B Rapportage Schaarste onderbouwing Purmerend-Beemster
Tekst van het document
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
CONCEPT
Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend-Beemster Woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl
CONCEPT
Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening PurmerendBeemster Woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer Opdrachtgever
Contactpersoon
Projectnummer P44040
Datum 17 september 2021
Auteurs
Inhoud Inleiding
1
De Woningvoorraad
3
Schaarste op basis van woonwensen
4
Verhuisgeneigdheid
4
Doorstromers en hun wensen
6
Vraag en aanbod
10
3.3.1
Benaderingswijze
10
3.3.2
Resultaten
11
Samenvattend: Waar is de spanning op de woningmarkt het grootst?
16
Schaarste in de koopsector
19
Purmerend
19
4.1.1
Woningzoekenden naar prijsklasse
19
4.1.2
Verkooptijd
21
4.1.3
Verkoopprijzen
22
4.1.4
WOZ-waarden
26
Beemster
26
4.2.1
Woningzoekenden naar prijsklasse
26
4.2.2
WOZ-waarden
31
Samenvattend
32
Schaarste in de sociale huursector
33
Purmerend
33
5.1.1
Aanbod
34
5.1.2
Toewijzingen
37
5.1.3
Inschrijfduur en zoekduur
39
5.1.4
Slaagkansen
43
Beemster
44
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
5.2.1
Aanbod
45
5.2.2
Toewijzingen
48
5.2.3
Inschrijfduur en zoekduur
50
5.2.4
Slaagkansen
53
Samenvattend
55
Schaarste in de vrije huursector
57
Ontwikkeling van vraagprijzen
57
Huidig aanbod
58
6.2.1
Purmerend
58
6.2.2
Beemster
59
Samenvattend
59
Schaarste samengevat
60
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
Inleiding De gemeente Purmerend maakt via haar Huisvestingsverordening gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet 2014 biedt om te sturen op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. De gemeente stelt regels aangaande de verdeling van huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Daarnaast heeft de gemeente in de Huisvestingsverordening onttrekking en samenvoeging voor alle zelfstandige huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens vergunningplichtig gemaakt. Ook is om zetting en woningvorming voor alle woonruimten in de gemeente Purmerend vergunningplichtig gesteld. In het verlengde hiervan heeft de gemeente een leefbaarheidstoets ingesteld om ook dit aspect in de vergunningverlening mee te kunnen wegen. Aanleiding Het aantonen van schaarste is nodig om te onderbouwen waarom je het als gemeente noodzakelijk en geschikt vindt om in te grijpen in de woonruimteverdeling of wilt sturen middels woningvoorraadbeheer. De gemeente Purmerend heeft geconstateerd dat de onderbouwing van de huisvestingsverordening niet meer actueel is en een update behoeft. Deze rapportage bevat de gevraagde update voor de gemeente Purmerend. Daarnaast fuseert de gemeente Purmerend per 1 januari 2022 met de gemeente Beemster. In de aanloop naar dit moment zal onder andere de Huisvestingsverordening geharmoniseerd moeten worden.
Ter behoeve van de aankomende fusie tussen de gemeente Purmerend en de gemeente Beemster, zijn, zover mogelijk, op dezelfde manier de woningvoorraad van en de indicatoren van schaarste in de gemeente Beemster in beeld gebracht. Over het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014 Een gemeente grijpt slechts in de woonruimteverdeling als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse. De gemeenten kunnen ook alleen ingrijpen middels woningvoorraadbeheer als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte 1. Deze sturing kan vormkrijgen door het onttrekken, samenvoegen of omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte en woningvorming vergunningplichtig te maken. Daarnaast kan het splitsen van een gebouw in appartementsrechten vergunningplichtig worden gemaakt.
De redenatie is dan dat bij onttrekking, maar ook bij samenvoeging en omzetting schaarse/ goedkope woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat.
1
Uitzondering hierop vormt de sturing op toeristische verhuur op grond van de Huisvestingswet 2014 en de aanstaande opkoopbescherming. Voor de inzet van deze instrumenten kan ook leefbaarheid de grondslag vormen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
1
Naast schaarste kunnen andere belangen, zoals leefbaarheid, wijkverbeterin g en bij splitsing ook de onderhoudstoestand van de betreffende woonruimte, worden meegewogen in de vergunningverlening. Op zoek naar redeneerlijnen De gemeenten moeten kunnen aantonen dat sprake is van schaarste als zij gebruik maakt van haar bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 bevat echter geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. In deze rapportage werken we dan ook toe naar redeneerlijnen op basis van het verzamelde onderzoeksmateriaal waarmee we de schaarste aantonen. Het is hierbij de bedoeling van de wetgever dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. We maken dan ook een onderscheid naar verschillende clusters van woningen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 maken we een analyse van het woononderzoek WiMRA (Wonen in de Metropool Regio Amsterdam 2019) en schetsen op basis hiervan een beeld van de woningvoorraad in de gemeente Purmerend en gemeente Beemster. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het WiMRA 2019 geanalyseerd om de krapte of schaarste op de woningmarkt van Purmerend op dit moment (indien van toepassing natuurlijk) te onderzoeken, zoveel als mogelijk naar doelgroep en segmenten in de koop- en huursector.
Voor de gemeente Beemster is deze analyse niet mogelijk, omdat voor deze gemeente de steekproef te klein is. In hoofdstuk 4 maken we een analyse van de prijsontwikkeling in de koopsector als indicator van de schaarste in dit segment. In hoofdstuk 5 bezien we vervolgens in hoeverre het aanbod aan sociaal huurwoningen in Purmerend en Beemster schaars is. In hoofdstuk 5 kijken we naar de schaarste in de vrije sector. In hoofdstuk 6 vatten we de resultaten van deze schaarste onderbouwing samen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
2
De Woningvoorraad Voordat de schaarste in de woningvoorraad van de gemeente Purmerend en Beemster wordt onderzocht, wordt de samenstelling van de woningvoorraad in beide gemeenten bekeken. De woningvoorraad is in deze gemeenten zeer verschillend. Aan de hand van het WiMRA (Wonen in de Metropool Regio Amsterdam 2019) onderzoek wordt de samenstelling van de woningvoorraad per gemeente en de verschillen kort beschreven. De WOZ-waarden en huurprijzen zijn op basis van peiljaar 2019.
De gemeente Beemster heeft een andere samenstelling van de woningvoorraad dan omliggende gemeenten in Zaanstreek-Waterland, zoals Purmerend. Het aandeel koopwoningen is relatief hoog, namelijk bijna driekwart (74%) van de woningvoorraad. In Purmerend is het aandeel koopwoningen 59% en ligt in lijn met het aandeel in Zaanstreek Waterland als geheel, namelijk 61%. In de gemeente Beemster ligt de waarde van de koopwoningen ook relatief hoog. Bijvoorbeeld 20% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde hoger dan €409.000 en 27% van de WOZ-waarden ligt tussen €279.000 en €409.000 (peiljaar 2019). In Purmerend is dat in 2019 respectievelijk 4% en 16% van de koopwoningvoorraad. Dat betekent dat in gemeente Beemster bijna de helft van de koopwoningvoorraad een WOZ-waarde boven €279.000 heeft, tegenover 20% in de gemeente Purmerend. Ruim een derde (36%) van de Purmerendse koopwoningmarkt heeft een WOZ-waarde tussen €175.000 en €279.000 en vormt daarmee in 2019 het grootste aandeel van de koopwoningmarkt . In de gemeente Beemster is dat aandeel lager, namelijk 26%. Bovendien heeft slechts 1% van de koopwoningen in Beemster een WOZ-waarde onder €175.000. Ook in Purmerend is dit segment klein, namelijk 3% van de koopwoningvoorraad. Het aandeel corporatiewoningen met een social e huur is in de gemeente Purmerend 31%.
In Beemster is het aandeel sociale corporatiehuur relatief laag, namelijk 19%. Gemiddeld is dat aandeel in Zaanstreek-Waterland 30%. De vrije huursector in Purmerend wordt geschat op ongeveer 9% van de woningvoorraad. Van die woningen wordt 4% verhuurd door corporaties met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Het aandeel vrije huursector in de woningvoorraad van de gemeente Beemster is 6%. Op basis van het WiMRA 2019 wordt ingeschat dat van de particuliere huurwoningen in Purmerend 5% in Beemster 4% wordt aangeboden in het middeldure segment (peiljaar 2019) 2. de woningvoorraad van de gemeente Beemster is zowel kleiner als eenzijdiger van samenstelling dan de woningvoorraad van de gemeente Purmerend. Daardoor zij n er voor de gemeente Purmerend meer bronnen beschikbaar voor het onderzoeken van de schaarste in de woningmarkt. In de woningvoorraad van de gemeente Beemster zijn een aantal segmenten zeer klein of niet aanwezig. Bij gebrek aan data zijn deze segmenten m oeilijk te onderzoeken. De analyses zullen zich daar met name richten op de druk op de grotere segmenten.
2
Factsheets Wonen in Beemster/Purmerend 2019, WiMRA
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
3
Schaarste op basis van woonwensen In dit overkoepelende hoofdstuk bieden we op basis van een analyse van het woononderzoek WiMRA 2019 een eerste inzicht in de krapte op de Purmerendse woningmarkt op dit moment (indien van toepassing), zoveel als mogelijk naar doelgroep en segment. De potentiele doorstromers en hun woonwensen worden onderzocht. Dit geeft een beeld van de vraag en het potenti ële aanbod in de gemeente Purmerend in alle segmenten. Het niet mogelijk een dergelijk onderzoek voor de gemeente Beemster uit te voeren. Daarvoor is het aantal respondenten met een verhuiswens in de steekproef te laag.
Met het oog op de onderbouwing van de Huisvestingsverordening kan het begrip schaarste op verschillende manieren worden geoperationaliseerd. Met het WiMRA-onderzoek is het mogelijk om inzicht te verschaffen in de actuele druk op de markt met onderscheid naar doelgroep en naar segment 3. Daaruit blijkt voor welke doelgroepen en in welke segmenten de druk het hoogst is. Voor deze analyse kijken we naar de verhouding tussen vraag en aanbod en vergelijken we de woonwensen met gerealiseerde verhuizingen. Het grote voordeel is dat we hiermee alle segmenten kunnen bestrijken. Nadeel is dat we wel tegen de beperkingen van het WiMRA aanlopen. Zo zijn in het WiMRA uitsluitend bestaande huishoudens (één per bewoond adres) binnen de Metropool Regio Amsterdam (MRA) geënquêteerd. Hiermee ontbreken de wensen van starters en vestigers van buiten de MRA in dit onderzoek. Om toch een volledige analyse van vraag en aanbod te kunnen maken, zal de vraag van starters en vestigers worden geschat. Hiervoor zijn reeds schattingen op het niveau van deelregio’s (waaronder Zaanstreek-Waterland) beschikbaar. Die schatting nemen we over en delen we verder toe naar gemeenten binnen de regio ’s.
Verhuisgeneigdheid Met behulp van WiMRA is een beeld te schetsen van de verhuisplannen en woonwensen van huishoudens die in Purmerend wonen en/of aangeven binnen en naar Purmerend te willen verhuizen. Het gaat dan om huishoudens die hebben aangegeven beslist of misschien binnen twee jaar te willen verhuizen. Het gaat in alle gevallen om doorstromers. Dat wil zeggen dat ze een (andere) woning zoeken, maar er ook één achterlaten indien ze daadwerkelijk hun verhuisplan weten te realiseren. Dat laatste kan beleidsmatig interessant zijn. Door middel van gerichte nieuwbouw en bemiddeling kan worden geprobeerd om huishoudens te helpen (dan wel te verleiden) om door te stromen uit schaarse segmenten die lastig nieuw te bouwen zijn. Voorwaarde daarbij is natuurlijk dat huishoudens om te beginnen geneigd zijn om te verhuizen. De verhuisgeneigdheid hangt sterk samen met de fase in de wooncarrière. Dit w ordt weergegeven in tabel 3-1. De sterkste verhuisgeneigdheid treffen we aan onder jongeren. Zij willen nog wel een stap maken. En dan zijn de starters (jongeren die nu nog ‘thuis’ wonen) hier nog niet eens bij inbegrepen. Huishoudens van middelbare leeftijd zijn vaker gesetteld en zijn minder geneigd te verhuizen. Ook het huidige woningtype speelt mee. Bewoners van appartementen zijn sterker verhuisgeneigd dan bewoners van eengezinswoningen, huurders sterker dan eigenaar-bewoners.
Van jonge huishoudens (tot 30 jaar) in huurappartementen
3
De prijssegmenten in de analyse zijn op basis van de vaste huur- en koopprijsklassen zoals deze in het WiMRA zijn gedefinieerd.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
4
willen twee op de drie (65%) beslist binnen twee jaar verhuizen. De minste verhuisgeneigdheid treffen we aan onder senioren in koopappartementen (6%). Zij zijn vaak al recent verhuisd naar een woning die geschikt is om (nog) ouder te worden. tabel 3-1 Verhuisgeneigdheid in Purmerend naar leeftijd en huidige woonsituatie
aandeel dat beslist binnen twee jaar wil verhuizen huidige woning koop egw. koop app. huur egw. <30 j. 16% 30% 31% 30-44 j. 17% 29% 66% 45-60 j. 14% 20% 26% 60-74 j. 16% 9% 22% >75 j. 15% 6% 3% 15% 17% 27%
huur app. 65% 60% 37% 11% 21% 37%
44% 35% 20% 15% 12% 23%
huur app. 4% 13% 38% 71% 63% 40%
19% 35% 47% 57% 58% 46%
aandeel dat niet wil verhuizen huidige woning koop egw. koop app. huur egw. <30 j. 55% 16% 10% 30-44 j. 50% 23% 28% 45-60 j. 52% 34% 40% 60-74 j. 57% 63% 41% >75 j. 49% 72% 45% 53% 44% 38% Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Wanneer de tabel wordt omgedraaid en wordt gekeken naar de huishoudens die zeggen ‘niet’ te willen verhuizen, valt voornamelijk op dat huishoudens in eengezinskoopwoningen het minst verhuisgeneigd zijn. Ook 60-plussers in appartementen zijn meer honkvast. In tabel 3-2 wordt de verhuisgeneigdheid van huishoudens naar inkomensklasse en huishoudensgrootte getoond. Wanneer wordt gekeken naar het inkomen blijkt dat de verhuisgeneigdheid gemiddeld afneemt naarmate het inkomen hoger is. Huishoudens met hogere inkomens zijn gemiddeld genomen meer gesetteld dan huishoudens met lage inkomens. De verschillen in verhuisgeneigdheid tussen de inkomensklassen zijn minder groot dan die tussen leeftijdsklassen. Wanneer inkomen wordt gecombineerd met de grootte van het huishouden zien we grotere verschillen. Grote huishoudens met hoge inkomens zijn minder verhuisgeneigd, grote huishoudens met lage inkomens kennen een sterke verhuisgeneigdheid.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
5
tabel 3-2 Verhuisgeneigdheid in Purmerend naar inkomensklasse en grootte van het huishouden
aandeel dat beslist binnen twee jaar wil verhuizen grootte van het huishoudens 1 pers. 2 pers. 3+ pers. tot EU grens 26% 25% 41% tot 1,5 x modaal 30% 28% 24% > 1,5 x modaal 35% 21% 12% 25% 25% 19%
28% 28% 16% 23%
aandeel dat niet wil verhuizen grootte van het huishoudens 1 pers. 2 pers. 3+ pers. tot EU grens 41% 39% 26% tot 1,5 x modaal 31% 55% 52% > 1,5 x modaal 27% 54% 57% 43% 47% 48% Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
38% 47% 55% 46%
Doorstromers en hun wensen Van de huishoudens die aangeven misschien of beslist te willen verhuizen , wordt in deze paragraaf een profiel geschetst en hun woonwensen worden in beeld gebracht. Wie zijn de doorstromers? Omdat jonge huishoudens zo sterk verhuisgeneigd zijn, vormen zij ook een groot deel van de woningzoekende doorstromers. Toch is de totale groep doorstromers divers samengesteld qua leeftijd (figuur 3-1). Daarbij zijn doorstromers uit huurappartementen betrekkelijk jong (meer dan de helft is jonger dan 45 jaar) en ook vanuit de koopappartementen vormen zij bijna de helft van de huishoudens. Doorstromers uit eengezinshuurwoningen zijn daarentegen betrekkelijk oud (46% is ouder dan 60 jaar en slechts 21% jonger dan 45). Onder doorstromers uit eengezinskoopwoningen zijn de middenleeftijden (45 tot 60 jaar) sterk vertegenwoordigd. figuur 3-1 Woningzoekende doorstomers naar leeftijd en huidige woonsituatie
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
6
Ook de inkomens van potentiële doorstromers lopen uiteen, zoals te zien in figuur 3-2. Bijna de helft (47%) heeft een inkomen onder de EU-grens (doelgroep sociale huur), een derde (34%) heeft een inkomen van meer dan anderhalf keer modaal. Ook dit hangt weer samen met de huidige woonsituatie. Onder woningzoekenden in huurwoningen is de EU -doelgroep sterk vertegenwoordigd, onder potentiële doorstromers uit eengezinskoopwoningen is de groep van meer dan anderhalf keer modaal in de meerderheid. figuur 3-2 Woningzoekende doorstromers naar inkomensklasse en huidige woonsituatie
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Hoe willen ze wonen? We zagen al dat leeftijd in combinatie met de huidige woning erg bepalend is voor de vraag of huishoudens überhaupt willen doorstromen. Ook de woning die potentiële doorstromers zoeken, verschilt sterk naar leeftijd en uitgangspositie van de doorstromers. In figuur 3-3 zijn de verschillen naar leeftijd te zien. Jonge doorstromers zijn in meerderheid op zoek naar eengezinskoopwoningen. Ouderen van 60 jaar en ouder zijn – als ze al willen verhuizen – overwegend op zoek naar appartementen, voornamelijk in de huursector, maar ook in de koopsector. Alles bij elkaar (alle leeftijden) is ruim de helft van de doorstromers op zoek naar een eengezinswoning: 48% zoekt een eengezinskoopwoning en 6% een eengezinshuurwoning. Wat betreft gewenste eigendom is er een groot verschil tussen de leeftijdsklassen. Tot de leeftijd van 60 jaar wil de meerderheid kopen, van de 60 -plussers wil de meerderheid huren.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
7
figuur 3-3 Woonwensen van woningzoekende doorstromers naar leeftijd en gewenste woningtype
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Er is onder doorstromers weinig vraag naar kleine woningen. Slechts een minderheid (12%) van alle doorstromers zoekt een woning van minder dan zestig vierkante meter ( figuur 3-4). Onder 75-plussers en jongeren tot 30 jaar is de belangstelling voor kleinere woningen (tot 60 m2) ongeveer even groot. Onder 10% van de jongeren tot 30 jaar is er interesse voor een woning onder de veertig vierkante meter. In de andere leeftijdsklasse is de vraag naar woningen onder de veertig vierkante meter zeer klein (niet in de figuur weergegeven) . Let wel, hier is de vraag van starters niet bij inbegrepen. Doorstromers tot 60 jaar zoeken vooral woningen groter dan tachtig vierkante meter. Een kwart van de huishoudens tot 45 jaar zoekt een woning van 120 m2 of groter. figuur 3-4 Woonwensen van doorstromers naar leeftijd en gewenste oppervlakte
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
In figuur 3-5 en figuur 3-6 zijn de woonwensen van doorstromers en hun uitgangspositie weergegeven. Het valt op dat huishoudens die nu al kopen de volgende woning ook graag kopen en van de huishoudens die nu huren ook de meerderheid wil blijven huren. Al geldt voor doorstromers in huurappartementen dat de wens voor huur of koop meer gelijkmatig
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
8
verdeeld is. Dat kan verklaard worden doordat deze groep voor een groot deel bestaat uit jongere huishoudens, die mogelijk een volgende stap willen zetten naar een koopwoning. Vanuit de koop wil ruim 60% van de doorstromers naar een koopeengezinswoning. Het valt op dat een relatief grote groep doorstromers die woont in een huureengezinswoning op zoek is naar een huurappartement. Tegelijkertijd is er in deze groep geen vraag naar een koopappartement. figuur 3-5 Woonwensen van doorstromers naar uitgangspositie
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Ook in de verdeling naar prijsklasse is een duidelijk onderscheid zichtbaar (figuur 3-6). Doorstromers vanuit een koopwoning zijn voornamelijk op zoek naar een koopwoning boven de €221.000. Dat is vooral zichtbaar onder doorstromers uit eengezinskoopwoningen. Ruim een derde van de doorstromers vanuit koopappartementen zoekt een koopwoning onder de €221.000. De meerderheid van de doorstromers vanuit een huurwoning zoek t een huurwoning onder de €720. De vraag naar een huurwoning boven de liberalisatiegrens is klein en in alle groepen ongeveer even groot. figuur 3-6 Woonwensen van doorstromers naar uitgangspositie en prijsklasse
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
9
Vraag en aanbod 3.3.1 Benaderingswijze Vraag en aanbod Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ ruimte per segment. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers daadwerkelijk verhuizen . Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente. Logischerwijs zoeken doorstromers iets anders dan ze aanbieden. Sommige doorstromers uit de MRA zoeken in een andere gemeente binnen de MRA en sommige hebben aangegeven uit de MRA te willen vertrekken. In de analyse is dit verrekend. De vraag van doorstromers is hier inclusief woningzoekenden uit andere delen van de MRA, maar exclusief woningzoekenden die willen vertrekken. Omdat het WiMRA-onderzoek uitsluitend onder zittende huishoudens binnen de MRA is gehouden, ontbreekt direct inzicht in de vraag van starters en in de vraag van buiten de MRA. Voor een integraal beeld is dit inzicht wel noodzakelijk. Doorstromers willen in de regel beter (en dus ook duurder). Wat door doorstromers wordt achtergelaten, kan juist interessant zijn voor starters of vestigers.
De vraag van starters en van vestigers uit binnen- en buitenland is daarom geschat met behulp van het Woononderzoek Nederland (WoON2018). Deze schatting is uitgevoerd door de afdeling Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) van de gemeente Amsterdam. De vraag-aanbodanalyse heeft een hoog theoretisch gehalte. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Daarvoor kunnen meerdere redenen zijn. Bijvoorbeeld het aanbod voldoet niet aan de crit eria van de huishoudens op financieel vlak of het sluit niet aan bij de woonwensen. Ook is er vaak een kloof tussen de wens en de daadwerkelijke stap om te verhuizen. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Toch is het zinvol om te constateren in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs sprake is van een overschot. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren.
Recent betrokken woningen Mede gegeven het theoretische karakter van de analyse van het gevraagde en potentieel uit de voorraad aangeboden aantal woningen kijken we in de analyse ook naar het aantal daadwerkelijk betrokken woningen in de twee en een half jaar voora fgaand aan het onderzoek . Deze aantallen liggen over de hele linie een stuk lager; er zijn meer mensen die willen verhuizen dan het daadwerkelijk doen. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanb od niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
10
woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.
3.3.2 Resultaten In deze paragraaf wordt de vraag van potentiële doorstromers en starters vergeleken met het potentiële aanbod en de recent betrokken woningen in Purmerend. Het aanbod bestaat uit de woningen die potentiële doorstromers met een verhuiswens achterla ten, wanneer ze verhuizen. Recent betrokken woningen zijn de woningen die de afgelopen twee jaar door huishoudens daadwerkelijk betrokken zijn. Daarmee wordt inzicht gegeven in de actuele situatie van een bepaald segment. Om iets te kunnen zeggen over de krapte in de verschillende segmenten en woningtypen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en betrokken woningen. Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit recent betrokken, dus krapte op de markt. Deze aanwezige krapte kan vervolgens een grondslag zijn voor de gemeente Purmerend om regulerend op te treden op basis van de Huisvestingswet 2014. Een verhouding onder de 1 betekent dat er meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning: deze woningen zijn voldoende aanwezig in markt. Prijsklassen In tabel 3-3 en figuur 3-7 zijn de gevraagde woningen tegenover het potentiële aanbod van woningen door doorstromers naar prijssegment gepresenteerd. Het prijssegment van potentieel aanbod en recent betrokken woningen is gebaseerd op de WOZ-waarde van de huidige woning van de huishoudens.
Het gewenste prijssegment van de woningzoekenden is op basis van de inschatting van de vrager. Er valt op dat in bijna alle segmenten meer vragers zijn dan aanbieders, met uitzondering van huurwoningen boven de €901. Dat laatste is wellicht verrassend, aangezien middeldure huur veelal als alternatief wordt gezien voor goedkope koop. Hier blijkt echter ook dat er veel huurders weg willen uit de middeldure huur, terwijl veel woningzoekenden de voorkeur geven aan koopwoningen tot €221.000. In theorie zou de vraag naar middeldure huurwoningen volledig uit de voorraad kunnen worden gedekt. In de praktijk komen die zittende huurders niet zo gemakkelijk uit de vrije sector weg, al willen ze dat wel, en vormt dit segment een alternatief voor woningzoekenden die in de koopsector niet weten te slagen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
11
tabel 3-3 Gevraagde versus potentieel aanbod woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar prijssegment
aangeboden
gevraagd
recent bespanning trokken gevraagd/betrokken
doorstromers
starters en vestigers
totaal
2.100
1.150
3.300
2.350
1.600
2,1
€720-€901
350
400
750
700
700
1,0
€901-€1.009
-
-
-
350
300
0,1
> €1.009
-
200
200
300
300
0,7
2.500
1.800
4.250
3.700
2.900
200
150
350
150
100
3,2
600
400
1.000
600
300
3,1
400
200
600
1.250
550
1,0
1.500
200
1.700
750
1.050
1,6 0,9
huur < €720
koop <€175.000 €175€221.000 €221€279.000 €279€409.000 > €409.000
350
50
450
100
450
3.050
1.000
4.050
2.900
2.500
5.500 2.800 totaal Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
8.300
6.600
5.400
Huurwoningen met een sociale huurprijs worden veel gevraagd, maar ook veelvuldig door woningzoekenden in theorie aangeboden, wanneer zij zouden verhuizen. Uit het WiMRA blijkt dat in de praktijk (recent betrokken) woningen in dit segment een stuk minder worden betrokken. Dit wijst erop dat veel doorstromers uit de sociale huur er in de praktijk niet in slagen om de stap naar de marktsector te maken. Dat betekent dus ook dat deze potentiële woningen in de sociale huursector niet vrijkomen. De vraag naar koopwoningen is in bijna alle prijsklassen groter dan het potentiële aanbod. Met name in de prijsklassen tot €221.000 is er bijna drie keer meer vraag dan recent betrokken aanbod. De prijsklasse €221.000 tot €279.000 valt op door meer aanbod dan vraag. Mogelijk zijn potentiële doorstromers uit dit segment op zoek naar een goedkopere of duurdere woning, maar is het lastig daarin een woning te vinden. Uit de vergelijking met het aantal recent betrokken woningen blijkt dit segment meer in evenwicht te zijn. In de duurste koopprijsklasse is de vraag niet zo groot, maar is er tevens heel weinig potentieel aanbod. Dat is niet vreemd. Bewoners van duurdere woningen hebben vaak de top van hun wooncarrière bereikt en zijn niet snel geneigd nogmaals te verhuizen.
Dat er in de praktijk toch nog duurdere koopwoningen zijn betrokken zal dan ook vooral te danken zijn aan nieuwbouw en overlijden.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
12
figuur 3-7 Gevraagde versus potentieel aanbod woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar prijssegment
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Woningtypen In tabel 3-4 en figuur 3-8 worden gevraagde, aangeboden en recent betrokken woningen vergeleken op basis van woningtype. Voor grondgebonden woningen in het huur en koopsegment liggen vraag en potentieel aanbod redelijk dicht bij elkaar. Er is wel meer vraag naar appartementen dan dat ze potentieel worden aangeboden. Onder de doorstromers op zoek naar een appartement bevinden zich senioren, die nu nog in grondgebonden woningen wonen. Behalve senioren zijn ook veel jongeren op zoek naar een appartement. Daardoor ontstaat er een tekort. Of al die grondgeboden woningen daadwerkelijk vrij zullen komen is nog maar de vraag. Niet alle doorstromers zullen uiteindelijk ook echt verhuizen. Dat blijkt ook uit het verschil tussen vraag en recent betrokken aanbod. Daardoor is er een spanning zichtbaar voor beide woningtypen in de koopsector en bij appartementen in de huursector. tabel 3-4 Gevraagde versus potentieel aanbod woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar woningtype
aangeboden
gevraagd
doorstromers
starters en vestigers
recent betrokken
spanning gevraagd/ betrokken
totaal
huur grondgebonden
550
350
900
1.050
900
1,0
appartement
1.950
1.400
3.350
2.650
1.950
1,7
2.500
1.800
4.250
3.700
2.900
grondgebonden
2.000
550
2.550
2.550
1.650
1,6
appartement
1.050
450
1.500
400
850
1,7
1.000
4.050
2.900
2.500
koop
3.050 Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
13
figuur 3-8 Gevraagde versus potentieel aanbod woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar woningtype
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Naar woningtype en prijsklasse Hieronder presenteren we in tabel 3-5, figuur 3-9 en figuur 3-10 dezelfde gegevens als hierboven maar dan in een vorm waarbij we woningtypen en prijsklassen combineren. Hiertoe moesten een aantal prijsklassen samengevoegd worden om voldoende celvulling te garanderen en representatieve uitspraken te kunnen doen. Wanneer de prijsklassen worden uitgesplitst naar woningtypen is de conclusie dat er de grootste vraag naar eengezinswoningen in de goedkopere prijsklassen is. Dit geldt in zekere mate ook voor appartementen in de huursector. Echter voor de eengezinskoopwoningen en huurappartementen zou ook voldoende aanbod zijn vanuit potentiële doorstromers om deze vraag op te vangen. Voor eengezinshuurwoningen geldt dat het potentiële aanbod erg beperkt is. Wanneer naar de recent betrokken woningen wordt gekeken, valt op dat dat aantal een stuk lager ligt dan de vraag. Dat kan worden verklaard doordat huishoudens mogelijk moeilijk kunnen doorstromen naar de koopsector of eengezinshuurwoning, waardoor huishoudens blijven zitten en deze woningen uiteindelijk niet vrijkomen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
14
tabel 3-6 Gevraagde versus potentieel aanbod woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar woningtype en prijsklasse
gevraagd
aangeboden
recent betrokken
spanning gevraagd/betrokken
doorstromers
starters en vestigers
totaal
huur -egw < €720
1.100
600
1.700
500
500
3,5
€720-€1.009
50
50
50
350
250
0,3
> €1.009
-
200
200
100
150
1,7
1.150
850
2.000
1.000
850
huur - app < €720
1.050
600
1.650
1.650
950
1,7
€720-€1.009
250
300
550
650
750
0,8
> €1.009
-
-
-
200
200
-
1.300
900
2.200
2.500
1.900
koop -egw <€279.000
750
450
1.200
1.700
400
€279€409.000 > €409.000
1.250
200
1.450
700
800
300
50
350
100
400
1.300
650
1.900
3.050
1.200
450 250
300 50
750 300
300 50
600 250
1,3 1,3
50
-
50
-
50
1,0
800
350
1.100
400
850
5.500
2.700
8.300
6.350
5.200
koop - app <€279.000 €279€409.000 > €409.000
totaal
2,9 1,9 0,8
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO figuur 3-11 Gevraagde versus potentieel aangeboden woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar woningtype en huurprijsklasse
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
15
Een zelfde mechanisme lijkt een rol te spelen bij de grondgebonden koopwoningen onder de €279.000. Op het eerste gezicht lijkt er voldoende aanbod te zijn om de vraag op te vangen. Als echter deze huishoudens niet kunnen doorstromen naar een ander segment of type woning dan blijven de woningen in deze prijsklasse bezet. figuur 3-12 Gevraagde versus potentieel aangeboden woningen en recent betrokken woningen in Purmerend naar wo ningtype en koopprijsklasse
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
Samenvattend: Waar is de spanning op de woningmarkt het grootst? In welke segmenten is nu de discrepantie tussen vraag en aanbod in Purmerend het grootst? De verhouding tussen gevraagde woningen versus betrokken woningen, zoals getoond in de bovenstaande tabellen, biedt daar het beste inzicht in. De uitkomst is samengevat in figuur 3-13. Zo berekend is de discrepantie het grootst in het prijssegment koopwoningen tot €2 79.000 en huurwoningen onder de grens van €720. Deze woningen worden bijna twee tot drie keer zoveel gevraagd als dat ze recent zijn betrokken. Ook naar koopwoningen tussen de €279.000 en €409.000 is de spanning tussen gevraagd en recent betrokken relatief groot. Aan de andere kant is erg weinig vraag naar huurwoningen vanaf €901. Wordt gekeken naar woningtypen, dan is de spanning groot in zowel huur- als koopappartementen en eengezinskoopwoningen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
16
figuur 3-13 Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen naar woningtype en prijs
Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
In figuur 3-14 zijn de discrepanties tussen de vraag en de recent betrokken woningen weergegeven waarbij woningtypen en prijsklasse zijn gecombineerd . In de huursector zijn zowel eengezinswoningen en appartementen onder de € 72 0 (liberalisatiegrens, prijspeil 2019) schaars te noemen. Huurwoningen met een prijs tussen de €720 en €1.009 worden echter vaker betrokken dan gevraagd. De druk in dit segment op de woningmarkt lijkt laag. Zij het dat dit woningmarktsegment wel een alternatief vormt voor huishoudens die op de koopmarkt niet weten te slagen, waarover meer in hoofdstuk 5. In het segment eengezinshuurwoningen boven de €1.009 overstijgt de vraag het aantal betrokken woningen en is sprake van krapte. Voor huurappartementen boven de €1.009 kon deze verhouding niet berekend worden, omdat de vraag naar deze woningen nihil is. Zoals te zien is in Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO figuur 3-11 worden deze woningen in praktijk wel betrokken. Dit segment vormt voor woningzoekende huishoudens die in de koopsector niet weten te slagen ook een alternatief. Iets wat overigens ook opgaat voor de eengezinswoningen in deze prijsklasse. Uit de WiMRA-analyse blijkt dat het aantal gevraagde woningen het aantal betrokken woningen in de koopsector in de prijsklassen tot €409.000 (prijspeil 2019) overstijgt. Deze markt is krap in zowel de eengezinswoningen als de appartementen.
Er is geen krapte zichtbaar in de eengezinskoopwoningen en koopappartementen met een prijs boven de €409.000.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
17
figuur 3-14 Verhouding tussen gevraagde en recent betrokken won ingen - woningtype x prijs
*geen betrouwbare berekening mogelijk. Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO
In de volgende hoofdstukken zoomen we in op alle segmenten voor de gemeenten Purmerend en Beemster.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
18
Schaarste in de koopsector In dit hoofdstuk kijken wij naar de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt van de gemeente Purmerend en gemeente Beemster als indicator van de schaarste.
Purmerend Allereerst wordt de koopsector van gemeente Purmerend in beeld gebracht op basis van Funda-gegevens, NVM-rapportages, WOZ-waarden en Kadaster data.
4.1.1 Woningzoekenden naar prijsklasse Op basis van een analyse van gegevens van Funda.nl is bekend welke prijsklasse koopwoningen de voorkeur heeft onder de 8.918 serieuze zoekers 4 op deze woningwebsite en kan een vergelijking worden gemaakt met het aantal te koop aangeboden en verkochte objecten. De gegevens zijn verzameld over een periode van vier maanden in het begin van 2021. Hieruit ontstaat het volgende beeld: figuur 4-1 Serieuze zoekers naar grondgebonden koopwoningen in Q1 2021 op Funda.nl afgezet tegen het aantal te koop gekomen en verkochte objecten.
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend Koop Woonhuis, dd. 21 april 2021.
In het eerste kwartaal van 2021 werd door 1.624 mensen op Funda naar appartementen gezocht. Kijkend naar vraag en aanbod ontstaat het volgende beeld:
4
Om de serieuze zoeker van de 'funzoeker' te onderscheiden, analyseert Funda het gedrag van serieuze zoekers per buurt. Er wordt gekeken naar hoe gericht iemand zoekt, hoe vaak een gebruiker terugkeert naar een bepaald object, of hij/zij het object bewaart, en of er contact wordt opgenomen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
19
figuur 4-2 Serieuze zoekers naar appartementen in de koopsector in Q1 2021 op Funda.nl afgezet tegen het aantal te koop gekomen en verkochte objecten.
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend Koop Appartement, dd. 21 april 2021.
Uit de figuren hierboven blijkt dat het aanbod vele malen lager is dan het aantal serieuze zoekers op Funda. Dit is een indicatie van de aanwezige schaarste. Huidig aanbod Het aanbod en de prijzen in de koopsector zijn nader onderzocht aan de hand van Funda.nl. Op 8 januari 2021 is het aanbod geïnventariseerd. Het gaat om in totaal 272 koopwoningen in Purmerend. Gemiddeld wisselen zo’n 222 woningen per kwartaal van eigenaar 5. In tabel 4-1 worden de aantallen woningen naar type, aantal kamers en vraagprijs getoond. Onder een vraagprijs van €175.000 worden nauwelijks woningen aangeboden. Ook in de categorie van €175.000 tot €225.000 is er weinig aanbod en gaat het enkel om appartementen. Het grootste aanbod is in de categorie van €300.000 tot €400.000. 6 tabel 4-1 Aanbod aan koopwoningen in Purmerend via Funda.nl, januari 2021
<€175.000 eengezins 1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1-3 kamers meergezins 4+ kamers totaal
€175.000 €225.000
€225.000 €300.000
€300.000 €400.000
>€400.000
totaal
0
0
1
4
1
6
0
0
23
20
12
55
0
0
32
47
57
136
3
15
5
32
7
62
0
3
1
2
8
14
3
18
61
105
85
272
Bron: Funda.nl; bewerking RIGO
In figuur 3-3 wordt de verdeling van de vraagprijzen in het huidige aanbod gepresenteerd. figuur 4-3 Vraagprijzen van aangeboden koopwoningen in Purmerend op Funda.nl, januari 2021
5
Bron: NVM en brainbay, 9 april 2020, gemeente overzicht Purmerend 1e kwartaal 2020.
6
Prijsklassen gedefinieerd op basis van prijsgrenzen zoals gehanteerd op Funda.nl.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
20
Bron: Funda.nl; bewerking RIGO
4.1.2 Verkooptijd Wanneer we kijken naar de verkooptijd in dagen zien we dat tussenwoningen structureel in ongeveer een maand verkocht worden. Ook appartementen wisselen binnen deze termijn van eigenaar. Hoekwoningen worden iets sneller verkocht dan in 2019 -1 en zijn binnen vier weken verkocht. Daarentegen ligt de verkooptijd van twee -onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen, die vaker in een duurder segment aangeboden worden, gemiddeld hoger. Gemiddeld gingen deze twee-onder-één-kapwoningen na 65 dagen over in andere handen. Ook de gemiddelde verkooptijd van vrijstaande woningen ligt het hoogst met 90 dagen in de periode 2019-1 - 2020-1.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
21
figuur 4-4 Verkooptijd in dagen 2019 -1-2020-1 naar marktsegment
Bron: NVM en brainbay, 9 april 2020, gemeente overzicht Purmerend 1 e kwartaal 2020.
4.1.3 Verkoopprijzen De verkoopprijzen in de gemeente Purmerend zijn in de periode 2019-1 t/m 2020-1 gemiddeld met 14% gestegen (zie ook figuur 4-6). Vrijstaande en hoekwoningen stegen in deze periode het meest in prijs met respectievelijk 20 % en 17%. De prijs van tussenwoningen nam in dezelfde periode toe met 11%. Twee-onder-één-kapwoningen werden 10% duurder.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
22
figuur 4-5 Mediane transactieprijs 2019 -1 – 2020-1 naar marktsegment
Bron: NVM en brainbay, 9 april 2020, gemeente overzicht Purmerend 1 e kwartaal 2020.
Op basis van cijfers van het Kadaster hebben wij ook de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom in Purmerend in beeld gebracht over een wat langere periode. De ontwikkeling is met een indexgetal per subbuurt weergegeven in figuur 4-6. Voor de grijze subbuurten zijn geen data bekend voor het jaar 2016 of 2020. Een index onder 1 betekent een daling van de gemiddelde koopsom; zoals te zien is komt dat niet voor in Purmerend. Een index boven 1 betekent een stijging van de gemiddelde koopsom. In enkele subbuurten is de gemiddelde koopsom zelfs met 60% tot 80% gestegen tussen 2016 en het tweede kwartaal van 2020.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
23
figuur 4-6 Ontwikkeling gemiddelde koopsom pe r subbuurt van 2016 tot 2020 Q2
Bron: Gemeente Purmerend, bewerking RIGO 2020
In figuur 4-7 en figuur 4-8 is de gemiddelde koopsom per subbuurt ook weergegeven in prijsklassen voor 2016 en 2019. De stijging van de gemiddelde koopsom is daarin goed te zien. In 2016 zijn er in verschillende subbuurten in de wijken Overwhere, Wheermole n en Purmer-Noord nog woningen tot €175.000 verkocht. In 2019 is dat niet meer het geval. Ook zijn het aantal subbuurten waar woningen verkocht worden tussen de €175.000 en €221.000 verminderd. Tevens waren er in 2016 nog geen verkochte woningen in de prij sklasse boven de €409.000, terwijl dat in 2019 in meerdere wijken het geval is.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
24
figuur 4-7 Gemiddelde koopsom in klassen per subbuurt, 2016
Bron: Gemeente Purmerend, bewerking RIGO 2020 figuur 4-8 Gemiddelde koops om in klassen per subbuurt, 2019
Bron: Gemeente Purmerend, bewerking RIGO 2020
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
25
4.1.4 WOZ-waarden Ter ondersteuning van de analyse van de prijsontwikkeling van de koopwoningvoorraad wordt in deze paragraaf ook de ontwikkeling van de WOZ-waarden onderzocht. In figuur 4-9 is de ontwikkeling van de WOZ-waarden per subbuurt van 2015 tot 2020 in kaart gebracht. De WOZ-waarde is in alle subbuurten, waarvan de data beschikbaar was, gestegen. In de meeste subbuurten geldt zelfs een stijging van 34% tot 45%. In enkele gevallen loopt het op tot een stijging van 54%. figuur 4-9 Ontwikkeling WOZ-waarden, van 2015 tot 2020
Bron: Gemeente Purmerend, bewerking RIGO 2020
Beemster Voor de gemeente Beemster is minder data beschikbaar. De koopwoningmarkt van de gemeente Beemster wordt geanalyseerd aan de hand van Funda -gegevens en WOZ-waarden.
4.2.1 Woningzoekenden naar prijsklasse Op basis van een analyse van gegevens van Funda.nl is beke nd op welke prijsklasse en woningtypen gezocht wordt door serieuze zoekers 7 op deze woningwebsite. Daarna kan een vergelijking worden gemaakt met het aantal te koop aangeboden en verkochte objecten. De gegevens zijn verzameld over een periode van vier maanden in het begin van 2021 voor de
7
Om de serieuze zoeker van de 'funzoeker' te onderscheiden, analyseert Funda het gedrag van serieuze zoekers per buurt. Er wor dt gekeken naar hoe gericht iemand zoekt, hoe vaak een gebruiker terugkeert naar een bepaald object, of hij/zij het object bewaart, en of er contact wordt opgenomen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
26
vier kernen in de gemeente Beemster. Per kern wordt een beeld geschetst van de verhouding serieuze zoekers en het aantal aangeboden of verkochte koopwoningen. Daarbij moet worden opgemerkt dat door de eenzijdige woningvoorraad de resultaten uit de analyse enigszins vertekenen. Bepaalde vraag van woningzoekenden komt hieruit mogelijk niet naar voren, omdat het aanbod het zoekgedrag stuurt. Bijvoorbeeld gezien het beperkte aantal appartementen in de gemeente Beemster, wordt daar ook niet of nauwelijks op gezocht. Zuidoostbeemster In het eerste kwartaal van 2021 waren er 948 woningzoekenden op Funda.nl op zoek naar een woning in Zuidoostbeemster. Daartegenover zijn in dezelfde periode slechts 11 woningen te koop aangeboden en 22 woningen verkocht. De piek van gezochte koopwoningen ligt op een hogere prijsklasse dan in de gemeente Purmerend. Wat betreft woningtypen wordt gezocht conform het aanbod, namelijk met name op vrijstaande woningen en in een hoge prijsklasse. figuur 4-10 Serieuze zoekers naar koopwoningen in Q1 2021 op Funda. nl afgezet tegen het aantal te koop gekomen en verkochte objecten
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend/Beemster, dd. 21 april 2021 figuur 4-11 Serieuze zoekers per type woonhuis
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend/Beemster, dd. 21 april 2021
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
27
Middenbeemster In Middenbeemster werd er gezocht door 862 serieuze zoekers. Er stonden in het eerste kwartaal 13 woningen te koop en zijn er 14 woningen verkocht. Zowel de vraag als het aanbod lag rond de prijsklasse tussen €300.000 en €400.000. figuur 4-12 Serieuze zoekers naar koopwoningen in Q1 2021 op Funda.nl afgezet tegen het aantal te koop gekomen en verkochte objecten
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend/Beemster, dd. 21 april 2021 figuur 4-13 Serieuze zoekers per type woonhuis
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend/Beemster, dd. 21 april 2021
Westbeemster Westbeemster is een kleine kern. Dat is ook terug te zien in het aantal woningzoekenden. In het eerste kwartaal van 2021 bezochten slechts 33 serieuze zoekers op deze woningwebsite op zoek naar een woning in Westbeemster. Destijds zijn twee woningen te koop aangeboden en twee woningen verkocht. 30 van de 33 woningzoekenden zochten een vrijstaande woning in het hogere segment.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
28
figuur 4-14 Serieuze zoekers naar koopwoningen in Q1 2021 op Funda.nl afgezet tegen het aantal te koop gekomen en verkochte objecten
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend/Beemster, dd. 21 april 2021
Noordbeemster Ook de woningvoorraad van de kern Noordbeemster is van invloed op het zoekgedrag van de woningzoekenden. Van de 527 serieuze zoekers zocht 518 op zoek naar een vrijstaande woning en in de hogere prijsklassen. In diezelfde periode werden slechts drie woningen te koop aangeboden en drie woningen verkocht. figuur 4-15 Serieuze zoekers naar koopwoningen in Q1 2021 op Funda.nl afgezet tegen het aantal te koop gekomen en verkochte objecten
Bron: Sopar Vraagscan Purmerend/Beemster, dd. 21 april 2021
Huidig aanbod Het aanbod en de prijzen in de koopsector zijn nader onderzocht aan de hand van een peiling op Funda.nl. Op 13 september 2021 is het aanbod geïnventariseerd. In tabel 4-2 worden de aantallen woningen naar type, aantal kamers en vraagprijs geto ond. Er staan slechts 29 woningen in Beemster op Funda, waarvan er 13 al onder voorbehoud zijn verkocht. Het gaat om 28 woonhuizen en 1 appartement. Onder een vraagprijs van €300.000 worden op dit moment geen woningen aangeboden. Het overgrootste deel (86% ) van deze huizen hebben een waarde van meer dan €400.000 en de overige 4 woningen hebben een vraagprijs hiertussen.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
29
tabel 4-2 Te koop op Funda in de Beemster
<€175.000 eengezins
€175.000 €225.000
€225.000 €300.000
€300.000 €400.000
>€400.000
totaal
0
0
0
1
2
3
0
0
0
3
5
8
0
0
0
0
17
17
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
25
29
1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1-3 kamers meergezins 4+ kamers totaal
Om een completer beeld te geven is er ook gekeken naar de 128 woningen die sinds 31 juli 2020 zijn verkocht in Beemster. Dit waren 116 woonhuizen en 12 appartementen. tabel 4-3 Te koop en verkocht op Funda in Beemster
<€175.000 eengezins
€175.000 €225.000
€225.000 €300.000
€300.000 €400.000
>€400.000
totaal
0
0
2
13
3
18
0
0
4
27
22
53
0
0
3
10
60
73
0
4
3
5
1
13
0
0
0
0
0
0
0
4
12
55
86
157
1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1-3 kamers meergezins 4+ kamers totaal
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
30
figuur 4-16 Te koop en verkocht op Funda in de Beemster
4.2.2 WOZ-waarden Ter ondersteuning van de analyse van de vraag en aanbod in het koopsegment, wordt in deze paragraaf de ontwikkeling van de WOZ-waarden onderzocht. In figuur 4-17 Ontwikkeling WOZ-waarden tussen 2015 en 2020 is de ontwikkeling van de WOZ-waarden per kern van 2015 tot 2020 in kaart gebracht. De gemiddelde WOZ-waarde is in alle kernen gestegen met meer dan 20%. In Westbeemster en Noordbeemster geldt een gemiddelde stijging van ongeveer 25%. In Middenbeemster gaat het om een stijging van 34%. In Zuidoostbeemster loopt het op tot een stijging van 43%.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
31
figuur 4-17 Ontwikkeling WOZ-waarden tussen 2015 en 2020
Bron: Gemeente Beemster, bewerking RIGO.
Samenvattend Uit de cijfers over woningzoekenden per prijsklasse blijkt dat h et aanbod van te koop staande woningen, in zowel Purmerend als Beemster, vele malen lager is dan het aantal serieuze zoekers op Funda. Dit is een indicatie van de aanwezige schaarste. In Purmerend wordt
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
32
dat beeld ook ondersteund door de relatief korte verkooptijd en oplopende verkoopprijzen is hiermee sprake van schaarste in de koopsector in alle prijsklassen. Ook wanneer naar het huidige aanbod op Funda gekeken wordt, valt op dat de koopwoningen die te koop of recent verkocht zijn in de hogere prijsklassen vallen. In Purmerend ligt het grootste aanbod tussen €300.000 en €400.000. In Beemster staa t in de onderzochte periode ruim de helft te koop of is verkocht voor meer dan €400.000. Daarnaast zijn er geen koopwoningen voor minder dan €175.000 en nauwelijks woningen tot €225.000 . In Purmerend zijn enkel appartementen te koop in dit segment. Daarbij moet worden opgemerkt dat de analyse een momentopname is. Voor het aanbod in Purmerend is de analyse uitgevoerd in januari 2021 en voor de gemeente Beemster in september 2021. De verkoopprijzen in de gemeente Purmerend zijn in de periode 2019-1 t/m 2020-1 gemiddeld met 14% gestegen. Op basis van Kadasterdata is de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom per subbuurt in Purmerend over een wat langere periode in beeld gebracht. In 2016 zijn in verschillende subbuurten nog woningen tot €175.000 verkocht en in 2019 is dat niet meer het geval. In alle subbuurten is een stijging van de gemiddelde koopsom te zien, in enkele subbuurten gaat het om een stijging van 60% tot 80% tussen 2016 en het tweede kwartaal van 2020.
De ontwikkeling van de WOZ-waarden, die vaak iets achterloopt op de verkoopprijzen, laat dezelfde trend zien. Dat is ook het geval in Beemster. Met name in Zuidoostbeemster, aan de rand van Purmerend, is de stijging van de WOZ-waarde opgelopen tot 43%. De stijging van de prijzen in de koopsector heeft als gevolg dat koopwoningen in Purmerend en Beemster voor steeds minder woningzoekenden financieel bereikbaar zijn. Feitelijk worden koopwoningen met een prijs tot de €175.000 nauwelijks meer aangeboden in Purmerend en is het segment niet aanwezig in gemeente Beemster. Het aanbod in Purmerend dat er wel is, betreft alleen appartementen. Eengezinswoningen worden in deze prijsklassen niet aangeboden. Hetzelfde geldt voor woningen in een prijsklasse tot € 221.000. In Beemster liggen de prijzen zichtbaar hoger.
Schaarste in de sociale huursector In dit hoofdstuk onderzoeken we de druk op sociale huursector in de gemeente Purmerend en gemeente Beemster. Hierin betrekken we de corporatiewoningen die via de woonruimteverdeelsystemen Woonmatch en WoningNet 8 zijn aangeboden. We analyseren de gegevens van de woonruimteverdeling omtrent aanbod, aantal reacties, inschrijftijd, zoektijd en slaagkansen van verschillende leeftijdsgroepen.
Purmerend In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Purmerend schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebruik van gegevens over de woonruimteverdeling in 2017-2019. Naast de woonruimteverdeelsystemen WoningNet en Woon match worden er ook woningen aangeboden en verdeeld via de gemeente Purmerend. Het gaat om woningen in zorgcomplexen en aanleunwoningen voor senioren. In 2017, 2018 en 2019 ging het res-
8
WoningNet data beschikbaar tot en met oktober 2019.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
33
pectievelijk om 88, 101 en 114 woningen. Deze woningen zijn niet meegenomen in de analyse in dit hoofdstuk. Daarnaast zijn er (direct) bemiddelde woningen die niet in de woonruimteverdeelsystemen zijn geregistreerd en alleen in de gegevens van de corporaties voorkomen. De aantallen in dit hoofdstuk verschillen daardoor met het aantal verhuurde sociale huurwoningen, zoals jaarlijks wordt gerapporteerd in de Woningmonitor 9.
5.1.1 Aanbod Allereerst wordt het woningaanbod in de jaren 2017, 2018 en 2019 beschreven. Eerst wordt het aanbod per model bekeken. Vervolgens wordt het aanbod onderzocht aan de hand van woningtypen van de vrijgekomen en verhuurde woningen. Daarna wordt het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen per woningtype gepresenteerd. In de tabel hieronder zijn aantallen verhuringen per woonruimteverdeelsysteem en verdeelmodel gepresenteerd. Volgens de gegevens van de woonruimteverdeelsystemen WoningNet en Woonmatch zijn er In 2017, 2018 en 2019 respectievelijk 519, 559 en 585 woningen verhuurd in Purmerend. De meeste woningen worden via het woonruimteverdeelsysteem Woonmatch aangeboden en toegewezen. Als we hier de woningen die bemiddeld zijn op in mindering brengen, zien we dat er jaarlijks respectievelijk 321, 371 en 434 woningen zijn aangeboden via advertenties en toegewezen via het reguliere aanbodmodel (op basis van inschrijfduur) of loting. tabel 5-1 Verhuringen in 2017, 2018 en 2019 naar model
Bemiddeling Loting Regulier aanbod Totaal
Woningnet 2017 2018 28 20 24 2 47 63 99 85
Woonmatch 2019 2017 2018 29 170 168 0 7 0 78 243 306 107 420 474
Totaal 2019 2017 122 198 0 31 356 290 478 519
2018 188 2 369 559
2019 151 0 434 585
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO
Woningen die via directe bemiddeling verhuurd zijn, laten we in de rest van de paragraaf buiten beschouwing. Om de data van de verschillende woonruimteverdeelsystemen met e lkaar te kunnen vergelijken, zijn enkele correcties gemaakt. Door verschillen in definities, peildata en bovengenoemde correcties kunnen de resultaten afwijken van cijfers in andere rapportages over de woonruimteverdeling in Purmerend. Woningtypen In figuur 5-1 zijn de toegewezen woningen naar aantal kamers weergegeven. Het aanbod via WoningNet bestaat voornamelijk uit één- en tweekamerwoningen. Via Woonmatch zijn relatief veel vier- en vijfkamerwoningen verhuurd.
9
Woningmonitor, 2020, Gemeente Purmerend.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
34
figuur 5-1 Toegewezen woningen per kamertal
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO
In figuur 5-2 zijn de toegewezen woningen naar woningtype gepresenteerd. Via WoningNet zijn voornamelijk veel appartementen aangeboden, waaronder grotendeels appartementen zonder lift. Via Woonmatch werden meer eengezinswoningen en overige woningtypen, zoals maisonnettes, verhuurd. figuur 5-2 Toegewezen woningen per woningtype
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO
In figuur 5-3 worden de toegewezen woningen per huurprijsklasse weergegeven. Bij WoningNet is een verschuiving zichtbaar tussen 2017 en 2018. In 2017 werd meer dan helft van de woningen aangeboden in de huurprijsklasse tot de eerste aftoppingsgrens. Vanaf 2018 is het aanbod meer gevarieerd. Het grootste aandeel woningen viel in de huurprijsklasse tot de tweede aftoppingsgrens. Het aanbod via Woonmatch is in de drie jaren vergelijkbaar. Het grootste aandeel woningen is verhuurd binnen de eerste aftoppingsgrens.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
35
figuur 5-3 Toegewezen woningen per huurprijsklasse
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO
Reacties op advertenties Om de relatieve schaarste aan sociale huurwoningen in beeld te brengen kijken we naar het aantal reacties dat woningzoekenden hebben uitgebracht op de aangeboden woningen. In tabel 5-2 tot en met tabel 5-4 is het gemiddeld aantal reacties 10 per woningtype weergegeven. Het gemiddelde aantal reacties ligt over het algemeen tussen de 100 en 200 reacties. tabel 5-2 Gemiddeld aantal reacties op woningen per kamertal
Woningnet
Woonmatch
Aantal Kamers
2017
2018
2019
2017
2018
2019
1 kamer
113
163
173
129
97
109
2 kamers
192
229
201
109
173
168
3 kamers
104
155
145
312
249
360
4 kamers
182
175
188
255
328
302
5 kamers
178
183
-
134
116
193
Totaal
135
179
170
244
250
294
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO tabel 5-3 Gemiddeld aantal r eacties op woningen per woningtype
Woningnet Woningtype
10
2017
Woonmatch 2018
2019
2017
2018
2019
Het gaat hier niet om unieke reacties. Woningzoekenden kunnen op meerdere woningen gereageerd hebben en al die reacties worden meegenomen in de berekening van het gemiddelde.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
36
APP met lift
118
104
172
174
205
232
APP. zonder lift
128
219
165
245
108
198
EGW
173
199
165
379
325
400
Overig
54
-
247
198
251
276
135
179
170
240
248
293
Totaal
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO tabel 5-4 Gemiddeld aantal r eacties op woningen per huurprijsklasse (WoningNet)
WoningNet huurprijsklassen
2017
2018
2019
tot kwal. grens
179
243
172
tot 1e aftop. grens
107
150
234
tot 2e aftop. grens
180
195
123
tot lib. grens
169
110
185
boven lib. grens
77
158
210
Totaal
135
179
170
Bron: WoningNet, 2020, bewerking RIGO
Uit de reacties op woningadvertenties blijkt dat er veel belangstelling is voor sociale huurwoningen in Purmerend. Er reageren altijd meer dan 100 woningzoekenden op een woningen en vaak worden aantallen boven de 200 of 300 reacties per woning geregistreerd. De vraag is groter dan het aanbod.
5.1.2 Toewijzingen In deze paragraaf worden de toewijzingen onderzocht. Er wordt gekeken aan welke doelgroepen de woningen zijn toegewezen. Hierbij de kanttekening dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de gepresenteerde verdelingen. Wanneer voornamelijk specifieke woningen of doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen. In figuur 5-4 zijn de toewijzingen aan woningzoekenden naar leeftijdscategorie gepresenteerd. Opvallend is dat via WoningNet elk jaar ongeveer een kwart t ot een derde van de woningen aan jongere woningzoekenden tot 28 jaar zijn verhuurd. Dat lijkt samen te hangen met de toename van het aandeel verhuringen van woningen tot de kwaliteitskortingsgrens. Deze woningen zijn mogelijk gelabeld voor jongeren tot 2 8. Daarnaast zijn er woningen voornamelijk toegankelijk voor jongeren tot 23 jaar in verband met de huurtoeslaggrenzen. Bij Woonmatch is het aandeel verhuringen aan deze doelgroep een stuk lager. De groep waaraan het meeste is verhuurd, bij zowel WoningNet a ls Woonmatch, is tussen de 28 en 40 jaar. Dat is ook een leeftijdsfase waarin men vaker een verhuiswens heeft, door veranderingen in de huishoudenssamenstelling. Samen met een opgebouwde inschrijfduur kan een stap naar een nieuwe woning gemaakt worden.
CONCEPT Schaarste onderbouwing Huisvestingsverordening Purmerend -Beemster
37
figuur 5-4 Toewijzingen aan woningzoekenden naar leeftijdscategorie
Bron: WoningNet/Woonmatch, 2020, bewerking RIGO
In figuur 5-5 is de verdeling van inkomensklassen weergegeven. Via beide woonruimteverdeelsystemen worden de meeste woningen verhuurd aan woningzoekenden uit de primaire doelgroep. De toewijzingen via WoningNet laten een constant beeld zien. Bij Woonmatch is te zien dat het aandeel verhuringen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens is gedaald. Bovendien is het aandeel toewijzingen aan woningzoekenden met een laag middeninkomen gestegen. Dit hangt waarschijnlijk samen met een project van stadsvernieuwing.