D Ambitiedocument Wagenweggebied d d 1 juni 2017

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

B REED GEDRAGEN VISIE VOOR DE TOEKOMST

APRIL 2017

INHOUDSOPGAVE 1. Introductie | 5 1.1 Inleiding 1.2 Aanleiding en achtergrond 1.3 Opstellen nieuwe visie 1.4 Doel gebiedsvisie 1.5 Leeswijzer

5. Ambities uitgewerkt naar plandelen | 28 5.1 Het plangebied 5.2 Oostelijk plandeel 5.3 Middelste plandeel 5.4 Westelijk plandeel

28 28 30 34

3. Het proces | 12 3.1 Visie: breed gedragen en toekomstgericht 12

6. Economische uitvoerbaarheid en planologisch kader | 35 6.1 Investeringen openbare ruimte 6.2 Van bedrijventerrein naar woonlocatie 6.3 Evenredige toedeling van kosten 6.4 Afhandeling initiatieven 6.5 Huidig planologisch kader 6.6 Juridisch-planologische middelen

35 35 36 38 39 41

4. Ambities per discipline | 16 4.1 Inleiding 4.2 Stedenbouw 4.3 Wonen 4.4 Verkeer 4.5 Economie 4.6 Duurzaamheid 4.7 Communicatie

7. Hoe verder | 25 7.1 Inleiding 7.2 Belangen gemeente Purmerend 7.3 Duidelijkheid 7.4 Voorinvesteren 7.5 Beeldkwaliteitsplan 7.6 Verkeersonderzoek 7.7 Evalueren en actualiseren

44 44 45 46 46 47 48

2. Het gebied | 6 2.1 Kansrijke ligging 2.2 Eerdere ontwikkelingen 2.3 Behoefte aan integraliteit

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

5 5 6 6 7

9 9 11

16 16 19 21 23 24 26

BREED GEDRAGEN VISIE VOOR DE TOEKOMST

4.

WONEN AAN HET WATER, EEN RUIM WINKELAANBOD

1. Introductie 1.1 Inleiding Wonen aan het water, een ruim (supermarkt)winkelaanbod, nabijheid van het centrum, een groen park letterlijk voor de deur en openbaarvervoersvoorzieningen op loopafstand. Dit zijn enkele kenmerken die het Wagenweggebied zo prettig maken. Door de verscheidenheid aan functies en de onsamenhangende bebouwing oogt het gebied rommelig. Op korte termijn komen een aantal panden leeg te staan. Het Wagenweggebied is daarom toe aan verandering. De ambitie is om het gebied te transformeren van een bedrijventerrein naar een levendige, stadse wijk, waar wonen, werken en verblijven samengaan. Dit document schetst die ambities, van zowel de gemeente als van de stakeholders in het gebied. Met deze gebiedsvisie enthousiasmeren we en nodigen we de partijen graag uit om de transformatie naar een mooie nieuwe stadswijk samen vorm te geven. 1.2 Aanleiding en achtergrond Het Wagenweggebied in Purmerend is een bedrijventerrein met woningen, grootschalige detailhandelsvestigingen, twee tankstations, een LPGverkooppunt en diverse autobedrijven. In 2006 is het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Wagenweggebied vastgesteld, waarin een plan is neergelegd om het gebied te transformeren naar woningbouw. De eerste fase daarvan is gerealiseerd. Als gevolg van de economische crisis is de planvorming tot stilstand gekomen.

Vanaf de crisis is de rol van de gemeente verandert van actief naar facili­terend grondbeleid. Dat wil zeggen dat vergunningaanvragen worden getoetst aan het conserverende bestemmingsplan Overwhere Zuid 2012, het SPvE

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

5

Wagenweggebied, het Aanvullingsbesluit kostenverhaal en overig relevant beleid en indien conform beleid wordt medewerking verleend. Het afgelopen jaar zijn een aantal initiatieven aangedragen in het Wagenweggebied. Deze voldoen niet aan het SPvE of het bestemmingsplan, maar kunnen in samenhang het gebied wel de gewenste kwaliteitsimpuls geven. Op basis van de initiatieven valt echter ook te concluderen dat het SPvE na tien jaar gedateerd is en actualisering behoeft. 1.3 Opstellen nieuwe visie De nieuwe visie is in nauwe samenwerking met de verschillende stakeholders, zoals bewoners en eigenaren opgesteld. In het oude SPvE 2006 zijn de uitgangspunten en randvoorwaarden exact omschreven. In voorliggende document kiezen we voor een visie meer op hoofdlijnen. Hierin worden kaders en randvoorwaarden omschreven waarbinnen een ontwikkeling kan plaats vinden. Waar nog ruimte is voor creativiteit en eigen interpretatie van de ontwikkelende partij maar ook waar nog ruimte inzit voor participatie en verandering van de tijdsgeest. Met deze visie gaan we initiatieven faciliteren, uitdagen en naar een hoger kwaliteitsniveau brengen die moeten resulteren in een hoogwaardig stedelijk gebied. 1.4 Doel gebiedsvisie Voor de ontwikkeling van het plangebied kiest de gemeente een faciliterende rol.

Dit betekent dat de gemeente – naast haar nu schaarse bezit – in dit gebied geen ontwikkelgronden van derden aankoopt. Uiteraard blijft de gemeente wel verantwoordelijk voor het ontwikkelen van de openbare ruimte en de veilige en toegankelijke inrichting van de verkeersstructuren. De gemeente speelt vooral een verbindende, regisserende rol. Dit is noodzakelijk omdat de grond in het gebied in bezit is van verschillende grondeigenaren.

6

WONEN AAN HET WATER, EEN RUIM WINKELAANBOD De verbindende rol bestaat onder meer uit het inventariseren van wensen van bewoners, ondernemers en betrokken grondeigenaren, het bijeenbrengen van partijen en het schetsen van kaders. Want het nadenken over de (her)ontwikkeling van het Wagenweggebied begint niet pas bij het opstellen van deze visie. Al langere tijd spreekt de gemeente met diverse stakeholders over het nu en de toekomst van dit gebied. Samen met de stakeholders, bestaande uit de bewoners, ondernemers en grondeigenaren, is een schetsontwerp gemaakt waarin alle belangen, zoveel mogelijk, zijn meegenomen. Dit schetsontwerp vormt de basis voor de voorliggende gebiedsvisie. Dergelijke kaders en randvoorwaarden geeft grondeigenaren en ontwikkelpartijen duidelijkheid en helderheid. Naast kaders heeft de gemeente ook ambities op het gebied van stedenbouw, duurzaamheid, verkeer en de inrichting van de openbare ruimte. Voorliggende visie daagt de partijen uit voor het realiseren van creatieve en innovatieve oplossingen voor de ambities die de stad heeft. Dit document vormt zo een leidraad voor de transformatie van het Wagenweggebied. 1.5 Leeswijzer De visie begint met een beschrijving van het plangebied.

Vragen als: “hoe hebben de ontwikkelingen geleid tot het Wagenweggebied nu?” en: “welke kansen en uitdagingen komen uit deze ontwikkelingen voort?” worden in hoofdstuk 2 beantwoord. In hoofdstuk 3 staan we stil bij de totstandkoming van de visie. Hierin worden de wensen van stakeholders besproken en de ontwikkelpunten waarover consensus bestaat. Welke algemene ambities de gemeente heeft per vakdiscipline, zoals wonen, verkeer en duurzaamheid, wordt omschreven in hoofdstuk 4. Vervolgens, in hoofdstuk 5, zijn deze ambities uitgewerkt naar de drie plandelen van het plangebied. Voor zowel hoofdstuk 4 als 5 geldt dat de ambities en de uitwerking daarvan naar plandelen breed zijn geformuleerd. Het doel is richtinggevend en inspirerend, AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

5. 7

niet beperkend of indammend. Het opnieuw inrichten van de ruimte heeft ook financiële en juridisch-planologische gevolgen. De bestaande kaders en overwegingen hiervan worden in hoofdstuk 6 besproken. Tot slot, in hoofdstuk 7, vatten we samen welke aspecten, na het vaststellen van deze visie, opgepakt en uitgewerkt worden en ‘hoe we verder’ gaan. Wij wensen u veel leesplezier toe!

8

HET WAGENWEGGEBIED IS CIRCA 15 HA GROOT EN LIGT CENTRAAL IN PURMEREND

2. Het gebied 2.1 Kansrijke ligging Het Wagenweggebied is circa 15 ha groot en ligt centraal in Purmerend. Het centrum van Purmerend – met een gevarieerd aanbod aan winkels, restaurants, terrasjes en evenementen – ligt op een steenworp afstand. De Where – de historische waterverbinding tussen de Beemster – en Purmerringvaart vormt de natuurlijke grens tussen het centrum en het Wagenweggebied. In het gebied zelf bevinden zich verschillende supermarktketens en andere winkels voor het doen van de dagelijkse boodschappen. De Dopsloot en het Kooimanpark vormen ten noorden van het gebied een heldere ruimtelijke begrenzing tussen het plangebied en tussen de wijk Overwhere. Het Kooimanpark is direct bereikbaar via een fiets- en voetgangersbrug en ideaal voor verschillende vormen van vrijetijdsbesteding. De spoorlijn begrenst de oostkant van het gebied. De treinstations Purmerend en Overwhere liggen op loopafstand, evenals meerdere bushaltes. Tot slot vormt de uitvalsweg Hoornselaan de westelijke begrenzing van het plangebied. 2.2 Eerdere ontwikkelingen Het Wagenweggebied wordt getypeerd als een bedrijventerrein. Zo begon het ook ooit. Om werkgelegenheid te creëren voor het toenemende Purmerendse inwonersaantal is rond 1950 het gebied ingericht. Op dit bedrijventerrein – destijds gelegen aan de rand van de stad – werden onder meer een veilingcomplex en een augurkeninleg­

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

5. 9

HET GEBIED: KANSRIJKE LIGGING

10

HET WAGENWEGGEBIED IS CIRCA 15 HA GROOT EN LIGT CENTRAAL IN PURMEREND

gerij gerealiseerd. Tegelijkertijd met de ontwikkeling van de woonwijk Overwhere-Zuid in de jaren zestig, breidde het Wagenweggebied zich verder uit. Maar er vonden ook veranderingen plaats. Zo maakte in de jaren tachtig diverse bedrijven al plaats voor woningbouw aan het Veilinghof en het Prinsenhof. Ook werden er supermarkten toegestaan, als aanvulling op het winkelaanbod in de binnenstad. Een aantal jaren geleden is op de hoek van de Wagenweg-Burgemeester D. Kooimanweg de eerste fase van het Plateel (conform SPvE) gerealiseerd. Tevens heeft een detailhandelsbedrijf ruimte gemaakt voor een nieuwbouwsupermarkt. Onlangs zijn de AH XL en is het tankstation aan de Wagenweg vernieuwd 2.3 Behoefte aan integraliteit De ontwikkelingen en kleine aanpassingen van de afgelopen decennia hebben geleid tot een gebied waar nauwelijks nog sprake is van samenhang. De eigendommen van het gebied zijn versnipperd. Het gebied bestaat uit een bonte verzameling van gebouwen en functies. Ook de openbare ruimte oogt rommelig en onsamenhangend en zijn er verkeersonveilige plekken. Maar ook de grote behoefte om in het gebied te wonen en de verschuivingen van bedrijven in de stad die straks gaande zijn bieden kansen voor een frisse blik. Er is daarom behoefte aan een integrale gebiedsvisie, een visie waarin de verscheidenheid aan functies elkaar juist versterkt.

Het Wagenweg-­ ­gebied wordt een dynamische en levendige stadsbuurt waar wonen, werken en verblijven samengaan. Dit alles in een gebied met een diversiteit aan woningtypen in een hoge woningdichtheid maar met eenheid en eigenheid in architectuur en bebouwing. Het Wagenweggebied wordt een plek waar het fijn wonen en leven is, een verkeersveilige stadsbuurt met een duurzame, hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Maar bovenal wordt het een stadsbuurt met een eigen plaatselijke identiteit die onlosmakelijk verbonden is met de historie van het gebied en inspeelt op de diverse wensen en behoeften van Purmerenders.

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

11

3. Het proces 3.1 Visie: breed gedragen en toekomstgericht Voorliggende visie is het resultaat van gesprekken die de gemeente met bewoners, ondernemers en andere stakeholders heeft gevoerd. Door het delen van ambities en wensen van alle betrokken partijen ontstaat een breed gedragen en toekomstgerichte visie. Dit past ook bij het principe ‘van buiten naar binnen’, een werkwijze van de gemeente waarbij de leefwereld van de Purmerender centraal wordt gesteld. Proces Door middel van een participatieproces, afgeleid van de methode Community Planning, is deze visie gezamenlijk met de stakeholders in het gebied integraal opgepakt. Dit proces, door onder andere individuele gesprekken en workshops, heeft de afgelopen maanden plaatsgevonden en is verwerkt in een procesdocument welke als bijlage aan deze visie is toegevoegd. De output vanuit dit proces is verwerkt in de visie. Deze is in concept besproken met de stakeholders en daarna afgerond om zo een zo breed mogelijke gedragen visie voor te leggen. Wensen partijen In de gesprekken en workshops is een grote mate van consensus bereikt over de problemen, de oplossingen- en ontwikkelingsrichtingen in het plangebied bij de stakeholders en de gemeente.

De bewoners willen graag dat bedrijven plaats maken voor woningen, minder (doorgaand) verkeer, een betere bereikbaarheid en het verbeteren van verkeersveiligheid en de inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte. De stakeholders namens de retailers vinden het behouden en versterken van de huidige detailhandelfunctie van

12

VOORLIGGENDE VISIE IS HET RESULTAAT VAN GESPREKKEN DIE DE GEMEENTE MET BEWONERS, ONDERNEMERS EN ANDERE STAKEHOLDERS HEEFT GEVOERD

het plangebied van belang en de daarbij behorende bereikbaarheid. Ook zien zij mogelijkheden voor een geleidelijke transformatie naar wonen. De wensen van bewoners en retailers komt in grote lijnen overeen met de ambities die de gemeente heeft (tabel 3.1).

BEWONERS

ONDERNEMERS

GEMEENTE

4 Vergroten gebied voor wonen; 4 Minder (doorgaand) verkeer; 4 Betere bereikbaarheid; 4 Verbetering ruimtelijke kwaliteit; 4 Verbeteren verkeersvei­ ligheid

4 Behoud en versterking retailfunctie; 4 Open voor transformatie naar wonen; 4 Wens voor doorgaande verbindingen

4 Vergroten gebied voor wonen; 4 Behoud en versterking retailfunctie; 4 Verbeteren verkeers­ veiligheid 4 Verbetering ruimtelijke kwaliteit o.a.: • Ligging t.o.v. centrum, park en omgeving; • Toepassen bijzondere (woon)concepten en architectuur.

Tabel 3.1

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

13

Verschillende belangen Naast overeenkomstige basiswensen zijn er ook verschillen. Niet alle onderdelen binnen de visie worden door alle betrokkenen voor de volle 100% gedragen. Er zijn een aantal tegenstelde belangen en opvattingen die bewoners, ondernemers en de gemeente hebben. Voorbeelden hiervan zijn bouwhoogten en de daarbij behorende aantallen woningen en voorzieningen, verkeersaantrekkingskracht en parkeren. In deze visie zijn deze tegengestelde belangen niet weggelaten maar zijn oplossingen gezocht om daar een evenwicht in te vinden. Gedeelde ambitie Consensus bestaat er bij alle partijen over de volgende punten: • Draagvlak voor een gemengd woon- en werkgebied; • Uitbreiding van het stedelijk woongebied; • Ontwikkelkansen en draagvlak voor supermarkten op de juiste locatie; • Versterken van de relatie Wagenweggebied met het Kooimanpark en een onderzoek naar de mogelijkheden om te wonen in het park; • Begrip voor een gefaseerd transformatieproces; • Intensivering van het gebruik van de beschikbare ruimte. Dus ook meer vierkante meter bruto vloeroppervlak en een hogere Floor Space Index (FSI); • Verbeteren van de bereikbaarheid en beperken van doorgaand verkeer Wagenweg. • Ruimtelijk kwalitatieve verbetering, uitstraling van de openbare ruimte ook in samenhang met private (parkeer)terreinen;

14

VOORLIGGENDE VISIE IS HET RESULTAAT VAN GESPREKKEN DIE DE GEMEENTE MET BEWONERS, ONDERNEMERS EN ANDERE STAKEHOLDERS HEEFT GEVOERD

• Drie functionele gebieden: 1. Oostelijk plandeel: vestiging van retail en supermarkten met aan de zuidzijde een mix met intensief wonen; 2. Westelijk plandeel: een supermarkt en retailcluster op en rond de locatie Deen. De locatie Pinnacle (Leen Bakker/ Kwantum c.a.) retail, maar voorkeur voor transformatie naar stedelijk wonen op termijn; 3. Middelste plandeel: het deel tussen de twee retail locaties transformeren naar stedelijk woongebied. Daar de voorkeur de retail te verplaatsen naar oostelijke plangebied en de locatie transformeren naar woongebied.

WESTELIJK PLANDEEL

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

MIDDELSTE PLANDEEL

OOSTELIJK PLANDEEL

15

4. Ambities per discipline 4.1 Inleiding Bij het opnieuw inrichten van een stuk land doet zich een unieke kans voor om die ambities – letterlijk en figuurlijk – vorm te geven. Zo ook bij gebiedsontwikkeling en transformatie. Bij een integrale visie hoort dan ook een breed palet aan ambities. In dit hoofdstuk worden de ambities op het gebied van stedenbouw (4.2), wonen (4.3), verkeer (4.4), economie (4.5), duurzaamheid (4.6) en communicatie (4.7) geschetst. 4.2 Stedenbouw Geleidelijke transformatie Binnen het Wagenweggebied lenen sommige locaties zich voor een transformatie op korte termijn en andere meer op lange termijn. Dat betekent dat het gebied zich gefaseerd zal gaan ontwikkelen. De insteek is om met een stedenbouwkundig masterplan te komen, waarin een mate van flexibiliteit is opgenomen waarmee potentiele initiatiefnemers actief worden gefaciliteerd om hun ontwikkeling te realiseren en waarin zekerheid is opgenomen voor de omgeving. Het is de kunst een balans te vinden in enerzijds flexibiliteit om in de toekomst mooie ontwikkelingen mogelijk te maken, anderzijds het bieden van zekerheid voor de omgeving dat de kwaliteit van hun leefomgeving verbetert. Bij een meer organische transformatie is het belangrijk dat een flexibel stedenbouwkundig plan wordt gemaakt zonder een exact omschreven eindbeeld.

Ambitie De ambitie is hoog om het gebied te ontwikkelen tot een gebied waar gewoond wordt in een stedelijke setting in combinatie met functies zonder dat

16

BIJ HET OPNIEUW INRICHTEN VAN EEN STUK LAND DOET ZICH EEN UNIEKE KANS VOOR OM DIE AMBITIES – LETTERLIJK EN FIGUURLIJK – VORM TE GEVEN.

die elkaar in de weg zitten. Het moet een buurt worden waar het prettig wonen en verblijven is, met nieuwe woonvormen, waar wonen en werken samengaan, duurzaam, energiebewust, klimaat- en toekomstbestendig en met een schaal die recht doet aan deze locatie. Het Wagenweggebied wordt niet zomaar een nieuwe buurt. Er liggen veel kansen en uitdagingen waar het gebied op mag inspelen. Het kan een bijdrage leveren aan de binnenstad en aan de woningbouwopgave. De ligging nabij de het centrum, de treinstations en aan het park biedt mogelijkheden om van het gebied een bijzondere plek te maken. Het gebied is door de goede bereikbaarheid ook een aantrekkelijke werklocatie, met broedplaatsen en ruimte voor een nieuwe ondernemersgeest. Dit alles in een dynamische, levendige en stedelijke sfeer met de voorzieningen binnen handbereik. Stedenbouwkundige visie Het Wagenweggebied wordt stap voor stap ontwikkeld. Omdat nog niet bekend is wat er precies komt, wordt alleen hetgeen nu van belang is vastgelegd, zoals hoogtes, hoofdstructuur en bouwveldcontouren. In een later stadium worden de bepalingen voor de bouwkavels verder gespecificeerd. Kijkend naar het huidige gebied is er een duidelijke driedeling te onderscheiden. Het deel ten oosten van de Burgemeester D. Kooimanweg wordt gedomineerd door een grote supermarkt met bijbehorend parkeerterrein en auto­ bedrijven.

Het westelijk deel bestaat vooral uit detailhandel. In het middeldeel is in 2009 de eerste fase van de herontwikkeling van het Plateel opgeleverd. Met de komst van deze woningen is de eerste aanzet tot transformatie gegeven. De nieuwe stedenbouwkundige opzet van het Wagenweggebied is gebaseerd op de bestaande hoofdstructuren en de eigendomssituaties. Dit maakt een transformatie beter mogelijk. De plekken die ontstaan zijn de bouwvelden waarbinnen de ontwikkelingen plaatsvinden. De exacte invullingen van deze bouwvelden zijn nog niet bekend, wel de ligging en mogelijkheden die ze

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

17

hebben. Aan de hand van kansen wordt per deelgebied aangegeven welke mogelijkheden en waarden een bouwveld heeft waarmee een initiatiefnemer aan de slag kan. Hoogte Het gebied leent zich voor een hogere dichtheid dan gemiddeld in Purmerend. Daarom zijn er naast maximale bouwhoogtes ook minimale bouwhoogtes gesteld. Bij de hoogtebepaling is gekeken naar de plek en is aansluiting gezocht op de omgeving. De Wagenweg, Dopsloot en Burgemeester D. Kooimanweg zijn belangrijke dragers; daar is de bebouwing hoger. Het gebied rondom de Where/Hoornsebrug en de Where/spoorlijn zijn plekken die enerzijds de entree en rand van het gebied markeren, anderzijds zijn het knooppunten op stedelijk niveau. Hier is hogere bebouwing mogelijk. Openbare ruimte Bewoners, bezoekers en ondernemers beleven een stad via de straat. De kwaliteit van de openbare ruimte is dan ook een belangrijke factor voor de belevingswaarde. De sferen van het gebied zijn aan de inrichting van de openbare ruimte af te lezen. Bij organische ontwikkeling is de openbare ruimte één van de gemeenschappelijke dragers. Zowel qua indeling als materiaalgebruik zal hiermee rekening worden gehouden. Het uitgangspunt is dat de openbare ruimte een klimaatbestendige inrichting krijgt en een vergelijkbare kwaliteit heeft als kwadrant Europa in Weidevenne. De inrichting van de openbare ruimte wordt vertaald in een inrichtingsplan.

In dit inrichtingsplan krijgen de Wagenweg en de zijstraten een ‘30 km per uur’ inrichting. Er is veel ruimte voor de fiets en de voetganger; aan de inrichting van de straat en bebouwing is af te lezen dat het een verblijfsgebied is en dat de auto te gast is.

18

BIJ HET OPNIEUW INRICHTEN VAN EEN STUK LAND DOET ZICH EEN UNIEKE KANS VOOR OM DIE AMBITIES – LETTERLIJK EN FIGUURLIJK – VORM TE GEVEN.

De Wagenweg en de Burgemeester D. Kooimanweg maken deel uit van de hoofdgroenstructuur. Hier krijg het groen een prominente plaats in het profiel van de straten, met aandacht voor groeiomstandigheden van het groen en schaduwwerking op de bebouwing. Een andere bijzondere groenstructuur is de groene zone tussen de Wherekant en de nieuwe bebouwing. Enerzijds vormt deze groenzone een buffer, anderzijds is ontbrekende schakel in de wandelroute langs De Where. De zijstraten hebben een meer stedelijke uitstraling waar in het straatprofiel een evenwicht gezocht wordt tussen parkeren en groen. 4.3 Wonen Purmerenders wonen fijn in Purmerend en willen er ook graag blijven wonen. Voor Purmerend biedt dit niet alleen perspectief, het biedt ook een uitdaging, juist omdat Purmerend niet langer alleen maar een ‘woonstad’ is. Purmerend is uitgegroeid tot een volwaardige stad. Een stad met woningen, voorzieningen, historie, cultuur en 80.000 inwoners. De regionale woningbehoefte en een aantrekkende economie zorgen voor een omvangrijke vraag naar meer woningen en ook kwalitatief goede woningen, gesitueerd in aantrekkelijke omgevingen waar veel valt te doen. Maar Purmerend is ook een stad waarin de ruimte schaars wordt en de ruimtelijke claims onverminderd hoog zijn. Nadenken over wonen gaat daarom niet langer meer alleen over ‘waar’ en ‘hoeveel’ maar ook over ‘hoe’.

Hoe maak je een kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte inpasbaar in een stad die qua ontwikkeling nagenoeg haar gemeentegrenzen heeft bereikt? Compact stedelijk woonmilieu De ambitie is om woningen te realiseren die complementair zijn aan de nu al aanwezige woningvoorraad in Purmerend en passen bij doelgroepen die een compact stedelijk woonmilieu prefereren boven een omgeving die een meer

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

19

suburbane levensstijl faciliteert. Het plangebied wordt omgetoverd tot een aantrekkelijk woon- en werkgebied, dicht tegen het historisch centrum, met bijpassende voorzieningen, maar met een geheel eigen karakter. ‘Onregelmaat’ in woningtypen en straatpatronen moet het plangebied gaan typeren. Te denken valt aan diverse typen woningen zoals dekwoningen, splitlevelwoningen, hoekwoningen studio’s, stadswoningen, lofts, flexappartementen, patio- en atelierwoningen gebouwd in een compacte structuur van bijvoorbeeld hofjes, pleintjes, straatjes, blokken met allen een eigen karakter en uiteenlopende woonvormen. Differentiatie in eigendom Het plangebied moet toegankelijk zijn voor alle mensen, ongeacht hun sociaaleconomische en sociaal-culturele achtergronden. De ambitie is dan ook om op zowel huur- als koopwoningen te realiseren. Gezien de ligging van het gebied en het na te streven woonmilieutype, wordt qua eigendomsverhouding ingezet op doelgroepen zoals starters, (jonge) stellen, singles, ouderen en ‘empty nesters’. Voor de twee laatstgenoemde doelgroepen biedt het een kans om binnen Purmerend door te stromen van een eengezinskoopwoning naar een gelijkvloerse woning. Hierdoor ontstaat er ook weer ruimte voor jonge gezinnen om door te stromen naar een eengezinskoopwoning. In het Wagenweggebied wordt gestreefd naar een stadse woonwijk.

De doelgroep sociale huurders zijn onderdeel van een stadswijk. De vraag naar sociale huurwoningen is enorm in Purmerend. We streven ernaar om dus ook in dit gebied sociale huurwoningen te laten realiseren. Een woningcorporatie heeft eigendom in dit gebied en is betrokken bij het opstellen en realiseren van de ambities genoemd in deze visie. Zij hebben aangegeven in dit gebied de sociale huurwoningen op hun eigendommen realiseren zodat in de totale bijdrage toegevoegde woningen ook een aandeel sociale huur komt.

20

BIJ HET OPNIEUW INRICHTEN VAN EEN STUK LAND DOET ZICH EEN UNIEKE KANS VOOR OM DIE AMBITIES – LETTERLIJK EN FIGUURLIJK – VORM TE GEVEN.

4.4 Verkeer Bereikbaarheid is een belangrijke pijler waarop de aantrekkelijkheid van een omgeving is gebaseerd. Het gaat daarbij niet alleen om de verschillende manieren van bereikbaarheid maar ook om zaken als verkeersafwikkeling, parkeernormen en subjectieve veiligheid. Purmerend staat bekend om haar meer dan uitstekende openbaarvervoersverbindingen. Daarnaast is de stad zo ingericht dat het autogebruik- en bezit goed faciliteert. Ook is Purmerend een prima fietsstad. De stad is voldoende compact om fietsend te bereizen. De aanwezigheid van een uitgebreid regionaal fietsnetwerk en de nabijheid van het buitengebied maakt fietsen aantrekkelijk voor zowel het woon-werkverkeer als voor recreatieve doeleinden. Verkeersafwikkeling- en veiligheid Binnen het plangebied bevinden zich drie gebiedsontsluitingswegen: de Hoornselaan, de Wagenweg en de Burgemeester D. Kooimanweg. Op deze wegen geldt een maximumsnelheid van 50 kilometer per uur. Vanuit het oogpunt van verkeersafwikkeling- en veiligheid hebben de drie wegen ieder zo hun eigen aandachtspunten.

Bij de kruising Hoornselaan-Wagenweg zijn er diverse complicerende factoren, waaronder de beperkte ruimte voor de verkeersintensiteit van zowel auto’s als fietsen, de afwikkeling van de diverse verkeersstromen, een beweegbare brug en nabijheid van het kruispunt Gedempte Where- Hoornselaan Op korte termijn wordt een deel van de Hoornselaan heringericht door de fietsstructuur en oversteekbaarheid te verbeteren en wordt de beweegbare brug gerenoveerd Op langere termijn komt er een nieuwe langzaamverkeersbrug naast de bestaande beweegbare brug. De verbinding met het centrum wordt daardoor nog beter en veiliger. De Wagenweg krijgt in de nieuwe situatie het karakter van een verblijfsgebied waar de auto te gast is. De weg wordt ingericht als een 30 km/uur straat. De kruising van de Wagenweg met

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

21

de Burgemeester D. Kooimanweg kent nagenoeg dezelfde complicerende factoren als de kruising met de Hoornselaan met als bijkomende factor de bereikbaarheid van de bedrijvigheid langs de Burgemeester D. Kooimanweg en het (regionale) busverkeer. De transformatie van bedrijventerrein naar wonen betekent ook iets voor de ontsluiting en verkeersveiligheid van de toekomstige woonbuurten. De ambitie is voor dit soort straten verkeersconcepten toe te passen waarin de maximale snelheid laag is. Met de transformatie van het plangebied liggen hier kansen om de verkeersafwikkeling- en veiligheid van het gehele plangebied te optimaliseren, rekening houdend met de belangen van verschillende partijen en de ambities van de gemeente, zoals een nieuwe fietsroute langs de oostkant van de Burgemeester D. Kooimanweg en nieuwe fiets- en wandelroutes vanaf het Kooimanpark. Parkeren Met het realiseren van woningen, uitbreiding en verschuiving van bedrijvigheid nemen de ruimtelijke claims voor parkeren – voor zowel auto als fiets – ook toe. Door middel van een parkeernorm wordt een objectieve berekening gemaakt van het aantal benodigde parkeerplaatsen bij een bepaalde functie van een te bouwen voorziening (zoals een woning, winkel, bedrijf of kantoor).

Voor het Wagenweggebied is de ambitie om benodigde parkeernormen af te stemmen op de functie, doelgroep en wenselijke gebruik in stedelijk gebied, waarbij ook gekeken wordt naar toekomstige ontwikkelingen van mobiliteit en gebruik. Een andere maatregel om de ruimtelijke claims voor parkeren te reguleren is het instellen van een parkeerregime, bijvoorbeeld betaald parkeren, vergunningparkeren of het weren van bepaalde doelgroepen. Ook voor het stallen

22

BIJ HET OPNIEUW INRICHTEN VAN EEN STUK LAND DOET ZICH EEN UNIEKE KANS VOOR OM DIE AMBITIES – LETTERLIJK EN FIGUURLIJK – VORM TE GEVEN.

van fietsen gelden aparte regels en normen, afhankelijk van de voorziening die de fietser bezoekt (bijvoorbeeld woning, winkel of zorginstelling). 4.5 Economie Huidig economisch profiel Het Wagenweggebied ligt centraal in de stad en is vanuit alle omliggende wijken goed bereikbaar. Het gebied typeert zich door veel functies in een geografisch compact gebied. Vanuit die optiek is er een goede vergelijking te maken met het centrum, maar toch onderscheiden beide gebieden zich in economische zin dermate van elkaar dat sprake is van twee verschillende entiteiten met elk een eigen identiteit. Deels kunnen deze complementair aan elkaar zijn, maar zeker niet competitief. Het gebrek aan samenhang in het Wagenweggebied is ook terug te zien in het huidig economische profiel. Kenmerkend voor dit profiel is het diverse karakter van de daar nu aanwezige bedrijvigheid. Supermarkten, winkels voor woninginrichting, een groothandel en een tankstation, een greep uit het aanbod van bedrijvigheid met zo ieder haar eigen, specifieke ruimte­ behoeften. De gebrekkige samenhang werkt zo door in de inrichting van de openbare ruimte.

Economie complementair aan wonen en binnenstad De ambitie op het gebied van economie ligt bij het creëren van samenhang, enerzijds door gebruik te maken van de nu al aanwezige gebiedskwaliteiten, anderzijds door aansluiting te zoeken bij de in 4.2 geschetste stedenbouwkundige visie. Eén van de gebiedskwaliteiten is de nabijheid van het centrum. Niet alleen is de ambitie om samenhang te creëren binnen het plangebied maar zeker ook met aangrenzende gebieden. Kansen liggen er voor bedrij-

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

23

Solar campus / natuuroevers volgt

vigheid die complementair is aan de binnenstad en voorziet in de behoeften van de beoogde doelgroepen. De nu aanwezige winkels voor dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen, zoals supermarkten en drogisterijen, in het Wagenweggebied zijn complementair maar niet competitief aan het aanbod van de binnenstad. De winkels bedienen niet alleen de (toekomstige) bewoners van het plangebied, zij bedienen nagenoeg alle Purmerenders. Denkend aan het toevoegen van nieuwe kwaliteiten wordt er vooral gezocht naar voorzieningen die passen binnen een compact stedelijke woonmilieu, voorzieningen passend bij onder meer (jonge) stellen, singles en hoogopgeleiden, doelgroepen die wonen en werken anders organiseren. Te denken valt aan werkplekken voor bijvoorbeeld zzp’ers, flexwerkers en de creatieve sector en, ondersteunend daaraan, ontmoetingsplekken zoals koffie- en lunchgelegenheden. Maar ook gezondheidsvoorzieningen en voorzieningen gericht op cultuur, zoals muziekscholen, bioscoop en cultuurhuizen, passen goed binnen het beoogde woonmilieutype. Dit soort voorzieningen zijn niet alleen complementair aan het plangebied maar functioneren ook bovenwijks en bedienen daarmee een (geografisch) bredere doelgroep. 4.6 Duurzaamheid Stadsverwarming, Solar Campus, natuurvriendelijke oevers en een gescheiden rioolstelsel.

Dit is slechts een kleine greep uit de vele initiatieven die Purmerend heeft gerealiseerd om de stad te verduurzamen. Purmerend is ambitieus en blijft zoeken naar mogelijkheden om nog duurzamer te worden. Duurzaamheid maakt daarom integraal onderdeel uit van elke aanpassing van de fysieke ruimte, van herinrichting van straten tot de ontwikkeling van nieuwe leefgebieden. Duurzaamheid is een breed begrip. De verantwoordelijkheid voor het streven naar méér duurzaamheid ligt dan ook niet bij één partij. Duurzaamheid vraagt daarom inspanning van overheden, het bedrijfsleven en burgers. De genoemde gerealiseerde initiatieven zijn ook tot stand

24

BIJ HET OPNIEUW INRICHTEN VAN EEN STUK LAND DOET ZICH EEN UNIEKE KANS VOOR OM DIE AMBITIES – LETTERLIJK EN FIGUURLIJK – VORM TE GEVEN.

gekomen vanuit een breedgevoelde verantwoordelijkheid van verschillende partijen en belanghebbenden voor mens, dier en milieu. Dit is en blijft de insteek voor de Purmerendse ambities op het gebied van duurzaamheid. Minder verstening, meer vergroening Stedelijke omgevingen worden veelal geassocieerd met stenige omgevingen, ‘concrete jungles’ waarin nauwelijks ruimte is voor natuur. De bereidheid om in stedelijke omgevingen stenen te verwisselen voor natuur is ook niet altijd aanwezig omdat verondersteld wordt dat stenen en natuur niet goed samengaan. Stenen hebben in gebouwde omgevingen een hogere praktische waarde dan natuur. Vanwege het ‘niet levende’ karakter zijn stenen ook eenvoudiger te beheren. Voor meer vergroening valt echter wel wat te zeggen. Niet alleen maakt het gebruik van veel groenelementen de openbare ruimte attractiever, het belang van natuur in de stad tekent zich ook steeds verder af, mede ingegeven door steeds merkbaar wordende klimaatveranderingen, zoals hevigere regenbuien en hogere temperaturen. In plaats van te zoeken naar ingewikkelde technische en duur te beheren oplossingen, stijgt het besef dat het beter is om ‘natuur’ met ‘natuur’ te bestrijden. Minder verstening en meer vergroening heeft positieve gezondheidseffecten, zoals verbetering van de luchtkwaliteit, verlagen van stress en betere temperatuurmanagement.

Ook leidt minder verstening tot beter watermanagement en een verhoging van de lokale, ecologische waarde. Minder energieverbruik en gebruik fossiele brandstoffen Een goed functionerende openbare ruimte verbruikt energie. Straatverlichting, rioolgemalen en verkeersregelinstallaties zijn objecten waarvan het maatschappelijk belang zeer hoog is en het energieverbruik soms ook. Purmerend doet al veel om het energieverbruik zo laag mogelijk te houden, bijvoorbeeld door het gebruik van energiezuinige lampen, waaronder ledverlichting en de

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

25

door straatverlichting te voeden met stroom die groen gecertificeerd is. Niet alleen de openbare ruimte verbruikt stroom maar ook Purmerenders zelf. Het streven is dan ook om Purmerendse huishoudens te voorzien van stroom afkomstig van hernieuwbare energiebronnen, zoals zonne-energie. Zo levert het recent geopende Solar Campus, één van Nederlands grootste zonnepanelenparken, stroom aan 1.400 huishoudens. Daarnaast wordt Purmerend aardgasloos. Een deel van Purmerend is dat al. Ook energie die via Stadsverwarming geleverd wordt is groen en is afkomstig van biomassa. Bewustwording Voor het verduurzamen van particuliere eigendommen speelt de gemeente nu vooral een faciliterende en informerende rol. Dit blijft zij ook doen want een duurzamere maatschappij kan alleen tot stand komen wanneer alle belanghebbenden zich hieraan committeren. Purmerenders doen al goed mee om hun stad duurzamer te maken, bijvoorbeeld door middel van afvalscheiding en zelfgeorganiseerde bewustwordingscampagnes voor zwerf­ afvalbestrijding. Hoewel Purmerenders meedoen in het openbaar groen, valt er nog wel wat te winnen op het bevorderen van particulier groen, bijvoorbeeld door minder verstening op particuliere gronden en het aanleggen van geveltuinen. 4.7 Communicatie De ontwikkeling van het Wagenweggebied spreidt zich uit over verschillende jaren.

Het gebied vormt een serie (mogelijke) kansen verspreid over een compact geografisch gebied. Dat betekent, zeker ook voor de omgeving, dat een lange adem vereist is. De visie vormt de basis voor het onderling vertrouwen. Die visie is grotendeels voortgekomen uit de participatie die de afgelopen maanden met de buurt is doorlopen waardoor deze op een ruim draagvlak kan rekenen.

26

BIJ HET OPNIEUW INRICHTEN VAN EEN STUK LAND DOET ZICH EEN UNIEKE KANS VOOR OM DIE AMBITIES – LETTERLIJK EN FIGUURLIJK – VORM TE GEVEN.

Het Wagenweggebied heeft een grote en heel diverse groep stakeholders. Hoewel hun belangen uiteen lopen wordt de ambitie voor het gebied gedeeld. We willen belanghebbenden perspectief bieden en onzekerheden – waar mogelijk – wegnemen. Dit doen we bijvoorbeeld door tijdig informatie te delen in brieven en nieuwsbrieven, op maat uitwisselmomenten aan te bieden, mensen actief op de hoogte te houden van inspraakmomenten en door op allerlei manieren het gesprek aan te gaan. Dat vraagt uiteraard om openheid en het vasthouden van onderling vertrouwen. Een duidelijke rolverdeling tussen partners in het gebied geeft duidelijkheid. Over de doelen, voortgang en ontwikkelingen in het gebied als geheel communiceert de gemeente. Net als over thema’s als verkeersveiligheid, parkeren en uitstraling van het gebied. De gemeente heeft hier echter geen grondpositie. Bij concrete ontwikkelingen pakken ontwikkelaars hun rol om belanghebbenden te consulteren en mee te nemen in de specifieke plannen. Daar verandert de gemeentelijke rol van initiërend naar faciliterend. Door samen op te trekken behouden we het draagvlak voor het gebied.

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

27

5. Ambities uitgewerkt naar de plandelen 5.1 Het plangebied Het plangebied van circa 15 hectare bestaat uit een westelijk, middelste en oostelijk plandeel. Per plandeel zijn er globale ambities, kansen en randvoorwaarden opgesteld. Het uitgangspunt is dat de verschillende functies, zoals wonen en bedrijvigheid, elkaar versterken en dat er zo meerwaarde ontstaat op verschillende ruimtelijke schaalniveaus. Functieversterking betekent niet per definitie evenredige functievermenging. Er wordt goed gekeken naar de huidige kwaliteiten van het plangebied en hoe deze kwaliteiten nog beter tot hun recht komen na de transformatie van het gebied. Voor elk plandeel wordt bekeken waar het ruimtelijk focus nu ligt en of het behouden daarvan nog wenselijk is. 5.2 Oostelijk plandeel

AMBITIE “Het creëren van een hoogwaardige woon- en werkomgeving, passend bij de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten van het plandeel. Een plek waar ruimte is voor bedrijven in combinatie met woningen, gebouwd in een hoge dichtheid met diverse voorzieningen van hoge kwaliteit op loopafstand.”

Bedrijvigheid In het oostelijk plandeel bevindt zich nu uitsluitend bedrijvigheid, deels met een sterk verouderde uitstraling. Er zijn diverse kansen om dit plandeel rela-

28

“BREED GEDRAGEN VISIE VOOR DE TOEKOMST”

tief snel te ontwikkelen. Zo verhuist het daar nu gelegen autobedrijf binnen afzienbare tijd naar Baanstee-Noord en heeft Lidl, nu gelegen in het middelste plandeel, interesse om haar bedrijvigheid te vergroten en te verplaatsen. Het verplaatsen van bedrijvigheid van het middelste naar het oostelijk plandeel past in de visie van de gemeente. Voor bedrijvigheid is het oostelijk plandeel goed bereikbaar vanwege de directe ligging aan de Burgemeester D. Kooimanweg. Het plandeel leent zich uit commercieel oogpunt ook goed voor bedrijvigheid omdat het een zichtlocatie is. Wonen De ligging nabij het historisch centrum en de goede bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer zijn goede kaders voor het bieden van een hoogwaardige woon- en leefomgeving. Kijkend naar de omgeving en de ambitie voor het behouden van bedrijvigheid met intensief en multifunctioneel grondgebruik, ligt het realiseren van een hoge woningdichtheid voor de hand. Het oostelijk plandeel vormt daarmee een ideale woonomgeving voor doelgroepen die gelijkvloers wonen en de nabijheid van voorzieningen op loopafstand prefereren boven het hebben van een eigen, grondgebonden buitenruimte, doelgroepen zoals (jonge) starters en senioren. Ruimtelijke structuur De Burgemeester D. Kooimanweg is één van de gebiedsontsluitingswegen van het plangebied.

Naast auto- en fietsverkeer maakt ook het busverkeer intensief gebruik van de weg. Het belang van de weg wordt ruimtelijk benadrukt door de inrichting van de openbare ruimte. Een goede ontsluiting en uitstraling van de weg is daarom van vitaal belang. Met het transformeren van het gebied ligt er ook een kans om de kruising met de Wagenweg te verbeteren en daarmee ook de verkeersveiligheid. Ook de ligging aan de spoorlijn, het parkeerbeslag en de aanwezigheid van een hogedrukgastranssport-

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

29

leiding vragen om een creatieve invulling waarbij meervoudige ruimtegebruik noodzakelijk is. Door de ligging aan de spoorlijn worden hier ook extra eisen aan de geluidsisolatie van de (woon) bebouwing gesteld. De bebouwing in dit plandeel is van een grotere schaal dan in het middelste plandeel. Hier liggen kansen het profiel van de Burgemeester D. Kooimanweg visueel te versmallen, de weg te begeleiden, een fietsstructuur aan te brengen en groen toe te voegen Dit alles in bebouwing met een aantrekkelijk plint, een prettige gelaagdheid in hoogte en massa waarbij het parkeren zoveel mogelijk uit het zicht is onttrokken. Met de komst van nieuwe functies en bebouwing ligt er ook de wens het parkeerterrein voor de AH XL te upgraden tot een meer aangenaam en klimaatbestendig verblijfsgebied. In de toekomst kan er bebouwing op het terrein worden toegevoegd zodat het zich nog meer manifesteert als stadsplein. 5.3 Middelste plandeel AMBITIE “Het realiseren van een dynamische en levendige stadsbuurt, een buurt waarin het wonen centraal staat en waar kleinschalige bedrijvigheid, ontmoetingsplekken en een mooie openbare ruimte, een positieve bijdrage levert aan de beleving van deze nieuwe stadse buurt.”

Bedrijvigheid De huidige inrichting van het deel ten zuiden van de Wagenweg bestaat uit grootschalige bedrijfsgebouwen direct gelegen aan de Wagenweg en woningbouw langs de Where. De woningen langs de Where zijn nauwelijks zichtbaar vanaf de Wagenweg en missen daardoor de verbinding met het gebied. Ten noorden van de Wagenweg is enkele jaren geleden bedrijvigheid

30

“BREED GEDRAGEN VISIE VOOR DE TOEKOMST”

verruild voor woningbouw met de realisatie van de eerste fase van Het Plateel. De ambitie is om deze lijn door te trekken en woningbouw te realiseren op plekken waar nu nog bedrijvigheid staat. De kansen daarvoor zijn ook aanwezig. Een deel van de huidige bedrijven staat leeg en in het oostelijk plandeel ontstaat ruimte zodat ze verplaatst kunnen worden. Kansen voor bedrijven in het middelste plandeel zijn er wel maar in beperkte mate en van een andere soort dan wat er nu staat. Te denken valt aan kleinschalige vormen van bedrijvigheid die iets toevoegen aan het woon- en leefklimaat in de plinten van woongebouwen. In het nieuwe deel zijn daar nu al enkele voorbeelden van te vinden. Deze vormen van bedrijvigheid dragen bij aan de beleving van het de stadse wonen. Wonen De nadruk binnen dit plandeel ligt op wonen. De nabijheid van het centrum en het Kooimanpark en de goede ontsluiting vormt een ideale basis voor het realiseren van een ‘stadse’ buurt. Passend binnen het gewenste woonmilieutype is bebouwing met enige hoogte in een aantrekkelijke dichtheid en met ruimte voor kleinschalige en aanvullende voorzieningen in de plint. Dit sluit ook prima aan bij de bestaande bebouwing van het Plateel. Aan de Dopsloot en het Kooimanpark is juist meer ruimte voor ontspannen wonen in losse gebouwen in een groene omgeving die eromheen vloeit.

Hier wordt de verbinding met het park gelegd door doorzichten vanaf de straten en fysiek door een langzaam verkeerroute. Naar het zuiden toe zijn de doorzichten meer stedelijk en vormen ze poorten of accenten het einde van een zichtlijn. Ruimtelijke structuur De huidige ruimtelijke structuur vormt een goede basis voor de nieuwe invulling, maar behoeft op een aantal plekken wel verbetering. Groot verschil

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

31

met het ‘oude’ SPvE is de verspringing in de bouwvelden. Hierdoor ontstaan er intieme straatjes en plekjes, zowel binnen als buiten de bouwvelden. De Wagenweg is de centrale as. Een centraal plein in het midden van de Wagenweg vormt de overgang tussen het middelste en het westelijke plandeel en brengt beide plandelen samen. De bebouwing is duidelijk georiënteerd op de straten. Niet één blok, maar een verzameling straatwanden, waarbij aaneengesloten straatwanden kunnen worden doorbroken door doorkijkjes en stegen. Met de nieuwe invullingen liggen er ook kansen om de straten Wherekant en Veilinghof opnieuw in te richten en beter te verbinden met de rest van het plangebied. 5.4 Westelijk plandeel AMBITIE “Het realiseren van een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied die een verbinding vormt tussen het centrum en het Wagenweggebied. Maar ook: het in stand houden en verbeteren van de kwaliteit van de daar nu aanwezig voorzieningen en het verbeteren van de uitstraling van de buitenruimte.” Bedrijvigheid De aanwezigheid van grootschalige functies kenmerkt het westelijk plandeel. Aan de noordkant bevinden zich grote winkels voor het doen van dagelijkse boodschappen en een groot parkeerterrein. In het zuidelijk deel treft men winkels gericht op woninginrichting en woonaccessoires en een tankstation met LPG installatie.

Verscholen achter deze grote bedrijfspanden staat , aan de Where, een appartementencomplex. In eerste instantie zal het huidige gebruik van de noordkant zo blijven maar zijn er kansen om de kwaliteit daarvan te versterken. De clustering en aan-

32

“BREED GEDRAGEN VISIE VOOR DE TOEKOMST”

bod van winkels zorgt ervoor dat veel Purmerenders daar nu al hun dagelijkse boodschappen doen1. Het parkeerterrein nu is functioneel maar sober ingericht, puur gericht op comfort en functionaliteit. Hier liggen twee kansen. Door het plein meer als verblijfsgebied en klimaatbestendig in te richten wordt daarmee niet alleen de uitstraling van het plein verbeterd, het zorgt ook voor onthaasting. Een meer aantrekkelijke inrichting brengt het beweegtempo van het plein omlaag hetgeen afspiegelt op de aantrekkelijkheid en beleving van de winkels aan het plein. Het is een logisch gevolg want ook de winkels zelf investeren al jaren in het belevingsaspect. Wonen Kansen voor wonen in dit plandeel liggen er voornamelijk ten zuiden van de Wagenweg. Uit stedenbouwkundig opzicht ligt er een kans om de woonfunctie hier te laten prevaleren boven, of al dan niet in combinatie met grootschalige functies. Het toevoegen van woningen in een hoge dichtheid en een daarop afgestemde inrichting van de openbare ruimte zorgt voor meer verbinding tussen de Wagenweg en de woningen aan het Prinsenhof en Wherekant. Op de hoek Wagenweg-Hoornselaan is er inmiddels concrete belangstelling om bedrijvigheid te transformeren tot een gestapelde woongebouw. Woningbouw op deze plek zorgt voor een meer attractieve entree van het plangebied.

Ook zorgt het voor samenhang met de al reeds gerealiseerde nieuwbouw aan het Molenplantsoen en de toekomstige ontwikkeling langs de Gedempte Where (‘van brug tot brug’). Ruimtelijke structuur Het westelijk plandeel grenst aan het centrum. Door het toevoegen van woningen, nieuwe fiets- en wandelroutes en een verbeterde uitstraling van de openbare ruimte ontstaat er een betere verbinding, zowel in verkeerstechnisch als stedenbouwkundig opzicht. De Hoornselaan is een gebiedsontslui-

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

1

Omnisbusenquête 2015

33.

tingsweg met beperkte ruimte voor de verkeersintensiteit. Om het auto- en fietsverkeer beter af te wikkelen zijn er plannen voor het aanleggen van een langzaamverkeersbrug naast de bestaande brug. Ook liggen er kansen om de verbinding met het Molenplantsoen, De Where en Kooimanpark te versterken door nieuwe routes en groenverbindingen te realiseren. Het versterken van deze verbinding draagt bij aan een aantrekkelijke woonomgeving en verblijfsgebied.

34.

BIJ DE TRANSFORMATIE VAN HET PLANGEBIED DIENT OOK DE OPENBARE RUIMTE TE WORDEN AANGEPAST.

6. Economische uitvoerbaarheid en planologisch kader 6.1 Investeringen openbare ruimte Bij de transformatie van het plangebied dient ook de openbare ruimte te worden aangepast. De gemeente, als ‘eigenaar’ en beheerder van de openbare ruimte, zal hiervoor investeringen moeten doen. Dit hoofdstuk beschrijft waar de gemeente gaat investeren, bij ontwikkelingen en welke mogelijkheden er zijn om de kosten te gaan verhalen. In het bijgevoegde document grondbeleidssstrategie is dit inhoudelijk verder uitgewerkt. 6.2 Van bedrijventerrein naar woonlocatie De transformatie van bedrijfsterrein naar een stadse woonwijk brengt de noodzaak met zich mee om te investeren in een aantal voorzieningen. Het gaat om de openbare infrastructuur die nodig is om een hoogwaardig woonmilieu te creëren: • Ondergrondse infrastructuur; • Openbare ruimte en wegen, hoofdaders verkeersontsluitingsstructuur, hoofdstructuur fietsroutes, regionale busroutes, hoofdgroenstructuur en gebiedsontsluitingswegen; • Openbare ruimte aan de rand van het plangebied; • Openbare ruimte en wegen en zijstraten; • Eventueel noodzakelijke milieumaatregelen. Daarbij is het nodig dat de gemeente investeert in haar eigen ambtelijke inzet wat betreft de planontwikkeling en in eventuele planschadekosten aan omliggende en bestaande eigenaren die nadeel ondervinden van de transformatie.

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

35

6.3 Evenredige toedeling van kosten Alle toekomstige bouwplannen in het plangebied zullen nut ondervinden van deze investeringen. Ook zullen zij voordeel ondervinden van andere gemeentelijke investeringen in gemeente brede voorzieningen die elders binnen de gemeentegrenzen worden aangelegd. Het gemeentelijke standpunt is daarom dat alle bouwplannen in evenredigheid bijdragen aan deze kosten. De afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening (bekend als ‘Grondexploitatiewet’) regelt en maakt dit soort bijdragen mogelijk. Grondexploitatiewet De Grondexploitatiewet maakt een onderscheid tussen het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor van kostenverhaal. In het privaatrechtelijke spoor kunnen de gemeente en de particuliere grondexploitanten vrijwillig afspraken maken over bijdragen aan de kosten. Deze afspraken worden opgenomen in een overeenkomst gesloten voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan (‘anterieure overeenkomst’ genaamd). Wanneer men er toch niet uitkomt en de gemeente de bouwplannen desalniettemin planologisch gaat inpassen, dan is de gemeente verplicht om het publiek­ rechtelijke spoor te volgen om het kostenverhaal te verplichten. Dit houdt in dat de gemeente, gezamenlijk met het bestemmingsplan, een ‘exploitatieplan’ moet vaststellen.

Dit exploitatieplan stelt de gemeente in staat om de omgevingsvergunning voorwaardelijk te stellen aan de betaling van een bijdrage of niet mee te werken aan een ontwikkeling. Een belangrijk verschil tussen de publiekrechtelijke en de privaatrechtelijke sporen betreft de waarderingsregels over de inbrengwaarde van grond en over ‘macroaftopping’. De eisen en jurisprudentie met betrekking tot de vaststelling van de inbrengwaarde zijn strikt. In transformatiegebieden blijkt de inbrengwaarde volgens het Besluit ruimtelijke ordening en aanverwante

36

BIJ DE TRANSFORMATIE VAN HET PLANGEBIED DIENT OOK DE OPENBARE RUIMTE TE WORDEN AANGEPAST.

onteigeningsjurisprudentie vaak dermate hoog dat macroaftopping aan de orde is. Gevolg is dat het publiekrechtelijk spoor financiële risico’s voor de gemeente met zich meebrengt. Het privaatrechtelijke spoor geeft aan de andere kant meer vrijheid om de programmatische en stedenbouwkundige invulling vorm te geven en om het kostenverhaal anders te regelen. Dit biedt de mogelijkheid om private partijen uit te nodigen om zelf waarde toe te voegen aan het gebied (programmatisch en in termen van goede openbare infrastructuur). Kortom, in het privaatrechtelijk spoor zijn er meer mogelijkheden om de waardestijging als gevolg van transformatie in te zetten voor goede openbare infrastructuur. Grondbeleidsstrategie Om deze reden heeft de gemeente in 2011 een belangrijk standpunt ingenomen, welke nu nogmaals onderschreven wordt voor de transformatie van het Wagenweggebied. Dit standpunt heeft gevolgen voor de wijze waarop de gemeente de samenwerking met marktpartijen in het Wagenweggebied aan wilt gaan: de gemeente Purmerend neemt een regisserende en faciliterende rol aan en streeft daarbij naar een optimaal kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor. Dit streven komt overeen met de in de ruimtelijke ontwikkeling heersende praktijk en met de voorkeur van de wetgever. Uitgangspunt is dus dat ontwikkelingen in goed overleg met eigenaren tot stand komen en worden gerealiseerd.

Daarbij wordt gewerkt vanuit wederzijds vertrouwen en de gezamenlijke wens het Wagenweggebied te transformeren naar een stadse woonbuurt gecombineerd met maatschappelijke en commerciële functies. Deze grondbeleidsstrategie kent een belangrijke beperking: het gebied zal alleen worden getransformeerd als de partijen in het gebied dat zelf willen. In het geval deze werkwijze niet leidt tot het gewenste resultaat zoals neergelegd in deze visie, bestaat voor de gemeente

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

37

de mogelijkheid juridische middelen in te zetten zoals een voorbereidingsbesluit, het voorkeursrecht (o.b.v. de Wet voorkeursrecht gemeenten) of onteigening. Deze middelen zijn niet zonder gevolgen voor de gemeente (risico’s in tijd, geld, kansen in kwaliteit, verstandhouding met derden). Vooralsnog wordt het niet noodzakelijk geacht deze middelen in te zetten. 6.4 Afhandeling initiatieven De voorkeur voor het privaatrechtelijk kostenverhaal betekent dat de gemeente ernaar streeft om met particuliere initiatiefnemers/grondexploitanten op vrijwillige basis de randvoorwaarden, deze zijn gegeven in dit visiedocument, af te spreken waarbinnen hun percelen worden ontwikkeld. Wanneer er zich concrete initiatieven voordoen onderzoekt de gemeente, samen met de initiatiefnemer, zowel de ruimtelijke inpasbaarheid als de economische uitvoerbaarheid van de bouwplannen. Het streven is dan om de economische uitvoerbaarheid middels een anterieure overeenkomst te waarborgen. Hierin dienen alle noodzakelijke kosten te worden verzekerd. Als eenmaal uit dit onderzoek blijkt dat het plan ruimtelijk inpasbaar en economisch uitvoerbaar is, wordt het middels een postzegel bestemmingsplan of afwijking van het bestaande bestemmingsplan ingepast (zie volgende paragraaf 6.6).

Beleidskader kostenverhaal Ten einde het privaatrechtelijk kostenverhaal in te kaderen, heeft de gemeente in 2011 de ‘Nota Planoverschrijdende ruimtelijke openbare faciliteiten’ en het ‘Aanvullingsbesluit gemeentelijke planvorming Plateelgebied’ vastgesteld. Het eerste document geldt voor geheel Purmerend, het tweede voor het Wagenweggebied alleen. Deze documenten brengen de noodzakelijke investeringen in openbare infrastructuur in beeld, leggen de omslagmethode van de kosten tussen alle bouwplannen vast en richten de fondsen waarin de bijdragen gestort worden. Bijdragen van bouwplannen aan de infrastruc-

38

BIJ DE TRANSFORMATIE VAN HET PLANGEBIED DIENT OOK DE OPENBARE RUIMTE TE WORDEN AANGEPAST.

tuur worden dus via fondsvorming opgespaard en ter zijne tijd geïnvesteerd. Naar aanleiding van de vaststelling van onderliggende visie dient het tweede beleidsdocument (Aanvullingsbesluit) te worden geactualiseerd. Dit Aanvullingsbesluit leunt namelijk op de oude programmatische invulling en fasering van het SPvE uit 2006, welke anders is dan onderliggende visie. Ook dient de noodzakelijke openbare infrastructuur te worden aangepast aan de gewijzigde programmatische uitgangspunten. In de komende tijd zal de gemeente in overleg met de initiatiefnemers de noodzakelijke infrastructuur uitwerken en de daaraan verbonden kosten in beeld brengen. 6.5 Huidig planologisch kader Stedenbouwkundig Programma van Eisen In 2006 heeft de gemeenteraad het SPvE Herontwikkeling Wagenweg­gebied Purmerend vastgesteld. Het doel van dit SPvE was het geven van een stedenbouwkundige toekomstvisie op het gehele Wagenweggebied met programmatische en ruimtelijk te stellen randvoorwaarden aan de herontwikkeling van het gebied. Het SPvE is destijds opgesteld als het gemeentelijke toetsingskader voor het verdere planproces.

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

39

Vanaf 2006 zijn op basis van het SPvE slechts twee woningblokken in de hoek Wagenweg- Burgemeester D. Kooimanweg (Het Plateel) gerealiseerd door middel van een afwijking van het destijds geldende bestemmingsplan. Tot een verdere ontwikkeling is het daarna vanwege de economische crisis niet meer gekomen. Het SPvE is na de vaststelling van het conserverende bestemmingsplan “Overwhere-Zuid 2012” (zie hieronder) van kracht gebleven als toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven. Dit omdat de wens het Wagenweggebied te transformeren tot een stadse woonbuurt nog steeds aanwezig was. Ingeval de economie weer aan zou trekken en initiatieven werden ingediend, kon hieraan medewerking worden verleend wanneer ze pasten binnen het SPvE. Met de vaststelling van voorliggende visie op de herontwikkeling is het SPvE komen te vervallen en worden initiatieven niet langer hieraan getoetst. Geldend bestemmingsplan Het Wagenweggebied is, als onderdeel van de wijk Overwhere-Zuid, meegenomen met de algehele, wettelijke verplichting tot het actualiseren van bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar. In dat kader heeft de gemeenteraad in juni 2013 het bestemmingsplan “Overwhere-Zuid 2012” vastgesteld. Hierin is het Wagenweggebied conserverend bestemd. Dat wil zeggen dat de bestaande planologische en/of feitelijke situatie is vastgelegd.

Voor de aanwezige bedrijvigheid betekent dit dat naast de aanwezige functie op het perceel geen of in beperkte mate andere functies zijn toegestaan. Ondanks de wens het gebied te transformeren naar een stadse woonbuurt, waren de onduidelijkheden over de ruimtelijke en economische uitvoerbaarheid van de herontwikkeling ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan in 2012/2013 zo groot dat herbestemmen naar wonen niet mogelijk was. Voor de bestaande woningen is wel de bestemming Wonen opgenomen.

40

BIJ DE TRANSFORMATIE VAN HET PLANGEBIED DIENT OOK DE OPENBARE RUIMTE TE WORDEN AANGEPAST.

Uitsnede bestemmingsplan “Overwhere-Zuid 2012 6.6 Juridisch-planologische middelen De visie op de herontwikkeling van het Wagenweggebied anno 2017 sluit niet aan bij het vigerende bestemmingsplan “Overwhere-Zuid 2012”, dat de bestaande feitelijke situatie heeft vastgelegd. Om ontwikkelingen mogelijk te maken, zal gebruik moeten worden gemaakt van één of meerdere juridisch-planologische middelen. Hierbij is het uitgangspunt zoveel mogelijk adequaat in te spelen op behoeften van zowel de gemeente als partijen die willen ontwikkelen in het plangebied en de huidige gebruikers. Dit betekent op zo efficiënt mogelijke wijze de benodigde planologische procedure(s) doorlopen. Er zijn drie mogelijke procedures: 1. één bestemmingsplan voor het gehele Wagenweggebied voorafgaande aan concrete initiatieven2; 2. een postzegelbestemmingsplan aansluitend bij een concreet initiatief; 3. afwijken van het bestaande bestemmingsplan voor een concreet initiatief. Afwegingen van voor- en nadelen leiden tot een voorkeur voor variant 2. Keuze voor postzegelbestemmingsplan Een postzegelbestemmingsplan is een regulier, veelal gedetailleerd, bestemmingsplan met een directe bouwtitel voor een relatief klein grondgebied. Door het vaststellen van een postzegelbestemmingsplan komt de nieuwe

2

AMBITIEDOCUMENT WAGENWEGGEBIED

Hiervan zijn diverse subvormen denkbaar van heel globaal tot zeer gedetailleerd, al dan niet met wijzigingsbevoegdheid of een uitwerkingsplicht.

41

bestemming in de plaats van de oude bestemming. Het voordeel van een postzegelbestemmingsplan ten opzichte van de andere procedures is dat per initiatief, of groepje van initiatieven, een bestemmingsplan kan worden opgesteld dat specifiek inspeelt op de actuele wensen en mogelijkheden van het initiatief. Hierbij volgt het bestemmingsplan op een initiatief en legt het niet op voorhand (eventueel beperkende) kaders vast voor nog niet bekende initiatieven. Ontwikkelingen zijn hierdoor niet afhankelijk van elkaar. Onderzoeken worden alleen gedaan voor het concrete initiatief. Bij een postzegelbestemmingsplan wordt de ruimtelijke en economische uitvoerbaarheid worden gewaarborgd door middel van individuele anterieure overeenkomsten tussen de gemeente en initiatiefnemer (zie vorige paragraaf 6.4). Initiatieven die in eenzelfde tijdsperiode concreet zijn en kunnen worden ontwikkeld, kunnen in hetzelfde postzegelbestemmingsplan opgenomen worden. Uitgangspunt is dat een (groep) initiatiefnemer(s) op eigen initiatief en kosten een postzegelbestemmingsplan op (laat) stellen voor een ontwikkeling. De visie op de herontwikkeling van het gebied wordt op deze manier niet vooraf planologisch ingebed door middel van één bestemmingsplan voor het gehele Wagenweggebied.