k-bestemmingsplan-koggenland-luitje-broekemastraat-2024-toelichting-OUD

In de nabijheid van deelgebied Koggenland (aan het Purmer Zuidlaantje) is een baltsende gewone dwergvleermuis waargenomen. In de nabijheid van deelgebied Luitje Broekemastraat zijn op twee locaties een baltsende gewone dwergvleermuis aangetroffen. Gewone dwergvleermuizen baltsen al vliegend door hun territorium, waarbij de exacte paarverblijfplaats vaak niet bekend is. Meestal bevindt de verblijfplaats zich in het zwaartepunt van of midden in het territorium Nabij de locatie waar een baltsende gewone dwergvleermuis is waargenomen aan het Purmer Zuidlaantje, is in hetzelfde jaar ook een zomerverblijfplaats van gewone dwergvleermuis aangetroffen. Van gewone dwergvleermuis is bekend dat een geschikte zomerverblijfplaats vaak ook wordt gebruikt als paar- en solitaire winterverblijfplaats, zeker als het verblijf zich op een zeer geschikte plek bevindt. Dit verblijf bevindt zich direct naast essentieel foerageergebied, en een essentiële vliegroute, wat het voor de functie van paarverblijfplaats zeer aantrekkelijk maakt. Bovendien is het gebouw waarin de zomerverblijfplaats zich bevindt meer geschikt als locatie voor een (paar)verblijfplaats dan de gebouwen in het plangebied, die beide maar een bouwlaag hoog zijn en niet tot matig geschikt zijn door hun bouwwijze (beplating) en ligging tegen de parkeerplaats (verstoring, lichtverstrooiing).

Het is daarom niet aannemelijk dat de paarverblijfplaats zich in de panden in het deelgebied Koggeland bevindt. Op twee plekken in de Luitje Broekemastraat is een baltsende gewone dwergvleermuis aangetroffen. Deze waarnemingen zijn in hetzelfde jaar gedaan. Waarschijnlijk gaat het om hetzelfde dier, dat in lange banen binnen zijn territorium baltst, waarbij het op zoveel mogelijk geschikte plekken, met zoveel mogelijk bereik zal roepen. Binnen het territorium bevindt zich de paarverblijfplaats. De woningen langs de Luitje Broekemastraat zijn daarvoor meer geschikt, omdat ze hoger zijn, met een vrije aanvliegopening (in tegenstelling tot het lage eenlaags bouwwerk, omgeven door struiken. Uitgaande dat de paarverblijfplaats in het zwaartepunt / middenin het paarterritorium ligt, is de school ook niet de meest logische plek. Op basis van de bouwstijl en locatie van het pand in deelgebied Luitje Broekemastraat is het aannemelijk dat het paarverblijfplaats zich in een van de woningen aan de Broekemastraat bevindt, en niet in het plangebied. Vogels: Het plangebied ligt tussen twee territoria van buizerd in. Er is een bezet nest van buizerd aangetroffen ten oosten van de golfbaan, en er zijn waarnemingen gedaan van roepende buizerden bij het Beusebos (ten westen van afslag 4 van de snelweg).

Vanwege de gemiddelde grootte van een territorium van een broedende buizerd, is een straal rondom beide locaties aangewezen als onderdeel van het leefgebied van beide paren buizerd.

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

Afbeelding: waarnemingen uit de gebiedsbrede onderzoeken voor Purmerend (2014, 2017, 2020) Door de ingreep kunnen er effecten optreden. Uit de notitie blijkt dat voor de vleermuizen mitigerende maatregelen mogelijk zijn om eventuele negatieve effecten te voorkomen. Wanneer deze maatregelen worden getroffen, is een overtreding van de Wet natuurbescherming niet aan de orde. Het gaat daarbij onder meer om: Het behouden van openbaar groen dat behouden kan blijven. Bij de herinrichting van het plangebied nieuw groen zodanig kiezen (qua soorten) en plaatsen (qua locaties), dat het groen geschikt is en/of wordt als foerageergebied voor vleermuizen. De sloop- en bouwwerkzaamheden veroorzaken geen lichtvervuiling naar het grasveld en de watergang ten oosten. Mogelijke manieren om dit te bereiken zijn: 1. Er worden geen bouwlampen en andere verlichtingspunten t.b.v. sloop en bouw geplaatst; 2. Bouwlampen worden zodanig gericht en afgeschermd dat ze geen uitstraling veroorzaken; of 3. Bouwlampen worden op een tijdschakelaar geplaatst, zodat ze niet branden tussen zonsondergang en zonsopkomst in de periode april – oktober. De nieuwe situatie in zowel deelgebied Koggenland als Luitje Broekemastraat veroorzaakt geen lichtverstrooiing naar het grasveld en/of de watergang ten oosten. Mogelijke manieren (maar niet uitsluitend) om dit te bereiken zijn: 1.

Er worden geen extra verlichtingbronnen aan de kant van het park De Driegang en aan de oostzijde (nabij de watergang onderlangs de dijk) geplaatst dan in de huidige situatie het geval is; 2. Er wordt geen continue brandende verlichting aan de gebouwen geplaatst (bijvoorbeeld bij/op galerijen, of bij voordeuren), met name aan de zijdes die uitstralen op het park en de Purmerringvaart. 3. Wanneer deze nodig zijn i.v.m. veiligheid, worden deze voorzien zodanig dat ze geen tot zeer weinig lichtuitstraling veroorzaken, door: a. Voorzien van afschermingskappen (waardoor het licht zeer gericht valt); b. Verlichting lager te plaatsen (paaltjes in plaats van lantaarnpalen); 58

c. Het strategisch plaatsen van verlichting ten opzichte van bomen en struiken, die lichtverstrooiing richting het park en de Purmerringvaart tegengaan; d. Verlichting op een lichtregime plaatsen, zodat er in de donkere uren geen of minder verlichting is; e. Verlichting aan een sensor koppelen, zodat ze alleen aan gaan als dat nodig is. Kappen en rooien van bomen en struiken mag niet uitgevoerd worden in het broedseizoen van vogels, dat globaal loopt van 15 maart tot en met eind juli; De gebouwen mogen zonder aanvullende maatregelen voor vleermuizen worden gesloopt. Een ontheffing Wet natuurbescherming is alleen nodig indien deze maatregelen niet, of niet afdoende, kunnen worden uitgevoerd. In dat geval dient de ontheffing voorafgaand aan de bouw te zijn verleend en dien het essentieel foerageergebied te worden gecompenseerd. Voor de buizerd zijn geen negatieve effecten te verwachten. De randvoorwaarden voor de beschermde soorten zijn zoveel mogelijk leidend bij de uitwerking van de bouwplannen voor het plangebied. Wanneer de randvoorwaarden toch niet, of niet afdoende, kunnen worden uitgevoerd, zal voorafgaand aan de bouw een ontheffing op de Wet natuurbescherming worden aangevraagd.

Stikstofdepositie Omdat significant negatieve effecten door de ontwikkeling niet op voorhand uitgesloten konden worden, is door Buro Ontwerp en Omgeving onderzoek gedaan naar de stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000 gebied (zie bijlagen 9, 10 en 11). In Nederland zijn 162 Natura 2000-gebieden aangewezen. Dit zijn gebieden met een Europese beschermingsstatus. Veel van die gebieden zijn gevoelig voor stikstofdepositie. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied betreft het •Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske• dat op circa 3,7 kilometer ten noorden van het plangebied ligt. Andere Natura 2000-gebieden op minder dan 10 km afstand zijn Polder Zeevang•(ca. 3,9 km), Wormer- en Jisperveld & Kalverpolder•(ca. 5 km) en Markermeer & IJmeer (ca. 6,3 km). Op de navolgende kaart is de ligging van het plangebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden weergegeven

Afbeelding: ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebiden

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

Uit de uitgevoerde voortoets stikstof blijkt dat de voorgenomen werkzaamheden aan het Koggenland en de Luitje Broekemastraat niet leiden tot een toename aan stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000gebieden. Met betrekking tot stikstofdepositie kan worden opgemerkt dat er geen significante effecten zijn op Natura 2000-gebieden. De ontwikkeling betreft dus geen Natura 2000-activiteit zoals beschreven in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), waardoor de aanvraag van een omgevingsvergunning niet nodig is. 5.11.3 Conclusie In het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ter bescherming van de in het plangebied aanwezige natuurwaarden. Ecologie en stikstof vormen geen belemmering bij de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.12 Planologisch relevante leidingen 5.12.1 Beleidskader Voor ruimtelijke plannen in de omgeving van hogedrukaardgasleidingen en leidingen voor aardolieproducten met een externe veiligheidscontour is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) van toepassing. Op grond van dit besluit dienen plannen te worden getoetst aan de grensen richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (PR) en de oriënterende waarde voor het groepsrisico (GR). 5.12.2 Analyse Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen. Ook in de nabijheid van het plangebied is geen sprake van leidingen die van invloed kunnen zijn op het project. 5.12.3 Conclusie De wetgeving inzake planologisch relevante leidingen levert geen belemmering op voor het onderhavige bestemmingsplan .

5.13 Verkeer en parkeren 5.13.1 Beleidskader Het onderhavige ruimtelijke plan heeft invloed op het omliggende wegennetwerk. Het plan genereert verkeer en bovendien zijn er parkeerplaatsen noodzakelijk. Het onderhavige plan mag als gevolg van deze invloed het omliggende wegennetwerk niet onevenredig nadelig beïnvloeden. Bovendien dient te worden voldaan aan de parkeernormering. 5.13.2 Analyse Verkeersgeneratie In het onderhavige plan worden 53 sociale en 11 middeldure huurappartementen toegevoegd en er is plek voor 150 m2 maatschappelijke voorzieningen. Dit heeft een toename van de verkeersgeneratie tot gevolg ten opzichte van de bestaande situatie. Voor de berekening van de toekomstige verkeersgeneratie is gebruik gemaakt van de CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' (december 2018). Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van een bouwplan moet rekening gehouden worden met 1. de stedelijkheidsgraad van een gemeente; en 60

2. in welk gebied het bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeente Purmerend is een 'sterk stedelijke' gemeente en het plangebied is gelegen in 'rest bebouwde kom'. De 64 appartementen vallen in de categorie 'huur, appartement, middel/goedkoop'. Hiervoor geldt een kencijfer van minimaal 3,2 tot maximaal 4,0 motorvoertuig bewegingen per woning. Dit geeft een verkeersgeneratie van minimaal 204,8 en maximaal 256 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dat is gemiddeld 230,4 mvt/etmaal. Voor de maatschappelijke functies wordt uitgegaan van een verkeersgeneratie vergelijkbaar met een klein wijkcentrum. Hiervoor geldt een kencijfer van minimaal 47,6 en maximaal 74,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m2 bvo. Dit geeft een verkeersgeneratie van minimaal 71,4 en maximaal 112,1 mvt/etmaal. Dat is gemiddeld 91,8 mvt/etmaal. In totaal zorgt onderhavig plan voor een bruto verkeersgeneratie van gemiddeld 322,2 mvt/etmaal, waarvan 39,6 mvt/etmaal toegeschreven kan worden aan de Luitje Broekemalocatie en 282,6 mvt/etmaal aan de Koggenlandlocatie. De locatie Luitje Broekemastraat wordt voor het gemotoriseerd verkeer ontsloten vanuit de Luitje Broekemastraat en van daaruit de Clara Visserstraat. De verkeersintensiteit van de Clara Visserstraat bedraagt circa 1.773 mvt/etmaal.

Een toename van ongeveer 40 voertuigbewegingen (circa 2% van het totaal) is door de aanwezige straten goed op te vangen, ook omdat de extra voertuigbewegingen verspreid over de dag plaats zullen vinden. De locatie Koggenland wordt voor het gemotoriseerd verkeer ontsloten via de straat Koggenland en verder via de de Landstrekenweg-IJsselmeerlaan (noordelijke richting) of de Clara Visserstraat (zuidelijke richting). De verkeersintensiteit van Koggenland bedraagt circa 5.600 mvt/etmaal. Een toename van ongeveer 285 voertuigbewegingen (circa 5% van het totaal) is door de straat Koggenland en de overige aanwezige straten goed op te vangen, ook omdat de extra voertuigbewegingen verspreid over de dag plaats zullen vinden. Koggenland is een gebiedsontsluitingsweg (GOW-min) en functioneert goed als de intensiteit tussen de 5.000 en 7.500 mvt/etmaal ligt. Het aspect verkeersgeneratie vormt gelet op het voorgaande geen belemmering. Parkeerbehoefte De parkeerbehoefte van het onderhavige plan wordt berekend aan de hand van de Nota Parkeernormen 2016, vastgesteld op 26 mei 2016. De Nota Parkeernormen doorloopt een parkeertoets die moet vaststellen hoeveel parkeerplekken er nodig zijn ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling. Het plangebied bevindt zich in de zone 'rest bebouwde kom'.

Luitje Broekemastraat De 11 nieuw te bouwen appartementen aan de Luitje Broekmastraat vallen onder de categorie 'wonen 65 - 120 m2 gestapeld'. Hiervoor geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woning. Voor de 11 appartementen zijn bruto 18,7 parkeerplaatsen nodig. Uit het parkeerdrukonderzoek blijkt dat in de bestaande straten geen parkeerplaatsen beschikbaar zijn om het parkeren voor de nieuwe bewoners en daarbij behorende bezoekers op te vangen. De parkeerbehoefte moet worden opgelost worden binnen het plangebied. De onderhavige ontwikkeling hoeft geen reeds bestaande parkeerproblematiek op te lossen. Het parkeerdrukonderzoek is beperkt tot één meetmoment, omdat daaruit al duidelijk werd dat er in de omgeving geen restcapaciteit is en de parkeerbehoefte als gevolg van de onderhavige ontwikkeling volledig op eigen terrein moet worden opgelost. In het aantal van 18,7 bruto benodigde parkeerplaatsen is een deel voor het parkeren van bezoek. Het aandeel bezoek bestaat uit 0,3 parkeerplaats per woning. In totaal zijn er 3,3 parkeerplaatsen bestemd voor het bezoek en zijn de overige 15,4 toegekend aan bewoners (het vast gebruik).

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

Voor het berekenen van de netto parkeerbehoefte wordt rekening gehouden met het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Dubbelgebruik wordt toegepast omdat de gemeente zo goed mogelijk de openbare ruimte wil benutten. Bewoners zijn namelijk niet altijd op hetzelfde tijdstip thuis en bezoekers komen niet allemaal op hetzelfde moment langs. Hierdoor kunnen parkeerplaatsen optimaal benut worden. Aan dubbelgebruik zijn in de Nota parkeernormen 2016 percentages gekoppeld. Per functie verschillen de aanwezigheidspercentages. Voor de functie wonen gelden de volgende aanwezigheidspercentages:

Bron: Nota parkeernormen 2016 Met behulp van deze percentages wordt de netto parkeerbehoefte berekend.

Het maatgevende aantal parkeerplaatsen op basis van dubbelgebruik bedraag 16,5. Voor de ontwikkeling van 11 woningen moeten zodoende ten minste 17 parkeerplaatsen op eigen terrein worden aangelegd.

Afbeelding: nieuw te realiseren parkeerplaatsen voor nieuwbouw Luitje Broekemastraat. In het plan voor Luitje Broekmastraat zullen 17 parkeerplaatsen worden aangelegd (zie voorgaande afbeelding). Daarmee wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2016. Koggenland Het beoogde programma op de locatie Koggenland bestaat uit 53 sociale huurappartementen met een oppervlak van 40 - 65 m2 en een maatschappelijke functie van 150 m². Voor de woningen dient een parkeernorm te worden aangehouden van 1,5 parkeerplaats/woning, voor de maatschappelijke 62

functie is een parkeernorm van 4,5 parkeerplaats/100 m2 bvo van toepassing. Dit is vergelijkbaar met de parkeerbehoefte voor een klein wijkcentrum. Voor de naastgelegen sporthal geldt een parkeernorm van 2,65 parkeerplaats/100 m2 bvo. Functie

Eenheid

Aantal eenheden Parkeernorm

woningen 40-65 m2 gestapeld Wijkcentrum (klein) Sporthal Totaal

woning 100 m2 bvo 100 m2 bvo

53,0 1,5 20,0

1,50 4,50 2,65

Bruto parkeereis 79,5 6,8 53,0 139,3

De bruto parkeerbehoefte voor Koggenland bedraagt 139,3 parkeerplaatsen, inclusief sporthal. Voor het berekenen van de netto parkeerbehoefte wordt rekening gehouden met het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Dubbelgebruik wordt toegepast omdat de gemeente zo goed mogelijk de openbare ruimte wil benutten. Bewoners zijn namelijk niet altijd op hetzelfde tijdstip thuis en bezoekers komen niet allemaal op hetzelfde moment langs. Hierdoor kunnen parkeerplaatsen optimaal benut worden..

De netto parkeerbehoefte, waarbij rekening is gehouden met dubbelgebruik, bedraagt 123,6 parkeerplaatsen.

Afbeelding: nieuw te realiseren parkeerplaatsen voor nieuwbouw Koggenland. In het plan voor Koggenland zullen 124 parkeerplaatsen worden aangelegd voor de sporthal, het wijkcentrum en de woningen (zie voorgaande afbeelding). Daarmee wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2016.

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

5.13.3 Conclusie In totaal zorgt het plan voor een bruto verkeersgeneratie van gemiddeld 322,2 mvt/etmaal, waarvan 39,6 mvt/etmaal toegeschreven kan worden aan de Luitje Broekemalocatie en 282,6 mvt/etmaal aan de Koggenlandlocatie. De bruto toename vanwege de Luitje Broekemalocatie zal voornamelijk worden afgewikkeld via de Luitje Broekemastraat en de Clara Visserstraat. Bij de Koggenlandlocatie vindt de ontsluiting plaats via de straat Koggenland en verder via de de Landstrekenweg-IJsselmeerlaan (noordelijke richting) of de Clara Visserstraat (zuidelijke richting). Gelet op de aanwezige wegenstructuur is de toename in het aantal voertuigbewegingen goed op te vangen, ook omdat de extra voertuigbewegingen verspreid over de dag plaats zullen vinden. Het aspect verkeersgeneratie vormt derhalve geen belemmering. Het plan kent een netto parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen bij de locatie Luitje Broekemastraat en 124 parkeerplaatsen bij de locatie Koggenland (inclusief naastgelegen sporthal). Er wordt voorzien in 17 parkeerplaatsen bij de locatie Luitje Broekemastraat en 124 parkeerplaatsen bij de locatie Koggenland. Daarmee wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2016. Parkeren vormt zodoende geen belemmering. Aanvullend zullen er buiten het plangebied nog 5 extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd wegens de huidige parkeerdruk in de omgeving.

5.14 Water 5.14.1 Beleidskader Europees beleid De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. Rijksbeleid Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2022-2027. Het Nationaal Water Programma 2022-2027 is vastgesteld op 18 maart 2022. In het Nationaal Water Programma (NWP) 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het Nationaal Water Programma 2022-2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. We werken aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is.

Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. Provinciaal beleid De Watervisie 2021 bevat het waterbeleid van de provincie Noord-Holland. In de Watervisie 2021 worden kaders gesteld voor wateropgaven in Noord-Holland. Dit is gedaan op basis van de thema's veilig en schoon & voldoende. In het waterveiligheidsbeleid wordt landelijk een overstap naar een risicobenadering, waarbij ook het effect van een overstroming op het achterland wordt meegewogen. Met de waterpartners zorgt de provincie voor veilige dijken en keringen en met het waterrobuust inrichten van de omgeving en goede evacuatiemogelijkheden wordt het effect van een eventuele overstroming beperkt. Schoon en voldoende water is onmisbaar voor een gezonde, productieve en aangename leefomgeving en een soortenrijke natuur. De provincie zorgt ervoor dat het grond- en oppervlaktewater duurzaam kan worden gebruikt en dat voorraden zorgvuldig 64

worden beheerd, zonder uitputting of verontreiniging. Diepe, watervoerende lagen kunnen worden gebruikt voor energieopslag. Hoogheemraadschap Noorderkwartier Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft samen met haar partners haar waterbeleid op lange termijn (Deltavisie). De Deltavisie is vertaald in een Waterplan (WBP6) voor de middellange termijn. Hierin presenteert het hoogheemraadschap haar koers voor de periode 2022-2027 en de opgaven waar het hoogheemraadschap zelf en met anderen aan werken. Het hoogheemraadschap bouwt voort op de regionale Deltavisie (2012), het Waterprogramma 2016-2021 (WBP5) en het Collegeprogramma 2019-2023. Daarnaast beschikt het Hoogheemraadschap over een verordening: de Keur 2016. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor werkzaamheden in, onder, langs, op, bij of aan oppervlaktewater, waterkeringen en wegen in het beheer van het hoogheemraadschap en het aanleggen van 800 m² (of meer) verharding is een watervergunning of ontheffing van het hoogheemraadschap nodig. Meer informatie over vergunningen en ontheffingen en het aanvragen daarvan kunt u vinden op www.hhnk.nl Ter bescherming van de waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

Bouwen in deze zone is alleen toegestaan als de bouwregels uit het bestemmingsplan in acht worden genomen, het belang van de waterkering hierdoor niet onevenredig wordt geschaad en er vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de water(kering)beheerder. Er geldt een Watervergunningsplicht (vanaf 1 januari 2024; Omgevingsvergunning voor een wateractiviteit). 5.14.2 Analyse Beschrijving bestaand watersysteem Het plangebied bevindt zich in een polder met een peilgebied van zomer NAP -4,28 en winter NAP -4,34. Tussen de beide plandelen in ligt een peilgebied van NAP -3,60. Het advies is om beide plandelen naar het lagere peil af te laten wateren (NAP -4,28 en -4,34).

Afbeelding: peilmaten omgeving Verharding Indien er meer dan 800 m2 extra verharding wordt ontwikkeld in het plangebied dan zal 10% van het geheel gecompenseerd moeten worden. Op dit moment is er in het plandeel Koggenland sprake van 4.196 m² verharding en in het plandeel Luitje Broekemastraat 563 m² verharding. De totale verharding in het plangebied bedraagt daarmee 4.759 m² in de huidige situatie.

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

Afbeelding: verharding bestaande situatie In de toekomstige situatie is er sprake van 4.434 m² verharding in het plandeel Koggenland en 955 m² verharding in het plandeel Luitje Broekemastraat. De toekomstige verharding in het plangebied komt daarmee uit op 5.389 m².

66

Afbeelding: verharding toekomstige situatie Het voorgaande betekent een toename van 630 m². Compensatie vanwege extra verharding is daardoor niet noodzakelijk. Waterveiligheid Het plangebied ligt gedeeltelijk in beschermingszone A van de regionale waterkering ter plaatse van de Purmerringvaart. Voor deze beschermingszone is in het bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Binnen de beschermingszone dient rekening te worden gehouden met de regionale waterkering. Tevens is het profiel van vrije ruimte, ruimte reservering voor dijkversterkingen in grondoplossing van toepassing.

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

Afbeelding: zoneringen waterkeringen (bron: Legger HHNK) De gebouwen bevinden zich buiten de ruimtereservering van het hoogheemraadschap voor eventuele toekomstige dijkversterkingen met oplossingen in grond (voor de komende 50 jaar). Het profiel van vrije ruimte loopt tot 5 meter uit de dijksloot. De 5 meter wordt gemeten uit de insteek van de dijksloot (aan zijde van de polder). Waterkwaliteit Zoals hiervoor is aangegeven leidt de realisatie tot een toename van 630 m² aan verharding en bebouwing. Er zijn dus geen watercompenserende maatregelen nodig. Geadviseerd wordt het regenwater direct af te koppelen naar de bestaande watergang. Met betrekking tot het afstromend hemelwaterwater raadt het Hoogheemraadschap aan om terughoudend om te gaan met uitlogende materialen zoals koper, lood en zink. Als uit architectonische overwegingen gekozen wordt voor bijvoorbeeld een zinken dak, kan een zuiverende voorziening noodzakelijk zijn. Het vuilwater wordt aangesloten op de vuilwaterriolering. Het streven is om het hemelwater van de nieuwbouw en de nieuwe openbare verharding aan te sluiten op het Hemelwaterriool in de rijweg van Koggenland.

Klimaatadaptatie Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' dient te worden voldaan aan het basisveiligheidsniveau klimaatadaptatie zoals afgesproken in de 'Intentieovereenkomst Klimaatbestendige Nieuwbouw in de MRA en Noord-Holland' die ook de gemeente Purmerend heeft ondertekend. Eén van de uitgangspunten is dat ' hevige neerslag (eens in de 100 jaar, 70 mm regen in één uur) niet voor schade zorgt in en aan gebouwen, infrastructuur en voorzieningen. Bij hevige neerslag (eens in de 250 jaar, 90 mm regen in één uur) blijven vitale en kwetsbare infrastructuur en voorzieningen functioneren en bereikbaar en treedt er geen schade op aan bebouwing en voorzieningen. Overige wateraspecten In het kader van dit bestemmingsplan is overleg opgestart met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier door middel van het digitaal watertoetsformulier. De aanvraag is gedaan op 68

dinsdag 28 januari 2022 en geregistreerd onder kenmerk 00003529. Het Hoogheemraadschap staat positief tegenover de plannen voor de beide locaties. Vanwege de invloed van bepaalde aspecten van het plan op de belangen van het hoogheemraadschap is bepaald dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dat wil zeggen dat niet kan worden volstaan met een standaardwaterparagraaf, maar dat maatwerk nodig is. Dit gebeurt in overleg met de waterbeheerders. 5.14.3 Conclusie Ten opzichte van de huidige situatie leidt het plan tot circa 630 m² extra verharding. Compensatie van de toename aan verharding is daarmee niet nodig. Wel dient bij de bouw rekening te worden gehouden met de ligging binnen de beschermingszone van de regionale waterkering ter plaatse van de Purmerringvaart.

5.15 Milieu-effectrapportage 5.15.1 Beleidskader Voor bepaalde grootschalige ontwikkelingen op het gebied van woningen, bedrijvigheid en infrastructuur dient op grond van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 een milieu-effectrapportage (mer) opgesteld te worden. Hierin moet worden aangegeven wat de gevolgen zijn van de ontwikkelingen voor het milieu. In het Besluit mer is aangegeven in welke gevallen er onderzoek gedaan moet worden. Afhankelijk van de grootte van het project zijn er drie mogelijkheden: 1. bij een project dat voorkomt in onderdeel C van de bijlage van het Besluit mer en boven de daar genoemde drempelwaarden uitkomt, geldt een directe mer-plicht. In dat geval dient een mer opgesteld te worden. Dit geldt ook voor een project die onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel C blijft, maar boven de drempelwaarden die in onderdeel D gegeven worden ligt en waarvoor een (kaderstellend) bestemmingsplan opgesteld wordt. 2. indien er geen directe mer-plicht geldt, kan er wel een vormvrije mer-beoordelingsplicht gelden. Dit geldt voor projecten die in onderdeel D genoemd worden en niet boven onder de drempelwaarde uitkomen. Hierbij moet worden onderzocht of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er gelden geen vormvereisten, maar wel inhoudelijke vereisten: de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn moeten in acht worden genomen.

Als de uitkomst is dat het uitgesloten is dat er belangrijke gevolgen voor het milieu zijn, dan dit moet in de toelichting van het bestemmingsplan worden gemotiveerd. Zijn belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet uitgesloten, dan geldt een mer -plicht. Van een directe mer-plicht zal in Purmerend vrijwel nooit sprake zijn. Van een mer -beoordelingsplicht kan sprake zijn bij een stedelijk ontwikkelingsproject, oftewel de bouw van woningen, kantoorgebouwen of andere stedelijke voorzieningen. Hier moet worden beoordeeld of er belangrijkse nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden. Hoe verder het project van de drempelwaarde af ligt, hoe kleiner de nadelen voor het milieu zullen zijn. 5.15.2 Analyse De voorgenomen activiteit is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit mer en is daarom niet aan te merken als een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat. Het is wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit mer De activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, maar valt ruimschoots onder de drempelwaarden die hier genoemd worden. Activiteiten

Gevallen

Besluit

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

D.11.2

De aanleg, wijziging In gevallen waarin de activiteit betrekking De vaststelling van uitbreiding van op: of heeft het plan, bedoeld in een stedelijk 1: een oppervlakte van 100 hectare of artikel 3.6, eerste lid, ontwikkelingsprojec meer, onderdelen a en b, t, met inbegrip van 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of van de Wet de bouw van meer woningen omvat, of ruimtelijke ordening winkelcentra of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van --> het parkeerterreinen. 200.000 bestemmingsplan m2 of meer. Dit betekent dat kan worden volstaan met een vormvrije mer-beoordeling. Een aanmeldnotitie MER is niet noodzakelijk, aangezien het bevoegd gezag zelf initiatiefnemer is. 5.15.3 Conclusie Uit de effecten die zijn beschreven in voorgaande paragrafen en hoofdstukken kan worden geconcludeerd dat als gevolg van onderhavige ontwikkeling, er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en de omgeving waarbinnen de herontwikkeling plaatsvindt. Geconcludeerd wordt dat er geen MER noodzakelijk is.

70

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

De gemeente mag op basis van de Wet ruimtelijke ordening alleen meewerken aan planontwikkelingen die haalbaar en uitvoerbaar zijn. Ingevolge artikel 3.1.6 Bro dient de toelichting van een bestemmingsplan inzichten te bevatten over de uitvoerbaarheid van een plan.

6.1

Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid

De gronden zijn eigendom van de gemeente. Naar aanleiding van het sociaal woonakkoord Purmerend 2030 wordt verkoop aan een van de woningcorporaties onderzocht.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. De kleinschaligheid van het gebouw leidt tot hoge bouwkosten per woning, denk hierbij aan gevelen dakoppervlak, de fundering, ontsluitingskosten (zoals lift, trap, noodtrap) etc. Daarbij komt dat het hier relatief grote woningen betreft, variërend van circa 60 tot meer dan 80 m2 gebruiksoppervlak. Daartegenover staat een genormeerde huur in het middeldure segment. Deze combinatie (hoge bouwkosten/genormeerde huren) staat op gespannen voet met de rendementseisen die normaal gesproken worden gesteld aan woningen in het middensegment. De vraag naar woningen in het middensegment is echter groot en het aanbod is klein (en wordt door de markt nauwelijks opgepakt).

Vandaar dat Rochdale en de gemeente het zeer waardevol vinden om deze woningen te realiseren en hiermee een bijdrage te leveren aan de volkshuisvesting. De Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen van Rochdale hebben ingestemd met het doen van deze investering. De grond is in eigendom van de gemeente. Voor de ontwikkeling heeft de gemeente een grondexploitatie opgesteld. In een grondexploitatie zijn alle aan het project verbonden kosten en opbrengsten opgenomen. Het kostenverhaal, waaronder ook de plankosten voor de bestemmingsplanwijziging, wordt gedekt door de opbrengsten uit de grondverkoop. Hierdoor kan gesteld worden dat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Een exploitatieplan is derhalve niet nodig. De vastgoedontwikkeling zal aanvangen nadat de gronden zijn verkocht en geleverd aan de koper.

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3.1 Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op het draagvlak dat in de maatschappij en bij andere (overheids-) instanties leeft voor de ontwikkeling. Het moet aannemelijk zijn dat er voldoende draagvlak is, waarbij opgemerkt wordt dat het is niet mogelijk is iedereen tevreden te stemmen. Bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

6.3.2 Communicatie Over beide locaties heeft in het voortraject apart communicatie plaatsgevonden met omwonenden, waarna de gemeenteraad uiteindelijk over alle binnenstedelijke ontwikkellocaties tegelijk een besluit heeft genomen. Luitje Broekemastraat: In de raadsvergadering van 26 september 2019 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de ontwikkellocatie Luitje Broekstraat 35 om deze dusdanig kleiner te maken, zodat het aanwezige en goed gebruikte speelveld en de bomenrij behouden kunnen blijven. Het oorspronkelijke plangebied is daarbij gehalveerd, evenals het woonprogramma. De plannen zijn verder uitgewerkt en op 26 november 2019 aan omwonenden gepresenteerd. Tijdens deze avond zijn de verschillende varianten getoond en konden inwoners meedenken over de plannen. Op 2 september 2020 is er een bewonersavond geweest. Tijdens en na de bewonersavond hebben omwonenden vragen gesteld over het project en is het ontwerp met (toen nog) 12 appartementen getoond. Op 19 juli 2023 is opnieuw een bewonersavond georganiseerd om omwonenden te informeren. Tijdens de avond konden zij vragen stellen en/of opmerkingen plaatsen. Koggenland: In de raadsvergadering van 26 september 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met de plannen voor deze locatie. De plannen zijn verder uitgewerkt en op 8 januari 2020 aan omwonenden gepresenteerd.

Tijdens deze avond zijn verschillende varianten getoond en konden inwoners meedenken over de plannen. Op 9 september 2020 is opnieuw een digitale bewonersavond geweest waar vragen en opmerkingen van bewoners zijn gebundeld en beantwoord. In de raadsvergadering van 25 maart 2021 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de ontwikkellocatie Koggenland om de bouwhoogte zodanig te beperken dat maximaal 6 bouwlagen mogelijk zijn, met behoud van het oorspronkelijke aantal woningen. Beide locaties: Woensdag 3 en donderdag 11 februari 2021 konden omwonenden inspreken bij de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer (SOB), waarna de commissie op donderdag 4 maart alle binnenwijkse ontwikkellocaties, waartoe ook Koggenland 90-92 en Luitje Broekemastraat 35 behoren, heeft besproken. Op 25 maart 2021 is de gemeenteraad akkoord gegaan met de plannen voor het ontwikkelen van extra woningen (op sommige locaties aangevuld met een maatschappelijke instelling/zorglocatie) in de verschillende wijken van Purmerend, waaronder de Luitje Broekemastraat 35 en Koggenland 90-92. Het voorliggende bestemmingsplan biedt de kaders voor deze ontwikkeling.

Verder is naar aanleiding van overleg met de buurt besloten om in de nabijheid van de Luitje Broekemastraat 5 extra parkeerplaatsen buiten het plangebied te realiseren om zo de bestaande hoge parkeerdruk in de omgeving van het plangebied enigszins te verlagen. Daarnaast zal het groenplan binnen het plangebied in overleg met omwonenden verder worden vormgegeven.

72

6.3.3 Overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat een bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Artikel 3.1.6 Bro bepaalt daarnaast dat in de toelichting de uitkomsten van dit overleg worden beschreven. In het kader van het vooroverleg heeft er overleg plaatsgevonden met het hoogheemraadschap (zie paragraaf 5.14 Water). Op 13 december 2023 is het hoogheemraadschap per e-mail gevraagd om definitief een reactie te geven op het bestemmingsplan Koggenland - Luitje Broekemastraat te Purmerend. Zij heeft geconstateerd dat al hun opmerkingen en adviezen een plek hebben gekregen in het bestemmingplan en hebben een positief wateradvies afgegeven (zie bijlage bij de Nota van beantwoording zienswijzen). 6.3.4 Inspraak ingevolge Algemene inspraakverordening gemeente Purmerend De Algemene Inspraakverordening van de gemeente Purmerend bepaalt dat elk bestuursorgaan ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden kan besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid.

In het onderhavige geval heeft voorafgaand aan het bestemmingsplan uitgebreid participatie plaatsgevonden. 6.3.5 Overleg ingevolge artikel 3.8 Wro Artikel 3:8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Deze afdeling bevat bepalingen rond de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 18 december 2023 tot en met 29 januari 2024. De kennisgeving is in het Gemeenteblad van 15 december 2023 geplaatst. Een aantal personen heeft een zienswijze ingediend. In de nota van zienswijzen, behorende bij het raadsbesluit, wordt op deze zienswijzen ingegaan. Deze hebben geleid tot een aantal aanpassingen in de toelichting van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zelf (regels en verbeelding) zijn ongewijzigd.

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

Hoofdstuk 7

Juridische planbeschrijving

Dit hoofdstuk bevat de toelichting op de gekozen planvorm, die van een gedetailleerd bestemmingsplan met waar mogelijk flexibiliteit om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren. Tevens geeft het inzicht in de overwegingen die aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen.

7.1

Planvorm

Het onderhavige plan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening, opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Omdat de plannen voor deze locatie vrij concreet zijn, is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Deze planvorm maakt het mogelijk alle gewenste functies in het plangebied te voorzien van een duidelijke bestemmingsregeling waarmee kaders geboden worden voor de gewenste ontwikkeling. Daarnaast is er een zekere mate van flexibiliteit, door binnen de bestemmingen verschillende functies mogelijk te maken. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn.

Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis.

7.2

Bestemmingsregeling

Dit bestemmingsplan geeft de kaders voor de herontwikkeling van de locaties aan het Koggenland en de Luitje Broekemastraat te Purmerend naar woningbouw. Een aantal regelingen is hieronder toegelicht. Bestemmingsregels Artikel 3 Groen De grote eenheden groen met een structurerende functie en kleinere op zichzelf staande groeneenheden, die belangrijk zijn voor de woonkwaliteit en waar flexibiliteit bij de inrichting van de openbare ruimte minder noodzakelijk is, zijn bestemd als Groen. Kleine stukjes siergroen vallen onder de bestemming Verkeer - 2. Binnen de bestemming Groen is een beperkt aantal gebruiksvormen toegestaan, zoals groen, voet- en fietspaden, water, speelvoorzieningen, afvalverzamelplaatsen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten. Er mogen binnen deze bestemming in principe alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Objecten van beeldende kunst zijn toegestaan tot een hoogte van zes meter. Burgemeester en wethouders kunnen binnenplans afwijken om objecten tot een hoogte van maximaal vijftien meter toe te staan. Op/onder de gronden in de openbare ruimte is het plaatsen van ondergrondse containers toegestaan. Artikel 4 Verkeer - 2 74

De bestemming Verkeer-2 wordt toegekend aan wegen met een verkeers- of verblijfsfunctie. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen enz. Artikel 5 Wonen De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor de bewoning door personen en de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, erf- en terreinafscheidingen, speeltoestellen, water en nutsvoorzieningen. De gronden die mogen worden gebruikt voor maatschappelijke voorzieningen zijn aangeduid als 'maatschappelijk'. Aan-huis-verbonden beroepen, (kleinschalige) bedrijvigheid en bed & breakfast zijn toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate aanwezig blijft en er geen onevenredige hinder voor de omgeving optreedt. Artikel 6 Waterstaat - Waterkering De in het plangebied aanwezige gronden die zijn aangewezen voor waterstaatkundige doeleinden worden beschermd via de dubbelbestemming "Waterstaat-Waterkering". Voor bouwwerken of bouwwerkzaamheden binnen de grenzen van het waterstaatswerk is een watervergunning van het Hoogheemraadschap vereist.

Algemene regels Artikel 8 Anti-dubbeltelregel Het doel van deze bepaling is te voorkomen dat grond die al in aanmerking is genomen of betrokken is bij het verlenen van een vergunning niet nog een keer wordt betrokken bij een aanvraag om omgevingsvergunning. Hierdoor wordt voorkomen dat met gebruikmaking van privaatrechtelijke overeenkomsten, de publiekrechtelijke regels worden ondergraven. Artikel 9 Algemene bouwregels In dit artikel worden regels gegeven voor bouwwerken die op twee of meer bestemmingen van toepassing zijn. Ondergronds bouwen Bouwen beneden peil is in beginsel niet toegestaan. Bij omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken als wordt aangetoond dat het ondergronds bouwen geen negatieve gevolgen heeft voor de grondwaterstromen en er schriftelijk advies gevraagd is aan de waterbeheerder.De regels die van toepassing zijn op bovengrondse bouw zijn ook van toepassing op ondergrondse bouw. Het onderhavige bestemmingsplan verbindt daar de regel aan dat qua diepte ondergrondse bouw beperkt moet blijven tot ten hoogste één bouwlaag. Artikel 10 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling is opgenomen wat onder verboden gebruik van de gronden wordt verstaan. Bij het bouwen of aanleggen van een nieuwe functie of voorziening moet in principe op eigen terrein gezorgd worden voor voldoende parkeerplaatsen.

Hiervoor wordt verwezen naar de in mei 2016 vastgestelde Nota Parkeernormen gemeente Purmerend 2016. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud

Bestemmingsplan "Koggenland - Luitje Broekemastraat 2024" (vastgesteld)

van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

76