B Bestemmingsplan Garrelsflat 2021, toelichting, aangepast n a v technische vragen Stadspartij

BESTEMMINGSPLAN GARRELSFLAT 2021

Garrelsflat 2021 Garrelsflat 2021 ex artikel 3.1 Wro Status: vastgesteld Gemeente Purmerend Ruimtelijk Domein, Team Ontwikkeling ID-code: NL.IMRO.0439.BPGARRELSFLAT2021-va01 Procedure: Terinzagelegging ontwerp: 1 februari 2021 tot en met 15 maart 2021 Vaststelling door raad: 22 april 2021

2

Garrelsflat 2021

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

8

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Projectbeschrijving

11

Hoofdstuk 3

Beleidskader

15

3.1

Rijksbeleid

15

3.2

Provinciaal beleid

17

3.3

Regionaal beleid

19

3.4

Gemeentelijk beleid

20

Hoofdstuk 4

Omgevingsanalyse

27

4.1

Huidige situatie

27

4.2

Nieuwe situatie

29

Hoofdstuk 5

Randvoorwaarden / omgevingsaspecten

31

5.1

Archeologie

31

5.2

Bodemkwaliteit

31

5.3

Cultuurhistorische waarden

32

5.4

Externe veiligheid

33

5.5

Geluid

33

5.6

Geur

35

5.7

Hoogbouw-effectrapportage

36

5.8

Luchtkwaliteit

37

5.9

Milieuzonering

37

5.10

Natuurwaarden

38

5.11

Planologisch relevante leidingen

40

5.12

Verkeer en parkeren

41

5.13

Water

42

5.14

Milieu-effectrapportage

44

5.15

Duurzaamheid

45

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

47

Garrelsflat 2021

3

6.1

Privaatrechtelijke uitvoerbaarheid

47

6.2

Economische uitvoerbaarheid

47

6.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47

Hoofdstuk 7

Juridische planbeschrijving

51

7.1

Planvorm

51

7.2

Bestemmingsregeling

51

4

Garrelsflat 2021

Toelichting

Garrelsflat 2021

5

6

Garrelsflat 2021

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op de bestaande flat aan de Rudolfs Garrelsstraat met de huisnummers 4-270. De flat zal worden gerenoveerd waarbij onder meer de plint wordt getransformeerd door de bestaande garageboxen te vervangen door 12 nieuwe middenhuurwoningen. Ten behoeve van deze nieuwe woningen zal de plint van de flat aan de noordwestzijde worden vergroot door een nieuwe uitbouw. Met het realiseren van deze nieuwe woningen wil woningcorporatie Intermaris de doorstroming verbeteren door huurders de kans te bieden om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een ruimer en nieuw huis. Het realiseren van de nieuwe woningen in de plint van de flat draagt ook bij aan het verbeteren van de sociale veiligheid op straat. De beoogde transformatie van de plint past niet volledig binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan "Wheermolen 2012". In paragraaf 1.3 wordt hier verder op ingegaan. Het onderhavige bestemmingsplan geeft een planologisch kader - bouw- en gebruiksregels - waarbinnen het project planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van de wijk Wheermolen-Oost te Purmerend en is globaal gelegen tussen de Hannie Schaftstraat (noordzijde), de Wheredijk (oost- en zuidzijde) en de Rudolf Garrelsstraat (westzijde). Het plangebied is circa 2.230 m2 groot en bestaat uit het kadastrale perceel D6470 en een deel van het kadastrale perceel D7046.

Garrelsflat 2021

7

Afbeelding: plangebied (geel omlijnd) in de omgeving

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1

Wheermolen 2012

Op het plangebied geldt tot op het moment van inwerkingtreding van het onderhavige Garrelsflat 2021 het bestemmingsplan 'Wheermolen 2012, vastgesteld op 31 januari 2013.

8

Garrelsflat 2021

Afbeelding: uitsnede bestemmingsplan Wheermolen 2012 De bestaande flat is volledig bestemd als 'Wonen'. Deze gronden zijn aangewezen voor het gebruik als wonen met aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsactiviteiten, een wooncomplex, parkeren en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals erven, nutsvoorzieningen, tuinen en water. De strook waar de beoogde nieuwbouw is voorzien is bestemd als 'Verkeer – 2'. Gronden met deze bestemming mogen worden gebruikt voor onder meer wegen, verblijfsgebied en parkeren. Ter plaatse van de bestaande flat is een bouwvlak opgenomen. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd tot een maximale bouwhoogte van 35 meter. Ter plaatse van de beoogde nieuwbouw zijn geen gebouwen toegestaan. Een klein deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waterkering'. Ter plekke van deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken. Het transformeren van de bestaande plint van de flat van garageboxen naar woningen is al toegestaan binnen het geldende bestemmingsplan. De beoogde nieuwbouw aan de noordwestzijde is echter niet mogelijk doordat de nieuwbouw buiten zowel het bestemmingsvlak als het bouwvvlak is gelegen.

Door middel van een nieuw bestemmingsplan kan de beoogde nieuwbouw toch mogelijk worden gemaakt. 1.3.2

Parapluplan Parkeernormen Purmerend 2018

Op het plangebied geldt tot op het moment van inwerkingtreding van het onderhavige Garrelsflat 2021 ook het bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeernormen Purmerend 2018', vastgesteld op 28 februari 2019. Het parapluplan regelt dat bij de uitoefening van de bevoegdheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of het gebruiken van gronden of bouwwerken op eigen terrein ten minste voldaan dient te worden voldaan aan de Nota Parkeernormen gemeente Purmerend 2016.

Garrelsflat 2021

9

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van het project. Hoofdstuk 3 geeft een samenvatting van het relevante actuele beleidskader. Hoofdstuk 4 bevat een omgevingsanalyse waarin wordt nagegaan welke functies en bouwwerken zich voorafgaand aan vaststelling van het bestemmingsplan in het plangebied bevinden en in hoeverre het nieuwe project hierin past. In hoofdstuk 5 worden de relevante randvoorwaarden en omgevingsaspecten behandeld. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid in kaart gebracht. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de gedachten die ten grondslag liggen aan de juridische regeling zoals deze op de verbeelding en in de regels is opgenomen.

10

Garrelsflat 2021

Hoofdstuk 2

Projectbeschrijving

Woningcorporatie Intermaris is van plan om de bestaande galerijflat uit 1969 te renoveren en de begane grondlaag grondig te verbouwen. DOOR architecten heeft daarvoor een bouw- en renovatieplan opgesteld.

Afbeelding: de flat in de huidige situatie met garageboxen in de plint Als gevolg van de renovatie zullen onder meer de gevels worden geïsoleerd, de bestaande woningen krijgen nieuwe kozijnen en de beide entrees van de flat worden verplaatst naar de kopgevels. De garageboxen in de plint van de flat zullen worden gesloopt waarna de plint wordt verbouwd en aan de noordwestzijde (zijde Rudolf Garrelsstraat) met circa 560 m² wordt uitgebouwd. De plint zal na verbouw plek bieden aan twee extra fietsenstallingen voor bewoners en 12 nieuwe middenhuurwoningen. De contracten met de huurders van de huidige garageboxen in de plint zijn al opgezegd. De garages staan momenteel leeg. Met het realiseren van 12 nieuwe middenhuurwoningen wil woningcorporatie Intermaris de doorstroming op woningmarkt verbeteren. Huurders krijgen zo namelijk de kans om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een ruimere en nieuwe woning en zo een wooncarrière te maken. Het realiseren van de nieuwe woningen in de plint draagt ook bij aan het verbeteren van de sociale veiligheid rondom de flat doordat er niet langer sprake zal zijn van een gesloten plint. De plint wordt door het toevoegen van woningen geactiveerd aangezien de nieuwe bewoners vanuit hun woning op straat uitkijken.

Garrelsflat 2021

11

Afbeelding: impressie flat na renovatie & nieuwbouw plint

Afbeelding: impressie nieuwbouw plint De bestaande oppervlakte van de flat is circa 1.366 m2 . Na de uitbouw van de plint met circa 560 m² zal de oppervlakte van de flat circa 1.925 m2 bedragen. De flat heeft een bouwhoogte van 35,76 meter, exclusief liftopbouw. Ter plaatse van de liftopbouw bedraagt de bouwhoogte 39,31 meter. Deze bouwhoogte blijven verder ongewijzigd. De nieuwe uitbouw krijgt een bouwhoogte van 6,2 meter waardoor het dak van de uitbouw iets lager komt te liggen dan de bovenkant van de balustrade van de 1e verdieping.

12

Garrelsflat 2021

Afbeelding: doorsnedes zijaanzicht flat na renovatie en uitbouw van de plint De nieuwe woningen zullen bestaan uit twee bouwlagen waarbij iedere woning een bruto vloeroppervlak (bvo) krijgt van 100 m2 en een gebruiksoppervlak (gbo) van 87 m². Voor de woningen komt een onbebouwde strook die bedoeld is als voortuin van de nieuwe woningen.

Garrelsflat 2021

13

Afbeelding: plattegrond nieuwbouwwoning De openbare ruimte rondom de flat zal deels worden heringericht, onder meer het plaatsen van nieuwe fietsstallingsmogelijkheden, het opheffen van de huidige toegangsweg naar de flat en het wijzigen van een deel van de parkeerplaatsen. Aan de uitbreiding van 12 appartementen hangt een parkeernorm per woning. Om te voldoen aan de parkeernorm zullen er ten opzichte van de bestaande situatie 18 parkeerplaatsen moeten worden gecreëerd. Deze bepaling is gebaseerd op een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning, rekening houdend met een percentage dubbel gebruik (zie ook paragraaf 5.12).

14

Garrelsflat 2021

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Het kader voor een bestemmingsplan wordt gevormd door diverse nationale, provinciale, (deel-)regionale, en (deel)gemeentelijke nota's. Dit beleid stelt planologische en bestuurlijke beleidskaders (randvoorwaarden) aan de ruimtelijke (on)mogelijkheden voor het plangebied waarmee rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk wordt voor het plangebied het relevante algemene beleid beknopt samengevat.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het rijk heeft het beleid inzake de ruimtelijke inrichting en het mobiliteitsbeleid van Nederland tot 2040 vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze visie is vastgesteld op 13 maart 2012. De regering maakt ruimte voor groei en beweging en kiest ervoor de invulling van het ruimtelijk beleid voor een belangrijk deel over te laten aan provincies en gemeenten. Daardoor kan het Rijk zich richten op het behartigen van belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. De minister vermindert stevig het aantal procedures en brengt eenheid in het stelsel van regels voor infrastructuur, water, wonen, milieu, natuur en monumenten. De ruimtelijke ordening wordt zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat gebracht (burgers en bedrijven) en er wordt meer overgelaten aan gemeenten en provincies ('decentraal, tenzij…'). Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving. Daarbij verwacht het Rijk dat medeoverheden zich eveneens inzetten voor meer eenvoud en verdere integratie op het gebied van ruimtelijke regelgeving. De gemeente is de overheid die het dichtst bij de burger staat en zorg draagt voor een veilige en leefbare woon- en werkomgeving.

In het ruimtelijk domein gaat het om de ruimtelijke ontwikkeling van stad en platteland in brede zin, waarbij onder meer belangen ten aanzien van mobiliteit, milieu, natuur, water, economie en wonen worden afgewogen. Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028) en verbindt hier dertien nationale belangen aan. De drie hoofddoelstellingen van het Rijk zijn: 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; 2. het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor wat betreft nationale belangen ligt de nadruk op het verbeteren van milieukwaliteit en bereikbaarheid om zo de drie hoofddoelstellingen te dienen. De nationale belangen verzetten zich niet tegen de voorziene uitbouw van de Garrelsflat. Bovendien wordt de woningbehoefte in de regio Noordwest-Nederland, waar Purmerend in valt, en specifiek in en rond Amsterdam in de SVIR benadrukt. Het ontwikkelen van extra woonruimte in Purmerend past dan ook goed in het beleid zoals uiteengezet in de SVIR.

3.1.2 AmvB Ruimte (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgelegd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Voor Purmerend hebben deze regels geen gevolgen.

Garrelsflat 2021

15

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 juli 2017 is het besluit tot wijziging van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheidsladder). De laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan deze stedelijke ontwikkeling moet dan worden aangetoond. De behoefte is het saldo van de aantoonbare behoefte naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, looptijd bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Als stedelijke ontwikkeling wordt bedoeld: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor een minimale omvang vastgelegd van wat een stedelijke ontwikkeling is. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden.

Voor overige stedelijke functies wordt gesteld dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt. Het voorliggende project heeft betrekking op een andere configuratie door een uitbouw van de bestaande bebouwing mogelijk te maken. In de praktijk kunnen daardoor 12 woningen worden gebouwd. Doordat het geldende bestemmingsplan echter geen maximum aantal woningen bevat zijn de 12 woningen planologisch gezien nu ook al mogelijk binnen het bestaande bouwvolume. Er is planologisch gezien daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor een laddertoets niet noodzakelijk is. Voor het project is desondanks in het navolgende een vrijwillige laddertoets doorlopen. Uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van overprogrammering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. In het geval in het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, bevat de toelichting een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en dient zich te richten op het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. De behoefte wordt onderbouwd en afgewogen op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Dit betekent dat de aard en omvang van de ontwikkeling bepalend zijn voor de reikwijdte van de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de resultaten ook zijn opgenomen in de beschrijving. De provincie Noord-Holland wil vraag en aanbod op de woningmarkt zo goed mogelijk laten aansluiten. Daartoe hebben de gemeenten op verzoek van de provincie actieprogramma's wonen opgesteld voor de zes regio's binnen de provincie. De gemeente Purmerend is opgenomen in het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 - 2020 (RAP) van de Stadsregio Amsterdam. Purmerend maakt daarbinnen deel uit van de marktregio Zaanstreek-Waterland. De voorziene woningen passen binnen zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woningbehoefte die het RAP voor deze regio aantoont. Met kwantitatieve woningbehoefte wordt het aantal woningen bedoeld, met kwalitatieve woningbehoefte wordt het woonmilieu en de typen woningen bedoeld.

In het RAP wordt beschreven dat er binnen de gehele Stadsregio bovenop de al bestaande harde plancapaciteit voor woningen nog behoefte is aan plancapaciteit in alle prijssegmenten binnen de koop- en huursector. Er is behoefte aan elk type woning en woonmilieu. Een van de speerpunten van het RAP is bovendien om nieuwe plekken voor woningbouw voornamelijk te realiseren in binnenstedelijk gebied. Ook passen de voorziene woningen in de Woonvisie en de Structuurvisie van de gemeente Purmerend. Het plangebied is gelegen in de bestaande wijk Wheermolen-Oost. De Rudolf Garrelsstraat is verbonden met de Hannie Schaftstraat, welke weer is aangesloten op de Churchilllaan-Doctor J. M. Den

16

Garrelsflat 2021

Uyllaan-Salvador Allendelaan die uitkomt op de N244. De projectlocatie is daarmee goed ontsloten. De (vrijwillige) laddertoets is hiermee succesvol doorlopen.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 Op 19 november 2018 hebben Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie van de provincie op de fysieke leefomgeving beschreven. De provincie zet in op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid, zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. De Omgevingsvisie bevat het provinciale beleid op het gebied van wonen en werken. De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantitatief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De onderhavige ontwikkeling, liggend in bestaand stedelijk gebied, is in lijn met de Omgevingsvisie NH2050. 3.2.2 Omgevevingsverordening NH2020 Op donderdag 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020 en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening.

De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om vraag en aanbod van woon- en werklocaties kwantitatief en kwalitatief beter met elkaar in overeenstemming te brengen. In de beweging Metropool in ontwikkeling staan grote opgaven beschreven. Een zorgvuldig gebruik en verdeling van de schaarse ruimte is van belang. Gekozen is voor het behouden van het metropolitane landschap, maar met toevoeging of verandering van functies. En om het landschap te sparen, is in de Omgevingsvisie gekozen voor verdichting van de bestaande kernen. In de beweging 'Sterke kernen, sterke regio's' wordt het belang van krachtige centrumsteden van cruciale betekenis voor de leefbaarheid van de hele regio benoemd. Al met al gelden in het bijzonder de volgende ontwikkelprincipes. Ontwikkelprincipe 8: Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en geconcentreerd. Ontwikkelprincipe 12: Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden geconcentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers.

Artikel 6.3 sluit aan op de wettelijk verplichte toepassing van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, zoals vastgelegd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het accent van dit artikel ligt op datgene wat niet in de wet is vastgelegd. Dat zijn de regionale afspraken. De regionale afspraken betreffen nieuwe stedelijke ontwikkelingen van woningbouw, bedrijventerreinen en kantoorlocaties, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. Regionale afstemming staat centraal Omdat het Besluit ruimtelijke ordening via de Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) al regels stelt over 1) aantonen nut en noodzaak en 2) onderzoeken van binnenstedelijke mogelijkheden, zijn deze regels niet in de omgevingsverordening opgenomen. Daarmee staat de regionale afstemming in de

Garrelsflat 2021

17

omgevingsverordening centraal als het gaat om nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Regionale afstemming is niet in het Besluit ruimtelijke ordening via de Ladder geregeld en is daarom opgenomen in de omgevingsverordening. Evenals de Ladder gaat de omgevingsverordening uit van een 'ja, mits' voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Verantwoordelijkheid en afwegingsruimte ligt bij de regio De gemeenten in de regio moeten het gezamenlijk eens worden over de nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De verantwoordelijkheid en de afwegingsruimte liggen bij de regio. Dit is in lijn met de gedachte van de Omgevingswet, waarbij de verantwoordelijkheid zo decentraal mogelijk wordt belegd. De regionale afspraken worden bij voorkeur op visie- en programmaniveau gemaakt, zodat wordt voorkomen dat pas in een laat planstadium, bijvoorbeeld bij het voorontwerp van een ruimtelijk plan duidelijk wordt of wordt voldaan aan de wetgeving. De regionale afspraken en de daaruit voortvloeiende ruimtelijke plannen horen uiteraard 'ladderproof' te zijn. Wat is de regio? Bij de Ladder wordt onder de regio verstaan het 'marktgebied' of 'verzorgingsgebied' van de betreffende nieuwe stedelijke ontwikkeling. De inhoudelijke onderbouwing van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet zich dus richten op het markt- of verzorgingsgebied.

De gemeenten overleggen in de regio over bovenlokale of regionale stedelijke ontwikkelingen en maken daar bestuurlijke afspraken in regionaal verband over. Regio- en provinciegrensoverschrijdende nieuwe stedelijke ontwikkelingen Bij nieuwe stedelijk ontwikkelingen die de grens van een regio overschrijden heeft de provincie de rol van intermediair tussen de regio's. Dat geldt ook voor provinciegrensoverschrijdende nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Conclusie De planlocatie is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied en het voorliggende project heeft betrekking op een andere configuratie door een uitbouw van de bestaande bebouwing mogelijk te maken. In de praktijk kunnen daardoor 12 woningen worden gebouwd. Doordat het geldende bestemmingsplan echter geen maximum aantal woningen bevat zijn de 12 woningen planologisch gezien nu ook al mogelijk binnen het bestaande bouwvolume. Er is planologisch gezien daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De woningbouwopgave is evengoed wel regionaal afgestemd (zie elders in dit hoofdstuk), zodat op dat aspect wordt voldaan aan de verordening. Het voorliggende project past daarmee binnen de omgevingsverordening. 3.2.3 Provinciale Woonvisie 2010-2020 Het provinciale beleid inzake woningbouw is vastgelegd in de Omgevingsvisie NH2050. Deze woonvisie sluit aan op de structuurvisie en schetst de kaders voor regionaal woonbeleid.

Vooral het kwalitatieve aspect van wonen komt in deze visie aan de orde. De speerpunten van dit beleid zijn: 1. Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten, en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning. 2. Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners. 3. Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving. Het plan draagt bij aan het speerpunt 'bestaande voorraad woningen in goede conditie houden en verduurzamen' en er wordt een bijdrage geleverd aan de regionale woningbouwopgave. Uit de regionale woonagenda (zie volgende paragraaf) blijkt dat er binnen de regio vraag is naar middeldure huurwoningen. Met het realiseren van 12 nieuwe middenhuurwoningen wil woningcorporatie Intermaris de doorstroming op woningmarkt verbeteren. Huurders krijgen zo de kans om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een ruimere en nieuwe woning en zo een wooncarrière te maken.

18

Garrelsflat 2021

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Regiovisie Waterland 2040 (Vitaal met Karakter) Voor de lange termijn heeft de regio een ontwikkelingskader tot 2040 opgesteld, de Regiovisie Waterland 2040. In deze visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio Waterland voorop, maar wel met de noodzakelijk sociaal-economische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en het gebied binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken. Naast maatregelen om het authentieke karakter van het landelijk gebied te bewaren, vergt dat op vele locaties een forse inspanning in de kwaliteit van de leefomgeving, selectieve uitbreiding voor noodzakelijke sociaal-economische ontwikkelingen en duurzame oplossingen voor beheer en terugdringing van het woon-werkverkeer. Op die manier ontstaat een duurzame vitale regio met een herkenbaar eigen karakter. Onderhavige ontwikkeling past goed in het beleid zoals weergegeven in de Regiovisie. Het bepaalde in dit bestemmingsplan is niet strijdig met dit beleid. 3.3.2 Metropoolregio Amsterdam Purmerend maakt onderdeel uit van Metropoolregio Amsterdam (MRA). Dit is een samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 33 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio's.

De rode draad van de samenwerking is het behouden en versterken van die internationale concurrentiepositie. De door de partners geformuleerde hoofdopgaven zijn (thematisch) neergelegd in de 'Gebiedsagenda 2013' en richten zich m.n. op het optimaliseren van het fysieke vestigingsklimaat (economie), het tijdig voorzien in kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte in 2040 (verstedelijking) en het op orde brengen en houden van een goed functionerend mobiliteitsnetwerk (bereikbaarheid). De agenda levert een 'voorraadkamer' op voor de besluitvorming over programma's en projecten in het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT). De agenda richt zich voornamelijk op het verbeteren van de infrastructuur en het milieu. De agenda verzet zich niet tegen de renovatie van de bestaande flat en het realiseren van de uitbouw ten behoeve van 12 nieuwe woningen in de plint. De agenda bevestigt bovendien dat er binnen de regio Waterland, waar Purmerend onder valt, een aanzienlijk aantal nieuwe woningen dient te worden gerealiseerd. De 12 te realiseren woningen passen dan ook goed in het beleid van de MRA. De MRA heeft een eigen langeretermijnvisie in de vorm van het Ontwikkelingsbeeld 2040 uit 2007.

De MRA wil een internationaal concurrerende regio zijn met compacte steden in een voor recreanten aantrekkelijk landschap en met een infrastructureel netwerk dat de kernen met elkaar, het landschap en de rest van de wereld verbindt. De regio zet in op woningbouw, de creatieve industrie, de maakindustrie en de circulaire economie, wil een omslag naar duurzame energiebronnen en koestert grote bedrijven als het Havenbedrijf Amsterdam. In 2014 verscheen een overzicht van accentverschuivingen ten opzichte van dit Ontwikkelingsbeeld: Doorbouwen op het fundament. Op basis van nieuwe trends en inzichten focust de MRA o.a. op meer stedelijke verdichting, intensivering van de transformatieopgave, beter benutten van OV-knooppunten en – naast bescherming – een betere benutting van het landschap. Om dit te bereiken zijn is voor de korte termijn een Ruimtelijk-economische Actie-Agenda 2016-2020 opgesteld, met een doorkijk naar de komende tien jaar. Woonagenda Zaanstreek-Waterland 2017-2020 De MRA bestaat uit zeven zogenaamde deelregio's, waaronder Zaanstreek-Waterland, waar Purmerend deel van uitmaakt. Zaanstreek-Waterland heeft een eigen Woonagenda: Samen optrekken (2017). De focus ligt op de jaren 2017-2020, met een doorkijk naar 2025 en 2035.

Hierin kiezen de gemeenten een gezamenlijke koers die recht doet aan lokale omstandigheden, gebaseerd is op inzicht in de (toekomstige) woningmarkt in Zaanstreek-Waterland en die rekening houdt met en een eigen inkleuring geeft aan de samenwerkingsafspraken met de andere deelregio's in de MRA. Zaanstreek-Waterland wil haar eigen identiteit kracht bijzetten door de reeds grote diversiteit aan woonmilieu's nog verder te versterken. Ze wil zowel de eigen als de regionale woningvraag bedienen en streeft naar een verder

Garrelsflat 2021

19

gedifferentieerde en toekomstbestendige woningvoorraad voor alle doelgroepen. Doelen zijn: het opvoeren van de woningproductie, waarbij de focus ligt op toevoeging van die kwaliteiten aan woonmilieu's, woningtypen en prijsklassen die benodigd zijn en bijdragen aan de gewenste variatie, het behoud van de betaalbare (sociale huur)voorraad, een betere verdeling van en doorstroming binnen die voorraad en verduurzaming van de gehele bestaande voorraad, zowel op het gebied van energie als levensloopbestendigheid. Uit de Woonagende bijkt dat er binnen de regio vraag is naar middeldure huurwoningen. Dit segment ontbreekt grotendeels. Het project draagt met 12 nieuwe middenhuurwoningen bij aan het voorzien in deze vraag.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Purmerend 2005-2020

In de Structuurvisie Purmerend 2005-2020, vastgesteld op 2 maart 2006, heeft de gemeenteraad van Purmerend een toetsingskader neergelegd voor gewenste en bestaande ontwikkelingen binnen de gemeente. In de structuurvisie worden vier ambities verwoord die leidend dienen te zijn bij de ontwikkeling van de stad Purmerend tot 2020. 1. Purmerend is het centrum van Waterland: Uiteen wordt gezet dat Purmerend wil investeren in haar functies waarin zij een regionale rol heeft, om de positie als centrum van Waterland te behouden. De manier waarop Purmerend dit wil bereiken is door te investeren in een veelzijdig, herkenbaar en toegankelijk centrum met kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en door te streven naar een hoog niveau van voorzieningen in zowel het centrum als in andere delen van de stad. 2. Purmerend werkt aan een evenwichtigere woon-werkbalans. In de structuurvisie wordt beschreven dat Purmerend voor de werkgelegenheid sterk afhankelijk is van Amsterdam. Dit is een kwetsbaar punt. Belangrijk is daarom dat Purmerend haar economische punten verder ontwikkelt. Dit is onder meer van belang voor jongeren die in Purmerend zijn geboren en zich nu op de arbeidsmarkt gaan begeven, omdat zij meer geneigd zullen zijn om in Purmerend te werken. 3. Purmerend versterkt haar verbindingen in groen, blauw en grijs.

Gesteld wordt dat de kwaliteit van de ligging van de stad veel beter benut kan worden. De kwaliteiten van het buitengebied zijn in de wijken ruimschoots aanwezig, maar zijn op het niveau van de stad te weinig herkenbaar en andersom worden de kwaliteiten van de stad daarbuiten nauwelijks (h)erkend. Uiteen wordt gezet dat de aantrekkelijke ligging van Purmerend veel meer benut kan worden om de kwaliteit van het wonen in de stad te verhogen, om de kansen voor toerisme te vergroten en om het beeldmerk van de stad neer te zetten. Tevens wordt gesteld dat het versterken van de stedelijke structuren kan helpen mensen zich meer verbonden te laten voelen met hun stad en om een betere oriëntatie te krijgen op de stad en haar omgeving. 4. Purmerend kiest voor bloei in plaats van groei. Purmerend heeft zich decennia lang gericht op groei. Nu moet de omslag komen naar het investeren in identiteit en kwaliteit. Beschreven wordt dat het doel niet langer is om woningen te bouwen en nieuwe wijken te ontwikkelen, maar toe te werken naar een complete stad die op basis van kwaliteit de concurrentie aan kan met de steden in de omgeving en die toegesneden is op de demografische veranderingen.

In 2013 is de strategische plankaart, behorende bij de structuurvisie Purmerend 2005 - 2020, als eerste stap in het proces om te komen tot en vooruitlopend op een integrale herziening, aangepast aan de actuele stand van zaken. Het betreft een beleidsneutrale actualisering, waarbij op de plankaart de wijzigingen zijn verwerkt, die in de achterliggende periode (sinds 2006) doorgevoerd zijn in of op grond van het gemeentelijk beleid. Deze kaart gaat vergezeld van een toelichting daarop. Door de uitvoering van dit plan wordt een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in de stad. Geconcludeerd wordt dat dit plan aansluit op de doelen van de structuurvisie.

20

Garrelsflat 2021

3.4.2 Ruimte voor Purmerend (omgevingsagenda voor Purmerend richting 2040) Het stuk 'Ruimte voor Purmerend (omgevingsagenda voor Purmerend richting 2040) is een dynamische agenda die naast politiek-bestuurlijke focus vooral duidelijkheid biedt over de ambities van de gemeente Purmerend. Purmerend wordt hierin neergezet als compacte woonstad met sterke OV-verbindingen naar de hoofdstad maar ook uitstekende fietsverbindingen naar de omgeving en buitengebied. Een stad waarin de wijken een zelfvoorzienend karakter hebben op het gebied van voorzieningen. Aan bovenstaande beschrijving kunnen troeven en waardevolle aspecten worden toegevoegd waaruit ambities voortvloeien. De nabijheid van Amsterdam, het voorzieningenaanbod, het OV-netwerk en de betaalbare woningvoorraad zijn bekende troeven. Waardevolle aspecten zijn het dorpse karakter, de tevredenheidsstabiliteit en het brede scala en diversiteit van voorzieningen, omgeving en activiteiten. De ambities die hieruit zijn geformuleerd (samengevat): De urgentie en noodzaak om verder te bouwen aan woongelegenheid in een grotere diversiteit voor zowel huidige als toekomstige generaties; een flink deel van de opgave dient plaats te vinden in het bestaande stedelijke gebied. Regionale functie van 'de zorg' waarborgen.

De compacte en consequente wijkstructuur van Purmerend leent zich al goed voor dagelijkse voorzieningen en zorg (ziekenhuis, EHBO, verpleeghuis, opvang o.m.), voldoende aangepaste huisvesting is ook aanwezig. De ambitie is om deze regionale functie met het oog op de toekomst (vraag naar zorg) te behouden en versterken. Versterking van de toeristische sector door Purmerend als pleisterplaats en verblijfsstad op de kaart te zetten voor iedereen die Laag Holland bezoekt. Om vorm te geven aan de groei van Purmerend worden scenario's bekeken. Gelet op de ladder voor duurzame verstedelijking ligt intensivering van (vastgoed in) de bestaande stad als eerste mogelijkheid voor de hand en vervolgens wordt het verstedelijken van de randen nader als mogelijkheid bezien. Onderhavig plan voorziet in het ontwikkelen van woongelegenheid in bestaand stedelijk gebied door intensivering van al bestaand vastgoed. Gezien de woningbehoefte van circa 10.000 woningen in Purmerend, als onderdeel van de woningbouwtaakstelling van de Metropoolregio Amsterdam, is er behoefte aan de 12 woningen die in het plangebied worden gerealiseerd. Het voornemen is daarmee in overeenstemming met de 'Agenda: Purmerend koers naar 2040'. 3.4.3

Wonen

3.4.3.1 Woonvisie 2017-2022 In de Woonvisie Purmerend 2017-2022 heeft de gemeente haar visie tot 2022 op het gebied van wonen geformuleerd. De gemeente wil een prettige woonstad blijven, de vraag naar woningen van inwoners goed kunnen blijven bedienen en een bijdrage leveren aan de regionale woningbouwopgave. Veel aandacht gaat uit naar de positie van huishoudens die zichzelf niet of moeilijk kunnen redden op de woningmarkt. In een achttal speerpunten heeft Purmerend deze ambitie verder uitgewerkt, waaronder ook de ambitie om tot 2040 10.000 extra woningen te bouwen. Dit om tevens de kwaliteit van de stad te versterken door vergroting van de differentiatie van het aanbod en van verschillende woonmilieu's en de woningvoorraad meer passend te maken voor de toekomstige bevolkingssamenstelling. De voorgenomen ontwikkeling betreft de uitbouw en renovatie van een bestaande flat. Als gevolg van de uitbouw zullen er 12 nieuwe middenhuurwoningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt beoogd om de doorstroming op woningmarkt te verbeteren aangezien huurders zo de kans krijgen om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een ruimere en nieuwe woning en zo een wooncarrière te maken. De ontwikkeling voegt aansprekende en diverse woningen toe aan de huidige woningvoorraad. Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling in dit beleid.

3.4.3.2 Woonprogramma uit Structuurvisie 2005-2020 De speerpunten van het Woonprogramma uit de Structuurvisie Purmerend 2005-2020 zijn: 1. meer differentiatie in woonmilieus aanbrengen door toevoegen of herstructureren naar centrumstedelijke woonmilieus, woningen in lage dichtheden, starterswoningen, duurdere huur- en koopwoningen en seniorenwoningen;

Garrelsflat 2021

21

2. inzetten op behoud van het suburbane wonen, groen en rustig, dit kan door dit mee te nemen in de plannen voor de herstructurering van de wijken; 3. nieuwe concepten voor het combineren van wonen en zorg ontwikkelen In Zaanstreek-Waterland als geheel neemt de woningbehoefte volgens de prognose van de provincie Noord-Holland in de periode 2015-2025 toe met 12.760 woningen (6.900 tot 2020 en 5.860 tot 2025). In de tien jaar daarna gaat het om nog 8.600 woningen. Dat is in totaal bijna 20.000 woningen tot 2035. De onderhavige ontwikkeling levert een bijdrage aan het eerste speerpunt door het toevoegen van 12 middenhuurwoningen in een flat met sociale huurwoningen. 3.4.3.3 Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering: spelregels 30-30-40 In het coalitieprogramma 2018-2022 ('Samen werken aan de stad') heeft het college het voornemen uitgesproken om voor nieuwe woningbouwinitiatieven de zogenaamde 30-30-40-regel te hanteren. Dit houdt in dat voor nieuwbouwprojecten vanaf vier woningen minimaal 30% sociale huur moet zijn, 30% doorstroomwoningen (middeldure huur en betaalbare koop). De resterende 40% is vrije keuze. Deze ambitie is verder in detail uitgewerkt in het document Nota kaders en instrumenten woningbouwprogrammering; spelregels 30-30-40.

Het onderhavige project heeft betrekking op een bestaande flat met sociale huurwoningen waar 12 nieuwe middenhuurwoningen in de plint aan worden toegevoegd. Als gevolg van het project wordt meer woningdifferentiatie in de bestaande flat aangebracht waardoor huurders een wooncarrière kunnen maken. Voor de ontwikkeling van Wheermolen-Oost als geheel heeft de gemeenteraad het volgende uitgangspunt vastgesteld: 20% sociaal, 40% middelduur en 40% vrije sector. Daarbij is afgesproken dat Intermaris de ontbrekende sociale huurwoningen elders in Purmerend zal realiseren in de komende 10 jaar. De onderhavige 12 woningen vallen in de categorie van 40% middelduur. Conform de onlangs vastgestelde doelgroepenverordening zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen ter borging van het middensegment.

3.4.3.4 Huisvestingsverordening Op 23 januari 2019 is een gewijzigde huisvestingsverordening in werking getreden, waarmee vanaf die datum voor de gehele woningvoorraad van Purmerend een vergunningplicht geldt voor omzetting (kamergewijze verhuur van een zelfstandige woning) en woningvorming (een zefstandige woningen verbouwen tot twee of meer zelfstandige woonruimten). Aanvragen voor woningvorming worden getoetst op een minimale oppervlakte van de nieuwe woningen van 40 m² gbo en het aspect leefbaarheid. Ook kamergewijze verhuur wordt met deze gewijzigde huisvestingsverordening gereguleerd door middel van een vergunningstelsel. Dergelijke aanvragen worden eveneens getoetst op het aspect leefbaarheid. 3.4.4 Duurzaamheidsagenda 2017-2020 Het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 vormt de basis voor het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid zoals verwoord in de Duurzaamheidsagenda 2020-2023. De volgende thema's staan centraal. 1. Duurzaamheid in de gebouwde omgeving: uitvoering Proeftuin Aardgasvrij; uitbreiding capaciteit en netwerk van Stadsverwarming Purmerend; transitievisie Warmte die wordt vertaald in Wijkuitvoeringsplannen, waarbij per wijk wordt aangegeven welke niet-fossiele warmtebronnen in aanmerking komen; verduurzaming van de bestaande woningvoorraad ondersteunen met subsidies en duurzaamheidsleningen. 2.

Duurzame bedrijven: verminderen CO2-uitstoot bedrijven; bedrijfsterreinen duurzaam revitaliseren; gebruik van duurzame grondstoffen;

22

Garrelsflat 2021

versterking circulariteit van grondstoffen. 3. Duurzame mobiliteit: streven naar instandhouding van het fijnmazig openbaar vervoerssysteem; versterken laadinfrastructuur elektrische voertuigen door inventariseren mogelijke locaties voor het plaatsen van laadpalen; uitbreiding aantal laadpunten met in achtneming voldoende spreiding over de gemeente; toepassen van alternatieve (bio-)motorbrandstoffen; vermindering CO2-uitstoot voertuigen. 4. Duurzame energie: aanjagen initiatieven voor duurzame energieproductie. 5. Duurzame stad en regio: regionale Energiestrategie waarin wordt aangegeven welke niet-fossiele energiebronnen kunnen worden benut en waar deze ruimtelijk kunnen worden ingepast; benutting van subsidie-mogelijkheden. 6. Duurzame gemeente: streven naar 75% van het afval gescheiden ophalen; klimaatbestendigheid bebouwde kom Purmerend vergroten; klimaatadaptief bouwen; duurzaam inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente; actieve informatieverstrekking over investeringsmogelijkheid en in energieopwekking en -besparing door invulling van een lokaal informatieloket; verduurzamen gemeentelijk vastgoed; stimulering verduurzaming schoolgebouwen; stimuleren duurzame vaarrecreatie. In de toelichting moet aangegeven worden hoe er wordt omgegaan met het thema duurzaamheid: natuurinclusief bouwen, circulair bouwen e.d. In paragraaf 5.15 is nader ingegaan op het thema duurzaamheid.

3.4.5 Groenkoers De nota Groenkoers, op 28 november 2014 door de gemeenteraad vastgesteld, geeft de richting aan die de gemeente opgaat met het gemeentelijke groen in zijn totaliteit. De essentie ervan is dat ingezet wordt op de verbetering van de kwaliteit van de beplanting om ook op lange termijn over een duurzame groenbasis te beschikken tegen acceptabele kosten. De Groenkoers schetst het belang van het groen voor de stad als integraal onderdeel van de openbare buitenruimte. Groen is mede bepalend voor de identiteit, het imago, de kwaliteit en de leefbaarheid van de stad. 3.4.6 Visie Leefbare Stad 2040 Gemeente Purmerend heeft tot 2040 een bouwopgave van 10.000 woningen. De stad gaat verdichten, en de druk op de openbare ruimte wordt groter. Bovengronds doordat meer mensen gebruik gaan maken van dezelfde openbare ruimte. Ondergronds omdat er uitbreiding van kabels, leidingen, riolering en stadsverwarming nodig is. Het groen in de stad staat onder druk. Daarnaast treedt er klimaatverandering op. De kans op wateroverlast, hittestress en droogte in de stad wordt groter. Dit vraagt om een andere inrichting van het openbare gebied, gebouwen en de particuliere terreinen. Op 26 maart 2020 is de Visie Leefbare Stad 2040 (Steen en groen in balans voor een leefbaar en aantrekkelijk Purmerend) door de raad vastgesteld.

In deze visie worden de kansen benoemd hoe steen en groen in balans blijven voor een leefbare stad. Het is een overkoepelend plan dat een stip op de horizon richting 2040 weer geeft, kansen benoemd en vier uitwerkingen kent: 1. Bomenplan (is gereed), 2. Klimaatadaptatieplan (wordt in 2020 gemaakt), 3. Parkenplan (moet begin 2021 gereed zijn)

Garrelsflat 2021

23

4. een uitwerking voor Natuurinclusief bouwen (moet begin 2021 gereed zijn). Met de vaststelling van de visie zal in vervolg bij elke ontwikkeling in de stad onderbouwd moeten worden wat er is gedaan op het gebied van goede bomen, klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. In stukken die naar het college en de gemeenteraad gaan zal hier nadrukkelijk aandacht aan moeten worden besteed. De gemeentelijke groenbeheerder, ecoloog en adviseur klimaatadaptatie kunnen hierin advies geven. 3.4.7 Ontwikkelvisie Wheermolen-Oost De gemeente en Intermaris hebben, mede naar aanleiding van de Visie Leefbare Stad 2040, een Ontwikkelvisie Wheermolen-Oost opgesteld. Hierin wordt de toekomstvisie van de wijk beschreven waarin Gezond, Gezellig en Gemengd op het gebied de hoofdthema's zijn. In het gedeelte Gezond wordt extra aandacht besteed aan de visie op de wijk op het gebied van klimaatadaptatie. Dit zal na besluitvorming in september 2020 verder worden uitgewerkt. Voor de nieuwbouw in het plangebied zal er rekening worden gehouden met het realiseren van een groen/sedum dak. Dit bevordert de leefbaarheid in de wijk en zorgt voor waterretentie en verkoeling in de wijk. 3.4.8 Bomenlijst Purmerend heeft een bomenlijst (https://www.purmerend.nl/kaarten/bomenlijst/). Op deze kaart staan de waardevolle bomen van de stad.

De kap van deze bomen is alleen toegestaan met een ontheffing op het kapverbod en toepassing van compensatie. De openbare ruimte rondom de Garrelsflat zal deels worden heringericht, onder meer in verband met het plaatsen van nieuwe fietsstallingsmogelijkheden, het opheffen van de huidige toegangsweg naar de flat, het optimaliseren van speelgelegenheid en het aanpassen van parkeergelegenheid. De Garrelsflat wordt omgeven door een aantal grote waardevolle bomen die op de bomenlijst van de gemeente staan. Bij de nog nader uit te werken herinrichting van het openbaar gebied worden deze bomen zoveel mogelijk behouden en beschermd. 3.4.9 Nota Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving Purmerend 2016-2019 De Nota Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving Purmerend 2016-2019 is op 22 december 2015 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. Deze nota beschrijft de bestuurlijke uitgangspunten en beleidskeuzes over de regelgeving op het gebied van het omgevingsrecht, APV en bijzondere wetten. Op basis van deze uitgangspunten, beleidskeuzes en een uitgevoerde omgevingsanalyse zijn prioriteiten en operationele doelstellingen voor de vergunningverlening, toezicht en handhaving geformuleerd. In de nota wordt ook beschreven op welke wijze de gemeente Purmerend ervoor zorgdraagt dat wet- en regelgeving wordt nageleefd.

De nota is voor een termijn van 3 jaar verlengd, tot 2022, vanwege ontwikkelingen op het gebied van de Omgevingswet en de fusie. De nota is op twee aspecten aangepast, te weten een toevoeging van een vergunningenstrategie en een actualisatie van de sanctiestrategie. De gemeente Purmerend wil een veilige, schone en gezonde woon-, werk- en leefomgeving voor haar burgers en bedrijven. Dat wil de gemeente bereiken door de duurzaamheid, veiligheid en leefbaarheid te vergroten en te waarborgen. Belangrijke waarden hierbij zijn 'schoon, heel, gezond en veilig'. Een servicegerichte, professionele dienstverlening op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving levert hieraan een belangrijke bijdrage. In het collegewerkprogramma 2014-2018 is aangegeven dat de gemeente Purmerend "van buiten naar binnen" werkt. In de aanpak van problemen krijgen de eigen verantwoordelijkheid en betrokkenheid van burgers en bedrijven een belangrijke rol. De gemeente Purmerend zet sterk in op wijkgerichte of gebiedsgerichte handhaving en gaat in gesprek met burgers en bedrijven. Er wordt gehandhaafd met gezond verstand en er wordt niet alleen gekeken naar wat niet mag maar ook naar wat mogelijk is. Om een veilige, schone en gezonde woon-, werk- en leefomgeving te realiseren zijn de volgende keuzes gemaakt:

24

Garrelsflat 2021

kwalitatief goede uitvoering van taken; rechtszekerheid voor burgers en ondernemers; nut en noodzaak centraal; redeneren vanuit oplossingen; gedeelde verantwoordelijkheid; risicogerichte benadering; wijkgericht toezicht; integrale benadering handhaving en beperken toezichtslast; maatwerk bij sanctioneren. 3.4.10 Nota Gebiedsoverstijgende kosten Purmerend (GKP) Het voorliggende bestemmingsplan Garrelsflat 2021 maakt een bouwplan zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Bro mogelijk. Voor dit bouwplan geldt een uit hoofde van de afdeling 'grondexploitatie' van de Wet ruimtelijke ordening (voortaan: Grondexploitatiewet) plicht tot kostenverhaal. Deze plicht houdt in dat de aan het bouwplan gerelateerde kosten van de grondexploitatie verzekerd moeten worden alvorens het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Samen met de Grondexploitatiewet geeft specifiek gemeentelijk beleid invulling aan het kostenverhaalbeleid in Purmerend. Het specifieke beleid is neergelegd in de Nota gebiedsoverstijgende kosten Purmerend (GKP) en in 'ad hoc' aanvullingsbesluiten voor een aantal ontwikkelingslocaties. Uit dit gemeentelijke beleid vloeit voort dat onder de te verhalen kosten ook een bijdrage wordt meegenomen voor de kosten van gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen (bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening/kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen).

Opname van de nieuwe ontwikkeling in het bestemmingsplan is om deze redenen pas mogelijk als het blijkt dat de kosten van de grondexploitatie verzekerd zijn. Kosten kunnen worden verzekerd wanneer de gemeente deze kosten in haar begroting opneemt, wanneer de gemeente een exploitatieplan vaststelt, of wanneer de gemeente en de particuliere grondexploitant die het bouwplan gaat realiseren een anterieure overeenkomst sluiten. De voorkeur van de gemeente gaat uit naar het verzekeren van de kosten via een anterieure overeenkomst. In hoofdstuk 6 zal concreet worden ingegaan op de vraag hoe de kosten van de grondexploitatie gerelateerd aan de in dit bestemmingsplan opgenomen bouwplan verzekerd zijn. 3.4.11 Visie op Mobiliteit De gemeente heeft vanwege een groot tekort aan woningen de ambitie om richting 2040 circa 10.000 woningen bij te bouwen. Deze ambitie heeft ook consequenties voor de mobiliteit binnen Purmerend. In de Visie op Mobiliteit is nader ingegaan op de toekomstige mobiliteit. De route Hannie Schaftstraat-Doctor Albert Schweitzerlaan is aangemerkt als 'gebiedsontsluiting min. Om de toekomstige mobiliteit in goede banen te leiden zal onder meer het gebruik van deelauto's worden gestimuleerd en zullen er door middel van parkeerregulering passende oplossingen worden geboden voor parkeren in de openbare ruimte.

3.4.12 Nota Parkeernormen gemeente Purmerend 2016 De nota is op 26 mei 2016 vastgesteld. De beleidsregels in de nota werken de behoefte ten aanzien van parkeren bij een bepaald gebruik (de parkeernormen) nader uit. Ook beschrijft de nota de manier waarop in deze behoefte voorzien kan/moet worden. Het voorliggende project voldoet aan de Nota Parkeernormen (zie ook paragraaf 5.12). 3.4.13 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling om de bestaande flat uit te bouwen ten behoeve van 12 nieuwe woningen ligt in lijn met het Rijks- provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk beleid.

Garrelsflat 2021

25

26

Garrelsflat 2021

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsanalyse

Huidige situatie

4.1.1 Plangebied en omliggende gronden In de huidige situatie is het plangebied grotendeels bebouwd met een rechthoekige galerijflat van 11 verdiepingen boven een verhoogde plint. De bouwhoogte van de flat bedraagt 37,8 meter (exclusief liftopbouwen), de bouwhoogte van de verhoogde plint bedraagt momenteel 5 meter.

Afbeelding: huidige flat, gezien van de Rudolf Garrelstraat De verhoogde plint biedt plek aan twee centrale entrees (nabij de kopgevels), diverse bergingen en 28 garageboxen (waarvan 22 in de noordwestgevel en 6 in de zuidoostgevel). De garageboxen in de noordwestgevel zijn bereikbaar via een aparte T-vormige toegangsweg, welke is gelegen in het verlengde van de Sumpiusstraat. De garageboxen in de zuidoostgevel zijn bereikbaar via de rijweg naar het parkeerterrein ten zuidoosten van de flat. Op de verdiepingen van de flat bevinden zich in totaal 137 woningen, welke worden ontsloten via galerijen aan de zuidwestgevel. De woningen hebben balkons aan de zuidoostgevel. De flat is vrijliggend en daardoor op enige afstand gelegen van omliggende bebouwing (zie de navolgende subparagraaf). De directe ruimte rondom de flat is volledig onbebouwd. Zo zijn de gronden aan weerszijden van de T-vormige toegangsweg naar de garageboxen in de noordwestgevel grotendeels begroeid met gras en enkele bomen en struiken. Ook zijn hier enkele speelvoorzieningen aanwezig, waaronder een trapveldje. De gronden ten zuidoosten van de flat zijn, naast het al eerder genoemde parkeerterrein, begroeid met gras en enkele bomen. Deze strook wordt begrensd door een dijksloot en de Wheredijk.

De rest van de gronden direct rondom de flat is in gebruik als verkeersruimte (rijwegen, ongebouwde parkeervoorzieningen en fiets- en voetpaden). 4.1.2 Omgeving van het plangebied Het plangebied ligt aan de zuidoostelijke rand van de wijk Wheermolen, net naast de Purmerringvaart. De wijk Wheermolen is onder te verdelen in drie delen, namelijk Wheermolen-West en Wheermolen-Oost en het groengebied Dwarsgouw. Wheermolen-Oost heeft een stedelijke uitstraling, met enkele kleinschalige groenvoorzieningen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit rijwoningen met voor- en achtertuinen. Op enkele plekken is gestapelde woningbouw gerealiseerd, waaronder in de zuidoostelijke rand van Wheermolen-Oost. Zo bevinden zich ten noordoosten van de flat in het plangebied aan de Citerstraat nog twee flats bestaande uit een begane grond van garages met daarboven drie woonlagen en een vergelijkbare

Garrelsflat 2021

27

galerijflat als in het plangebied. Ook verderop aan de Gouwzeestraat staat nog een zelfde lage(re) flat en een eveneens vergelijkbare galerijflat. De afstand tussen de flat in het plangebied en de dichtstbijzijnde flat ten noordoosten van het plangebied bedraagt circa 38 meter. Ten zuidwesten van de planlocatie is er een zorgvoorziening van de Prinsenstichting. Deze zorgvoorziening is eenlaags en op een afstand van circa 20 meter van de flat in het plangebied gelegen. Langs de Wheredijk bevinden zich nog enkele ligplaatsen van woonboten.

Afbeelding: luchtfoto plangebied en omgeving Ten noordwesten van de flat in het plangebied bevinden zich diverse rijwoningen aan de Sumpiusstraat. De Hannie Schaftstraat en de Rudolf Garrelsstraat. Deze rijwoningen zijn tweelaags met een kap en voor- en achtertuin. De afstand tussen de flat in het plangebied en de rijwoningen ten noordwesten van het plangebied bedraagt circa 43 meter. Direct ten zuidoosten van de rijwoningen zijn langs de Rudolf Garrelsstraat eenlaagse garageboxen aanwezig.

28

Garrelsflat 2021

Afbeelding: de bestaande bebouwing ten noordwesten van het plangebied

4.2

Nieuwe situatie

Het project gaat uit van renovatie van de bestaande flat en een uitbreiding van de verhoogde plint aan de noordwestzijde. De garageboxen in de plint zullen daarbij worden vervangen door 12 woningen. Alleen voor de eerste twee bouwlagen in de verhoogde plint zal het huidige bouw- en bestemmingsvlak in het geldende bestemmingsplan worden overschreden. De diepte van deze overschrijding bedraagt 5 meter waarbij het nieuwe gebouwdeel een bouwhoogte van 6,5 meter krijgt. De nieuwe uitbreiding is een ondergeschikte uitbouw van de bestaande flat. Deze uitbouw is passend in de bestaande bebouwingsstructuur van dit deel van Wheermolen-Oost doordat de uitbouw zowel functioneel als ruimtelijk aansluit op de diverse rijwoningen in de omgeving.

Afbeelding: stedenbouwkundige structuur Gelet op de positionering en omvang van het nieuwe gebouwdeel heeft het bouwplan op voorhand weinig ruimtelijke effecten op de bestaande bebouwing in de omgeving, Het nieuwe gebouwdeel bevindt zich namelijk op ruime afstand van bestaande bebouwing en doordat er ook sprake is van een beperkte bouwhoogte zijn er geen relevante effecten te verwachten op het gebied van uitzicht, privacy en/of lichtinval. Dat wordt hierna toegelicht voor de bestaande bebouwing rondom de nieuwe uitbreiding van de verhoogde plint: De afstand tussen de nieuwbouw en de dichtstbijzijnde flat ten noordoosten van het plangebied blijft ongewijzigd, namelijk circa 38 meter. Door deze onderlinge afstand en vanwege de beperkte bouwhoogte heeft de nieuwe uitbreiding geen schaduw of inkijk bij de flat ten noordoosten tot gevolg. Vanuit een deel van de woningen in de flat zal de nieuwe uitbreiding wel zichtbaar zijn maar dit leidt door de onderlinge afstand en beperkte bouwhoogte niet tot een beperking van het uitzicht vanuit deze woningen. Vanuit een deel van de zorgvoorziening van de Prinsenstichting is er schuin zicht richting de nieuwe uitbreiding mogelijk. De onderlinge afstand van circa 27 meter tot de bebouwing in het plangebied zal als gevolg van de nieuwe uitbreiding circa 26 meter gaan bedragen.

Doordat er sprake is van schuin zicht, een ruime onderlinge afstand en een beperkte bouwhoogte van de nieuwe uitbreiding

Garrelsflat 2021

29

zijn er geen nadelige gevolgen voor het uitzicht van de bestaande zorgvoorziening. Door de ligging van de nieuwe uitbreiding ten noordoosten van de zorgvoorziening zijn schaduweffecten uitgesloten. De onderlinge afstand tussen de nieuwbouw en de rijwoningen ten noordwesten van het plangebied zal 38 meter bedragen. Gelet op deze onderlinge afstand en vanwege het feit dat de naar het plangebied gerichte kopgevels van de rijwoningen geen ramen bevatten, zijn er voor de rijwoningen geen nadelige gevolgen op het gebied van uitzicht of privacy. Ook zullen de rijwoningen geen schaduw ondervinden. Doordat de plint van de bestaande flat wordt geactiveerd zal de sociale veiligheid in de omgeving van de rijwoningen verbeteren doordat de nieuwe woningen uit zullen kijken op de groen- en speelvoorziening die tussen de flat en de rijwoningen ten noordwesten van het plangebied is gelegen. Er zijn daarmee meer ogen gericht op de groen- en speelvoorziening. De toevoeging van 12 nieuwe woningen zal leiden tot wat extra verkeer en parkeren maar deze effecten zijn vanwege de omvang van het programma beperkt (zie ook paragraaf 5.12). Met de beperkte toename van de parkeerbehoefte wordt rekening gehouden door de openbare ruimte rondom de flat deels te herinrichten, waarbij minimaal 18 extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Als gevolg van het project zullen er weliswaar 28 garageboxen verdwijnen maar deze garageboxen werden lang niet altijd gebruikt voor het parkeren van auto's en op dit moment zijn de garages niet meer in gebruik.

Afbeelding: parkeerdruk projectlocatie. bron: Parkeeronderzoek Wheermolen-Oost Purmerend (17-07-2019)

30

Garrelsflat 2021

Hoofdstuk 5 5.1

Randvoorwaarden / omgevingsaspecten

Archeologie

5.1.1 Beleidskader In de Erfgoedwet, vastgesteld op 1 juli 2016, zijn de regels voor de archeologische monumentenzorg opgenomen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen door een gecertificeerd bureau archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. De gemeente Purmerend heeft in 2009 een eigen archeologisch beleid opgesteld. In 2017 is dit beleid opgegaan in het Erfgoedbeleid Purmerend 2017. Hierbij hoort een archeologische verwachtingskaart. Dit is een voorspellingskaart waarop verwachtingen met betrekking tot de situering van (nog) onbekende archeologische vindplaatsen zijn vertaald in termen van vlakken en zones. Op de kaart worden zones aangegeven met verschillende verwachtingen: hoge, middelhoge of lage verwachting. De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het opstellen van een beleidsadvieskaart, die vervolgens kan worden gebruikt voor de toetsing van ruimtelijke plannen op de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Het bestemmingsplan vormt het belangrijkste instrument voor de archeologische monumentenzorg.

Voor gemeenten kunnen de door deskundigen opgestelde archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaarten als leidraad worden gebuikt voor zowel de planologische bescherming van archeologische waarden in het ruimtelijke plan als voor het vaststellen van het benodigde archeologisch onderzoek dat bij voorbereiding van ruimtelijke plannen moet plaatsvinden. Ter plaatse van een lage archeologische verwachtingswaarde is er geen noodzaak om een verkennend archeologisch onderzoek uit te voeren voordat nieuwe bouwactiviteiten plaatsvinden. Ter plaatse van een hoge en middelhoge verwachtingswaarde dient bij grondwerkzaamheden eerst een verkennend archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd door een hiertoe gecertificeerd bureau. 5.1.2 Analyse Gelet op de archeologische verwachtingskaart is het plangebied niet gelegen in een zone waar sprake is van een archeologische verwachtingswaarde. 5.1.3 Conclusie In het onderhavige Garrelsflat 2021 spelen archeologische waarden niet.