Document · PDF

B Rapportage Schaarste onderbouwing Purmerend-Beemster

Gemeenteraad 28 oktober 2021, gemeente PurmerendBij agendapunt: Huisvestingsverordening (harmonisatie)17.019 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Definities inkomensklassen  Primaire doelgroep 1: eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€23.225; peiljaar 2020).  Primaire doelgroep 2: meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€31.475; peiljaar 2020).  Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de EU-grens (€39.055; peiljaar 2020).  Lage middeninkomens: huishoudens met een inkomen vanaf de EU -grens tot €42.436 (peiljaar 2020).  Hoge middeninkomens: huishoudens met een inkomen vanaf €42.436 (peiljaar 2020).

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

figuur 5-5 Toewijzingen aan woningzoekenden naar inkomensklasse

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

Ten slotte toont figuur 5-6 de toewijzingen aan woningzoekenden uitgesplitst naar het aantal leden binnen het huishouden. Bij Woningnet bestaat de meerderheid van de nieuwe huurders uit eenpersoonshuishoudens, al neemt dat aandeel af tussen 2017 en 2019. Het beeld bij Woonmatch is constant. Ook daar gaat ongeveer de helft van de verhuringen naar eenpersoonshuishoudens. Van alle woningen samen, gaat ongeveer de helft naar een persoonshuishoudens, een kwart naar tweepersoonshuishoudens en een kwart naar huishoudens van drie of meer personen. figuur 5-6 Toewijzingen aan woningzoekenden naar aantal personen in huishouden

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

5.1.3 Inschrijfduur en zoekduur Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wachttijd van woningzoekenden voordat ze een woning vinden. De woningzoekenden hebben minstens

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

één keer per jaar op een woning gereageerd. Het gaat om de inschrijfduur en zoekduur op het moment dat ze een woning krijgen toegewezen. De woningzoekenden zijn uitgesplitst naar leeftijdscategorieën. Er wordt gekeken naar de periode waarin woningzoekenden op woningen reageren. Inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven staan bij de toewijzing van een woningen. In sommige systemen hebben woningzoekenden naast de tijd die ze ingeschreven staan nog extra inschrijfduur, bijvoorbeeld op grond van een overgangsre geling. Zo is in de regio Amsterdam bij de afschaffing van woonduur als rangordecriterium afgesproken dat de woonduur van doorstomers werd omgezet in inschrijfduur. In dit soort gevallen kan er onderscheid worden gemaakt tussen de ‘officiële’ inschrijfduur, die gebruikt wordt bij de rangordebepaling, en de ‘zuivere’ inschrijfduur die weergeeft hoe lang woningzoekenden daadwerkelijk ingeschreven hebben gestaan. Voor de gepresenteerde cijfers van WoningNet gaat het om de inschrijfduur bij toewijzing, inclusief evt. extra inschrijfduur. De inschrijfduur van Woonmatch geven de feitelijke inschrijfduur weer. In beide gevallen wordt de inschrijfduur vertekend door de extra inschrijfduur. De officiële inschrijfduur geeft de indruk dat woningzoekenden veel langer in geschreven hebben gestaan dan ze daadwerkelijk hebben gedaan.

De zuivere inschrijfduur kan juist leiden tot een onderschatting van de benodigde inschrijfduur, omdat de woningzoekenden met extra inschrijfduur als het ware voorrang krijgen op woningzoekenden die geen recht hebben op extra inschrijfduur. De zoekduur geeft aan hoe lang woningzoekenden hebben gezocht voordat een woning is toegewezen.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

tabel 5-5 Inschrijfduur (incl. opgebouwde woonduur) en zoekduur van woningzoekenden naar leeftijd van WoningNet

Jaar Huurcontractdatum

Leeftijd

2017

>= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar

20,0 21,8 9,3 15,7 13,1 9,0 4,5 38,6 27,0 13,5 18,3 13,3 7,4 4,6 40,4

3,5 0,5 3,0 6,8 6,2 3,8 1,0 2,1 4,1 4,8 6,1 8,1 1,3 1,6 0,0

65 - 74 jaar

24,3

4,5

55 - 64 jaar

12,9

3,1

40 - 54 jaar

13,8

10,3

28 - 39 jaar

12,8

9,9

23 - 27 jaar

7,1

1,9

< 23 jaar

4,5

2,1

2018

2019

Inschrijf- Zoekduur duur (jaren) (jaren)

Bron: WoningNet, 2020

In tabel 5-5 zijn de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur van woningzoekenden via WoningNet gepresenteerd. Voor de gepresenteerde cijfers van WoningNet gaat het om de inschrijfduur bij toewijzing, inclusief evt. extra inschrijfduur, via het aanbodmodel. In de regio Amsterdam hebben veel doorstromers nog extra inschrijfduur op basis van hun woonduur, op grond van een overgangsregeling. Daardoor zie je dat in 2018 en 2019 de inschrijfduur voor oudere woningzoekenden zelfs oploopt tot bijna 40 jaar. Bij jongeren tot 28 is de inschrijfduur een stuk lager. Ouderen hebben vaak een lange woonduur of staan lang uit voorzorg ingeschreven voordat zij gaan zoeken, terwijl jongeren nog geen lange inschrijfduur hebben kunnen opbouwen. Zoekduur geeft een ander, maar ook gevarieerd b eeld. Ouderen zoeken relatief korter naar een woning voordat zij slagen dan jongere huishoudens. Dat komt omdat de oudere doelgroepen inschrijfduur en woonduur, soms uit voorzorg, hebben opgebouwd. Vooral woningzoekenden tussen de 28 en 54 jaar zijn gemidd eld lang op zoek. In 2019 ligt de zoektijd voor deze groep rond de 10 jaar. De zoekduur van de jongste woningzoekenden is gemiddeld weer wat lager doordat zij relatief kort zijn ingeschreven en kort zoeken en bijvoorbeeld een speciaal voor jongeren gelabelde woning toegewezen krijgen.

In tabel 5-6 zijn de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur van woningzoekenden via Woonmatch gepresenteerd. De hier getoonde cijfers betreffen de feitelijke inschrijfduur zonder extra opgebouwde woonduur. De gemiddelde inschrij fduur ligt bij de meeste woningzoekenden van Woonmatch rond de 10 jaar of hoger. Jongeren met een leeftijd onder de 23 en 28

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

jaar hebben met respectievelijk 5 en 7 jaar een lagere inschrijfduur. In 2017 en 2018 zijn geen woningen aan woningzoekenden tot 23 jaar toegewezen. De gemiddelde zoekduur is voor de meeste woningzoekenden rond een jaar. Ook via dit systeem zoeken ouderen minder lang dan jongere woningzoekenden. Er moet wel met enige voorzichtigheid naar deze cijfers worden gekeken. In de regio Waterland (Beemster, Edam-Volendam, Purmerend en Waterland) is Woonmatch pas sinds 2016 actief. Bij een overgang naar een nieuw verdeel - of registratiesysteem wordt de reactiehistorie van woningzoekenden niet altijd bewaard. Daardoor is de zoekduur in de eerste jaren automatisch laag en stijgt elk jaar, totdat na verloop van tijd een evenwicht bereikt wordt. Omdat WoningNet al veel langer bestaat dan Woonmatch Waterland, valt de gemiddelde zoekduur bij Woonmatch lager uit dan bij WoningNet. tabel 5-6 Inschrijfduur en zoekduur van woningzoekenden naar leeftijd van Woonmatch

Jaar Huurcontractdatum

Leeftijd

2017

>= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar

12 11 9 13 12 7 12 9 11 15 13 8 11

0,4 0,5 0,5 0,6 0,7 0,8 0,7 0,6 0,8 0,9 1,0 0,9 0,8

65 - 74 jaar

0,7

55 - 64 jaar

0,8

40 - 54 jaar

1,2

28 - 39 jaar

1,3

23 - 27 jaar

1,2

< 23 jaar

0,1

2018

2019

Inschrijfduur Zoek(jaren) duur (jaren)

Bron: Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

Voor het jaar 2019 beschikken we over vergelijkbare cijfers van WoningNet en Woonmatch voor gemiddelde inschrijfduur van de totale groep woningzoekenden. Het gaat om feitelijke inschrijfduur, exclusief eventuele opgebouwde woonduur. Die zijn weergegeven in tabel 5-7. tabel 5-7 Gemiddelde Inschrijfduur 2019

Inschrijfduur 2019

WoningNet Woonmatch 8,7 12,1

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

Wanneer de inschrijfduur wordt vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord Holland, ligt het gemiddelde van Purmerend hoger dan veel andere gemeenten. 11 De inschrijfduur in de buurgemeenten Beemster en Waterland is vergelijkbaar met Purmerend. Andere aangrenzende gemeenten hebben een gemiddelde inschrijfduur tussen de 7,5 en 10 jaar.

5.1.4 Slaagkansen Met de inschrijfduur en zoekduur is al een beeld geschetst van de positie van woningzoekenden in verschillende leeftijdsklassen in de sociale huursector. De slaagkans geeft aan in hoeverre de woningzoekenden per leeftijdsklasse daadwerkelijk slagen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft gevonden. Hiervoor wordt voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Woningen die zijn verhuurd via bemiddeling laten we hierin buiten beschouwing. De slaagkans wordt in tabel 5-8 gepresenteerd voor verschillende woningzoekenden via Woonmatch naar leeftijdscategorie. De slaagkansen in WoningNet hebben we op basis van de beschikbare data niet kunnen berekenen.

Wachttijden voor sociale huurwoningen in Noord-Holland (RIGO, 2020). Daarin wordt voor de gemeente Purmerend uitgegaan van de gegevens van woonruimteverdeelsysteem Woonmatch Waterland.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

tabel 5-8 Slaagkans woningzoekenden via Woonmatch naar leeftijdscategorie.

Jaar Huurcontractdatum 2017

2018

2019

Leeftijd

Slaagkans

>= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar

10,9% 4,8% 3,9% 1,6% 0,8% 0,4% 8,2% 5,1% 3,1%

23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar

1,4% 1,0% 0,3% 8,8%

65 - 74 jaar

5,8%

55 - 64 jaar

2,5%

40 - 54 jaar

1,5%

28 - 39 jaar

0,9%

23 - 27 jaar

0,4%

< 23 jaar

0,0%

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

De slaagkansen van woningzoekenden in verschillende leeftijdscategorieën versterken de bevindingen in de paragraaf over inschrijfduur en zoekduur. Oudere woningzoekenden hebben een lange inschrijfduur, korte zoektijd en ook de hoogste slaagkans. Jongeren h ebben een zeer lage slaagkans. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij veel inschrijfduur hebben opgebouwd en jongeren nog geen mogelijkheid hebben gehad inschrijfduur op te bouwen. Toch maken jongeren soms een kans door gelabelde woningen v oor jongeren, zoals beschreven in de vorige paragraaf, maar gezien de lage slaagkans vormt het een kleine groep. Ook woningzoekenden tussen de 28 en 64 jaar hebben een lage slaagkans van onder de 4%.

Beemster In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Beemster schaars? Voor de gemeente Beemster is ook een analyse van de woonruimteverdeelsystemen in 2017-2019 gemaakt. Belangrijk om te vermelden is dat via WoningNet in de gemeente Beemster enkel woningen van woningcorporatie Woonzorg Nederland worden aangeboden. Zij richten zich op de doelgroep senioren en mensen met een zorgvraag.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

5.2.1 Aanbod Allereerst wordt het woningaanbod in de jaren 2017, 2018 en 2019 beschreven. Het aanbod via de verschillende aanbodmodellen wordt bekeken. Vervolgens wordt het aanbod onderzocht aan de hand van woningtypen van de vrijgekomen en verhuurde woningen. Als laatste wordt het gemiddelde aantal reacties op advertenties per woningtype gepresenteerd. In de tabel hieronder zijn aantallen verhuringen per woonruimteverdeelsysteem en aanbodmodel gepresenteerd. De meeste woningen worden aangeboden en verdeeld via het reguliere aanbodmodel. Bovendien worden de meeste woningen via Woonmatch verhuurd. Als we de woningen die bemiddeld zijn buiten beschouwing laten, worden jaarlijks respectievelijk 26, 43 en 43 woningen aangeboden en verdeeld in de gemeente Beemster. tabel 5-9 Verhuringen in 2017, 2018 en 2019 naar aanbodmodel

Woningnet 2017 2018 Bemiddeling Regulier aanbod Totaal

0 10 10

1 11 12

2019

0 18 18

Woonmatch 2017 2018

4 16 20

3 32 35

2019

Totaal 2017

2018

2019

6 25 31

4 26 30

4 43 47

6 43 49

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

Woningen die via directe bemiddeling verhuurd zijn, laten we in de rest van de paragraaf buiten beschouwing. Om de data van de verschillende woonruimteverdeelsystemen met elkaar te kunnen vergelijken, zijn enkele correcties gemaakt. Door verschillen in definities, peildata en bovengenoemde correctie kunnen de resultaten afwijken van cijfers gepresenteerd uit de regionale rapportage woonruimteverdeling. Het gaat in de Beemster om een klein aantal vrijgekomen woningen per jaar. Hierdoor kan een uitschieter, zoals een hoog aantal reacties op een geadverteerde woning of een korte zoektijd, van grote invloed zijn op een gemiddelde. Woningtypen Het bezit van de woningcorporaties die verhuren via WoningNet en Woonmatch verschilt. Dat is ook te zien aan de woningtypen die vrijkomen en verhuurd worden. In figuur 5-7 zijn de toegewezen woningen naar aantal kamers weergegeven. WoningNet heeft de afgelopen jaren enkel twee- en driekamerwoningen verhuurd. Via Woonmatch zijn voornamelijk drie- en vierkamerwoningen aangeboden.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

figuur 5-7 Toegewezen woningen per kamertal

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

In het figuur hieronder zijn de toegewezen woningen naar woningtype gepresenteerd. Via WoningNet zijn voornamelijk appartementen aangeboden. Dat valt ook te verklaren door doelgroep die de woningcorporatie Woonzorg Nederland aanspreekt. Via Woonmatch zijn voornamelijk eengezinswoningen aangeboden en verdeeld . figuur 5-8 Toegewezen woningen per woningtype

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

In figuur 5-9 worden de toegewezen woningen per huurprijsklasse weergegeven. In allebei de systemen zijn er in de drie jaren geen woningen tot de kwaliteitskortingsgrens aangeboden. Het aanbod via WoningNet is redelijk gevarieerd. Woningen boven de liberalisatiegrens vormen een kleine groep en zijn alleen via Woonmatch aangeboden. Het aanbod via Woonmatch is in de drie jaren vergelijkbaar. Het grootste aandeel woningen is verhuurd binnen de eerste aftoppingsgrens.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

figuur 5-9 Toegewezen woningen per huurprijsklasse

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

Reacties op advertenties Om de relatieve schaarste aan sociale huurwoningen in beeld te brengen, kijken we naar het aantal reacties dat woningzoekenden hebben uitgebracht op de aangeboden woningen. In tabel 5-10 tot en met tabel 5-12figuur 5-10 Toewijzingen aan woningzoekenden naar leeftijdscategorie tot is het gemiddeld aantal reacties per woningtype weergegeven. Er zijn verschillen zichtbaar per woonruimteverdeelsysteem. Het gemiddelde aantal r eacties ligt bij WoningNet vele malen lager dan bij advertenties via Woonmatch. Bovendien zitten er een paar uitschieters bij, waar het gemiddelde aantal reacties ver boven of onder het totale gemiddelde ligt, zoals bij 5 kamerwoningen en overige woningtypen via Woonmatch. Dat kan verklaard worden doordat weinig woningen in die categorie aangeboden zijn en die enkele advertentie veel invloed heeft op het gemiddelde aantal reacties van die categorie. tabel 5-10 Gemiddeld aantal reacties op woningen per kamertal

Woningnet Aantal Kamers

Woonmatch

2017

2018

2019

2017

2018

2019

1 kamer

2 kamers

306

190

238

3 kamers

164

248

452

4 kamers

205

251

281

5 kamers

328

100

Totaal

214

239

301

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

tabel 5-11 Gemiddeld aantal r eacties op woningen per woningtype

Woningnet Woningtype

2017

Woonmatch

2018

2019

2017

2018

2019

APP met lift

APP. zonder lift

EGW

240

225

256

Overig

330

531

Totaal

214

239

301

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO tabel 5-12 Gemiddeld aantal r eacties op woningen per huurprijsklasse (WoningNet)

WoningNet huurprijsklassen

2017

2018

2019

tot kwal. grens

tot 1e aftop. grens

tot 2e aftop. grens

tot lib. grens

boven lib. grens

Totaal

Bron: WoningNet, 2020, bewerking RIGO

Bij WoningNet ligt het gemiddelde veelal onder de 60 reacties. Bij Woonmatch ligt het gemiddelde een stuk hoger met gemiddeld aantal reacties tussen de 200 en 300. Dat kan verklaard worden door de doelgroep, senioren en mens en met een zorgvraag, die met name op de woningen via WoningNet zullen reageren. De woningen die op WoningNet worden aangeboden, zullen voor een relatief kleinere groep interessant zijn, dan de woningen die worden aangeboden op Woonmatch, waardoor er minder op wordt gereageerd. Het gemiddeld aantal reacties op woningen via Woonmatch ligt meer in lijn met de cijfers in buurgemeente Purmerend. De vraag naar reguliere sociale huurwoningen is groter dan het aanbod. Slechts enkele tientallen woningen komen via Woonmatch jaarlijks vrij.

5.2.2 Toewijzingen In deze paragraaf worden de toewijzingen onderzocht. Er wordt gekeken aan welke doelgroepen de woningen zijn toegewezen. Hierbij de kanttekening dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de gepresenteerde verdelingen. Wanneer voornamelijk specifieke woningen of doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

figuur 5-10 Toewijzingen aan woningzoekenden naar leeftijdscategorie

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

De toewijzingen naar leeftijdscategorie zijn per woonruimteverdeelsysteem erg verschillend. Via WoningNet zijn in alle drie de jaren de ruime meerderheid van de woningen toegewezen aan huishoudens van 55 jaar of ouder. Dat sluit aan bij de doelgroep van Woonzorg Nederland, die via WoningNet verhuurd. Bij Woonmatch is de meerderheid van de woningen toegewezen aan de leeftijdscategorieën 28 tot 40 jaar en 40 tot 55 jaar. Van alle woningen is het grootste deel verhuurt aan 40 tot 55-jarigen. In 2017 is ook een groot aandeel woningen verhuurd aan de leeftijdscategorie 28 tot 40 jaar. In 2018 en 2019 ging een groter aandeel van de woningen naar 55-plussers. Aan jongeren tot 23 jaar zijn via beide systemen geen woningen verhuurd. figuur 5-11 Toewijzingen aan woningz oekenden naar inkomensklasse

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

In figuur 5-11 zijn de toegewezen woningzoekenden naar inkomensklasse gepresenteerd. Het verschil tussen WoningNet en Woonmatch is klein. Het grootste deel van de woningen wordt verhuurd aan huishoudens die behoren tot de primaire doelgroep. Bij WoningNet is

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

van 2017 tot 2019 het aandeel toewijzingen aan eenpersoonshuishoudens in de primaire doelgroep toegenomen en aan de secundaire doelgroep afgenomen. Bij Woonmatch is het aandeel toewijzingen aan woningzoekenden met een middeninkomen toegenomen. figuur 5-12 Toewijzingen aan woningz oekenden naar gezinsgrootte

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

Bij toewijzingen via WoningNet bestaat de meerderheid van de nieuwe huurders uit eenpersoonshuishoudens. In 2017 en 2019 is het overige deel van de woningen met name aan tweepersoonshuishoudens toegewezen. Dat sluit aan bij de doelgroep van woningcorporatie Woonzorg die via WoningNet verhuurd. Het beeld bij Woonmatch is meer gevarieerd en worden ook woningen aan drie- of vierpersoonshuishoudens toegewezen. Ook daar zijn elk jaar ongeveer tweederde van de verhuringen aan een - en tweepersoonshuishoudens. Wanneer naar het totaal aantal woningen wordt gekeken, is te zien dat de toewijzingen aan eenpersoonshuishoudens tussen 2017 en 2019 zijn toegenomen en toewijzingen aan tweepersoonshuishoudens zijn afgenomen.

5.2.3 Inschrijfduur en zoekduur Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wac httijd van woningzoekenden voordat ze een woning vinden. Het gaat om de inschrijfduur en zoekduur op het moment dat ze een woning krijgen toegewezen. De woningzoekenden zijn uitgesplitst naar leeftijdscategorieën. In tabel 5-13 zijn de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur van woningzoekenden via WoningNet gepresenteerd. Voor de gepresenteerde cijfers van WoningNet gaat het om de inschrijfduur bij toewijzing, inclusief evt. extra inschrijfduur, via het aanbodmodel. Woonzorg Nederland verhuurt voornamelijk aan senioren, waardoor er geen data is van jongere woningzoekenden. Ouderen hebben vaak een lange inschrijfduur en hebben woonduur mogelijk kunnen omzetten naar inschrijfduur of staan lang uit voorzorg ingeschreven voordat zij gaan zoeken. In 2019 loopt de inschrijfduur voor woningzoekenden boven de 75 jaar op tot ongeveer 20 jaar. De gemiddelde zoekduur versterkt dit beeld. Ouderen zoeken relatief kort naar een woning voordat zij slagen. Dat komt omdat de oudere doelgroepen inschrijfduur, soms uit voorzorg, hebben opgebouwd. Er zijn een aantal uitschieters te zien. Dat kan verklaard worden

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

doordat een klein aantal woningen per jaar verhuurd wordt, waardoor een enkele verhuring veel invloed heeft op de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur. tabel 5-13 Inschrijfduur en Zoekduur van woningzoeke nden naar leeftijd van WoningNet

Jaar Huurcontractdatum

Leeftijd

2017

>= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar

17,2 2,4 3,6 16,6 9,7 21,0

Zoekduur (jaren) 0,3 0,8 0,0 0,2 0,3 1,1

65 - 74 jaar

20,5

0,1

55 - 64 jaar

1,4

0,4

40 - 54 jaar

28 - 39 jaar

23 - 27 jaar

< 23 jaar

2018

2019

Inschrijfduur (jaren)

Bron: WoningNet, 2020

In tabel 5-14 zijn de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur van woningzoekenden via Woonmatch gepresenteerd. De hier getoonde cijfers betreffen de feitelijke inschrijfduur zonder extra opgebouwde woonduur. De gemiddelde inschrijfduur ligt bij de veel woningzoekenden van Woonmatch rond de 10 jaar of hoger. De gemiddelde zoekduur is voor de meeste woningzoekenden rond een jaar. In 2019 is de zoekduur voor een aantal leeftijdsgroepen hoger, namelijk rond de twee jaar. De gemiddelde inschrijfduur en zoekduur van jongere woningzoekenden ligt op 0 jaar. Dat geeft een vertekenend beeld, omdat er in deze jaren geen woningen aan deze doelgroep zijn toegewezen. Hetzelfde geldt voor ouderen van 75 jaar en ouder in de jaren 2018 en 2019.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

tabel 5-14 Inschrijfduur en Zoekduur van woningzoeke nden naar leeftijd van Woonmatch

Jaar Huurcontractdatum

Leeftijd

2017

>= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar

14 3 13 15 9 11 13 14 -

Zoekduur (jaren) 0,6 0,6 0,6 0,8 0,9 1,1 0,9 0,8 -

65 - 74 jaar

0,1

55 - 64 jaar

2,1

40 - 54 jaar

2,1

28 - 39 jaar

1,5

23 - 27 jaar

1,5

< 23 jaar

2018

2019

Inschrijfduur (jaren)

Bron: Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

Inschrijfduur 2019

WoningNet Woonmatch 5,1 11,6

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

De gemiddelde inschrijfduur van WoningNet is vertekenend, omdat alleen de woningcorporatie WoonZorg Nederland in de gemeente Beemster via dit woonruimteverdeelsysteem verhuurt. Deze woningcorporatie heeft de doelgroep senioren en mensen met een zorgbehoefte. Wanneer de gemiddelde inschrijfduur van Woonmatch wordt vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord-Holland, ligt het gemiddelde van Beemster hoger dan veel

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

andere gemeenten. 12 Alleen de gemiddelde inschrijfduur in de nabij gelegen gemeenten Purmerend en Waterland is hoger vergeleken met de Beemster. Andere aangrenzende gemeenten hebben een lager gemiddelde inschrijfduur tussen de 7,5 en 10 jaar.

5.2.4 Slaagkansen De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft gevonden. Hiervoor wordt voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Woningen die zijn verhuurd via bemiddeling laten we hierin buiten beschouwing. De slaagkans wordt in tabel 5-16 gepresenteerd voor verschillende woningzoekenden via Woonmatch naar leeftijdscategorie. De slaagkansen in WoningNet hebben we op basis van de beschikbare data niet kunnen berekenen. tabel 5-16 Slaagkans woningzoekenden via Woonmatch naar leeftijdscategorie.

Jaar Huurcontractdatum 2017

2018

2019

Leeftijd

Slaagkans

>= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar 40 - 54 jaar

20,0% 2,3% 1,5%

28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar 65 - 74 jaar 55 - 64 jaar

0,8% 5,6% 4,7%

40 - 54 jaar 28 - 39 jaar 23 - 27 jaar < 23 jaar >= 75 jaar

1,5% 0,4% -

65 - 74 jaar

2,9%

55 - 64 jaar

1,5%

40 - 54 jaar

1,1%

28 - 39 jaar

0,4%

23 - 27 jaar

0,5%

< 23 jaar

Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO

De slaagkansen van woningzoekenden in verschillende leeftijdscategorieën sluiten aan bij de bevindingen in de paragraaf over inschrijfduur en zoekduur. Oudere woningzoekenden hebben de hoogste slaagkans. Dat valt te verklaren doordat zij vaak pas reageren wanneer zij veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongere woningzoekenden hebben een zeer lag e slaagkans, omdat zij nog geen mogelijkheid hebben gehad om inschrijfduur op te bouwen. Toch is de slaagkans over het algemeen vrij laag.

Wachttijden voor sociale huurwoningen in Noord-Holland (RIGO, 2020). Daarin wordt voor de gemeente Beemster uitgegaan van de gegevens van woonruimteverdeelsysteem Woonmatch Waterland.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

De slaagkans van jongeren tot 23 jaar en woningzoekenden van 23 tot 28 jaar in 2017 en 2018 is vertekenend. Deze doelgroepen hebben namelijk in die jaren geen woning toegewezen gekregen. Dat geldt ook voor woningzoekenden van 75 jaar en ouder, omdat er in 2017 slechts twee, en in 2018 en 2019 geen woningen aan deze doelgroep zijn verhuurd. Wanneer zij reageren, hebben zij wel een grotere kans op een woning.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

Samenvattend In hoofdstuk 3 zagen we al dat er veel meer vraag is naar sociale huurwoningen in Purmerend dan dat er woningen worden betrokken op basis van de WiMRA -analyse. Ook wanneer we de hoge aantallen reacties per woning bekijken, in beide woonruimteverdeelsystemen, dan blijkt dat de vraag veel groter is dan het aanbod : er is dus sprake van schaarste. Of we nu kijken naar kamertal, woningtype of huurprijsklasse: in alle gevallen ligt het gemiddeld aantal reacties op een woning boven de 100 reacties en in sommige gevallen zelfs boven de 200 of 300 reacties. In de Beemster zijn de twee woonruimteverdeelsystemen lastig te vergelijken. Via WoningNet worden in gemeente Beemster enkel woningen van woningcorporatie Woonzorg Nederland aangeboden die zich richt op senioren en mensen met een zorgvraag. Veruit de meeste woningen via WoningNet worden ook aan deze doelgroep toegewezen. Het gemiddeld aantal reacties op advertenties liggen daardoor een stuk lager dan bij Woonmatch 13. Daarnaast gaat het via beide systemen om een klein aantal aangeboden woningen en verhuringen per jaar. Hierdoor kunnen uitschieters een groot effect hebben op het gemiddeld aantal reacties, gemiddelde inschrijfduur, gemiddelde zoekduur en slaagkans.

In veel gevallen ligt het gemiddeld aantal reacties op een woning via Woonmatch boven de 200 reacties en in sommige gevallen zelfs boven de 300 of 400 reacties. Dat is vergelijkbaar met het beeld in Purmerend. De vraag is vele malen groter dan het aanbod: er is dus sprake van schaarste. De vraag is vervolgens of bepaalde groepen meer ‘last’ hebben van de schaarste dan andere. Kortom: is er sprake van verdringing? Hiervoor kan gekeken worden naar de inschrijfduur en zoekduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende en de slaagkansen. Het is echter niet eenvoudig om cijfers over inschrijfduur, zoekduur en slaagkansen van diverse groepen woningzoekenden op een zinvolle manier te vergelijken, omdat deze beïnvloed worden door hun zoekgedrag. Aanvullend kijken we dan ook naar de verdeling van de toewijzingen. Jongeren zijn over het algemeen veel actiever dan ouderen. In Purmerend is de inschrijfduur voor oudere woningzoekenden in WoningNet in 2019 bijna 40 jaar. Bij jongeren tot 28 is de inschrijfduur een stuk lager. Ouderen hebben vaak een lange woonduur, die kan zijn omgezet in inschrijfduur, of staan lang uit voorzorg ingeschreven voordat zij gaan zoeken, terwijl jongeren nog geen lange inschrijfduur hebben kunnen opbouwen. De zoekduur toont aan dat ouderen relatief korter zoeken naar een woning voordat zij slagen dan jongere huishoudens.

Dat komt omdat de oudere doelgroepen inschrijfduur, soms uit voorzorg, hebben opgebouwd. Voornamelijk woningzoekenden tussen de 28 en 54 jaar zijn gemiddeld lang op

Er moet wel met enige voorzichtigheid naar deze cijfers worden gekeken. In de regio Waterland (Beemster, Edam-Volendam, Purmerend en Waterland) is Woonmatch Waterland pas sinds 2016 actief. Bij een overgang naar een nieuw verdeel- of registratiesysteem wordt de reactiehistorie van woningzoekenden niet altijd bewaard. Daardoor is de zoekduur in de eerste jaren automatisch laag en stijgt elk jaar, totdat na verloop van tijd een evenwicht bereikt wordt. Omdat WoningNet al veel langer bestaat dan Woonmatch valt de gemiddelde zoekduur bij Woonmatch lager uit dan bij WoningNet.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

zoek (rond de tien jaar in 2019). De zoekduur van de jongste woningzoekenden is gemiddeld weer wat lager doordat zij relatief kort zijn ingeschreven, kort zoeken en bijvoorbeeld een speciaal voor jongeren gelabelde woning toegewezen krijgen. Via Woonmatch ligt bij de meeste woningzoekenden in Purmerend de inschrijfduur rond de 10 jaar of hoger. Jongeren met een leeftijd onder de 23 en 28 jaar hebben met respectievelijk 5 en 7 jaar een lagere inschrijfduur. De gemiddelde zoekduur is voor de meeste woningzoekenden rond een jaar. Ook via dit systeem zoeken ouderen minder lang dan jongere woningzoekenden. De slaagkansen van woningzoekenden in verschillende leeftijdscategorieën in Woonmatch versterken de bevindingen. Oudere woningzoekenden hebben een lange inschrijfduur, korte zoektijd en ook de hoogste slaagkans. Jongeren hebben een zeer lage slaagkans. De toewijzingen naar leeftijd laten zien dat aan alle leeftijdscategorieën woningen worden toegewezen. Jongeren tot 23 jaar en tot 28 jaar vormen daarin de kleinste groepen, maar ook aan 65 tot 75-jarigen wordt relatief minder verhuurd. De meeste toewijzingen zijn aan de leeftijdscategorie 28 tot 40 jaar. Voor de Beemster valt al op dat er geen inschrijfduur en zoekduur bekend is voor de jongste leeftijdscategorie.

Via WoningNet worden, zoals beschreven, voor namelijk aan senioren verhuurd, maar ook via Woonmatch zijn geen woningen verhuurd aan deze groep jongeren. In 2019 is de inschrijfduur voor oudere woningzoekenden in WoningNet ongeveer 20 jaar. In Woonmatch ligt de inschrijfduur voor ouderen rond de 10 ja ar. Wanneer de gemiddelde inschrijfduur van Woonmatch wordt vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord Holland blijkt ook dat de gemeente Beemster tot de gemeenten met de hoogste inschrijfduur behoort. De gemiddelde zoekduur via WoningNet is een paar maanden tot een jaar. Aangezien via WoningNet voornamelijk woningen aan senioren worden toegewezen, is er geen vergelijking tussen leeftijdsgroepen niet mogelijk. De gemiddelde zoekduur in Woonmatch is voor de meeste woningzoekenden ook rond een jaar. In 2019 loopt die voor een aantal leeftijdsgroepen op richting twee jaar. Via dit systeem zoeken ouderen minder lang dan jongere woningzoekenden. Echter, de slaagkansen van woningzoekende zijn voor alle leeftijdscategorieën in Woonmatch laag. Op basis van de hier genoemde indicatoren kan voor gemeente Purmerend worden gesteld dat alle woningzoekenden die tot de doelgroep van corporaties behoren de schaarste ervaren.

De invloed van de schaarste op de leeftijdsgroepen komt verschillend tot uiting in de analyse, doordat woningzoekenden in praktijk verschillende zoekstrategieën hanteren om met de schaarste om te gaan en kans te maken op een woning. Voor de gemeente Beemster versterken de gegevens van Woonmatch het beeld dat ouderen makkelijker aan een woning komen. Naast de seniorenwoningen die via WoningNet verhuurd worden, hebben oudere woningzoekenden ook in Woonmatch een lange inschrijfduur, korte zoektijd en de hoogste slaagkans. Jongeren hebben een zeer lage slaagkans. Bovendien zijn er geen woningen verhuurd aan jongeren tot 23 jaar en gaat jaarlijks ongeveer 40% tot 50% naar huishoudens van 55 jaar of ouder. Echter, door het kleine aantal vrijgekomen woningen per jaar, kunnen uitschieters in de data grote invloed hebben op de onderzochte indicatoren. Daardoor is het lastig hier harde conclusies uit te trekken.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

Schaarste in de vrije huursector In tegenstelling tot sociale huurwoningen zijn huurwoningen die tot de vrije sector behoren niet gebonden aan maximale huurprijzen. Dat betekent dat schaarste ni et leidt tot wachttijden, zoals bij de sociale huurwoningen (waarover meer in hoofdstuk 5), maar tot hogere prijzen, net als in de koopsector (waarover meer in hoofdstuk 4). Ook worden particuliere huurwoningen echter niet op een centrale plek en door een beperkt aantal aanbieders aangeboden. Zicht krijgen op de druk en de prijsontwikkeling in de vrije huursector is daardoor lastig. Om toch een beeld te krijgen van deze ontwikkelingen maken we gebruik van gegevens van Pararius.nl en Huurwoningen.nl. Op deze online platforms bieden (particuliere) verhuurders onder meer hun huurwoningen aan. Het gaat voornamelijk om geliberaliseerde huurwoningen die in de vrije huursector worden aangeboden.

Ontwikkeling van vraagprijzen Pararius publiceert eens per kwartaalcijfers over de ontwikkeling van de (vraag)prijzen per vierkante meter van huurwoningen die via het platform worden aangeboden. De cijfers zijn niet specifiek voor de gemeente Purmerend en Beemster voorhanden, maar zijn beschikbaar op het niveau van de Provincie Noord-Holland. Daarbij moet opgemerkt worden dat de gemeente Amsterdam een groot effect heeft op deze cijfers. Dat geldt met name voor de huurprijzen. Op provinciaal niveau zien wij dat de prijzen voor vrijesectorhuurwoningen de afgelope n jaren zijn gestegen van circa €15 per m2 tot circa €20 per m2. Hiermee komt een woning van circa 37 m2 uit op een huurprijs boven de liberalisatiegrens (los van de kwaliteit/ WWS-punten van deze woning). Afgemeten aan de ontwikkeling van deze m2-prijzen zijn de woningen in de vrije sector op dit moment gewild. Al is in het laatste jaar een prijsdaling zichtbaar.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

figuur 6-1 Ontwikkeling gemiddelde huurprijs pe r vierkante meter van op Pararius aangeboden huurwoningen in Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland, 2011-2020

Bron: Pararius.nl.

Huidig aanbod Ook het huidige aanbod in de gemeente Purmerend en gemeente Beemster worden bekeken, om een indruk te krijgen van het segment. De analyse is een momentopname en geeft alleen inzicht in het aanbod van de partijen die langs deze weg hun woningen aanbieden.

6.2.1 Purmerend Uit de analyse van vraag en aanbod in de huursector in hoofdstuk 3 blijkt dat er geen sprake is van schaarste van eengezinshuurwoningen en huurappartementen met een prijs tot €1.009. Alleen eengezinshuurwoningen met een huurprijs boven de €1.009 zijn schaars op basis van de WiMRA-analyse. Hier is echter niet alles mee gezegd. Veel woningzoekenden willen liever een koopwoning, maar kunnen die niet altijd financieren. Vrijesectorhuurwoningen kunnen dan, al dan niet tijdelijk, een alternatief bieden voor woningzoekenden in de koop. Daarom is de vraag naar huurwoningen in de vrije sector in de praktijk vaak g roter dan uit woonwensenonderzoeken (hoofdstuk 3) blijkt en hebben deze woningen een belangrijke functie op de woningmarkt. Om het aanbod en de prijzen in de vrije huursector in Purmerend wat meer in detail te kunnen analyseren hebben we het volledige huu raanbod geïnventariseerd dat op 10 november 2020 op Pararius.nl/ Huurwoningen.nl werd aangeboden: in totaal 11 zelfstandige huurwoningen. Het aanbod is dus klein. Dit strookt met signalen die de gemeente opvangt. De gemeente geeft aan dat de ervaring is dat de meeste huurwoningen in de vrije sector niet in het openbaar aangeboden worden. De woningen worden meestal onderhands verhuurd aan

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

bij verhuurmakelaars geregistreerde belangstellenden of familie/ kennissen van vertrekkende huurders. Wanneer we preciezer kijken naar het aanbod op Pararius.nl/ Huurwoningen.nl valt op dat een groot deel van het aanbod (82%) bestaat uit gemeubileerde of gestoffeerde woningen (tabel 6-1). Deze woningen worden vaak in de markt gezet voor expats en bieden dus geen alternatief voor de regulier woningzoekende op de woningmarkt. tabel 6-1 Aanbod aan zelfstandige huurwoningen in Purmerend op Pararius.nl/ Huurwoningen.nl, totaal en percentages gemeubileerd en gestoffeerd, november 2020

totaal

% gemeubileerd

% gestoffeerd

eengezins, 1-3 kamers

eengezins, 4 kamers

100%

eengezins, 5+ kamers

33%

meergezins, 1-3 kamers

17%

67%

meergezins, 4+ kamers

50%

38%

totaal

18%

64%

Bron: Pararius.nl/ Huurwoningen.nl; bewerking RIGO

Bovendien is er geen aanbod onder de liberalisatiegrens of met een prijs tot €901,-. Tussen de €901,- en €1.009,- is enig aanbod beschikbaar met 27% van het woningaanbod. In het segment tussen de €901,- en €1.009,- zijn alleen maar meergezinswoningen met een t/m drie kamers beschikbaar.

6.2.2 Beemster Ook in de gemeente Beemster is het beeld dat particuliere huurwoningen zeer weinig via deze weg worden aangeboden. Op het moment van de peiling 14 worden in totaal slechts 2 woningen aangeboden op Pararius en Huurwoningen.nl. Het gaat om grote grondgebonden woningen met een huurprijs vanaf €1.750. Het aanbod is dus klein. Dit strookt met signalen die de gemeente opvangt. Ook in de gemeente Beemster is het beeld dat de meeste huurwoningen in de vrije sector onderhands aangeboden en verhuurd worden.

Samenvattend In de Provincie Noord-Holland zijn de huurprijzen wel fors gestegen tussen 2011 en 2020 en is het huidige aanbod voor de woningzoekende klein. Deze ontwikkeling duidt op schaarste in dit segment in de regio. De gemeenten bevestigen dit beeld en geeft aan dat de ervaring is dat de meeste huurwoningen in de vrije sector niet eens in het openbaar aangeboden worden, maar onderhands van huurder wisselen. Voor de gemeente Beemster is te weinig data beschikbaar om vraag en aanbod in de particuliere huursector gedetailleerd in beeld te brengen. Voor P urmerend is iets meer bekend over het aanbod van particuliere huurwoningen, huurprijzen en woningtypen. Kijkend naar de prijzen van de woningen die wel openbaar worden aangeboden valt op dat deze allemaal

Aanbod september 2021.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

een hoge huurprijs hebben. Woningen onder de €901, - zijn er niet en slechts een klein gedeelte van het aanbod (27%) heeft een prijs tussen de €901, - en €1.009. Hiermee zijn nu weinig woningen bereikbaar voor woningzoekenden met een middeninkomen, die geen toegang meer hebben tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomensnormen en ook niet kunnen slagen op de koopwoningmarkt bij een gebrek aan betaalbare woningen. Dit duidt op schaarste in dit segment.

Schaarste samengevat Het aantonen van schaarste is nodig om te onderbouwen waarom je als gemee nte wilt sturen op grond van de Huisvestingswet 2014 op het gebied van de woningtoewijzing en middels woningvoorraadbeheer. Op basis van de voorgaande hoofdstukken vatten we hier samen welke segmenten in de woningvoorraad als schaars kunnen worden aangemer kt.

Schaarste in de koopsector Purmerend In de koopsector in Purmerend overstijgt het aantal gevraagde woningen het aantal betrokken woningen in de prijsklassen tot €409.000 (prijspeil 2019). Deze markt is krap bij zowel de eengezinswoningen als de appartementen. Deze conclusies op basis van de WiMRA-analyses worden versterkt wanneer we kijken naar de prijsontwikkelingen. Het aanbod van te koop staande woningen is vele malen lager dan het aantal serieuze zoekers op Funda. Samen met een relatief korte verkooptijd, duidt dit op aanwezige schaarste in de koopsector. De stijging van de prijzen in de koopsector heeft als gevolg dat koopwoningen in Purmerend voor steeds minder woningzoekenden financieel bereikbaar zijn. Feitelijk worden koopwoningen met een prijs tot de €175.000 nauwelijks meer aangeboden in Purmerend. Het aanbod dat er wel is, betreft alleen appartementen. Eengezinswoningen worden in deze prijsklassen niet aangeboden. Hetzelfde geldt voor woningen in een prijsklasse tot € 221.000. Op basis van de WiMRA-analyse is het aantal gevraagde en betrokken koopappartementen met een prijs boven de €409.000 in balans en is geen krapte zichtbaar bij de eengezinskoopwoningen met een prijs boven de €409.000. Daarnaast ligt ook d e verkooptijd van twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen, die vaker in een duurder segment aangeboden worden, gemiddeld hoger.

Bovendien valt een groot deel van het totale aanbod op Funda in de prijscategorie boven de €400.000. Op basis van de analyse in hoofdstuk 3 overstijgt het aantal serieuze zoekers op Funda naar zowel appartementen en eengezinswoningen echter het aanbod van te koop staande woningen en het aantal verkochte woningen in het prijssegment boven de €409.000. Ook hier kan gesproken worden van schaarste. Schaarste in de koopsector Beemster In de koopsector is het aanbod van te koop staande woningen vele malen lager dan het aantal serieuze zoekers op Funda. Dit is een eerste indicatie van schaarste. Feitelijk worden koopwoningen met een prijs tot €300.000 nauwelijks aangeboden in Beemster. Bovendien valt meer dan de helft van het totale aanbod op Funda in de prijscategorie boven €400.000. Dit zijn eerste indicaties van schaarste in het segment onder €400.000. Uit de ontwikkeling van de WOZ-waarden blijkt ook dat de prijzen sinds 2015 in alle kernen fors zijn gestegen. De ontwikkeling van de WOZ-waarden ligt gemiddeld tussen de 25% en 43%.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

Schaarste in de sociale huursector Purmerend De conclusie op basis van de WiMRA-analyse is dat er veel meer vraag is naar sociale huurwoningen in Purmerend dan dat er woningen worden betrokken. Ook wanneer we de hoge aantallen reacties per woning bekijken, dan blijkt dat de vraag veel groter is dan het aanbod: er is dus sprake van schaarste. Of we nu kijken naar kamertal, woningtype of huurprijsklasse: in alle gevallen ligt het gemiddeld aantal reacties op ee n woning boven de 100 reacties en in sommige gevallen zelfs boven de 200 of 300 reacties. Op basis van de ontwikkeling van de slaagkansen, inschrijfduur en zoekduur kan worden gesteld dat alle woningzoekenden die tot de doelgroep van corporaties behoren de schaarste ervaren. Hierbij aangetekend dat de invloed van de schaarste op de leeftijdsgroepen verschillend tot uiting in de analyse, doordat woningzoekenden in praktijk verschillende zoekstrategieën hanteren om met de schaarste om te gaan en kans te make n op een woning. Schaarste in de sociale huursector Beemster Aangezien het aanbod via WoningNet alleen voor senioren en mensen met een zorgvraag toegankelijk is, geeft de data van WoningNet slecht inzicht in de druk op de sociale huursector. De gegevens over aantal reacties, inschrijfduur, zoekduur en slaagkans uit Woonmatch geven een duidelijker beeld.

Wanneer we de hoge aantallen reacties per woning bekijken via Woonmatch, dan blijkt hier dat de vraag veel groter is dan het aanbod. In alle gevallen ligt het gemiddeld aantal reacties op een woning boven de 200 reacties en in sommige gevallen zelfs boven de 3 00 of 400 reacties. Wanneer de gemiddelde inschrijfduur van Woonmatch wordt vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord-Holland blijkt ook dat de gemeente Beemster tot de gemeenten met de hoogste inschrijfduur behoort. De gemiddelde zoekduur in Woonmatch is voor de meeste woningzoekenden rond één a twee jaar. Via dit systeem zoeken ouderen minder lang dan jongere woningzoekenden. Op basis van de ontwikkeling van de slaagkansen, inschrijfduur en zoekduur kan worden verondersteld dat met name jongere woningzoekenden die tot de doelgroep van corporaties behoren de schaarste ervaren. Echter, door het kleine aantal vrijgekomen woningen per jaar, kunnen uitschieters in de data grote invloed hebben op de onderzochte indicatoren. Daardoor is het lastig hier harde conclusies uit te trekken. Schaarste in de (vrije) huursector Purmerend Op basis van de WiMRA-analyse zijn in de huursector zowel eengezinswoningen als appartementen onder de €720 (liberalisatiegrens, prijspeil 2019) schaars te noemen. De druk op de huurwoningen met een prijs tussen de €720 en €1.009 lijkt op basis van de WiMRA -analyse laag te zijn.

Huurappartementen boven de €1.009 worden ook vrijwel niet gevraagd, al worden woningen die vrijkomen wel betrokken door nieuwe huurders. De afwezigheid van schaarste in de meeste huursegmenten boven de liberalisatiegrens is wellicht verrassend. In beginsel ontbreekt hiermee ook de reden om als gemeente op basis van de Huisvestingswet tot sturing over te gaan. Hier is echter niet alles mee gezegd. Deze lage vraag wordt deels verklaard door het feit dat dit woningtype letterlijk schaars is. Deze woningen zijn er in de Purmerendse woningvoorraad bijna niet. Een woningzoekende zal in Purmerend dan ook zelden een vrijesectorwoning overwegen. Hierbij komt dat veel

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

zittende huurders liever in een koopwoning zouden willen wonen, maar deze niet altijd kunnen financieren. Zij komen niet uit de vrije sector weg. Wel kan het vrije huursegment (al dan niet tijdelijk) voor woningzoekende huishoudens die in de koopsector niet weten te slagen een alternatief vormen (iets wat overigens ook opgaat voor de eengezinswoningen in deze prijsklasse). Door een gebrek aan aanbod is dat alternatief er nu in de praktijk echter niet. Deze groep woningzoekenden heeft hiernaast ook geen toegang meer tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomensnormen . Daarom is de vraag naar huurwoningen in de vrije sector in de praktijk vaak groter dan uit woonwensenonderzoeken (de WiMRA-analyse) blijkt en hebben deze woningen een belangrijke functie op de woningmarkt. Het is dan ook voorstelbaar dat de gemeente het beperkte aanbod huurwoningen met een prijs tussen de €720 en €1.009 ten minste wil behouden met het oog op de potentiële functie als alternatief voor middeninkomens en met dit doel voor sturing via de Huisvestingswet 2014 kiest. Schaarste in de (vrije) huursector Beemster Schaarste in de vrije huursector in gemeente Beemster is lastig te onderzoeken. Allereerst is dit segment in Beemster klein. Daarnaast zijn er geen cijfers beschikbaar over vraag en aanbod in de vrije huursector.

Het aanbod via aanbiedingsplatforms zoals Pararius en Huurwoningen.nl is gering. De druk op deze markt en de stijging van de huurprijzen blijkt uit regionale gegevens van verhuurder Pararius.

CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10573324/1