Document · PDF

B meerjarenprogramma-grondexploitaties-Purmerend-2022

Gemeenteraad 30 juni 2022, gemeente PurmerendBij agendapunt: Actualisatie Meerjarenprogramma Grondexploitaties24.189 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

2022 Meerjaren Programma Grondexploitaties

MPG 2022

Inhoud 1.

Inleiding

Woningbouwprogrammering

2.1 De huidige situatie

2.2 Invloed van ontwikkelingen

2.3 Vraag en aanbod

2.4 Waar staan we nu?

2.5 Conclusies

Bedrijventerreinprogrammering

3.1 Beleid

3.2 Vraag

3.3 Aanbod

3.4 Conclusies

Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen

4.1 Uitgangspunten voor de actualisaties grondexploitaties

4.2 Totaaloverzicht kosten, opbrengsten en resultaat grexen

4.3 Risico’s en weerstandsvermogen

4.4 Winstneming

4.5 Verliesvoorziening

4.6 Bestemmingsreserve gronden

4.7 Faciliterend grondbeleid

Perspectiefgebieden

5.1 Inleiding

5.2 Ontwikkellocaties

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

6.1 Baanstee-Noord

6.2 Binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL)

6.3 Brantjesstraat

6.4 Klein Where

6.5 Kop West

6.6 Steltloper 8

6.7 Verzetslaan

6.8 Wheermolen Oost

Samenwerkingsverbanden

7.1 Beemstercompagnie

Strategische grondposities

8.1 Wettelijke kaders

8.2 Portefeuille strategische gronden

8.3 Locaties Wet voorkeursrecht gemeente

Faciliterend grondbeleid

1. Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van onze gemeente. Het MPG wordt jaarlijks opgesteld en voorafgaand aan de jaarrekening ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Deze rapportage dient onder andere als toelichting op de jaarrekening en geeft daarnaast inzicht in recente en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen in onze gemeente. De basis voor het MPG in deze vorm is gelegd in de voormalige gemeente Purmerend. Vanwege de fusie tussen de gemeenten Purmerend en Beemster zijn vanaf dit jaar ook de lopende projecten in de Beemster onderdeel geworden van het MPG. Eén van de doelen van het MPG is een transparant en zo compleet mogelijk beeld schetsen van de lopende gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. Traditioneel gezien geeft een MPG voornamelijk inzicht in de financiële situatie van de grondexploitaties van een gemeente. Omdat in Purmerend ook veel projecten via het faciliterend grondbeleid tot ontwikkelingen komen wordt in dit MPG ingegaan op de projecten die in een grondexploitatie vervat zijn, maar ook projecten die zich in een voorbereidende fase bevinden of via het faciliterend grondbeleid worden begeleid. In het recente verleden speelde het merendeel van de woningbouwontwikkelingen in Purmerend zich af via het faciliterend grondbeleid.

Dat is nog steeds het geval, er is echter wel een verschuiving te zien. Mede vanwege de huidige krapte op de woningmarkt wordt in Purmerend actief grondbeleid steeds vaker weer bespreekbaar. Dat komt tot uiting in bijvoorbeeld het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Wat ook onder de noemer van actief grondbeleid valt is het doen van strategische verwervingen of het vestigen van een wet voorkeursrecht gemeente (WVG). Al deze actieve vormen van grondbeleid spelen steeds vaker een belangrijke rol in de afweging richting het opstarten van nieuwe gebiedsontwikkelingen. De strategische grondposities die in bezit zijn van de gemeente en locaties waar een WVG gevestigd is komen ook aan bod in dit MPG. Met dit MPG wordt u geïnformeerd over: • De woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering voor onze gemeente. • De relatie tussen de financiële kant van gebiedsontwikkelingen en de gemeentelijke financiën die in de jaarrekening wordt gepresenteerd. • De jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. • De strategische gronden in gemeentelijk bezit en locaties waarop de WVG van toepassing is. • Lopende samenwerkingsverbanden tussen de gemeente en marktpartijen (De Beemster Compagnie). • De lopende projecten die onder het faciliterende grondbeleid vallen.

Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG is de jaarlijkse verantwoording over de gebiedsontwikkelingen in onze gemeente én is de actualisatie van de grex-begrotingen. Het vormt tevens een toelichting bij de balansposten BIE en strategische gronden (gerubriceerd onder de Materiële Vaste Activa; MVA) in de jaarrekening.

De individuele exploitatieberekeningen in dit MPG geven een meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties en zijn relevant voor de onderbouwing van de boekwaardes, weerstandsvermogen en de winstneming in de jaarrekening. De jaarschijven 2022 tot en met 2026 zijn input voor de gemeentebegroting.

2. Woningbouwprogrammering 2.1 De huidige situatie Er is een groot tekort aan woningen. De prijs van de koopwoningen blijft ongekend hoog en voor velen niet bereikbaar. Mede hierdoor is er een steeds grotere vraag naar vrije sector huurwoningen en blijft de vraag naar sociale huurwoningen ongekend groot. De verwachting is dat deze vraag voorlopig niet zal verminderen. Dit heeft een aantal gevolgen: • Er vindt minder snel doorstroom plaats vanuit een sociale huurwoning naar een koopwoning. • De woonlasten stijgen harder dan de inkomens. Dit heeft niet alleen voor starters grote gevolgen, maar ook voor mensen die een vrijesectorwoning huren. De hypotheeklasten staan vaak voor een aantal jaren vast en de stijging van de sociale huurwoning wordt door het rijk laag gehouden en de corporaties in Purmerend gebruiken nooit de maximale ruimte voor de huurverhoging. • Het verschil in prijs / kwaliteit tussen vrije sector huur en koopwoningen groeit. Een belegger heeft hogere lasten; geen hypotheekrenteaftrek en winstmarge. Voor een bewoner zijn de woonlasten (huur) voor een vrije sector huurwoning van 60 m² al snel hoger dan de woonlasten (hypotheek) voor een koopwoning van 80 m². Verwacht wordt dat de komende jaren kleine ingrepen worden gedaan in de wet- en regelgeving om dit verschil kleiner te maken.

2.2 Invloed van ontwikkelingen De ambitie van Purmerend is om 10.000 woningen toe te voegen tot 2040, in een verhouding van 30% sociale huur, 30% voor het middensegment en 40% voor de vrije markt (na doorvertaling van het coalitieakkoord 30-40-30). De woningen dienen vooral in de bestaande stad te worden gerealiseerd. Om de leefbaarheid goed te houden vraagt dat ook om investeringen in de openbare ruimte, infrastructuur en groen. Deze ambitie is zowel lokaal als regionaal vastgelegd in onder andere de Woonvisie 2017, Sociaal Woonakkoord Purmerend 2030, programma Purmerend 2040, visie op mobiliteit, nota GKP, instrumentarium woningbouw 2019, de leefbaarheidsvisie 2019 en in de regionale afspraken zoals de MRA-agenda, de Verstedelijkingsstrategie, de woondeal van de MRA met het Rijk en de MIRT-afspraken met het Rijk. De lange termijn vraag naar woningen door huishoudens is lastig te voorspellen. Het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut (NIDI) en CBS hebben zeven varianten doorgerekend voor 2050. Eindrapport Verkenning Bevolking 2050 | NIDI. De cijfers lopen sterk uiteen, van forse groei naar een kleine krimp ten opzichte van 2019. De varianten verschillen omdat er beleidsmatige en politieke keuzes aan ten grondslag liggen voor de komende jaren, bijvoorbeeld op migratie, geboorte en levensverwachting. Grote bouwprojecten gaan onverminderd door.

Net als in voorgaand jaar is enige voorzichtigheid waargenomen bij kleinere particuliere ontwikkelaars. Dit heeft geleid tot vertraging op sommige

kleinschalige projecten. Het aanbod aan te koop gekomen koopwoningen liep verder terug. Het landelijk aantal woningtransacties neemt ook af. De koers van Purmerend wordt beïnvloed door metropoolregio Amsterdam. De druk op woningmarkt van de metropool is groot. Dit heeft twee redenen: • Economische groei • Vergrijzing Economische groei De economische groei in de MRA leidt tot een toestroom van arbeidskrachten naar de metropoolregio en het blijven hangen van studenten die hun diploma hebben gehaald. Daarnaast heeft Amsterdam een jonge bevolking. Dit maakt dat er meer geboorte is dan sterfte. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat het aantal huishoudens groeit.

Grafiek 2.2.1: Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Nederland (bron: CBS)

Vergrijzing De vergrijzing leidt tot een sterke toename van alleenstaanden. Zie grafiek 2.2.1 en grafiek 2.2.2. Door de toename van het aantal alleenstaanden, daalt de bezetting van het aantal mensen per woning. Hierdoor zijn meer woningen nodig om een gelijk aantal mensen te huisvesten.

Grafiek 2.2.2: Ontwikkeling van het aantal alleenstaanden in Nederland (bron: CBS)

Stijging van de koopprijzen De koopprijzen van het afgelopen jaren staan in grafiek 2.2.3 aangegeven. De koopprijzen van de regio Waterland lagen vroeger vlak onder het Nederlands gemiddelde maar zitten daar inmiddels boven. De prijzen zijn in de regio Waterland hoger dan in IJmond, Almere, Lelystad en Zaanstad. Een koopwoning is voor een steeds kleinere groep haalbaar. Het wordt voor starters, of voor mensen die willen doorstromen uit een sociale huurwoning steeds lastiger om een koopwoning te financieren. Dit heeft invloed op de doorstroming en legt een steeds grotere druk op de vraag naar sociale huurwoningen. We zien dan ook een steeds groter wordende groep spoedzoekers; mensen die bijvoorbeeld door een scheiding op zoek zijn naar een betaalbare zelfstandige woonruimte.

Grafiek 2.2.3 Gemiddelde koopprijs in de MRA in 2021. (bron WiMRA 2021)

Die stijging van de koopprijzen komt ook in Purmerend stevig aan. Het grootste deel van de woningen in Purmerend (44%) heeft een WOZ-waarde tussen €209.000 en €296.000. Onder een bedrag van €209.000 zijn geen grondgebonden woningen meer te koop. Dit percentage is een gemiddelde. De verschillen per wijk zijn groot, zie figuur 2.2.4.

Figuur 2.2.4 Percentage koopwoningen* naar prijsklasse WOZ en wijken, 2021 (bron: BAG/WOZ) *Een koopwoning is een woning in eigendom van een particulier die ook de bewoner is van de woning. Waarde van woningen op basis van de WOZ

2.3 Vraag en aanbod Het belang van vrije huursector De afgelopen jaren is veel gebouwd en veranderd in de metropool regio Amsterdam. Binnen de MRA is het aandeel vrije sector huur (particulier plus corporatie) sterk toegenomen, van 12% in 2017, 14 % in 2019 naar 16% in 2021. In Purmerend zien we een andere trend; van 7% in 2017 naar 9% in 2019 naar 8% in 2021. De vrije sector, zowel het particuliere aanbod als dat van de woningcorporaties is het elastiek van de woningvoorraad; het aanbod voor mensen die (tijdelijk) niet aan een andere woning kunnen komen. Veel mensen wonen kortstondig in de vrije huursector. Van de pas-verhuisden in MRA wil bijna 50% van de bewoners van vrije sector huur verhuizen, in de sociale huur 38% en in de koop 14%.

Grafiek 2.3.1: Samenstelling Woningvoorraad Purmerend, 2017-2021 (Bron; WiMRA 2021)

Grafiek 2.3.2: Bewoning sociale huurvoorraad en vrije sector huurvoorraad (Bron; WiMRA 2021*) * Beemster en Purmerend zijn apart weergegeven omdat dit cijfers uit 2021 betreffen

Invloed van passend toewijzen In grafiek 2.3.2 is te zien dat in Purmerend de particuliere vrije sector huur voor 25% wordt bewoond door huishoudens met een inkomen onder de liberalisatiegrens van € 40.024. Dit is in vergelijking met 2019 (40%) behoorlijk afgenomen. Voor deze doelgroep zijn eigenlijk de sociale huurwoningen bedoeld, vanwege het tekort kan deze doelgroep daar niet terecht. Deze verbeterde situatie is het gevolg van de regels voor passend toewijzen. Sinds 2015 moeten de corporaties 90% van de vrijkomende woningen toewijzen aan mensen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Voor een alleenstaande die ouder is dan 23 jaar is dit € 24.075,- bruto per jaar Belangstelling voor Purmerend De meeste huishoudens in Purmerend die willen verhuizen, willen in de eigen gemeente blijven (70%). Een vierde van de huishoudens die wil verhuizen, wil buiten Zaanstreek-Waterland gaan wonen. Door deze groep wordt Amsterdam en buiten de MRA het meest genoemd als mogelijke woonplaats. In totaal hebben ongeveer 15.100 huishoudens belangstelling voor een verhuizing in of naar Purmerend. Daarvan wonen er 12.400 in de gemeente zelf en 2.700 elders in de MRA. Deze aantallen zijn indicatief en bevat zowel huishoudens die zeker willen verhuizen, als huishoudens die misschien willen verhuizen.

Wat zoeken de mensen? Het grootste deel van de huishoudens verhuisgeneigden in de MRA zoekt een woning met een oppervlakte tussen de 60-80 m2 (25%) of met een oppervlakte tussen de 80-100 m² (25%). De vraag naar kleine woningen met een oppervlakte tot 40 m² is zeer beperkt (3%) net als de vraag naar woningen van meer dan 160 m² (67%). 42% van de huishoudens geeft de voorkeur aan een eengezinswoning en 44 % geeft de voorkeur aan een meergezinswoning. Verder zoekt men meer koop als huurwoningen (koop: 58%; huur: 42%). De nadruk bij huur ligt op het segment tot € 763. Meer dan de helft van de huishoudens die in of naar Purmerend willen verhuizen zoekt een woning met een oppervlak van tussen de 60 en 100 m². Ruim een derde zoekt een woning boven de 100 m².

Grafiek 2.3.3 Hoe willen mensen wonen in de MRA, gewenst woonmilieu (Bron: WiMRA 2021)

Ondanks de trek naar de steden willen weinig mensen grootstedelijk wonen, namelijk gemiddeld 7%. In het WiMRA onderzoek scoort zelfs landelijk wonen nog iets hoger. De meeste mensen willen rustig stedelijk wonen, 20%. Daarnaast willen de meeste mensen graag bij voorzieningen wonen of in een gevarieerde wijk, 15% en 16%.

2.4 Waar staan we nu? De bouwproductie is in Purmerend flink op gang gekomen. In 2021 zijn 282 woningen in voormalige gemeente Beemster opgeleverd en 620 woningen in Purmerend opgeleverd. De netto toename in 2021 was 902 woningen. Op 1 januari 2022 stonden er 42.039 woningen in Purmerend.

2017 2018 2019 2020 2021 2022

woningen op 1 januari 35.634 35.756 36.141 36.701 37.123 42.039*

toename 165 404 737 444 4.949* -

afname 43 19 177 22 33 -

saldo +122 +385 +560 +422 +4.916* -

Tabel 2.4.1 Mutaties in de woningvoorraad, 2017-2022 (Bron: BAG) * vanwege de fusie met Beemster zijn deze aantallen veel hoger dan voorgaande jaren

De planning zoals die per 1-4-2022 bekend is voor alle woningbouwlocaties die nu in beeld zijn staan hieronder samengevat. Op het moment dat u dit leest is de planning dus al iets gewijzigd. In de tabel 2.4.2 en het bijbehorende cirkeldiagram in grafiek 2.4.1 is te zien hoe ver we staan met de voorbereidingen van de projecten.

Tabel 2.4.2 Fase van woningbouwprojecten per 1-4-2021 (bron: Primavera)

Als we de cijfers in bovenstaande tabel 2.4.2 vergelijken met de cijfers van 2021 zien we enkele verschillen. Zo zijn de woningen die zich in de verkennende fase bevinden fors toegenomen. Dit heeft drie redenen. Ten eerste is het woningaantal van De Koog toegenomen met 3.000 woningen. Daarnaast wordt de Oostflank nu gepresenteerd als één project. Er wordt momenteel gewerkt aan een gebiedsvisie waardoor het hele project in de verkennende fase is geplaatst. Hierdoor zijn de woningen die geprojecteerd stonden op het golfterrein (1.500) verplaatst van de intentieovereenkomst naar de verkennende fase. Helaas biedt Primavera geen mogelijkheid deze aantallen te scheiden. Als laatste zijn er projecten toegevoegd zoals de verschillende gebiedsvisies van Beemster en kleine projecten als de Hyacintenstraat. Voor Wheermolen-Oost is een samenwerkingsovereenkomst gesloten en we zien dat de Waterlandlaan 1- 57 is doorgeschoven naar de anterieure overeenkomsten. Het aantal woningen onder de anterieure overeenkomsten is tevens opgelopen omdat er een overeenkomst is gesloten voor de Burgemeester Kooimanweg. We zien dat alle projecten die in 2021 in de fase omgevingsvergunning verleend nu te vinden zijn in de omgevingsvergunning definitief fase. Hierdoor is het aantal woningen onder ‘omgevingsvergunning definitief’ iets is toegenomen,

vanzelfsprekend zijn hier ook woningen opgeleverd, deze woningen zijn niet meer te vinden in deze tabel maar zijn toegevoegd in de woningvoorraad.

Grafiek 2.4.1: Fase van de woningbouwprojecten 1-4-2021 (Bron: Primavera)

Er zijn op dit moment veel woningbouwplannen in Purmerend. De meeste van die plannen zijn nog in de verkennende fase. Ze staan ergens op papier of er wordt over gesproken door grondeigenaren of ontwikkelaars. Er is pas sprake van een concreet project waar ook ambtelijk aan wordt gewerkt als een intentieovereenkomst is gesloten. Dan is ook iets meer bekend over de planinrichting. Pas als een anterieure overeenkomst is gesloten staat het programma min of meer vast. In 2023 wordt een nieuwe Woonvisie gemaakt. Dat is een fase waarin de raad ambities kan bijstellen. In de nieuwe woonvisie worden de volgende bouwstenen meegenomen: - Beschikbaarheid en betaalbaarheid: voldoende woningen voor een betaalbare prijs. - Wonen-welzijn-zorg: Levensloopbestendige stad en dorpen - Leefbare stad en dorpen, duurzaam wonen De memo ‘Bouwstenen voor een nieuwe Woonvisie’ is april 2021 aan de raad voorgelegd. Uit tabel 2.4.3 blijkt dat van woningen in de planning het voor 7.437 woningen niet bekend is wat de prijsklasse zal zijn en van 9.723 woningen is onbekend of het appartementen of grondgebonden woningen worden. Dit soort gegevens zijn pas bekend zodra er een anterieure overeenkomst ligt. Alleen voor de projecten waar een anterieure overeenkomst is afgesloten is redelijk bekend wat de huur of koopsom wordt en in welke klasse deze vallen. De jaarlijkse woningproductie varieert nogal.

In de jaren 2024, 2027 en 2028 zal naar verwachting een piek zijn in het aantal woningen dat wordt opgeleverd. De pieken en dalen hangen voornamelijk

samen met de grootte van sommige projecten. Een paar grote projecten kunnen in het jaar dat ze opgeleverd worden voor een piek zorgen. Hoe verder in de tijd, hoe onzekerder deze gegevens zijn. Aantal Huurklasse 1 Huurklasse 2 Huurklasse 3 Huurklasse onbekend Koopklasse 3 Koopklasse 4 Koopklasse 5 Koopklasse onbekend Totaal

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 326 177 344 238 279 417 414 181 379 415 205 193 204 171 148 172 159 160 4.582 39 108 81 41 13 47 103 37 71 540 66 15 130 4 37 121 373 9 163 77 158 244 133 103 253 403 193 193 193 148 148 148 148 148 2.862 73 64 9 9 83 8 8 13 5 5 4 9 10 4 5 309 0 42 9 59 110 283 192 36 90 80 194 125 1.000 22 10 303 152 226 375 229 188 418 576 296 267 299 267 207 266 238 236 4.575 818 608 1.066 611 765 1.397 1008 517 1.134 1.399 699 837 700 595 503 596 549 549 14.351

Tabel 2.4.3: Woningbouwprogrammering naar klasse (bron: Primavera)

Grafiek 2.4.2 Woningbouwprogrammering (bron: Primavera)

2.5 Conclusies •

• • •

•

De vraag naar woningen is voorlopig blijvend groot. Niet alleen door de vraag vanuit Purmerend, maar ook door de vraag vanuit de metropoolregio Amsterdam (MRA) en de toename van het aantal bedrijven in met name Amsterdam. Projecten kunnen vertraging oplopen als de toevoer van bouwmateriaal verder stagneert, de bouwkosten harder stijgen dan de inkomens stijgen of onvoldoende medewerkers in de bouw aan het werk zijn. Van de verhuisgeneigden in en naar Purmerend wil 35% een eengezinswoning en 46% een appartement, voor 20% maakt het niet uit. Van de mensen die een koopwoning zoeken is ca 80% op zoek naar een grondgebonden woning. (Bron: Funda Purmerend 2021, bewerkt ). Uit de wensen van de verhuisgeneigden blijkt dat men een grotere woning wil, dat is afwijkend van diverse potentiele plannen met appartementen in het segment van 40 m² tot 60 m². De sociale huurwoningvoorraad is voor een groot deel het segment waar starters, ouderen en éénoudergezinnen terecht kunnen. Andere woningen zijn voor hen vaak niet betaalbaar. Het bijbouwen van deze woningen helpt niet alleen starters, maar kan ook bijdragen aan de doorstroming van ouderen uit een eengezinswoning. Door de verdere stijging van de koopprijzen van de woningen in het afgelopen jaar en zeer lange wachttijden voor de sociale huur is het particuliere huursegment vrijwel het enige segment waar starters terecht kunnen.

De huurquote in de vrije sector is hier zeer hoog. Ruim de helft van de huidige huurders in dit segment wil snel verhuizen.

• • • • • •

Op dit moment is volgens de huidige woningbouwprogrammering ruimte voor ruim 14.000 woningen in Purmerend. Een groot deel van de productie is gepland vóór 2030. Er is een reële kans dat de ambitie voor 2030 wordt gehaald De woningbouw zal met pieken en dalen gaan. Deze worden vooral veroorzaakt door de bouw van grotere complexen van 200 tot 400 woningen. Naar verwachting worden er in 2022 ongeveer 818 woningen opgeleverd. Tot 2027 zullen naar verwachting 3.868 woningen worden opgeleverd. Dit is ook wat is geraamd in de programmabegroting. Als de huidige koers van 30% sociale huur wordt vastgehouden, kunnen op basis van de plancapaciteit 4.582 sociale huurwoningen worden toegevoegd tot 2040. Deze afspraken zijn met de corporaties deels geborgd in het Sociaal Woonakkoord Purmerend 2030. De eerste jaren tot circa 2028 zullen er voornamelijk appartementen worden opgeleverd. Daarna zullen pas grotere aantallen grondgebonden woningen worden opgeleverd. Een flink deel van het woningbouwprogramma is nog niet concreet ingevuld, de grootte en de prijs zijn nog niet exact bekend, dat betekent dat op de actuele vraag ingespeeld kan worden.

3. Bedrijventerreinprogrammering 3.1 Beleid De gemeente Purmerend maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Vanuit de MRA vindt afstemming plaats voor kantoren- en bedrijventerreinprogrammering via het Planteam Kantoren en Bedrijventerreinen. De afstemming wordt vertaald in een beleid dat beschreven is in ‘Ruimte voor werken in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van morgen; uitvoeringsstrategie Plabeka* 3.0, 2017-2030’. Er wordt momenteel gewerkt aan de actualisatie nieuwe vraagraming voor Kantoren en Bedrijventerreinen. Deze nieuwe vraagraming wordt in het vierde kwartaal 2022 aangeboden voor bestuurlijke besluitvorming. De vraag naar en het aanbod van beschikbare ruimte in bruto vloeroppervlakte kantoren en vierkante meters kavels voor bedrijven wordt gemonitord in de jaarlijks op te stellen Monitor Plabeka. De ruimtevraag is gebleven ondanks de coronacrisis. Daarbij is specifiek behoefte aan grote kavels waar bedrijven in de zwaardere milieucategorieën zich kunnen vestigen. De specifieke vraag van bedrijven die wensen te verplaatsen vanaf te revitaliseren locaties zoals bijvoorbeeld “De Koog” naar bedrijventerreinen zal de komende jaren aanwezig blijven. Door het planteam Kantoren en Bedrijventerreinen wordt een nieuwe vraagraming in de MRA opgesteld welke in 2022 bestuurlijk vastgesteld wordt.

3.2 Vraag Op basis van de geldende MRA-vraagraming geldt voor de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Zaanstreek-Waterland het volgende: De ruimtevraag is ingeschat op ca. 2 (laag scenario) tot 78 ha (hoog scenario) tot 2040 (zie tabel 3.2) Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen hoger uitvalt dan geprognotiseerd, omdat er mogelijk uitplaatsing vanuit de regio en/ of Amsterdam gaat plaatsvinden. In 2022 wordt naast de vraagraming een onderzoek gestart binnen de MRA naar de verplaatsingsruimte die nodig is voor verplaatsing van bedrijven vanaf te revitaliseren bedrijventerreinen . Scenario

Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Totale vraag 2017- (Plan)aanbod Saldo tot 2040 2017-2040 2017-2040 2040 (hard) per 1-1-2018 A

C = A+B

E = D-C

Laag

-39

139

137

Hoog

139

Tabel 3.2: ruimtevraag, vervangingsvraag en planaanbod regio Zaanstreek-Waterland

De MRA-analyse schetst een beeld van de vraag naar bedrijventerreinen in de regio, maar niet specifiek voor onze gemeente.. Voor inzicht in het regionale vestigingsklimaat is in het verleden een vergelijking gemaakt met bedrijventerreinen in Hoorn (Zevenhuis) en Zaanstad (Hoogtij) De conclusies die in het advies over de uitgifte Baanstee-Noord worden getrokken zijn volgt:

•

Door het strenge vestigingsbeleid in Zaanstad en de grotere afstand tot Amsterdam bij Zevenhuis in Hoorn zijn deze bedrijventerreinen mogelijk minder aantrekkelijk dan Baanstee Noord. Naast deze bedrijventerreinen zijn er geen vergelijkbare bedrijventerreinen met een vergelijkbare planvoorraad als Baanstee Noord aanwezig in de omgeving. Dit laatste betekent dat de planvoorraad van Baanstee Noord in trek blijft voor bedrijven en ondernemingen uit de regio.

3.3 Aanbod Voor onze gemeente geldt op basis van de MRA-analyse en actuele stand van zaken het volgende: Het harde planaanbod vanaf 2021 tot en met 2030 is nog circa 31ha. Het totale aanbod aan uitgeefbare bedrijfskavels op bedrijventerrein Baanstee-Noord is nadat het uitwerkingsplan voor een tweetal kavels is vastgesteld ruim 80 ha. Het aanbod is sinds de peildatum in november 2021 en de start van 2022 door reserveringen en opties verder afgenomen. • Baanstee-Noord heeft een planaanbod dat geschikt is voor vestiging van bedrijven tot milieucategorie 4.2. • Vanwege de overprogrammering in de regio is in 2015 ca. 36 ha van de voor uitgifte destijds beschikbare bedrijfskavels Baanstee Noord ´bevroren´. Deze gronden zijn toen uit de grondexploitatie gehaald en onder de Materiële Vaste Activa (MVA) op de balans geplaatst. • Een deel van de ‘bevroren’ gronden zijn vanwege positieve perspectieven in 2020 weer toegevoegd aan de grondexploitatie van de Baanstee Noord. Gezien de hoge vraag naar uitgeefbare kavels is in 2021 ook de rest van deze gronden weer teruggebracht in de grondexploitatie Voor de kavels 13 en 13A ( zogenaamde Niertjes) wordt in 2022 een uitwerkingsplan op grond van het geldende bestemmingsplan Baanstee Noord opgesteld.

• Bedrijventerrein Insulinde Middenbeemster met een uitgeefbare oppervlakte van 3,3 hectare en bedrijventerrein Bamestra met een uitgeefbare oppervlakte van 2,2 hectare netto zijn beiden volledig uitgegeven. Voor beide bedrijventerreinen is in samenspraak met de vertegenwoordigers van de ondernemers een revitaliseringstraject opgestart. Onderdeel hiervan zijn werkzaamheden die door Corona vertraagd in 2021 zijn opgestart. Deze zullen in 2022 afgerond worden.

3.4 Conclusies Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies: • Met het toenemen van de vraag naar gronden en het aanbod van nog ca. 31 ha in de grondexploitatie Baanstee-Noord, wordt de voorraad beschikbare gronden schaarser. • Actueel is dat de vraag naar grote bedrijvenkavels en kavels geschikt voor de vestiging van bedrijven tot milieucategorie 4.2 verder toeneemt en zal blijven toenemen.. • Om kansen voor verduurzaming en circulaire economie te vergroten is clustering van bedrijfsactiviteiten een belangrijk hulpmiddel. Om die reden zijn voor Baanstee Noord de volgende clusters als prioritair benoemd: Food- en food gerelateerd bedrijven (inclusief koel- en vries), Bouw en bouwmaterialen, duurzame energie, Circulaire Economie en aan met deze sectoren verbonden (stads-)logistiek.. Na het verschijnen van het rapport van de commissie Manshanden en de uit te voeren onderzoeken naar de bij de deelregio’s van de MRA passende ecosystemen en de sociaal economische bouwstenen, zullen deze sectoren naar verwachting bestuurlijk worden bekrachtigd eind 2022.

•

Om te kunnen blijven voorzien in ruimte voor bedrijfsvestiging ten noorden van het IJ is een economische onderbouwing opgesteld in opdracht van de gemeente Edam-Volendam. Deze onderbouwing maakt onderdeel uit van het plan voor de gezamenlijke invulling van de Purmer door de gemeenten Edam-Volendam ,Waterland en Purmerend uitgevoerd. Kanttekening bij de uitgifte van gronden voor bedrijfsvestiging, maar ook voor woningbouw en andere maatschappelijke functies is dat er in Nederland en in Noord-Holland sprake is van transport schaarste op het elektriciteitsnet. Dit betekent dat er eerst forse investeringen in het transportnet van stroom nodig zijn voordat Liander in haar werkgebied in NoordHolland nieuwe zakelijke aansluitingen kan voorzien van stroom. Dit geldt ook voor uitbreiding van bestaande aansluitingen. Baanstee-Noord is voor de komende 3 jaar aangemerkt als congestiegebied. Op dit moment geldt er een beperking voor zakelijke aansluitingen. In samenspraak met Firan onderzoekt de gemeente welke mogelijkheden er zijn om bedrijven toch van stroom te voorzien door, buiten het reguliere stroomnet om, oplossingen tot stand te brengen.

4. Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen 4.1 Uitgangspunten voor de actualisaties grondexploitaties Gehanteerde parameters In tabel 4.1 zijn de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren. Ter vergelijking zijn ook de parameters van 2021 weergegeven. De onderbouwing van de parameters is vervolgens toegelicht.

Parameters Toe te rekenen rente Positief saldo Negatief saldo

2022

2021

0% 1%

0% 1,25%

Disconteringsvoet

Kostenstijging inclusief plankosten 2022 2023 2024 & 2025 vanaf 2026

4% 3% 2,5% 2%

2% 2% 2% 2%

Opbrengstenstijging

Opbrengstenstijging Grex Baanstee Noord 2022 t/m 2025 vanaf 2026

1,5% 1%

Tabel 4.1: Parameters

Toe te rekenen rente De toe te rekenen rente van 1% die toegerekend wordt over het negatieve saldo van de grondexploitaties is gelijk aan de in de begroting berekende rentevoet. Deze is lager dan de rente over afgelopen jaar. Een lager rentepercentage heeft een voordelig effect op de kapitaallasten die aan de grondexploitaties worden toegerekend. Enkel over een negatief boekwaardesaldo wordt rente toegerekend. Over een positief boekwaardesaldo worden geen renteopbrengsten gerekend.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet bedraagt 2%. Dit is conform de BBV verslaggevingsregels gelijk aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank. Kostenstijging Het percentage voor kostenstijgingen is gebaseerd op de bouwkostenindex voor civieltechnische Grond- Weg- en Waterbouwwerken (GWW) en de Outlook grondexploitaties 2022 van Metafoor. Actueel is de relatief grote onzekerheid over de bouwkosten. Dit is mede ingegeven door de onzekerheid in prijzen van grondstoffen. In de grondexploitaties is hiermee rekening gehouden door voor de komende jaren een hoger percentage aan kostenstijging in te rekenen. Opbrengstenstijging Het gehanteerde percentage is mede tot stand gekomen op basis van de Metafoor Outlook Grondexploitaties 2022. Te zien is dat enerzijds de woningprijzen stevig door blijven stijgen, maar tegelijkertijd de woningmarkt ook onder druk komt te staan. Aan de andere kant is ook onzekerheid te zien over bouwkosten. Beide elementen (woningwaarde & bouwkosten) hebben effect op de grondwaarde, dus de opbrengsten in de grondexploitaties. Er is voor gekozen om het in te rekenen percentage voor kostenstijging gelijk te houden met de inschatting van vorig jaar.

Opbrengstenstijging grex bedrijventerrein Baanstee-Noord Omdat de bedrijventerreinmarkt zich anders ontwikkelt dan de woningmarkt, zijn voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord separaat de parameters opbrengstenstijging bepaald.

4.2 Totaaloverzicht kosten, opbrengsten en resultaat grexen In de navolgende tabellen en grafieken zijn de boekwaarden, de totaal nog te realiseren kosten, opbrengsten en resultaten (weergegeven als Netto Contante Waarde) op de grex-portefeuille weergegeven. De grondexploitatie Klein Where is afgerond en wordt middels dit MPG afgesloten en is daarom in onderstaande tabel apart weergegeven. Projecten (bedragen in € mln.) Actief Baanstee-Noord BOL Brantjesstraat Kop West Steltloper 8 Verzetslaan Wheermolen Oost Subtotaal

€ € € € € € € €

Af te sluiten Klein Where Subtotaal

€ €

1,84 € 1,84 €

€

-27,05 €

Totaal Mutatie boekwaarde over 2021

boekwaarde 1-1-2021 -31,73 -0,12 3,41 -0,01 -0,09 -0,35 -28,89

Kosten

€ € € € € € € €

3,79 1,36 0,07 1,65 0,02 0,07 1,02 7,98

Opbrengsten

€ € € € € € € €

Mutatie per saldo

boekwaarde 31-12-2021

5,99 0,71 0,46 7,16

€ € € € € € € €

-2,20 1,36 0,07 0,94 0,02 0,07 0,57 0,83

€ € € € € € € €

-29,53 -1,36 -0,19 2,47 -0,04 -0,16 -0,91 -29,72

0,68 € 0,68 €

€ €

0,68 € 0,68 €

1,16 1,16

8,67 €

7,16 €

1,51 €

-28,56 -6%

Tabel 4.2.1: verloop boekwaarde over 2021

Uit tabel 4.2.1 blijkt dat de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, gedurende 2021 met circa 6% is toegenomen. In 2021 is er voor bijna € 8,67 mln. aan kosten gemaakt, terwijl er ruim € 7,16 mln. aan opbrengsten is gegenereerd. Ter vergelijking; in 2020 werd er voor ruim € 7,1 mln. aan kosten gemaakt terwijl er ruim € 10,6 mln. aan opbrengsten werd gerealiseerd. Hieruit kan opgemaakt worden dat er in 2021 iets meer vermogen in de grondexploitaties is gaan zitten. Tabel 4.2.1 wijkt op sommige punten af van de vergelijkbare tabel die in de jaarrekening is opgenomen. De cijfers die in de jaarrekening terug zijn te vinden zijn weergegeven in tabel 4.2.2. De verschillen tussen beide weergaves zitten in het volgende: • In de jaarrekening wordt ook de tussentijdse winstneming (over 2021 totaal € 3,34 mln., zie ook paragraaf 4.4) meegenomen in het boekwaarde overzicht. De winstneming is mede een resultaat van de jaarlijkse actualisatieslag van de grondexploitaties. De winstneming wordt niet meegenomen in de opgevoerde boekwaarde binnen de grondexploitaties en het MPG. • In het MPG en gerelateerde grondexploitaties wordt een boekwaarde precies contra gepresenteerd ten opzichte van de jaarrekening. o In het MPG en de grondexploitaties staat een minteken (-) ervoor dat op dat moment de gerealiseerde kosten hoger zijn dan de gerealiseerde opbrengsten.

o Bij de jaarrekening staat een getal met een minteken (-) bij de boekwaarde voor een positief saldo, dus de reeds gemaakte opbrengsten zijn hoger dan de reeds gemaakte kosten. • Op 18 februari 2021 is de grondexploitatie voor de Verzetslaan vastgesteld. De grondexploitatie is in aanloop daar naartoe, dus in 2020 opgesteld. In de grondexploitatie is daarom tot 1-1-2021 ook boekwaarde opgevoerd. In de jaarrekening wordt na vaststelling van de grondexploitatie begonnen met boekwaarde van €0, waarna alle toerekenbare kosten worden geboekt. In tabel 4.2.1 is een uitsplitsing in boekwaarde per 1-1-2021 en kosten gedurende 2021 terug te zien, terwijl in tabel 4.2.2 alle kosten in het jaar 2021 zijn weergegeven. Beide methoden komen in totaal op dezelfde kosten neer, enkel anders uitgesplitst. • De grondexploitatie voor Steltloper 8 is in tabel 4.2.2 nog niet meegenomen omdat deze op 27 januari 2022 is vastgesteld en daarom formeel nog geen onderdeel is van de jaarrekening over 2021. Projecten (bedragen in € mln.) Actief Baanstee Noord BOL Brantjesstraat Kop West Verzetslaan Wheermolen Oost Subtotaal

boekwaarde 1-1-2021

Kosten

€ € € € € € €

36,18 0,13 -0,84 0,35 35,81

Af te sluiten Klein Where Subtotaal

€ €

-0,97 € -0,97 €

Totaal

€

34,84 €

€ € € € € € €

3,79 1,36 0,07 1,65 0,16 1,02 8,05

Opbrengsten

€ € € € € € €

Winstuitname 2021

boekwaarde 31-12-2021

5,99 0,71 0,46 7,16

€ € € € € € €

2,93 0,01 0,10 3,05

€ € € € € € €

36,91 1,36 0,21 0,20 0,16 0,91 39,75

0,68 € 0,68 €

€ €

0,29 € 0,29 €

8,73 €

7,16 €

3,34 €

39,75

Tabel 4.2.2: verloop boekwaarde over 2021 cf. Jaarrekening

In onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten (NCW) op de grexen per 1 januari 2022 vergeleken met die van 1 januari 2021. In de nu volgende tabellen en grafieken is de grondexploitatie Klein Where niet meer opgenomen omdat deze middels dit MPG wordt afgesloten. Projecten (bedragen in € mln.)

Looptijd

boekwaarde Resultaat Resultaat Verschil (31-12-2021) 2022 (NCW) 2021 (NCW) resultaat (NCW)

Positieve grexen:

Baanstee Noord Brantjesstraat Kop West Steltloper 8 Verzetslaan

2030 2022 2024 2022 2023

€ € € € € €

-29,53 -0,19 2,47 -0,04 -0,16 -27,44

2025 2034

Subtotaal negatieve grexen

€ € €

-1,36 € -0,91 € -2,27 €

Totaal

€

-29,72 €

Subtotaal positieve grexen

€ € € € € €

35,07 0,57 3,64 0,86 0,45 40,58

€ € € € € €

23,34 0,44 3,68 0,88 0,50 28,84

€ € € € € €

11,73 0,13 -0,04 -0,02 -0,06 11,74

-0,64 € -2,69 € -3,32 €

-0,43 € -3,17 € -3,60 €

-0,20 0,49 0,28

37,26 €

25,24 €

12,02

Negatieve grexen:

BOL Wheermolen Oost

Tabel 4.2.3: Resultaten grexen 2022 en 2021

De herzieningen van alle grondexploitaties per 1-1-2022 leidt tot een toegenomen winstverwachting van circa € 12,02 mln. Dit verschil is voornamelijk toe te wijzen aan de toegenomen winstverwachting van Baanstee Noord. De overige grondexploitaties laten zowel positieve als negatieve variaties in het verwachte resultaat zien. Zie voor een meer gedetailleerd beeld over de verschillen de project specifieke toelichting in hoofdstuk 6.

In grafiek 4.2 worden de verschillen van de totale portefeuille van grondexploitatie tussen 2022 en 2021 weergegeven.

Grafiek 4.2: Portefeuille grondexploitaties totaal

Uit grafiek 4.2 en de bijbehorende tabel blijkt dat; • De boekwaarde van € 28,89 mln. naar € 29,72 mln. is toegenomen (opbrengsten minus kosten, exclusief de winstneming). Er zijn in 2021 dus meer kosten gemaakt dan opbrengsten binnen gekomen. • In alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen nog € 159,47 mln. aan opbrengsten en € 86,50 mln. aan kosten moet worden gerealiseerd. • De nog te realiseren kosten zijn ten opzichte van 2021 afgenomen met ca. € 4,37 mln. • De nog te realiseren opbrengsten zijn toegenomen met ca. € 11,37 mln. • Het verwachte resultaat is toegenomen van een netto contante waarde van € 25,24 mln. naar € 37,26 mln.

4.3 Risico’s en weerstandsvermogen Het voeren van grondexploitaties brengt zowel kansen als risico’s met zich mee. Om de mogelijke financiële impact van de risico’s te beheersen worden deze per grondexploitatie in beeld gebracht. Dit zijn de projectspecifieke risico’s. Daarnaast worden ook risico’s die over meerdere grondexploitaties, of in algemeenheid kunnen optreden in beeld gebracht. Hierbij moet worden gedacht aan veelal niet te beïnvloeden (macro-economische) factoren als, economische groei of crisis en prijsontwikkelingen. Naast het financiële risico’s bestaan er ook risico’s die niet direct in geld zijn uit te drukken, maar wel van invloed kunnen zijn op het behalen van de gemeentelijke ambities.

De risico’s zijn onder te verdelen in kwalitatieve- en kwantitatieve risico’s. Kwalitatieve risico’s zijn risico’s die invloed kunnen hebben op bijvoorbeeld het behalen van bepaalde doelstellingen, maar zijn niet direct in geld uit te drukken. Kwantitatieve risico’s zijn wel in geld uit te drukken. Kwalitatieve risico’s en kansen totale portefeuille: Risico. De ambitie om veel woningen toe te voegen zal consequenties hebben op de openbare infrastructuur. Ontwikkelende partijen wordt gevraagd bij te dragen aan de benodigde aanpassingen in de openbare infrastructuur. Hiervoor wordt het kostenverhaal ingezet, via de Nota GKP en gebied specifieke aanvullingsbesluiten. De middelen die beschikbaar komen uit het kostenverhaal dekken een deel van de benodigde investeringen. De rest moet via andere manieren worden bekostigd, bijvoorbeeld vanuit de gemeentelijke (algemene) middelen of door het verkrijgen van subsidies. Het risico bestaat dat investeringen niet voldoende bekostigd kunnen worden uit de opbrengsten van de gebiedsontwikkelingen en de bijdragen van ontwikkelende partijen. Mede als gevolg van andere ambities die bij bouwplannen als wens of eis gelden kan door ontwikkelaars een beroep gedaan worden op ‘Macro-aftopping’. Daarmee wordt aangetoond dat een bouwproject door het afdragen van een kostenverhaalsbijdrage, of een deel daarvan, financieel onrendabel wordt.

Ook kan het zijn dat vanuit andere bronnen niet voldoende dekking gegenereerd kan worden voor alle gewenste en/of benodigde investeringen. Risico. De marktomstandigheden wijzigen snel. Was vorig jaar nog het beeld dat woningprijzen harder stegen dan de bouwkosten, is het nu andersom. De woningprijzen zijn onveranderd hoog, maar tegelijkertijd komt de doorstroming in het geding en zijn de bouwkosten hoog, of in ieder geval aan grote veranderingen onderhevig. Een effect kan zijn dat de haalbaarheid van private initiatieven onder druk komt te staan, wat het risico van macro-aftopping op kostenverhaalsbijdragen met zich meebrengt. Risico. De bouwsnelheid van private ontwikkelaars is slechts beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. De gemeentelijke woningbouwambities die voor een groot deel afhankelijk zijn van particuliere initiatieven en de doorstroming op de woningmarkt kunnen daardoor in het gedrang komen. Risico/Kans. Actueel is het ‘Didam-arrest’. Dit gaat over de wijze waarop een gemeente omgaat met verkoop van vastgoed. Met het arrest bepaalde de hoge raad dat een overheidsorgaan (waaronder ook een gemeente) bij verkoop van vastgoed niet uitsluitend met één gegadigde mocht onderhandelen. Een overheidsorgaan dient op dat moment zo veel mogelijk potentieel geïnteresseerden te bereiken. Het gaat om het gelijkheidsbeginsel.

In principe leidt dit arrest niet direct tot een financieel risico voor de grondexploitaties van de gemeente. Wel kan het extra doorlooptijd met zich meebrengen in de procedures om tot gronduitgifte te komen. Kans. Nieuwe vormen van mobiliteit, zoals delen in plaats van bezit, beperken mogelijk de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen bij een bouwplan, of grotere (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen. Dit kan een positief effect hebben op de financiële haalbaarheid van projecten.

Kans. In grotere dichtheden bouwen kan per m2 grond in potentie meer opbrengsten opleveren en leiden tot hogere kostenverhaalsbijdragen die weer te besteden zijn aan investeringen in de openbare infrastructuur. De mogelijkheden om hoger te bouwen zijn echter vaak sterk afhankelijk van de inpasbaarheid in de omgeving en hoe het mobiliteitsvraagstuk is in te passen. Kwantitatieve risico’s en kansen grondexploitaties: Per grondexploitatie zijn er markt- en projectspecifieke risico’s bepaald. Aan de hand daarvan is berekend welk bedrag gereserveerd zou moeten worden ter afdekking van deze risico’s. Risicobedragen worden berekend via de volgende methode; Financiële impact als het risico zich voordoet * de kans dat het risico zich voordoet = Risicobedrag. De in dit MPG gehanteerd marktrisico’s zijn als volgt: Risico. In de gemeentelijke grondexploitaties worden voornamelijk civieltechnische kosten gemaakt. Dat gaat om de aanleg van openbare ruimte en het bouwrijp maken van de uitgeefbare kavels. Huidige praktijk is dat er steeds meer onzekerheid ontstaat over bijvoorbeeld grondstoffenprijzen. Dat werkt door in de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden. Risico. De rente is historisch gezien bijzonder laag. De mogelijkheid bestaat dat dit lage percentage zal stijgen.

Voor de gehele portefeuille van grondexploitaties is op basis van de twee marktrisico’s een risicovariant doorgerekend. Deze varianten zijn opgesteld door 7,5% extra kostenstijging op de resterende werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp toe te passen en het huidige rentepercentage op het negatieve boekwaardesaldo van 1,0% te verhogen naar 2,0%. Het verschil tussen deze doorgerekende varianten en de reguliere portefeuille leidt tot een risicobedrag, in tabel 4.3.1 te zien onder ‘Impact a’. Door de impact te vermenigvuldigen met de kans van optreden ontstaat het risicobedrag. Marktrisico (in € mln.) Portefeuillerisico

Impact a €

7,47

Kans b

Risicobedrag c=a*b

50%

€

3,74

Tabel 4.3.1: marktrisico’s op de grex-portefeuille

Naast de marktrisico’s zijn binnen de lopende grondexploitaties diverse projectspecifieke risico’s in kaart gebracht. Onderstaande tabel toont het te reserveren risicobedrag op basis van de projectspecifieke risico’s. De opbouw van de gewogen risico’s is in de project specifieke toelichting op de grondexploitaties (hoofdstuk 6) verder toegelicht.

Projectspecifieke risico's Contante Gewogen (in € mln.) waarde risico Baanstee Noord € 35,07 € 2,60

BOL Brantjesstraat Kop West Steltloper 8 Verzetslaan Wheermolen Oost

€

-0,64 €

0,42

€ € € € €

0,57 3,64 0,86 0,45 -2,69

0,09 5,07 8,18

Totaal

€ € € € € €

Tabel 4.3.2: Projectspecifieke risico’s op de grondexploitaties

Uit tabellen 4.3.1 en 4.3.2 kan het volgende opgemaakt worden: • Het benodigde bedrag ter afdekking van de marktrisico’s bedraagt € 3,74 mln. • De projectspecifieke risico’s tezamen komen uit op een bedrag van € 8,18 mln. • Totaal is € 11,92 mln. als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties benodigd. Het totaal benodigde risicobedrag is een verhoging ten opzichte van vorig jaar, toen er € 5,02 mln. als risicobedrag was opgenomen. De verschillen hebben te maken met verschillende zaken. • De opname van een risicobedrag voor Wheermolen Oost heeft het grootste effect. • Daarnaast is de grondexploitatie BOL gestart waarvoor ook een risicobedrag is opgenomen. • Als laatste zijn de marktrisico’s ten opzichte van vorig jaar met € 1,02 mln. gestegen (2021: € 2,72 mln.).

4.4 Winstneming Uit de grondexploitaties wordt gedurende de looptijd winst genomen. De tussentijdse winstneming wordt genomen naar rato van de voortgang van het project. Voor het bepalen van de tussentijdse winst wordt aangesloten bij het Besluit Begroting en Verantwoording (hierna: BBV) en de daarin beschreven Percentage of Completion (POC) methode. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van de totale de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. De voorgeschreven POC-rekenregel luidt: percentage gerealiseerde kosten * percentage gerealiseerde opbrengsten = percentage winstneming. Uit deze formule volgt het percentage wat er voor de betreffende grondexploitatie aan tussentijdse winst genomen moet worden. Het resulterende percentage wordt vervolgens op de verwachte eindwaarde van de grondexploitatie geprojecteerd. Over de eindwaarde wordt de winst genomen. Op de eindwaarde worden eerst nog de project specifieke risico’s in mindering gebracht. De berekening leidt tot het totaal te nemen bedrag aan tussentijdse winst. Om tot de winstneming over 2021 te komen wordt rekening gehouden met de reeds genomen winst. Voor de totstandkoming van dit MPG is de rekenregel, bij elke individuele grondexploitatie toegepast. In tabel 4.4 is de opbouw van de winstneming te zien.

Tussentijdse winstneming (in € mln.) Baanstee Noord BOL Brantjesstraat Klein Where Kop West Steltloper 8 Verzetslaan Wheermolen Oost Totaal

Eindwaarde Projectspecifieke Percentage Genomen winst Winstneming risico's winstneming t/m 2020 2021 € 41,91 € 2,60 19% € 4,44 € 2,93 € -0,69 € 0,42 0% € € € 0,58 € 4% € 0,01 € 0,01 € 1,16 € 100% € 0,87 € 0,29 € 3,86 € 0,09 71% € 2,56 € 0,10 € 0,88 € 0% € € € 0,46 € 0% € € € -3,47 € 5,07 0% € € € 7,89 € 3,34

Tabel 4.4: Winstneming

Voor de projecten BOL en Wheermolen Oost wordt geen winst genomen omdat deze verliesgevend zijn. Bij de recent vastgestelde grondexploitaties Steltloper 8 en Verzetslaan zijn nog geen opbrengsten, dus wordt geen winst genomen. Na de doorrekening kan geconcludeerd worden dat er over 2021 een bedrag van € 3,34 mln. winst genomen zal worden. De winst uit grondexploitaties wordt voor 50/50 verdeeld over de bestemmingsreserve gronden en de algemene reserve. In relatie tot de winstneming kan nog vermeld worden dat de gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de vennootschapsbelasting (VPB). De uitwerking daarvan wordt toegelicht in de jaarrekening.

4.5 Verliesvoorziening De opbouw van de voorziening voor negatieve planresultaten is ten opzichte van vorig jaar aangepast. Vorig jaar was een de enige getroffen verliesvoorziening voor een negatief resultaat in Wheermolen Oost. De getroffen verliesvoorziening voor dat project kan vanwege de actualisatie van de grondexploitatie verlaagd worden. In 2021 is de grondexploitatie BOL geopend. Die grondexploitatie heeft een negatief resultaat. Ook hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. In tabel 4.5 is te zien dat de totale verliesvoorziening ten opzichte van vorig jaar is toegenomen van € 3,17 mln. naar € 3,32 mln. Stand Toevoeging

Verliesvoorziening Grex

Vrijval

Stand

1-1-2021

31-12-2021

Wheermolen-Oost

€

-3,17 €

BOL

€

Totaal

€

0,49 €

-2,69

€

-0,64 €

€

-0,64

-3,17 €

-0,64 €

0,49 €

-3,32

Tabel 4.5: Verliesvoorziening

4.6 Bestemmingsreserve gronden De bestemmingsreserve gronden is vanwege diverse redenen ingesteld. Zo komt hieruit bijvoorbeeld (een deel van) de dekking voor verliesgevende grondexploitaties. Maar de bestemmingsreserve gronden is ook ingesteld voor het faciliteren van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt deze reserve ook

plankosten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid, wanneer we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen middels grondverkoop of kostenverhaal. De toevoegingen aan de bestemmingsreserve gronden bestaan voornamelijk uit de winstnemingen uit de grondexploitaties. In de ‘Notitie Purmerend financieel op Koers’ en de bijbehorende besluitvorming geldt als uitganspunt voor de jaarlijkse winstneming dat deze 50/50 tussen de algemene reserve en bestemmingsreserve gronden wordt verdeeld. Wel kan er op basis van een analyse van het MPG en de jaarrekening een andere keuze worden gemaakt. De daadwerkelijke toedeling naar beide reserves wordt in de jaarrekening toegelicht. Per 1 januari 2022 is in deze reserve € 5,88 mln. beschikbaar voor deze doeleinden. In het MPG 2021 werd per 31-12-2021 een stand van € 1,85 mln. verwacht. Het verschil tussen de verwachting en de daadwerkelijke stand van de reserve wordt voornamelijk veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties. Deze worden niet begroot als toekomstige toevoeging aan de bestemmingsreserve gronden, maar worden uiteindelijk wel meegenomen. De toevoegingen vallen dus hoger uit dan in het MPG 2021 was weergegeven Het verloop van de bestemmingsreserve gronden is als volgt: Verloop bestemmingsreserve gronden (in € mln.) Stand per 1/1

2021 €

2022

3,94 €

2023

5,21 €

2024

4,16 €

2025

3,38 €

2026

3,87 €

Totaal 20212026

3,77

Toevoegingen: grex Klein Where / 50% (tussentijdse) winst

€

0,14 €

€

0,14

grex Brantjesstraat / 50% (tussentijdse) winst

€

0,01 €

0,28 €

€

0,29 0,65

grex Kop West / 50% (tussentijdse) winst

€

0,05 €

€

0,60 €

€

grex Baanstee Noord / 50% (tussentijdse) winst

€

1,47 €

€

1,47

grex Verzetslaan / 50% (tussentijdse) winst

€

0,23 €

€

0,23

€

0,44 €

€

0,44

€

0,49

grex Steltloper 8 / 50% (tussentijdse) winst

€

grex Wheermolen-Oost / vrijval deel verliesvoorziening (obv MPG 2022)

€

0,49 €

AO PostNL (Purmersteenweg) / winstdelingsregeling (Turap I 2021)

€

1,30 €

€

1,30

Faciliterend grondbeleid / voordelen

€

Onttrekkingen: grex BOL-locaties / dotatie (gedeelte) verliesvoorziening (obv MPG 2022)

€

-0,14 €

€

-0,14

grex BOL-locaties / dotatie (gedeelte) verliesvoorziening (obv MPG 2022)

€

-0,67 €

€

-0,67

€

-0,11

-0,50 €

€

-1,28

Actualisatie Uitvoeringswet Omgevingswet

€

-0,11 €

Project Purmerend 2040

€

-0,23 €

-0,55 €

Visie Waterlandkwartier (besluit 1496502)

€

-0,47 €

-0,56 €

Wettelijk onderzoek op het gebied van Flora en Fauna (Kaderbrief 2021)

€

-1,03

-0,18 €

€

-0,18

Opstellen Gebiedsvisie De Koog (besluit 1541733)

€

-0,16 €

-0,21 €

€

-0,37

Ontwikkelvisie Purmer-Zuid (besluit 1537264)

€

-0,12 €

-0,14 €

€

-0,27

€

-0,05

-0,05 €

-0,28

Transformatie Plantsoenstraat/Schapenmarkt / (besluit 1547769)

€

-0,02 €

-0,03 €

Aankoop Jaagweg 16 / kapitaal- en beheerslasten (besluit 1520786)

€

-0,04 €

-0,05 €

Aankoop Nieuwstraat 107-107A / rentelasten (besluit 1547769)

€

-0,01 €

-0,04

Aankoop Landsmeerstraat 3 / aankoopkosten+rentelasten (besluit 1545921)

€

-0,02 €

-0,01 €

-0,06

-0,04 €

-0,20

Aankoop Geulenstraat 64-70 / kapitaal- en beheerslasten (besluit 11552392)

€

-0,04 €

Afwaardering opstallen vm politiebureau Waterlandlaan 252 (besluit 1564348)

€

-0,38 €

€

-0,38

AO PostNL (Purmersteenweg) / bijstelling budget plankosten (Turap I 2021)

€

-0,04

-0,04 €

€

AO Graeffweg 70 / bijstelling budget plankosten (Turap II 2021)

€

-0,04 €

€

-0,04

AO Gorslaan 10 / bijstelling budget plankosten (Turap II 2021)

€

-0,05 €

€

-0,05

AO Lisdoddestraat 40 / bijstelling budget plankosten (jaarrekening 2021)

€

-0,05 €

€

-0,05

Faciliterend grondbeleid / nadelen

€

-0,07 €

€

-0,07

Stand per 31-12

€

5,21 €

4,16 €

3,38 €

3,87 €

3,77 €

3,66

Tabel 4.6: Bestemmingsreserve gronden

4.7 Faciliterend grondbeleid Het faciliterend grondbeleid gaat over de projecten waar de gemeente geen actieve grondexploitatie voert. In veel gevallen heeft de gemeente ook geen grondbezit. De ontwikkelingen vinden veelal plaats op grond die in eigendom is van private partijen. Binnen het faciliterend grondbeleid doet de gemeente aan ‘kostenverhaal’. Deze term gaat over verschillende gemeentelijke kosten die door de gemeente te maken en op de initiatiefnemer te verhalen zijn. Als eerste zijn er de gemeentelijke plankosten. Dat zijn onder andere de ambtelijke kosten die de gemeente verwacht te maken om een initiatief mogelijk te maken. Er worden ook bijdragen aan de hand van de Nota GKP voor gebiedsoverstijgende kosten gevraagd. In de nota GKP wordt onderscheid gemaakt tussen bijdragen voor Mobiliteit & Groen, Parkeren centrumgebied of Afkoop sociale woningbouw. Ook doet de gemeente aan gebiedseigen kostenverhaal. Momenteel is er binnen het Wagenweggebied zo’n kostenverhaalsstructuur. Dat houdt in dat de bijdragen die op basis van het ‘Aanvullingsbesluit Wagenweggebied’ worden gecontracteerd ook in de openbare infrastructuur van het Wagenweggebied worden geïnvesteerd. De gemeentelijke woningbouwambities worden voor een aanzienlijk deel via particuliere initiatieven ingevuld. In de onderstaande tabel zijn de financiële afspraken binnen het faciliterend grondbeleid weergegeven.

Faciliterend grondbeleid (in € mln.)

Afspraken in Ontvangen IO/AO t/m 2021

Nog te ontvangen

INTENTIE OVEREENKOMSTEN (IO) Bijdrage voor gemeentelijke plankosten

€

0,17 €

0,15 €

0,02

Bijdrage voor gemeentelijke plankosten

€

2,86 €

2,09 €

0,77

Bijdrage op basis van de nota Prof

€

2,47 €

1,59 €

0,88

Bijdrage parkeren (overige afspraken)

€

1,65 €

1,60 €

0,05

Bijdrage aanvullingsbesluit

€

4,95 €

1,85 €

3,10

Bijdrage Sociale woningbouw op basis nota GKP

€

0,17 €

€

0,17

Bijdrage Groen en Mobiliteit op basis nota GKP

€

0,78 €

€

0,78

Bijdrage Centrum parkeren op basis nota GKP

€

0,19 €

0,16 €

0,03

Totalen (AO)

€

13,07 €

7,30 €

5,78

ANTERIEURE OVEREENKOMSTEN (AO)

Tabel 4.7: Faciliterend grondbeleid

Intentie overeenkomsten (IO) In een intentie overeenkomst die tussen gemeente en ontwikkelaar wordt afgesloten zijn naast planinhoudelijk en procesmatige afspraken doorgaans afspraken gemaakt over een voorschot op de te maken plankosten. Gangbare afspraak is dat deze direct na het ondertekenen van de overeenkomst in rekening gebracht worden. Op het moment van het maken van dit overzicht (per 11-2022) moet er nog € 20k aan bijdragen gefactureerd worden. Anterieure overeenkomsten (AO) Een anterieure overeenkomst wordt tussen gemeente en ontwikkelaar afgesloten zodra er overeenstemming is over de inhoud en uitvoering van het plan. In de AO worden financiële

afspraken gemaakt over onder andere de plankosten, kostenverhaalsbijdragen en in sommige gevallen overige, project specifieke kosten. Betaalmomenten zijn vaak gekoppeld zijn aan mijlpalen binnen het project. De exacte afspraken daarover verschillen per project. Voorbeelden zijn dat een deel van de plankosten bij de ter inzagelegging van het bestemmingsplan wordt gefactureerd, of dat betaling van de bijdrage voor de nota GKP is gekoppeld aan de start van de daadwerkelijke bouw. Dat zijn dus momenten die geruime tijd na de ondertekening van de anterieure overeenkomst liggen. Bijdrage voor gemeentelijke plankosten. Dit zijn de afspraken die betrekking hebben op vergoeden van de ambtelijke capaciteit voor de behandeling van private initiatieven. Momenteel is ongeveer 73% van de gecontracteerde bijdrage ontvangen. Bijdrage op basis van de nota Prof (gebiedsoverstijgende kosten). De afspraken over betaling van de bijdrage Prof zijn vaak gekoppeld aan de start bouw, of gereedkomen van de omgevingsvergunning. Ongeveer 36% van de gecontracteerde bijdragen moeten nog in rekening worden gebracht. De nota Prof is in 2019 vervangen door de nota GKP. Dat er evengoed nog in rekening te brengen bedragen zijn op basis van de Prof heeft er mee te maken dat er veel tijd kan zitten tussen het aangaan van een overeenkomst en het daadwerkelijke betaalmoment. Bijdrage parkeren (overige afspraken).

Bij sommige projecten zijn specifieke afspraken gemaakt over de vergoeding van bepaalde kosten die betrekking hebben op dat project. Vaak zijn dat afspraken over parkeren, maar dat kunnen ook specifieke afspraken zijn over bijvoorbeeld een afvaloplossing. Van deze gecontacteerde bijdragen is inmiddels ongeveer 97% ontvangen en moet nog een bedrag van €50k ontvangen worden. Bijdrage aanvullingsbesluit. Deze bijdrage heeft betrekking op het gebiedseigen kostenverhaal voor het Wagenweggebied. Een groot deel van de gecontracteerde bedragen moet nog worden gefactureerd nadat de in de AO overeengekomen mijlpalen zijn behaald. Bijdragen op basis nota GKP. In 2019 is de nota Prof grondig geactualiseerd en hernoemd in de nota GKP. De bijdrage is opgesplitst in drie categorieën. Per 1-1-2022 zijn er hieraan gerelateerd een aantal bijdragen in AO’s vastgelegd, maar vooralsnog voor een beperkt deel ook daadwerkelijk een bijdrage gefactureerd.

5. Perspectiefgebieden 5.1 Inleiding Vanaf 2017 werkt de gemeente Purmerend aan het programma Purmerend 2040. Het programma Purmerend 2040 omvat een dynamische en integrale agenda waarin samen invulling wordt geven aan de toekomst van Purmerend. In de startnotitie en kansenkaart die bij aanvang van het programma Purmerend 2040 zijn opgesteld is een aantal doelstellingen en opgaven benoemd. Centraal daarin staat de opgave om tot 2040 circa 10.000 woningen toe te voegen. Tevens is het streven om niet alleen compacte stad te zijn, maar ook een complete gemeente. Een gemeente waar niet alleen gewoond wordt, maar ook wordt gewerkt en gerecreëerd. In diverse thematische visies is beschreven hoe we hier invulling aan gaan geven. In de economische visie die in maart 2021 in besluitvorming is gebracht, is het economisch profiel vastgesteld en zijn de ambities neergelegd op het gebied van economie. Het toekomstperspectief dat daarin is geschetst laat zien dat er ruimte is voor het toevoegen van 12.000 arbeidsplaatsen in onze regio met name op het gebied van voedsel, IT/ esports, zorg en welzijn en circulair maak/bouw. Deze groei draagt bij aan de doelstelling Purmerend als complete gemeente en biedt ook ruimte om invulling te geven aan de mobiliteitstransitie die we voor ogen hebben gesteld in de mobiliteitsvisie 2040.

Meer ruimte voor de fiets, voetganger en het OV en minder ruimte voor de auto. In het mobiliteitsplan dat nu wordt opgesteld worden deze maatregelen zichtbaar. Dit biedt ruimte voor meer groen en een aantrekkelijke openbare ruimte en levert ook om een bijdrage aan een duurzaam woon- en leefmilieu zoals verwoord in de visie Leefbare Stad 2040. Het merendeel van onze woningbouwopgave wordt binnenstedelijk en binnen de dorpskernen gerealiseerd. Binnenstedelijk bouwen heeft ook effecten op de mobiliteit, doet iets met de leefbaarheid en vraagt om een specifieke manier van gebiedsontwikkeling. Vanuit Purmerend 2040 is een aantal gebieden aangewezen die de komende 20 jaar worden ontwikkeld en waar de opgaven op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, leefbaarheid en duurzaamheid een plek krijgen. In 2020 is de monitor programma Purmerend 2040 door de raad vastgesteld. In de monitor is de actuele stand van zaken van het programma Purmerend 2040 in beeld gebracht. Behandeling daarvan vond plaats in november 2020. In de monitor Purmerend 2040 is onder andere gemeld dat er inmiddels 12.000 woningen in de plancapaciteit zitten en dat een eventuele uitbreiding richting Wormer niet meer aan de orde is. Inmiddels zijn we op de goede weg. Een deel van de woningen is inmiddels gerealiseerd of in aanbouw. Maar we zijn er nog niet.

Ruimte voor nieuwbouw wordt gevonden in transformatie binnen bestaand stedelijk gebied: in het Wagenweggebied, het stationsgebied Waterlandkwartier en Wheermolen-Oost en een aantal kleinschalige ontwikkellocaties. Voor deze gebieden zijn visies en plannen gemaakt die nu verder worden uitgewerkt. Op het bedrijventerrein De Koog wordt gekeken naar functiemenging werken met wonen. Woningbouw op uitleglocaties is mogelijk zoals de Oostflank en in Zuidoostbeemster.

5.2 Ontwikkellocaties In deze paragraaf wordt aandacht een aantal grotere projecten, of gebiedsontwikkelingen. Deze hebben met elkaar gemeen dat ze zich uitstrekken over meerdere locatieontwikkelingen. Ze worden gezien als gebiedsontwikkelingen, waarin de samenhang tussen verschillende locatieontwikkelingen zichtbaar is. Dit kan tot uiting komen in bijvoorbeeld een gebiedsvisie, masterplan, of vergelijkbaar. De rol van de gemeente is vooraf vaak nog niet ingekaderd. De rol van de gemeente kan variëren en is afhankelijk van bijvoorbeeld eigendomsposities, maar ook prioritering of het risicoprofiel. De gemeentelijke rol kan actief, faciliterend (passief of regisserend), maar mogelijk ook een mengvorm van beide zijn. Waterlandkwartier Het Waterlandkwartier is de belangrijkste schakel in de transitie waar Purmerend nu voor staat. In het gebied komen veel opgaven samen. De enorme woningbouwopgave, de behoefte aan werkgelegenheid en voorzieningen, een goede leefbare stad in het groen en natuurlijk een bereikbare stad. Waar binnen de stad goede alternatieven zijn voor de auto door onder meer fietsen, OV en goede voetpaden, maar ook door een goede ontsluiting met de trein en de bus. De ontwikkeling van een OV-knooppunt maakt deel uit van deze gebiedsontwikkeling, waarbij Purmerend onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de metropool regio Amsterdam (MRA).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11549206/1