Document · PDF

B meerjarenprogramma-grondexploitaties-Purmerend-2022

Gemeenteraad 30 juni 2022, gemeente PurmerendBij agendapunt: Actualisatie Meerjarenprogramma Grondexploitaties24.189 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

1 alinea's met “gecombineerde”: 831

Ook de MRA heeft het stationsgebied, waar het Waterlandkwartier onderdeel van is, aangewezen als sleutelgebied voor de hele MRA. In januari 2020 is de Visie Stationsgebied & Waterlandlaan Purmerend unaniem door de raad vastgesteld. Onderdeel van dit besluit was de aanpak hoe de visie uitgewerkt wordt. In 2021 is het masterplan Waterlandkwartier vastgesteld dat vervolgens als ontwerp structuurvisie ter inzage is gelegd. Deze wordt nu in 2022 definitief ter vaststelling aan de Raad aangeboden. Er is budget beschikbaar gesteld uit de reserve gronden (paragraaf 4.5) om conform de vastgestelde aanpak de plannen en het kostenverhaal verder uit te werken en de mogelijkheden voor samenwerkingsverbanden en cofinanciering verder te verkennen. Van de budgetten in 2020 en 2021 wordt het resterend budget in 2022 ingezet voor de definitieve uitwerking van de grondexploitatie en verfijning ontwikkelstrategie, het kwaliteitsplan en het Mobiliteits Programma van Eisen voor het Waterlandkwartier. Na vaststelling van de grondexploitatie dient deze ter dekking van het programma Waterlandkwartier. Transformatie Wagenweggebied Binnen het Wagenweggebied wordt al hard gewerkt om dit bedrijventerrein te veranderen in een levendige stadswijk. Het ambitiedocument dat de gemeenteraad in 2017 heeft vastgesteld vormt het kader voor de plannen die nu in ontwikkeling en in uitvoering zijn.

Zo worden in 2022 diverse woningen opgeleverd aan de Dopsloot en langs de Wagenweg en zullen flinke vorderingen gemaakt worden met het appartementengebouw langs de Where, nabij de Hoornselaan. In samenhang met 33

de toekomstige nieuwbouw aan de Kop van de Wagenweg zal ook de Burg. D. Kooimanweg heringericht worden. De fietser en voetganger krijgt daarbij meer ruimte en ook wordt het kruispunt van de Wagenweg met de Burg. D. Kooimanweg aangepast zodat de doorstroming verbetert. De plannen voor de herinrichting van de openbare ruimte in het Wagenweggebied worden de komende jaren ook verder uitgewerkt. Naast deze concrete ontwikkelingen vinden gesprekken plaats met eigenaren van de bestaande grootschalige detailhandelsvestigingen om te verkennen hoe een gecombineerde ontwikkeling van supermarkten en woningbouw kan bijdragen aan de ambitie om het Wagenweggebied verder te transformeren tot een levendige stadswijk. Transformatie bedrijventerrein De Koog Bedrijventerrein De Koog is een oud, maar levendig bedrijventerrein. Het is een terrein waar veel ondernemers starten met ondernemen. Tegelijkertijd zijn er ook kansen om hier in woningen te voorzien. Woningen die zich goed kunnen mengen met het werken en waarbij het werken ten allen tijde ook voorop staat. Grenzend aan het bedrijventerrein bevindt zich de scholencampus en de sportvelden, waar met de komst van IT en esports een grote dynamiek is ontstaan. In het najaar 2019 heeft de gemeenteraad een besluit genomen om een pilot op te starten voor gedeeltelijke transformatie van bedrijventerrein de Koog.

De pilot geldt hierbij voor zowel de rol van de gemeente als voor de initiatiefnemer (de gemeente vervult een passief faciliterende rol en de primaire actie ligt bij de initiatiefnemers). Daarnaast is één van de belangrijkste voorwaarde dat de huidige bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd worden. Inmiddels zijn er veel initiatieven ontstaan. Ook zijn er veel ontwikkelingen gaande rondom de Koog die een direct en indirect effect hebben op het gebied. Dat heeft er toe geleid dat de gemeente heeft besloten om een meer actieve regierol te nemen. In maart 2021 is door de gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld uit de bestemmingsreserve gronden om voor De Koog een gebiedsvisie op te stellen. De gebiedsvisie moet uiteindelijk richting en kaders geven in de ontwikkeling. In het voorjaar van 2022 is een bureau geselecteerd dat met de gemeente en de actieve stakeholders in De Koog deze gebiedsvisie gaat opstellen. De visie moet medio zomer in concept gereed zijn waarna het voor akkoord wordt aangeboden aan college en raad. De gebiedsvisie moet ook inzicht geven in het toekomstperspectief van De Koog en de daarbij passende ontwikkelstrategie, het kostenverhaal en mogelijke samenwerkingsverbanden en cofinanciering. Oostflank We zien dat onze verstedelijkingsslag goed op de rit staat.

We transformeren bedrijventerreinen (Wagenweggebied, De Koog), zijn aan de slag met OV-knooppuntontwikkeling (Stationsgebied), herontwikkelen buurten (Wheermolen-Oost) en voegen zowel in de binnenstad als in de andere wijken, waar mogelijk, woningen toe. Dat doen we op een manier waarbij de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van onze stad voorop staat. Hiermee zijn we er echter nog niet. Méér woningen zijn nodig om de behoefte van stad en regio in te vullen, maar ook om te voldoen aan de kwalitatieve vraag en vanwege voldoende draagkracht voor voorzieningen Bovendien worden in de binnenstedelijke projecten met name appartementen toegevoegd, terwijl ook behoefte bestaat aan grondgebonden woningen in de verschillende categorieën. De enige locatie binnen de Purmerendse gemeentegrenzen waar dit programma substantieel toegevoegd kan worden, is de Oostflank. De gemeente heeft hier ook grondbezit. Voor dit gebied is met de aanwezige ontwikkelpartners een eerste verkenning gedaan. In januari 2021 is door de gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld uit de reserve

gronden om voor dit gebied een ontwikkelvisie op te stellen. Belangrijke randvoorwaarde is de samenhang met omgeving en met de andere ontwikkelingen in de zgn. oostflank zoals de Vurige Staart en het golfterrein. De landschappelijke inpassing en ontwikkeling in houtbouw zijn belangrijke kansen die meegenomen worden in de visie. De planning is nu om rond de zomer van 2022 de gebiedsvisie voor te leggen aan de raad. Ondertussen is er al een startakkoord opgesteld tussen BPD, Staatsbosbeheer en de gemeente Purmerend om aan te geven welke doelen we graag terug willen laten zien in de visie. Daarnaast loopt het participatieproces in volle gang. De informatie hierover is te vinden op: ww.oostflankpurmerend.nl Karekietpark Het Karekietpark is het hart van de wijk Overwhere Noord. In het gebied bevinden zich veel (maatschappelijke) voorzieningen die voor de wijk, maar ook voor de stad belangrijk zijn. Het gebied is grotendeels in eigendom van de gemeente. De afgelopen jaren heeft er een aantal ontwikkelingen plaatsgevonden. Zo is het ROC gebouwd en zijn er tijdelijke woningen gerealiseerd. Ook staan er andere ontwikkelingen op stapel. De sporthal en de basisschool zijn verouderd of te klein. Beide zijn aan vernieuwing toe. Hiervoor is door de gemeenteraad krediet beschikbaar gesteld.

Tegelijkertijd liggen er kansen om het gebied een totale kwaliteitsimpuls te geven met ruimte voor het toevoegen van o.a. woningen en een nieuwe verkeersstructuur. Voor het Karekietpark is daarom een gebiedsvisie gemaakt en in september 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. De gebiedsvisie geeft aan waar welke voorzieningen een plek kunnen krijgen en hoe om te gaan met aspecten als verkeer, openbare ruimte en klimaat. Het gebied is opgedeeld in 3 fasen. De eerste fase behelst een nieuwe basisschool en sporthal, wat in 2022 tot concrete nieuwbouwplannen moet leiden. Voor de volgende fasen wordt een ontwikkelstrategie opgesteld. Zuidoostbeemster Voor Zuidoostbeemster zijn in de in 2020 vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie de terreinen bekend als ‘Jonk’ ‘Zuidoostbeemster II’ en ‘Van der Valk’ aangeduid als ontwikkellocaties. Op deze locaties is door de gemeente Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd. Gemeente Purmerend is voornemens deze locaties actief en/of faciliterend in ontwikkeling te brengen. Vanuit de dorpsontwikkelingsvisie is een nadere stedenbouwkundige en planinhoudelijk berekening nodig om te kunnen bepalen welke voorzieningen en woningbouwaantallen gerealiseerd kunnen worden, gegeven de infrastructurele (on)mogelijkheden en kernkwaliteiten van Unesco Werelderfgoed Beemster.

Voor de nadere invulling van de dorpsontwikkelingsvisie is door de voormalige gemeenteraad van Beemster € 300.000 krediet beschikbaar gesteld dat nu in uitvoering is. Middenbeemster Ook in de Middenbeemster is in 2020 een dorpsontwikkelingsvisie vastgesteld. Hier zijn de gemeentehuislocatie en het gebied met voorzieningen rondom de Tobias de Coeneplein aangeduid als toekomstige ontwikkellocaties. Het geschetste perspectief is dat een dependance van de school, inclusief kinderopvang, bibliotheek en CJG een plek zal krijgen in het nieuwbouwplan ‘De Keyser II’. Daardoor ontstaan op de Tobias de Coeneplein ontwikkelmogelijkheden. Op de plek van het gemeentehuis zijn kansen voor de realisatie van woningen voor verschillende doelgroepen. Voor informatie over de dorpsontwikkelingsvisies: www.visievanbeemster.nl. Informatie over De Keyser en De Nieuwe Tuinderij: www.beemstercompagnie.nl

6. Bouwgronden in exploitatie (BIE) In dit hoofdstuk worden alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties per stuk belicht.

6.1 Baanstee-Noord Projectgegevens Start grex: 2004 Verwacht eind: 2030 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Samenvatting grex (in € mln.) Boekwaarde kosten Boekwaarde opbrengsten Boekwaarde per saldo Te realiseren kosten Te realiseren opbrengsten Totaal kosten Totaal opbrengsten Nominaal saldo Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Renteopbrengsten Eindwaarde per 31-12-2030 Netto contante waarde

Projectspecifieke risico's (in € mln.) a) opbrengsten grondverkoop b) vertraging gronduitgifte vanwege stroomvoorziening c) faseringsinvloeden, nader te detailleren Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 63,39 € 33,86 € -29,53 € 21,75 € 90,95 € 85,14 € 124,81 € 39,67 € 2,26 € 5,12 € 0,62 € € 41,91 € 35,07 €

2021 59,60 € 27,87 € -31,73 € 22,49 € 80,47 € 82,08 € 108,33 € 26,25 € 1,98 € 6,01 € 1,83 € € 28,45 € 23,34 €

Verschil 3,79 5,99 2,20 -0,73 10,49 3,05 16,48 13,42 0,29 -0,89 -1,21 13,46 11,73

Impact € 4,18 € 0,52 € 0,50

Kans 50% 50% 50%

Risico € 2,09 € 0,26 € 0,25 € 2,60

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: de ontwikkeling van een duurzaam regionaal bedrijventerrein. • Het bedrijventerrein is op milieucategorieën gezoneerd met als zwaarste categorie 4.2. • Voor het bedrijventerrein is een kwaliteitsteam ingericht waarin een duurzaamheidscoach en previsor zitting hebben. Alle ontwerpen moeten door het kwaliteitsteam beoordeeld worden. • Voor Baanstee Noord is gekozen voor een organische ontwikkeling en niet voor een gestuurde ontwikkeling waarbij bouwkavels worden aangewezen. Bedrijven kunnen op Baanstee zelf een kavel uitzoeken waar zij hun bedrijf willen vestigen. De enige beperking is de milieuzonering. Gevolg is dat de ontwikkeling en fasering van kaveluitgifte afhankelijk is van de marktontwikkelingen. De aanleg van infrastructuur is gekoppeld aan de uitgifte van bouwkavels.

• • • •

De bouwrijpe kavels worden in principe in volle eigendom uitgegeven. Bij uitzondering is uitgifte in erfpacht mogelijk. Duurzaam en groen bedrijventerrein; realisatie van relatief veel groen en water. Aandacht voor langzaam verkeer; realisatie langzaam verkeersroutes. Goede bereikbaarheid tot de A7 via de verdubbelde N244.

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In maart 2004 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in maart 2008 ter visie gelegd. De Raad van State heeft in juni 2010 de beroepen ongegrond verklaard en daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • De uitvoering van sloop en bouwrijp (fase 1) is eind 2010 gestart en in 2013 geëindigd. • In 2019 is besloten om geen gronden meer uit te geven voor de realisatie van zogenaamde bedrijfsverzamelgebouwen. • In maart 2020 is een deel van de gronden voor fase 2, die waren gestald in de Materiële Vaste Activa (MVA) in de grondexploitatie opgenomen. • Ook voor de actualisatie van de grondexploitatie voor het MPG 2022 zijn gronden vanuit de MVA terug overgeheveld naar de grondexploitatie. Dit is gedaan naar aanleiding van serieuze interesse in één van de kavels en de ondertekende reserveringsovereenkomst voor het betreffende kavel. • Er zijn clusters van bedrijvigheid bepaald die bij voorkeur voor vestiging in Baanstee Noord in aanmerking komen. Door de clustervorming kan maximaal invulling gegeven worden aan duurzaamheid op de bedrijventerreinen. Op basis van deze clusters kan ook over de passendheid en toelating van te verplaatsen bedrijven naar Baanstee Noord worden besloten.

• Voor de kavels 13-A en 13-B is in het oorspronkelijke bestemmingsplan gekozen voor een globale bestemming die in een nadere uitwerking dient te worden geconcretiseerd. Aan deze nadere uitwerking wordt momenteel vorm gegeven. Een gevolg hiervan is dat de kavelgrenzen voor deze kavels verschuiven, het uitgeefbaar gebied wordt kleiner. Programma en afzetplanning grondverkopen • Gedurende 2021 is 7,7 ha aan bouwgrond verkocht en notarieel getransporteerd. Dit is fors meer dan in de oorspronkelijke fasering van de grondexploitatie per 1-1-2021 het geval was. Dit heeft mede te maken met de uitgifte van het kavel dat is bestemd voor de milieustraat. Deze was oorspronkelijk gefaseerd voor uitgifte in 2022. • Tot en met 2021 is in totaal 23,8 ha uitgegeven en is er nog 43 ha uitgeefbare grond beschikbaar. o Het oppervlak aan beschikbare grond is nagenoeg gelijk aan het uitgeefbare oppervlak in het MPG 2021, terwijl er in 2021 wel 7,7 ha is uitgegeven. Dit heeft er mee te maken dat er een vergelijkbaar oppervlak aan gronden is overgeheveld van de MVA naar de uitgeefbare gronden binnen de grondexploitatie. o Ook zijn enkele aanpassingen in het uitgeefbaar oppervlak van enkele kavels doorgevoerd. Zo is het uitgeefbaar oppervlak van de kavels 13-A en 13-B afgenomen doordat er uitgeefbaar gebied is ingeruild voor openbare ruimte.

o De 43 ha die gemarkeerd is als ‘nog uitgeefbaar’ zijn de gronden die op de peildatum van 1-1-2022 nog in bezit waren van de gemeente. De praktijk is echter wel dat op veel nog uitgeefbare kavels opties of reserveringsovereenkomsten van toepassing

•

zijn. De gronden die daadwerkelijk beschikbaar zijn voor uitgifte beslaan dus een kleiner oppervlak. De opties en reserveringen zijn dynamisch. De grondexploitatie is met een peildatum van 1-1-2022 geactualiseerd, waarbij de stand van zaken voor opties en reservering van eind november 2021 is gebruikt. Op dat moment was van het nog uitgeefbare oppervlak voor 24,2 ha aan kavels gemarkeerd als in optie of reservering. Actueel beeld (april ’22) is dat voor het overgrote deel van de uitgeefbare kavels leads zijn. Het komt er daarmee op neer dat het voor nieuwe gegadigden beschikbare kavelaanbod zeer beperkt begint te worden. De fasering van de nog uit te geven kavels is gebaseerd op het historisch inzicht in de grondverkopen en de stand van zaken omtrent opties, reserveringen en leads. Voor de eerste jaren is deze gefaseerd op basis van een momentopname van de daadwerkelijke leads. Gemiddeld is de verwachting dat er tot aan het einde van de looptijd 4,7 ha per jaar uitgegeven wordt.

Grondexploitatie De actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2022 heeft tot verschillen geleid ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Het verwachte contante waarde resultaat bedraagt € 35,07 mln. positief, dit is een forse verbetering ten opzichte van vorig jaar met ca. € 11,73 mln. en is voor het grootste deel toe te wijzen aan het toevoegen van uitgeefbaar kaveloppervlak aan de grondexploitatie. •

•

De opbrengstenraming is fors gestegen. Dit is grotendeels toe te schrijven aan de toevoeging van de MVA gronden tegen de huidige boekwaarde, maar een opbrengstpotentie die aansluit op de geldende grondprijzen in Baanstee Noord. De raming voor de resterende civieltechnische kosten is geactualiseerd. Dit heeft geleid tot een ophoging van deze kosten. De reden hiervan is meerledig; o We hebben te maken met een hoger percentage aan kostenstijging dan vorig jaar de verwachting was. o Het is gebleken dat herstelwerkzaamheden en -kosten noodzakelijk voor reeds aangelegde riolering. o Door de uitwerking van de kavels 13-A en 13-B resulteert extra openbare ruimte wat ingericht moet worden. De plankostenraming is geactualiseerd. Deze actualisatie leidt ertoe dat de verwachte plankosten tot aan het einde van de looptijd naar boven zijn bijgesteld met ongeveer €650k. De extra geraamde kosten vinden hun oorsprong in een mix van een verhoging van het overheadtarief op gemeentelijke plankosten en een daadwerkelijke toevoeging van kostenposten. Zo leidt de uitwerking van het bestemmingsplan voor de kavels 13-A en 13-B tot extra plankosten, maar er gaat ook extra inzet gepaard met het proces rondom de uitgifte van de toegevoegde MVA gronden. De te verwachten rentelasten zijn afgenomen als gevolg van de verlaging van het rentepercentage van 1,25% naar 1,00%.

Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s • De te realiseren grondopbrengsten die in de grondexploitatie zijn geraamd kunnen in de toekomst tegenvallen. Als oorzaken daarvan kan gedacht worden aan het hoogwaardige ambitieniveau en de te realiseren dichtheid.

• •

Er zijn beperking ten aanzien van het verkrijgen van een nieuwe stroomaansluiting voor nieuw te vestigen bedrijven. Dit kan vertraging veroorzaken in het uitgiftetempo. In de Baanstee Noord worden de kavels op een organische manier uitgegeven. Dit kan invloed hebben op de fasering en doorlooptijd (en bijbehorende kosten) van civieltechnische werkzaamheden.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • Het concept van parkmanagement is in voorbereiding. Parkmanagement voor bedrijventerreinen is onderdeel van de samenwerking tussen bedrijfsleven en overheid. Deze samenwerking wordt in de nieuwe gemeente in samenspraak tussen bedrijfsleven en overheid ingevuld. Bij de invulling worden de elementen circulaire economie, duurzaamheid en energietransitie ook meegenomen. De elementen die vanuit gemeentelijk beheeroogpunt onderdeel kunnen gaan uitmaken van parkmanagement zijn in beeld gebracht. • In 2022 wordt het uitwerkingsplan voor de bestemming van de kavels 13-A en 13-B ( de eilanden langs de N244) in procedure gebracht • Er wordt gewerkt aan het bouwrijp maken en de aanleg van de wegenstructuur van de gronden in het westelijk deel van het plangebied. Dit is de infrastructuur rondom een deel van de gronden die vanuit de MVA naar de grondexploitatie zijn overgeheveld. • De stroomvoorziening zou in de toekomst een knelpunt kunnen worden. Met Liander is overeenstemming bereikt over de verkoop van een kavel waarop zij een onderstation gaan realiseren. Dit is een serieuze stap in de goede richting, maar neemt de acute zorgen over knelpunten in de stroomvoorziening nog niet direct weg. Voor het gebied WormerlandPurmerend is een task force actief.

De beide gemeenten werken samen met de provincie Tennet en Liander aan stroomlijning, afstemming en versnelling van alle te voeren procedures die doorlopen moeten worden om de transportcapaciteit uit te kunnen breiden • In 2022 wordt de in 2021 ingezette samenwerking met de gemeente Edam Volendam voortgezet. Er wordt gewerkt aan een economische bouwsteen en ruimtelijke vertaling naar type van te vestigen bedrijvigheid in het gebied grenzend direct aan Baanstee Noord op het grondgebied van de gemeente Edam Volendam. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad van Edam Volendam in september 2020 een voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

6.2 Binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL) Projectgegevens Start grex: 2021 Verwacht einde: 2025 Fase: Uitvoering

Projectspecifieke risico's (in € mln.) a) Klimaatadaptieve maatregelen b) Grondprijs middeldure woningen Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 1,36 € € -1,36 € 4,53 € 5,37 € 5,89 € 5,37 € -0,52 € 0,24 € 0,14 € 0,07 € € -0,69 € -0,64 €

2021 € € € 5,66 € 5,29 € 5,66 € 5,29 € -0,37 € 0,21 € 0,18 € 0,06 € € -0,47 € -0,43 €

Verschil 1,36 -1,36 -1,12 0,09 0,24 0,09 -0,15 0,03 -0,04 0,01 -0,22 -0,20

Impact € 0,52 € 0,33

Kans 50% 50%

Risico € 0,26 € 0,16 € 0,42

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: Op verschillende binnenstedelijke locaties in gemeentelijk eigendom een woningbouwprogramma met voor een groot deel sociale huurwoningen realiseren. • In de uitwerking van de ontwikkelingen op de locaties is een intensief participatietraject met de omwonenden doorlopen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • De grondexploitatie voor de BOL is op 25 maart 2021 vastgesteld. De grondexploitatie bestaat uit meerdere deelgebieden, die verspreid zijn over de stad: o Aletta Jacobslaan o Koggenland o Luitje Broekemastraat o Overweerse polderdijk o Riekstraat o Tarwestraat o Torenmolen • De gemeente neemt voor alle locaties, behalve de Aletta Jacobslaan, het opstellen van het bestemmingsplan op zich. • Over de locaties waar sociale woningbouw geprogrammeerd is worden gesprekken gevoerd met de betrokken woningcorporaties over de gedetailleerde invulling. Programma en afzetplanning grondverkopen • In totaal gaat de huidige programmering uit van 207 woningen, waarvan: o 162 sociale woningen o 38 middeldure woningen o 5 vrije sector woningen o 2 bouwkavels • Op 3 locaties staat naast de woningbouw ook een maatschappelijke voorziening geprogrammeerd. 41

Op de Aletta Jacobslaan is een ruimte voor Odion ingetekend, waar zij dagbestedingsactiviteiten voor gehandicapten gaan uitvoeren. o Bij de Riekstraat is ruimte gereserveerd voor een nieuw kind-/tienercentrum. o Ook bij het Koggenland is ruimte gereserveerd voor een maatschappelijke functie. De exacte invulling van die ruimte is op dit moment nog niet bekend. Het merendeel van de gronduitgiftes staat gefaseerd in 2023. o

•

Grondexploitatie De grondexploitatie is per 1-1-2022 geactualiseerd. In vergelijking met de grondexploitatie met peildatum 1-1-2021 is een aantal verschillen opgetreden die er gezamenlijk toe leiden dat het negatieve resultaat met € 0,2 mln. is opgelopen naar €0,64 mln. negatief. : • Met het actualiseren van de kostenraming voor de civieltechnische werkzaamheden is geconcludeerd dat een aantal geprognotiseerde werkzaamheden niet door de gemeente uitgevoerd hoeven te worden. • De som van reeds gemaakte en nog te maken plankosten komt hoger uit dan de verwachting was bij het vaststellen van de grondexploitatie. Onder andere het intensieve participatietraject in coronatijd ligt hieraan ten grondslag. Ook zijn er veel bespreekpunten met de ontwikkelende partijen over de kaderstelling rondom de vastgoedontwikkelingen. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s Voor deze grondexploitatie zijn een tweetal risico’s opgenomen. • Risico/Kans. De gemeente is ambitieus als het gaat om het inpassen van klimaatadaptieve maatregelen, zowel in de eigen openbare ruimte als bij de vastgoedontwikkelingen die door ontwikkelende partijen worden gerealiseerd. Op 17 december 2020 is het Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie Zaanstreek-Waterland en Purmerend 2021-2024 unaniem vastgesteld door de gemeenteraad met als doelstelling om klimaatbestendig en waterrobuust te zijn in 2050.

Onderdeel van de uitvoeringsagenda is de ondertekening van de Intentieovereenkomst Klimaatbestendige nieuwbouw MRA + Noord-Holland. De Intentieovereenkomst is afgestemd en ondertekend door verschillende overheden, marktpartijen en brancheorganisaties binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De intentieovereenkomst is 9 november 2021 vastgesteld door het college en op 11 november 2021 ondertekend. De Intentieovereenkomst geeft uitgangspunten en richtlijnen (basisveiligheidsniveaus) waaraan nieuwbouw minimaal moet voldoen om klimaatbestendig te zijn, waaronder de BOL projecten. Naar de (meer)kosten voor klimaatbestendige nieuwbouw is onderzoek uitgevoerd door de bureaus Arcadis en &Flux. Zij schatten in dat dit uiteen kan lopen van €1200,- tot €2500,- per nieuwbouw woning of €90k – 319k per hectare ontwikkeling. Dit bedrag is afhankelijk van bodem- en watersysteem en gaat ervan uit dat de meest kostenefficiënte maatregelen gekozen worden. Een risico is dat in de praktijk soms niet de meest kostenefficiënte maatregelen gekozen kunnen worden, waardoor de kosten stijgen. De baten laten zich minder goed in exacte bedragen uitdrukken, maar heeft wel een duidelijk maatschappelijke meerwaarde. Bovendien is het achteraf toepassen van herstelmaatregelen als gevolg van klimaatextremen kostbaar.

De te nemen klimaatadaptieve maatregelen kunnen effect hebben op het financieel resultaat van de grondexploitatie.

In de grondexploitatie van de BOL is de inrichting van de openbare ruimte als kostenpost voorzien. Er is geen specifieke kostenpost voor klimaatadaptatie opgenomen, maar wel als een financieel risico voor het resultaat van de grondexploitatie geïdentificeerd. Per locatie is nog niet duidelijk welke maatregelen nodig zijn. De bouwer heeft de creatieve vrijheid om maatregelen toe te passen om te voldoen aan de uitgangspunten en richtlijnen (basisveiligheidsniveaus). De toe te passen maatregelen, dus ook de kosten, kunnen per locatie van elkaar verschillen. Daarnaast doet de gemeente voor de realisatie van deze ambities ook een (financieel) beroep op de ontwikkelende partijen. Risico. De opbrengsten voor het middeldure en vrije-sector programma zijn op basis van een residuele grondwaarde onderbouwd. In de grondopbrengsten kunnen aan de hand van de daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen verschillen ontstaan. o

•

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • In 2022 wordt de invulling van de verschillende deelgebieden steeds concreter gemaakt. Dat houdt in dat er meer duidelijkheid gaat komen over de vastgoedontwikkelingen, de bijbehorende inrichting van openbare ruimte en de inpassing van klimaatadaptatie. • Ook in de verdere uitwerking van de ontwikkelingen worden omwonenden in positie gebracht. De opzet daarvan verschilt per locatie. Een voorbeeld is dat omwonenden in de gelegenheid worden gesteld mee te denken over de inrichting van de openbare ruimte.

6.3 Brantjesstraat Projectgegevens Start grex: 2016 Verwacht einde: 2022 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Projectspecifieke risico's (in € mln.) geen

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 0,23 € 0,04 € -0,19 € 0,04 € 0,81 € 0,27 € 0,85 € 0,59 € 0,00 € € 0,00 € € 0,58 € 0,57 €

2021 0,16 € 0,04 € -0,12 € 0,17 € 0,73 € 0,33 € 0,78 € 0,45 € 0,00 € 0,01 € 0,00 € € 0,45 € 0,44 €

Verschil 0,07 -0,07 -0,13 0,07 -0,06 0,07 0,14 -0,00 -0,01 0,00 0,13 0,13

Impact

Kans

Risico

Totaal risicobedrag

€ 0,00

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: herontwikkeling voormalig schooltuinencomplex tot twee vrije kavels voor twee vrijstaande woningen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2016 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is 30 oktober 2015 ter visie gelegd. Het bestemmingsplan is 8 maart 2017 door de Raad van State nietig verklaard. • Het gewijzigde bestemmingsplan is aan de omwonenden toegestuurd op 13 december 2017 en zou naar verwachting eind 2018 onherroepelijk worden.

•

• • •

Er is vervolgens nog een laatste raad van state procedure aangespannen. Medio 2019 is een definitieve uitspraak door de raad van state gedaan waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. In 2020 zijn omliggende restgroenkavels vrij gemaakt van bestaande beplanting en aan de direct omwonenden verkocht. In 2021 zijn de kavels bouwrijp gemaakt. Tevens is er in 2021 een verkoopprocedure doorlopen, waaruit twee kopers voor de kavels zijn gekomen.

Programma en afzetplanning grondverkopen • Het woningbouwprogramma bestaat uit twee vrije kavels, waar in totaal twee woningen op gebouwd kunnen worden. • De oorspronkelijke afzetplanning is door de langdurige raad van state procedure vertraagd. Inmiddels is het bestemmingsplan onherroepelijk, wat inhoudt dat het project tot uitvoering gebracht kan worden. • Het bouwrijp maken van de kavels is in 2021 afgerond. • De kavels worden verkocht via een gesloten biedprocedure. Gegadigden hebben een bod uitgebracht bij een notaris, waarna de hoogste bieder een kavel gegund heeft gekregen. • Beide kavels worden in 2022 aan de kopers geleverd. De planning was om dit uiterlijk oktober 2021 te doen. Door complicaties is die planning echter niet gehaald en de levering van de kavels doorgeschoven naar 2022. Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 0,57 mln. positief. Dit is een verbetering van € 0,13 mln. in vergelijking met de inschatting van vorig jaar. • De verbetering van het resultaat heeft enerzijds te maken met hogere opbrengsten na de verkoopprocedure dan in de grondexploitatie was geraamd • Daarnaast is er een besparing op de kosten gemaakt. Risico’s en kansen • Dit project bevindt zich in de afrondende fase, er zijn geen risico’s geïdentificeerd.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is in 2022 de kaveluitgifte en de laatste resterende werkzaamheden aan de openbare ruimte te kunnen afronden. • In het MPG 2023 wordt deze grondexploitatie afgesloten.

6.4 Klein Where Projectgegevens Start grex: 2016 Einde: 2021 Fase: Afsluiting Plangrenzen

Projectspecifieke risico's (in € mln.) geen Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 9,88 € 11,04 € 1,16 € € 0,00 € 9,88 € 11,04 € 1,16 € € € € € 1,16 € 1,14 €

Impact

2021 9,20 € 11,04 € 1,84 € 0,85 € 0,00 € 10,05 € 11,04 € 0,99 € 0,01 € € 0,01 € € 0,98 € 0,96 €

Verschil 0,68 -0,68 -0,85 -0,17 0,17 -0,01 -0,01 0,18 0,18

Kans

Risico € 0,00

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: omzetting voormalig bedrijventerrein De Where naar woonwijk Klein Where is gerealiseerd. • Volledig gasloze wijk; aangesloten op stadsverwarming. • Klimaatbestendig ontwikkeld met hemelwaterafvoer via openbaar gebied (wadi’s). • Nieuwbouw uitvaartcentrum gerealiseerd. • De wijk is populair onder kopers en draagt bij aan de doorstroming binnen de gemeente. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • December 2015: vaststelling grex door de raad. • December 2015: bouwclaimovereenkomst met KWO (AM en Lindengroep) gesloten. • 2018: KB onteigening genomen. • Het ontwerp bestemmingsplan is in 2017 ter visie gelegd. Het bestemmingsplan is begin 2017 na een Raad van State procedure grotendeels onherroepelijk geworden. • In 2016 is een exploitatieplan opgesteld, omdat niet alle percelen in eigendom waren van de gemeente. • De uitvoering van de sloop en het bouwrijp maken van de locatie zijn eind 2016 gestart. • De woningbouw is eind 2017 gestart. • In fase 1 en 2 zijn de woningen verkocht. • In fase 3 zijn in 2020 de woningen verkocht en worden medio januari 2021 opgeleverd, het woonrijp maken is gestart in december 2020. • Alle werkzaamheden zijn in 2021 uitgevoerd. De grondexploitatie is per 31 december 2021 afgesloten.

Programma en afzetplanning grondverkopen • In totaal zijn in Klein Where verdeeld over 3 fases 127 woningen gerealiseerd, waarvan 58 in fase 1 (2017), 48 in fase 2 (2018) en 21 in fase 3 (2020). Grondexploitatie • Het definitieve positieve resultaat bedraagt € 1,16 mln. tegen een verwacht eindresultaat van € 0,96 mln., een verbetering ten opzichte van vorig jaar van € 0,2 mln. • Het verschil ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door een besparing op de beheerskosten en bijdragen vanuit de grondexploitatie Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De grondexploitatie wordt via dit MPG afgesloten.

6.5 Kop West Projectgegevens Start grex: 2013 Verwacht eind: 2024 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Projectspecifieke risico's (in € mln.) 1) Hogere plankosten 2) Extra nutsvoorzieningen 3) Planschade 4) Juridische procedures Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 27,62 € 30,09 € 2,47 € 4,58 € 6,11 € 32,21 € 36,20 € 4,00 € 0,19 € 0,07 € 0,01 € € 3,86 € 3,64 €

2021 25,97 € 29,37 € 3,41 € 5,90 € 6,58 € 31,87 € 35,95 € 4,09 € 0,18 € 0,09 € 0,01 € 3,98 € 3,68 €

Verschil 1,65 0,71 -0,94 -1,31 -0,47 0,34 0,25 -0,09 0,01 -0,02

Impact € 0,08 € 0,05 € 0,05 € 0,03

Kans 50% 25% 50% 50%

Risico € 0,04 € 0,01 € 0,03 € 0,01

-0,12 -0,04

€ 0,09

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: realisatie van een kwalitatief hoogwaardige woonwijk met oorspronkelijk ca. 550 woningen waarvan ca. 14% sociaal en 6% bereikbare huur/koop. • Door de methode van organische ontwikkeling, de ruimte in het ontwikkelgerichte bestemmingsplan en positieve marktontwikkelingen, worden per saldo meer woningen op de bouwvelden gebouwd, en is het totaal aantal woningen binnen dit project van ca. 550 stuks gestegen naar 850. 48

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2013 is de grex door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in 2015 ter visie gelegd en is besloten tot toepassen van parkeerregulering in het gebied. • In 2015 is de eerste omgevingsvergunning afgegeven en is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • De uitvoering van de sloop en het bouwrijp maken van de locatie zijn in 2013 gestart. Inmiddels zijn de laatste werkzaamheden voor het bouwrijp maken nagenoeg gereed. • Het woonrijp maken is in 2018 gestart en zal in 2023 gereed zijn. • Vanuit het plan wordt bijgedragen aan een veilige fietsroute over de kanaaldijk en Sluisbrug. • Warmteplan gerealiseerd: een woonwijk zonder gasaansluitingen bijna geheel voorzien van stadsverwarming en aantal kavels met een warmtepomp. • In mei 2021 is het voorbereidingsbesluit Kop West 2021 vastgesteld door de raad. Programma en afzetplanning grondverkopen • De in 2022 en 2023 nog te verkopen grond (notarieel transport) t.b.v. woningbouwprogramma bestaat uit ruim 100 nieuwbouwwoningen, een mix van grondgebonden woningen en appartementen: in 2019 is een deel van het programma omgezet van vrije sector naar sociaal. Namelijk, 50 vrijesectorwoningen zijn 89 sociale huurwoningen geworden. In 2022 worden nog koopovereenkomsten gesloten voor zowel sociale woningbouw en vrijesectorwoningen.

• In de grondexploitatie is de opbrengst gebaseerd op de afgesloten overeenkomsten en – daar waar nog geen overeenkomsten zijn afgesloten - op residuele grondwaarde berekeningen. • De oorspronkelijke ambitie van 77 sociale huur- en 33 bereikbare huur/koopwoningen wordt ruimschoots gehaald. In de reeds uitgevoerde projecten + de projecten waar al afspraken over zijn gemaakt is opgenomen dat er 199 sociale huurwoningen (ca 23%) en 273 (ca 32%) bereikbare huur/koopwoningen zijn en worden gerealiseerd. Deze 55% is ruimschoots meer dan bij de start is vastgesteld (20%), waarmee ook ruimschoots aan het amendement is voldaan die bij de vaststelling van het plan is aangenomen (30 mei 2013). Zie onderstaande tabel voor een schematische weergave van het woningbouwprogramma van jaar tot jaar.

Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 3,64 mln., dit is een minimale verslechtering van € 0,04 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar. • Het verschil van ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door: o De civieltechnische kosten zijn met circa €0,1 mln. afgenomen. Dit heeft vooral te maken met neerwaartse aanpassingen in de restantramingen voor kunstwerken. De gerealiseerde kunstwerken zijn goedkoper uitgevallen. Alle andere afwijkingen van de civieltechnische kosten zijn gering en vallen grotendeels tegen elkaar weg. De planontwikkelingskosten zijn met € 0,44 mln. gestegen. De reden van de stijging komt doordat er in de raming per 1-1-2022 rekening is gehouden met de overheadkosten. Deze waren tot dan toe niet geraamd. o Van een deel van de resterende uit te geven kavels zijn de grondprijzen geïndexeerd naar prijspeil 2022 met een voordelig effect van € 0,3 mln. Risico’s en kansen Toelichting op projectspecifieke risico’s en kansen • Extra plankosten wegens aanpassingen en onderhandelingen ten aanzien van de ontwerpen van de laatste bouwvelden. • In 2021 is een planschadeclaim uitgekeerd. Er bestaat nog een kans op meer planschade claims wegens mogelijke bouwplannen op de resterende bouwvelden.

• Mogelijk extra kosten voor nutsvoorzieningen omdat de gevolgen van de laatste bouwvelden op de totale nutsvoorzieningen niet bekend zijn. • Mogelijk extra kosten voor lopende en nieuwe juridische procedures. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • In 2022 en 2023 zullen de laatste kavels notarieel getransporteerd worden. • Het bouwrijp maken wordt naar verwachting in 2022 afgerond. Het streven is om de nog uit te voeren werkzaamheden en het woonrijp maken zoveel mogelijk in één bouwstroom te realiseren, passend bij de opleveringen. Waar dit niet mogelijk is zullen tijdelijke maatregelen worden genomen. • Voor bouwveld E is begin 2022 het uitwerkingsplan onherroepelijk geworden. Dit geldt voor een klein deel van het kavel welke nog geen directe bouwtitel had, maar wel in bezit van de gemeente is.

6.6 Steltloper 8 Projectgegevens Start grex: 2022 Einddatum: 2022 Fase: Uitvoering

Projectspecifieke risico's (in € mln.) geen

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 0,04 € 0,01 € -0,04 € 0,16 € 1,07 € 0,20 € 1,08 € 0,87 € 0,00 € 0,01 € 0,00 € € 0,88 € 0,86 €

2021 0,02 € 0,01 € -0,01 € 0,18 € 1,07 € 0,20 € 1,08 € 0,88 € 0,00 € 0,05 € 0,00 € € 0,92 € 0,88 €

Verschil 0,02 -0,02 -0,02 0,00 -0,00 -0,00 -0,04 -0,00 -0,04 -0,02

Impact

Kans

Risico

Totaal risicobedrag

€ 0,00

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: Totstandkoming van een gebouw waarin zowel kantoorruimte als appartementen worden gerealiseerd. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • De grondexploitatie is 27 januari 2022 door de raad vastgesteld. • Er is overeenstemming over de grondprijs en de koopovereenkomst is in concept gereed. Programma en afzetplanning grondverkopen • In het project worden 19 appartementen gerealiseerd. o In dit project wordt geen sociale woningbouw gerealiseerd. Ter compensatie worden in een ander project meer sociale woningen dan de norm gerealiseerd. • Tevens wordt circa 285 m2 BVO aan kantoorruimte gerealiseerd Grondexploitatie • In de vastgestelde grondexploitatie op 27 januari 2022 was het uitgangspunt nog een stand van zaken per 1-1-2021. Dit is in dit MPG geactualiseerd naar 1-1-2022. • Ten opzichte van de grex per 1-1-2021 is o De kostenraming geactualiseerd naar huidig prijspeil. Dit heeft zeer beperkt effect op de grondexploitatie. o De ingevoerde opbrengstenstijging gelijk getrokken met de afspraken die gemaakt worden in de koopovereenkomst. Dit heeft een effect van ongeveer €40k op de geraamde opbrengsten. Risico’s en kansen • Mede vanwege de beperkte looptijd en de overzichtelijkheid van de te maken kosten en opbrengsten zijn er geen project specifieke risico’s geïdentificeerd.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is dat de gronden in 2022 geleverd worden, de werkzaamheden ook in 2022 worden uitgevoerd en de grondexploitatie via het volgende MPG afgesloten kan worden. 51

6.7 Verzetslaan Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2023 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Projectspecifieke risico's (in € mln.) geen

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 0,16 € € -0,16 € 0,34 € 0,98 € 0,49 € 0,98 € 0,48 € 0,01 € € 0,00 € € 0,46 € 0,45 €

2021 0,09 € € -0,09 € 0,31 € 0,94 € 0,40 € 0,94 € 0,53 € 0,01 € € 0,00 € € 0,52 € 0,50 €

Verschil 0,07 -0,07 0,02 0,04 0,09 0,04 -0,05 0,01 0,00 -0,06 -0,06

Impact

Kans

Risico

Totaal risicobedrag

€ 0,00

Schetsontwerp

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Binnen dit project worden een tankstation, autowasboxen en een auto reparatie en – onderhoudsbedrijf gerealiseerd. Deze grondverkoop is gekoppeld aan twee andere projecten binnen Purmerend. • De beoogde koper van de grond is eigenaar van de locatie van het onbemande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg. Voor de realisatie van woningbouw op die locatie was het belangrijk dat het aanwezige tankstation zou worden opgeheven of verplaatst. • Op het Tramplein heeft dezelfde partij ook vastgoed eigendommen. Daarin is onder andere een auto reparatie en – onderhoudsbedrijf gevestigd. Het garagebedrijf verhuist van het Tramplein naar de nieuwe locatie aan de Verzetslaan. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om op het Tramplein woningbouw te realiseren. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In september 2019 is een IO tussen de gemeente en de vastgoedeigenaar gesloten.

•

• • •

In de IO was afgesproken dat het bestaande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg plaats zal maken voor woningbouw en dat de gemeente de haalbaarheid van het realiseren van een nieuw tankstation op de hoek Verzetslaan/Jaagweg zou onderzoeken. Met dezelfde vastgoedeigenaar is afgesproken dat een mogelijke verplaatsing van de Carexgarage van het Tramplein naar de Verzetslaan/Jaagweg in dit onderzoek zou worden meegenomen. Voorwaarde was dat er dan op de locatie aan het Tramplein stedenbouwkundig passende woonappartementen zouden worden gerealiseerd. Voor de herontwikkeling op de locatie Tramplein is een anterieure overeenkomst ondertekend. Ook voor de ontwikkeling in het Wagenweggebied zijn de afspraken in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Voor de verkoop van de grond aan de Verzetslaan is in december 2021 een kooprealisatieovereenkomst ondertekend.

Programma en afzetplanning grondverkopen • Binnen dit project worden een onbemand tankstation, autowasboxen en een auto reparatie en – onderhoudsbedrijf gerealiseerd. • De grondlevering, dus ook de ontvangst van de opbrengsten staat gepland in 2022. Grondexploitatie • De gemeente verricht een aantal werkzaamheden om te komen tot een uitgeefbaar kavel. Het gaat hierbij om zaken als het aanleggen van een riool, herinrichting van het overblijvende P&R terrein en aanpassingen aan de ontsluiting van het perceel. • In vergelijking met de verwachting van vorig jaar is de looptijd van de grondexploitatie verlengd. Dit heeft onder andere te maken met een discussie over eventueel te realiseren laadvoorzieningen voor elektrische voertuigen. Daarnaast heeft de forse stijging van de grondstoffenprijs, met name de houtprijs onrust veroorzaakt bij de koper van de locatie die een gebouwontwerp had voorgesteld dat bijna geheel uit hout bestaat. • Het woonrijp maken van de omliggende openbare ruimte staat gepland voor 2023, gelijk met de realisatie van de bebouwing op het kavel. • Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022 is het verwachten resultaat met € 0,06 mln. omlaag gegaan naar een netto contante waarde van € 0,45 mln. o De totale plankosten (reeds gemaakte + nog te maken) zijn hoger dan vooraf werd ingeschat.

De discussie over laadvoorzieningen en extra gesprekken over het bouwplan heeft ertoe geleid dat de plankosten zijn opgelopen. o In de koop-realisatieovereenkomst is een indexering van de grondprijs overeen gekomen. Door de langere looptijd en ook de latere levering van de grond loopt de indexering door. Dit heeft een positieve uitwerking op de te ontvangen opbrengsten. Risico’s en kansen • Het risicoprofiel van deze grondexploitatie is beperkt. De eindafnemer is bekend en er is overeenstemming over de grondprijs en voorwaarden. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is de grondexploitatie aan het eind van 2023 (via het MPG 2024) af te kunnen sluiten.

6.8 Wheermolen Oost Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2034 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Projectspecifieke risico's (in € mln.) 1) Oplossingen om te voldoen aan parkeernorm a) minder woningen vrije sector b) een parkeergarage 2) Aankoop van extra garageboxen 3) Hogere aankoopkosten van agv prijsontwikkelingen 4) Extra kosten avg invoering omgevingswet Totaal risicobedrag

€ € € € € € € € € € € € € €

2022 1,37 € 0,46 € -0,91 € 55,20 € 55,98 € 56,57 € 56,43 € -0,14 € 6,83 € 4,93 € 1,28 € € -3,47 € -2,69 €

2021 0,35 € € -0,35 € 56,17 € 53,03 € € 53,03 € 53,03 € 6,44 € 6,38 € 0,63 € € -4,18 € -3,17 €

Verschil 1,02 0,46 -0,57 -0,97 2,94 56,57 3,40 -53,17 0,38 -1,45 0,65 0,71 0,49

Impact

Kans

Risico

€ 7,50 € 3,00 € 1,13 € 0,11 € 0,05

25% 75% 75% 75% 50%

€ 1,88 € 2,25 € 0,84 € 0,08 € 0,03 € 5,07

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: In samenwerking met Intermaris het vervangen van de huidige sociale huurwoningen door nieuwe sociale huurwoningen plus een aanvullend programma. • Zowel de nieuwe bebouwing als de herinrichting en vernieuwing van de openbare ruimte duurzaam, klimaatbestendig en natuurinclusief te bouwen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In september 2018 is er een IO gesloten tussen gemeente en Intermaris • Concept Globaal Ontwikkelplan voor hele Wheermolen-Oost is opgesteld, hierover is in juni 2019 een participatietraject doorlopen. Veel bewoners herkennen zich in de hoofdlijnen van de voorgestelde herontwikkeling. • Gelijk met het opstellen van het globaal ontwikkelplan is in 2019 en 2020 in een proces van rekenen en tekenen een eerste uitwerking gemaakt voor de sloop-nieuwbouw locaties en voor de verbetering van het openbaar gebied met een financiële uitwerking en planning. Het plan kent een verwacht tekort op de grondexploitatie. • Met behulp van NL Greenlabel zijn begin 2020 de ambities met betrekking tot een duurzame en klimaatbestendige wijk bepaald. Met deze ambities is rekening gehouden in de kostenramingen voor de ontwikkelingen • Het globaal ontwikkelplan is voor de zomer van 2020 meningsvormend besproken in de raad.

Vervolgens zijn in september 2020 de uitgangspunten voor de ontwikkeling op basis van de ontwikkelvisie en de grondexploitatie vastgesteld in de raad. • Voor het eerste deelproject, de uitbouw van de Garrelsflat met 12 plintwoningen, is het bestemmingsplan in april 2021 vastgesteld in de raad. De realisatie van deze woningen en de herinrichting van het openbaargebied is in het voorjaar van 2021 gestart. • In december 2021 is een Woningbouw Impuls subsidie van € 3,4 mln. ontvangen. Programma en afzetplanning grondverkopen • Op de locaties Hanny Schaftstraat, Henry Dunantstraat/Lage Gouwzee, Vrouwenzandstraat, Pampusstraat en Boeierstraat worden de aanwezige 372 sociale huurwoningen gesloopt en teruggebouwd. • Circa 600 nieuwe woningen worden op deze locaties toegevoegd. • De bouwplanning hierbij start circa in 2024 en loopt door tot 2031. • Het woningbouwprogramma voor de toe te voegen woningen wordt 20% sociaal,40% middelduur en 40 % vrije sector. • Intermaris zal gedurende de looptijd van de ontwikkeling op andere locaties in Purmerend de ontbrekende ca. 60 sociale huurwoningen realiseren. Grondexploitatie • Het verwacht negatieve resultaat bedraagt € 2,7 mln. Dit is een verbetering van € 0,5 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar.

• De belangrijkste nominale verschillen ten opzichte van het verwacht resultaat van vorig jaar zijn; o De ontvangen Woningbouw Impuls subsidie van € 3,4 mln. Vorig jaar is wegens het niet ontvangen van de Woningbouw Impuls subsidie de verhuiskostenvergoeding van € 1,8 mln. uit de kostenraming genomen. Deze is nu weer opgenomen. Per saldo een stijging van € 1,6mln. o De grondprijzen zijn geïndexeerd naar prijsniveau 1 januari 2022. Het effect hiervan is een stijging van € 1,8mln. 55

De actualisering van de parameters ten aanzien van de rente, kosten en opbrengsten hebben een negatief effect van € 2,5mln. De aanvraag van de Woningbouw Impuls subsidie heeft geleid tot een aanpassing van de fasering, hierdoor is de uitvoering van enkele woongebieden naar voren gehaald. o

•

Risico’s en kansen • Om voldoende parkeerplaatsen te realiseren zonder dat dat ten koste gaat van meer blik op de weg bestaat de mogelijkheid dat de kosten voor het parkeren gezocht moet worden in duurdere oplossingen. • Om de appartementen in het deelgebied Boeierstraat optimaal te kunnen realiseren waarbij kwaliteit aan de openbare ruimte wordt toegevoegd bestaat de kans dat de aan de Boeierstraat gesitueerde garageboxen nabij het spoor nodig zijn. Dat willen we bereiken door een deel van deze boxen te kopen en een deel oud voor nieuw te ruilen. Voordeel van het opheffen van deze garageboxen is dat de huidige overlast wordt opgelost. • Door de schaarste in de garageboxen stijgen de prijzen hiervan enorm. Als niet geruild kan worden oud voor nieuw zullen de aankoopkosten van de 7 garageboxen hoger uitvallen dan waarmee in de grondexploitatie rekening is gehouden. • Verwacht wordt dat de invoering van de omgevingswet zal extra kosten met zich mee zal brengen. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen In de zomer van 2019 heeft Deen het Makadocentrum gekocht. Vanaf najaar 2019 is overlegd tussen Deen en de gemeente over verbeteringen voor de korte termijn en invulling van leeggekomen ruimten. De plannen hiervoor, met onder andere toevoegen van horeca, werden doorkruist door de Coronapandemie.

Begin 2021 bleek bovendien dat Deen haar supermarkten verkocht heeft, maar wel haar vastgoed behoudt. Deen en de gemeente willen samen onderzoeken of een vernieuwing van het winkelcentrum met toevoegen van andere functies en woningen mogelijk is. Eind 2020 heeft de gemeente een leegstaande winkelruimte gehuurd in het Makadocentrum en dit samen met Intermaris ingericht als infopunt voor de wijk Wheermolen. Vanwege Corona kon dit infopunt lang niet gebruikt worden. Nu de corona maatregelen zijn opgeheven hopen en verwachten we dat dit infopunt in de loop vanaf april 2022 echt kan gaan functioneren als centraal punt voor alle informatie en gesprekken over de ontwikkelingen in de wijk.

7. Samenwerkingsverbanden 7.1 Beemstercompagnie V.O.F. De Beemster Compagnie is in 2011 opgericht door de gemeente Beemster (nu Purmerend) en Bouwfonds Ontwikkeling (nu BPD Ontwikkeling) op basis van een gelijkwaardige verhouding (50/50). De vennootschap is statutair gevestigd in Nederland in Middenbeemster en heeft als doelstelling het produceren van bouw- en woonrijpe grond en het verkopen van bouwrijpe kavels. Dit gebeurt in de gebiedsontwikkelingen De Nieuwe Tuinderij te Zuidoostbeemster (ca 530) en De Keyser te Middenbeemster (ca 590). De bouwrijpe kavels worden uitgegeven aan BPD en aan andere partijen die vanuit hun eerdere grondposities daarop aanspraak kunnen maken. Vanuit DBC worden ook bouwkavels aan particuliere eindafnemers en woningcorporaties (die eerst dus geen grondpositie hadden) verkocht. De Nieuwe Tuinderij West en Oost • De Nieuwe Tuinderij West is geheel opgeleverd en het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente. • Het bestemmingsplan voor deelgebied Oost is in 2018 onherroepelijk geworden. • De Nieuwe Tuinderij Oost nadert haar voltooiing. De laatste seriematige woningen zijn inmiddels in aanbouw. • In fase 2 zijn inmiddels de extra toegevoegde 24 sociale huurwoningen voor de corporatie Wooncompagnie bewoond. • In 2022 worden de laatste kavels in verkoop gebracht en het overige openbaar gebied woonrijp gemaakt.

• De huidige stand van zaken ten aanzien van de grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven. De Nieuwe Tuinderij (totaal) Samenvatting grex (in € mln.)

2022

2021

Verschil

Boekwaarde kosten

€

45,84 €

41,37 €

4,46

Boekwaarde opbrengsten

€

53,57 €

43,86 €

9,70

Boekwaarde per saldo

€

7,73 €

2,49 €

5,24

Te realiseren kosten

€

3,74 €

7,28 €

-3,55

Te realiseren opbrengsten

€

4,89 €

13,60 €

-8,71

Totaal kosten

€

49,57 €

48,66 €

0,92

Totaal opbrengsten

€

58,45 €

57,46 €

0,99

Nominaal saldo

€

8,88 €

8,80 €

0,08

Kostenstijging

€

0,06 €

0,12 €

-0,07

Opbrengstenstijging

€

0,04 €

0,09 €

-0,05

Rentekosten

€

3,68 €

3,43 €

0,25

Renteopbrengsten

€

Eindwaarde per 31-12-2023

€

5,18 €

5,34 €

-0,15

Netto contante waarde

€

5,18 €

4,96 €

0,22

De Keyser • Het bestemmingsplan De Keyser is in 2019 onherroepelijk geworden. • In 2021 is deelplan 9 in verkoop gebracht, waarmee deelplan 8 en 9 thans in aanbouw zijn. • In 2022 worden de laatste twee deelplannen (6 en 7) in verkoop en tot realisatie gebracht. In deze deelplannen is het uitgangspunt om een aangepast woningbouwprogramma aan De Keyser toe te voegen, met sociale huur, vrije sector huur en koop (seriematig en particulier opdrachtgeverschap). • Tevens wordt onderzocht hoe aansluiting kan worden gevonden bij de vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie met de inpassing van een IKC. • De afronding van ontwikkeling zal nog een paar jaar in beslag nemen. • De huidige stand van zaken ten aanzien van de grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven. De Keyser Samenvatting grex (in € mln.)

2022

2021

Boekwaarde kosten

€

36,86 €

32,16 €

Verschil 4,70

Boekwaarde opbrengsten

€

37,06 €

31,75 €

5,31

Boekwaarde per saldo

€

0,20 €

-0,41 €

0,61

Te realiseren kosten

€

13,83 €

18,01 €

-4,18

Te realiseren opbrengsten

€

17,03 €

20,23 €

-3,20

Totaal kosten

€

50,69 €

50,18 €

0,52

Totaal opbrengsten

€

54,09 €

51,98 €

2,11

Nominaal saldo

€

3,40 €

1,80 €

1,59

Kostenstijging

€

0,40 €

0,51 €

-0,10

Opbrengstenstijging

€

0,32 €

0,84 €

-0,52

Rentekosten

€

1,08 €

1,04 €

0,04

Renteopbrengsten

€

Eindwaarde per 31-12-2024

€

2,24 €

1,10 €

1,14

Netto contante waarde

€

2,22 €

1,02 €

1,20

8. Strategische grondposities In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de strategische gronden die de gemeente in bezit heeft en de locaties waar een Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) is gevestigd..

8.1 Wettelijke kaders Materieel vaste activa (MVA) De strategische gronden zijn gronden in gemeentelijk bezit en waar de mogelijkheid bestaat voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. Omdat voor deze gronden (nog) geen grondexploitaties zijn vastgesteld, staan deze onder Materieel Vaste Activa (MVA) op de balans. De wettelijke regels omtrent het financiële beheer van strategische gronden en terreinen volgen uit de regels die door de Commissie BBV worden opgesteld. De BBV regels schrijven voor dat op deze strategische gronden: • Geen voorbereidingskosten kunnen worden geboekt. • Geen rente kan worden bijgeschreven. • De waarde van de gronden is de boekwaarde. Eventuele afwaardering naar lagere marktwaarde is afhankelijk van de markt en de vigerende bestemming van de betreffende grond. De kosten voor onderzoeken, dan wel voorbereidingen om gronden en terrein in exploitatie te nemen (zoals haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen e.d.) worden geboekt op Immateriële Vaste Activa (IMVA) en moeten voldoen aan de onderstaande voorwaarden: • De kosten kunnen worden gemaakt na besluit van de Gemeenteraad of het College van Burgemeester en Wethouders als deze hiertoe is gedelegeerd. • De kosten passen binnen de kostenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5). • De kosten kunnen maximaal vijf jaar worden verantwoord op IMVA.

Na vijf jaar moeten deze kosten opgenomen zijn in een actieve grondexploitatie of zijn afgeschreven (afgeboekt). Wet voorkeursrecht gemeente Een reden om een WVG te vestigen kan zijn om te voorkomen dat en binnen een gebied ongewenste (vastgoed)transacties en grondspeculatie plaatsvinden, waardoor beoogde (her)ontwikkelingen financieel onhaalbaar of vertraagd kunnen worden. De wettelijke kaders hieromtrent zijn vastgelegd in de Wet voorkeursrecht gemeenten uit 1981. Een aantal kernpunten die in deze wet naar voren komen zijn de volgende (vrij vertaald vanuit de wettekst):

Aanwijzing - Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing. - Een besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. - Een besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan onderscheidenlijk inpassingsplan. Vervreemding/verwerving - Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen. - De vervreemder bericht aan burgemeester en wethouders bij aangetekende brief dat hij in beginsel bereid is over te gaan tot vervreemding van het desbetreffende goed aan de gemeente tegen nader overeen te komen voorwaarden. - Burgemeester en wethouders besluiten binnen zes weken na ontvangst van de opgave of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is het goed tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen.

- Indien burgemeester en wethouders en de vervreemder in onderhandeling zijn getreden, maar niet tot minnelijke overeenstemming komen, kan de vervreemder aan burgemeester en wethouders verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. - In dat geval benoemt de rechtbank één of meer deskundigen die zo spoedig mogelijk aan de rechtbank advies over de prijs uitbrengen. - Indien de vervreemder binnen drie maanden, bij aangetekende brief aan de gemeente verlangt dat deze het betrokken goed verkrijgt, is de gemeente verplicht haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een notariële akte tot levering aan haar van het betrokken goed tegen betaling aan de vervreemder van de bij onherroepelijke rechterlijke beschikking bepaalde prijs. Het vestigen en in stand houden van een gevestigd voorkeursrecht vergt aandacht. Er is sprake van termijnen waarbinnen bepaalde acties en besluiten afgerond moeten worden om een gevestigd voorkeursrecht in stand te houden. Ook de afhandeling van verzoeken tot vervreemding van een perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd moeten zorgvuldig behandeld worden. De procedure wanneer een perceel daadwerkelijk aangeboden wordt is aan wettelijke regels gebonden. Het komt er op neer dat de positie van de grondeigenaar onder de Wvg nog relatief sterk is.

De vestiging van een voorkeursrecht kán er in laatste instantie toe leiden dat de gemeente verplicht wordt het perceel voor de door de rechter bepaalde prijs af te nemen.

8.2 Portefeuille strategische gronden Tabel 8.2 geeft een overzicht van de locaties die onder de (MVA) worden verantwoord. Doel van dit overzicht is om aan te sluiten bij de BBV-regelgeving. Dit is enkel een overzicht van strategische locaties met een onder de MVA te verantwoorden boekwaarde over de grond. Het dient niet als een uitputtend overzicht van alle mogelijke ontwikkellocaties die de gemeente in bezit heeft. Dat

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11549206/1