B Bestemmingsplan Kwadijkerpark 2021 Toelichting en regels
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN KWADIJKERPARK 2021
Kwadijkerpark 2021 bestemmingsplan ex artikel 3.1 Wro Status: vastgesteld Gemeente Purmerend Ruimtelijk Domein, Team Ontwikkeling ID-code: NL.IMRO.0439.BPKWADIJKERP2021-va01 Procedure: Terinzagelegging ontwerp: 9 augustus t/m 20 september 2021 Vaststelling door raad: 18 november 2021
2
Kwadijkerpark 2021
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk1
7 Inleiding
9
1.1
Aanleiding
9
1.2
Ligging plangebied
9
1.3
Vigerend bestemmingsplan
10
1.4
Leeswijzer
12
Hoofdstuk2
Projectbeschrijving
13
2.1
Bestaande situatie
13
2.2
Stedenbouwkundig plan
13
2.3
Programma
16
Hoofdstuk3
Beleidskader
19
3.1
Rijksbeleid
19
3.2
Provinciaal beleid
22
3.3
Regionaal beleid
23
3.4
Gemeentelijk beleid
24
Hoofdstuk4
Randvoorwaarden / omgevingsaspecten
35
4.1
Archeologie
35
4.2
Bodemkwaliteit
37
4.3
Cultuurhistorische waarden
38
4.4
Duurzaamheid en klimaatadaptatie
39
4.5
Externe veiligheid
39
4.6
Geluid
43
4.7
Geur
45
4.8
Luchtkwaliteit
45
4.9
Milieuzonering
47
4.10
Natuurwaarden
50
4.11
Planologisch relevante leidingen
54
4.12
Verkeer en parkeren
54
4.13
Water
56
4.14
Milieu-effectrapportage
59
Hoofdstuk5 5.1
Uitvoerbaarheid
61
Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid
61
Kwadijkerpark 2021
3
5.2
Economische uitvoerbaarheid
61
5.3
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
61
Hoofdstuk6
Juridische planbeschrijving
65
6.1
Planvorm
65
6.2
Bestemmingsregeling
65
Regels
69
Hoofdstuk1
Inleidende regels
71
Artikel 1
Begrippen
71
Artikel 2
Wijze van meten
76
Hoofdstuk2
Bestemmingsregels
77
Artikel 3
Groen
77
Artikel 4
Verkeer - 2
78
Artikel 5
Water
79
Artikel 6
Woongebied
80
Artikel 7
Waarde - Archeologie
83
Hoofdstuk3
Algemene regels
85
Artikel 8
Anti-dubbeltelregel
85
Artikel 9
Algemene bouwregels
86
Artikel 10
Algemene gebruiksregels
87
Artikel 11
Algemene afwijkingsregels
88
Artikel 12
Algemene wijzigingsregels
89
Hoofdstuk4
Overgangs- en slotregels
91
Artikel 13
Overgangsrecht
91
Artikel 14
Slotregel
92
Bijlagen bij toelichting Bijlage 1
Ladder voor duurzame verstedelijking
Bijlage 2
Bomeninventarisatie
Bijlage 3
Archeologisch verkennend booronderzoek
Bijlage 4
Historischbodemonderzoek
Bijlage 5
Onderzoek externe veiligheid
Bijlage 6
Akoestischonderzoek wegverkeer
Bijlage 7
Quickscan flora en fauna
Bijlage 8
Tussentijdse notitie aanvullend onderzoek flora en fauna
4
Kwadijkerpark 2021
Bijlage 9
Notitie stikstofdepositie
Bijlage 10
Memo Verkeerskundige toetsing
Bijlage 11
Parkeerbehoefte
Bijlage 12
Watertoets
Bijlage 13
Aanmeldnotitie m.e.r.
Kwadijkerpark 2021
5
6
Kwadijkerpark 2021
Toelichting
Kwadijkerpark 2021
7
8
Kwadijkerpark 2021
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
In het noorden van Purmerend ligt het Kwadijkerpark, een terrein dat in de jaren '80 van de vorige eeuw in de polder ten noorden van de stad is ontwikkeld als zorginstellingsterrein. Het terrein kenmerkt zich als een veilige, besloten groene ruimte, waar bewoners en verzorgers in alle rust kunnen leven en werken. Na ruim 30 jaar wordt het verouderde terrein herontwikkeld, waarbij de eigenaar en zorgverlener Prinsenstichting met het bouwen van een aantal nieuwe zorggebouwen aan de rand van het terrein weer vele jaren mee kan. Met deze ambitie ontstaan er ook kansen voor het terrein zelf: een fantastisch park waarin kan worden gewoond en geleefd, en een park waar ook bewoners van de omliggende wijken van gebruik kunnen maken. AM, Rochdale en de Prinsenstichting hebben de armen ineengeslagen om deze ambitie een stap verder te helpen en het nieuwe woongebied Kwadijkerpark te realiseren. Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van 340 woningen in het Kwadijkerpark. Het project past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Overwhere Noord 2012". In paragraaf 1.3 wordt hierop verder ingegaan.
In 2019 is een gemotiveerd principeverzoek opgesteld waarin de initiatiefnemer het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Purmerend vraagt om in principe medewerking te verlenen aan het opstellen van een herziening van het bestemmingsplan met als doel de ontwikkeling van woongebied Kwadijkerpark juridisch-planologisch te verankeren. Deze principe medewerking is verleend en het onderhavige bestemmingsplan geeft een planologisch kader - bouw- en gebruiksregels - waarbinnen het project planologisch mogelijk wordt gemaakt.
1.2
Ligging plangebied
In het noorden van Purmerend ligt het Kwadijkerpark. Verspreid over het park staan losstaande woon/zorg-gebouwen van de Prinsenstichting in het groen. De gebouwen van de Prinsenstichting worden herontwikkeld aan de randen van het park. Deze gebouwen vallen buiten het plangebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de watergang parallel aan de N244, aan de oostzijde door de gebouwen van de Prinsenstichting en de Nieuwe Gouw, aan de zuidzijde door de gebouwen van de Prinsenstichting en de Flevostraat en aan de westzijde door een sportpark en de woonwijk Molenkoog. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 16,3 hectare. Het perceel is kadastraal bekend gemeente Purmerend, sectie F, nummers 1206, 1207, 1236, 1237, 1275, 1279, 1284, 1287, 1288, 1289, 1290.
Kwadijkerpark 2021
9
Luchtfoto plangebied en omgeving, met aanduiding van het plangebied
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Op het plangebied geldt tot op het moment van inwerkingtreding van het onderhavige bestemmingsplan het bestemmingsplan 'Overwhere Noord 2012' van de gemeente Purmerend, vastgesteld op 30 juli 2012. Hierin is de ontwikkeling van Kwadijkerpark (deels) meegenomen.
10
Kwadijkerpark 2021
Uitsnede vigerend bestemmingsplan Overwhere Noord 2012 met aanduiding van het plangebied In het vigerend bestemmingsplan werd destijds uitgegaan van de bouw van 242 woningen in Kwadijkerpark. Daarnaast komen er woningen voor circa 200 cliënten van de Prinsenstichting, dagbestedingsgebouwen en behandelgebouwen. De gebouwen van de Prinsenstichting voldeden niet meer aan de huidige eisen. De nieuwbouw van de Prinsenstichting is inmiddels in realisatie en wordt in 2021 afgerond. In 2018 hebben Prinsenstichting, Rochdale en AM de overleggen over de vernieuwing van de rest van het plangebied en de reguliere woningbouw hervat. Het concept van omgekeerde integratie van het oude zorginstellingsterrein tot een nieuwe woonwijk met ook niet-cliënten blijft daarbij intact. Dit sluit aan op het landelijke beleid voor dit soort gebieden, waarbij monocultuur verandert richting een reguliere woonwijk waar zowel cliënten als andere bewoners kunnen wonen, verblijven en recreëren. Deze ontwikkeling is deels middels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het vigerend bestemmingsplan en heeft hierin deels een directe bestemming gekregen. Ook de zorgwoningen zijn direct bestemd in dit bestemmingsplan. Het maximale aantal wooneenheden van de wijzigingsbevoegdheid bedraagt 242 en de maximale bouwhoogte bedraagt 5 bouwlagen.
Inmiddels zijn de plannen voor het nieuwe woongebied zodanig gewijzigd dat deze niet meer passen binnen het vigerend bestemmingsplan en de hierin opgenomen wijzigingsbevoegdheid en dient er een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Voor de ontwikkeling wordt nu uitgegaan van 340 woningen.
Kwadijkerpark 2021
11
1.4
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het project. Hoofdstuk 3 geeft een samenvatting van het relevante actuele beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de relevante randvoorwaarden en omgevingsaspecten behandeld. In de hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid en de inspraak en het overleg. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de gedachten die ten grondslag liggen aan de juridische regeling zoals deze op de verbeelding en in de regels is opgenomen.
12
Kwadijkerpark 2021
Hoofdstuk 2 2.1
Projectbeschrijving
Bestaande situatie
In het noorden van Purmerend ligt het Kwadijkerpark, een terrein dat in de jaren '80 van de vorige eeuw in de polder ten noorden van de stad is ontwikkeld als zorginstellingsterrein. Het Kwadijkerpark is een mooi vormgegeven park met zwierige paden in het patroon van een blad, waardevolle bomen en idyllische plekken aan het water. Verspreid over het park staan - nu nog - losstaande woon/zorg-gebouwen van de Prinsenstichting in het groen die op termijn zullen worden gesloopt.
2.2
Stedenbouwkundig plan
2.2.1 De ontwerpopgave De centraal in het plangebied gelegen gebouwen van De Prinsenstichting worden verwijderd. Het vrij komen van deze ruimte is aanleiding geweest nieuwe woningbouw te projecteren in het gebied. De Prinsenstichting blijft aanwezig met de herontwikkeling van een aantal gebouwen aan de rand van het gebied. 2.2.2 Park als vertrekpunt voor de plannen Het Kwadijkerpark heeft een sterke relatie met de omliggende wijk Molenkoog in de vorm van een groen-blauwe parkstructuur. In het terrein zelf is een grote afwisseling van boomgroepen en open ruimten aanwezig. Daarmee beschikt Kwadijkerpark over een grote kwaliteit, die sturend is voor de nieuwe inrichting. Deze kwaliteit is het vertrekpunt voor het stedenbouwkundig ontwerp. De nieuwe woningen zijn in samenhang met de parkstructuur ontworpen, zodanig dat er mooie ruimtereeksen ontstaan die de bewoners en de bezoekers in staat stellen het gebied te ontdekken. Het park wordt daarnaast versterkt door er nieuwe bomen aan toe te voegen, met veel mogelijkheden voor infiltratie van regenwater, bloemenvelden en kleinschalige speelplekken. Vanaf de entrees en de randen van het terrein zijn er mooie doorzichten ontworpen door het park. De huidige paden zijn smal en hebben een slingerend verloop, waarmee de basis voor een romantisch park is gelegd met doorkijkjes en prachtige plekken.
Deze karakteristieke park-sfeer blijft behouden, waarmee een unieke woonbuurt aan Purmerend wordt toegevoegd. Een groene buurt waarin wordt gewoond en geleefd en maar waarvan ook bewoners van de omliggende buurt gebruik van kunnen maken.
Kwadijkerpark 2021
13
Het park-concept met aanduiding van het plangebied 2.2.3 Eerdere planvorming Een deel van de huidige situatie komt voort uit een eerdere planvorming, zoals het gegraven water centraal gelegen in het gebied. Het idee was dit water aan te sluiten op de waterpartijen rond het gebied. Een ander gevolg van deze eerdere planvorming is dat de groene sfeer vooral in het westelijk plandeel te vinden is. In het oostelijk plandeel is het merendeel van de bomen en struiken verdwenen. In dit voorgaande plan is gekozen voor een ring-ontsluiting voor autoverkeer waarvan een deel van de weg reeds is voorbelast. De huidige bebouwing en de nieuwe bebouwing van de Prinsenstichting is gesitueerd langs deze ringweg. 2.2.4 Stedenbouwkundige opzet Het nieuwe stedenbouwkundig ontwerp is gebaseerd op het inpassen van de bomen, het doorgraven van de waterstructuur en het afmaken van de ringweg. De bomen en het water vormen een groenblauwe draagstructuur waarbinnen de woningbouw een plek krijgt. De woningen zijn op een speelse manier tussen het groen geplaatst. Door uit te gaan van op zich zelf staande bouwclusters in het groen blijft de parksfeer behouden. Deze clusterbebouwing is mede ook gekozen omdat dit de sociale structuur van de buurt beïnvloedt en ontmoeting tussen mensen stimuleert. Onderdeel van de groenblauwe draagstructuur zijn de wandelpaden en één breder centraal gelegen voet-fietspad.
De paden verbinden verblijfsplekken die mede als doel hebben de huidige bewoners van de Prinsenstichting in contact te brengen met de nieuwe bewoners waarmee we een harmonieuze samenleving beogen met activiteiten zoals; spelen, picknicken, bootje varen en een kinderboerderij en verblijfsplekken met bankjes. In het ontwerp zit een noord-zuid gerichte groene hoofdas. Op de plek waar deze as het water kruist komt een brug. Bij de stedenbouwkundige opzet is onderscheid gemaakt tussen het oostelijk deel ten zuiden van het water en de rest van het gebied waar de bomen en struiken nog dominant aanwezig zijn. In het
14
Kwadijkerpark 2021
zuidoostelijk en noordwestelijk deel is een meer traditionele verkavelingsopzet gekozen en in de rest van het gebied is een bijzondere stedenbouwkundige typologie toegepast. Bij een traditionele verkaveling liggen de voortuinen aan de weg-zijde en grenzen de achtertuinen aan het water of aan elkaar. In de rest van het plangebied is een bijzondere stedenbouwkundige typologie gebruikt om optimaal gebruik te kunnen maken van het groen en het maken van een sociaal veilige leefomgeving. Hier hebben de woningen in feite twee voorzijden, één aan de (rij)weg en één aan de kant van het park. De zijde aan de kant van het park is zo ontworpen dat vanuit de leefruimte in de woning en de buitenruimte goed zicht op het park is met toch voldoende afscherming voor privacy. De woningen hebben een ruim terras bij de woning. Om die privacy te garanderen, wordt de tuinzijde aan het park omgeven met een halfhoge haag. De bebouwing is geplaatst in bouwclusters met korte rijtjes en knikkende rijwegen. Alle woningen krijgen kappen. De woningtypen zijn enerzijds geclusterd maar op plekken waar de straten relatief lang zijn ook gemengd gesitueerd. Een zekere menging van woningtypen, een verspringing in rooilijnen en de plaatsing van hagen levert een aantrekkelijk straatbeeld op.
De gestapelde woningbouw en een aantal eengezinswoningen voor de sociale doelgroepen zijn aan de rand van het plan gesitueerd. Vier woongebouwen met een maximale hoogte van vier bouwlagen zijn oriëntatiepunten langs de ringweg.
Stedenbouwkundig plan (indicatief) met aanduiding plangebied
Kwadijkerpark 2021
15
2.2.5 Duurzaamheid en klimaatadaptief Het gebied wordt klimaatadaptief ingericht. Naast het behoud van bomen worden er nieuwe bomen aangeplant. Met name in het oostelijk plandeel komt een diversiteit aan nieuwe boomsoorten. De leeftijdsverschillen van bomen zorgen nu en in de toekomst voor voldoende schaduw in het gebied. De openbare ruimte wordt hitte-bestendig. Daarnaast wordt het regenwater in het gebied opgevangen en vertraagd afgevoerd. Hiervoor wordt een fijnmazig netwerk van wadi's en greppels aangelegd. Dit netwerk wordt gekoppeld aan de ophogingen voor de woningen en de wegen in het gebied zodat de groeiomstandigheden van de bestaande bomen zo min mogelijk worden aangetast. De waterpartijen in het gebied hebben voldoende oppervlak voor de opvang van het water. Het nieuwe ontwerp voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking waarmee de behoefte aan de woningen zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin is aangetoond. Daarnaast is aangetoond dat er sprake is van zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. Voor een uitwerking van het aspect duurzaamheid wordt verwezen naar paragraaf 4.4. 2.2.6 Verkeer en parkeren In het Kwadijkerpark wordt een nieuwe randweg aangelegd die gedeeltelijk een bestaand tracé volgt.
Deze randweg heeft twee aansluitingen voor gemotoriseerd verkeer naar buiten de wijk: aan de Flevostraat en aan de Nieuwe Gouw. De ontsluiting via de Spinnekop richting de Molenbuurt wordt enkel mogelijk voor langzaam verkeer. Om te voorkomen dat de geparkeerde auto te veel de openbare ruimte domineert is gekozen het parkeren te verspreiden. Alle tweekappers hebben minimaal één parkeerplaats op eigen terrein. De rijwoningen parkeren voor een groot deel in de zogenaamde parkeerkoffers (kleine parkeerterreinen) en langs de weg. De parkeerkoffers liggen enigszins uit het zicht tussen de woningen. Alle geparkeerde auto's langs de ringweg staan in kleine clusters die met hagen en beplanting landschappelijk worden ingepast. Voor een uitwerking van het aspect verkeer en parkeren wordt verwezen naar paragraaf 4.12. 2.2.7 Architectuur De architectuur is het gebied is terughoudend refererend aan de lokale architectuur die voorkomt in de Beemster en Waterland. Deze terughoudende beeldtaal is van belang omdat de architectuur ondergeschikt dient te blijven aan het landschap. Gekozen is voor een traditie-innoverende stijl die uitgaat van gebouwen met een traditionele uitstraling in een eigentijdse jas. De nieuwe woningen verschillen qua vorm en kleur maar vormen toch één geheel.
Het toekomstige Kwadijkerpark wordt ervaren als een eenheid door de groenblauwe draagstructuur en door de uniforme uitstraling van de architectuur. 2.2.8
Beeldkwaliteit
Er wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de openbare ruimte en gebouwen. Deze wordt tegelijk met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.
2.3
Programma
In het plan wordt uitgegaan van 340 woningen: 100 sociale huurwoningen en 240 vrije sector koopwoningen. Van de 240 vrije sector-woningen zijn er 138 rijwoningen, 28 levensloopbestendige woningen en 72 twee onder een kapwoningen voorzien. Twee modelwoningen (tweekapper) zijn reeds gebouwd. Binnen de vrije sector koopwoningen worden diverse woningtypen gerealiseerd, waaronder ook levensloopbestendige woningen wat bijdraagt aan de doorstroming op de woningmarkt. Van de sociale woningen zijn er 89 appartementen en 11 grondgebonden woningen voorzien. Hiervan zullen 40 appartementen onderdeel uitmaken van een experiment van de gemeente Purmerend en de
16
Kwadijkerpark 2021
woningcorporatie. Het experiment houdt in dat 40 appartementen met voorrang zullen worden toegewezen aan huurders die werken in Purmerendse zorginstellingen. Het experiment duurt in eerste instantie twee jaar en zal daarna worden geëvalueerd. Het maximale aantal woningen ligt vast, de verdeling over het woningtype is nog aan een kleine wijziging cq flexibiliteit onderhevig. In voorliggend bestemmingsplan is de locatie van de appartementen binnen het plan vastgelegd. Programma sociale huur Het woonprogramma voor de sociale huur is afgestemd op het voorraadbeleid van Rochdale in Purmerend en de kenmerken van de locatie. Rochdale bezit relatief veel grote 3 kamerwoningen. Daarom zet ze in op kleinere woningen voor starters en gescheiden huishoudens en goede grotere woningen voor gezinnen toevoegen. De locatie is wat afgelegen van voorzieningen maar wel geschikt voor kleine en grotere huishoudens met kinderen. Het beleid voorziet in compacte gestapelde bouw. De locatie biedt echter ook een zeldzame kans om enkele rijtjeswoningen toe te voegen. Rochdale is voornemens om circa 60% van de woningen beschikbaar te stellen in de primaire categorie en circa 40% in de secundaire (gelabelde woningen). Dit past bij haar doelstelling om ook nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden voor huurders.
Ook past dit bij de categorie huurders die in maatschappelijke sleutelberoepen actief zijn, een redelijk inkomen kennen en die Rochdale ook woongelegenheid wil bieden. De woningen zullen worden aangeboden via Woningnet. De gemeente Purmerend organiseert met corporatie Rochdale een experiment in de zin van artikel 2.5.2 van de Huisvestingsverordening Purmerend 2018. Het experiment houdt in dat 40 sociale huurappartementen van Rochdale op Kwadijkerpark met voorrang aan huurders die werken in de zorg worden toegewezen. Dit experiment zal twee jaar duren en aan het einde van het 2e jaar geëvalueerd worden.
Kwadijkerpark 2021
17
18
Kwadijkerpark 2021
Hoofdstuk 3
Beleidskader
Het kader voor een bestemmingsplan wordt gevormd door diverse nationale, provinciale, (deel-)regionale, en (deel)gemeentelijke nota's. Dit beleid stelt planologische en bestuurlijke beleidskaders (randvoorwaarden) aan de ruimtelijke (on)mogelijkheden voor het plangebied waarmee rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk wordt voor het plangebied het relevante algemene beleid beknopt samengevat.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1 Nationale Omgevingsvisie(NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld op 11 september 2020, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3. Afwentelen wordt voorkomen. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.1.2 AmvB Ruimte (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgelegd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Voor onderhavige ontwikkeling hebben deze regels geen gevolgen. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 juli 2017 is het besluit tot wijziging van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden.
Het betreft een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheidsladder). De laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan deze stedelijke ontwikkeling moet dan worden aangetoond. De behoefte is het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, looptijd bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Voor uitwerkings- en wijzigingsplannen kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering van deze behoefte wordt doorgeschoven naar de toelichting behorende bij het uitwerkings- of wijzigingsplan. Als stedelijke ontwikkeling wordt bedoeld: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor een minimale omvang vastgelegd van wat een stedelijke ontwikkeling is.
Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor overige stedelijke functies wordt gesteld dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het
Kwadijkerpark 2021
19
tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, bevat de toelichting een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en dient zich te richten op het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. De behoefte wordt onderbouwd en afgewogen op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit betekent dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de resultaten ook zijn opgenomen in de beschrijving. De provincie Noord-Holland wil vraag en aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk laten aansluiten. Daartoe hebben de gemeenten op verzoek van de provincie actieprogramma's wonen opgesteld voor de zes regio's binnen de provincie. De gemeente Purmerend is opgenomen in het Woonakkoord Zaanstreek Waterland 2021-2025. De voorziene woningen passen binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte die het woonakkoord voor deze regio aantoont.
Met kwantitatieve woningbehoefte wordt het aantal woningen bedoeld, met kwalitatieve woningbehoefte wordt het woonmilieu en de typen woningen bedoeld. In het woonakkoord wordt beschreven dat er binnen de gehele regio bovenop de al bestaande harde plancapaciteit voor woningen nog behoefte is aan plancapaciteit in alle prijssegmenten binnen de koop- en huursector. Er is behoefte aan elk type woning en woonmilieu. Een van de speerpunten van het woonakkoord is bovendien om nieuwe plekken voor woningbouw voornamelijk te realiseren in binnenstedelijk gebied. Ook passen de voorziene woningen in de Woonvisie en de Structuurvisie van de gemeente Purmerend. In de Woonvisie wordt benadrukt dat onder andere de vraag van kleine huishoudens in de toekomst zal toenemen en dat met de nieuwbouw van meer appartementen beoogd wordt te voorzien in de diversiteit van de vraag naar woningen. Doorwerking plangebied Het vigerende bestemmingsplan biedt reeds de mogelijkheid voor woningbouw in het Kwadijkerpark. Daarnaast is in dat bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid voor de realisatie van woningen opgenomen. Echter omvat het voorliggend initiatief (340 woningen) meer woningen dan mogelijk gemaakt wordt in het vigerende bestemmingsplan (maximaal 242 wooneenheden voor dit gebied). Hiermee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.
De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Er is door BRO een Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. De belangrijkste conclusie is dat er zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin behoefte is aangetoond aan het woningbouwprogramma in het ruimtelijke verzorgingsgebied. De toets aan de ladder is met goed gevolg doorlopen. Hierna worden de belangrijkste conclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de bijlagen. Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor kijken we naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om primair de gemeente Purmerend en secundair de regio Zaanstreek-Waterland, waarbij ook de aanvullende woningbehoefte vanuit de Metropoolregio Amsterdam (MRA) op hoofdlijnen is geanalyseerd. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. Kwantitatieve behoefte Het initiatief voorziet in een kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied.
De verwachting is dat het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Purmerend en de regio Zaanstreek-Waterland de komende jaren verder groeit. Dit betekent dat ook de behoefte aan woningen sterk zal toenemen. Bovendien heeft de regio zichzelf de ambitie gesteld om ook te accommoderen in de regionale woningvraag vanuit de MRA. Voor zowel de gemeente Purmerend als de regio Zaanstreek-Waterland is er sprake van een aanzienlijke woningbouwbehoefte tot 2030: +2.650 woningen in de gemeente Purmerend en +13.500 woningen in de regio. Op dit moment is er onvoldoende harde plancapaciteit om
20
Kwadijkerpark 2021
in deze behoefte te voorzien. Kwalitatieve behoefte Het planinitiatief voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied, omdat het initiatief bijdraagt aan het versterken van de variatie in de woonvoorraad en woonmilieus door verschillende type woningen te realiseren in diverse prijsklassen. Dit is een ambitie op gemeentelijk en regionaal niveau. Bovendien wil de regio Zaanstreek-Waterland inspelen op de additionele woningbehoefte aan eengezinskoopwoningen, maar ook voorzien in de vraag naar sociale huurwoningen. Het initiatief realiseert beide type woningen. De ontwikkeling betreft de realisatie van 340 woningen: 240 koopwoningen en 100 sociale huurwoningen. De planvorming van de herontwikkeling van het Kwadijkerpark en de overeenkomsten met de initiatiefnemer gaat terug naar 2007. Op basis van die plannen is in het bestemmingsplan 'Overwhere Noord 2012' voor het Kwadijkerpark de planologische mogelijkheid opgenomen, al dan niet door middel van een wijzigingsbevoegdheid, voor in totaal 242 woningen. Met deze uitgangspunten is verder gewerkt. Om het woningprogramma beter aan te laten sluiten bij de uitgangspunten van de 'Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering - spelregels 30-30-40' zijn aan het programma woningen toegevoegd, voornamelijk sociale huurwoningen, tot een totaal van maximaal 340 woningen voor heel Kwadijkerpark.
Hiermee zal 30% van de te realiseren woningen een sociale huurwoning zijn. De overige 70% zijn, op basis van de overeenkomsten die al gesloten waren, vrije sector koopwoningen in verschillende prijsklassen en woningtypen. Bovendien draagt het initiatief bij aan de bevordering van diversiteit en doorstroming op de woningmarkt, één van de belangrijkste uitgangspunten voor nieuwbouwplannen volgens het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid: 28 levensloopbestendige woningen voor ouderen dragen bij aan doorstroming op de woningmarkt, aangezien de woningen die ouderen achterlaten beschikbaar komen voor jonge gezinnen en starters; 138 gezinswoningen en 74 twee-onder-een-kapwoningen dragen bij aan een doorgaande bouwstroom, zodat er beweging blijft op de woningmarkt. 100 sociale huurwoningen (89 appartementen en 11 grondgebonden eengezinswoningen) vergroten de kansen voor woningzoekenden met een lager budget om een geschikte woning te vinden. 1. Specifiek dragen de 49 sociale huurappartementen bij aan de doorstroming, aangezien door het bouwen van appartementen ook ouderen, die nu in een (sociale) eengezinswoning wonen, verleid kunnen worden tot verhuizen. 2. De andere 40 sociale huurappartementen zijn gelabeld en zijn bedoeld voor werknemers in Purmerendse zorginstellingen.
Deze woningen worden bij voorrang verhuurd aan huishoudens uit Purmerend, waardoor wederom de doorstroming op de Purmerendse woningmarkt wordt bevorderd. Juist het wonen in het Kwadijkerpark ('wonen als in een vakantiepark' en de combinatie van reguliere en zorgwoningen) kenmerkt zich als zo'n bijzonder, 'alternatief' woonmilieu, waar de gemeente volgens de Woonvisie op wil sturen. Daarbij is er conform de Woonvisie qua typologieën ruimte voor zowel klein en goedkoop, meer groot, luxueus/duur en meer appartementen. Hier geeft het initiatief invulling aan door in verschillende segmenten en type woningen te voorzien. Al met al wordt geconcludeerd dat het planinitiatief Kwadijkerpark voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. Geen onaanvaardbare effecten Vanwege de omvangrijke woningbehoefte in de gemeente en de regio is het niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare effecten optreden op andere woningbouwprojecten of op de leegstand. Daarnaast is de ontwikkeling ook zeer gewenst met het oog op behoud van het park, het groen en de bestaande natuur. Het park blijft als belangrijke recreatieve voorziening toegankelijk voor bewoners van de omliggende wijken (en uiteraard ook voor de bewoners van de Prinsenstichting en de nieuwe bewoners).
Door de zorgvuldige inpassing van woningen in het parklandschap (kleinschalig, terughoudende beeldtaal geïnspireerd op de architectuur uit de omgeving, parkeren geclusterd en uit het
Kwadijkerpark 2021
21
zicht, het hart van het park is autovrij), blijven de kwaliteiten van het park maximaal overeind. Bovendien zullen mogelijk cliënt-bewoners worden ingezet voor het beheer van de openbare ruimte en zal de Prinsenstichting de kinderboerderij en in beperkte mate ook het zwembad beschikbaar stellen voor de buurt. Zo levert de ontwikkeling van het Kwadijkerpark ook in bredere zin een bijdrage aan het voorzieningenniveau van bewoners in de omliggende wijken en de integratie van doelgroepen. De 'omgekeerde integratie' waarbij het instellingsterrein van de Prinsenstichting van een monocultuur verandert naar een reguliere woonwijk, sluit bovendien aan op het landelijke beleid voor dit soort gebieden. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan (vastgesteld 30-07-2012) de volgende bestemmingen: 'Wonen', 'Tuin - 2', 'Groen', 'Maatschappelijk - 1', 'Maatschappelijk - 2', 'Verkeer - 2' en 'Water'. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft en binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Dit maakt dat geen aanvullende motivatie nodig is ten aanzien van dit punt.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 OmgevingsvisieNH2050 Op 19 november 2018 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie van de provincie op de fysieke leefomgeving beschreven. De provincie zet in op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid, zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. De Omgevingsvisie bevat het provinciale beleid op het gebied van wonen en werken. De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De onderhavige ontwikkeling, liggend in bestaand stedelijk gebied, is in lijn met de Omgevingsvisie NH2050. 3.2.2 OmgevingsverordeningNH2020 Op 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. Deze is op 17 november 2020 in werking getreden en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening.
Deze verordening zet in op het mogelijk maken van ontwikkelingen zoals woningbouw en de energietransitie en op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland, met een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Met de omgevingsverordening loopt de provincie bewust vooruit op de Omgevingswet, omdat door het samenvoegen van 21 verordeningen alvast wordt gewerkt in de geest van de Omgevingswet. De verordening bevat instructieregels voor gemeenten die beperkingen stellen aan wat in ruimtelijke plannen kan worden opgenomen. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, levert de Omgevingsverordening NH2020 geen beperkingen op.
22
Kwadijkerpark 2021
3.2.3 Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 De Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland voor de periode 2020-2025. De provincie gaat gemeenten met raad en daad helpen om de flinke ambitie op het gebied van wonen waar te maken. Via ’woonakkoorden’ worden afspraken gemaakt met regio’s en gemeenten daarbinnen over woningbouw, programmering en fasering van woningbouwplannen. Uitgangspunt is de juiste balans tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief. De provincie biedt kennis, meedenkkracht en hulp om de woningbouwproductie te verhogen en sneller te realiseren. Zie voor een uitgebreide onderbouwing paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking.
3.3
Regionaal beleid
3.3.1 Regiovisie Waterland 2040 (Vitaal met Karakter) Voor de lange termijn heeft de regio een ontwikkelingskader tot 2040 opgesteld, de Regiovisie Waterland 2040. In deze visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio Waterland voorop, maar wel met de noodzakelijk sociaal-economische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en het gebied binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken. Naast maatregelen om het authentieke karakter van het landelijk gebied te bewaren, vergt dat op vele locaties een forse inspanning in de kwaliteit van de leefomgeving, selectieve uitbreiding voor noodzakelijke sociaal-economische ontwikkelingen en duurzame oplossingen voor beheer en terugdringing van het woon-werkverkeer. Op die manier ontstaat een duurzame vitale regio met een herkenbaar eigen karakter. Onderhavige ontwikkeling past goed in het beleid zoals weergegeven in de Regiovisie. Het bepaalde in dit bestemmingsplan is niet strijdig met dit beleid. 3.3.2 Metropoolregio Amsterdam Purmerend maakt onderdeel uit van Metropoolregio Amsterdam (MRA). Dit is een samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 32 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio's.
De rode draad van de samenwerking is het behouden en versterken van die internationale concurrentiepositie. De door de partners geformuleerde hoofdopgaven zijn (thematisch) neergelegd in de 'Gebiedsagenda 2013' en richten zich m.n. op het optimaliseren van het fysieke vestigingsklimaat (economie), het tijdig voorzien in kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte in 2040 (verstedelijking) en het op orde brengen en houden van een goed functionerend mobiliteitsnetwerk (bereikbaarheid). De agenda levert een 'voorraadkamer' op voor de besluitvorming over programma's en projecten in het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT). De agenda richt zich voornamelijk op het verbeteren van de infrastructuur en het milieu. De agenda verzet zich niet tegen het realiseren van woningbouw. De agenda bevestigt bovendien dat er binnen de regio Waterland, waar Purmerend onder valt, een aanzienlijk aantal nieuwe woningen dient te worden gerealiseerd. De te realiseren woningen passen dan ook goed in het beleid van de MRA. De MRA heeft een eigen langere termijnvisie in de vorm van het Ontwikkelingsbeeld 2040 uit 2007. De MRA wil een internationaal concurrerende regio zijn met compacte steden in een voor recreanten aantrekkelijk landschap en met een infrastructureel netwerk dat de kernen met elkaar, het landschap en de rest van de wereld verbindt.
De regio zet in op woningbouw, de creatieve industrie, de maakindustrie en de circulaire economie, wil een omslag naar duurzame energiebronnen en koestert grote bedrijven als het Havenbedrijf Amsterdam. In 2014 verscheen een overzicht van accentverschuivingen ten opzichte van dit Ontwikkelingsbeeld: Doorbouwen op het fundament. Op basis van nieuwe trends en inzichten focust de MRA o.a. op meer stedelijke verdichting, intensivering van de transformatieopgave, beter benutten van OV-knooppunten en – naast bescherming – een betere benutting van het landschap. Om dit te bereiken zijn is voor de korte termijn een Ruimtelijk-economische Actie-Agenda 2016-2020 opgesteld, met een doorkijk naar de komende tien jaar.
Kwadijkerpark 2021
23
Woonakkoord Zaanstreek Waterland 2021-2025 Op 29 juni 2021 zijn de colleges van de acht gemeenten in Zaanstreek-Waterland (Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland en Zaanstad) en de provincie Noord-Holland het Woonakkoord 2021-2025 met elkaar aangegaan. Het bestuursakkoord bestaat uit doelen voor de komende vijf jaar en concrete acties, rondom vier thema's: nieuwbouw, betaalbare voorraad, wonen en zorg en duurzaamheid, klimaatadaptatie en circulair bouwen. Om deze ambitie te realiseren heeft de regio een plancapaciteit voor ongeveer 16.700 woningen t/m 2024 en bijna 14.000 woningen voor de periode 2025 t/m 2029. Deze woningen bouwen de gemeenten in verschillende woonmilieus, prijsklassen en woningtypen. Om het landschap en de natuurwaarden in de regio te sparen, bouwen de gemeenten zoveel mogelijk binnen de stadscentra en dorpskernen en door bestaande gebouwen om te vormen tot woningen. De regiogemeenten willen de toenemende vraag naar woningen gebruiken om de kwaliteit van de steden en vitaliteit van de kernen te verhogen.De nieuwbouw wordt zoveel mogelijk geclusterd rondom bestaande of toekomstige OV-knooppunten. In Purmerend is dit het stationsgebied. Ook gaan de provincie en gemeenten samen een visie op het versterken van de kernen in het landelijk gebied opstellen.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1 StructuurvisiePurmerend 2005-2020 In de Structuurvisie Purmerend 2005-2020, vastgesteld op 2 maart 2006, heeft de gemeenteraad van Purmerend een toetsingskader neergelegd voor gewenste en bestaande ontwikkelingen binnen de gemeente. In de structuurvisie worden vier ambities verwoord die leidend dienen te zijn bij de ontwikkeling van de stad Purmerend tot 2020. 1. Purmerend is het centrum van Waterland: Uiteen wordt gezet dat Purmerend wil investeren in haar functies waarin zij een regionale rol heeft, om de positie als centrum van Waterland te behouden. De manier waarop Purmerend dit wil bereiken is door te investeren in een veelzijdig, herkenbaar en toegankelijk centrum met kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en door te streven naar een hoog niveau van voorzieningen in zowel het centrum als in andere delen van de stad. 2. Purmerend werkt aan een evenwichtigere woon-werkbalans. In de structuurvisie wordt beschreven dat Purmerend voor de werkgelegenheid sterk afhankelijk is van Amsterdam. Dit is een kwetsbaar punt. Belangrijk is daarom dat Purmerend haar economische punten verder ontwikkelt. Dit is onder meer van belang voor jongeren die in Purmerend zijn geboren en zich nu op de arbeidsmarkt gaan begeven, omdat zij meer geneigd zullen zijn om in Purmerend te werken. 3. Purmerend versterkt haar verbindingen in groen, blauw en grijs.
Gesteld wordt dat de kwaliteit van de ligging van de stad veel beter benut kan worden. De kwaliteiten van het buitengebied zijn in de wijken ruimschoots aanwezig, maar zijn op het niveau van de stad te weinig herkenbaar en andersom worden de kwaliteiten van de stad daarbuiten nauwelijks (h)erkend. Uiteen wordt gezet dat de aantrekkelijke ligging van Purmerend veel meer benut kan worden om de kwaliteit van het wonen in de stad te verhogen, om de kansen voor toerisme te vergroten en om het beeldmerk van de stad neer te zetten. Tevens wordt gesteld dat het versterken van de stedelijke structuren kan helpen mensen zich meer verbonden te laten voelen met hun stad en om een betere oriëntatie te krijgen op de stad en haar omgeving. 4. Purmerend kiest voor bloei in plaats van groei. Purmerend heeft zich decennia lang gericht op groei. Nu moet de omslag komen naar het investeren in identiteit en kwaliteit. Beschreven wordt dat het doel niet langer is om woningen te bouwen en nieuwe wijken te ontwikkelen, maar toe te werken naar een complete stad die op basis van kwaliteit de concurrentie aan kan met de steden in de omgeving en die toegesneden is op de demografische veranderingen.
In 2013 is de strategische plankaart, behorende bij de structuurvisie Purmerend 2005 - 2020, als eerste stap in het proces om te komen tot en vooruitlopend op een integrale herziening, aangepast aan de actuele stand van zaken. Het betreft een beleidsneutrale actualisering, waarbij op de plankaart de wijzigingen zijn verwerkt, die in de achterliggende periode (sinds 2006) doorgevoerd zijn in of op grond van het gemeentelijk beleid. Deze kaart gaat vergezeld van een toelichting daarop.
24
Kwadijkerpark 2021
Het aanbod in Purmerend sluit aan op de vraag in de regio als het gaat om betaalbare koop- en huur-eengezinswoningen. Purmerend heeft een relatief goedkope voorraad, de gemiddelde woningwaarde ligt 10% onder het gemiddelde van Nederland. Purmerend wil investeren in het ontwikkelen van nieuwe woonmilieus. 62% van de Purmerenders wil groen of rustig wonen, wat dat betreft voldoet de stad goed aan de wensen van nu. De overige, een naar waarschijnlijkheid groeiende groep, Purmerenders (38%) hebben behoefte aan andere woonmilieus. Het is daarom van belang om de woningvoorraad in Purmerend compleet te maken met meer gedifferentieerde woonmilieus (meer luxe, bijzondere en centrumstedelijke), meer verschil in prijscategorie, zowel in huur als in koop, meer woningen voor senioren, gekoppeld aan voorzieningen en meer woningen voor starters en eenpersoonshuishoudens (kleinere woningen). Bijvoorbeeld kapitaalkrachtige mensen investeren graag in een betere of grotere woning, wat momenteel veelal betekent dat men wegtrekt naar de landelijke woonmilieus in de omgeving van Purmerend. Het verbreden van het aanbod woonmilieus trekt ook andere bevolkingsgroepen aan waardoor de eenzijdige bevolkingssamenstelling wat meer gemêleerd wordt. Het plangebied is in kaart 'Ontwikkelingen in de stad op het gebied van wonen' van de Structuurvisie Purmerend opgenomen als binnenstedelijke locatie: 4.
Prinsenstichting. Voorliggend initiatief speelt in op de genoemde uitgangspunten van de structuurvisie door verschillende woonmilieus in het park/groen toe te voegen. De woningen zijn gekoppeld aan de voorzieningen van de Prinsenstichting. Hiermee is het initiatief in overeenstemming met de structuurvisie. 3.4.2 Ruimte voor Purmerend (omgevingsagendavoor Purmerend richting 2040) Het stuk 'Ruimte voor Purmerend (omgevingsagenda voor Purmerend richting 2040) is een dynamische agenda die naast politiek-bestuurlijke focus vooral duidelijkheid biedt over de ambities van de gemeente Purmerend. Purmerend wordt hierin neergezet als compacte woonstad met sterke OV-verbindingen naar de hoofdstad maar ook uitstekende fietsverbindingen naar de omgeving en buitengebied. Een stad waarin de wijken een zelfvoorzienend karakter hebben op het gebied van voorzieningen. Aan bovenstaande beschrijving kunnen troeven en waardevolle aspecten worden toegevoegd waaruit ambities voortvloeien. De nabijheid van Amsterdam, het voorzieningenaanbod, het OV-netwerk en de betaalbare woningvoorraad zijn bekende troeven. Waardevolle aspecten zijn het dorpse karakter, de tevredenheidsstabiliteit en het brede scala en diversiteit van voorzieningen, omgeving en activiteiten.
De ambities die hieruit zijn geformuleerd (samengevat): De urgentie en noodzaak om verder te bouwen aan woongelegenheid in een grotere diversiteit voor zowel huidige als toekomstige generaties; een flink deel van de opgave dient plaats te vinden in het bestaande stedelijke gebied. Regionale functie van 'de zorg' waarborgen. De compacte en consequente wijkstructuur van Purmerend leent zich al goed voor dagelijkse voorzieningen en zorg (ziekenhuis, EHBO, verpleeghuis, opvang o.m.), voldoende aangepaste huisvesting is ook aanwezig. De ambitie is om deze regionale functie met het oog op de toekomst (vraag naar zorg) te behouden en versterken. Versterking van de toeristische sector door Purmerend als pleisterplaats en verblijfsstad op de kaart te zetten voor iedereen die Laag Holland bezoekt. Om vorm te geven aan de groei van Purmerend worden scenario's bekeken. Gelet op de ladder voor duurzame verstedelijking ligt intensivering van (vastgoed in) de bestaande stad als eerste mogelijkheid voor de hand en vervolgens wordt het verstedelijken van de randen nader als mogelijkheid bezien. Onderhavig plan voorziet in het ontwikkelen van woongelegenheid in bestaand stedelijk gebied.
Gezien de woningbehoefte van circa 10.000 woningen in Purmerend, als onderdeel van de woningbouwtaakstelling van de Metropoolregio Amsterdam, is er behoefte aan de 340 woningen die in het plangebied worden gerealiseerd. Het voornemen is daarmee in overeenstemming met de 'Agenda: Purmerend koers naar 2040'.
Kwadijkerpark 2021
25
3.4.3
Wonen
3.4.3.1 Woonvisie 2017-2022 In de Woonvisie Purmerend 2017-2022 heeft de gemeente haar visie tot 2022 op het gebied van wonen geformuleerd. De gemeente wil een prettige woonstad blijven, de vraag naar woningen van inwoners goed kunnen blijven bedienen en een bijdrage leveren aan de regionale woningbouwopgave. Veel aandacht gaat uit naar de positie van huishoudens die zichzelf niet of moeilijk kunnen redden op de woningmarkt. In een achttal speerpunten heeft Purmerend deze ambitie verder uitgewerkt, waaronder ook de ambitie om tot 2040 10.000 extra woningen te bouwen. Dit om tevens de kwaliteit van de stad te versterken door vergroting van de differentiatie van het aanbod en van verschillende woonmilieus en de woningvoorraad meer passend te maken voor de toekomstige bevolkingssamenstelling. Het planinitiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. Het initiatief draagt bij aan het versterken van de variatie in de woonvoorraad en woonmilieus door verschillende type woningen te realiseren in diverse prijsklassen. Voorliggend initiatief bestaat uit 240 koopwoningen en 100 sociale huurwoningen.
Bovendien draagt het initiatief bij aan de bevordering van diversiteit en doorstroming op de woningmarkt, één van de belangrijkste uitgangspunten voor nieuwbouwplannen volgens gemeentelijk beleid: 28 levensloopbestendige woningen voor ouderen dragen bij aan doorstroming op de woningmarkt, aangezien de woningen die ouderen achterlaten beschikbaar komen voor jonge gezinnen en starters; 138 gezinswoningen en 74 twee-onder-een-kapwoningen dragen bij aan een doorgaande bouwstroom, zodat er beweging blijft op de woningmarkt. 100 sociale huurwoningen vergroten de kansen voor woningzoekenden met een lager budget om een geschikte woning te vinden. 1. Specifiek dragen de 49 sociale huurappartementen bij aan de doorstroming, aangezien door het bouwen van appartementen ook ouderen, die nu in een (sociale) eengezinswoning wonen, verleid kunnen worden tot verhuizen. 2. De andere 40 sociale huurappartementen zijn gelabeld en zijn bedoeld voor werknemers in Purmerendse zorginstellingen. Juist het wonen in het Kwadijkerpark ('wonen als in een vakantiepark' en de combinatie van reguliere en zorgwoningen) kenmerkt zich als zo'n bijzonder, 'alternatief' woonmilieu, waar de gemeente volgens de Woonvisie op wil sturen. Daarbij is er conform de Woonvisie qua typologieën ruimte voor zowel klein en goedkoop, meer groot, luxueus/duur en meer appartementen.
Hier geeft het initiatief invulling aan door in verschillende segmenten en type woningen te voorzien. Zie voor een uitgebreide onderbouwing paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking. Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling in dit beleid. 3.4.3.2 Woonprogramma uit Structuurvisie 2005-2020 De speerpunten van het Woonprogramma uit de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 zijn: 1. meer differentiatie in woonmilieus aanbrengen door toevoegen of herstructureren naar centrumstedelijke woonmilieus, woningen in lage dichtheden, starterswoningen, duurdere huur- en koopwoningen en seniorenwoningen; 2. inzetten op behoud van het suburbane wonen, groen en rustig, dit kan door dit mee te nemen in de plannen voor de herstructurering van de wijken; 3. nieuwe concepten voor het combineren van wonen en zorg ontwikkelen In Zaanstreek-Waterland als geheel neemt de woningbehoefte volgens de prognose van de provincie Noord-Holland in de periode 2015-2025 toe met 12.760 woningen (6.900 tot 2020 en 5.860 tot 2025). In de tien jaar daarna gaat het om nog 8.600 woningen. Dat is in totaal bijna 20.000 woningen tot 2035. De onderhavige ontwikkeling levert een bijdrage aan het eerste speerpunt.
26
Kwadijkerpark 2021
3.4.3.3 Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering - spelregels 30-30-40 In de Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering - spelregels 30-30-40, vastgesteld op 26 november 2019, is de stedelijke norm voor woningprogrammering vastgelegd: minimaal 30% sociale huurwoning, minimaal 30% doorstroomwoningen en 40% vrije keuze. Dit geldt voor alle nieuwe initiatieven vanaf vier woningen. De planvorming van de herontwikkeling van het Kwadijkerpark en de overeenkomsten met de initiatiefnemer gaat terug naar 2007. Op basis van die plannen is in het bestemmingsplan 'Overwhere Noord 2012' voor het Kwadijkerpark de planologische mogelijkheid opgenomen, al dan niet door middel van een wijzigingsbevoegdheid, voor in totaal 242 woningen. Met deze uitgangspunten is verder gewerkt. Om het woningprogramma beter aan te laten sluiten bij de uitgangspunten van de 'Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering - spelregels 30-30-40' zijn aan het programma woningen toegevoegd, voornamelijk sociale huurwoningen, tot een totaal van maximaal 340 woningen voor heel Kwadijkerpark. Hiermee zal 30% van de te realiseren woningen een sociale huurwoning zijn. De overige 70% zijn, op basis van de overeenkomsten die al gesloten waren, vrije sector koopwoningen in verschillende prijsklassen en woningtypen.
Doorstroming wordt bevorderd Als onderdeel van het programma worden 28 levensloopbestendige woningen gerealiseerd, voornamelijk bedoeld voor ouderen, waarmee wordt bijgedragen aan de doorstroming op de woningmarkt, aansluitend op één van de doelstellingen van de 30-30-40 spelregel. De woningen die ouderen achterlaten komen immers beschikbaar voor jonge gezinnen en starters. Ook de 49 sociale huurappartementen dragen bij aan de doorstroming. Immers, zoals ook in de Woonvisie is aangegeven, door het bouwen van appartementen kunnen ook ouderen, die nu in een (sociale) eengezinswoning wonen, worden verleid worden tot verhuizen. Van de 100 sociale huurwoningen worden er 40 'gelabelde' sociale huurwoningen gerealiseerd, wat wil zeggen dat deze bedoeld zijn voor werknemers in zorginstellingen binnen de gemeente Purmerend. Doordat deze woningen bij voorrang worden verhuurd aan huishoudens uit Purmerend, wordt wederom de doorstroming op de Purmerendse woningmarkt bevorderd. 3.4.3.4 Huisvestingsverordening Op 23 januari 2019 is een gewijzigde huisvestingsverordening in werking getreden, waarmee het splitsen van al bestaande woningen wordt gereguleerd door middel van een vergunningstelsel. Aanvragen voor woningsplitsing worden getoetst op een minimale oppervlakte van de nieuwe woningen van 40 m2 en het aspect leefbaarheid.
Ook kamergewijze verhuur wordt met deze gewijzigde huisvestingsverordening gereguleerd door middel van een vergunningstelsel. Dergelijke aanvragen worden eveneens getoetst op het aspect leefbaarheid. 3.4.4 Duurzaamheidsagenda2020-2023 Het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 vormt de basis voor het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid zoals verwoord in de Duurzaamheidsagenda 2020-2023. De volgende thema's staan centraal: 1. Duurzaamheid in de gebouwde omgeving: uitvoering Proeftuin Aardgasvrij. uitbreiding capaciteit en netwerk van Stadsverwarming Purmerend. transitievisie Warmte die wordt vertaald in Wijkuitvoeringsplannen, waarbij per wijk wordt aangegeven welke niet-fossiele warmtebronnen in aanmerking komen. verduurzaming van de bestaande woningvoorraad ondersteunen met subsidies en duurzaamheidsleningen. 2. Duurzame bedrijven: verminderen CO2-uitstoot bedrijven; bedrijfsterreinen duurzaam revitaliseren; gebruik van duurzame grondstoffen. versterking circulariteit van grondstoffen.
Kwadijkerpark 2021
27
3. Duurzame mobiliteit: streven naar instandhouding van het fijnmazig openbaar vervoerssysteem; versterken laadinfrastructuur elektrische voertuigen door inventariseren mogelijke locaties voor het plaatsen van laadpalen; uitbreiding aantal laadpunten met in achtneming voldoende spreiding over de gemeente. toepassen van alternatieve (bio-)motorbrandstoffen; vermindering CO2-uitstoot voertuigen. 4. Duurzame energie: aanjagen initiatieven voor duurzame energieproductie. 5. Duurzame stad en regio: regionale Energiestrategie waarin wordt aangegeven welke niet-fossiele energiebronnen kunnen worden benut en waar deze ruimtelijk kunnen worden ingepast. benutting van subsidie-mogelijkheden. 6. Duurzame gemeente: streven naar 75% van het afval gescheiden ophalen; klimaatbestendigheid bebouwde kom Purmerend vergroten; klimaatadaptief bouwen; duurzaam inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente; actieve informatieverstrekking over investeringsmogelijkheid en in energieopwekking en -besparing door invulling van een lokaal informatieloket. verduurzamen gemeentelijk vastgoed; stimulering verduurzaming Schoolgebouwen. stimuleren Duurzame vaarrecreatie. In paragraaf 4.4 wordt ingegaan op de manier waarop het project past binnen de gemeentelijke Duurzaamheidsagenda.
3.4.5 KlimaatadaptatieplanZaanstreek Waterland en Purmerend 2021-2024 Op 17 december 2020 heeft de gemeenteraad van Purmerend het Klimaatadaptatieplan Zaanstreek Waterland en Purmerend 2021-2024 vastgesteld. Hierin wordt beschreven hoe de regio en de gemeente Purmerend zich voorbereiden op een veranderend klimaat. Het bevat de uitgangspunten en maatregelen die nodig zijn om de schadelijke effecten van hevige neerslag, extreme hitte, langdurige droogte en zeespiegelstijging zoveel mogelijk te beperken. In lijn met het landelijke Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie is het klimaatadaptatieplan gebaseerd op de klimaatscenario's van het KNMI voor 2050. De ambitie is om in 2050 een klimaatbestendig en waterrobuuste gemeente te zijn. In regionaal verband zijn leidende principes geformuleerd en doorvertaald naar vier uitgangspunten voor een klimaatadaptieve gemeente, zoals meer groen en meer ruimte voor water in de stad, klimaatadaptief maatwerk en gedeelde verantwoordelijkheid. De gemeente kiest bijvoorbeeld voor meer bomen, meer ruimte voor tijdelijke wateropvang, het hanteren van het MRA basisveiligheidsniveau klimaatbestendige nieuwbouw (aanvulling bouwbesluit, bijlage I) en het stimuleren van vergroening onder particulieren. Aan het lokale plan is een uitvoeringsagenda met maatregelen, projecten en onderzoeken verbonden. Klimaatadaptatie dient in elk project meegenomen te worden.
Op welke manier dit gebeurt is afhankelijk van zaken als de gebouwdichtheid, de grond en de ontwerpruimte. In de toelichting van dit plan dient te worden aangegeven op welke manier rekening is gehouden met klimaatadaptatie. In paragraaf 4.4 wordt ingegaan op de manier waarop rekening is gehouden met klimaatadaptatie.
28
Kwadijkerpark 2021
3.4.6 Groenkoers De nota Groenkoers, op 28 november 2014 door de gemeenteraad vastgesteld, geeft de richting aan die de gemeente opgaat met het gemeentelijke groen in zijn totaliteit. De essentie ervan is dat ingezet wordt op de verbetering van de kwaliteit van de beplanting om ook op lange termijn over een duurzame groenbasis te beschikken tegen acceptabele kosten. De Groenkoers schetst het belang van het groen voor de stad als integraal onderdeel van de openbare buitenruimte. Groen is mede bepalend voor de identiteit, het imago, de kwaliteit en de leefbaarheid van de stad. 3.4.7 Visie Leefbare Stad 2040 Gemeente Purmerend heeft tot 2040 een bouwopgave van 10.000 woningen. De stad gaat verdichten, en de druk op de openbare ruimte wordt groter. Bovengronds doordat meer mensen gebruik gaan maken van dezelfde openbare ruimte. Ondergronds omdat er uitbreiding van kabels, leidingen, riolering en stadsverwarming nodig is. Het groen in de stad staat onder druk. Daarnaast treedt er klimaatverandering op. De kans op wateroverlast, hittestress en droogte in de stad wordt groter. Dit vraagt om een andere inrichting van het openbare gebied, gebouwen en de particuliere terreinen. Op 26 maart 2020 is de Visie Leefbare Stad 2040 (Steen en groen in balans voor een leefbaar en aantrekkelijk Purmerend) door de raad vastgesteld.
In deze visie worden de kansen benoemd hoe steen en groen in balans blijven voor een leefbare stad. Het is een overkoepelend plan dat een stip op de horizon richting 2040 weer geeft, kansen benoemd en vier uitwerkingen kent: 1. Bomenplan (is gereed), 2. Klimaatadaptatieplan (wordt in 2020 gemaakt), 3. Parkenplan (moet eind 2020 gereed zijn) 4. een uitwerking voor Natuurinclusief bouwen (moet eind 2020 gereed zijn). Met de vaststelling van de visie zal in vervolg bij elke ontwikkeling in de stad onderbouwd moeten worden wat er is gedaan op het gebied van goede bomen, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. In stukken die naar het college en de gemeenteraad gaan zal hier nadrukkelijk aandacht aan moeten worden besteed. De gemeentelijke groenbeheerder, ecoloog en adviseur klimaatadaptatie kunnen hierin advies geven. 3.4.8 Bomenplan 2020-2040 Op 25 maart 2020 heeft de gemeenteraad het Bomenplan Purmerend 2020-2040 vastgesteld. Het doel van het Bomenplan is om de komende decennia een kwalitatief goed bomenbestand te waarborgen. In het Bomenplan worden de uitdagingen en kansen voor het bomenbestand beschreven. Boomziektes, bouwwerkzaamheden en slechte groeiplaatsen zijn de reden dat veel bomen de komende jaren zullen uitvallen.