P bijlage-3-bestemmingsplan -toelichting

6.1

Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid

De gronden zijn eigendom van woningcorporatie Rochdale. Het plan zal worden uitgevoerd door deze eigenaar.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. De kosten van de grondexploitatie van het in dit bestemmingsplan voorziene bouwplan zijn anterieur verzekerd. De grondverwerving, de kosten van de aansluiting op de openbare weg en de hoofdriolering, van de toegangsweg, de parkeerplaatsen, de inrichting van het terrein, de gemeentelijke gebiedsoverstijgende kosten, de plankosten en de eventuele kosten in tegemoetkoming planschade zijn verzekerd in een anterieure overeenkomst, gesloten op 22 december 2021 en aangepast op 5 juni 2023.

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3.1 Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op het draagvlak dat in de maatschappij en bij andere (overheids-) instanties leeft voor de ontwikkeling. Het moet aannemelijk zijn dat er voldoende draagvlak is, waarbij opgemerkt wordt dat het is niet mogelijk is iedereen tevreden te stemmen. Bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander. 6.3.2 Communicatie Communicatie met de buurt wordt door Rochdale en de gemeente Purmerend in gezamenlijkheid georganiseerd. Er zijn 3 inloopmomenten geweest (oktober 2022, februari 2023 en juli 2023) waarbij het plan is gepresenteerd. Hierbij hebben omwonenden hun mening over het plan naar voren gebracht en deze input is weer gebruikt om het bouwplan op onderdelen aan te passen. Overige communicatie vindt plaats via nieuwsbrieven. De plannen worden over het algemeen goed ontvangen. Hoewel de behoefte aan nieuwe woningen voor de doelgroep (55+) wordt onderkend wordt ook aandacht gevraagd voor starters die het ook moeilijk hebben op de woningmarkt. Verder zijn opmerkingen gemaakt over parkeerdruk, overlast tijdens de bouw en sociale veiligheid. Het bouwplan is meerdere malen aangepast naar aanleiding van opmerkingen van bewoners tijdens de inloopmomenten. Één van de aanpassingen is het verlagen van het hoogste bouwdeel uit 52

de eerdere ontwerpen. De appartementen uit het hoogste bouwdeel zijn toegevoegd aan de rest van het gebouw. Hierdoor is in het huidige ontwerp sprake van twee verschillende bouwhoogtes, terwijl er in eerdere ontwerpen drie verschillende bouwhoogtes waren. 6.3.3 Overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat een bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Artikel 3.1.6 Bro bepaalt daarnaast dat in de toelichting de uitkomsten van dit overleg worden beschreven. Het concept van dit bestemmingsplan is niet aan de gebruikelijke vooroverlegpartners toegestuurd aangezien de belangen van deze instanties niet in het geding zijn door de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan. 6.3.4 Inspraak ingevolge Algemene inspraakverordening gemeente Purmerend De Algemene Inspraakverordening van de gemeente Purmerend bepaalt dat elk bestuursorgaan ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden kan besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid.

In het onderhavige geval is het project van zodanig omvang en aard dat besloten is om af te zien van de procedure op grond van de inspraakverordening. 6.3.5 Overleg ingevolge artikel 3.8 Wro Artikel 3:8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Deze afdeling bevat bepalingen rond de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 18 december 2023 tot en met 18 januari 2024. De kennisgeving van de terinzagelegging is geplaatst in het Nieuwsblad Purmerend en het Gemeenteblad, beide van 14 december 2023. Er zijn 7 zienswijzen ingediend. De samenvatting van de ingediende zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan zijn opgenomen in de Nota van beantwoording zienswijzen. Hierin is aangegeven in hoeverre de zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Deze Nota van beantwoording zienswijzen maakt onderdeel uit van het raadsbesluit voor dit bestemmingsplan.

Bestemmingsplan "Lisdoddestraat 40 - 2024" (vastgesteld)

Hoofdstuk 7

Juridische planbeschrijving

Dit hoofdstuk bevat de toelichting op de gekozen planvorm, die van een gedetailleerd bestemmingsplan. Tevens geeft het inzicht in de overwegingen die aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen.

7.1

Planvorm

Het onderhavige plan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening, opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Gezien het gewenste behoud van de ruimtelijke en functionele structuur en het concrete bouwplan is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Deze planvorm maakt het mogelijk alle aanwezige functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd en behouden. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende voorschriften zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn.

Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis.

7.2

Bestemmingsregeling

Dit bestemmingsplan geeft de kaders voor de herontwikkeling van de voormalige sportlocatie naar een woongebouw. Een aantal regelingen is hieronder toegelicht. Artikel 3 Verkeer - 2 De bestemming Verkeer-2 wordt toegekend aan wegen met een verkeers- of verblijfsfunctie. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen enz. Artikel 4 Wonen De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor de bewoning door personen en de daarbij behorende voorzieningen waaronder parkeerplaatsen. Tevens is er een ontmoetingsruimte in het gebouw toegestaan met een oppervlakte van maximaal 125 m². In het bouwvlak is het hoofdgebouw toegestaan. Voor balkons en terrassen geldt dat deze buiten het bouwvlak zijn toegestaan. Het gebouw bestaat uit een hoger en een lager deel. De bouwhoogtes zijn per gebouwdeel op de verbeelding aangegeven. Ook is het maximum aantal woningen op de verbeelding aangegeven. Er is een regel opgenomen waarmee wordt vastgelegd gedurende welke periode de woningen ten minste binnen het sociaalsegment moeten vallen. Artikel 5 Waarde - archeologie Gebieden die op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart, bijlagen van de Beleidsnota Archeologie in Purmerend (2009) zijn aangewezen als gebieden met een middelhoge 54

of hoge archelogische verwachtingswaarde, worden beschermd via de dubbelbestemming 'Waarde- archeologie'.

Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Het doel van deze bepaling is te voorkomen dat grond die al in aanmerking is genomen of betrokken is bij het verlenen van een vergunning niet nog een keer wordt betrokken bij een aanvraag om omgevingsvergunning. Hierdoor wordt voorkomen dat met gebruikmaking van privaatrechtelijke overeenkomsten, de publiekrechtelijke regels worden ondergraven. Artikel 7 Algemene bouwregels In dit artikel worden regels gegeven voor bouwwerken die op twee of meer bestemmingen van toepassing zijn. Artikel 8 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling is opgenomen wat onder verboden gebruik van de gronden wordt verstaan. Bij het bouwen of aanleggen van een nieuwe functie of voorziening moet gezorgd worden voor voldoende parkeerplaatsen. Hiervoor wordt verwezen naar de in november 2021 vastgestelde 1e wijziging van de Nota parkeernormen gemeente Purmerend 2016. Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Dit artikel geeft een regeling voor het geval dit voor een betere technische realisering van bouwwerken dan wel in verband met de werkelijke toestand van het terrein noodzakelijk is. Deze afwijkingsregel dient bij uitzondering te worden toegepast. De noodzaak om van de bestemmingsregeling af te wijken dient te worden aangetoond. Artikel 10 Algemene wijzigingsregel Met deze regeling kan het plan op ondergeschikte onderdelen worden gewijzigd.

Artikel 11 Overgangsrecht Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.