Document · PDF

B-meerjaren-programma-grondexploitaties-2023

Gemeenteraad 29 juni 2023, gemeente PurmerendBij agendapunt: Actualisatie MPG21.317 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

2023

Meerjarenprogramma Grondexploitaties

MPG 2023

Inhoud 1.

Inleiding

Woningbouwprogrammering

2.1 Spanningen op de woningmarkt

2.2 Purmerend: huidige knelpunten

2.3 Blik op de toekomst: kwantitatieve vraag

2.4 Blik op de toekomst: kwalitatieve vraag

2.5 Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief tot 2040

2.6 Conclusies

Bedrijventerreinprogrammering

3.1 Beleid

3.2 Vraag

3.3 Aanbod

3.4 Conclusies

Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen

4.1 Uitgangspunten voor de actualisaties grondexploitaties

4.2 Totaaloverzicht kosten, opbrengsten en resultaat grexen

4.3 Risico’s en weerstandsvermogen

4.4 Winstneming

4.5 Verliesvoorziening

4.6 Bestemmingsreserve gronden

4.7 Faciliterend grondbeleid

Perspectiefgebieden

5.1 Inleiding

5.2 Ontwikkellocaties

Bouwgronden in exploitatie (BIE)

6.1 Baanstee-Noord

6.2 Binnenwijkse ontwikkellocaties (BOL)

6.3 Brantjesstraat

6.4 Kop West

6.5 Steltloper 8

6.6 Verzetslaan

6.7 Wheermolen Oost

Samenwerkingsverbanden

7.1 Beemstercompagnie

Strategische grondposities

8.1 Wettelijke kaders

8.2 Portefeuille strategische gronden

8.3 Locaties Wet voorkeursrecht gemeente

Faciliterend grondbeleid

1. Inleiding Voor u ligt het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van onze gemeente. Het MPG wordt jaarlijks opgesteld en voorafgaand aan de jaarrekening ter besluitvorming aan de raad aangeboden. Deze rapportage dient onder andere als toelichting op de jaarrekening en geeft daarnaast inzicht in recente en toekomstige ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en bedrijventerreinen in onze gemeente. Eén van de doelen van het MPG is een transparant en zo compleet mogelijk beeld schetsen van de lopende gebiedsontwikkelingen in de gemeente Purmerend. Traditioneel gezien geeft een MPG voornamelijk inzicht in de financiële situatie van de grondexploitaties van een gemeente. Omdat bij ons ook veel projecten via het faciliterend grondbeleid tot ontwikkeling komen, wordt er in dit MPG ingegaan op de projecten die in een grondexploitatie vervat zijn én projecten die zich in een voorbereidende fase bevinden of via het faciliterend grondbeleid worden begeleid. Veel projecten spelen zich nog steeds af via het faciliterend grondbeleid, er is echter wel een verschuiving te zien. Actief grondbeleid komt steeds vaker weer in de overweging terug. Dat komt tot uiting in bijvoorbeeld het vaststellen van nieuwe grondexploitaties. Wat ook onder de noemer van actief grondbeleid valt is het doen van strategische verwervingen of het vestigen van een Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg).

De mogelijkheid tot zulke actieve vormen van grondbeleid speelt steeds vaker een belangrijke rol in de afweging richting het opstarten van nieuwe gebiedsontwikkelingen. Met dit MPG wordt u geïnformeerd over: • De woningbouw- en bedrijventerreinprogrammering voor onze gemeente. • De relatie tussen de financiële kant van gebiedsontwikkelingen en de gemeentelijke financiën die in de jaarrekening wordt gepresenteerd. • De jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke grondexploitaties. • De strategische gronden in gemeentelijk bezit en locaties waarop de Wvg van toepassing is. • Lopende samenwerkingsverbanden tussen de gemeente en marktpartijen (De Beemster Compagnie). • De lopende projecten die onder het faciliterende grondbeleid vallen. Relatie met de jaarrekening en begroting Het MPG is de jaarlijkse verantwoording over de gebiedsontwikkelingen in onze gemeente én is de actualisatie van de grondexploitatie-begrotingen. Het vormt ook een toelichting bij de balansposten BIE en strategische gronden (gerubriceerd onder de materiële vaste activa; MVA) in de jaarrekening. De individuele exploitatieberekeningen in dit MPG geven een meerjarig inzicht in de verwachte kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties en zijn relevant voor de onderbouwing van de boekwaardes, weerstandsvermogen en de winstneming in de jaarrekening.

De jaarschijven 2023 tot en met 2027 zijn input voor de gemeentebegroting

2. Woningbouwprogrammering 2.1 Spanningen op de woningmarkt Ontwikkelingen op de woningmarkt kunnen een grote impact hebben op de uitkomst van locatie- of gebiedsontwikkelingen. Met een situatieschets van de huidige en verwachte ontwikkelingen op de lokale woningmarkt wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst over de mogelijke richting van de woningbouwprogrammering. Aanhoudend is er nog altijd een groot tekort aan woningen. De prijs van bestaande koopwoningen vertoont nu weliswaar een iets dalende lijn, vooral als gevolg van de gestegen hypotheekrente, maar blijft ongekend hoog. De bouwkosten blijven vooralsnog hoog, vooral als gevolg van gestegen arbeids- en materiaalkosten en gebrek aan arbeidskrachten. Nieuwbouwprojecten dreigen zelfs naar achter geschoven te worden als gevolg van die hogere kosten en de onder druk staande opbrengstpotentie. Voor velen blijft een koopwoning daarom nog altijd onbereikbaar. Ook het verschil tussen vraag en aanbod van sociale huurwoningen blijft zeer groot, met als gevolg lange wachttijden. Als gevolg van deze situatie is er inmiddels ook een grote vraag naar vrije sectorhuurwoningen, waardoor ook in dit segment de huurprijzen steeds verder oplopen. Helaas is de verwachting dat deze situatie voorlopig niet zal veranderen. De krapte op de woningmarkt blijft naar verwachting zeker nog tot ver na 2030 voortduren.

2.2 Purmerend: huidige knelpunten Hoe zit dat in Purmerend op dit moment? Een indicatie voor waar de spanningen op de huidige woningmarkt op dit moment het grootst zijn is het verschil tussen de woningen die men graag wilde en de woningen die recent zijn betrokken. Dit is weergegeven in de onderstaande figuren; in de eerste met een onderscheid naar prijsklassen huur en koop en in de tweede naar woningtype en gebruiksoppervlak. Fig. 1: Gevraagde versus recent betrokken woningen naar prijsklasse in Purmerend (inclusief Beemster)

Bron: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA2021), bewerking RIGO

Fig. 2. Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en gebruiksoppervlak in Purmerend (inclusief Beemster)

Bron: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA2021), bewerking RIGO

Kijken we naar het onderscheid in prijsklasse in de eerste figuur, dan valt op dat de grootste spanning te vinden is in het goedkoopste deel van het prijsspectrum huur en koop. Uit figuur 1 wordt duidelijk dat veel meer sociale huurwoningen (woningen met een huur tot de liberalisatiegrens; in 2021 € 752) en koopwoningen < € 296.000 worden gevraagd dan dat er aangeboden en betrokken worden. In het koopsegment tussen de € 296.000 en € 438.000 is in Purmerend veel vraag, maar slagen relatief ook veel huishoudens. Kijken we naar de vrije huursector (huren > € 752; de liberalisatiegrens 2021), dan zien we dat in dat segment juist weinig wordt gevraagd, maar wél vaak wordt betrokken. Dat wijst erop dat huishoudens eigenlijk liever iets anders hadden gewild (een betaalbare koopwoning of sociale huurwoning), maar een koopwoning niet gefinancierd kregen en/of te lang op een sociale huurwoning moesten wachten. Er is dus zeker een markt voor vrijesectorhuurwoningen – van oudsher de smeerolie van de woningmarkt –, maar woningzoekenden hebben ze eigenlijk liever niet, of dan alleen ter overbrugging. Qua woningtype (zie figuur 2) zijn zowel appartementen als eengezinswoningen meer gevraagd dan recent betrokken. Krapte is er vooral bij de relatief kleinere eengezinswoningen (< 100 m²), maar bij de appartementen is dit juist bij de relatief grotere (groter dan 60 m²) het geval.

Voor kleinere appartementen geldt blijkbaar hetzelfde als voor vrije sectorhuurwoningen: er is dankzij de krapte zeker een markt voor, maar woningzoekenden hebben ze liever niet.

2.3 Blik op de toekomst: kwantitatieve vraag Niet alleen nu zijn er knelpunten, er komen natuurlijk ook nog steeds huishoudens bij die huisvesting nodig hebben; jongeren gaan op zichzelf wonen, gezinsvorming gaat gewoon door en ook vanwege migratie zijn woningen nodig. Woningbehoefteprognose op lokaal niveau; handige stip op de horizon, maar geen wetmatigheid en afhankelijk van wat ‘de anderen’ doen Om in te kunnen spelen op de toekomstige behoefte aan woningen raamt de provincie NoordHolland deze woningbehoefte ieder jaar. Voor Purmerend komt de provincie in de periode 2021 – 2040 op een behoefte van zo’n 7.000 extra woningen. Dit sluit aan op Purmerendse ambitie uit 2017 om in 2040 10.000 woningen bij te hebben gebouwd. Immers, sinds 2017 zijn hiervan al zo’n 3.000 woningen gerealiseerd. Ruim de helft van die 7.000 woningen – 3.700 – is nodig tot 2030. Deze woningbehoefte is, exclusief een eventuele sloop- en vervangingsopgave, maar weer inclusief een aandeel in het huidige regionale tekort aan woningen. Een woningbehoefteraming is overigens altijd onzeker, men moet aannames doen over de toekomst: over de groei, leeftijd en samenstelling van huishoudens, over migratie over korte en lange afstanden, over woonwensen van huishoudens; niet alleen qua woningtype en woonmilieu, maar ook over de plek waar mensen graag wonen. Een prognose moet daarom regelmatig worden herzien.

Daarbij komt nog dat zo’n raming op een hoger schaalniveau, zoals een regio, vaak best klopt, maar hoe meer wordt ingezoomd op gemeenten daarbinnen, des te groter de onzekerheid. Regiogemeenten hebben namelijk vaak nauwe verhuisrelaties. Als Purmerend meer bouwt en de regiogemeenten minder, dan komt de huishoudenprognose in Purmerend hoger uit – en daarmee de woningbehoefte. Op regionaal niveau kan de prognose dan nog steeds kloppen. Andersom geldt dat natuurlijk ook; in het geval Purmerend minder bouwt dan de regio. Bouwen zowel Purmerend als de regiogemeenten meer dan de prognose, dan zou het kunnen dat er te weinig huishoudens zijn om die woningen te vullen en zullen sommige plannen niet van de grond komen of kan leegstand ontstaan in minder gewilde delen van de voorraad. Voorlopig is de conclusie: de woningbehoefteprognose op lokaal niveau voor Purmerend is een handige leidraad, maar is geen in beton gegoten cijfer en moet altijd in samenhang met de bouwplannen van de regiogemeenten worden bezien.

2.4 Blik op de toekomst: kwalitatieve vraag Kwantitatief voldoende woningen kunnen bouwen is één ding; het gaat er ook om de juiste woningtypen en prijsklassen te bouwen die passen bij de huishoudens die in Purmerend een woning zoeken. Dat zijn zowel Purmerenders als huishoudens van buiten Purmerend. Purmerend heeft voor wat betreft die kwalitatieve vraag, als het gaat om de betaalbaarheid van de te bouwen woningen in het coalitieakkoord een hele duidelijke ambitie geformuleerd. Nieuwbouw- en transformatieprojecten dienen te voldoen aan de verhouding 30% sociale huur, 40% betaalbare huur en koop en 30% vrij in te vullen. Ook de locatie van de woningen speelt bij de kwalitatieve vraag een belangrijke rol; op een binnenstadlocatie zijn mensen eerder bereid genoegen te nemen met minder woonoppervlak en met een appartement in plaats van een grondgebonden woning. Op een locatie aan de rand van de stad zoeken mensen dan weer vaker een ruimere, grondgebonden woning met tuin.

Woonvoorkeuren Hoewel op dit moment lijkt alsof aan zo’n beetje alles wel behoefte bestaat, is dat vooral een gevolg van de grote krapte op de woningmarkt; alles – ook dure huurwoningen en hele kleine woningen – wordt afgezet. Toch is het belangrijk te kijken naar welke typen woningen er in de nabije en wat verder gelegen toekomst nodig en gewenst zijn. Dit is niet alleen belangrijk om nu zoveel mogelijk tegemoet te komen aan wat huishoudens wensen, maar ook om te voorkomen dat nog relatief jonge voorraad bij een ontspannener woningmarkt lastiger te verhuren of te verkopen wordt. Illustratief daarbij zijn de vier onderstaande figuren: Fig. 3 Huishoudens naar leeftijd en samenstelling in Purmerend (inclusief Beemster), in 2021 en in 2030

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO Fig. 4 Inwoners naar leeftijd in Purmerend (inclusief Beemster), in 2021 en in 2030

Bron: Provincie Noord-Holland, bewerking RIGO

Fig. 5 Bewoonde woningvoorraad in Purmerend in 2021 en behoefte in 2030, naar woningtype

Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2021, bewerking RIGO

Fig. 6 Bewoonde woningvoorraad in Purmerend in 2021 en behoefte in 2030, naar prijssegment Bron: Provincie Noord-Holland, WiMRA2021, bewerking RIGO

Opvallend zijn twee dingen: enerzijds – ervan uitgaande dat de eengezinswoning voor Purmerendse gezinnen en gezinnen die in Purmerend zoeken het ideaal blijft – gaat er nog volop behoefte ontstaan aan eengezinswoningen. Het aantal ‘middelbare’ gezinnen (rond de 50 jaar) zal gaan afnemen (die schuiven door naar de lege nestfase), maar er is nog volop aanwas van jonge gezinnen. Die willen ook graag een eengezinswoning en dan het liefst in de betaalbare koop. Empty nesters en senioren zijn niet zo geneigd om door te verhuizen omdat ze vaak al goed en betaalbaar wonen. Hun woningen zullen daarom de komende twee decennia nog niet massaal beschikbaar komen. Voor de aanwas van jonge gezinnen zal dus nog zeker gebouwd moeten worden; zie ook de figuren 5 en 6. Hier is berekend wat de bij de huishoudenprognose behorende behoefte aan bewoonde woningen in 2030 is t.o.v. 2021. Hieruit komt de grote behoefte aan eengezinswoningen ten opzichte van appartementen duidelijk naar voren. Gezinnen zijn ook een belangrijke groep met het oog op steun onder tal van voorzieningen als scholen, winkels, zwembaden, verenigingen en sportclubs en op langere termijn zijn zij belangrijk voor de beroepsbevolking.

Pas na 2045 kan – ervan uitgaande dat dan de huishoudensgroei zal afvlakken – een heel andere woningmarkt ontstaan; met dalende prijzen, waarin startende gezinnen uit een ruim aanbod aan betaalbare woningen kunnen kiezen.

Anderzijds is het belangrijk ook te blijven bouwen voor senioren. In figuren 3 en 4 is te zien dat Purmerend tot 2030 ook flink vergrijst. Na die tijd gaat dat nog harder. Senioren zijn een moeilijke groep om voor te bouwen; zeer divers en zeer kieskeurig; vooral de jonge senior tot zo’n 75 jaar, die nog niet noodzakelijk om gezondheidsredenen moet verhuizen. Als het niet hét huis is op dé plek is zullen zij er hun huidige woning in hun vertrouwde buurtje niet voor verlaten. Maar hoewel een nichemarkt, er moet zeker ook voor hen worden gebouwd; in alle prijscategorieën, maar vooral betaalbaar en dan het liefste in of bij hun eigen buurtje of in het centrum; op loopafstand van de voorzieningen. Dat kan ook door hen zelf bij het ontwerp en locatiekeuze te betrekken. Wanneer zij verleid kunnen worden te verhuizen komt er heel vaak een woning vrij voor een gezin en daarmee vaak ook weer voor een starter. En elk beetje doorstroming is meegenomen.

2.5 Plancapaciteit kwantitatief en kwalitatief tot 2040 Voldoende harde plannen nodig Om voldoende woningen te kunnen bouwen moet er ook zicht zijn op voldoende locaties waar kan worden gebouwd. De plancapaciteit van Purmerend tot 2030 bevat op dit moment bijna 14.000 woningen. Dat lijkt heel veel, maar een groot deel daarvan is nu nog onderdeel van zachte plannen en bijna driekwart (73%) is gelegen op nog potentiële locaties. Er lijkt een overschot te zijn aan plannen, maar dat is alleen maar op papier. Ook in de andere gemeenten van Zaanstreek-Waterland en de verdere Metropoolregio Amsterdam is dit het geval. Zo’n overschot is ook strikt noodzakelijk, want de ervaring leert dat er altijd een stuk minder wordt gebouwd dan de omvang van de plancapaciteit op enig moment. Om allerlei redenen vertragen plannen nu eenmaal of vallen ze geheel of gedeeltelijk uit. Het is daarom belangrijk om ervoor te zorgen dat er in de gehele periode tot 2040 altijd (ruim) voldoende woningen in de harde plancapaciteit zitten. In de periode tot 2030 is dat overigens wel een belangrijk aandachtspunt. Slechts de helft van de behoefte in die periode (1.800 van de geraamde behoefte van 3.700) is heden onderdeel van een hard plan (zie tabel 1 hieronder).

Alle huidige plancapaciteit is daarom zeker de komende jaren nog nodig; we weten immers niet welke plannen wel en welke niet of niet geheel zullen doorgaan; tegenvallers moeten we kunnen opvangen. In de periode tot 2030 is het zaak om vol in te zetten op het vaststellen van plannen en het voorkomen van vertraging.

Tabel 1 De behoefte afgezet tegen de plancapaciteit tot 2030 (kwantitatief)

Voor de periode tot 2040, met een geraamde behoefte van zo’n 6.200 extra woningen, lijkt ook ruim voldoende plancapaciteit te zijn. Hier geldt echter dat nagenoeg alle plannen nog in voorbereiding – en dus zacht zijn en daarmee de kans lopen af te vallen. Toch is het belangrijk om ook al deze plannen in de plancapaciteit te houden tot rond 2030 duidelijk wordt welke plannen op dat moment wel en niet zijn gerealiseerd om de woningbehoefte tot 2030 te realiseren.

Tabel 2 De behoefte afgezet tegen de plancapaciteit tot 2040 (kwantitatief)

Geplande versus gewenste woningen Het is belangrijk dat de plancapaciteit aansluit op woonwensen, zowel qua eigendom (huur- of koopwoning) en woningtype (appartement of grondgebonden woning) als qua prijsstelling van de geplande woningen. Een groot deel van de huidige plancapaciteit tot 2030, 70%, bestaat uit appartementen. Dit is niet typisch iets voor Purmerend, maar geldt voor heel Zaanstreek-Waterland en ook voor de MRA en is het gevolg van de focus op nieuwbouw op inbreidings- en binnenstedelijke locaties. Gezien vanuit wat er bekend is over de kwalitatieve vraag wordt hiermee slechts beperkt in de behoefte aan eengezinswoningen voorzien. Purmerend heeft echter in tegenstelling tot de regio nog een aantal locaties waar ze wel zijn gepland en een aantal potentiële locaties waar eengezinswoningen zouden kunnen worden gebouwd; al zijn dat vooral locaties die na 2030 ontwikkeld gaan worden. Het belang van de bouw van grondgebonden woningen is hierboven al benadrukt.

Tabel 3 Plancapaciteit naar woningtype

Voor wat betreft de betaalbaarheid (zie tabel 4 hieronder): in de Purmerendse plancapaciteit tot 2030 zit relatief gezien een groot aandeel betaalbare woningen. Voor het overgrote deel betreft dit echter sociale huurwoningen. Daarover zijn langjarige afspraken gemaakt met de corporaties1. Deze zijn ook hard nodig. De categorie betaalbare (midden)huur en betaalbare koop is echter (nog) zeer beperkt; terwijl vooral de betaalbare koop een zeer gewenste categorie is. De categorie Nog onbekend kan – en moet daar, gezien de recente afspraken die Purmerend als onderdeel van de MRA met het Rijk hierover heeft gemaakt2 – eigenlijk wel een flinke bijdrage aan gaan leveren.

Tabel 4 Plancapaciteit met planning tot 2030 naar prijscategorie

Zie ook Sociaal Woonakkoord Purmerend Purmerend 2030 (sept. ’21) Deze Woondeal bevat afspraken tussen het Rijk en de provincies en gemeenten van de Metropoolregio Amsterdam over de bouw van 171.200 woningen in de periode 2022 t/m 2030, waarvan tweederde betaalbaar. Daarnaast bevat de Woondeal een aantal (proces-)afspraken die moeten waarborgen dat Rijk en regio deze bouw- en betaalbaarheidsambities onder voorbehoud van een aantal randvoorwaarden samen kunnen oppakken. De woondeal is op 15 maart 2023 ondertekend. 2

2.6 Conclusies • •

• •

•

De vraag naar woningen blijft zeker nog 20 jaar groot. Er op papier genoeg plancapaciteit om in ieder geval minimaal in de geraamde kwantitatieve woningbehoefte tot 2040 te voorzien. Echter: tot 2030 zullen dan wel – ondanks problemen als stikstofproblematiek, stijgende prijzen van arbeid en materiaal en het gebrek aan arbeidskrachten – alle zeilen moeten worden bijgezet om voldoende plannen hard te maken. Een overmaat aan plancapaciteit blijft in deze periode zeker nodig omdat ervaring leert dat slechts een klein deel van de zachte plannen daadwerkelijk hard wordt. Rond 2030 kan de plancapaciteit opnieuw worden bekeken. Er is een verschil voor wat betreft het aandeel eengezinswoningen versus grondgebonden woningen in de plancapaciteit; met name in de komende jaren. In de gehele regio is dit segment maar beperkt in de capaciteit opgenomen en zijn appartementen oververtegenwoordigd. Het is belangrijk om daar waar eengezinswoningen gebouwd kunnen worden –op uitleglocaties – die ook in voldoende mate in de planning op te nemen en daaraan vast te houden. Het faciliteren van gezinnen is belangrijk voor een gezonde bevolkingsopbouw in de stad en voldoende draagvlak onder voorzieningen. Binnen de geplande appartementencapaciteit is vooral behoefte aan de grootte van de woning een aandachtspunt. Huishoudens, en vooral ouderen, hebben het liefst wat ruimere appartementen.

Kleine appartementen zullen de komende jaren nog zeker aftrek hebben, maar op de langere termijn, bij een ontspannener woningmarkt kan de verhuur of verkoop ervan problematisch worden. We moeten aanzienlijk meer woningen realiseren in de categorie middelhuur en betaalbare koop om aan te sluiten op de eigen ambitie 30-40-30 en te kunnen voldoen aan de afspraken met het Rijk in de Woondeal. Gezien de gestegen prijzen van arbeid en materialen zal dit nog een flinke uitdaging zijn.

3. Bedrijventerreinprogrammering 3.1 Beleid De gemeente Purmerend maakt onderdeel uit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Vanuit de MRA vindt afstemming plaats voor kantoren- en bedrijventerreinprogrammering via het Planteam Kantoren en Bedrijventerreinen. De afstemming wordt vertaald in een beleid dat beschreven is in ‘Ruimte voor werken in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) van morgen; uitvoeringsstrategie Plabeka* 3.0, 2017-2030’. De vraag naar en het aanbod van beschikbare ruimte in bruto vloeroppervlakte kantoren en vierkante meters kavels voor bedrijven wordt gemonitord in de jaarlijks op te stellen Monitor Plabeka. De ontwikkelingen in deze markt vinden hier hun weg in de resultaten van het MPG. De ruimtevraag is gebleven ondanks de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. De specifieke vraag van bedrijven die wensen te verplaatsen vanaf te revitaliseren locaties zoals bijvoorbeeld “De Koog” naar bedrijventerreinen zal de komende jaren aanwezig blijven. Door het planteam Kantoren en Bedrijventerreinen wordt een nieuwe vraagraming in de MRA opgesteld welke in 2023 bestuurlijk vastgesteld wordt. De gemeente Purmerend zet steeds meer in op duurzame en circulaire bedrijfspanden en bedrijventerreinen en beschikt hiervoor over een duurzaamheidcoördinator, die beschikbaar is voor nieuwe en gevestigde bedrijven.

3.2 Vraag Op basis van de geldende MRA-vraagraming geldt voor de vraag naar bedrijventerreinen in de regio Zaanstreek-Waterland het volgende: De ruimtevraag is ingeschat op categorie 2 ha (laag scenario) tot 78 ha (hoog scenario) tot 2040. Het is niet uitgesloten dat de vraag naar bedrijventerreinen hoger uitvalt dan geprognotiseerd, omdat er mogelijk uitplaatsing vanuit de regio en/ of Amsterdam gaat plaatsvinden. • Baanstee Noord blijft onverminderd aantrekkelijk als vestigingslocatie voor bedrijven en heeft bijna geen beschikbare kavels meer om uit te geven.

3.3 Aanbod Voor onze gemeente geldt op basis van de MRA-analyse en actuele stand van zaken het volgende: Het harde planaanbod vanaf 2023 tot en met 2030 is nog circa 40 ha. Het totale aanbod aan uitgeefbare bedrijfskavels op bedrijventerrein Baanstee-Noord is nu nadat het uitwerkingsplan voor een tweetal kavels is vastgesteld in totaliteit ruim 72 ha . • Baanstee-Noord heeft een planaanbod dat geschikt is voor vestiging van bedrijven tot milieucategorie 4.2. • In 2022 is 8,2 ha aan bedrijfsgronden getransporteerd, 6,1 ha is in opties vervat en voor 23,7 ha is er sprake van een betaalde reservering. • Voor de kavels 13A en 13B is in 2022 het uitwerkingsplan en beeldkwaliteitsplan op grond van het geldende bestemmingsplan Baanstee Noord vastgesteld, waardoor vanaf 2023 6,7 ha aan uitgeefbare bedrijfskavels is toegevoegd aan het hogere segment in het planaanbod. • Bedrijventerrein Insulinde in Middenbeemster met een uitgeefbare oppervlakte van 3,3 hectare en bedrijventerrein Bamestra met een uitgeefbare oppervlakte van 2,2 hectare netto zijn beiden volledig uitgegeven. Voor beide bedrijventerreinen is in samenspraak met de vertegenwoordigers van de ondernemers een revitaliseringstraject opgestart.

• Op bedrijventerrein Baanstee West is toestemming verleend voor de panden Amperestraat 45 en 55 om mee te werken aan een andere invulling met detailhandel, kantoren en onder andere Wereldrestaurant.

3.4 Conclusies Op basis van de vraag-aanbodanalyse komen we tot de volgende conclusies: • Gezien de blijvende vraag uit de markt en het aanbod van nog ca. 39 ha in de grondexploitatie Baanstee-Noord, wordt de voorraad beschikbare gronden schaarser. • Om kansen voor verduurzaming en circulaire economie te vergroten is clustering van bedrijfsactiviteiten een belangrijk hulpmiddel. Om die reden zijn voor Baanstee Noord de volgende clusters als prioritair benoemd: Food- en food gerelateerd bedrijven (inclusief koel- en vries), Bouw en bouwmaterialen, duurzame energie, Circulaire Economie en aan met deze sectoren verbonden (stads-)logistiek. • Om te kunnen blijven voorzien in ruimte voor bedrijfsvestiging ten noorden van het IJ is een economische onderbouwing opgesteld in opdracht van de gemeente Edam-Volendam. Deze onderbouwing maakt onderdeel uit van het plan voor de gezamenlijke invulling van de Purmer door de gemeenten Edam-Volendam, Waterland en Purmerend. • Kanttekening bij de uitgifte van gronden voor bedrijfsvestiging zoals voor woningbouw en andere maatschappelijke functies is dat er in Nederland en in Noord-Holland op het elektriciteitsnet sprake is van transportschaarste. Dit betekent dat er eerst forse investeringen in het transportnet van stroom nodig zijn voordat Liander in Noord-Holland in nieuwe zakelijke aansluitingen kan voorzien van stroom.

Dit geldt ook voor uitbreiding van bestaande aansluitingen. Baanstee-Noord is voor de komende 3 jaar aangemerkt als congestiegebied. Momenteel geldt dat voor alle onderstations in Purmerend en de regio dat de maximale capaciteit is bereikt en er geen stroom meer beschikbaar is voor stroomaanvragen groter dan 3x 80 Ampère. • De gemeente Purmerend onderzoekt in samenspraak met Firan, welke mogelijkheden er zijn om bedrijven toch van stroom te voorzien door, buiten het reguliere stroomnet om, oplossingen tot stand te brengen. De rapportage zal in het voorjaar 2023 aan het college van B&W worden aangeboden.

•

Gezien de stroomproblematiek is er een pilot opgestart tussen de Provincie Noord Holland, Netbeheerders, gemeente Purmerend en gemeente Wormerland om de ontstane problematiek zo spoedig mogelijk te verhelpen. De gemeente Purmerend heeft hier een projectleider voor aangesteld welke verantwoordelijk is voor deze pilot en opereert namens de gemeenten Purmerend en Wormerland. De pilot behelst een uitbreiding van het midden station Wijdewormer, kabeltracé Wijdewormer naar Baanstee Noord en een nieuw te realiseren onderstation op Baanstee Noord. De verwachting is dat er in de tweede helft van 2025 weer aan de stroomvraag kan worden voldaan en de stroomcapaciteit verhoogd is. De stroomproblematiek heeft echter wel gevolgen voor de uitgifte van bedrijfsgronden Baanstee Noord op de korte termijn. Voor de jaren 2024 en 2025 is de verwachting dat de uitgifte van bedrijfsgronden achter zal blijven ten opzichte van eerdere verwachtingen. Deze achterstand zal dan in de jaren 2026 en 2027 weer ingelopen worden.

4. Financiële portefeuille, risico’s en weerstandsvermogen 4.1 Uitgangspunten voor de actualisaties grondexploitaties Gehanteerde parameters In tabel 4.1 zijn de parameters weergegeven die zijn gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren. Ter vergelijking zijn ook de parameters weergegeven die bij de vorige actualisatie per 1-1-2022 zijn gebruikt. De onderbouwing van de parameters is vervolgens toegelicht.

Parameters Toe te rekenen rente Positief saldo Negatief saldo

2023

2022

0% 1,25%

0% 1%

Disconteringsvoet

Kostenstijging inclusief plankosten 2023 2024 2025 Vanaf 2026

4% 3% 2,5% 2%

3% 2,5% 2,5% 2%

Opbrengstenstijging

Opbrengstenstijging grex Baanstee Noord 2023 2024 2025 Vanaf 2026

1% 0% 0% 2%

1,5% 1,5% 1,5% 1%

Tabel 4.1: Parameters

Toe te rekenen rente De rente van 1,25% die toegerekend wordt over het negatieve saldo van de grondexploitaties is gelijk aan de in de begroting berekende rentevoet. Enkel over een negatief boekwaardesaldo wordt rente toegerekend. Over een positief boekwaardesaldo worden geen renteopbrengsten gerekend. Disconteringsvoet De disconteringsvoet bedraagt 2%. Dit is conform de BBV-verslaggevingsregels gelijk aan het meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank. Kostenstijging Het percentage voor kostenstijgingen is gebaseerd op de bouwkostenindex voor civieltechnische Grond- Weg- en Waterbouwwerken (GWW) en de Outlook grondexploitaties 2023 van Metafoor. Voor 2023 is de verwachting dat de bouwkosten voor civieltechnische werkzaamheden verder gaan stijgen. Dit is mede ingegeven door de blijvende opwaartse druk op de materiaalkosten en de relatief sterke stijging van de lonen het voortdurende personeelstekort. In de grondexploitaties wordt hiermee rekening gehouden door voor de komende jaren met een hoger percentage aan kostenstijging in te rekenen dan waar afgelopen jaar rekening mee werd gehouden. Opbrengstenstijging Het gehanteerde percentage is mede tot stand gekomen op basis van de Metafoor Outlook Grondexploitaties 2023.

De eerste signalen van een afkoelende woningmarkt zijn ook al regionaal op te merken, hierdoor is de verwachting dat de woningprijzen een daling zullen laten zien. De stijgende bouwkosten en (hypotheek)rente zorgen er mede voor dat de woningmarkt verder onder druk komt te staan. Dit zal ook effect hebben op de grondwaarde, dus op de opbrengsten in de grondexploitaties. Er is voor gekozen om het in te rekenen percentage voor opbrengstenstijging gelijk te houden met de inschatting van vorig jaar. Opbrengstenstijging grex bedrijventerrein Baanstee-Noord Omdat de bedrijventerreinmarkt zich anders ontwikkelt dan de woningmarkt, zijn voor het bedrijventerrein Baanstee-Noord separaat de parameters opbrengstenstijging bepaald. Voor de actualisatie van deze grondexploitatie is door een externe deskundige een grondprijsadvies opgesteld. Een vooruitblik op de in te calculeren opbrengstenstijging is ook onderdeel van dat advies. Vanwege de relatief onzekere vooruitzichten, bijvoorbeeld in bouwkosten, financierbaarheid of levering van stroom, is de verwachte opbrengstenstijging ten opzichte van 2022 conservatiever ingestoken en naar beneden bijgesteld.

4.2 Totaaloverzicht kosten, opbrengsten en resultaat grexen In de navolgende tabellen en grafieken zijn de boekwaarden, de totaal nog te realiseren kosten, opbrengsten en resultaten (weergegeven als Netto Contante Waarde) op de grex-portefeuille weergegeven. De grondexploitatie Brantjesstraat is afgerond en wordt middels dit MPG afgesloten en is daarom in onderstaande tabel apart weergegeven.

Tabel 4.2.1: verloop boekwaarde over 2022

Uit tabel 4.2.1 blijkt dat de boekwaarde, ofwel het geïnvesteerde vermogen in actief ontwikkelde gronden, gedurende 2022 circa € 14,29 mln. minder negatief geworden. In 2022 is er voor bijna € 9,54 mln. aan kosten gemaakt, terwijl er bijna € 23,83 mln. aan opbrengsten is gegenereerd. Ter vergelijking; in 2021 werd ervoor bijna € 8,73 mln. aan kosten gemaakt terwijl er ruim € 7,16 mln. aan opbrengsten werd gerealiseerd. Uit het verloop van de boekwaarde kan opgemaakt worden dat er in 2022 minder vermogen in de grondexploitaties is gaan zitten. Tabel 4.2.1 wijkt op sommige punten af van de vergelijkbare tabel die in de jaarrekening is opgenomen. De cijfers die in de jaarrekening terug zijn te vinden zijn weergegeven in tabel 4.2.2. De verschillen tussen beide weergaves zitten in het volgende: • In de jaarrekening wordt ook de tussentijdse winstneming (over 2022 totaal € 6,94 mln., zie ook paragraaf 4.4) meegenomen in het boekwaarde overzicht. De winstneming is mede een resultaat van de jaarlijkse actualisatieslag van de grondexploitaties. De winstneming wordt niet meegenomen in de opgevoerde boekwaarde binnen de grondexploitaties en het MPG. • In het MPG en gerelateerde grondexploitaties wordt een boekwaarde precies contra gepresenteerd ten opzichte van de jaarrekening.

o In het MPG en de grondexploitaties wordt een minteken (-) voor het bedrag vermeld op het moment dat de gerealiseerde kosten hoger zijn dan de gerealiseerde opbrengsten. o Bij de jaarrekening staat een getal met een minteken (-) bij de boekwaarde voor een positief saldo, dus de reeds gemaakte opbrengsten zijn hoger dan de reeds gemaakte kosten.

Tabel 4.2.2: verloop boekwaarde over 2022 cf. Jaarrekening

In onderstaande tabel zijn de verwachte resultaten (NCW) op de grexen per 1 januari 2023 vergeleken met die van 1 januari 2022. In de hierna weergegeven tabellen en grafieken is de grondexploitatie Brantjesstraat niet meer opgenomen omdat deze middels dit MPG wordt afgesloten en er na afsluiting en definitieve winstneming geen toekomstig resultaat meer wordt verwacht.

Tabel 4.2.3: Resultaten grexen 2023 en 2022

De herzieningen van alle grondexploitaties per 1-1-2023 leidt tot een toegenomen winstverwachting van circa € 7,38 mln. Dit verschil is voornamelijk toe te wijzen aan de toegenomen winstverwachting van Baanstee Noord. De overige grondexploitaties laten ten opzichte van de verwachting van vorig jaar (uitgezonderd de Verzetslaan) negatieve variaties in het verwachte resultaat zien. Zie voor een meer gedetailleerd beeld over de verschillen de project specifieke toelichting in hoofdstuk 6. In grafiek 4.2 worden de verschillen van de totale portefeuille van grondexploitatie tussen 2023 en 2022 weergegeven.

Grafiek 4.2: Portefeuille grondexploitaties totaal

Uit grafiek 4.2 en de bijbehorende tabel blijkt dat; • De boekwaarde van € 29,53 mln. naar € 16,02 mln. is afgenomen (opbrengsten minus kosten, exclusief de winstneming). Er zijn in 2022 dus meer opbrengsten binnengekomen, dan dat er kosten zijn gemaakt. • In alle gemeentelijke grondexploitaties tezamen nog € 158,36 mln. aan opbrengsten en € 91,39 mln. aan kosten moet worden gerealiseerd. • De nog te realiseren kosten zijn ten opzichte van 2022 afgenomen met ca. € 6,71 mln. • De nog te realiseren opbrengsten zijn afgenomen met ca. € 12,38 mln. • Het verwachte resultaat is toegenomen van een contante waarde van € 36,69 mln. naar € 44,07 mln.

4.3 Risico’s en weerstandsvermogen Een grondexploitatie is een methode voor gebiedsontwikkelingen waarbij de zowel de kansen als risico’s in de handen van de gemeente liggen. De winsten die worden gerealiseerd komen ten gunste van de gemeente en de verliezen ten laste. Hierdoor is het belangrijk om weloverwogen keuzes te maken en tussentijds de ontwikkelingen van de grondexploitatie en de externe ontwikkelingen op de grondexploitatie goed in de gaten te houden. De mogelijke risico’s worden in beeld gebracht, om zo de mogelijke financiële impact te beheersen. De risico’s die zich per project voordoen zijn de projectspecifieke risico’s. Overkoepelend zijn er ook risico’s die voor alle/meerdere grondexploitaties, of in zijn algemeenheid kunnen optreden. Dit zijn voornamelijk de niet te beïnvloeden (macro-economische) factoren als, economische groei of crisis, prijs- en renteontwikkelingen. Tot slot zijn er ook risico’s die niet direct in geld zijn uit te drukken, maar wel van invloed kunnen zijn op het behalen van de gemeentelijke ambities. Bij het in kaart brengen van de risico’s, kunnen de risico’s worden onderverdeeld in twee groepen: kwalitatief en kwantitatief. Kwalitatieve risico’s gaan over de kwaliteit van een project en hebben te maken met het behalen van specifieke doelstellingen. Deze zijn daarom niet in geld uit te drukken.

De kwantitatieve risico’s zijn daartegenover juist wel in geld uit te drukken. Per grondexploitatie zijn er projectspecifieke risico’s bepaald. Overkoepelend aan de projectspecifieke risico’s, zijn er marktrisico’s vastgesteld die van invloed zijn op alle grondexploitaties. Aan de hand van deze risico’s is berekend welk bedrag gereserveerd zou moeten worden ter afdekking van deze risico’s. Kwalitatieve risico’s en kansen totale portefeuille: Risico: De ambitie om veel woningen toe te voegen zal consequenties hebben op de openbare infrastructuur. Ontwikkelende partijen worden gevraagd bij te dragen aan de benodigde aanpassingen in de openbare infrastructuur. Hiervoor wordt het kostenverhaal ingezet, via de Nota GKP en gebied specifieke aanvullingsbesluiten. De middelen die beschikbaar komen uit het kostenverhaal dekken een deel van de benodigde investeringen. De rest moet via andere manieren worden bekostigd, bijvoorbeeld vanuit de gemeentelijke (algemene) middelen of door het verkrijgen van subsidies. Het risico bestaat dat investeringen niet voldoende bekostigd kunnen worden uit de opbrengsten van de gebiedsontwikkelingen en de bijdragen van ontwikkelende partijen. Mede als gevolg van andere ambities die bij bouwplannen als wens of eis gelden kan door ontwikkelaars een beroep gedaan worden op ‘Macro-aftopping’.

Daarmee wordt aangetoond dat een bouwproject door het afdragen van een kostenverhaalsbijdrage, of een deel daarvan, financieel onrendabel wordt. Ook kan het zijn dat vanuit andere bronnen niet voldoende dekking gegenereerd kan worden voor alle gewenste en/of benodigde investeringen. Risico: De marktomstandigheden veranderen snel. Vorig jaar hadden we nog het beeld dat woningprijzen en de bouwkosten bleven stijgen, maar daar is in 2022 verandering in gekomen. De woningprijzen zijn nog onveranderd hoog, maar door de gestegen hypotheekrente is de groei in de prijsstijgingen afgenomen en in sommige maanden is er zelfs sprake van een prijsdaling ten opzichte van de maand ervoor. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten nog steeds hoog. Een effect kan zijn dat de haalbaarheid van private initiatieven onder druk komt te staan, wat onder andere het risico van macro-aftopping op kostenverhaalsbijdragen met zich meebrengt. Een tweede risico wat hieruit volgt heeft effect op de termijnen waarbinnen woningen worden gebouwd en opgeleverd. Projectontwikkelaars kunnen tot de afweging komen nieuwbouwprojecten uit te stellen, in de hoop

dat de bouwkosten weer zullen dalen of de woningprijzen gaan stijgen. Dit omdat met de huidige tendens de marges onder druk staan.

Kans. Doordat de verkoopprijzen van nieuwbouw beginnen te dalen en de bouwkosten nog wel doorstijgen is de verwachting dat (sommige) projectontwikkelaars nieuwbouwprojecten uitstellen. In het verleden is gebleken dat naarmate de orderportefeuille voor aannemers afneemt, ze tevreden zullen zijn met een lagere risico- en winstopslag. Hierdoor kunnen de bouwkosten op de middellange termijn gaan dalen. Risico. De bouwsnelheid van private ontwikkelaars is slechts beperkt beïnvloedbaar door de gemeente. De gemeentelijke woningbouwambities, die voor een groot deel afhankelijk zijn van particuliere initiatieven en de doorstroming op de woningmarkt, kunnen in de huidige marktontwikkelingen in het gedrang komen. Risico. Door het wegvallen van de bouwvrijstelling voor nieuwbouwprojecten (die nog niet gestart zijn) is het aannemelijk dat er projecten vertraging op gaan lopen. De Raad van State besloot eind 2022 dat de stikstof, die bij bouwprocessen vrijkomt, ook gewoon mee moet tellen. Daarom moeten bouwbedrijven een berekening maken voor de stikstofuitstoot, om aan te tonen dat er geen negatieve effecten op natuurgebieden zijn. Anders moet er een vervolgonderzoek worden ingesteld. Dit kan ervoor zorgen dat start van een bouwproject uitgesteld moet worden. Risico/Kans. Eind 2021 is er uitspraak gedaan in het ‘Didam-arrest’.

Deze rechtszaak ging over de wijze waarop een overheidsinstelling (waaronder ook de gemeente) om moet gaan met verkoop van vastgoed. Met deze uitspraak bepaalde de hoge raad dat een overheidsorgaan bij verkoop van vastgoed alle potentiële gegadigden een even grote kans moeten geven en niet uitsluitend met één gegadigde mag onderhandelen. De gemeente moet daarbij zijn best doen om zo veel mogelijk potentieel geïnteresseerden te bereiken. Het principe gelijkheidsbeginsel is dus hierbij van toepassing. In de basis leidt dit arrest niet direct tot een extra risico voor de gemeente. De gemeente werkte ook voor de Didam-uitspraak bij grondverkoop al met openbare selectieprocedures. Wel kunnen extra eisen aan de openbare selectieprocedure voor extra doorlooptijd zorgen in het verkoopproces van de gronduitgifte. Kans. Nieuwe vormen van mobiliteit, zoals delen in plaats van bezit, beperken mogelijk de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen bij een bouwplan, of grotere (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen. Het minder hoeven realiseren van (verlieslatende) parkeerplaatsen kan een positief effect hebben op de financiële haalbaarheid van projecten. Kans. In grotere dichtheden bouwen kan per m2 grond in potentie meer opbrengsten opleveren en leiden tot hogere kostenverhaalsbijdragen die weer te besteden zijn aan investeringen in de openbare infrastructuur.

De mogelijkheden om hoger te bouwen zijn echter vaak sterk afhankelijk van de inpasbaarheid in de omgeving en hoe het mobiliteitsvraagstuk is in te passen.

Kwantitatieve risico’s grondexploitaties: Risico. In de gemeentelijke grondexploitaties worden voornamelijk civieltechnische kosten gemaakt. Dat gaat om de aanleg van openbare ruimte en het bouwrijp maken van de uitgeefbare kavels. Huidige praktijk is dat er nog steeds onzekerheid is over bijvoorbeeld grondstoffenprijzen. Dat werkt door in de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden. Risico. De rente is historisch gezien bijzonder laag. De mogelijkheid bestaat dat dit lage percentage zal stijgen. Risicobedragen worden berekend via de volgende methode; Financiële impact als het risico zich voordoet * de kans dat het risico zich voordoet = Risicobedrag. Voor de gehele portefeuille van grondexploitaties is op basis van de twee kwantitatieve risico’s een risico-variant doorgerekend. Deze varianten zijn opgesteld door 7,5% extra kostenstijging op de resterende werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp toe te passen en het huidige rentepercentage op het negatieve boekwaardesaldo van 1,25% te verhogen naar 4,0%. Het verschil tussen deze doorgerekende varianten en de reguliere portefeuille leidt tot een risicobedrag, in tabel 4.3.1 te zien onder ‘Impact a’. Door de impact te vermenigvuldigen met de kans van optreden ontstaat het risicobedrag. De in dit MPG gehanteerd marktrisico’s zijn als volgt:

Tabel 4.3.1: marktrisico’s op de rex-portefeuille

Naast de marktrisico’s zijn binnen de lopende grondexploitaties diverse projectspecifieke risico’s in kaart gebracht. Onderstaande tabel toont het te reserveren risicobedrag op basis van de projectspecifieke risico’s. De opbouw van de gewogen risico’s is in de project specifieke toelichting op de grondexploitaties (hoofdstuk 6) verder toegelicht.

Tabel 4.3.2: Projectspecifieke risico’s op de grondexploitaties

Uit tabellen 4.3.1 en 4.3.2 kan het volgende opgemaakt worden: • Het benodigde bedrag ter afdekking van de marktrisico’s bedraagt € 5,01 mln. • De projectspecifieke risico’s tezamen komen uit op een bedrag van € 8,50 mln. • Totaal is € 13,51 mln. als weerstandsvermogen voor de grondexploitaties benodigd. Het totaal benodigde risicobedrag is een verhoging ten opzichte van vorig jaar, toen er € 11,92 mln. als risicobedrag was opgenomen. De verschillen hebben te maken met verschillende zaken. • Het risicobedrag voor Baanstee Noord is ten opzicht van vorig jaar iets gestegen. • De marktrisico’s ten opzichte van vorig jaar met € 1,27 mln. gestegen (2022: € 3,74 mln.).

4.4 Winstneming Jaarlijks wordt er bij de winstgevende grondexploitaties gekeken hoeveel winst er voor dat jaar genomen kan worden. Deze tussentijdse winstnemingen zijn afhankelijk van de voortgang van het project. Deze winst wordt naar rato berekend met de Percentage of Completion (POC) methode. De maatstaf hierbij is de realisatie van kosten en opbrengsten tot nu toe ten opzichte van de geactualiseerde totale kosten en opbrengsten. Deze methode is vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). De POC-berekening wordt als volgt geformuleerd: Percentage gerealiseerde kosten * percentage gerealiseerde opbrengsten = percentage winstneming. Het percentage wordt per grondexploitatie individueel berekend en geeft aan hoeveel procent van de eindwaarde als tussentijdse winst genomen kan worden. Dit bedrag wordt verminderd met al genomen tussentijdse winsten uit de voorgaande jaren. Ook wordt er rekening gehouden met project specifieke risico’s, alvorens de tussentijdse winstneming wordt berekend. Het project specifieke risicobedrag wordt in mindering gebracht op de eindwaarde, waarna de winstneming bepaald wordt. In tabel 4.4 is de opbouw van de winstneming te zien.

Tabel 4.4: Winstneming

Bij de recent vastgestelde grondexploitaties Steltloper 8 en Verzetslaan zijn er nog geen opbrengsten, dus wordt er ook nog geen winst genomen. Voor de projecten BOL en Wheermolen Oost wordt geen winst genomen omdat deze verliesgevend zijn.

Na de doorrekening kan geconcludeerd worden dat er over 2022 een bedrag van € 6,94 mln. winst genomen zal worden. De winst uit grondexploitaties wordt dit jaar voor 100% toegevoegd aan de bestemmingsreserve gronden. Dit in tegenstelling tot vorig jaar, toen de winstneming 50/50 werd verdeeld tussen de bestemmingsreserve gronden en de algemene reserve. In dit MPG wordt afgeweken van de spelregels die zijn opgesteld. Hiervoor is gekozen omdat voor de komende jaren er verschillende omvangrijke plannen op de planning staan, zoals het Waterlandkwartier en De Koog. Een 50/50 verdeling van de huidige tussentijdse winstneming maakt de kans aannemelijker dat de komende jaren de bestemmingsreserve gronden onvoldoende dekking kan bieden om de plannen te kunnen realiseren. Het verloop van de bestemmingsreserve gronden wordt in paragraaf 4.6 verder toegelicht. Tot slot kan er in relatie tot de winstneming nog vermeld worden dat de gemeentelijke grondexploitaties gelden als een activiteit die zich kwalificeert als onderneming voor de vennootschapsbelasting (VPB). De uitwerking daarvan wordt toegelicht in de jaarrekening.

4.5 Verliesvoorziening De opbouw van de voorziening voor negatieve planresultaten is ten opzichte van vorig jaar aangepast. Net als vorig jaar is er een verliesvoorziening getroffen voor de negatieve resultaten in Wheermolen Oost en de BOL. In tabel 4.5 is te zien dat de totale verliesvoorziening ten opzichte van vorig jaar toeneemt van € 3,32 mln. naar € 4,25 mln. Tabel 4.5: Verliesvoorziening

4.6 Bestemmingsreserve gronden De bestemmingsreserve gronden is in het verleden wegens diverse redenen in het leven groepen. Een belangrijke functie hiervan is bijvoorbeeld (het deels) dekken van verlieslatende grondexploitaties. Maar ook is de bestemmingsreserve gronden ingesteld voor het faciliteren van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt deze reserve ook de plankosten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid, in het geval we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen middels grondverkoop of kostenverhaal.

De toevoegingen aan de bestemmingsreserve gronden bestaan voornamelijk uit de winstnemingen uit de grondexploitaties. In de ‘Notitie Purmerend financieel op Koers’ en de bijbehorende besluitvorming geldt als uitganspunt voor de jaarlijkse winstneming dat deze 50/50 tussen de algemene reserve en bestemmingsreserve gronden wordt verdeeld. Wel kan er op basis van een analyse van het MPG en de jaarrekening een andere keuze worden gemaakt, zoals in de vorige paragraaf is toegelicht. Per 1 januari 2023 is in deze reserve € 5,21 mln. beschikbaar voor deze doeleinden. In het MPG 2022 werd per 01-01-2023 een stand van € 4,16 mln. verwacht. Het verschil tussen de verwachting en de daadwerkelijke stand van de reserve wordt voornamelijk veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen uit de grondexploitaties. Deze worden niet begroot als toekomstige toevoeging aan de bestemmingsreserve gronden, maar worden uiteindelijk wel meegenomen. De toevoegingen vallen dus hoger uit dan in het MPG 2022 was weergegeven. Voor 2022 is voorgesteld om af te wijken van de verdeling van 50/50 (conform de notitie), bij het toevoegen van de winstennemingen aan de grondexploitaties aan de bestemmingsreserve gronden. Aangezien deze beslissing in 2023 genomen wordt, wordt de 2e 50% ook pas in 2023 toegevoegd aan de bestemminsreserve gronden. Dit zal een extra toevoeging van € 3,47 mln.

betekenen voor de bestemmingsreserve gronden. Bij een toevoeging van 100% van de winstneming aan de bestemmingsreserve gronden, ziet het verloop van de bestemmingsreserve gronden er als volgt uit: Verloop bestemmingsreserve gronden (in € mln.) Stand per 1/1

2022 €

2023

5,21 €

2024

5,17 €

2025

6,68 €

2026

Totaal 20222026

5,77 €

5,47

Toevoegingen: grex Brantjesstraat / (tussentijdse) winst

€

0,27 €

€

grex Kop West / (tussentijdse) winst

€

0,08 €

€

0,54 0,16

grex Baanstee Noord / (tussentijdse) winst

€

3,12 €

€

6,25

Faciliterend grondbeleid / voordelen

€

0,04 €

€

0,04

grex Wheermolen-Oost / actualisatie verliesvoorziening (obv MPG 2023)

€

-0,21 €

€

-0,21

grex BOL-locaties / actualisatie verliesvoorziening (obv MPG 2023)

€

-0,71 €

€

-0,71

Project Purmerend 2040 (Voorjaarsnota 2023)

€

-0,77 €

-0,50 €

-0,15 €

-1,87

Visie Waterlandkwartier (besluit 1496502)

€

-0,42 €

-0,10 €

€

-0,52

Wettelijk onderzoek op het gebied van Flora en Fauna (Voorjaarsnota 2023)

€

-0,18 €

€

-0,18 €

-0,36

Opstellen Gebiedsvisie De Koog (besluit 1541733)

€

-0,21 €

€

-0,21

Gebiedsvisie De Koog 2040 (besluit 1579178)

€

-0,60 €

€

-1,20

Ontwikkelvisie Purmer-Zuid Zuid / Oostflank (besluit 1537264)

€

-0,33 €

-0,15 €

€

-0,48

Dorpsontwikkelingsvisies Noord- en Westbeemster (najaarsnota 2022)

€

-0,04 €

-0,18 €

€

-0,22

Transformatie Plantsoenstraat/Schapenmarkt / (besluit 1547769)

€

-0,01 €

€

-0,01

Aankoop Jaagweg 16 / kapitaal- en beheerslasten (besluit 1520786)

€

-0,05 €

-0,29

Aankoop Nieuwstraat 107-107A / rentelasten (besluit 1547769)

€

-0,01 €

-0,05

Aankoop Landsmeerstraat 3 / aankoopkosten+rentelasten (besluit 1545921)

€

-0,01 €

-0,05

Aankoop Geulenstraat 64-70 / kapitaal- en beheerslasten (besluit 11552392)

€

-0,09 €

-0,53

Afwaardering opstallen vm politiebureau Waterlandlaan 252 (besluit 1564348)

€

-0,38 €

Uitvoeren visie van de motie 'Nekkerzoom' (besluit 1577564)

€

AO Burg. Kooimanweg / extra plankosten t/m 2022 (jaarrekening 2022)

€

-0,15 €

Onderzoek nieuw tijdelijk woonwagenterrein (Voorjaarsnota 2023)

€

Faciliterend grondbeleid / nadelen (jaarrekening 2022)

€

-0,17 €

Stand per 31-12

€

5,17 €

Onttrekkingen:

€

€ €

€

-0,38

-0,05 €

€

-0,05

€

-0,15

-0,04 €

€

-0,04

€

-0,17

€

6,68 €

5,77 €

5,47 €

4,99

Tabel 4.6: Bestemmingsreserve gronden

4.7 Faciliterend grondbeleid Het faciliterend grondbeleid gaat over de projecten waar de gemeente geen actieve grondexploitatie voert. In veel gevallen heeft de gemeente ook geen grondbezit. De ontwikkelingen vinden veelal plaats op grond die in eigendom is van private partijen. Binnen het faciliterend grondbeleid doet de gemeente aan ‘kostenverhaal’. Deze term gaat over verschillende gemeentelijke kosten die de gemeente maakt en op de initiatiefnemer te verhalen zijn. Als eerste zijn er de gemeentelijke plankosten. Dat zijn onder andere de ambtelijke kosten die de gemeente verwacht te maken voor de afwikkeling van een initiatief mogelijk. Er worden ook bijdragen aan de hand van de Nota GKP voor gebiedsoverstijgende kosten gevraagd. In de nota GKP wordt onderscheid gemaakt tussen bijdragen voor Mobiliteit & Groen, Parkeren centrumgebied of Afkoop sociale woningbouw. Ook doet de gemeente aan gebiedseigen kostenverhaal. Het gebiedseigen kostenverhaal wordt per gebied vastgelegd in een ‘Aanvullingsbesluit’. Momenteel is er voor diverse deelgebieden zo’n aanvullingsbesluit vastgesteld. Dat zijn: het Wagenweggebied, Waterlandkwartier, De Koog, Middenbeemster en Zuidoostbeemster. In de onderstaande tabel zijn de financiële afspraken binnen het faciliterend grondbeleid weergegeven.

Tabel 4.7: Faciliterend grondbeleid

Intentieovereenkomsten (IO) In een intentieovereenkomst die tussen gemeente en ontwikkelaar wordt afgesloten zijn naast planinhoudelijke en procesmatige afspraken doorgaans afspraken gemaakt over een voorschot op de te maken plankosten. Gangbare afspraak is dat deze direct na het ondertekenen van de overeenkomst in rekening gebracht worden. Op het moment van het maken van dit overzicht (per 11-2023) moet er nog € 80k aan bijdragen gefactureerd worden. Dit wordt gedaan op het moment dat deze volgens de voorwaarde in de IO gefactureerd mogen worden, omdat bijvoorbeeld vastgelegde mijlpalen worden gehaald.

Anterieure overeenkomsten (AO) Een anterieure overeenkomst wordt tussen gemeente en ontwikkelaar afgesloten zodra er overeenstemming is over de inhoud en uitvoering van het plan. In de AO worden financiële afspraken gemaakt over onder andere de plankosten, kostenverhaalsbijdragen en in sommige gevallen overige, projectspecifieke kosten. Betaalmomenten zijn vaak gekoppeld aan mijlpalen binnen het project. De exacte afspraken daarover verschillen per project. Voorbeelden zijn dat een deel van de plankosten bij de ter inzagelegging van het bestemmingsplan wordt gefactureerd, of dat betaling van de bijdrage voor de nota GKP is gekoppeld aan de start van de daadwerkelijke bouw. Dat zijn dus momenten die geruime tijd na de ondertekening van de anterieure overeenkomst liggen. Bijdrage voor gemeentelijke plankosten. Dit zijn de afspraken die betrekking hebben op vergoeden van de ambtelijke capaciteit voor de behandeling van private initiatieven. Momenteel is circa 83% van de gecontracteerde bijdragen ontvangen. Bijdrage op basis van de nota Prof (gebiedsoverstijgende kosten). De afspraken over betaling van de bijdrage Prof zijn vaak gekoppeld aan de start bouw, of gereedkomen van de omgevingsvergunning. Ongeveer 36% van de gecontracteerde bijdragen moeten nog in rekening worden gebracht. De nota Prof is in 2019 vervangen door de nota GKP.

Dat er evengoed nog in rekening te brengen bedragen zijn op basis van de Prof heeft er mee te maken dat er veel tijd kan zitten tussen het aangaan van een overeenkomst en het daadwerkelijke betaalmoment. Bijdrage parkeren (overige afspraken). Bij sommige projecten zijn specifieke afspraken gemaakt over de vergoeding van bepaalde kosten die betrekking hebben op dat project. Vaak zijn dat afspraken over parkeren, maar dat kunnen ook specifieke afspraken zijn over bijvoorbeeld een afvaloplossing. Van deze gecontacteerde bijdragen is inmiddels alles ontvangen. Bijdrage aanvullingsbesluit. Deze bijdrage heeft betrekking op het gebiedseigen kostenverhaal voor o.a. het Wagenweggebied, het Waterlandkwartier en Zuidoostbeemster. Een groot deel van de gecontracteerde bedragen moet nog worden gefactureerd nadat de in de AO overeengekomen mijlpalen zijn behaald. Bijdragen op basis nota GKP. In 2022 heeft er een actualisatie van de nota GKP plaatsgevonden. De bijdragen die vastgelegd zijn in de nota GKP is opgesplitst in drie categorieën. Per 30-09-2022 zijn er hieraan gerelateerd een aantal bijdragen in AO’s vastgelegd, maar vooralsnog voor een beperkt deel ook daadwerkelijk een bijdrage gefactureerd.

5. Perspectiefgebieden 5.1 Inleiding Vanaf 2017 werkt de gemeente Purmerend aan het programma Purmerend 2040. Het programma Purmerend 2040 omvat een dynamische en integrale agenda waarin samen invulling wordt geven aan de toekomst van Purmerend. In de startnotitie en kansenkaart die bij aanvang van het programma Purmerend 2040 zijn opgesteld is een aantal doelstellingen en opgaven benoemd. Centraal daarin staat de opgave om van 2017 tot 2040 circa 10.000 woningen toe te voegen. Tevens is het streven om niet alleen een compacte stad te zijn, maar ook een complete gemeente. Een gemeente waar niet alleen gewoond wordt, maar ook wordt gewerkt en gerecreëerd. In diverse thematische visies is beschreven hoe we hier invulling aan gaan geven. De visies worden verder uitgewerkt in concrete plannen. Zo is afgelopen jaar de visie en het uitvoeringsprogramma voor de binnenstad vastgesteld als uitvloeisel van de economische visie uit 2021. In de visie op de binnenstad wordt ingezet op het ontmoeten door o.a. versterken van de leefomgeving en verblijfskwaliteit. De visie is in nauwe samenspraak met de ondernemers opgesteld en wordt nu concreet uitgewerkt. Een belangrijk uitgangspunt voor een leefbare binnenstad is een autoluw, maar goed bereikbaar, centrum.

In het mobiliteitsplan dat in december 2022 is vastgesteld is dit als 1 van de speerpunten benoemd, samen met Purmerend als 10-minutenstad, een toekomstbestendig ov-netwerk en meer duurzame mobiliteit. Diverse maatregelen zijn hierin opgenomen die nodig zijn voor een toekomstbestendig en bereikbaar Purmerend. Dat mobiliteit een belangrijke randvoorwaarde is voor de gebiedsontwikkelingen bewijst ook de subsidie van €16.9 miljoen die in 2022 door het Rijk aan Purmerend is uitgekeerd voor de mobiliteitsmaatregelen die nodig zijn om de woningbouw te versnellen dan wel te realiseren. Daarnaast zijn de werkzaamheden gestart van het vernieuwen van het Kooimanpark. Het Kooimanpark is 1 van de parken uit het eerder vastgestelde Parkenplan die vernieuwd gaat worden. Dat is nodig omdat steeds meer mensen gebruik gaan maken van onze parken en dit draagt bij aan een duurzaam woon- en leefmilieu zoals verwoord in de visie Leefbare Stad 2040. Het merendeel van onze woningbouwopgave wordt binnenstedelijk en binnen de dorpskernen gerealiseerd. Binnenstedelijk bouwen heeft ook effecten op de mobiliteit, doet iets met de leefbaarheid en vraagt om een specifieke manier van gebiedsontwikkeling. Vanuit Purmerend 2040 is een aantal gebieden aangewezen die de komende 20 jaar worden ontwikkeld en waar de opgaven op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, leefbaarheid en duurzaamheid een plek krijgen.

Inmiddels zijn we op de goede weg. Tussen 2017 en 2023 zijn inmiddels ruim 3.500 woningen gerealiseerd en een groot deel gaat richting uitvoering. In het Wagenweggebied, het Waterlandkwartier en Wheermolen-Oost en een aantal kleinschalige ontwikkellocaties. Maar we zijn er nog niet. Ruimte voor nieuwbouw wordt ook gevonden op het bedrijventerrein De Koog en de Oostflank. Op het bedrijventerrein de Koog wordt gekeken naar functiemenging van werken met wonen en de ontwikkeling van een Esport-techcampus. Om grip te houden op de ontwikkelingen heeft de gemeente daar een Wet Voorkeursrecht Gemeenten op gelegd. In 2023 is de gebiedsvisie voor de Koog vastgesteld. Voor de Oostflank wordt een visie opgesteld om het gebied te ontwikkelingen naar een duurzame woonwijk met aandacht voor natuurversterking in dit gebied. Daarmee zorgen we voor voldoende diversiteit in woonmilieus en bedienen we een groot deel van de woonbehoefte.

5.2 Ontwikkellocaties In deze paragraaf wordt aandacht een aantal grotere projecten, of gebiedsontwikkelingen. Deze hebben met elkaar gemeen dat ze zich uitstrekken over meerdere locatieontwikkelingen. Ze worden gezien als gebiedsontwikkelingen, waarin de samenhang tussen verschillende locatieontwikkelingen zichtbaar is. Dit kan tot uiting komen in bijvoorbeeld een gebiedsvisie, masterplan, of vergelijkbaar. De rol van de gemeente is vooraf vaak nog niet ingekaderd. De rol van de gemeente kan variëren en is afhankelijk van bijvoorbeeld eigendomsposities, maar ook prioritering of het risicoprofiel. De gemeentelijke rol kan actief, faciliterend (passief of regisserend), maar mogelijk ook een mengvorm van beide zijn. Waterlandkwartier Aanleiding Het Waterlandkwartier is de belangrijkste schakel in de transitie waar Purmerend nu voor staat. In het gebied komen veel opgaven samen. De enorme woningbouwopgave, de behoefte aan werkgelegenheid en voorzieningen, een goede leefbare stad in het groen en natuurlijk een bereikbare stad. Waar binnen de stad goede alternatieven zijn voor de auto door onder meer fietsen, OV en goede voetpaden, maar ook door een goede ontsluiting met de trein en de bus. De ontwikkeling van een OV-knooppunt moet landen in dit gebied, waarbij Purmerend onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de metropool regio Amsterdam (MRA).

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12794113/1