G BIJLAGE 2 - Gorslaan 10 2020 toelichting en regels

BESTEMMINGSPLAN GORSLAAN 10 2020

Gorslaan 10 2020

bestemmingsplan ex artikel 3.1 Wro Status: vastgesteld Gemeente Purmerend Ruimtelijk Domein, Team Ontwikkeling ID-code: NL.IMRO.0439.BPGORSLAAN2020-va01 Procedure Terinzagelegging ontwerp: 21 december 2020 Vaststelling door raad: 27 mei 2021

2

Gorslaan 10 2020

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk1

5 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Vigerend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk2

Projectbeschrijving

11

Hoofdstuk3

Beleidskader

13

3.1

Rijksbeleid

13

3.2

Provinciaal beleid

15

3.3

Regionaal beleid

16

3.4

Gemeentelijk beleid

17

Hoofdstuk4 4.1

Omgevingsanalyse

25

Huidige en nieuwe situatie

Hoofdstuk5

25

Randvoorwaarden / omgevingsaspecten

29

5.1

Archeologie

29

5.2

Bezonning

29

5.3

Bodemkwaliteit

30

5.4

Cultuurhistorische waarden

31

5.5

Externe veiligheid

31

5.6

Geluid

32

5.7

Luchtkwaliteit

34

5.8

Milieuzonering

36

5.9

Natuurwaarden

36

5.10

Verkeer en parkeren

41

5.11

Water

43

5.12

Milieu-effectrapportage

45

Hoofdstuk6

Uitvoerbaarheid

47

6.1

Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid

47

6.2

Economische uitvoerbaarheid

47

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47

Hoofdstuk7

Juridische planbeschrijving

Gorslaan 10 2020

51

3

7.1

Planvorm

51

7.2

Bestemmingsregeling

51

Bijlagen bij de toelichting

53

Bijlage 1

Bezonningsstudie

54

Bijlage 2

Akoestischonderzoek

68

Bijlage 3

Quickscan ecologie

149

Bijlage 4

Stikstofdepositieberekening

156

Bijlage 5

Aanmeldnotitie

173

Bijlage 6

Nota van zienswijzen Gorslaan 10

174

Bijlage 7

Nota van zienswijzen bijlage B

175

Bijlage 8

Nota van zienswijzen bijlage C

176

Regels

177

Hoofdstuk1

Inleidende regels

179

Artikel 1

Begrippen

179

Artikel 2

Wijze van meten

183

Hoofdstuk2

Bestemmingsregels

185

Artikel 3

Verkeer - 2

185

Artikel 4

Wonen

186

Artikel 5

Waarde - archeologie

187

Hoofdstuk3

Algemene regels

189

Artikel 6

Anti-dubbeltelregel

189

Artikel 7

Algemene bouwregels

190

Artikel 8

Algemene gebruiksregels

191

Artikel 9

Algemene afwijkingsregels

192

Hoofdstuk4

Overgangs- en slotregels

193

Artikel 10

Overgangsrecht

193

Artikel 11

Slotregel

194

4

Gorslaan 10 2020

Toelichting

Gorslaan 10 2020

5

6

Gorslaan 10 2020

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van de Gorslaan 10 te Purmerend. Het plan voorziet in het ophogen van het bestaande (kantoor)pand met twee nieuwe verdiepingen. In totaal zullen 57 sociale appartementen gerealiseerd worden. Op zowel de begane grond als de verdiepingen wordt een woonfunctie mogelijk gemaakt. Het project past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan 'De Gors e.o. 2010'. In paragraaf 1.3 wordt hierop verder ingegaan. Het onderhavige bestemmingsplan geeft een planologisch kader bouw- en gebruiksregels, waarbinnen het project planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

De projectlocatie Gorslaan 10 is gelegen op het kruispunt van de Gorslaan en de Purmerweg te Purmerend. Ten noorden van de projectlocatie grenst de projectlocatie aan de Purmerweg en ten westen bevindt zich de Broekerhof. Ten westen van de projectlocatie zijn meerdere parkeervoorzieningen gelegen. Figuur 1. Ligging plangebied.

Kadastraal is het pand gelegen aan de Gorslaan 10 bekend onder nummer 2218 sectie E van de kadastrale gemeente Purmerend.

Gorslaan 10 2020

7

Figuur 2. Kadastrale kaart (projectlocatie in blauw).

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Op het plangebied geldt tot op het moment van inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan het bestemmingsplan 'De Gors e.o. 2010', vastgesteld op 21 oktober 2010. Het plangebied heeft de bestemming 'Gemengd - 3', met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Het plan gebied heeft een maximum bouwhoogte variërend tussen 4 en 16 meter. Ter plaatse vigeert tevens het 'Parapluplan Parkeernormen Purmerend 2018'. Op grond van het bestemmingsplan 'De Gors e.o. 2010' zijn ter plaatse van het plangebied de volgende bouw- en gebruiksmogelijkheden toegestaan: 10.1 Bestemmingsomschrijving De voor Gemengd-3 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven voor zover deze voorkomen in categorie A en B van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"; b. dienstverlening; c. kantoren; d. maatschappelijke voorzieningen, met uitzondering van geluidsgevoelige voorzieningen; e. ter plaatse van de aanduiding "garage": uitsluitend gebouwen ten behoeve van stalling van vervoermiddelen en voor berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen; f. ter plaatse van de aanduiding "parkeerterrein": uitsluitend een parkeerterrein; g. ter plaatse van de aanduiding "wonen": tevens een woning; h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water. i.

bij deze bestemming behorende erven, terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 10.2 Bouwregels 10.2.1 Gebouwen Voor het bouwen gelden de volgende regels: j. op deze gronden mag worden gebouwd; k. gebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd, met uitzondering van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen; l. indien binnen het bouwvlak een bebouwingspercentage is aangegeven bedraagt het totale oppervlak van gebouwen en overkappingen ten hoogste het met de maatvoeringaanduiding aangegeven

8

Gorslaan 10 2020

bebouwingspercentage van het bouwperceel; m. ten aanzien van de bouwhoogte gelden de ter plaatse van de aanduiding "maximale bouwhoogte" opgenomen maximale hoogten. n. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen bedraagt ten hoogste 3 meter. Toetsing beoogde ontwikkeling aan vigerende bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling voorziet in het verhogen van het bestaande pand met twee extra verdiepingen. Op de begane grond en de verdiepingen daarboven worden in totaal 57 appartementen gerealiseerd. Binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan is geen woonfunctie toegestaan. Daarnaast overschrijdt de maximale bouwhoogte van 23,5e meter van het plan, de maximaal toegestane bouwhoogte van 16 meter ter plaatse en dient derhalve een planologische procedure doorlopen te worden. Voorliggend bestemmingsplan maakt de voorgenomen woningbouwontwikkeling juridisch en planologisch mogelijk.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het project. Hoofdstuk 3 geeft een samenvatting van het relevante actuele beleidskader. Hoofdstuk 4 bevat een omgevingsanalyse waarin wordt nagegaan welke functies en bouwwerken zich voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan in het plangebied bevinden en in hoeverre het nieuwe project hierin past. In hoofdstuk 5 worden de relevante randvoorwaarden en omgevingsaspecten behandeld. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. In hoofdstuk 7 wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de gedachten die ten grondslag liggen aan de juridische regels zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen.

Gorslaan 10 2020

9

10

Gorslaan 10 2020

Hoofdstuk 2

Projectbeschrijving

Ter plaatse van het plangebied (Gorslaan 10) is in de huidige situatie een kantoorgebouw gevestigd. De beoogde ontwikkeling is transformatie van kantoor naar woningbouw. Het plan behelst de uitbreiding van het bestaande gebouw met twee extra bouwlagen. Op zowel de begane grond, als op de verdiepingen hierboven worden 57 sociale huurappartementen ontwikkeld. De toekomstige van het pand varieert. Op de hoek van Gorslaan – Purmerweg bedraagt de bouwhoogte van het pand 23,5e meter. Dit is exclusief de liftbouwbouw. De bouwhoogte van het pand parallel aan de Gorslaan is 20 meter. De bouwhoogte van het pand parallel aan de Purmerweg bedraagt 22 meter. Aan deze zijde is een dakopbouw aanwezig waarmee het dakterras bereikt kan worden en dient tevens als vluchtroute. Figuur 3. Schets toekomstige situatie voorgevel en hoek Gorslaan - Purmerweg.

Figuur 4. Schets rechter zijgevel nieuw.

Gorslaan 10 2020

11

Figuur 5. Schets achtergevel nieuw.

Figuur 6. Linker zijgevel nieuw.

12

Gorslaan 10 2020

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Het kader voor een bestemmingsplan wordt gevormd door diverse nationale, provinciale, (deel-)regionale, en (deel)gemeentelijke nota's. Dit beleid stelt planologische en bestuurlijke beleidskaders (randvoorwaarden) aan de ruimtelijke (on)mogelijkheden voor het plangebied waarmee rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk wordt voor het plangebied het relevante algemene beleid beknopt samengevat.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het rijk heeft het beleid inzake de ruimtelijke inrichting en het mobiliteitsbeleid van Nederland tot 2040 vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze visie is vastgesteld op 13 maart 2012. De regering maakt ruimte voor groei en beweging en kiest ervoor de invulling van het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel over te laten aan provincies en gemeenten. Daardoor kan het Rijk zich richten op het behartigen van belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. De minister vermindert stevig het aantal procedures en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten. De ruimtelijke ordening wordt zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat gebracht (burgers en bedrijven) en er wordt meer overgelaten aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…'). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. Daarbij verwacht het Rijk dat medeoverheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving. De gemeente is de overheid die het dichtst bij de burger staat en zorg draagt voor een veilige en leefbare woon- en werkomgeving.

In het ruimtelijk domein gaat het om de ruimtelijke ontwikkeling van stad en platteland in brede zin, waarbij onder meer belangen ten aanzien van mobiliteit, milieu, natuur, water, economie en wonen worden afgewogen. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028) en verbindt hier dertien nationale belangen aan. De drie hoofddoelstellingen van het Rijk zijn: 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; 2. het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor wat betreft nationale belangen ligt de nadruk op het verbeteren van milieukwaliteit en bereikbaarheid om zo de drie hoofddoelstellingen te dienen. De nationale belangen verzetten zich niet tegen de voorziene woningbouwontwikkeling. Bovendien wordt de woningbehoefte in de regio Noordwest-Nederland, waar Purmerend in valt, en specifiek in en rond Amsterdam in de SVIR benadrukt. Het ontwikkelen van extra woonruimte in Purmerend past dan ook goed in het beleid zoals uiteengezet in de SVIR.

3.1.2 AmvB Ruimte (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgelegd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Voor Purmerend hebben deze regels geen gevolgen.

Gorslaan 10 2020

13

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 juli 2017 is het besluit tot wijziging van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheidsladder). De laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan deze stedelijke ontwikkeling moet dan worden aangetoond. De behoefte is het saldo van de aantoonbare behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, looptijd bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Voor uitwerkings- en wijzigingsplannen kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering van deze behoefte wordt doorgeschoven naar de toelichting behorende bij het uitwerkings- of wijzigingsplan. Als stedelijke ontwikkeling wordt bedoeld: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor een minimale omvang vastgelegd van wat een stedelijke ontwikkeling is.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor overige stedelijke functies wordt gesteld dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, bevat de toelichting een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en dient zich te richten op het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. De behoefte wordt onderbouwd en afgewogen op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling.

Dit betekent dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de resultaten ook zijn opgenomen in de beschrijving. De provincie Noord-Holland wil vraag en aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk laten aansluiten. Daartoe hebben de gemeenten op verzoek van de provincie actieprogramma's wonen opgesteld voor de zes regio's binnen de provincie. De gemeente Purmerend is opgenomen in het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 - 2020 (RAP) van de Stadsregio Amsterdam. Purmerend maakt daarbinnen deel uit van de marktregio Zaanstreek-Waterland. De voorziene woningen passen binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte die het RAP voor deze regio aantoont. Met kwantitatieve woningbehoefte wordt het aantal woningen bedoeld, met kwalitatieve woningbehoefte wordt het woonmilieu en de typen woningen bedoeld. In het RAP wordt beschreven dat er binnen de gehele Stadsregio bovenop de al bestaande harde plancapaciteit voor woningen nog behoefte is aan plancapaciteit in alle prijssegmenten binnen de koop- en huursector. Er is behoefte aan elk type woning en woonmilieu. Een van de speerpunten van het RAP is bovendien om nieuwe plekken voor woningbouw voornamelijk te realiseren in binnenstedelijk gebied.

Ook passen de voorziene woningen in de Woonvisie en de Structuurvisie van de gemeente Purmerend. In de Woonvisie wordt benadrukt dat onder andere de vraag van kleine huishoudens in de toekomst zal toenemen en dat met de nieuwbouw van meer appartementen beoogd wordt te voorzien in de diversiteit van de vraag naar woningen. Het plangebied is gelegen aan de Gorslaan en aan de Purmerweg. De Purmerweg is te bereiken via de ontsluitingsweg Broekerhof. Er bestaat een duidelijke behoefte aan woningen, waar het plan met de realisatie van 57 sociale huurappartementen in voorziet.

14

Gorslaan 10 2020

De laddertoets is hiermee succesvol doorlopen.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 Op 19 november 2018 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie van de provincie op de fysieke leefomgeving beschreven. De provincie zet in op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid, zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. De Omgevingsvisie bevat het provinciale beleid op het gebied van wonen en werken. De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De onderhavige woningbouwontwikkeling, betreffende 57 appartementen, liggend in bestaand stedelijk gebied, is in lijn met de Omgevingsvisie NH2050. 3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening Provinciale Staten hebben op 28 september 2015 de Provinciale Verordening gewijzigd. Op 20 december 2016 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 maart 2017 is deze in werking getreden.

In deze verordening worden regels gegeven omtrent de inhoud van bestemmingsplannen over onderwerpen in zowel het landelijke als het bestaand bebouwd gebied van Noord-Holland waar een provinciaal belang mee gemoeid is. In de verordening worden algemene regels gegeven voor de Provinciale Planologische Commissie, de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling, bedrijventerreinen en detailhandel, de mogelijkheden voor woningbouw in het landelijk gebied, de vereiste ruimtelijke kwaliteit verbonden met stedelijke en niet-stedelijke ontwikkelingen in het landelijke gebied, de Groene en Blauwe Ruimte, energie en landbouw. Het plangebied valt binnen het bestaand stedelijk gebied als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder h van het Besluit ruimtelijke ordening . De provinciale verordening geeft aan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd dienen te worden. De onderhavige ontwikkeling is daarmee in lijn met de Provinciale Ruimtelijke Verordening. 3.2.3 Provinciale Woonvisie 2010-2020 Het provinciale beleid inzake woningbouw is vastgelegd in de Omgevingsvisie NH2050. Deze woonvisie sluit aan op de structuurvisie en schetst de kaders voor regionaal woonbeleid. Vooral het kwalitatieve aspect van wonen komt in deze visie aan de orde. De speerpunten van dit beleid zijn: 1.

Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners. 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. De beoogde ontwikkeling, waar onderhavig bestemmingsplan in voorziet sluit aan op de speerpunten zoals die zijn vastgelegd in de provinciale woonvisie. In totaal worden 57 huurappartementen gerealiseerd voor een doelgroep die minder kansen heeft op het vinden van een geschikte woning. In onderhavig plan is sprake van een transformatieopgave, waarbij twee extra verdiepingen nieuwbouw worden toegevoegd en sluit zodoende aan bij speerpunt 3. In de Woonvisie wordt beschreven dat transformaties kansen bieden om bestaande gebieden te revitaliseren. Hiermee levert transformatie een bijdrage aan vitaal bestaand bebouwd gebied en tevens levert dit een bijdrage aan de

Gorslaan 10 2020

15

duurzaamheidsdoelstellingen. Door transformatie kan de druk om buiten bestaand bebouwd gebied te bouwen worden verminderd. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend bestemmingsplan in lijn is met de Woonvisie.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regiovisie Waterland 2040 (Vitaal met Karakter) Voor de lange termijn heeft de regio een ontwikkelingskader tot 2040 opgesteld, de Regiovisie Waterland 2040. In deze visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio Waterland voorop, maar wel met de noodzakelijk sociaal-economische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en het gebied binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken. Naast maatregelen om het authentieke karakter van het landelijk gebied te bewaren, vergt dat op vele locaties een forse inspanning in de kwaliteit van de leefomgeving, selectieve uitbreiding voor noodzakelijke sociaal-economische ontwikkelingen en duurzame oplossingen voor beheer en terugdringing van het woon-werkverkeer. Op die manier ontstaat een duurzame vitale regio met een herkenbaar eigen karakter. Onderhavige ontwikkeling past goed in het beleid zoals weergegeven in de Regiovisie. Het bepaalde in dit bestemmingsplan is niet strijdig met dit beleid. 3.3.2 Metropoolregio Amsterdam Purmerend maakt onderdeel uit van Metropoolregio Amsterdam (MRA). Dit is een samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 33 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio's.

De rode draad van de samenwerking is het behouden en versterken van die internationale concurrentiepositie. De door de partners geformuleerde hoofdopgaven zijn (thematisch) neergelegd in de 'Gebiedsagenda 2013' en richten zich m.n. op het optimaliseren van het fysieke vestigingsklimaat (economie), het tijdig voorzien in kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte in 2040 (verstedelijking) en het op orde brengen en houden van een goed functionerend mobiliteitsnetwerk (bereikbaarheid). De agenda levert een 'voorraadkamer' op voor de besluitvorming over programma's en projecten in het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT). De agenda richt zich voornamelijk op het verbeteren van de infrastructuur en het milieu. De agenda verzet zich niet tegen het realiseren van woningbouw. De agenda bevestigt bovendien dat er binnen de regio Waterland, waar Purmerend onder valt, een aanzienlijk aantal nieuwe woningen dient te worden gerealiseerd. De te realiseren woningen passen dan ook goed in het beleid van de MRA. De MRA heeft een eigen langeretermijnvisie in de vorm van het Ontwikkelingsbeeld 2040 uit 2007. De MRA wil een internationaal concurrerende regio zijn met compacte steden in een voor recreanten aantrekkelijk landschap en met een infrastructureel netwerk dat de kernen met elkaar, het landschap en de rest van de wereld verbindt.

De regio zet in op woningbouw, de creatieve industrie, de maakindustrie en de circulaire economie, wil een omslag naar duurzame energiebronnen en koestert grote bedrijven als het Havenbedrijf Amsterdam. In 2014 verscheen een overzicht van accentverschuivingen ten opzichte van dit Ontwikkelingsbeeld: Doorbouwen op het fundament. Op basis van nieuwe trends en inzichten focust de MRA o.a. op meer stedelijke verdichting, intensivering van de transformatieopgave, beter benutten van OV-knooppunten en – naast bescherming – een betere benutting van het landschap. Om dit te bereiken zijn is voor de korte termijn een Ruimtelijk-economische Actie-Agenda 2016-2020 opgesteld, met een doorkijk naar de komende tien jaar. Woonagenda Zaanstreek-Waterland 2017-2020 De MRA bestaat uit zeven zogenaamde deelregio's, waaronder Zaanstreek-Waterland, waar Purmerend deel van uitmaakt. Zaanstreek-Waterland heeft een eigen Woonagenda: Samen optrekken (2017). De focus ligt op de jaren 2017-2020, met een doorkijk naar 2025 en 2035. Hierin kiezen de gemeenten een gezamenlijke koers die recht doet aan lokale omstandigheden, gebaseerd is op inzicht in de (toekomstige) woningmarkt in Zaanstreek-Waterland en die rekening houdt met en een eigen inkleuring

16

Gorslaan 10 2020

geeft aan de samenwerkingsafspraken met de andere deelregio's in de MRA. Zaanstreek-Waterland wil haar eigen identiteit kracht bijzetten door de reeds grote diversiteit aan woonmilieu's nog verder te versterken. Ze wil zowel de eigen als de regionale woningvraag bedienen en streeft naar een verder gedifferentieerde en toekomstbestendige woningvoorraad voor alle doelgroepen. Doelen zijn: het opvoeren van de woningproductie, waarbij de focus ligt op toevoeging van die kwaliteiten aan woonmilieu's, woningtypen en prijsklassen die benodigd zijn en bijdragen aan de gewenste variatie, het behoud van de betaalbare (sociale huur)voorraad, een betere verdeling van en doorstroming binnen die voorraad en verduurzaming van de gehele bestaande voorraad, zowel op het gebied van energie als levensloopbestendigheid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Purmerend 2005-2020

In de Structuurvisie Purmerend 2005-2020, vastgesteld op 2 maart 2006, heeft de gemeenteraad van Purmerend een toetsingskader neergelegd voor gewenste en bestaande ontwikkelingen binnen de gemeente. In de structuurvisie worden vier ambities verwoord die leidend dienen te zijn bij de ontwikkeling van de stad Purmerend tot 2020. 1. Purmerend is het centrum van Waterland: Uiteen wordt gezet dat Purmerend wil investeren in haar functies waarin zij een regionale rol heeft, om de positie als centrum van Waterland te behouden. De manier waarop Purmerend dit wil bereiken is door te investeren in een veelzijdig, herkenbaar en toegankelijk centrum met kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en door te streven naar een hoog niveau van voorzieningen in zowel het centrum als in andere delen van de stad. 2. Purmerend werkt aan een evenwichtigere woon-werkbalans. In de structuurvisie wordt beschreven dat Purmerend voor de werkgelegenheid sterk afhankelijk is van Amsterdam. Dit is een kwetsbaar punt. Belangrijk is daarom dat Purmerend haar economische punten verder ontwikkelt. Dit is onder meer van belang voor jongeren die in Purmerend zijn geboren en zich nu op de arbeidsmarkt gaan begeven, omdat zij meer geneigd zullen zijn om in Purmerend te werken. 3. Purmerend versterkt haar verbindingen in groen, blauw en grijs.

Gesteld wordt dat de kwaliteit van de ligging van de stad veel beter benut kan worden. De kwaliteiten van het buitengebied zijn in de wijken ruimschoots aanwezig, maar zijn op het niveau van de stad te weinig herkenbaar en andersom worden de kwaliteiten van de stad daarbuiten nauwelijks (h)erkend. Uiteen wordt gezet dat de aantrekkelijke ligging van Purmerend veel meer benut kan worden om de kwaliteit van het wonen in de stad te verhogen, om de kansen voor toerisme te vergroten en om het beeldmerk van de stad neer te zetten. Tevens wordt gesteld dat het versterken van de stedelijke structuren kan helpen mensen zich meer verbonden te laten voelen met hun stad en om een betere oriëntatie te krijgen op de stad en haar omgeving. 4. Purmerend kiest voor bloei in plaats van groei. Purmerend heeft zich decennia lang gericht op groei. Nu moet de omslag komen naar het investeren in identiteit en kwaliteit. Beschreven wordt dat het doel niet langer is om woningen te bouwen en nieuwe wijken te ontwikkelen, maar toe te werken naar een complete stad die op basis van kwaliteit de concurrentie aan kan met de steden in de omgeving en die toegesneden is op de demografische veranderingen.

In 2013 is de strategische plankaart, behorende bij de structuurvisie Purmerend 2005 - 2020, als eerste stap in het proces om te komen tot en vooruitlopend op een integrale herziening, aangepast aan de actuele stand van zaken. Het betreft een beleidsneutrale actualisering, waarbij op de plankaart de wijzigingen zijn verwerkt, die in de achterliggende periode (sinds 2006) doorgevoerd zijn in of op grond van het gemeentelijk beleid. Deze kaart gaat vergezeld van een toelichting daarop. De projectlocatie behoort tot cluster 7 (Waterlandlaan en omgeving). Dit cluster blijft ongewijzigd in de toelichting op de strategisch plankaart behorend bij de structuurvisie Purmerend 2005-2020. In de structuurvisie zijn tevens speerpunten geformuleerd: meer differentiatie in woonmilieus aanbrengen door toevoegen of herstructureren naar centrumstedelijke woonmilieus, woningen in lage dichtheden, starterswoningen, duurdere huur- en

Gorslaan 10 2020

17

koopwoningen en seniorenwoningen; inzetten op behoud van het suburbane wonen, groen en rustig, dit kan door dit mee te nemen in de plannen voor de herstructurering van de wijken; nieuwe concepten voor het combineren van wonen en zorg ontwikkelen. In cijfers is de woningbouwopgave voor de ISW-regio 2020: 3.000 nieuwbouw en 3.000 ICT (intensiveren, combineren, transformeren), dit is inclusief de autonome vraag van Purmerend. De beoogde ontwikkeling draagt derhalve bij aan de realisatie van (sociale-huur) woningen. Geconcludeerd wordt dat dit plan aansluit op de doelen van de structuurvisie. 3.4.2 Ruimte voor Purmerend (omgevings agenda voor Purmerend richting 2040) Het stuk 'Ruimte voor Purmerend (omgevingsagenda voor Purmerend richting 2040) is een dynamische agenda die naast politiek-bestuurlijke focus vooral duidelijkheid biedt over de ambities van de gemeente Purmerend. Purmerend wordt hierin neergezet als compacte woonstad met sterke OV-verbindingen naar de hoofdstad maar ook uitstekende fietsverbindingen naar de omgeving en buitengebied. Een stad waarin de wijken een zelfvoorzienend karakter hebben op het gebied van voorzieningen. Aan bovenstaande beschrijving kunnen troeven en waardevolle aspecten worden toegevoegd waaruit ambities voortvloeien. De nabijheid van Amsterdam, het voorzieningenaanbod, het OV-netwerk en de betaalbare woningvoorraad zijn bekende troeven.

Waardevolle aspecten zijn het dorpse karakter, de tevredenheidsstabiliteit en het brede scala en diversiteit van voorzieningen, omgeving en activiteiten. De ambities die hieruit zijn geformuleerd (samengevat): De urgentie en noodzaak om verder te bouwen aan woongelegenheid in een grotere diversiteit voor zowel huidige als toekomstige generaties; een flink deel van de opgave dient plaats te vinden in het bestaande stedelijke gebied. Regionale functie van 'de zorg' waarborgen. De compacte en consequente wijkstructuur van Purmerend leent zich al goed voor dagelijkse voorzieningen en zorg (ziekenhuis, EHBO, verpleeghuis, opvang o.m.), voldoende aangepaste huisvesting is ook aanwezig. De ambitie is om deze regionale functie met het oog op de toekomst (vraag naar zorg) te behouden en versterken. Versterking van de toeristische sector door Purmerend als pleisterplaats en verblijfsstad op de kaart te zetten voor iedereen die Laag Holland bezoekt. Om vorm te geven aan de groei van Purmerend worden scenario's bekeken. Gelet op de ladder voor duurzame verstedelijking ligt intensivering van (vastgoed in) de bestaande stad als eerste mogelijkheid voor de hand en vervolgens wordt het verstedelijken van de randen nader als mogelijkheid bezien. De ontwikkeling die middels voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt dient te worden is in overeenstemming met de omgevingsagenda.

Zo wordt voorzien in een woningbouwontwikkeling, door het bestaand leegstaand vastgoed binnen het bestaand stedelijk gebied te transformeren. Zodoende wordt een directe bijdrage geleverd aan de bestaande woningbouwbehoefte van circa 10.000 woningen in Purmerend, als onderdeel van de woningbouwtaakstelling van de Metropoolregio Amsterdam. Het voornemen is daarmee in overeenstemming met de 'Agenda: Purmerend koers naar 2040'. 3.4.3 Visie Leefbare Stad 2040 Visie Leefbare Stad 2040 is een leidraad voor alle ontwikkelingen in de stad in de komende decennia zodat de balans tussen steen en groen intact blijft of verbeterd wordt. De nadruk ligt wat meer op het groen, juist omdat natuur en groen meer dan voorheen meegenomen moeten worden in onze keuzes. De volgende ontwikkelingen hebben gevolgen voor de fysieke omgeving van de stad: Verdichting van de stad Klimaatverandering Andere vormen van mobiliteit Minder gezond Drukte onder de grond. De voorgenomen ontwikkeling betreft een optimale benutting van het leegstaand vastgoed binnen het

18

Gorslaan 10 2020

bebouwd stedelijk gebied en derhalve in lijn met de Visie Leefbare Stad 2040. 3.4.4

Wonen

3.4.4.1 Woonvisie 2017-2022 In de Woonvisie Purmerend 2017-2022 heeft de gemeente haar visie tot 2022 op het gebied van wonen geformuleerd. De gemeente wil een prettige woonstad blijven, de vraag naar woningen van inwoners goed kunnen blijven bedienen en een bijdrage leveren aan de regionale woningbouwopgave. Veel aandacht gaat uit naar de positie van huishoudens die zichzelf niet of moeilijk kunnen redden op de woningmarkt. In een achttal speerpunten heeft Purmerend deze ambitie verder uitgewerkt, waaronder ook de ambitie om tot 2040 10.000 extra woningen te bouwen. Dit om tevens de kwaliteit van de stad te versterken door vergroting van de differentiatie van het aanbod en van verschillende woonmilieu's en de woningvoorraad meer passend te maken voor de toekomstige bevolkingssamenstelling. De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 57 sociale-huur appartementen. De ontwikkeling voegt aansprekende en diverse woningen toe aan de huidige woningvoorraad. Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling in dit beleid. 3.4.4.2 Woonprogramma uit Structuurvisie 2005-2020 De speerpunten van het Woonprogramma uit de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 zijn: 1. meer differentiatie in woonmilieus aanbrengen door toevoegen of herstructureren naar centrumstedelijke woonmilieus, woningen in lage dichtheden, starterswoningen, duurdere huur- en koopwoningen en seniorenwoningen; 2.

inzetten op behoud van het suburbane wonen, groen en rustig, dit kan door dit mee te nemen in de plannen voor de herstructurering van de wijken; 3. nieuwe concepten voor het combineren van wonen en zorg ontwikkelen Volgens de prognose van de province neemt de woningbehoefte in de periode 2019-2025 met 3.500 woningen toe. In de periode 2025-2030 bedraagt dit 2.000 woningen en in de periode 2030-2040 bedraagt dit eveneens 2.000 woningen. De onderhavige ontwikkeling levert een bijdrage aan het eerste speerpunt, aangezien het voorziet in de realisatie van 57 sociale huurappartementen. 3.4.4.3 Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering: spelregels 30-30-40 In het collegeprogramma 2018-2022 ('Samenwerken aan de stad') heeft het college het voornemen uitgesproken om voor nieuwe woningbouwinitiatieven de zogenaamde 30-30-40 regel te hanteren. Dit houdt in dat voor nieuwbouwprojecten vanaf vier woningen minimaal 30% sociale huur moet zijn en 30% doorstroomwoningen (middeldure huur en betaalbare koop). De resterende 40% is vrije keuze. Deze ambitie is verder in detail uitgewerkt in het document Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering: spelregels 30-30-40. Met de voorliggende ontwikkeling aan de Gorslaan 10 wordt 100% van de woningen in de sociale huur gerealiseerd.

De veertig extra gerealiseerde sociale huurwoningen kunnen worden ingezet als compensatie voor andere woningbouwlocaties in Purmerend waar naar de mening van de gemeente de 30-30-40 norm niet wenselijk of haalbaar is. Dit kan binnen acht jaar na voltooiing van dit project en deze termijn kan worden verlengd voor zover daartoe omstandigheden zijn. Conform de onlangs vastgestelde doelgroepenverordening zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen ter borging van het woonsegment. 3.4.4.4 Programmabegroting Purmerend 2020-2023 De gemeente beoogt in de periode tot 2040 10.000 woningen te bouwen en per locatie in te zetten op de 30-30-40-regel. In de gemeente Purmerend is voelbaar dat de woningnood hoog is. De wachtlijsten voor sociale huur zijn veel te lang en er is de te weinig aanbod in het middeldure huur segment en ook de betaalbare koopwoningen zijn er te weinig. Voorliggend plan sluit aan bij de ambitie om 10.000 woningen te bouwen tot 2040. Daarnaast wordt een direct bijdrage geleverd aan het aanbod sociale huurappartementen.

Gorslaan 10 2020

19

3.4.4.5 Huisvestingsverordening Op 23 januari 2019 is een gewijzigde huisvestingsverordening in werking getreden, waarmee het splitsen van al bestaande woningen wordt gereguleerd door middel van een vergunningstelsel. Aanvragen voor woningsplitsing worden getoetst op een minimale oppervlakte van de nieuwe woningen van 40 m2 en het aspect leefbaarheid. Ook kamergewijze verhuur wordt met deze gewijzigde huisvestingsverordening gereguleerd door middel van een vergunningstelsel. Dergelijke aanvragen worden eveneens getoetst op het aspect leefbaarheid. Kamergewijze verhuur en/of woningsplitsing is vooralsnog niet aan de orde bij onderhavige ontwikkeling. Er wordt voorzien in de realisatie van 57 sociale huurappartementen. Indien dergelijke activiteiten in de toekomst zullen plaatsvinden, zal dit getoetst worden aan de Huisvestingsverordening. 3.4.5 Duurzaamheidsagenda 2017-2020 De basis voor het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid is verwoord in het collegewerkprogramma 2014-2018 en in de Programmabegroting 2017. Met de duurzaamheidsagenda wordt inhoud gegeven aan de uitgangspunten zoals opgenomen in de begroting 2017 (energiezuinige gemeentelijke organisatie, energiezuinige inwoners en bedrijven en zoveel mogelijk lokale energieopwekking). De volgende thema's staan centraal: 1.

Duurzaamheid in de gebouwde omgeving: Purmerend aardgasloos; stimulering stadsverwarming; een duurzaam woningbouwprogramma voor nieuwbouw; verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

2.

Duurzame bedrijven: verminderen CO2-uitstoot bedrijven; bedrijfsterreinen duurzaam revitaliseren; gebruik van duurzame grondstoffen.

3.

Duurzame mobiliteit: streven naar instandhouding van het fijnmazig openbaar vervoerssysteem; initiatieven stimuleren op het gebied van elektrisch vervoer; toepassen van alternatieve (bio-)motorbrandstoffen; vermindering CO2-uitstoot voertuigen.

4.

Duurzame energie: aanjagen initiatieven voor duurzame energieproductie.

5.

Duurzame stad en regio: samenwerking met mede-overheden, ondernemers, organisaties en inwoners; benutting van subsidie-mogelijkheden.

6.

Duurzame gemeente: streven naar 60% van het afval gescheiden ophalen; klimaatbestendigheid bebouwde kom Purmerend vergroten; actieve informatieverstrekking over investeringsmogelijkheid en in energieopwekking en -besparing.

De beoogde woningen worden gasloos uitgevoerd en worden aangesloten op stadsverwarming. Zodoende wordt voorzien in de duurzaamheidsdoelstellingen van gemeente Purmerend 'Duurzaamheid in gebouwde omgeving'.

20

Gorslaan 10 2020

3.4.6 Verkeersplan Purmerend 2040 Purmerend heeft een grote woningbouwopgave en moet tot 2040 10.000 woningen bouwen. Zonder verdere actie gaat deze opgave grote consequenties hebben voor de leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid in de stad. Het verkeersplan, dat in maart 2019 door de raad is vastgesteld, bevat een pakket aan maatregelen om de parkeerdruk in de binnenstad te reguleren en de doorstroming te reguleren. De voorgestelde parkeermaatregelen zijn geclusterd rond drie pijlers: optimaliseren van het gebruik van het bestaande parkeeraanbod (realisatie van een parkeerverwijssysteem, ruimere openingstijden parkeergarage Claxonate, vergroten bekendheid avondopenstelling Eggertgarage (Q-park) en vergunninghoudersparkeerplaatsen omzetten naar betaalde parkeerplaatsen); compenseren van het parkeertekort dat ontstaat door woningbouw (haalbaarheidsonderzoek parkeergarage Schapenmarkt en/of omgeving stadhuis); beïnvloeden van het parkeergedrag (aantrekkelijker maken van alternatieve vervoerswijzen zoals fiets en het openbaar vervoer, beïnvloeden van het parkeertarief en het tarief voor de parkeervergunningen, uitbreiden nulvergunningenregeling en uitbreiden parkeerregulering). Inzet is om de verschillende parkeermaatregelen in de loop van 2019 met een doorloop in het eerste kwartaal van 2020 uit te voeren.

Om de binnenstad autoluw te maken en het doorgaand verkeer te ontmoedigen de route door de binnenstad te nemen, zijn er globaal vier knoppen waar aan gedraaid kan worden. Zo kunnen maatregelen getroffen worden die betrekking hebben op de: snelheid; instelling verkeerslichten; op- en afritten van de A7; verkeerscirculatie. Bovenstaand pakket is met behulp van een verkeersmodel doorgerekend. Daaruit blijkt dat het beoogde effect - een autoluwe binnenstad - alleen haalbaar is bij een combinatie van de vier maatregelen. 3.4.7 Groenkoers De nota Groenkoers, op 28 november 2014 door de gemeenteraad vastgesteld, geeft de richting aan die de gemeente opgaat met het gemeentelijke groen in zijn totaliteit. De essentie ervan is dat ingezet wordt op de verbetering van de kwaliteit van de beplanting om ook op lange termijn over een duurzame groenbasis te beschikken tegen acceptabele kosten. De Groenkoers schetst het belang van het groen voor de stad als integraal onderdeel van de openbare buitenruimte. Groen is mede bepalend voor de identiteit, het imago, de kwaliteit en de leefbaarheid van de stad. Aan de Gorslaan en Purmerweg zijn meerdere structuurbomen gesitueerd. Deze bomen blijven behouden en zorgen zodoende voor de bestaande identiteit, imago en kwaliteit van de locatie. 3.4.8 Visie Stationsgebied en Waterlandlaan Purmerend Purmerend staat voor een aantal buitengewone opgaven.

De woningbehoefte is groot en maakt dat we als gemeente tot 2040 een fors aantal woningen toe gaan voegen. Een ambitie die niet ophoudt bij wonen alleen: verbinding met mobiliteit, werkgelegenheid, landschap en duurzaamheid is noodzakelijk. Maatschappelijke en economische opgaven kunnen in deze transformatie worden meegenomen om tot een gebalanceerde stad te komen. Purmerend zet daarbij primair in op verstedelijking. Niet alleen omdat dat gewenst wordt door de provincie en het Rijk, maar ook omdat we dat belangrijk vinden vanwege het versterken van bestaande kwaliteiten en de algehele aantrekkelijkheid van Purmerend als vitale stad. Waar passend, voegen we

Gorslaan 10 2020

21

hoogstedelijke milieus toe. Gemengde programma's, hoogbouw gecombineerd met een levendige en verleidelijke plint en een openbare ruimte die uitnodigt tot verblijven en ontmoeten. Om die ambitie waar te maken is een transformatie in de stad en met name rondom het Stationsgebied en de Waterlandlaan en omgeving essentieel. In het gebied liggen kansen om een knooppunt van wonen, werken, vrije tijd, verblijven en mobiliteit te worden. Op 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad de Visie Stationsgebied en Waterlandlaan Purmerend vastgesteld. In deze visie worden de ambities voor dit gebied verwoord. De visie vormt de basis voor verdere uitwerkingen van concrete ontwikkelingen in het gebied. De visie geeft aan dat in de gebieden die wat verder van het station afliggen de prioriteit meer op het realiseren van stedelijk wonen ligt. Met de voorliggende ontwikkeling, waarbij leegstaand vastgoed wordt omgevormd ten gunste van woningbouw, wordt hier invulling aan gegeven. Met de realisatie van 57 sociale huurwoningen kan een grote bijdrage worden geleverd aan het realiseren van de gemeentelijke ambities. De locatie is dichtbij de binnenstad gelegen, er liggen allerlei voorzieningen (zoals supermarkten, ziekenhuis, bibliotheek, etc.) in de buurt en er is sprake van hoogwaardig openbaar vervoer in een dichte nabijheid. 3.4.9 Bomenlijst Purmerend heeft een Bomenlijst.

Op deze kaart staan de waardevolle bomen van de stad. De kap van deze bomen is alleen toegestaan met een ontheffing op het kapverbod. Om deze waardevolle bomen ook anderszins te beschermen dient bij nieuwe ontwikkelingen - in het geval dat er zich waardevolle bomen in of in de nabijheid van het plangebied bevinden - m.b.t. die beschermde bomen een Bomen Effect Analyse (BEA) conform het handboek Bomen van het norminstituut Bomen te worden uitgevoerd. Een BEA is een gestandaardiseerde beoordeling die alle mogelijke effecten van de bouw of aanleg op het duurzaam voorbestaan van de boom in beeld brengt. Hierin wordt ook omschreven hoe de nadelige effecten tot een minimum kunnen worden beperkt. Bovendien wordt onderzocht wat het meest boomvriendelijke alternatief is. In (de nabijheid van) het plangebied zijn meerdere bomen aanwezig. Het plan is niet van invloed op de aanwezige bomen en tevens geldt dat tijdens de werkzaamheden maatregelen getroffen worden aan de bomen ter bescherming. 3.4.10 Nota vergunningen, Toezicht en Handhaving Purmerend De Nota Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving Purmerend 2016-2019 is op 22 december 2015 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Deze nota beschrijft de bestuurlijke uitgangspunten en beleidskeuzes over de regelgeving op het gebied van het omgevingsrecht, APV en bijzondere wetten.

Op basis van deze uitgangspunten, beleidskeuzes en een uitgevoerde omgevingsanalyse zijn prioriteiten en operationele doelstellingen voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving geformuleerd. In de nota wordt ook beschreven op welke wijze de gemeente Purmerend ervoor zorgdraagt dat wet- en regelgeving wordt nageleefd. De gemeente Purmerend wil een veilige, schone en gezonde woon-, werk- en leefomgeving voor haar burgers en bedrijven. Dat wil de gemeente bereiken door de duurzaamheid, veiligheid en leefbaarheid te vergroten en te waarborgen. Belangrijke waarden hierbij zijn 'schoon, heel, gezond en veilig'. Een servicegerichte, professionele dienstverlening op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving levert hieraan een belangrijke bijdrage. In het collegewerkprogramma 2014-2018 is aangegeven dat de gemeente Purmerend "van buiten naar binnen" werkt. In de aanpak van problemen krijgen de eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid van burgers en bedrijven een belangrijke rol. De gemeente Purmerend zet sterk in op wijkgerichte of gebiedsgerichte handhaving en gaat in gesprek met burgers en bedrijven. Er wordt gehandhaafd met gezond verstand en er wordt niet alleen gekeken naar wat niet mag maar ook naar wat mogelijk is. Om een veilige, schone en gezonde woon-, werk- en leefomgeving te realiseren zijn de volgende keuzes gemaakt:

22

Gorslaan 10 2020

kwalitatief goede uitvoering van taken; rechtszekerheid voor burgers en ondernemers; nut en noodzaak centraal; redeneren vanuit oplossingen; gedeelde verantwoordelijkheid; risicogerichte benadering; wijkgericht toezicht; integrale benadering handhaving en beperken toezichtslast; maatwerk bij sanctioneren. Het plan, waarbij de bestaande bebouwing met twee verdiepingen wordt vergroot en daarmee voorzien wordt in de realisatie van 57 sociale huurappartementen is niet in strijd met de Nota Vergunningen en Toezicht en Handhaving Purmerend. 3.4.11 Hoogbouwvisie Op 28 september 2017 is de hoogbouwvisie voor Purmerend vastgesteld. Hierin zijn de kansen voor hoger bouwen in de stad vastgesteld en zijn voorkeurgebieden voor hoogbouw op stadsniveau in kaart gebracht. Onderhavig plangebied is gelegen binnen het voorkeursgebied 'stedelijke rug'. Figuur 7 Uitsnede hoogbouwvisie Purmerend.

In de visie is als speerpunt opgenomen om hoogbouw te realiseren als markering rond de knooppunten van de Noord-Zuid route. De Noord-Zuidroute (o.a. Aziëlaan, Gorslaan, Churchillaan, S. Allendelaan) is de belangrijkste doorgaande route naar de N244. Hoogteaccenten bij knooppunten langs deze route werken als stapstenen en helpen in de oriëntatie door de stad. Het plangebied is gelegen aan de Noord-Zuid route en binnen het voorkeursgebied 'stedelijke rug'. In paragraaf 5.2 Bezonning van voorliggend plan wordt nader ingegaan op het aspect bezonning.

Gorslaan 10 2020

23

3.4.12 Nota GKP De Nota planoverschrijdende ruimtelijke openbare faciliteiten is vervangen door de Nota Gebiedsoverstijgende kosten. De Wet ruimtelijke ordening kent een instrumentarium om particuliere vastgoedontwikkelaars mee te laten betalen aan deze investeringen. Daar gaat de nota gebiedsoverstijgende kosten Purmerend over, de Nota GKP. Het gaat om kosten aan zogenaamde ‘gebiedsoverstijgende’ infrastructuur (wegen, openbare ruimte, parkeren, maatschappelijke investeringen, betaalbare woningbouw e.d.). Deze infrastructuur komt ten gunste aan meerdere bouwlocaties (exploitatiegebieden): het gaat dus niet om een straat naar een bouwlocatie, maar om bijvoorbeeld een verbetering van stadsparken, fietsstallingen over de hele stad of een grote parkeervoorziening in het centrum. De Nota GKP is niet van toepassing op onderhavig plan, aangezien de intentieovereenkomst alvorens het in werking treden van de GKP is getekend. Onderhavig plan is vrij gesteld van de Nota Prof bijdrage, aangezien het hier gaat om sociale huurwoningen die verhuurd zullen worden door de woningbouwvereniging. 3.4.13 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling om ter plaatse van het plangebied woningbouw te realiseren ligt in lijn met het vigerende Rijks- provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk beleid.

24

Gorslaan 10 2020

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsanalyse

Huidige en nieuwe situatie

De Gorslaan 10 is een prominente hoekkavel aan de Gorslaan, Churchilllaan, Purmerweg en bevindt zich conform de kansenkaart Purmerend 2040 in een gebied waar men het wenselijk acht dat er een transformatie plaatsvindt naar woon-werkgebied. Figuur 8. Kansenkaart Purrmerend 28.

In de huidige situatie bevindt zich ter plaatse een voormalig kantoorgebouw. Vanaf de rotonde is de bebouwing duidelijk aanwezig. Stedenbouwkundig gezien blijven de rooilijnen, beukmaten, kaprichtingen gelijk aan de bestaande situatie. De massa wordt geleidelijk echter, richting de rotonde (zichtlijn) op de hoek Gorslaan, Churchilllaan, Purmerweg verhoogd met een maximum van twee lagen. Gezien de breedte van deze straatprofielen is deze hoogte hier zeer goed te legitimeren. Het realiseren van de bouwlagen gebeurt in combinatie met de transformatie van kantoorpand naar woongebouw waarbij de gevels ook een kwaliteitsslag ondergaan en worden voorzien van meer differentiatie die beter aansluit bij een woonomgeving. In het woongebouw worden 57 appartementen gerealiseerd. Stedenbouwkundig kan de hoogte zeer goed gelegitimeerd worden, het volume voegt zich perfect in zijn omgeving maar er wordt tegelijkertijd ook een uniek en eigen karakter gerealiseerd/ versterkt. De stedelijke structuur is herkenbaar en leesbaar, wat resulteert in een positief effect voor de oriëntatie van de gebruikers van de openbare ruimte. Vanaf de ontsluiting van de nieuwe wijk 'Klein Where', zal onderhavig plan een markant oriëntatiepunt zijn. Kortom herontwikkeling volgens dit model kan een positieve bijdrage leveren aan de beleving van de stad.

Echter moet er naast de capaciteit van de kavel en de inpassing in het bestaande stedenbouwkundige weefsel ook gekeken worden naar het economische exponent. Dit model past zowel binnen de stedenbouwkundige kaders als wel binnen de financiële.

Gorslaan 10 2020

25

Figuur 9. gevelaanzicht en rotonde.

Figuur 10. gevelaanzicht en rotonde.

Figuur 11. Gevelaanzicht nieuwe situatie.

26

Gorslaan 10 2020

Figuur 12. Gevelaanzicht nieuwe situatie.

Gorslaan 10 2020

27

28

Gorslaan 10 2020

Hoofdstuk 5 5.1

Randvoorwaarden / omgevingsaspecten

Archeologie

5.1.1 Beleidskader In de Erfgoedwet, vastgesteld op 1 juli 2016, zijn de regels voor de archeologische monumentenzorg opgenomen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen door een gecertificeerd bureau archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. De gemeente Purmerend heeft in 2009 een eigen archeologisch beleid opgesteld. In 2017 is dit beleid opgegaan in het Erfgoedbeleid Purmerend 2017. Hierbij hoort een archeologische verwachtingskaart. Dit is een voorspellingskaart waarop verwachtingen met betrekking tot de situering van (nog) onbekende archeologische vindplaatsen zijn vertaald in termen van vlakken en zones. Op de kaart worden zones aangegeven met verschillende verwachtingen: hoge, middelhoge of lage verwachting. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het opstellen van een beleidsadvieskaart, die vervolgens kan worden gebruikt voor de toetsing van ruimtelijke plannen op de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Het bestemmingsplan vormt het belangrijkste instrument voor de archeologische monumentenzorg.

Voor gemeenten kunnen de door deskundigen opgestelde archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaarten als leidraad worden gebuikt voor zowel de planologische bescherming van archeologische waarden in het ruimtelijke plan als voor het vaststellen van het benodigde archeologisch onderzoek dat bij voorbereiding van ruimtelijke plannen moet plaatsvinden. Ter plaatse van een lage archeologische verwachtingswaarde is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren voordat nieuwe bouwactiviteiten plaatsvinden. Ter plaatse van een hoge en middelhoge verwachtingswaarde dient bij grondwerkzaamheden eerst een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd door een hiertoe gecertificeerd bureau. 5.1.2 Analyse De projectlocatie kent op basis van het vigerende bestemmingsplan “De Gors e.o. 2010” de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. De voor deze aangewezen gronden zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen bestemd voor de bescherming van archeologische waarden. Middels de beoogde ontwikkeling wordt het bestaande gebouw met twee verdiepingen verhoogd. Naast hei-werkzaamheden ten behoeve van enkele palen vinden geen grondroerende werkzaamheden plaats die de (mogelijke) archeologische waarden ter plaatse verstoren. 5.1.3 Conclusie In het onderhavige bestemmingsplan vormt het aspect archeologie geen belemmering.

De archeologische dubbelbestemming blijft behouden.

5.2

Bezonning

Ten behoeve van het (bouw)plan van het appartementengebouw is een bezonningsstudie verricht (Bijlage 1 Bezonningsstudie). Op grond van deze studie kan geconcludeerd worden dat door de ligging van het gebouw en de draaiing van de zon de hinder als gevolg van de optopping van de bestaande bebouwing minimaal is. In de bezonningsstudie is gekeken naar een eventuele beperking van zonuren in de maanden maart, juni en september. Voor deze maanden geldt dat enkel om 10:00 uur sprake is van beperkte hinder als gevolg van het plan. Er kan derhalve geconcludeerd worden dat voor wat betreft bezonning en schaduw geen sprake is van

Gorslaan 10 2020

29

onevenredige hinder voor omliggende objecten.

5.3

Bodemkwaliteit

5.3.1 Beleidskader Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat in de toelichting van een plantype onder meer moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. Een onderzoek naar de bodemgesteldheid maakt hiervan deel uit. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. In de bestaande stad is dit niet in alle gevallen mogelijk in verband met de aanwezigheid van eventuele historische verontreinigingen. Teneinde maatschappelijke en/of ruimtelijke ontwikkelingen niet onnodig te frustreren als gevolg van de aanwezigheid van bodemverontreiniging, is het mogelijk om onder voorwaarden bestemmingen op een verontreinigde bodem te realiseren. Een en ander is ook verwoord in het in 2009 door burgemeester en wethouders vastgestelde bodembeleidsplan van de gemeente Purmerend en het hieraan gekoppelde bodembeheerplan en de in 2014 vastgestelde bodemkwaliteitskaart. Met deze instrumenten wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke taak met betrekking tot actief bodembeheer. In mei 2020 is door de gemeenteraad nieuw bodembeleid vastgesteld: een bodemkwaliteitskaart en een nota bodembeheer. Hierin zijn ook de normen aangegeven met betrekking tot PFAS.

In 2002 heeft de gemeente de actie tankslag afgerond, waarbij burgers, bedrijven en instellingen in de gelegenheid zijn gesteld om een op hun perceel aanwezige tank te melden (wettelijke verplichting) en vervolgens te saneren. Het valt echter niet uit te sluiten dat zich in het plangebied nog één of meerdere tanks bevinden die niet zijn aangemeld. Hierop is het Activiteitenbesluit van toepassing. Nieuwe gevallen worden per geval beoordeeld en zo nodig wordt handhaving ingezet teneinde de ondergrondse tank en eventuele bodemverontreiniging te saneren. Ook is binnen de gemeente een bodeminformatiesysteem aanwezig. In dit systeem is de bij de gemeente bekende bodeminformatie geregistreerd. Dit systeem wordt ook in het kader van de bodemtoets bij bouwaanvragen regelmatig geraadpleegd en voortdurend geactualiseerd met nieuwe onderzoeksgegevens of geplande en gerealiseerde bodemsaneringen. Door het vaststellen van het bodembeleid, het bodembeheerplan en de bodemkwaliteitskaart heeft de gemeente invulling gegeven aan haar beleidsvrijheid op het gebied van bodemtaken. Bij procedures voor ruimtelijke plannen worden deze instrumenten ingezet, waardoor er in de praktijk steeds minder vaak bodemonderzoek en bodemsanering hoeft te worden uitgevoerd. De mogelijkheid om op (eventueel verontreinigde) grond te kunnen bouwen dient per geval te worden beoordeeld.

De Wet bodembescherming biedt de kaders waarbinnen gehandeld dient te worden. Afhankelijk van de verontreinigingssituatie, is de gemeente dan wel de provincie het bevoegd gezag bij een eventuele sanering. In het geval dat de gemeente het bevoegd gezag is, kan het bouwen op verontreinigde bodem geregeld worden in de omgevingsvergunning. Dit is in alle gevallen maatwerk. Indien de bevoegdheid ligt bij de provincie, dan dient bij de provincie een BUS-melding te worden ingediend. Wanneer binnen 4 weken geen reactie van de provincie wordt ontvangen, is het toegestaan om te saneren conform de BUS-melding. Deze procedure is in de plaats gekomen van de voormalige goedkeuring van de provincie. De BUS-melding wordt gepubliceerd in een huis-aan-huisblad. Indien noodzakelijk worden aanvullend saneringsvoorschriften in de omgevingsvergunning opgenomen. De beschikking is hiervoor leidend. 5.3.2 Analyse Bij de beoogde ontwikkeling vinden er geen grondroerende werkzaamheden plaats. Tevens worden er geen appartementen met tuin gerealiseerd. 5.3.3 Conclusie Het aspect bodem vormt derhalve geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

30

Gorslaan 10 2020

5.4

Cultuurhistorische waarden

5.4.1 Beleidskader In de toelichting van ruimtelijke plannen moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. Het doel hiervan is om cultuurhistorische belangen meer te laten meewegen in de ruimtelijke ordening. Hiertoe is op 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij dit voorschrift in artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a is opgenomen. De in de grond aanwezige waarden komen in paragraaf 5.1 (Archeologie) aan bod, de overige cultuurhistorische aspecten worden in deze paragraaf besproken. Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad het Erfgoedbeleid Purmerend 2017 vastgesteld. Dit beleid richt zich op het behoud van het Purmerendse erfgoed. Het spreekt de uit dat het erfgoed belangrijk is voor de stad. De gemeente heeft vier ambities met betrekking tot het erfgoed: 1. de karakteristieke historische waarden van Purmerend blijven zo veel mogelijk behouden. Dit wil niet zeggen dat erfgoed onaantastbaar is, ontwikkelingen aan en rond cultuurhistorische waarden blijven mogelijk, mits dit gebeurt met respect voor het 'verhaal' van het object; 2. de historische waarden van onze stad worden versterkt door bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een zichtbare relatie met het erfgoed te leggen.

Dit geldt vooral voor locaties in de binnenstad en op bijzondere historische locaties. 3. de kennis over het erfgoed wordt toegankelijker; 4. de gemeente werkt samen met de Purmerendse burgers en ondernemers aan de ambities met betrekking tot het erfgoed. Bij dit beleid is een Cultuurhistorische Waardenkaart opgesteld, waar al het erfgoed van Purmerend op is afgebeeld. 5.4.2 Analyse De Cultuurhistorische Waardenkaart toont dat op dit perceel geen sprake is van actuele cultuurhistorische waarden. Het plan grenst daarentegen aan de lijn van de Purmersteenweg/Purmerweg/Purmerenderweg. Het plan is hier echter niet van invloed op. 5.4.3 Conclusie De ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de in / rond het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.5