Eindrapport Verkenning - Functieverandering bedrijfswoningen
Tekst van het document
Verkenning
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp
Verkenning Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp
Rapportnummer:
P230158.006/MBA
Naam opdrachtgevers:
Ondernemersfonds Buitengebied Pijnacker-Nootdorp West Ondernemersfonds Buitengebied Pijnacker-Nootdorp Oost Ondernemersfonds Noukoop
Opstellers:
M.N. Barendse T. Hardy H.P.T. Arts
Status:
definitief
Datum:
5 maart 2024
Pouderoyen Tonnaer is een handelsnaam van Pouderoyen B.V. Wijchenseweg 102 6538SX Nijmegen T (024) 322 45 79 info@pouderoyentonnaer.nl pouderoyentonnaer.nl
Op onze dienstverlening zijn de DNR 2011 van toepassing die u vindt op pouderoyentonnaer.nl
P230158.006/MBA
Inhoud 1
Inleiding ...................................................................................................................4 1.1 Aanleiding en doelstelling ...................................................................................................... 4 1.2 Interpretatie van de opgave ................................................................................................... 5 1.3 Opzet van het onderzoek ....................................................................................................... 6
2
Definities en beleid ..................................................................................................7 2.1 Het instrument ‘voormalige bedrijfswoning’ ......................................................................... 7 2.1.1
Uitzondering voor milieukundige bescherming ............................................................................. 7
2.1.2
Beleid voormalige bedrijfswoningen............................................................................................. 8
2.1.3
Instructieregels ............................................................................................................................ 9
2.1.4
Omgevingsplan ............................................................................................................................ 9
2.1.5
Toepassing .................................................................................................................................. 9
2.2 Beschikbare planologische instrumenten ............................................................................ 10 2.3 Huidig beleid ......................................................................................................................... 11 2.4 Beleidsontwikkeling in Pijnacker-Nootdorp ......................................................................... 13
3
Inventarisatie.........................................................................................................15 3.1 Gebiedsinventarisatie ........................................................................................................... 15 3.1.1
Methode ................................................................................................................................... 16
3.1.2
Bedrijven en bedrijfswoningen ................................................................................................... 17
3.1.3
Oppervlaktes van glastuinbouwbedrijven ................................................................................... 23
3.1.4
Bouwjaar glasopstanden ............................................................................................................ 26
3.1.5
Algemene bevindingen gebiedsinventarisatie ............................................................................. 29
3.2 Inventarisatie: individuele woningen in het gebied ............................................................. 29 3.2.1
Gesprekken op locatie ............................................................................................................... 30
3.2.2
Toetsing aan de voorwaarden voor functieverandering .............................................................. 30
3.2.3
Interpretatie van de toetsingsresultaten .................................................................................... 33
3.2.4
Bevindingen: Type woningen in het gebied................................................................................. 36
3.3 Inventarisatie: glastuinbouw in het gebied .......................................................................... 36 3.4 Algemene bevinding: een impasse ....................................................................................... 37 3.5 Mogelijke trends................................................................................................................... 38
4
Ervaringen elders ...................................................................................................40 4.1 Inventarisatie bestemmingsplannen in andere glastuinbouwgemeenten ........................... 40
2
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
4.2 Ervaringen............................................................................................................................. 40 4.2.1
Gemeente Westland .................................................................................................................. 40
4.2.2
Gemeente Lansingerland ........................................................................................................... 41
4.2.3
Gemeente Waddinxveen............................................................................................................ 42
4.2.4
Gemeente Zuidplas .................................................................................................................... 42
4.2.5
Gemeente Lingewaard ............................................................................................................... 42
4.3 Samenvatting van de bevindingen ....................................................................................... 43
5
Oplossingsrichtingen .............................................................................................44 5.1 Categorie 1: Burgerwoningen ............................................................................................... 44 5.2 Categorie 2: Bedrijfswoningen die privaatrechtelijk zijn afgesplitst van het bedrijf ............ 46 5.3 Categorie 3: Bedrijfswoningen die privaatrechtelijk niet zijn afgesplitst van het bedrijf .... 49 5.4 Categorie 4: Bedrijfswoningen ............................................................................................. 52
6
Conclusies en aanbevelingen .................................................................................54 6.1 Conclusie: Beantwoording van de kernvraag ....................................................................... 54 6.2 Aanbeveling: biedt een toekomstperspectief ...................................................................... 55 6.3 Overwegingen bij het bieden van een toekomstperspectief ............................................... 56 6.3.1
Waardering van woningen ......................................................................................................... 56
6.3.2
Feitelijke functiescheiding van wonen en glastuinbouw .............................................................. 56
6.3.3
Alternatieven............................................................................................................................. 57
6.4 Resumé ................................................................................................................................. 57
Bijlage I – Voorwaarden functieverandering ................................................................58 Bestemmingsplan ‘Duurzame glastuinbouwgebieden’ (gem. Pijnacker-Nootdorp) .................... 58 Bestemmingsplan ‘Glastuinbouwgebied Westland’ (gem. Westland) ......................................... 59 ‘Paraplubestemmingsplan Plattelandswoningen Westland’ (gem. Westland) ............................ 61 Bestemmingsplan ‘Oostland-Berkel’ (gem. Lansingerland).......................................................... 62 Bestemmingsplan ‘Zuidplas Noord’ (gem. Waddinxveen) ........................................................... 63
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
3
P230158.006/MBA
1 Inleiding 1.1
Aanleiding en doelstelling
Een gedeelte van het buitengebied van de gemeente Pijnacker-Nootdorp is aangewezen als duurzaam glastuinbouwgebied. In deze gebieden focust de gemeente Pijnacker-Nootdorp zich in haar ruimtelijk beleid primair op economische bedrijvigheid voor de tuinbouwsector. In deze gebieden zet de gemeente zich in voor de herstructurering en een duurzame toekomst van het glastuinbouwgebied. De gemeente heeft dit vastgelegd in de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050. De duurzame glastuinbouwgebieden van de gemeente Pijnacker-Nootdorp zijn gebieden met veel tuinbouwbedrijven, waar tegelijkertijd ook veel mensen wonen, in burgerwoningen en agrarische bedrijfswoningen. Voor de ontwikkeling van de glastuinbouw als economische sector kunnen de aanwezige woningen – nu of in de toekomst – een planologische of milieukundige belemmering vormen. Daarnaast leidt bedrijfsbeëindiging en schaalvergroting in de glastuinbouwsector tot het vrijkomen van agrarische bedrijfswoningen. Er zijn verschillende planologische instrumenten beschikbaar om belemmeringen voor bedrijven te voorkomen, een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de bewoners van het gebied te waarborgen en perspectief te bieden voor eigenaren van vrijkomende agrarische bedrijfswoningen.
Drie ondernemersfondsen in het buitengebied van Pijnacker-Nootdorp hebben gezamenlijk het initiatief genomen om een onderzoek in te stellen om in deze context te onderzoeken welke planologische instrumenten geschikt zijn om het ruimtelijk spanningsveld tussen verspreid liggende woningen, vrijkomende agrarische bedrijfswoningen en de glastuinbouw als economische sector weg te nemen of te verminderen. Het ‘spanningsveld’ bestaat tussen enerzijds stoppende ondernemers, bewoners en ondernemers die een niet-agrarische functie willen uitoefenen en anderzijds ondernemers die zonder belemmeringen hun (tuinbouw)onderneming willen voortzetten, wijzigen of uitbreiden. De ondernemersfondsen hebben daarbij specifiek de vraag gesteld over de mogelijkheden om het planologisch instrument ‘plattelandswoning’ te hanteren in het glastuinbouwgebied van de gemeente Pijnacker-Nootdorp. De ondernemersfondsen hebben een kernvraag en een aantal deelvragen geformuleerd voor de uitvraag van het onderzoek.
Kernvraag: Wat zijn de kenmerken van ‘plattelandswoningen’, wat zijn de voor- en nadelen, de ervaringen elders, wat is de praktijksituatie in Pijnacker-Nootdorp en zou dit instrument eventueel bruikbaar kunnen zijn in Pijnacker-Nootdorp zonder dat de ondernemersbelangen van de gevestigde bedrijven wordt geschaad? Deelvragen die daarbij spelen zijn onder andere: • Wat zijn de voor- en nadelen van het toepassen van plattelandswoningen? • Wat zijn de consequenties als er geen plattelandswoningen worden toegestaan?
4
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
•
Welke aanbevelingen kunnen er worden gedaan voor het opstellen van beleid ten aanzien van plattelandswoningen?
Voormalige bedrijfswoning De term ‘plattelandswoning’ komt voort uit de Wet plattelandswoningen. De Wet plattelandswoningen is op 1 januari 2024 opgegaan in de nieuwe Omgevingswet. In de Omgevingswet komt de term plattelandswoning niet meer terug, maar wordt gesproken over de term ‘voormalige bedrijfswoning’. In deze rapportage wordt daarom aangesloten bij de meest recente wetgeving en wordt gesproken over een ‘voormalige bedrijfswoning’. Waar in deze rapportage de term ‘voormalige bedrijfswoning’ wordt gebruikt, wordt altijd het begrip uit de Omgevingswet bedoeld. Wanneer in dit rapport wordt gesproken over een bedrijfswoning, die feitelijk niet meer als zodanig wordt gebruikt, maar op basis van het Omgevingsplan nog wel deze functie kent, wordt dit expliciet benoemd.
1.2
Interpretatie van de opgave
Het hanteren van een planologisch instrument vormt geen doel op zichzelf. Een planologisch instrument kan worden ingezet om een bepaald ruimtelijk beleidsdoel na te streven. De beleidskeuze leidt tot een bepaalde ontwikkelingsrichting voor het gebied en heeft consequenties voor alle opgaven en ruimteclaims in een gebied. De keuze om een bepaald planologisch instrument te hanteren dient daarom te worden bezien in het licht van een duidelijk geformuleerde beleidskeuze, die onderdeel is van een planologische afweging die door de gemeente wordt gemaakt. In dit onderzoek worden de beschikbare planologische instrumenten voor woningen in het glastuinbouwgebied van PijnackerNootdorp naast het huidige ruimtelijke beleid voor de duurzame glastuinbouwgebieden gelegd. Dit maakt de opgave breder dan alleen een beschouwing van het planologisch instrument ‘voormalige bedrijfswoning’. Wij constateren dat de kernvraag en de deelvragen met betrekking tot het planologisch instrument ‘voormalige bedrijfswoning’ drie belangrijke componenten omvat. De vraag heeft een ruimtelijke component (1), een milieukundige component (2) en een financiële component (3). Er kunnen diverse planologische instrumenten worden ingezet om een gewenste herontwikkeling van het gebied te stimuleren en faciliteren.
De eventuele keuze voor het gebruik van het planologisch instrument ‘voormalige bedrijfswoning’ kan uiteindelijk leiden tot een bepaalde ontwikkelingsrichting voor het gehele gebied en heeft consequenties voor elk van de drie componenten: •
Ruimtelijke component: het buitengebied van Pijnacker-Nootdorp wordt gebruikt voor diverse functies, maar heeft momenteel met name een glastuinbouwfunctie. Het gebied kan zich ontwikkelen tot een gemengd gebied of een gebied voor een specifieke functie (huidig beleid: primair glastuinbouw). De keuze voor het gebruik van de ‘voormalige bedrijfswoning’ als een planologisch instrument kan invloed hebben op de ruimtelijke mogelijkheden.
•
Milieukundige component: het wonen in een buitengebied met veel bedrijvigheid leidt tot een bepaalde milieukundige belasting voor bewoners (voor glastuinbouw met name geluid,
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
5
P230158.006/MBA
daarnaast o.a. luchtkwaliteit). De keuze voor het gebruik van de ‘voormalige bedrijfswoning’ als een planologisch instrument kan invloed hebben op de milieukundige mogelijkheden voor bedrijven en milieubelasting op woningen. •
1.3
Financiële component: de waarde van vastgoed wordt mede bepaald door de planologische bestemming c.q. functie. Een bedrijfswoning heeft een lagere bestemmingswaarde dan een burgerwoning. De keuze voor het gebruik van de ‘voormalige bedrijfswoning’ als een planologisch instrument kan invloed hebben op de financiële mogelijkheden, ook voor eventuele uitplaatsing van woningen in de toekomst.
Opzet van het onderzoek
Om de vragen te beantwoorden is gekozen voor de volgende onderzoeksopzet.
6
•
Definities en beleid o Het beantwoorden van de deelvragen om de systematiek van een ‘voormalige bedrijfswoning’ toe te lichten en eigen te maken. o Een inventarisatie van het gemeentelijk beleid omtrent functieverandering in het glastuinbouwgebied.
•
Inventarisatie situatie Pijnacker-Nootdorp o Het uitvoeren van GIS-inventarisatie van de bestemmingsplannen per deelgebied. o Per deelgebied een korte omschrijving van de bevindingen en trends. o Inventarisatie individuele locaties
•
Voor- en nadelen en ervaringen elders o Inventarisatie bestemmingsplannen van de andere glastuinbouwgemeenten; o Interviews met RO-specialisten van andere glastuinbouwgemeenten; o Interview met Glastuinbouw Nederland (voorheen LTO Glaskracht Nederland); o Samenvatting van de bevindingen, gerelateerd aan de drie componenten van de vraag (ruimtelijk, milieukundig en financieel).
•
Evenwichtige oplossingsrichtingen o Uitwerken van mogelijke scenario’s, gerelateerd aan de drie componenten van de vraag (ruimtelijk, milieukundig en financieel).
•
Advies en conclusie
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
2 Definities en beleid 2.1
Het instrument ‘voormalige bedrijfswoning’
Het onderzoek richt zich op de verschillende planologische instrumenten voor bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied. De plattelandswoning is één van de instrumenten die vaker wordt genoemd als in te zetten instrument. Met de overgang naar de Omgevingswet per 1 januari 2024 is in de wetgeving afscheid genomen van de term ‘plattelandswoning’. In de Omgevingswet heeft men gekozen voor de term ‘voormalige bedrijfswoning’, omdat deze term de lading beter dekt en omdat het instrument onder de Omgevingswet niet meer uitsluitend op het platteland kan worden ingezet. Op basis van de Omgevingswet kunnen namelijk ook voormalige bedrijfswoningen worden aangewezen op bedrijventerreinen. Voor een goed begrip is het van belang om een duidelijke definitie van de ‘voormalige bedrijfswoning’ in beeld te hebben. Hierbij is gebruik gemaakt van reeds beschikbare informatie over het instrument ‘voormalige bedrijfswoning’ van het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO). IPLO is onderdeel van het interbestuurlijke programma Aan de slag met de Omgevingswet waarin gemeentes, provincies, waterschappen en het Rijk samenwerken.1 2.1.1 Uitzondering voor milieukundige bescherming In het omgevingsplan stelt de gemeente regels die woningen beschermen tegen de milieugevolgen van activiteiten. Bedrijfswoningen zijn op een locatie toegestaan als onderdeel van een bedrijf.
Deze bedrijfswoningen zijn noodzakelijk voor de bedrijfsuitvoering van het bijbehorende bedrijf. Het omgevingsplan laat alleen bewoning toe voor bewoners die een functionele binding hebben met het bedrijf. Een bedrijfswoning krijgt, als onderdeel van het bedrijf, geen bescherming tegen de milieueffecten van dat bedrijf. In de duurzame glastuinbouwgebieden is een binding met het glastuinbouwbedrijf noodzakelijk voor het bewonen van een bedrijfswoning. De bewoners van deze woning zijn niet beschermd tegen de milieueffecten van het (eigen) bedrijf, waaronder geluid, geur, stof en licht. Als het omgevingsplan ook bewoning toelaat voor bewoners zonder functionele binding met het bedrijf, dan ontstaat in feite een 'normale' woning (vaker genoemd: burgerwoning). Voor deze woningen geldt de reguliere bescherming die de gemeente hanteert voor woningen. De regels ter bescherming van woningen kan de bedrijfsvoering van het bijbehorende bedrijf belemmeren. Om deze bedrijfswoningen toch beschikbaar te maken voor de woningmarkt bevat het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) instructieregels. Op basis van deze instructieregels kan een gemeente ervoor
1
Informatiepunt Leefomgeving (IPLO); www.iplo.nl.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
7
P230158.006/MBA
kiezen om voormalige bedrijfswoningen minder te beschermen tegen bijvoorbeeld geluid dan 'normale' woningen. De gemeente kan in het omgevingsplan (of via een omgevingsvergunning) per woning aanwijzen of sprake is van een burgerwoning, bedrijfswoning of voormalige bedrijfswoning. Voor voormalige bedrijfswoningen geldt feitelijk een speciale status: de voormalige functionele binding wordt planologisch in stand gehouden om voor het bedrijf, waartoe deze woning eerder behoorde, een milieukundige belemmering te voorkomen. In relatie tot het bedrijf waar de voormalige bedrijfswoning bij hoort, wordt een lager beschermingsniveau geaccepteerd. De woning staat meestal dicht bij het bedrijf waar het eerder functioneel mee verbonden was. Daarom kan er wel hinder zijn van dit bedrijf. In relatie tot andere bedrijvigheid in de omgeving behoudt de voormalige bedrijfswoning hetzelfde beschermingsniveau als een reguliere woning.
Met de ‘voormalige bedrijfswoning’ wordt beoogd planologische mogelijkheden te bieden voor een verruiming van de bewoningsmogelijkheden, zonder dat dit automatisch leidt tot beperking van de bedrijfsvoering van het ‘eigen’ agrarisch bedrijf, waar de voormalige bedrijfswoning toe behoort.2 Met de inwerkingtreding van de Wet plattelandswoningen3 (en de latere omzetting naar de Omgevingswet) is het mogelijk geworden om planologische regels te stellen voor agrarische bedrijfswoningen, waarbij derden deze bedrijfswoning mogen bewonen, zonder dat het daaraan verbonden agrarische bedrijf in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd wegens een verhoogd milieubeschermingsniveau. 2.1.2 Beleid voormalige bedrijfswoningen Hoe om te gaan met voormalige bedrijfswoningen, is een onderwerp dat uitsluitend op lokaal niveau speelt. Het lokaal ruimtelijk beleid, zoals bijvoorbeeld de omgevingsvisie van de gemeente, geeft aan welke criteria gelden voor het omzetten van bedrijfswoningen naar voormalige bedrijfswoningen. Criteria om voormalige bedrijfswoningen toe te staan zijn bijvoorbeeld: 1. Is er op deze locatie behoefte aan een woning? 2. Is de hinder van het naastgelegen bedrijf en de omgeving aanvaardbaar voor een gewone woning? 3.
Is de functie wonen passend in deze omgeving? Bij het beantwoorden van de deze vragen dient de beoogde functie (wonen) te worden beschouwd in relatie tot het ruimtelijk gebiedsperspectief (= lokale beleidskeuze).
2 3
8
Memorie van Toelichting op de Wet plattelandswoningen, p. 9. Op 1 januari 2013 is de Wet plattelandswoningen in werking getreden.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
2.1.3 Instructieregels Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) geeft aan dat voor woningen met een voormalige functionele binding afwijkende regels kunnen gelden in relatie tot reguliere woningen. Dit is een voortzetting van de regeling voor plattelandswoningen, waarbij agrarische bedrijfswoningen zijn omgezet naar reguliere woningen. Onder agrarische bedrijven vallen veehouderijen, glastuinbouwbedrijven, akkerbouwbedrijven, bedrijven die gewassen telen in een gebouw, agrarische loonbedrijven, landbouwmechanisatiebedrijven, bedrijven die waterplanten en waterdieren telen of kweken en bedrijven voor mestbehandeling. Het bevoegd gezag kan er voor kiezen om in het omgevingsplan de waarden voor geluid, geur, trillingen en slagschaduw vanwege een activiteit niet laten gelden voor een woning met een voormalige functionele binding met die activiteit (artikel 5.62, 5.85, 5.89e en 5.96 van het Bkl). Het is niet toegestaan om af te wijken van de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit. Deze gelden voor zowel woningen met een voormalige functionele binding als reguliere woningen. 2.1.4 Omgevingsplan De gemeente beoordeelt of het wenselijk is om de bedrijfswoning om te zetten naar een 'voormalige bedrijfswoning'. Dit betekent in ieder geval dat er bij de voormalige bedrijfswoning sprake moet zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat.
Voormalige bedrijfswoningen kunnen op basis van de instructieregels in bepaalde gevallen minder bescherming krijgen in relatie tot het bedrijf waartoe ze behoorden, dan reguliere woningen. De gemeente geeft op basis van haar beleid voor voormalige bedrijfswoningen aan wat zij aanvaardbaar vindt voor geluid, geur, trillingen en slagschaduw. Als het nodig is voor een acceptabel woonklimaat, kan de gemeente regels stellen voor het bedrijf waartoe de bedrijfswoning behoorde. Bijvoorbeeld een andere aanrijroute voor verkeer of het verplaatsen van een technische installatie. Er zijn verschillende mogelijkheden om de voormalige bedrijfswoning en het bijbehorende beschermingsniveau te borgen in het omgevingsplan. Dit kan bijvoorbeeld door de voormalige bedrijfswoning in het omgevingsplan aan te duiden en hier regels aan te koppelen. Bijvoorbeeld dat de immissiewaarden voor geluid van activiteiten voor dergelijke woningen niet gelden voor het bedrijf waartoe zij eerder behoorden. Er kunnen ook per bedrijf afwijkende regels (maatwerk) gelden, waarbij rekening gehouden is met het feit dat een woning tot het bedrijf behoorde. Bijvoorbeeld dat de waarden voor geluid of de geur van het bedrijf op de voormalige bedrijfswoning (of een specifiek adres) niet geldt.
2.1.5 Toepassing Wanneer gebruik wordt gemaakt van het planologisch instrument ‘voormalige bedrijfswoning’ mag een (voormalige) agrarische bedrijfswoning (tevens) door derden worden bewoond, waardoor de verplichting wordt losgelaten dat de bewoner functioneel verbonden moet zijn met het agrarisch bedrijf. Echter, de agrarische bedrijfswoning blijft wel onderdeel van het agrarisch bedrijf en wordt het dus niet gezien als normale burgerwoning. Dit voorkomt dat de agrarische bedrijfswoning ten opzichte van het ‘eigen’ agrarisch bedrijf een verhoogd beschermingsniveau tegen milieugevolgen toekomt – wat wel het geval is bij normale burgerwoningen – waardoor dat ‘eigen’ agrarisch bedrijf niet in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
9
P230158.006/MBA
2.2
Beschikbare planologische instrumenten
Wanneer er, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een aantal glastuinbouwbedrijven, geen behoefte meer is aan een agrarische bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf, kan de gemeente verschillende planologische instrumenten inzetten voor functieverandering van de bedrijfswoning. Naast het instrument ‘voormalige bedrijfswoning’ beschikt de gemeente ook over andere planologische instrumenten voor functieverandering van woningen. In deze paragraaf zijn de verschillende mogelijkheden op een rij gezet. Optie 1: Functieverandering naar burgerwoning De gemeente kan de functie van een bestaande bedrijfswoning wijzigen naar burgerwoning, waarbij de binding met het agrarisch bedrijf volledig wordt losgelaten. Bij de keuze voor deze optie maakt het omgevingsplan reguliere bewoning mogelijk door personen die geen binding hebben met het glastuinbouwbedrijf. Toepassing Pijnacker-Nootdorp: Van deze optie wordt momenteel onder voorwaarden gebruik gemaakt. Een van de belangrijkste voorwaarden is dat de wijziging naar burgerwoning niet tot gevolg mag hebben dat omliggende bedrijven, waaronder begrepen de bij schaalvergroting en/of herstructurering betrokken bedrijven, onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast.
Optie 2: Functieverandering naar voormalige bedrijfswoning De gemeente kan de functie van een bestaande bedrijfswoning wijzigen naar ‘voormalige bedrijfswoning’ (voorheen: plattelandswoning), waarbij de woning nog steeds een binding heeft met het bedrijf, maar bewoond mag worden door derden. Dit instrument is nader toegelicht in paragraaf 2.1. Toepassing Pijnacker-Nootdorp: Van deze optie wordt momenteel door de gemeente PijnackerNootdorp geen gebruik gemaakt. Optie 3: Toekennen persoonsgebonden overgangsrecht De gemeente kan de bestaande bedrijfswoning voorzien van een persoonsgebonden overgangsrecht, waarbij de woning nog steeds de functie behoudt van bedrijfswoning bij het glastuinbouwbedrijf, maar bewoond mag worden door de huidige bewoner zonder dat deze een binding heeft met het bedrijf. Hiermee kan worden voorkomen dat bewoning van een voormalig tuinder in strijd is met het omgevingsplan. Bij persoonsgebonden overgangsrecht is het afwijkende gebruik niet gekoppeld aan een bepaalde termijn, maar aan een bepaald persoon. Dit houdt in dat alleen deze persoon het pand of perceel in afwijking van het bestemmingsplan mag gebruiken. Overlijdt deze persoon of besluit deze het pand te verlaten, dan zal het persoonsgebonden overgangsrecht onmiddellijk vervallen.
Van deze optie kan gebruik worden gemaakt wanneer het omzetten naar een burgerwoning niet wenselijk is, bijvoorbeeld omdat deze in de toekomst kan leiden tot een belemmering voor de glastuinbouw. Toepassing Pijnacker-Nootdorp: Van deze optie wordt momenteel door de gemeente PijnackerNootdorp voor zover bekend geen gebruik gemaakt.
10
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Optie 4: Verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning voor burgerbewoning De gemeente kan voor de bestaande bedrijfswoning tijdelijk burgerbewoning toestaan, waarbij de woning nog steeds de functie behoudt van bedrijfswoning bij het glastuinbouwbedrijf, maar voor een bepaalde tijd bewoond mag worden door een bewoner zonder binding met het bedrijf. De vergunning kan worden afgegeven voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld voor een periode van 5 of 10 jaar). Dit instrument kan bijvoorbeeld worden toegepast op locaties waar een woning mogelijke herstructurering in de weg staat. Door slechts tijdelijk burgerbewoning toe te staan, blijft de optie open om de bedrijfswoning te betrekken bij een herstructurering. Toepassing Pijnacker-Nootdorp: Van deze optie wordt momenteel door de gemeente PijnackerNootdorp geen gebruik gemaakt. Optie 5: Functieverandering naar glastuinbouw (uitplaatsen van de woning) De gemeente kan de functie van de bestaande bedrijfswoning wijzigen naar een glastuinbouwfunctie. Daardoor vervalt de woonfunctie. Deze optie wordt veelal toegepast in samenhang met het toevoegen van een woning op een andere locatie, waarbij de sloop van de bestaande woning als voorwaarde geldt. Dit wordt daarom gezien als het uitplaatsen van de woning.
Toepassing Pijnacker-Nootdorp: Van deze optie is door de gemeente Pijnacker-Nootdorp gebruik gemaakt in het bestemmingsplan ‘Ruimtelijke ontwikkelingen Glastuinbouwgebied Pijnacker-West’ (vastgesteld, 29 januari 2019). In dit bestemmingsplan zijn destijds twee niet-gerealiseerde agrarische bedrijfswoningen en één (verouderde) burgerwoning naar de rand van het glastuinbouwgebied geplaatst. Extra optie: Wegnemen van belemmeringen voor glastuinbouwbedrijven door het hanteren van hogere omgevingswaarden; In combinatie met één van de bovengenoemde opties (1 t/m 4) kan de gemeente belemmeringen voor glastuinbouwbedrijven wegnemen door geluid- of emissienormen aan te passen. Deze normen waren eerder landelijk vastgesteld in het Activiteitenbesluit, maar op basis van de Omgevingswet bestaan voor de gemeente nieuwe mogelijkheden om hogere omgevingswaarden vast te stellen voor (een gedeelte van) het eigen grondgebied. De normen zijn momenteel vastgelegd in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. Door het toepassen van hogere omgevingswaarden worden bedrijven in mindere mate belemmerd door de aanwezigheid van woningen in het gebied. Toepassing Pijnacker-Nootdorp: Van deze optie is door de gemeente Pijnacker-Nootdorp nog geen gebruik gemaakt. Deze mogelijkheid bestaat pas sinds 1 januari 2024.
2.3
Huidig beleid
Provinciaal beleid Zuid-Holland De duurzame glastuinbouwgebieden van de gemeente Pijnacker-Nootdorp zijn door de provincie Zuid-Holland ook als zodanig aangewezen in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV). In het glastuinbouwgebied geldt op basis van artikel 7.54 van de ZHOV dat:
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
11
P230158.006/MBA
• • •
een omgevingsplan alleen glastuinbouwbedrijven en openlucht tuinbouwbedrijven toelaat, evenals de daarbij behorende voorzieningen en voorzieningen voor energieopwekking. een omgevingsplan bij uitzondering een andere ruimtelijke ontwikkeling mogelijk kan maken als sprake is van een zwaarwegend algemeen belang en er geen reële andere mogelijkheid is. In het omgevingsplan kan de begrenzing van het glastuinbouwgebied in beperkte mate worden aangepast aansluitend aan de randen van het glastuinbouwgebied, alsmede langs de linten waar reeds afwijkende functies aanwezig zijn, rekening houdend met de lokale omstandigheden en bestaande bedrijven en functies, anders dan glastuinbouwbedrijven en openlucht tuinbouwbedrijven, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang van de locaties en de bruikbaarheid van het glastuinbouwgebied.
Glastuinbouwgebieden in Pijnacker-Nootdorp als onderdeel van Westland-Oostland, aangewezen door de Provincie Zuid-Holland (bron: Zuid-Hollandse Omgevingsverordening; ZHOV)
Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp De gemeente Pijnacker-Nootdorp beschrijft het ruimtelijk toekomstbeeld voor de gemeente in de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050. De gemeenteraad heeft de visie vastgesteld op 25 november 2021. In Pijnacker-Nootdorp liggen, net als in het Westland, de oudste glastuinbouwgebieden van Nederland. Gemeten in productiewaarde en areaal is Pijnacker-Nootdorp (730 ha) na Westland (2200 ha) en Lansingerland (990 ha) de derde glastuinbouwgemeente van Nederland. Niet alle ruimte binnen het glastuinbouwgebied wordt effectief gebruikt voor glastuinbouw of daaraan gerelateerde activiteiten. In Het Fundament van de Omgevingsvisie is de bruto-netto verhouding beschreven. Daaruit blijkt dat het netto glastuinbouwareaal (in 2019) ca. 375 ha bedraagt. In de visie wordt voor de glastuinbouwgebieden benoemd dat deze in 2050 efficiënt zullen worden benut door onder andere ketenintegratie, vertical farming, gezamenlijke wateropslag en herstructurering. Hierdoor is ruimte gecreëerd voor groei van de sector, verduurzaming en verdere vergroening van de fysieke leefomgeving. Op de navolgende kaart is aangegeven voor welke gebieden de gemeente Pijnacker-Nootdorp voor 2050 een toekomstbeeld hanteert als duurzaam glastuinbouwgebied.
12
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Duurzame glastuinbouwgebieden in blauw
Een gedeelte van de huidige duurzame glastuinbouwgebieden wordt in 2050 voorzien voor de transformatie naar een dorpse woonwijk of buurtschap. Voor het grootste gedeelte van de huidige duurzame glastuinbouwgebieden blijft de ambitie van de gemeente om de economische functie van de glastuinbouwsector te behouden als primaire functie voor het gebied.
2.4
Beleidsontwikkeling in Pijnacker-Nootdorp
Omgevingsprogramma Vitale Glastuinbouwgebieden Om de hierboven omschreven ambitie uit de Omgevingsvisie te bewerkstellingen, werkt de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan een Omgevingsprogramma Vitale Glastuinbouwgebieden. De gemeente heeft aangegeven hier de komende twee jaar voor uit te trekken. De gemeenteraad is nauw betrokken bij de totstandkoming van het omgevingsprogramma, dat wordt vastgesteld door het college. De raad stelt vooraf een kaderstellende notitie vast. De gemeente betrekt de behoeften, zorgen, kansen, innovaties en duurzame ontwikkelingen voor een gezonde en vitale glastuinbouw in het Omgevingsprogramma.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
13
P230158.006/MBA
Interview gemeente Pijnacker-Nootdorp Voor dit onderzoek is de gemeente Pijnacker-Nootdorp ambtelijk geconsulteerd (12 december 2023), waarbij onder andere de mogelijkheden voor functieverandering van bedrijfswoningen zijn besproken. Uit het gesprek zijn de volgende zaken naar voren gekomen: •
• • •
•
• •
•
14
De gemeente geeft aan dat zij in de glastuinbouwgebieden de economische functie van de glastuinbouw beschouwd als de primaire functie van het gebied. Overige functies in het gebied staan daarom ten dienste van de primaire functie. De gemeente wenst tuinbouwondernemers in het gebied te faciliteren. De gemeente geeft aan dat herstructurering van het gebied wenselijk en noodzakelijk is voor de toekomst van het gebied. Deze uitdaging wil de gemeente niet uit de weg gaan. De gemeente geeft aan dat de sector zelf verantwoordelijk is voor de herstructurering van het gebied. Initiatieven voor herstructurering zullen vanuit ondernemers moeten komen. De gemeente geeft aan dat zij daarnaast zelf geldt heeft gestoken in de aanleg van nieuwe infrastructuur voor een moderne ontsluiting van het gebied, waaronder de aanleg van de Komkommerweg en de Zijdeweg. De gemeente geeft aan dat een glastuinbouwbedrijf en de daarbij behorende bedrijfswoning als één ruimtelijk geheel dienen te worden gezien. In een herstructurering moeten deze twee als één object worden beschouwd, zowel ruimtelijk als financieel. De gemeente geeft aan dat het de afsplitsing van de bedrijfswoning van het bedrijf ziet als een belemmering, waar tuinbouwondernemers later lasten van kunnen ervaren. De gemeente geeft aan dat vrijwilligheid een belemmering kan zijn voor herstructurering in het gebied.
Het bestemmingsplan ‘Duurzame glastuinbouwgebieden’ biedt ruime planologische en milieukundige mogelijkheden aan glastuinbouwbedrijven. De gemeente geeft aan dat het de voorkeur heeft om deze mogelijkheden te behouden, aangezien de glastuinbouwfunctie de primaire functie is voor het gebied. Bij eventuele functieverandering dienen deze mogelijkheden te worden beschouwd, waarbij bijvoorbeeld ook rekening gehouden dient te worden met de cumulatieve geluidbelasting van technische installaties. De gemeente Pijnacker-Nootdorp hanteert voorwaarden voor functieverandering van bedrijfswoning naar burgerwoning. Deze voorwaarden worden omschreven in artikel 4.4.2 van het bestemmingsplan ‘Duurzame glastuinbouwgebieden’. Het bestemmingsplan ‘Duuzame glastuinbouwgebieden’ is vastgesteld in 2012. Sindsdien is het beleid voor functieverandering in het glastuinbouwgebied ongewijzigd.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
3 Inventarisatie Om een goed beeld te hebben van het vraagstuk is een inventarisatie uitgevoerd. De inventarisatie bestaat allereerst uit een gebiedsinventarisatie. Daarnaast bestaat er, zoals ook al genoemd in de inleiding van dit rapport, een ‘spanningsveld’ tussen enerzijds stoppende ondernemers, bewoners en ondernemers die een niet-agrarische functie willen uitoefenen en anderzijds ondernemers die zonder belemmeringen hun (tuinbouw)onderneming willen voortzetten, wijzigen of uitbreiden. De inventarisatie belicht beide kanten van dit spanningsveld door gesprekken te voeren met bewoners van het gebied en een gesprek te voeren met Glastuinbouw Nederland, die optreedt als belangenorganisatie voor de tuinbouw.
3.1
Gebiedsinventarisatie
Het duurzaam glastuinbouwgebied van de gemeente Pijnacker-Nootdorp bestaat uit vijf deelgebieden. Op basis van de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp kan worden geconcludeerd dat twee van de vijf deelgebieden vóór 2050 worden omgevormd tot woongebieden of buurtschap. In het kader van de voorliggende verkenning is een inventarisatie verricht van de drie resterende deelgebieden die in de Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 de functie van toekomstbestendig en duurzaam glastuinbouwgebied behouden. Het betreft de volgende deelgebieden: 1. Noukoop 2. Pijnacker West (inclusief Noordpolder) 3. Pijnacker Oost Voor de begrenzing van het onderzoeksgebied zijn de contouren gehanteerd van de geldende bestemmingsplannen ‘Duurzame Glastuinbouwgebieden’ (vastgesteld, 7 november 2012) en ‘Oostland-Pijnacker’ (vastgesteld, 27 juni 2013). De contouren van de deelgebieden zijn weergegeven op de navolgende kaart.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
15
P230158.006/MBA
Deelgebieden duurzame glastuinbouw Pijnacker-Nootdorp
3.1.1 Methode Per deelgebied is een analyse gedaan naar de bestaande gebouwen en functies. De glastuinbouwbedrijven, bedrijfs- en burgerwoningen en overige panden in kaart gebracht, waarbij gebruik is gemaakt van de software ArcGIS Pro. Brongegevens: Om de panden in kaart te kunnen brengen, is gebruik gemaakt van de openbare dataset Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Alle bestaande panden uit de deelgebieden zijn hieruit geselecteerd om de ruimtelijke inventarisatie uit te voeren. In het BAG is de functie, de oppervlakte en het bouwjaar van het pand geregistreerd. Een tweede bron van informatie betreft de bestemmingen en functieaanduidingen van de geldende bestemmingsplannen ter plekke. Het betreft de bestemmingsplannen ‘Duurzame Glastuinbouwgebieden’ uit 2012, ‘Oostland-Pijnacker’ uit 2013 en alle bestemmingsplannen die later zijn vastgesteld binnen de grenzen van deze plangebieden. Selectie glastuinbouwbedrijven: Door de BAG-gegevens en de het bestemmingsplan te combineren kan een selectie worden gemaakt van panden per functie. De glastuinbouwbedrijven zijn geclassificeerd door het maken van een (ruimtelijke) selectie van de BAG-panden binnen de bestemming ‘Agrarisch – Glastuinbouw’, waarbij vervolgens door middel van een manuele beeldinterpretatie van de onderliggende luchtfoto en Google Street View te beoordelen of sprake is van een glastuinbouwkas.
Een vergelijkbare methode is uitgevoerd om overige bedrijven in kaart te brengen.
16
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Selectie woningen: De bedrijfswoningen zijn geclassificeerd door een selectie van BAG-panden met een woonfunctie, gecombineerd met de bestemming ‘Bedrijf’ of functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. De burgerwoningen zijn in kaart gebracht door een selectie te maken van de BAG-panden met een woonfunctie gecombineerd met de bestemming “Wonen”. Ten slotte is voor de resterende BAG-panden binnen het onderzoeksgebied, die op basis van de bovenstaande methode nog niet-geclassificeerd waren, een manuele beeldinterpretatie van de luchtfoto’s in combinatie met de informatie van 3D beelden uit Google Street View uitgevoerd.
3.1.2 Bedrijven en bedrijfswoningen Ten eerste is er een set kaarten gemaakt met de functies van de panden, aan de hand van onderstaande classificatie. Per deelgebied is daarmee een kwantitatieve analyse mogelijk van het aantal bedrijfswoningen, het aantal burgerwoningen en het aantal glastuinbouwbedrijven. ID 1 2 3 4 5 6 7
functieaanduiding glastuinbouwbedrijf overig bedrijf bedrijfswoning glastuinbouw overige bedrijfswoning burgerwoning woning ongedefinieerd overig pand
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
17
P230158.006/MBA
Functies – Deelgebied 1 Noukoop
Cijfers • 73 woningen, waarvan: o 42 bedrijfswoningen bij een glastuinbouwbedrijf; o 4 bedrijfswoningen bij een niet-agrarisch bedrijf; o 23 burgerwoningen; o 4 overige woningen; • 35 glastuinbouwbedrijven. Constateringen • 57% van de woningen in het gebied is een bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf. • Er is sprake van meer bedrijfswoningen dan glastuinbouwbedrijven (+12 bedrijfswoningen); • De woningen concentreren zich rondom de Nieuwkoopseweg en de Langelandseweg. De woningen vormen een bebouwingslint van woningen, bestaande uit een aaneenschakeling van bedrijfs- en burgerwoningen. • Er is slechts één woning die niet in het bebouwingslint ligt. • Op een aantal percelen binnen het glastuinbouwgebied staan geen glastuinbouwkassen. Niet alle ruimte tussen de kassen is opgevuld.
18
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Functies – Deelgebied 2 Pijnacker West (inclusief Noordpolder)
Cijfers • 247 woningen, waarvan: o 82 bedrijfswoningen bij een glastuinbouwbedrijf; o 21 bedrijfswoningen bij een niet-agrarisch bedrijf; o 126 burgerwoningen; o 18 overige woningen (huisvesting voor Oekraïners); • 107 glastuinbouwbedrijven. Constateringen • 33% van de woningen in het gebied is een bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf. • Langs de Delftsestraatweg en de Overgauwseweg zijn veel burgerwoningen aanwezig. • De Delftsestraatweg en de Overgauwseweg kunnen worden gezien als een aaneenschakeling van woningen (bestaande uit zowel bedrijfs- als burgerwoningen). • Voor de overige (tuinbouw)lanen geldt dat sprake is van een mix aan burgerwoningen en bedrijfswoningen. • Er zijn een aantal woningen die als ‘solitaire woning’ buiten een aaneenschakeling van woningen liggen. • Er is sprake van minder bedrijfswoningen dan glastuinbouwbedrijven (-24 bedrijfswoningen).
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
19
P230158.006/MBA
•
•
20
Het lager aantal bedrijfswoningen hangt samen met het feit dat relatief nieuwere glastuinbouwbedrijven geen bedrijfswoning hebben. Voor nieuwe glastuinbouwbedrijven wordt geen nieuwe bedrijfswoning toegestaan. Het zuiden van het deelgebied zijn weinig tot geen woningen aanwezig. Hier liggen nieuwe glastuinbouwbedrijven zonder bedrijfswoning.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Functies – Deelgebied 3 Pijnacker Oost
Cijfers • 76 woningen, waarvan: o 47 bedrijfswoningen bij een glastuinbouwbedrijf; o 6 bedrijfswoningen bij een niet-agrarisch bedrijf; o 23 burgerwoningen; • 49 glastuinbouwbedrijven. Constateringen • 62% van de woningen in het gebied is een bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf. • In deelgebied Pijnacker-Oost zijn iets minder bedrijfswoningen dan glastuinbouwbedrijven (-2 bedrijfswoningen). • Op een aantal plaatsen zijn aaneenschakelingen van woningen te herkennen. Deze liggen met name langs de Pieter Bregmanlaan, de Blokweg en de Strikkade. In deze aaneenschakelingen zijn zowel burgerwoningen als bedrijfswoningen aanwezig. • Er zijn maar enkele woningen te herkennen die als ‘solitaire woning’ in het glastuinbouwgebied liggen.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
21
P230158.006/MBA
Functies - Resumé Constateringen: • In totaal is in drie deelgebieden sprake van 396 woningen. • In totaal is in drie deelgebieden sprake van 173 agrarische bedrijfswoningen. • In totaal is in drie deelgebieden sprake van 178 glastuinbouwbedrijven. • 44% van het totaal aantal woningen is een agrarische bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf. • Er is sprake van meer bedrijfswoningen dan glastuinbouwbedrijven. • In elk van de deelgebieden zijn aaneenschakelingen van woningen te herkennen. Ongeacht of sprake is van een bedrijfswoning dan wel burgerwoning, kan voor deze aaneenschakeling van woongebouwen worden gesteld dat hoofdzakelijk sprake is van de functie ‘wonen’. Nuances en kanttekeningen: • Het feit dat er meer bedrijfswoningen zijn dan glastuinbouwbedrijven suggereert dat sprake is van een overschot aan bedrijfswoningen. Dit kan een gevolg zijn van herstructurering en samenvoegen van glastuinbouwbedrijven. Dit verdient nader onderzoek, omdat niet is onderzocht in hoeveel gevallen er sprake is van een tweede bedrijfswoning en hoeveel bedrijven er zijn zonder bedrijfswoning. • Het is aannemelijk dat het daadwerkelijk aantal glastuinbouwbedrijven lager ligt dan uit deze analyse naar voren komt. Dat heeft de volgende redenen: o In de analyse is gebruik gemaakt van de bestaande glastuinbouwpanden. Er is geen analyse gemaakt of sprake is van leegstand.
o In de analyse is gebruik gemaakt van alle glastuinbouwpanden. Een aantal glastuinbouwpanden is dermate klein, dat de vraag kan worden gesteld of daadwerkelijk sprake is van een volwaardig glastuinbouwbedrijf. o Wanneer twee vrijstaande glasopstanden in gebruik zijn door één glastuinbouwbedrijf wordt dit in de analyse gezien als meerdere glastuinbouwbedrijven. Het feitelijk aantal glastuinbouwbedrijven ligt daarom lager.
22
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
3.1.3 Oppervlaktes van glastuinbouwbedrijven Ten tweede is er een set kaarten gemaakt met de oppervlakte van de glastuinbouwbedrijven. Voor het bepalen van de oppervlakte van de glastuinbouwbedrijven zijn de glasopstanden die elkaar belenden, fysiek één gebouw vormen en door één bedrijf worden geëxploiteerd, samengevoegd. Oppervlaktes glastuinbouwbedrijven – Deelgebied 1 Noukoop
Constateringen: • De gemiddelde oppervlakte van een glastuinbouwbedrijf in Noukoop is 2,2 ha. • Ten westen van de Nieuwkoopseweg ligt slechts één bedrijf dat groter is dan 3 hectare.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
23
P230158.006/MBA
Oppervlaktes glastuinbouwbedrijven – Deelgebied 2 Pijnacker West
Constateringen: • De gemiddelde oppervlakte van een glastuinbouwbedrijf in Pijnacker-West is 2,1 ha. • Er zijn een aantal gebieden te herkennen met relatief veel kleine glastuinbouwkassen. Dit zijn onder andere: o Het gebied tussen de Komkommerweg en de Overgauwseweg. o Het gebied tussen de Overgauwseweg en de kern van Pijnacker. o Het gebied tussen de Schimmelpenninck van der Oyeweg en de Delftsestraatweg. • Tussen de Komkommerweg, de Overgauwseweg en de Schimmelpenninck van der Oyeweg zijn alle bedrijven kleiner dan 1,5 ha. De meeste bedrijven zijn kleiner dan 1,0 ha.
24
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Oppervlaktes glastuinbouwbedrijven – Deelgebied 3 Pijnacker Oost
Constateringen: • De gemiddelde oppervlakte van een glastuinbouwbedrijf in Pijnacker-Oost is 1,5 ha. • Van de 49 glastuinbouwbedrijven in het deelgebied zijn 8 bedrijven groter dan 2,5 ha. Dit is 16% van de glastuinbouwbedrijven.
Oppervlaktes glastuinbouwbedrijven – Resumé Constateringen • Over het algemeen kan worden gesteld dat de glastuinbouwbedrijven in Pijnacker-Nootdorp bedrijven zijn met een relatief kleine oppervlakte glasopstanden. • Er zijn 14 bedrijven die groter zijn dan 5 ha. • In een aantal deelgebieden zijn concentraties met kleine glastuinbouwbedrijven te herkennen. Dit zijn ook deelgebieden waar relatief veel woningen aanwezig zijn.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
25
P230158.006/MBA
3.1.4 Bouwjaar glasopstanden Ten derde is een set kaarten gemaakt met de bouwjaren van de glasopstanden. Hiermee is inzichtelijk gemaakt op welke locaties recent is geïnvesteerd in een nieuwe glastuinbouwkas en op welke locaties al langere tijd geen investering is gedaan in de vorm van een nieuwe glastuinbouwkas. Bouwjaar glasopstanden– Deelgebied 1 Noukoop
Constateringen: • In een relatief smalle strook tussen het spoor en de Nieuwkoopseweg is na 1990 geen nieuwe glastuinbouwkas meer gerealiseerd. • Er zijn 4 glasopstanden van na 2011. Dat is 11% van het aantal glastuinbouwbedrijven.
26
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Bouwjaar glasopstanden – Deelgebied 2 Pijnacker West
Constateringen: • In het zuidelijk gedeelte van het gebied liggen geen kassen van vóór 1990. • Er zijn een aantal concentraties te herkennen met overwegend glasopstanden van vóór 1990. Dit zijn de volgende gebieden: o Het gebied tussen de Komkommerweg en de Overgauwseweg. o Het gebied tussen de Overgauwseweg en de kern van Pijnacker. o Het gebied tussen de Schimmelpenninck van der Oyeweg en de Delftsestraatweg.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
27
P230158.006/MBA
Bouwjaar glasopstanden – Deelgebied 3 Pijnacker Oost
Constateringen: • De glastuinbouwkassen met bouwjaar vóór 1990 liggen verspreid door het gebied. • Er zijn concentraties met oude glasopstanden te herkennen, met name: o Ten noorden van de Pieter Bregmanlaan; o Aan beide zijden van (het oostelijk deel van) de Blokweg; o Langs de Monnikenweg. Bouwjaar glasopstanden – Resumé Constateringen • Over het algemeen kan worden gesteld dat er in Pijnacker-Nootdorp bedrijven relatief veel oude glasopstanden aanwezig zijn. • In een aantal deelgebieden zijn concentraties met oude glasopstanden te herkennen. Dit zijn ook deelgebieden waar relatief veel woningen aanwezig zijn. • Bedrijven met relatief nieuwe glasopstanden liggen verspreid door het gebied.
28
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
3.1.5
Algemene bevindingen gebiedsinventarisatie
Functies: • In totaal is in drie deelgebieden sprake van 396 woningen. • In totaal is in drie deelgebieden sprake van 173 agrarische bedrijfswoningen. • In totaal is in drie deelgebieden sprake van 178 glastuinbouwbedrijven. • 44% van het totaal aantal woningen is een agrarische bedrijfswoning bij een glastuinbouwbedrijf. • Er is sprake van meer bedrijfswoningen dan glastuinbouwbedrijven. • In elk van de deelgebieden zijn aaneenschakelingen van woningen te herkennen. Ongeacht of sprake is van een bedrijfswoning dan wel burgerwoning, kan voor deze aaneenschakeling van woongebouwen worden gesteld dat hoofdzakelijk sprake is van de functie ‘wonen’. Oppervlakte bedrijven: • Over het algemeen kan worden gesteld dat de glastuinbouwbedrijven in Pijnacker-Nootdorp bedrijven zijn met een relatief kleine oppervlakte glasopstanden. • Er zijn 14 bedrijven die groter zijn dan 5 ha. • In een aantal deelgebieden zijn concentraties met kleine glastuinbouwbedrijven te herkennen. Dit zijn ook deelgebieden waar relatief veel woningen aanwezig zijn. Leeftijd glasopstanden: • Over het algemeen kan worden gesteld dat er in Pijnacker-Nootdorp bedrijven relatief veel oude glasopstanden aanwezig zijn. • In een aantal deelgebieden zijn concentraties met oude glasopstanden te herkennen. Dit zijn ook deelgebieden waar relatief veel woningen aanwezig zijn.
• Bedrijven met relatief nieuwe glasopstanden liggen verspreid door het gebied. Samenvattend: • Er is enige overlap te herkennen in de hierboven genoemde concentraties. De concentraties waarin de kleinste glastuinbouwbedrijven liggen, zijn ook de concentraties waarin de meeste oude glasopstanden liggen. • Dit zijn tevens gebieden waar de meeste bedrijfswoningen aanwezig zijn en waar een aaneenschakeling van woongebouwen is te herkennen.
3.2
Inventarisatie: individuele woningen in het gebied
Naast de GIS-inventarisatie voor het gehele glastuinbouwgebied is ook op individueel niveau onderzoek gedaan. Dit om een algemene indruk te krijgen van de uitdagingen waar eigenaren van bedrijfswoningen tegenaan kunnen lopen. Hiervoor zijn individuele casussen aangedragen door de werkgroep van de Ondernemersfondsen Buitengebied Pijnacker-Nootdorp. De casussen zijn geografisch verspreid over de deelgebieden. In alle gevallen betreft het een agrarische bedrijfswoning, waarvoor door de eigenaar functieverandering wordt beoogd.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
29
P230158.006/MBA
3.2.1 Gesprekken op locatie In totaal zijn zes gesprekken gevoerd met eigenaren van agrarische bedrijfswoningen in het gebied. De interviews zijn verricht op vertrouwelijke basis en de inhoud van de gesprekken wordt daarom in het rapport niet individueel behandeld. De casussen zijn bekend bij de werkgroep. Tijdens elk van de individuele gesprekken is naar voren gekomen dat een functieverandering van de bedrijfswoning niet als reële optie werd gezien. Hiervoor zijn tijdens de gesprekken uiteenlopende redenen genoemd. Een aantal geïnterviewden heeft geen formeel verzoek voor functieverandering ingediend bij de gemeente, omdat zij bij voorbaat al hadden gehoord niet in aanmerking te komen voor functieverandering. Tijdens het grootste gedeelte van de gesprekken wordt genoemd dat het onduidelijk is wanneer wel of geen medewerking wordt verleend voor functieverandering en dat de gemeente aangeeft uitsluitend glastuinbouwfuncties wil in het duurzaam glastuinbouwgebied. Er wordt door de woningeigenaren aangegeven dat functieverandering naar ‘wonen’ bij eerdere gevallen in het gebied wel is toegestaan. In enkele gevallen wordt tijdens het gesprek ‘meten met twee maten’ genoemd.
3.2.2 Toetsing aan de voorwaarden voor functieverandering Omdat uit de gesprekken naar voren is gekomen dat het voor eigenaren onduidelijk is voor welke gevallen de gemeente Pijnacker-Nootdorp medewerking verleent aan functieverandering, zijn de zes casussen getoetst aan de voorwaarden die de gemeente hanteert voor functieverandering. De verschillende locaties zijn – onafhankelijk van de eigendomssituatie of de wensen van de betreffende eigenaar – getoetst aan de voorwaarden van de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Het betreft de voorwaarden die als wijzigingsvoorwaarden zijn opgenomen in artikel 4.4.2 van het bestemmingsplan ‘Duurzame glastuinbouwgebieden’ (vastgesteld, 7 november 2012). In de navolgende tabel is van elke voorwaarde aangegeven of de specifieke casus (casus 1 t/m 6) voldoet aan de voorwaarde. Voor een aantal voorwaarden is niet geheel hoe deze wordt geïnterpreteerd in relatie tot de casus. Voor één van de voorwaarden (sloop van voormalige bedrijfsgebouwen) is mogelijk ook aanpassing op het perceel nodig (namelijk: sloop van de gebouwen). Onder de tabel is per voorwaarde een toelichting gegeven op de toetsing.
30
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
P230158.006/MBA
Voorwaarde 1. De bedrijfswoning doet geen dienst meer als bedrijfswoning. 2. De bedrijfsactiviteiten ten behoeve van glastuinbouwbedrijven worden ter plaatse niet meer uitgeoefend. 3. De gronden, behoudens de bij de bedrijfswoning behorende gronden, zijn verkocht ten behoeve van schaalvergroting en/of herstructurering van glastuinbouw. 4. Wijziging is uitsluitend toegestaan indien bij elk glastuinbouwbedrijf dat bij de wijziging is betrokken, ten minste één bedrijfswoning aanwezig blijft; 5. ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' wordt een bouwvlak aangeduid; 6. het aantal woningen mag per geval niet worden vergroot; 7. vooraf dient vast te staan dat alle kassen en overige voormalige bedrijfsgebouwen zonder cultuurhistorische waarde binnen het nieuwe vlak met de bestemming 'Wonen' worden gesloopt, met uitzondering van voormalige bedrijfsgebouwen die als bijgebouwen bij de woningen worden aangemerkt en voldoen aan de oppervlaktebepalingen genoemd in artikel 16 (Wonen); 8. de wijziging naar de bestemming 'Wonen' mag niet tot gevolg hebben dat omliggende bedrijven, waaronder begrepen de bij schaalvergroting en/of herstructurering betrokken bedrijven, onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast.
1
2
3
4
5
6
Legenda Voldoet Voldoet na ruimtelijke aanpassing op het perceel Voldoet niet Onduidelijk of wordt voldaan Voorwaarde 1: De bedrijfswoning doet geen dienst meer als bedrijfswoning. Alle onderzochte gevallen voldoen aan deze voorwaarde. Voorwaarde 2: De bedrijfsactiviteiten ten behoeve van glastuinbouwbedrijven worden ter plaatse niet meer uitgeoefend. Het is onduidelijk hoe de term ‘ter plaatse’ moet worden geïnterpreteerd als onderdeel van deze voorwaarde. In géén van de beoordeelde gevallen is sprake van gebruik voor de glastuinbouwfunctie van de bedrijfswoning. In een meerdere van de beoordeelde gevallen is wel sprake van gebruik van de bijbehorende glastuinbouwkas voor de glastuinbouwfunctie. Echter, dit wordt ook door de gemeente gezien als de doelstelling voor het gebied.
Functieverandering bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied van Pijnacker-Nootdorp Pouderoyen B.V.
31
P230158.006/MBA
Voorwaarde 3: De gronden, behoudens de bij de bedrijfswoning behorende gronden, zijn verkocht ten behoeve van schaalvergroting en/of herstructurering van glastuinbouw. Een aantal onderzochte gevallen voldoet niet aan deze voorwaarde. Er zijn verschillende situaties denkbaar, waarbij niet wordt voldaan aan deze voorwaarde: • De situatie waarbij de bedrijfswoning planologisch toebehoort aan een glastuinbouwbedrijf wat niet (meer) in eigendom is. Dit kan zich voordoen wanneer de bedrijfswoning eerder is verkocht of aangekocht, vanwege het eerder ontbreken van een behoefte voor een bedrijfswoning bij het glastuinbouwbedrijf. De planologische situatie is in dat geval niet meer in overeenstemming met de eigendomssituatie. • De situatie waarbij het bedrijf niet meer in gebruik is als glastuinbouwbedrijf, maar het bedrijf niet bij een herstructurering is betrokken. Als een herstructurering niet van de grond komt, kan deze voorwaarde belemmerend zijn voor het perspectief van de eigenaar. Functieverandering van de woning kan niet plaatsvinden als een herstructurering niet van de grond komt. Voorwaarde 4: Wijziging is uitsluitend toegestaan indien bij elk glastuinbouwbedrijf dat bij de wijziging is betrokken, ten minste één bedrijfswoning aanwezig blijft. Een aantal onderzochte gevallen voldoet niet aan deze voorwaarde.