B-meerjaren-programma-grondexploitaties-2023

Ook de MRA heeft het stationsgebied, waar het Waterlandkwartier onderdeel van is, aangewezen als sleutelgebied voor de hele MRA. In januari 2020 is de Visie Stationsgebied & Waterlandlaan Purmerend unaniem door de raad vastgesteld. Onderdeel van dit besluit was de aanpak hoe de visie uitgewerkt wordt. In 2021 is het masterplan Waterlandkwartier vastgesteld dat vervolgens als structuurvisie in 2022 is vastgesteld. Ook is als dekking voor het kostenverhaal voor het Waterlandkwartier het Aanvullingsbesluit vastgesteld.

31

2023 Er is budget beschikbaar gesteld uit de reserve gronden (paragraaf 4.6) om conform de vastgestelde aanpak de plannen verder uit te werken. De voorbereidende werkzaamheden zijn deels gedekt vanuit de woningbouwversnelling van de MRA en de Provincie. Op 30 maart 2023 is het Mobiliteits Programma van Eisen Waterlandkwartier (MPvE) vastgesteld in de Raad en besloten het Ontwerp kwaliteitsplan voor de inspraak ter inzage te leggen. Dit MPvE dat mede in opdrachtgeverschap van de Vervoersregio Amsterdam is opgesteld geeft het eindbeeld neer voor hoe de mobiliteit in het Waterlandkwartier zich moet gaan ontwikkelen. Het kwaliteitsplan wordt na de inspraak in juni 2023 ter besluitvorming voorgelegd. De Grondexploitatie behorende bij het Waterlandkwartier voor de uitvoering van het Masterplan zal ook in juni worden voorgelegd. Na vaststelling van de grondexploitatie dient deze ter dekking van het programma Waterlandkwartier.

Transformatie Wagenweggebied Binnen het Wagenweggebied wordt al hard gewerkt om dit bedrijventerrein te veranderen in een levendige stadswijk. Het ambitiedocument dat de gemeenteraad in 2017 heeft vastgesteld vormt het kader voor de plannen die nu in ontwikkeling en in uitvoering zijn. Zo zijn in 2022 diverse woningen opgeleverd aan de Dopsloot en langs de Wagenweg en zijn flinke vorderingen gemaakt met het appartementengebouw langs de Where, nabij de Hoornselaan. Voor de locatie ‘Kop van Wagenweg’ aan de Burgemeester D. Kooimanweg is in februari 2023 het bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de bouw van 489 woningen met 1.025 m2 commerciële/maatschappelijk voorzieningen. In samenhang met de toekomstige nieuwbouw aan de Kop van de Wagenweg zal ook de Burg. D. Kooimanweg heringericht worden. De fietser en voetganger krijgt daarbij meer ruimte en ook wordt het kruispunt van de Wagenweg met de Burg. D. Kooimanweg aangepast zodat de doorstroming verbetert. De plannen voor de herinrichting van de openbare ruimte in het Wagenweggebied worden de komende jaren ook verder uitgewerkt.

Naast deze concrete ontwikkelingen vinden gesprekken plaats met eigenaren van de bestaande grootschalige detailhandelsvestigingen om te verkennen hoe een gecombineerde ontwikkeling van supermarkten en woningbouw kan bijdragen aan de ambitie om het Wagenweggebied verder te transformeren tot een levendige stadswijk.

32

Transformatie bedrijventerrein De Koog De Koog is een van de ontwikkelgebieden van Purmerend. Bedrijventerrein De Koog is een oud, maar levendig bedrijventerrein. Het is een terrein waar veel ondernemers starten met ondernemen, sportverenigingen gevestigd zijn, meerdere scholen gevestigd zijn (MBO en VO) en een ICT-esports campuscluster aan het ontstaan is. Tegelijkertijd zijn er ook kansen om hier in woningen te voorzien. Woningen die zich goed kunnen mengen met het werken en waarbij het werken te allen tijde ook voorop staat. Samen met ondernemers op De Koog zijn de mogelijkheden onderzocht om (een deel van) het bedrijventerrein om te vormen naar een werk-woongebied. In 2019 startte de gemeente een pilot om te onderzoeken of er belangstelling is bij eigenaren van onroerend goed in het gebied om De Koog van een werkgebied te veranderen in een gemengd werk-woongebied. Dit heeft tot grote belangstelling geleid. Daarnaast spelen aan de rand van het bedrijventerrein een aantal andere ontwikkelingen, zoals de Esports Tech Campus van H20. Ook heeft de gemeente plannen met de sportvelden en het scholencluster. En de milieustraat wordt verplaatst van De Koog naar Baanstee Noord. Dit heeft allemaal direct en indirect effect op De Koog en omgeving. Redenen om als gemeente meer regie te nemen bij de begeleiding van de ontwikkelingen.

Hiervoor heeft de gemeenteraad op maart 2021 ingestemd met het opstellen van een gebiedsvisie voor De Koog. Voorwaarde hierbij was wel dat de huidige ondernemers hun bedrijfsvoering konden voortzetten. Op donderdag 23 februari 2023 is de gebiedsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Een gebiedsvisie schetst een toekomstperspectief voor het oudste bedrijventerrein van Purmerend. De visie geeft de kaders en kansen waarbinnen een ontwikkeling kan plaatsvinden. Bij het opstellen van de visie zijn belanghebbende partijen intensief betrokken, zoals de ondernemers, eigenaren, omwonenden en woningbouwcorporaties. Ook heeft het college in 2022 besloten op gronden en panden binnen een aangewezen gebied op De Koog het gemeentelijke voorkeursrecht (Wvg) te vestigen. Hierdoor is het voor de gemeente mogelijk om zelf actief op te treden bij de ontwikkeling van deze gronden en zelf de regie te houden bij de herontwikkeling van deze locatie. De gebiedsvisie zal de aankomende periode verder uitgewerkt worden in een passende ontwikkelstrategie (waaronder de ontwikkeling van de campus), het kostenverhaal en mogelijke samenwerkingsverbanden en cofinanciering.

33

Oostflank We zien dat onze verstedelijkingsslag goed op de rit staat. We transformeren bedrijventerreinen (Wagenweggebied, De Koog), zijn aan de slag met OV-knooppuntontwikkeling (Stationsgebied), herontwikkelen buurten (Wheermolen-Oost) en voegen zowel in de binnenstad als in de andere wijken, waar mogelijk, woningen toe. Dat doen we op een manier waarbij de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van onze stad voorop staat. Hiermee zijn we er echter nog niet. Méér woningen zijn nodig om de behoefte van stad en regio in te vullen, maar ook om te voldoen aan de kwalitatieve vraag en vanwege voldoende draagkracht voor voorzieningen Bovendien worden in de binnenstedelijke projecten met name appartementen toegevoegd, terwijl ook behoefte bestaat aan grondgebonden woningen in de verschillende categorieën. Binnen de Oostflank kan dit programma substantieel toegevoegd worden. De gemeente heeft hier ook grondbezit. Voor dit gebied is met de aanwezige ontwikkelpartners een eerste verkenning gedaan. In januari 2021 is door de gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld uit de reserve gronden om voor dit gebied een ontwikkelvisie op te stellen. Belangrijke randvoorwaarde is de samenhang met omgeving en met de andere ontwikkelingen in de zgn. oostflank zoals de Vurige Staart en het golfterrein.

De landschappelijke inpassing en ontwikkeling in houtbouw zijn belangrijke kansen die meegenomen worden in de visie, dit staat ook in de doelen van het startakkoord. De planning is nu rond de jaarwisseling de gebiedsvisie voor te leggen aan de raad.

34

Karekietpark In het Karekietpark hebben de afgelopen jaren meerdere ontwikkelingen plaatsgevonden. Ook is in 2021 een gebiedsvisie voor het Karekietpark vastgesteld. Afgelopen jaar is de buitenruimte voor de tijdelijke woningen afgerond. Ook staan er andere ontwikkelingen op stapel. De gebiedsvisie laat zien welke kansen er in het gebied liggen, waar welke voorzieningen een plek kunnen krijgen en hoe om te gaan met aspecten als verkeer, openbare ruimte en klimaat. Het gebied is opgedeeld in 3 fasen. Besloten is om voorlopig alleen de eerste fase op te pakken. De eerste fase behelst een nieuwe basisschool en sporthal. De sporthal en de basisschool zijn verouderd of te klein. Beide zijn aan vernieuwing toe. Hiervoor is door de gemeenteraad krediet beschikbaar gesteld. Afgelopen jaar is samen met de partners van de basisschool en de sporthal gewerkt aan een programma van eisen voor beide voorzieningen. Voor beide voorzieningen kan dan in 2023 gestart worden met het ontwerptraject. De volgende fasen worden vooralsnog niet uitgewerkt. Zuidoostbeemster In Zuidoostbeemster spelen een aantal samenhangende vraagstukken die de uitwerking van de dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster complex maken. Voor het gebied ZOB ll willen we eerst een aantal zaken op orde brengen alvorens verder te gaan met de uitwerking.

Zo willen we prioriteit geven aan de herinrichting van de Purmerenderweg en de benodigde voorzieningen, zoals het invullen van de schoollocatie in Zuidoostbeemster. De uitwerking van ZOB ll als uitleglocatie wordt voorlopig getemporiseerd om zo voldoende capaciteit en inzet te hebben voor de ontwikkeling van de Jonk-locatie, waar het voorzieningencluster met nieuwe school moeten landen, en voor het verkeersonderzoek wat op dit moment in uitvoering is. Onderzocht wordt hoe de verkeersafwikkeling in Zuidoostbeemster op een veilige en robuuste manier kan worden vormgegeven, mede ook in relatie met de toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen die in de dorpsontwikkelingsvisie genoemd zijn. Middenbeemster Ook in Middenbeemster zijn we bezig met de uitwerking van de dorpsontwikkelingsvisie die in 2020 is vastgesteld. Nieuwbouw maakt het urgent om een 2e schoollocatie (Integraal Kind Centrum, met school, kinderopvang, bibliotheek en CJG) te bouwen in de Keyser, een en ander conform het Integraal Huisvestingsplan. We zijn in gesprek met de buurt om de voorziening in het gebied te kunnen inpassen, bereiden een architectenselectie voor en hopen snel de procedure tot het wijzigen van het bestemmingsplan op te kunnen starten.

In het voormalige gemeentehuis van Beemster verblijven op dit moment Oekraïense vluchtelingen, waardoor de herontwikkeling van dat gebied voorlopig een pas op de plaats heeft gemaakt. Wel zijn we druk bezig met uitvoeren van een 3-tal verkeersonderzoeken in Middenbeemster: de uitwerking van het fietscarré, het veilig- en duurzaam inrichten van de Middenweg, Rijperweg en infrastructuur Marktplein en het onderzoek naar parkeren in het dorp. Tenslotte zijn we dichtbij een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van een gezondheidscentrum op het Tobias de Coeneplein en werken we aan een initiatief voor een seniorenhof in het dorp.

35

6. Bouwgronden in exploitatie (BIE) In dit hoofdstuk worden alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties per stuk belicht.

36

6.1 Baanstee-Noord Projectgegevens Start grex: 2004 Verwacht eind: 2030 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: de ontwikkeling van een duurzaam regionaal bedrijventerrein. • Het bedrijventerrein is op milieucategorieën gezoneerd met als zwaarste categorie 4.2. • Voor het bedrijventerrein is een kwaliteitsteam ingericht waarin een duurzaamheidscoach en previsor zitting hebben. Alle ontwerpen moeten door het kwaliteitsteam beoordeeld worden. • Voor Baanstee Noord is gekozen voor een organische ontwikkeling in tegenstelling tot een gestuurde ontwikkeling waarbij bouwkavels worden aangewezen. Bedrijven kunnen op Baanstee zelf een kavel uitzoeken waar zij hun bedrijf willen vestigen. De enige beperking is de milieuzonering. Gevolg is dat de ontwikkeling en fasering van kaveluitgifte afhankelijk is van de marktontwikkelingen. De aanleg van infrastructuur is gekoppeld aan de uitgifte van bouwkavels.

37

• • • •

De bouwrijpe kavels worden in principe in volle eigendom uitgegeven. Bij uitzondering is uitgifte in erfpacht mogelijk. Duurzaam en groen bedrijventerrein; realisatie van relatief veel groen en water. Aandacht voor langzaam verkeer; realisatie langzaam verkeersroutes. Goede bereikbaarheid tot de A7 via de verdubbelde N244.

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In maart 2004 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in maart 2008 ter visie gelegd. De Raad van State heeft in juni 2010 de beroepen ongegrond verklaard en daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • In 2019 is besloten om geen gronden meer uit te geven voor de realisatie van zogenaamde bedrijfsverzamelgebouwen. • In maart 2020 is een deel van de gronden voor fase 2, die waren gestald in de Materiële Vaste Activa (MVA) in de grondexploitatie opgenomen. • Ook voor de actualisatie van de grondexploitatie voor het MPG 2022 zijn gronden vanuit de MVA terug overgeheveld naar de grondexploitatie. Dit is gedaan naar aanleiding van serieuze interesse in één van de kavels en de ondertekende reserveringsovereenkomst voor de betreffende kavel. • Naar aanleiding van het sluiten van een reserveringsovereenkomst van kavel 17 is ook dat kavel vanuit de MVA in de grondexploitatie gebracht. • Er zijn clusters van bedrijvigheid bepaald die bij voorkeur voor vestiging in Baanstee Noord in aanmerking komen. Door de clustervorming kan maximaal invulling gegeven worden aan duurzaamheid op de bedrijventerreinen. Op basis van deze clusters kan ook over de passendheid en toelating van te verplaatsen bedrijven naar Baanstee Noord worden besloten.

• Voor de kavels 13-A en 13-B is in het oorspronkelijke bestemmingsplan gekozen voor een globale bestemming die in een nadere uitwerking dient te worden geconcretiseerd. Aan deze nadere uitwerking is vormgegeven door in een beeldkwaliteitsplan voor deze kavels op te stellen. Het beeldkwaliteitsplan is in november 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Programma en afzetplanning grondverkopen • Gedurende 2022 is 8,1 ha aan bouwgrond verkocht en notarieel getransporteerd. Dit is meer dan in de oorspronkelijke prognose voor dat jaar, die bedroeg namelijk 7,3 ha. • Tot en met 2022 is in totaal 32 ha uitgegeven en is er nog 43 ha uitgeefbare grond beschikbaar (peildatum november 2022). o De 43 ha die gemarkeerd is als ‘nog uitgeefbaar’ zijn de gronden die op de peildatum nog in bezit waren van de gemeente. De praktijk is echter wel dat op veel nog uitgeefbare kavels opties of reserveringsovereenkomsten van toepassing zijn. De gronden die daadwerkelijk beschikbaar zijn voor uitgifte beslaan dus een kleiner oppervlak, namelijk 10,6 ha. De opties en reserveringen zijn dynamisch. De grondexploitatie is met een peildatum van 1-1-2023 geactualiseerd, waarbij de stand van zaken voor opties en reservering van eind november 2022 is gebruikt. Actueel beeld is dat er voor het overgrote deel van de uitgeefbare kavels leads zijn.

Het komt er daarmee op neer dat het voor nieuwe gegadigden beschikbare kavelaanbod zeer beperkt begint te worden.

38

•

De fasering van de nog uit te geven kavels is gebaseerd op het historisch inzicht in de grondverkopen en de stand van zaken rondom opties, reserveringen en leads. Voor de eerste jaren is deze gefaseerd op basis van een momentopname van de daadwerkelijke leads.

Grondexploitatie De actualisatie van de grondexploitatie per 1-1-2023 heeft tot verschillen geleid ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Het verwachte contante waarde resultaat bedraagt € 43,8 mln. positief. Dit is een forse verbetering ten opzichte van vorig jaar van ca. € 8,7 mln. De voornaamste verschillen ten opzichte van vorig jaar zijn: • De opbrengstenraming is fors gestegen. Dit is grotendeels toe te schrijven aan de toevoeging van de MVA-gronden tegen de huidige boekwaarde, maar een opbrengstpotentie die aansluit op de geldende grondprijzen in Baanstee Noord. • De fasering van gronduitgifte ziet er duidelijk anders uit dan voorgaande jaren het geval was. Vanwege de problemen met het verkrijgen van een nieuwe stroomaansluitingen is de verwachting dat de komende jaren relatief weinig kaveluitgifte zal plaatsvinden. Wél is de verwachting dat deze vanaf 2026 weer ingehaald zal worden. • De raming voor de resterende civieltechnische kosten is geactualiseerd. Dit heeft geleid tot een ophoging van deze kosten. Hoewel er al rekening gehouden werd met een relatief hoge kostenstijging viel de kostenstijging nóg hoger uit dan verwacht. We hebben te maken met een hoger percentage aan kostenstijging dan vorig jaar de verwachting was.

Ook leidt het toevoegen van extra uitgeefbaar gebied ertoe dat er extra kosten ingecalculeerd moeten worden voor het bouwrijp maken van de kavel. • De plankostenraming is geactualiseerd. Hierbij is voor de komende jaren rekening gehouden met een iets beperktere capaciteit. Achterliggende reden is onder andere dat er vanwege de leveringsproblematiek voor stroomafsluitingen relatief weinig kaveluitgifte plaatsvindt. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s • De te realiseren grondopbrengsten die in de grondexploitatie zijn geraamd kunnen in de toekomst tegenvallen. Als oorzaken daarvan kan gedacht worden aan een hoogwaardig ambitieniveau en de te realiseren dichtheid. • Er zijn beperking ten aanzien van het verkrijgen van een nieuwe stroomaansluiting voor nieuw te vestigen bedrijven. De vertraging is verwerkt in de gewijzigde uitgifte fasering. Echter, de mogelijkheid bestaat ook dat partijen in z’n geheel afhaken. • Mede gezien de exorbitante kostenstijging van civieltechnische werken het afgelopen jaar kunnen deze kosten in te toekomst tegenvallen. Wel is al een groot deel van de kosten gemaakt, dus is het risico voor financiële tegenvallers ten opzichte van het totaal relatief beperkt.

39

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • Het concept van parkmanagement is in voorbereiding. Parkmanagement voor bedrijventerreinen is onderdeel van de samenwerking tussen bedrijfsleven en overheid. Deze samenwerking wordt in de nieuwe gemeente in samenspraak tussen bedrijfsleven en overheid ingevuld. Bij de invulling worden de elementen circulaire economie, duurzaamheid en energietransitie ook meegenomen. De elementen die vanuit gemeentelijk beheeroogpunt onderdeel kunnen gaan uitmaken van parkmanagement zijn in beeld gebracht. • Er wordt gewerkt aan het bouwrijp maken en de aanleg van de wegenstructuur van de gronden in het westelijk deel van het plangebied. Hierdoor is het onder andere mogelijk dat het kavel waar de busremise op wordt gerealiseerd op een deugdelijke manier wordt ontsloten. • De stroomvoorziening blijft een serieus knelpunt voor de nieuwbouw op de Baanstee Noord, wat direct effect heeft op de kaveluitgifte. Met Liander is overeenstemming bereikt over de verkoop van een kavel waarop zij een onderstation gaan realiseren. Dit is een serieuze stap in de goede richting, maar is geen oplossing op de korte termijn voor de knelpunten in de stroomvoorziening. Voor het gebied Wormerland-Purmerend is een task force actief.

De beide gemeenten werken samen met de provincie, TenneT en Liander aan stroomlijning, afstemming en versnelling van alle te voeren procedures die doorlopen moeten worden om de transportcapaciteit uit te kunnen breiden • In 2023 wordt de in 2021 ingezette samenwerking met de gemeente Edam-Volendam voortgezet. Er wordt gewerkt aan een economische bouwsteen en ruimtelijke vertaling naar type van te vestigen bedrijvigheid in het gebied grenzend direct aan Baanstee Noord op het grondgebied van de gemeente Edam-Volendam. Voor dit gebied heeft de gemeenteraad van Edam-Volendam in september 2020 een voorkeursrecht gevestigd op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

40

6.2 Binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL) Projectgegevens Start grex: 2021 Verwacht einde: 2026 Fase: Uitvoering

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: Op verschillende binnenstedelijke locaties in gemeentelijk eigendom een woningbouwprogramma met voor een groot deel sociale huurwoningen realiseren. • In de uitwerking van de ontwikkelingen op de locaties is een intensief participatietraject met de omwonenden doorlopen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • De grondexploitatie voor de BOL is op 25 maart 2021 vastgesteld. De grondexploitatie bestaat uit meerdere deelgebieden, die verspreid zijn over de stad: o Aletta Jacobslaan o Koggenland o Luitje Broekemastraat o Overweerse polderdijk o Riek-/Gaffelstraatstraat o Tarwestraat o Torenmolen • De gemeente neemt voor alle locaties, behalve de Aletta Jacobslaan, het opstellen van het bestemmingsplan op zich. • Op de locaties waar sociale woningbouw geprogrammeerd is worden gesprekken gevoerd met de betrokken woningcorporaties over de gedetailleerde invulling. Programma en afzetplanning grondverkopen • In totaal gaat de huidige programmering uit van 193 woningen, waarvan: o 145 sociale woningen o 41 middeldure huurwoningen o 5 vrije sector woningen o 2 bouwkavels •

Op 3 locaties staat naast de woningbouw ook een maatschappelijke voorziening geprogrammeerd. 41

o

•

Op de Aletta Jacobslaan is een ruimte voor Odion ingetekend, waar zij dagbestedingsactiviteiten voor gehandicapten gaan uitvoeren. o Bij de Riek-/Gaffelstraat is ruimte gereserveerd voor een nieuw kind-/tienercentrum. o Ook bij het Koggenland is ruimte gereserveerd voor een maatschappelijke functie. De exacte invulling van die ruimte is op dit moment nog niet bekend. Het merendeel van de gronduitgiftes staat gefaseerd in 2023.

Grondexploitatie De grondexploitatie is per 1-1-2023 geactualiseerd. Het verwachte einde van de grondexploitatie is door verdere vertraging in de planning en de uitvoering met een jaar naar achteren geschoven van 2025 naar 2026. In vergelijking met de grondexploitatie met peildatum 1-1-2022 is een aantal verschillen opgetreden die er gezamenlijk toe leiden dat het negatieve resultaat met € 0,71 mln. is opgelopen naar €1,35 mln. negatief. •

• •

Het lange onderhandelingstraject met de betrokken wooncorporaties over de actualisatie van de grondprijs voor sociale woningbouw en de randvoorwaarden en daarbij een aantal vertragende locatie specifieke zaken hebben ervoor gezorgd dat de te maken plankosten hoger uitkomen dan de verwachting was bij het vaststellen van de grondexploitatie. De actualisatie kostenraming voor civieltechnische werkzaamheden zorgt voor een significante kostenstijging. Om de sterk gestegen bouwkosten op te vangen, kijken de betrokken woningcorporaties naar toepassing van een modulair bouwsysteem. Voordelen van modulair bouwen zijn dat er sneller gebouwd kan worden tegen lagere kosten. Het nadeel is dat het systeem minder flexibel is omdat er met vaste afmetingen/modulen wordt gewerkt i.r.t. de kaders die zijn geparticipeerd met de omwonenden; het resultaat hiervan is dat er 12 woningen minder gerealiseerd kunnen worden. De totaal verwachte grondopbrengsten vallen daardoor lager uit.

Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s Voor deze grondexploitatie zijn een tweetal risico’s opgenomen. •

Risico. De opbrengsten voor het middeldure en vrije-sector programma zijn op basis van een residuele grondwaarde onderbouwd. In de grondopbrengsten kunnen aan de hand van de daadwerkelijk overeen te komen grondprijzen verschillen ontstaan. De sterk gestegen bouwkosten hebben de discussie over de hoogte van de residuele grondwaarde op scherp gezet. In 2023 zal het resultaat van deze discussie verder zichtbaar worden.

42

•

Risico/Kans. De gemeente is ambitieus als het gaat om het inpassen van klimaatadaptieve maatregelen, zowel in de eigen openbare ruimte als bij de vastgoedontwikkelingen die door ontwikkelende partijen worden gerealiseerd. Op 17 december 2020 is het Uitvoeringsplan Klimaatadaptatie Zaanstreek-Waterland en Purmerend 2021-2024 unaniem vastgesteld door de gemeenteraad met als doelstelling om klimaatbestendig en waterrobuust te zijn in 2050. Onderdeel van de uitvoeringsagenda is de ondertekening van de Intentieovereenkomst Klimaatbestendige nieuwbouw MRA + Noord-Holland. De Intentieovereenkomst is afgestemd en ondertekend door verschillende overheden, marktpartijen en brancheorganisaties binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA). De intentieovereenkomst is 9 november 2021 vastgesteld door het college en op 11 november 2021 ondertekend. De Intentieovereenkomst geeft uitgangspunten en richtlijnen (basisveiligheidsniveaus) waaraan nieuwbouw minimaal moet voldoen om klimaatbestendig te zijn, waaronder de BOL projecten. Naar de (meer)kosten voor klimaatbestendige nieuwbouw is onderzoek uitgevoerd door de bureaus Arcadis en &Flux. Zij schatten in dat dit uiteen kan lopen van €1200,- tot €2500,- per nieuwbouw woning of €90k – 319k per hectare ontwikkeling. Dit bedrag is afhankelijk van bodem- en watersysteem en gaat ervan uit dat de meest kostenefficiënte maatregelen gekozen worden.

Een risico is dat in de praktijk soms niet de meest kostenefficiënte maatregelen gekozen kunnen worden, waardoor de kosten stijgen. De baten laten zich minder goed in exacte bedragen uitdrukken, maar heeft wel een duidelijk maatschappelijke meerwaarde. Bovendien is het achteraf toepassen van herstelmaatregelen als gevolg van klimaatextremen kostbaar. De te nemen klimaatadaptieve maatregelen kunnen effect hebben op het financieel resultaat van de grondexploitatie. o In de grondexploitatie van de BOL is de inrichting van de openbare ruimte als kostenpost voorzien. Er is geen specifieke kostenpost voor klimaatadaptatie opgenomen, maar wel als een financieel risico voor het resultaat van de grondexploitatie geïdentificeerd. Per locatie is nog niet duidelijk welke maatregelen nodig zijn. De bouwer heeft de creatieve vrijheid om maatregelen toe te passen om te voldoen aan de uitgangspunten en richtlijnen (basisveiligheidsniveaus). De toe te passen maatregelen, dus ook de kosten, kunnen per locatie van elkaar verschillen. Daarnaast doet de gemeente voor de realisatie van deze ambities ook een (financieel) beroep op de ontwikkelende partijen.

Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen o In 2023 wordt de invulling van de verschillende deelgebieden steeds concreter gemaakt. Dat houdt in dat er meer duidelijkheid gaat komen over de vastgoedontwikkelingen, de bijbehorende inrichting van openbare ruimte en de inpassing van klimaatadaptatie. Ook in de verdere uitwerking van de ontwikkelingen worden omwonenden in positie gebracht. De opzet daarvan verschilt per locatie. Een voorbeeld is dat omwonenden in de gelegenheid worden gesteld mee te denken over de inrichting van de openbare ruimte en uitstraling van het gebouw. .

43

6.3 Brantjesstraat Projectgegevens Start grex: 2016 Einde: 2023 Fase: Afsluiting Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: herontwikkeling voormalig schooltuinencomplex tot twee vrije kavels voor twee vrijstaande woningen.

44

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2016 is de grondexploitatie door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is 30 oktober 2015 ter visie gelegd. Het bestemmingsplan is 8 maart 2017 door de Raad van State nietig verklaard. • Het gewijzigde bestemmingsplan is aan de omwonenden toegestuurd op 13 december 2017 en zou naar verwachting eind 2018 onherroepelijk worden. • Er is vervolgens nog een laatste raad van state procedure aangespannen. Medio 2019 is een definitieve uitspraak door de raad van state gedaan waarmee het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. • In 2020 zijn omliggende restgroenkavels vrijgemaakt van bestaande beplanting en aan de direct omwonenden verkocht. • In 2021 zijn de kavels bouwrijp gemaakt en is de verkoopprocedure doorlopen. • De kavels zijn in 2022 aan de kopers geleverd, waarna er is begonnen met de bouw van de woningen. Programma en afzetplanning grondverkopen • Het woningbouwprogramma bestaat uit twee vrije kavels, waar in totaal twee woningen op gebouwd kunnen worden. • De oorspronkelijke afzetplanning is door de langdurige raad van state procedure in de vertraging gekomen. • Het bouwrijp maken van de kavels is in 2021 afgerond. • De kavels zijn verkocht via een gesloten biedingsprocedure. Gegadigden hebben een bod uitgebracht bij een notaris, waarna de hoogste bieder een kavel gegund heeft gekregen.

De kavels zijn in 2022 geleverd. Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 0,56 mln. positief. Dit is een marginale verslechtering in vergelijking met de inschatting van vorig jaar. Dit heeft te maken met in de tussentijd gestegen kosten. Risico’s en kansen • Dit project wordt via dit MPG afgesloten, er zijn daarom geen risico’s meer te identificeren. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • In het dit MPG wordt deze grondexploitatie afgesloten

45

6.4 Kop West Projectgegevens Start grex: 2013 Verwacht eind: 2025 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: realisatie van een kwalitatief hoogwaardige woonwijk met oorspronkelijk ca. 550 woningen waarvan ca. 14% sociaal en 6% bereikbare huur/koop. • Door de methode van organische ontwikkeling, de ruimte in het ontwikkelgerichte bestemmingsplan en positieve marktontwikkelingen, worden per saldo meer woningen op de bouwvelden gebouwd, en is het totaal aantal woningen binnen dit project van ca. 550 stuks gestegen naar 850.

46

Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In 2013 is de grex door de raad vastgesteld. • Het ontwerp bestemmingsplan is in 2015 ter visie gelegd en is besloten tot toepassen van parkeerregulering in het gebied. • In 2015 is de eerste omgevingsvergunning afgegeven en is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. • Het bouwrijp maken is in 2013 gestart en zal naar verwachting in 2024 worden afgerond. • Het woonrijp maken is in 2018 gestart en zal in 2025 gereed zijn. • Vanuit het plan wordt bijgedragen aan een veilige fietsroute over de kanaaldijk en Sluisbrug. • Warmteplan gerealiseerd: een woonwijk zonder gasaansluitingen bijna geheel voorzien van stadsverwarming en aantal kavels met een warmtepomp. • In mei 2021 is het voorbereidingsbesluit Kop West 2021 vastgesteld door de raad. • In het voorjaar van 2023 zal de beheers verordening worden vastgesteld door de raad. Programma en afzetplanning grondverkopen • De in 2023 en 2024 nog te verkopen grond (notarieel transport) t.b.v. woningbouwprogramma bestaat uit 25 nieuwbouwwoningen, een mix van grondgebonden woningen en appartementen: in 2019 is een deel van het programma omgezet van vrije sector naar sociaal. Namelijk, 7 vrijesectorwoningen zijn 18 sociale huurwoningen geworden. In 2023 worden nog koopovereenkomsten gesloten voor zowel vrijesectorwoningen en zorgappartementen.

• In de grondexploitatie is de opbrengst gebaseerd op de afgesloten overeenkomsten en – daar waar nog geen overeenkomsten zijn afgesloten - op residuele grondwaarde berekeningen. • De oorspronkelijke ambitie van 77 sociale huur- en 33 bereikbare huur/koopwoningen wordt ruimschoots gehaald. In de reeds uitgevoerde projecten + de projecten waar al afspraken over zijn gemaakt is opgenomen dat er 199 sociale huurwoningen (ca 23%) en 273 (ca 32%) bereikbare huur/koopwoningen zijn en worden gerealiseerd. Deze 55% is ruimschoots meer dan bij de start is vastgesteld (20%), waarmee ook ruimschoots aan het amendement is voldaan die bij de vaststelling van het plan is aangenomen (30 mei 2013). Zie onderstaande tabel voor een schematische weergave van het woningbouwprogramma van jaar tot jaar.

47

Grondexploitatie • Het verwachte positieve resultaat bedraagt € 3,20 mln., dit is een minimale verslechtering van € 0,44 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar. • Het verschil van ten opzichte van vorig jaar wordt met name veroorzaakt door: o De civieltechnische kosten zijn met ongeveer €0,2 mln. toegenomen. De stijging is het gevolg van de indexering van de raamovereenkomst. De overige stijging is veroorzaakt door de verhoging van de kostenindex van 3% naar 4%. o Van een deel van de resterende uit te geven kavels zijn de grondprijzen geïndexeerd naar prijspeil 2023 met een voordelig effect van € 0,05 mln. Risico’s en kansen Toelichting op project specifieke risico’s en kansen • Extra plankosten wegens aanpassingen en onderhandelingen ten aanzien van de ontwerpen van de laatste bouwvelden. • Mogelijk extra kosten voor nutsvoorzieningen omdat de gevolgen van de laatste bouwvelden op de totale nutsvoorzieningen niet bekend zijn. • Mogelijk extra kosten voor lopende en nieuwe juridische procedures. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • In 2023 en 2024 zullen de laatste kavels notarieel getransporteerd worden. • Het bouwrijp maken wordt naar verwachting in 2024 afgerond. Het streven is om de nog uit te voeren werkzaamheden en het woonrijp maken zoveel mogelijk in één bouwstroom te realiseren, passend bij de opleveringen.

Waar dit niet mogelijk is zullen tijdelijke maatregelen worden genomen. • Op de bouwvelden E, D2 en D3 zijn de bouw in 2022 gestart verwacht wordt dat deze eind 2023/ begin 2024gereed is. • Met de inrichting van het groen aan de Wolgalaan is in 2022 een start gemaakt.

48

6.5 Steltloper 8 Projectgegevens Start grex: 2022 Einddatum: 2024 Fase: Uitvoering

Projectdoel en maatschappelijke waarden Projectdoel: Totstandkoming van een gebouw waarin zowel kantoorruimte als appartementen worden gerealiseerd. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • De grondexploitatie is op 27 januari 2022 door de raad vastgesteld. • De koopovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar is in februari 2022 getekend. • Het bestemmingsplan voor de bouw van appartementen en kantoorruimte is op 23 maart 2023 door het college goedgekeurd. • Op 30 maart 2023 heeft de raad het bestemmingsplan conform het besluit van het college vastgesteld. Programma en afzetplanning grondverkopen • In het pand wordt circa 285 m2 BVO aan kantoorruimte gerealiseerd • Daarbij worden er tevens 19 appartementen gerealiseerd. o In dit project wordt geen sociale woningbouw gerealiseerd. Ter compensatie worden in een ander project meer sociale woningen dan de norm gerealiseerd. Grondexploitatie • In de raadsvergadering van 30 maart 2023 is de bestemmingsplan goedgekeurd van de voorgelegde grondexploitatie.. • Ten opzichte van de grex per 1-1-2022 o Is de kostenraming geactualiseerd naar huidig prijspeil. Dit heeft zeer beperkt effect op de grondexploitatie. o Zijn de ingevoerde opbrengsten gelijk gebleven.

Risico’s en kansen • Mede vanwege de beperkte looptijd en de overzichtelijkheid van de te maken kosten en opbrengsten zijn er geen project specifieke risico’s geïdentificeerd. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is dat de gronden in 2023 geleverd worden, de werkzaamheden ook in 2023 van start zullen gaan en de grondexploitatie in 2024 kan worden afgesloten.

49

6.6 Verzetslaan Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2024 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Schetsontwerp

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Binnen dit project worden een tankstation, autowasboxen, een auto reparatie en – onderhoudsbedrijf en laadpalen gerealiseerd. Deze grondverkoop is verbonden aan twee andere projecten binnen Purmerend. • De koper van de grond was eigenaar van de (reeds gesloopte) locatie van het onbemande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg. Voor de realisatie van woningbouw op die locatie was het belangrijk dat het aanwezige tankstation zou worden opgeheven of verplaatst. • Op het Tramplein heeft dezelfde partij ook vastgoedeigendommen. Daarin is onder andere een auto reparatie en – onderhoudsbedrijf gevestigd. Het garagebedrijf verhuist van het Tramplein naar de nieuwe locatie aan de Verzetslaan. Hiermee ontstaat de mogelijkheid om op het Tramplein woningbouw te realiseren. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In december 2021 is een koopovereenkomst tussen de gemeente en de vastgoedeigenaar gesloten, voor de verkoop van de grond aan de Verzetslaan. • In de overeenkomst was afgesproken dat het bestaande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg plaats zal maken voor woningbouw.

50

•

• • •

Met dezelfde vastgoedeigenaar is afgesproken dat een verplaatsing van de Carex-garage van het Tramplein naar de Verzetslaan/Jaagweg. Voorwaarde is dat er dan op de locatie aan het Tramplein stedenbouwkundig passende woonappartementen worden gerealiseerd. Voor de herontwikkeling op de locatie Tramplein is een anterieure overeenkomst ondertekend. De sloop van het onbemande tankstation aan de Burgemeester Kooimanweg is al voltrokken. In december 2021 is er een addendum getekend die betrekking heeft op ontwerpaanpassing en elektrische snellaadvoorzieningen.

Programma en afzetplanning grondverkopen • Binnen dit project worden een onbemand tankstation, autowasboxen, een auto reparatie en – onderhoudsbedrijf en enkele laadpalen gerealiseerd. • De grondlevering, dus ook de ontvangst van de opbrengsten staan gepland in het eerste half jaar van 2023. Grondexploitatie • De gemeente verricht een aantal werkzaamheden om te komen tot een uitgeefbaar kavel. Het gaat hierbij om zaken als het aanleggen van een riool, herinrichting van het resterende P&R terrein en aanpassingen aan de ontsluiting van het perceel. • In vergelijking tot de verwachting van vorig jaar is de looptijd van de grondexploitatie verlengd. Dit heeft onder andere te maken met een discussie over de voorwaarden voor het realiseren van laadvoorzieningen voor elektrische voertuigen. Daarnaast heeft de forse stijging van de grondstoffenprijs, met name de houtprijs onrust veroorzaakt bij de koper van de locatie die een gebouwontwerp heeft dat bijna geheel uit hout bestaat. • Het woonrijp maken van de omliggende openbare ruimte staat gepland voor 2023, gelijk met de realisatie van de bebouwing op het kavel. • Ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022 is het verwachte resultaat met € 0,02 mln. Omlaag gegaan naar een netto contante waarde van € 0,45 mln. o De totale plankosten (reeds gemaakte + nog te maken) zijn hoger dan vooraf werd ingeschat.

De discussie over laadvoorzieningen en extra gesprekken over het wijzigingen van het bouwplan heeft ertoe geleid dat de plankosten zijn opgelopen. o In de koop-realisatieovereenkomst is een indexering van de grondprijs overeengekomen. Door de langere looptijd en ook de latere levering van de grond loopt de indexering door. Dit heeft een positieve uitwerking op de te ontvangen opbrengsten. Risico’s en kansen • Het risicoprofiel van deze grondexploitatie is beperkt. De eindafnemer is bekend en er is overeenstemming over de grondprijs en voorwaarden. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen • De verwachting is de grondexploitatie aan het einde van 2024 (via het MPG 2025) af te kunnen sluiten.

51

6.7 Wheermolen Oost Projectgegevens Start grex: 2021 Einddatum: 2034 Fase: Uitvoering Plangrenzen

Stedenbouwkundige opzet

52

Projectdoel en maatschappelijke waarden • Projectdoel: In samenwerking met Intermaris het vervangen van de huidige sociale huurwoningen door nieuwe sociale huurwoningen plus een aanvullend programma. • Zowel de nieuwe bebouwing als de herinrichting en vernieuwing van de openbare ruimte duurzaam, klimaatbestendig en natuur inclusief te bouwen. Reeds genomen besluiten, planologie en stand van zaken • In september 2018 is er een IO gesloten tussen gemeente en Intermaris • Concept Globaal Ontwikkelplan voor hele Wheermolen-Oost is opgesteld, hierover is in juni 2019 een participatietraject doorlopen. Veel bewoners herkennen zich in de hoofdlijnen van de voorgestelde herontwikkeling. • Gelijk met het opstellen van het globaal ontwikkelplan is in 2019 en 2020 in een proces van rekenen en tekenen een eerste uitwerking gemaakt voor de sloop-nieuwbouw locaties en voor de verbetering van het openbaar gebied met een financiële uitwerking en planning. Het plan kent een verwacht tekort op de grondexploitatie. • Met behulp van NL Greenlabel zijn begin 2020 de ambities met betrekking tot een duurzame en klimaatbestendige wijk bepaald. Met deze ambities is rekening gehouden in de kostenramingen voor de ontwikkelingen • Het globaal ontwikkelplan is voor de zomer van 2020 meningsvormend besproken in de raad.

Vervolgens zijn in september 2020 de uitgangspunten voor de ontwikkeling op basis van de ontwikkelvisie en de grondexploitatie vastgesteld in de raad. • Voor het eerste deelproject, de uitbouw van de Garrelsflat met 12 plintwoningen, is het bestemmingsplan in april 2021 vastgesteld in de raad. De realisatie van deze woningen en de herinrichting van het openbaargebied is in het voorjaar van 2021 gestart. • In december 2021 is een Woningbouwimpuls subsidie van € 3,4 mln. ontvangen. Programma en afzetplanning grondverkopen • Op de locaties Hanny Schaftstraat, Henry Dunantstraat/Lage Gouwzee, Vrouwenzandstraat, Pampusstraat en Boeierstraat worden de aanwezige 372 sociale huurwoningen gesloopt en teruggebouwd. • Ongeveer 600 nieuwe woningen worden op deze locaties toegevoegd. • De bouwplanning hierbij start circa in 2024 en loopt door tot 2031. • Het woningbouwprogramma voor de toe te voegen woningen wordt 20% sociaal,40% middelduur en 40 % vrije sector. • Intermaris zal gedurende de looptijd van de ontwikkeling op andere locaties in Purmerend de ontbrekende ca. 60 sociale huurwoningen realiseren. Grondexploitatie • Het verwacht negatieve resultaat bedraagt € 2,9 mln. Dit is een verslechtering van € 0,2 mln. ten opzichte van het resultaat van vorig jaar.

• De belangrijkste verschillen ten opzichte van het verwacht resultaat van vorig jaar zijn; o De grondprijzen zijn geïndexeerd naar prijsniveau 1 januari 2023. Het effect hiervan is een stijging van € 0,5 mln. • De aanvraag van de Woningbouwimpuls subsidie heeft geleid tot een aanpassing van de fasering, hierdoor is de uitvoering van enkele woongebieden naar voren gehaald.

53

Risico’s en kansen • Om voldoende parkeerplaatsen te realiseren, zonder dat dat ten koste gaat van meer blik op de weg, bestaat de mogelijkheid dat de kosten voor het parkeren gezocht moet worden in duurdere oplossingen. • Door de schaarste in de garageboxen stijgen de prijzen hiervan enorm. Als niet geruild kan worden oud voor nieuw zullen de aankoopkosten van de 7 garageboxen hoger uitvallen dan waarmee in de grondexploitatie rekening is gehouden. • Vanwege de extreme marktomstandigheden zijn de bouwkosten enorm zijn gestegen en de vrij op naam prijzen gedaald. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat de realisatie van de vrijesectorwoningen worden uitgesteld, waarmee dus ook de verkoop van deze bouwkavels later zal plaatsvinden. • Verwacht wordt dat de invoering van de omgevingswet extra plankosten met zich mee zal brengen. Vooruitblik, mogelijke scenario’s en beheersmaatregelen Na de corona maatregelen is het infopunt gaan functioneren als centraal punt voor alle informatie en gesprekken over de ontwikkelingen in de wijk. De vervanging van de riolering is in 2023 gestart. Het deelgebied Henry Dunantstraat/lage Gouwzee wordt versneld gerealiseerd in 2024 en 2026.

54

7. Samenwerkingsverbanden 7.1 Beemstercompagnie V.O.F. De Beemster Compagnie is in 2011 opgericht door de gemeente Beemster (nu Purmerend) en Bouwfonds Ontwikkeling (nu BPD Ontwikkeling) op basis van een gelijkwaardige verhouding (50/50). De vennootschap is statutair gevestigd in Nederland in Middenbeemster en heeft als doelstelling het produceren van bouw- en woonrijpe grond en het verkopen van bouwrijpe kavels. Dit gebeurt in de gebiedsontwikkelingen De Nieuwe Tuinderij te Zuidoostbeemster (ca 530) en De Keyser te Middenbeemster (ca 590). De bouwrijpe kavels worden uitgegeven aan BPD en aan andere partijen die vanuit hun eerdere grondposities daarop aanspraak kunnen maken. Vanuit DBC worden ook bouwkavels aan particuliere eindafnemers en woningcorporaties (die eerst dus geen grondpositie hadden) verkocht. De Nieuwe Tuinderij West en Oost • De Nieuwe Tuinderij West is geheel opgeleverd en het openbaar gebied is overgedragen aan de gemeente. • Het bestemmingsplan voor deelgebied Oost is in 2018 onherroepelijk geworden. • De Nieuwe Tuinderij Oost nadert haar voltooiing. De laatste seriematige woningen zijn inmiddels in aanbouw. • In fase 2 zijn inmiddels de extra toegevoegde 24 sociale huurwoningen voor de corporatie Wooncompagnie bewoond. • In 2022 zijn de laatste kavels in verkoop gebracht en worden begin 2023 notarieel getransporteerd.

• In 2023 zullen de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken van het resterende openbaar gebied afgerond worden en voorbereidingen worden getroffen om het laatste deel openbaar gebied aan de gemeente over te dragen. • De huidige stand van zaken ten aanzien van de grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven.

55

De Keyser • Het bestemmingsplan De Keyser is in 2019 onherroepelijk geworden. • In 2021 is deelplan 9 in verkoop gebracht, waarmee deelplan 8 en 9 thans in aanbouw zijn. • De verkoop van de laatste twee deelplannen (6 en 7) heeft vertraging opgelopen. In deze deelplannen is het uitgangspunt om een aangepast woningbouwprogramma aan De Keyser toe te voegen, met sociale huur, vrije sector huur en koop (seriematig en particulier opdrachtgeverschap). • Hoe aansluiting kan worden gevonden bij de vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie met de inpassing van een IKC wordt op dit moment uitgewerkt. • De afronding van het project is mede vanwege de vertraging op de deelplannen 6 en 7 naar achter geschoven. • De huidige stand van zaken ten aanzien van de grondexploitatie en de vergelijking met het afgelopen jaar is in onderstaande tabel weergegeven.

56

8. Strategische grondposities In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de strategische gronden die de gemeente in bezit heeft en de locaties waar een Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) is gevestigd.

8.1 Wettelijke kaders Materieel vaste activa (MVA) De strategische gronden zijn gronden in gemeentelijk bezit en waar de mogelijkheid bestaat voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. Omdat voor deze gronden (nog) geen grondexploitaties zijn vastgesteld, staan deze onder Materieel Vaste Activa (MVA) op de balans. De wettelijke regels omtrent het financiële beheer van strategische gronden en terreinen volgen uit de regels die door de Commissie BBV worden opgesteld. De BBV-regels schrijven voor dat op deze strategische gronden: • Geen voorbereidingskosten kunnen worden geboekt. • Geen rente kan worden bijgeschreven. • De waarde van de gronden is de boekwaarde. Eventuele afwaardering naar lagere marktwaarde is afhankelijk van de markt en de vigerende bestemming van de betreffende grond. De kosten voor onderzoeken, dan wel voorbereidingen om gronden en terrein in exploitatie te nemen (zoals haalbaarheidsstudies, stedenbouwkundige plannen e.d.) worden geboekt op Immateriële Vaste Activa (IMVA) en moeten voldoen aan de onderstaande voorwaarden: • De kosten kunnen worden gemaakt na besluit van de Gemeenteraad of het College van Burgemeester en Wethouders als deze hiertoe is gedelegeerd. • De kosten passen binnen de kostenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, art. 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5). • De kosten kunnen maximaal vijf jaar worden verantwoord op IMVA.

Na vijf jaar moeten deze kosten opgenomen zijn in een actieve grondexploitatie of zijn afgeschreven (afgeboekt). Wet voorkeursrecht gemeente Een reden om een WVG te vestigen kan zijn om te voorkomen dat en binnen een gebied ongewenste (vastgoed)transacties en grondspeculatie plaatsvinden, waardoor beoogde (her)ontwikkelingen financieel onhaalbaar of vertraagd kunnen worden. De wettelijke kaders hieromtrent zijn vastgelegd in de Wet voorkeursrecht gemeenten uit 1981.

57

Een aantal kernpunten die in deze wet naar voren komen zijn de volgende (vrij vertaald vanuit de wettekst): Aanwijzing - Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen, mits bij het hiertoe strekkend besluit aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing. - Een besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan is vastgesteld. - Een besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege tien jaar na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan onderscheidenlijk inpassingsplan. Vervreemding/verwerving - Een vervreemder kan eerst tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te verkrijgen. - De vervreemder bericht aan burgemeester en wethouders bij aangetekende brief dat hij in beginsel bereid is over te gaan tot vervreemding van het desbetreffende goed aan de gemeente tegen nader overeen te komen voorwaarden.

- Burgemeester en wethouders besluiten binnen zes weken na ontvangst van de opgave of de gemeente al dan niet in beginsel bereid is het goed tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. - Indien burgemeester en wethouders en de vervreemder in onderhandeling zijn getreden, maar niet tot minnelijke overeenstemming komen, kan de vervreemder aan burgemeester en wethouders verzoeken om binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. - In dat geval benoemt de rechtbank één of meer deskundigen die zo spoedig mogelijk aan de rechtbank advies over de prijs uitbrengen. - Indien de vervreemder binnen drie maanden, bij aangetekende brief aan de gemeente verlangt dat deze het betrokken goed verkrijgt, is de gemeente verplicht haar medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een notariële akte tot levering aan haar van het betrokken goed tegen betaling aan de vervreemder van de bij onherroepelijke rechterlijke beschikking bepaalde prijs. Het vestigen en in stand houden van een gevestigd voorkeursrecht vergt aandacht. Er is sprake van termijnen waarbinnen bepaalde acties en besluiten afgerond moeten worden om een gevestigd voorkeursrecht in stand te houden. Ook de afhandeling van verzoeken tot vervreemding van een perceel waarop het voorkeursrecht is gevestigd moeten zorgvuldig behandeld worden.

De procedure wanneer een perceel daadwerkelijk aangeboden wordt is aan wettelijke regels gebonden. Het komt erop neer dat de positie van de grondeigenaar onder de Wvg nog relatief sterk is. De vestiging van een voorkeursrecht kán er in laatste instantie toe leiden dat de gemeente verplicht wordt het perceel voor de door de rechter bepaalde prijs af te nemen.

58

8.2 Portefeuille strategische gronden Tabel 8.2 geeft een overzicht van de locaties die onder de (MVA) worden verantwoord. Doel van dit overzicht is om aan te sluiten bij de BBV-regelgeving. Dit is enkel een overzicht van strategische locaties met een onder de MVA te verantwoorden boekwaarde over de grond. Het dient niet als een uitputtend overzicht van alle mogelijke ontwikkellocaties die de gemeente in bezit heeft. Dat bepaalde gemeentelijke gronden niet in deze lijst voorkomen betekent dus ook niet dat planontwikkeling op andere potentiële locaties ondenkbaar is. In de tabel wordt naast de locatie weergegeven met welke gebiedsontwikkeling deze verband houdt.

Tabel 8.2: Strategische gronden (MVA)

TDBZ-gebouw Middenbeemster Het voormalige technische dienstgebouw van de gemeente Beemster en Zeevang maakt onderdeel uit van het te herontwikkelen gebied rondom het Tobias de Coeneplein. In de dorpsontwikkelingsvisie van Middenbeemster zijn hiervoor ambities vastgesteld. Op dit moment is het gebouw (deels) verhuurd aan een huisarts. Het is de bedoeling dat deze huisarts deel gaat nemen aan een nieuw te ontwikkelen gezondheidscentrum elders aan het Tobias de Coeneplein. Daarna komt het gebouw, samen met aangrenzende bebouwing, in aanmerking om de ambities van de visie verder in te vullen. Terrein de Bonte Klaver Noordbeemster De voormalige basisschool De Bonte Klaver wordt op dit moment voor diverse maatschappelijke functies gebruikt. De locatie vormt een prominent onderdeel van de ambities zoals deze in 2021 in de dorpsontwikkelingsvisie van Noord- en Westbeemster zijn vastgesteld. Op deze locatie is woningbouw beoogd, i.c.m. (behoud van) een ontmoetingsfunctie. De uitwerking van de visie wordt op dit moment voorbereid. Gemeentehuis Beemster Op dit moment worden er tijdelijk Oekraïense vluchtelingen in het voormalige gemeentehuis van de gemeente Beemster gehuisvest. Conform de vastgestelde dorpsontwikkelingsvisie van Middenbeemster wordt de gehele locatie hertontwikkeld tot woningbouwlocatie voor diverse doelgroepen.

De randvoorwaardelijke kaders en stedenbouwkundige invulling voor de ontwikkeling zijn nog in voorbereiding

59

Gronden Zuidoostbeemster fase 2 Deze gronden maken deel uit van de toekomstige gebiedsontwikkeling ZOB ll. Conform de dorpsontwikkelingsvisie Zuidoostbeemster is hier de uitbreiding van Zuidoostbeemster beoogd, met woningbouw voor diverse doelgroepen. De uitwerking van een mogelijk toekomstige gebiedsontwikkeling wordt voorlopig getemporiseerd. De focus ligt eerst op andere (randvoorwaardelijke) ontwikkelingen binnen de Zuidoostbeemster. Wherekant 27-35 Deze locatie ligt in het Wagenweggebied. Er lopen gesprekken met de eigenaren van de aangrenzende bebouwing om te bezien hoe de gehele locatie, waar deze grondpositie een onderdeel van is kan worden ontwikkeld. Passieve gronden Baanstee Noord In 2015 is vanwege de destijds slechte economische situatie besloten 36ha van de uitgeefbare gronden op bedrijventerrein Baanstee-Noord uit exploitatie te halen om het toenmalige verlies van de grondexploitatie te beperken. Een deel van de betreffende gronden is op 5 april 2016 voor een periode van 25 jaar verhuurd aan een exploitant van zonne-energie. De overige gronden zijn inmiddels weer in de grondexploitatie ingebracht. Dit heeft te maken met het afsluiten van reserveringsovereenkomsten of zelf concrete gronduitgifte. Westerweg 15 In 2017 is een perceel in de nabijheid van Westerweg 15 aangekocht van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Het perceel grenst direct aan het gebied ten zuiden van Purmerend die nadrukkelijk in beeld is voor toekomstige stadsuitbreiding waarvoor nu het project Oostflank voor is opgestart. Jaagweg 16 In 2020 ontstond de mogelijkheid om de opstallen en het bijbehorende perceel aan de Jaagweg 16 aan te kopen. Dit is gedaan omdat de locatie mogelijk een bijdrage kan leveren aan de totstandkoming van toekomstige gebiedsontwikkelingen Nieuwstraat 107 en 107A In 2021 deed zich de mogelijkheid voor om deze locatie (opslagruimte voor marktkramen) minnelijk te verwerven. De locatie maakt samen met andere naastliggende bezittingen van de gemeente (potentieel) deel uit van het ontwikkellocatie Schapenmarkt in de binnenstad.

60

Waterlandlaan 252 Eind 2021 heeft de gemeente overeenstemming bereikt met de politie over de aankoop van het voormalig politiebureau. De Politie is inmiddels gehuisvest op de Baanstee. Het pand is aangekocht met de op handen zijnde ontwikkelingen in het nabijgelegen Waterlandkwartier in het achterhoofd. Voordat deze locatie een definitieve invulling krijgt zal eerst de ontwikkeling van het Waterlandkwartier goed op gang moeten zijn. Voor de locatie is een tijdelijke invulling gevonden. Het bestaande pand is gesloopt slopen en op de locatie zal gedurende 10 jaar tijdelijke huisvesting voor spoedzoekers en statushouders worden georganiseerd. Geulenstraat 64-70 De gemeente heeft met de (inmiddels voormalig) eigenaar een minnelijk traject tot verwerving van deze locatie doorlopen. Dit heeft erin geresulteerd dat in oktober 2021 de gemeente dit pand, wat is gelegen binnen het ontwikkelgebied Waterlandkwartier, heeft aangekocht. De aankoop is gedaan met toekomstige ontwikkelingen binnen het Waterlandkwartier in het achterhoofd.

8.3 Locaties Wet voorkeursrecht gemeente Een methode die de gemeente heeft om strategische gronden te verkrijgen, is het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Binnen de gemeente Purmerend is dit op diverse locaties van toepassing. In tabel 8.3 zijn deze naar gebied gespecificeerd. Vervolgens is per gebied een korte achtergrond gegeven over gevestigde voorkeursrechten.

Tabel 8.3 Locaties met wet voorkeursrecht gemeente

In 2022 is er beroep gedaan op de Wet voorkeursrecht gemeente, door WVG te vestigen op het gebied in de Koog. Dit is gedaan met oog op de “Gebiedsvisie De Koog 2040”. In deze visie worden de bouwsteden opgesomd voor de transformatie van de Koog. In februari 2023 de gebiedsvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Het grootste oppervlakte van de gevestigde voorkeursrechten bevindt zich in de Beemster. Het betreft hier gronden die in de toekomst, mede in relatie tot de dorpsontwikkelingsvisie, beoogd zijn voor woningbouwontwikkeling. In de Gors liggen percelen die relevant zijn voor de ontwikkelingen in het Waterlandkwartier. Achterliggende gedachte bij het vestigen van deze voorkeursrechten is dat de gemeente een regisserende rol aanneemt in deze ontwikkeling en ongewenste transacties, speculatie en mogelijke onhaalbaarheid van de herontwikkeling wenst tegen te gaan.

61

Tot slot is er voorkeursrecht gevestigd in het centrum. Dit perceel heeft betrekking op de mogelijkheid om een bijdragen te kunnen leveren aan de transformatie van de locatie Schapenmarkt.

62

9. Faciliterend grondbeleid Er zijn twee types grondbeleid. De actieve grondexploitaties (hoofdstuk 6) en het faciliterend grondbeleid, met hieraan gekoppeld de particuliere initiatieven. Bij het faciliterend grondbeleid brengt de gemeente zelf geen grondposities actief tot ontwikkeling, maar houdt zich aan haar wettelijke publieke rol. De gemeente zal zicht dan bezighouden met het stellen van de kaders en randvoorwaarden, het beoordelen en vaststellen van het bestemmingsplan en toepassen van het kostenverhaal. In de nota grondbeleid 2019 wordt er onderscheid gemaakt tussen twee verschillende vormen van de rol die de gemeente kan aannemen, een regisserende rol en een passieve rol. Regisserende rol Bij regisserend grondbeleid kan de gemeente zelf ontwikkelingen initiëren, maar kan ook participeren in ontwikkelingen die door initiatiefnemers worden geïnitieerd. Het doel is in beide gevallen om samen met ketenpartners en inwoners een gebiedsvisie te formuleren. Met deze gebiedsvisie is het de bedoeling om ontwikkelaars uit te dagen of uit te nodigen ontwikkelvoorstellen te (co-)creëren die waardevol zijn voor de gemeente. Dit om de marktpartijen te stimuleren om te komen met initiatieven die aansluiten op het toekomstbeeld van onze gemeente.

Bovendien kan dit ook helpen bij het zorgen voor een samenhangende gebiedsvisie in gebieden waarin verschillende ontwikkelaars met losse initiatieven komen. Het Wagenweggebied is een voorbeeld waar de gemeente een regisserend faciliterende aanpak heeft gekozen. Het vaststellen van het ambitiedocument voor dit gebied heeft ertoe geleid dat professionele ontwikkelende partijen in beweging komen en de transformatie van het Wagenweggebied op gang komt. Passieve rol Daarentegen zal bij een passieve rol de gemeente de ontwikkelingen volgen en faciliteert deze ontwikkelingen, maar initieert zelf geen ontwikkelingen. In deze situatie wordt er ingegaan op vragen uit de markt. De gemeente toets of de initiatieven binnen de kaders en richtlijnen van het gemeentelijke beleid vallen. Kostenverhaal Zowel in het geval van een regisserende rol of passieve rol, zullen de eerste afspraken worden vastgelegd in een intentieovereenkomst (IO). In een intentieovereenkomst wordt vastgelegd dat beide de intentie uitspreken om initiatief tot een overeenkomst te komen. De meest voorkomende overeenkomst is een Anterieur Overeenkomst (AO). Een andere optie is een Koop- (en realisatie) overeenkomst. In de AO worden gedetailleerde afspraken gemaakt over inhoudelijke zaken van het project, de bijbehorende kostenverhaal en de verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen de gemeente en de ontwikkelaar.

63

Via het kostenverhaal kan de gemeente haar plankosten van het particulier initiatief (onder voorwaarden) verhalen bij de particuliere partij. Daarbij komt in veel van de initiatieven ook voor dat Nota GKP van toepassing is. Via de Nota GKP worden gebiedsoverstijgende kosten, naar rato, toegerekend aan het project. Soms wordt hiervan afgeweken en wordt er een apart regime opgesteld voor een gebied. Dit wordt gedaan middels een ‘Aanvullingsbesluit’. Dit is onder andere het geval voor het Wagenweggebied. In het vervolg van het hoofdstuk zullen de diverse lopende projecten, waarvoor een intentie- of een anterieure overeenkomst (en een enkel geval een koop-(realisatie)overeenkomst) is ondertekend, kort worden toegelicht. Een opsomming van de lopende initiatieven is in de onderstaande tabel 9 te zien.