B Gebiedsvisie Karekietpark

52

euwe porthal

Roerdomp flats

Woningbouw Woningbouw

Parkeergarage

Wijkcentrum/ sportschool

Woningbouw

ool

53

Faseringskaart

Deelgebied 2 Fase 2

Deelgebied 3 Fase 3

Deelgebied1 Fase 1

54

Deelgebieden Grofweg is het Karekietpark op te delen in drie deelgebieden die worden ontwikkeld. Elk deelgebied kent haar eigen dynamiek, programma, ontwikkeltempo en strategie. In deze gebiedsvisie is op hoofdlijnen geschetst hoe de deelgebieden er uit kunnen komen te zien en ontwikkeld kunnen worden. De deelgebieden zullen afzonderlijk nader worden uitgewerkt tot concrete plannen. De gebiedsvisie vormt hiervoor de leidraad en samenhang Deelgebied 1 1.

Zuidzijde oostelijk deel Karekietpark

2022-2025

Nieuwbouw Basisschool

De basisschool krijgt een nieuw gebouw ten oosten van het ROC. De plek vraagt om een compact en innovatief gebouw en buitenruimte. Bij de uitwerking zijn aspecten als ruimtebeslag van het gebouw, de indeling van het gebouw, het parkeren en kiss&ride van belang. Een deel van het parkeren, met name voor de leerkrachten, vangen we op termijn op in de te realiseren parkeergarage elders in het gebied. Totdat deze gerealiseerd is zal er tijdelijk een parkeervoorzieningen moeten komen op maaiveld. De Kiss & Ride kan worden gecombineerd met een speelplaats voor de school, waarbij veiligheid voorop staat. Met het schoolbestuur en de medezeggenschapsraad worden o.a. over gebruik, beheer en toezicht nadere afspraken gemaakt. De school is met de auto bereikbaar via de ontsluitingsweg vanaf de P.J. Oudlaan. Fietsers en voetgangers kunnen ruimschoots gebruik maken van de aanwezige wegen en paden in het gebied. Met de basisschool kan nu begonnen worden met de uitwerking van de nieuwbouwplannen. Na vaststelling van de gebiedsvisie worden de voorbereidingen getroffen voor het opstarten van de noodzakelijke ruimtelijke ordeningsprocedures. De ambitie is om er een goed functionerende basisschool te realiseren en dan zou aanvullende ruimte alsnog welkom zijn.

In het vervolgtraject zal gepoogd worden om voor de aangrenzende tandartsenpraktijk en tijdelijke woningen een andere plek te vinden, waarmee we de schoollocatie nog wat kunnen vergroten. Om daarin meer regie te krijgen kan de Wet Voorkeursrecht Gemeenten worden overwogen. Wel staat vast dat hier een prijskaartje aan hangt, wat ter besluitvorming wordt voorgelegd als dit aan de orde komt.

Schoolplein zone

Nieuwbouwlocatie Basisschool de Klim op’

Groene rand

Speel/ sportveld-

Huidig ROC

Beoogde uitbreiding ROC op eigen terrein

Kiss & Ride Tandarts

Schoolplein

P.J. Oudlaan

De schets hierboven verbeeld de uiteindelijke situatie van de openbare ruimte rondom het gebouw. Vooral de ruimte rondom de tijdelijke woningen zal in de eerste jaren anders zijn. Het streven is om de parkeerplaatsen die hier nu liggen te verplaatsen naar de parkeergarage. Zodra die gebouwd is kan die ruimte opnieuw ingericht worden. Een belangrijk uitgangspunt is echter op de tijdelijke woningen te behouden totdat de periode van 10 jaar voorbij is.

55

2.

Nieuwbouw Sporthal

De sporthal wordt nieuw gebouwd ten zuiden van de huidige sporthal. De hal zelf is voorzien boven een deel van het parkeerterrein van het ROC, waardoor eronder geparkeerd kan blijven worden door het ROC en in haar eigendom kan blijven. De aanvullende ruimten, zoals kantine en kleedlokalen, zijn op maaiveld ten noorden van dit parkeerterrein, die intern worden verbonden met de hal tot één sporthalgebouw. De entree komt aan het plein dat ten noorden van de nieuwe sporthal wordt gerealiseerd. Met het ROC is hierover contact en haar grondhouding is positief, mits hun eigendom (nagenoeg) intact blijft. Hieraan kunnen we met dit plan voldoen en is met het ROC gecommuniceerd. Het programma van eisen past en hierover wordt met Spurd overleg gevoerd. Er kan nu begonnen worden met de uitwerking van de nieuwbouwplannen. Na vaststelling van de gebiedsvisie wordt met het ROC een overeenkomst gesloten en de voorbereidingen voor de noodzakelijke ruimtelijke ordeningsprocedures worden opgestart. De ambitie is dat de sporthal zoveel mogelijk meerwaarde oplevert voor het gebied. Dit doen we enerzijds door de entree en publieksfuncties op een aantrekkelijke wijze aan het centrale plein te realiseren, waar het bijdraagt aan de levendigheid. Anderzijds willen we een extra parkeerlaag realiseren tussen de opgetilde hal en het parkeerterrein van het ROC.

Voordeel is dat we de verhoogde sporthal benutten voor extra parkeercapaciteit binnen dezelfde footprint. Met extra parkeren voor de sporthal en mogelijk ook voor het ROC. Voorop bij deze ontwikkeling staat een goede en aantrekkelijke aansluiting van de plint met het maaiveld.

Zone voor centraal plein

Huidige wijkcentrum /sportschool

Groene rand

S. Allendelaan

Sporthal op plintniveau

Sporthal boven huidige Voorplein

Huidig ROC

56

3.

ROC

Het ROC heeft een nieuw gebouw betrokken en zij zijn daar uiterst content mee. Mede, omdat ze ook het parkeren en de entrees in eigendom hebben, wat effectief toezicht en beheer mogelijk maakt. Het ROC is en blijft in ontwikkeling en gaat aan de zuidkant nieuwbouw toevoegen op eigen terrein. De plannen daarvoor zijn al vergevorderd en in 2022 wordt met de bouw gestart. Daarnaast verwacht het ROC een toename van het autoverkeer en heeft behoefte aan meer parkeren in de omgeving. Het ROC maakt gebruik van sportfaciliteiten van Spurd in Purmerend en zij zouden die graag concentreren in de nieuwe sporthal. Daarover vindt overleg plaats. Tenslotte zijn er wensen voor het gebruik van andere accommodaties en ruimten. Naast de sporthal, gaan we inventariseren of het wijkcentrum en de sportschool of andere accommodaties opties kunnen zijn. Met het ROC worden de gesprekken gestart om tot een overeenkomst te komen waarin de nieuwbouw van de sporthal en overige van belang zijnde zaken worden geregeld.

Huidig ROC Beoogde uitbreiding ROC op eigen terrein

P.J. Oudlaan

57

Deelgebied 2

Noordzijde oostelijk deel Karekietpark

2025-2030

1. Woningen op de sporthal- en basisschoollocatie Op deze locaties zijn hogere woongebouwen gedacht, om tot een programma van ca. 170 woningen te komen. Een wooncomplex naast de parkeergarage met een groter accent op goedkopere en kleinere woningen en een wooncomplex in het noordelijke groen met een accent op de duurdere segmenten. De entree van de woningen en parkeergarage moeten straks een aantrekkelijke wand gaan vormen aan een plein tussen dit complex, de nieuwe sporthal en het wijkcentrum. Dit biedt mogelijkheden om in de plint van deze gebouwen publieksfuncties op te nemen die bijdragen aan een levendig en sfeervol plein. Tevens zal de oversteek vanaf de S. Allendelaan op dit plein uitkomen. We gaan nog nader bekijken of en hoe we het parkeren gaan verdelen over de parkeergarage en een eigen parkeervoorziening. De planvorming kan over één tot twee jaar gestart worden, als de sporthal en school gesloopt worden.

Mogelijke invulling voor bouwblok met woningen op locatie basisschool

Mogelijke invulling voor bouwblok met woningen op locatie sporthal, deels over parkeergarage heen Eventuele mogelijkheid voor laagbouw (te bestuderen in later stadium)

58

2.

Parkeervoorziening

De parkeervoorziening ligt centraal en biedt ruimte aan parkeren voor bewoners. Gezien de beperkte ruimte en beoogd programma ligt een gebouwde parkeervoorziening voor de hand. Daarnaast wordt een deel voor het noodzakelijke bezoekersparkeren hierin voorzien. Ruimtelijk voordeel is dat hierdoor op een compact gebied en grotendeels uit het zicht het parkeren kan worden gerealiseerd, waardoor er in de rest van het gebied meer ruimte overblijft voor woningbouw en aantrekkelijke inrichting van het openbaar gebied en groen. 3. Ontsluiting en verbinding Allendelaan In het bredere kader van de mobiliteitsplannen zal dit de komende jaren worden meegenomen. Tevens is nadere studie gewenst een betere en veilige oversteek van de S. Allendelaan, waardoor de oost- en westzijde beter met elkaar verbonden worden. Daarnaast zal onderzocht worden welke stappen nodig zijn om de parallelweg op te heffen en het gebied direct op de S. Allendelaan te ontsluiten. 4.

Herontwikkeling centraal gebied

Beoogd e loactie voor ver keersplein

S. Allend

elaan

Midden in het gebied liggen het wijkcentrum met de sportschool, het biljartcentrum en de kinderopvang. Samen met de nieuwe sporthal vormen zij een multifunctioneel centraal gebied. De functies willen graag in het gebied blijven en de gemeente wil ze ook behouden. Op korte termijn kunnen de functies blijven zitten op de huidige locaties. Bij de verdere uitwerking van de plannen kunnen de functies meegenomen en geintegreerd worden.

ge

ra Parkeerga

Zone voor centraal plein Sporthal op plintniveau

Groene rand

Huidig wijkcentrum /sportschool

59

Deelgebied 3

Westelijk deel Karekietpark

op privaat initiatief

De westkant bestaat uit het winkelcentrum, het Jaap van Praag Huis met enkele voorzieningen, het tankstation met enkele voorzieningen en het wooncomplex. Het gebied is in handen van diverse eigenaren. De ambitie is om hier een levendig en aantrekkelijk centrum van de wijk te maken, met daaraan gekoppeld zorg, wijkfuncties en wonen. Dit voorziet ook in de behoefte van met name het winkelcentrum om te moderniseren en renoveren. Het wijkcentrum en biljartcentrum hebben aangegeven wel bij het winkelcentrum te willen zitten, mede vanwege de aan- en inloop. Dat zal nader op haalbaarheid onderzocht en met Deen Vastgoed besproken worden. Indien zich meerdere functies aandienen zal de gemeente dit ondersteunen en waar mogelijk stimuleren. Er is ruimte om een wooncomplex bij het winkelcentrum te realiseren. Gedacht wordt aan een woongebouw van 8 tot 10 lagen, waar zo’n 80 woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. Zo dicht op het winkelcentrum leent dit zich goed voor kleinere huishoudens en starters en wordt op sociale en goedkopere woningen ingezet. Tevens zal gekeken worden of hier specifieke doelgroepen gehuisvest kunnen worden. Met de overige eigenaren is het overleg opgestart, maar bevindt zich nog in de startfase. Na vaststelling van de gebiedsvisie zal dit worden vervolgd met het doel tot een ontwikkelingsplan voor de westkant te komen.

Het initiatief ligt bij de eigenaren, waarbij de gemeente faciliterend optreedt.

Groene rand

Huidige winkelcentrum

BZP

S. Allendelaan

Parkeerterrein (openbaar

Snack-

60

8.

Strategie

De drie deelgebieden hebben elk een eigen ontwikkeltempo en (financiering) strategie. Er wordt gebruik gemaakt van zowel actief als facilitair grondbeleid, van kostenverhaal, van gemeentelijke investeringen en afschrijving, van subsidies en andere bijdragen. Per deelgebied wordt gekozen voor de aanpak die het beste bij dat deelgebied past. Deelgebied 1: zuidzijde oostelijk deel Het eerste deelgebied is urgent en voor de realisatie van de sporthal en de school is reeds dekking. Met de uitwerking van dit deelgebied naar o.a een maaiveldontwerp kan worden gestart. Waarbij de sporthal wordt gecoördineerd door de gemeente en Spurd. De nieuwbouw voor de basisschool wordt door de school zelf opgepakt. De gemeente zal samen met de directe stakeholders de openbare ruimte uitwerken Deelgebied 2: noordzijde oostelijk Deel Het tweede deelgebied is grotendeels eigendom van de gemeente. Met dit deelgebied kan pas aangevangen worden als de school en de sporthal zijn gerealiseerd en meer duidelijkheid is over de S. Allendelaan. Voorgesteld wordt om dit deelgebied op een later moment uit te werken. Er zal dan ook t.z.t. een grondexploitatie hiervoor worden opgesteld. In dit deelgebied wordt voorgesteld om de voormalige locaties van de basisschool en sporthal te ontwikkelen met voornamelijk woningbouw.

In de gebiedsvisie wordt uitgegaan van zoveel mogelijk gebouwd parkeren om zo de ruimtelijke kwaliteit te borgen. Het parkeren bepaalt voor een groot deel het programma en daarmee ook het financiële saldo. De eerste verkenningen leveren een negatief saldo op. In de verdere uitwerkingen zal gekeken worden naar optimalisatie. Belangrijk dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit en dat het blijft voldoen aan de geldende parkeernormen. Bij de behandeling van de ontwikkelrichtingen in maart dit jaar is de gemeenteraad op de hoogte gebracht van een mogelijk negatief financieel resultaat. De huidige verkenning blijft binnen deze bandbreedte. Verder zijn er kansen benoemd om het resultaat te verbeteren. Één daarvan is de herontwikkeling van het centrale deel met o.a. het wijkcentrum, sportschool en biljartcentrum. Mogelijk blijven deze functies gehandhaafd en hebben we in dit financieel model de verwervingskosten achterwege gelaten. Deelgebied 3: westelijk Deel Het derde deelgebied betreft het huidige winkelcentrum en omgeving. Dit deelgebied is grotendeels in eigendom van een private partij. Het initiatief tot ontwikkeling ligt dan ook bij de private partij. Middels een anterieure overeenkomst wordt het kostenverhaal verzekerd, waarbij als grondslag de nota GKP wordt gehanteerd. Voor de ontwikkeling van het gebied geldt dat de nota grondbeleid het kader is dat wordt gevolgd.

De ontwikkelingen moeten de investeringen waard. Voorop staat kwaliteit van het gebied. Op basis van het afwegingskader van de nota grondbeleid kan de gemeenteraad keuzes maken.

9. Plan van aanpak 1. Aanpak in Fasen Fase 1

Besluitvorming en uitwerking zuidzijde oostelijk deel: Nieuwbouw basisschool en sporthal

2021-2025

1. De voorliggende gebiedsvisie wordt als werkkader in gebruik genomen na vaststelling door de gemeente raad. 2. Om het werkproces te faciliteren is een voorbereidingskrediet nodig. De aanvraag hiervoor is met de ge biedsvisie meegezonden aan de gemeenteraad. 3. Met het ROC, de basisschool en Spurd worden samenwerkingsovereenkomsten gesloten. 4. Indien daartoe besloten, wordt de Wet Voorkeursrecht Gemeenten toegepast. Een voorstel en onderbouw ing wordt dan aangeleverd. 5. De nieuwbouw van de basisschool en sporthal wordt nader uitgewerkt en de relevante RO- en andere procedures worden gestart, tot gemeentelijke besluitvorming. 6. Met de tandarts zal getracht worden een overeenkomst ter verplaatsing te sluiten. 7. Afgeven van een onherroepelijke omgevingsvergunning voor school en sporthal. Fase 2

Uitwerking noordzijde oostelijk deel Karekietpark

1. Nadere afweging programma 2. Stedenbouwkundige context 3. Financiële analyse en GREX 4. Ontwikkelstrategie 5. Tender en/of aanbestedingstraject

2022-2025

61

Fase 3 1. 2. 3.

Faciliteren particulier initiatief westelijk deel Karekietpark

p.m.

Met de eigenaren en gebruikers in dit deel worden oriënterende gesprekken gevoerd. Gemeente faciliteert private initiatieven binnen gemeentelijke organisatie. Noodzakelijke besluitvorming wordt aan B&W en waar nodig aan de Raad voorgelegd.

2 Kader en Aandachtspunten Monitoring/evaluatie De gemeenteraad zal periodiek op de hoogte worden gehouden over de voortgang van het project. Het college zal bij uitwerkingen die vragen om een raadsbesluit bij de gemeenteraad terugkomen. Communicatie en participatie In de totstandkoming van de gebiedsvisie en de ontwikkelrichtingen is de omgeving uitvoerig meegenomen. Ook in het vervolgtraject zal communicatie en participatie zeer belangrijk zijn. Na de behandeling van de ontwikkelrichtingen in de gemeenteraad in maart dit jaar is de voorkeursvariant verder uitgewerkt tot voorliggende visie. Door middel van een digitale informatieavond is de visie eind augustus gepresenteerd aan de omwonenden, eigenaren en andere belanghebbenden. De komende jaren gaan we met verschillende deelgebieden aan de slag. Voor elke deelontwikkeling zal ook een communicatie- en participatietraject worden opgezet. De informatie uit de participatie is belangrijke input geweest voor deze gebiedsvisie. Dat continueren we in de verdere uitwerking. We willen de omgeving, eigenaren en gebruikers bij de vervolgfasen blijven betrekken. Dat doen we door bijvoorbeeld het tijdig delen van informatie in nieuwsbrieven, het gesprek te blijven voeren en het houden van inspraakmomenten. Dat doet de gemeente samen met de initiatiefnemers van een ontwikkeling.

De gemeente draagt haar verantwoordelijkheid in het communiceren over de voortgang en ontwikkelingen in het gebied als geheel. Duurzaamheid De ambitie voor wat betreft duurzaamheid is hoog. Het gebied laat zien waar een toekomstbestendig en duurzaam Purmerend voor staat. Groen, duurzaamheid, natuur inclusief bouwen, leefbaarheid en klimaatadaptatie staan centraal in de visie en verdere uitwerkingen in lijn met de ambities en uitgangspunten uit het Klimaatadaptatieplan en de visie Leefbare stad 2040. Ruimtelijke Ordening Het Karekietpark is, als onderdeel van de wijk Overwhere-Noord, meegenomen met de algehele, wettelijke verplichting tot het actualiseren van bestemmingsplannen die ouder zijn dan 10 jaar. In dat kader heeft de gemeenteraad in juni 2013 het bestemmingsplan “Overwhere-Noord 2012” vastgesteld. Hierin is het Karekietpark conserverend bestemd, waarbij een globale bestemming is gehanteerd, die ruimte voor uitwerking biedt. In 2016 is het bestemmingsplan “Horizon-/Regiocollege Karekietpark 2015” vastgesteld, wat de realisatie van het ROC mogelijk heeft gemaakt. Anticiperen op de Omgevingswet Naar verwachting treedt de Omgevingswet in 2022 in werking. Voor alle ontwikkelingen in het Karekietpark, waarbij een planologische procedure noodzakelijk is, wordt straks gebruik gemaakt van de procedures die in de nieuwe omgevingswet voorhanden zijn.

De mogelijkheid bestaat om het hele ontwikkelingsgebied aan te wijzen als transformatiegebied. Deze procedure is vergelijkbaar met het opstellen van een globaal bestemmingsplan. Bestudeerd gaat worden welke procedure het meest geëigend is om toe te passen. Voorafgaand worden stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld gemaakt. Deze uitgangspunten zijn een meer concrete vertaling van de ambities en vormt het kader waarbinnen de initiatiefnemer te werk kan gaan.

62

COLOFON Deze gebiedsvisie is vervaardigd door de gemeente Purmerend. Datum: september 2021

Disclaimer Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder naam- en bronvermelding. Dit document betreft een gebiedsvisie waarbij geen rechten aan kaarten en dergelijke kunnen worden ontleend. De gemeente Purmerend heeft getracht de gebruikte bronnen zorgvuldig te vermelden en auteursrechten te respecteren. Mocht in dit document iets niet juist zijn vermeld, dan kunt u dat ons laten weten, zodat alsnog de juiste bronvermelding kan worden opgenomen.

63