B -bestemmingsplan-torenmolen-9-2022-toelichting

Bestemmingsplan "Torenmolen 9, 2022" (vastgesteld)

Voor werkzaamheden in, onder, langs, op, bij of aan oppervlaktewater, waterkeringen en wegen in het beheer van het hoogheemraadschap en het aanleggen van =800 m² verharding is een watervergunning of ontheffing van het hoogheemraadschap nodig. Afhankelijk van de complexiteit van aanvraag en/of werken is het belangrijk om hierover in een vroeg stadium overleg te starten, zodat onderzoeken tijdig kunnen worden gestart en wordt voorkomen dat onnodige onderzoeken worden gedaan. 5.14.3 Conclusie Water vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.15 Milieu-effectrapportage 5.15.1 Beleidskader Voor bepaalde grootschalige ontwikkelingen op het gebied van woningen, bedrijvigheid en infrastructuur dient op grond van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 een milieu-effectrapportage (mer) opgesteld te worden. Hierin moet worden aangegeven wat de gevolgen zijn van de ontwikkelingen voor het milieu. In het Besluit mer is aangegeven in welke gevallen er onderzoek gedaan moet worden. Afhankelijk van de grootte van het project zijn er drie mogelijkheden: 1. bij een project dat voorkomt in onderdeel C van de bijlage van het Besluit mer en boven de daar genoemde drempelwaarden uitkomt, geldt een directe mer-plicht. In dat geval dient een mer opgesteld te worden. Dit geldt ook voor een project die onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel C blijft, maar boven de drempelwaarden die in onderdeel D gegeven worden ligt en waarvoor een (kaderstellend) bestemmingsplan opgesteld wordt. 2. indien er geen directe mer-plicht geldt, kan er wel een vormvrije mer-beoordelingsplicht gelden. Dit geldt voor projecten die in onderdeel D genoemd worden en niet boven onder de drempelwaarde uitkomen. Hierbij moet worden onderzocht of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er gelden geen vormvereisten, maar wel inhoudelijke vereisten: de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn moeten in acht worden genomen.

Als de uitkomst is dat het uitgesloten is dat er belangrijke gevolgen voor het milieu zijn, dan dit moet in de toelichting van het bestemmingsplan worden gemotiveerd. Zijn belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet uitgesloten, dan geldt een mer -plicht. Van een directe mer-plicht zal in Purmerend vrijwel nooit sprake zijn. Van een mer -beoordelingsplicht kan sprake zijn bij een stedelijk ontwikkelingsproject, oftewel de bouw van woningen, kantoorgebouwen of andere stedelijke voorzieningen. Hier moet worden beoordeeld of er belangrijkse nadelige gevolgen voor het milieu kunnen optreden. Hoe verder het project van de drempelwaarde af ligt, hoe kleiner de nadelen voor het milieu zullen zijn. 5.15.2 Analyse De voorgenomen activiteit is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit mer en is daarom niet aan te merken als een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat. Het is wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit mer De activiteit betreft een stedelijk ontwikkelingsproject, maar valt ruimschoots onder de drempelwaarden die hier genoemd worden. Activiteiten

Gevallen

Besluit

54

D.11.2

De aanleg, wijziging In gevallen waarin de activiteit betrekking De vaststelling van of uitbreiding van heeft op: het plan, bedoeld in een stedelijk 1: een oppervlakte van 100 hectare of artikel 3.6, eerste lid, ontwikkelingsprojec meer, onderdelen a en b, t, met inbegrip van 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of van de Wet de bouw van meer woningen omvat, of ruimtelijke ordening winkelcentra of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van --> het parkeerterreinen. 200.000 bestemmingsplan m2 of meer. Dit betekent dat kan worden volstaan met een vormvrije mer-beoordeling. Een aanmeldnotitie MER is niet noodzakelijk, aangezien het bevoegd gezag zelf initiatiefnemer is. 5.15.3 Conclusie Uit de effecten die zijn beschreven in voorgaande paragrafen en hoofdstukken kan worden geconcludeerd dat als gevolg van onderhavige ontwikkeling, er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en de omgeving waarbinnen de herontwikkeling plaatsvindt. Geconcludeerd wordt dat er geen MER noodzakelijk is.

Bestemmingsplan "Torenmolen 9, 2022" (vastgesteld)

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

De gemeente mag op basis van de Wet ruimtelijke ordening alleen meewerken aan planontwikkelingen die haalbaar en uitvoerbaar zijn. Ingevolge artikel 3.1.6 Bro dient de toelichting van een bestemmingsplan inzichten te bevatten over de uitvoerbaarheid van een plan.

6.1

Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid

De gronden zijn eigendom van de gemeente. Naar aanleiding van het sociaal woonakkoord Purmerend 2030 wordt verkoop aan een van de woningcorporaties onderzocht.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw daarvan planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld. De grond is in eigendom van de gemeente. Voor de ontwikkeling heeft de gemeente een grondexploitatie opgesteld. In een grondexploitatie zijn alle aan het project verbonden kosten en opbrengsten opgenomen. Het kostenverhaal, waaronder ook de plankosten voor de bestemmingsplanwijziging, wordt gedekt door de opbrengsten uit de grondverkoop. Hierdoor kan gesteld worden dat het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Een exploitatieplan is derhalve niet nodig. De vastgoedontwikkeling zal aanvangen nadat de gronden zijn verkocht en geleverd aan de koper.

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.3.1 Algemeen In deze paragraaf wordt ingegaan op het draagvlak dat in de maatschappij en bij andere (overheids-) instanties leeft voor de ontwikkeling. Het moet aannemelijk zijn dat er voldoende draagvlak is, waarbij opgemerkt wordt dat het is niet mogelijk is iedereen tevreden te stemmen. Bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander. 6.3.2 Communicatie In de raadsvergadering van 26 september 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met de plannen voor deze locatie. Daarna is een participatieproject gestart, waarbij op diverse momenten contact is geweest met omwonenden. 12 december 2019: bewonersavond, waarop de plannen met de omwonenden zijn gedeeld. Tijdens deze avond zijn verschillende varianten getoond en konden de bewoners meedenken over de plannen. 21 september 2020: bewonersavond voor het presenteren van de plannen. 26 november 2020: brief verstuurd naar omwonenden met beantwoording van de vragen die tijdens de bewonersavond zijn gesteld. 3 en 11 februari 2021: omwonenden hebben kunnen inspreken bij de commissie Stedelijke Ontwikkeling en Beheer (SOB). Vervolgens besprak de commissie op donderdag 4 maart alle 56

binnenwijkse ontwikkellocaties. 25 maart 2021: de gemeenteraad is akkoord gegaan met de plannen voor het ontwikkelen van extra woningen (op sommige locaties aangevuld met een maatschappelijke instelling/zorglocatie) in de verschillende wijken van Purmerend, waaronder de Torenmolen Het voorliggende bestemmingsplan biedt de kaders voor deze ontwikkeling. Parallel aan de bestemmingsplanprocedure vindt overleg plaats met omwonenden over de uitwerking van de bouwplannen en de inrichting van de openbare ruimte. 6.3.3 Overleg ingevolge artikel 3.1.1 Bro Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat een bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een ruimtelijk plan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Artikel 3.1.6 Bro bepaalt daarnaast dat in de toelichting de uitkomsten van dit overleg worden beschreven. In het kader van het vooroverleg is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies voorgelegd aan het hoogheemraadschap (zie hoofdstuk.5.14). Dit heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan Torenmolen. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven geen op- en aanmerkingen te hebben.

6.3.4 Inspraak ingevolge Algemene inspraakverordening gemeente Purmerend De Algemene Inspraakverordening van de gemeente Purmerend bepaalt dat elk bestuursorgaan ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden kan besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het onderhavige geval heeft voorafgaand aan het bestemmingsplan uitgebreid participatie plaatsgevonden. Uit het participatietraject kwam naar voren dat bewoners zich zorgen maken over de potentiële bouwhoogte (geen hoogbouw), de afbreuk van hun privacy/zicht in hun tuinen en het grootschalige bouwverkeer. De toezegging is dan ook gedaan om hier zo veel als mogelijk rekening mee te houden en overlast te beperken. Ook parkeeroverlast werd veelvuldig genoemd. Door voldoende parkeerplaatsen toe te voegen, wordt gehoor gegeven aan de overlast. 6.3.5 Overleg ingevolge artikel 3.8 Wro Artikel 3:8 Wro bepaalt dat op de voorbereiding van een bestemmingsplan afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Deze afdeling bevat bepalingen rond de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van maandag 29 augustus 2022 tot en met maandag 10 oktober 2022. De kennisgeving is in het Gemeenteblad van 25 augustus 2022 geplaatst. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

Bestemmingsplan "Torenmolen 9, 2022" (vastgesteld)

Hoofdstuk 7

Juridische planbeschrijving

Dit hoofdstuk bevat de toelichting op de gekozen planvorm, die van een gedetailleerd bestemmingsplan met waar mogelijk flexibiliteit om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren. Tevens geeft het inzicht in de overwegingen die aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen.

7.1

Planvorm

Het onderhavige plan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening, opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Omdat de plannen voor deze locatie vrij concreet zijn, is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Deze planvorm maakt het mogelijk alle gewenste functies in het plangebied te voorzien van een duidelijke bestemmingsregeling waarmee kaders geboden worden voor de gewenste ontwikkeling. Daarnaast is er een zekere mate van flexibiliteit, door binnen de bestemmingen verschillende functies mogelijk te maken. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn.

Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis.

7.2

Bestemmingsregeling

Dit bestemmingsplan geeft de kaders voor de herontwikkeling van de voormalige montessorischool aan de Torenmolen 9 naar woningbouw. Het naastgelegen kinderdagverblijf blijft behouden. Een aantal regelingen is hieronder toegelicht. Bestemmingsregels Artikel 3 Groen De grote eenheden groen met een structurerende functie en kleinere op zichzelf staande groeneenheden, zoals park De Noord, die belangrijk zijn voor de woonkwaliteit en waar flexibiliteit bij de inrichting van de openbare ruimte minder noodzakelijk is, zijn bestemd als Groen. Kleine stukjes siergroen vallen onder de bestemming Verkeer-2. Binnen de bestemming Groen is een beperkt aantal gebruiksvormen toegestaan, zoals groen, voet- en fietspaden, water, speelvoorzieningen, afvalverzamelplaatsen, nutsvoorzieningen en kunstobjecten. Er mogen binnen deze bestemming in principe slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Uitzondering hierop zijn gebouwen voor nutsvoorzieningen. Objecten van beeldende kunst zijn toegestaan tot een hoogte van zes meter. Burgemeester en wethouders kunnen binnenplans afwijken om objecten tot een hoogte van maximaal vijftien meter toe te staan. Op/onder de gronden in de openbare ruimte is het plaatsen van ondergrondse containers toegestaan. Artikel 4 Maatschappelijk 58

Kinderdagverblijf De Torenmolen, gevestigd aan Torenmolen 7, is als zodanig bestemd met de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming is ook onderwijs toegestaan. Artikel 5 Tuin - 1 De bestemming Tuin - 1 is toegepast voor de gronden die als tuin zullen worden gebruikt bij de grondgebonden woningen en waarop alleen vergunningsvrije bebouwing als bedoeld in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht is toegestaan. Artikel 6 Verkeer - 2 De bestemming Verkeer-2 wordt toegekend aan wegen met een verkeers- of verblijfsfunctie. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan, zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen en kleine nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en dergelijke. Artikel 7 Wonen De gronden met de bestemming Wonen zijn bestemd voor de bewoning door personen en de daarbij behorende voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, tuinen en erven en de daarin geplaatste erfbebouwing (schuren, carports, bergingen etc.), erf- en terreinafscheidingen, tuinmeubilair, speeltoestellen, water en nutsvoorzieningen. Aan-huis-verbonden beroepen, (kleinschalige) bedrijvigheid en bed & breakfast zijn toegestaan, zolang de woonfunctie in overwegende mate aanwezig blijft en er geen onevenredige hinder voor de omgeving optreedt.

Algemene regels Artikel 8 Anti-dubbeltelregel Het doel van deze bepaling is te voorkomen dat grond die al in aanmerking is genomen of betrokken is bij het verlenen van een vergunning niet nog een keer wordt betrokken bij een aanvraag om omgevingsvergunning. Hierdoor wordt voorkomen dat met gebruikmaking van privaatrechtelijke overeenkomsten, de publiekrechtelijke regels worden ondergraven. Artikel 9 Algemene bouwregels In dit artikel worden regels gegeven voor bouwwerken die op twee of meer bestemmingen van toepassing zijn. Ondergronds bouwen Bouwen beneden peil is in beginsel niet toegestaan. Bij omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken als wordt aangetoond dat het ondergronds bouwen geen negatieve gevolgen heeft voor de grondwaterstromen en er schriftelijk advies gevraagd is aan de waterbeheerder.De regels die van toepassing zijn op bovengrondse bouw zijn ook van toepassing op ondergrondse bouw. Het onderhavige bestemmingsplan verbindt daar de regel aan dat qua diepte ondergrondse bouw beperkt moet blijven tot ten hoogste één bouwlaag. Beschermen bomen Een belangrijk punt bij het bouwen is dat geen onevenredige negatieve effecten zullen optreden op de in het plangebied aanwezige bomen. Het gaat hierbij om bronbemaling en voorbereiding van de bomen voorafgaand aan start bouwwerkzaamheden om te zorgen dat de bomen niet beschadigd worden.

Bij het uitvoeren van de werkzaamheden is het Handboek Bomen 2018 leidend. Hier kan in overleg van afgeweken worden Natuurwaarden Bouwen is slechts toegestaan onder de voorwaarde dat is aangetoond dat bouwen niet leidt tot significant negatieve effecten op beschermde soorten en functies onder de Wet natuurbescherming of als een ontheffing van de Wet natuurbescherming is verleend. Artikel 10 Algemene gebruiksregels

Bestemmingsplan "Torenmolen 9, 2022" (vastgesteld)

In de algemene gebruiksbepaling is opgenomen wat onder verboden gebruik van de gronden wordt verstaan. Bij het bouwen of aanleggen van een nieuwe functie of voorziening moet in principe op eigen terrein gezorgd worden voor voldoende parkeerplaatsen. Hiervoor is een parkeernorm opgenomen, gebaseerd op de Nota Parkeernormen gemeente Purmerend 2016. Artikel 12 Overgangsrecht Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Daarnaast zijn overgangsregels opgenomen ten aanzien van het bouwen. Een bouwwerk dat afwijkt van de bouwregels van het bestemmingsplan op het moment dat dit in werking treedt, mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd, of na een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De afwijking mag daarbij naar aard en omvang niet worden vergroot. Daarvan mag eenmalig worden afgeweken tot maximaal 10% van de inhoud van het bouwwerk. Het overgangsrecht is niet van toepassing op bouwwerken die reeds in strijd waren met het voorgaande geldende bestemmingsplan.

60