G -bestemmingsplan-beemsterbuiten-ca

Bestemmingsplan

Beemsterbuiten c.a. Vastgesteld

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1

6 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging plangebied 1.3 Bestemmingsplan Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021 1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2

Plangebied

2.1 Geschiedenis 2.2 Ruimtelijke structuur 2.3 Toekomstige situatie

Hoofdstuk 3

6 6 7 7 8

10 10 11 12

Beleidskaders

14

3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier 3.4 Gemeentelijk en regionaal beleid 3.5 Conclusie

14 18 23 23 26

Hoofdstuk 4

Onderzoek

4.1 Archeologie 4.2 Bodem 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Geluid 4.5 Externe veiligheid 4.6 Ecologie 4.7 Milieuzonering 4.8 Water 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Duurzaamheid 4.11 Vormvrije mer-beoordeling

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid van het plan

5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.3 Overleg artikel 3.1.1 Bro

Hoofdstuk 6

Juridische planbeschrijving

27 27 27 28 29 29 32 35 37 39 40 41

42 42 42 43

44

6.1 Algemeen 6.2 Bestemmingsplan 6.3 Plansystematiek 6.4 Regels

44 44 44 44

Bijlagen bij toelichting

48

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan

49

Bijlage 2

Verslag PHO wonen ZW

74

Bijlage 3

Archeologisch onderzoek

76

Bijlage 4

Actualiserend bodemonderzoek

96

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

202

Bijlage 6

Quickscan Wet natuurbescherming

224

Bijlage 7

Stikstofberekening aanleg- en gebruiksfase

258

Bijlage 8

Aanvullend onderzoek ecologie

276

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek industrielawaai

301

Bijlage 10 Verslag inloopbijeenkomst

321

Regels

326

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Bestemmingsregels

334 334 337 338 339 341 343

Algemene regels

344

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

Hoofdstuk 4 Artikel 14 Artikel 15

327 333

Bedrijf Tuin - Landschapswaarden Verkeer - Verblijfsgebied Water Wonen Waarde - Cultuurhistorie

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

327

Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Inleidende regels

344 345 346 347 349

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht Slotregel

350 350 351

Bijlagen bij regels

352

Bijlage 1

Lijst van toegelaten bedrijfstypen

353

Bijlage 2 Kernkwaliteiten van UNESCO-werelderfgoed Droogmakerij de Beemster

361

Bijlage 3

Kernkwaliteiten van UNESCO-werelderfgoed De 4

Stelling van Amsterdam

363

Bijlage 4

365

Inrichtingsplan

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Op het perceel Nekkerweg 71/72 in Zuidoostbeemster staat een stolpboerderij. Nekkerweg 72 wordt bewoond. Op nummer 71 was onder meer een adviesbureau voor bodemonderzoek gevestigd. Dit adviesbureau heeft zijn activiteiten grotendeels beëindigd; ter plaatse worden nog uitsluitend kantooractiviteiten van het adviesbureau uitgevoerd en wordt een deel van de bebouwing verhuurd aan een bedrijf in de werkplekbeveiliging. Het terrein maakt daardoor een verrommelde indruk, waardoor in ruimtelijk opzicht een onwenselijke situatie is ontstaan. Een nieuwe invulling met bedrijfsactiviteiten die inpasbaar zijn in het buitengebied ligt niet voor de hand. Voor het perceel is daarom een plan ontwikkeld om op het perceel de bouw van 17 woningen en een gemeenschappelijke tuin te realiseren. Omdat op het resterende perceelsgedeelte (Zuiderweg 58), dat de bedrijfsbestemming behoudt, alleen nog bedrijfsactiviteiten plaatsvinden in een lagere milieucategorie, wordt die milieucategorie door het onderhavige bestemmingsplan verlaagd.

Afbeelding 1: Ligging plangebied. Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021" dat door de gemeenteraad van Beemster op 26 oktober 2021 is vastgesteld. Het plangebied heeft hierin onder meer de bestemmingen "Agrarisch" en "Bedrijf". De bouw van woningen past niet in dit bestemmingsplan. Om de woningen te kunnen realiseren, is derhalve een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. In dat nieuwe bestemmingsplan wordt tevens de toegelaten milieucategorie verlaagd van 3.2 naar 2.

6

Het belangrijkste doel van het voorliggende bestemmingsplan is het verkrijgen van een bouwtitel voor de te bouwen woningen en de inrichting van het perceel. Het plan is uiteraard ook een beheerkader voor de toekomstige situatie. De in het onderhavige bestemmingsplan opgenomen regeling sluit zoveel mogelijk aan op het bestemmingsplan "Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021".

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen E1357, E1358 en E1277 (Nekkerweg 71/72) en uit het kadastrale perceel E1143 (Zuiderweg 58) en heeft een oppervlakte van bijna 2,2 hectare.

Afbeelding 2: Fragment vigerend bestemmingsplan "Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021".

1.3 Bestemmingsplan Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021 Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan " Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021" dat door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Beemster op 26 oktober 2021 is vastgesteld. Een fragment van de verbeelding is in afbeelding 2 weergegeven. Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemmingen "Agrarisch", "Bedrijf", "Tuin" en "Wonen". De gronden met de bestemming "Agrarisch" zijn onder meer bestemd voor agrarische bedrijven en daarbij behorende bedrijfswoningen. De gronden met de bestemming "Bedrijf" zijn onder meer bestemd voor bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.2. Voor dit bestemmingsvlak geldt een maximum bebouwingspercentage van 66%. Woningbouw past niet in beide bestemmingen. Derhalve dient het bestemmingsplan te worden herzien. In verband met de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie" zijn de gronden tevens bestemd voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Om die waarden te behouden kan het bevoegd gezag van een initiatiefnemer vragen om een rapport te

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

overleggen waaruit blijkt dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het terrein dat wordt verstoord in voldoende mate is vastgesteld en met deze waarden actief rekening wordt gehouden. Het plangebied heeft geen archeologische dubbelbestemming.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 van de toelichting de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Het relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau is samengevat in hoofdstuk 3. Een toetsing aan de milieuhygiënische aspecten en gebiedswaarden is weergegeven in hoofdstuk 4. Hierbij wordt ingegaan op onder andere de bodem- en luchtkwaliteit, milieuzonering, geluid, flora en fauna, enzovoort. Hoofdstuk 5 is een juridische planbeschrijving. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

8

Afbeelding 3: Kopergravure.

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Hoofdstuk 2 2.1

Plangebied

Geschiedenis

Algemeen Begin 17de eeuw bestond er een grote behoefte aan nieuwe en goede landbouwgrond. Daarom is de Beemster tussen 1608 en 1612 drooggelegd door Amsterdamse kooplieden die het project onder andere met VOC-gelden en verdiensten uit de Oostzeehandel financierden. Rond het Beemstermeer werd daarom een ringdijk met een ringvaart aangelegd. Vervolgens werd het water met behulp van een aantal molengangen met elk drie molens uitgemalen, die nadien voor de afwatering van de polder moesten zorgen. Op 19 mei 1612 viel De Beemster definitief droog.

Afbeelding 4: Historische topografie. De denkbeelden van de Gouden Eeuw bepaalden in 1612 de structuur van de verkaveling. De Beemster was het eerste grootschalige landschapsproject in de wereld waarin het principe van de Gulden Snede van Da Vinci (de Man van Vetruvius) volledig werd toegepast. Toen werd het nieuwe land verdeeld in een raster van vierkanten van 1.850 bij 1.850 meter; volgens de klassieke opvattingen is dat een volledig harmonieus geheel. De verkaveling voldeed zonder meer aan de wensen van de droogleggers en hun opdrachtgevers, want symmetrie werd in de 17e eeuw gezien als de absolute perfectie. Dit verkavelingspatroon is nu nog steeds terug te vinden in De Beemster. Overigens ligt het onderhavige perceel aan de rand van de zone waar binnen dat raster de gronden 10

kleinschaliger zijn verkaveld dan elders in De Beemster (zie afbeelding 3) De gronden in en rondom het plangebied waren in de 19e eeuw in gebruik ten behoeve van de tuinbouw. Pas in 1983 (zie afbeelding 4) is voor het eerst bedrijfsbebouwing op de topografische kaart aangegeven. Deze bebouwing is in de periode tot heden gefaseerd uitgebreid.

2.2

Ruimtelijke structuur

De Beemster heeft door haar geschiedenis een sterke ruimtelijke identiteit. De droogmakerij is opgebouwd uit elementen als wegen, bomenrijen, watergangen en bebouwing die van klein tot groot een samenhangend geheel vormen. Karakteristiek zijn de openheid, rechtlijnigheid, het strakke ritme, de schaal, de begrenzing door de dijk, de strakke bomenrijen langs de wegen en op de erven en de statige agrarische bebouwing van vroeger. Binnen de grillige contour van de ringdijk is de Beemster opgebouwd uit een heldere grid-structuur van wegen en waterlopen. Van die wegen is de Zuiderweg de weg in de oost-west richting die het verst naar het zuiden is gesitueerd. De Beemster wordt gekenmerkt door een orthogonaal wegenpatroon, waarin de wegen in een grid van ongeveer 1.850 meter van elkaar liggen. Het grid is zodoende te verdelen in modules van 1.850x1.850 meter. Op de halve afstand liggen weteringen, die binnen het grid blokken van 925x925 meter vormen, die weer verdeeld zijn in vijf kavels van 185x925 meter. Zodoende is een mathematisch landschap ontstaan dat bestaat uit een aaneenschakeling van zuivere vierkanten. De sloten in de vierkanten zijn veelal ook op een gelijkmatige afstand evenwijdig aan één van de zijden van zo'n vierkant gesitueerd.

De zuidoosthoek van De Beemster, de Tuinhoek, waar het onderhavige perceel onderdeel van uit maakt, kenmerkt zich van oudsher door een fijnmaziger verkaveling. Gelet op de unieke samenhang van wegen, waterlopen, verkavelingen en nederzettingen in het strakke geometrisch patroon, is Beemster geplaatst op de lijst van werelderfgoederen van Unesco. Nekkerweg 71/72 is een voormalige stolpboerderij, die naast een vrijstaande woning op Zuiderweg 58 staat. Op het perceel Nekkerweg 71/72 staat op een breed perceel aan de weg (buiten het onderhavige plangebied) een vrijstaande stolpwoning (nummer 73). Ten noorden van en achter die woning staan diverse bedrijfsgebouwen op een verhard terrein. Om die bedrijfsgebouwen te gebruiken, wordt gebruik gemaakt van de gezamenlijke in-/uitrit van de percelen Nekkerweg 71/72 en Zuiderweg 58. Sinds de bedrijfsactiviteiten van het adviesbureau voor bodemonderzoek ter plaatse grotendeels zijn beëindigd en zijn verplaatst naar het industrieterrein De Baanstee in Purmerend worden ter plaatse uitsluitend nog kantooractiviteiten van het adviesbureau uitgevoerd. Daarnaast wordt een deel van de bebouwing verhuurd aan een bedrijf in de werkplekbeveiliging. Sinds de gedeeltelijke verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten is het terrein geleidelijk verrommeld.

Het perceelsgedeelte ten zuiden van de stolpwoning heeft een parkachtige inrichting en wordt gebruikt als tuin. Het achterste deel is verhard en in gebruik ten behoeve van bedrijfsactiviteiten (zie afbeelding 5). Daarachter ligt een door bomen omzoomd perceel dat van oudsher werd gebruikt als tuin, maar door gebrek aan onderhoud is verwilderd.

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Afbeelding 5: Bestaande situatie.

2.3

Toekomstige situatie

De planontwikkeling bestaat uit drie delen. In het noordelijk deel blijft de bestaande bebouwing en het bestaande gebruik gehandhaafd. Voor dit deel van het plangebied wordt uitsluitend de milieucategorie teruggeschaald van 3.2 naar 2. Centraal in het plangebied wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt en vervangen door woningen. Het zuidelijke deel van het plangebied wordt ingericht als openbaar toegankelijk buitengebied. Bij de inrichting van het plangebied zijn de Des Beemsters principes gehanteerd als uitgangspunt voor de herinrichting. Kort gezegd houdt dat in dat elk ruimtelijk initiatief (bebouwing, water, wegen, landschap) opgevat moet worden als ontwerpopgave met de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van De Beemster als uitgangspunt. De bestaande stolpwoning (nummer 73) aan de wegzijde zal worden behouden, maar het perceel eromheen wordt verkleind. Op de locatie van de huidige bedrijfsbebouwing is een kleinschalig nieuwbouwproject ontwikkeld: Beemster Buiten. Voor de ontsluiting zal ten noorden van de stolpwoning noordelijk van de bestaande inrit een nieuwe inrit worden aangelegd, die zich in twee delen vertakt achter de stolp. Op het achterterrein worden vier bouwblokken met een schuur-achtige uitstraling, waarbij in totaal 17 woningen gebouwd.

De planontwikkeling1 is geïnspireerd op de buitenplaatsen die van oudsher in de Beemster aanwezig waren. De oorspronkelijke buitens in de Beemster werden bewoond door de succesvolle handelaren uit de Gouden Eeuw. Dit waren toen mooie, ruime woningen met verschillende vertrekken, prachtige tuinen met bloemen en een moestuin voor groenten van eigen grond. Deze oude waarden zijn in een nieuw jasje gestoken: unieke, ruime woningen op een prachtige locatie. Rondom de woningen ligt een gemeenschappelijke tuin met de afmeting van een park, die in het kader van het project wordt aangelegd en ingericht. Voor het onderhoud betalen de bewoners een vergoeding. Deze gemeenschappelijke tuin is in eerste instantie bedoeld voor de bewoners. De tuin wordt echter niet afgesloten, waardoor deze ook door anderen kan worden bezocht. In de tuin mogen, met uitzondering van een kas, geen gebouwen worden gebouwd.

12

Afbeelding 6: Toekomstige situatie. De energieneutrale woningen worden in vier stroken gebouwd. De stroken met schuurachtige bebouwing zijn gegroepeerd rond een centraal erf met een boomgaard. Behoudens een privéterras op het zuiden, hebben de woningen geen individuele buitenruimte. De bouwblokken komen op een kleine terp te staan. Deze terpen zijn geïnspireerd op de ringdijken rondom de polder en de forten. Door de aanleg van die terpen is het principe van niet tot de woning behorende buitenterrein herkenbaar. In de uitgifte zal dit terrein aan de woningen toegewezen worden en wordt het buitengebied collectief beheerd. Om dit zorgvuldig gecreëerde beeld ook op termijn in stand te kunnen houden, staat het onderhavige bestemmingsplan alleen gebouwen toe op de terp. De mogelijkheid om aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te realiseren, wordt daarom niet toegestaan. Langs de bestaande stolp wordt een erfpad aangelegd, waarop ook de stolp ontsloten zal worden. Bewoners parkeren onder het overhangende deel van de woonblokken. Voor bezoekers worden langs het erfpad en achter de stolp parkeerplaatsen aangelegd. De planontwikkeling is voorgelegd aan de Previsor ruimtelijke kwaliteit die nieuwe ontwikkeling binnen het Werelderfgoed De Beemster toetst.

Deze heeft geconstateerd dat, alhoewel de terpen niet kenmerkend zijn voor bebouwing in de polder en de zonering van het perceel mede vanwege de bestaande situatie, niet geheel conform het Des Beemsters erfinrichtingsprincipe is, de voorgestane ontwikkeling met woningbouw op de plaats van het bedrijfscomplex voorziet in een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit die passend is bij de karakteristiek van het gebied.

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Hoofdstuk 3

Beleidskaders

Op diverse bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken geformuleerd die relevant zijn voor het plangebied. In dit hoofdstuk volgt een korte samenvatting van de betreffende nota's.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen Nederland staat, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke prioriteiten de Rijksoverheid stelt bij de inrichting van Nederland en hoe het Rijk keuzes maakt in de uitvoering daarvan. Keuzes die samenhangen met toekomstbeelden over de fysieke leefomgeving, maatschappelijke opgaven en bijbehorende economische perspectieven.

Steeds duidelijker wordt dat de opgaven alleen goed aangepakt kunnen worden als dat in samenhang gebeurt, het ontwikkelpotentieel van heel Nederland optimaal wordt benut en gezorgd wordt voor een duurzame verbinding van alle delen van Nederland en met de landen om ons heen. Het beleid in de leefomgeving is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. De NOVI geeft aan waar het Rijk zich op nationale schaal aan bindt, waar het regie voert richting medeoverheden of waar het juist aan de medeoverheden is om keuzes te maken. Provincies en (samenwerkende) gemeenten zullen in hun omgevingsvisies uiting geven aan hun eigen verantwoordelijkheid en keuzes in de fysieke leefomgeving. Met de NOVI wordt in beeld gebracht waar kansen liggen. Kansen om de kwaliteit van onze leefomgeving te verbeteren. Kansen om sociale samenhang, gezondheid en economisch herstel te bevorderen en kansen om schone, veilige en duurzame technieken, die bijdragen aan de beoogde transitie naar een circulaire samenleving – stevig te verankeren in onze manier van leven en werken. Daartoe zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied 14

Prioriteit 1 gaat over de ambitie van Nederland om in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust te zijn. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Daarnaast gaat het ook over de ambitie van Nederland om in 2050 een duurzame energievoorziening te hebben. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen en de bijbehorende energie infrastructuur voor opslag en transport van duurzame energie. Bij prioriteit 2 wordt aangegeven dat de ambitie voor de lange termijn is: het duurzaam en circulair maken van de economie en energievoorziening en het versterken van de kwaliteit van de leefomgeving. Er wordt ingezet op een aantrekkelijke, gezonde en veilige omgeving en een goed vestigingsklimaat, inclusief een goede bereikbaarheid en duurzame mobiliteit. Locaties van nieuwe kantoren, bedrijventerreinen, grootschalige logistieke functies en datacentra moeten passen bij het verkeers- en vervoersnetwerk, goed afgestemd zijn op de vraag van bedrijven én de economische vitaliteit en de kwaliteit en aantrekkelijkheid van stad en land versterken. Er wordt daarbij ingezet op actieve clustering van (grootschalige) logistieke functies op logistieke knooppunten langs (inter)nationale corridors.

Nieuwvestiging van toerisme vindt bij voorkeur plaats buiten de huidige toplocaties en in de nabijheid van OV of bestaande aansluitingen op het hoofdwegennet. Bij prioriteit 3 word beschreven dat er wordt ingezet op het bouwen aan sterke, aantrekkelijke en gezonde steden. De ambitie is om een goed bereikbaar netwerk van steden en regio's te realiseren door te werken aan de verdere ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. De grote actuele woningbehoefte vraagt tegelijkertijd om oplossingen op korte termijn. Hieraan wordt een stevige impuls gegeven. De ontwikkeling vindt plaats in lijn met de ambities van de integrale verstedelijkingsstrategie, zo veel mogelijk in bestaand stedelijk gebied, klimaatbestendig en natuurinclusief. Grote open ruimten tussen de steden houden hun groene karakter. Het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad worden versterkt en de aansluiting op het groene gebied buiten de stad wordt verbeterd. Bij prioriteit 4 wordt ingegaan op het belang van natuurlijke systemen en het landschap. In sommige regio's staan de natuurlijke systemen en het landschap onder druk. Soms is daar sprake van een verzakkende bodem, onder meer door een te laag waterpeil. Als het waterpeil omhoog gaat, kan dat gevolgen hebben voor de landbouw en de veeteelt. In sommige gebieden wordt het dan misschien logischer om duurzame energie te produceren in plaats van voedsel.

Tegelijkertijd willen we de kwaliteiten van het landschap graag behouden om te kunnen recreëren en ook vanwege ons cultureel erfgoed. Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Ten behoeve van die afweging gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Planspecifiek Geen van de 21 nationale belangen heeft specifiek betrekking op de transformatie van een bedrijfsperceel naar woningbouw. Werelderfgoed De Beemster 1.

2. 3.

Het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, vroeg zeventiende-eeuwse (landschaps)architectonische geheel van de droogmakerij Beemster, bestaande uit: - het vierkante gridpatroon van wegen en waterlopen en rechthoekige percelen; - de ringdijk en ringvaart (continuïteit en eenheid in vormgeving); - het centraal gelegen dorp (Middenbeemster) op een assenkruis van wegen; - bebouwing langs de wegen; - de relatief hooggelegen wegen met laanbeplanting; - de monumentale en typerende (stolp)boerderijen en restanten van buitens; - de oude negentiende-eeuwse gemalen en molengangen; - de structuur en het karakter van het (beschermde) dorpsgezicht van Middenbeemster; Grote openheid Voor zover het werelderfgoed De Beemster samenvalt met het werelderfgoed De Stelling van Amsterdam, zijn de uitgewerkte universele waarden van het werelderfgoed De Stelling van Amsterdam tevens van toepassing op het werelderfgoed De Beemster.

Werelderfgoed De Stelling van Amsterdam 1.

Het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, laatnegentiende-eeuwse en vroegtwintigste-eeuwse hydrologische en militair-landschappelijke geheel, bestaande uit: - een doorgaand stelsel van liniedijken in een grote ring om Amsterdam; - sluizen en voor- en achterkanalen; - de forten, liggend op regelmatige afstand, voornamelijk langs dijken; - inundatiegebieden; - voormalige schootsvelden (visueel open) en verboden kringen (merendeels onbebouwd gebied); - de landschappelijke inpassing en camouflage van de voormalige militaire objecten; 2. Relatief grote openheid; 3. Groene en relatief stille ring rond Amsterdam. Afbeelding 7: Kernkwaliteiten Barro.

16

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigings- of uitwerkingsplannen en bij projectuitvoeringsbesluiten dient rekening te worden gehouden met het Barro. Het plangebied maakt zowel deel uit van het Werelderfgoed "De Beemster" als van het Werelderfgoed "De Stelling van Amsterdam". In het Barro zijn de kernkwaliteiten van beide werelderfgoederen (zie afbeelding 7) omschreven en is bepaald dat deze in een provinciale verordening worden uitgewerkt en geobjectiveerd. Deze bestaande kernkwaliteiten worden door het vervangen van bedrijfsbebouwing door woningen met daarbij een zorgvuldige landschappelijke inpassing niet aangetast.

3.1.3 Visie erfgoed en ruimte In de Nota 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte' schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. Om dit te bewerkstelligen, is op 1 januari 2012 artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd. Deze wijziging verplicht gemeenten nu om het aspect cultureel erfgoed expliciet mee te wegen bij de vaststelling van een bestemmingsplan. In de Richtlijnen bouwhistorisch onderzoek wordt een onderscheid in de fysieke omgeving gemaakt tussen de cultuurhistorie in de ondergrond en de bovengrond: het bodemarchief; het bouwkundig erfgoed (gebouwen en structuren); het cultuurlandschap. Het bodemarchief heeft betrekking op de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. Uit het bureauonderzoek (zie paragraaf 4.1) blijkt dat het gebied een lage verwachting geldt. Uit cultuurhistorisch oogpunt is de bestaande bebouwing niet van belang. Er is derhalve geen sprake van bouwkundig erfgoed. De nieuwe woningen zijn op een zorgvuldige manier ingebed in de bestaande omgeving waarbij de uitgangspunten van Des Beemster als randvoorwaarde zijn gehanteerd. Uit het oogpunt van cultuurhistorie is er geen belemmering om de bestaande bedrijfsbebouwing te slopen en te vervangen door woningen.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De juridische basis voor de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt moet in de toelichting van het plan een verantwoording daarvan plaatsvinden. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In dit geval is sprake van de realisatie van 17 woningen. Daarom is de ontwikkeling getoetst aan de ladder. De gemeente Purmerend is in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie Noord-Holland 2021-2025 opgenomen (zie paragraaf 3.4.3). In eerste instantie pogen regiogemeenten het behoud van identiteiten te realiseren door binnenstedelijk te bouwen en door transformatie van gebouwen, zoals ook overeengekomen is in de Regionale Woonagenda

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Zaanstreek-Waterland Samen optrekken (2017). Doel hiervan is onder meer het landschap en de belangrijke natuurwaarden in de regio zoveel mogelijk te sparen. Tegelijkertijd biedt binnenstedelijk bouwen niet altijd voldoende mogelijkheden om identiteiten van kernen en dorpen te behouden. (Kleinschalige) Uitbreiding mogelijk maken is essentieel om vitaal en leefbaar te blijven. De locatie aan de Nekkerweg 72 is aangegeven als: te ontwikkelen locatie in het landelijk gebied. De ladder schrijft voor dat in eerste instantie moet worden beoordeeld of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied (BSG). In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Omdat de bebouwing met verschillende functies geen directe relatie heeft met sociaal culturele voorzieningen en stedelijk groen zoals aangegeven in artikel 1.1.1h van de Bro, kunnen de gronden binnen het plangebied niet worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Derhalve is de ontwikkeling regionaal afgestemd (zie paragraaf 3.4.3). Er is behoefte aan de woningen die in het plangebied worden gerealiseerd. In het Woonakkoord is geconstateerd dat de harde plancapaciteit voor binnenstedelijke plannen onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. Een andere belangrijke reden is dat de binnenstedelijke plancapaciteit niet in alle opzichten aan de kwalitatieve woningvraag voldoet. Zo is in de regio's een tekort aan eengezinswoningen in suburbane woonmilieus, een type woonmilieu dat eerder op buitenstedelijke dan op binnenstedelijke locaties is te bieden. De planontwikkeling geeft invulling aan deze behoefte. De woningen in het onderhavige plangebied hebben een uniek karakter, doordat sprake is van rijwoningen in het buitengebied. In het buitengebied zijn immers met name vrijstaande woningen beschikbaar die veelal tot een hoger prijssegment behoren. De planontwikkeling biedt met mensen met een lager budget de mogelijkheid om in een zeer landelijke omgeving te wonen. In het bestaande woningbehoefteonderzoek komt een dergelijk woonmilieu weliswaar niet expliciet voor, maar naar verwachting zal de vraag hiernaar zeer groot zijn. Het woningbouwplan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is daarmee gebaseerd op zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 Op 19 november 2018 hebben provinciale staten de "Omgevingsvisie NH2050" vastgesteld. Hierdoor is onder meer de Structuurvisie Noord-Holland 2040 ingetrokken. De omgevingsvisie bevat een langetermijnvisie op alle aspecten die verband houden met de fysieke leefomgeving. In de Omgevingsvisie NH2050 is een aantal langetermijnambities vertaald naar een aantal generieke randvoorwaarden en principes over de leefomgevingskwaliteit in Noord-Holland en een vijftal bewegingen naar de toekomst toe. 18

De hoofdambitie is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit komt tot uiting in een prettige en gezonde leefomgeving en is een omgeving waar het goed wonen en werken is. Waar je zo min mogelijk wordt blootgesteld aan ongezonde en onveilige stoffen. Waar voldoende scholen, ziekenhuizen, sportcomplexen en andere voorzieningen zijn en waar voldoende lucht, licht en groen is. De provincie draagt bij aan de klimaatdoelstellingen van Nederland. Om dit te bereiken, moet in 2050 de Noord-Hollandse samenleving volledig klimaatneutraal zijn en de economie duurzaam ingericht. Innovatie is daarvoor een belangrijke motor en de provincie biedt ruimte aan de ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten. De grote woningbehoefte wordt voornamelijk binnenstedelijk opgelost en duurzaamheid van de totale woningvoorraad is daarbij uitgangspunt. Zeker in Noord-Holland, dat bijna aan alle kanten omgeven is door water, is het belangrijk beschermd te zijn tegen dat water. Daarnaast is bereikbaarheid een belangrijk thema. Noord-Hollanders moeten zoveel mogelijk de vrijheid hebben om hun eigen vervoerswijzen te kiezen. Of dit nu de auto, fiets of openbaar vervoer is. Ook hier is ruimte voor experiment en innovatie. Tegelijkertijd worden de unieke kwaliteiten van het landschap behouden of zelfs versterkt.

Waar mogelijk wordt de bodem-, water-, en luchtkwaliteit verbeterd en de biodiversiteit vergroot. De aan de visie gekoppelde sturingsfilosofie is 'lokaal wat kan, regionaal wat moet'. In de wetenschap dat de wereld waarmee Noord-Holland is verbonden continu verandert, geven deze bewegingen en ontwikkelprincipes enerzijds richting – en daarmee houvast naar een onbekende toekomst –, en anderzijds voldoende ruimte en handelingsperspectief om te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen. De Omgevingsvisie is dus geen eindbeeld voor 2050. De visie laat in algemene zin wel zien wat de ontwikkelprincipes en randvoorwaarden zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. Deze principes en randvoorwaarden zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. Daarnaast schetst de provincie in de vijf samenhangende bewegingen naar de toekomst toe hoe zij omgaat met opgaven die op de samenleving afkomen en die zij willen faciliteren. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: Dynamisch Schiereiland – hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd.

Metropool in ontwikkeling – hierin beschrijven we hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem vergroten we de agglomeratiekracht. Sterke kernen, sterke regio's – deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie – deze beweging gaat over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving - deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agri-foodsector. Voor de onderhavige planontwikkeling zijn met name de beweging 'Metropool in ontwikkeling' en 'Nieuwe energie' relevant. Het plangebied vormt onderdeel van de metropoolregio Amsterdam. Behoud en versterking van het landschap is cruciaal voor de metropool. Een uniek kenmerk van de metropool is de grote diversiteit aan landschappen met hoge ecologische, recreatieve en cultuurhistorische waarden.

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Daarnaast is er een sterke verwevenheid tussen stad en landschap. Het groenblauwe gebied ligt tussen de kernen, die daarmee karakteristiek en onderscheidend blijven. Het biedt ook een plek voor relatieve rust ten opzichte van de stad. Tegelijk biedt het landschap nog veel ruimte voor landbouw en kleinschalige experimenten voor de productie van duurzame energie. Het landschap is als drager van deze waarden cruciaal voor het vestigingsklimaat en het woon- en leefmilieu in de metropool. Het is noodzakelijk dat het landschappelijke raamwerk in de metropool wordt versterkt, bijvoorbeeld door het verbinden van gebieden. Verdichting in de stad vraagt ook om versterking van groen in en om de stad. Door de ontwikkelingen staan deze waarden wel onder druk. Ontwikkelingen zijn mogelijk, mits onder strikte voorwaarden. Het metropolitane landschap zal steeds vaker verschillende opgaven moeten stapelen en diverse belangen moeten verenigen. In het plangebied wordt een voormalige bedrijfslocatie getransformeerd tot woonlocatie. In paragraaf 2.3 is in dit verband geconstateerd dat er sprake is van een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit die passend is bij de karakteristiek van het gebied. De planontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van de beweging 'Metropool in ontwikkeling'.

De woningen worden energieneutraal gerealiseerd en voldoen daarmee tevens aan de beweging 'Nieuwe energie'.

3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn verankerd in de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020, die op 16 november 2020 door Provinciale Staten van Noord-Holland is vastgesteld. De Omgevingsverordening vervangt alle verordeningen die betrekking hadden op de leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. Door deze integratie loopt de provincie Noord-Holland vooruit op de invoering van de omgevingsverordening als een van de kerninstrumenten van de Omgevingswet, voor zover dat al mogelijk is op basis van de bestaande wetgeving. Eén van de ontwikkelprincipes uit de Omgevingsvisie NH2050 is dat wonen en werken zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gerealiseerd en geconcentreerd. Veel van de instructieregels aan gemeenten hebben betrekking op het landelijk gebied. Daarom is in het werkingsgebied landelijk gebied duidelijk gemaakt waar volgens de provincie de grens ligt tussen stedelijk en landelijk gebied. Artikel 6.3 van de PRV sluit aan op de wettelijk verplichte toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In artikel 6.3 is bepaald dat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie Noord-Holland 2021-2025 (zie paragraaf 3.4.3). Hierin is het onderhavig plangebied niet opgenomen. Daarom is het plan in het Portefeuillehoudersoverleg Wonen Zaanstreek-Waterland van 25 november 2019 besproken. Daarin is geconstateerd dat het plan landschappelijk is ingepast en niet in de buurt ligt van een Natura 2000-gebied. Uit de verslaglegging2 van dit overleg blijkt dat het onderhavige bouwplan regionaal is afgestemd en dat wordt voldaan aan de Ladder. Het plangebied maakt onderdeel uit van het landelijk gebied en is aangeduid als werkingsgebied 'MRA landelijk gebied'. De planontwikkeling voldoet niet aan de voorwaarden voor het toestaan van een functiewijziging van een stedelijke functie als bedoeld in artikel 6.9, lid 2. In dit geval wordt daarom gebruik gemaakt van de bestuurlijke afwegingsruimte uit artikel 13 van de verordening. Dit is in dit geval mogelijk omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling gericht op de 20

verwezenlijking van gemeentelijk ruimtelijk beleid dat wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd in verhouding tot de provinciaal belangen. De voormalige gemeente Beemster heeft in juli 2018 de afspraken over de onderhavige planontwikkeling in een anterieure overeenkomst vastgelegd met de initiatiefnemer. Gelet op deze overeenkomst weegt instandhouding van die situatie niet op tegen het provinciaal belang om in het werkingsgebied 'MRA landelijk gebied' geen nieuwe woningbouw toe te staan. Bovendien neemt per saldo de hoeveelheid bebouwing niet toe. In december 2020 heeft de provincie Noord-Holland aangegeven dat zij instemt met de planontwikkeling. Op grond van artikel 6.59 kan een bestemmingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied, wordt in het ruimtelijk plan, gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: 1. rekening gehouden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren; 2. bij de inpassing betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; en 3. bij de inpassing betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren.

De ambities en ontwikkelprincipes voor de Beemster zijn onder andere gebaseerd op Structuurvisie Beemstermaat en Omgevingsnota Beemster (gemeente Beemster, 2012), Ruimtelijk kwaliteitskader voor het Beemster erf (Croonen adviseurs, in opdracht van projectbureau Des Beemsters, 2010) en Handboek Erfinrichting Beemster (Landschap Noord-Holland). De ambities en ontwikkelprincipes voor de Stelling van Amsterdam zijn onder andere gebaseerd op Beeldkwaliteitsplan Stelling van Amsterdam (DHV/Feddes–Olthof in opdracht van provincie Noord-Holland, 2008) en Ruimtelijk Beleidskader Stelling van Amsterdam–Beemster (provincie Noord- Holland, 2015). Het ensemble wordt in dit geval gekenmerkt door de samenkomst van het fijnmazige veenpolderlandschap van de Eilandspolder en de polder Mijzen ('oud' land) en twee grote droogmakerijen Schermer en Beemster ('nieuw' land) aan weerszijden. Deze uitgangspunten zijn gebruikt als leidraad voor de stedenbouwkundige invulling van het plangebied (zie ook paragraaf 2.3). Werelderfgoed De Beemster 1.

Het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, vroeg zeventiendeeeuwse landschaps)architectonische geheel van de droogmakerij De Beemster, bestaande uit: – het vierkante gridpatroon van wegen en waterlopen en rechthoekige percelen; – de ringdijk en ringvaart (continuïteit en eenheid in vormgeving); – het centraal gelegen dorp (Middenbeemster) op een assenkruis van wegen; – bebouwing langs de wegen; – de relatief hooggelegen wegen met laanbeplanting; – de monumentale en typerende (stolp)boerderijen en restanten van buitens; – de oude negentiende-eeuwse gemalen en molengangen; – de structuur en het karakter van het (beschermde) dorpsgezicht van Middenbeemster; 2. Grote openheid; 3. Voor zover het werelderfgoed De Beemster samenvalt met het werelderfgoed De Stelling van Amsterdam, zijn de uitgewerkte universele waarden van het werelderfgoed De Stelling van Amsterdam tevens van toepassing op het werelderfgoed De Beemster. De Stelling van Amsterdam

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

1. Het unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven, laatnegentiende-eeuwse en vroegtwintigste-eeuwse hydrologische en militair-landschappelijke geheel, bestaande uit: – een doorgaand stelsel van liniedijken in een grote ring om Amsterdam; – sluizen en voor- en achterkanalen; – de forten, liggend op regelmatige afstand, voornamelijk langs dijken; – inundatiegebieden; – voormalige schootsvelden (visueel open) en verboden kringen (merendeels onbebouwd gebied); – de landschappelijke inpassing en slechte zichtbaarheid van de voormalige militaire objecten; 2. Relatief grote openheid; 3. Groene en relatief stille ring rond Amsterdam. Afbeelding 8: Kernkwaliteiten werelderfgoederen. Het plangebied ligt daarnaast ook in de UNESCO-erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden Beemster en Stelling van Amsterdam. Het plangebied is aangeduid als 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. In artikel 6.49 bepaalt dat een ruimtelijke plan ter plaatse van het werkingsgebied Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde voorziet uitsluitend in nieuwe activiteiten die de kernkwaliteiten niet aantasten (zie afbeelding 8). Hiervan is geen sprake. De provincie relateert het begrip 'grootschalig' aan de kernkwaliteiten, het al bestaande verstedelijkingspatroon en het verstedelijkingsvolume.

Omdat er sprake is van vervangende nieuwbouw op een bestaande bedrijfslocatie een duidelijke verbetering betreffen van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie, wordt aan de waarden van beide nationale landschappen op geen afbreuk gedaan.

3.2.3 Woonagenda Provincie Noord-Holland 2020-2025 De Provincie Noord Holland streeft naar voldoende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. Daarom is op 31 maart 2020 de Woonagenda Provincie Noord-Holland 2020-2025 vastgesteld. De Woonagenda is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland tot 2025 en volgt uit en past binnen de randvoorwaarden van het provinciaal ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de provinciale Omgevingsvisie NH2050 en het coalitieakkoord 'Duurzaam doorpakken'. De speerpunten van het provinciale woonbeleid zijn een woning voor iedereen, productie op peil: aanjagen woningbouwproductie, gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie en een kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod. Via 'woonakkoorden' worden afspraken gemaakt met regio's en gemeenten daarbinnen over woningbouw, programmering en fasering van woningbouwplannen. Uitgangspunt is de juiste balans tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief. De provincie biedt kennis, meedenkkracht en hulp om de woningbouwproductie te verhogen en sneller te realiseren. Er is behoefte aan elk type woning en woonmilieu. Onderhavig bestemmingsplan voorziet in herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie naar woningbouw.

Het plan draagt bij/voorziet in de grote vraag naar grondgebonden woningen, die slechts op weinig locaties in de regio is in te vullen. Door de realisatie van de woningen in het 22

plangebied Beemsterbuiten, levert de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage aan de bestaande behoefte (zie ook paragraaf 3.1.4). Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Woonagenda.

3.3

Beleid Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

3.3.1 Waterplan 2022-2027 (WBP6) Het Waterplan 2022-2027 (WBP6) is op 15 december 2021 door HHNK vastgesteld. Het WBP 6 bevat het beleid op hoofdlijnen voor het waterbeheer in het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier voor de periode 2022-2027. De watertoets is het instrument waarmee het Hoogheemraadschap toezicht houdt op behartiging van de waterbelangen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het beleid is om op te schuiven van toetsen van plannen naar samenwerken en meedenken aan de voorkant. De insteek is dat water een leidend principe is voor de ruimtelijke ordening, zonder de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen uit het oog te verliezen.

3.3.2 Raamplan Bescherming tegen Wateroverlast Noorderkwartier (BWN 2005) In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) zijn afspraken gemaakt over de aanpak van wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit voor de komende jaren. Rijk, provincies, waterschappen en gemeenten dienen te anticiperen op veranderende omstandigheden zoals klimaatverandering, zeespiegelstijging, bodemdaling en toename van verhard oppervlak. De opgave voor het terugdringen van de wateroverlast is uitgewerkt in raamplannen. De planperiode beslaat de jaren 2005 tot 2015. De studie Bescherming Wateroverlast Noorderkwartier, ook wel aangeduid als de faalkansenstudie, heeft inzicht verschaft in de omvang van het overlastprobleem. De resultaten vormen het vertrekpunt voor de knelpuntenanalyse en de uitwerking van de maatregelen. Het raamplan richt zich niet op de aanpassing van de boezemsystemen, maar op kleinschalige maatregelen in de poldersystemen. De problemen worden opgelost waar ze zich voordoen, waarbij als belangrijkste uitgangspunt geldt dat te dempen water geheel moet worden gecompenseerd en dat een toename van de bestaande verharding in voldoende mate dient te worden gecompenseerd.

3.4

Gemeentelijk en regionaal beleid

3.4.1 Structuurvisie Algemeen De gemeenteraad van Beemster heeft op 10 juli 2012 Beemstermaat, de Structuurvisie van de voormalige gemeente Beemster vastgesteld. Voor de toekomst van de droogmakerij is het van belang de veelgeroemde ruimtelijke identiteit van De Beemster concreet te benoemen en hanteerbaar te maken voor de opgaven die nu en in de toekomst spelen. De Beemster is immers geen gebied onder een kaasstolp, maar een dynamische droogmakerij waarin verschillende opgaven en tendensen zoals agrarische schaalvergroting, waterberging, woningbouw en uitbreiding van bedrijven aan de orde van de dag zijn. De structuurvisie is een strategisch document over de ruimtelijke en functionele ontwikkeling in de gemeente en vormt het afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen en geeft aan waar welke functies wenselijk zijn en waar niet.

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

Om de ruimtelijke identiteit te bewaken, zijn 11 zogenaamde 'gouden regels' geformuleerd: 1. Gouden regels De Beemster is werelderfgoed en daarom moeten alle nieuwe ontwikkelingen voldoen aan de criteria van 'Des Beemsters'. Dat houdt in dat elk ruimtelijk initiatief (bebouwing, water, wegen, landschap) opgevat moet worden als ontwerpopgave met de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van De Beemster als uitgangspunt. 2. De Beemster is een werkpolder: binnen de historisch bepaalde hoofdstructuur moet (ruimtelijke en functionele) verandering mogelijk zijn. 3. De hiërarchie in de ruimtelijke structuur is van groot naar klein: van De Beemster als geheel naar het architectonisch detail. 4. De landschappelijke openheid is een belangrijke, maar kwetsbare kwaliteit van De Beemster. De droogmakerij bestaat visueel-landschappelijk uit een aantal 'kamers', begrensd door randen met bebouwing en opgaande beplanting: de dorpen, de beboomde wegen met agrarische erven en de ringdijk. Eventuele verdichting in het buitengebied vindt alleen plaats in dezelfde zones en langs dezelfde wegdelen waar nu bebouwing staat. De openheid van de kamers blijft zo gewaarborgd. 5. Het hiërarchisch opgebouwde watersysteem, lopend vanaf de kavelsloten via het grid van de hoofdafwatering tot de Beemsterringvaart, is de blauwdruk voor de structuur.

Dit watersysteem, zoals in kaart vastgelegd op de Kopergravure (1644), moet gerespecteerd worden, zowel het tracé als het dwarsprofiel. 6. De wegen vormen de functionele ontsluitingsstructuur van De Beemster en begrenzen de 'landschappelijke kamers' van de polder. De wegprofielen zijn van essentieel belang: de weg zelf, bermen en eventuele taluds, de doorgaande boomstructuur, flankerende sloten. 7. Het erf is de ordenende bouwsteen van het buitengebied. Erfinrichting en bebouwing zijn onlosmakelijk verbonden met De Beemster als geheel. 8. Bebouwingsstructuren worden vanuit het grotere geheel benaderd: vanuit het landschap naar de bebouwing. De randen van de dorpskernen zijn van groter belang dan de binnengebieden. 9. Middenbeemster is vanuit cultuurhistorisch oogpunt de belangrijkste bebouwde structuur en moet letterlijk als middelpunt van De Beemster herkenbaar blijven. 10. Forten en stolpen worden als gestolde cultuurhistorische artefacten in stand gehouden. 11. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid is intensief waar het moet: namelijk op alles wat 'Des Beemsters' is en raakt aan deze Gouden Regels; en neutraal waar het kan: op alle overige aspecten. De woningen vervangen gedateerde bedrijfsbebouwing. Zoals in paragraaf 2.3 is aangegeven is de planontwikkeling geïnspireerd op de buitenplaatsen die van oudsher in de Beemster aanwezig waren.

De oorspronkelijke buitens in de Beemster werden bewoond door de succesvolle handelaren uit de Gouden Eeuw. Dit waren toen mooie, ruime woningen met verschillende vertrekken, prachtige tuinen met bloemen en een moestuin voor groenten van eigen grond. Deze oude waarden zijn in een nieuw jasje gestoken: unieke, ruime woningen op een prachtige locatie. Rondom de woningen ligt een gemeenschappelijke tuin met de afmeting van een park, die in het kader van het project wordt aangelegd en ingericht. Daarbij wordt een sloot hergraven die de van oudsher aanwezige structuur versterkt. Deze sloot krijgt een flauw talud met een natuurvriendelijke oever. Het bouwplan vormt daarmee een eigentijdse invulling van de 'gouden regels'.

24

3.4.2 Woonvisie Beemster 2018-2025 Op 7 november 2017 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Beemster de Woonvisie Beemster 2018-2025 vastgesteld. Deze woonvisie vervangt de woonvisie uit 2008 en speelt in op actuele demografische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen, maar ook aan gewijzigd rijksbeleid. Die ontwikkelingen hebben ieder hun eigen dynamiek. Al deze ontwikkelingen plaatsen de gemeente voor nieuwe uitdagingen en vragen om een actuele kijk op bekende thema's. Uitgangspunt die visie is 'vier vitale dorpen, met een mix van bewoners, in een goede woonomgeving met voldoende voorzieningen, met behoud van het karakter van de Beemster'. 'Behoud door ontwikkeling' is de centrale visie waaruit de voormalige gemeente Beemster keek naar ontwikkelingen en initiatieven. Transformatie van bestaande (leegstaande) gebouwen of herbestemming, zoals wordt beoogd in het onderhavige plangebied, met inachtneming van de Beemster identiteit behoort daarbij tot de mogelijkheden. Om dit te kunnen bereiken zijn vier opgaven geformuleerd: 1. Toekomstbestendig maken van woningen 2. Realisatie van nieuwbouw 3. Ontwikkelen/bouwen vanuit de vraag 4. Samenwerking organiseren In de gehele regio houdt de huishoudengroei de komende decennia aan.

Ook voor Beemster verwacht de provincie Noord-Holland een sterke groei: het aantal huishoudens zal tot 2035 stijgen met 18% tot zo'n 5.200. De regio als geheel groeit 8%. Beemster zal ook een deel van de huishoudengroei in andere regiogemeenten opvangen waar onvoldoende ruimte is om genoeg woningen bij te bouwen voor de eigen behoefte. Tot 2030 voorzien de nu bekende plannen in de bouw van zo'n 1.750 woningen. Beemster heeft daarmee in principe nog voldoende plancapaciteit om die verwachte huishoudengroei te faciliteren. Voor de behoeften van de eigen inwoners zal divers moeten worden bijgebouwd. Beemsterlingen hebben, al naar gelang hun levensfase en portemonnee, zeer uiteenlopende wensen voor de eerste of volgende stap in hun 'wooncarrière'. Ouderen zoeken een gelijkvloerse woning of appartement, huur of (dure) koop, maar wel heel graag nabij voorzieningen, jongeren een betaalbare huur-, maar liefst koopwoning, gezinnen met een laag inkomen een betaalbare eengezinshuurwoning en wanneer er meer te besteden is, een koopwoning. Voor wat betreft de wensen van potentiële 'vestigers' constateert RIGO in de woningmarktanalyse die ten grondslag ligt aan de woonvisie een aanzienlijke regionale vraag naar 'suburbaan wonen': wonen in een niet-stedelijke woonmilieu, in lage dichtheden. De onderhavige planontwikkeling voldoet hier aan.

3.4.3 Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie Noord-Holland 2021-2025 In april 2020 heeft de provincie Noord-Holland het woonbeleid uitgewerkt in de Woonagenda PNH 2020-2025. Dit woonakkoord is de opvolger van het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 (RAP). Hiermee geeft de provincie uitvoering aan een aantal doelstellingen, zoals het bouwen van voldoende betaalbare en duurzame woningen. Door middel van het sluiten van regionale Woonakkoorden voor de periode 2021-2025 bevordert de provincie de regionale samenwerking.

Bestemmingsplan "Beemsterbuiten c.a." (vastgesteld)

De acht gemeenten in Zaanstreek-Waterland hebben besloten hier samen met de provincie invulling aan te geven aan de hand van vier thema's: Nieuwbouw / woningbouwprogrammering werken aan de eigen én regionale woningbehoefte; zoveel mogelijk binnenstedelijk bouwen, met ruimte voor uitzonderingen; zoveel mogelijk bouwen in de nabijheid van OV-knooppunten en stadsharten; versnellen van de woningbouwproductie; werken aan stedelijke vernieuwing en leefbaarheid; Betaalbare voorraad werken aan de gewenste ontwikkeling van de sociale woningvoorraad; werken aan regionale woonruimteverdeling; Wonen en zorg werken aan de huisvesting van senioren; werken aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen; duurzaamheid, klimaatadaptatie, circulair bouwen; Werken aan klimaatneutrale, klimaatadaptieve, circulaire en natuur- en landschapsvriendelijke nieuwbouw werken aan de opwekking van duurzame energie in de regio; werken aan de verduurzaming van bestaande woningvoorraad; werken aan een gezonde leefomgeving. In het Woonakkoord wordt rekening gehouden met bestaande kaders en afspraken, die soms op een ander danwel hoger schaalniveau zijn vastgesteld, zoals in de Metropoolregio Amsterdam, waar Zaanstreek-Waterland onderdeel vanuit maakt. De planontwikkeling biedt met mensen met een lager budget de mogelijkheid om in een zeer landelijke omgeving te wonen.

De locatie is niet binnenstedelijk, maar wordt in het woonakkoord wel aangegeven als: te ontwikkelen locatie in het landelijk gebied. De oriëntatierichting van de dakvlakken op het zuidwesten zal worden gebruikt om zonnepanelen te integreren in die dakvlakken. Verder wordt er met natuurlijke zonneschermen gewerkt in de vorm van schuine pergola's met begroeiing om woningen in de zomer koel te houden. In de winter, als de zon laag staat, verliest de begroeiing haar bladeren waardoor de woningen door de zon worden opgewarmd. Door de planontwikkeling neemt het verhard oppervlak af. Dit draagt niet alleen bij aan een verruiming van de infiltratie van regenwater, maar zorgt ook voor een afname van de hittestress en draagt zodoende bij aan klimaatadaptatie. De planontwikkeling past daarmee binnen de thema's van het woonakkoord.

3.5

Conclusie

Vanuit de uitgangspunten van het rijks- en provinciaal en het gemeentelijk beleid zijn er geen belemmeringen voor de transformatie van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming. De ontwikkeling past eveneens in het gemeentelijk beleid. Hiervoor dient uiteraard wel het bestemmingsplan te worden aangepast.

26

Hoofdstuk 4 4.1

Onderzoek

Archeologie

Het archeologiebeleid van de voormalige gemeente Beemster is opgenomen in de 'Beleidsnota Archeologie gemeente Beemster' uit 2003. In deze beleidsnota worden archeologische waarden in de gemeente beschreven en voorgesteld wordt hoe de bescherming hiervan in toekomstige ruimtelijke plannen dient te worden geregeld. De beleidsnota is vertaald in het vigerende bestemmingsplan. Het plangebied heeft geen archeologische dubbelbestemming. Wellicht ten overvloede wordt dit in archeologisch onderzoek3 bevestigd. Het plangebied ligt in de polder De Beemster. Deze polder is tussen 1608 en 1612 drooggemalen. Het plangebied is vanaf de drooglegging tot de jaren '70 van de 20ste eeuw in gebruik geweest als (moes)tuin en akkerland. In de tweede helft van de 20ste eeuw is een groot bedrijfsgebouw gebouwd in het zuiden en westen van het plangebied. De bouw van dit bedrijfsgebouw zal de bodem in het plangebied deels verstoord hebben. Aangezien in het plangebied geen historische bebouwing aanwezig is geweest, en gezien de verwachte bodemverstoring als gevolg van de laat 20e eeuwse bebouwing, is de trefkans op archeologische resten uit de Nieuwe Tijd laag. Omdat het water van de Beemster voor de drooglegging in het begin van de 17de eeuw naar verwachting alle oudere archeologische lagen heeft verspoeld, geldt voor de overige periodes ook een lage trefkans.

Indien tijdens de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt een meldingsplicht conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet. In de omgevingsvergunning zal hiertoe te zijner tijd een voorschrift met betrekking tot toevalsvondsten worden opgenomen. Op grond van de resultaten van het bovenstaande is geen archeologische dubbelbestemming opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan.

4.2

Bodem

In artikel 2.4.1, lid 1 van de Bouwverordening is bepaald dat een omgevingsvergunningsplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. In artikel 2.1.5 leden 1 en 2 van de Bouwverordening is het voorschrift gegeven dat bij het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning een bodemonderzoeksrapport overlegd moet worden, dat bestaat uit de resultaten van een recent verkennend onderzoek volgens NEN 5740. In het plangebied voor de nieuw te bouwen woningen is daarom bodemonderzoek4 verricht. Grond Uit het onderzoek blijkt dat de grond op de locatie niet is verontreinigd met PFAS. In het plangebied is in één boring een sterke verontreiniging met minerale olie en xylenen aangetoond. Daarnaast is bij twee boringen sprake van een matige verontreiniging met minerale olie. De totale oppervlakte van de sterke verontreiniging met minerale olie op het perceel wordt geschat op circa 40 m². De verontreiniging boven de I-waarde is aanwezig vanaf 0,5 m-mv tot maximaal 2,0 m-mv. In totaal is in dat geval circa 60 m³ (circa 105 ton) verontreinigde grond boven de I-waarde op het perceel aanwezig. De verontreiniging is in noordelijke richting niet afgeperkt. De totale oppervlakte van de sterke verontreiniging met xylenen op het perceel wordt geschat op circa 18,5 m².