F -nota-van-beantwoording-zienswijzen

Nota van beantwoording zienswijzen ‘Bestemmingsplan Beemsterbuiten c.a.’ t.b.v. de realisatie van 17 woningen aan de Nekkerweg nabij nr. 71 te Zuidoostbeemster

Inhoudsopgave 1. Inleiding ..........................................................................................................................................3 2. Zienswijzen ................................................................................................................................... 4 3. Inhoudelijke behandeling zienswijzen ............................................................................................ 4 a.1. Zienswijze reclamant 1 … ........................................................................................................ 4 a.2. Reactie op zienswijze reclamant 1……………………………………………………………………………….4 b.1. Zienswijze reclamant 2.. .................................................................................................. 7 b.2. Reactie op zienswijze reclamant 2……………………………………………………………………………….7 c.1. Zienswijze reclamant 3 .................................................................................................. 10 c.2. Reactie op zienswijze reclamant 3……………………………………………………………………………..12 d.1. Zienswijze reclamanten 4 … ......................................................................................... 199 d.2. Reactie op zienswijze reclamant 4……………………………………………………………..………………19 4. Conclusie ........................................................................................................................... 26

Bijlagen: A. Brief d.d. 8 november 2023 aan omwonenden over terinzagelegging bestemmingsplan B. Persoonsgegevens reclamanten

Pagina 2 van 26

1. Inleiding Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Purmerend heeft op 7 november 2023 besloten om planologische medewerking te verlenen aan de realisatie van 17 woningen aan de Nekkerweg nabij nr. 71 te Zuidoostbeemster door de procedure ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening te starten. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Beemsterbuiten c.a.’ heeft met bijbehorende stukken voor een periode van zes weken ter inzage gelegen van 20 november 2023 tot en met 2 januari 2024. De kennisgeving van de terinzagelegging is op donderdag 16 november 2023 gepubliceerd in het Gemeenteblad, het Nieuwsblad Purmerend en op de website van de gemeente Purmerend. Het ontwerpbestemmingsplan is digitaal beschikbaar gesteld via de landelijke voorziening op www.ruimtelijkeplannen.nl. In de kennisgeving is aangegeven dat de ontwerpstukken op verzoek konden worden toegestuurd. Gedurende de periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld (schriftelijk of mondeling) zienswijzen omtrent de ontwerpbesluiten naar voren te brengen. Hiermee is aan de wettelijke kennisgevings- en terinzageleggingsvereisten voldaan. Daarnaast heeft de gemeente Purmerend ervoor gekozen om de bewoners ook door middel van een bewonersbrief te informeren over de terinzagelegging en de mogelijkheden om op de stukken te reageren of vragen te stellen (zie bijlage A).

Beschrijving project Op het perceel Nekkerweg 71/72 te Zuidoostbeemster staat een stolpboerderij dat wordt bewoond en er is een ingenieursbureau voor bodemonderzoek gevestigd. Dit ingenieursbureau heeft zijn uitvoerende bedrijfsactiviteiten op het perceel grotendeels verplaatst naar bedrijventerrein “de Baanstee”. Op het resterende perceelgedeelte met de bedrijfsbestemming (Zuiderweg 58 en Nekkerweg 72) worden kantooractiviteiten van het ingenieursbureau uitgevoerd en wat opslag en een deel van de bebouwing wordt verhuurd aan een bedrijf in onder andere werkplekbeveiliging. Ten zuiden en zuidwesten van de stolpwoning aan de Nekkerweg 71/72 staan diverse leegstaande bedrijfsgebouwen op een verhard terrein. Sinds de verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten van het ingenieursbureau is het terrein geleidelijk verrommeld en verwaarloosd waardoor in ruimtelijk opzicht een onwenselijke situatie is ontstaan. De planontwikkeling bestaat uit drie delen. In het noordelijk deel blijft de bestaande bedrijfsbebouwing en de kantooractiviteiten gehandhaafd. Voor dit deel van het plangebied wordt de milieucategorie teruggebracht van 3.2 naar 2. Centraal in het plangebied, op de locatie van de huidige bedrijfsbebouwing, is een kleinschalig nieuwbouwproject “Beemster Buiten” ontwikkeld.

De bestaande stolpwoning (Nekkerweg 73) aan de wegzijde blijft behouden, het perceel eromheen wordt iets vergroot. Voor de ontsluiting wordt ten noorden van deze stolpwoning een nieuwe inrit aangelegd, die zich in twee delen vertakt achter de stolp. Op het achter terrein worden vier bouwblokken met schuurachtige uitstraling gebouwd met in totaal 17 woningen. Het zuidelijke deel van het plangebied wordt ingericht als openbaar toegankelijk groengebied. Bij de inrichting van het plangebied is het Des Beemstersbeleid gehanteerd als uitgangspunt voor de herinrichting. Met het voorliggende ‘Bestemmingsplan BeemsterBuiten c.a.’ wordt een ruimtelijk kader verkregen voor de te realiseren woningen, de inrichting van het perceel en het behoud hiervan en de regels sluiten zoveel mogelijk aan op het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied Beemster 2012 Partiële herziening 2021".

Pagina 3 van 26

2. Zienswijzen Binnen de hiervoor openstaande zienswijzetermijn zijn vier reacties met zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ontvangen. De persoonsgegevens van de indieners (reclamanten) zijn in bijlage B bij deze Nota opgenomen. In verband met de privacybescherming wordt deze bijlage met persoonsgegevens niet op internet geplaatst. De zienswijzen zijn ontvankelijk en inhoudelijk behandeld. De zienswijzen worden hieronder in verkorte vorm weergegeven en van een reactie voorzien. Ze zijn integraal in de overwegingen betrokken.

3. Inhoudelijke behandeling zienswijzen a.1. Zienswijze reclamant 1 Een bewoner aan de Zuiderweg te Zuidoostbeemster heeft een schriftelijke zienswijze ingediend. De zienswijze richt zich tegen het ontwerpbestemmingsplan en betreft in verkorte vorm het volgende: 1. Reclamant stelt dat het plan in strijd is met de omgeving nu er stenen komen i.p.v. natuur door op een braakliggend stuk grond ergens in het open landschap van de Beemster een wijk met straten, 42 parkeerplaatsen en 17 dure hoge woningen te bouwen. Dit zal voor omwonenden overlast opleveren en meer verkeersbewegingen. Ook verhoogt het aan te leggen park de kans op hangplekken voor jongeren. 2. Reclamant vraagt zich af waarom de gemeente Purmerend het plan nu goedkeurt terwijl de gemeente Beemster een soortgelijk plan in het verleden heeft afgekeurd. 3. Reclamant geeft aan dat het belang van de gemeente Purmerend om woningen te bouwen ten koste gaat van andere belangen zoals dat van het werelderfgoed De Beemster (lintbebouwing, maar niet zoals in dit plan een ‘wijk’ dieper het landschap in), de provincie (openheid van het landschap) en omwonenden. 4. Reclamant geeft aan dat het geld dat het plan oplevert, geen doel mag zijn en vraagt zich af wie er wordt geholpen met deze woningen. Hetgeen het plan betekent voor de omgeving moet worden meegenomen in het besluit.

Ook is een uitgangspunt van de gemeente dat veranderingen zoals onderliggend plan met omwonenden besproken dienen te worden en gehandeld dient te worden naar de uitkomst van dit overleg. Voor omwonenden telt het landschap, de natuur (geen stenen) en het leefklimaat.

a.2. Reactie op zienswijze reclamant 1 1. Bouwen op een braakliggend stuk grond in open landschap in strijd met omgeving en geeft overlast De planlocatie betreft thans geen open landschap en geen braakliggend stuk grond. Ook is geen sprake van een openbaar stuk grond, het betreft een privaat stuk grond zodat enige vrijheid niet wordt ontnomen. Op de planlocatie, ten zuiden en zuidwesten van de stolpwoning aan de Nekkerweg 71/72, staan thans diverse bedrijfsgebouwen op een verhard terrein. Sinds de Pagina 4 van 26

verplaatsing van de bedrijfsactiviteiten is het terrein geleidelijk verrommeld en verwaarloosd. Het perceelgedeelte ten zuiden van de woning aan de Nekkerweg 73, heeft een parkachtige inrichting en wordt gebruikt als tuin. Het achterste gedeelte hiervan is verhard en werd gebruikt voor de bedrijfsactiviteiten. Daarachter ligt een door bomen omzoomd perceel dat van oudsher werd gebruikt als tuin, maar door gebrek aan onderhoud is verwilderd. De planlocatie bestaat thans grotendeels uit bedrijfsbebouwing en verharding van de grond. Op grond van de bestemming ‘Bedrijf’ van het vigerende bestemmingsplan mag het huidige bouwvlak, dat een oppervlakte heeft van ongeveer 6.400 m2, voor 66% worden bebouwd. Door de planontwikkeling neemt het verharde en bebouwde oppervlak met zo’n 2.887 m2 af. Voorts wordt centraal in het plangebied een watergang gegraven met een oppervlakte van ongeveer 680 m2. Met het plangebied neemt de hoeveelheid bebouwing en verharding dus juist flink af en worden de bebouwingsmogelijkheden beperkt. Dit betekent een positieve uitwerking op de omgevingskwaliteit, de waterhuishouding en klimaatadaptatie. Met het plan zullen de verkeersbewegingen niet vermeerderen maar juist verminderen.

Op grond van de huidige situatie met de bedrijfsbebouwing en bedrijvigheid geldt volgens de ASVV (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) in weinig stedelijk gebied in het buitengebied een verkeersaantrekkende werking van 164,7 autobewegingen per etmaal. Voor de gewenste 17 woningen geldt dat sprake zal zijn van 125,8 autobewegingen per etmaal. Een flinke afname dus. De rondom de woningen aan te leggen tuin is primair bedoeld als gemeenschappelijke tuin voor de bewoners. Het betreft geen openbaar gebied en wordt slechts opengesteld voor publiek met duidelijke toegangsregels. Het “Arboretum” aan de Nekkerweg heeft een soortgelijke status en wordt incidenteel bezocht. Het is niet de verwachting dat de tuin voor overlast gaat zorgen door bijvoorbeeld hangjongeren. 2. Waarom nu wel goedkeuring door gemeente Purmerend? Voor een (soortgelijk) plan heeft initiatiefnemer in het verleden bij de voormalige gemeente Beemster principeverzoeken ingediend op grond waarvan de wenselijkheid van het plan is beoordeeld. De voorstellen in het verleden voldeden niet aan het gemeentelijke Des Beemstersbeleid en/of omvatte teveel woningen en zijn daarom afgewezen. In 2016 is een derde principeverzoek ingediend en is een beeldkwaliteitsplan ‘Beemster Buiten’ opgesteld.

De gemeente Beemster heeft het beeldkwaliteitsplan beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteitseisen ingevolge het gemeentelijke Des Beemstersbeleid en geconcludeerd dat het plan hieraan voldoet. Dit gaf de gemeente Beemster aanleiding om in 2017 in beginsel planologische medewerking toe te zeggen, onder de nodige voorwaarden. De initiatiefnemer heeft vervolgens laten zien hoe aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan, heeft onderzoeken laten uitvoeren en heeft hiervoor een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. De huidige goedkeuring van de gemeente Purmerend is derhalve een voortzetting van de voorbereiding en de ingezette koers van het plan door de voormalige gemeente Beemster. 3. Belang om te bouwen gaat ten koste van andere belangen (werelderfgoed, provincie, omwonenden) De gemeente Purmerend is in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie NoordHolland 2021-2025 opgenomen. De acht gemeenten in Zaanstreek-Waterland hebben in dit woonakkoord de Nekkerweg 72 aangewezen als een te ontwikkelen locatie in landelijk gebied. Het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Beemster 2012-Partiële herziening 2021’ geeft binnen de bedrijfsbestemming een bouwrecht van ca. 4.250 m2.

In het nieuwe bestemmingsplan voor ‘Beemster Buiten’ is slechts een bebouwingsoppervlakte voor 1.540 m2 opgenomen, te weten 905 m2 voor de planontwikkeling en 635 m2 voor de bestaande bebouwing op het bedrijfsperceel. Pagina 5 van 26

Dit is een substantiële vermindering van de bebouwingsoppervlakte en komt ten goede aan de openheid en ruimtelijke kwaliteit van het Werelderfgoed. Thans geldt voor de planlocatie dat hinderlijke bedrijvigheid met een bestaande hoge milieubelasting plaatsmaakt voor woningbouw met een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Voorts betreft het een verrommelde locatie met sterk verwaarloosde indruk waar nu geen sprake is van openheid door de aanwezigheid van grote bedrijfsbebouwing en bosschages. Met het plan wordt de verrommelde bedrijfsbebouwing verwijderd en is sprake van vervangende nieuwbouw op een bestaande bedrijfslocatie en op het aangrenzende terrein wordt de bedrijfscategorie verlaagd. De stolp op Nekkerweg 73 blijft gehandhaafd en komt door het verwijderen van de schuur ten noorden hiervan meer vrij te staan, waardoor deze beter tot zijn recht komt. De nieuwe woonblokken staan in de lengterichting van de kavel en hebben het karakter van schuren, die zich duidelijk onderscheiden van de stolp (het hoofdgebouw) aan de Nekkerweg. Door de opzet hiervan is er over het terrein heen ook zicht mogelijk op de achtergelegen kavels.

Samen met een goede landschappelijke / stedenbouwkundige inpassing van het plan conform de erfinrichtingsprincipes van de Beemster, heeft ook de provincie geconcludeerd dat sprake is van een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie, dat aan bestaande kernkwaliteiten van de UNESCO-erfgoederen geen afbreuk wordt gedaan en de omgevingskwaliteit wordt verbeterd. Hiermee gaat het onderhavige plan niet ten koste van genoemde belangen van het werelderfgoed, de provincie en omwonenden. 4. Geld mag geen doel zijn en de omgeving en omwonenden dienen betrokken te worden bij het plan. Het doel van het plan is het voorzien in de herontwikkeling van een voormalige bedrijfslocatie naar woningbouw. In het Woonakkoord is geconstateerd dat de harde plancapaciteit voor binnenstedelijke plannen onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. Een andere reden is dat de binnenstedelijke plancapaciteit niet in alle opzichten aan de kwalitatieve woningvraag voldoet, zoals het tekort aan eengezinswoningen in suburbane woonmilieus. Door realisatie van de woningen in het plangebied, levert de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage aan de bestaande behoefte en draagt het bij / voorziet in de grote vraag naar grondgebonden woningen in een landelijke omgeving, die slechts op weinig locaties in de regio is te vullen.

Zoals onder 3 hierboven is vermeld, wordt de planlocatie geheel landschappelijk en stedenbouwkundig ingepast zodat voor de omgeving sprake is van een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie. Een transformatie van een locatie gaat vaak gepaard met emoties. Ons gemeentebestuur heeft daar alle begrip voor en wil met deze inbreng zorgvuldig omgaan. Tegelijkertijd is ons gemeentebestuur ook verantwoordelijk voor een evenwichtige afweging van alle belangen. Een van deze belangen betreft ook het voorzien in de grote behoefte aan woningen. Bij de afweging van verschillende belangen kan een besluit aan de orde zijn dat niet in lijn ligt met de wens van omwonenden. De gemeente heeft bij de planvorming nadrukkelijk oog gehad voor omwonenden. Het ontwerpplan is met omwonenden besproken. De ontwikkelaar heeft tijdens de planvorming directe buren bezocht om het plan toe te lichten en suggesties op te halen. Naar aanleiding hiervan heeft de ontwikkelaar bijvoorbeeld de inrit verplaatst om daarmee hinder van koplampen te voorkomen. Op 12 februari 2020 heeft de ontwikkelaar in samenwerking met de gemeente een inloopbijeenkomst georganiseerd. Omwonenden en geïnteresseerden zijn daarbij in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de plannen voor de ontwikkeling. Circa 60 personen hebben de inloopbijeenkomst bezocht.

Naar aanleiding van tijdens deze bijeenkomst gemaakte opmerkingen is het plan op een aantal punten aangepast. Zo worden 6 extra parkeerplaatsen gerealiseerd, is de bouwhoogte van de woningen verminderd en worden de woningen uitgevoerd in lichtere kleuren. De woningen aan de Pagina 6 van 26

noordzijde worden op het zuiden gericht en niet meer op het noorden. Dit woonblok is ook in de oostelijke richting opgeschoven. Conclusie zienswijze reclamant 1 Gelet op het vorenstaande is en blijft ons gemeentebestuur van mening dat de gewenste ontwikkeling ruimtelijk en planologisch inpasbaar is nu sprake is van een goede ruimtelijke ordening en een evenwichtige afweging van alle belangen. De zienswijze van reclamant 1 leidt niet tot wijzigingen van het plan.

b.1. Zienswijze reclamant 2 Stichting Behoud Waterland heeft een schriftelijke zienswijze ingediend. De zienswijze richt zich tegen het ontwerpbestemmingsplan en betreft in verkorte vorm het volgende: 5. Het ontwerp is een ruimtelijk plan in de zin van de provinciale omgevingsverordening, hetgeen betekent dat het plan moet voorzien in planregels die zijn gericht op instandhouding of versterking van de kernkwaliteiten van het werelderfgoed en die uitsluitend voorzien in nieuwe activiteiten die deze kernkwaliteiten niet aantasten. Hiervoor wordt verwezen naar uitspraak: ECLI:NL:RVS:2023:838. 6. Met het plan worden de kernkwaliteiten van droogmakerij De Beemster aangetast en is daarom in strijd met de provinciale omgevingsverordening, waaronder bebouwing langs wegen, het Beemster erf en de openheid. 7. Het plan is in strijd met de gemeentelijke Structuurvisie Beemstermaat. Hierin staat dat de woonfunctie niet verder zal worden uitgebreid dan noodzakelijk in het buitengebied. 'Alleen bij (agrarische) bedrijfsbeëindiging kan saneringscompensatie plaatsvinden door mogelijk terugbouwen van een of meer woningen’. Er is geen sprake van bedrijfsbeëindiging en het plan voorziet in de bouw van 17 woningen. Verder leidt het plan tot verrommeling, dat overeenkomstig het beleid juist moet worden tegengegaan. 8.

Het woningtekort kan niet als rechtvaardiging worden gebruikt voor aantasting van de kernkwaliteiten. Er zijn immers voldoende alternatieve mogelijkheden voor woningbouw in Purmerend, zoals binnenstedelijk, bijvoorbeeld in De Koog. 9. Er ontbreekt een eenduidig kwaliteitskader voor erven met een niet-agrarische bestemming. De gemeente als siteholder is verantwoordelijk voor het Werelderfgoed de Beemster en wordt verzocht om een kwaliteitskader vast te stellen waaraan ruimtelijke ingrepen worden getoetst zodat verdere verrommeling wordt tegengegaan. 10. Het onderhavige plan schept een precedent voor de (her)ontwikkeling van andere locaties en draagt eraan bij dat het buitengebied steeds meer een woonomgeving wordt.

b.2. Reactie op zienswijze reclamant 2 5. De planregels zijn niet gericht op instandhouding of versterking van de kernkwaliteiten Het plan is voorzien van vier bouwvlakken waarbinnen volgens de planregels alleen hoofdgebouwen (woningen), gebouwd mogen worden. De mogelijkheid om aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te realiseren, is uitgesloten in de planregels. Zo ook de mogelijkheid om dit te bouwen op grond van de vergunningsvrije regels door de gronden niet aan te merken als ‘erf’ als Pagina 7 van 26

bedoeld in artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Verder is een erfinrichtingsplan opgesteld welke als bijlage 4 bij de regels van het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd. In de planregels is een ‘voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing’ opgenomen op grond waarvan de gronden binnen het plangebied dienen te worden ingericht en ook ingericht te blijven overeenkomstig het erfinrichtingsplan. Wanneer de erfinrichting niet wordt gerealiseerd of in standgehouden, dan levert dit volgens de planregels strijdig gebruik van de bestemming op waartegen handhavend opgetreden kan worden. Op deze manier is de totstandkoming en de instandhouding van dit zorgvuldig gecreëerde plan conform de kernkwaliteiten en het Des Beemstersbeleid gewaarborgd in de planregels van het ontwerpbestemmingsplan. 6. Kernkwaliteiten worden aangetast en daarmee in strijd met de omgevingsverordening De Nekkerweg ten zuiden van de Zuiderweg heeft zich ontwikkeld tot een gebied met een mix van bedrijven, kassenbouw, caravanstallingen, bedrijfswoningen en particuliere woningen. Qua typologie kent het gebied ook een behoorlijke verscheidenheid. Zo komen stolpboerderijen voor maar ook kleinschalige woningen. Mede door de aanwezigheid van grootschalige bedrijfsgebouwen en kassen is de openheid in dit gebied maar beperkt aanwezig.

Dat maakt dit gebied bijzonder ten opzichte van de rest van de Beemster. In het gebied Nekkerzoom zijn verder enkele bedrijven met een hoge milieubelasting aanwezig. Voor de planlocatie geldt dat hier hinderlijke bedrijvigheid met een bestaande hoge milieubelasting gevestigd was. De erfinrichting van de planlocatie is in de huidige opzet en de aansluitende bebouwing met bedrijfsgebouwen niet te typeren als des Beemsters en geeft een sterk verwaarloosde indruk. De stolp op de hoek van de Zuiderweg / Nekkerweg en de stolp aan de Nekkerweg 73 zijn niet gepositioneerd conform het Beemsterprincipe. Voorts is geen sprake van openheid en doorzicht door de aanwezigheid van grote bedrijfsbebouwing en bosschages. In het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Beemster 2012 – Partiele herziening 2021’ is immers een groot bouwvlak aangegeveven over een breedte van ca. 112 meter achter (en naast) de stolp aan de Nekkerweg 73. Om de bedrijfslocatie te ontwikkelen moet sprake zijn van een verbetering op het erf, op basis van een goede landschappelijke / stedenbouwkundige inpassing die uitgevoerd en duurzaam in stand wordt gehouden conform de erfinrichtingsprincipes van de Beemster. Met het voorgestelde plan tot woningbouw wordt dit ook gerealiseerd. De verrommelde bedrijfsbebouwing en verharding worden verwijderd en op het aangrenzende terrein wordt de bedrijfscategorie verlaagd.

Het betreft een forse afname van bebouwing en verharding. De stolp op Nekkerweg 73 blijft gehandhaafd en komt door het verwijderen van de schuur ten noorden hiervan meer vrij te staan, waardoor deze beter tot zijn recht komt. Op de plek van de huidige bedrijfsbebouwing zijn woningen geprojecteerd. De woonblokken staan achter op het erf en in de lengterichting van de kavel en hebben het karakter van schuren, die zich duidelijk onderscheiden van de stolp (het hoofdgebouw) aan de Nekkerweg. Door deze opzet is er over het terrein heen ook zicht mogelijk op de achtergelegen kavels. De oude waarden van de oorspronkelijke buitenplaatsen, die van oudsher in de Beemster aanwezig waren, zijn terug te vinden in het plan. Het plan betreft unieke, ruime woningen en rondom de woningen ligt een gemeenschappelijke tuin. Het opnieuw inrichten en openbaar maken van het groene terrein aan de zuidzijde leidt tot een belangrijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit op deze plek. Daarbij wordt een sloot hergraven die de van oudsher aanwezige structuur versterkt. De woningen worden in vier stroken gebouwd en zijn gegroepeerd rond een centraal erf met boomgaard. Behalve een privéterras op het zuiden, hebben de woningen geen eigen buitenruimte. Daarom komen de bouwblokken tegen een kleine terp te staan zodat het principe van niet tot de woning behorende buitenterrein herkenbaar wordt.

Onder de boomgaard zijn de parkeerplaatsen Pagina 8 van 26

voor bezoekers ingericht en bewoners parkeren onder het overhangende deel van de woonblokken, zodat geparkeerde auto’s vanaf de weg niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Concluderend voorziet het plan met de vervangende nieuwbouw op een bestaande bedrijfslocatie in een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie. Een verbetering die passend is bij de karakteristiek van het gebied. Het plan doet recht aan de kwaliteit die kenmerkend is voor het Des Beemstersbeleid. Hierdoor wordt aan de kernkwaliteiten van zowel droogmakerij De Beemster als De Stelling van Amsterdam geen afbreuk gedaan, de kwaliteiten worden zelfs verbeterd. De provincie Noord-Holland is akkoord met de planontwikkeling en deelt deze conclusie. Hiermee gaat het onderhavige plan niet ten koste van genoemde belangen van het werelderfgoed en de provincie. 7. Strijd met Structuurvisie Beemstermaat: geen agrarische bedrijfsbeëindiging De planlocatie heeft geen agrarische bestemming en van agrarische bedrijfsvoering is ook geen sprake (geweest). Derhalve geldt voor de planlocatie niet de opgave die geldt voor ‘veranderend agrarisch gebruik’ zoals vermeld in de Structuurvisie Beemstermaat. Echter, is het in de geest van de structuurvisie ook bij niet-agrarische bedrijfsbeëindiging woningbouw saneringscompensatie te bieden.

De planlocatie heeft de bestemming ‘Bedrijf’ en hier was hinderlijke bedrijvigheid met een bestaande hoge milieubelasting gevestigd. Het planologisch wegsaneren van een niet-agrarisch bedrijf in het buitengebied als het onderhavige wordt wenselijk geacht. Daarbij worden de bedrijfsgebouwen gesloopt en binnen het bouwvlak van de thans geldende bestemming Bedrijf worden de vervangende woonblokken gebouwd, omringd door een groene omgeving conform het erfinrichtingsplan. Het plan zorgt voor een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie, een en ander conform de Structuurvisie Beemstermaat. Verder is de planontwikkeling zoals onder reactie b.2.6. aangegeven, geïnspireerd op de buitenplaatsen die van oudsher in de Beemster aanwezig waren. Dit waren toen mooie, ruime woningen met verschillende vertrekken, prachtige tuinen met bloemen en een moestuin voor groenten van eigen grond. Deze oude waarden zijn in een nieuw jasje gestoken: unieke, ruime woningen op een prachtige locatie met rondom een gemeenschappelijke tuin. Het plan vormt daarmee een eigentijdse invulling van de 'Gouden regels' zoals vermeld in de Structuurvisie Beemstermaat. 8. Woningtekort niet als rechtvaardiging voor aantasting van kernkwaliteiten, andere alternatieven Zoals onder reactie b.2.6.

hierboven is aangegeven, voorziet het plan met de vervangende nieuwbouw op een bestaande bedrijfslocatie in een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie. Het plan doet recht aan de kwaliteit die kenmerkend is voor het Des Beemstersbeleid en aan de kernkwaliteiten van zowel droogmakerij De Beemster als De Stelling van Amsterdam wordt geen afbreuk gedaan. Er wordt voorts bij een aanvraag om herontwikkeling van een bestaand perceel gekeken naar de mogelijkheden en de haalbaarheid/uitvoerbaarheid op de betreffende locatie van het verzoek zelf. Deze locatie is vaak in eigendom van de ontwikkelaar zelf. Een onderzoek naar alternatieve locaties is bij de beoordeling van een nieuw ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde, omdat die locaties geen eigendom zijn van dezelfde ontwikkelaar of de gemeente. 9. Verzoek om kwaliteitskader voor niet agrarische percelen Anders dan reclamant aangeeft, heeft het overgrote gedeelte van de percelen binnen de Beemster nog steeds een agrarische bestemming en zijn de functies ongewijzigd. Verder wordt de opmerking van reclamant over het ontbreken van een kwaliteitskader voor niet-agrarische percelen en het Pagina 9 van 26

erkennen hiervan op pagina 53 van de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan, niet begrepen. Alle ingediende initiatieven, zo ook die voor niet-agrarische percelen binnen de Beemster en de gemeente Purmerend als geheel, worden getoetst aan de landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsregels en kwaliteitskaders. De ambities en ontwikkelprincipes voor de Beemster en specifiek de erven, zijn onder andere gebaseerd op de Structuurvisie Beemstermaat en de Omgevingsnota. Hierbij is de Structuurvisie Beemstermaat een strategisch document over de ruimtelijke en functionele ontwikkeling in de gemeente en vormt het samen met de 11 zogenaamde 'gouden regels' een afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen en geeft aan waar welke functies wenselijk zijn en waar niet. 10. Plan schept ongewenste precedentwerking De gemeente Purmerend is in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie NoordHolland 2021-2025 opgenomen. De acht gemeenten in Zaanstreek-Waterland hebben in dit woonakkoord de Nekkerweg 72 specifiek aangewezen als een te ontwikkelen locatie in landelijk gebied. Als locaties niet zijn aangewezen, komen deze ook niet voor (her)ontwikkeling in aanmerking. Er kan dus geen sprake zijn van precedentwerking op niet aangewezen locaties. Voorts heeft de planlocatie een bedrijfsbestemming en geen agrarische bestemming zoals vele andere locaties.

De bedrijfsbestemming is net als de bestemming wonen in de ruimtelijke ordening aangemerkt als stedelijk gebied. Beide gebruiken maken tenslotte deel uit van dichter bebouwde gebieden. Agrarische bestemmingen met kassen, loodsen en schuren worden niet aangemerkt als verstedelijking. Transformatie naar woningbouw vanuit een bedrijfsbestemming is anders dan transformatie naar woningbouw vanuit agrarische bestemmingen. Precedentwerking is niet aan de orde. Bovendien betreft de planlocatie een specifieke locatie met een stolp als hoofdgebouw met daarachter en omheen schuren. In de beoogde situatie zit in deze schuren echter geen vee en dienen ze niet als opslag maar betreffen woningen. Dit betreft een moderne vertaling van de geliefde Beemsterse structuur. Gelet op deze specifieke situatie van de planlocatie vindt geen precedentwerking plaats. Conclusie zienswijze reclamant 2 Gelet op het vorenstaande is en blijft ons gemeentebestuur van mening dat de gewenste ontwikkeling ruimtelijk en planologisch inpasbaar is nu sprake is van een goede ruimtelijke ordening en een evenwichtige afweging van alle belangen. De zienswijze van reclamant 2 leidt niet tot wijzigingen van het plan.

c.1. Zienswijzen reclamant 3 Stichting Nekkerzoom Beemster Zuid heeft een schriftelijke zienswijze ingediend. De zienswijze richt zich tegen het ontwerpbestemmingsplan en betreft in verkorte vorm het volgende: 11. Het ontwerpbestemmingsplan gaat in tegen de kernwaarden van het werelderfgoed droogmakerij De Beemster en sluit niet aan bij het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Beemster 2012 – Partiele herziening 2021’. 12. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet niet in ‘verbetering’ en ‘behoud’ van het werelderfgoed. De woningen worden veel hoger dan de huidige bebouwing en hoger dan het hoofdgebouw. Er ontstaat verstedelijking achter het lint, storend zichtbaar vanaf de Nekkerweg als vanaf de Zuiderweg. De stolp valt in het niet bij de hoogte en de volumes van de woningblokken.

Pagina 10 van 26

13. Het plan is in strijd met de Structuurvisie en de ‘gouden regels’. Vervanging van de schuren zou hooguit mogelijk zijn de vorm van 1 woning direct aan het lint zonder aantasting van de openheid van het landschap. 14. Het plan is in strijd met de Leidraad Landschap & Cultuurhistorie omdat de zichthoek van minimaal 75 graden niet wordt gehaald. 15. Het plan is in strijd met de Structuurvisie Beemstermaat. Hierin staat dat 'Alleen bij (agrarische) bedrijfsbeëindiging kan saneringscompensatie plaatsvinden door mogelijk terugbouwen van een of meer woningen’. Er is geen sprake van bedrijfsbeëindiging, het betreffende bedrijf blijft bestaan. 16. Zelfs bij verlaging van de milieucategorie is de kans groot dat er overlast kan ontstaan bij de woningen. 17. Het terrein ligt in het officiële landelijk buitengebied van Noord-Holland en dat van de Beemster. De verkaveling volgt de grootschalige basisverkaveling en ligt niet in het gebied waar de verkaveling kleinschaliger is. Bovendien behoort ook zelfs het oorspronkelijk kleiner verkavelde gebied verderop tot het buitengebied. Dat het betreffende terrein in de 19e eeuw in gebruik was ten behoeve van de tuinbouw wordt niet onderbouwd. 18. De te realiseren straten passen niet in het historisch raster van de Beemster en voldoen niet aan de kernwaarden. 19.

De inrichting van de naastgelegen tuin kan niet als verplichte opgave worden meegenomen in het bestemmingsplan en is derhalve een loze kreet. 20.De 'dijken' waarop de woningen liggen zijn niet eigen aan de historische kavels van de Beemster. Zij horen daarom niet thuis binnen de Beemster en werken extra belemmerend voor het doorzicht, de 'openheid'. Mogelijk moeten de 'dijken' de grote hoogte van de woningen en de parkeergarages verhullen. Door dit extra volume wordt de 'openheid' echter extra aangetast. 21. De woningen worden gepresenteerd als schuren. De vormgeving is in de presentatietekeningen is onwerkelijk donker, zelfs de grote glaspartijen zijn onrealistisch zwart ingetekend. De woningen lijken niet op schuren en de hoogte wijkt af met gangbare schuren in de Beemster. 22. Er is geen motivering voor de behoefte en het bouwen in het buitengebied. Er zijn voldoende andere mogelijkheden voor de gemeente om de woningbehoefte binnenstedelijk op te lossen. Er wordt niet aan de eisen voor de Ladder voor duurzame verstedelijking voldaan. 23. De gestelde woningbehoefte maakt precedentwerking nog sterker bij het saneren van schuren in het buitengebied van de Beemster. 24. Op 31 augustus 2021 is door de Raad van de gemeente Beemster het huidige bouwplan teruggetrokken uit het woonakkoord Zaanstreek/Waterland.

Op onverklaarbare manier (...) werd de locatie aan de Nekkerweg 72 (71- nabij) in het woonakkoord opgenomen. Het standpunt dat een anterieure overeenkomst geldig blijft gaat niet op als de gemeenteraad dat zelf niet heeft goedgekeurd. Ook daarmee gaat het bouwplan in tegen de provinciale verordening.

Pagina 11 van 26

C.2. Reactie gemeente op zienswijze reclamant 3 11. Plan gaat in tegen kernkwaliteiten en sluit niet aan bij vigerend bestemmingsplan In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan wordt ingegaan op de kernkwaliteiten van het werelderfgoed droogmakerij De Beemster en geconcludeerd dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast. Voor de planlocatie geldt dat hinderlijke bedrijvigheid met een bestaande hoge milieubelasting plaatsmaakt voor woningbouw. Het betreft thans een verrommelde locatie met sterk verwaarloosde indruk waar nu geen sprake is van openheid door de aanwezigheid van grote bedrijfsbebouwing en bosschages. Met het plan wordt de verrommelde bedrijfsbebouwing verwijderd, is sprake van vervangende nieuwbouw op een bestaande bedrijfslocatie en op het aangrenzende terrein wordt de bedrijfscategorie verlaagd. De stolp op Nekkerweg 73 blijft gehandhaafd en komt door het verwijderen van de schuur ten noorden hiervan meer vrij te staan, waardoor deze beter tot zijn recht komt. De nieuwe woonblokken staan in de lengterichting van de kavel en hebben het karakter van schuren, die zich duidelijk onderscheiden van de stolp (het hoofdgebouw) aan de Nekkerweg. Door deze opzet is er over het terrein heen ook zicht mogelijk op de achtergelegen kavels.

Samen met een goede landschappelijke / stedenbouwkundige inpassing van het plan conform de erfinrichtingsprincipes van de Beemster, heeft ook de provincie geconcludeerd dat sprake is van een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie, dat aan bestaande kernkwaliteiten van de UNESCO-erfgoederen geen afbreuk wordt gedaan en de omgevingskwaliteit wordt verbeterd. Reclamant heeft niet onderbouwd wat wordt bedoeld met de opmerking dat het ontwerpbestemmingsplan niet aansluit bij het vigerende bestemmingsplan. De planologisch-juridische regeling in het ontwerpbestemmingsplan sluit zoveel mogelijk aan bij het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Beemster 2012 - Partiële herziening 2021’. De planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemmingen ‘Agrarisch’, ‘Bedrijf’, ‘Tuin’ en ‘Wonen’. De gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ zijn onder meer bestemd voor agrarische bedrijven en daarbij behorende bedrijfswoningen. De gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ zijn onder meer bestemd voor bedrijfsactiviteiten tot en met categorie 3.2. Woningbouw past niet in beide bestemmingen zodat voor het omzetten van de bestemmingen ‘Agrarisch’ en ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’ en ‘Tuin – Landschapswaarden’, het bestemmingsplan voor de planlocatie dient te worden herzien. Dit wordt geregeld met het bestemmingsplan ‘Beemsterbuiten c.a.’. 12.

De planregels zijn niet gericht op instandhouding of behoud van de kernkwaliteiten Het plan is voorzien van vier bouwvlakken waarbinnen volgens de planregels alleen hoofdgebouwen (woningen) gebouwd mogen worden. De mogelijkheid om aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te realiseren is uitgesloten in de planregels. Zo ook de mogelijkheid om dit te bouwen op grond van de vergunningsvrije regels door de gronden niet aan te merken als ‘erf’ als bedoeld in artikel 1 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht 1. Verder is een erfinrichtingsplan opgesteld welke als bijlage 4 bij de regels van het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd. In de planregels is een ‘voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing’ opgenomen op grond waarvan de gronden dienen te worden ingericht en ingericht te blijven overeenkomstig het erfinrichtingsplan. Wanneer de erfinrichting niet wordt gerealiseerd of in stand wordt gehouden, dan levert dit volgens de planregels strijdig gebruik van de bestemming op waartegen handhavend opgetreden kan worden. Op deze manier is de totstandkoming en de instandhouding van dit zorgvuldig gecreëerde plan conform de kernkwaliteiten en het Des Beemstersbeleid gewaarborgd in de planregels van het ontwerpbestemmingsplan.

1 Dit is onder de Omgevingswet niet anders.

Pagina 12 van 26

12. b. De stolp valt in het niet bij de hoogte en de volumes van de woningblokken De afmetingen van de bestaande bedrijfsgebouwen zijn gerelateerd aan de huidige bestemming ‘Bedrijf’ van de planlocatie. Op de plek van de huidige bedrijfsbebouwing zijn woningen geprojecteerd met de bestemming ‘Wonen’. Hoewel het plangebied niet is gelegen in het gedeelte van de Beemster waar de kernkwaliteiten van het open agrarische landschap nadrukkelijk ervaarbaar zijn, is de karakteristiek van het Beemster erf wel op overtuigende wijze verwerkt in het plan. Alle woonblokken liggen verder dan 18 meter diep op de kavel. De woonblokken A, B en D liggen verder dan 18 meter vanaf de achtergevel van de stolp aan de Nekkerweg 73, waarvoor vanuit het vigerende bestemmingsplan bepaald is dat de nokhoogte niet hoger dan 12 meter mag zijn en de dakhelling tussen de 15 en 30 graden moet liggen. In het ontwerpbestemmingsplan is de maximale nokhoogte van de ‘schuren’ bepaald op 11,5 meter en de dakhelling bedraagt 30 graden. De hoogteverhouding tussen woonblokken A, B en D en de stolp aan de Nekkerweg 73 is daarmee niet anders dan de bedrijfsbebouwing en de stolpboerderijen in het buitengebied. Overigens was de bouwhoogte van de ‘schuren’ in eerste instantie een meter hoger beoogd dan nu is bepaald. Naar aanleiding van de informatiebijeenkomst op 12 februari 2020 is de bouwhoogte met een meter verlaagd.

Verder staan de nieuwe woonblokken in de lengterichting van de kavel en hebben het karakter van schuren, die zich duidelijk onderscheiden van de stolp als hoofdgebouw. Door deze opzet is er over het terrein heen ook zicht mogelijk op de achtergelegen kavels. Gelet op de typologie van de woningen, met zijn kenmerkende plasticiteit 2, is dit passend uit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en betreft het geheel een moderne vertaling van de geliefde Beemsterse structuur. Op het te wijzigen deel van het perceel met de bedrijfsbestemming (achter en naast Nekkerweg 73) geldt vanuit het bestemmingsplan, in afstemming met de bestaande en te behouden bedrijfsbebouwing op het resterende deel (Nekkerweg 71/72 en Zuiderweg 58), een bouwrecht met een volume van ca. 14.460 m³. De nieuwe woningen hebben samen een volume van circa 12.156 m³ waardoor het volume wordt verminderd met circa 2.304 m³. 13. Strijd met Structuurvisie en de ‘gouden regels’ De planlocatie heeft de bestemming ‘Bedrijf’ en hier was hinderlijke bedrijvigheid met een bestaande hoge milieubelasting gevestigd. Het betreft thans een verrommelde locatie met sterk verwaarloosde indruk waar nu geen sprake is van openheid door de aanwezigheid van grote bedrijfsbebouwing en bosschages.

Het planologisch wegsaneren van een niet-agrarisch bedrijf in het buitengebied als het onderhavige wordt wenselijk geacht en past ook in de geest van de structuurvisie. Daarbij worden de bedrijfsgebouwen gesloopt en binnen het bouwvlak van de thans geldende bestemming ‘Bedrijf’ worden de vervangende woonblokken gebouwd met het karakter van schuren, die zich duidelijk onderscheiden van de stolp als hoofdgebouw, dit alles omringd door een groene omgeving conform het erfinrichtingsplan. De stolp op Nekkerweg 73 blijft gehandhaafd en komt door het verwijderen van de schuur ten noorden hiervan meer vrij te staan, waardoor deze beter tot zijn recht komt. Door deze opzet is er over het terrein heen ook zicht mogelijk op de achtergelegen kavels hetgeen de openheid in tegenstelling tot de huidige situatie juist bevordert. Het plan zorgt voor een duidelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ten opzichte van de bestaande situatie, een en ander conform de Structuurvisie Beemstermaat.

2 Plasticiteit is in de architectuur de ruimtewerking met eigenschaduw. Plasticiteit gaat over natuurlijk (of

eventueel kunstmatig) licht dat op en rond een gebouw of beeldhouwwerk straalt. Plasticiteit is ook de mate aan dieptewerking door het reliëf in de gevel, veroorzaakt door licht- en schaduwwerking in de gevel of binnenshuis. Pagina 13 van 26

Verder is de planontwikkeling geïnspireerd op de buitenplaatsen die van oudsher in de Beemster aanwezig waren. Dit waren toen mooie, ruime woningen met verschillende vertrekken, prachtige tuinen met bloemen en een moestuin voor groenten van eigen grond. Deze oude waarden zijn in een nieuw jasje gestoken: unieke, ruime woningen op een prachtige locatie. Rondom de woningen ligt een gemeenschappelijke tuin met de afmeting van een park, die in het kader van het project wordt aangelegd en ingericht. Daarbij wordt een sloot hergraven die de van oudsher aanwezige structuur versterkt. Deze sloot krijgt een flauw talud met een natuurvriendelijke oever. Onder de boomgaard zijn de parkeerplaatsen voor bezoekers ingericht en bewoners parkeren onder het overhangende deel van de woonblokken, zodat de auto’s vanaf de weg niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Het plan vormt daarmee een eigentijdse invulling van de 'Gouden regels' en een moderne vertaling van de geliefde Beemsterse structuur, zoals geregeld in de Structuurvisie Beemstermaat. 14. Strijd met de Leidraad Landschap & Cultuurhistorie vanwege beperkte openheid De Nekkerweg ten zuiden van de Zuiderweg heeft zich ontwikkeld tot een gebied met een mix van bedrijven, kassenbouw, caravanstallingen, bedrijfswoningen en particuliere woningen. Qua typologie kent het gebied ook een behoorlijke verscheidenheid.

Zo komen stolpboerderijen voor, maar ook kleinschalige woningen. Door de aanwezigheid van grootschalige bedrijfsgebouwen en kassen is de openheid in dit gebied maar beperkt aanwezig. Dat maakt dit gebied bijzonder ten opzichte van de rest van de Beemster. In het gebied Nekkerzoom zijn verder enkele bedrijven met een hoge milieubelasting aanwezig. De erfinrichting van de planlocatie is in de huidige opzet en de aansluitende bebouwing met bedrijfsgebouwen niet te typeren als des Beemsters en geeft een sterk verwaarloosde indruk. De stolp op de hoek van de Zuiderweg / Nekkerweg en de stolp aan de Nekkerweg 73 zijn niet gepositioneerd conform het Beemster principe. Voorts is geen sprake van openheid door de aanwezigheid van grote bedrijfsbebouwing en bosschages. Om de bedrijfslocatie te ontwikkelen tot woningbouw moet sprake zijn van een verbetering op het erf, op basis van een goede landschappelijke / stedenbouwkundige inpassing die uitgevoerd en duurzaam in stand wordt gehouden conform de erfinrichtingsprincipes van de Beemster. Met het voorgestelde plan wordt dit gerealiseerd. Zoals bij reactie c.2.13 hierboven aangegeven vindt de vervangende nieuwbouw plaats waar nu reeds bebouwing staat. Door de planontwikkeling neemt het verharde en bebouwde oppervlak met zo’n 2.887 m2 af.

De stolp op Nekkerweg 73 blijft gehandhaafd en komt door het verwijderen van de schuur ten noorden hiervan meer vrij te staan, waardoor deze beter tot zijn recht komt. Door deze opzet is er over het terrein heen ook zicht mogelijk op de achtergelegen kavels. Voorts wordt centraal in het plangebied een watergang gegraven met een oppervlakte van ongeveer 680 m2. Met het plan neemt de hoeveelheid bebouwing en verharding dus flink af. Dit betekent naast een positieve uitwerking op de omgevingskwaliteit, de waterhuishouding en klimaatadaptatie een verbetering van de openheid van de ‘kamer’ en het landschap, een en ander in lijn met genoemde Leidraad. Anders dan nu het geval is wordt ook het zicht vanaf de wegen op het landschap in de ‘kamer’ hersteld. 15. Strijd met Structuurvisie Beemstermaat: geen agrarische bedrijfsbeëindiging De planlocatie heeft geen agrarische bestemming en van agrarische bedrijfsvoering is ook geen sprake (geweest). Derhalve geldt voor de planlocatie niet de opgave die geldt voor ‘veranderend agrarisch gebruik’ zoals vermeld in de Structuurvisie Beemstermaat. Echter, is het in de geest van de structuurvisie ook bij niet-agrarische bedrijfsbeëindiging woningbouw saneringscompensatie te bieden. De planontwikkeling bestaat uit drie delen. Centraal in het plangebied wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt.

Deze bedrijfsbebouwing werd gebruikt door het op het perceel Nekkerweg 71/72 gevestigde bodemonderzoeksbureau. Hier vonden de uitvoerende Pagina 14 van 26

werkzaamheden van het bodemonderzoeksbureau plaats met betrekking tot grondboringen en dergelijke en de voertuigen die daarvoor benodigd zijn. Deze activiteiten, die vallen onder de hogere geldende milieucategorie 3.2, zijn, anders dan reclamant stelt, geheel beëindigd op genoemd perceel centraal in het plangebied. Door deze activiteiten te saneren ontstaat er een betere ruimtelijke ordening op deze locatie. Bedrijfsactiviteiten tot milieucategorie 2 (en wonen) zijn beter inpasbaar in een gemengd gebied met veel woonbestemmingen. 16. Kans op overlast bij de woning vanwege milieucategorie bedrijven In het noordelijk deel van het plangebied ter plaatse van de stolpboerderij aan de Nekkerweg 71/72 blijft de bestaande bebouwing gehandhaafd, alleen de milieucategorie wordt teruggeschaald van 3.2. naar 2. Ter plaatse worden thans uitsluitend kantooractiviteiten uitgevoerd. Anders dan reclamant aangeeft is er wel onderzoek gedaan naar de representatieve bedrijfssituatie van de huidige bedrijfsactiviteiten in het noordelijke deel van het plangebied alsmede zijn akoestische onderzoeken verricht naar eventuele geluidsoverlast voor de nieuw te bouwen woningen. Hiervoor wordt verwezen naar bijlagen 5 en 9 bij de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan.

Uit de onderzoeken blijkt dat er geen overschrijdingen zijn te verwachten van het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en ook niet van het maximale geluidniveau. Ook bij het dichtslaan van een autoportier nabij de perceelsgrens wordt het maximaal geluidniveau niet overschreden. Geconcludeerd wordt dat er voor de nieuwe woningen in het plangebied geen sprake is van een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat door de aanwezigheid van de bestaande bedrijvigheid, zijnde kantooractiviteiten. 17. Plangebied in buitengebied en niet in fijner verkavelde gedeelte van de Beemster In de toelichting op het bestemmingsplan, zoals door reclamant aangehaald, wordt vermeld dat het plangebied ‘aan de rand van de zone’ ligt waarbinnen de gronden kleinschaliger zijn verkaveld dan elders in de Beemster. Dat dit juist is, is te zien op de verbeeldingen hiernaast. Anders dan reclamant aangeeft wordt in de toelichting niet aangegeven dat de planlocatie of het gedeelte dat fijnmaziger verkaveld is, niet in het buitengebied ligt. De geschiedenis, vermeld in de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan, volgt de toelichting van eerdere en vigerende bestemmingsplannen zoals bestemmingsplan ‘Buitengebied 2012’ en ook de informatie volgend uit bijvoorbeeld de Structuurvisie Beemstermaat. Hierin wordt uitgelegd dat het zuidoosten van de Beemster een afwijkende, meer gesloten structuur kent.

De kleinschalige structuur leende zich vanaf het ontstaan van de Beemster voor vestiging van tuinders, die zich voornamelijk richtten op de Amsterdamse en Purmerendse markt. Het gevolg was een fijnmaziger structuur, minder strak, met meer bebouwing langs de wegen en verspreide kassen op het land. In deze hoek van de polder lag ook het merendeel van de buitenplaatsen en lusthoven.

Pagina 15 van 26

18. Straten passen niet in het historisch raster van de Beemster en voldoen niet aan de kernwaarden Het ontwerpbestemmingsplan met het erfinrichtingsplan ziet niet op inrichting op structuurniveau maar op erfniveau. Op erfniveau wordt geen ‘straat’ aangelegd met daarachter ‘kleine straatjes’. Op erfniveau wordt voor de ontsluiting van het perceel een nieuwe inrit, een erfpad, aangelegd die zich in twee delen vertakt achter de bestaande stolp. De inrit wordt Des Beemsters ingericht met twee poortwachters en een recht erfpad naar achteren met zicht op het achterliggende landschap. 19. Inrichting naastgelegen tuin kan niet in bestemmingsplan afgedwongen worden Zoals bij onze reactie onder c.2.12 hierboven is vermeld, is voor het plangebied een erfinrichtingsplan opgesteld welke als bijlage 4 bij de regels van het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd. Hierbij is in de planregels is een ‘voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing’ opgenomen op grond waarvan de gronden dienen te worden ingericht en ingericht te blijven overeenkomstig het erfinrichtingsplan. Wanneer de erfinrichting niet wordt gerealiseerd of niet in stand wordt gehouden, levert dit volgens de planregels strijdig gebruik op van het bestemmingsplan waartegen handhavend opgetreden kan worden. 20.

De ‘dijken’ verhullen de hoogte van de woningen en parkeergarages met aantasting openheid De bouwblokken komen niet op een ‘dijk’ te staan maar worden tegen een kleine ‘terp’, een kleine heuvelrug, gebouwd. Deze ‘terpen’ zijn geïnspireerd op de ringdijken rondom de polder en de forten. Op onderstaande verbeelding is te zien hoe de kleine ‘terp’ tegen de woonblokken is beoogd en is te zien dat de woonblokken hierdoor niet hoger komen te liggen of bepaalde hoogte dienen te verhullen of dat de ‘terp’ doorzichten zal belemmeren.

Door de aanleg van de kleine ‘terpen’ is het principe van niet tot de woning behorende individuele buitenterrein herkenbaar. Om dit zorgvuldig gecreëerde beeld ook op termijn in stand te houden, staat het ontwerpbestemmingsplan alleen gebouwen toe op de kleine ‘terp’. De mogelijkheid om vergunningvrije en vergunningplichtige aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen te realiseren, is niet toegestaan en wordt met de ‘terp’ ook onmogelijk gemaakt. Dit bevordert juist de doorzichten rondom de woonblokken en daarmee de openheid van het gebied. Er komen verder geen parkeergarages binnen de planlocatie. Parkeren wordt gerealiseerd onder de boomgaard en onder het overhangende deel van de woonblokken. Op deze manier zijn de geparkeerde auto’s vanaf de weg niet of nauwelijks zichtbaar, hetgeen juist ook de doorzichten en de openheid van het perceel bevordert. 21. Woningen worden gepresenteerd als schuren maar lijken hier niet op De nieuwe woonblokken worden geen schuren maar hebben het ‘karakter van schuren’ en zijn in de tweede lijn beoogd achter de bestaande stolp, waardoor deze zich duidelijk onderscheiden van de stolp als hoofdgebouw hetgeen de inrichting van het erf ten goede komt. Voor een uitvoerige uitleg hiervan wordt verwezen naar onze reactie c.2.12 hierboven. De kleur van de gebouwen was in eerste instantie donkerder dan nu beoogd.

Naar aanleiding van de informatiebijeenkomst op 12 februari 2020 is de kleur van de gebouwen aangepast naar lichtere kleuren. Over het plan is meerdere malen overleg gevoerd met de welstandscommissie “Mooi NoordHolland”. Deze commissie heeft haar complimenten geuit en spreekt van een mooi plan, welk Pagina 16 van 26

voorziet in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en voldoet aan de redelijke eisen van welstand. De commissie onderschrijft daarbij het idee van krachtige schuurvormen behorende bij een stolpboerderij. In het kader van een aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen de woonblokken, zal voor wat betreft de uitwerking van de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik wederom om advies van de Welstandscommissie worden gevraagd. 22. Ontbreken van motivering woningbehoefte en het bouwen in het buitengebied In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan wordt in onder meer de paragraven 3.1.4 (Ladder voor duurzame verstedelijking), 3.2.1 (Omgevingsvisie NH2050), 3.2.2 (Omgevingsverordening Noord-Holland 2020), 3.2.3. (Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025), 3.4.3 (Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie Noord-Holland 2021-2025), 3.4.2 (Woonvisie Beemster 2018-2025) onderbouwd welke woningbehoefte er is en hoe en waarom in deze behoefte wordt voorzien in het buitengebied. Ook wordt onderbouwd dat de woningbouw voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is gebaseerd op zorgvuldig ruimtegebruik. De gemeente Purmerend is in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie NoordHolland 2021-2025 opgenomen.

In eerste instantie pogen regiogemeenten het behoud van identiteiten te realiseren door binnenstedelijk te bouwen en door transformatie van gebouwen. Doel hiervan is onder meer het landschap en belangrijke natuurwaarden in de regio zoveel mogelijk te sparen. Tegelijkertijd biedt binnenstedelijk bouwen niet altijd voldoende mogelijkheden om identiteiten van kernen en dorpen te behouden. In bepaalde gevallen uitbreiding mogelijk maken is daarom essentieel om vitaal en leefbaar te blijven. Omdat een bestemmingsplan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken, is onderhavig buitenstedelijke bouwplan in het portefeuillehoudersoverleg Wonen ZaanstreekWaterland van 25 november 2019 besproken. Uit het verslag van dit overleg, dat als bijlage 2 bij de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, volgt dat onderhavig plan regionaal positief is afgestemd, waarbij van belang werd geacht dat het plan landschappelijk is ingepast en niet in de buurt ligt van een Natura 2000-gebied ligt. Op 29 juni 2021 zijn de 8 gemeenten in Zaanstreek-Waterland en de provincie Noord-Holland het Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 aangegaan en hebben hierin aangegeven de locatie Nekkerweg 72 specifiek aan te wijzen als een te ontwikkelen locatie in landelijk gebied.

In het Woonakkoord is geconstateerd dat de harde plancapaciteit voor binnenstedelijke plannen onvoldoende is om aan de vraag te voldoen. Daarom zal ook de Beemster een deel opvangen. Een andere reden is dat de binnenstedelijke plancapaciteit niet in alle opzichten aan de kwalitatieve woningvraag voldoet, zoals het tekort aan eengezinswoningen in suburbane woonmilieus. Door realisatie van de woningen in het plangebied, levert de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage aan de bestaande behoefte en draagt het bij / voorziet het in de grote vraag naar grondgebonden woningen in een landelijke omgeving, die slechts op weinig locaties in de regio is te vervullen. Ten slotte wordt bij een aanvraag om herontwikkeling van een bestaand perceel gekeken naar de mogelijkheden en de haalbaarheid/uitvoerbaarheid op de betreffende locatie van het verzoek zelf. Deze locatie is vaak in eigendom van de ontwikkelaar. Een onderzoek naar alternatieve locaties is bij de beoordeling van een nieuw ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde, omdat die locaties geen eigendom zijn van dezelfde ontwikkelaar of de gemeente. 23.

Gestelde woningbehoefte maakt precedentwerking sterker bij sanering van schuren in buitengebied Zoals onder reactie c.2.22 hierboven aangegeven is de planlocatie aan de Nekkerweg 72 in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie Noord-Holland 2021-2025 specifiek aangewezen als een te ontwikkelen locatie in landelijk gebied. Als locaties in het buitengebied niet Pagina 17 van 26

zijn aangewezen, komen deze ook niet voor (her)ontwikkeling in aanmerking. Gelet op deze specifieke situatie van de planlocatie ligt precedentwerking niet voor de hand. Voorts heeft de planlocatie een bedrijfsbestemming en geen agrarische bestemming zoals vele andere locaties. De bedrijfsbestemming is net als de bestemming wonen in de ruimtelijke ordening aangemerkt als stedelijk gebied. Beide gebruiken maken tenslotte deel uit van dichter bebouwde gebieden. Agrarische bestemmingen met kassen, loodsen en schuren worden niet aangemerkt als verstedelijking. Transformatie naar woningbouw vanuit een bedrijfsbestemming is anders dan transformatie naar woningbouw vanuit agrarische bestemmingen. Precedentwerking is niet aan de orde. Bovendien betreft de planlocatie een specifieke locatie met een stolp als hoofdgebouw met daarachter en omheen schuren. In de beoogde situatie zit in deze schuren echter geen vee en dienen ze niet als opslag maar betreffen woningen. Dit betreft een moderne vertaling van de geliefde Beemsterse structuur. Gelet op deze specifieke situatie van de planlocatie vindt geen precedentwerking plaats. 24. Woonakkoord en anterieure overeenkomst niet goedgekeurd door raad, strijd met verordening De gemeente Purmerend is in het Woonakkoord regio Zaanstreek-Waterland en provincie NoordHolland 2021-2025 opgenomen.

In eerste instantie pogen regiogemeenten het behoud van identiteiten te realiseren door binnenstedelijk te bouwen en door transformatie van gebouwen. Doel hiervan is onder meer het landschap en belangrijke natuurwaarden in de regio zoveel mogelijk te sparen. Tegelijkertijd biedt binnenstedelijk bouwen niet altijd voldoende mogelijkheden om identiteiten van kernen en dorpen te behouden. In bepaalde gevallen uitbreiding mogelijk maken is daarom essentieel om vitaal en leefbaar te blijven. Op grond van het provinciaal beleid dienen alle woningbouwinitiatieven voorgelegd te worden aan de regio Zaanstreek-Waterland voor goedkeuring. Onderhavig buitenstedelijke bouwplan is daarom in het portefeuillehoudersoverleg Wonen Zaanstreek-Waterland van 25 november 2019 besproken. Uit het verslag van dit overleg, dat als bijlage 2 bij de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, volgt dat onderhavig plan regionaal positief is afgestemd, waarbij van belang werd geacht dat het plan landschappelijk is ingepast en niet in de buurt ligt van een Natura 2000-gebied ligt. Op 29 juni 2021 hebben zowel de 8 gemeenten in Zaanstreek-Waterland als de provincie Noord-Holland het Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 aangegaan en hebben hierin aangegeven de locatie Nekkerweg 72 specifiek aan te wijzen als een te ontwikkelen locatie in landelijk gebied.

Dat een locatie wordt opgenomen in het Woonakkoord betekent alleen dat de regio ZaanstreekWaterland op grond van het beleid van de provincie Noord-Holland een regionaal akkoord heeft afgegeven om het woningbouwinitiatief verder in behandeling te nemen binnen de gemeente. Bij de uitwerking van een plan geldt wel dat aangetoond dient te worden dat aan alle vereisten die gelden voor ontwikkeling van de locatie wordt voldaan. Hierna is het aan de gemeenteraad om te beslissen over het plan. Over onderhavig plan heeft het college van B&W van de voormalige gemeente Beemster op 9 maart 2017 een positief principebesluit genomen. Op 19 juli 2018 heeft hetzelfde college een anterieure overeenkomst gesloten met de projectontwikkelaar om dit plan met 17 woningen verder uit te werken en de ruimtelijke procedures te doorlopen. Anders dan reclamant aangeeft is het college bevoegd een anterieure overeenkomst aan te gaan en behoeft deze geen goedkeuring van de gemeenteraad. Onderhavig plan is na het sluiten van de anterieure overeenkomst in een technische sessie toegelicht aan de raadsleden van de voormalige gemeente Beemster. Vervolgens is het plan verder Pagina 18 van 26