C -bijlage-bezwaarmaker-2-wvg-de-koog-purmerend

2. - Advies van de adviescommissie voor bezwaarschriften - Verweerschrift

ADVIES VAN DE ADVIESCOMMISSIE VOOR BEZWAARSCHRIFTEN d.d. 3 april 2023 betreft: bezwaarschrift : : : 11oktober 2022 : 12 oktober 2022 : het besluit Is 2022 het besluit r2022 pl]la]e ' Ve [Wee[S( @ii#@std ii"ilk@--leis .seso""fl»iii"in-v-"iii J""""

PROCESVERLOOP Bij besluit d.d. 30 augustus 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van Purmerend (hierna: het college) op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg)' een aantal percelen, in het gebied De Koog in Purmerend, voor de duur van ten hoogste drie maanden aangewezen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn. Dit besluit is op 31 augustus 2022 bekendgemaakt in het gemeenteblad. Daartegen is, bij brief van 11 oktober 2022, ontvangen op 12 oktober 2022, namens (hierna: bezwaarmaker) pro forma bezwaar ingediend door zijn gemachtigde, mr. Tevens is verzocht om vergoeding van proceskosten. Verder is aangegeven dat bezwaarmaker eigenaar zou zijn van een onroerende zaak die kadastraal bekend als gemeente Purmerend, sectie met nummers . Op 5 december 2022 zijn de bezwaargronden ingediend. Bij besluit d.d. 24 november 2022 heeft de gemeenteraad van Purmerend {hierna: de raad) op grond van de artikelen 2 en 5 Wvg voor ten hoogste drie jaren een aantal percelen in het bovengenoemde gebied, aangewezen als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn. Dit besluit is op 25 november 2022 bekendgemaakt in het gemeenteblad. Met dit besluit is het voornoemde besluit van het college van 30 augustus 2022 (binnen drie maanden) bestendigd. Op 17 februari 2023 is door mr.

, als gemachtigde van de raad, een verweerschrift ingediend. Dat verweerschrift is als bijlage bij dit advies gevoegd. De hoorzitting van de adviescommissie voor bezwaarschriften (hierna: de adviescommissie) vond plaats op 7 maart 2023. Namens de adviescommissie waren aanwezig mr. (voorzitter) en (lid). Niet bij de hoorzitting maar wel bij de beraadslaging was, als lid, aanwezig . Tijdens de hoorzitting werd de adviescommissie bijgestaan door haar secretaris, . Bezwaarmaker en zijn gemachtigde zijn op de hoorzitting verschenen. Als gemachtigde van de raad waren aanwezig en . Van de hoorzitting zijn geluidsopnamen beschikbaar.

DE BEZWAREN Namens bezwaarmaker is het volgende naar voren gebracht. Het voorkeursrecht van de gemeente is onvoldoende gemotiveerd. Volgens bezwaarmaker dient de gemeente het voorkeursrecht voorts nader te onderbouwen. Thans wordt door 1 Voor de volledige teksten van de in dit advies aangehaalde wet- en regelgeving wordt verwezen naar

www.overheid.nl

de gemeente enkel aangegeven dat zij een voorkeursrecht wenst te vestigen op de onroerende zaken, teneinde te voorkomen dat allerlei projectontwikkelaars de percelen opkopen. De gemeente meent dat het niet wenselijk is dat betreffende percelen worden opgekocht door derden, maar motiveert niet waarom dit niet wenselijk zou zijn voor de eigenaren. Immers de eigenaren zullen hogere koopprijzen ontvangen indien zij hun onroerende zaken zullen verkopen aan derden. De gemeente laat voorts in haar besluit na om met de eigenaren van de onroerende zaken een vaste ondergrens te bepalen. Er wordt enkel in algemene termen aangegeven dat de prijs zal worden bepaald door deskundigen. Echter bezwaarmaker meent dat er in ieder geval een vaste ondergrenswaarde vastgesteld moet worden. Immers door het voorkeursrecht zal de waarde van de onroerende zaak dusdanig dalen dat er waarschijnlijk enkel nog bedragen worden betaald tegen de dan geldende grondwaarde. De onroerende zaak (opstallen) zullen geen waarde meer hebben, mede omdat de gemeente De Koog wil ontwikkelen. Gemotiveerd moet worden waarom het voorkeursrecht gevestigd dient te worden en waarom bezwaarmaker hieraan moet meewerken. Immers het voorkeursrecht zal voor hem nadelig zijn, nu hij zijn onroerende zaken niet meer vrij kan verkopen aan derden.

Dat effect (nadeel) dient volgens bezwaarmaker door de gemeente nader te worden gemotiveerd. In het besluit wordt enkel het voordeel van de gemeente gemotiveerd, maar de nadelen van de eigenaren worden onbesproken gelaten. Dit terwijl er met het vestigen van een voorkeursrecht het eigendomsrecht van de eigenaren van de onroerende zaken direct worden beperkt. Deze beperking is in samenhang met de onbepaalde tijd naar het oordeel van mijn cliënte in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Het besluit van de gemeente in strijd met het evenredigheidsbeginsel en het proportionaliteitsbeginsel. Bezwaarmaker stelt dat het door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM) beschermde eigendomsrecht wordt aangetast voor een onbepaalde periode. Voorts zal door aantasting van het eigendom van bezwaarmaker de prijs dusdanig dalen dat er geen prijzen worden betaald die in het "normale" handelsverkeer zullen gelden. Immers het voorkeursrecht heeft een waardedrukkend effect op de prijs per vierkante meter. Tevens zal eerder gerekend worden met de grondprijs en niet naar de gehele onroerende zaak. Bezwaarmaker meent dat hij schade zal lijden door het besluit van de gemeente.

Immers zijn alomvattend eigendomsrecht wordt door het besluit van de gemeente onevenredig geraakt en is disproportioneel. Het eigendomsrecht is een alomvattend recht. Door het voorkeursrecht wordt dit recht beperkt. Het besluit van de gemeente om het voorkeursrecht te doen vestigen op de onroerende zaken van bezwaarmaker heeft een dusdanige beperkende werking. Door dit recht wordt het eigendom van bezwaarmaker beperkt, waardoor het eigendomsrecht niet vrij verhandelbaar is. Een van de beperkingen zal zijn dat de handelswaarde van de onroerende zaak wordt aangetast. Immers de onroerende zaak is niet meer zonder toestemming van de gemeente vrij verhandelbaar aan derden. Ook de termijn van het voorkeursrecht is niet nader bepaald, hierdoor wordt het eigendomsrecht van bezwaarmaker voor een onbepaalde periode onevenredig en disproportioneel geschaad. De gemeente geeft aan dat het in eerste instantie geldt voor een periode van drie jaar, tenzij er binnen die periode geen structuurvisie/omgevingsvisie of een bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld. Met andere woorden het voorkeursrecht kan telkens worden verlengd indien er door de gemeente geen visie/plan is opgesteld en vastgelegd.

Bezwaarmaker meent dat als de gemeente een voorkeurrecht zou willen vestigen er tenminste een plan en visie bekend moet zijn bij de gemeente, zodat deze uitgevoerd kunnen worden binnen een bepaalde vastgestelde periode. De huidige besluitvorming

2

geven de gemeente de volledige ruimte om haar visies en plannen te maken en in die tussentijd worden alle eigendomsrechten van de eigenaren van de onroerende zaken waarom het voorkeursrecht rust beperkt. Het eigendomsrecht geeft de eigenaar een exclusieve bevoegdheid om over het recht te beschikken en de exclusieve bevoegdheid om het te gebruiken. Die bevoegdheid geldt tegenover iedereen. Het voorkeursrecht beperkt dus de mogelijkheden van de eigenaar om zijn onroerende zaak te verkopen. Indirect zal het voorkeursrecht afbreuk doen aan de waarde van de onroerende zaak. Het is aan de gemeente om de bij het vestigen alvast nadere afspraken te maken betreffende de afbreuk van de waarde. In de financiële consequenties motiveert de gemeente enkel haar visie ten aanzien van het voorkeursrecht, maar motiveert niet hoe de eigenaren van de onroerende zaken zullen worden gecompenseerd. Naar het oordeel van bezwaarmaker kan dit door nadere vaste bodemprijzen per vierkante meter overeen te komen met de eigenaren van de onroerende zaken. Deze prijzen zullen dan gelden, tenzij de verkopende partij kan aantonen dat de waarde hoger is dan de vaste prijs per vierkante meter.

OVERWEGINGEN ADVIESCOMMISSIE Overwegingen ten aanzien van de ontvankelijkheid Het bezwaarschrift d.d. 11 oktober 2022 richt zich tegen het reeds vervallen collegebesluit van 30 augustus 2022. Op grond van artikel 6, derde lid, Wvg, dient het bezwaarschrift beschouwd te worden als gericht tegen het raadsbesluit. De bezwaren voldoen aan alle formele vereisten voor het indienen van bezwaar. De adviescommissie adviseert de raad dan ook de bezwaren ontvankelijk te verklaren. Inhoudelijke overwegingen In deze zaak heeft de adviescommissie beoordeeld of de raad in redelijkheid heeft kunnen komen tot het aanwijzen van de percelen van bezwaarmaker als percelen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing zijn. De adviescommissie heeft daartoe als volgt overwogen. De adviescommissie constateert dat de betreffende percelen onderdeel vormen van het gebied dat in het bestreden besluit wordt aangewezen als plangebied waarbinnen een niet-agrarische bestemming is toegedacht. De toegedachte bestemmingen zijn namelijk wonen, maatschappelijk, bedrijf, sport en horeca met bijbehorende voorzieningen. Verder is niet in geding dat het huidige gebruik van het gebied grotendeels bedrijventerrein en in beperktere mate maatschappelijke- en sportvoorzieningen met bijbehorende voorzieningen betreft. Het huidige gebruik wijkt derhalve af van de toegedachte bestemming.

Uit de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: Afdeling) volgt dat de systematiek van de Wvg meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de wet, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Inherent aan de toepassing van artikel 5 Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat, aldus de Afdeling.2 Weliswaar ontbreekt een structuurvisie of een bestemmingplan, waarin de

2

3

Zie de uitspraak met zoeknummer ECLl:NL:RVS:2014:3786

toegedachte bestemmingen zijn opgenomen, maar anders dan namens bezwaarmaker is aangevoerd staat dat niet in de weg aan het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 5, eerste lid, Wvg. Bovendien is in het verweerschrift erop gewezen dat er wel degelijk een plan en visie bij de gemeente ligt over de beoogde transformatie. Zo is het gebied onder meer betrokken in de kansenkaart 'Purmerend 2040' en de gebiedsvisie 'De Koog 2040'. De adviescommissie. kan bezwaarmaker niet volgen als namens hem wordt gesteld dat onvoldoende zou zijn gemotiveerd welk belang gediend is met het vestigen van het voorkeursrecht. Zo wordt in het verweerschrift verwezen naar het raadsvoorstel, behorende bij het bestreden besluit, waarin kort gezegd is toegelicht dat het vestigen van het voorkeursrecht de gemeente in staat stelt om een centrale regierol uit te oefenen bij de ontwikkeling van (ruimtelijke) plannen.

Zoals in het verweerschrift terecht is aangegeven volgt uit de jurisprudentie van de Afdeling dat met een dergelijke toelichting een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht voldoende is gemotiveerd.3 De wetgever heeft de gemeente namelijk bewust een middel in handen gegeven om - naast het tegengaan van speculatie - de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen behouden.4 Dat in het bestreden besluit niet zou zijn gemotiveerd waarom het algemeen belang van het vestigen van het voorkeursrecht zwaarder is gewogen dan de individuele belangen van de eigenaren op wier percelen het voorkeursrecht is gevestigd, zoals namens bezwaarmaker is aangevoerd, acht de adviescommissie onjuist. In het verweerschrift is gewezen op het eerder genoemde raadsvoorstel waarin is toegelicht dat de wetgever reeds heeft voorzien in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden. De adviescommissie ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of in hetgeen namens bezwaarmaker naar voren is gebracht aanleiding kan worden gezien om zijn belangen in dit geval toch zwaarder te wegen. Namens bezwaarmaker wordt, kort gezegd, verwezen naar de inbreuk op zijn eigendomsrecht en de nadelige financiële gevolgen die hij daarvan zou ondervinden.

Het bestreden besluit zou in strijd zou zijn met het evenredigheidsbeginsel, het proportionaliteitsbeginsel en artikel 1 van het eerste protocol bij het EVRM. In reactie hierop merkt de adviescommissie allerereerst op dat zij het standpunt deelt van de raad zoals verwoord in het verweerschrift dat het standpunt van bezwaarmaker dat zijn percelen helemaal niets meer waard worden als gevolg van het vestigen van het voorkeursrecht, niet juist is. Namens de raad is er immers op gewezen dat in geval van een lucratieve herontwikkeling van het gebied het in de lijn der verwachtingen ligt dat de waarde van de percelen van bezwaarmaker juist zullen toenemen.

Verder volgt uit de jurisprudentie van de Afdeling dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wvg het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren, zodat de raad het enkele financiële belang van de grondeigenaren niet meer afzonderlijk bij de besluitvorming behoeft te betrekken.5 Verder is in het verweerschrift al verwezen naar jurisprudentie van de Afdeling waarin is overwogen dat het voorkeursrecht weliswaar een inbreuk pleegt op het in voormelde verdragsbepaling vastgelegde recht op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, maar dat deze inbreuk plaats vindt in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de Wvg, terwijl niet kan worden gezegd dat daarbij niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar.6 Het wettelijke voorkeursrecht maakt slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmaker als eigenaar van de percelen niet langer de zijn toekomende eigendomsrechten zou kunnen 3

Zie ECLl:NL:RVS:2006:AZ2785. Zie ECLl:NL:RVS:2015:1089 5 Zie ECLl:NL:RVS:2009:BK0816 6 Zie ECLl:NL:RVS:2002:AE6739 4

4

uitoefenen en houdt evenmin in dat hij verplicht is het perceel te verkopen.' Bezwaarmaker blijft als eigenaar bevoegd de gronden te vervreemden, hetzij aan de gemeente, waarbij hij tenminste de werkelijke waarde zal ontvangen, hetzij aan een derde, als de gemeente geen gebruik van haar voorkeursrecht wenst te maken. Verder blijft hij ook zelf bevoegd de aan zijn eigendom toegekende of toegedachte bestemming te verwezenlijken.8 Indien bezwaarmaker echter tot verkoop wenst over te gaan moet hij, op grond van artikel 10, eerste lid, Wvg, wel eerst de gemeente in de gelegenheid stellen het perceel te kopen.9 De Wvg biedt hem daarbij in ruime mate rechtsbescherming, hetzij door de bestuursrechter, hetzij door de burgerlijke rechter."° Als de verkoper en de gemeente geen overeenstemming bereiken over de prijs, kan de rechtbank op verzoek van de verkoper een of meer deskundigen benoemen die een advies zullen uitbrengen over de prijs. De deskundigen stellen hun advies vast met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Als de verkoper zich niet met het advies kan verenigen kan hij van de verkoop afzien of kan hij de rechtbank verzoeken een oordeel over de prijs te geven.

De aldus in de Wvg geregelde procedure biedt in het geval van verkoop aan de gemeente voldoende waarborgen ten aanzien van de prijsvorming.11 Nu, zoals hierboven is aangegeven, de maatstaven genoemd in de Onteigeningswet moeten worden gehanteerd bij de prijsvorming kan er geen sprake zijn van een in het besluit tot vestigen van het voorkeursrecht vastgestelde ondergrens, zoals door bezwaarmaker is gewenst. De adviescommissie concludeert dat de raad het algemeen belang van het vestigen van het voorkeursrecht in dit geval zwaarder heeft mogen wegen dan het belang van bezwaarmaker en dat het bestreden besluit niet in strijd is met het evenredigheidsbeginsel, het proportionaliteitsbeginsel en artikel 1 van het eerste protocol bij het EVRM. De adviescommissie adviseert de raad dan ook de bezwaren ongegrond te verklaren. Voor een proceskostenvergoeding is daarmee geen aanleiding.

ADVIES Gelet op de bovengenoemde overwegingen adviseert de adviescommissie aan de raad: - de bezwaren ongegrond te verklaren; - het bestreden besluit te handhaven; - het verzoek om vergoeding van proceskosten af te wijzen.

de secretaris,

7

Zie ECLl:NL:RVS:2010:BL0750 Zie ECLl:NL:RVS:2002:AE6739 9 Zie ECLl:NL:RVS:2010:BL0750 10 Zie ECLI.NL:RVS:2002:A4E6739 11 Zie ECLI:NL:RVS:2009:.BK0816 8

5

de voorzitter,

Verweerschrift

Vijfhuizenberg 80D 4708 AM Roosendaal www.vdbgrondzaken.nl

BEZWARENBEHANDELING/VERWEERSCHRIFT

Notitie ten behoeve van de behandeling van het bezwaarschrift tegen het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Purmerend van 30 augustus 2022 tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht ex artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten op het plangebied 'De Koog', c.q. tegen het besluit van de gemeenteraad van Purmerend ex artikelen 2 en 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van 24 november 2022.

Hoorzitting 7 maart 2023

OPDRACHTGEVER: Gemeente Purmerend

UITGEBRACHT DOOR: VDB Grondzaken

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 2 van 14

INHOUD VERWEERSCHRIFT 1 PROCESVERLOOP ............................................................................................... 3 1.1 1.2

VESTIGING DOOR HET COLLEGE ........................................................................ 3 BESTENDIGING DOOR DE GEMEENTERAAD ............................................................. 4

2 ALGEMENE REACTIE REDEN BESLUITVORMING ...................................................... 5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

ARGUMENTEN VESTIGEN VOORKEURSRECHT .......................................................... 5 VESTIGING IN OVEREENSTEMMING MET DOEL VOORKEURSRECHT .................................. 5 VESTIGING DOOR DE RAAD OP BASIS VAN JUISTE GRONDSLAG ..................................... 5 VESTIGING DOOR DE RAAD CONFORM DE VESTIGINGSCRITERIA .................................... 7 TUSSENCONCLUSIE ....................................................................................... 8

3 BEZWAAR DE HEER 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

..................................................................... 8

KADASTRALE AANDUIDING EN EIGENDOMSSITUATIE ................................................. 8 ONTVANKELIJKHEID ...................................................................................... 9 SAMENVATTING BEZWAAR ..............................................................................10 REACTIE OP DE GRONDEN VAN HET BEZWAARSCHRIFT ..............................................11 CONCLUSIE ...............................................................................................14

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 3 van 14

1

PROCESVERLOOP

1.1 Vestiging door het college Besluit Burgemeesters en wethouders van de gemeente Purmerend hebben op 30 augustus 2022 ex artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder: 'Wvg') besloten het gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing te verklaren op het plangebied 'De Koog'. De betreffende percelen zijn gelegen ten noorden van de Purmerringvaart, ten zuiden van de N244, ten oosten van de Dr. J.M. den Uyllaan en ten westen van de N244 te Purmerend. Het besluit is als bijlage 1 opgenomen. Het vestigingsgebied is aangegeven op de kadastrale kaarten met nummers TK-30400274-01 en TK-30400274-02, welke kaarten zijn opgenomen als bijlagen 2 en 3. Bijlage 1 : Collegebesluit Bijlage 2 : Kadastrale kaart TK-30400274-01 Bijlage 3 : Kadastrale kaart TK-30400274-02 Publicatie en inwerkingtreding Het besluit van burgemeester en wethouders is gepubliceerd in het Gemeenteblad van 31 augustus 2022, nr. 395067, waarna het gemeentelijk voorkeursrecht in werking is getreden met ingang van 1 september 2022.

In de publicatie in het Gemeenteblad van 31 augustus 2022 is meegedeeld dat: het voorstel aan de raad en het besluit van burgemeester en wethouders voor eenieder ter inzage is gelegd; belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen op het raadsvoorstel, gedurende vier weken, ingaande op de datum van inwerkingtreding van het gemeentelijk voorkeursrecht; belanghebbenden bezwaar kunnen maken tegen het besluit van burgemeester en wethouders gedurende een termijn van zes weken, ingaande op 1 september 2022. Bijlage 4 : Publicatie collegebesluit Gemeenteblad Bezwarentermijn De termijn waarbinnen bezwaren tegen het besluit van burgemeester en wethouders van 30 augustus 2022 konden worden ingediend liep van 1 september 2022 tot en met 12 oktober 2022, 24.00 uur. Bezwaarschrift tegen collegebesluit Er is door de heer mr. ) namens de heer een bezwaarschrift ingediend tegen het collegebesluit. Dit verweerschrift gaat in op het bezwaarschrift.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 4 van 14

1.2 Bestendiging door de gemeenteraad Besluit Op 24 november 2022 heeft de gemeenteraad het, door het besluit van burgemeester en wethouders van 30 augustus 2022 gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht, bestendigd op grond van artikelen 2 en 5 Wvg. Met het raadsbesluit van 24 november 2022 is het gemeentelijk voorkeursrecht binnen de wettelijke termijn van drie maanden bestendigd. Bijlage 5 : Raadsbesluit Publicatie en inwerkingtreding Het raadsbesluit van 24 november 2022 is door middel van publicatie bekendgemaakt in de Gemeenteblad van 25 november 2022, nr. 529281, waarna het gemeentelijk voorkeursrecht in werking is getreden met ingang van 26 november 2022. In de publicatie in het Gemeenteblad van 25 november 2022 is meegedeeld dat: het raadsbesluit met bijbehorende stukken voor eenieder ter inzage is gelegd; belanghebbenden bezwaar kunnen maken tegen het raadsbesluit gedurende een termijn van zes weken, ingaande op 29 november 2022. Bijlage 6 : Publicatie raadsbesluit Gemeenteblad Bezwarentermijn Het raadsbesluit ex artikelen 2 en 5 Wvg vormt een zelfstandig appellabel besluit, zodat daartegen eveneens bezwaarschriften kunnen worden ingediend. De termijn waarbinnen bezwaren tegen het besluit van de gemeenteraad konden worden ingediend liep van 29 november 2022 tot en met 9 januari 2023, 24.00 uur.

Bezwaarschrift tegen raadsbesluit Er is door en/of namens de heer raadsbesluit.

geen bezwaarschrift ingediend tegen het

Automatische conversie bezwaarschrift collegebesluit in bezwaarschrift raadsbesluit Indien er een bezwaar aanhangig is tegen het collegebesluit en dit collegebesluit vervalt omdat een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking is getreden, wordt het bezwaar mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad (artikel 6, derde lid Wvg). Het bezwaarschrift tegen het besluit van burgemeester en wethouders van 30 augustus 2022 wordt dan ook gelijktijdig behandeld met het tegen het raadsbesluit van 24 november 2022 ingediende bezwaarschrift.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 5 van 14

2

ALGEMENE REACTIE REDEN BESLUITVORMING

2.1 Argumenten vestigen voorkeursrecht De reden om het vestigingsbesluit te handhaven is voor de gemeenteraad gelegen in dezelfde argumenten die ook in de bestreden besluitvorming door burgemeester en wethouders al zijn gehanteerd om het voorkeursrecht te vestigen, te weten: 1. Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen. 2. Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden tegengegaan. 3. Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). 4. Het voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het normale proces van aan- en verkoop binnen het gebied. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen.

Door deze interventie in het normale proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

2.2 Vestiging in overeenstemming met doel voorkeursrecht Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad hebben hun bevoegdheid verder uitgevoerd in overeenstemming met de doelstelling van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Deze doelstelling luidt blijkens de wetgeschiedenis als volgt: 'Om de regie bij de samenwerking met de particuliere sector vlot te doen verlopen, blijft het echter noodzakelijk dat gemeenten zich ook actief kunnen opstellen op de grondmarkt. Garanties dat de uitvoering door derden tijdig en kwalitatief voldoende tot stand zal komen zijn in de praktijk lastig te bedingen. Door een gericht verwervings- en uitgiftebeleid zijn gemeenten beter in staat de noodzakelijke […] locaties tijdig te (doen) realiseren. De gemeente kan immers als eigenaar van de gronden zelf bepalen welke planonderdelen, onder welke condities, op welk tijdstip en door welke marktpartijen, kunnen worden uitgevoerd.' (TK 1994-1995, nr. 3 p. 4).

2.3 Vestiging door de raad op basis van juiste grondslag Vestiging door de raad kan plaatsvinden op drie grondslagen: 1. Een planologisch voornemen, artikel 5 Wvg. 2. Een structuurvisie, artikel 4 Wvg.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 6 van 14

3.

Een bestemmingsplan, artikel 3 Wvg.

Artikel 5 Wvg betreft de mogelijkheid om in een pril stadium van planvorming - als er nog geen structuurvisie of bestemmingsplan is waarin de toegedachte bestemming is vastgelegd - een gebied onder de reikwijdte van het gemeentelijk voorkeursrecht te brengen. Artikel 4 Wvg betreft de mogelijkheid om, als er een structuurvisie voorhanden is waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de toegedachte bestemming, het voorkeursrecht op basis van deze structuurvisie te vestigen. Artikel 3 Wvg bepaalt dat voor aanwijzing in aanmerking komen gronden waaraan bij bestemmingsplan een van het huidige gebruik afwijkende niet-agrarische bestemming is toegekend. Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat het huidige gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming (zie hierover meer onder paragraaf 2.4 van het verweerschrift). Het huidige gebruik van het vestigingsgebied is grotendeels bedrijventerrein en in beperktere mate voor maatschappelijke- en sportvoorzieningen met bijbehorende voorzieningen. De toegedachte bestemmingen voor het gebied zijn wonen, maatschappelijk, bedrijf, sport en horeca met bijbehorende voorzieningen, alle nietagrarisch en nader uit te werken.

Bestemmingsplannen ex artikel 3 Wvg Voor het gebied vigeren de bestemmingsplannen 'Overwhere Noord 2012', vastgesteld op 30 juli 2012 en 'Bedrijventerreinen 2013', vastgesteld op 27 juni 2013. Op basis van het bestemmingsplan 'Overwhere Noord 2012' vigeren de bestemmingen 'Maatschappelijk-1' en Sport'. Op basis van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen 2013' vigeert de bestemming 'Bedrijventerrein'. De vigerende bestemmingsplannen geven niet de actuele visie op de gewenste transformatie weer. Deze bieden dan ook geen grondslag voor de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht. Structuurvisie ex artikel 4 Wvg Verder vigeert er voor het vestigingsgebied een structuurvisie in de zin van artikel 2.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), genaamd 'Structuurvisie Purmerend 2005-2020, actualisatie 2013', vastgesteld op 6 maart 2006 (en geactualiseerd in 2013). In deze structuurvisie zijn voor het vestigingsgebied geen aanwijzingen gegeven voor de toegedachte bestemmingen opgenomen. Gezien het alsdan ontbreken van een structuurvisie of een bestemmingplan, waarin de toegedachte bestemmingen zijn opgenomen, wordt de grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht hier gevormd door artikel 5 Wvg.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 7 van 14

2.4 Vestiging door de raad conform de vestigingscriteria Artikel 5 is in het leven geroepen om in een pril stadium van planvorming een gebied onder de reikwijdte van het gemeentelijk voorkeursrecht te brengen, waarbij er in dit stadium niet per perceel een afweging hoeft plaats te vinden of het voorkeursrecht al dan niet dient te worden gevestigd. Voor de achtergrond van de functie van het huidige artikel 5 Wvg kan te rade worden gegaan bij de Memorie van toelichting van de Wet voorkeursrecht gemeenten (TK 1978/79, 13.713, p. 7, 8): 'Het artikel berust op de gedachte dat zich omstandigheden kunnen voordoen, waarin het voor een gemeente van groot belang is dat zij, ter wille van een slagvaardig verwervingsbeleid ter uitvoering van haar taak op het stuk van de ruimtelijke ontwikkeling, reeds over het voorkeursrecht kan beschikken vóórdat zij overeenkomstig de voorgenomen niet agrarische bestemming van de desbetreffende gronden een structuurplan of bestemmingsplan heeft kunnen vaststellen.' Voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht voor wat betreft de onderhavige locatie, dient het aanwijzingsbesluit te voldoen aan de vestigingscriteria ex artikel 5 Wvg, te weten: 1. aan de betrokken gronden moet een niet-agrarische bestemming zijn toegedacht; en 2. het huidige gebruik dient af te wijken van de toegedachte bestemming. Ad 1.

Voor de vestiging op grond van artikel 5 Wvg wordt voldaan aan het onder 1 genoemde vestigingscriterium. Er is immers geen sprake van een toegedachte agrarische bestemming. Ad 2. Voor de vestiging op grond van artikel 5 Wvg, wordt eveneens voldaan aan het onder 2 genoemde vestigingscriterium. Het huidige gebruik van het vestigingsgebied is grotendeels bedrijventerrein en in beperktere mate voor maatschappelijke- en sportvoorzieningen met bijbehorende voorzieningen. De toegedachte bestemmingen voor het gebied zijn wonen, maatschappelijk, bedrijf, sport en horeca met bijbehorende voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. Voor wat betreft de toegedachte bestemmingen wonen en horeca is het evident dat deze afwijken van het huidige gebruik. Voor wat betreft de toegedachte bestemmingen maatschappelijk, bedrijf en sport is van belang dat ook in de situatie dat er sprake is van vergelijkbaar doch intensiever gebruik er sprake is van afwijkend gebruik.1 Met het inzetten op verdichting op de percelen binnen het vestigingsgebied (onder meer door het toevoegen van andere afwijkende functies), worden bedrijven, maatschappelijke- en sportvoorzieningen mogelijk gemaakt met een hogere bebouwingsdichtheid en in een andere vorm dan thans aanwezig is. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat er sprake is van vergelijkbaar doch intensiever en/of afwijkend gebruik.

1

ABRvS d.d. 25 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW3871.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 8 van 14

Bovendien kan in dit stadium van het planproces (en derhalve ook de vestiging) worden volstaan met een globale (container)bestemming voor het integrale vestigingsgebied. Er wordt met het voorgaande voldaan aan het onder 2 genoemde vestigingscriterium. Het huidige gebruik wijkt af van de toegedachte bestemmingen. Resumerend wordt aan de formele vestigingsvereisten voldaan.

2.5 Tussenconclusie Om de redenen als genoemd onder 2.3 en 2.4 dient op basis van een planologisch voornemen ex artikel 5 Wvg als grondslag voor de onderhavige vestiging te worden genomen en voldoet het voorkeursrecht aan de formele vestigingsvereisten. Het voorkeursrecht is dan ook terecht gevestigd op grond van artikel 5 Wvg. Hierna wordt voor het onderhavige bezwaarschrift: 1. aangeduid op welke kadastrale percelen het bezwaarschrift betrekking heeft; 2. ingegaan op de ontvankelijkheid van het bezwaarschrift; 3. het bezwaar samengevat; 4. een reactie (verweer) gegeven op de inhoud en strekking van het bezwaar; 5. ten slotte de geadviseerde conclusie(s) vermeld.

3

BEZWAAR DE

3.1

Kadastrale aanduiding en eigendomssituatie

Kadastrale gemeente Purmerend,

nummer

, groot onbekend.

Eigenaar:

Vereniging van eigenaren:

Vereniging Van Eigenaars Van Complex

Statutaire zetel: Purmerend Kadastrale gemeente Purmerend,

nummer

, groot 11.299 m².

Eigenaar:

Het recht van eigendom is gesplitst in appartementsrechten

Vereniging van eigenaren:

Vereniging Van Eigenaars Van Complex

Statutaire zetel: Purmerend

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 9 van 14

Gegevens volgens de eigendomsinformatie van 17 augustus 2022. Een kopie van de eigendomsinformatie is als bijlage aan deze notitie gehecht. Bijlage 7 : Kopie eigendomsinformatie

3.2

Ontvankelijkheid

Het bezwaarschrift gericht tegen het collegebesluit is door heer mr. namens de heer (hierna ook te noemen: 'bezwaarmaker') ingediend door middel van brief d.d. 11 oktober 2022. Het bezwaarschrift is bij de gemeente ingekomen op 12 oktober 2022. Een kopie van het bezwaarschrift is als bijlage aan deze notitie gehecht. Bijlage 8 : Kopie bezwaarschrift Ten aanzien van de ontvankelijkheid van het bezwaarschrift wordt geconcludeerd, dat bezwaarmaker gerechtigde is tot de onderhavige kadastrale percelen, waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd en waarop het bezwaarschrift betrekking heeft. Bezwaarmaker is derhalve op grond van de Wvg en de Algemene wet bestuursrecht (hierna ook: 'Awb') aan te merken als belanghebbende. Verder wordt geconcludeerd dat het bezwaarschrift: gelet op de datering van de brief en de datum waarop de brief bij de gemeente is ingekomen (12 oktober 2022), binnen de bezwaartermijn van zes weken als bedoeld in artikel 6:7 e.v. Awb per post is bezorgd en derhalve tijdig is ingediend en door de gemeente tijdig is ontvangen; de naam en het adres van bezwaarmaker bevatten; gedagtekend en ondertekend is; voldoende duidelijk, dan wel aannemelijk maakt tegen welk besluit het bezwaar is gericht; en de gronden van het bezwaar onvoldoende weergeeft, daar het een pro forma bezwaarschrift betreft.

Bij brief van 7 november 2022 is bezwaarmaker een termijn gesteld om de gronden van het bezwaarschrift in te dienen, te weten tot en met vier weken na verzenddatum van de brief. Bij brief van 5 december 2022, bij de gemeente ingekomen op 5 december 2022 zijn de gronden van bezwaar ingediend. Bijlage 9 : Kopie brief gronden bezwaar Geconcludeerd wordt dat bezwaarmaker ontvankelijk is in diens bezwaar. Hierna wordt inhoudelijk op het bezwaarschrift ingegaan.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 10 van 14

3.3

Samenvatting bezwaar

In het bezwaarschrift wordt bezwaar gemaakt tegen de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht op de onderhavige kadastrale percelen. Zakelijk weergegeven wordt het volgende bezwaar aangevoerd: 1.

Bezwaarmaker is van mening dat het voorkeursrecht van de gemeente onvoldoende is gemotiveerd. Door de gemeente wordt enkel aangegeven dat zij een voorkeursrecht wenst te vestigen op onroerende zaken, teneinde te voorkomen dat allerlei projectontwikkelaars de percelen opkopen. Niet wordt gemotiveerd waarom dit niet wenselijk zou zijn voor de eigenaren. De eigenaren zullen immers hogere koopprijzen ontvangen indien zij hun onroerende zaken zullen verkopen aan derden. Daarnaast laat de gemeente in haar besluit na een ondergrens voor de onroerende zaken te bepalen.

2.

Bezwaarmaker stelt dat de onroerende zaken (opstallen) geen waarde meer hebben, omdat de gemeente De Koog wil ontwikkelen. Naar de mening van bezwaarmaker dient gemotiveerd te worden waarom het voorkeursrecht gevestigd dient te worden en waarom bezwaarmaker hieraan moet meewerken.

3.

Bezwaarmaker stelt dat er door de vestiging van het voorkeursrecht een beperking is van diens eigendomsrecht. Deze beperking is in samenhang met de onbepaalde tijd naar het oordeel van bezwaarmaker in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Recht van de Mens.

4.

Bezwaarmaker acht het besluit van de gemeente in strijd met het evenredigheidsbeginsel en het proportionaliteitsbeginsel door de aantasting van het eigendom voor een onbepaalde periode en het waarde-drukkend effect van het voorkeursrecht.

5.

Bezwaarmaker meent dat als de gemeente een voorkeursrecht zou willen vestigen er ten minste een plan en visie bekend moet zijn bij de gemeente, zodat deze uitgevoerd kan worden binnen een bepaalde vastgestelde periode. De huidige besluitvorming geeft de gemeente de volledige ruimte om haar visies en plannen te maken en in die tussentijd worden alle eigendomsrechten van de eigenaren binnen het vestigingsgebied beperkt.

6.

Bezwaarmaker verzoekt ten slotte om een proceskostenvergoeding conform het Besluit proceskosten bestuursrecht.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 11 van 14

3.4

Reactie op de gronden van het bezwaarschrift

Ad 1. Vooropgesteld gaat het bij de bevoegdheid tot het nemen van een vestigingsbesluit om een discretionaire bevoegdheid, waardoor de gemeente een ruime bevoegdheid heeft om naar eigen inzicht te beslissen en deze door de rechter terughoudend wordt getoetst. 2 Daarbij is het ook vaste jurisprudentie dat: 'de raad het belang bij het vestigen van het voorkeursrecht voldoende heeft gemotiveerd indien hij daarbij verwijst naar het belang van het houden van de regierol bij de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente.'3 De argumentatie voor het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht is opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het vestigingsbesluit. Het voornaamste argument om het voorkeursrecht te vestigen is als volgt: 'Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen.' Hieruit blijkt dat er in lijn met de vaste jurisprudentie wel degelijk sprake van een deugdelijke motivering van het vestigingsbesluit is. Daarbij heeft er uiteraard ook een belangenafweging plaatsgevonden.

Deze belangenafweging is eveneens opgenomen in het raadsvoorstel behorende bij het vestigingsbesluit: ‘Het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht afwegend tegen het individueel belang, komen wij tot de conclusie dat het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. De uit de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren, beperkt zakelijk gerechtigden en andere belanghebbenden wordt gelegd rust niet onevenredig zwaar op hen in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang, waarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van de aangewezen percelen; de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; 2 3

ABRvS d.d. 27 oktober 2010, LJN BO1862. ABRvS d.d. 22 november 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AZ2785.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 12 van 14

-

-

eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.’

Ten slotte is het bepalen van een ondergrens voor de met voorkeursrecht belaste percelen in het vestigingsbesluit onmogelijk en juridisch niet toegestaan. Voor het bepalen van de waarde van met voorkeursrecht belaste percelen zijn de maatstaven als bedoeld in de artikelen 40b-40f van de onteigeningswet van toepassing. Het betreft de werkelijke waarde, ofwel de prijs die in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend koper en verkoper tot stand zou komen, rekening houdend met alle waardebepalende factoren, waaronder de vigerende en de toekomstige bestemmingen. Het bepalen van de waarde van met voorkeursrecht belaste percelen bij eventuele verkoop is derhalve met voldoende zekerheden omgeven. Ad 2. De gemeente kan bezwaarmaker niet volgen. De met voorkeursrecht belaste percelen (en opstallen) hebben – ondanks de vesting van het gemeentelijk voorkeursrecht – uiteraard nog ‘waarde’. Sterker nog, bij een mogelijke lucratieve herontwikkeling zal de waarde van de met voorkeursrecht belaste percelen juist doen toenemen. Voor wat betreft het voldoende motiveren van het vestigingsbesluit wordt verwezen naar ad 1. Ad 3. De strekking van het bezwaar is dat het gevestigde voorkeursrecht bezwaarmaker beperkt in de mogelijkheid zijn eigendom aan anderen dan de gemeente te vervreemden. Dit klopt, maar dit is juist de bedoeling van (de vestiging van) het voorkeursrecht.

De gemeente beoogt met het voorkeursrecht immers een voorkeurspositie op de grondmarkt in het betreffende plangebied te verkrijgen. Door de vestiging van het voorkeursrecht behoudt en versterkt de gemeente de door haar gewenste regierol bij het realiseren van de door de gemeente in het algemeen belang gewenste ruimtelijke ontwikkeling in het plangebied c.q. bij de ontwikkeling en uitvoering van het bestemmingsplan dat voor het plangebied zal worden opgesteld. Daar waar het gaat om het ongestoord genot van het eigendom van bezwaarmaker in relatie tot artikel 1 van het eerste protocol bij het Europees Verdrag voor de Recht van de Mens (EVRM) worden de volgende overwegingen uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna ook: ‘de Afdeling’) van 21 augustus 20024 geciteerd: 'Weliswaar is sprake van een inbreuk op het in voormelde verdragsbepaling vastgelegde recht op het ongestoorde genot van het eigendomsrecht, doch deze inbreuk vindt plaats in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in 4

ABRvS d.d. 21 augustus 2002, nr. 200102420/1.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 13 van 14

de Wvg, terwijl niet kan worden gezegd dat daarbij niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar.' De Afdeling vervolgt in deze uitspraak met een overweging waaruit blijkt dat het gaat om een beperkte inbreuk op het ongestoorde genot: 'Anderzijds dient in aanmerking te worden genomen dat dit wettelijke voorkeursrecht slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht maakt, nu de eigenaar bevoegd blijft zijn grond te vervreemden, hetzij aan de gemeente, waarbij hij tenminste de werkelijke waarde zal ontvangen, hetzij aan een derde, zo de gemeente geen gebruik van haar voorkeursrecht wenst te maken, en bevoegd blijft zelf de aan zijn eigendom toegekende of toegedachte bestemming te verwezenlijken. Van belang is voorts dat de Wvg de eigenaar in ruime mate rechtsbescherming biedt, te verlenen hetzij door de bestuursrechter, hetzij door de burgerlijke rechter. Gelet op het voorgaande kan, zoals reeds hiervoor is overwogen, niet worden gezegd dat in de Wvg niet een redelijk evenwicht is bereikt tussen het door die wet nagestreefde algemene belang en de fundamentele rechten van de eigenaar'. Dezelfde teneur is te bespeuren in de uitspraken van de Afdeling van 4 maart 20095 en 22 oktober 2014.6 Ad 4. Het evenredigheidsbeginsel c.q.

proportionaliteitsbeginsel brengt met zich mee dat de lasten of nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zwaar mogen zijn in verhouding tot het doel dat met het besluit wordt gediend. Het huidige gebruik van de met voorkeursrecht belaste percelen kan gewoon doorgaan, het besluit staat verdere onderhandelingen met de gemeente en de verdere planvorming niet in de weg. De gemeente heeft de belangen verder zorgvuldig afgewogen, zoals hiervoor al is weergegeven, zodat niet valt in te zien waarom er sprake zou zijn van schending van het evenredigheidsbeginsel. Ad 5. De gemeente merkt op dat een voorkeursrecht (door de gemeenteraad) gevestigd dient te worden op één van de drie grondslagen genoemd in de Wet voorkeursrecht gemeenten. De eerste grondslag betreft een vastgesteld bestemmingsplan (artikel 3 Wvg). De tweede grondslag betreft een vastgestelde structuurvisie (artikel 4 Wvg). De derde grondslag betreft een zogeheten 'planologisch voornemen' (artikel 5 Wvg). Zoals reeds hiervoor is toegelicht ontbreekt het aan vastgestelde structuurvisie of een vastgesteld bestemmingplan, waarin de toegedachte bestemming is opgenomen c.q. die in de beoogde ontwikkeling voorziet. De grondslag voor het vestigen van het voorkeursrecht wordt hier dan ook gevormd door artikel 5 Wvg. In artikel 5 Wvg is opgenomen dat voor aanwijzing c.q.

vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht ook in aanmerking komen: 5 6

ABRvS d.d. 4 maart 2009, nr. 200803878/1. ABRvS d.d. 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786.

Notitie bezwarenbehandeling gemeentelijk voorkeursrecht gemeente Purmerend Kenmerk: 30400274/N04/obr Pagina 14 van 14

‘gronden die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan, inpassingsplan, of structuurvisie, maar waarbij in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming.’ Derhalve is voldoende dat er in het besluit tot aanwijzing aan de betrokken gronden een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die bestemming. Hiervan is evident sprake. Daarbij werkt de gemeente al enige periode aan de beoogde transformatie en is het gebied onder meer betrokken in de kansenkaart ‘Purmerend 2040’ en de gebiedsvisie ‘De Koog 2040’. Er is derhalve weldegelijk een plan en visie bij de gemeente over de beoogde transformatie. De gemeente is voorts voornemens (en wettelijk gehouden) om binnen drie jaar na dagtekening van het raadsbesluit tot vestiging van het voorkeursrecht een structuurvisie/omgevingsvisie vast te stellen waarin op basis van een nadere uitwerking van de plannen de beoogde herontwikkeling is opgenomen. Vervolgens zal de gemeente binnen een periode van opnieuw drie jaar een bestemmingsplan/omgevingsplan moeten vaststellen, om het gevestigde voorkeursrecht te continueren. Ad 6.

De gemeente ziet geen aanleiding om bezwaarmaker in aanmerking te laten komen voor een vergoeding van kosten als bedoeld in artikel 7:15, lid 2 Awb, omdat het raadsbesluit rechtmatig is genomen, aan de formele vereisten voldoet, op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en derhalve niet herroepen dient te worden en het bezwaar van bezwaarmaker naar de mening van de gemeente ongegrond verklaard dient te worden.

3.5

Conclusie

De gemeenteraad is van mening dat met inachtneming van het raadsvoorstel, het raadsbesluit en alle bijbehorende documenten het besluit op de juiste wijze tot stand is gekomen. Gelet op het in paragraaf 3.2 en 3.4 gestelde, dient het bezwaar ontvankelijk doch ongegrond verklaard te worden. Tot zover de behandeling van het bezwaarschrift. Aldus gedaan naar beste kunnen en weten op 17 februari 2023. Namens de gemeente Purmerend,

COLLEGEBESLUIT

BIJLAGE 1

Voorstel aan B&W Samenvatting In verband met de transformatie van de locatie 'De Koog' tot een werk- en woonlocatie is de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht gewenst op gronden die zijn opgenomen op de bij dit voorstel gevoegde perceelslijst. De gronden zijn gelegen ten noorden van de Purmerringvaart, ten zuiden van de N244, ten oosten van de Dr. J.M. den Uyllaan en ten westen van de N244. De gemeente wenst de regie op de beoogde transformatie te behouden en te versterken, en ongewenste transacties en speculatie tegen te gaan. Het gemeentelijk voorkeursrecht geeft de gemeente het eerste recht van koop met betrekking tot de gronden, waarop het voorkeursrecht is gevestigd. De inzet van het voorkeursrecht, afhankelijk van de mate waarin de gemeente gronden aankoopt, kan wel leiden tot een actiever grondbeleid en dus tot daaraan gerelateerde financiële risico's. Daarom zal aandacht worden besteed aan risicobeheersing. Als de gemeente de gronden niet aankoopt, blijft een faciliterend grondbeleid en de daarbij horende kostenverhaalbijdragen als achtervang.

Inleiding en probleemstelling De gemeente wenst regie te voeren op de transformatie van De Koog tot een werk- en woonlocatie. Daarvoor gaat ze een gebiedsvisie vaststellen waarin de ambities en mogelijkheden voor transformatie vastgelegd worden. Transformatie brengt wel het risico van grondprijsopdrijving en speculatie met zich mee. Hiermee lekt de economische waardestijging weg en blijft de gemeente met de rekening van de nodige investeringen in een kwalitatieve en duurzame transformatie (betaalbare woningen, openbare infrastructuur, mobiliteitsinvesteringen, groen, e.d.). Kortom, grondprijsopdrijving en speculatie belemmeren de regie vanuit de gemeente. Om grondprijsopdrijving en speculatie te voorkomen, en daarmee regie te kunnen voeren op de transformatie van de Koog, kan de gemeente twee grondbeleidsinstrumenten inzetten: de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en het kostenverhaal. Eerder heeft het college ingestemd met de voorbereidingen voor de inzet van beide instrumenten (collegebesluit d.d. 1 maart j.1., registratienummer 1564582). Dit besluit gaat over de Wvg. Met de inzet van de Wvg kan de gemeente meer regie voeren, met name door grondprijsopdrijving te ontmoedigen. Er zijn namelijk partijen actief met het innemen van grondposities (soms in de vorm van optie-overeenkomsten), vooral op dat deel waar de toekomstige ICT/E-sportcampus is geprogrammeerd.

Dit kan leiden tot grondspeculatie en grond prijsopdrijving. De officiële reactie van het college op de campus-plannen van H-20 kan dit stimuleren. Om de regie op de (integrale) transformatie van het overige deel van het bedrijventerrein en de E­ sportcampus te versterken en te behouden, wordt voorgesteld om grotendeels ook op die gronden het voorkeursrecht te vestigen, zoals globaal is weergeven in onderstaande kaart.

Voor onder meer de percelen waarop bestaande bedrijven zijn gevestigd en op voorhand reeds is uitgesloten dat er een gewijzigd gebruik ter plaatse is voorzien, wordt voorgesteld om niet tot vestiging van het voorkeursrecht over te gaan. In het vervolg wordt ingegaan op het gemeentelijke beleidskader voor het grondbeleid. Gemeentelijk grondbeleid In 2019 is de Nota Grondbeleid van de gemeente Purmerend vastgesteld. Deze nota geldt als een afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Centraal staat dat er aangestuurd wordt op ontwikkelingen die een maatschappelijke meerwaarde hebben voor de stad. Er wordt onderscheid gemaakt in verschillende soorten grondbeleid: Actief grondbeleid Regie-faciliterend grondbeleid Passief-faciliterend grondbeleid De voorkeurskeuze is regie-faciliterend grondbeleid voor (gebieds)ontwikkelingen die bijdragen aan gemeentelijke kerndoelen. In deze rol stimuleert de gemeente partijen gebiedsontwikkelingen op te pakken. Onder deze noemer is de insteek van de gemeente niet om grondposities te verwerven. De gemeente zorgt bij het faciliterende spoor voor dekking van de kosten via het kostenverhaal (aanvulllingsbesluiten per ontwikkelgebied, ook in De Koog, en nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend, GKP).

Actief grondbeleid, in de zin van risicodragend meedoen in ontwikkelingen, wordt overwogen in gevallen waar belangrijke initiatieven niet door de markt worden opgepakt, of onder ongewenste voorwaarden. Bijvoorbeeld dat er grondspeculatie optreedt zodanig dat de ontwikkeling zichzelf onvoldoende terugbetaald en de gemeente moet subsidiëren. De ontwikkelingen op De Koog zijn in eerste instantie ingezet onder het passief-faciliterende spoor. Inmiddels wordt er door het werken aan het opstellen van een gebiedsvisie en het kostenverhaal meer ingestoken op een regie-faciliterend traject. De inzet van Wvg in (delen van) het gebied is iets wat kan leiden, afhankelijk van de mate waarin de gemeente daadwerkelijk overgaat tot grondverwerving, tot mogelijk een actievere rol van de gemeente. Er zou dan dus een verschuiving zijn van een faciliterende naar een actieve rol.

Oplossingsrichting Met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt in het betreffende gebied c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken percelen. De eigenaren van de betreffende percelen dienen hun eigendom op de percelen bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk de regie te houden bij de uitvoering van haar plannen. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt, dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord. De argumenten om het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende: Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen. 2. Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) kunnen worden voorkomen.

1.

3. 4.

Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen). Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aan- en verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

Als de mogelijkheden van de Wvg niet of onvoldoende worden benut, bestaat de kans dat de te ontwikkelen gronden in handen van marktpartijen overgaan. Hierdoor kan een evenwichtige ontwikkeling van de plannen worden verstoord. Er is wel een argument tegen het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht: het kan leiden tot financiële risico's voor de gemeente, zie straks bij 'risico's'. Als deze risico's te hoog zijn, wordt geadviseerd om af te zien van grondverwerving, en dat de gemeente terugvalt op het regiefaciliterend grondbeleid. Hiermee kan de gemeente niet voorkomen dat ongewenste grondposities worden ingenomen, maar geeft de gemeente ontwikkelaars wel als voorwaarde mee dat ze moeten voldoen aan alle ruimtelijke en programmatische voorwaarden, bijvoorbeeld de 30-40-30 regels. Ook moeten ontwikkelaars dan de kostenverhaal bijdragen betalen die vastgelegd worden in het Aanvullingsbesluit De Koog en de nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend (GKP). Anders kunnen ontwikkelaars niet bouwen. Hiermee kan de gemeente wellicht minder regie voeren op de verkleuring en transformatie in De Koog dan als de gemeente de gronden verwerft, maar daar staan minder financiële risico's tegenover.

Belangenafweging Het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht afwegend tegen het individueel belang, komen wij tot de conclusie dat het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan.

De uit de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren, beperkt zakelijk gerechtigden en andere belanghebbenden wordt gelegd rust niet onevenredig zwaar op hen in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang, waarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: de Wvg een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van de aangewezen percelen; de Wvg reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is; eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan; de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

Mogelijkheden Burgemeester en wethouders kunnen een gemeentelijk voorkeursrecht vestigen voor de duur van ten hoogste drie maanden (artikel 6 Wvg), te rekenen vanaf de datum van het collegebesluit. Het gemeentelijk voorkeursrecht treedt in werking op de dag na publicatie van de bekendmaking van het besluit in het Gemeenteblad. Binnen deze termijn van 3 maanden dient de gemeenteraad het voorkeursrecht te bestendigen, anders vervalt het gemeentelijk voorkeursrecht van rechtswege. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de raad geldt voor een periode van maximaal drie jaar. Binnen deze periode dient een nieuw bestemmingsplan/omgevingsplan te worden vastgesteld en op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd.

Risico's Het meest in het oog springende risico is dat de gemeente op het moment dat zij een beginselbesluit heeft genomen om de gronden te willen verwerven, zij op enig moment verplicht zou kunnen worden om de gronden inclusief opstallen af te nemen, tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs op basis van bijzondere persoonlijke omstandigheden (waarbij vermeld wordt dat bijzondere persoonlijke omstandigheden niet snel aanwezig worden geacht) of door het volledig doorlopen van de prijsvaststellingsprocedure (zie de parargraaf over de financiële consequenties). Verder is het van belang dat de termijnen in de Wvg worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de eigenaar/beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht kan betekenen dat gronden aan de gemeente te koop worden aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de waarde in het economisch verkeer), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft.