief met spelregelkaart. • Onrendabele investering om de randvoorwaarden te creëren voor transformatie naar wonen. • Verplaatsingsregeling voor ondernemers naar Henslare, strategische grondruilmogelijkheden. • Vrijwillige stedelijke herverkaveling als middel tegen huidige versnipperd grondbezit. • Onteigening als ultiem middel voor verwerving vanuit algemeen maatschappelijk belang. • Omgevingsplan als publiekrechtelijk kader met ontwikkelperspectief als basis.

Leerpunten Behalve de voorgestelde inzet van instrumenten in de voorgaande paragraaf, zijn de volgende leerpunten uit referentieprojecten van Arcadis van belang voor de transformatie van de Ambachtstraat: • • • • •

Optimalisatie in huidige milieuruimte onderzoeken, mogelijkheden voor afwaarderen in plaats van uitplaatsen. Verschillende mogelijkheden voor omgang met milieucirkels onder de Omgevingswet. Onderzoeken of bedrijven en/of eigenaren open staan voor privaatrechtelijk afwaarderen milieugebruiksruimte Inzet bedrijvencoördinator voor verplaatsingen en vraag- en aanbodmatch nieuwbouw. Sturen op behoud werkgelegenheid door faciliteren van bedrijven.

2.2

Conclusies verkenning inhoudelijk

De conclusies van de verkenning van de projectinhoud (hoofdstuk 3) zijn als volgt:

Milieu en planologisch-juridisch • Het transformatievraagstuk van bedrijventerrein Ambachtstraat speelt al zeker 20 jaar. In 2009 is het vigerende bestemmingsplan vastgesteld, met een wijzigingsbevoegdheid naar wonen die ongebruikt is gebleven. • In 2017 is er opnieuw een (financiële) verkenning uitgevoerd. Die heeft niet geleid tot verdere stappen of besluitvorming. Dat roept de vraag op wat de oorzaken zijn van het uitblijven van de gewenste transformatie. • Vanuit de inhoudelijke verkenning is evident dat, in het geval dat er niets veranderd aan de milieucirkel van Guliker’s Gas (LPG-opslag), géén van de ambities 1a of 1b mogelijk is, op een individueel bedrijf na. • De gemeente heeft met haar ruimtelijke regierol de mogelijkheid om oplossingen te bewerkstelligen voor primair de LPG-opslag van Guliker’s Gas, en secundair het brandstofverkooppunt, binnen of buiten het plangebied. • Ook wanneer deze randvoorwaarde tot stand zou zijn gebracht, moeten aanvullende milieucirkels van bedrijven worden aangepast om wonen in het plangebied mogelijk te kunnen maken (ambitie 1b). • Of de ambitie 1a ‘gehele transformatie naar wonen’ wordt gerealiseerd is afhankelijk van medewerking van bedrijven aan de noodzakelijke aanpassing van de milieucirkels, en de gemeentelijke mogelijkheid tot schadeloosstelling (bedrijfsbeëindiging)

Businesscase en middelen • Er is sprake van versnipperd eigendom: een groot aantal eigenaren met verschillende soorten bedrijven. Deze hebben vanwege de vorm van de percelen en insluiting tussen woningbouw aan de randen beperkte mogelijkheden om autonoom tot een haalbaar woningbouwplan te komen. • De gemeente heeft met de Gemeentewerf en de infrastructuur een relatief grote en centrale grondpositie in het plangebied, waarbij zij ontsluitingsmogelijkheden in handen heeft met het oog op toekomstige transformatie. • De businesscase, de grondexploitatie voor deze transformatie, laat een onrendabele top zien, die niet vanuit de vastgoedexploitatie van marktpartijen kan worden opgebracht. Voor een deel van de bedrijven die de wens hebben te verplaatsen zijn de verkoopopbrengsten nodig voor herhuisvesting elders.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Proces en samenwerking • Met bedrijven waarvan aanpassing van de milieucirkel randvoorwaardelijk is, is gesproken. • Er staan een drietal aantal andere bedrijven open voor verplaatsing naar Henslare, waardoor een ontwikkelperspectief ontstaat als de randvoorwaarden zouden zijn gecreëerd. • Er zijn nog belangrijke strategische en inhoudelijke te benutten kansen en te beheersen risico’s die de haalbaarheid van de transformatie kunnen beïnvloeden.

Planontwerp en kwaliteit • Voor het ruimtelijk ontwikkelperspectief (en de businesscase) komen vanuit een omgevingsanalyse optimalisatieafwegingen aan de orde, bijvoorbeeld of er ruimte is voor hogere bebouwing, waar nu aangesloten wordt op de bestaande laagbouw-omgeving. Ook moet dan worden afgewogen of de bestaande woningen passen in het ontwikkelperspectief, waarbij gedifferentieerd kan worden per omliggende straat en in woningdichtheid.

Omgevingsparticipatie en communicatie • De gemeente heeft al vanaf de start van de verkenningsfase transparant gecommuniceerd. In het bijzonder is met bedrijven afzonderlijk gesproken over hun situatie (zie paragraaf 3.4). Meer kan gezien de fase van het project nog niet worden verwacht. • Er heeft nog geen omgevingsparticipatie plaatsgevonden in de verkenningsfase. Gezien het feit dat er eerst een richtinggevend besluit gewenst is over het überhaupt en met welke ambitie starten van de haalbaarheidsfase, zou dit prematuur kunnen zijn geweest.

2.3

Principebereidheid

Al in de verkenningsfase komt de centrale vraag naar voren of de gemeente in principe bereid is te doen wat nodig is om de transformatie überhaupt mogelijk te maken, door het creëren van de randvoorwaarden. De uiteindelijke politiekbestuurlijke besluitvorming daarover wordt pas aan het eind van de volgende fase (haalbaarheidsfase, definitie) genomen. Beknopt kan de benodigde principebereidheid voor transformatie van de Ambachtstraat als volgt verhalend worden samengevat:

Als gemeente gaan we nu écht werk maken van de transformatie van de Ambachtstraat. De bedrijven moeten verplaatsen voor een beter leefklimaat daar. Daarom hebben we straks Henslare. Maar we hebben ook een grote woningbehoefte. In de Ambachtstraat kunnen we dat ‘binnendorps’ oplossen, zonder buitengebied op te offeren. De kwaliteit van het gebied en de omgeving krijgt zo ook de impuls die het nodig heeft. Aan de Ambachtstraat zijn bedrijven gevestigd met categorieën 3.1, 3.2 en zelfs 4.1. Dit levert voor de gemeente en omwonenden al lang een ongewenste situatie op. Als gemeente willen wij hierop acteren en handhaven, daar waar toegestane milieucategorieën door bedrijven worden overschreden. Maar als we dit alles écht willen moeten we als gemeente ook visie en daadkracht tonen. Door te investeren, de ‘wortel’ te hanteren, samen te werken en bedrijven actief te helpen verplaatsen. En als er geen andere opties zijn, ook bereid zijn om de ‘stok’ van het onteigeningsrecht te gebruiken. Om duidelijk te zijn over onze intenties en vaart te maken, kunnen we daarom nu al gesprekken met grondeigenaren voeren of ons voorkeursrecht inzetten. Daarmee wordt het algemeen belang gediend.

Het is pas zinvol de haalbaarheidsfase te doorlopen als deze principebereidheid er op voorhand is om: • Een samenwerkende/stimulerende grondbeleidsrol in te nemen, actief waar nodig in de eerste fase (randvoorwaarden creëren en katalyseren) en faciliterend waar mogelijk in vervolgfasen. • Vroegtijdig (direct) risicodragende investeringen te doen in het kader van grondverwerving, bedrijfsverplaatsing en aanpassing milieucategorieën . • Het inzetten van proactief publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet om speculatie en ongewenste vervreemding te voorkomen (achterdeur) • Elders in de gemeente ruimte te bieden aan de voor gehele transformatie noodzakelijkerwijs te verplaatsen LPGopslag (en bij voorkeur ook het brandstofverkooppunt) en indien dit niet mogelijk is onteigening in te zetten.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Bij een later Kaderbesluit de financiële consequenties van de onrendabele top te dragen, welke op basis van een eerste verkenning momenteel wordt ingeschat op circa €10mln. (prijspeil 2024), met een bandbreedte van +/- 20% en daarbij nog is omgeven door vele onzekerheden. • De kans te aanvaarden dat bedrijven geen verplaatsing en nieuwbouw kunnen financieren waardoor werkgelegenheid kan komen te verdwijnen (uitplaatsing). • Als eindresultaat een gemengd gebied te aanvaarden, wanneer de ambitie van een gehele transformatie niet door de gemeente kan worden gedragen. Óf transformatie mogelijk wordt en met welk ambitieniveau, is afhankelijk van de bereidheid van de gemeente om uiteindelijk te onteigenen, als verplaatsen en een minnelijke oplossing niet mogelijk blijkt. Schematisch wordt dit als volgt weergegeven:

Afbeelding – schematische weergave principebereidheid om verschillende ambitieniveaus mogelijk te maken (bron: Arcadis)

2.4

Geadviseerde beslissingen

Starten haalbaarheidsfase (definitie) Gesteund door de hiervoor geschetste principebereidheid wordt geadviseerd de volgende richtinggevende beslissingen te nemen om de haalbaarheid van de transformatie dichterbij te brengen: • Het starten van de haalbaarheidsfase (definitie), uitmondend in een college- en raadsvoorstel Kaderbesluit • Onderzoeken van een alternatieve locatie buiten het plangebied voor de LPG-opslag en bij voorkeur ook het brandstofverkooppunt van Guliker’s Gas, alsmede onderzoek naar alternatief (afwaardering). • Het onderzoeken van de actueel gebruikte milieuruimte (in samenwerking met de Omgevingsdienst), optimalisatiemogelijkheden zoeken. Daarbij onderscheid maken in bedrijven gevestigd vóór en ná vaststelling van het vigerend bestemmingsplan, in verband met maximaal toegestane milieucategorieën. • Opstellen van integraal flexibel integraal ruimtelijk ontwikkelperspectief en spelregelkaart (uitnodigingsplanologie). • Het daarbij geven van optimalisatieruimte in verdichting, aanpassing woningdifferentiatie en onderzoek naar werkelijke inbrengwaarden, met mogelijk positief effect op de onrendabele top. • Vorm en inhoud geven aan omgevingsparticipatie en communicatie ten behoeve van lokaal draagvlak, inzetten bij de totstandkoming van het ontwikkelperspectief. • Het aangaan van samenwerking met shareholders in het plangebied middels intentieovereenkomsten.

• Het inzetten van proactief publiekrechtelijk instrumentarium vanuit de Omgevingswet om de huidige situatie te bevriezen zodat maximale milieugebruiksruimte niet wordt benut. • Onderzoeken van verschillende mogelijkheden voor omgang met milieucirkels onder de Omgevingswet: • Uitvoeren van voorbereidende onderzoeken voor een nieuw Omgevingsplan met een globaal karakter. 13

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Opstellen van een bedrijfsverplaatsingsregeling naar Henslare (of andere locaties). • Onderzoeken van de financiële businesscase (schaduw-exploitatieplan) met dekkingsmogelijkheden. • Overige haalbaarheidsonderzoeken uitvoeren (geïnventariseerde risico’s en kansen).

Strategische no-regrets Naast het uitvoeren van activiteiten in het kader van de haalbaarheidsfase wordt tevens een beslissing gevraagd om onderstaande ‘no-regret’ instrumenten in te zetten, waarvan inzet al in dit stadium noodzakelijk wordt geacht: • Het aangaan van gesprekken over samenwerking met grondeigenaar/ondernemer Guliker’s Gas, waarvan het perceel in aanmerking komt voor actief grondbeleid vanuit de gemeente. Doel van het gesprek is het sluiten van een intentieovereenkomst met afspraken over de verplaatsingsopgave. • Handhaving van milieuregelgeving daar waar de maximaal toegestane milieucategorie (milieucategorie 2) door bedrijven, die zich na vaststelling van het vigerend bestemmingsplan in 2009 aan de Ambachtstraat hebben gevestigd, wordt overschreden.

2.5

Routekaart

Op basis van de hiervoor geadviseerde beslissingen kan de volgende routekaart voor de transformatie van de Ambachtstraat worden geschetst. In rood zijn daarbij bestuurlijke besluitmomenten aangegeven waar dat vereist is, binnen de afrondende fasebesluiten (start-, kader- en uitvoeringsbesluit).

Afbeelding – Routekaart Transformatie Ambachtstraat in fasen (bron: Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, Ministerie van BZK)

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

3 3.1

Verkenning Ontwikkelstrategie Beleidsuitgangspunten

De gemeente Putten heeft de volgende voor de opgave relevante beleidsuitgangspunten: Uitgangspunt Beleidsdocument Huidige planologische bestemmingen Vigerend bestemmingsplan 2009 Transformeren naar woonfunctie Omgevingsvisie Putten 2040 Realiseren woningbouwopgave Coalitieakkoord 2022-2026 Verplaatsing bedrijven naar Henslare Bestemmingsplan Henslare 2023 Samenstelling woningbouwprogramma Woonvisie Samenstelling woningbouwprogramma Woondeal Regio Noord Veluwe 2023 Situationeel grondbeleid: effectief en realistisch Programmabegroting 2022-2025 Kostenverhaal Nota kostenverhaal 2020 Afbeelding – Bedrijventerrein Ambachtstraat Putten (bron: gemeente Putten)

3.2

Ambitieniveau

Vanuit de vraagstelling en opdracht zijn de volgende ambitieniveaus, mogelijke eindsituaties (het ‘wat’), voor de Ambachtsstraat denkbaar: 1. Transformatie | Functieverandering van werken naar wonen a. Gehele transformatie naar wonen, kwaliteitsimpuls b. Gedeeltelijke transformatie naar wonen (gemengd gebied), kwaliteitsimpuls 2. Revitalisatie | Behouden van de huidige functies maar verbeteren van de integrale kwaliteit (impuls), terugvalscenario 3. Hinderbeperking | Hindergevende bedrijfsfuncties verkleinen, kwaliteitsimpuls, terugvalscenario Gelet op de woningbouwambitie voor de Ambachtstraat (paragraaf 1.1) zijn de ambitieniveaus 2. en 3. in principe niet aan de orde. Deze zijn genoemd voor begrip en overzicht.

3.3

Grondbeleidsscenario

Mogelijke grondbeleidsscenario’s (rolnemingen) Vanuit het grondbeleid van Putten worden de volgende mogelijke rolnemingen van de gemeente (het ‘hoe’) als scenario’s verkend. Daarbinnen is qua rolneming een glijdende schaal aanwezig: volledig, dominant, strategisch, stimulerend. Daarbij geldt stimulerend als vertrekpunt. 1. Actief & stimulerend 2. Samenwerkend & stimulerend 3. Faciliterend & stimulerend

Ad 1) Actieve grondbeleidsrol De gemeente zet in op verwerving van gronden om deze actief tot ontwikkeling te brengen. Bij deze actieve rolneming voert de gemeente zelf de regie over de gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft zelf gronden in handen of zet zij in op verwerving van gronden, om ontwikkelingen in gang te zetten die anders door de markt niet direct opgepakt worden.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Eventuele verwerving van gronden vindt, in eerste instantie, plaatst op een minnelijke wijze, door onderhandelingen of het ruilen van grond. Bij het uitblijven van overeenstemming, heeft de gemeente instrumenten ter beschikking zoals het inzetten van het voorkeursrecht of onteigening. In deze rolneming voert de gemeente de grondexploitatie, is zij opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken en geeft zij de gronden vervolgens uit aan derden. Zo brengt de gemeente een gebied actief tot ontwikkeling. De gronden kunnen worden uitgegeven aan projectontwikkelaars, woningcorporaties, bedrijven, maatschappelijke instellingen of particulieren.

Ad 2) Samenwerkende grondbeleidsrol Bij samenwerkend grondbeleid werken gemeente en private grondeigenaren samen en delen zij de risico’s van de grondexploitatie. Door samen te werken wordt de verwerving of inbreng van gronden, de planvorming en het woningbouwprogramma, mogelijke risico’s en winsten gezamenlijk gedeeld en gedragen. In een gebied met versnipperd grondeigendom kan samenwerkend grondbeleid uitkomst bieden. Door de samenwerking wordt collectiviteit gecreëerd als katalysator voor ontwikkelingen die individueel lastig te realiseren zijn. Er zijn meerdere vormen van publiek-private samenwerkingen, de hoofdvormen zijn het bouwclaimmodel, het concessiemodel en de joint venturemodel (light). Samenwerking vindt plaats op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst of door oprichting van een aparte juridische entiteit.

Ad 3) Faciliterende grondbeleidsrol In een faciliterende rol ondersteunt de gemeente ontwikkelingen door grondeigenaren. Dit doet zij door slechts de kaders van de ontwikkeling vast te stellen, zonder zelf actief bij de ontwikkeling betrokken (en verantwoordelijk) te zijn. Deze ontwikkelende rol laat de gemeente aan grondeigenaren, ontwikkelaars of woningcorporaties, wat betekent dat zij de bijkomende risico’s dragen en de (private) grondexploitatie voeren. Het feit dat de gemeente in een faciliterende rol beperkt (financieel) risico draagt, kan een reden zijn om voor de rolneming te kiezen. Door het initiatief voor ontwikkeling aan derden te laten, wordt tevens de expertise en creativiteit van marktpartijen beter benut. Zeker in complexe gebiedsontwikkelingen is dit een belangrijk voordeel. Soms is een faciliterende rol van de gemeente onvermijdelijk, in het geval de gemeente geen/nauwelijks grondposities bezit of private grondeigenaren er niet open staan voor gemeentelijke grondverwerving. Een private grondexploitatie komt in de praktijk regelmatig voor. De gestelde kaders door de gemeente bepalen de wijze van planuitvoering waar de ontwikkeling aan moet voldoen, conform de voorgeschreven bestemmingen.

Ontwikkeling van het gebied zal plaatsvinden wanneer het lukt om met grondeigenaren tot afspraken te komen, onder meer over kostenverhaal, programma, fasering van de planrealisatie en de werkwijze voor het bouwrijp maken de gronden. De gemeente heeft dus beperkte invloed en regie, middels publiekrechtelijk instrumentarium en het maken van anterieure afspraken met private ontwikkelende partijen.

Stimulerende bijdrage Ongeacht de keuze voor een actief, samenwerkend of faciliterend scenario, een stimulerende rol vanuit de gemeente is voor de vaak complexe transformatie van bedrijventerreinen onmisbaar. Met een stimulerende rolneming vergroot de gemeente de gebiedspotentie, middels financiële, fiscale of publiekrechtelijke maatregelen of het generen van prikkels in de vorm van subsidies of gerichte grondverwerving/onteigening. Ook kan zij ontwikkeling stimuleren door strategische grondposities elders in te zetten als ruilmiddel en bedrijven zo een vestigingsplaats elders aan te bieden.

Kansen en risico’s grondbeleidsscenario’s In onderstaande tabel worden de generieke voor- en nadelen van de mogelijke rolnemingen voor transformatie van bedrijventerreinen vergeleken.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Rolneming Actief & stimulerend

Toelichting

Regie

Kansen

Risico’s

Gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie, richt zich actief op verwerving van gronden om via visie- en planontwikkeling tot ontwikkeling te brengen.

Gemeente

Actieve rol fungeert als katalysator om wonen überhaupt mogelijk te maken.

Dragen gehele onrendabele top van de transformatie door de gemeente om de voorwaarden (milieuruimte voor wonen) te creëren, tegen elke prijs moet dit worden gerealiseerd.

Grote zeggenschap en sturingsmogelijkheden op kwaliteit en ambitieus woningbouwprogramma dat gemeente Putten nastreeft.

Daarbij neemt zij een stimulerende houding aan, door bijvoorbeeld aanvullende dragen onrendabele top en aanvullende prikkels.

Mogelijkheid om voortgang te forceren en doorlooptijd van de transformatie te verkorten. Minnelijk verwerven van bereidwillige eigenaren biedt kansen extra positie te verwerven. Vestigen Wvg voorkomt speculatie of grondverkoop aan derden gedurende minnelijk onderhandelingstraject, en daarmee risico om toekomstige kosten (verminderd) te kunnen verhalen.

Financieel risico omdat de marktsituatie en dus kosten en opbrengsten gaandeweg het proces (flink) kunnen wijzigen. Aanzienlijke investeringen en risicodragend vermogen nodig, omdat de gemeente bij aanvang een beperkte grondpositie heeft. Hogere mate van complexiteit en benodigde expertise (vereist specifieke kennis, capaciteit en extra investeringen) Politieke en maatschappelijke gevoeligheid bij vestigen Wvg of onteigening, transparante belangenweging nodig.

Beste mogelijkheden van kostenverhaal, via uitgifte gronden in eigen hand. Samenwerkend & stimulerend

Gemeente en samenwerkingspartner(s) zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de grondexploitatie, trekken gezamenlijk op door grondposities te bundelen, belangen te integreren en met gezamenlijke visie- en planontwikkeling te komen tot ontwikkeling van een gebied. Daarbij neemt zij een stimulerende houding aan, door samenwerkingsbereidheid, deels dragen onrendabele top en aanvullende prikkels.

Gezamenlijk, van een lichte vorm van samenwerking in de planontwikkeling tot vergaand in de grondexploitatie

Strategische grondpositie van de gemeente in het hart van het plangebied met aansluitende infrastructuur. Private grondeigenaren hebben de gemeente nodig. Private partijen met meerdere percelen in het plangebied, die potentieel strategische partners voor de gemeente kunnen zijn en gezamenlijk vliegwiel voor de rest van het plangebied kunnen vormen. Expertise en kennis vanuit markt ingebracht, waar gemeente niet (voldoende) over beschikt. Capaciteit en ervaring samenwerkingspartners verhogen slagvaardigheid, marktgerichtheid en

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

Dragen onrendabele top van de transformatie door voornamelijk de gemeente om de voorwaarden (milieuruimte voor wonen) te creëren. Gedeeld financieel risico voor de gemeente omdat de marktsituatie en dus kosten en opbrengsten gaandeweg het proces (flink) kunnen wijzigen. Rekening houden met flexibiliteit, langjarige samenwerking aan gebiedsontwikkeling kent zowel goede als slechte tijden (entiteit). Beperkte invloed op duur van het transformatietraject, minder zekerheden van eindresultaat en voltooiing.

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Toelichting

Regie

Kansen

Risico’s

ondernemerschap binnen ontwikkeling.

Betere mogelijkheden voor kostenverhaal, niet geheel in eigen hand door samenwerking.

Rolneming

Gedeeld of overgedragen risico’s, gunstiger risicoprofiel gemeente. Faciliterend & stimulerend

Gemeente ondersteunt ontwikkelingen door grondeigenaren of ontwikkelaars, die verantwoordelijk zijn voor de grondexploitatie (en dragen onrendabele top)

Markt, met gemeente op hoofdlijnen

Daarbij neemt zij een stimulerende houding aan, door bijvoorbeeld het vaststellen van een visie, medewerkingsbereidheid, en aanvullende prikkels.

Bereidwillige grondeigenaren voor transformatie en/of verplaatsing van bedrijfsactiviteiten. Beperkte investeringen en (financieel) risico bij gemeente. Beter benutten van expertise en creativiteit van marktpartijen.

De onrendabele top van de transformatie om de voorwaarden (milieuruimte voor wonen) te creëren kan niet door private partijen worden gedragen, waardoor de transformatie financieel onhaalbaar is. Sprake van versnipperd grondeigendom, grondeigenaren kunnen individueel nauwelijks zelfrealisatie toepassen, ook vanwege beperkte ontsluitingsmogelijkheden. Speculatie met grondeigendom, waardoor het kostenverhaal steeds moeilijker kan plaatsvinden. Langdurige transformatietraject, zonder zekerheden van eindresultaat en voltooiing. ‘Open-einde’ ontwikkeling, organisch zonder tijdvak, groter risicoprofiel gemeente vanuit exploitatieoogpunt, kostenverhaal niet altijd mogelijk. Beperkte sturingsmogelijkheden op kwaliteit, programma en tempo waardoor gemeentelijke invloed klein is.

Afbeelding – kansen en risico’s grondbeleidsscenario’s

Grondbeleid gemeente Putten Waar de gemeente Putten in het verleden een actieve rolneming kende, met eigen bouwgrondontwikkeling, kiest de gemeente steeds vaker voor een faciliterende rol in gebiedsontwikkelingsprojecten. Mede door toename van de omvang en complexiteit van projecten, maar ook door beperkt bezit van bouwgrond en ambtelijke capaciteit, is de faciliterende rolneming toegenomen. Uitgangspunt van de gemeente is dat het grondbeleid en bijkomende rolneming strategisch benaderd, door een rol in te nemen die het meest effectief, maar ook realistisch, is.

Conclusie grondbeleidsscenario • Ongeacht het grondbeleidsscenario is een stimulerende rol vanuit de gemeente een basisvoorwaarde om de randvoorwaarden voor de transformatie te bieden (dragen onrendabele top en verplaatsing LPG-opslag, verplaatsingsregeling Henslare). 18

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• Het faciliterende scenario voor het gehele plangebied leidt vanwege het versnipperde grondeigendom niet tot ontwikkelmogelijkheden voor eigenaren, gebruikers en ontwikkelaars, bovendien is volledig kostenverhaal voor de gemeente lastig. Ook is er geen zicht op de mate van transformatie en voltooiing. Gemeente zet strategische positie niet in om katalyserende kansen te benutten. Onrendabele top kan door de markt niet worden gedragen. • Het samenwerkende scenario voor het plangebied biedt veel kansen voor strategische samenwerking met enkele dominante shareholders en bereidwillige anderen, maar minder sturingsmogelijkheden op ambities, katalyserende kansen worden minder benut. Onrendabele top kan slechts voor een zeer beperkt deel door de markt worden gedragen. • Het actieve scenario voor het gehele plangebied geeft de mogelijkheid om de strategische positie van de gemeente in te zetten, sturing uit te oefenen en katalyserende kansen te benutten. Onrendabele top moet door de gemeente worden gedragen. • De transformatie die de gemeente voor ogen heeft vraagt om een in principe samenwerkende rolopvatting van de gemeente, waarbij zij actief optreedt waar dat moet en faciliterend waar dat mogelijk is.

Dit sluit aan bij de uitgangspunten uit het vigerend grondbeleid van de gemeente Putten: een rolneming die in de specifieke situatie het meest effectief is, gestoeld op realisme in verband met de eigen beperkte bouwgrond in bezit en de inzet die dit van de gemeente vraagt. • Dit scenario geldt voor beide ambitieniveaus. Het zal eenvoudiger, sneller en goedkoper zijn om een gemengd gebied tot stand te brengen, omdat niet alle bedrijven behoeven te worden verplaatst. Het is afhankelijk van de ambitie van de gemeente zelf, het vermogen de kosten te dragen die bepalend is. Wat is het de gemeente waard?

Afbeelding – kaart met grondbeleidsscenario’s

Uitgezet in tijd kan de gevraagde rolopvatting van de gemeente voor de transformatie op hoofdlijnen als volgt (figuur links) worden weergegeven. Actief grondbeleid voor het creëren van de noodzakelijke voorwaarden, gevolgd door een samenwerkende en faciliterende rolneming.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

3.4

Werkwijze

Voornamelijk vanwege het grote aantal betrokken partijen en belangen (zie hoofdstuk 3) vraagt transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen zoals de Ambachtsstraat om een bijpassende werkwijze, die afwijkt van een nieuwbouwsituatie zoals bij Henslare. Deze werkwijze kan worden gekarakteriseerd als organische gebiedsontwikkeling, dat zich onderscheid van integrale gebiedsontwikkeling. Bij integrale gebiedsontwikkeling wordt meer projectmatig geopereerd met een duidelijk eindbeeld, daar waar organische gebiedsontwikkeling meer een open-eindekarakter heeft. De implicatie hiervan is ook dat de grenzen van het gebied bij organische gebiedsontwikkeling veel minder ‘hard’ zijn. De praktijk wordt gekenmerkt door vele mengvormen.

Afbeelding – organische gebiedsontwikkeling, in vergelijking met integrale gebiedsontwikkeling (bron: Urhahn Urban Design)

De karakteristieken van organische gebiedsontwikkeling zijn weergegeven in bovenstaande figuur, waarvoor voor de transformatie van de Ambachtstraat de volgende van toepassing zijn als werkwijze: • • • • • • •

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

3.5

Instrumenten

Voortvloeiend uit de scenario’s wordt het instrumentarium verkend waarmee de ambitieniveaus kunnen worden bereikt, wederom vanuit de scenario’s (mogelijke rolnemingen). Overheidsactoren die verantwoordelijk zijn voor ruimtelijke ordening en planologie moeten worden gezien als actoren in de markt (Adams & Tiesdel, 2010). Zij beïnvloeden (investerings)afwegingen van private partijen positief danwel negatief, door middel van de instrumenten die tot hun beschikking staan. Deze kunnen in de volgende categorieën worden ingedeeld:

Subsidiemogelijkheden Subsidies maken onderdeel uit van een stimulerende rol van de gemeente, waarmee de gebiedspotentie kan worden vergroot. Voor de transformatie van de Ambachtstraat die de gemeente Putten voor ogen heeft is het de moeite waard de subsidiemogelijkheden te onderzoeken. Een eerste inventarisatie leert dat er diverse mogelijkheden zijn die in een volgende fase verkent kunnen worden: •

•

Woningbouwimpuls (WBI) vervolg: de afgelopen periode heeft de Woningbouwimpuls (WBI) vanuit het Rijk provincies, gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars gestimuleerd de woningbouw te versnellen. In zes tranches werd geld beschikbaar gesteld aan gemeenten voor het versnellen van de bouw, het vergroten van het aantal nieuwbouwwoningen in een project of het vergroten van de betaalbaarheid van die woningen voor starters en mensen met een middeninkomen. De aanvraagperiode van de WBI is in februari 2024 afgelopen. Mogelijk komt er een vervolg op de WBI. Om in aanmerking te komen voor het mogelijke vervolg van deze WBI-subsidie, is het raadzaam om als gemeente Putten bestuurlijk goed gepositioneerd te staan om in beeld te zijn bij een vervolgsubsidie. Daarvoor zijn het organiseren van werkbezoeken en het in contact komen (en blijven) met (ambtenaren van) departementen van de Rijksoverheid in Den Haag van cruciaal belang. Ontwikkelings- en Herstructureringsmaatschappij voor de provincie Gelderland (OHG): OHG levert maatwerk bij het revitaliseren, herstructureren en transformeren van werklocaties. Hierbij wordt gekeken naar het maatschappelijk belang en de impact op de regionale economie. Gaan deze doelstellingen hand in hand, initieert, ontwikkeld en financiert OHG projecten.

Om voor financiering in aanmerking te komen, moet het betreffende project passen binnen de ruimtelijke visie van de gemeente die het project dient te ondersteunen. Daarnaast dient Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

•

sprake te zijn van zogenaamd ‘marktfalen’, waar een financieringstekort niet door marktpartijen wordt opgepakt en het OHG kan meefinancieren. SteenGoed Benutten: met de aanpak van SteenGoed Benutten wordt (dreigende) leegstand aangepakt op beeldbepalende locaties in stad en dorpen van Gelderland. Doel is om de leefomgeving mooier, leefbaarder en economisch aantrekkelijker te maken. Hierbij wordt de functie van vastgoed (voor een groot deel) verandert in wonen. Het programma van SteenGoed Benutten omvat verschillende instrumenten, waaronder (onder voorwaarden) subsidiemogelijkheden die voor de transformatie van de Ambachtstraat interessant zouden kunnen zijn, zoals subsidie ‘Realiseren sociale huurwoningen’, ‘SteenGoed Benutten – Uitvoeringsgereed en realiseren’ en ‘SteenGoed Benutten – Procesondersteuning’.

Conclusie Instrumenten die van toegevoegde waarde zijn voor de transformatie van de Ambachtstraat zijn: • Voorkeursrecht in het kader van strategische verwervingen om speculatie en vervreemding te voorkomen. • Voorbereidingsbesluit om de huidige situatie te bevriezen zodat maximale milieugebruiksruimte niet wordt benut. • Handhaving van milieuregelgeving, daar waar de maximaal toegestane milieucategorie (milieucategorie 2) door bedrijven, die zich na vaststelling van het vigerend bestemmingsplan in 2009 aan de Ambachtstraat hebben gevestigd, wordt overschreden.. • Samenwerking zoeken met dominante grondeigenaren voor gezamenlijke planvorming. • Richtinggevend ruimtelijk ontwikkelperspectief met spelregelkaart. • Onrendabele investering om de randvoorwaarden te creëren voor transformatie naar wonen. • Verplaatsingsregeling voor ondernemers naar Henslare, strategische grondruilmogelijkheden. • Vrijwillige stedelijke herverkaveling als middel tegen huidige versnipperd grondbezit • Onteigening als ultiem middel voor verwerving vanuit algemeen maatschappelijk belang. • Omgevingsplan als publiekrechtelijk kader met ontwikkelperspectief als basis.

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Toelichting: Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) In complexe gebiedsontwikkelingen kan het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) uitkomst bieden om als gemeente regie op de ontwikkeling te verkrijgen. De Wvg is een instrument om een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt; het geeft ‘grip op grond’. Het instrument stelt gemeenten in staat hun beleid voor woningbouw en gebiedsontwikkelingen (beter) te realiseren. Het verstevigt de gemeentelijke positie (en het inzicht) op de grondmarkt en gaat grondspeculatie (prijsopdrijving) tegen wanneer locaties worden aangewezen voor bouw. De Wvg omhelst de mogelijkheid voor gemeenten om gronden aan te wijzen die eigenaar ervan, bij een voorgenomen verkoop, eerst aan de gemeente voor verkoop moet aanbieden. Het vestigen van de Wvg wil niet zeggen dat de gemeente de gronden onder voorkeursrecht ook daadwerkelijk dient te verwerven. Het is mogelijk het instrument enkel in te zetten om een eerste optie op gronden, en daarmee regie, te claimen en bovenstaande mogelijkheden te creëren. Mocht de gemeente besluiten de gronden aan te kopen, zal zij uiteraard de marktwaarde ervan moeten betalen. Echter wordt voorkomen dat derden de gronden boven de marktwaarde aankopen, doordat de verwachtingswaarde van dergelijke gronden vaak hoger ligt dan de uiteindelijke marktwaarde.

Gronden die voor vestiging van het voorkeursrecht zijn aangewezen, moeten opgenomen worden in een omgevingsplan, inpassingsplan, projectbesluit of structuurvisie, waarbij aanwijzingen worden gegeven voor de bestemming ervan. De vestiging van de Wvg handhaaft zich als de vereiste planologische stappen met voldoende voortvarendheid worden genomen. Het omgekeerde geldt ook: als niet tijdig een opvolgend (planologisch) plan wordt vastgesteld, vervalt het voorkeursrecht. Daarvoor gelden de volgende termijnen: • • •

Het besluit van B&W tot voorlopige aanwijzing moet binnen drie maanden na dagtekening worden gevolgd door een raadsbesluit; Een raadsbesluit tot aanwijzing zonder dat de betreffende gronden reeds zijn begrepen in één van de genoemde planfiguren moet binnen drie jaar worden gevolgd door vaststelling van een van de genoemde plannen; Indien een structuurvisie wordt vastgesteld, moet binnen drie jaar na vaststelling een omgevingsplan, inpassingsplan of projectbesluit zijn vastgesteld.

Vervolgens blijft het voorkeursrecht gevestigd totdat het omgevingsplan, inpassingsplan of projectbesluit voor de betreffende gronden is gerealiseerd. Toelichting: het Voorbereidingsbesluit In de Omgevingswet is een voorbereidingsbesluit een instrument dat door gemeenten kan worden ingezet om nieuwe ontwikkelingen of wijzigingen in een gebied te bevriezen, aangezien nieuwe regels voor de locatie in een omgevingsplan of omgevingsverordening in voorbereiding zijn. Daarmee gaat een voorbereidingsbesluit altijd vooraf aan een wijziging van het omgevingsplan, de omgevingsverordening, een projectbesluit, instructieregel of instructie die uiteindelijk een wijziging van het omgevingsplan tot gevolg heeft. Een voorbereidingsbesluit bevat voorbeschermingsregels, waarmee de activiteiten moeten worden voorkomen die in het omgevingsplan of de omgevingsverordening vooralsnog zijn toegestaan, maar die na invoering van de in voorbereiding zijnde wijziging van het omgevingsplan of omgevingsverordening naar alle waarschijnlijkheid niet meer of slechts onder voorwaarden zijn toegestaan. Het voorbereidingsbesluit is, in tegenstelling tot de Wet ruimtelijke ordening (Wro), onder de Omgevingswet niet langer een besluit met zelfstandig werkende regels.

De voorbeschermingsregels worden toegevoegd aan het omgevingsplan of de omgevingsverordening, waarmee het voorbereidingsbesluit een besluit is dat het omgevingsplan of de omgevingsverordening daadwerkelijk wijzigt. De voorbereidingsbescherming met een voorbereidingsbesluit is onderdeel van afdeling 4.2 van de Omgevingswet.

3.6

Referenties

De hiervoor toegelichte afweging van grondbeleidsscenario en instrumenten is tevens gebaseerd op praktijk- en leer ervaringen met transformatie van bedrijventerreinen naar woon- of gemengde functies. Deels vanuit literatuur, maar ook vanuit specifieke referentieprojecten van Arcadis. Voor elk referentieproject zijn samenvattend de kenmerkende eigenschappen, toegepaste strategieën en instrumenten vermeld, alsmede specifieke leerpunten die voor de Ambachtstraat relevant zijn.

Bedrijventerrein Rooseveltstraat en Trekvliet Leiden • Integrale Omgevingsvisie als algemeen kader. • Gebiedsvisie als richtinggevend kader, tot stand gebracht via intensieve omgevingsparticipatie. 23

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• • • • • • •

Transformatie naar gemengd gebied, als overgangszone tussen een werk- en woongebied. Aanwezige milieucategorieën zijn 2, 3.1, 3.2. Geen gemeentelijke grondpositie, alleen openbare ruimte in eigendom. Geen actieve verwerving door de gemeente, faciliterend grondbeleid en organische gebiedsontwikkeling. Optimalisatie milieuruimte, via onderzoek naar actueel gebruikte milieuruimte. Kostenverhaal bij initiatiefnemers op basis van een exploitatieopzet voor het integrale gebied In gebiedsvisie zijn voorwaarden voor ontwikkeling opgenomen: flexibiliteit, mogelijke fasering, functioneren bedrijven in tijdelijkheid, stedelijke ruilverkaveling, economische uitvoerbaarheid, kostenverhaal. • Vaststellen ‘postzegelbestemmingsplannen’ na anterieure overeenstemming. • Nog geen bestemmingsplannen vastgesteld.

Afbeelding – situatie en gebiedsperspectief Rooseveltstraat en Trekvliet Leiden (bron: gemeente Leiden)

Bedrijventerrein Pavijen Culemborg • • • • • • • •

Plan van aanpak voor te verplaatsen ondernemers vanwege beperkende milieucirkels. Voorbereidingsbesluit op gehele plangebied voor verlaging toegestane milieucategorieën. Daarop volgend een Omgevingsplan om wonen mogelijk te maken. Voorkeursrecht gevestigd op deelgebieden die essentieel zijn voor regie vanuit algemeen belang. Faciliteren verhuiscarrousel voor bedrijven met prioriteringskader, vrijhouden. Bereidheid onteigening in te zetten op voorkeursrecht. Inzet bedrijvencoördinator voor verplaatsingen en vraag- en aanbodmatch nieuwbouw. Sturen op behoud werkgelegenheid door faciliteren van bedrijven.

Afbeelding – situatie en rolneming gemeente Bedrijventerrein Pavijen Culemborg (bron: gemeente Culemborg) 24

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

Bedrijventerrein Julianalaan Volendam • • • • • •

Basis voor transformatieopgave is door de raad vastgestelde Toekomstvisie Bedrijventerrein Doelstelling is transformatie naar een gemengd gebied: geen milieucategorie 4.2, past niet bij woonfuncties De gemeente heeft geen grondpositie, ook geen actieve verwerving, alleen openbare ruimte in eigendom Gemeente neemt een faciliterende rol aan, gebaseerd op de grondbeleidslijn Er wordt een ruimtelijk kader opgesteld met een afwegingskader voor omgang met verplaatsingen Er is een relatie met nieuw te bouwen bedrijventerrein De Purmer, voor de uit te plaatsen bedrijven

Afbeelding – situatie, milieucontouren en gebiedsimpressie Bedrijventerrein Julianastraat Volendam (bron: gemeente Volendam)

Bedrijventerrein Kerkeland Druten • • • • • • • • • •

Door de raad vastgestelde economische visie op bedrijventerrein als richtinggevend kader. Doel is transformatie naar een gemengd gebied. Huidige milieucategorie 3.1, onderzoek uitgevoerd naar actueel gebruikte milieuruimte. Afschaling naar milieucategorie 2, gewenst profiel bedrijven, die woningbouw mogelijk maakt. Geen gemeentelijke grondpositie, geen actieve verwerving, alleen openbare ruimte in eigendom. Grondbeleidsrol gemeente is faciliterend. Na onderzoek optimalisatie milieuruimte uitvoering van planschade-risicoanalyse. Voorbereidingsbesluit genomen voor het gehele plangebied (naar wonen en milieucategorie 2). Anterieure overeenkomsten gesloten met initiatiefnemers. ‘Postzegelbestemmingsplan’ vastgesteld voor eerste deelgebied, privaat initiatief.

Afbeelding – situatie, voorbereidingsbesluit en impressie eerste deelplan (bron: gemeente Druten)

Bedrijventerrein Lammenschans Leiden • Structuurvisie Leiden 2025 als richtinggevend kader. • Geen eigendom gemeente in plangebied, alleen openbare ruimte. • Strategisch grondbeleid: aankoop voormalige onderwijsgebouw in hart plangebied door gemeente. 25

Onze referentie: 4CPNDVM6NWNF-446826230-258:C1 - Datum: 27 juni 2024 - Public

RAPPORTAGE VERKENNINGSFASE

• • • • • • • • • • •

Grondverwerving gemeente als katalysator voor verkleuring naar meer woonfuncties. Uitgangspunten gebiedsvisie voor gehele plangebied meegegeven bij tender voor studentencampus. Doelstelling voor gehele plangebied is een gemengd gebied. Afschaling huidige bedrijvigheid naar milieucategorie 2, maar geheel vrijwillig. Vrijheid in tijd, geen vast eindbeeld, vrijheid in programma, marktpartijen bepalen het tempo (doorontwikkeling). Faciliterende rol voor het gehele plangebied (uitnodigingsplanologie) Stedelijke herverkaveling als omgang met niet-passende eigendomsgrenzen Inrichten programma-aanpak voor verevening tussen initiatiefgebieden (virtueel fonds) Ontwikkelstrategie vastgesteld met daarin gebiedsvisie en procesaanpak Anterieure overeenkomsten gesloten met alle eigenaren afzonderlijk ‘Postzegelbestemmingsplannen’ na anterieure overeenkomst, voor alle percelen gesloten

Afbeelding – situatie, en ontwikkelkaart Bedrijventerrein Lammenschanspark (bron: gemeente Leiden)

Bedrijventerrein Weeskinderendijk Dordrecht • • • • • • • • • • •

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15824137/1